Soluciones A La Multipropiedad

REVISTA DEL NOTARIADO
Colegio de Escribanos de la Capital Federal

como amedallado, en un vocablo excelso: el que Su Santidad, el Papa,
emplea con ms frecuencia en su discursos, y en el que El connota lo que
es y lo que debe ser el patrimonio de todos, el caudal espiritual heredado
del Padre, por mediacin del Hijo, como distintivo primordial, manifiesto y
exclusivo de la humanidad plena y merecedora de ese nombre: el AMOR.
De ste, el AMOR, derivan sus consecuencias manifiestas, imprescriptibles
y perdurables: la libertad, la dignidad de la criatura terrena, la justicia, la
convivencia decorosa, el anhelado bien comn.
A la vez ponderado e intrpido el Santo Padre vino pues a recordarnos que
ello es posible si nosotros lo queremos y lo motivamos. Casi en un todo, lo
mucho que padece el mundo procede del mal uso que unos y otros
hacemos de la libertad y de la inteligencia cuando olvidamos
maliciosamente que ese doble yerro es precisamente rectificable por el
AMOR. Con esa su palabra - palabra clave, palabra orientadora - el
Pontfice torn a patentizarnos los riesgos que en esta poca de desaforado
materialismo amenazan, so pena de destruccin, a una sociedad sin
ideales, demasiado confiada en s misma y presuntuosamente orgullosa de
tantos adelantos tcnicos, extraordinarios y maravillosos como tales, pero
no exentos de aplicaciones en un todo inhumanas, perversas y
catastrficas. Ello consta. No se nos olvide que ese riesgo alcanza en
mayor o en menor medida a los entes gubernativos y a las asociaciones
profesionales ajenos al sano idealismo y a los altos puntos de mira:
CUIDADO! Que las estructuras institucionales y las profesionales no
vengan a reducirse, con la indebida presin desmoralizadora del ambiente,
en algo semejante a una mquina sin direccin o a un vacuo diagrama
operativo. Para todos, y en particular para los muchos que aqu y en otras
partes se debaten en la querella y el desentendimiento, la plural leccin del
Papa conlleva por entero, cabe repetirlo, un mensaje pastoral evanglico:
sin desconocer las necesidades terrenas y las acuciantes urgencias
temporales, fuerza es reconocer, particularmente en esta dicha etapa de
torpe y daoso materialismo, cunto nos importa, a todos y a cada uno,
volver a ponernos atentos, Dios mediante, a los valores que no cambian.
La Direccin
DOCTRINA
SOLUCIONES NOTARIALES AL FENMENO DE LA LLAMADA
MULTIPROPIEDAD O PROPIEDAD A TIEMPO COMPARTIDO(*)(179)
Por MARA T. ACQUARONE (Capital Federal), ALBERTO M. AZPEITA (abogado),
LIDIA E. BELMES (Capital Federal), NGELA V. BONETTO DE CIMA (Prov. de
Crdoba), ALICIA BONFANTI (Capital Federal), ROSARIO BUSACCHIO (Capital
Federal), ADA GRACIELA CARRER (Prov. de Crdoba), JORGE RAL CAUSSE
(Prov. de Buenos Aires), MARCELO DE HOZ (Capital Federal ), RAL ECHEVARRA
(Prov. de Ro Negro), MARA G. FOUSSATS DE FEULLASSIER (Capital Federal),
NGEL AGUSTN FRONTINI (Pov. de Buenos Aires), ANA MARA GNECCO (Capital
Federal) NATALIA GODOY (Prov. de Crdoba), MELITA NORA LANFRANCO

(abogada), LILIANA LIPSCHITZ (Capital Federal), JOSEFINA E. A. MOREL DE MART
(Capital Federal), RICARDO OKS (Capital Federal), CLELIA E. RUFFA (Capital
Federal), MARCELA H. TRANCHINI DE DI MARCO (Prov. de Buenos Aires), MARTHA
JUDITH WEISVEIN (Capital Federal ) y CARLOS ALBERTO YORIO ( Prov. de Buenos
Aires).
SUMARIO
Primera Parte. Introduccin. Consideraciones previas acerca de la
propiedad. Encuadre pragmtico del negocio. Segunda Parte. Doctrina
nacional. 1. Denominacin. Tendencias. 2. Posibilidad de encuadramiento
como derecho real o personal. 2. 1. El tiempo compartido o multipropiedad
como derecho personal. 2.1.1. Posibilidad de su encuadre en contratos de
cesin de uso o locacin. 2.1. 2. Posibilidad de su encuadre en contratos
societarios. 2.1. 3. Esquema de utilizacin de la sociedad civil. 2. 1. 4.
Esquema de utilizacin de la sociedad annima. 2.1.5. Crticas a ambos
sistemas. 2. 2. El tiempo compartido o multipropiedad como derecho real.
2.2. a. El tiempo compartido como condominio. 2. 2. b. El condominio como
solucin al sistema de multipropiedad. 2. 2. c. Encuadre del negocio de
multipropiedad en la normativa de los derechos de usufructo y uso y
habitacin. Inconvenientes de su aplicacin. 2. 2. d. Autonoma del derecho
real de multipropiedad. 2. 2. e. Multipropiedad inmobiliaria. Nueva figura
dominial autnoma sobre un ncleo fundamental de imputacin y
convergencia de mltiples intereses individuales. 2. 2.1. Anlisis del
derecho sobre embarcaciones. 2.2.1. a. Multipropiedad o propiedad de
tiempo compartido en embarcaciones. Tercera Parte. Derechos y
obligaciones derivadas de la contratacin para el funcionamiento de los
complejos. 3. 1. Administracin. 3.1.a Naturaleza del contrato de
administrador de edificios en multipropiedad o tiempo compartido. 3.2. 3.2.a. Reflexiones notariales sobre "sistemas de intercambio" en materia de
multipropiedad. 3.3. - 3.3.a. Ensayo sobre derecho aplicable en materia de
derecho internacional privado. Cuarta Parte. 4.1. Encuentros jurdicos. 4.1.
a. Anlisis de su carcter. Conclusiones. Anlisis de la doctrina elaborada.
4. 2. Proyectos de leyes. 4.2. a. Comentarios sobre algunos aspectos. 4.2.
b. Addenda de los autores del anteproyecto Fonte - Terrile. Conclusiones.
Bibliografa. Anexo. Proyectos de leyes con estado parlamentario. Proyecto
Fonte - Terrile. Proyecto Natale.
"En la elaboracin de esta ponencia han intervenido notarios de todas las
latitudes de nuestro pas. Para el notario argentino, la cabida de sus ideas,
la expansin geogrfica de los conocimientos, la tarea conjunta de los
notarios en todas las vertientes posibles, es un valor de la ms alta
jerarqua."
Mara T. Acquarone
Coordinadora nacional

PRIMERA PARTE: INTRODUCCIN
MARA T. ACQUARONE
La oportunidad en que se plantea la posibilidad de presentar una ponencia
argentina sobre el llamado "fenmeno" del tiempo compartido o
multipropiedad, no pudo haberse propuesto con mayor exactitud. Fue,
precisamente en ocasin de otra Jornada Iberoamericana, la II, realizada en
Santiago de Chile en 1985, en que a nuestro criterio el notariado argentino
tom conciencia de la importancia de su intervencin en la temtica y
comienza a estudiar sus complejas caractersticas. A veces parecera que
han pasado ms de dos aos. La inquietud se introduce en todos los
mbitos con la formacin de comisiones de estudio, la presentacin de
numerosos trabajos, la celebracin de encuentros de juristas y
comercializadores, y dos proyectos de leyes ya con estado parlamentario.
La caracterstica vinculada especialmente a lo vacacional y turstico ha
expandido geogrficamente el inters en nuestro pas. As, el notariado de
todas las latitudes y especialmente de los lugares tursticos ha tomado viva
intervencin en el negocio en todos sus aspectos.
Como nuestro pas responde al sistema federal de gobierno, su notariado
tambin se divide en tantas jurisdicciones como provincias tiene, adems
de su distrito federal. En la elaboracin de esta ponencia han intervenido
notarios de muchas de ellas y la coordinacin a mi cargo tuvo en cuenta la
cabida de sus ideas, para no influir en el desarrollo de las diversas
realidades. Quizs hay alguna reiteracin que se pudo haber sintetizado,
pero sin duda hubiera atentado con la posibilidad de expresin que es, para
el notariado argentino, un valor de mayor jerarqua.
Con este introito iremos desarrollando el sumario con los aportes
doctrinarios recibidos para su elaboracin.
"Las fuerzas creadoras de los distintos tipos de propiedad son dos: el factor personal que,
en cuanto ,expresin de la personalidad humana, afirma el seoro del hombre sobre la
cosa y el factor econmico que se orienta a la satisfaccin del inters colectivo.
"La propiedad con titularidad temporal compartida o multipropiedad nace al impulso del
primer factor erigindose como expresin de la autonoma de la voluntad, fuerza jurgena
proyectada en una doble dimensin: libertad de conclusin y libertad de configuracin
interna de la relacin jurdico - negocial."
ngela V. Bonetto de Cima

CONSIDERACIONES PREVIAS ACERCA DE LA PROPIEDAD
NGELA V. BONETTO DE CIMA

Ciclos evolutivos
Una aproximacin al tema de la multipropiedad nos tienta a incursionar en el
instituto de la propiedad, figura jurdica que, amen de merecer el primer

puesto de los derechos reales, goza del ttulo de "prncipe de los derechos
subjetivos"(1)(180).
Los ciclos evolutivos de la institucin vuelven sobre su eje y repiten
situaciones que parecan superadas en el tiempo, de tal forma que muchas
veces cabe pensar en una involucin de la figura ms que en una evolucin
de la misma.
Propiedad individual
Al perfilar al momento histrico en que la Edad Media hace trnsito a la
Edad Moderna, urge la resolucin de dos grandes problemas: la separacin
de la propiedad ligada a la soberana y la unificacin de la propiedad
borrando la distincin entre dominio directo y til.
La organizacin de la propiedad se orientaba en el sentido de concluir con
las formas de propiedad comunitaria o de propiedad dividida, exaltando la
institucin como un abstracto seoro del hombre sobre las cosas,
apotegma que alcanz consagracin legislativa en la codificacin
decimonnica.
El codificador argentino no pudo permanecer ajeno a tales influencias,
receptando estos conceptos al legislar sobre los derecho reales en general,
y el dominio en particular, en el libro III, ttulo y sigtes. del Cd. Civil.
Influenciado por la idea de que en la libre circulacin de los bienes fincaba
la base del progreso y desarrollo econmico de los pueblos, mir con
disfavor las situaciones de divisin de la propiedad. Prohibe por un lado el
derecho de enfiteusis y de superficie(2)(181), por otro, fija lmites
temporales a los estado de indivisin(3)(182), y determina la
irrenunciabilidad a la accin de divisin de la cosa comn(4)(183).
Sin embargo, como ha dicho Thieme: "La historia del derecho nos ofrece
modelos de reglamentaciones de la propiedad que habiendo sido
largamente olvidados, han sido luego resucitados como soluciones que
corresponden a un orden social moderno." Quiz los ejemplos ms claros
sean los de propiedad de casa por pisos - la llamada propiedad horizontal y el derecho de superficie. En la Edad Media es precisamente la idea de
propiedad dividida la que permite concebir una propiedad del suelo distinta
de la del vuelo, lo que aseguraba en palabras de Thieme, un estatuto jurdico
a los ms dbiles.
A contradecir la doctrina de la propiedad dividida el principio romano
superficies solo cedit, tal situacin se considera indeseable, pues lo
deseable es justamente lo contrario: lograr la consolidacin del dominio en
un solo propietario. Tal gnero de propiedad pareca condenada a
desaparecer hasta el punto que los cdigos bsicamente lo ignoraban. Slo
con el transcurso de los aos el cambio de las condiciones sociales
determin la aparicin de nuevas necesidades, las cuales, con frecuencia,
impulsan al legislador a acudir a viejas instituciones que parecan
superadas desde largo tiempo, pero que se haban revelado como el medio
de paliar, con mejor o peor fortuna, el problema de la vivienda
urbana(5)(184).

Propiedad en funcin social
Las modernas exigencias econmicas y sociales del presente siglo han
operado profundas transformaciones en la fisonoma del derecho privado,
no permaneciendo ajeno a ello el estatuto jurdico de la propiedad.
La irrupcin en el mundo moderno del llamado estado social ha generado,
entre otros aspectos, la publicacin del derecho privado, fenmeno que
implica la penetracin del poder pblico en reas tradicionalmente
reservadas al mbito privado.
Expresin de ello lo constituye la llamada propiedad en funcin social,
implicando un nuevo concepto de propiedad que se traduce en la idea de
que el referido instituto nace con fines de uso, y confinada "con vnculos y
lmites que acotan los poderes del propietario"(6)(185).
Ensea Perlingieri, maestro italiano, que la nocin de propiedad es
extremadamente variada en los tiempos y en el espacio y que "recoge y
acoge condicin renovadora de las nuevas costumbres". La propiedad
cambia sus contornos precisamente por poseer especial sensibilidad de las
relaciones socioeconmicas.
Nuevas formas de propiedad comunitaria
Las fuerzas creadoras de los distintos tipos de propiedad son dos: el factor
personal que, en cuanto expresin de la personalidad humana, afirma el
seoro del hombre sobre la cosa; y el factor econmico, que se orienta a la
satisfaccin del inters colectivo.
La propiedad con titularidad temporal compartida o multipropiedad nace al
impulso del primer factor, erigindose como expresin de la autonoma de
la voluntad, fuerza jurgena proyectada en una doble dimensin: libertad de
conclusin y libertad de configuracin interna de la relacin jurdico
negocial(7)(186).
Rafael Arnaiz, jurista espaol, explica que asistimos en la actualidad,
superando la penetracin del derecho pblico y delimitacin pblica de la
propiedad, a un florecimiento de la propiedad comunitaria. Surgen en las
nuevas legislaciones intentos o supuestos de indivisibilidad jurdica, donde
el rgimen de comunidad es inseparable de la propia configuracin del
derecho de dominio, rompindose el principio de la actio communi
dividendo. Cita como ejemplo los complejos inmobiliarios.
Los lmites y delimitaciones de la propiedad no slo resultan de normas
jurdicas sino del estatuto constituido en el ttulo que alumbra la necesaria
comunidad de intereses y el rgimen de cotitularidad que ha de recaer
sobre el bien inmueble. Se abre la puerta a la delimitacin negocial del
contenido de dominio(8)(187).
ENCUADRE PRAGMTICO DEL NEGOCIO
MARCELA H. TRANCHINI DE DI MARCO Y JORGE R. CAUSSE

La constitucin de un derecho, temporal o perpetuo y transmisible por actos
entre vivos o mortis causa, que atribuya a su titular la facultad de usar y
gozar con exclusividad, sucesiva y alternadamente determinados bienes,
por espacios de tiempo previamente establecidos, responde al diseo de
una moderna oferta de contrato, cuya insercin en el mercado inversor local
data de hace casi una dcada.
El examen pausado de esta novedosa variable que nos expuso la
contratacin contempornea, enfrent a los operadores del derecho al
desafo de delimitar sus todava inciertos contornos.
El hecho negocial haca tiempo que haba abandonado el campo de las
teorizaciones para convertirse en algo definitivamente tangible.
Fue obra inocultable de la fuerza creadora de la autonoma privada y oper
generando una estirpe de derechos subjetivos que se encarn en la variable
actitud frente al derecho de propiedad, fruto de su permanente evolucin.
Hubo de adecurselo a los institutos que el orden jurdico ya tena tipificados
- si alguna de sus estructuras lo permitan - ; o fue necesario plantear la
creacin del arquetipo apropiado que lo contenga, revisando algunas de las
directivas fundamentales de la legislacin civil. Razones de seguridad
jurdica as lo aconsejaban.
Esta fue la gran responsabilidad asumida por todos los juristas que trataron
el tema, dando lugar a la formacin de una profunda y vasta doctrina sobre
la materia desarrollada incluso a nivel comparatista.
Por otra parte, el panorama que la realidad nos presentaba se manifest
con el encuadre en diversas figuras. Las estadsticas relevadas por la
Cmara Argentina de Tiempo Compartido en un censo realizado en 1985,
demuestran la siguiente utilizacin:
Cantidad de complejos
1
3
2
4
1
1
Sistema utilizado
Condominio indiviso
Condominio subdiviso
Derecho de uso y habitacin
Sociedades por acciones
Club
Sociedad civil
SEGUNDA PARTE
"La eleccin de la terminologa adecuada se presenta como un captulo en
la historia de las disensiones entre los juristas de todos los tiempos,
enfrentndose muchas veces la que aparece ,como ms correcta desde el
punto de vista tcnico con aquella otra que, sin tales atributos, ha logrado un
uso ms extendido.
"El libre albedro para seleccionar nos persuade de que las calificaciones
demasiado esquemticas no son, en rigor, definitivamente verdaderas ni
definitivamente falsas. Sirven o no sirven, son ventajosas o no lo son. La
modalidad operativa y el derecho emergente debern de las propias

expectativas del desarrollista, de su concepcin de la industria que
emprende, de las circunstancias del mercado y de la respuesta del
consumidor. El jurista deber tener una misin de resguardo, sin perder de
mira esta realidad."
Marcela H. Tranchini de Di Marco
Jorge R. Causse
DOCTRINA NACIONAL
1. DENOMINACIN - TENDENCIAS
MARCELA H. TRANCHINI DE DI MARCO Y JORGE R. CAUSSE
Una de las primeras cuestiones que se abord tuvo que ver con la
denominacin que caba asignarle a este fenmeno contractual.
Aquel que en el plano internacional pareca haber logrado mayor adhesin
era el de multipropiedad.
En el VI Congreso Nacional de Derecho Registral (Misiones, Argentina, ao
1986), una ajustada mayora prefiri aquella denominacin, la que tambin
aparece adoptada en algn proyecto legislativo.
En nuestro medio, de acuerdo con el rtulo que le asignaron sus
desarrollistas o comercializadores, se le conoce y difunde como "tiempo
compartido" y su prctica no aparece limitada a la cosa inmobiliaria con
destino turstico o vacacional, sino que se extiende tambin a objetos
mobiliarios.
La eleccin de la terminologa adecuada se presenta como un captulo en la
historia de las disensiones entre los juristas de todos los tiempos,
enfrentndose muchas veces la que aparece como ms correcta desde el
punto de vista tcnico con aquella otra que, sin tales atributos, ha logrado un
uso extendido.
Multipropiedad aparece doctrinariamente como mejor avalada, pero queda
circunscripta a la caracterizacin del instituto como un derecho real sobre la
cosa propia.
Tiempo compartido agrega a la difusin de su uso en los negocios
inmobiliarios, la posibilidad de adaptarse a otras modalidades de
contratacin. Por ejemplo, cuando lo que se comercializa mediante oferta
es una participacin societaria, vinculante con la facultad de usar y gozar
sucesiva y alternadamente un determinado bien en un turno previamente
establecido, limitada temporalmente a la duracin de la persona jurdica
titular de dominio del objeto de que se trate.
Los criterios diferenciables en cuanto a la denominacin que se le debera
asignar a esta novsima variante contractual, se mantuvieron al ingresar en
el captulo de la calificacin del derecho emergente y, consecuentemente,
qu rgimen resultara aplicable.
Para una tendencia, la atribucin de uso y goce de un determinado bien
importa una relacin entre el sujeto y el objeto tal cual es tpica en los
derechos reales. Esta tipificacin, para sus sostenedores, excluye la
posibilidad de su encuadramiento como derecho personal, en tanto los

desarrollistas y comercializadores del sistema oferten esta alternativa de
contratacin sugiriendo el disfrute de unidades habitacionales. Esto acenta
su duda sobre si los destinatarios del ofrecimiento saben a ciencia cierta
que, a la postre, sern titulares de derechos y no de cosas.
As tambin, para esta doctrina, ninguno de los derechos reales tipificados
es suficientemente adecuado para involucrar todas las circunstancias y
caractersticas que singularizan a este instituto. Es necesario, sostienen, la
incorporacin al sistema jurdico de un nuevo derecho real cuya autonoma
predican con fundamento en los nuevos elementos que lo conforman.
Para otros, enrolados en postura diversa, una de las cuestiones primarias
que no se puede desatender es la de los indicadores que muestra la
prctica negocial.
La figura que nos ocupa se ha canalizado a travs de institutos
generadores: ya de derechos personales (v. gr.: mediante la conformacin
de algn tipo societario), ya de derechos reales (v.gr.: condominio sobre
inmuebles sometidos o no al rgimen horizontal), utilizados masivamente y
sin reparos por los usuarios del sistema.
Frente a esta dicotoma nuestra actitud como juristas la asumimos con los
recursos que nos da el propio ordenamiento legal.
Por l sabemos que si el adquirente no es ms que titular de derechos
personales, habr de manejar sus prerrogativas dentro del marco de
oponibilidad relativa que caracteriza a aqullos.
Por l sabemos tambin que si la titulacin le confiere al adquirente un
derecho real, su mayor proteccin, su mejor certeza y seguridad jurdicas
encuentran fundamento en el orden pblico sustancialmente contenido en la
normativa que regula tales derechos.
Pero igualmente habremos de asumir aquella actitud involucrndonos en los
comportamientos del usuario para quien, aun debidamente asesorado, su
decisin de optar por uno u otro derecho bien puede pasar por el canal
estrictamente subjetivo de la preferibilidad.
Las calificaciones demasiado esquemticas no son en rigor ni
definitivamente verdaderas ni definitivamente falsas. Sirven o no sirven, son
ventajosas o no lo son. La modalidad operativa y el derecho emergente
dependern de las propias expectativas del desarrollista, de su concepcin
de la industria que emprende, de las circunstancias del mercado y,
fundamentalmente, de la respuesta del consumidor.
En nuestro pas, con el incipiente desarrollo del mercado en que no se ha
producido ninguna circunstancia que afecte la marcha normal del negocio,
dicha respuesta ha sido afirmativa en lo que respecta a las formas de
contratacin. Pero el jurista adems deber tener una misin de resguardo
frente a las posibles falencias y en esa misin preventiva seleccionar las
que le den verdadera seguridad al adquirente.
2. POSIBILIDAD DE ENCUADRAMIENTO COMO DERECHO REAL O PERSONAL
ROSARIO BUSACCHIO

El esquema bsico funcional de la multipropiedad se plantea en la prctica
del siguiente modo: una sociedad o grupo promotor inmobiliario construye
un edificio (o toda una urbanizacin, segn el caso) dividido en unidades
habitables independientes. Cada una de estas unidades singulares es
vendida a distintos adquirentes, de manera que todos ellos se consideran
propietarios, pero su derecho aparece circunscripto al uso del bien
adquirido ,durante un perodo, fijado de antemano al ao, transcurrido el cual
corresponder dicho uso a otro de los compradores, y as sucesivamente,
hasta que corresponda de nuevo al primero, en el mismo perodo del ao
siguiente.
El supuesto de hecho encierra una situacin jurdica compleja, en la que se
encuentran varios titulares de derechos recayentes sobre una misma
entidad fsica. Cada uno de tales derechos aparece constituido por un
disfrute pleno y perpetuo (as se anuncia por los vendedores), del inmueble
adquirido, por un perodo de tiempo al ao, previa y exactamente delimitado
en el ttulo de adquisicin.
Tal derecho rene, por lo dems, los caracteres del de propiedad, aunque
sea con los lmites que imponen las especiales circunstancias que
concurren en esta figura, la ms importante de las cuales es, sin duda, la
coexistencia de derechos de un contenido cualitativamente igual.
Aparte de esto, tal derecho de propiedad ofrecer el contenido propio del
estatuto que le corresponde, pero conviene sealar que se trata de un
derecho libremente disponible, y por tanto susceptible de cesin,
arrendamiento, etctera, y transmisin inter vivos o mortis causa.
Dada la variedad de sistemas posibles se hace dificultoso el encuadre
jurdico, de modo que es imprescindible deslindar primero qu tipo de
derecho nace de tales acuerdos. Esto nos lleva a la distincin primaria entre
derecho personal y derecho real y a puntualizar que existen adems
situaciones intermedias, pues como consecuencia de la cotitularidad de un
derecho real o la desmembracin del dominio, naceran relaciones jurdicas
patrimoniales de contenido obligacional derivadas de la constitucin y
funcionamiento del derecho real.
Los derechos y obligaciones que surjan de la contratacin, o, en su caso,
las potestades emergentes del derecho real cuyo ttulo se configurara en
ese contrato, constituyen la base de la distincin que aqu intentamos.
2.1. El tiempo compartido o multipropiedad como derecho personal
El contenido tpico del derecho personal es un "hacer" (accin que el sujeto

activo requiere del sujeto pasivo, con relacin al objeto obligacional, o sea,
la prestacin debida). Dicho contenido no puede ser atribuido a los
derechos reales.
Por ejemplo: tomemos el caso de la locacin (contrato - fuente de un
derecho obligacional) y el usufructo (derecho real que entre otras causas
puede responder tambin a la contractual).
En la ejecucin del contrato de locacin, el propietario est obligado a
garantizar al locatario el uso de la cosa, mientras que no ocurre lo mismo

con el usufructo, donde el dueo no tiene obligacin alguna sino slo de
permitir al usufructuario el uso y goce de ellas.
La distincin hace a la esencia de los dos derechos y a su contenido
especfico. Dos son las relaciones integrativas bsicas del derecho real:
entre el sujeto activo o titular del mismo y el objeto (inmediato o mediato),
segn se trate de derechos reales sobre cosa propia, parcialmente propia o
ajena, existir "una potestad real", y, al mismo tiempo, se entablar entre
ambos una relacin real, a los efectos de su constitucin.
Segn el sistema adoptado por el Cdigo Civil, potestad y relacin real son
las dos categoras de vnculos tipificadores de los derechos reales y se
encuentran en ellos dos elementos:
El sujeto activo.
La cosa.
Tratndose de los derechos creditorios, la categora bsica que los
caracteriza es la "relacin jurdica", para cuyo funcionamiento han de
intervenir tres elementos:
El sujeto activo (acreedor).
El sujeto pasivo (deudor).
La prestacin.
Para discernir con precisin entre una y otra categora de derecho, es
menester verificar primero, si el sujeto beneficiario obtiene directamente la
ventaja de las llamadas "unidades vacacionales" o, si por el contrario, existe
un sujeto pasivo que se compromete a garantizar el disfrute, aun mediante
la prestacin de servicios accesorios.
2.1.1. Posibilidad de su encuadre en contratos de cesin de uso o locacin
El contrato de cesin de uso presenta semejanzas con el hospedaje,

mediante la reserva anual de unidades vacacionales, fijas o variables,
sujetas a intercambio interno o internacional, por espacios prolongados de
tiempo, los que pueden alcanzar los 99 aos. Y presenta semejanza con la
locacin de tales unidades.
Analizaremos la semejanza con la locacin. La finalidad consistira en el
fomento del turismo interno o internacional y tambin en la posibilidad de
acceder al goce exclusivo de tales unidades con opcin a una amplia gama
de posibilidades de esparcimiento, ya sea por la prestacin de servicios
accesorios garantizados por los propietarios, o bien, opcionales mediante
el pago de una cuota adicional.
El denominado contrato de "cesin de uso" de unidades afectadas al
sistema de tiempo compartido presenta los siguientes rasgos similares a la
locacin: a) es consensual (art. 1140, Cd. Civil); b) a diferencia de los
contratos que sirven de ttulo al denominado "condominio sobre unidades
vacacionales cointegrativas de un edificio comn", "usufructo de mero
placer", la simple cesin de uso: es un contrato no formular;

c) es un contrato bilateral;
d) es a ttulo oneroso;
e) es transmisible a los herederos y a otros sucesores;
f) es un contrato abierto, dado que est previsto el acceso de un tercero a la
situacin contractual creada por las partes originarias, naciendo el derecho
de ste slo con la contratacin, incorporndose a la situacin existente.
Caracteres que lo diferencian de la locacin de cosas:
a) es un contrato de adhesin;
b) es un contrato innominado;
c) es de ejecucin discontinua, puesto que se trata de un contrato de tracto
sucesivo, pero a diferencia de la locacin debe cumplirse en perodos
"discontinuos".
Presenta la particularidad que, si bien su ejecucin est diferida en el
tiempo, los denominados "perodos de ocupacin" se encuentran
fraccionados, de suerte que cada ao renacen y se interrumpen hasta
completar el plazo mximo inicialmente acordado. Por ende, las
prestaciones no se agotan en un solo momento, sino que insumen cierto
tiempo dividido en fracciones separadas entre s por intervalos iguales. Esto
lo caracteriza como contrato de ejecucin peridica;
d) es temporario. El artculo 1505 del Cdigo Civil limita el plazo mximo del
contrato de locacin al trmino de diez aos.
En tanto la llamada "cesin de uso" debe reputarse como un contrato
"atpico". Sus particularidades tienen origen en su finalidad econmico social, especfica y diversa de la locacin.
Su objetivo es facilitar el acceso al disfrute exclusivo de una "unidad
vacacional" y llevar el esparcimiento en los lugares tursticos a una igual
cantidad de personas y los servicios accesorios que suelen comprender,
que no son pocos, por cierto. Todo esto motiva la discontinuidad de su
ejecucin, supeditada a una temporada de un ao. Como dijimos, es
entonces primordial interpretar la intencin de las partes y la finalidad
econmico - social del contrato. Verificado esto, y dado que se trata de un
contrato innominado, nada obstara a que el plazo se extendiera ms all de
los diez aos que imperativamente limitan en el tiempo la locacin de
cosas. Sobre todo si se tiene presente que cada perodo de ocupacin, en
virtud del destino mismo de la unidad vacacional, es muy breve,
posibilitando el acceso a su disfrute a distintos beneficiarios.
2.1.2. Posibilidad de su encuadre en contratos societarios
NGELA V. BONETTO DE CIMA

Existe coincidencia en la doctrina notarialista, en el sentido de que
atendiendo la finalidad econmico - social a que responde la creacin de
esta figura, encuentra su cauce normativo ms apto dentro de la estructura
de los derechos reales(9)(188).
Ello no implica desconocer la posibilidad de configurarla a travs de un
rgimen societario.

El derecho de disfrute del socio multipropietario viene incorporado a la
accin o ttulo representativo de la condicin de socio. No hay transmisin
del dominio y la sociedad es la titular del patrimonio social.
La relacin jurdica entre la sociedad y los socios se considera de estructura
obligacional. Existe una relacin mediata entre el socio y el disfrute del
inmueble que debe ser garantizado por la
sociedad(10)(189).
2.1.3. Esquema de utilizacin de la sociedad civil
MARA T. ACQUARONE
Creo que es importante - aun cuando siempre nos colocamos en un
esquema societario en que el adquirente ser propietario de
participaciones societarias que quedarn en el campo de lo obligacional realizar la distincin entre la utilizacin de la sociedad civil y el esquema de
la sociedad annima.
Sus sostenedores afirman que, dado el rgimen de numerus clausus de los
derechos reales, y la imposibilidad de configurar dentro de ellos la figura en
anlisis, nuestro sistema admite perfectamente su encuadre dentro de la
sociedad civil, no necesitndose en consecuencia reforma legislativa
alguna.
De este modo, Mario Carregal(11)(190)dice que su posicin filosfica ante
el problema parte de la base de que todo lo que es esencialmente lcito y
ticamente sostenible debe ser legalmente posible. As, al regular los arts.
1648 y sigtes. del Cd. Civil se ajusta a la regulacin de ese conjunto de
personas que van a utilizar en comn un complejo recreativo. En la
definicin de la misma el Cdigo dice: "Habr sociedad, cuando dos o ms
personas se hubiesen mutuamente obligado, cada una con una prestacin,
con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en dinero que dividirn entre
s del empleo que hicieren de lo que cada uno hubiere aportado." La
primera impresin, dice este autor, que puede dar esta definicin, es que la
sociedad civil conlleva un fin de lucro, por lo que quizs el rgimen podra
ms bien ajustarse al objetivo de una asociacin civil que carece de
propsito de lucro. Pero cuando sta se disuelve sus bienes pasan al
Estado. modalidad que no se ajusta a los deseos ni a los intereses de quien
se decide a realizar una inversin de este tipo(12)(191).
Analiza a continuacin el concepto de lucro en las sociedades civiles, ya
que el Cdigo se refiere a "alguna utilidad apreciable en dinero". Esta
utilidad estara representada por el gasto que el adquirente no desembolsa
para disfrutar de la unidad en un complejo(13)(192). Otros civilistas afirman
que no se debe interpretar en forma literal la apreciacin en dinero del
artculo del Cdigo, ya que indudablemente la inversin que se realiza tiene
contenido patrimonial. Por otra parte destacan la posibilidad de regular la
administracin con la amplia libertad que establece el Cdigo Civil. En este
sentido se podrn establecer en el contrato social toda clase de clusulas
que impidan al administrador societario la realizacin de actos que afecten

los bienes que componen el patrimonio social. Asimismo, se pueden
establecer para la toma de algunas decisiones mayoras especiales o la
unanimidad (por ejemplo, la reforma del objeto la venta o hipoteca de los
bienes, etctera). Tambin resaltan la ventaja de que la sociedad sea titular
del inmueble y no los participantes del complejo en el sentido de no estar
sujeto a sus contingencias personales, y finalmente destacan la intervencin
notarial en la constitucin de la sociedad civil y la transferencia de las
participaciones societarias(14)(193).
2.1.4. Esquema de utilizacin de la sociedad annima
LILIANA LIPSCHITZ
Si bien en la sociedad civil resulta difcil la interpretacin del requisito de
utilidad apreciable en dinero, se podra aceptar alguna similitud; en el caso
de las sociedades comerciales creemos que es imposible. Faltara la causa
misma del contrato plurilateral de organizacin tal como est planteado en
nuestra legislacin en el art. 1 de la ley de sociedades. En este sentido
Marcela Tranchini expresa que es en la propia exposicin de motivos de la
ley donde se aclara que la frmula adoptada, al exigir que las sociedades
prosigan la produccin o intercambio de bienes y servicios, obvia todo
problema cuando la actividad no sea productiva en el sentido econmico,
como sera el caso de las sociedades constituidas para la mera
administracin o conservacin de sus bienes(15)(194).
Los sostenedores de este encuadre no explican este aspecto, van
directamente a la estructura del negocio(16)(195). Dice Fiorito(17)(196)que
teniendo en mira el resguardo de los intereses del adquirente y de sus
relaciones con el propietario y con los dems adquirentes, se realiza un
contrato de venta de una accin de una sociedad annima que da a su
titular el derecho de usar y disponer de una unidad determinada, de un
inmueble tambin determinado por un perodo de tiempo perfectamente
especificado. Se incorpora al activo de la sociedad annima el inmueble
que se afecta en el estatuto social a la explotacin por el sistema de uso por
"tiempo compartido". Al mismo tiempo, en el estatuto de la sociedad se
limita el objeto de la misma a la administracin del inmueble para evitar que
el directorio de la sociedad annima pueda involucrar a la sociedad en otro
tipo de actividades que puedan poner en peligro la estabilidad econmica
de la misma. El capital social se divide en la cantidad de acciones como
cantidad de unidades estn afectadas multiplicadas por 52, es decir, por el
numero de semanas que tiene el ao. Se establece, tambin
estatutariamente, que la titularidad de la accin da derecho al uso indefinido
de un perodo de tiempo determinado y la necesidad del voto unnime del
capital social para poder establecer modificaciones que afecten estos
puntos(18)(197).
La principal objecin a la utilizacin de la sociedad annima relacionada
con la seguridad al adquirente est basada en que para nuestra ley de
sociedades el presidente como representante societario puede realizar

cualquier acto que obligue a la sociedad si el mismo no es "notoriamente
extrao al objeto social". En efecto, no podr transmitir el inmueble ni quiz
gravarlo con derechos reales, si el objeto societario es la administracin del
mismo, pero en virtud de la misma administracin puede obligar a la
sociedad con contratos, los que pueden tener tal envergadura econmica
que afecten el patrimonio social que responde por ellos.
2.1.5. Crticas a ambos sistemas
LILIANA LIPSCHITZ
Para finalizar diremos que el meollo de la cuestin reside en la relacin
mediata que se establece entre el adquirente y la cosa que va a ser objeto
de disfrute. La titularidad a nombre de la sociedad har que el adquirente
pierda toda vocacin de registrar su derecho, que es lo que en definitiva lo
har oponible frente a actos que no sean los ejecutados por l.
En este sentido, Marcela Tranchini expresa que el hecho de que en nuestro
pas el tiempo compartido pueda legalmente canalizarse a travs de la
forma societaria, no significa que tal configuracin nos parezca la ms
conveniente sino por el contrario propugnamos la necesidad de su
estructuracin como derecho real. Alude razones, que se refieren: 1) a la
esencia misma del tiempo compartido, ya que la intencin del titular del
derecho es usar y gozar directamente el inmueble sin necesidad de la
intervencin de otra persona, y no la de asociarse que encerrara la voluntad
de colaborar en la empresa comn y participar en el rea negocial; 2) por la
funcionalidad social que acusa este derecho. Opina que por el
aprovechamiento ptimo de los bienes inmuebles que la sociedad requiere
deben regularse por normas nominadas por el orden pblico que impera en
el campo de los derechos reales y que deja un estrecho margen a la
voluntad de los particulares(19)(198).
Con relacin a la ventaja que puede presentar en cuanto a la organizacin
de la administracin - entendemos el funcionamiento del multiconsorcio o
del consorcio de tiempo compartidista - se puede estructurar en forma
similar a la societaria, ya que, en cuanto se refiere al aspecto dinmico, una
vez agotada la adquisicin a travs del acto jurdico causal que le d origen
ste debe tener caracteres similares, aunque no idnticos.
2.2. EL TIEMPO COMPARTIDO O MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL
La doctrina notarial argentina sostiene en forma unnime que debe

encuadrarse como derecho real y que debe propugnarse una reforma
legislativa. Pero donde se divide en dos grandes corrientes es en el planteo
de si se trata de una modalidad del condominio por su identidad con la
actual legislacin, o por el contrario de un derecho real autnomo por no
encontrar asimilacin ninguna a lo actualmente legislado.
Las diferencias se reflejan en el mtodo a emplear en la futura reforma,
propugnando unos la modificacin de algunas normas, y los otros una

legislacin integrada, lo que veremos ms adelante.
En este captulo se insertan cuatro trabajos escritos para la presentacin de
esta ponencia con posiciones que responden, los dos primeros, a su
identidad con el condominio, y los siguientes a la creacin de un derecho
real autnomo.
Como en nuestro pas se ha utilizado la figura de los derechos reales
restringidos tanto al usufructo como al uso y la habitacin, tambin se
agrega un trabajo que desarrolla los motivos por los cuales no es posible su
encuadramiento dentro de ellos, planteando tambin la configuracin de un
derecho real autnomo.
2.2.a. El tiempo compartido como condominio
MARCELA TRANCHINI DE Dl MARCO Y JORGE R. CAUSSE

Consideraciones previas(20)(199)
Esta modalidad contractual no se encuentra ceida con la cosa inmobiliaria.

Sera posible comercializar por este sistema embarcaciones de mediano o
gran porte, equipos, sistemas y programas de computacin diseos
industriales, marcas y patentes, infraestructuras industriales, civiles y/o
navales, laboratorios, estudios jurdicos, notariales, contables y de auditora
y, en fin, todas aquellas cosas y/o bienes cuyo uso y goce sean susceptibles
de particin convencional.
De aquella conceptualizacin nominal podemos extraer los siguientes
caracteres esenciales:
1. Puede configurarse como derecho real o personal.
2. En cuanto al contenido del derecho que se constituye, ste queda
acotado por la atribucin de uso y goce de un bien inconsumible de manera
plena y exclusiva.
3. Los perodos de tiempo de uso y goce estn predeterminados. Las
fracciones estn indisolublemente unidas al derecho y la facultad de uso y
goce contenida en la atribucin, se ejercita en forma sucesiva y alternada
durante toda la vigencia del derecho.
4. La titularidad del derecho que confiere la atribucin de usar y gozar de
una cosa inmobiliaria es perpetua, en tanto que la titula ridad de derechos
fundadas en preconstituciones societarias es temporal, esto es, sujeto a la
duracin de la entidad titular.
5. Por no tratarse de un derecho de los llamados personalsimos, es
transmisible por actos entre vivos y mortis causa.
Encuadramiento legal
Cuando la constitucin y transmisin lo es de un derecho de naturaleza real

y perpetua, con atribucin de uso y goce alternado de una cosa inmobiliaria
por un espacio de tiempo predeterminado, se genera una situacin jurdica
de comunidad que, en el rgimen jurdico argentino y para los autores de

esta colaboracin, queda cmodamente subsumida en las normas del
derecho real de condominio.
Las reflexiones fundantes de este criterio sern formuladas seguidamente.
Previo a ello es imprescindible que dejemos expuesta nuestra propia
advertencia, ya que aquella subfuncin no se halla carente al menos, de un
serio reparo derivado del orden pblico sustancialmente dominante en los
preceptos que regulan los derechos reales y que impiden, precisamente, la
creacin arbitraria de nuevos tipos.
As la inestabilidad esencial del derecho real de condominio, conformado
segn los moldes romanos de la institucin, unida al plazo resolutorio a que
se encuentran sujetos los pactos de indivisin y su renovacin
convencionalmente obligatoria por trminos igualmente limitados,
representan escollos que urge salvar por medio de una reforma legislativa
que sin alterar los criterios fundamentales de la codificacin en la materia,
decrete: o la indivisin para la especie en forma expresa; o bien admita la
virtualidad de pactos de indivisin cuya duracin est relacionada con la
supervivencia del sistema.
El recurso de convenir en los contratos mediante clusula expresa que,
apelando al principio legal de la nocividad de la particin, se procura
mantener el estado de indivisin entre los comuneros, ofrece tambin
algunos reparos.
Legalmente el presupuesto de la nocividad es una directiva dada al
justiciante quien, en el caso concreto, podr dilatar la divisin; dilacin que
no supone consagrar la perpetuidad de la indivisin desde que la norma
slo predica sobre su demora cuanto sea necesario.
Formulada nuestra advertencia anticipamos que hemos preferido pensar al
tiempo compartido - denominacin que si bien no es jurdicamente
adecuada, en nuestro medio tiene consenso -,aun en la variable que nos
interesa en esta parte del desarrollo, como una modalidad que pueden
presentar ciertos derechos, tipificados al menos por la facultad de uso de
una cosa, que admiten la pluralidad de titulares sobre la misma y se
caracterizan por determinar que tal uso (y en su caso goce) lo sea por
perodos alternos entre los copartcipes, y por quedar vinculada la porcin
del derecho que a cada uno de ellos corresponde con el respectivo mdulo
temporal.
De ah que en el desarrollo de nuestras reflexiones habremos de insistir que,
en el marco de los derechos reales vigentes en la Repblica Argentina,
corresponde tipificar a este nuevo instituto jurdico - que se genera a
propsito de una moderna forma de contratacin inmobiliaria, tal como
antes lo afirmamos -,como condominio con particin de uso y goce
alternativo, se trate de unidades sometidas al rgimen horizontal o no
(reiterando la salvedad ya formulada en el sentido de que correspondera
sancionar la modificacin de aquellas normas que deciden sobre la accin
de divisin ejercitable por los condminos).
Nos parece riesgoso admitir la sancin de leyes por las que se pretenda la
creacin de nuevos derechos reales, siquiera bajo el tentador rtulo de su
autonoma; mxime cuando la comparacin con algunos de los derechos

reales tabulados est teida solamente de identidades. Nuestra oposicin
est pensada en funcin de la estructura que el codificador perge para
los derechos reales vigentes, la que debe ser manejada con especial
cuidado no slo por el orden pblico sustancialmente implicado, sino
porque se corre el riesgo, adems, de modificar la esencialidad del
rgimen si se lo invade con leyes de mera coyuntura. La creacin indefinida
de derechos reales conspira abiertamente con el principio del numerus
clausus.
Cuando al adquirente de tiempo compartido se le otorga un derecho real de
condominio sobre las partes privativas de un complejo con destino
vacacional o turstico, la particin del uso y goce mediante la atribucin de
perodos temporales de disfrute alternado, se ordena en el mbito de las
llamadas normas reglamentarias que conllevan la posibilidad de que los
particulares fijen autnomamente ciertas estipulaciones.
Normativamente, el art. 2684 del Cd. Civil; argentino consagra el uso y
goce en forma conjunta e indistinta por los condminos; y la doctrina ha
entendido que esa disposicin legal es supletoria de la voluntad de las
partes. De esta forma los condminos pueden acordar que ese uso y goce
sea ejercitado de manera alternada, como una suerte de particin de esas
facultades.
Cualquier intento de tipificacin del tiempo compartido fuera del contexto
legal, no puede soslayar la aludida identidad. Los elementos y el contenido
en abstracto del condominio y del tiempo compartido, se confunden sin
solucin de continuidad.
Los elementos del tiempo compartido y los del condominio son idnticos:
pluralidad de sujetos cuyos derechos, representados por una cuota o parte
indivisa, recaen sobre la totalidad de la cosa.
En el plano de las facultades que tienen los titulares en ambos casos, la
relacin de identidad se repite. En efecto, la cuota, que integra el patrimonio
de cada condmino puede ser enajenada, gravada con derecho real de
hipoteca o de usufructo y sus acreedores pueden hacerla embargar. En
orden a las facultades, no ya con relacin a la cuota sino a la cosa objeto del
derecho, tanto en tiempo compartido cuanto en el condominio se requiere
del acuerdo unnime de todos los condminos para los actos de
disposicin jurdica o material sobre ella. Adems es menester que el uso y
goce de la cosa por cada uno sea con la prohibicin de alterarla, tanto en su
materia como en su destino.
Cuanto hemos expuesto hasta aqu es nuestra respuesta al desafo que
dejamos planteado al comenzar este captulo. Intentamos dar, en
perspectiva, una visin del fenmeno y la solucin que jurdicamente nos
parece ms adecuada. Prospectivamente, y en el plano de las hiptesis,
correspondera determinar si la aparicin de situaciones jurdicas que
exceden el marco clsico de nuestros derechos reales, no estn urgiendo
ms que el dictado de leyes complementarias, la revisin de la estructura
misma de tales derechos, a partir de sus elementos esenciales: cosa y
posesin.
Si de lo que se trata es de regular particularmente la comercializacin por

tiempo compartido de edificios, y/o sus unidades, con destino vacacional o
turstico, no se debe perder de vista que estamos frente a una variable
contractual atpica, en la que se oferta es la enajenacin de un espacio en
el tiempo, predelimitado, para el uso y goce alternado y perpetuo de
aqullos. Ese tiempo es el que se persigue comercializar por el desarrollista
y el que se procura adquirir por el destinatario de la oferta.
Si ese elemento tiempo es un factor decisivo en la comercializacin del
tiempo compartido inmobiliario, esto nos est indicando que la cosa fsica,
materialmente determinada - esa que hoy nos es necesaria como sustento
corpreo, toda vez que de derechos reales se trate y, en nuestro caso,
indispensable para dimensionar la magnitud del derecho al tiempo
cronolgico -,se encuentra ligeramente desplazada como uno de los centros
de imputacin normativa en el rgimen de aquellos derechos.
El espacio de tiempo que el usuario adquiere es un aspecto esencial de
esta situacin jurdica. La titularidad asignada le otorga a aqul la
prerrogativa de usar con exclusividad la cosa y los bienes accesorios por su
perodo y en forma alternada a perpetuidad.
Todo parecera indicar que se trata, ms que de una particin de uso y
goce, de un reparto de titularidades de perodos de tiempo. Cada quien
tiene un ttulo independiente que slo podr ejercitar en forma exclusiva
durante el espacio cronolgico que adquiri. No se trata de una titulacin
temporal - esto se sujeta a trmino -,sino de la titularidad de un derecho
subjetivo ejercitable durante un turno, cada ao y a perpetuidad.
Es obvio que en nuestra hiptesis estamos priorizando el factor tiempo por
sobre el elemento cosa, y hasta podramos predicar sobre la accesoriedad
de esta ltima frente a aquel factor; aun cuando a ambos los encontramos
yuxtapuestos en una nueva estirpe de derechos subjetivos.
Para el usuario en el sistema, su inters jurdico relevante - y cuya
proteccin reclamar -,queda acotado al perodo de uso y goce que
adquiri, ya que ser durante ese intervalo de tiempo y no en otro que podr
satisfacer material e integralmente el disfrute.
La propia hiptesis nos enfrenta a un derecho real disociado de las
concepciones clsicas. La cosa, como uno de los elementos que hace a la
existencia misma de los derechos reales, dejara de ser un factor cuya
magnitud unvoca, dada por su materialidad, slo permite derechos sobre la
cosa propia o ajena y de disfrute sobre la cosa ajena.
Ese elemento parece tener que admitir su segmentacin en dimensiones
que no pueden ser corporizadas: tal lo que, en nuestro criterio ocurre con el
tiempo, con las fracciones temporales.
A cada uno de estos segmentos debera asignrsele una titulacin
individual, porque cada una de estas nuevas dimensiones son el objeto
directo e inmediato del negocio jurdico y, por lo tanto, pueden reclamar
para s que se les atribuya la calidad de categoras jurdicas lgicas.
La relevancia del elemento tiempo es tal que, para algunos, la cosa es el
objeto mediato, bien que integrada en esa nueva estirpe de derechos
subjetivos, unto con cada una de esas nuevas dimensiones derivadas.
Ese redimensionamiento del elemento cosa nos est alertando sobre su

desmaterializacin, y sta, a su vez, sobre la existencia posible e dominios
especiales derivados como secuela del proceso evolutivo que viene
experimentando la concepcin tradicional.
A modo de conclusin final pensamos:
A. La ausencia de regulacin legal especfica para este instituto no ha sido
obstculo para su insercin como variable contractual en el mercado
inmobiliario. Resuelta que sea la problemtica de la accin de divisin por
los copartcipes, nada obsta la aplicacin de la normativa que regula el
derecho real de condominio.
La proteccin que se reclama para el consumidor, adems de proveerse a
travs del asesoramiento integral de los operadores del derecho, aconseja
que la persona titular que se disponga a comercializar por este sistema,
deba declarar por acto autntico su voluntad en tal sentido, tomndose
razn en los registros pertinentes. De igual modo sera prudente establecer
que la desafectacin proceda toda vez que los derechos de adquirentes y
terceros queden a salvo; con la intervencin de la justicia en caso de
disenso.
Dadas las singulares caractersticas de esta novsima variable contractual y
del derecho que de la misma se deriva, la comercializacin por este
sistema debera quedar referida a cosas cuya registracin sea impuesta
por ley.
Los intereses jurdicamente protegibles aconsejan amparar el derecho
emergente en la seguridad que se deriva de la aplicacin de los principios
registrales.
B. Toda vez que el derecho pleno, absoluto y perpetuo que le acuerda al
adquirente la facultad de usar y gozar la cosa con exclusividad aparece
delimitado temporalmente, es dable aceptar que el factor tiempo est en la
esencia del derecho que se transmite y adquiere.
Habr tantos derechos como divisiones de espacios de tiempo se hayan
predeterminado.
Cada quien es titular exclusivo de la misma cosa durante el perodo que
adquiri, y no puede ocuparla fuera de su turno porque los dems intervalos
temporales se corresponden con el derecho absoluto de cada uno de los
otros propietarios exclusivos.
La cosa est definida por espacios de tiempo. El derecho de cada tiempo compartido est representado por un segmento temporal cronolgico.
Cosa y tiempo aparecen indisolublemente unidas como categoras jurdicas,
funcionalmente interdependientes, lo que provoca la incorporacin del
ingrediente temporal como elemento en la estructura misma de los
derechos reales.
Cada adquirente adviene titular de un derecho de propiedad, de igual o
diferente magnitud que el de los dems tiempo - compartidores; sin
perjuicio de la supervivencia de una comunidad recurrente sobre los
accesorios, sobre las cosas y bienes comunes y sobre las fracciones de
tiempo flotantes.
Esta diferente visin de la propiedad inmobiliaria, este derecho cuya
extensin temporal envuelve el inters jurdicamente protegible, reclama su

registracin, confirindole a cada fraccin una inscripcin independiente.
2.2.b. El condominio como solucin al sistema de multipropiedad
CARLOS ALBERTO YORIO

I. Encuadre jurdico
Al sostener que la multipropiedad constituye un derecho real, la estamos

encuadrando en el derecho de condominio, partiendo de la base del
anlisis de la realidad que presenta este nuevo negocio jurdico, ms all de
las distintas formas contractuales que son utilizadas en la prctica y de las
variantes de los distintos derechos positivos a los cuales se trata de
adecuar el sistema por falta de legislaciones especficas sobre la materia.
El fondo subyacente del negocio mismo es la obtencin por el adquirente,
previo pago de un precio cierto en dinero, del disfrute perpetuo de un
inmueble por perodos anuales prefijados. Existe pues una verdadera
enajenacin, ya que el comprador se siente dueo de su parte indivisa en la
unidad habitacional objeto del contrato y la empresa promotora vendedora
afirma la solidez de la transaccin con el argumento de transmitir realmente
el dominio de una parte indivisa con disfrute peridico. Es que la
multipropiedad aparece a la luz del derecho con caractersticas y futuro de
dominio.
Este es el sustento bsico de la multipropiedad, pues lo que comparten sus
partcipes es el disfrute de un inmueble y no el tiempo que por s solo no
puede ser objeto del derecho. Por tal motivo nos resulta ms exacta la
denominacin de multipropiedad que la de tiempo compartido, aunque esta
ltima tiene un tono ms comercial y da al adquirente la idea de que su
tiempo de disfrute es limitado y peridico. Si tuviramos que darle una
denominacin diramos que se trata de condominio por tiempo compartido.
Entendemos que la evolucin de las necesidades de la sociedad hacen
cambiar paralelamente las modalidades de los derechos, sin que esto
implique en nuestro caso que nos encontremos frente a un nuevo derecho
real, sino precisamente ante una nueva modalidad del derecho de
propiedad que encuadra en los principios del condominio, aunque difiera en
ciertos puntos que pueden y deben ser modificados y adaptados a esta
nueva forma de contratacin sin alterarse por ello la esencia misma del
condominio.
Conforme al art. 2673 del Cd. Civil argentino: "El condominio es el derecho
real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa
sobre una cosa mueble o inmueble. " De esta definicin surgen los
siguientes caracteres distintivos: 1) Unidad de objeto: una o varias cosas
ciertas y determinadas pertenecen simultneamente a los condminos. 2)
Pluralidad de sujetos: los titulares de dominio deben ser dos o ms
personas que pueden ser fsicas o jurdicas, sin limitacin de nmero. 3)
Existencia de una cosa mueble o inmueble. Y 4) Indeterminacin fsica de la
parte. Se trata de una parte indivisa determinada slo en cuanto a su

proporcin, es una alcuota o parte ideal, no porcin de materia sino
derecho.
El art. 2676 de nuestro Cd. Civil establece: "Cada condmino goza
respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad,
compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el
consentimiento de los dems copropietarios." Como vemos, la nica
limitacin que contiene es determinar que el ejercicio de esos derechos
debe ser compatible con la naturaleza misma de la cosa. El artculo
siguiente permite a cada condmino enajenar su parte indivisa, lo que
significa que puede venderla, donarla, permutarla, disponer de ella como
acto de ltima voluntad, y para ello segn lo establece, no necesita el
consentimiento del resto y puede disponer a favor de otro condmino o de
un tercero indistintamente. Tambin es importante sealar que los
acreedores pueden embargar la parte indivisa sin necesidad de requerir la
particin.
Todas estas disposiciones no se contraponen en nada con la
multipropiedad, pero el principal problema de adaptacin del sistema a las
normas jurdicas vigentes es el derecho que tiene cada condmino a pedir
la divisin en cualquier poca. Ello se debe a que el condominio ha sido
visto como una situacin transitoria que entorpece el trfico jurdico. Sin
embargo este principio no es absoluto: el art. 2715 del Cd. Civil dice:
"Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohibe la divisin de una
cosa comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vlida y temporal de
los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no
exceda, en uno y en otro caso, el trmino de cinco aos, o cuando la divisin
fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto
sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos". Es decir. que
la indivisin puede ser establecida por la ley, por disposicin de ltima
voluntad, por acuerdo de los condminos o por decisin judicial en el caso
de ser nociva para los intereses de los comuneros. Tambin la ley 14394,
art. 53, autoriza al cnyuge suprstite a oponerse a la divisin de bienes en
determinados casos. Si bien la indivisin forzosa es siempre temporaria, la
judicial podr ser demorada cuanto sea necesario para que no haya
perjuicio para los condminos.
De todo ello deducimos que la indivisin forzosa no afecta la esencia del
condominio, ya que el principio de pedir la particin en cualquier tiempo se
fundamenta en las circunstancias que la hacen beneficiosa para no
entorpecer el trfico jurdico, pero cuando la divisin es nociva, cuando
existen motivos que hacen conveniente la indivisin, nada obsta a que ella
sea impuesta legalmente. Precisamente en la multipropiedad es a todas
luces evidente que la aplicacin del principio de la divisin es ms que
nociva, por lo cual, por motivos de absoluta conveniencia y necesidad para
que el sistema funcione sin tropiezos, la indivisin forzosa legal se impone,
para lo cual, deber modificarse, en cuanto a la multipropiedad, la ley
vigente.
El condominio con indivisin forzosa sigue siendo condominio y no se ven
alterados los principios fundamentales del mismo.

En cuanto a la existencia de otras limitaciones que rigen con relacin al
condominio, entendemos que por su propia naturaleza no son aplicables a
la multipropiedad. As la hipoteca puede constituirse de acuerdo con la ley
vigente sobre la parte indivisa de un condominio, pero el resultado de ella
queda supeditado al resultado de la particin. Pero en el caso de tiempo
compartido creemos que la hipoteca puede constituirse sin problemas
sobre una parte indivisa, por dos razones: a) Porque como hemos dicho
para este sistema debe pactarse la indivisin forzosa, o mejor dicho sta
debe establecerse por la ley. Y b) Porque cada parte indivisa lleva consigo
desde el principio la determinacin para cada condmino de una unidad
espacio - temporal, que facilita la constitucin de la hipoteca y la ejecucin y
venta si fuera necesario. Con relacin a la locacin sucede algo similar, y
aqu aparece an ms clara la posibilidad de arrendar la unidad en el
perodo correspondiente sin necesidad del consentimiento de los restantes
comuneros. Por supuesto, en ambos casos, y con relacin a la
multipropiedad, es necesaria la modificacin de la ley vigente.
II. Especialidad
La evolucin del derecho de propiedad la hemos visto ya en la propiedad

horizontal. En este sistema los copropietarios no tienen un derecho de
dominio absoluto, sino que la naturaleza misma de la horizontalidad hace
que los titulares de dominio de las unidades funcionales vean disminuidos
sus derechos. Existen partes de propiedad comn como el terreno, los
cimientos, muros maestros, instalaciones sanitarias, escaleras, lugares o
superficies comunes, etctera, sobre los cuales ningn copropietario puede
ejercer dominio exclusivo. No pueden ampliar sus unidades sin el
consentimiento de los restantes, deben reparar de inmediato desperfectos
en su unidad cuando se vean afectadas otras unidades o partes comunes.
Todas estas limitaciones y modalidades dan a la propiedad horizontal
caractersticas tan particulares que ha sido necesario regularla por leyes
especiales. Pese a todo ello seguimos considerando a la propiedad
horizontal encuadrada en el derecho de dominio y no como un nuevo
derecho real, pues participa de la esencia de aqul aun cuando sus
peculiares caractersticas han determinado una normativa especial.
En la multipropiedad sucede algo semejante, pues no se limita a ser un
condominio simple, sino que comprende adems un conjunto de otros
derechos y obligaciones que surgen de las relaciones de los copartcipes
entre s, y de stos con la empresa promotora vendedora y con la
administradora.
Si bien decimos que en principio el tiempo no puede ser objeto del derecho
considerado en s mismo, entendemos que en este tipo de contrataciones el
factor tiempo est incorporado a las mismas, de tal manera que no se limita
a un simple acuerdo de distribucin de perodos de disfrute entre los
partcipes, sino que aparece desde el origen mismo del contrato, prefijado y
determinado. Quien adquiere tiempo compartido lo hace ya con
especificacin del perodo de disfrute que nace en forma simultnea y no

queda librado a un posterior acuerdo de voluntades entre los condminos.
Este es un perodo especial para cada condmino donde al parecer toman
fuerza, se acentan sus derechos como si fuera el nico titular del bien. Su
unidad espacio - tiempo es intocable para sus condminos, tiene en ese
lapso el pleno y absoluto disfrute de la cosa, se agiganta su derecho para
oponerlo a los dems comuneros, para despus de concluido dicho lapso
pasar a una especie de letargo en el ejercicio pleno del disfrute hasta que
comience nuevamente su perodo.
Las caractersticas sealadas hacen del tiempo compartido un condominio
distinto y especial.
III. Ley especfica
A esa especialidad que analizamos, debemos agregar otro aspecto de

suma importancia en la materia, consistente en la administracin de los
bienes afectados al sistema y las relaciones de los copartcipes con la
empresa administradora El vnculo negocial no se limita a la parte indivisa
del inmueble que se adquiere; comprende adems los muebles que tiene
cada unidad que tambin son objeto de condominio, los que debern ser
inventariados.
El hecho de ser multipropietario da derecho tambin al uso de las partes
comunes que suelen tener los complejos, como pileta de natacin, centros
deportivos y otros.
Es adems necesario que se encuentre organizado el sistema de limpieza y
el mantenimiento y reparacin de las partes comunes y propias.
Todo este conjunto de cosas hace importantsima la organizacin y la
funcin de la empresa encargada de la administracin del complejo de
multipropiedad.
El titular de una unidad espacio - temporal requiere para tener un disfrute
ptimo, que tanto su unidad como las partes de uso comn se encuentren
en perfecto estado de conservacin y funcionamiento, porque de no ser as
su derecho podra tornarse casi ilusorio, en el sentido de que el objeto
principal de su adquisicin es precisamente el uso y goce de la unidad en el
tiempo prefijado, y si eso no resulta as o se logra parcialmente, en la misma
medida o proporcin se diluye su disfrute con relacin a la expectativa que
exista al momento y con posterioridad a la contratacin.
Sostenemos que es necesario sancionar una ley especfica sobre la
materia, al igual que la propiedad horizontal tiene su propia ley. En este
punto debemos aclarar que la multipropiedad puede darse con relacin a
inmuebles sometidos al rgimen de la ley de propiedad horizontal, en cuyo
caso coexistiran los dos sistemas, o puede aplicarse a un conjunto de
unidades independientes, con divisin parcelaria que no requieren el
sometimiento a aquel sistema pero constituyen claramente un complejo de
multipropiedad.
La ley deber regular la actividad de la sociedad o empresa vendedora promotora, y tambin la de la empresa administradora; en ella debe
establecerse necesariamente la indivisin forzosa permanente, posibilitar la

constitucin de hipoteca, el embargo y la locacin de parte indivisa
integrada con la unidad espacio - temporal.
Deber establecerse un sistema de afectacin mediante el otorgamiento de
un reglamento de multipropiedad que regir cada complejo siguiendo las
pautas legales, el que deber inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble, donde tambin se inscribirn los titulares adquirentes de partes
indivisas sobre cada unidad con especificacin del perodo correspondiente
a cada uno de ellos.
IV. Conclusiones
Por las consideraciones expuestas aportamos las siguientes conclusiones:

La multipropiedad constituye un derecho real.
El mismo est comprendido en el derecho de propiedad y ms
especficamente en el condominio.
Dada la especialidad del negocio jurdico que presenta diferencias con el
condominio tradicional, las modalidades propias del sistema, el conjunto de
derechos y obligaciones emergentes, y la seguridad de los adquirentes, es
indispensable la sancin de una ley especfica que rija la materia.
2.2.c. Encuadre del negocio de multipropiedad en la normativa de los derechos de usufructo y uso y habitacin. Inconvenientes de su aplicacin
ADA GRACIELA CARRER Y NATALIA A. GODOY

Despus de un anlisis de nuestra legislacin sobre los derechos reales de
usufructo y uso y habitacin, veamos si, comparativamente, es aplicable esa
normativa al derecho real de multipropiedad, considerando,
simultneamente, las opiniones y tesis emergentes del estado actual de la
doctrina nacional e internacional.
1) Naturaleza real
Como acontece con el usufructo y el uso y habitacin en la multipropiedad

existe la idea de inmediatez que caracteriza al derecho real: una relacin
directa e inmediata entre el titular del dominio y el objeto, sin la necesaria
intervencin de un tercero.
Coincidiremos con quienes atribuyen a la multipropiedad el carcter de
derecho real.
Pero mientras hemos caracterizado el usufructo y el uso y habitacin como
derechos reales de utilizacin y aprovechamiento de cosa ajena, la
multipropiedad confiere a su titular un derecho de dominio; el
multipropietario es "dueo", tiene su ttulo de propiedad, aunque de una
cosa con limitacin temporal de uso.
Al respecto seala Morel de Mart como coordinadora de un trabajo
realizado por un grupo de profesionales y presentado al Congreso Nacional
de Derecho Registral celebrado en Posadas (Argentina): "...desde el
comienzo dejamos claramente establecida la naturaleza jurdica real del

derecho analizado: nuevo derecho real sobre cosa propia"(21)(200).
Y el autor espaol Juan Antonio de Leyva y Leyva, en su erudito estudio
sobre el tema, afirma: "La multipropiedad comporta el pleno ejercicio del
derecho de propiedad en el intervalo de tiempo previamente
pactado"(22)(201).
La multipropiedad es un nuevo derecho real de dominio, con caractersticas
propias, atpico, no comprendido en la enumeracin del art. 2503 del Cd.
Civil argentino ni en las leyes que lo complementan. El multipropietario es
titular de una cuota parte indivisa del objeto comn, la cual va a ser
determinada por el reglamento de multipropiedad.
2) Facultades
El usufructo confiere a su titular el poder de gozar de la cosa ajena como

podra hacerlo el titular del dominio con la limitacin de conservar su
sustancia. Y en el caso del uso y habitacin, la pauta de aprovechamiento
est limitada a las necesidades del titular y su familia. Tanto uno como otro
en el ejercicio del derecho podra realizar mejoras pero por ser derechos
sobre cosa ajena deben devolver la unidad en el estado en que la
recibieron.
La multipropiedad otorga a su titular las facultades de uso, goce y
disposicin jurdica sobre el inmueble, durante y por el perodo de tiempo
que le corresponde. El multipropietario disfruta en forma alternada, exclusiva
y peridica de su derecho de propiedad. en el tiempo previamente
estimulado.
Tranchini de Di Marco es clara cuando expresa: "...el titular tiene el ius
fruendi... Ms ese uso y goce debe serlo sin alterar la sustancia en el doble
sentido de sustancia como destino y como materia... y tampoco puede
individualmente realizar ningn tipo de actos materiales que
encuadraramos dentro del trmino de mejoras... tiene el derecho de
disposicin jurdica en lo que a su cuota - tiempo se refiere"(23)(202).
Como advierte Mara Isabel Di Filippo: "El uso y goce quedan naturalmente
limitados a los fines habitacionales y de esparcimiento, especificados,
como es de prctica, en el reglamento interno y el anexo
contractual"(24)(203).
Por lo expuesto concluimos que el multipropietario, durante el tiempo
contratado, tiene las facultades propias del titular del derecho de dominio,
limitadas en el sentido de que el uso y goce de su inmueble debe serlo sin
alterar la sustancia: importa el deber de respetar el destino habitacional y
vacacional acordado a la unidad; no podra destinarla a alojamiento de
huspedes, convirtindola en hospedaje u hotel, ni realizar actos materiales
que constituyan mejoras que excedan las de tipo conservatorio, ni alterar su
valor con ampliaciones o demoliciones. Tampoco pretender su utilizacin
con anterioridad o ms all a la fecha y nmero de das predeterminado.
3) Transmisin

a) Actos entre vivos
La cesin a ttulo oneroso o gratuito y el arrendamiento, son factibles en el

usufructo, siempre y cuando no se refieran al derecho mismo, sino a las
cosas que conforman su objeto, permaneciendo el usufructuario
directamente responsable frente al propietario.
Con relacin al derecho de uso y habitacin el art. 2965 del Cd. Civil
argentino impide expresamente que su titular ceda el uso del inmueble o lo
alquile. Ello en atencin a la naturaleza del derecho y a la funcin a la cual
est especficamente destinado.
El titular de la multipropiedad, por el contrario, goza del ms amplio derecho
de disposicin jurdica de su derecho, y por lo tanto, de la posibilidad de
transmitirlo a ttulo oneroso o gratuito a favor de terceros y darlo en locacin,
aunque en este ltimo supuesto dentro de las condiciones que fijen el
reglamento de multipropiedad y el reglamento interno.
Veamos qu dice la doctrina al respecto.
Caracterizando al derecho de multipropiedad, Morel de Mart seala: "...se
puede vender, alquilar o canjear segn la conveniencia de su titular"... "Con
relacin a la persona de su titular, se caracteriza por la libre disponibilidad
del derecho, lo que permite al multipropietario realizar todo tipo de
transmisin: inter vivos y mortis causa" y agrega:..."La libre disponibilidad
del derecho le permite al multipropietario realizar todo tipo de transmisin,
inter vivos y mortis causa y gravarlos"(25)(204).
Y a juicio del maestro espaol Leyva de Leyva: "La multipropiedad reconoce
la transmisibilidad de este derecho; no es, por tanto un derecho
personalsimo del multipropietario"(26)(205).
b) Mortis causa
Los derechos reales de usufructo y uso y habitacin se extinguen con la vida

del beneficiario: no se transmiten a sus herederos.
La multipropiedad es un derecho libremente transmisible, a los
descendientes o a otro heredero, bajo cualquier ttulo, como legado o
donacin o en forma testamentaria.
Las citas efectuadas en el apartado anterior, se aplican al presente.
4) Sujeto
Sujeto activo del derecho real de usufructo puede ser una persona jurdica o
de existencia visible, y en ambos supuestos, una o varias en forma conjunta
o simultnea - no sucesiva -.
Sujeto activo del uso y habitacin es una sola persona de existencia visible,
extendindose su aprovechamiento a satisfacer las necesidades de su
familia.
Distinto acontece en el derecho de multipropiedad, donde se requiere
forzosamente la existencia de varios titulares (multipropietarios) - personas
jurdicas o de existencia visible - que se turnarn en el uso de la cosa comn
estando limitado su nmero por las veces que est contenida en un ao la
cuota mnima de tiempo asignada para el uso exclusivo (semana, quincena,

mes). Ello resulta de la esencia de este derecho.
A juicio de Tranchini de Di Marco, elemento caracterizante del tiempo
compartido es la presencia de una pluralidad de sujetos.
5) Objeto
En la legislacin argentina, el derecho de uso puede ser estable cido sobre

toda especie de cosas no fungibles, inmuebles o muebles; y el de
habitacin se limita a una casa.
En relacin con el usufructo, hace extensivo su objeto a bienes corporales o
incorporales, como crditos, con la sola condicin de estar representados
por sus respectivos instrumentos.
El objeto del derecho de multipropiedad es la propiedad inmueble,
previamente sometida a este rgimen, cualificada temporalmente, en
cuanto al goce. Una unidad habitacional en estado de indivisin forzosa y
perpetua; un objeto nico de utilizacin peridica.
Crea un condominio del inmueble, con caractersticas propias, impuestas
por la dimensin temporal, en su funcin de sealar el momento del uso o
disposicin del espacio inmobiliario.
Lo dicho no impide la inclusin de muebles, accesorios, servicios, etctera
que se integran al derecho, conforme a un inventario realizado en forma
detallada por el administrador conformado por el multipropietario, y cuyo
aprovechamiento resultar de las normas contractuales anexas.
Trascendental diferencia en relacin con el objeto del derecho en las
instituciones en estudio.
6) Forma
Considerando a la multipropiedad - lo mismo que al usufructo y uso y

habitacin - como derechos reales, les son aplicables todas las normas de
nuestra legislacin sobre constitucin, forma y prueba de su existencia. La
multipropiedad debe ser constituida con las formalidades que exige la ley
para la constitucin de los derechos reales: escritura pblica con
intervencin notarial, tradicin, publicidad registral para su oponibilidad a
terceros, remitindonos a lo sealado en el punto 4, apartado a) del ttulo del
usufructo.
Previo a la transmisin de dominio al multipropietario, y cumpliendo los
mismos requisitos de forma sealados anteriormente, el conjunto
habitacional o edificio deber contar con el plano de subdivisin y mensura
debidamente aprobados por las reparticiones pertinentes y la escritura
constitutiva del sistema. integrada por el reglamento de multipropiedad y de
administracin.
El derecho de multipropiedad puede ser adquirido por prescripcin, ya sea
que se apliquen las disposiciones para la prescripcin breve como para la
larga.
El plazo transcurrido aprovechar a sus herederos, si se produce el
fallecimiento de quien est prescribiendo en el curso de la prescripcin.

La sealada es otra notoria diferencia entre la multipropiedad y los
derechos de usufructo y uso y habitacin.
No puede haber derecho de multipropiedad constituido por voluntad de la
ley.
7) Gravabilidad, embargabilidad, ejecutabilidad
El derecho de multipropiedad puede ser gravado, embargado y ejecutado,

como el derecho del titular de dominio, respetando las caractersticas
propias que resultan de su naturaleza y de su objeto.
8) Extincin
La multipropiedad se extingue por diferentes motivos en forma absoluta o

relativa.
Le son aplicables todas las normas de nuestra legislacin en materia de
extincin de derechos.
Como sucede en los derechos de usufructo y uso y habitacin, causas
generales de extincin son la nulidad del contrato, por incapacidad de las
partes o por la presencia de vicios sustanciales que lo vuelvan nulo. Estn
aqu incluidos tanto el contrato por el cual se somete el conjunto habitacional
a este rgimen, en cuyo caso afectar a todos los multipropietarios
intervinientes, como el contrato de transmisin individual del derecho de
multipropiedad que afectar slo a este ltimo.
En caso de prdida o vetustez del conjunto, tanto la ley como el reglamento
de multipropiedad debern consignar claramente los pasos de cada
propietario (algo similar a lo consignado en la ley de propiedad horizontal ).
Si por voluntad unnime de los multipropietarios, o cuando existiere acuerdo
en la proporcin mayoritaria fijada por ley y reglamento, se resolviere su
desafectacin al rgimen de multipropiedad, sta quedar sin efecto,
cumpliendo las normas que garanticen los derechos de todos y cada uno de
los multipropietarios y cuidando garantizar tambin los derechos de
terceros.
No producen su extincin la muerte del titular ni el no uso del derecho,
diferencindose as del usufructo y uso y habitacin.
CONCLUSIONES
a) La multipropiedad es un derecho real autnomo, atpico, no legislado en

el Cdigo Civil argentino ni en las leyes especiales que lo complementan.
b) Del estudio de los derechos reales de usufructo, uso y habitacin resulta
que, pese a existir en principio algunas coincidencias, las normas legales
que los rigen no pueden ser aplicadas a este nuevo derecho, dada la
existencia de discrepancias fundamentales de caracterizacin, efectos,
objeto, etctera.
c) Teniendo en cuenta la finalidad econmica y social de este nuevo
derecho real, y la aceptacin fctica en el orden nacional e internacional,

propiciamos el dictado de una ley que lo regule en todos sus aspectos y
etapas, para que cumpla con su cometido, garantizando la seguridad
jurdica de los intervinientes.
2.2.d. Autonoma del derecho real de multipropiedad
Por COMISIN DE ESTUDIOS ESPECIAL

ESCRIBANOS DE LA CAPITAL FEDERAL
DEL
COLEGIO
DE
Los derechos reales en nuestro sistema jurdico slo pueden ser creados
por ley (art. 2502). Se establece el principio llamado en doctrina como de
numerus clausus, a travs del cual la libertad individual sufre una seria
restriccin que es la necesaria consecuencia jurdica de las normas de
orden pblico que rigen la materia. Dice Allende(27)(206)que "si los
particulares pudieran a su voluntad crear derechos reales no podra
sostenerse que las normas que los rigen fueran de orden pblico...".
Nuestro Cdigo Civil contina diciendo:..."Todo contrato o disposicin de
ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de
derechos personales, si como tal pudiese valer."
La doctrina nacional est conteste con esta concepcin, siendo muy
reducida la doctrina que discute de jure condendo la posibilidad de
establecer un sistema diferente con relacin al orden pblico afectado.
As se expresa, citando a Planiol(28)(207), que las leyes que determinan el
derecho de propiedad, sus efectos, sus lmites, sobre todo cuando se trata
de la propiedad inmueble, toca muy de cerca la organizacin social del pas
como para que se la pueda abandonar a la libertad de las convenciones.
Por su parte nuestro Cdigo en la nota al art. 2507 recoge este concepto
cuando dice:... "El Estado tiene, respecto a los bienes que estn en el
territorio, un poder, un derecho superior de legislacin, de jurisdiccin y de
contribucin, que aplicado a los inmuebles, no es otra cosa que una parte
de la soberana territorial interior, de suerte que los propietarios vern
sometidos "sus derechos a las restricciones necesarias al inters general".
Sin embargo, al admitirse en la interpretacin de las normas cierta rea de
los derechos reales que no pertenece al orden pblico, se admitira una
rbita de su regulacin que operara como derecho supletorio y, en
consecuencia, podra estar librada a la voluntad de las partes.
Segn una parte de la doctrina nacional(29)(208), dentro de ella podran
estar ciertas modalidades tomadas en una acepcin muy amplias del
derecho real de condominio, que caracterizaran el tiempo compartido o
multipropiedad. Una de ellas sera la particin del uso y goce en fracciones
de tiempo, lo que impedira la accin de divisin propia del condominio
regulado en el Cdigo Civil. No obstante, los autores admiten que nuestro
ordenamiento se rige por el numerus clausus y en virtud de este principio se
debe asimilar el negocio a uno de los derechos reales establecidos en el
Cdigo. En virtud de la situacin de comunidad, es decir, pluralidad de
sujetos relacionados con un nico objeto, se lo asimilara al condominio.

Por nuestra parte creemos que la segunda parte del art. 2502 no permite
dicha organizacin.
En este sentido Gatti expresa que la incidencia del orden pblico en la
organizacin de los derechos reales hace que a los particulares les est
vedado, no solo "constituir otros derechos reales" sino tambin
"modificarlos", y que, como la determinacin legal de los derechos reales
consiste en fijar el contenido de cada uno de ellos, la modificacin de ese
contenido por los particulares, podra llegar a configurar la pretensin de
constituir un nuevo derecho real no admitido por la ley(30)(209). El sistema
de nuestro Cdigo resulta insuficiente para abarcar las modalidades y
complejas caractersticas de este nuevo instituto.
Regularlo conforme a alguna de ellas, no slo implicara dejar de captar su
esencia sino tambin "desnaturalizar la realidad material, percibiendo en
forma incompleta la realidad jurdica"(31)(210). La estructura jurdica similar
que pueda presentar la multipropiedad con el condominio y cualquier otra
que contemple situaciones de comunidad jurdica no debe llevar a la
conclusin de que estamos en presencia de figuras idneas para encuadrar
esta compleja realidad que se nos presenta.
No se puede considerar a la multipropiedad como una modalidad de un
derecho slo porque ste permite una situacin comunitaria. Especialmente
cuando esta modalidad significa la manifestacin distinta de ese mismo
derecho. Aun admitiendo la acepcin amplia del trmino modalidad - ya que
con la restringida no se alcanzara a comprender el significado -(32)(211), si
ella altera como en este supuesto la esencia del derecho, no podemos sino
concluir que estamos en presencia de otro derecho. Aceptar que la
multipropiedad con su tipicidad tan propia y compleja tiene la esencia de
otro derecho con determinada modalidad, sera negar las caractersticas
que precisamente le dan existencia. Por ello nos es imposible afirmar que
es el modo de ser de una esencia ajena.
Se establece en este derecho una relacin entre la cuota parte indivisa y el
tiempo de uso y goce que corresponde a cada multipropietario. Ambos
elementos no tienen una mera vinculacin instrumental, sino que constituyen
una "vinculacin institucional" e inescindible, de manera que no se puede
analizarlos por separado. En este sentido, compartimos plenamente el
anlisis que realiza Pau Pedrn(33)(212)al expresar que la falta de
normativa especfica de la multipropiedad en Espaa que la regula como
una comunidad estable, hace que deba ser calificada como comunidad
funcional atpica. Ello permite derivar las tres consecuencias fundamentales
que este autor seala: a) no cabe alteracin de los perodos de uso
asignados a cada uno ms que por unanimidad; b) no cabe la
extralimitacin en el uso, cuando no ejercita su derecho el que puede ocupar
la vivienda durante el perodo siguiente; c) no puede caber la constitucin de
derechos sobre la cuota sin asignacin del correspondiente perodo de
tiempo, por lo cual se impone la inscripcin registral de la cuota con
inclusin del perodo de uso que le corresponde.
Esta nueva relacin con toda la complejidad descripta no nos permite
ubicarla entre los elementos reales de los derechos legislados. Tampoco a

nuestro criterio nos permite nuestro ordenamiento creados mediante la
voluntad de quien pretende la constitucin dentro de los derechos reales
existentes. Ello sera "organizar" el derecho real existente, lo que
sostenemos est prohibido expresamente. No se tratara de los elementos
pertenecientes al espectro de lo supletorio, sino a aquellos en que el estado
tutela con un inters superior con un rgimen legal estatutario que rige el
ejercicio de los derechos reales, imposibilitando a los particulares el
prescindir del contenido propio de los derechos regulados. Afirmar lo
contrario, a nuestro criterio implicara desnaturalizar el rgimen de numerus
clausus establecido, y por lo tanto su regulacin valdr como derecho
personal y no real, perdiendo obviamente la vocacin registral.
2.2.e. Multipropiedad inmobiliaria - Nueva figura dominial autnoma sobre un ncleo fundamental de imputacin y convergencia de mltiples intereses individuales
NGEL AGUSTN FRONTINI

Introduccin
Buscando abarcar todos los elementos de esta novedosa figura y ante la

necesidad de dotarla de seguridad jurdica y certeza de los derechos y
obligaciones de las partes, se sistematiza a la multipropiedad como un
nuevo derecho real autnomo sobre cosa propia, respetando su
individualidad, no obstante las similitudes que se sealan respecto de los
otros derechos reales, tales como el condominio y la propiedad horizontal.
Estas similitudes permitirn tomar el modelo de sus respectivos estatutos,
as como la experiencia prctica, al redactar las normas propias de la
multipropiedad; pero no deben tentarnos a adoptar la solucin fcil de
limitar esas normas a mnimas modificaciones de aquellos estatutos de
figuras similares, que supuestamente permitiran encuadrar en ellos a la
multipropiedad; pero que en realidad produciran una deformacin de esas
figuras y un desconocimiento de elementos esenciales en la caracterizacin
de la multipropiedad. Es un esquema de adaptacin como el mencionado
en el prrafo precedente, los muy especiales aspectos que hacen de la
multipropiedad una nueva institucin jurdica que responde a los
requerimientos de una nueva realidad socioeconmica, quedaran
relegados a un convenio adicional o complementario, configurndose como
meros derechos personales, y como tales, al no integrar el estatuto especial
a que debe someterse un bien para que se cumplan los fines de seguridad
jurdica y certeza de los derechos, careceran de acceso a la publicidad
registral, que ha de dotarlos de cognoscibilidad y oponibilidad a terceros.
Una nueva institucin nace en la organizacin jurdica a impulso del bien
comn, cuando sus elementos integrativos arraigan en un medio humano,
conformndola y especificndola frente a los dems entes jurdicos. Es
evidente que estas etapas han sido cumplidas en el caso de la
multipropiedad. Por tanto, urge el reconocimiento de su individualidad, ya
que la carencia de normas especficas crea incertidumbre y limita la
aplicacin prctica de la nueva figura, afectando la seguridad y fluidez del

trfico jurdico.
Esquematizacin
Intentando la determinacin de los elementos propios y caracterizantes de la

multipropiedad y sin pretender abarcarlos todos, pueden sealarse como
presupuestos para arribar a un concepto de la figura, aquellos que se
concentran en el objeto y el sujeto (con determinacin de los derechos y
obligaciones de stos); elaborado el concepto, aparecen los elementos que
hacen a su aplicacin: incorporacin al rgimen o constitucin del derecho;
reglamento de multipropiedad; adquisicin, disponibilidad y posesin;
aspectos registrales; perpetuidad del derecho; extincin de la afectacin o
cese de la incorporacin; para terminar con el aspecto referido a la
adhesin al sistema de intercambio a diversos niveles o mbitos
espaciales.
I. Objeto
Aceptada la realidad sociojurdica de que estamos frente a un derecho real

sobre cosa propia, toca ahora determinar el objeto de ese derecho.
Analizada la realidad de la prctica de esta figura - que es anterior a su
captacin jurdica -,vemos que la cosa que constituye el objeto es,
principalmente, un bien inmueble. Pero cabe aqu una doble pregunta:
Todo el inmueble? Slo el inmueble?
I. 1. A la primera cuestin ha de responderse haciendo una distincin:
mbito espacial y mbito temporal, relacionados ambos aspectos con el
uso y goce del bien, porque el nudo derecho es ejercicio en todo momento
en conjunto con los dems multipropietarios, sin discontinuidades.
En el mbito espacial, el derecho sobre la unidad de multipropiedad es
exclusivo en cuanto al uso y goce, supeditado en el mbito temporal a los
perodos predeterminados en el estatuto del multiconsorcio y segn resultan
del ttulo del multipropietario. El uso y goce se extiende asimismo en lo
espacial y con el lmite temporal expresado, a las partes comunes del
complejo edilicio que la unidad integra.
I. 2. La segunda cuestin nos ubica, lo mismo que el aspecto temporal de la
anterior, en un elemento importante de la caracterizacin de esta figura.
En efecto, un inmueble es el sustento material principal del derecho de
multipropiedad, pero no slo el inmueble; segn los diversos destinos de
ese elemento material principal, se determinarn sus accesorios, ya sean
muebles, o inmuebles, o bienes de otra naturaleza, sobre los cuales se
extender el derecho de multipropiedad con los mismos caracteres espacio
- temporales.
Relacionada con este tema se plantea la posibilidad de qu bienes
muebles constituyen el sustento principal de la multipropiedad
(computadoras, yates, etctera), pero estimamos que se trata de un tema

especfico e independiente del que aqu nos ocupa.
II. Sujeto
Al tratar del sujeto de la multipropiedad y en orden a la determinacin del

concepto de esta figura interesan sus derechos y obligaciones.
II. 1. Respecto de los derechos, puede concentrrselos en el binomio goce
y disposicin.
a) Los derechos de goce: en esta figura avanzan ms all de simples
facultades inherentes o anexas a la situacin del titular del derecho, desde
que lo integran, constituyndose en elementos caracterizantes.
El contenido y las modalidades del ejercicio del disfrute del bien por el
multipropietario, evidencian una posicin peculiar del sujeto respecto del
objeto. Una de tales peculiaridades, tal vez la ms particular de este
instituto, es que el disfrute directo del bien queda limitado a mdulos
temporales, con recurrencia peridica, establecida en los instrumentos que
constituyen el respectivo ttulo.
Esta modalidad de disfrute, la actividad de goce jurdicamente calificada
como medio de relacin de inters entre los multipropietarios y de stos con
el bien, ha de ser tutelada en su desenvolvimiento y protegida de eventuales
interferencias ilegtimas.
Debe admitirse la posibilidad del goce indirecto, dentro de un esquema
negocial que, sin modificar la condicin jurdica del bien, posibilite la
utilizacin por terceros, a ttulo de derecho personal, ya sea gratuito
(comodato), o bien oneroso (locacin). entrando en este segundo caso
(goce indirecto oneroso), el "intercambio" que la prctica ha implementado.
b) Los derechos de disposicin: lo mismo que los de goce, evidencian en
esta figura, en su contenido y modalidad de ejercicio, una posicin peculiar
del sujeto respecto del bien.
En general el acto de disposicin, con el cual se ejercita la correlativa
facultad, puede incidir sobre la condicin jurdica de la cosa, y por tanto
sobre la situacin del titular, de dos maneras y con efectos diversos:
mediante transferencia de la titularidad del derecho y a travs de la
constitucin de otros derechos reales.
En el caso de transferencia, el ejercicio de la facultad de disposicin implica
la modificacin del elemento subjetivo de la situacin jurdica; en el segundo
caso, la facultad de disposicin, al ser ejercida, implica un lmite al derecho
de propiedad y su contenido, paralizndolo o comprimindolo en diversa
medida y con distintas modalidades.
Los dos casos, a travs de una actividad negocial del titular, representan
posibles modificaciones de la situacin jurdica y constituyen, segn la
doctrina tradicional, el aspecto esencial caracterizante le la situacin de
propiedad.
Al desprenderse diversos derivados del viejo tronco dominial, es
precisamente la facultad de disposicin la que, con mayor frecuencia e

intensidad, sufre limitaciones, ya sea por las caractersticas de la nueva
figura, o bien por los aspectos sociales que implica o la defensa de
derechos de terceros.
En la investigacin sobre la multipropiedad, sta aparece, en concreto,
como una figura particular, cuyas peculiaridades inciden sobre la facultad de
disposicin a travs de la imposibilidad de configurar actos dispositivos de
constitucin de determinados derechos reales (servidumbres, por ejemplo),
y la previsin de un vnculo de destino e indivisin; imposibilidad que se
justifica por s misma en una lgica perfectamente coherente con el estado
jurdico del bien, ya que la necesaria coexistencia sobre l y en un mismo
plano, de mltiples situaciones propietarias, imponen esos esquemas
limitativos como respuesta obligada al problema de convergencia de las
facultades de distintos sujetos.
II. 2. Respecto de las obligaciones: atenindose a las situaciones de la
prctica de esta figura y su relacin con figuras similares, podemos
agruparlas, a efectos de su estudio, en varios mdulos.
a) Diligencia en el goce del bien, que presenta un grado no diverso del
requerido al titular de un derecho personal de goce, lo que en trminos
positivos indica la obligacin de usar de la cosa mantenindola en su
condicin originaria. Sin embargo y en funcin del singular sistema o
rgimen de goce sucesivo por sujetos mltiples, el deber de diligencia del
multipropietario presenta facetas particulares en cuanto a la introduccin de
mejoras en el inmueble o en su equipamiento, que hacen de esta obligacin
un deber autnomo y diverso, de custodia y de restitucin en trmino, que
en caso grave de negligencia o incumplimiento, podra configurar la
resolucin del derecho del multipropietario.
b) La obligacin de custodia, muy prxima pero diversa de la anterior, lo
mismo que en los casos de derechos personales de uso, implica, en
doctrina, una presuncin de culpa en cuanto a la prdida o deterioro del
bien, salvo que el multipropietario demuestre que tales eventos se han
producido por causa que no le es imputable, y que advertida fue inevitable.
La obligacin de custodia responsabiliza asimismo al multipropietario por
los actos del tercero al que, bajo cualquier ttulo haya admitido en el uso y
goce del bien.
c) La obligacin de no modificar el destino del bien deriva de la
circunstancia de que ese destino constituye un carcter esencial del estatuto
de multipropiedad que rige, o al que se encuentra incorporado o afectado el
bien o ncleo de bienes.
Los aspectos anteriores, y asimismo ste pueden referirse a la figura del
condominio, no obstante presentar en la multipropiedad rasgos especiales;
pero en este caso, lo mismo que en los dos siguientes, la obligacin se
presenta con una mayor intensidad. Ello en razn de que en tanto que la
diligencia en el goce y la custodia pueden quedar como obligaciones
personales, en tanto que en la multipropiedad integran el derecho real

mismo.
El incumplimiento por parte del multipropietario podra provocar una crisis
de su derecho. La hiptesis de modificacin del destino queda supeditada
a la iniciativa y decisin del consorcio de multipropietarios.
d) La obligacin de restitucin al finalizar cada mdulo temporal de goce,
exteriormente considerada, no difiere de la correlativa obligacin resultante
de la finalizacin del plazo de cualquier otro contrato. Sin embargo, en la
intimidad de esta especial figura surge una diferencia importante. No hay
duda de que en el derecho del multipropietario est ausente la facultad de
retener el bien ms all de la finalizacin de su perodo de goce, pero al
hablar de restitucin suponemos dos sujetos de una relacin; y surge aqu
una duda: restitucin al consorcio o a su administracin? o bien, no
precisamente restitucin, sino entrega o consignacin a favor del
multipropietario que sigue en el orden de los mdulos temporales de goce?
e) La obligacin de aportar las sumas necesarias para el mantenimiento del
bien y los servicios que integran el derecho del multipropietario, es
correlativa de idntico deber que constituye un aspecto constante y
caracterstico de cada forma de derechos de goce.
La nica particularidad a que debe hacerse referencia es que, formando
parte, los servicios, del estatuto mismo que rige el bien, que los prev no
slo en sus caractersticas sino tambin en su calidad, no podr el
multipropietario formular observaciones basadas en la necesidad o falta de
ella, en cuanto se encuadre en esos parmetros.
III. Concepto
Los presupuestos caracterizantes de la figura, escuetamente esbozados en

los prrafos precedentes, nos permiten intentar la formulacin de un
concepto de la multipropiedad inmueble.
La multipropiedad es un derecho real autnomo, sobre un bien inmueble y
un conjunto de cosas y servicios accesorios que sometidos a un estatuto
especial, constituyen el ncleo fundamental de un sistema de intereses
individuales convergentes perpetuo, indivisible, disponible inter vivos o
mortis causa, susceptible de constitucin de otros derechos reales no
incompatibles con su pluralidad subjetiva, cuyos titulares tienen el goce y
disfrute exclusivo de unidades habitacionales fijas (mdulos espaciales), en
perodos predeterminados (mdulos temporales), ordenadamente
recurrentes.
IV. Aplicacin
Superada, posiblemente con poca felicidad, nuestra tentativa de formular un

concepto del instituto en anlisis, es oportuno retomar el esquema de los
aspectos de aplicacin que nos llevarn a una conclusin, si no la ms
cientfica, al menos adecuada para la prctica de esta figura, dentro de la

seguridad del trfico jurdico y certeza de los derechos y obligaciones de los
contratantes.
As habamos mencionado los aspectos que hacen a la incorporacin al
rgimen o constitucin del derecho; reglamento de multipropiedad;
adquisicin, disponibilidad y posesin; aspectos registrales; perpetuidad
del derecho; extincin de la afectacin o cese de la incorporacin y la
adhesin a sistemas de intercambio.
IV. 1. Incorporacin al rgimen o constitucin del derecho
Implementado el sistema jurdico que lo haga viable, una declaracin de

voluntad del o los titulares de dominio de un bien inmueble, ha de
incorporarlo especficamente al rgimen. Instrumentada con los recaudos
legales esa declaracin de voluntad, habr surgido en el mundo jurdico (se
habr constituido) el derecho de multipropiedad sobre ese bien, que
juntamente con los bienes y servicios accesorios forman un ncleo
indivisible y fundamental de un sistema de intereses individuales
convergentes, regido por un estatuto constituido por las prescripciones
legales, la declaracin de voluntad de incorporacin y el reglamento de
multipropiedad.
IV. 2. Reglamento de multipropiedad
Integrando el mismo instrumento de incorporacin al rgimen, o bien por

instrumento separado, que podra ser simultneo o posterior, se establecer
el reglamento de multipropiedad, que, a diferencia de la incorporacin o
constitucin que ser genrica, especificar las condiciones de goce y
disfrute de los mdulos espaciales que describir; los mdulos temporales
de goce; las proporciones de los mdulos espaciales respecto del complejo
y de los mdulos temporales respecto de los anteriores; los bienes y
servicios accesorios; las partes y cosas comunes; la administracin y
representacin, el rgano de control; las asambleas; la participacin en
sistemas de intercambio, y dems aspectos que la ley o su reglamentacin
dejen librado para su reglamentacin en cada caso particular.
IV. 3. Adquisicin, disponibilidad y posesin
a) La adquisicin de un derecho de multipropiedad, encuadrado como

derecho real autnomo sobre cosa propia queda comprendida en los
trminos del inc. 1 del art. 1184 del Cd. Civil.
Dando por superados aspectos como el concepto de derecho real, su
diferencia con los derechos personales o creditorios, su ubicacin entre los
derechos patrimoniales y otros, destacaremos una faceta que se relaciona
con el tema: la vinculacin de derechos reales y personales. Es evidente la
progresiva y mutua penetracin entre normas e instituciones del mbito de
los derechos reales y personales, pero en ningn otro caso como en la
multipropiedad alcanza el grado de integracin que observamos en ella. En

efecto, quien adquiere en multipropiedad pasa a ser sujeto de ese ncleo
fundamental integrado por el inmueble y las cosas y servicios accesorios, en
relacin con los cuales podra verse, muy fcilmente, una trama de derechos
personales, idea que ya hemos rechazado en pginas precedentes, porque
ello implicara desnaturalizar a la multipropiedad. El acto de adquisicin de
multipropiedad implica un derecho real sobre ese todo indivisible que
hemos llamado ncleo fundamental.
b) Disponibilidad. La naturaleza compleja del objeto del derecho de
multipropiedad, nos obliga a hacer una distincin.
Estando ese objeto complejo sujeto a un estatuto, del que resultan los
derechos y obligaciones de los titulares (sujetos) de las situaciones
individuales convergentes, integrando el estatuto tales situaciones,
debemos tener presente que pueden incidir sobre l transformaciones
meramente modificativas o bien otras profundamente innovativas; las
primeras pueden implicar modificaciones de titularidad o gravmenes que
afecten slo el derecho del multipropietario que acte; en las segundas, con
innovaciones radicales o en profundidad se afectara el ncleo fundamental,
y en consecuencia, su exclusin por la propia naturaleza del derecho de
multipropiedad est justificada por su incompatibilidad con la especial
circunstancia de pluralidad subjetiva y goce individual de repeticin o
recurrencia peridica. Quedan as eliminadas, entre otros derechos reales,
las servidumbres.
As planteada la disponibilidad del derecho de multipropiedad, es indudable
que la transmisibilidad queda configurada como mera modificacin
subjetiva, entre los actos librados a la exclusiva voluntad individual de cada
sujeto; pudiendo el derecho transmitirse libremente sin tener que respetar
ninguna obligacin condicionante proveniente del estatuto en su aspecto
legal o contractual, o bien en concepto de clusulas de prioridad,
preferencia o grado.
c) La posesin en la multipropiedad presenta - en cuanto a su configuracin
como elemento de la adquisicin - especiales dificultades, originadas en
las caractersticas de esta figura.
Sin embargo, no ha de escapar al criterio de quien lee estas lneas, que
prescindir de ella o soslayarla significara un quebrantamiento del esquema
dominial de nuestro derecho positivo. Debe pues, mantenerse a la posesin
en multipropiedad, como integrativa de la adquisicin del derecho, y para
ello podran aceptarse las teoras de la posesin simblica de la traditio
chartae (tradicin por entrega del documento), a que arribaron los derechos
romano y germnico a travs de laborioso proceso; la tradicin registral; la
tradicin solo consensu del derecho francs o bien la tradicin instrumental,
adoptada por el art. 1462 del Cd. Civil espaol.
Preferimos esta ltima para la multipropiedad, por cuanto, como producto
de una larga evolucin, representa la forma que ofrece mayores beneficios
dentro del esquema ms simple. Por una parte no afecta al sistema de
nuestro Cdigo, pues su adopcin slo significara una forma ms de

tradicin, y, por otra parte, permite que el Registro Inmobiliario recepte un
derecho perfectamente configurado en base a la expresin de voluntad de
las partes bajo la fe del notario.
IV. 4. Aspectos registrales
El estatuto del bien incorporado al rgimen de multipropiedad y sus

elementos integrativos, quedan comprendidos, en cuanto a su publicidad,
oponibilidad a terceros y dems efectos legales, al art. 2505 del Cd. Civil y
las previsiones del inc. a) del art. 2 de la ley 17801, y su inscripcin, al
incorporarlos al sistema de publicidad registral los dota de cognoscibilidad.
En tales condiciones, integrando el estatuto quedan comprendidos la
declaracin de voluntad de incorporacin formulada por el titular originario
de dominio, el reglamento de multipropiedad, los sucesivos actos
dispositivos, las posibles modificaciones del reglamento o la extincin de la
multipropiedad o cesacin de la incorporacin.
De all resulta la necesidad de que tales actos se instrumenten por escritura
pblica (art. 1184 del Cd. Civil), para quedar comprendidos en la categora
de documentos inscribibles del art. 3 de la ley 1 801, inc. a), y
determinados el plazo y el rogante, para instar el proceso registral (arts. 5,
6 y concs. de la ley 17801).
Se implementa as la aplicacin del principio registral de inscripcin, segn
las caractersticas de nuestro ordenamiento; del principio de publicidad en
su aspecto formal que hace a la cognoscibilidad y a los medios a
disposicin de terceros para acceder a la informacin registral, y asimismo,
la publicidad en sentido material que reviste a La situacin registral con la fe
pblica, en beneficio del tercero de buena fe, que adquiere a ttulo oneroso
de un titular inscripto.
Ante la importancia de los aspectos apenas esbozados en los prrafos
precedentes, queda en evidencia que la publicidad registral dirigida a
tutelar intereses jurdicos, no puede quedar fuera del ordenamiento legal de
la multipropiedad, ya que interesa al Estado y a la sociedad crear el medio
adecuado para que todos puedan conocer la situacin del bien y las
relaciones jurdicas que sobre l convergen, en orden a la seguridad del
trfico, o sea la seguridad jurdica, que configura el inters pblico de la
publicidad.
La diferenciacin entre finca catastral y finca registral ha permitido afirmar
que "es finca todo lo que abre folio en el Registro" y asimismo admitir que
una finca puede ser registralmente dividida sin alteracin fsica alguna,
originando ms de una matrcula, o bien pluralidad de submatrculas
derivadas de una matrcula madre.
En este orden de cosas debemos recordar que la matriculacin registral de
las fincas no recepta slo el nacimiento de titularidades reales, sus
vicisitudes y extincin, sino tambin los caracteres configurativos de tales
titularidades, la descripcin de la situacin jurdica de cada inmueble
matriculado, sus transformaciones modificativas o innovativas, los
elementos objetivos o subjetivos que se integran o vinculan en el estatuto

que rige la finca (arts. 10 a 13 de la ley 17801).
Por todo ello la publicidad registral de la multipropiedad, con la
consideracin de cada mdulo temporal de goce como objeto de un folio de
la submatrcula destinada a cada mdulo espacial, ha de ser una de las
materias contempladas en la ley que se encuentra en gestacin, con
carcter de indispensable para oponibilidad a terceros y proteccin del
adquirente.
IV. 5. Perpetuidad
No habiendo duda respecto de la naturaleza jurdica de la multipropiedad, la

perpetuidad del derecho es un dato presente e inamovible en el conjunto de
los caracteres que la conforman. Por ello no trataremos aqu de apuntalarlo
o justificarlo, sino reconocerlo y establecer una aclaracin o distincin.
Pueden distinguirse dos aspectos: la perpetuidad del derecho (mencionada
en el prrafo precedente), y la perpetuidad de la indivisin.
En cuanto al primer aspecto, admitir la no perpetuidad del derecho
implicara aceptar - al menos para este instituto - una forma de propiedad
temporal, abriendo las puertas de nuestro ordenamiento a una modalidad
que nos es extraa y que llevara a la muItipropiedad a un esquema similar a
la denominada multilocacin, practicada en Suiza.
Tal situacin, ajena a la expectativa de quien compra, no es requerida por
los caracteres de la multipropiedad, ya que la sucesin de los
multipropietarios en el goce del bien, en mdulos temporales
predeterminados y cclicamente recurrentes, no implica ni se relaciona con
un plazo, transcurrido el cual el derecho respectivo retornara al promotor u
operador originario del sistema, situacin que, a poco que se la analice,
resultar inaceptable en el esquema jurdico adoptado para la figura, ya que
respondera a ngulos no jurdicos.
El otro aspecto, el de la perpetuidad de la indivisin, deriva lgica e
inmediatamente del anterior, ya que admitir como posible una accin de
divisin de la multipropiedad como derecho de cualquiera de los
multipropietarios una vez transcurrido un lapso determinado, significara una
frustracin de los derechos de los dems, creara una situacin extraa a la
naturaleza del instituto, que no es un mero condominio, sino una figura
autnoma, que surge de una sistematizacin, que constituye el estatuto que
regula la pluralidad de intereses individuales que convergen sobre el ncleo
integrado por el inmueble y sus cosas y servicios accesorios, en orden a su
disfrute no contemporneo con otro titular.
IV. 6. Extincin de la afectacin o cese de la incorporacin
Perpetuidad no significa eternidad. Este ltimo es un trmino no aplicable

en derecho; en cambio, la perpetuidad es un carcter que tiene vigencia en
el mundo jurdico, significando una idea de permanencia, de duracin en el
tiempo, en tanto no se produzcan determinadas situaciones, en general
dependientes de la voluntad unnime de los sujetos interesados.

Este sera el caso de la multipropiedad. Siendo su objeto un ncleo en que
se entrecruzan mltiples intereses individuales, slo la voluntad unnime de
los sujetos de esos intereses, podr variar la situacin de ese ncleo
haciendo cesar la incorporacin al rgimen.
Deben distinguirse tres casos especiales. Uno es el de desistimiento del
titular originario que no hubiese efectuado ventas. Otro es la reduccin a uno
de los integrantes del multiconsorcio; este sujeto nico podr reconstituir el
multiconsorcio a travs de nuevas ventas o bien hacer cesar la
incorporacin por su sola voluntad. Por ltimo, puede ocurrir que el bien
devenga en no utilizable para el destino previsto, por ejemplo, por
destruccin total o parcial, vetustez; u otras causas, en tales circunstancias
podra llegar a admitirse la desafectacin o cesacin de incorporacin al
rgimen por una mayora especialmente determinada en la ley; con la
salvedad de que si no se resolviese tal medida sino la reconstruccin, la
minora no podra ser obligada a soportar los gastos, debiendo la mayora
adquirir los derechos de los sujetos individuales en minora. No habiendo
acuerdo sobre el precio, podra recurrirse a la determinacin pericial por va
judicial o de arbitraje o bien a la valuacin fiscal. Creemos ms ajustado a la
realidad uno de los primeros procedimientos, ya que la valuacin fiscal,
determinada con otros fines, muy raramente puede ser el parmetro
adecuado para una transaccin.
2.2.1. Anlisis del derecho sobre embarcaciones
2. 2. 1. a. Multipropiedad o propiedad de tiempo compartido en embarcaciones
ALICIA BONFANTI Y RICARDO OKS

1. Introduccin. 2. Particularidades del buque - Bien mueble registrable. 3.
Tiempo compartido o multipropiedad en embarcaciones. Repblica
Argentina. 4. Publicidad registral. 5. Sistemas de intercambio. 6. Extensin
impositiva. 7. Conclusiones.
1. INTRODUCCIN
Cuando nos referimos al fenmeno jurdico - negocial de la multipropiedad

tenemos la tendencia natural de concentrarnos exclusivamente en los bienes
inmuebles, con los cuales naci y se desarroll, durante los primeros
tiempos, su existencia.
La mayora de los estudios y trabajos doctrinarios centraron su mirada en la
realidad fctica novedosa que surga como un atractivo negocio para
algunos y como una accesible inversin para otros, que vean as resuelta la
cuestin que se les planteaba acerca de la forma de asegurar su descanso
vacacional a bajo costo, para siempre, y sin siquiera preocuparse por
cuestiones de relativa importancia como, por ejemplo, el mantenimiento.
Los autores han tenido la ardua tarea, an no finalizada, de determinar la
naturaleza jurdica de una figura que primero obtuvo tipicidad social y an no

tipicidad jurdica. As fueron desarrollando sus elaborados trabajos sobre la
base de determinar, ante todo, si se trata de un derecho personal o de un
derecho real, en cuyo caso en nuestro pas, al igual que en otros, no tiene
encaje dentro de los creados por el legislador, pues de una forma y otra
escapa a la tipicidad necesaria para tal encuadramiento. Y en caso de optar
por los derechos personales parecera no conformar a la mayora de la
doctrina, que considera que de esta forma no se encuentra suficientemente
garantizada la seguridad jurdica del adquirente.
Todo esto se realiz circunscribindose exclusivamente a los bienes
inmuebles, sean stos formados por grandes o pequeos edificios, por
complejos ms o menos extensos de unidades independientes,
incorporando la posibilidad de intercambiar perodos de uso y disfrute entre
ellos, aun en distintos pases, ligados por redes de intercambio
internacionales o regionales. Como excepcin, debemos mencionar a
aquellos que tuvieron en cuenta situaciones especiales como las de time sharing sobre computadoras, modalidad aplicada en algunos pases.
La parte del empresariado dedicada al mercado turstico, siempre
buscando atraer al inversor con situaciones novedosas y de gil
comercializacin, en una poca en que los inversionistas grandes escasean
y los pequeos buscan comprar aquello en lo cual gasten en proporcin al
disfrute que puedan obtener exclusivamente, han introducido en el mercado
argentino el denominado "tiempo compartido en embarcaciones",
comercializndolo en las de tipo deportivo exclusivamente.
Esta variante hizo su aparicin en el transcurso del ao 1986 y desde
entonces se ha manifestado con relativo xito, atrayendo nuestra atencin
en cuanto al aspecto jurdico que no puede apartarse del fctico.
Nos referiremos al tiempo compartido en embarcaciones y utilizaremos
indistintamente esta terminologa con la de multipropiedad, considerando
que no es lugar oportuno para determinar la conveniencia de una u otra, ya
que en otra parte de este trabajo se fundamenta exhaustivamente.
2. Particularidades del buque - Bien mueble registrable
Sera conveniente recordar en primer trmino que conforme lo establecido

en la Ley de Navegacin 20094, "buque es toda construccin flotante
destinada a navegar por agua", y que a su vez la doctrina y jurisprudencia
son contestes en aceptar que es un bien mueble registrable. Denominacin
comprensiva de yates, veleros, cruceros, lanchas, etctera.
Es el momento, entonces, de reflexionar brevemente sobre las posibles
diferencias que lo separan del inmueble. Los buques se encuentran
expuestos y sometidos a un deterioro mayor provocado por el agua, los
vientos, las lluvias, tempestades y todas las inclemencias del tiempo, la
propia manipulacin a la que se encuentran sometidos ya sea en su guarda,
como en sus traslados terrestres. Estas circunstancias determinan que el
plazo de utilidad del buque sea ms breve, y hasta llegado el caso, previo
control por la autoridad martima, sea obligado su desguace. Lo cual nos
alerta en el sentido de que se deba garantizar el uso y goce pleno del bien y

de sus servicios, en las condiciones iniciales y prometidas por la parte
vendedora.
Encontramos otra diferencia destacable en su finalidad, que no se agota en
el objetivo turstico - vacacional; tambin pueden aadrselos deportivos,
comerciales, industriales y una inimaginable cantidad de posibilidades que
genera el solo hecho de que el baque se moviliza y el inmueble no.
Otro de los aspectos que debe contemplarse es el referido a la importancia
que revisten, no slo la relacin con la cosa, sino la relacin con los
servicios que se prestan, como complemento y en forma accesoria y que
tambin son distintos de los prestados en los complejos con inmuebles.
Basta slo pensar en las amarras, tripulacin, guarderas, mantencin y
conservacin, auxilios, cursos de pilotajes, apoyo radial, instrumentos de
deportes, apoyo para pernoctar en puertos, etctera. Cabe aclarar que
nuestra autoridad martima exige la renovacin anual de la matrcula
certificado de navegabilidad.
3. Tiempo compartido o multipropiedad en embarcaciones. Repblica Argentina
Explicando someramente la forma en que se desarrolla el negocio en

nuestro pas, podramos describirlo as: el titular dominial de la embarcacin
vende partes indivisas sobre la misma; al porcentual vendido se le adjudica
el uso exclusivo en un perodo de tiempo determinado, fijo o flotante, de
diversas categoras, segn las caractersticas del barco, la poca del ao y
lugar en que es entregado y devuelto.
En oportunidad de tener a la vista un reglamento de los utilizados para estas
transacciones, hemos visto plasmar la finalidad que se persigue. As el
prrafo al que nos referimos, reza: "El fin de este sistema es posibilitar el
acceso a la propiedad y su consecuente uso exclusivamente en la poca
que el propietario elija, con un aporte de capital mnimo y adecuado a las
prestaciones". Esto evidencia que se ha preferido encuadrar esta variable
negocial en el marco de los derechos reales.
Notamos que la forma de comercializacin es similar a la utilizada en
inmuebles, pero por el momento se aplica exclusivamente la figura jurdica
del condominio, formalizndose la correspondiente escritura de venta una
vez vendidas todas las partes indivisas de una embarcacin. Adems, el
adquirente debe adherirse al "reglamento del sistema de tiempo
compartido para embarcaciones", en el cual se contemplan las distintas
situaciones que pueden plantearse y que s difieren de las que se plantean
en inmuebles.
Destacamos que los titulares dominiales originarios lo son de varios barcos
similares, previndose la posibilidad de intercambiarlos para su utilizacin,
en el caso de que las unidades no fueren devueltas en el plazo estipulado;
situacin frecuente, puesto que, independientemente de la voluntad del
tiempo compartido o del multipropietario puede suceder un atraso atribuido
a desperfectos o simplemente a inclemencias del tiempo; con dicha
sustitucin se favorecera la eficiencia del sistema.
Este encuadre dentro de los derechos reales hace posible su

instrumentacin, conforme lo dispuesto por el art. 1184 del Cdigo Civil, la
Ley de Navegacin 20094 y la ley 19170, que reglamenta el Registro
Nacional de Buques.
En nuestra Ley de Navegacin, que reglamenta todo lo relativo a
embarcaciones, tal como hemos referenciado, en la seccin 3 que se titula
"De la copropiedad naval", en el art. 168 se contempla el caso de la opcin
de compra que faculta a los copropietarios del copropietario vendedor a
adquirir su parte al precio ofrecido por un tercero, lo cual asemeja esta
circunstancia al derecho de preferencia que se pacta en el mbito del
derecho civil y desalienta el pedido de divisin de la cosa comn, peligro
del sistema, normalmente pactado en forma perpetua en infraccin de la ley
que lo prev por cinco aos.
En nuestra realidad jurdico - negocial la utilizacin de la figura del
condominio no es excluyente de otras como, por ejemplo, sociedades
annimas, sociedades civiles, condominio con convenios de uso;
previndose que a ellas les son aplicables las mismas crticas que se
realizaron cuando se trat el tema al referirse a inmuebles.
4. Publicidad registral
En materia de derecho registral, slo son inscribibles los documentos en los

que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales tipificados en el art. 2403 del Cd. Civil.
El tiempo compartido o multipropiedad en embarcaciones difiere en
muchos aspectos de la multipropiedad en inmuebles, fundamentalmente,
como lo hemos acentuado, por su caracterstica de cosa mueble registrable,
y ello hace que se le puedan aplicar otras normas de derecho positivo que
difieren de las aplicables a inmuebles.
Adems, en nuestro pas tiene su ley especfica como es la 20094, que est
incorporada al Cdigo de Comercio y su aspecto registral contemplado por
una ley especial como es la 19170 que comprende el Reglamento Orgnico
del Registro Nacional de Buques y que es la que permitira la publicidad de
estas situaciones.
Buscando otorgar las mximas garantas y seguridades al virtual
comprador, se debera inscribir el derecho de multipropiedad en el Registro
Nacional de Buques. A tales efectos fue consultada la opinin de los
funcionarios registradores, concluyendo que nada obstara a la formacin de
un subfolio en cada matrcula perteneciente al buque, para inscribir las
particularidades del sistema.
En este estado, podemos manifestar que si bien en la actualidad no se
puede inscribir el derecho tal como se pretende, o sea, incluyendo el pacto
de uso y goce y dems situaciones que se presentan, sera posible si la ley
positiva lo permitiera.
5. Sistemas de intercambio
El ritmo gil, dinmico, variable de los negocios actuales ha creado en esta

nueva figura una opcin de acople, extensiva a bienes sitos en el exterior.
Es decir, que se puede canjear el uso y disfrute que se tiene sobre un buque
sito en el pas, por otro situado en otro pas. Tambin puede pactarse el
canje entre un buque y un inmueble o entre buques o entre inmuebles.
Ms all de convertirse esta figura en un acontecimiento jurdico, tambin lo
es desde la ptica econmica y empresarial. Es un factor importante para el
desarrollo de la integracin regional, aspecto que no debe ser dejado de
lado, ya que las limitaciones impuestas por las fronteras hoy con el progreso
de las comunicaciones, la informtica, la tecnologa en general, nos han
acercado al resto del mundo, con el que compartimos y aprovechamos las
diferentes experiencias crticas y evolutivas de la sociedad.
Obviamente deber estipularse claramente, en estos supuestos, cul ser el
derecho y la jurisdiccin aplicable para los casos de conflicto.
6. Exencin impositiva
Otro aspecto que cobra singular importancia para el desarrollo exitoso del
presente es la posible ayuda impositiva de los entes oficiales.
Entendemos que habr que persuadir de la importancia que tal instituto
tiene y de sus posibilidades de desarrollo, no slo en materia de buques,
sino de bienes muebles, de aeronaves, de transporte martimo y areo, de
las posibilidades de utilizacin para fines comerciales internacionales, de
exportacin e importacin. Evidentemente dicho estmulo puede lograrse a
travs de una poltica de desgravacin y estmulo para las empresas que
desarrollen tal actividad.
7. Conclusiones
De lo expuesto resulta obvia la conveniencia de proceder a la registracin y

publicidad del derecho que nos ocupa en mrito a la perfeccin del acto y la
seguridad del adquirente multipropietario.
Dado el particular sistema que impone en su desarrollo esta figura del
tiempo compartido, sera conveniente lograr su previa afectacin registral
como sistema de multipropiedad en los registros pertinentes, de modo tal
que los buques y los servicios accesorios se encontraran inscriptos y
afectados al sistema, traducindose esto en un elemento de certeza y
seguridad de los derechos negociados
A medida que se van colocando los primeros pilares de este andamiaje
jurdico, algunos aspectos siguen resultando muy interesantes y a los que se
les debe encontrar su ubicacin precisa y poder as regular sus efectos.
Prueba de ello lo constituye el hecho de ir conformndose con todos los
multipropietarios una suerte de sujeto, con facultades, derechos y
obligaciones, de los que seguramente su organizacin impondr la
formacin de rganos de deliberacin, de ejecucin, de fiscalizacin y
seguramente la figura de un virtual administrador.
En efecto, la interrelacin jurdica que nace entre los propietarios entre s,
los mismos con la cosa y los servicios, y los mismos con el administrador,

resultan cuestiones de vital importancia. Inclusive las garantas que el
administrador deber ofrecer para el cumplimiento de sus obligaciones. De
igual modo, "el empresario vendedor" tendr que garantizar que finalizada
la venta de todos los espacios, el sistema, entendiendo por tal, el bien, los
servicios, su administracin, se seguirn prestando.
Respecto al tema de los servicios accesorios, entendemos que la
importancia de los mismos hace obligatoria su inclusin en esta nueva
relacin jurdica interdependiente, siendo conveniente la confeccin de un
reglamento interno, tambin inscripto en el Registro Nacional de Buques, as
como los contratos sucesivos de que sea objeto el bien. Estos servicios,
como se ha manifestado, estarn incorporados al rgimen jurdico registral.
Estos servicios pueden consistir, a modo de ejemplo, en tripulacin para
todo el tiempo de uso, recepcin, apoyo tcnico y radial, cursos de pilotaje,
amarras, servicio de apoyo para pernoctar en puerto, guarderas, auxilios,
seguro de vida y del bien. Aclaremos que, por su finalidad, el buque tambin
puede constituirse en "servicio" de un complejo de inmuebles.
Para los supuestos en que por las razones del caso la autoridad de control
ordene el desguace del buque, el uso y goce del mismo y de los servicios
tendrn que estar debidamente garantizados.
(continuar)
LAS DONACIONES DE LOS PADRES A LOS HIJOS MENORES DE EDAD DEBEN
SER ACEPTADAS POR TUTORES AD HOC(*)(213)
FRANCISCO FERRARI CERETTI
SUMARIO
Introduccin. I. Las cosas que se pueden donar. II. Facultad de los padres
para donar a sus hijos menores. III. Para perfeccionar la donacin se
requiere su aceptacin. IV. Es indispensable la designacin de un tutor ad
hoc. V. Opiniones doctrinarias y jurisprudenciales. VI. Caso de excepcin al
principio. VII. Conclusiones.
INTRODUCCIN
La presin impositiva que, en la Repblica Argentina parece no tener lmite,
ha sido la causa de que los padres, como medida de proteccin al
patrimonio de la familia, hagan uso de las figuras jurdicas que las mismas
leyes les proporcionan: donacin de padres a hijos; particin anticipada por
donacin de los bienes hereditarios; acogimiento al "Bien de Familia".
Nos ocuparemos en este estudio de las donaciones de los padres a los
hijos menores de edad.

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