CURSO DE ESPECIALIZACION

DEL AGENTE INMOBILIARIO

Modulo
TECNICAS DE TASACION

Expositor: Arq. – A.I

Ivan Milla Euribe
Expositor: Ag. Inmobiliario
Iván Milla Euribe

Egresado de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la

Universidad Ricardo Palma. Estudios de especialización en
Promoción Inmobiliaria, experiencia en promoción y
desarrollo de Programas Inmobiliarios, Asesor Inmobiliario
de Inmobiliarias, inversionistas y empresas constructoras.
Gestor en la creación del primer curso de Especialización
del Agente Inmobiliario dictado por la UTP (2008-2010).
Profesor de los Módulos : Valorización comercial de
Inmuebles ,Gestión de la empresa Inmobiliaria, Marketing
Inmobiliario y Administración de Inmuebles del Curso de
especialización del Agente Inmobiliario dictado por la
UTP-UNI-HOUSE ONLINE- CIP.-CAIRP (2009-2015)
Agente Inmobiliario Registro del M.V.C.S N° PN 0013.
Vicepresidente de la Cámara de Agentes Inmobiliarios
Registrados del Perú ( CAIRP). Actualmente es Gerente
del Área Inmobiliaria de Gestores Inmobiliarios SAC
 TERRENO URBANO
Considerase terreno urbano al que
esta situado en centro poblado y se
destine a vivienda, comercio,
industria o cualquier otro fin
urbano; así como los terrenos sin
edificar, siempre que cuenten con
los servicios generales propios del
centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas sus
obras de habilitación urbana, estén
o no habilitadas legalmente.
 PREDIO URBANO
Se considera predios a los terrenos ,
así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes
que constituyan parte integrante de
ellos y que no pudieran ser
separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificación.
 EDIFICACION
Se utiliza el término edificación para definir
y describir a todas aquellas construcciones
realizadas artificialmente por el ser humano
con diversos pero específicos propósitos.
Las edificaciones son obras que diseña,
planifica y ejecuta el ser humano en
diferentes espacios, tamaños y formas, en
la mayoría de los casos para habitarlas o
usarlas como espacios de resguardo. Las
edificaciones más comunes y difundidas
son los edificios habitacionales, aunque
también entran en este grupo otras
edificaciones tales como los templos, los
monumentos, los comercios, las
construcciones de ingeniería, etc.
 EDIFICACION
OBRAS COMPLEMENTARIAS (ARTICULO II. A.03)
Son obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes todas las que se
encuentren adheridas físicamente al suelo o
a la construcción, y no puedan ser
separadas de estos sin destruir, deteriorar,
ni alterar el valor del predio porque son
parte integrante y funcional de éste,
instalaciones
tales de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
como cercos,
exteriores, eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra
incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de
contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe,
pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de
recreación, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser
calificadas como tales.
 Mercado Inmobiliario
Como determina el precio de los inmuebles?
Boom Inmobiliario
Que esta generando
el boom inmobiliario?
-Alza de precios de minerales
-Diversificación de exportaciones
-Inversiones nacionales y extranjeras
-Bono demográfico
-Financiamiento hipotecario
-Déficit histórico de viviendas
-Consumo y nuevos hábitos de la población
 PRINCIPIOS DEL MERCADO
Conceptos:
Demanda.- Posibles compradores con capacidad de adquirir
Oferta.- Vendedores en condiciones de libre competencia
Libre competencia.- Ningún agente influye
Libre concurrencia.- Libre acceso y salida de actores
Escasez.- Oferta limitada de en el mercado
Transferibilidad.- Factibilidad de cambio de posesionario
Utilidad.- Necesidad de adquisición
Homogeneidad.- Diversos vendedores de productos homogéneos
Información y racionalidad.- Se conocen los productos y los precios
 CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO DE BIENES
Mercado de Competencia Perfecta
• Homogeneidad de bienes
• Número elevado de compradores y
vendedores
• Inexistencia de influencias externas
• Conocimiento absoluto del bien, el
mercado y las tendencias
• Libertad plena en el mercado inmobiliario
 CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL

•Desequilibrio entre oferta y demanda

•Heterogeneidad de bienes
•Número limitado de compradores y
•Vendedores
•Influyen agentes externos al mercado
•Conocimiento limitado del mercado y las
•Tendencias
•Libertad relativa en el mercado
•Inmobiliario
 MERCADERÍA INMOBILIARIA
BIENES SUJETOS A LA OPERACIÓN DE UN MERCADO INEFICIENTE
BIENES SUJETOS A FACTORES DE:

PRECIO
VALOR
COSTO
INVERSIÓN
 PRECIO
Precio de una mercadería urbana es la cantidad de dinero que
un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor dispuesto
a recibir en las circunstancias concretas de la transacción

Conceptos de Precio
Precio al contado / pago diferido
Precio de la propiedad / precio de los derechos
Precio pagado / precio contrastado
Precio más probable / precio más alto
Precio de equilibrio / precio de oportunidad
 COSTO
Costo es la suma de los aportes en dinero efectuados para la
ejecución material del inmueble, incluyendo materiales, mano
de obra, procedimientos, promoción, servicios, beneficios y
otros
Qué genera el aumento del
precio de los inmuebles en
Perú?
Inversiones
Precios de los Inmuebles
Demanda
Déficit de
Terrenos y
viviendas
EL VALOR
 Conceptos de
EL VALOR Valor
El término “VALOR” tiene un rango conceptual
bastante amplio, aunque para efectos de
nuestro propósito podemos definirlo así:

Valor o Precio = Suma de dinero en que

se valora o aprecia
algo

VALOR DE CAMBIO O
VALOR DE MERCADO
VALOR DE USO
 Valor de Uso

Es el valor que tiene una propiedad

determinada para un fin determinado:
Valor de una propiedad en funcionamiento
Valor como interés público

Justiprecio
Determinado por las leyes de Oferta y Demanda y en función del
mercado; siendo muy importante para ello, tomar en cuenta la
"Dinámica de Desarrollo de la Zona" donde se ubica el predio; así como
los factores del entorno.
Para el efecto, es recomendable analizar entre otras variables:
-Consolidación Urbana de la Zona
-Tipos de edificaciones del entorno
-Usos del suelo urbano
-Conservación de áreas públicas.
- Avenidas principales que delimitan la zona.
-Otras variables consideradas por el perito.
 Valor de Venta
Antes de determinar el Valor de Venta de un inmueble, se debe realizar el
reconocimiento y saneamiento, para luego calcular su valor , sea que
actuemos de modo independiente o actuemos como Agentes Inmobiliarios
por cuenta de terceros.

Por supuesto, las técnicas para determinar el Valor de

Venta de un inmueble pueden no coincidir, pero la
mayoría de especialistas en la materia ,reconocen que
no se puede hablar de un Valor exacto y que mas bien
las técnicas modernas determinan:
PARÁMETROS MÁXIMOS Y MÍNIMOS
donde la practica ha demostrado que el Valor de Venta
final, casi siempre se encuentra a la mitad de esos dos
Parámetros. Sin embargo, será la habilidad negociadora
y la coyuntura del mercado los que definirán siempre el
Valor de Venta Final.
 Valor de un Inmueble
Al referirnos al Valor del bien,
apuntamos a determinar el valor
intrínseco (esencial) del bien en
cuestión.

En el caso que nos compete sobre los

bienes inmuebles, nos estaremos
refiriendo entonces al valor que tiene
un inmueble por la suma del valor de
sus componentes.

Esto quiere decir que bajo esta

técnica el valor de una casa será la
suma del valor del terreno y los
materiales de la que está hecha.
 Valuación Actualizada
En el caso que el perito efectúe una
valuación para la cual requiera actualizar
valores obtenidos anteriormente, podrá
utilizar como factores de valuación los
que corresponda al Índice General de
Precios al consumidor desde la fecha de
elaboración de los aranceles hasta la
fecha en la cual es requerida la
actualización.
 Valor Comercial y Valor de Realización
Valor Comercial, representa el valor de acuerdo a las
condiciones del mercado inmobiliario (oferta y
demanda).
Se obtiene por la compra-venta de un bien, en la fecha
de valuación, en consideración a las compras ventas de
bienes similares y a las características del bien valuado.
Valor de Realización Inmediata, representa el valor
neto que se esperaría recuperar en la eventual venta
del bien (remate), deduciendo los gastos que ocasiona
esta situación,se obtiene por la compra-venta de un
bien, tomando como base el Valor comercial y
aplicándole un factor, en consideración a la necesidad
de realizar el bien en el menor tiempo posible, el
mismo que debe ser justificado por un perito.
 Valor de mercado de un Inmueble
El valor de mercado es el valor que se
otorga a los bienes respecto de lo que
ellos representan en el mercado en un
momento dado, situación que se refleja
en su alta o baja demanda.
En nuestro caso, un inmueble es valorado
según represente las expectativas y
demanda del mercado.
Por ejemplo, un local comercial de dos
metros cuadrados (stand con tres paredes
y una puerta), puede objetivamente no
valer mucho, sin embargo su ubicación en
una zona de alta afluencia de
consumidores le otorga un valor más allá
de los materiales de lo que está
construido, producto de la demanda que
existe por obtener un espacio con una
buena perspectiva comercial.
 Valor de mercado de un Inmueble

Es la equivalencia más probable

de un inmueble en moneda que
se obtendrá en un mercado
caracterizado por un
funcionamiento racional de la
oferta y la demanda
 Valor de Oportunidad

El VALOR DE OPORTUNIDAD de un
inmueble ,se mide por la cantidad de
condiciones que lo hacen deseado por
uno o mas compradores, ya sea por
sus características de ubicación,
arquitectura o proximidad lo
convierten en un inmueble único en el
cual no se pueden aplicar tasaciones y
valuaciones de ningún tipo.
Casa señorial con vista a una
bahía. En la ciudad de Panamá
 Valor de Oportunidad
Aquí también se valora el bien de
acuerdo a una perspectiva muy
personal y por ende con un rango
valorativo bastante amplio, como lo
pueden la necesidad de ocupar ese
lugar o en otros casos simplemente el
valor subjetivo del comprador …
Los propietarios al conocer del
interés de grupos de
Distorsionando el mercado al pagarse inversionistas por el terreno que
sumas absurdas desde el punto de ocupaban, multiplicaron por 100
veces el valor de su propiedad
vista del mercado y del valor real del
bien.
 Valor de Oportunidad

Después de 10 años y hasta la fecha esa propiedad no ha sido

comprada
INVERSION
VS
ESPECULACION
 Valor de Inversión
Valor de inversión es el que para un inversionista en particular debe
alcanzar una propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de
ganancia.
La Inversión es un término relacionado con el
guardar y/o ahorrar ,con el aprovisionamiento
de algo y con el postergamiento de su
consumo.
El término aplicado a los Negocios
Inmobiliarios, es el conjunto de operaciones
comerciales y/o financieras que tienen por
objeto la obtención de un beneficio
económico a largo plazo.
La Inversión se hace con la esperanza de una
recompensa en el futuro. En el caso
particular de Inversión Inmobiliaria los
recursos se colocan en terrenos,
construcciones e inmuebles, con el objeto
de aumentar los precios, por una
consolidación urbana y al generarse una
plusvalía con las variaciones de mercado.
 Inversión Privada
• Si el valor de inversión es • Si el valor de inversión es
igual o menor al valor de mayor que el valor de
mercado, la inversión es mercado, la inversión no es
factible factible
 Valor Especulativo
ESPECULACION es el conjunto de operaciones
comerciales , financieras que tienen por objeto
la obtención de un beneficio económico,
basado en las fluctuaciones de los precios. Un
especulador no busca disfrutar del bien que
compra, sino beneficiarse de las fluctuaciones
del precio. Toda forma de inversión es
especulativa; sin embargo, se suele limitar el
término a aquella inversión que no importa
ninguna clase de compromiso con la Gestión
de los bienes en los que se invierte,
limitándose al movimiento de Capitales.
LA ESPECULACION se basa por tanto en la
anticipación, de forma que el especulador
también puede equivocarse si no prevé
correctamente la evolución de los precios
futuros, de forma que tendrá que vender
barato algo que compró caro. El mercado
especulativo por tanto premia a los buenos
previsores y castiga a los malos.
 ¿Especulación o Inversión?

Especulación es el conjunto de actividades

económicas cuyo objetivo es la obtención de
un beneficio a partir de las variaciones
esperadas de los precios de los bienes, activos
o monedas.
En un mundo en el que la incertidumbre
siempre suele estar presente, la mayor parte
de las transacciones económicas podríamos
catalogarlas como especulativas, sin embargo,
el término especulación se aplica
exclusivamente a aquellas transacciones
económicas que se llevan a cabo con el fin de
obtener unas ganancias de capital como
consecuencia de la fluctuación esperada en el
precio.
Oferta
y Demanda
 Valor de Oferta y Demanda

El Valor de un inmueble puede ser un juicio

de valor subjetivo, puede hacerlo tanto el
comprador como el vendedor.
Aquí se valora el bien de acuerdo a una
perspectiva muy personal y por ende con
un rango valorativo bastante amplio, como
lo pueden ser los sentimientos, el valor
histórico que representa para una persona
…
Estos parámetros subjetivos pueden llevar
a distorsionar el mercado y pagar sumas de
dinero exorbitantes y absurdas desde el
punto de vista del mercado y del valor real
del bien.
Para encontrar el valor más justo y
equitativo para el comprador y el vendedor
debemos tener en cuenta el concepto de la
Oferta y la Demanda.
 Valor de Reposición
Valor de Reposición, que representa el valor
actual de construcción en el estado en que
se encuentra (depreciado).
El término Valor de Reposición significa la suma
que se requiere para la adquisición de un
terreno, para un nuevo programa inmobiliario
y/o el valor de la obra de construcción o
reparación cuando se trate de bienes
inmuebles que se deben reponer.
También el termino se utiliza para la
adquisición, instalación o reparación cuando se
trate de maquinaria y/o equipo de igual clase,
calidad o tamaño .
Sea por depreciación física, pero incluyendo los
costos adicionales (fletes) si los hubiere.
Tasación
o Valuación?
TASACION Y VALUACION
 CONCEPTOS
Quienes desean comprar o vender inmuebles
quieren determinar el precio con la mayor
exactitud posible. No obstante ello, casi siempre
se carece de los elementos de juicio necesarios
para definir con base técnica o científica El Valor
de un inmueble.

Esto provoca reacciones de inseguridad que se

expresan en la desconfianza del comprador con
respecto a si está pagando el precio justo, y las
dudas del vendedor con relación a si el valor
acordado es el adecuado.
Tales reacciones son explicables si partimos de
la natural expectativa por Pagar lo menos
posible por parte del Comprador y Cobrar lo
máximo que se pueda por parte del Vendedor.
Tasación o Valuación
Estos dos conceptos muchas veces no muy
bien comprendidos la Tasación y la
Valuación, se utilizan como sinónimos, pero
lo son ?
Sabemos que La Tasación es el resultado del
procedimiento de fijar oficialmente el precio
máximo o mínimo de un inmueble, por lo
general en asuntos en los que interviene el
Estado.
De otra parte, se dice que la Valuación o
valorización es el acto de estimar el precio
de un bien tomando en cuenta la
equivalencia con el valor del mercado .
A continuación, vamos definitivamente a
descifrar la incógnita.
 Qué dice la Teoría sobre la TASACIÓN
La actividad especializada de estimar los valores de
intercambio de bienes en el mercado es conocida
en forma común como TASACION.

Objetivo de la Tasación

Contribuir a determinar el Justo Valor de los bienes

inmuebles, aplicando metodologías adecuadas con
un equipo interdisciplinario de expertos en la
materia.
Consolidar cartera de clientes, al manejar
Transparente y Adecuadamente los precios de
inmuebles entre los Agentes inmobiliarios, las
Inmobiliarias, Bancos o Instituciones Financieras,
Fondos de Inversión, Constructoras, Empresas
Consultoras, Compañías Aseguradoras,
Instituciones Gubernamentales y Clientes
particulares en general.
 TASACIÓN

La Tasación es el resultado del procedimiento

de fijar oficialmente el precio máximo o
mínimo de un bien. Por ello cuando el Estado
debe señalar el valor de un objeto para efectos
judiciales, se hace una Tasación de éste.

El valor que se obtiene mediante una Tasación

es ajeno a las condiciones existentes en el
mercado, para el intercambio de bienes y
tiene carácter oficial sólo para aquellas
aplicaciones que señala la ley.
 Que dice la teoría sobre la VALUACIÓN
La Valuación , Valoración o Valorización es el
efecto de señalar o estimar el precio de un
inmueble, entendiéndose como precio la
equivalencia de un bien en términos
pecuniarios o de moneda.

En este caso, al establecer como premisa la

equivalencia en moneda de un bien, se
entiende que la alusión tiene relación directa
con el Mercado en el que tal bien es objeto
de oferta y demanda.

A partir de los conceptos expuestos, es evidente que el ámbito de la

TASACION es distinto del que corresponde a la VALUACION, siendo ambas
actividades técnicas especializadas.

• Se utiliza el Procedimiento de TASACIÓN cuando, por ejemplo, se desea

establecer el monto de autoavalúo de un inmueble.

• Se requiere una VALUACIÓN, cuando se necesita conocer su precio

estimado de venta dentro del mercado.
 Tasación & valuación según
reglamento Nacional de
tasaciones

MARCO LEGAL
Nuevo Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú

Resolución Ministerial nº 172-2016-Vivienda

NOVEDADES
FUSION DEL CONATA Y EL MINISTERIO DE
VIVIENDA

En virtud del Decreto Supremo Nº

025-2006-VIVIENDA, se ha
establecido la fusión en la
modalidad de absorción del Consejo
Nacional de Tasaciones-CONATA y el
Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento, siendo este último
quien tiene la calidad de entidad
incorporarte.
NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
 NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

Mediante la Resolución Ministerial nº 172-2016-

Vivienda se aprueba el nuevo el Reglamento Nacional
de Tasaciones, en el cual se han incorporado
lineamientos y procedimientos técnicos acordes con
los cambios producidos en el mercado de bienes,
permitiendo establecer la tasación de bienes
inmuebles, muebles e intangibles, así como la tasación
de inmuebles en los procesos de adquisición y
expropiación, en el marco del Decreto Legislativo Nº
1192, Decreto Legislativo que aprueba la Ley Marco de
Adquisición y Expropiación de inmuebles, transferencia
de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de
Interferencias y otras medidas para la ejecución de
obras de infraestructura
NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

En relación a los bienes inmuebles se ha establecido

diferencias en cuanto a la tasación de predios urbanos y
predios rústicos. Haciendo también distinciones
especiales para la tasación de unidades inmobiliarias
sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común, tasación de isla rústica y terreno rústico en
zona de expansión urbana, tasación de predios eriazos
y otros bienes agropecuarios.
 NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

En cuanto al procedimiento para fijar el valor de todos los

componentes del predio urbano, se ha señalo los mismos
criterios del Reglamento anterior en cuanto a la
composición de la valorización: terreno, edificaciones,
obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes

Respecto a la valorización de un predio rústico éste

comprende:
Terrenos rústicos.
Terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar.
Construcciones, obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes.
Plantaciones.
Interpretación del Reglamento Nacional de Tasaciones :
(Conceptos extraídos directamente del reglamento)

Articulo 1.07
Para los efectos de la aplicación de las disposiciones y normas del
presente Reglamento en los procesos valuatorios, se distingue
con el nombre de TASACION, o VALUACION REGLAMENTARIA,
cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los
aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación
que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
Se denomina TASACION o VALUACION COMERCIAL, cuando los
valores corresponden a los del LIBRE MERCADO
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERÚ - DEFINICIONES

Tasación.- Es el procedimiento a través del cual

el perito tasador inspecciona, estudia y analiza
las cualidades y características de un bien en
determinada fecha para fijar su valor razonable, de
acuerdo a las normas del presente Reglamento. En
caso que la tasación sea retrospectiva se consideran
los valores a la fecha solicitada.

4. Tasación reglamentaria.- Es la tasación en la que

se utilizan valores correspondientes a los Valores
Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados de acuerdo con
la normativa vigente.

5. Tasación comercial.- Es la tasación en la que

se utilizan valores del libre mercado aplicando
métodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERÚ
Alcances del reglamento sobre el concepto de
valor comercial ,valorización comercial, o
valuación comercial

Valor Comercial: Valor que se obtiene del estudio

y análisis del mercado de bienes de similares
características u homogenizados al bien tasado, en
la fecha de tasación.
EL PERITO VALUADOR

Perito tasador.-
Es el profesional colegiado que en
razón de sus estudios y experiencia, se
encuentra capacitado para efectuar la tasación
de un bien; esta condición no es exigible en los
campos de actividad profesional que no son
materia de colegiación.
En ambos casos, el perito tasador debe acreditar
experiencia en el rubro de tasaciones.
Competencia del perito valuador

El perito tasador realiza informes para las siguientes

instituciones.
-Instituciones crediticias y financieras.
-Poder Judicial.
-Instituciones Públicas: Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento /Dirección
Nacional de Construcción
-Oficina de Valuaciones .
-Instituciones Privadas: Cuerpo Técnico de
Tasaciones, Auditorias, Oficina de Corretaje y
otros.
-Valuaciones Particulares.
Importancia de las tasaciones

Son importantes, porque correctamente efectuadas

contribuyen con el funcionamiento del sistema
económico, financiero, administrativo, social y judicial
del país.

Son empleadas:
-Para efectos de compra – venta.
-Revalorización de activos fijos.
-Garantías de operaciones crediticias.
-En los procesos judiciales; y en otros casos.
Bienes Inmuebles art. 885 código civil
Son bienes inmuebles:
Suelo, subsuelo y sobresuelo
El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua
y las aguas vivas o estanciales.
Las minas canteras y depósitos de hidrocarburos
Los diques y muelles
Las concesiones para explotar servicios públicos
Las concesiones mineras obtenidas por particulares
Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro
Y todos los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
DESCIFRANDO LA INCOGNITA, LOS TERMINOS OFICIALES QUE SE
DEBEN EMPLEAR SOBRE LA ACTIVIDAD QUE REALIZA UN PERITO
TASADOR SON:

TASACION REGLAMENTARIA
TASACION COMERCIAL
EL TERMINO OFICIAL QUE SE DEBE EMPLEAR SOBRE LA
ACTIVIDAD QUE REALIZA UN AGENTE INMOBILIARIO AL
ANALIZAR EL VALOR DE UN IMUEBLE ES:

VALORIZACION COMERCIAL
Clase 02

Procedimiento practico
para una tasación
reglamentaria
EL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS

Constituye base referencial para la Tasación de inmuebles, que nos

permite estimar el valor de la edificación, constituido por los
rendimientos diarios, incidencias de los precios de materiales, mano
de obra (incluidas leyes sociales), equipo y herramientas para cada
partida parte de la edificación y por cada especialidad.

Para estimar la Tasación de un inmueble, se cuenta con valores

unitarios oficiales de edificación, que están constituidos por los
valores por partidas (Estructuras, acabados e instalaciones) por M2.
asignados a los diferentes elementos intervinientes en la Construcción

Para la tasación fiscal de una construcción se considera su clase

(material estructural), calidad, especificaciones técnicas, costos de
edificación, antigüedad, y la ubicación o localización. del sector
comercial.
Tablas para tasación de la
construcción
Se han confeccionado tablas de valores
unitarios de construcción para cada clase y tipo
de calidad constructiva.
Sus respectivas definiciones técnicas
consideran los siguientes aspectos:

-Tipología de construcciones (tipos y clases).

-Guías técnicas para la determinación de la
calidad de la construcción.
-Coeficientes de ajuste al valor unitario de
construcciones por condiciones especiales
de edificación;
-Depreciación por antigüedad de la
construcción;
-Localización comunal; y localización en
sectores comerciales y otros, en atención a
la particular intervención y criterio del
Tasador.
Valor arancelario de un TERRENO (Se utiliza para TVR)
El MVCS ha confeccionado tablas de valores unitarios con el valor de terrenos
para cada municipio del país, los que se encuentran registrados en los planos
municipales, que están en exhibición en las respectivas oficinas prediales de
cada municipio.

Los valores se representan de la siguiente forma:

-Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.
-Cada Zona o Sector tiene un valor base de terreno por m2.
- Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado
Coeficiente de acuerdo a su localización al interior de la zona.
Metodología para la TVR
La Tasación Reglamentaria de un inmueble consiste en calcular su
valor oficial. el método más utilizado para establecer el valor de un
inmueble mediante el método de costos .

El Método de COSTOS
Calcula el valor de un bien sumando el costo promedio de la
construcción más el valor del terreno más la depreciación que resulte
de la antigüedad del bien, de los materiales de construcción
utilizados y del estado de conservación. Además se le agrega
también los costos estimados por servicios profesionales,
suministros públicos, trámites dependiendo del caso.
PROCEDIMIENTOS PRÁCTICOS

PARA UNA
VALORIZACION COMERCIAL
Método comparativo y
Valor de mercado
Metodología para la Valorización Comercial

El Método Comparativo
Como su nombre lo indica, consiste en comparar
los precios existentes en el mercado para un bien
inmueble con similares características y/o
ubicación.
Aquí se consideran factores de valor agregado
como las características de uso ,utilización y
densidad, las condiciones del entorno, la
consolidación u obsolescencia urbana y otros.
METODOLOGIA PARA EL CALCULO DE FACTORES DE
INFLUENCIA
EN EDIFICACIONES EN PROCESOS DE TASACION
COMERCIAL
PARAMETRO DE INVESTIGACION:
VALUACION El Mercado
DE TERRENO URBANO

Es el valor único independientemente del objeto de la valuación

Bases de la Investigación (terrenos)

•Bienes con características similares
•Terrenos construidos
•Terrenos sin construir
•Influencias externas
•Mercado inmobiliario libre
•Conocimiento pleno de todo sobre el precio
•Numero importante de compradores y vendedores
•Valores reciente de compra de predios similares
•No tomar en cuenta alteraciones del mercado producto de acciones de grupo
•Tendencias del mercado (información confiable 5 a 7 datos)
•Terrenos para alta densidad (multifamiliares)
•Terrenos para baja y mediana densidad (viviendas)
Aspectos a considerar referente a la urbanización
•Ventajas y desventajas de la zona urbana
•Peculiaridades urbanísticas
•Mercado de valores de terrenos

Aspectos a considerar del terreno

•Área
•Dimensiones
•Forma
•Ubicación (frente a parque, esquina, medio, etc.)
•Topografía
•Calidad de suelo
•Habilitación urbana (completa, incompleta)
•Valor de la Habilitación Urbana

Cualidades del entorno

•Uso actual del terreno
•Uso de acuerdo a los Parámetros Urbanísticos
•Coeficiente de edificación de acuerdo a los Parámetros Urbanísticos
 FACTORES DE INFLUENCIA: PREDIOS RESIDENCIALES

1.- Funcionalidad de diseño

2.- Calidad y adecuado empleo de materiales
3.- Distribución y áreas adecuadas
4.- Circulación y Ventilación
5.- Privacidad
6.- Areas de servicios (closets, depósitos, etc.)
7.- Equipamiento (equipos eléctricos e hidráulicos)
8.- Facilidades de servicio: cable, agua caliente, gas, etc
9.- Intercomunicadores y control de video
11.- Sistema de seguridad y alarma
12.- Emplazamiento (entorno, comisaría , etc)
13.- Tráfico (accesibilidad)
14.- Entorno de la manzana
15.- Microclimas
16.- Sistemas contra incendio
17.- Equipamiento con dobles motores
18.- Escalera de escape (sismos, incendios, etc)
19.- Proyección a crecimiento de la edificación (zonificación, proyectos
parciales.
 FACTORES DE INFLUENCIA:
LOCALES COMERCIALES
1.- Ubicación
2.- Calidad de construcción
3.- Funcionalidad, acabados y estado de conservación
4.- Infraestructura e instalaciones adicionales y/o especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal de entorno
6.- Rentabilidad del último año
7.- Consolidación comercial del local
8.- Zonas rígidas municipales
9.- Flujo Comercial de entorno
10.- Demanda actual
11.- Posibilidad de venta o renta rápida
12- Alternativa de subdivisión
13.- Trafico y accesibilidad
 FACTORES DE INFLUENCIA: LOCALES INDUSTRIALES

1.- Ubicación
2.- Condiciones estructurales
3.- Funcionalidad, acabados y estado de conservación
4.- Infraestructura e instalaciones adicionales y/o especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal de entorno
6.- Consolidación industrial del local
7.- Uso y producción actual
8.- Mercado de productos
9.- Posibilidad de otros usos
11.- Demanda actual
12.- Trafico y accesibilidad
 FACTORES DE INFLUENCIA
Valor de cada factor positivo de 0 a 3
Valor de cada factor negativo de 0 a -3

Ejemplos

1.- Ubicación buena +3 , mala -3

2.- Distribución regular -1
3.- Privacidad mala -3
4.- Seguridad buena 3
 CUADRO EXPLICATIVO

FACTOR INFLUENCIA MALO REGULAR BUENO

- +
 CONCLUSIONES

• La aplicación de este método para el cálculo de Factores de

Influencia en los procesos de Valuación de bienes inmuebles
urbanos, en base a los criterios que emplee el agente ,
proporcionará un valor más cercano al objetivo que tiene
dicha valuación, dándole a la demanda mayores garantías
sobre el valor que se busca.
(segunda parte)

EL INFORME DE VALUACION
EL INFORME DE VALUACION

El documento que contiene la valuación de

un bien constituye el Informe Técnico de
Tasación que deberá ser firmado por el
profesional responsable; y debe constar de
tres grandes secciones: Memoria
Descriptiva, Valuación y Anexos. En cada
título de este reglamento se desarrollará la
información requerida para cada una de
estas secciones.
EL INFORME DE VALUACION
PARTES DEL INFORME
El informe de valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:
- Memoria descriptiva
Valuación
- Valuación del terreno
- Valuación de las edificaciones
- Valuación de las obras complementarias
- Valuación de instalaciones fijas y permanentes
- Valores intangibles si los tiene
- Cuadro resumen general de las valuaciones
- Anexos
- Fotografías, si se requieren
- Otros
MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria descriptiva comprende:
- Nombre del propietario o posesionario.
- Nombre de la persona que solicita la tasación.
- Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada.
- Fecha a la cual está referida la tasación.
- Ubicación.
- Linderos y perímetro.
- Área del terreno.
- Zonificación y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afectan al predio.
- Características del entorno del predio
- Descripción de la distribución de las plantas.
- Descripción de la edificación.
- Antigüedad de la construcción.
- Estado de conservación.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Análisis de la documentación registral.
-- Observaciones.
TASACION COMERCIAL

El Valor Comercial se determina en base a:

Ubicación; comercial, residencial, frente a parque, en avenida/calle, en
esquina, etc.

Estado de conservación; buena, regular o mala.

Medidas perimétricas y áreas; frente, fondo, etc.
Oferta en la zona; precio de los inmuebles en el entorno.
Factibilidad de construcción, de acuerdo a los parámetros de
zonificación o reglamentación municipal.
Demanda del mercado; gustos y preferencias de los compradores en la
zona
UBICACIÓN
Para la ubicación de un predio se consignará el
departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el
nombre de la urbanización, asociación, cooperativa,
asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el
nombre de las vías públicas a las cuales les da frente y,
eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeración
municipal o la denominación de la manzana y lote
correspondientes.
De no existir o desconocerse la numeración municipal o la
identificación del lote y manzana dentro de la urbanización,
asociación, cooperativa o asentamiento humano en el que
está situado, se indicará la distancia entre la esquina y el
extremo más próximo del predio, siguiendo la línea de
fachada, con indicación de las vías públicas de referencia.
UBICACIÓN
Oferta , Demanda y agentes Inmobiliarios
Método estadístico
EL METODO ESTADISTICO
Consiste en utilizar la información Estadística oficial o el
levantamiento directo de información inmobiliaria
realizado por instituciones especializadas o por el mismo
Agente Inmobiliario con el fin de obtener una muestra real
en ese momento que luego permita comparar con los
precios del producto que se pretende ofrecer.
EL METODO
ESTADISTICO Se apoya en:
Estudios de instituciones especializadas
INEI
CAPECO
BCR
TINSA
APOYO
Ejemplo practico de la aplicación del METODO ESTADISTICO en la
actividad del Agente Inmobiliario

Zona de Estudio: Distrito Jesús Maria

Fecha de toma de muestra:
Julio 2010
Del 5 al 18 de julio del presente año, se recorrió el distrito de Jesús María.

Zona 1
(Av. Brasil, 28 de Julio, Arenales,
Pablo Bermúdez y Santa Cruz);
Zona 2
(Pablo Bermúdez, Arenales, Mariátegui
y Wiracocha);
Zona 3
(Av. Brasil, Santa Cruz, Wiracocha y Mariategui);
Zona 4
(Av. Mariátegui, Salaverry y San Felipe);
Zona 5
(San Felipe y Gregorio Escobedo); y la
Zona 6
(Av. Sánchez Carrión, De la Policía, Gregorio Escobedo);
El total de la zona estudiada
registró una actividad edificadora
total de 139,942 m2, en 32 obras
que están en proceso de
construcción.
-El mayor integrante de esta
actividad corresponde a la actividad
comercializadora en el mercado
inmobiliario que concentra un
93.8% y el segundo integrante con
un 6.2% pertenece al sector privado
no comercializable.
-Las obras se construyen en un área
de terreno de 21,729 m2. Solo el
área construida total de la actividad
comercializadora alcanza los
138,822 m2.
-La oferta total de departamentos que
se registró en todo Jesús María fue de
1,326 unidades, cuyos precios están en
el rango de US$ 25,000 a US$ 100,000.
De ese total un 75% se ubican en los de
US$ 40,001 a US$ 70,000.

-Un poco más del 53% de los 1,326

departamentos tienen áreas que
oscilan entre los 71 m2 y 90 m2. El
precio promedio de los departamentos
es de US$ 57,082. El área promedio de
87.80 m2. El precio por metro cuadrado
es de US$ 651, con una dispersión
general de US$ 112/m2.
El mayor número de departamentos
(454 unidades) se están construyendo
en la Zona 1, que viene ser la parte
norte del distrito.
-Un 35.7% de obras se encuentra en la
fase de acabados, seguido por obra en
estructura y obra en casco con 28.6 y
14.3 respectivamente .
PROSESAMIENTO DE INFORMACION
Según este censo el número ideal de
dormitorios por departamento es de tres
(93.8%) sin dejar de lado las preferencias por
uno, dos y hasta cuatro, pero en menor
porcentaje.
Los pisos promedio de las edificaciones son de
12 pisos, siendo el mínimo de cinco y el
máximo de 20 pisos .
Vale resaltar que el mayor número de
departamentos (61.5%) se están construyendo
en la zona 1, que viene ser la parte norte del
distrito. Y se puede afirmar que el 58% del total
tiene por lo menos una cochera
Con referente a las entidades bancarias que
financian las obras, los constructores se
inclinan por el Banco Continental con un
porcentaje de 28.6%, seguido por el Scotiabank
y las obras que no tiene compromiso con los
bancos con un 21.4%.
DISPERSIÓN O DISTRIBUCIÓN ESTADÍSTICA
Se llama dispersión de los datos a la variabilidad que existe entre
ellos , o dicho de otra forma al grado en que los valores de la variable
estadística tienden a extenderse alrededor del centro o promedio de
la distribución
Las medidas de dispersión serán unas expresiones que para cada
distribución, nos proporcionaran un numero, que si es pequeño, nos
indicara que existe poca variabilidad ,es decir que los valores se
hallan muy dispersos con respecto al valor central o principal.
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO ESTADISTICO

El precio de las viviendas nuevas en

Jesus Maria aumentó casi 50% desde el
2010. Se construyeron más de 800
edificios en últimos 4 años "Jesús María
es un distrito bien urbanístico con calles
anchas, y mucha área verde. Se ha
convertido en una alternativa para
quienes quieren llegar a San Isidro, pero
que no pueden comprar ahí por ser mas
caro", Así las cosas, no llama la atención
que el desarrollo inmobiliario del distrito
haya avanzado a pasos agigantados.
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO ESTADÍSTICO

"Del 2010 al 2015 se han construido

más de 1000 edificios en el distrito",
según la municipalidad de Jesús
María.. Sin embargo, se advierte que
las gestiones municipales no han
planificado "detalles" como la
necesidad de estacionamientos y
servicios. A mayor cantidad de
edificios, mayor cantidad de vecinos
(la población de Jesús María habría
pasado de 60.000 a unos 90.000 en
los últimos 6 años). Ello hace que
varios operadores comerciales se
hayan interesado en iniciar
actividades en ese distrito como el
caso de Mall en Residencial San
Felipe .
APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA COMPARATIVA Y
ESTADISTICA EN OTROS PAISES

En los EEUU , Europa y algunos países de nuestro continente las

asociaciones de Realtors o Agentes Inmobiliarios manejan la base de
datos o estadísticas de los inmuebles vendidos ,que sirven a su vez
de información actualizada para que los Agentes inmobiliarios
puedan hacer uso del método comparativo, en tiempo real y con
mayor precisión.
EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO
JULIO DE 2009

ESTRATO # HOGARES %
ALTO 115 997 6,08
MEDIO ALTO 224 418 11,77
MEDIO 270 280 14,17
MEDIO BAJO 500 434 26,24
BAJO 796 126 41,74
TOTAL 1907 255 100,00

FUENTE: CAPECO. Con base en los resultados del Censo realizado por el INEI en 1993
y la encuesta de hogares aplicada para el estudio, con estimación a julio de 2009.
VALOR ACTUAL Y COMO INFLUYEN
LAS CONDICIONES DEL ENTORNO
SEGURIDAD Y SALUBRIDAD
DISTRITOS
REVALORIZADOS
vs. DISTRITOS
DESVALORIZADOS
 DISTRITOS REVALORIZADOS vs. DISTRITOS DESVALORIZADOS
Un estudio sobre el sector inmobiliario del BCR también revela que
los precios de las viviendas en Lima todavía no están
sobrevalorados.
San Isidro es el distrito más caro, pues el metro cuadrado de
vivienda vale US$ 1,500. En un contexto en que ha
vuelto a repuntar el crédito hipotecario, la oferta y demanda
inmobiliaria, no faltan voces que advierten la sobrevaloración de
los inmuebles en Lima Metropolitana o la famosa burbuja
inmobiliaria.
DISTRITOS VALORIZADOS vs. DISTRITOS DESVALORIZADOS

Que influye en la valoriza|ción o

desvalorización de los inmuebles y
terrenos en los distritos de Lima?
Según los especialistas lo que hace
que terrenos en zonas como
Barranco, San Isidro o Miraflores
cuesten mas que aquellos ubicados
en el Rimac o Breña, es
fundamentalmente el orden urbano y
vial , la seguridad y sobre todo la
relación del distrito con el medio
ambiente. Esto ultimo influye
especialmente ya que la vista al mar
,a parques o avenidas con áreas
verdes determina valores agregados
al m2 ofrecido.
DISTRITOS VALORIZADOS vs. DISTRITOS DESVALORIZADOS
Distritos como Barranco, San
Isidro y Miraflores han
aumentado en los últimos 4
años alrededor de 300% sus
precios comerciales. Algo
similar ha ocurrido con Jesús
Maria, Pueblo Libre, San
Miguel, Magdalena donde el
precio aumento en los últimos
4 años el 100% , estimándose
actualmente en 600 dólares el
m2 .
Mientras tanto otras zonas de
Lima como el Rimac, Cercado,
Breña, Lince, y Surquillo se
mantienen en los mismos
precios hace 4 años.
DISTRITOS VALORIZADOS vs. DISTRITOS DESVALORIZADOS
Si bien los reportes policiales
determinan que la
delincuencia ataca en todos
los distritos por igual ,la
incidencia de inseguridad
apunta mas a los sectores
medios bajos de los distritos
con menos valor urbano.
Así mismo las zonas
atravesadas por vías con
transporte caótico tienden a la
depreciación del valor de sus
inmuebles.
La zona mas cara de Lima es
Gamarra en la Victoria, y Mesa
Redonda en el cercado de
Lima, donde el m2 puede
costar entre US $5,000 y US $
10,000 dólares.
DEPARTAMENTOS VALORIZADOS vs.
DEPARTAMENTOS DESVALORIZADOS
Entre las zonas del país que
mantienen un importante
dinamismo, destacan en la
costa norte en particular, La
Libertad, que esta
concentrando diversas
inversiones como eje central
de distribución y negocios
para esta parte del país. Al
Sur Arequipa ,Cuzco y en
estos últimos años es
sorprendente el despegue de
Abancay
DEPARTAMENTOS VALORIZADOS

Esto se ha convertido en
uno de los mayores
problemas para los
empresarios inmobiliarios
que planean ubicarse en
la ciudad de Trujillo, pues
a pesar de que el costo ha
descendido ligeramente
por la crisis, ahora están
nivelándose y se pueden
encontrar terrenos que
pueden costar US$ 1,400
a US $ 2,000el metro
cuadrado.
DEPARTAMENTOS VALORIZADOS
Un factor también
determinante de los altos
precios en Trujillo es que es
la ciudad del norte del país
que acumula la mayor
cantidad de instituciones
educativas además que en
sus valles hay mucha
arqueología, por lo que
muchas zonas están
protegidas por el Instituto
Nacional de Cultura y son
intangibles.
VALOR ACTUAL
DE UN
INMUEBLE
Ahora bien, ¿qué método es el
adecuado?

Todos son complementarios.

No se acostumbra tomar como una
referencia válida para determinar el
precio sólo uno de ellos, sino más bien la
combinación de ambas formas de
valorizar nos aproximará a lo que
finalmente se denomina

VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE

VALOR ACTUAL
Entonces el concepto de Valor Actual de un inmueble no puede ser
jamás un precio fijo, ya que es el resultado de varios análisis previos y
del factor Tiempo o momento en que se hace el calculo.
El Valor Actual como ya vimos, debe ubicarse entre Parámetros
Máximos y Mínimos es decir que el Precio del inmueble oscilara entre
dos limites:
El Precio Mínimo (mas bajo que
generalmente se acerca al TR y el
Precio Máximo (mas alto que no debe
ser mayor al TC o inmuebles similares
en la zona).
No obstante, no hay que olvidar que
actualmente es el MERCADO en última
cuenta la que determina casi siempre
el Valor Actual.
Agente inmobiliario y
Métodos de tasación

Metodología práctica para el Agente

Inmobiliario
En el ámbito de las tasaciones de inmuebles,
existen tres métodos para calcular el valor de
una propiedad (según Alfredo Graf &
Asociados)
El método de comparación, mediante el cual se
equipara un inmueble con otro de similares
características y que haya sido vendido
recientemente.
El método de costo de construcción, mediante
el cual se estima el valor del terreno y se le
añade el valor de la construcción restándole la
depreciación y finalmente.
Metodología práctica para el Agente Inmobiliario

El método de capitalización o flujos descontados

mediante el cual se traen a valor presente todos
los flujos de caja (efectivo) que el inmueble en
cuestión genera.
La Torre de Interbank, ese edificio inclinado en el
cruce de la Vía Expresa con Javier Prado. El
inmueble en cuestión aparece anotado en sus
memorias anuales de la empresa con un valor de
cientos de miles de millones, es decir, cifras
superiores al valor de su edificación . Lo mas
probable que para definir esa tasación se
considero el método de flujos.
FUERZAS QUE AFECTAN EL
VALOR
 FUERZAS QUE AFECTAN EL VALOR

POLÍTICAS
PODER POLÍTICO
IMPUESTOS

ECONÓMICAS
ECONOMÍA NACIONAL
OPORTUNIDADES
CRÉDITO E INTERESES
COSTO DE VIDA
FUERZAS QUE AFECTAN EL VALOR

FÍSICAS Y AMBIENTALES
CLIMA Y PAISAJE
CATÁSTROFES NATURALES
CONTAMINACIÓN

SOCIALES
COMUNIDAD
COSTUMBRES DE CONSUMIDORES
ESTRATO SOCIOCULTURAL
 SUELO E INVERSIÓN

EL MERCADO DE SUELO NO ES ORIGINARIO SINO DERIVADO

EL SUELO URBANO NO TIENE VALOR POR SÍ MISMO SINO

EN VIRTUD DE LO QUE SE PUEDE HACER SOBRE ÉL

ANÁLISIS DEL MAYOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE

 MAYOR Y MEJOR USO

FÍSICAMENTE POSIBLE
LEGALMENTE PERMISIBLE
FINANCIERAMENTE VIABLE
QUE ESTÉ APROPIADAMENTE SUSTENTADO
QUE DE CÓMO RESULTADO EL MÁS ALTO VALOR
Metodología mas adecuada para el Agente Inmobiliario

Para evitar incurrir en expectativas

injustificadas que dan como resultado,
dilaciones en las operaciones prolongando
el periodo de oferta con la posibilidad de
un mayor gasto y depreciación del
inmueble, proponemos un método
practico para establecer el precio
adecuado .
Para ello proponemos utilizar el (método
de costos) y el (método comparativo).

De la conjunción de ambos métodos

obtendremos el resultado de los
probables valores del inmueble.
Asesorando al Cliente
Muchas veces nos topamos con
situaciones en las cuales debemos brindar
nuestra opinión acerca del Valor de un
inmueble y nos sentimos inseguros acerca
del Valor a asignarle sin que resulte
demasiado sobrevaluado o subvaluado.
El problema radica en la falta de un
análisis técnico previo que nos permita
acercarnos a un precio que tome en
cuenta el valor objetivo y el valor de
mercado.
El determinar el Valor Comercial Actual
correcto del inmueble ayuda a agilizar el
proceso de negociación, toda vez que
tanto el comprador como el vendedor
tienen la seguridad que el precio sobre el
cual negocian refleja con bastante
exactitud el valor del inmueble.
 Tasación de
Terrenos e Inmuebles
Tasación y Valuación de Terrenos
En la Valuación de un terreno no se
considera el factor de depreciación, ya
que no hay construcción que depreciar.
Sin embargo, un terreno no está exento
de perder su valor, no por causa de la
depreciación, sino mas bien por la
devaluación.

La devaluación es producto del mercado.

La depreciación es producto del paso del
tiempo y del deterioro que ello acarrea.
Como se puede deducir un terreno no
podrá depreciarse, pero si devaluarse si
por ejemplo la zona en la que se ubica el
terreno experimenta una suerte de
abandono comercial, y lo que fue una
boyante zona financiera ya no lo es más.
Terrenos Agrícolas
Pre-Urbanos y Urbanos

Terrenos Agrícolas.-Son terrenos dedicados

principalmente a la agricultura.
El uso agrícola incluye la producción de cosechas,
cría de ganado, avicultura, piscicultura o plantío
de pastos para impedir la erosión. Si un terreno
agrícola suspende la producción y se convierte en
terreno no-agrícola, tendrá que pagar impuestos
como terreno urbano sin construir.
Terrenos Agrícolas Pre-Urbanos y
Urbanos

Terrenos Pre Urbanos o No urbanizados

son aquellos que han dejado de
considerarse Agrícolas pero que no han
tenido habilitación urbana y que se
mantienen como pre urbanos, o eriazos o
que por un uso diferente tienen
características especiales como las
concesiones mineras o los terrenos
destinados al estado. Estos últimos pueden
ser Tasados de acuerdo a las técnicas que
aplique un Perito Tasador.
Terrenos Urbanos

Se aplica la Valorización a terrenos urbanos

que han tenido un proceso de habilitación
urbana y que pueden ser comparados con otros
de similares características y ubicación. También
se aplicará, la valorización debidamente
justificada, a aquellos inmuebles construidos en
los que no exista impedimento legal para su
demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de
terreno. El valor de Tasación de terrenos urbanos
será el valor Catastral del terreno.
Terrenos Urbanos

El valor de los terrenos de nivel urbanístico será el valor por

Comparación del Mercado que puede ser manejado por los Agentes
Inmobiliarios. Cuando su cálculo deba ser empleado para un trámite
con el estado, el Perito calculara el valor de Tasación. Para el caso de
un terreno con inmueble se considerara, los gastos de demolición. La
existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado
terreno no evita el valorar éste de la misma manera .
Terrenos Urbanos
Como tasar un terreno urbano?
Un terreno como valor objetivo puede ser
considerado “tierra” como bien básico, tiene
características singulares que le son propias
pero nada más. La capacidad de producir un
bien sobre ese terreno le asigna un valor
expectante en el mercado inmobiliario.
El valor de mercado de un inmueble, como es
sabido, es el espacio de encuentro entre la
oferta y demanda , como tal para su
interpretación debe analizarse las
características que gobiernan tanto a una
como a otra en un determinado lugar y
tiempo.
Terrenos Urbanos
El valor de un terreno para construir de un
condominio, o edificio depende únicamente
de la rentabilidad que dicho terreno
represente para una empresa .
Se calcula que el valor del terreno debe
corresponder a entre 12% y 15% del valor de
la venta de todas las unidades vendibles de
un edificio, esto incluye estacionamientos y
depósitos, además de los departamentos.
El valor de las ventas lo aplica la Inmobiliaria
multiplicando el valor de venta VV x m² por
cada metro vendible y ese valor por m2
depende del sector en que esté emplazado el
edificio: (Mercado),entorno, calidad de
edificación y otros factores.
Terrenos Urbanos
Para hacer un ejemplo: un departamento
nuevo en un buen sector de Lima
bordea aproximadamente los US $1000
por Mª, incluyendo estacionamiento y
deposito. Sí, suponemos que un análisis
del proyecto nos dice que se pueden
vender 3.000 Mª, el valor de la venta de
los departamentos ascenderían a VT = US
$ 3´000,000 y si aplicamos el 15% nos
resulta que el terreno estaría en un valor
aproximado de: US $ 3´000000 x 15%=
US $ 450.000 .
Terrenos Urbanos
Si el terreno tiene 1.000 Mª , la empresa
podría pagar alrededor de US$ 450 x Mª. Este
análisis es muy sencillo, ya que para saber
realmente cuánto es la superficie vendible
necesitamos saber cuánta es la construible, y
eso lo determinan diferentes variables ,que
encontramos en los Certificados de Parámetros
Urbanísticos. tales como Área Normativa,
Coeficiente de edificación , Área Libre, Retiros,
Altura de Edificación, Densidad y otras
variables que vienen definidas en el
Certificado, que otorga la municipalidad
respectiva, y que depende del área, manzana o
calle específica donde se ubica el predio.
Terrenos Urbanos
Por otra parte, al tratarse - el inmobiliario - de
un mercado sumamente atomizado con
múltiples actores y situaciones, no es posible
encontrar su dinámica sino reconociendo sus
peculiaridades, viéndolo actuar y como ese
accionar se manifiesta en precios a partir de
casos concretos más que de simulaciones
teóricas. La información cobra así un papel
importante en la Valorización inmobiliaria de
mercado, como materia prima para las
metodologías a aplicar y fundamento del valor
interpretado.
Terrenos Urbanos
De nada sirve conocer la “técnica”
de nadar, si no nos arrojamos al
agua, si no braceamos, si no
pataleamos y nos mantenemos a
flote dentro del agua. Del mismo
modo, la formación del Agente
Inmobiliario Valuador resultará
completa y útil a sus fines sólo si
se pone a prueba conviviendo con
casos concretos e inmuebles
reales .
ISLAS URBANAS o TERRENOS LIBRES
DENTRO DE LA CONSOLIDACION URBANA

ISLAS
URBANAS
ISLAS URBANAS - Plano del cuartel San
Martin
ISLAS URBANAS Y PRECIO
COMERCIAL
Terrenos Urbanos -Conclusiones
En el caso específico de lotes urbanos de la ciudad de Lima, a partir de la nueva
oleada de inversiones que ha generado multiplicación de nuevas Obras
concentradas en determinadas ubicaciones, los lotes urbanos se han convertido
en presa preciada, impulsando sus precios a crecer en forma paulatina pero
incesante a partir de mediados del año 2003 hasta hoy. Teniendo en cuenta el rol
del terreno como sustento para el edificio que es posible erigir sobre él, su valor
no puede ser independiente de la suerte que correrá el producto final, es decir
del valor de comercialización de las unidades que compondrán el edificio a
construir.
Terrenos Urbanos –Conclusiones
Este razonamiento impone para la valuación objetiva de un terreno el
análisis del mercado de cual o cuales serían los proyectos más viables
para llevar adelante sobre él, conocer sus costos , la velocidad probable
de venta, su valor de comercialización, los tiempos totales de ejecución,
los costos financieros, etc, Obrando de esta forma nos acercaríamos al
análisis que lleva adelante todo potencial desarrollador para analizar los
costos y la viabilidad del proyecto o como asesor de nuestro cliente
potenciaríamos los argumentos que definen el valor de su terreno.
Terrenos Urbanos -Metodologías
El Estudio para decidir cual es el Terreno mas adecuado para un cliente o
determinar cual es el precio de venta a asignar al terreno que el cliente quiere
vender, es un proceso y una metodología trabajosa y que requiere de parte del
Valuador el conocimiento preciso del caso y el planteamiento de distintos
escenarios mediante análisis previos. Desde ya esta sería la forma más
recomendable, pero no siempre es factible o justificable llevar adelante esta
metodología con una rigurosidad extrema por lo que debemos recurrir a
simplificaciones de la misma.
 B. VALUACIÓN DEL TERRENO

Para determinar el valor del

terreno (VT) en el caso de una
valuación reglamentaria, se
tomará como base el valor
unitario oficial del terreno
urbano o arancel urbano; y en el
caso de tasación comercial, se
tomara como base el valor
unitario obtenido del estudio de
mercado inmobiliario de la zona.
Clase 03

VALUACIÓN DEL TERRENO

B. VALUACIÓN DEL TERRENO

A falta de valores unitarios

oficiales de terrenos o valor
arancelario en el caso de
valuaciones comerciales, se
adoptará como tal el que se
obtenga por comparación con
otro terreno que tenga la misma
zonificación, que posea similares
obras de infraestructura urbana,
que corresponda al mismo nivel
socioeconómico y que se
encuentre ubicado en lugares
próximos al terreno materia de
valuación; o en su defecto el
perito calculará el valor en base a
criterios objetivos y técnicos.
TOLERANCIAS
La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra
un perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad, son
las siguientes:

a.- En medidas lineales

- En terreno plano 0.5 %
- En terreno accidentado 0.8 %
b.- En áreas
- En terrenos de forma regular 2.0 %
- En terrenos de forma irregular 2.5 %

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las

tolerancias, el perito dejará constancia de la diferencia y ejecutará la
valuación de acuerdo a las medidas y áreas que figuran en los títulos
de propiedad o certificados que correspondan.
VALUACION DE TERRENOS SEGÚN LAS FORMULAS
DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
CASOS DE VALUACION DE
TERRENOS

LOTE DE TERRENO CON UN

SOLO FRENTE A VIA PUBLICA
LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PUBLICA

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se

valuará de la siguiente manera:

a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera

menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.

b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % de valor

del terreno.

c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II. C.27, II. C.28
y II. C.29 del presente reglamento.
(ARTICULO II. C.22)
EJEMPLO 1: TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PÚBLICA

7.00

30.00 S =210.00m2 30.00

(b)
7.00
(a)
Calle X
(Va)
PRIMER PASO:
Tenemos que: S = 210.00 m2
a = 7.00; a² = 49.00; 3a² = 147.00; Va = s/. 90.00/m²
Exceso = 210.00 – 147.00 = 63 m2
SEGUNDO PASO:
Entonces:
VT=147.00m² x s/. 90.00/m² + 63.00 m² x S/.90.00/ m² x 0.5
VT=s/ 13,230.00 + s/ 2,835.00
VT=s/ 16,065.00
EJEMPLO 1-A :

DEDUCCIÓN DE UNA FÓRMULA GENERAL

Sea un terreno urbano que tenga un sólo frente a vía pública, con las siguientes
características:

S
b

a
Calle A
(Va)
a= frente
b= longitud
S = area total
S= a x b
Va = Valor arancelario Urbano
VT= Valor total del terreno
De acuerdo al artículo II. C.22 se plantea:

PRIMER PASO:
El área es menor o igual que el triple cuadrado del frente, es decir:
S ≤ 3a²
Entonces: VT = Va x S

SEGUNDO PASO:
El área es mayor que el triple cuadrado del frente.
Resulta :
S > 3a² Dif. = (S - 3a²)
VT = 3a² x Va + 0.5 Va (S - 3a²)
Efectuando y sacando factor común 0.5 Va:

VT = 0.5 Va (S + 3a²)
EJEMPLO 2: TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PÚBLICA

7.00

S
30.00 30.00
(b)
7.00 (a)
Calle A
(Va)
a= 7.00 m
b= 30.00 m
S= 210.00 m²
Va=S/. 90.00/m²
a= 7.00 m; a² = 49.00 m² ; 3a² = 147.00 m²
S > 3a²
VT=0.5 x S/. 90.00/ m² (210.00 m² + 147.00 m²)
VT= 45 (357)
VT= S/. 16,065.00
FORMULAS
PRACTICAS
VALUACION DE TERRENOS SEGÚN FORMULAS PRACTICAS

Método practico
Existe un factor a considerar: si el terreno da frente a calle o es un terreno
interior. Los terrenos con frente a calle tendrán mayor valor mientras más
metros cuadrados cuenten con frente a una calle.

Técnicas Practicas y sencillas para Valorizar un inmueble

Fórmulas Practicas .
Son fórmulas y consejos para cualquier persona y que el Agente
Inmobiliario aplicará sin mayor dificultad.
Este capítulo no pretende instruir acerca de las técnicas oficiales de
tasación. Lo descrito aquí busca ilustrar de un modo práctico formas de
valorizar Bienes Inmuebles describiendo métodos simplificados que
permitan ensayar una valuación cuyos resultados, aunque aproximados,
no deben ser considerados oficiales.
I. a Formula para Valuar un Terreno
Un terreno rectangular con frente a calle de 10 ml y fondo de 60ml
con un Valor Comercial de US $100 x m2 se valúa de la siguiente
manera: Área=600m2
Se asume esta división del terreno solo por un principio geométrico
matemático que permita dividir un terreno de una manera proporcional
para valorar de forma equitativa las áreas mejor ubicadas de otras.
Formula A

2 2
2 (LONGITUD FRENTE) x 100% V. Comercial x m
2
2 (10ml ) x $100
2(100) x $100
200 x $100
$ 20,000
El resultado es :los primeros 200m2 tienen un valor de Veinte mil
dólares
Siendo el área total mayor (600 m2) debemos seguir con la formula B
1.b-Formula para Valuar un Terreno
Terreno rectangular con frente a calle de 10 ml y fondo de 60ml
con un
Valor Comercial de US $100 x m2
Área=600m2
Formula B
2 2
(LONGITUD FRENTE) x 75% V. Comercial m
2
(10ml ) x $75
(100) x $75
100 x $75
$ 7,500
Resultado :
Los siguientes 100 m2 tienen un valor de $ 7,500
Esto hace un total de 300 m2. Siendo el área total de 600 m2 y
faltando 300 m2 Entonces debemos seguir con al formula C
1.c-Formula para Valuar un Terreno
Terreno rectangular con frente a calle de 10 ml y fondo de 60ml con
un Valor Comercial de US $100 x m2 :
Área=600m2
Formula C
2
( m2 restantes) x 50% V. Comercial m

(300) x $ 50
300 x $ 50
300 x $ 50
$ 15,000
Resultado :
Los siguientes 300 m2 tienen un valor de Quince Mil Dólares
Entonces tenemos:
 Resultado:

Los primeros 200 m2 por un valor de US $ 20,000

Los 100 m2 siguientes con valor de US $ 7,500
Los 300 m2 restantes con valor de US $ 15,000

VALUACION DEL TERRENO DE 600 M2

US $ 42,500.00
NOTAS:

Este ejemplo sencillo ,permite aplicar esta formula en

terrenos mas complejos o de forma irregular.
Las técnicas reseñadas aquí son simplificadas para una más
rápida comprensión, por lo tanto, se recomienda considerar
un ratio de + - 5% aproximadamente, que en el caso del
ejemplo equivaldría a + - $2,500.00.
En ningún caso debe considerarse los valores obtenidos
mediante este método como oficiales.
II.-Valuando un Terreno Interior

Un terreno interior, sin frente

a calle, como los que podemos
encontrar en un condominio,
una quinta o complejo
departamental tendrá un valor
por metro cuadrado igual en
todo el terreno.
II.-Valuando un Terreno Interior

Lo primero que debemos

determinar es el precio de
mercado por cada metro
cuadrado, para luego multiplicarlo
por el área total del inmueble.
En todo caso el Agente
Inmobiliario también podrá
determinar el valor del metro
cuadrado del terreno interior
valuando primero el valor del
pasaje o camino que conduce
desde la calle al terreno interior.
TIPOS DE TERRENOS A VALUAR
II. a Valor de un Terreno Interior
Para ello se debe valuar el pasaje como si fuera un terreno con frente a
calle, tal como explicáramos anteriormente para determinar el valor del
metro cuadrado. Este valor del metro cuadrado lo utilizará como
referencia para calcular el valor del terreno interior.
Será suficiente entonces con multiplicar el valor por metro cuadrado
obtenido por el área total con que cuenta el terreno interior. No olvide
que toda el área tiene el mismo valor.
Tasación de Inmuebles

TASACION REGLAMENTARIA DE UN INMUEBLE

SEGÚN EL REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES
En la tasacion de las edificaciones
(VE) se incluirá la totalidad de las
construcciones existentes, tanto
edificaciones principales como las
obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes.
Para este efecto se tomará en
cuenta los siguientes factores:
En el caso de la TASACION
REGLAMENTARIA, el área techada (AT) y
los valores unitarios de edificación (VUE)
que, según los casos serán los valores
oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estén
vigentes a la fecha de la valuación;

En el caso de la TASACION COMERCIAL

los que obtenga el perito como resultado
de su propio análisis y estudio del
mercado inmobiliario de la zona,
aplicando los factores de depreciación.
Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el
material predominante.
El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación
(D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT)
por el valor unitario de edificación (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo
(VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que
varía de acuerdo al material de construcción predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificación será el resultante de la aplicación
de la siguiente fórmula:

VE = AT x VUE (1-P /100)

Los porcentajes que se usan para el cálculo de la

depreciación aparecen en las tablas Nº 1, 2, 3 y 4, según
sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los
porcentajes de depreciación que no se encuentren
tabulados y en el caso de calificar como muy malo un
estado de conservación, establecerá a su criterio dicho
porcentaje o le fijará un valor relativo.
Las edificaciones con características o
usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas
y permanentes, así como las
construcciones inconclusas, se valuarán
de acuerdo a los elementos que las
conforman; y las depreciaciones por
antigüedad y estado de conservación
serán estimadas por el perito, en
concordancia con las características y
vida útil de dichas obras.
Para el caso de valuaciones
reglamentarias se aplicará el factor de
oficialización vigente.
Podrá considerarse una edificación en
desuso cuando ya no se utiliza para el
objeto a que fue destinado, tasandola con
valor relativo en función de su
aprovechamiento o utilización para otros
fines, o bien declarándolo sin valor
cuando no pueda ser aprovechado de
manera alguna.
Tratándose de obras en proceso de
edificación o no terminadas, el perito
valuará las partes construidas de la
edificación con los valores por partidas o
aplicando un precio unitario al área total
de la obra si el avance es uniforme.
Concepto de Depreciación
La depreciación se determinará
de acuerdo a los usos
predominantes, con los
porcentajes que se establece en
las siguientes tablas. Cuando se
trate de edificaciones especiales
o con sistemas constructivos no
convencionales, el perito
determinará el porcentaje de
depreciación por antigüedad y
uso, debiendo fundamentar el
criterio técnico adoptado.

Mas adelante veremos una

forma practica para utilizar la
tabla de depreciación
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTÍCULO II.E.35

El valor total del predio se obtiene

aplicando la siguiente expresión:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del
predio.
VOC = Valor de las obras
complementarias
Solo en el caso de valuaciones
comerciales, de ser pertinente y
debidamente sustentado, el perito
añadirá el monto de los bienes
intangibles al valor total del predio
Método practico para valuar
Un Inmueble (Terreno + edificación)

En la valuación de una construcción se

tomará en cuenta lo siguiente:
El área del terreno y el valor arancelario por
metro cuadrado del mismo ,el área
construida y el valor arancelario por metro
cuadrado construido ,el índice de
depreciación, el cual abarca la antigüedad , el
material predominante y el estado de
conservación.
Valuando una vivienda o local comercial

La forma de hallar el valor total de un inmueble es

hallando:

Valor del terreno + Valor de la construcción.

Valor Total = Valor terreno + Valor

Construcción

Valor Terreno = Área x valor comercial del m2

V. Construcción = Área x V. comercial m2

construido x depreciación
USANDO EL CUADRO DE
VALORES UNITARIOS PARA LA
TASACION DE LA EDIFICACION
Escogemos como ya vimos
anteriormente el tipo de material y
acabado de construcción que
corresponde para cada columna del
cuadro.
-De acuerdo a la Tipología de
construcción (tipos y
clases),escogemos el valor que
corresponde y lo vamos sumando.
-El valor obtenido resultante se
multiplica por la cantidad de m2 de
área techada que tiene la
edificación.
Nota: No olvidar que el cuadro de
valores unitarios oficiales de
edificaciones es reajustado todos
los meses de acuerdo a los índices
del INEI
LA DEPRECIACION COMO UTILIZAR LOS CUADROS

Es un descuento porcentual que se realiza al valor comercial de una

construcción, se consideran para ello factores como el estado de
conservación, la antigüedad y el material de la construcción predominante.
De la interacción entre la “antigüedad”, el “material de construcción
predominante” y el factor del “Estado de Conservación”, que puede ser:
“Muy Bueno”, “Bueno”, “Regular” o “Malo”, tendremos como resultado el
índice de Depreciación.

La forma de hallar este índice de depreciación está regulada por el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
Ver Tabla a continuación.

Esta tabla se utiliza solo

para fines didácticos. Le
recomendamos revisar el
Reglamento Nacional de
Tasaciones
Uso de la Tabla de Depreciación (a).

En ella encontraremos los datos necesarios para hallar el respectivo

índice.

Las tablas de depreciación contienen

A la izquierdo una columna referida a la antigüedad, seguida por una
columna referida al material predominante, el mismo que puede ser
concreto, ladrillo o adobe;

A la derecha tenemos la columna de Estado de Conservación, la misma

que a su vez se encuentra subdividida en 4 columnas indicando si el
estado del inmueble es:

Muy bueno, Bueno, Regular o Malo.

Uso de la Tabla de Depreciación (b).

Para no entrar en detalles complicados y engorrosos de aritmética,

para que sea practico y didáctico; simplemente indicaremos que el
índice de un inmueble en perfecto estado será como 1 y el índice de
un inmueble en pésimo estado será 0.01.
Entonces este índice de depreciación puede ir desde 0,01 hasta 1,
siendo 0,01 el peor índice que pueda tener un inmueble y siendo 1 el
mejor índice.
Si un inmueble obtiene 1 como índice de depreciación, significa que se
encuentra en un excelente estado de conservación, quiere decir que
por su poca antigüedad no tiene desgaste alguno.
Ahora bien, ¿cómo se aplican el resto de cifras que se encuentran en la
tabla?
Uso de la Tabla de Depreciación.(c)
Primero.- Hay que identificar si nuestro inmueble es casa habitación o tienda.
Supongamos que sea una casa habitación, entonces nos remitiremos a la tabla
respectiva del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Segundo.- Hay que identificar la antigüedad de nuestro inmueble. Este dato lo
podemos encontrar en la Partida Registral en la sección de Declaratoria de
Fábrica. Supongamos que tenga una antigüedad de 14 años de construido.
Tercero.- Imaginemos que el material predominante sea el ladrillo y que su estado
de conservación sea bueno. Recuerde que la clasificación del estado de
conservación es un tanto subjetiva, dependerá de su buen criterio para juzgar el
estado del inmueble de entre las cuatros categorías que la ley regula.
Entonces tenemos:
Tipo : casa habitación
Antigüedad : 14 años
Material predominante : ladrillo
Estado de conservación : Bueno
En la Tabla de Depreciación. Apliquemos los datos que hemos obtenido.
Uso de la Tabla de Depreciación (d)

El número que obtenemos luego del cruce de información es el número

14. ¿qué significa este número 14?
Este número refleja el grado de desgaste, mientras más alto más
desgaste. ¿Recuerda usted que el número 1 era el mejor índice? Pues
bien, entonces el número 1 equivale a que una casa no tiene
depreciación alguna, y de otro lado los números consignados en la tabla
reflejan el grado de desgaste. Entonces, hay que restar.
Uso de la Tabla de Depreciación (d)
Restamos el número 1 (100/100 ciento por ciento) que significa que la
casa está nueva y en excelentes condiciones, menos el número 14 (14/100
= 0.14 catorce por ciento de desgaste) que refleja el grado de desgaste y
obtendremos:
1 – 0.14 = 0.86
Hemos hallado el índice de depreciación que es de 0.86.
Una vía más expeditiva es ignorando las especificaciones matemáticas y
convirtiendo las cifras de las tablas de depreciación a decimales añadiendo
un cero delante. Si la tabla indica la cifra “15” se convertirá en “0.15”; y así
con todas las cifras de la tabla.
Luego ejecute la operación de resta con el número 1 y obtendrá el índice
de depreciación.
Valuando una vivienda o local comercial
Valuando una vivienda o local comercial
Aplicando Fórmula final.-
Recordemos que en la valuación de una casa se debe tomar en cuenta lo
siguiente:
- El área del terreno y el valor comercial por metro cuadrado,
- El área construida y el valor comercial por metro cuadrado construido,
- El índice de depreciación, el cual abarca la antigüedad, el material
predominante y el estado de conservación.
La depreciación ya lo hemos hallado, así que continuemos con nuestro ejemplo
anterior.
Tenemos hasta ahora los siguientes datos:
Tipo : casa habitación
Antigüedad : 14 años
Material predominante : ladrillo
Estado de conservación : Bueno
Estos datos nos han servido para obtener el Índice de Depreciación.
Valuando una vivienda o local comercial
Datos Adicionales

Área del terreno y valor comercial por m2;

Área construida y su valor comercial por m2.
Si la casa está construida sobre un terreno de 250 m2 con un valor
comercial de $300.00 por m2; además tiene un área total
construida de 200 m2 con un valor comercial de $400.00 por
m2.
Datos:
-Área Terreno : 250 m2
-Valor Comercial Terreno : $300.00 x m2
-Área Construida : 200 m2
-Valor Comercial Construcción : $400.00 x m2
Valuando una vivienda o local comercial
Datos Adicionales
Notas a considerar:
El cálculo del terreno y la construcción se hace separadamente.
El valor comercial del m2 de terreno sobre el cual reposa la construcción
tendrá un valor homogéneo en toda el área. No se hace diferenciación
entre los metros que están más cerca de una calle de los que se
encuentran al interior.
Valuando una vivienda o local comercial

Hemos calculado primero el valor del Terreno:

Valor Terreno = Área del terreno x VC m2
VT = 250 m2 x $300 è VT = $ 75,000

Después hemos calculado el valor de la Construcción. (Se considero el

índice de depreciación que hallamos anteriormente.)
Valor Construcción =Área x valor comercial m2 construido x depreciación
VC = 200 m2 x $400 x 0.86 è VC = $68,800.00

Hallamos el valor total del inmueble:

Valor Total = Valor Terreno + Valor Construcción
VT= $75,000 + $68,800 è VT = $143,800.00
(Tercera parte)

EJEMPLO DE
VALORIZACION
COMERCIAL
EJEMPLO DE VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO :“INVERSIONES DOGAR S.A.”

SOLICITANTE :“INVERSIONES DOGAR S.A”

LOCALIZACIÓN: Calle Francisco Bolognesi Nº 125,

Oficina Nº 1101, Distrito de
Miraflores, Provincia y
Departamento de Lima.

FECHA DE TASACIÓN : 28 de Junio de 2002

VALORIZACIÓN : US $ 84,000.00
VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO
INVERSIONES DOGAR S.A

02. SOLICITANTE
INVERSIONES DOGAR S.A

03. OBJETO DE LA VALUACIÓN

Determinar el valor Comercial del
inmueble, para los fines requeridos por la
entidad solicitante.

04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN

28 DE JUNIO del 2002
05.REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se han empleado, en lo pertinente , el
vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por R.
M.
Nº 469- 99-MTC/15.04de fecha10-12.199, efectuándose por el
método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la
determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras
fotográficas.
07. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N° 125, Oficina Nº 1101, Distrito de
Miraflores, Provincia y Departamento de Lima
08 AREA DEL TERRENO
-El área ocupada del inmueble es de: 180.33 m²
-El porcentaje de participación en el Terreno
matriz es de: 2.38%
-La prorrata del área de terreno matriz que le
corresponde es de: 26.88 m²
09 PERIMETRO
78.20 m.
10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
- Por el frente, en línea quebrada de trece tramos que miden:
3.90m,2.00m,1.05m,
0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m,
0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m.
- Por la derecha entrando en línea quebrada
de cinco tramos que miden. 3.30 m, 0.35 m,
1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes.
- Por la izquierda entrando, en línea quebrada de once tramos que miden:3.20
m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m,
5.00 m, 3.45 m, 5.10m, colindando con la oficina 1102 y con aires comunes.
- Por el fondo , en línea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m,
0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m,
3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m,
0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m,
0.20m, 0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m;
colindando con los aires comunes
11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso

11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se
accede desde el primer piso a través de un
área común de ingreso que conduce al
hall de distribución, donde se ubica la
escalera que conduce a todos los niveles
del edificio y dos ascensores con capacidad
para 8 personas cada uno.
Consta de un ambiente amplio, tres
ambientes adicionales; uno de ellos con
baño; pasadizo y baño común.
12. EDIFICACIÓN

-Cimentación : Muros de contención , zapatas, escaleras, caja de

ascensores, cisterna y tanque elevado de concreto
armado.
-Estructura :Columnas y vigas de concreto armado.
-Muros : De ladrillo king kong y pandereta, según el caso.
-Techos : Aligerado de concreto armado.
-Pisos :De baldosas cerámicas y de alfombras, según ambientes.
-Revestimiento :Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y
con enchape de mayólica decorativa, según ambientes.
-Contra zócalos : De madera
-Puertas : Puerta principal de madera apanelada y puertas
interiores de madera contraplacada.
-Ventanas : Ventanas con accesorios metálicos, sin marco con
vidrios dobles y semidobles.
-Roperos : Closet de madera con repisas y puertas
contraplacadas.
-Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada.
-Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado , con servicio de agua fría.
-Instalac. Eléctricas: De tipo empotrado , con servicio trifásico.
-Otras Instalaciones: Teléfono, intercomunicador.
-Cobertura : De ladrillo pastelero

13. AREA TECHADA

180.33 m²

14. ESTADO DE CONSERVACIÓN ,

ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN

Estado de conservación : Bueno

Antigüedad de la construcción : 21 años, según Autoavalúo 2001.
15. TITULACION E INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c
de la ficha N° 274515 del registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio
vivienda, de alta densidad. Actualmente se usa como oficina.

17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares
pavimentadas, veredas, redes públicas y domiciliarias de agua, desagüe,
electricidad y teléfono.

18. OBSERVACIONES
El piso de alfombra de los ambientes de oficina , aun no ha sido
colocado.
II. VALUACIÓN

a) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha
tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona
donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al
terreno matriz ubicado en la esquina formada por la calle Francisco
Bolognesi y por la Av. José Pardo se le asigna un valor unitario de
terreno de US $ 800 /m².

Por lo tanto en aplicación del artículo II. F.38 del Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:

VT = 26.88 m² x US$ 800.00 /m²

VT = US $ 21,504.00
 b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la
edificación y al cuadro de valores unitarios Comerciales de edificaciones
en la Costa, se estima un valor unitarios de edificación de US$
340.00/m² (incluido el 5% por ubicarse en el piso 11)., el mismo que
aplicado al área techada respectiva y teniendo en cuenta el factor de
corrección por depreciación , dan a la edificación el valor de:

VE =180.33 m² x US$ 340.00/m² x 0.83

VE =US$ 50,889.13

c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC

En aplicación del artículo II. F.42 del reglamento Nacional de Tasaciones;
tenemos que el valor de las áreas comunes que le corresponde al predio
es:

VAC = US$ 50,889.13 x 0.15

VAC = US$ 7,633.37
d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el valor de
la edificación (VE), mas el valor de los bienes Comunes (VAC); o sea:

VTP = VT + VE + VAC
VTP = US$ 21,504.00 + US$ 50,889.13
+ US$ 7,633.37
VTP = US $ 80,026.50

e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de corrección de 1.05;
teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia
de valuación ; por lo tanto:

VCP = VTP x 1.05

VCP = US$ 80,026.50 x 1.05
VCP = US $ 84,027. 82; por redondeo:
VCP = US $ 84,000.00

SON: OCHENTA Y CUATRO MIL Y 00/100

DOLARES AMERICANOS
VALUACION COMERCIAL
DE INMUEBLES METODO PRACTICO
BASADO EN EL MERCADO
Agente Inmobiliario y Mercado Actual
El cliente que decide contratar el servicio de tasación
inmobiliaria, podrá conocer el valor de Mercado o
Valor Comercial de determinado inmueble, en base a:
Ubicación; comercial, residencial, frente a parque,
en avenida/calle, en esquina, etc.
Estado de conservación; buena, regular o mala.
Medidas perimétricas y áreas; frente, fondo, etc.
Oferta en la zona; precio de los inmuebles en el
entorno.
Factibilidad de construcción, de acuerdo a los
parámetros de zonificación o reglamentación
municipal.
Demanda del mercado; gustos y preferencias de los
compradores en la zona
Mercado Inmobiliario Actual

Los especialistas estiman que en el 2015 no

llegue a producirse una caída nominal del precio
de la vivienda, aunque se ve posible un descenso
en términos reales, si disminuyeran los créditos.

La rigidez del entorno financiero, por la crisis de

las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, ha
sido la causa de que en los últimos meses el
precio de vivienda nueva , no haya crecido y se
mantenga igual.

El Mercado inmobiliario es sensible a la falta de

liquidez de los mercados financieros ,ya que
depende en gran medida de los créditos que se
otorgan.
Mercado Inmobiliario Actual
"Si por problemas sociales o políticos en el país
hubiera una crisis de liquidez, la demanda de
vivienda podría bajar, lo que tendría
consecuencias sobre su precio", ya que la
ausencia de liquidez es un "factor
preponderante" al mercado de la vivienda que
afecta el comportamiento de los precios, al
adquirirse habitualmente los inmuebles a crédito.

Dada la situación de incertidumbre sobre la

evolución de la crisis financiera, de EEUU, se
considera que en Perú quienes necesiten
vivienda seguirán comprando dada la demanda
de un mercado aun no satisfecho y por la
existencia de Créditos Hipotecarios sostenidos
por una economía aun estable .
Tasación de Inmuebles y Créditos Hipotecarios
Uno de los numerosos trámites que hay que
completar para pedir un crédito hipotecario es la
tasación del inmueble. Se trata de una gestión poco
conocida pero de vital importancia para el solicitante,
pues del resultado de la tasación dependerá la
cantidad que el banco o entidad financiera le
prestará.

Al consumidor le interesa que la valoración que la

tasación otorga a la vivienda se acerque lo máximo
posible al precio final que pagará por ella, pues de lo
contrario puede ocurrir que el banco le conceda un
préstamo por una cantidad notablemente inferior a la
que él necesita.
Tasación de Inmuebles y Créditos Hipotecarios
La tasación es un informe en el que se recoge la
opinión de un profesional, denominado tasador,
acerca del valor de una vivienda.
Se realiza de acuerdo a las Normas de Valoración
de bienes inmuebles y reporta fiabilidad al
prestamista a la hora de conceder un crédito
hipotecario.

El tasador pertenece a una sociedad de tasación o

a la entidad bancaria a la que se solicita el
préstamo . También se puede encargar la
valoración a una agencia inmobiliaria. El cliente
suele ser quien decide.
Tasación de Inmuebles y Créditos Hipotecarios

La Tasación de una vivienda realizada por un

Perito no evidencia el precio de mercado , lo
que el comprador ha pagado o pagará por ella,
ya que habitualmente es mucho mas bajo. El
tasador aplica todo tipo de información oficial,
pero no necesariamente aquella vinculada a
cómo se están vendiendo en el mercado
inmuebles de iguales características ya que solo
maneja factores de riesgo de los bancos.
Tasación de Inmuebles y Créditos Hipotecarios

El Agente Inmobiliario debe estar en capacidad

de realizar el análisis del entorno y del mercado,
obviamente influyen también los Acabados,
Servicios y las áreas complementarios como
zonas de esparcimiento etc.

El cliente debe acostumbrarse a solicitar los

servicios de un segundo experto, el informe de
tasación de un Banco es un documento que
certifica el Valor Oficial o de Realización ,pero es
el Agente Inmobiliario quien puede efectuar un
Estudio del valor real de Mercado sobretodo si el
comprador es un inversionista .
Tasación de Inmuebles y Créditos
Hipotecarios

El Agente inmobiliario analizara además

otras circunstancias que aporten datos
significativos a la Valorización. Por
ejemplo, el estado de ocupación del
inmueble, si pertenece a zona
Monumental de protección pública,
comprobará a través del Registro de la
Propiedad los antecedentes del
inmueble etc.
Tasación de una vivienda o local comercial

Por lo general, un Banco exige una tasación

antes de aprobar un préstamo para garantizar
que la cantidad del préstamo hipotecario no
es mayor que el valor de la propiedad. En una
tasación, se considera la propiedad en su
conjunto, terreno y edificación, su ubicación,
sus instalaciones, así como sus condiciones
físicas.

El valor de tasación se refleja en un certificado

oficial, que puede contener observaciones o
advertencias.

Nota :El mobiliario no se tendrá en cuenta.

 QUE SE DEBE TOMAR EN CUENTA EN LA VALUACION

En una Valuación entran en juego otros elementos, como la ubicación del

inmueble con respecto a la ciudad, es decir el distrito , la urbanización, el
tipo de edificación, unifamiliar (en condominio, en calle, frente a parque)
o si es multifamiliar.(Torre, flat, duplex ,.triplex o penthouse) Se debe
anotar de cuántos departamentos es la edificación, con cuantos
ascensores cuenta, si se trata de un edificio, con zonas comunes, etc.
QUE SE DEBE TOMAR EN CUENTA EN LA VALUACION
Es importante considerar el entorno de la casa , el departamento o la oficina: distancia
al núcleo urbano más cercano, proximidad a centros comerciales, colegios, zonas
deportivas y, muy importante, transporte público, accesos por carretera y estado
conservación de las infraestructuras y el mobiliario urbano.

Hasta la propia localidad influye en el precio de la vivienda, pues según la zona variará
el nivel de renta de la población, su densidad y su evolución, factores todos decisivos
en el precio final. Hay que cerciorarse de la Tendencia que la zona va a tener en un
futuro.
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL
REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL
REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN
1.-VALOR DEL TERRENO
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común, el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se
procederá de la siguiente manera:

a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que

corresponda al porcentaje de participación que, según los títulos de propiedad
o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estén debidamente
registrados.

En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de

participación de cada una de las secciones del bien, se prorrateará el valor
total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.
2 VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las
disposiciones que están fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el
efecto, deberán considerarse tanto las áreas propias de uso privado, cuanto
las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que
son de uso común, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES

En caso que no se pueda determinar el valor de las áreas comunes o no se
conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por
valuar, el valor de las áreas comunes de la misma se calculará en base al
15 % (quince por ciento) del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo.
El Perito determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos
especiales
4 VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la unidad

independizada es la Sumatoria del
valor de la parte del terreno matriz
que le corresponde, más el valor
de la edificación de su uso exclusivo
y el de la parte de los bienes
comunes que igualmente le
corresponde.
METODO ALTERNATIVO DE VALUACION DE UN
DEPARTAMENTO
Valuando un Departamento
En el caso que el inmueble a valuar fuera un edificio
de estreno se podrá optar por seguir .-
El proceso del Reglamento Nacional del Tasaciones
si el tramite es para una entidad del estado, para
ello se estima un porcentaje del precio del terreno
que le corresponde a cada departamento de
acuerdo a la ley de propiedad horizontal.
Si el tramite es comercial se realiza el análisis
Comparativo . En este caso ,si el inmueble a valuar
fuera un departamento ubicado en pisos superiores,
no será necesario valuar el terreno siempre y
cuando sea un departamento usado.
Se pasará entonces a la valuación de la construcción
sumándole a ésta ,el valor de otros bienes
complementarios a la unidad, como lo pueden ser el
valor de una cochera o un depósito en primer piso,
etc.
VALUANDO UN DEPARTAMENTO

Factores que se tienen en cuenta para la valuación :

Ubicación: Es el punto más importante para
establecer el precio del departamento. Con el dinero
que se paga por un dpto en Lima, por ejemplo, se
puede comprar una casita amplia en ciudades como
Huacho o Cañete.
Características: El tamaño es determinante, pero
tampoco se pueden olvidar factores como si el dpto
está remodelado, su ubicación dentro del edificio (el
nivel), la vista al exterior o a patios interiores, su
orientación o la iluminación natural.
Ocupación: No es lo mismo si las personas que han
vivido en el inmueble están en régimen de alquiler o
si son sus propietarios. En este caso se presupone un
cuidado mayor de la vivienda y, por lo tanto, su precio
también será mayor.
Régimen de propiedad
Valuando un Departamento
Equipamiento:
El tipo de instalaciones de agua, desagüe
,gas ,intercomunicadores ,ascensores, o
energía y la presencia de muebles también
influye a la hora de tasar un departamento.
Problemas con la tasación:
En el caso de Dptos usados si el valor de
tasación es inferior al valor de mercado en el
momento de determinar su valor de
realización y como los bancos sólo suelen
ofrecer financiación del 80% de la misma nos
podemos ver con un problema.
VALUANDO UN
DEPARTAMENTO

Un departamento puede tener mayor

valor por tener orientación hacia las
entradas del aire del sector
convirtiéndolo en más fresco que el
apartamento ubicado diametralmente
opuesto.
Los inmuebles vacacionales de playa
son más costosos los que tienen vista
al mar , en primera fila o próximos al
club house.
TAREAS DEL AGENTE
INMOBILIARIO
 TAREA DEL AGENTE
INMOBILIARIO

Algunos vendedores estiman el valor de su

inmueble desde un punto de vista siempre
subjetivo.
Otros, suman todos los gastos que hicieron en
poner la casa tal y como esta, pero lo que
agregaron fueron costos y no valor;
Los compradores interesados en un inmueble
a los que no les alcanza su presupuesto
siempre van a luchar por un descuento.
Para los Agentes Inmobiliarios que deben
sortear estas situaciones , debemos presentar
a todos la mayor y mejor información sobre el
verdadero valor del inmueble para que
ambas partes tomen la mejor decisión para
vender o comprar un inmueble.
Escogiendo la metodología mas adecuada
para ser utilizada por el Agente Inmobiliario
Para evitar incurrir en expectativas
injustificadas que dan como resultado,
dilaciones en las operaciones prolongando
el periodo de oferta con la posibilidad de
un mayor gasto y depreciación del
inmueble, proponemos un método
practico para establecer el precio
adecuado .
Para ello proponemos utilizar el (método
de costos) y el (método comparativo).

De la conjunción de ambos métodos

obtendremos el resultado de los
probables valores del inmueble.
Asesorando al Cliente
Muchas veces nos topamos con
situaciones en las cuales debemos brindar
nuestra opinión acerca del Valor de un
inmueble y nos sentimos inseguros acerca
del Valor a asignarle sin que resulte
demasiado sobrevaluado o subvaluado.
El problema radica en la falta de un
análisis técnico previo que nos permita
acercarnos a un precio que tome en
cuenta el valor objetivo y el valor de
mercado.
El determinar el Valor Comercial Actual
correcto del inmueble ayuda a agilizar el
proceso de negociación, toda vez que
tanto el comprador como el vendedor
tienen la seguridad que el precio sobre el
cual negocian refleja con bastante
exactitud el valor del inmueble.
Asesorando al Cliente
Que información requerimos para asesorar adecuadamente a
nuestro cliente
MUNICIPALES
¿Qué es HR?
Es un documento expedido por la Municipalidad del Distrito
competente; es la Hoja Resumen de las propiedades que tiene
una persona en un mismo distrito.
¿Qué es PU?
Es un documento expedido por la Municipalidad del Distrito
competente; es la hoja de Predio Urbano, en la que se detallan
las características de un inmueble, como: dirección, área de
terreno, áreas construidas, tipo de estructuras, instalaciones
eléctricas y sanitarias, tipo de acabados, estado de conservación
y antigüedad.
¿Qué es el Certificado de Numeración Municipal?
Es un certificado expedido por la Municipalidad Distrital
competente, en el cual se indica la dirección asignada y/o
registrada en la municipalidad.
Asesorando al Cliente
REGISTRALES
¿Qué es el CRI?
Es en documento certificado expedido por la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos - SUNARP, en el cual se indica el
nombre del/los propietario/s de un inmueble; y si existen o no,
cargas o gravámenes que pesan sobre el.
¿Qué es el Certificado de Gravámenes?
Es un documento certificado expedido por la SUNARP, en el
cual se indican las cargas (hipotecas, embargos, medidas
judiciales) que pueden existir sobre un inmueble determinado.
¿Qué es Copia Literal de Dominio?
Es un documento certificado expedido por la SUNARP, en el
cual se indica el nombre del propietario de un inmueble.
¿Qué es Bloqueo Registral?
Es el trámite realizado ante la SUNARP, por el cual se solicita
que no se inscriba ningún otro acto (compra-venta, hipoteca,
embargo) sobre un inmueble que será transferido.
Asesorando al Cliente
BANCARIAS
¿Cuáles son las etapas para obtener un crédito hipotecario?
Son dos etapas básicas:
• Calificación del cliente, como apto al préstamo solicitado.
• Calificación del inmueble, como apto para la compra-venta.
¿Qué documentos básicos debo presentar al banco para ser calificado apto a
un préstamo hipotecario?
• Documento Nacional de Identidad – DNI.
• Documentos que acreditan ingreso mensual.
• Recibo de servicio de agua o luz del inmueble donde resido actualmente.
• Resumen de tarjetas y cuentas bancarias pendientes de pago.
¿Qué documentos debo presentar al banco para evaluación del inmueble que
deseo comprar?
• Certificado Registral Inmobiliario – CRI o Copia Literal de Dominio
• Hoja Resúmen – HR
• Predio Urbano – PU
• Fotocopia del DNI de los vendedores
• Recibo de Pago del Impuesto Predial
• Minuta de compra-venta del inmueble
TAREA DEL AGENTE INMOBILIARIO

El valor es un tema complejo y difícil ya

que el vendedor siempre quiere más
dinero por su propiedad y el comprador
desea pagar menos, aquí entran en juego
las necesidades humanas de dos grupos,
vendedor y comprador, a veces cada uno
con sus respectivas familias, y los
parámetros que toman para establecer un
precio justo no son los que realmente
prevalecen en un mercado abierto y
competitivo,
VALOR DEL ARRENDAMIENTO
Valor Comercial del Arrendamiento

Determinando el valor comercial del

Arrendamiento, No existe una forma
consensuada de determinar la Renta o
el valor de Arrendamiento de un
inmueble. Es por lo general el mismo
mercado de la oferta y la demanda la
que regula de modo natural el precio
de los arrendamientos. Dependerá
entonces de la zona en la que se
encuentre ubicado el inmueble, de los
servicios que incluye, del tamaño del
inmueble, etc. La práctica nos
demuestra la existencia de diversas
modalidades de valorizar un
arrendamiento:
Siendo el arrendamiento mucho más
sencillo que la compraventa de un
inmueble. Por ejemplo, tendremos la
posibilidad de arrendar no solo locales
comerciales, industriales e inmuebles,
sino también parte de ellos, como una
habitación con baño propio, un primer
piso de una casa, etc.
BCR estableció que el precio de venta respecto al alquiler
anual es 15.3 años como el tiempo en que se tendría que
arrendar un inmueble para recuperar la inversión.
El precio de adquisición de un departamento
en Lima Metropolitana equivale en promedio
al ingreso proveniente de 15.3 años de
alquiler, señala el reporte Indicadores del
Mercado Inmobiliario del Banco Central de
Reserva (BCR) al primer trimestre del 2014.
El reporte explica que el ratio precio de venta
respecto al ingreso por alquiler anual (PER)
muestra el tiempo que se tendría que
arrendar un inmueble para recuperar el valor
de la adquisición. Este ratio es equivalente a la
relación precio/ganancia de las acciones.
Destaca que para construir los ratios
precio/alquiler por distrito se constata que los
inmuebles considerados en el cálculo sean
comparables en términos de su ubicación y
extensión.
Valor Comercial del Arrendamiento
El ratio agregado para Lima Metropolitana se
estima tomando el promedio de los ratios de los
distritos.
Entre el tercer trimestre del 2014 y el mismo
trimestre del 2010, el PER se ha incrementado 15%,
reflejando el incremento de 49% en el precio de los
departamentos, atenuado por el incremento de
28% en los alquileres.
De acuerdo a la clasificación del Global Property
Guide, los precios de los departamentos se
mantienen en el intervalo de los estándares
normales, aunque con una tendencia creciente en
los últimos años.
Agrega que el retorno de una inversión en vivienda,
calculado como la inversa del PER, debe también
responder a la tendencia de las tasas de interés de
la economía. Un activo de referencia son los bonos
públicos con plazos residuales entre 15 y 20 años.
Determinando el valor Comercial del Arrendamiento

Como referencia para determinar el monto justo

de un arrendamiento se tomaba el 10% del
valor total de un inmueble y se dividía entre
doce meses. El monto resultante servía de
referencia para determinar el monto de
arrendamiento.
Pero esa referencia del 10% del valor del
inmueble que se pensaba era una justa renta ya
no retribuye el valor del inmueble en el lapso de
10 años según el BCR.
Siempre debemos hacer una investigación
actual de las condiciones del mercado antes de
tomar una decisión.
Determinando el valor Comercial del Arrendamiento

Lo primero que debemos tener en

cuenta es la zona donde se encuentra
ubicado el inmueble. El distrito
determinará el rango de precios. En
esto influye también dónde está
localizada la vivienda dentro del
distrito, dependerá de cuan céntrica o
periférica sea (y cercana a que
distritos vecinos esté).
Determinando el valor Comercial del Arrendamiento

Las características propias de la

vivienda son las que determinan
en gran medida el precio de
alquiler: tamaño (área), estado de
conservación, con muebles o sin
ellos, si se incluye el pago de
servicios y arbitrios, etc. Otro
factor que determinará nuestro
precio de alquiler es el precio de
venta de nuestro inmueble en el
mercado (referencial), a partir de
ese dato podríamos calcular el
alquiler por mes como porcentaje
del valor de la vivienda.
Determinando el valor Comercial del Arrendamiento

Establecer el precio de alquiler no es tan

sencillo, si no lo hacemos de forma
adecuada podemos cometer el error de
disminuir la rentabilidad del inmueble; o
peor aún, no conseguir un inquilino.
Determinando el valor Comercial del Arrendamiento

El precio siempre estará sujeto a

negociación. Así, se recomienda
lanzar una oferta ligeramente
superior al valor que hemos
determinado a partir de nuestra
evaluación. Asimismo, la garantía -si
decide hacer uso de ella- es adicional
al precio de alquiler, por lo que debe
estar especificada en el contrato.
 Conclusiones
La participación del Agente
Inmobiliario Valuador para definir
un precio de referencia otorga a
vendedores y compradores la
seguridad de negociar sobre la
base de un valor equitativo y
facilita a los agentes la posibilidad
de desempeñar sus servicios a
partir de precios fundamentados
que significan mayores
posibilidades de venta.
Como resultado, las operaciones
se agilizan reduciendo el periodo
de oferta y evitando la
depreciación innecesaria del bien.
GRACIAS
Prof.: Iván Milla E.
millaasesorinmobiliario@gmail.com

Cel Claro: 997204820