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acumulacin de pretensiones, los cuales, conforme se ha anotado, en audiencia pblica llevada a cabo en la fecha y producida la
estn regulados en los artculos 85 y 87 del acotado Cdigo votacin con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: I.
adjetivo. Octavo.- Ahora bien, en el presente caso se aprecia que ASUNTO En este proceso de retracto, es objeto de examen el
la Sala Superior al emitir la resolucin impugnada en casacin recurso de casacin interpuesto por los demandados Vidal Luis
declar improcedente la demanda, amparndose en la causal de Pea Orrego y Luz Gloria Marn Rosales por escrito de fojas
la indebida acumulacin de pretensiones, pues, en primer lugar, quinientos setenta y ocho, contra la sentencia de vista obrante a
seala en la cuarta consideracin que no es viable que las fojas quinientos cincuenta y siete, su fecha dos de diciembre de
pretensiones accesorias deriven de la pretensin principal, las que dos mil trece, expedida por la Primera Sala Mixta de la Corte
por su contenido considera- debieron ser planteadas de modo Superior de Justicia de Junn, que confirma la sentencia apelada
autnomo. Al respecto, es menester reparar que la Sala de mrito de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de dos mil
no tuvo en consideracin que, en aplicacin de lo dispuesto en el doce, que declara fundada la demanda, en consecuencia, ordena
artculo 87 del Cdigo adjetivo, las pretensiones accesorias estn la subrogacin del demandante Csar Eduardo Arroyo Fabin en
sujetas al amparo o desestimacin de la principal y no viceversa, el lugar del comprador del inmueble materia de venta en la
es decir, el juzgador, en primer lugar, deber analizar la pretensin escritura pblica de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diez,
que tiene la calidad de principal, y luego de ello revisar para con lo dems que contiene. II. ANTECEDENTES 1. Demanda.
verificar si procede o no el amparo de la accesoria. Sobre este Mediante escrito presentado ante el rgano jurisdiccional el
tema, es pertinente traer a colacin la posicin asumida por este veintids de octubre de dos mil diez, obrante a fojas dos, Csar
Supremo Tribunal al sealar que: El hecho de que existan Eduardo Arroyo Fabin interpuso demanda de retracto contra los
circunstancias que a consideracin de los jueces- impiden que se vendedores Csar Ivn Lazo Casimiro y su cnyuge Rita Porras
pueda emitir un pronunciamiento amparando o desestimando Poma, y contra los compradores Vidal Luis Pea Orrego y su
tales pretensiones accesorias, no importa que la demanda cnyuge Luz Gloria Marn Rosales, con el fin de retraer el inmueble
contenga ipso facto una indebida acumulacin de pretensiones y consistente en la tienda del primer piso del Edificio signado con el
que por ello no pueda pronunciarse resolviendo en definitiva la nmero doscientos treinta y cuatro, del Paseo La Brea, Distrito y
litis; en todo caso, se trata de una situacin que dara lugar a que Provincia de Huancayo, con una extensin superficial de cuarenta
el juzgador limite su pronunciamiento a la pretensin principal con y seis punto sesenta y seis metros cuadrados, inscrito en la Partida
prescindencia de las accesorias, las cuales devendran en Registral N 02026779 del Registro de Predios de la Zona Registral
improcedentes1 Noveno.- Asimismo, se advierte que la Sala VIII-Sede Huancayo o, en otras palabras, a fin de subrogarse en el
Superior en la quinta consideracin sostuvo que la indebida lugar de los compradores y en todas las estipulaciones del contrato
acumulacin fue observada por el Juez, mediante resolucin de compraventa de fecha veintiocho de setiembre de dos mil diez,
nmero uno, al declarar inadmisible la demanda, observacin que respecto del inmueble antes aludido. Los argumentos de dicha
segn refiere no fue subsanada por la actora, a pesar de ello se demanda son los siguientes: 1.1. Los demandados Csar Ivn
admiti la demanda; no obstante, esta aseveracin de la Sala es Lazo Casimiro y su cnyuge Rita Porras Poma vendieron a Vidal
equivocada, toda vez que de autos se observa que la demandante Luis Pea Orrego y su cnyuge Luz Gloria Marn Rosales el
s subsan dicha observacin por escrito de fojas sesenta y cinco inmueble antes mencionado, el cual comprende sus accesorios,
y, en virtud de ello, el juzgador admiti a trmite la demanda servidumbres, entradas, salidas, usos, costumbres, as como los
mediante resolucin nmero tres, obrante a fojas setenta y tres. bienes comunes del edificio. 1.2. Sostuvo que los vendedores no
Dcimo.- En consecuencia, este Supremo Tribunal llega a la le comunicaron la intencin de transferir el mencionado predio, a
conclusin de que en efecto la Sala Superior infringi la norma efecto de ejercer su derecho de prioridad de compra por ser
procesal prevista en el artculo 427, inciso 7, del Cdigo Procesal propietario del stano del mismo edificio, por ende, copropietario
Civil, al no observar los requisitos que la ley expresamente exige de las siguientes porciones indivisas: reas comunes, entradas,
para la procedencia de la acumulacin de pretensiones, por lo que salidas y servidumbres de la tienda materia de venta; adems de
corresponde a esta Sala Suprema anular la resolucin de vista al ser el propietario del suelo (por ser dueo del stano) en cuya
evidenciarse la existencia de vicios procesales; en tal virtud, superficie se ha construido la citada tienda. 1.3. Precis que tom
carece de objeto pronunciarse por la infraccin normativa de conocimiento de la venta del bien recin el once de octubre de dos
orden material. V. DECISIN Esta Sala Suprema, en aplicacin de mil diez, a raz de una conversacin entre dos amigos del
expropietario del predio, informacin que luego comprob al acudir
lo dispuesto en el artculo 396, tercer prrafo, acpite 1, del
a los Registros Pblicos. 1.4. Por ltimo, sostuvo que el monto
Cdigo Procesal Civil, modificado por la Ley N 29364: 1. Declara
pagado por los compradores por concepto de la transferencia de
FUNDADO el recurso de casacin interpuesto Banco Repblica la propiedad es de cincuenta mil dlares norteamericanos, el
en Liquidacin, sucesor procesal de la demandante Orin mismo que ha cumplido con depositar. 2. Contestaciones a la
Corporacin de Crdito Banco en Liquidacin, mediante escrito demanda. Mediante escrito presentado el diez de enero de dos
que obra a fojas cuatrocientos cuarenta y siete, por la infraccin mil once, obrante a fojas cincuenta, el demandado Csar Ivn
normativa del artculo 427, inciso 7, del Cdigo Procesal Civil; en Lazo Casimiro contest la demanda, negndola y contradicindola
consecuencia, NULA la sentencia de vista obrante a fojas en los siguientes trminos: 2.1. Seal que el actor tena perfecto
cuatrocientos veinticinco, su fecha doce de noviembre de dos mil conocimiento de la venta, debido a que personalmente le ofreci
trece, expedida por la Segunda Sala Civil con Subespecialidad dicho predio, adems de haberlo publicado en el Diario Oficial y de
Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la remitir la carta notarial respectiva. 2.2. Sostuvo que el demandante
sentencia apelada de fojas trescientos ochenta, su fecha doce de acta por venganza contra los nuevos propietarios debido a que
junio de dos mil trece, que declara fundada en parte la demanda, se enter que aquellos estaban remodelando un saln de belleza
y reformndola la declara improcedente. 2. ORDENARON que la en el predio objeto de venta, negocio similar al que tiene el actor.
Sala Superior expida nuevo fallo con arreglo a ley y a las Mediante escrito obrante a fojas ciento cuarenta, presentado el
consideraciones de esta decisin. 3. DISPUSIERON la publicacin diez de enero de dos mil once, el demandado Vidal Luis Pea
de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo Orrego contest la demanda, negndola y contradicindola en los
responsabilidad; en los seguidos por Banco Repblica en siguientes trminos: 2.1. Seal que es cierto que el veintiocho de
Liquidacin, sucesor procesal de la demandante Orin Corporacin setiembre de dos mil diez, luego de haber tomado conocimiento
de Crdito Banco en Liquidacin, con Veo Sociedad Annima de las publicaciones y haber realizado contraofertas, el recurrente
Cerrada, sobre declaracin judicial de existencia y vigencia de y su cnyuge decidieron materializar la compra del inmueble en
derechos y otros conceptos. Interviene como ponente el seor litigio, procediendo inmediatamente a tomar posesin del bien.
Juez Supremo Almenara Bryson. SS. ALMENARA BRYSON, 2.2. Sostuvo que es completamente falso que el actor no tuviera
TELLO GILARDI, ESTRELLA CAMA, RODRGUEZ CHVEZ, conocimiento de la venta materia de retracto, debido a que se
CALDERN PUERTAS comunic la venta mediante publicaciones en el diario de mayor
circulacin con fechas nueve, once y trece de agosto de dos mil
1
Consideracin sexta de la Sentencia Casatoria N 3952-2009, su fecha 22 de diez; asimismo, se le remiti al demandante la carta notarial con
setiembre de 2010, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de fecha veinticinco de agosto de ese mismo ao. 2.3. Refiri que, de
Justicia de la Repblica, publicada en el Diario Oficial El peruano el 28 de febrero conformidad a la inscripcin de propiedad y/o regularizacin de las
de 2011. edificaciones de departamentos, el Edificio ubicado en el Paseo
C-1392274-20 La Brea N 234, se encuentra en el rgimen de propiedad
exclusiva, donde los departamentos se encuentran independizados
CAS. N 502-2014 JUNN y conforme al reglamento interno y junta de propietarios se
RETRACTO. Rgimen de Propiedad Horizontal. En el rgimen consideran los pasajes, pasadizos, escaleras y en general las vas
de propiedad horizontal no procede el derecho de retracto respecto areas de circulacin como bienes de uso comn, de acuerdo a la
de las secciones exclusivas, salvo que haya sido pactado por los Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del
propietarios en el reglamento interno. No se puede entender que Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
existe derecho de superficie respecto del sobresuelo en el que se Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
ha construido un departamento, bajo el rgimen de propiedad Comn. 2.4. Finalmente, seal que los gastos realizados por el
horizontal, pues en dicho rgimen el sobresuelo constituye un bien recurrente no solo se limitan al pago del precio del predio que
comn que no puede ser objeto de transferencia. Art. 1599 incisos asciende a la suma de cincuenta mil dlares americanos, sino
2 y 5 del C.C. y Art. 134 del Reglamento de la Ley N 27157. Lima, tambin otros gastos que hacen un total de treinta y cuatro mil
nueve de setiembre de dos mil catorce.- La SALA CIVIL cuatrocientos ocho nuevos soles con sesenta y uno cntimos,
PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA monto que no ha sido depositado por el actor, por tanto, no
REPBLICA; vista la causa nmero quinientos dos mil catorce, satisface el requisito exigido por el artculo 495 del Cdigo
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Procesal Civil. 3. Puntos controvertidos Mediante resolucin debi probar era que el vendedor hubiera efectuado la notificacin
nmero nueve, su fecha veintiuno de diciembre de dos mil once, al retrayente respecto al acto de disposicin del bien materializado
obrante a fojas trescientos cincuenta y seis, se fijaron los en la compraventa o que hubiera efectuado la publicacin de la
siguientes puntos controvertidos: 3.1. Determinar si el demandante enajenacin en el diario encargado de los avisos judiciales, tal
tiene derecho de subrogarse en el lugar de los compradores y en como prescribe el artculo 1596 del Cdigo Civil y, que en esa
todas las estipulaciones del contrato de compraventa de fecha circunstancia, la demanda de retracto hubiera sido presentada con
veintiocho de setiembre de dos mil diez, celebrado por los posterioridad a los treinta das previstos por ley, advirtiendo que
demandados, respecto del bien inmueble sito en la tienda del ello no ha ocurrido en este caso. III. RECURSO DE CASACIN
primer piso del Edificio signado con el nmero doscientos treinta y Mediante escrito presentado el seis de enero de dos mil catorce,
cuatro, del Paseo La Brea, Distrito y Provincia de Huancayo. 3.2. obrante a fojas quinientos setenta y ocho, los demandados Vidal
Determinar si se ha cumplido con hacer efectivo el reembolso o Lus Pea Orrego y Luz Gloria Marn Rosales interpusieron
consignacin del precio del bien materia de retracto. 3.3. recurso de casacin en los siguientes trminos: a) Infraccin
Determinar si el comprador demandado ha realizado mejoras en el normativa del artculo 1599 del Cdigo Civil: sealaron que se
inmueble en litigio, luego de haberlo adquirido, as como su monto ha aplicado indebidamente el artculo 1599 del Cdigo Civil, toda
invertido. 4. Sentencia de primera instancia. El Juez del vez que el actor no es titular del derecho a retracto, por no
Segundo Juzgado Civil de Huancayo expidi la sentencia obrante configurarse ninguno de los supuestos establecidos en dicha
a fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de dos mil norma. Tambin refieren que, segn el demandante, tiene derecho
doce, que declar fundada la demanda de retracto; en al retracto por ser propietario del stano del mismo edificio y por
consecuencia, orden la subrogacin del demandante en el lugar ende copropietario de las porciones indivisas del mismo, craso
de los compradores los demandados Vidal Luis Pea Orrego y Luz error que ha sido corroborado en la sentencia de vista al considerar
Gloria Marn Rosales, en la escritura pblica de compraventa del que el supuesto de hecho que justifica la subrogacin se encuentra
inmueble ubicado en el primer piso del Paseo La Brea, Distrito y comprendida en el inciso 5 del artculo 1599 del acotado Cdigo,
Provincia de Huancayo, de fecha veintiocho de setiembre de dos el cual prescribe que: Tienen derecho de retracto, el propietario
mil diez. Las razones que sustentaron dicha decisin son las del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos
siguientes: 4.1. El Juez seal que, de conformidad con el artculo derechos. Los recurrentes sostuvieron que el edificio ubicado en
1599 inciso 2 del Cdigo Civil, solo tienen derecho al retracto el Paseo La Brea se encuentra en rgimen de propiedad exclusiva,
copropietario en la venta a terceros de las porciones indivisas, y donde cada una de las secciones se encuentran debidamente
en este caso el actor ha presentado a fojas trece el reglamento inscritas en los Registros Pblicos, y el stano del que es
interno de los departamentos ubicados en Paseo La Brea, propietario el retrayente se encuentra inscrito en la Partida
documento mediante el cual se advierte la existencia de bienes de Electrnica N 11020431 e identificada en el Reglamento Interno
dominio comn y servicios comunes, entre los propietarios de los como oficina nmero uno, mientras que la seccin que fue
diferentes departamentos que constituyen la propiedad horizontal adquirida por los recurrentes se encuentra inscrita en la Partida
y, en virtud a ello, el actor ha cumplido con acreditar ser propietario Electrnica N 02026779. b) Infraccin normativa de los
del stano del referido predio, por lo que concluy en que aquel artculos 38 de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de
tiene derecho a ejercer la accin de retracto respecto a la venta Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
realizada del primer piso del mismo edificio. 4.2. Tambin sostuvo Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
que el demandante se encuentra dentro del supuesto contemplado Exclusiva y de Propiedad Comn, y 128 numeral 2 del
en el artculo 1599 inciso 5 del citado Cdigo, el cual consolida el Decreto Supremo N 035-2006-Vivienda, Texto nico
dominio de propiedades separadas, como son la del dueo del Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157: sostuvieron que
suelo y la del superficiario sobre la edificacin efectuada encima y el Reglamento Interno del Edificio ubicado en Paseo La Brea se
bajo el suelo, con la finalidad de que si el superficiario o el dueo encuentra debidamente inscrito en los Registros Pblicos, cuyo
del suelo enajenaron su derecho a tercero, se establezca el instrumento obra en autos, en el que se establece que el edificio
derecho a retraer a favor de ambos con el objeto de unificar dos se regula por el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn, de conformidad con el artculo 38 de la Ley N 27157 y el
dominios en uno solo, en consecuencia, atendiendo a que el actor
artculo 128 numeral 2 del Reglamento de la acotada Ley; de
es propietario del stano del primer piso vendido, tiene derecho al
manera que no existe copropiedad; por lo tanto, cada uno de los
retracto. 4.3. Refiri que, de conformidad con el artculo 1592 del
titulares de las unidades de propiedad exclusiva pueden disponer
Cdigo Civil, el cual prescribe que el retrayente debe reembolsar libremente del mismo, independientemente de los propietarios de
el precio, los tributos y gastos pagados por el comprador y, en su las otras secciones, como lo establece el Reglamento Interno en el
caso, los intereses que se hubieran pactado entre vendedor y Ttulo III, Literal C, norma que prescribe que son derechos de los
comprador, advirti que el demandante ha cumplido con dicho propietarios los siguientes: vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en
pago mediante cuatro depsitos judiciales, cuyas copias obran de general, disponer de la seccin de su exclusiva propiedad
fojas veintisis a veintinueve de autos. 5. Recurso de apelacin. independientemente de los dems propietarios, adems
Mediante escrito presentado el nueve de agosto de dos mil trece, sostuvieron que las reglas del derecho de superficie no son
obrante a fojas quinientos dieciocho, los demandados Vidal Luis aplicables al caso, ya que, en primer lugar, debi celebrarse un
Pea Orrego y Luz Gloria Marn Rosales interpusieron recurso de acto jurdico entre las partes. Este Supremo Tribunal, mediante
apelacin, argumentando lo siguiente: 5.1. La sentencia apelada resolucin de fecha veintiuno de abril de dos mil catorce, obrante
no contiene una adecuada motivacin, pues existe un a fojas treinta y seis del cuaderno respectivo, declar la
razonamiento sesgado respecto de los argumentos del procedencia del recurso por las infracciones normativas antes
demandante, sin tomar en cuenta los fundamentos fcticos y citadas. IV. CUESTIN JURDICA EN DEBATE La cuestin
jurdicos de los recurrentes, menos an los medios probatorios jurdica en debate consiste en determinar si el derecho de retracto
que presentaron, vulnerando lo dispuesto en el artculo 139 del actor se encuentra dentro de los supuestos contemplados en
incisos 3, 5 y 14 de la Constitucin Poltica. 5.2. La sentencia los incisos 2 y 5 del artculo 1599 del Cdigo Civil, esto es, si tiene
apelada no ha sido expedida con arreglo al debido proceso, pues la calidad de copropietario del bien objeto de venta o si es
pese a existir medios probatorios que acreditan indubitablemente propietario del suelo o superficiario, en la venta de los respectivos
que el demandante tuvo conocimiento de la compraventa del derechos. V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
predio, mediante la publicacin en el diario de mayor circulacin y Primero.- En principio, debe sealarse que el recurso de casacin
el envo de la carta notarial respectiva, por lo que aquel ya no tena civil tiene por fines esenciales alcanzar la adecuada aplicacin del
derecho de retracto. 5.3. El Juez no ha tomado en cuenta al derecho objetivo y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por
momento de resolver que el actor no ha cumplido en consignar los la Corte Suprema de Justicia, conforme as lo dispone el artculo
montos determinados sin contar inclusive con los intereses 384 del Cdigo Procesal Civil, modificado por la Ley N 29364.
moratorios, compensatorios y legales, sumado a ello la Por ello, la Corte Suprema, mediante el control de las decisiones
indemnizacin por daos y perjuicios por concepto de dao moral jurisdiccionales, deber evaluar si el juez de mrito aplic o no
y material, cuantificacin que supera los tres millones de dlares correctamente el derecho. Segundo.- Para efectos de analizar las
norteamericanos. 6. Sentencia de vista. La Primera Sala Mixta de infracciones normativas propuestas, este Tribunal Supremo
la Corte Superior de Justicia de Junn expidi la sentencia de vista estima conveniente establecer qu se entiende por derecho de
obrante a fojas quinientos cincuenta y siete, su fecha dos de retracto. El artculo 1592 del Cdigo Civil precepta que: El
diciembre de dos mil doce, que confirm la sentencia de primera derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
instancia, de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
dos mil doce, que declar fundada la demanda de retracto. Los estipulaciones del contrato de compraventa. En virtud a dicha
fundamentos que sustentaron dicha decisin son los siguientes: norma se puede definir que el retracto es el derecho que la ley
6.1. La Sala Superior seal que se ha estimado la demanda al otorga a ciertas personas, quienes no han intervenido en el
considerar que el supuesto de hecho que justifica la subrogacin contrato de compraventa para adquirir el bien vendido, con la
se encuentra comprendida en el numeral 5 del artculo 1599 del finalidad de subrogarse en el lugar y derecho del comprador. As,
Cdigo Civil, que prescribe que tienen derecho al retracto el pues, tambin resulta pertinente traer a colacin la definicin que
propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus este Supremo Tribunal ha otorgado a este derecho al sealar que:
respectivos derechos, aspecto que no ha sido cuestionado por la (...) el retracto es una accin de excepcin que va contra la
apelante. 6.2. Tambin seal que la apelante no precis cules voluntad de los contratantes, importa la sustitucin del demandante
son los medios probatorios no meritados, ni la pertinencia de stos en todos los derechos y obligaciones del comprador del inmueble
para este caso, sobre todo si se tiene en cuenta que la pretensin materia de litis (...)1 Tercero.- Es primordial para resolver este
est referida al derecho de retracto, precisando que lo que se caso establecer quines pueden ser titulares de este derecho,
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toda vez que, segn los jueces de mrito, el demandante tendra Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
derecho a retraer en virtud al supuesto contemplado en el inciso 2 Comn, las edificaciones bajo el rgimen de propiedad exclusiva y
del artculo 1599 del Cdigo Civil, referido a los copropietarios, propiedad comn (propiedad horizontal) deben contar
pues consideran que est acreditado que aquel es propietario del necesariamente con un Reglamento Interno, mientras que el
stano del edificio en el que se ubica la tienda materia de la venta artculo 42 de la comentada Ley regula el contenido de dicho
a retraer, inmueble regulado por el rgimen de propiedad horizontal documento, el cual tiene carcter obligatorio. Noveno.- En tal
en el que existen bienes de dominio comn, tal como consta del sentido, analizado el Reglamento Interno del Edificio ubicado en
reglamento interno de fojas trece; asimismo, sostienen que el Paseo La Brea nmero doscientos treinta y cuatro, obrante a
derecho del actor est contemplado en el inciso 5 del precitado fojas trece, instrumento que ha sido presentado por el propio
artculo, referido al propietario del suelo y el superficiario, pues demandante4, se aprecia que en su Ttulo III se ha pactado sobre
afirman que aquel demostr ser propietario del suelo (dueo del los derechos de los propietarios, entre ellos, ejercer dominio
stano), en cuya superficie se ha construido la tienda objeto de exclusivo sobre su seccin y derecho de copropiedad sobre los
transferencia. Cuarto.- As, el artculo 1599 del Cdigo Civil bienes de dominio comn; asimismo, se ha estipulado que pueden
seala de manera expresa y excluyente quienes tienen derecho a vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer de la
retraer en los actos jurdicos de transferencia de la propiedad, a seccin de su exclusiva propiedad, independientemente de los
saber: Tienen derecho de retracto: 1.- Inciso derogado por el dems propietarios. Dcimo.- En virtud de dicho instrumento, esta
inciso c) de la Primera Disposicin Final del Decreto Legislativo N Sala Suprema no vislumbra acuerdo alguno entre los propietarios
757, publicado el trece de noviembre de mil novecientos noventa respecto del derecho a retraer en caso de la venta de una de las
y uno; 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones secciones exclusivas, por lo tanto, se puede concluir con claridad
indivisas; 3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que los dueos de los departamentos del edificio materia de litigio
que se est discutiendo judicialmente; 4.- El propietario, en la pueden transferir su propiedad exclusiva independientemente de
venta del usufructo y a la inversa; 5.- El propietario del suelo y el los dems propietarios; siendo esto as, queda claro que se ha
superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; 6.- Los infringido la norma contemplada en el artculo 1599 inciso 2 del
propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, Cdigo Civil al considerar que el actor tiene la calidad de
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter copropietario respecto del inmueble materia de venta, pese a que
las dems partes del bien a servidumbres o a servicios que en este caso estamos ante un rgimen de propiedad horizontal en
disminuyan su valor; y, 7.- El propietario de la tierra colindante, el que no existe pacto alguno sobre la venta de las secciones
cuando se trate de la venta de una finca rstica cuya cabida no exclusivas; por tal razn, este extremo del recurso merece ser
exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o estimado. Undcimo.- En cuanto al supuesto contemplado en el
cuando aqulla y sta reunidas no excedan de dicha unidad. artculo 1599 inciso 5 del Cdigo Civil, referido al propietario del
Quinto.- En efecto, el inciso 2 del acotado artculo 1599 le otorga suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos,
derecho de retracto a los copropietarios en la venta a tercero de es necesario establecer la diferencia entre el derecho de superficie
las porciones indivisas. Las razones por las que el legislador y la propiedad horizontal. En cuanto al primero de ellos, puede
reconoce este derecho residen en el inters de favorecer la decirse que el derecho de superficie implica la existencia de dos
consolidacin del dominio debido a las dificultades creadas por la derechos de propiedad yuxtapuestos materialmente, y cada uno
copropiedad, pues es conocido que este rgimen origina pleno e independiente del otro; el propietario del terreno tiene el
consecuencias perjudiciales tanto en lo econmico como en lo dominio sobre ste y sobre el subsuelo, careciendo en absoluto de
jurdico, producto de la coadministracin entre diversos derechos sobre la edificacin o plantacin, mientras que el
propietarios, en el que es comn los conflictos entre ellos. Sexto.- propietario de la edificacin ejerce pleno derecho sobre su
Es necesario determinar si es posible aplicar la norma en mencin dominio, ms sin derecho real alguno en cuanto al suelo. En el
al rgimen de propiedad horizontal, y para ello conviene recurrir al caso de la propiedad horizontal, coexisten dos derechos de
antecedente legislativo del artculo bajo anlisis, a fin de conocer dominio mutuamente entrelazados; la propiedad exclusiva sobre
determinadas secciones del edificio, y la propiedad comn sobre
la verdadera voluntad del legislador. El artculo 1450 del derogado
determinados elementos del edificio que facilitan el
Cdigo Civil de 1936 regulaba en su inciso 7 la figura del retracto
aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas, en tal
para el caso de los propietarios de diferentes pisos de un edificio,
sentido, y de conformidad con el artculo 130 del Reglamento de
en la venta de ellos a un extrao; sin embargo, dicho supuesto no la Ley N 27157, aprobado por Decreto Supremo N
ha sido reproducido por el vigente Cdigo Civil, y la justificacin la 035-2006-VIVIENDA5, el propietario de cada unidad o seccin
encontramos en la propia Exposicin de Motivos al sealar que: exclusiva goza del derecho accesorio de participacin en los
Respecto a la venta de los pisos de un edificio a un extrao, el bienes comunes. Duodcimo.- Este orden de ideas permite
Cdigo Civil de mil novecientos treinta y seis no pudo tener en concluir que en el rgimen de propiedad horizontal no puede
cuenta la vertiginosidad conque ha evolucionado el concepto de hablarse de derecho de superficie, a excepcin, claro est, en el
vivienda en el Per y en el mundo en general. Vivir en los llamados caso del terreno sobre el que est construida la edificacin cuando
condominios o conjuntos vecinales, hoy en da no constituye se haya pactado dicho derecho, conforme permite el artculo 134
una excepcin, sino por el contrario es la regla. En consecuencia, inciso a) del Reglamento de la Ley N 27157, situacin que en este
la propiedad horizontal ha dejado de tener el ingrediente de caso concreto no se advierte, pues en el Reglamento Interno de
exclusividad para dar paso al elemento dinmico de comunidad fojas trece no aparece al respecto pacto alguno. Dcimo Tercero.-
y privacidad. El retracto en este caso limita la evolucin En tal virtud, se puede colegir que en este caso concreto no se
permanente y rpida de una economa inmobiliaria, originando puede entender que se presenta la figura del derecho de superficie
conflictos entre las partes involucradas, y lo que es ms grave, respecto del sobresuelo o los aires sobre el que se ha construido
atentando contra el principio que debe primar ante esta nueva el inmueble materia de venta, toda vez que constituye un bien o
realidad y que es el respeto al derecho de elegir y decidir. En todo zona comn, de conformidad con el artculo 134 del Reglamento
caso son los propios condminos y el reglamento interno de cada de la Ley N 27157, pues permite el uso y disfrute de dos secciones
propiedad horizontal la que debe fijar las reglas comunitarias no exclusivas, por lo que es intransferible, salvo pacto contrario, el
permitiendo su trasgresin (...)2. Stimo.- En tal virtud, no queda mismo que en este caso no consta, como ya se ha sealado; por
duda sobre la voluntad del legislador del actual Cdigo Civil de tal razn, esta conclusin tambin justifica el amparo del recurso
restringir el derecho de retracto solo a los casos expresamente propuesto. VI. DECISIN Esta Sala Suprema, en aplicacin de lo
contemplados en el precitado artculo 1599, entre ellos, a los dispuesto en el artculo 396 primer prrafo del Cdigo Procesal
copropietarios del bien objeto de venta, a fin de consolidar en una Civil, modificado por la Ley N 29364: 1. Declara FUNDADO el
sola persona la titularidad del bien; sin embargo, no se reconoce recurso de casacin interpuesto por los demandados Vidal Luis
dicho derecho para el caso de la propiedad horizontal. Esta Pea Orrego y Luz Gloria Marn Rosales por escrito de fojas
postura del legislador se apoya en razones tanto de ndole quinientos setenta y ocho, por la infraccin normativa del
econmica como jurdica, toda vez que considera que el retracto artculo 1599 del Cdigo Civil; en consecuencia, CASARON la
importa un obstculo en la fluidez del trfico comercial inmobiliario, sentencia de vista obrante a fojas quinientos cincuenta y siete, su
debido a los conflictos que se originan entre las partes involucradas fecha dos de diciembre de dos mil trece, expedida por la Primera
y adems por importar una restriccin al principio de libertad de Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Junn, que confirma
contratar, pues el rgimen de propiedad horizontal se caracteriza la sentencia apelada de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro
por la coexistencia de dos derechos: la propiedad exclusiva sobre de julio de dos mil doce, que declara fundada la demanda. 2.
determinadas secciones y la propiedad comn sobre ciertos Actuando en Sede de Instancia: REVOCARON la sentencia
elementos que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las apelada de fojas quinientos seis, su fecha veinticuatro de julio de
secciones exclusivas. Octavo.- Ahora, si bien esta lnea dos mil doce, que declara fundada la demanda, y
argumentativa permitira concluir, de manera preliminar, que el REFORMNDOLA declararon Infundada dicha demanda, con lo
derecho de retracto no procedera en los casos de propiedad dems que contiene. 3. DISPUSIERON la publicacin de la
horizontal, no obstante, en la mencionada Exposicin de Motivos presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo
se deja entrever la posibilidad de que los propietarios en dicho responsabilidad; en los seguidos por Csar Eduardo Arroyo
rgimen puedan pactar, de mutuo acuerdo, las reglas comunitarias Fabin con Csar Ivn Lazo Casimiro, Rita Porras Poma, Vidal
pertinentes; por ello es conveniente analizar si en el reglamento Luis Pea Orrego y Luz Gloria Marn Rosales, sobre derecho de
interno del edificio objeto de litigio, los propietarios han pactado el retracto; y los devolvieron. Interviene como ponente el seor Juez
derecho a retraer, toda vez que, de conformidad con el artculo 39 Supremo Almenara Bryson. SS. ALMENARA BRYSON, TELLO
de la Ley N 271573, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del GILARDI, ESTRELLA CAMA, RODRGUEZ CHVEZ,
Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de CALDERN PUERTAS
 El Peruano
78652 CASACIN Jueves 30 de junio de 2016

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Considerando cuarto de la Sentencia Casatoria N 4790-2012-Junn, su fecha 13 de la Reserva nmero 575, departamento 901 y su estacionamiento
de junio de 2013, expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de signado con el nmero 7 (inscritos en los asientos 3d de las fichas
Justicia de la Repblica. 275452 y 275424) se encuentran gravados con hipoteca por la
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Comisin Encargada del Estudio y Revisin del Cdigo Civil. Compiladora suma de US $ 150.000.00 (ciento cincuenta mil dlares
Revoredo de Debakey, Delia. Cdigo Civil, Exposicin de Motivos y Comentarios, americanos) a favor de Antonieta Macassi del Campo, constituida
Tomo VI, pp. 243-244. mediante escritura pblica del veintiuno de octubre de mil
3
La Ley N 27157, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 20 de julio de 1999, novecientos noventa y siete otorgada en la Notara de Genoveva
es aplicable al caso, de conformidad con su Tercera Disposicin Final. Cragg Campos, misma Notara donde otorg la sustitucin y
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Instrumento que no ha sido cuestionado por ninguna de las partes procesales. ampliacin de la sustitucin de poderes, anteriormente
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Este Decreto Supremo fue publicado en el Diario Oficial el Peruano el 08 de mencionados. d) En tal escritura pblica se hace un reconocimiento
noviembre de 2006. de mutuos con garanta hipotecaria, otorgada por Hctor Gustavo
C-1392274-21 Emanuel de la Meza (mutuatario) a favor de Antonieta Macassi del
Campo (mutuante), actos en los cuales, la demandada actu en
CAS. N 696-2014 LIMA representacin de ambas partes. En esta escritura se estipula que
NULIDAD DE ACTO JURDICO. Para constituir garanta el mutuante ha otorgado varios mutuos a favor del mutuatario y
hipotecaria, debe existir una obligacin a garantizar con la que ascienden a US $ 120.000.00 (ciento veinte mil dlares
hipoteca; que a la demandada, por escritura pblica, se le americanos). e) Que el hecho que se le haya otorgado a la
concedi facultades para hipotecar la propiedad del demandada poder para constituir derechos reales y contratar
representado y contratar consigo misma; que sta mediante consigo misma, no significa que pueda constituir hipoteca sobre
escritura pblica efectu un reconocimiento de mutuo con garanta una propiedad de su representado, menos contratar consigo
hipotecaria; en consecuencia, la demandada estaba facultada misma y menos an reconocer mutuos. As, el encargo de gravar
para ello; pues caso contrario la facultad para hipoteca quedara con hipoteca, como acto de disposicin debe constar en forma
vaca de contenido y resultara intil. Lima, veinte de enero de dos indubitable. Seala, que por escritura pblica del quince de julio de
mil quince. La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de mil novecientos noventa y seis no se concedi a la demandada
Justicia de la Repblica: Con los expedientes acompaados; facultades para gravar propiedades, lo que se confiere es poder
visto en Audiencia Pblica, el expediente con registro nmero para constituir derechos reales, los que se dividen en derechos
6962014, sobre la declaracin de propiedad; odo el informe oral; reales principales y derechos reales de garanta, como es la
emitida la votacin de la Suprema Sala conforme a la Ley Orgnica hipoteca. Si el encargo deba constar de forma indubitable,
del Poder Judicial, se expide la siguiente sentencia: 1. Materia del conforme al artculo 156 del Cdigo Civil, entonces, no se puede
Recurso: Que se trata del recurso de casacin interpuesto por el discernir cul de todos esos derechos reales poda constituir la
demandante Hctor Gustavo Emmanuel de la Meza, a fojas mil demandada. En el poder deba constar expresamente que la
trescientos noventa y seis, contra la sentencia de segunda demandada estaba facultada para constituir hipoteca. f) Asimismo,
instancia, contenida en la resolucin nmero siete, de fojas mil segn el artculo 1205 del Cdigo Civil, si la obligacin principal
trescientos ochenta y cinco, del dieciocho de noviembre de dos mil tiene una forma determinada, la misma forma debe revestir su
trece, que revoc la sentencia apelada, contenida en la resolucin reconocimiento, es decir, si la demandada reconoci mutuos que
nmero ciento tres, de fojas mil doscientos sesenta y ocho, del segn ella fueron contrados por el representado y ello lo hizo por
doce de diciembre de dos mil doce, que declar: 1) Infundada la escritura pblica, entonces, debi presentar las referidas
cuestin probatoria de tacha interpuesta contra el medio probatorio escrituras, dado que esa es una formalidad solemne que si no se
signado en el Anexo 2-A de la demanda (ficha registral nmero cumple acarrea su nulidad. g) Que, no ha existido mutuo alguno
241556, continuada en el partida registral 22553399); 2) Infundada entre su hijo y la supuesta mutuante. Respecto del contrato
la demanda de fojas cincuenta y cinco a sesenta y seis, interpuesta consigo misma, el artculo 166 del Cdigo Civil estipula que el
por el demandante Hctor Gustavo Emmanuel de la Meza sobre mismo es anulable a menos que el representado lo hubiese
nulidad de acto jurdico respecto de la SUNARP, Gloria Amparo autorizado especficamente o que del contenido del acto jurdico
Salvatierra Valdivia y Genoveva Cragg Campos; 3) y, Fundada la
se excluya la posibilidad de un conflicto de intereses. As, la
demanda sobre nulidad de acto jurdico contra Mara Luisa
demandada adems de no haber sido autorizada expresamente
Rodrguez Macassi e Ismael Luis Barba Rodrguez; en
consecuencia, declar la ineficacia del acto respecto a Hctor ha actuado en detrimento de su representado, existiendo conflicto
Gustavo Emmanuel de la Meza de la escritura pblica de de intereses, ya que en ninguno de los poderes se le autoriza a
reconocimiento de mutuo con garanta hipotecaria del veintiuno de reconocer mutuos otorgando en garanta una propiedad de su
octubre de mil novecientos noventa y siete, otorgada a favor de representado, menoscabando as sus intereses, por ello el acto es
Antonieta Macassi del Campo; y, por lo tanto orden que se relativamente nulo. Etapa de Absolucin y Rebelda 2.2)
proceda a la cancelacin de las inscripciones de los asientos 3d Contestacin de la Procuraduria del Ministerio de Justicia.-
de las fichas registrales nmero 274452 (hoy partida nmero En representacin de la Superintendencia Nacional de Registros
41536535), y nmero 274424 (hoy partida registral nmero Pblicos SUNARP y de la Oficina Registral de Lima y Callao
41541156) del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina ORLC, mediante escrito de fojas ciento treinta, que ingres el
Registral de Lima y Callao, consentida o ejecutoriada que sea la doce de setiembre de dos mil dos, fojas ciento treinta, contest la
sentencia; con costas y costos; la Reform y declar demanda, en los siguientes trminos: 1) En los hechos expuestos
improcedente la demanda; sin costas ni costos. 2. Antecedentes: en la demanda se involucra indebidamente a los Registros
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en Pblicos, al afirmarse que el registrador inscribi un ttulo pese a
la infraccin normativa denunciada, es necesario realizar las que el apoderado careca de facultades para reconocer deudas y
siguientes precisiones: Etapa Postulatoria del Proceso 2.1) para hipotecar, lo cual no es exacto ya que la apoderada contaba
Interposicin de la Demanda Que, Hctor Gustavo Emmanuel con facultades para constituir mutuos y para constituir derechos
de la Meza, mediante escrito del trece de marzo de dos mil doce, reales. La interpretacin del demandante es restrictiva, mientras
de fojas cincuenta y cinco, interpuso demanda de nulidad de acto que las facultades de los poderes son amplias; 2) Tambin se
jurdico, contra Mara Luisa Rodrguez Macassi (apoderada cuestiona que la apoderada celebre contrato consigo misma sin
sustituta), Genoveva Elizabeth Craig Campos (Notaria), Consejo percatarse que justamente esa facultad est inscrita en el asiento
del Notariado, SUNARP, Gloria Amparo Salvatierra Valdivia (en 2c) de la ficha 24556-B del Registro de Mandatos; 3) Los poderes
calidad de Registradora Pblica de la ORLC), con las siguientes se basan en la confianza y si el demandante considera que se ha
pretensiones: Interponen demanda de nulidad de acto jurdico, y hecho abuso de ella no corresponde tratar de responsabilizar a
de la escritura pblica de reconocimiento de mutuo con garanta terceros de ello, ya que la ORLC tiene como funcin respetar la
hipotecaria del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y voluntad de las partes otorgantes. Incluso se comprende a la
siete, otorgada por Hctor Gustavo Emmanuel de la Meza a favor SUNARP y al Consejo del Notariado pese a que en la demanda no
Antonieta Macassi del Campo, ante la Notaria Pblica Genoveva se cuestiona su participacin ya que los actos los ejecut la
Elizabeth Cragg, as como de los asientos de inscripcin 3d de las codemandada Mara Luisa Rodrguez Macassi. 2.3) Contestacin
fichas registrales nmero 274452 (hoy partida nmero 41536535), de la Notaria Genoveva Elizabeth Craig Campos.- Mediante
y nmero 274424 (hoy partida registral nmero 41541156) del escrito que ingres el trece de setiembre de dos mil dos, fojas
Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima ciento cincuenta y dos, contest la demanda: 1) Que el notario
y Callao. Sustenta su demanda en los siguientes fundamentos formaliza la voluntad de los otorgantes. El demandado no solo
fcticos: a) Que por escritura pblica del treinta y uno de enero de sustituy el poder que le otorgara su hijo (con escritura del
mil novecientos noventa y seis, su hijo Hctor Gustavo Emanuel veintids de febrero de mil novecientos noventa y seis) a favor de
de la Meza, le otorg al demandante poderes que constan inscritos Mara Luisa Rodrguez Macassi, sino que por escritura pblica del
en la Ficha nmero 241556 del Registro de Mandatos y Poderes quince de julio de mil novecientos noventa y seis ratific y ampli
de la Oficina Registral de Lima y Callao, en adelante ORLC. b) Por tal poder, en cuya clusula tercera le otorg facultades, entre
escritura pblica del veintids de mayo de mil novecientos noventa otros, constituir derechos de uso, superficie, servidumbre,
y seis, ste apoderado design como apoderada sustituta a Mara prendas, anticresis, hipoteca, efectuar pagos. Con ello se facult a
Luisa Rodrguez Macassi delegando facultades parcialmente y Mara Luisa Rodrguez Macassi para efectuar pagos y constituir
luego amplindoselas por escritura pblica del quince de julio de hipoteca contando con amplias facultades; 2) Su intervencin se
mil novecientos noventa y seis, actos que corren inscritos en los circunscribi a otorgar las escrituras pblicas para lo cual los
asientos 1C y 2C de la ficha nmero 241556. c) El once de junio otorgantes cumplieron con proporcionar la documentacin
de dos mil dos, efectu la bsqueda de propiedades de su hijo pertinente, por lo que est al margen de los problemas que
poderdante y se percat que el inmueble ubicado en el Malecn pudieran suscitarse fuera de ese contexto. 2.4) Contestacin de