INFORME DE TASACIN JUDICIAL

Orden: Juzgado Letrado de 1 Instancia en lo Civil de 18 Turno.

Edificio San Marino Unidad 702 Montevideo

Ubicacin: Padrn: Barrio: Mtodo empleado: Fecha: Junio 2011. PERITO TASADOR: Rematador Dr. Lucas De Armas Marichal. AV. Rivera 3086/88 Unidad 702. (Entre Mac Eachen y 14 de Julio) 29.080/702 Villa Dolores-Pocitos Nuevo (Montevideo) Tasacin Metrolgica. Planilla Activa Magnou (PAM). Clculo Universal por Asimilacin Interna. Regresin Poligonal

SUMA: Tasacin de inmueble ubicado en Av. Rivera 3086/88 Padrn N 29080/702 de Montevideo. SE P R E S E N TA SEOR JUEZ LETRADO DE 1 INSTANCIA EN LO CIVIL DE 18 TURNO Lucas DE ARMAS MARICHAL, Rematador Pblico (matrcula de martillero N 5064, RUT 212674690016), con domicilio real en lvaro VARGAS GUILLEMETTE N constituyendo domicilio electrnico otorgado por la UNAE en el 2278, e-mail:

<1406673@notificaciones.poderjudicial.gub.uy>, en autos caratulados: "MOLL PARDO, Mario C/ NOVINO CARBONE, Antonio y otros. Proceso Ejecutivo FICHA: 2-25122/2007, al Sr. Juez digo: PRIMERO. Oportunamente fui designado por la Sede para realizar la tasacin de la unidad de propiedad horizontal de Montevideo, empadronada individualmente con el N 29080/702 ubicado sobre Av. Rivera N 3086/88 (barrio Villa Dolores) sealado en el presente expediente. Cargo que acept y agradezco la confianza del juzgado para cumplir con el cometido ordenado. SEGUNDO. Metodologa. En esta tasacin se dictaminar la predecibilidad del valor de

mercado del inmueble a la presente fecha (junio 2011). Se proceder a la medicin del precio potencial (valor colectivo ms probable) utilizando el Mtodo Cientfico Metrolgico Normalizado y Formalizado IRAM ISO, mtodo directo por comparacin de ofertas, que nos ofrece la posibilidad de analizar en forma objetiva, imparcial y cientfica los valores actuales del mercado inmobiliario. Se procesar la informacin en Planillas Activa Magnou (PAM) de Clculo Universal por Asimilacin Interna Tabulada por Regresin Poligonal. Se indicarn los criterios y medidas de valor que influyen directamente sobre el mismo. En esta valuacin se utilizarn 4 antecedentes de ventas (a1, a2, a3 y a4) con semejanzas comparables por ubicacin y/o funcionalidad para cada uno de los inmuebles que se tasarn. En nuestro trabajo se indicar el nivel de confianza, tendencia del mercado, semejanza e incertidumbre de la tasacin. En este estudio se tendrn en cuenta los factores siguientes: a) cualidades intrnsecas, referidas a las 2

propias del bien en s mismo; b) cualidades extrnsecas, referidas al entorno (zona) que afecta al bien a favor o en contra; c) protomtodo, que consiste en adecuar antecedentes (informacin utilizable para pronosticar el precio). El inmueble se valorar en Dlares estadounidenses, por ser la moneda que se utiliza para la comercializacin de los mismos en el mercado local. TERCERO. Descripcin del Padrn 29080/702 b Unidad de Propiedad Horizontal N 702, padrn 29080/702 del edificio San Marino, sito en Av. Rivera N 3086/88 entre las calles 14 de Julio y Eduardo Mac Eachen (Planta Urbana de Montevideo).

Edificio San Marino a la izquierda y plano de ubicacin de la zona de Villa Dolores y Pocitos Nuevo

1. Ubicacin y superficie. El padrn 29080/702 se encuentra ubicado a contrafrente en el 7 piso (ltimo piso) del edificio San Marino construido en el ao 1988 Esta unidad 702 segn el registro catastral, posee una superficie de 36 m.c., la calidad de la construccin del edificio es mediana y el estado de conservacin bueno No posee vigilancia en portera. Su orientacin sobre la Av. Rivera es hacia el Norte. 2. Detalle de la construccin del edificio. Sobre terreno con una superficie de 495 metros cuadrados con 9,70 metros de frente, se construy sobre padrn individual N 29080 con plano de mensura del Agrimensor Jos De Luca, inscripto en la Direccin General de Catastro con el N 12082 el 1 de diciembre de 1987, cuyo titular es FLOMAJI S.A. El edificio que integra el PH que se 3

tasar, tiene actualmente una antigedad de 23 aos, categora de la construccin es mediana y su actual Estado de Conservacin es bueno, estara necesitando reparaciones sencillas. En la Planta baja al fondo y subsuelo se construyeron respectivamente dos espacios de estacionamiento de vehculos. Posee retiro frontal con 3 portones amurados a pilares perimetrales que brinda seguridad e impide el libre acceso a personas extraas. (Ver foto de fachada). Por el portn principal ingresan los peatones y por los otros dos portones laterales se permite el ingreso de vehculos, uno hacia el estacionamiento del subsuelo y el otro hacia el estacionamiento de planta baja al fondo, parte de las cocheras es techado de chapa.

Se observan los dos estacionamientos indicados y puerta principal de acceso a los ascensores y escaleras El material utilizado en el edificio, predominantemente es de hormign armado. Las paredes interiores se encuentran en buen estado. El nivel de terminaciones no ofrece mayores observaciones. 3. Ubicacin en planta y funcionalidad. La Unidad 702 (36 m.c.) se ubica en contrafrente del edificio, se accede por ascensor y por escalera. En la planta se encuentran otras tres unidades, es decir que hay 4 apartamento por piso, dos son frontales y los otros dos contrafrente. Esta Unidad tiene vista despejada hacia el Sur de la ciudad de Montevideo. Tiene un dormitorio y el living 4

integrado a la cocina con mesada de madera y pie de muro de ladrillo de campo a la vista, piso de cermica, tiene armario bajo mesada de 3 puertas 1 cajn y una pileta de acero inoxidable. El bao es completo con duchero. El estado general es bueno. El apartamento se encuentra actualmente ocupado por la Sra. Norah Lpez (Cel 095.307.528) en su calidad de arrendataria, paga mensualmente $ 8.500, oo por concepto de alquiler a la Inmobiliaria LARS (Tel. 2400 8448) ubicada en Minas y Guayabos. El contrato de alquiler se firm el 16 de noviembre de 2010 por 2 aos hasta el 16 de noviembre de 2012, bajo el rgimen de la Ley 14.219 Art. 2 que no otorga prrroga. El alquiler lo cobra mensualmente un representante de la firma FLOMAJI S.A. Por ANEXO I se agrega Cedula Catastral y Cdula complementaria de la edificacin de la unidad 702. 4. Entorno. Caractersticas de la zona. El edificio est ubicado en zona urbana de Montevideo. Caractersticas del rea es residencial y comercial, la tipologa de las construcciones que se observan, en su mayora son de dos o tres plantas con tendencia a las edificaciones en altura. La calidad edilicia del rea es buena al igual que la calidad urbana del rea. Densidad de poblacin es de mediana a alta y el nivel socio econmico es medio a medio alto. Como elementos modificatorios del espacio urbano, se considera la proximidad al zoolgico municipal. El trnsito por Av. Rivera es muy intenso con lneas de transporte colectivo muy dinmica y en determinadas horas pico es denso. Referente a infraestructura y servicios de la zona, la misma cuenta con todos los servicios modernos de energa elctrica, agua potable de red, gas y saneamiento entre otros. Adems de importantes servicios comerciales y culturales.

5.

Antecedentes de Inmuebles a la venta en la zona. 1) Criterios de seleccin de antecedentes. Para el anlisis del Protomtodo que se sustenta en el mtodo comparativo de datos del mercado que permitir pronosticar el precio, el perito seleccion dentro de la zona cuatro inmuebles con caractersticas semejantes, comparables por proximidad, superficie, funcionalidad que se encuentran en este momento a la venta. El inmueble que tasaremos se representa por la letra b y las otras cuatro propiedades comparables se sealan como a1, a2, a3 y a4 y se encuentran en la misma zona, con rea edificada, calidad, funcionalidad y estado de conservacin similares. A los efectos de brindar la mayor transparencia y cristalinidad de nuestro trabajo, se revelan adems de los valores del mercado de los Comparables que utilizamos, las fuentes y telfonos de los Agentes Vendedores.

CUARTO. Descripcin de cuatro inmuebles comparables a la venta, ubicados en la zona. Se agrega plano de Montevideo de la zona, sealndose ubicacin de los inmuebles

b Inmueble a tasar, sito en Av. Rivera 3086/702, de 36 m.c a1 Inmueble a la venta, sito en Fco. Muoz 3183/001, de 39 m.c.

a2 Inmueble a la venta, sito en Fco. Muoz 3183/102, de 43 m.c

a3 Inmueble a la venta, sito en Av. Rivera 3309, de 37 m.c.

a4 Inmueble a la venta, sito en Fco. De Medina 1429/104, de 50 m.c.

a 1 (ANTECEDENTE 1). Padrn N 29644/001. Se ubica sobre Av. Francisco Muoz N

3183 entre Agustn de Urturbey y La Gaceta, a tres cuadras y media del apartamento b (Unidad 702 que se tasar) hacia el Sur, lo que se conoce como Pocitos Nuevo. Esta unidad posee un dormitorio en 39 m.c., es la primera que se encuentra pasando la puerta de acceso, tiene ventana con rejas y celosas de madera color blanco hacia el frente. Estado de conservacin es bueno, recientemente fue totalmente reciclado, piso flotante en dormitorio con bao en suite, estar amplio de 21 m.c. con kichenette con mesada doble pileta de acero inoxidable de granito. Bao y cocina con cambio de caeras a nuevo.

Referencias comparables entre a1 y b: 1) Superficie cubierta edificada (a1) es superior (39 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasar Padrn 29080/702 situado en Av. Rivera 3086/88. 2) Antigedad es mayor 3) Calidad de ubicacin es inferior. 4) Calidad constructiva es inferior. 5) Estado de conservacin es equivalente. 6) Cantidad de ambientes es equivalente. 7) Calidad funcional es equivalente. 8) Ubicacin en Planta es inferior (planta baja a 7 piso). 9) Vista despejada es inferior 10) Luminosidad es equivalente. 10) Ventilacin es inferior. 12) Mejoras externas es inferior (cocheras). Este inmueble (comparable-semejante) se encuentra a la venta en USD 66.000, oo., por Rdor. Barca, Tel.2619.4892

MATRIZ DE CARACTERSTICAS - PROPIEDADES COMPARABLE (a 1 y b) (Las propiedad (a1), individualmente se cotejan frente al inmueble b a tasar) Inm. - Edif. - Ao - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. C. func. Piso Vis/ Lu/V. Ofertas a1 b 39 36 1937 1988 inf. Inf. equiv. 1 1 equiv. inf. Inf. Eq Su 66.000X .

a 2 (ANTECEDENTE 2). Padrn N 29644/102. Se encuentra ubicado en el piso 1 del

mismo edificio de (a1), Av. Francisco Muoz N 3183 entre Agustn de Urturbey y La Gaceta, a tres cuadras y media del apartamento b (Unidad 702 que se tasar) hacia el Sur, lo que se conoce como Pocitos Nuevo. Esta unidad posee dos dormitorios en 43 m.c. ms 2 m.c. de balcn. Ubicacin en planta a contrafrente. Estado de conservacin es bueno, recientemente fue totalmente reciclado, piso flotante en dormitorio. Bao y cocina fue reciclado a nuevo. Muy luminoso, tiene acceso por escalera a la azotea. Referencias comparables entre a2 y b: 1) Superficie cubierta edificada (a2) es superior (43 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasar padrn 29080/702 situado en Av. Rivera 3086/88. 2) Antigedad es mayor 3) Calidad de ubicacin es inferior. 4) Calidad constructiva es inferior. 5) Estado de conservacin es equivalente. 6) Cantidad de ambientes es superior. 7) Calidad funcional es equivalente. 8) Ubicacin en Planta es inferior (Piso 1 a 7 piso). 9) Vista despejada es inferior 10) Luminosidad es equivalente. 10) Ventilacin es inferior. 12) Mejoras externas es inferior (cocheras). Este inmueble (comparable-semejante) se encuentra a la venta en USD 69.000, oo., por Rdor. Barca Tel.2619.4892 MATRIZ DE CARACTERSTICAS - PROPIEDADES COMPARABLE (a 2 y b) (La propiedad (a2), se coteja individualmente frente al inmueble b a tasar) Inm. - Edif. - Ao - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. C. func. Piso Vis/ Lu/V. Ofertas a2 b 43 36 1937 1988 inf. inf. equiv. 2 1 equiv. inf. Inf.Eq Inf 69.000 X .

a 3 (ANTECEDENTE 3). Padrn N 28435/303. Se encuentra ubicado en el edificio

Construido en el ao 1956 sobre Av. Rivera N 3309 entre Dolores Pereira de Rossell y Francisco de Medina.

Su superficie es de 37 metros cuadrados edificados ms terraza de 8 m.c. Se accede a la Unidad por escalera en el piso 3. Muy luminoso y ventilado, su distribucin consta de living comedor y amplio dormitorio de parquet en buen estado, bao con mampara en duchero y cocina en buen estado. La calidad constructiva mediana y estado de conservacin bueno. Referencias comparables entre a3 y b: 1) Superficie cubierta edificada (a3) es superior (37 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasar (padrn 29080/702 situado tambin sobre Av. Rivera 3086/88). 2) Antigedad es mayor (1956 a 1988). 3) Calidad de ubicacin es

equivalente. 4) Calidad constructiva es equivalente. 5) Estado de conservacin es inferior. 6) Cantidad de ambientes: equivalente. 7) Calidad funcional es equivalente. 8) Ubicacin en Planta es inferior (Piso 3 por escalera a 7 con ascensor). 9) Vista despejada es inferior 10) Luminosidad es equivalente. 10) Ventilacin es inferior. 12) Mejoras externas es inferior (pallier y estacionamiento). Este inmueble A3 (comparable) estaba publicado a la venta en USD 65.000, se vendi recientemente en USD 64.000, oo., por Inmobiliaria Carmen Morales Tel: 2.622.8281.

MATRIZ DE CARACTERSTICAS - PROPIEDADES COMPARABLE (a3 y b) (La propiedad semejante (a3), individualmente se coteja frente al inmueble b a tasar) Inm. - Edif. - Ao - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. C. func. Piso Vis/ Lu/V. Vendido a3 b 37 36 1956 Equiv. equiv. 1988 inf. 1 1 equiv. inf. inf Eq inf 64.000 X .

a 4 (ANTECEDENTE 4). Apartamento padrn N 28441/103 del edificio construido en

1952, ubicado Sobre Francisco de Medina N 1429 entre Horacio y Francisco Bauz a una cuadra de Av. Rivera

Plano de ubicacin del Padrn 28441

Fachada del edificio, Fco .De Medina

El acceso a la Unidad 103, es en el primer piso por escalera. Posee dos dormitorios, con una Superficie de 46 m.c. living comedor, cocina y bao en buen estado. Buena luminosidad de los ambientes. Gastos comunes $ 1.000, oo por mes. Se ofrece a la venta en USD 70.000, oo por Al inmobiliaria TEL: 2.480 5043.

Referencias comparables entre a4 y b: 1) Superficie cubierta edificada (A4) es superior (46 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasar (padrn 29080/702) 2) Antigedad es mayor. 3) Calidad de ubicacin es inferior. 4) Calidad constructiva es inferior. 5) Estado de conservacin es equivalente. 6) Cantidad de ambientes: superior (2 dormitorios). 7) Calidad funcional es superior (distribucin separadas de reas social y privada). 8) Ubicacin en Planta es inferior (Piso 1 por escalera a 7 con ascensor). 9) Vista despejada es inferior 10) Luminosidad es inferior. 10) Ventilacin es inferior. 12) Mejoras externas es inferior.

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MATRIZ DE CARACTERSTICAS -PROPIEDADES COMPARABLE (a4 y b) Inm. - Edif. - Ao - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. C. func. Piso Vis/ Lu/ V. Oferta a4 b 46 36 1952 inf. 1988 inf. equiv. 2 1 sup. inf. inf. inf inf 70.000 X .

Se realiz el relevamiento de datos y el anlisis descriptivo de los inmuebles semejantes y comparables seleccionados por el tasador que se confrontarn con el bien a tasar; en este caso se sigui el modelo detallado y propuesto en los formularios indicados en la Planilla de Propiedad Comparable del Profesor Artemio Aguiar y se tuvo en cuenta el cotejo individual de las caractersticas de las propiedades que propone el Profesor Daniel Boveri (ambos argentinos). Finalizada esta etapa de relevamiento de datos de los bienes semejantes y comparables, ingresamos al Mtodo Cientfico Metrolgico Normalizado y Formalizado IRAM - ISO iniciado por el Ing. Mario Eduardo Chandas y desarrollado por el Dr. Eduardo MAGNOU. El Anlisis Matricial es una herramienta indispensable para identificar variaciones clave en las diferentes fases del proceso valuatorio y as poder tener un razonable control para asegurar la calidad y la confiabilidad de la estimacin valuatoria Se procede a la formulacin y estructuracin de la Matriz de Asimilacin Interna, para definir con la mayor certeza y claridad posible la realidad observable que reconoce el mercado especialmente la aptitud cualitativa de los bienes que deben reflejar sus propias cualidades y necesariamente las que les atribuye los eventuales compradores, junto con la aptitud cuantitativa (superficie). Finalmente se incorporan todos los asimiladores a la Planilla Universal de Clculo descripta en la Norma IRAM 34854.

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Previamente confeccionamos la matriz de caractersticas de cada una de las propiedades que se confrontaron todas contra todas (no individualmente), en este caso y por alta semejanzas entre los comparables (80 %) elaboramos un rango ordinal de mejor a inferior de 4 a 1.

Planilla de Caractersticas de los inmuebles seleccionadas (4) Rango de mejor (4) a inferior (1)
rea Inm. Edif.

a1 a2 a3 a4 "b"

39 43 37 46 36

Cal/ Est/ Ao Ubic. Cons. Cons. Dorm. Cal/fun. Piso 1937 2 1 3 1 1 PB 1937 2 1 2 2 1 1 1956 3 2 3 1 1 3 1952 1 1 1 2 2 1 1988 3 3 4 1 1 7

Vista/ Lum/. 1 2 3 2 4

Precio/ Of. 66.000 69.000 64.000 70.000 xxx

Para la presentacin de la Matriz de Asimilacin Interna se agrupan varias caractersticas de los inmuebles para reducir la cantidad de asimiladores que se ingresarn a la Planilla Universal de Clculo. En este proceso solo se considerarn las principales caractersticas valorizantes que normalmente reconoce el mercado inmobiliario.

MATRIZ DE ANTECEDENTES COMPARABLES RANGO ASCENDENTE ESCALA DE 1 a 4 Attes. Ag. Vendedor Rdor Barca Rdor Barca C.M. 37 (3) (3) 64.000 Inmobiliaria 46 (1) (1) 70.000 Al Inmobiliaria 36 (3) (4) xxx xxx Recurdese que b seala el inmueble que se tasar y a bienes comparables. rea edif. 39 43 Ubic/Altura /Lum/Venti (2) (2) Est/conserv. Est/construc. (3) (2) Precio/USD 66.000 69.000

a1 a2 a3 a4 b

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Referencia para cualificar el rango de los inmuebles:

1. Primera columna se incluye el rea edificada de cada uno de los inmuebles. 2. Segunda columna ubicacin, se agrupan junto a sta: Altura del inmueble, Vista, Luminosidad y Ventilacin. 3. Tercera columna se agrupan la calidad de la construccin, estado de conservacin y la calidad funcional de los inmuebles. Asimilador de oferta, conocido tambin como Coeficiente de regateo (es la rebaja que concede el vendedor en la transaccin). Es un segmento que va de 0,833 a 1,000., propuesto por la mayora de los tratadistas con fundamentacin estadstica que permite apreciar una reduccin aconsejable del monto de la oferta al precio real efectivamente pagado, despus de la negociacin inmobiliaria; este porcentaje se estima alrededor del 10 %. En este caso el perito ha desestimado la aplicacin de este coeficiente por la dinmica del mercado, para el caso de A3, la diferencia entre la oferta y el precio de venta ascendi a 1,5 % (USD 65.000 A 64.000) y para A1 el Rdor Barca nos ha expresado que no se ha aceptado ofertas con rebaja de un 4 % (USD 66.000 a 63.000) en virtud del activo movimiento de interesados que se est registrando (entre 8 a 10 visitas semanales) que le hace pensar que la venta se realizar por el precio requerido, por lo que se mantiene firme el monto pedido y no se realizarn rebajas. A continuacin se ingresan los asimiladores indicados en la Planilla Activa Magnou (PAM) que ha sido programada por el mtodo de Regresin Poligonal.

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PLANILLA (PAM) CLCULO UNIVERSAL DE ASIMILACIN INTERNA. MTODO DE REGRSIN POLIGONAL

Sup. Edif. a1 a2 a3 a4 1 1 1 1 b 39 43 37 46 36

Ubicacin E. conserv. X 2 3 2 2 3 3 1 1 3 4 -1 X

Precio de Oferta A 66.000 69.000 64.000 70.000 K 5666,667 1333,333 666,6667 2333,333

-1 1 a1 c1 b1 a2 c2 b2 a3 c3 b3 a4 c4 b4 q 0,99 0,9 0,8 0,6 0,4 0,2 L 66000 0,982 64840 69000 0,932 64318 64000 1,015 64951 70000 0,9074 63521 ib / bp 0,02959 0,01193 0,00830 0,00496 0,00296 0,00140

16,33333 18,33333 33,66667 0,666667 0,333333 0,333333 1,333333 0,333333 0,666667 1,666667 1,333333 1,333333 O U AE 0,939 1,010 1 1,010 2 1,000 3 1,0190 4 bp + ib 66.313 65.176 64.942 64.727 64.598 64.498 1,0354 0,9394 1,0676 0,8647 1,0365 0,9648 1,1000 0,8095 ya / a s bv S 652,63 yc / c m

0,865

0,979

0,8095 bp - ib 62.502 63.639 63.873 64.088 64.217 64.317

0,8095

w / bv #DIV/0! bp 64.407

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CUARTO. TASACIN DEL INMUEBLE PADRN N 29.080/702 b

RESULTADO DE LA TASACION: Inmueble padrn N 29.080/702 (b) UBICACIN: Av. Rivera N 3086/88 entre 14 de Julio y Mac Eachen (Montevideo) Precio potencial Valor ms probable (redondeo)USD 64.000, oo Mnimo Segmento de Valor USD 62.502, oo Mximo USD 66.313, oo Nivel de confianza 99 % Nivel Nivelde deincertidumbre incertidumbre 2 % Nivel de semejanza entre los inmuebles comparables 80 % Mtodo empleado: Metrolgico. Clculo Matricial Regresin Poligonal. (Asimilacin Interna). Planilla Activa Magnou (PAM) ANEXO I y II. Informacin catastral de los bien descriptos Se agrega Fecha de la tasacin. Junio de 2011 QUINTO. HONORARIOS DEL PERITO TASADOR. (1% tasacin, Acordada 7139) Tasacin del inmueble:... Honorarios: USD 640, oo.+ 141, oo (IVA) = USD 64. 000, oo. USD 781, oo.

POR LO EXPUESTO AL SR. JUEZ PIDO: 1) Tngame por presentado en mi calidad de perito tasador, por cumplido bien y fielmente con el cometido confiado y por constituido domicilio electrnico. 2) Tngase por cumplido la tasacin ordenada, que asciende a:. USD 64. 000, oo 3) Tngase presente los honorarios del perito tasador que ascienden a: USD 781, oo 4) Se agregan: ANEXO I (Informacin catastral del bien que se tasa, informacin territorial, deudas municipales y del impuesto de Primaria); ANEXO II (Informacin Catastral) de los cuatro bienes comparables que se seleccionaron.

Rematador Lucas DE ARMAS Mat. 5064. Perito Tasador Tel.:2.601.9556

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