Universidad Mariano Gálvez de Guatemala.

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales.

Centro Universitario, Salamá Baja Verapaz.

Lic.: Raúl Estuardo Samayoa Alvarado.

Temas: el contrato de arrendamiento.

Nombres: No. Carne:

José Arturo Calo Ortíz. 2450 16 22465

Rudy Estuardo Cortez Manuel 2450 14 22339

Pablo Chen Chen 2450 14 10732

Wilmer Noe Rodríguez 2450 16 5459

Irwin de Paz

Curso: Derecho Civil V.

SALAMÁ, 29 marzo de 2019

 INTRODUCCIÓN

La presente recopilación de información relativo al contrato de arrendamiento, es

consecuencia de una investigación detallada y precisa concretado por el alumnado
anteriormente consignado los nombres, en la cual se basa en el análisis de conceptos
doctrinarios como conceptos jurídicos con fundamento en los articulados del código civil
guatemalteco.

Es importante detallar que el contrato de arrendamiento es uno de los contratos con mayor
frecuencia utilizada en Guatemala. Para el uso y goce de la cosa que es objeto de contrato
tales como los bienes muebles e inmuebles.

El contrato aludido contiene su propia taxonomía con orígenes en la época y el Derecho

romana, al cual se asemeja en la actualidad con ciertas variaciones semánticas de poca
intrascendencia.

El contrato de arrendamiento posee sus propias cualidades, clasificaciones, modalidades,

elementos personales, efectos, revocación, reducción de la donación y otras formas de
extinción del contrato.
 ANTECEDENTES Y ACLARACIONES TERMINOLÓGICAS

En derecho Romano, no se conocía el arrendamiento, sino se regulaba el contrato de

locación, con tres modalidades, la locación de cosas, la locación de obra y la locación
de servicios. La locación de cosas es equivalente a lo que en nuestro medio se conoce
como arrendamiento; la locación de obra es equivalente al contrato de obra o empresa de
nuestro código civil; y la locación de servicios sería lo que en nuestro medio se conoce
como contrato de trabajo.

El contrato de locación tiene como común denominador de todas sus modalidades, la

obligación de una de las partes de dejar de gozar a la otra, a cambio de una determinada
prestación, una cosa determinada. La locación de cosa, la cosas objeto del contrato era
mueble o inmueble y preexistente; en la locación de servicios, la cosa objeto del contrato
consistía en los servicios personales de una persona; y la locación de obra, lo que se
contrataba eran los servicios de una persona para la realización de una obra.

Nos ocuparemos exclusivamente de la locación de cosas, que nuestro código civil

denomina arrendamiento.

CONCEPTO

Borda, define la locación de cosas como el contrato por el cual una persona (locador) se
obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que
a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

Díez Picazo y Gullón transcribe la definición del Código Civil español, Por el
arrendamiento una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por
tiempo determinado y precio cierto.

ARTÍCULO 1880. El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a
dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso
o goce un precio determinado), contiene exactamente los mismos elementos y
características que son comunes a las definiciones antes transcritas, con pequeñas
variaciones semánticas intrascendentes.

CARACTERES

El contrato de arrendamiento, en nuestro medio, es:

a) Consensual, se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las

obligaciones que recíprocamente asumen las partes: el arrendador, dar el uso o goce de
una cosas por cierto tiempo y el arrendatario, pagar por ese uso o goce un precio
determinado.

Es obligatorio inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad,

cuando su plazo excede de tres años o se ha pagado la renta anticipada por más de un
año (Art. 1,125, inc. 6 CC), justificándose dicha medida en la necesidad de hacer del
conocimiento de terceros, las limitaciones (personales reales), que derivan del plazo del
contrato o del pago anticipado de la renta. Además, el artículo 1,894 CC, establece que si
la cosa arrendada es enajenada, adquirente no podrá negarse a mantener en el uso de
ella al arrendatario mientras n expire el término del contrato, lo que confirma la vigencia en
Guatemala de la posición de Troplong.

b) Bilateral, pues del mismo derivan obligaciones recíprocas para las partes;

c) Conmutativo, pues las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y

determinadas desde la celebración del contrato, por lo que desde entonces pueden
establecer el provecho o la pérdida que les cause;

d) Principal, pues existe independientemente y subsiste por sí solo. Puede incluir

contratos accesorios, como la fianza; y

e) de tracto sucesivo, pues su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del

tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado
por cada una de las partes: el arrendador, el permitir el uso y goce de la cosa durante todo
el tiempo acordado y el arrendatario, pagar periódicamente la renta convenida.

De lo anteriormente expuesto, podemos extraer que por el contrato de arrendamiento:

a) Se transmite el uso y goce (no la propiedad) de la cosa. Barbero comenta que en este
contrato el arrendador no da, sino se obliga a dejar de gozar,

b) es un contrato típicamente temporal, pues la transmisión del uso y goce de la cosas no

es, ni puede ser de carácter permanente;

c) el arrendatario paga al arrendador un precio determinado por el uso y goce de la cosa;

y

d) es un contrato de intercambio, pero no del dominio pleno de la cosa, sino de su uso y

goce, a cambio de un precio.
 Figuras Afines

Compraventa: Parecería muy sencillo diferenciar el arrendamiento de la compraventa,

pues en esta se transmite la propiedad o dominio de la cosa y en que aquélla, sólo se
traslada el uso y goce de la cosa, al arrendatario. Sin embrago, diferentes modalidades de
la compraventa y del arrendamiento tienen tantos puntos de contacto, que se dificulta la
diferenciación (por ejemplo, el arrendamiento con opción de compra, la venta de frutos o
minerales, etc.). Con anterioridad hemos estudiado este tema y nos referimos a lo allí
expuesto.

Depósito: si bien mediante el depósito se transmite al depositario la posesión de la cosa,

hay muy serias y graves diferencias con el arrendatario, pues: i) el depositario no tiene el
uso y goce de la cosa sino únicamente su guarda y cuidado y tiene prohibición de usarla o
gozar de ella; ii) el depósito es un contrato real y su existencia requiere de la entrega de la
cosa al depositario, en tanto que el arrendamiento es fundamentalmente consensual; ii) el
depósito puede ser gratuito, en tanto que el arrendamiento es típicamente oneroso y no se
concibe un arrendamiento gratuito;iv) en el depósito oneroso, es el depositario (quien no
tiene la propiedad, sino la guarda de la cosa), quien recibe la remuneración, en tanto en el
arrendamiento, la renta la recibe el arrendador (quien tiene la propiedad y permite el uso y
goce de la cosa ); y v) dada la conmutatividad del arrendamiento, las obligaciones y
responsabilidades del arrendatario, en cuanto a la cosa objeto del contrato, son más
extensas y rigurosas que las del depositario.
Comodato: Tanto el arrendatario, como el comodatario, tienen el uso de la cosa, pero el
uno lo tiene en forma gratuita (Comodatario) y el otro, a cambio del pago de una renta
(arrendatario). Además, las diferencias entre estos contratos se notan al observar que:i) el
arrendamiento es un contrato consensual, en tanto que el comodato lo es real, pues no
puede existir dicho contrato si la cosa que en su objeto, no ha sido o es entregada en el
acto al comodatario;ii) el comodato otorga al comodatario un derecho personal,
intransferible, en tanto que el arrendatario puede subarrendar la cosa, salvo pacto en
contrario ; y ii) el comodato únicamente otorga el uso de la cosa, en tanto que el
arrendamiento también incluye el goce o disfrute.
Usufructo: el usufructo es un derecho real por el cual una persona obtiene el uso y goce
de una cosa, en tanto que el arrendamiento otorga el uso y goce de la cosa, como efecto
de una relación contractual, no real. Desde otro punto de vista, el usufructo termina
normalmente con la muerte del usufructuario, en tonto que el arrendamiento puede
continuar con los héroes del arrendatario en caso de fallecimiento de éste y, además: i) el
usufructo puede originarse de o resultar en un negocio jurídico gratuito u oneroso, en tanto
que el arrendamiento siempre es oneroso y conmutivo;ii) el usufructo puede derivar de un
contrato o de cualquier otro negocio jurídico, incluyendo herencia, donación, etc., en tanto
que el arrendamiento únicamente puede nacer de un contrato; iii) el usufructuario, como
titular de un derecho real, puede ejercer que el arrendatario tiene a su disposición
únicamente acciones personales y de carácter posesorio, en caso de que un tercero
amenazara sus derechos; y iv) el usufructuario puede libremente disponer de sus derecho
y aun dar la cosa objeto del en arrendamiento, en tanto que el arrendatario no puede
ceder sus derechos en el contrato, sin contar con el consentimiento del arrendador.

Mutuo: el mutuo oneroso o préstamo de consumo con intereses, se asemeja al

arrendamiento, en que, quien entrega la cosa recibe de la otra parte, un pago periódico o
frutos; pero nos toca señalar diferencias fundamentales entre esos contratos, tales como)
el mutuo recae únicamente sobre bienes fungibles y consumibles, en tanto que solo los
bienes no fungibles pueden ser objeto del arrendamiento; ii) el mutuo es un contrato real,
en tanto que el arrendamiento lo es consensual; iii) el mutuo transfiere el dominio de los
bienes fungibles objeto del mismo del mutuario en tanto que el arrendamiento únicamente
transfiere al arrendatario, el uso y goce de la cosa; y iv) el arrendatario está obligado a
devolver al arrendador exactamente la misma cosa arrendada, en tanto que la obligación
del mutuario es devolver al mutuante igual cantidad de la misma especie y calidad.

ELEMENTOS PERSONALES
a) Arrendador, también llamado locador, es la persona que da el arrendamiento. El
que que se obliga a ceder el uso de la cosa.
b) La ley de inquilinato, en el artículo 3o Preceptúa: para todos los efectos de esta ley
de inquilinato, se entiende por A) locador: el propietario, usufructuario, arrendante o
subarrendaste legales de bienes inmuebles urbano o de parte de estos.

Las principales obligaciones del arrendador las encontramos en el artículo 1901 del
código civil.

Arrendatario, es el que toma una cosa en arrendamiento, a cambio de la cantidad

que se propone a pagar.
Es quien adquiere el uso de la cosa dada en el arrendamiento.
La ley de inquilinato en el artículo 3º le da el nombre de inquilinato, es quien recibe
u ocupa en arrendamiento o en subarrendamiento, bienes inmuebles urbano o parte
es estos.

Las principales obligaciones del arrendatario las encontramos en el artículo 1907

del código civil de Guatemala.

Fiador, es la persona que por su propia y espontanea voluntad, se constituye en

fiador del arrendatario, garantizando todas y cada una de las obligaciones que
contrae en el contrato.
ELEMENTOS REALES
Los elementos reales son dos: la cosa y el precio o renta. La cosa, código civil establece
en el artículo 1880: * todos los bienes no fungibles pueden ser objeto de este contrato.
Excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales*.
Algunos autores consideran que la doctrina es unánime en entender que pueden ser
objeto de este contrato, todas las cosas cuyo uso o goce este en el comercio de los
hombres, aunque la cosa misma o su propiedad este fuera de aquel*… los derechos
estrictamente personales que no pueden ser objeto de arrendamiento son el uso y la
habitación. El arrendamiento puede recaer sobre bienes muebles: vehículos, animales,
objetos de todas clases en cuyo caso se llama alquiler, asimismo, puede recaer sobre
bienes inmuebles y dentro de ellos se consideran por separado las dos especies
principales, el arrendamiento rustico y el arrendamiento urbano.
En las especies del arrendamiento principales de inmuebles, al analizarlas nos
encontramos el motivo de nuestra investigación, en si la formalidad y/o solemnidad del
contrato de arrendamiento, independientemente de la clase de arrendamiento.
El precio o renta elemento básico en el contrato de arrendamiento, entendido como el
pago como contraprestación por el uso o goce de una cosa. El código civil en el artículo
1880, dice que: * la renta o precio arrendamiento debe consistir en dinero o en cualquier
otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.
La certeza del precio debe ser determinada, si no lo está no hay arrendamiento, decía la
formula romana que, sin precio no hay arrendamiento y, es que en el supuesto que no sea
dinero lo que haya de entregar el arrendatario, siempre será necesario que a dicha cosa
se le atribuya la función o condición de dinero, de tal forma que se pueda distinguir el
arrendador del arrendatario.
Elementos Formales
El contrato de arrendamiento es meramente formal, es consensual, ya que puede
perfeccionarse con el mero consentimiento. No requiere por lo común, forma especial,
prueba de ello es que la ley de inquilinato en el artículo 27 preceptúa que, a falta de
contrato o subarrendamiento, será imputable al locador, quien incurrirá, por esa omisión,
en una multa equivalente a un mes de renta. De estos preceptos podemos colegir que es
un completamente valido el contrato de arrendamiento verbal y , de lo estipulado por el
artículo 25 de la ley inquilinato, se debe contratar al arrendamiento por escrito pero sin
ninguna formalidad, observándose que esta libertad de forma sufre una excepción y, es
relativa a los arrendamientos inscribibles, encontrándose normado por el artículo 1125 del
código civil, numeral 6o , el que nos dice cuáles son los títulos que han de inscribirse en el
registró, contratando inmenso el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno
de los contrantes y , obligatoriamente cuando o sea por más de tres años o, que se haya
anticipado la renta por más de un año. Ya hemos analizado y estudiado la forma de los
contratos que contiene el código civil, empero deberán constar en escritura pública. Por lo
mismos dice que estos casos son excepcionales a la formalidad del contrato de
arrendamiento, obligando al ser necesaria su inscripción en el registro que se otorgue en
escritura pública, revistiendo lo de solemnidad.
 OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
1. Obligaciones del arrendador: las obligaciones del arrendador son principalmente
cuatro: i) entregar la cosa al arrendatario de forma que estes pueda usar y gozar de
ella; ii) conservar la cosa en estado de servir al arrendatario; iii) garantizar dicho
uso; y iv) no mudar la forma de la cosa.

a) Entrega: el arrendador está obligado a hacer entrega de la cosa al arrendatario, en

estado de servir al objeto del arrendamiento (art 1,897 CC)

Sin embargo, debemos insistir en algunos temas que consideramos fundamentales

sobre el tema:

i. La entrega de la cosa debe ser completa y, salvo pacto en contrario, debe

incluir sus accesorios y pates integrantes (Arts. 450 y 1,320 CC), de modo que el
arrendatario la reciba íntegramente.

ii. La entrega debe ser en estado de servir para los fines convenidos, salvo que
se conviniera en que la cosa fuere entregada en el estado en que se encuentre, en
cuyo caso sería por cuenta del arrendatario y ponerla en condiciones de servir.

Borda, nos dice: cuando se conviene entregar la cosa en el estado en que se

encuentra, no solo el locador no está obligado a hacer reparaciones de ellas, sino
que carece de toda responsabilidad por los daños ulteriores que para el locatario
puedan resultar de su mal estado, cita que es muy ilustrativa y completa de los
afectos de esa clausura o pacto.

Nos señala el mismo autor que asi como en la compraventa la casa debe
entregarse en el estado en que se encuentra en la fecha del contrato (Art. 1,815
CC), en el arrendamiento, la cosa debe estar en condición de servir al fin del
contrato (Art. 1,897 CC)
iii. Inventario: es esencial, en el caso de arrendamiento de bienes inmuebles
amueblados o con accesorio, preparar de común acuerdo un inventario de los
mismos, con su identificación y una descripción utilizara para verificar la entrega de
tales bienes y su devolución a la hora en que termine el contrato (Art. 1,937 CC).

iv. Lugar de entrega: la cosa arrendada debe entregarse en el lugar convenido o, en

su defecto, en el lugar en donde se encuentra. Asi, si tomamos en arrendamiento
un automóvil o una cosa mueble, la entrega puede se tanto en el domicilio del
arrendador, como en el del arrendatario o en el lugar en donde estaba la cosa al
celebrarse en contrato. En igual forma, en el arrendamiento de inmuebles, la
entrega debiere hacerse en el propio bien, con detalle de sus accesorios y muebles.

v. Tiempo de entrega: salvo que se haya pactado un plazo para la entrega, este debe
hacerse inmediatamente (Art. 1,898 CC). En caso de haberse pactado un plazo o
fecha para la entrega, corresponderá al arrendatario requerir al arrendador que
cumpla con su obligación y este caerá en mora si no lo hace (Art. 1,429 CC).

vi. Entrega sujeta a prestación de garantía: si el contrato prevé la constitucion de

garantías por parte del arrendatario o el pago anticipado de la renta, el arrendador
no está obligado a entregar la cosa antes de que se haya constituido la garantía o
se le haya pagado la renta anticipada (Art. 1,897 CC).

vii. Gastos de entrega: como la obligación de entrega corresponde al arrendador, de

su cuenta debe ser los gastos de entrega, asi como los necesarios para poner la
cosa en estado de servir.

viii. La entrega como condicionante para que nazca la obligación de pago de la renta.
El artículo 1,093 CC, dispone que el arrendatario está obligado a pagar la renta
desde el dia en que reciba la cosa, por lo que la entrega de la cosa al arrendatario
provoca automáticamente el nacimiento de su obligación de pago de la renta.
ix. Incumplimiento: si el arrendador incurre en mora en la entrega de la cosa, sea
por falta total en entrega o por demora en la entrega, el constituye incumplimiento
de sus obligaciones, que da derecho, alternativamente, a rescindir el contrato, de
conformidad con el artículo 1,930 inciso 1 CC, sin perjuicio de poder además
reclamar del arrendador la indemnización de los daños y perjuicios causados por
la demora o la entrega incompleta (Art. 1,645 CC).

x. Destrucción de la cosa antes de la entrega: por destrucción debemos entender,

para los fines del articulo 1,900 CC, no solo la destrucción físico de la cosa en
caso de un incendio, un terremoto o de un accidente similar, sino también el
acaecimiento de daños a la cosa que le impidan a ser útil para los fines del
contrato. Si la cosa se destruye, provoca la terminación del contrato sin
responsabilidad para ninguna de las partes, debiendo las cosas retornar al estado
que tenían antes de la celebración del contrato, por lo que el arrendador debe
devolver las rentas anticipadas que hubiere recibido.

b. Conservar la cosa en estado de servir: Durante el plazo de contrato y después de

ser entregado al arrendatario, la cosa esta expuesta a sufrir daños derivados de:

i. Caso fortuito o fuerza mayor: El riesgo de la cosa, durante el contrato

corresponde a su propietario, de modo que los daños que puedan sufrir y su
destrucción total o parcial, derivados de caso fortuito o fuerza mayor son por
cuenta del arrendador y a él corresponde repararlos.

El artículo 1,912 CC, nos señala que la responsabilidad de reparar los daños que
la cosa sufra por incendio proveniente de caso fortuito, fuerza mayor o defecto de
construcción, corresponde al propietario y no al arrendatario.

ii. Naturaleza de la cosa, sus vicios o defectos: Corresponde al propietario o

arrendador reparar los daños que la cosa sufra por su naturaleza, sus defectos o
vicios propios. (Art. 1,901, inc. 4 CC).
 El artículo 1,901, inciso 4 CC, obliga al arrendador a conservar la cosa arrendada
en condición de servir, durante el arrendamiento haciendo para ello todas las
reparaciones necesarias.

Es obligación del arrendatario dar inmediata cuenta al arrendador de esa

situación, a fin de que éste realice diligentemente las reparaciones necesarias, y si
el arrendador no actuare con diligencia, el arrendatario puede rescindir el contrato
o solicitar autorización judicial para realizarlas por cuenta del propietario. Al
conceder la autorización, el juez debe fijar la cantidad máxima a invertirse y la
parte de los alquileres o rentas que deberán aplicarse al reembolso de lo gastado
por el arrendatario (Art. 1,902 CC).

iii. Uso y goce normal: Es obligación del arrendatario, ser cuidadoso y diligente en el
uso y goce de la cosa, a modo de no ocasionarle más daños que los normalmente
derivados de su uso y goce razonable (Art. 1,907, inc. 1CC).

Los artículos 1909 y 1910 CC tratan de las reparaciones locativas y las definen
como aquellas que según las costumbre del lugar son a cargo del arrendamiento y
en general, las de aquellos deterioros que ordinariamente se producen por culpa
de arrendamiento, sus familiares o dependientes. Dicha definición es deficiente,
pues introduce la culpa del arrendatario, sus familiares o dependientes, como
elemento causante de los daños a repararse, circunstancia que es ajena a lo que
tradicional y universalmente se conoce como reparación locativa.

Sánchez Medal define las reparaciones locativas como aquellas reparaciones

menores que tienen por objeto arreglar pequeños desperfectos que regularmente
son causados por las personas que usan de la cosa arrendada y Barbero las
describe como aquellas de pequeño mantenimiento (dependientes de deterioros
producidos por el uso, no por vetustez o por caso fortuito), cuyos conceptos nos
señalan que la existencia o no de culpa es ajena a la calificación de los daños
locativos y a la responsabilidad del arrendatario por su reparación.
iv. Por culpa del arrendatario: La reparación de los daños que la cosa pudiera sufrir
por culpa del arrendatario, corresponde a éste de conformidad con las normas
generales de la responsabilidad por culpa (Art 1,645 CC).

En el caso del arrendamiento, la responsabilidad del arrendatario por daños

causados por culpa suya se extiende, además, a los que causen sus familiares,
subarrendatarios, dependientes, animales y cosas que tenga en el inmueble (Art.
1,907, inc. 2 CC). En este caso sí es correcta y adecuada la referencia al origen
culposo de los daños a repararse para poder diferenciarlos de los que derivan de
caso fortuito, fuerza mayor o defecto o vicio de la cosa. Debe recordarse en la
presunción de culpa que es establecer al artículo 1,618 CC.

v. Por hechos de terceros: Obviamente, el arrendatario no puede ser con

responsabilidad, por los daños causados por el hecho de un tercero y en nuestra
opinión debe aplicarse la misma regla que antes comentamos en relación a daños
o destrucción del bien por caso fortuito o fuerza mayor. Es riesgo del propietario
asumir la reparación de tales daños, sin perjuicios de poder exigir al tercero que
los provoca el rembolso de los gastos de reparación más daños y perjuicios.

c. Garantía de uso y goce: El Arrendador no solo está obligado a entregar la cosa

arrendatario y mantenerla físicamente en estado de servirle, sino que también debe
garantizarle jurídicamente el uso y goce pacifico de la cosa y mantenerla en él,
defendiéndole de actos de terceros que entiendan a perturbar ese goce y uso.

El artículo 1901, CC, en sus inicios 1, 2,3 y 5, establece como obligaciones de

arrendador:
a. Poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrar, contrato, los vicios
ocultos de la cosa y las limitaciones y gravárn: que puedan perjudicarle;
b) Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante arrendamiento;
c) No estorbar, ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arfen dada, a no ser
por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
d) Defender el uso de la cosa contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer
algún derecho sobre ella.
 d). No mudar la forma de la cosa: El artículo 1,893 CC consigna esta obligación y
la hace extensiva a las dos partes del contrato, quienes deben respetar la forma de
la cosa arrendada y no mudarla, sin el consentimiento de la otra parte, permitiendo
al perjudicado exigir que la cosa se reponga a su estado original o rescindir el
contrato, si la modificación fue de tal magnitud que la haga desmerecer para el
objeto del arrendamiento.

Por ello, creemos que el artículo 1,893 CC, además de confirmar la obligación de
no hacer a cargo del arrendador, que ya establece el artículo 1,901, inciso 3 CC, le
da derecho para impedir que el arrendatario realice obras que cambien la forma de
la cosa, obligándolo a reponerla al estado que tenía originalmente, o promoviendo
la rescisión del contrato, si los cambios fueron fundamentales.

e) Impuesto: Corresponde al arrendador pagar los impuestos fiscales o

municipales que gravan la cosa (Art. 1,901, inc. 6 CC), lo que en la actualidad es el
impuesto único sobre inmuebles. A Contrario sensu, correspondería al arrendatario
el pago de aquellos tributos que graven el uso goce de la cosa, como lo serían el
IVA, los arbitrios sobre rótulos o anuncios que es el Impuesto Único sobre
Inmuebles. A contrario sensu, correspondería a s al arrendatario el pago de
aquellos tributos que graven el uso los impuestos sanitarios, en caso se
estableciera un hotel, restaurante o' expendio de alimentos, etc.

2) Obligaciones del arrendatario: Del contrato surgen, para el arrendatario, las

siguientes obligaciones:

a) Recibir la cosa arrendada: Para que la entrega de la cosa se haya realizado y se

inicie la relación arrendaticia en todos sus efectos, es necesario que el arrendatario
la haya recibido, de donde nace para éste una obligación de recibirla,
entendiéndose esa obligación como el no poner obstáculo o impedimento al
cumplimiento por parte del arrendador a la obligación de entrega.
b) Usar y gozar de la cosa de acuerdo con lo convenido o la naturaleza y
destino normal de la cosa. Como bien señala Borda", el arrendatario no adquiere
un derecho absoluto de uso y goce de la cosa, sino un derecho que debe ejercerse
dentro de límites razonables, en que su titular debe poner la debida diligencia para
no causar daños a la cosa, ni perjudicar al arrendador. De ahí nace la obligación del
arrendatario de usar y gozar de la cosa de acuerdo con lo convenido en el contrato
y, si ello se hubiere omitido, de acuerdo con su naturaleza y destino normal, tal
corno lo establece el artículo 1,907, inciso 1 CC.

El cambio unilateral del destino de la cosa, por parte del arrendatario (el abuso en el
goce de la misma, sea al destinarla a fines diferentes de s naturaleza, a fines
contrarios a la ley o en forma que provoque molestia; a vecinos, puede provocar la
terminación del contrato (Art. 1,930, inciso: 1 y 6 CC).

Pagar la renta: Esta constituye la obligación y prestación fundamental a cargo del

arrendatario. Nace en la fecha de entrega de la cosa (Art. 1,903 CC), pues desde
entonces se debe pagar la renta y termina al concluir el contrato y devolverse la
cosa al arrendador (Art. 1,904 CC).

El pago del arrendamiento debe hacerse al arrendador, a su representante legal o

mandatario o al portador del recibo correspondiente (Arts. 1,384 y 1,391 CC) y el
arrendador, su mandatario o representante legal debe entregar al arrendatario la
factura correspondiente (Art. 29, inc. a) Dto. 67-92 — Ley del IVA) y la constancia
legal de pago del último período, hace presumir el pago de los anteriores (Art. 1,402
CC). El impuesto al valor agregado (IVA) que grava la renta, corre por cuenta del
arrendatario, pues de conformidad con el artículo 32 de la ley del IVA, el impuesto
está incluido en el precio o renta.

Cuidar de la cosa y evitarle daños: El uso diligente de la cosa, por parte del
arrendatario, no sólo constituye el cumplimiento de una de sus obligaciones
principales, sino que además limita su responsabilidad por los daños que la cosa
pueda sufrir a las reparaciones locativas de que antes hemos tratado.
e) Avisar al arrendador de las perturbaciones de derecho y de la necesidad de
realizar reparaciones necesarias: La primera de estas obligaciones está
establecida en el artículo 1,911 CC y armoniza con la del arrendador de defender el
uso de la cosa por el arrendatario, ante tercero que pretenda tener o quiera ejercer
algún derecho sobre ella.

El incumplimiento o la demora del arrendatario en la entrega de tales avisos, le

hace responsable ante el propietario o arrendador, de los daños y perjuicios que
puedan derivarse de ello.

f) Tomar a su cargo el mantenimiento ordinario de la cosa: Con anterioridad, al

tratar de la obligación del arrendador de conservar la cosa en estado de servir,
tocamos lo relativo a las reparaciones locativas y comentamos las normas que, en
ese sentido, contiene nuestro Código Civil.

Esta obligación del arrendatario deriva, no sólo de lo que establecen los artículos
1,909 y 1,910 CC, en relación a las reparaciones locativas, sino también de la
obligación que tiene de devolver la cosa, al terminar el arrendamiento, en el estado
en que se le entregó, salvo los desperfectos inherentes al uso prudente de ella (Art.
1,907, inc. 3 CC), pues es necesario hacer esas pequeñas reparaciones para que la
cosa se mantenga en forma adecuada y pueda ser devuelta en buen estado.

g) No mudar la forma de la cosa: Con anterioridad, hemos comentado el artículo

1,893 CC, en cuanto a las obligaciones que impone y derechos que otorga al
arrendador y nos referimos a lo ahí mencionado al respecto.

TRANSMISIÓN DE DERECHOS Y SUBARRENDAMIENTO.

a) Transmisión de derechos: Como ocurre en toda relación contractual, las partes
pueden transmitir contractualmente a terceros sus derechos y obligaciones, lo que
implica una cesión del contrato o una sucesión a título particular. Igualmente, puede
ocurrir la transmisión de la relación de arrendamiento, como consecuencia del
fallecimiento de cualquiera de las partes. En ambas situaciones, ocurre un cambio
de personas en la relación contractual, pues en la cesión que haga el arrendatario o
 en la sucesión de éste, su posición jurídica derechos y obligaciones frente al
arrendador, serán tomadas por un tercero ajeno a la relación contractual original y
en caso de sucesión del arrendador, se transmiten al sucesor la posición jurídica,
derechos y obligaciones que correspondían a aquél frente al arrendatario.

1) Cesión de derechos: El arrendatario no puede ceder el contrato, sin expreso

consentimiento del arrendador (Art. 1,890 CC).

En derecho mercantil, está prevista la cesión de la relación arrendaticia, sin

necesidad de consentimiento expreso del arrendador, en el caso de transmisión de
una empresa, pues los contratos de arrendamiento se consideran como un
elemento de esa universalidad de derecho y se transmiten al adquirente de la
empresa, como un accesorio de la cosa principal (la empresa). En ese sentido, el
artículo 657, inciso 4 C de C, señala que todo contrato sobre una empresa mercantil
comprenderá, salvo pacto en contrario, los contratos de arrendamiento. Esta
excepción a la regla general contenida en el artículo 1,890 CC, se justifica, en
nuestra opinión, por la subsidiariedad del contrato de arrendamiento en relación a la
cosa principal, (empresa) y, además, por la importancia que el local tiene para
funcionamiento normal de la empresa, para el mantenimiento de su clientela, en sus
relaciones con proveedores, etc. O en otras Palabras, lo que se denomina derecho
de llave.

2) Sucesión del arrendador: Es imposible la transmisión de los derechos del

arrendador a un tercero, si no va acompañada de la transmisión de un derecho real
(propiedad, usufructo, etc.) sobre la cosa, de modo que la sucesión de derechos del
arrendador es accesoria a la transferencia de derechos reales en la cosa.

3) Sucesión del arrendatario: De la muerte del arrendatario, surge para sus

herederos el derecho de continuar con el arrendamiento, o de terminarlo. . El
artículo 1,930 CC, en su inciso 7, señala que el arrendamiento puede rescindirse
por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar con el
arrendamiento, lo que significa que éstos tienen la opción de continuar como
 arrendatarios, asumiendo la posición, derechos y obligaciones del causante o de
terminar el contrato, mediante su rescisión.

El contrato de arrendamiento no se ve afectado, ni resulta modificado en sus

términos y estipulaciones, por la substitución del arrendador en caso de su muerte
por sus herederos.

4) Subarrendamiento. El autor Miguel Ángel Zamora y Valencias, define el

subarrendamiento como el contrato por virtud del cual una persona llamada
subarrendador, se obliga a conceder el uso o el uso y goce temporal de un bien, del
que a su vez es arrendataria en diverso contrato, a otra persona llamada
subarrendataria, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto.
Por su parte, Barbero señala que la sublocación (para nosotros, subarrendamiento),
como para el propietario la locación, es para el arrendatario un modo de goce
indirecto de la cosa a él arrendada, es decir, mediante subconcesión del goce
directo a otra persona, contra una compensación.

Con base en lo anterior, resumiremos los efectos jurídicos del subarrendamiento:

a) El uso y goce de la cosa por parte del subarrendatario, debe hacerse de
conformidad con lo convenido en el contrato de arrendamiento (Art. 1,891 CC).

b) En todo lo demás, las relaciones entre el arrendatario-subarrendador y el

subarrendatario, se rigen exclusivamente por lo convenido en el contrato de
subarrendamiento, el cual debería contener, particular-mente, i) la renta a pagarse
por el subarrendatario y que puede ser diferente de la del contrato de
arrendamiento, fi) el plazo del subarrendamiento (el que dada la subordinación de
éste al arrendamiento, no puede ser mayor que el de éste), iii) si el
subarrendamiento cubre la totalidad o parte de la cosa arrendada y iv) los demás
convenios que rigen el subarrendamiento y que son usuales en un contrato de
arrendamiento;

c) El subarrendatario es solidariamente responsable con el arrendatario y ante el

arrendador, por todas las obligaciones contraídas por el arrendatario en el contrato
 de arrendamiento (Art. 1,891 CC), lo que viene a romper los principios generales
antes mencionados que representa una garantía adicional, en favor del arrendador.

d) El subarrendador-arrendatario responde hacia el subarrendatario por los daños y

perjuicios derivados de la terminación prematura el derecho del contrato de
arrendamiento, por actos u omisiones de aquél. El artículo 1,892 CC, reitera que al
terminar el arrendamiento, cesan los subarrendamientos aunque su plazo no
hubiere vencido; salvo del subarrendatario para exigir del arrendatario la
indemnización correspondiente.

f) El arrendatario-subarrendador tiene legitimación para exigir al subarrendatario el

cumplimiento de las obligaciones contraídas por éste en el contrato de
subarrendamiento y aun para exigir el desahucio del subarrendatario, en caso de
vencimiento del plazo del subarrendamiento o de incumplimiento de éste a las
obligaciones que asumió en el respectivo contrato (Art. 237 CPCYM).

MEJORAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ramberto define las mejoras como las obras del arrendatario, que confieren a la cosa un
aumento de valor y tanto en doctrina como en las diferentes legislaciones, el tema de las
mejoras se estudia en relación a la determinación de la parte que tiene la obligación o el
derecho de realizarlas y al derecho de arrendatario de ser reembolsado del costo de las
que realice
El artículo 1915 cc autoriza al arrendatario a realizar en la cosa arrendada, las mejoras de
que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa. Partiendo
de ese principio, resulta que es derecho del arrendatario, introducir a la cosa arrendad
mejoras que no cambien su forma, estructura o substancia y que den mayor comodidad o
permitan disfrutar mejor de la cosa.
El código civil art. 1916, clasifica las mejoras en necesarias: las que tiene por objeto
impedir la destrucción o el deterioro de la cosa; útiles: las que, sin pertenecer a la
categoría de las necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen, y de
recreo: las que, sin ser necesarias, ni útiles, sirven para el ornato, funcionamiento o mayor
comodidad.
Mejoras necesarias:
El concepto de mejoras necesarias es impropio, pues no encaja dentro de lo que es una
mejora y el tipo de obras a que se refiere (aquellas que tiene por objeto impedir la
destrucción o el deterioro de la cosa), constituye precisamente lo que se denomina
preparaciones necesarias y que corresponde al arrendador realizar por su cuenta, como
parte de su obligación de conservar la cosa en estado de servir al arrendatario. Con
anterioridad, hemos tratado de esa obligación del arrendador y comentado los artículos
1901, inciso 4 y 1902 cc, en donde se establece esa obligación de arrendador y se regula
la obligación del arrendatario de notificarle de la urgencia de su realización y la posibilidad
de que el arrendatario sea autorizado por un juez para realizarlos, por cuenta del
arrendador y reembolsándose con parte o la totalidad de futuras rentas, si aquel no las
realiza con diligencia.

No encontramos diferencia alguna entre las reparaciones que sean necearías para impedir
la destrucción o deterioro de la cosa (art. 1902 cc) y las mejoras que tienen por objeto
impedir la destrucción o deterioro de la cosa (art. 1915 CC.), pues hasta se utiliza la
misma terminología en la ley y nos parece que esa duplicidad de enfoque y
reglamentación, únicamente se presta a confusiones. La realización de las reparaciones o
mejoras necesarias, es obligación fundamental del arrendador y el arrendatario
únicamente puede realizarlas en el caso regulado por el artículo 1902 CC.

En fin, si el propio articulo 1915 cc señala que las mejoras son, obras que el arrendatario
realiza en la cosa arrendada para gozar de ellas durante el arrendamiento, ello
lógicamente excluye las mejoras o reparaciones necesarias que no tienen ese fin, sino
evitar la destrucción o deterioro de la cosa. Es por ello, impropio regular las mejoras
necesarias, ya que estas no son más que las reparaciones necesarias, reguladas por los
artículos 1901, inciso 4) y 1902 CC.

Mejoras útiles y de recreo:

El tratamiento jurídico de éstas es diferente del de las preparaciones (mejoras) necesarias,
pues legalmente no se impone al arrendador la obligación de realizarlas (a diferencia de
las necesarias) y es el arrendatario quien las lleva a cabo voluntariamente o en
cumplimiento de lo acordado en el contrato.
Estas si son verdaderas mejoras, que tienden a aumentar el valor de la cosa y que
acrecientan, facilitan o hacen más útil, bella o cómoda, la cosa arrendada.
Barbero, diferencia las mejoras de las adiciones, pues, así como aquellas pierden su
individualidad, las adiciones conservan su individualidad y, por ello, tienen un valor
relativamente autónomo, semejante a las pertenencias o accesorios afectados por el
propietario o el usufructuario de una cosa. De esa manera, mejora sería el abrir una nueva
ventana, poner rejas en las ventanas, engramar un patio, etc. En tanto que instalar una
pileta de baño, un sistema de calefacción o una librera, constituirían adiciones.
Obligación de abono de mejoras:
El arrendatario tiene amplia libertad para realizar en la cosa las mejoras útiles y de recreo
que le plazcan, pero ese derecho tiene dos límites:
I) El mantener sin cambio (no mudar) la forma de la cosa, ni su estructura y
II) Que no puede exigir al arrendador el reembolso de lo invertido en ellas, sino en
caso ello se hubiere acordado o si el arrendamiento termina antes del
vencimiento del plazo, por causas no imputables al arrendatario.
En principio, ninguna mejora útil o de recreo es abonable al arrendatario, salvo convenio
por escrito en que el dueño se haya obligado a pagarla (art. 1917 CC.), el que para su
validez debe especificar, al menos aproximadamente, cuáles deben ser estas y cuantas
será la mayor cantidad que con tal objeto puede gastar el arrendatario (art. 1918 c.c.) la
omisión de cualquiera de esos requisitos resulta en la nulidad del convenio sobre abono
de mejoras. En nuestra opinión, dicha omisión no debiera acarrear la nulidad absoluta del
convenio, sino simplemente lo hace anulable, por lo que puede convalidarse por
ratificación o simplemente por el no ejercicio de la acción de anulabilidad.
La autorización que el arrendador da al arrendatario para que invierta una o más rentas en
mejorar la cosa (art. 1919 CC.) o para que de sus propios fondos, gaste hasta
determinada cantidad en la realización de mejoras en la cosa (art. 1920 CC.), constituyen
a favor del arrendatario el derecho a que se le abone lo invertido en la realización de las
mejoras, aunque ello no constituya un verdadero contrato sobre abono de mejoras, en los
términos del artículo 1918 c.c.
Por otra parte, aun faltando convenio expreso o táctico sobre abono de mejoras, el
arrendador tiene la obligación de reembolsar o abonar al arrendatario las mejoras útiles
realizadas, si el contrato termina antes del vencimiento de su plazo, por causa imputable al
arrendador o por culpa de este, valorándose con base a su costo y en proporción al tiempo
que faltaba para que terminara el plazo del contrato (art. 1921 c.c.)

El pago o reembolso de las mejoras por parte del arrendador se rige en nuestro sistema
jurídico, por las siguientes normas:
I) Debe efectuarse una tasación de las mejoras abonables, de acuerdo con las
bases que las partes hayan convenido o el costo incurrido por el arrendatario en
realizarlas y conservarlas, con deducción del valor de los daños o deterioros que
hayan sufrido por culpa del arrendatario, sus familiares o dependientes o por
acción de los animales o cosas que aquel tenga en el bien (arts. 1907 inc. 2,
1922 y 1923 CC.)
II) El pago de las mejoras abonables debe hacerse en la cantidad, tiempo y forma
convenidos (art. 1924 CC.) y a falta de convenio, se tomaran por el arrendatario
del último año de la renta (art. 1925 CC.)
III) Es válido el pacto por el cual se pacta una renta reducida, con la intención de
que la diferencia para completar la renta real se destine a introducir mejoras al
bien arrendado; pero si el arrendatario incumple su obligación de realizar las
mejoras, el arrendador puede rescindir el contrato, exigir la devolución de las
 cantidades deducidas de la renta y el pago de intereses y perjuicios causados
(art.1925 CC.)
IV) Si el arrendador entrega o deja al arrendatario determinada cantidad para la
realización de mejoras y este incumple, el arrendador tiene los mismos derechos
señalados en el párrafo anterior (art. 1926 CC.)
V) Si en cualquiera de los casos anteriores, el incumplimiento del arrendatario fuere
solamente parcial, el juez podrá no aceptar la rescisión del contrato; pero el
arrendatario quedará en todo caso obligado a devolver las cantidades no
gastadas y a pagar intereses y perjuicios art. 1927.
El abono de las mejoras por parte del arrendador constituye el cumplimiento por parte de
este a sus obligaciones derivadas del pacto de abono de mejoras e implica que las
mismas pasan a formar parte del bien arrendado, por su incorporación, destino o relación
de accesoriedad.

Mejoras no abonables:
Serían las que realiza el arrendatario sin que exista pacto expreso o tácito de abono de
mejoras o porque el contrato de arrendamiento termino por vencimiento de su plazo o por
motivos imputables al arrendatario. Recordemos que el principio general es que el
arrendador únicamente está obligado a abonar mejoras, cuando existe pacto o
consentimiento suyo a que lo haga el arrendatario y en el caso del articulo 1921 CC.
Las mejoras no abonables quedan a beneficios del bien arrendado, sin costo para el
arrendador (como se escribe normalmente en los contratos de arrendamiento), pero el
arrendatario tiene el derecho de retirar las mejoras (adicionales) útiles o de recreo que
sean separables, o sea aquellas que mantienen su individualidad y pueden retirarse sin
destruirse y sin causar daño a la cosa arrendada (art. 1924)

ARRENDAMIENTO DE CASAS Y LOCALES

Nuestra legislación no regula separadamente los arrendamientos urbanos de los rústicos,
ni los de inmuebles separadamente de los muebles y sienta algunas normas generales
(que hemos ya comentado), aplicables a todos los arrendamientos, aunque
fundamentalmente se refieren arrendamientos de inmuebles.
Sin embargo, en el capítulo VI de la segunda parte del libro V, del código civil, establece,
disposiciones especiales relativas al alquiler de casas y locales, lo que parecería
equivalente a los que en otros países constituye el régimen especial aplicable a
arrendamientos urbanos. Sin embargo a diferencia de otros países, en donde el régimen
legal de arrendamientos urbanos contiene normas de orden público, aparentemente
irrenunciables, las disposiciones especiales que adelante comentaremos parecen ser de
carácter supletorio, aplicables únicamente en defecto de convenio entre las partes.
Analicemos las normas de ese régimen.
1). Para el arrendamiento de casas de habitación, habitaciones o locales comerciales o
industriales, el inmueble debe llenar los requisitos de higiene y salubridad que
establece el código respectivo y es obligación del arrendador obtener la tarjeta de
habitabilidad extendida por autoridad competente (el centro de salud regional) para que
pueda celebrarse el contrato (art. 1931 CC.). el código de sanidad (dto. 90-97 del
congreso) en parte alguna menciona la tarjeta de habitabilidad, ni el requisito de
exhibirla para que pueda celebrarse el contrato de arrendamiento, y nuestra búsqueda
de alguna norma en los reglamentos de dicha ley, relativa al tema que nos ocupa,
también ha sido negativa.

Es penoso decirlo, pero esta norma es letra muerta, que no tiene vigencia, ni
aplicación práctica, dado lo engorroso, lento, costoso y complicado que es la
obtención de la tarjeta de habitabilidad y la urgencia que, normalmente, tiene el
arrendatario de entrar a ocupar el inmueble, aparte de que las partes y, en
particular, el arrendatario son normalmente tanto o más capaces que los
funcionarios de salud para juzgar y calificar la higiene y salubridad del inmueble que
se desea arrendar, por lo que la intervención burocrática no se justifica.

En nuestra opinión, la obtención de la tarjeta de habitabilidad no es requisito de

validez del contrato y, por lo tanto, su falta no afecta la eficacia del mismo.

2). Las obras que requiera la autoridad para que un local sea habitable e higiénico, son
por cuenta del arrendador y la omisión en la realización de las mismas, le hace
responsable ante el arrendatario por los daños y perjuicios que ello le pueda causar (art.
1932 CC.)

Es evidente que las obras y trabajos que se requieran para que el inmueble sea
habitable e higiénico, tiene la calidad de reparaciones necesarias y corresponde
realizarlas al arrendador, de acuerdo con las normas generales que antes hemos
comentado (arts. 1901 inciso 3y 4; 1902 y 1916 CC.)

El incumplimiento por parte del arrendador en la realización de tales obras, le hace

responsable de conformidad con los artículos 1645 y 1932 CC. Por los daños y
perjuicios que por ese motivo sufra el arrendatario, sus empleados, familiares y en,
general, cualesquiera personan o personas que se encuentren temporal o
definitivamente en el inmueble.

3) los gastos que ordenen las autoridades sanitarias sobre higiene, salubridad y
limpieza, que no requieran modificaciones o reparaciones que corresponda pagar el
arrendador, así como el consumo de energía eléctrica, cuota telefónica y de consumo
de agua, corren por cuenta del arrendatario, según los artículos 1933 y 1935 CC. No nos
parece necesario hacer comentario alguno.

TERMINACION:
Nuestro Código Civil (Arts. 1928, 1929,1930, 1939 y 1940) detallan una serie de causales
que permiten a las partes (y fundamentalmente al arrendador) terminar el arrendamiento
las que comentaremos a continuación; pero primeramente debemos de determinar la
aplicabilidad de tales causales de terminación, pues así como tenemos unas que son
generales a todos los contratos (como las que detallan los articulos1928 y 1929 CC),
encontramos otras que aparentan ser específicas para ciertos tipos de contratos (por
ejemplo, los arredramientos rústicos, a que se refiere el art. 1930CC) y finalmente, otras
que parecen ser aplicables únicamente a los arredramientos de locales y viviendas (art.
1939 y 1940 CC).
En nuestra opinión las causales de terminación detalladas en los artículos 1928, 1929,
1930, 1939, y 1940 CC son todas de derecho privado y no de orden público y por lo tanto
las partes son libres de pactar total o parcialmente en contrario, sea adicionando otras
causales de terminación o eliminando algunas que consignan dichas normas legales. La
propia redacción de tales normas, es potestativa y no imperativa, al mencionar que el
arrendamiento puede rescindirse (art. 1930) o el arrendador podrá dar por terminado el
arrendamiento (art. 1940), nos convence que nos encontramos ante disposiciones
potestativas y que en consecuencia, las partes son libres para adicionar otras sujetarlas a
limitaciones o condiciones o eliminarlas.
Analizaremos a continuación el contenido de las normas que regulan la terminación del
contrato de arrendamiento:

ARTICULO 1928 CC.

El arrendamiento termina por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato, o por la ley, o
por esta satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.

ARTICULO 1929 CC.

Tenemos aquí varias causales generales de extinción de negocios jurídicos (genero) y
contratos (especie) y este articulo únicamente reitera casos y motivos que provocan la
extinción de relaciones jurídicas y no contiene normas que rijan específicamente la
terminación del contrato de arrendamiento, si no se limita a reiterar normas y causales
generales, que provocan el fin de cualquier obligación o contrato. Veamos:
 convenio expreso.
  Por nulidad o rescisión del contrato.
 Por perdida o destrucción total de la cosa arrendada.
 Por ex propiciación o evicción de la cosa arrendada.
ARTICULO 1930 CC.
Viene a ser un desarrollo parcial del inciso 2 del artículo 1929 CC, al establecer causales
especiales de rescisión del contrato que pueden ser ejercidas por el arrendador o por el
arrendatario, por tratarse de rescisión del contrato, se requiere de un fallo judicial que
reconozca de la existencia de la causal y que declare la rescisión (anulación de un
contrato).
Puede rescindirse el arrendamiento:
1. Si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de sus respectivas
obligaciones.
2. Si tratándose de una finca rustica, el arrendatario abandona las plantaciones
existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva con la divida
diligencia.
3. Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar el pago
de la renta, se niega hacerlo o no lo hace en el término convenido.
4. Por mayoría de edad del menor, rehabilitación del incapaz o vuelta del
ausente en los arrendamientos que hubieren celebrado sus respectivos
representantes con plazo mayor de 3 años.
5. Por subarrendar contra prohibición expresa del arrendador.
6. Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrario a la moral o al
orden público o a la salubridad pública.
7. Por muerte del arrendatario si sus herederos no sea continuar con el
arrendamiento.
ARTICULO 1939 CC.
El arrendatario podrá poner fin al arrendamiento dando aviso por escrito al arrendador, por
lo menos con 30 días de anticipación si se tratare de vivienda y con 60 días de
anticipación si se tratare de locales de negocios o de oficinas, salvo lo dispuesto en el
artículo 1888 CC.

ARTICULO 1940 CC.

Se detallan en esta norma varias situaciones que dan derecho al arrendador para terminar
el contrato de arrendamiento y que son adicionales a las que detallan el articulo 1930 CC.

El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento en los casos generales

establecidos en el artículo 1930 CC y en los especiales siguientes:
1) Cuando el arrendatario no está solvente con el pago de la renta y a deuda
por lo menos dos meses vencidos;
2) Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla él y su
familia, siempre que compruebe esa circunstancia, en la familia se
comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres o personas que
dependen de él económicamente.
3) Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su
estado de habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva
edificación.
4) Cuando la vivienda o local sufren deterioros por culpa del arrendatario o de
sus familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del
inmueble.
5) Cuando se trate de inmuebles del estado o de las municipalidades que sean
necesarios para la instalación de sus dependencias, oficinas o servicio.
6) Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera
otra actividad lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones
adecuadas para tal fin.
RESTITUCION DE LA COSA:
Terminado el arrendamiento, es obligación del arrendatario devolver al arrendador la cosa
objeto del mismo, tal como fue anteriormente comentado al tratar de las obligaciones del
arrendatario.
En lo relativo al arrendamiento de casa o locales comerciales, hay dos normas que
consideremos de interés comentar:
a) El articulo 1937 (segundo párrafo) CC, por cuanto establece una presunción de
culpa del arrendatario, por los daños que muestre el inmueble a la terminación del
contrato, lo que implica, por supuesto, la responsabilidad de repararlos;
b) Que la restitución del edificio (en realidad, debiera ser el inmueble), la hará el
arrendatario desocupándolo total y completamente y entregando las llaves al
 arrendador (artículo 1938 CC). Si relacionamos esta norma con la que contiene el
articulo 1904 CC, notamos que la obligación del arrendatario de pagar la renta
termina hasta que se cumple con la restitución de la cosa en la forma señalada:
 La total desocupación del bien
 La entrega del bien desocupado al arrendador
 La entrega de las llaves al arrendador

CONCLUSIONES

La celebración de un contrato de arrendamiento provoca una serie de derechos y

obligaciones recíprocos para los otorgantes que para exigirse su cumplimiento;
arrendante, arrendatario y notario estas obligados a cumplir con las disposiciones legales,
a efecto, que el contenido sea valido de conformidad con la ley.

El contrato de arrendamiento constituye un vínculo jurídico que une al arrendante y

arrendatario, el cual de conformidad a la legislación civil guatemalteca puede celebrarse
en forma verbal o por escrito y dependiendo del monto, plazo y demás condiciones que
celebrarse en escritura pública.

La naturaleza jurídica de las obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento, son

bilaterales, porque la ley contempla obligaciones para ambos contratantes.
Ante la falta de un acuerdo entre arrendante y arrendatario para finalizar las obligaciones
derivadas de un contrato de arrendamiento, les corresponde a los órganos jurisdiccionales
del orden común resolver su finalización; proceso que comienza con los respectivos
planteamientos de las partes, formulados de conformidad a las piezas fundamentales que
obraran en autos.

Bibliografia

https://asisehace.gt/media/modelo _modelo_arrendamiento.pdf

file:///C:/users/Dell/Downloads/04_8310.pdf
Ernesto R. Viteri Echeverría; los contratos en el derecho civil guatemalteco (parte en
especial) segunda edición actualizada.