PAO315

UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA

ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL
DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y VÍAS TERRESTRES
Tema: Fianzas y Seguros
Integrantes. Carné Firma

García Gómez, Josué Daniel GG14047 ____________
Merino González, Kevin Antonio MG13025 ____________
Sandoval Lemus, Melvin Santiago SL15011 ____________
Reyes Henríquez, Ricardo Alfredo RH13019 ____________
Santamaría Yanes, Evelio José SY14001 ____________
Grupo: N.º 4
Hora: 6:20 am – 8:00 am Aula: Postgrado
Asignatura: Planeamiento y Administración de Obras III
Docente: Ing. Mario Alfredo Velásquez
Tipo de Evaluación: Tarea 2
Fecha: Ciudad universitaria, 26 de marzo de 2019

INDICE
1 INTRODUCCIÓN. .................................................................................................... 4
2 OBJETIVOS ............................................................................................................. 5
2.1 OBJETIVO GENERAL ....................................................................................... 5
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................. 5
3 FIANZAS .................................................................................................................. 6
3.1 SOLICITUD DE FIANZA. ................................................................................... 6
3.2 TIPOS DE FIANZAS. ......................................................................................... 8
3.2.1 MANTENIMIENTO DE OFERTA. ................................................................ 9
3.2.2 BUENA INVERSIÓN DE ANTICIPO. ......................................................... 10
3.2.3 FIEL CUMPLIMIENTO............................................................................... 10
3.2.4 BUENA OBRA. .......................................................................................... 12
3.2.5 GARANTÍA DE PAGO. .............................................................................. 12
3.2.6 BUENA OBRA RETENCIÓN. .................................................................... 13
3.2.7 VICIOS OCULTOS. ................................................................................... 13
3.2.8 PAGO A TERCEROS. ............................................................................... 14
3.3 RECLAMO DE FIANZAS. ................................................................................ 14
3.4 PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA EJECUTAR UNA FIANZA .................... 15
3.5 HIPOTECAS .................................................................................................... 16
3.5.1 HIPOTECA ABIERTA ................................................................................ 17
3.5.2 HIPOTECA CERRADA .............................................................................. 19
3.5.3 DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA ABIERTA E HIPOTECA CERRADA ... 20
3.6 CONTRAGARANTIA ........................................................................................ 21

3.7 TERMINACIÓN DE OBRA POR FIADOR ........................................................ 21
4 SEGUROS ............................................................................................................. 22
4.1 COBERTURAS EN LOS SEGUROS. .............................................................. 23
4.2 ¿QUÉ TIPOS DE OBRAS SE PUEDEN ASEGURAR? ................................... 24
4.3 ¿QUÉ HACER CUANDO OCURRE UN SINIESTRO? ¿CÓMO HAGO

EFECTIVO MI SEGURO? ......................................................................................... 25
4.4 ¿QUÉ DICE LA LACAP ACERCA DE LOS SEGUROS? ................................. 26
5 SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA FINANCIERO ........................................... 27
5.1 HISTORIA ........................................................................................................ 27
5.2 OBJETO ........................................................................................................... 27
5.3 MARCO LEGAL ............................................................................................... 28
5.3.1 FUNCIONES DE LA SUPERINTENDENCIA............................................. 28
5.3.2 FACULTADES DE LA SUPERINTENDENCIA .......................................... 30
5.3.3 INSTITUCIONES Y ENTES SUPERVISADOS POR LA

SUPERINTENDENCIA .......................................................................................... 32
5.4 SUPERINTENDENCIA EN LA LACAP. ........................................................... 33
5.5 ENTIDADES AUTORIZADAS POR LA SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA

FINANCIERO PARA OPERAR COMO SOCIEDADES DE SEGUROS Y FIANZAS : 34
6 CONCLUSIONES .................................................................................................. 35
7 BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................... 36
1 INTRODUCCIÓN.
Los seguros y las fianzas son un tema de suma importancia para el área de Ingeniería
Civil, en general; esto, es debido a que en toda obra de ingeniería civil se corre un riesgo
al momento de pasar de lo que se proyecta en el diseño en papel, a ser construido. Dicho
riesgo es siempre existente, sin importar quién sea el contratista que irá a ejecutar la
obra y sin importar la experiencia que tenga. Lo que sí es cierto, es que se tratará, en
cada obra, de reducir cualquier riesgo al mínimo, es por esto, que surge la necesidad de
adquirir ciertas fianzas o garantías, y seguros que nos ayuden a tener la certeza de que
nuestra obra empezará, se desarrollará y concluirá de la manera especificada en el
contrato que hemos firmado con el contratista encargado de la obra.
Dichas fianzas y seguros se deberán de realizar a través de un tercero, que nos permitirá
tener la confianza de que, aunque se rompa o no se cumpla alguna especificación
pactada en el contrato, no perderemos en materia económica ni en el bien en el que
estamos invirtiendo, es decir, en nuestra obra.
Para adquirir estas fianzas y seguros se deben tener ciertos requisitos y seguir una serie
de procedimientos para poder optar a ellas. En nuestro país tenemos a La Central de
Seguros y Fianzas, (conocida como La Central), quienes son regulados a través de la
Superintendencia del Sistema Financiero. La Central, así como diversos bancos, prestan
servicios de fianzas y seguros para poder realizar diversas obras de ingeniería civil,
desde obras muy grandes y complejas, como por ejemplo una represa hidroeléctrica,
hasta una obra, “sencilla” como podría ser una o muchas viviendas. En el presente
documento se desarrollarán las temáticas mencionadas (fianzas, seguros, y el papel que
juega La Central en estos temas), para poder brindar al estudiante, útil información para
poder tener una idea clara de lo que se debe de hacer cuando se piensa desarrollar un
proyecto de construcción.
FIANZAS Y SEGUROS 4
2 OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
Indagar sobre las fianzas y seguros orientados a obras de ingeniería civil, teniendo en
cuenta los requisitos y pasos a seguir para poder optar a ellos, así, como su
funcionamiento, en dado caso de tener que hacerlos efectivos o válidos.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
 Estipular el proceso y requerimientos necesarios para poder optar a una fianza en

nuestra obra civil.
 Conocer los tipos de fianzas “básicos” a los que podemos optar para tener la
confianza de que se cumplirá todo lo estipulado en el contrato.
 Investigar qué tipos de bienes se pueden aceptar como contragarantías.
 Establecer los diferentes tipos de hipotecas y sus diferencias.
 Detallar el proceso que se sigue al momento de hacer válida una fianza, o bien, al
hacer válido un seguro.
 Indagar sobre el papel que funge La Central de Seguros y Fianzas, ante la
Superintendencia del Sistema Financiero.
FIANZAS Y SEGUROS 5
3 FIANZAS
3.1 SOLICITUD DE FIANZA.
La solicitud de una fianza dependerá de la naturaleza del solicitante, es decir, sí este es
una persona natural o bien, persona jurídica. Donde, independientemente de la
naturaleza del solicitante, se deberá tener en consideración sí este es cliente nuevo o
no; ya que, al ser un cliente nuevo, se deberá seguir un proceso previo que se describe
a continuación.
 Completar los formularios de solicitud de fianza, Ficha Integral, Declaración

Jurada y carta de Autorización para Compartir Información crediticia, agregar los
documentos necesarios según el tipo de fianza que va a tramitar, y presentarlos
en La Central de Seguros y Fianzas donde también podrá realizar el pago
correspondiente.
 Se dará ingreso a su solicitud, se evaluará y posteriormente se le llamará para
informarle la resolución de su trámite de fianza.
 Aprobada su fianza, deberá realizar el pago (si previamente no lo realizó), y
formalizar las contragarantías solicitadas
 Deberá retirar su fianza en La Central de Seguros y Fianzas
Al ser un cliente antiguo y activo, es decir, que ha realizado algún trámite a lo largo del
año previo a la fecha de solicitud, se deberá seguir este protocolo:
 Completar formulario de solicitud de fianza, agregar los documentos necesarios

según el tipo de fianza que va a tramitar, y presentarlos en La Central de Seguros
y Fianzas donde también podrá realizar el pago correspondiente, o también puede
enviarlos al correo infofianzas@lacentral.com.sv.
 Se dará ingreso a su solicitud, se evaluará y posteriormente se le llamará para
informarle la resolución de su trámite de fianza.
 Aprobada su fianza, deberá realizar el pago (si previamente no lo realizó), y
formalizar las contragarantías solicitadas
 Deberá retirar su fianza en La Central de Seguros y Fianzas
FIANZAS Y SEGUROS 6
Tanto para persona natural como para persona jurídica, se dispondrá ya sea, en el sitio
oficial de La Central de Seguros y Fianzas (www.lacentral.com.sv), o bien, al hacerse
presente en sus instalaciones (ubicadas en Avenida Olímpica No. 3333, San Salvador,
El Salvador, Centroamérica) de los distintos formularios que estos deberán
complementar, así como los requisitos que el solicitante deberá cumplir para poder optar
a una fianza.
Además de los tramites previamente mencionados, el cliente deberá cumplir con una
serie de requisitos establecidos por La Central, ya sea para persona natural ANEXO 1 o
bien, para persona jurídica ANEXO 2.
Al ser una persona natural quien solicite una fianza, se requerirá que está presente la
siguiente documentación:
 AUTORIZACION PARA COMPARTIR INFORMACION CREDITICIA. ANEXO 3.

En este documento, la persona natural, autoriza bajo carácter personal a La
Central de Seguros y Fianzas para que investigue su comportamiento y registro
crediticio, incluyendo aquellas que supervisan a las instituciones financieras y a
las que recolectan registran, procesan y distribuyen datos referentes al
comportamiento crediticio, así como también, se da la autorización para que La
Central conozca sus datos personales, además, se autoriza a esta misma para
que pueda emitir reportes de su comportamiento y registro de crédito una vez
forme parte de su cartera crediticia. Adicionalmente, se hace del conocimiento del
solicitante que, el análisis del récord crediticio y personal tendrá un costo de $6.00
el cual se cancelará una vez se inicien relaciones comerciales con dicha
institución. Esta carta es compartida únicamente a la superintendencia del sistema
financiero.
 DECLARACIÓN JURADA. ANEXO 4. En este documento, la persona natural bajo
su carácter personal declara bajo juramento que los fondos que se entregan a
esta institución para el pago de la transacción, ya sea, prima, comisión o
préstamo, de ninguna manera estarán ligados con los delitos generadores del
lavado de dinero y activos descritos en el art. 6 de la Ley Contra el Lavado de
dinero y Activos o cualquier otra actividad ilícita. Seguidamente, se debe describir
de manera breve la actividad de donde provienen los fondos para el pago de la
presente transacción. Esta declaración, es exigida por la FGR.
 FICHA INTEGRAL. ANEXO 5. Esta ficha integral, es un formulario estándar tanto
para persona jurídica como para persona natural, donde, se designan secciones
especificas a complementar según la naturaleza del solicitante, donde,
FIANZAS Y SEGUROS 7
básicamente, se requiere que este, proporcione información personal, así como
las actividades principales y secundarias vinculadas a los fondos. Esta ficha, al
igual que la declaración jurada, sirve para controlar el tema de lavado de dinero y
es exigido por la FGR.
 SOLICITUD PERSONA NATURAL. ANEXO 6. Este documento, es una solicitud
en la cual el solicitante, define el tipo de fianza a solicitar y el monto de esta,
describiendo el propósito de esta, describiéndose una contragarantía propuesta
por el mismo solicitante. Además, se da por aceptado que, de no ser utilizada la
fianza en el tiempo pactado, no existirá devolución alguna del pago.
En el caso para el cual, el solicitante sea una persona jurídica, se requerirá de la

siguiente documentación:
 AUTORIZACION PARA COMPARTIR INFORMACION CREDITICIA ANEXO 7.
Este documento, es muy similar al descrito anteriormente para el caso de persona
natural, con la diferencia que aquí el solicitante aceptará los términos, como
apoderado legal de la entidad que respalda bajo su calidad de representación,
aceptando los mismos términos descritos para persona natural.
 DECLARACIÓN JURADA. ANEXO 4. Esta declaración es un documento
estandarizado tanto para el uso de personas naturales, como de personas
jurídicas.
 FICHA INTEGRAL. ANEXO 5. Tal como se mencionó, esta ficha fue estandarizada
tanto para persona natural como jurídica.
 SOLICITUD PERSONA JURÍDICA. ANEXO 8. Esta solicitud es un homólogo de
la solicitud requerida para persona natural, donde la diferencia más notoria (al
menos a nivel superficial) es que quien se compromete a lo pactado en dicho
documento, lo hace de manera pluralizada
3.2 TIPOS DE FIANZAS.

La Central de Seguros y Fianzas ofrece distintos tipos de garantías, entre ellos,
podemos mencionar las garantías exigidas en la LACAP amparadas bajo el artículo 31
de la misma, donde se indica que “Para proceder a las adquisiciones y contrataciones a
que se refiere esta Ley, las instituciones contratantes exigirán oportunamente según el
caso, que los ofertantes o contratistas presentar las garantías para asegurar:
La Garantía de Mantenimiento de Oferta;
La Buena Inversión de Anticipo;
El Cumplimiento de Contrato;
FIANZAS Y SEGUROS 8
La Buena Obra;
Garantía de buen servicio, funcionamiento y calidad de los bienes”
3.2.1 MANTENIMIENTO DE OFERTA.

Esta fianza sirve para garantizar el mantenimiento de oferta o precios de los
oferentes y/o contratistas en procesos de licitaciones o concursos. Está amparada
bajo el artículo 33 de la LACAP, donde además de lo descrito, se hace mención
que el ofertante ganador, mantendrá la vigencia de esta garantía hasta el
momento en que presente la Garantía de Cumplimiento del Contrato.
El período de vigencia de la garantía se establecerá en las bases de licitación o

de concurso, el que deberá exceder al período de vigencia de la oferta por un
plazo no menor de treinta días.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de
mantenimiento de oferta son:
 Formulario de Solicitud de Fianza. Este formulario es el documento que se

presentaba anteriormente en la sección de solicitud de fianzas.
 Pagaré. ANEXO 9. El pagaré es un documento que compromete al
solicitante a aceptar pagar incondicionalmente la fianza en letras que se
establecerá en este mismo documento, con un interés del 21% anual,
pagaderos mensualmente en caso de incumplimiento y del 26% anual en
caso de caer en mora. La central, a su vez, proporciona un instructivo, el
cual, será de mucha ayuda para orientar a sus clientes en el proceso de
llenado de dicho documento. ANEXO 10.
 Cartel de licitación. El cartel de licitación deberá contener como mínimo las
condiciones generales, las especificaciones técnicas, financieras y de
calidad.
 Formato de Fianza. (si lo hubiere). Este es presentado por el
contratista para garantizar el cumplimiento del contrato de asignación
de recursos.
 Bases de Licitación o Concurso.
FIANZAS Y SEGUROS 9
Esta fianza se hará efectiva en cualquiera de los siguientes casos:
a) Si el ofertante, por razones imputables al mismo, no concurre a formalizar el

contrato en el plazo establecido
b) Si no se presentase la Garantía de Cumplimiento de Contrato dentro del plazo
determinado en las bases de licitación o de concurso
c) Si el ofertante retirare su oferta injustificadamente.
3.2.2 BUENA INVERSIÓN DE ANTICIPO.

Garantiza la debida inversión o, en su caso, la devolución total o parcial del monto
que el beneficiario entrega al afianzado como anticipo para el cumplimiento del
contrato celebrado. Se encuentra aparada bajo el artículo 34 de la LACAP. La
vigencia de esta garantía durará hasta quedar totalmente pagado o compensado
el anticipo, de conformidad a la forma de pago establecida en el contrato.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de buena
inversión de anticipo son:
 Formulario de Solicitud de Fianza.

 Pagaré.
 Copia del Contrato u Orden de Compra.
 Orden de Inicio.
 Formato (si lo hubiere).
La institución contratante podrá verificar el uso correcto del anticipo otorgado y en

el caso de verificar o comprobar el mal uso de éste, se deberá hacer efectiva la
garantía de buena inversión de anticipo.
3.2.3 FIEL CUMPLIMIENTO.

Garantiza que los trabajos contratados sean hechos en tiempo y con las
características y cantidades estipuladas en el contrato, convenio, Orden de
Compra, etc. Esta garantía está amparada por el artículo 35 de la LACAP y
además de lo mencionado, establece que esta garantía se incrementará en la
misma proporción en que el valor del contrato llegare a aumentar, en su caso.
FIANZAS Y SEGUROS 10
También, se establece que, cuando se trate de obras, esta garantía permanecerá
vigente hasta que la institución contratante haya verificado la inexistencia de fallas
o desperfectos en la construcción o que éstas no sean imputables al contratista,
sin lo cual no se podrá otorgar el respectivo finiquito. Si el costo de reparación de
las fallas o desperfectos resultare mayor al valor de la garantía de cumplimiento
de contrato, el contratista responderá por los costos correspondientes.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de fiel
cumplimiento son:
 Formulario de Solicitud de Fianza

 Pagaré.
 Copia del Contrato u Orden de Compra
 Orden de Inicio Formato (si lo hubiere)
El plazo de esta garantía se incorporará al contrato respectivo. En el caso de

obras, el monto de esta no podrá ser menor del diez por ciento, y en el de bienes
y servicios será de hasta el veinte por ciento. En las bases de licitación o de
concurso se establecerá el plazo y momento de presentación de esta garantía.
Al contratista que incumpla alguna de las especificaciones consignadas en el

contrato sin causa justificada, se le hará efectiva la garantía de cumplimiento de
contrato, sin perjuicio de las responsabilidades en que incurra por el
incumplimiento.
La efectividad de la garantía será exigible en proporción directa a la cuantía y valor

de las obligaciones contractuales que no se hubieren cumplido.
3.2.4 BUENA OBRA.
Garantiza la buena calidad de los materiales y mano de obra utilizados en la obra.

Esta garantía, está amparada bajo el artículo 37 de la LACAP y se estable que
esta se otorga a favor de la institución contratante, para asegurar que el contratista
responderá por las fallas y desperfectos que le sean imputables durante el período
que se establezca en el contrato.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de buena obra
son:
 Pagaré
 Orden de Inicio
 Formato (si lo hubiere)
 Acta de Recepción Final del Proyecto
El plazo de vigencia de la garantía se contará a partir de la recepción definitiva de

la obra.
Además de las garantías solicitadas por la LACAP, mencionadas anteriormente,

La Central, también ofrece otras garantías, tales como:
3.2.5 GARANTÍA DE PAGO.

Título de garantía a través del cual un Contratista se asegura por parte
del Propietario que el material y trabajo provisto en la construcción de un edificio
será pagado en su totalidad y que no se pedirán embargos contra el propietario
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de garantía
de pago son:

 Pagaré
 Carta de Aprobación de Crédito
3.2.6 BUENA OBRA RETENCIÓN.
Garantiza la buena calidad de los materiales y mano de obra utilizados en la obra.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de Buena
Obra Retención son:

 Pagaré
 Cuadro de valores de Viviendas
3.2.7 VICIOS OCULTOS.
Garantiza los vicios ocultos encontrados en mercadería suministrada (se debe

anexar Acta de Recepción Final donde se ha recibido a entera satisfacción el
producto. Los vicios ocultos, se establecen en el artículo 118 de la LACAP, donde
se indica que la responsabilidad por vicios ocultos de la obra será imputable según
corresponda, al constructor, al supervisor o al consultor, la que prescribirá en los
plazos establecidos en el Derecho Común.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de vicios
ocultos son:

 Pagaré
 Acta de recepción del producto
 Formato de fianza (si lo hubiere)
Si después de practicada la liquidación se comprobare vicios ocultos, se deberán

ejercer las acciones legales correspondientes, para el resarcimiento de los daños
y perjuicios causados. Este plazo deberá consignarse en las bases de licitación y
en el contrato.
3.2.8 PAGO A TERCEROS.
Garantiza el pago de terceras personas por los servicios prestados en la obra a

cargo del contratista (mano de obra, servicios o suministros.
Los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una fianza de pago a
terceros son:

 Pagaré
 Orden de Inicio
 Formato (si lo hubiere)
3.3 RECLAMO DE FIANZAS.

El proceso de reclamo de fianzas establecido por La Central de Seguros y
Fianzas consiste en:
 Que el beneficiario deberá presentar sus reclamaciones en las oficinas

de La Central.
 La reclamación debe hacerse por escrito con las especificaciones de la

fianza a reclamar, donde se deberá detallar el incumplimiento.
Toda garantía es un documento legal exigible (garantía a demanda o
requerimiento), es decir, La Central no podrá negarse a que una fianza se haga
efectiva al tener las pruebas suficientes bajo sustento legal para su efectividad.
Además, es necesario mencionar que en el contrato (documento legal presentado
a la institución que regula a las aseguradoras y afianzadoras) no se incluye la firma
del contratista, ya que el responsable de la fianza es enteramente la afianzadora,
en este caso La Central.
3.4 PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA EJECUTAR UNA FIANZA
El beneficiario deberá presentar sus reclamaciones en las oficinas de La Central de
Seguros y Fianzas. La reclamación debe hacerse por escrito con las especificaciones de
la fianza a reclamar, detallar el incumplimiento del contratista. Entonces La Central tiene
10 días para hacer el pago, pero en ese lapso La Central hace más indagaciones para
garantizar que efectivamente hay un incumplimiento. Se piden pruebas al beneficiario y
se comunican con el contratista para corroborar la información, entonces se procede al
pago. Hay que recordar que la fianza es gradual, es decir el pago es un porcentaje del
valor total de la fianza en relación con el porcentaje de incumplimiento de la obra. Si el
incumplimiento es del 10%, La Central pagará al beneficiario el 10% del valor de la fianza.
¿Se puede apelar una fianza?
Cuando el beneficiario pone el reclamo de una fianza, el contratista debe demostrar que,
si ha cumplido, no se puede únicamente con la palabra del contratista. Entonces La
Central espera a que contratista y dueño resuelvan el conflicto, según lo especificado en
el contrato y/o especificaciones, se puede hacer un arbitraje. Una vez resuelto el conflicto
y comprobado el incumplimiento La Central puede proceder al pago, pero si el contratista
no demuestra que se está siguiendo el procedimiento para resolver el conflicto La Central
procederá al pago.
¿Puede, una fianza, llegar a ser anulada?
No. No existe el estatus de anulada. Cuando el cliente (contratista) paga la prima de la

fianza se considera “fianza vigente”, cuando ya se ha hecho el reclamo, pero la fianza
aún no ha sido pagada se considera “fianza reclamada”, cuando la fianza ha sido pagada
es “fianza indemnizada” y cuando no hay reclamo del beneficiario pasa a ser una “fianza
cancelada”.
3.5 HIPOTECAS
Una hipoteca es un contrato mediante el cual un deudor deja como garantía un bien
(generalmente un inmueble) a quien le hace un préstamo (acreedor). De esta forma, si
el deudor no paga su deuda, el acreedor tendrá derecho a solicitar la venta del bien para
así poder cobrar lo que le deben. Por lo tanto, una hipoteca es un instrumento de deuda
que otorga un derecho real de garantía para el acreedor, que utiliza un bien del deudor
como colateral.
Usualmente las hipotecas se aplican sobre bienes inmuebles como casas o terrenos, no
obstante, también es posible generar una hipoteca sobre bienes muebles como vehículos
u obras de arte.
Una de las características más relevantes de la hipoteca es que el bien que se ha dejado
como garantía permanece en poder del deudor. Así, por ejemplo, una persona puede
hacer un contrato de hipoteca sobre su casa sin que tenga que dejarla para entregarla al
acreedor.
En caso de que el deudor no cumpla con los pagos de su deuda, la hipoteca establece
que el acreedor tendrá el derecho a solicitar la venta del bien dejado como garantía a
través de una subasta pública (no la venta directa). El acreedor podrá cobrar su deuda
del monto recaudado dejando lo que sobre para otros acreedores o para el mismo
deudor.
¿Para qué se utilizan los contratos de hipotecas?
En general los contratos de hipotecas se utilizan para obtener financiamiento a largo

plazo y por un monto importante de recursos que de otra forma sería difícil conseguir.
Disponer de un bien como garantía de pago reduce el riesgo del acreedor (que en caso
de impago se puede quedar con el bien) y facilita así la concesión de un préstamo. Por
ejemplo, muchos contratos de hipoteca se utilizan para conseguir financiamiento para la
compra de viviendas.
La hipoteca tiene la gran ventaja de que el deudor no tiene que entregar el bien en
garantía y puede seguir disfrutando de él. No obstante, tiene la desventaja de que en
épocas de crisis el valor del bien en garantía puede caer considerablemente de modo
que el monto obtenido en una subasta puede no ser suficiente para que el deudor cubra
su deuda.
Componentes básicos de un contrato de hipoteca
 Por una parte, está el capital, que es el monto total de recursos que se prestan al
deudor. El capital prestado usualmente es menor al valor del bien dejado como
garantía en la hipoteca.
 Luego está la tasa de interés, que implica un cobro de un porcentaje (fijo o
variable) sobre la deuda a beneficio de quien otorga el préstamo.
 El tercer elemento es el plazo, que señala el tiempo en el que se espera que se
devuelva el dinero prestado.
3.5.1 HIPOTECA ABIERTA

La Hipoteca Abierta es una línea de crédito garantizada con hipoteca de primer grado,
cuyos subpréstamos u operaciones derivadas, pueden dirigirse hacia diferentes
actividades y que permiten al beneficiario mantener una disponibilidad de recursos
durante un plazo determinado, en el cual, sus amortizaciones forman automáticamente
nuevo disponible.
Este tipo de hipotecas está dirigido a personas físicas y jurídicas que se califiquen como
sujetos de créditos y con un historial crediticio tipo A (excelente nivel de mora); dedicados
a una o varias actividades de la economía que requieran financiación periódica para
capital de trabajo o inversión.
Este producto constituye hipoteca por crédito abierto con limitación de suma. Constituida
la hipoteca, garantiza las cantidades en cualquier tiempo, siempre que no excedan de la
suma prefijada; de conformidad con lo establecido por el Código Civil.
Por otra parte, el propietario del bien hipotecado deberá de velar porque dicho inmueble
se conserve en buen estado y darle el mantenimiento adecuado para lo cual, el banco
se reservará el derecho de efectuar inspecciones periódicas para su comprobación.
De acuerdo con el régimen establecido en el nuevo Código de Comercio de El Salvador,

las características de la hipoteca abierta son las siguientes:
I) Solamente puede otorgarse a favor de las instituciones de crédito, que son las que
captan ahorros del público para invertirlos en operaciones de crédito; y en las empresas
mercantiles que efectúen estas últimas operaciones, es decir que realicen operaciones
de crédito en masa y por empresa; ello confiere a la figura hipotecaria en momento, un
carácter esencialmente mercantil.
II) Está destinado a respaldar cualesquiera créditos a cargo del hipotecante y a favor de
la entidad hipotecaria, siempre que sean contraídos dentro del plazo de vigencia del
gravamen; es decir, que realiza a cabalidad la característica de la indeterminación de las
obligaciones que garantiza.
III) Por otorgarse como garantía de obligaciones indeterminadas, se constituye con

anterioridad a ellas, por lo que existe con validez jurídica, no solamente cuando tales
obligaciones no existen, sino también cuando no se conocen aún sus condiciones.
IV) Tampoco se extinguen por el hecho de que el hipotecante pague todas las
obligaciones contraídas al amparo de la hipoteca abierta, si el plazo de esta no ha
vencido; se extingue si se otorga cancelación, con las formalidades legales, es decir por
voluntad de las partes, y, desde luego, si estando totalmente extinguidas las obligaciones
principales garantizadas, venciere el plazo del gravamen.
V) Naturalmente, por su carácter de hipoteca, el gravamen implica las características

esenciales del derecho real de hipoteca; esto es que los créditos respaldados por el
mismo, o sea los que se contraigan entre las partes del contrato hipotecario y durante la
vigencia del mismo, pueden perseguirse en el bien hipotecado en cualesquiera manos
que éste se encuentre, pues si el hipotecante lo enajena posteriormente al otorgamiento
del gravamen, el bien se transfiere gravado; y los créditos en referencia gozan de
prelación respecto de las demás obligaciones que pudiera tener el propietario del bien
hipotecado.
VI) Finalmente, siendo la hipoteca abierta un gravamen de carácter general destinado a

amparar créditos indeterminados de constitución futura, es posible ceder algunos de
tales créditos sin, que ello implique la cesión del gravamen. En efecto, en las figuras
civiles tradicionales, como los gravámenes hipotecarios se constituyen como accesorios
a una obligación crediticia determinada, la cesión de esta última lleva consigo la de aquél;
igual cosa podemos decir de las otras figuras mercantiles; pero, en la hipoteca abierta,
la indeterminación de las obligaciones principales garantizadas impide que se cause este
efecto. En consecuencia, si la institución hipotecada cede alguna obligación contraída
por el hipotecante durante la vigencia de la hipoteca abierta, y por lo tanto respaldada
por ella, la obligación cedida queda sin respaldo, porque el derecho real hipotecario ha
sido constituido a favor de la institución cedente, sin acceder a obligación determinada,
sino para respaldar todas las que tal institución tenga contra el hipotecante. De igual
manera, la hipoteca abierta puede ser cedida por la institución hipotecaria, en cuyo caso
deja de respaldar los créditos a cargo del hipotecante y a favor de la institución cedente;
en este caso, la institución cesionaria puede usar la hipoteca abierta cedida para hacer
efectivos en ella, sus propios créditos. Finalmente, como la nueva legislación limita la
posibilidad de constituir hipotecas abiertas a que lo sean a favor de instituciones de
crédito y de empresas mercantiles que se dediquen a actividades crediticias, es lógico
que la cesión de la hipoteca abierta, por las mismas razones que su constitución,
solamente puede efectuarse a favor de tales instituciones y empresas.
3.5.2 HIPOTECA CERRADA

Es aquella que se constituye con el fin de garantizar ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE una
obligación determinada, es decir, un sólo crédito con unas condiciones de pago
específicas e inmodificables, por ejemplo, el valor y el plazo.
3.5.3 DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA ABIERTA E HIPOTECA CERRADA
La principal diferencia entre los dos tipos de hipotecas está en el plazo de pago. En una
hipoteca cerrada, está comprometido con el hipotecante por un período de tiempo
especificado. A menudo se le denomina un sistema bloqueado. En este sistema
bloqueado, podrá pagar su hipoteca sólo cuando se vende la propiedad. Por otro lado,
una hipoteca abierta no es tan estricta. En este sistema de hipoteca puede pagar la
hipoteca sin gravámenes de pena en cualquier momento.
Las hipotecas abiertas son para períodos más cortos que las hipotecas cerradas. El
período de tiempo puede variar de seis meses a un año. Pero las tasas de interés son
más altas para el sistema de hipoteca abierta. En sistemas cerrados de hipoteca, no
puede refinanciar o negociar sobre la hipoteca antes de llegar al final del término
especificado y si desea renovar la hipoteca, tendrá que pagar una pena. El cargo de la
pena la decidirá el prestamista hipotecario y puede ser un interés por un período de
tiempo o la cantidad del diferencial de la tasa de interés. Algunos sistemas cerrados de
hipoteca le permiten aprovechar ciertos beneficios del sistema abierto como las
diferentes opciones de prepago.
Una ventaja de elegir un plan de hipoteca cerrado sobre un plan abierto es el período de
tiempo. Los planes oscilan entre 6 meses y 25 años. Pero si elige un plan abierto variable,
puede obtener el término de la hipoteca a 2 años. En un plan de hipoteca cerrado, puede
pagar el importe principal en conjuntos de pago diferentes, dependiendo de su
conveniencia.
Los planes de hipoteca cerrados son más seguros. Los planes abiertos pueden verse
afectados por las condiciones del mercado debido a las cortas y altas tasas de interés.
Pero los planes abiertos son más flexibles que los planes cerrados. En un plan abierto,
usted puede liberase del préstamo en cualquier momento sin hacer ningún pago de
penalización. Aunque la tasa de interés es alta en un plan abierto, a veces puede guardar
cantidades bastante buenos ya que el plazo es menor. Comparándola con los planes
cerrados, usted tendrá que pagar los intereses durante un período más largo de tiempo,
que puede acercarse al total de la cantidad de interés del plan abierto. Buenos tiempos
para optar por planes de hipoteca abierta son cuando tienes una incertidumbre financiera
o esperas que las tasas de interés vayan a bajar.
3.6 CONTRAGARANTIA
¿Qué es una contragarantía?
Es el respaldo que le permite a una aseguradora resarcirse patrimonialmente en el

evento de verse obligada a pagar la indemnización por la ocurrencia de un siniestro.
Mediante la contragarantía el tomador de la póliza se obliga con la aseguradora a
reembolsar las sumas de dinero que ésta llegue a pagar por concepto de la atención de
un siniestro. Pueden ser: personales (pagaré en blanco o una contragarantía de casa
matriz) o reales (hipoteca, fiducia inmobiliaria, endoso de CDT).
En el artículo 32 de la LACAP párrafo 2 establece:
“La institución contratante podrá solicitar otros instrumentos que aseguren el

cumplimiento de las obligaciones, tales como: aceptación de órdenes de pago, cheques
certificados, certificados de depósito y bono de prenda para el caso de bienes
depositados en almacenadoras de depósito”
3.7 TERMINACIÓN DE OBRA POR FIADOR

Este proceso está respaldado en la LACAP en el artículo 113 “Terminación de obra por
fiador” en el cual se lee lo siguiente:
“Cuando se dé por terminado un contrato con responsabilidad para el contratista, el fiador

de este podrá solicitar a la institución contratante finalizar la obra, para lo cual se deberá
firmar un nuevo contrato con el fiador, quien además deberá rendir las mismas garantías
a las que se le obligó al contratista.
El fiador (empresas garantes) podrán subcontratar a otra empresa para finalizar la obra,
debiendo en dicha subcontratación contar con la aprobación de la institución contratante.
En todo caso, se deberán cumplir con las condiciones técnicas y de calidad de la obra
en las bases de licitación correspondientes.
Si el fiador se negare a cumplir las condiciones establecidas en este artículo, se hará

efectiva la garantía de cumplimiento de contrato.”
4 SEGUROS
Además de las fianzas, los dueños de los proyectos prefieren tener seguros para tener
la seguridad de que pase lo que pase en su inversión, no pierda, ni por un momento. Es
entonces que ellos optan por adquirir un seguro, sin embargo, surgen un par de dudas,
en las cuales nos centraremos. ¿Cuánto dura un seguro de construcción? ¿Existe un
seguro que cubra todos los eventos adversos que puedan suceder? ¿Qué tipo de obra
se puede asegurar?
Los seguros cubren todo tiempo, desde inicio hasta finalizada la obra de ingeniería civil.
Según la compañía de seguros MAPFRE: la responsabilidad de la Compañía se inicia
en el momento de comenzar los trabajos o cuando los bienes asegurados o parte de
ellos hayan sido descargados en el sitio de construcción mencionado en la póliza, y
termina en la fecha especificada en la parte descriptiva. Si el período de construcción
resulta mayor que el tiempo por el cual se expidió la Póliza, la Compañía, a solicitud del
Asegurado, podrá extender la vigencia del seguro mediante el cobro de una prima extra.
MAPFRE, La Centro Americana S.A de C.V.
A su vez, existe un seguro llamado Seguro contra todo riesgo. Que, como su nombre lo
indica, su objetivo es cubrir todo tipo de situación que pueda ocurrir; esto trae consigo
una ventaja enorme, ya que se puede optar por este seguro, en lugar de contratar
muchos, para cosas más detalladas. El seguro de Todo Riesgo de Construcción cubre
los daños y pérdidas materiales que sufran los bienes y/o intereses asegurados que se
encuentren en proceso de construcción o montaje, que sucedan de manera accidental,
súbita e imprevista.
Sin embargo, la aseguradora también toma sus debidas precauciones al tratarse de

entregar seguros, una de ellas es la siguiente: El Asegurado tomará todas las
precauciones razonables y cumplirá con todas las recomendaciones indicadas por la
Compañía para prevenir una pérdida, daño o responsabilidad. Se atendrá a una sólida
práctica de ingeniería y cumplirá con las exigencias reglamentarias y recomendaciones
de los fabricantes y mantendrá en condiciones eficientes todos los trabajos bajo el
contrato de construcción, los equipos y maquinaria de construcción asegurados bajo esta
Póliza.
MAPFRE, La Centro Americana S.A de C.V.
4.1 COBERTURAS EN LOS SEGUROS.
Dentro de este tipo de seguro tan extenso existen diversas coberturas, las llamadas
Coberturas Principales y las Coberturas Adicionales. La empresa MAPFRE, las distingue
así:
a. Cobertura principal “A”: Pérdida o daños materiales que sufran los bienes
asegurados de manera accidental, súbita e imprevista, por cualquier causa que
no sea excluida expresamente por la Póliza y que no pudiera ser cubierta bajo las
coberturas adicionales.
b. Cobertura adicional “B”: Pérdidas o daños causados directamente por
terremoto, temblor, maremoto y erupción volcánica.
c. Cobertura adicional “C”: Pérdidas o daños causados directamente por ciclón,
huracán, tornado, tempestad, vientos tempestuosos, heladas, granizo,
inundación, desbordamiento y alza del nivel de aguas, enfangamiento,
hundimiento o deslizamiento del terreno, derrumbes y desprendimiento de tierra o
de rocas.
d. Cobertura adicional “D”: Mantenimiento – Visitas: Esta cobertura opera
únicamente para el contrato de construcción de la obra asegurada. El contratista
se obligará a revisar y/o eliminar defectos que aparezcan posteriormente a la
aceptación y/o puesta en servicio de las obras. Cuando sea el caso, la Póliza
cubrirá las pérdidas o daños materiales causados directamente por el contratista
durante la ejecución de los trabajos antes mencionados, durante el período
indicado en las Condiciones Particulares de la Póliza. Queda entendido y
convenido que esta Póliza no cubre los costos y gastos erogados para revisar y/o
eliminar dichos defectos.
e. Cobertura adicional “E”: La Responsabilidad Civil Extracontractual en que incurra
el asegurado por pérdidas o daños materiales producidos a bienes de terceros
que ocurran en conexión directa con la ejecución del contrato de construcción y/o
montaje asegurado por este seguro y que hubieren acontecido dentro o en la
vecindad inmediata del sitio del contrato durante el periodo de vigencia del seguro.
La Compañía pagará dentro de los límites fijados para las Coberturas Adicionales
“E” y “F”, todos los gastos y costas en que se incurriera al defender cualquier litigio
que se entablare contra el asegurado.
f. Cobertura adicional “F”: La Responsabilidad Civil Extracontractual del Asegurado
por lesiones corporales, incluyendo la muerte, producidas a personas que no
estén al servicio del asegurado, del propietario o comitente para quién se esté
haciendo la construcción o de otros contratistas o subcontratistas que estén
llevando a cabo trabajos en el sitio de construcción, ni a los familiares del
Asegurado o de las personas antes dichas.
g. Cobertura adicional “G”: Cubren los gastos que excedan al deducible, que sean
necesarios erogar para remover los escombros provenientes de un siniestro
emparado por la presente Póliza, sin exceder del límite contratado.
4.2 ¿QUÉ TIPOS DE OBRAS SE PUEDEN ASEGURAR?

Tomando como base a la empresa MAPFRE, tenemos que se pueden asegurar los
siguientes bienes:
 Construcciones de edificios para viviendas u oficinas, hospitales, escuelas y

teatros.
 Construcción de salas de fábricas y edificios industriales, plantas de fuerza.
 Construcciones de carreteras y aeropuertos.
 Construcciones de puentes, presas, compuertas, túneles, obras de riesgo y
drenaje, canales y puertos, etc.
Así, se considera que no hay un límite o una obra que no pueda ser asegurada, sin
embargo, al igual que como sucede en el tema de las fianzas, las empresas se encargan
de hacer un análisis de riesgo para que ellos tampoco pierdan y no incurran en riesgos
innecesarios.
4.3 ¿QUÉ HACER CUANDO OCURRE UN SINIESTRO? ¿CÓMO HAGO
EFECTIVO MI SEGURO?
1. El asegurado tiene la obligación de:
a. Comunicarlo a la Compañía inmediatamente por teléfono u otro medio de
comunicación y confirmarlo detalladamente en carta certificada, proporcionando
datos sobre la naturaleza y extensión del daño o pérdida.
b. Ejecutar dentro de sus posibilidades todos los actos que tienden a evitar la
extensión del daño.
c. Proporcionar todos los informes y documentos que la Compañía le solicite.
d. Conservar las partes dañadas o defectuosas y tenerlas a la disposición para que
puedan ser examinadas por el experto de la Compañía.
e. Informar a las autoridades respectivas en caso de pérdida o daño debidos a hurto
o robo.
f. En los casos en que se presente al Asegurado cualquier reclamación judicial o
administrativa por responsabilidad civil extracontractual amparada por esta
Póliza, el Asegurado deberá, en su oportunidad legal, proceder a contestar la
demanda y a tomar todas las demás medidas necesarias para la defensa
legítima de sus intereses.
2. Este Seguro se rescindirá, además de los causales legales, en el caso de que la

reclamación de daños presentada por el Asegurado fuere de cualquier manera
fraudulenta; si en apoyo de dicha reclamación se hicieren o utilizaren declaraciones
falsas, si se emplearen medios o documentos engañosos o dolosos por el Asegurado
o por terceras personas, obrando por cuenta de éste, a fin de realizar un beneficio
cualquiera con motivo de la presente Póliza; en caso de que la Compañía rechazare
la reclamación de daños que se le hiciere y si no se establece una reclamación dentro
de los términos de la ley, el Asegurado y sus derechohabientes quedarán privados
de todo derecho procedente de la presente Póliza.
3. La Compañía no será responsable por ninguna pérdida o daño de la cual no haya

recibido notificación quince (15) días después de ocurrir el siniestro.
4.4 ¿QUÉ DICE LA LACAP ACERCA DE LOS SEGUROS?
De una manera puntual y específica, el artículo 32 de la Ley de Adquisiciones y

Contrataciones de la Administración Pública, nos indica el derecho, y hasta se hace
mención que se debe de exigir, la obtención de un seguro cuando se desarrollará una
obra.
Art. 32.- Toda institución contratante deberá exigir las garantías necesarias a los
adjudicatarios y contratistas en correspondencia a la fase del procedimiento de
contratación o posterior a este, debiendo ser éstas, fianzas o seguros…
La institución contratante podrá solicitar otros instrumentos que aseguren el

cumplimiento de las obligaciones, tales como: aceptación de órdenes de pago, cheques
certificados, certificados de depósito y bono de prenda para el caso de bienes
depositados en almacenadoras de depósito.
LACAP 2011
El artículo 32 obliga a la institución a exigir, además de garantías y fianzas, los seguros

que le hagan constar que todo se hará como se ha especificado en el contrato, sin
excepción. Se hace mención, además, de lo que se conoce como contragarantía, lo cual
tiene la función de asegurar, de una manera más ferviente, el cumplimiento de las
obligaciones del contratista.
5 SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA FINANCIERO
5.1 HISTORIA
La Asamblea Legislativa aprobó, mediante Decreto Legislativo No.592 de fecha 14 de
enero 2011, la nueva Ley de Supervisión y Regulación del Sistema Financiero, marco
legal que regirá a la Superintendencia del Sistema Financiero como ente supervisor
único, que integra las atribuciones de las Superintendencias del Sistema Financiero,
Pensiones y Valores.
El objetivo de esta Superintendencia es preservar la estabilidad del sistema financiero, y

velar por la eficiencia y transparencia del mismo; todo en concordancia con las mejores
prácticas internacionales.
La Superintendencia del Sistema Financiero tiene como competencia cumplir y hacer

cumplir las leyes, reglamentos, normas técnicas y demás disposiciones legales
aplicables al sistema financiero, monitorear preventivamente los riesgos de las
instituciones integrantes, propiciar el funcionamiento eficiente, transparente y ordenado
del sistema financiero, vigilar que las instituciones supervisadas realicen sus negocios,
actos y operaciones de acuerdo a lo establecido en la legislación vigente, dando
continuidad al eficiente trabajo de supervisión y regulación que anteriormente realizaban
las Superintendencias del Sistema Financiero, Pensiones y Valores.
La Superintendencia del Sistema Financiero está conformada por un Consejo Directivo,

por el Superintendente, nombrado por el Presidente de la República, por un periodo de
cinco años, los 4 Superintendentes Adjuntos, nombrados por el Presidente de la
República de ternas propuestas por el Consejo de Ministros para un período de 5 años,
y por los funcionarios y empleados que la Superintendencia requiera.
5.2 OBJETO
La Superintendencia del Sistema Financiero forma parte del Sistema de Supervisión y
Regulación Financiera, el cual tiene por objeto preservar la estabilidad del sistema
financiero y velar por la eficiencia y transparencia del mismo, así como velar por la
seguridad y solidez de los integrantes del sistema financiero de acuerdo a lo que
establece esta Ley, otras leyes aplicables, los reglamentos y las normas técnicas que al
efecto se dicten, todo en concordancia con las mejores prácticas internacionales sobre
la materia. (Art.2).
La Superintendencia es responsable de supervisar la actividad individual y consolidada

de los integrantes del sistema financiero y demás personas, operaciones o entidades
que mandan las leyes; para el ejercicio de tales atribuciones contara con
independencia operativa, procesos transparentes y recursos adecuados para el
despeño de sus funciones
5.3 MARCO LEGAL

En la Ley de Supervisión y Regulación del Sistema Financiero.
En su Título II que describe a la Supervisión, y en el capítulo I muestra el papel que

juega la Superintendencia del Sistema financiero. a continuación se presentan los
artículos más importantes.
5.3.1 FUNCIONES DE LA SUPERINTENDENCIA

Art. 3.- La Superintendencia es responsable de supervisar la actividad individual y
consolidada de los integrantes del sistema financiero y demás personas, operaciones o
entidades que mandan las leyes.
Para el ejercicio de tales atribuciones contará con independencia operativa, procesos

transparentes y recursos adecuados para el desempeño de sus funciones. Al efecto
compete a la Superintendencia:
a) Cumplir y hacer cumplir, en el ámbito de su competencia, las leyes, reglamentos,

normas técnicas y demás disposiciones aplicables a los supervisados. Asimismo,
emitir y hacer cumplir las instrucciones necesarias para la aplicación de las leyes
y normas que rigen a los mismos;
b) Autorizarla constitución, funcionamiento, inicio de operaciones, suspensión de
operaciones, modificación, revocatoria de autorización, cierre y otrosactos de los
integrantes del sistema financiero, de conformidad a las disposiciones legales,
reglamentarias o normativas técnicas establecidas al respecto. En el caso del
cierre, coordinará las acciones que establezcan las leyes con otras instituciones
involucradas;
c) Monitorear preventivamente los riesgos de los integrantes del sistema financiero
y la forma en que éstos los gestionan, velando por el prudente mantenimiento de
su solvencia y liquidez;
d) Propiciar el funcionamiento eficiente, transparente y ordenado del sistema
financiero;
e) Vigilar que los integrantes del sistema financiero y supervisados realicen, según
corresponda, sus negocios, actos y operaciones de acuerdo con las mejores
prácticas financieras, para evitar el uso indebido de información privilegiada y la
manipulación del mercado;
f) Cooperar con las instituciones responsables de la protección de los derechos del
consumidor y de la competencia, así como con las instituciones encargadas de
garantizar los depósitos del público y la prevención de delitos financieros, de
conformidad a lo que prescriban las leyes;
g) Acordar la intervención de algún integrante del sistema financiero en cuyas leyes
aplicables estuviere contemplada tal medida, salvo en el caso de las entidades
del mercado de valores para las cuales la intervención se regula en el artículo 75
de esta Ley;
h) Autorizar las inscripciones, los asientos registrales, las modificaciones y
cancelaciones a los mismos, de las personas, instituciones y operaciones que
estuvieren sujetos a dicho requisito, de conformidad con las leyes de la materia;
i) Requerir que las entidades e instituciones supervisadas sean gestionadas y
controladas de acuerdo con las mejores prácticas internacionales referidas a la
gestión de riesgos y de buen gobierno corporativo, según las normas técnicas que
se emitan;
j) Requerir la colaboración de otras Instituciones del Estado para la realización de
sus atribuciones; asimismo, atender dentro de su capacidad técnica y atribuciones
legales, las peticiones que estas últimas le realicen en el marco de sus respectivas
competencias, a efecto de apoyar el desarrollo de sus correspondientes labores;
y
k) Ejercer las demás funciones que le corresponden de acuerdo con las leyes.
La Superintendencia podrá aplicar y exigir el cumplimiento de medidas preventivas y

correctivas. Asimismo, cuando hubiere lugar, impondrá las sanciones que legalmente
correspondan a los supervisados que resultaren responsables en los actos, hechos u
omisiones que dieren lugar a las mismas.
Para efectos de esta Ley, el término “supervisar” incluye: vigilar, fiscalizar, evaluar,
inspeccionar y controlar; en tanto que dentro del término "operaciones", se entenderán
comprendidos todos aquellos patrimonios adscritos a un fin determinado, como es el
caso de los Fondos de Titularización, Fondos de Pensiones y otros que señalen las
leyes. Facultades de la Superintendencia
5.3.2 FACULTADES DE LA SUPERINTENDENCIA

Art. 4.- La Superintendencia tendrá las facultades siguientes:
a) Emitir las resoluciones pertinentes para los supervisados, dentro de las facultades
que le confieren las leyes;
b) Definir las políticas y criterios bajo los cuales se efectuará la supervisión;
c) Efectuar la supervisión individual y consolidada de los integrantes del sistema
financiero, así como la supervisión de los demás sujetos regulados por esta Ley;
d) Autorizar la promoción pública, constitución, funcionamiento e inicio de
operaciones, modificación de los pactos sociales y de los estatutos en su caso y
fusión de los integrantes del sistema financiero de conformidad a lo dispuesto en
las leyes especiales de la materia;
e) Autorizar a las instituciones o entidades constituidas con arreglo a leyes
extranjeras que se propongan operar como bancos o sociedades de seguros, para
establecer sucursales y, tratándose de bancos, para establecer oficinas o para
servir como centros de información de sus clientes, o bien colocar fondos en el
país en créditos o inversiones, sin realizar operaciones pasivas y autorizar el cierre
de las mismas;
f) Conocer las políticas internas de los integrantes del sistema financiero, en materia
de gestión de riesgos, códigos de conducta y otro tipo de requisitos que les son
exigidos, en particular, los referidos en los literales c) y d) del artículo 35 de esta
Ley, pudiendo solicitar explicaciones y ampliaciones cuando lo considere
pertinente, en atención a las mejores prácticas internacionales;
g) Requerir a los supervisados, mediante resolución fundada y razonada, la
aplicación de medidas preventivas y correctivas, consideradas en esta Ley o en
las leyes específicas que les rigen, o una combinación de estas medidas, según
el caso de que se trate;
h) Autorizar la suspensión de operaciones, revocatoria de autorización para operar
y el cierre de los integrantes del sistema financiero, cuando legalmente
corresponda. En este último caso, coordinará las acciones que establecen las
leyes con otras instituciones involucradas;
i) Imponer las sanciones correspondientes de conformidad a las leyes;
j) Informar a la Fiscalía General de la República de cualquier hecho que
presuntamente sea constitutivo de delito, sobre el cual tenga conocimiento en el
ejercicio de sus funciones;
k) Vigilar la liquidación de los integrantes del sistema financiero de conformidad a lo
que las leyes específicas determinen;
l) Supervisar las operaciones bancarias del Banco Central de Reserva de El
Salvador realizadas en el sistema financiero, así como también, la administración
de las reservas de liquidez y sus propias reservas; además auditará los procesos
de administración y custodia de especies monetarias que realiza el Banco Central;
y, certificará los Estados Financieros cuando se estime que razonablemente
representen la situación financiera del Banco Central;
m) Ordenar la suspensión de operaciones a personas naturales o jurídicas que sin la
autorización correspondiente, realicen actividades propias de los integrantes del
sistema financiero o que requieran una autorización específica para ser
efectuadas;
n) Cooperar, coordinar e intercambiar información con otros organismos de
supervisión que cumplan funciones de similar naturaleza en otras jurisdicciones,
con el objeto de facilitar el cumplimiento de las funciones encomendadas de
acuerdo a las leyes y reglamentos aplicables, pudiendo al efecto celebrar
convenios de cooperación e intercambio de información con dichos organismos;
o) Publicar información sobre los integrantes del sistema financiero y de los
diferentes mercados financieros;
p) Ejercer todas las demás actividades de supervisión y otras facultades que le
corresponden a la Superintendencia, de conformidad a las leyes específicas
aplicables a los supervisados, en lo que no contradigan a la presente Ley; y
q) Establecer las tarifas de los registros que lleve la Superintendencia
5.3.3 INSTITUCIONES Y ENTES SUPERVISADOS POR LA SUPERINTENDENCIA

Art. 7.- Están sujetos a las disposiciones de esta Ley y por lo tanto a la supervisión de
la Superintendencia:
a) El Banco Central de Reserva en lo relativo a lo establecido en el literal l) del

artículo 4 de esta Ley;
b) Los bancos constituidos en El Salvador, sus oficinas en el extranjero y sus
subsidiarias; las sucursales y oficinas de bancos extranjeros establecidos en el
país;
c) Las sociedades que de conformidad con la ley, integran los conglomerados
financieros, o que la Superintendencia declare como tales, lo que incluye tanto a
sus sociedades controladoras como a sus sociedades miembros;
d) Las instituciones administradoras de fondos de pensiones;
e) Las sociedades de seguros, sus sucursales en el extranjero y las sucursales de
sociedades de seguros extranjeras establecidas en el país;
f) Las bolsas de valores, las casas de corredores de bolsa, las sociedades
especializadas en el depósito y custodia de valores, las clasificadoras de riesgo,
las instituciones que presten servicios de carácter auxiliar al mercado bursátil, los
agentes especializados en valuación de valores y los almacenes generales de
depósito;
g) Los bancos cooperativos, las sociedades de ahorro y crédito y las federaciones
reguladas por la Ley de Bancos Cooperativos y Sociedades de Ahorro y Crédito;
h) Las sociedades de garantía recíproca y sus reafianzadoras locales;
i) Las sociedades que ofrecen servicios complementarios a los servicios financieros
de los integrantes del sistema financiero, en particular aquéllas en los que
participen como inversionistas;
j) Las sociedades administradoras u operadoras de sistemas de pagos y de
liquidación de valores;
k) El Fondo Social para la Vivienda y el Fondo Nacional de Vivienda Popular;
l) El INPEP y el ISSS, éste último en lo relativo al Sistema de Pensiones Público, al
Régimen de Riesgos Profesionales y reservas técnicas de salud;
m) El Instituto de Previsión Social de la Fuerza Armada;
n) El Banco de Fomento Agropecuario, el Banco Hipotecario de El Salvador, S.A.,y
el Banco Multisectorial de Inversiones;
o) La Corporación Salvadoreña de Inversiones;
p) Las casas de cambio de moneda extranjera;
q) Las titularizadoras;
r) El Instituto de Garantía de Depósitos y el Fondo de Saneamiento y Fortalecimiento
Financiero en todo lo concerniente a sus leyes y reglamentos;
s) Las bolsas de productos y servicios;
t) Las personas jurídicas que realizan operaciones de envío o recepción de dinero
sistemática o sustancialmente, por cualquier medio, a nivel nacional e
internacional. El banco central emitirá la normativa técnica respectiva para
desarrollar lo dispuesto en este literal y la legislación actualmente aplicable; y, (2)
u) las demás entidades, instituciones y operaciones que señalen las leyes.(2)
5.4 SUPERINTENDENCIA EN LA LACAP.

la superintendencia hace su aparición en el Art.-32 de la LACAP sobre fianzas y
seguros donde expresa claramente:
LAS COMPAÑÍAS QUE EMITAN LAS REFERIDAS GARANTÍAS, DEBERÁN ESTAR

AUTORIZADAS POR LA SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA FINANCIERO Y SER
ACEPTADAS POR LAS INSTITUCIONES CONTRATANTES
5.5 ENTIDADES AUTORIZADAS POR LA SUPERINTENDENCIA DEL
SISTEMA FINANCIERO PARA OPERAR COMO SOCIEDADES DE
SEGUROS Y FIANZAS :
Se enlistan algunas de las sociedades que están autorizadas a otorgar seguros y
fianzas.
 Aseguradora Agrícola Comercial, S.A.

 Aseguradora Popular, S.A.
 Aseguradora Suiza Salvadoreña, S.A.
 Scotia Seguros, S.A.
 Davivienda Seguros Comerciales Bolivar, S.A.
 La Central de Seguros y Fianzas, S.A.
 Mapfre Seguros El Salvador, S.A.
 Pan American Life Insurance Company (Sucursal El Salvador)
 Seguros del Pacifico, S.A.
 Seguros e Inversiones, S.A.
 Aseguradora Vivir, S.A., Seguros de Personas
 Seguros Futuro, A.C. de R.L.
 Atlantida Vida S.A., Seguros de Personas
 SISA, VIDA, S.A., Seguros de Personas
 ASESUISA VIDA, S.A., Seguros de Personas
 Quálitas Compañía de Seguros, S.A.
 ASSA Compañía de Seguros, S.A.
 ASSA Vida, S.A., Seguros de Personas
 Seguros Azul Vida, S.A., Seguros de Personas
 Seguros Azul, S.A.
 Seguros Fedecrédito, S.A.
 Fedecrédito Vida, S.A., Seguros de Personas
6 CONCLUSIONES
 Las fianzas y seguros no son solamente opciones que tenemos al momento de

ejecutar una obra, deben ser consideradas fundamentales y obligatorias, en el
contrato a firmar.
 Al momento de exigir una garantía, esta debe de tener una contragarantía para
que la aseguradora pueda tener un respaldo por si se ve obligada a pagar una
indemnización por el incumplimiento de alguna garantía; es de conocer que tipos
de bienes muebles e inmuebles se pueden aceptar como contragarantías siendo
estos: Pagarés, cheques, ordenes de pagos, vehículos, maquinaria e hipotecas,
que a su vez se dividen en hipotecas abiertas y cerradas en el cual una de sus
diferencias es el plazo de pagos y el precio del inmueble.
 A la hora de pensar en solicitar una fianza, el cliente deberá tener una concepción
completamente clara acerca del panorama, es decir, los beneficios que cada una
de estas fianzas ofrece y a la vez, las obligaciones a que cada una de las partes
incurrirá a lo largo de la duración de este proceso, así como el marco legal que
ampara al mismo.
7 BIBLIOGRAFÍA
 Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administración Pública – LACAP.
 Entrevista con personal de La Central de Seguros y Fianzas.
 https://www.lacentral.com.sv/productos-y-servicios/fianzas/fianzas/tipos-de-
fianzas/fianzas/
 https://www.mapfre.com.sv/seguros-sv/images/condiciones-generales-seguro-
todo-riesgo-construccion_tcm586-74670.pdf
 https://www.mapfre.com.ni/seguros-ni/seguros/patrimoniales/seguro-todo-riesgo-
construccion/
 https://www.creditfinanceplus.com/es/articulos/elegir-hipoteca-abierta-
cerrada.php
 https://www.confianza.com.co/servicio-al-cliente
 https://ssf.gob.sv/wp-content/uploads//ssf2018/MarcoLegal-Leyes-
Financieras/24%20Ley%20de%20Sociedades%20de%20Seguros.pdf
 https://ssf.gob.sv/wp-content/uploads//ssf2018/MarcoLegal-Leyes-
Financieras/25%20Reglamento%20de%20la%20Ley%20de%20Sociedades%20
de%20Seguros.PDF
 https://www.asamblea.gob.sv/sites/default/files/documents/decretos/171117_073
007910_archivo_documento_legislativo.pdf
Anexo 11
Cuestionario para entrevista en La Central.
Referente a las Fianzas y Garantías.
1. Cuáles son los requisitos que deberán cumplirse para poder optar a una
fianza.
R. Persona natural y jurídica. Información legal y financiera. A la persona natural se

le pide declaración de renta e IVA. A la persona jurídica, credencial vigente, escritura
de constitución. FORMATO, lo exige la Superintendencia.
2. ¿Existe algún monto límite o alguna restricción que se ponga para dar una
garantía? (Pudiendo ser, un pasado no ejemplar de una empresa, etc.).
No. Se evalúa cada caso y la capacidad financiera que tenga el cliente para cubrir el
proyecto. Experiencia para realizar el proyecto. Se consideran riesgos, en ese caso
se puede pedir una contragarantía. No hay tope, si se cumplen garantías.
3. De qué forma el ministerio de economía regula el protocolo y normativa a

seguir por parte de las distintas empresas de seguros y fianzas.
Sólo regula los precios para que no haya abuso. Superintendencia del sistema
financiero. La superintendencia supervisa, formatos de fianzas, verifican precio, que
no existan cláusulas abusivas sobre los clientes, que no existan sobrepaso de alguna
garantía; sin embargo, es sólo una supervisión, no impone requisitos.
4. Aparte del ministerio de economía qué otras autoridades regulan a las

empresas de seguros y fianzas.
La Superintendencia del sistema financiero.
5. ¿Cuál es el procedimiento a seguir al momento de ejecutar una fianza?
Se manda una carta describiendo el incumplimiento de parte del contratista, se da 10

días para realizar el pago. Luego de recibir la carta se verifica, se pueden pedir
“pruebas”; la fianza es gradual.
6. ¿Qué sucede si yo, como contratista no estoy de acuerdo en que se me sea
aplicada una fianza X y necesite “apelar” la decisión de hacer efectiva la
fianza?
Se deben llevar las pruebas, no se puede únicamente con la palabra. Contratista y

dueño deberán ponerse de acuerdo, según lo especificado en el contrato y/o
especificaciones, se puede hacer un arbitraje.
7. ¿Puede, una fianza, llegar a ser anulada?
No. Se paga una fianza indemnizada y luego se lleva a un estado de fianza cancelada.
8. ¿Existe, dentro del Ministerio de Economía una comisión encargada en el

tema de fianzas como tal, o su institución es la máxima autoridad en cuanto
al tema?
9. ¿Qué es una hipoteca abierta, e hipoteca cerrada?
Abierta, cuando se puede relacionar una cantidad deseada a un inmueble. Cerrada,

sólo se da para una fianza específica. Depende del precio del inmueble. A partir del
valor de la fianza se pide una garantía, como puede ser un inmueble.
10. ¿En qué ocasiones se pide una contragarantía y qué tipo de muebles o
inmuebles pueden servir como contragarantía?
Siempre se piden contragarantías, puden ser un pagaré, puede ser un cheque de

contragarantía que se pide sin fecha. En una garantía hipotecaria, se puede dar
cualquier inmueble, menos en la playa. Prendas como maquinarias, vehículos; se
toma como 60% del valúo por su desgaste, uso, mantenimiento, etc., si es vehículo
se toma 40% del valúo de Gibson.
11. ¿Cómo se procede a terminar una obra si el contratista abandona?
Si la obra se deja incompleta, la aseguradora puede contratar a una empresa para

que esta sea terminada. Se evalúa si se puede terminar la obra y el dueño está de
acuerdo con ello.
12. ¿Cuántos tipos de fianzas manejan? ¿Hay un tipo de fianza más complicada
que otra?
En primer lugar, las que estipula la LACAP. Mantenimiento de oferta, anticipos, fiel
cumplimiento, pagos a terceros, buena obra, buena calidad, buen servicio, buena
supervisión, licencia juvenil, ejecutor de embargo, agentes aduanales, transportistas.
FORMULARIO.
13. ¿Qué elementos deben de cumplir las garantías? (en cuanto a información
que estas deben de contener al ser presentadas)
14. ¿Qué duración tiene un seguro para construcción?
No más del plazo de la obra.
Además:
 Fianza de fiel cumplimiento, 10% del contrato. Fianza de anticipo, hasta 30%, se
establece en el contrato. Buena obra, 10%. FISDL pide 12% para fiel
cumplimiento. Siempre se estipula en el contrato entre contratista y contratante.
 Se pide un costo de emisión de 3% de la suma afianzada, anual. Estos valores,
dependen de la clasificación de la empresa ante la superintendencia.
 Sí se puede dar negación de fianzas.
 Fianza = Garantía.
 El pagaré se pide a todas las fianzas.
 Ficha integral, se utiliza para controlar y evitar lavado de dinero.
 Todas las instituciones financieras se refieren a la Superintendencia. Ella, tiene en
su base de datos clasificada a todas las empresas.

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UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

FACULTAD DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA

Tema: Fianzas y Seguros

Integrantes. Carné Firma

Santamaría Yanes, Evelio José SY14001 ____________

Hora: 6:20 am – 8:00 am Aula: Postgrado

Asignatura: Planeamiento y Administración de Obras III

Docente: Ing. Mario Alfredo Velásquez

Tipo de Evaluación: Tarea 2

Fecha: Ciudad universitaria, 26 de marzo de 2019

2.1 OBJETIVO GENERAL ....................................................................................... 5

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................. 5

3.1 SOLICITUD DE FIANZA. ................................................................................... 6

3.2 TIPOS DE FIANZAS. ......................................................................................... 8

3.2.1 MANTENIMIENTO DE OFERTA. ................................................................ 9

3.2.2 BUENA INVERSIÓN DE ANTICIPO. ......................................................... 10

3.2.3 FIEL CUMPLIMIENTO............................................................................... 10

3.2.4 BUENA OBRA. .......................................................................................... 12

3.2.5 GARANTÍA DE PAGO. .............................................................................. 12

3.2.6 BUENA OBRA RETENCIÓN. .................................................................... 13

3.2.7 VICIOS OCULTOS. ................................................................................... 13

3.2.8 PAGO A TERCEROS. ............................................................................... 14

3.3 RECLAMO DE FIANZAS. ................................................................................ 14

3.4 PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA EJECUTAR UNA FIANZA .................... 15

3.5 HIPOTECAS .................................................................................................... 16

3.5.1 HIPOTECA ABIERTA ................................................................................ 17

3.5.2 HIPOTECA CERRADA .............................................................................. 19

3.5.3 DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA ABIERTA E HIPOTECA CERRADA ... 20

3.6 CONTRAGARANTIA ........................................................................................ 21

4.1 COBERTURAS EN LOS SEGUROS. .............................................................. 23

4.2 ¿QUÉ TIPOS DE OBRAS SE PUEDEN ASEGURAR? ................................... 24

4.3 ¿QUÉ HACER CUANDO OCURRE UN SINIESTRO? ¿CÓMO HAGO

4.4 ¿QUÉ DICE LA LACAP ACERCA DE LOS SEGUROS? ................................. 26

5 SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA FINANCIERO ........................................... 27

5.1 HISTORIA ........................................................................................................ 27

5.2 OBJETO ........................................................................................................... 27

5.3 MARCO LEGAL ............................................................................................... 28

5.3.1 FUNCIONES DE LA SUPERINTENDENCIA............................................. 28

5.3.2 FACULTADES DE LA SUPERINTENDENCIA .......................................... 30

5.3.3 INSTITUCIONES Y ENTES SUPERVISADOS POR LA

5.4 SUPERINTENDENCIA EN LA LACAP. ........................................................... 33

5.5 ENTIDADES AUTORIZADAS POR LA SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA

2.1 OBJETIVO GENERAL

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Estipular el proceso y requerimientos necesarios para poder optar a una fianza en

 Completar los formularios de solicitud de fianza, Ficha Integral, Declaración

 Completar formulario de solicitud de fianza, agregar los documentos necesarios

 AUTORIZACION PARA COMPARTIR INFORMACION CREDITICIA. ANEXO 3.

En el caso para el cual, el solicitante sea una persona jurídica, se requerirá de la

3.2 TIPOS DE FIANZAS.

La Garantía de Mantenimiento de Oferta;

La Buena Inversión de Anticipo;

Garantía de buen servicio, funcionamiento y calidad de los bienes”

3.2.1 MANTENIMIENTO DE OFERTA.

El período de vigencia de la garantía se establecerá en las bases de licitación o

 Formulario de Solicitud de Fianza. Este formulario es el documento que se

a) Si el ofertante, por razones imputables al mismo, no concurre a formalizar el

3.2.2 BUENA INVERSIÓN DE ANTICIPO.

 Formulario de Solicitud de Fianza.