Metodos Directo e Indirecto

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Métodos directo

e indirecto

Tasaciones,
subaste y
corretaje

1
Métodos directo e
indirecto
Método Directo (Separativo)

A modo de dar un panorama del presente método en análisis y sin ánimo de


repetir lo anteriormente dicho al respecto, podemos decir que el presente
método consiste esencialmente en el análisis del valor del terreno por un
lado y por el otro, de las posibles mejoras que puedan encontrarse en él,
obteniendo en cada uno de estos análisis un resultado determinado que
deben ser sumados entre sí para obtener el valor total del inmueble.
De lo dicho cabe aclarar cada uno de los estudios a realizar, esto es del suelo
y de las mejoras:

a) Estudio del Suelo: Se realizará de forma comparativa, partiendo


desde la minuciosa búsqueda de antecedentes de similares
características dentro de la zona en que se encuentre asentado.
Estos antecedentes son posteriormente homogeneizados a través de
determinadas técnicas que serán analizadas dentro del presente
título.
b) Por su parte, para obtener el valor de las mejoras se debe tomar en
cuenta las características de la edificación, en lo referente a
calidad de materiales, edificación, antigüedad que tenga lo
edificado, estado actual de mantenimiento en que se encuentre, etc.

Para realizar este análisis es necesario tomar en cuenta: el


presupuesto de ejecución de la obra, o el valor del metro cuadrado
de similares características en la zona en que se encuentren
apostadas las mejoras; a lo que deberá aplicarse aún el porcentaje de
descuento por amortización, según el estado de conservación y
antigüedad de la edificación.

2
Procedimiento de Aplicación

Cabe aclarar previamente a la tratativa del presente tema, que lo que


definimos como tasación no debe remitirse exclusivamente a una sola
forma o vía de acción, en efecto, coincidimos con el Ing. Dante Guerrero
cuando dice que: “la tasación de un inmueble no se subordina a
una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte
del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso
espíritu de equidad en el valuador.”14
El procedimiento de aplicación del presente método puede dividirse en una
serie de distintas etapas, dentro de las cuales podemos mencionar:
1) Búsqueda de Antecedentes: Es la más temprana tarea en que se
encamina el tasador que procederá según el presente método, en
efecto, es crucial para el obrar del tasador recabar información de
ventas de similares características en la zona en que se encuentra el
inmueble en cuestión.
En esta labor, al decir del Ing. Guerrero, el tasador se convierte en
un verdadero ‘detective’, recaudando datos permanentemente y
analizándolos criteriosamente en lo que respecta a sus fines.
El objetivo será rastrear las ventas que se hayan realizado en una
determinada zona, pero éstas deben ser fruto de una pausada tarea
de búsqueda, la misma debe tener como objetivo interiorizarse de
los factores que puedan haber modificado el resultado de una libre
oferta y demanda.
El análisis anteriormente mencionado dará al tasador un panorama
acerca de si los datos recabados responden a lo que podemos llamar
un precio real, o si el mismo se encuentra deformado por una serie
de circunstancias que se pueden plantear dentro de una operación
inmobiliaria, las cuales pueden afectar ya sea a los sujetos o al objeto
mismo que se quiere transferir, por ejemplo, que se trate de la
división de un condominio, la liquidación de una sociedad, un
remate judicial (en el que el adquiriente tenga un real interés en que
la propiedad en cuestión ingrese a su patrimonio por razones
personales), una operación que en lo formal aparezca como
distorsionada con el objeto de evadir impuestos (para estos casos se
hace figurar la venta por un precio menor al real para de ésta
manera entre otras cosas evadir el porcentaje correspondiente al
Impuesto de Bienes Personales o a la Transferencia de Inmuebles).
Por lo expresado es de gran importancia en lo posible recaudar
información de remates públicos efectuados por sobre propiedades
de la zona, en los que se dé realmente un libre juego de la oferta y la
demanda sin interés particular alguno por parte de los asistentes.

14
Guerrero, Dante: Op. Cit.

3
Dentro de lo que denominamos “Búsqueda de Antecedentes”, el
tasador profesional deber utilizar varios recursos para lograr una
completa base para posteriormente realizar la comparación entre los
distintos resultados, estos recursos son, entre otros:
• Visita a Martilleros y Tasadores de la zona. Éstos
serán de crucial importancia a la hora de comenzar la
búsqueda de antecedentes, ya que lógicamente habrán
actuado con anterioridad ya sea en una subasta o en una
tasación de alguna propiedad de la zona, pudiendo ilustrar
al tasador acerca del valor de la propiedad.
Por supuesto que puede darse el caso y en la mayoría de los
casos de hecho es así, de que el profesional al que se recurre
emita una opinión personalizada de los valores de la zona,
influenciada ésta por las diversas razones que pueda tener a
nivel personal, como ser su opinión acerca de la prosperidad
o falta de ella del lugar o el excesivo optimismo acerca de los
montos que valen los distintos inmuebles.
• Otro recurso de gran importancia al que se debe recurrir
obligatoriamente es el reconocimiento del bien a tasar,
esto es la constitución del tasador físicamente en el lugar en
que este situado el inmueble, esto será de vital importancia
ya que de esta manera el profesional puede corroborar la
existencia de publicidad de venta de propiedades en la zona,
la reciente construcción de obras en lotes vecinos con la
consecuente valorización de la propiedad, entre otras.
• A su vez, puede ser de mucha utilidad una búsqueda a
través de los diversos diarios que se editen en el lugar,
cuyos avisos clasificados significan siempre un poderoso
recurso al momento de encontrar operaciones de similar
característica a la que se pretenda realizar. Sin embargo,
debe efectuarse sobre los datos recopilados de esta manera
un cauteloso análisis en lo referente a las condiciones
ofrecidas para la concreción de la operación determinada,
las cuales pueden ser infinitamente variables, para la
correcta asimilación de estos datos, es necesaria la
utilización de un prudente coeficiente correctivo por tratarse
los mismos procedentes de ventas en potencia y no
realizadas.

4
• Por su parte, la obtención de antecedentes a través de
los diversos registros catastrales tiene como punto a
favor la incuestionable eficacia de la información recabada
por esta vía, en desventaja del laborioso trabajo de rastreo
en las distintas oficinas públicas que ello significa. Por otra
parte, cabe aclarar que los diversos registros tienen como
fundamental punto en contra la falta de actualización
permanente de la que adolecen, sin mencionar que los
valores en ellos asentados pierden todo tipo de veracidad en
tiempos inflacionarios.
Por último, el tasador también podrá recurrir a gestores
que tiene como tarea la recopilación de antecedentes de
ventas similares en la zona, a cambio de un arancel.
Adelantamos opinión en contra de este último recurso, por
tratarse de una actividad propia del profesional de la
tasación que es el que desempeña su función garantizándola
con su firma y poniendo en juego su reputación, por estas
razones creemos que la recopilación de datos, aunque pueda
ser resultado de la utilización de una serie de recursos,
siempre tiene que ser fruto de una tarea personal por parte
del tasador. Coincidentemente con lo expresado
anteriormente, se puede citar al Ing. Guerrero:
“En estos casos, mi consejo particular es que los
antecedentes sean tomados como orientación,
previa una completa verificación personal de los
datos ofrecidos en la información. Es importante
reiterar que la búsqueda de datos de ventas es
parte de la tarea de tasación, y que conviene ser
realizada personalmente por el tasador, ya que
durante el desempeño de la tarea va captando
información complementaria, que le permite
ahondar el conocimiento de la zona y las
condiciones del mercado inmobiliario.”15
2) Una vez finalizada correctamente la tarea de buscar antecedentes
similares, es de fundamental importancia a continuación la
realización de lo que podemos llamar “Inspección Ocular del
Terreno”: Es aquí donde el tasador procederá a verificar todos y

15
Guerrero, Dante: Op. Cit.

5
cada uno de los datos recabados anteriormente en lo relativo al
inmueble en sí y a las diversas ventas recabadas como antecedentes,
en lo respecto a la zona en que se ubican, acceso a agua potable y
servicios públicos, estado de edificación de la zona en cuestión,
mejoras existentes en el inmueble, estado de conservación de las
mismas, valor de los materiales con que fueron construidas, y su
valor de recupero para el caso de que se decida demolerlas, todo
elemento que de forma alguna pueda valorizar o desvalorizar la zona
en cuestión, acceso a las vías de comunicación, estado de
pavimentación o falta de ella de las calles, entre otras variables.
Como otro punto de vital importancia a analizar, queda el hecho de
que el tasador deberá verificar en esta oportunidad si el inmueble
a tomar como antecedente fue vendido desocupado o con
inquilinos en él. Este aspecto es fundamental, puesto que en el
precio puede causar sensibles modificaciones el hecho de que una
propiedad se enajene con inquilinos en su interior, mucho más si
éstos cuentan con un contrato de vencimiento pactado a un largo
período de tiempo, puesto que éste es ciertamente oponible al futuro
propietario del inmueble en cuestión.
Como alternativa a lo planteado, resta decir que puede utilizarse,
para el caso de que los únicos antecedentes con que se cuente
recaigan dentro de la hipótesis planteada, un coeficiente correctivo
que equipare el valor tomado con el valor a comparar, basándose en
los distintos datos que puedan extraerse de la locación (Precio,
Plazo, estado de conservación del inmueble, etc.)
3) Apreciación de los Factores de Valor que pueden influir en
el valor del inmueble: Para arribar a una correcta comprensión
de cuáles son los elementos que pueden afectar el valor de una
propiedad, es necesario realizar una división entre aquellos que son
de carácter Particular, Zonal, o General; de esta manera se
tiene:

Simetría de los Lotes a. Factores Particulares inherentes al Lote. Estos


pueden ser el tamaño del inmueble, su forma (esto tiene que
Más adelante en el ver con lo mencionado más adelante en el módulo , en lo
presente módulo, entre las relativo a la simetría de los lotes), si la misma es en forma de
páginas 44 y 46, se rectángulo, círculo, irregular, entre otras; sus dimensiones
encuentra tratado este de frente y fondo y si las medidas con que cuenta el lote de
tema, en el apartado terreno son aptas para efectuar la construcción de una torre
“Nociones acerca de la en altura.
forma de los bienes a tasar. A su vez, se puede mencionar dentro de esta clase de factores la
Simetría: Su
determinada ubicación que tenga el inmueble dentro de la
importancia”
cuadra en la que se encuentre apostado, el nivel que tenga el
terreno en sí, si éste es sobre a bajo el nivel de la calzada de la
vereda, si fuese necesario para una construcción su rebaje o algún
tipo de relleno.

6
Será importante a su vez la orientación que tenga el determinado
lote con respecto a los puntos cardinales, ya que esto cobra
relevancia dependiendo de las distintas estaciones del año y sus
directas consecuencias con respecto a la comodidad que tenga el
mismo para ser habitado o explotado.
Otro factor de gran importancia será la superficie del inmueble,
esto es, el suelo en el cual se encuentre, toda vez que será un dato
necesario al momento de proyectar una edificación. Este dato
muchas veces se pasa de alto pensando que es de menor
importancia, cometiendo de esta manera un error que podrá traer
aparejadas consecuencias de grave incidencia en el precio del
inmueble a tasar; al respecto coincidimos con Dante Guerrero
cuando dice que:
“Hay muchas zonas donde construir un edificio o una
estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la
necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser
de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es
importante este aspecto físico del terreno. No siempre es
necesario averiguarlo de inmediato, pero hay formas de
hacerlo mediante información municipal o de reparticiones
oficiales, etc. Donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de
profundidad a que deben hincarse los pilotes.”16
b. Factores de Carácter Zonal: Entre otras cosas, podemos
mencionar como influyente en este aspecto todo lo relativo a
la zona en que se encuentra situado el inmueble, esto
es, sus características propias, el aspecto residencial
con que cuenta la misma, la densidad de población, la
impronta que tenga de barrio comercial, industrial o de
vivienda, las distintas ordenanzas municipales que
reglamenten lo referente a la edificación en altura dentro de
esa zona determinada, las distintas construcciones que se
hayan alzado en la zona, produciendo en consecuencia su
valorización.
Por otra parte también es de importancia superlativa el
acceso que tenga la zona determinada a los distintos
servicios públicos, características de los espacios verdes,
la impronta de crecimiento en que se encuentre sumergida,
esto es, si se encuentra en una etapa de expansión o en una
de recesión.

A su vez, es menester analizar las características de las


inmediaciones, ya que estas mismas pueden influenciar
sensiblemente el valor de la propiedad a tasar a través de
características como ser la existencia de cementerios o
talleres en la zona, el cuidado de las calles y del alumbrado
público, etc.

16
Guerrero, Dante: Op. Cit.

7
c. Factores de Carácter General. Este tipo de factores no
son inherentes ni al inmueble en sí ni a la zona determinada
en que éste se encuentre, tiene que ver principalmente con el
estado del mercado en que se realizan las transferencias
de inmuebles y pueden ser, entre otros: el estado de la plaza
inmobiliaria, la cual se ve duramente afectada ante las
diversas crisis en que se puedan ver sumidas las distintas
economías de los países; éstas influencian al mercado
inmobiliario de manera sensible puesto que limitan la
capacidad monetaria de la demanda quitando liquidez al
mercado.
Como otro aspecto de esta clase de factores se pueden
señalar las diversas ordenanzas municipales en lo
atinente a la subdivisión de lotes en fracciones
individuales.
A su vez, si se encuentra el inmueble dentro de lo que se
denomina como zona rural, será de gran importancia todo lo
atinente a perspectivas agropecuarias que puedan
observarse, puesto que incidirá de manera directa en el
precio por la correspondiente productividad.
Es de importancia además la posible existencia de leyes que
regulen lo específico a las locaciones, puesto que una
de los principales objetivos de un inversor que coloca su
dinero en el mercado inmobiliario es hacer producir el
inmueble que adquiera mediante la renta del mismo a un
tercero.
Abarcando lo hasta aquí expresado acerca de los distintos factores
de valorización de inmuebles, los mismos pueden ser graficados a
través del siguiente esquema, el mismo ha sido extraído de la obra
“Manual de Tasaciones”, del Ing. Dante Guerrero:

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Factores de Valorización de Terrenos

Particulares Zonales Generales

• Dimensiones • Valor Residencial • Mercado Inmobiliario


• Ubicación • Valor Comercial • Estado económico del país
• Forma • Valor Industrial • Reglamentaciones
• Orientación • Reglamentaciones de para subdivisiones
• Topografía (Niveles) Zonificación • Perspectivas
• Subsuelo • Servicios Públicos: Agropecuarias
o Agua • Régimen de Locaciones
o Cloacas • Desgravaciones
o Alumbrado Impositivas
o Teléfono • Creación de nuevas zonas
o Pavimento de desarrollo
o Vecindades

Homogeneización 4) Homogeneización de Antecedentes. Una vez recabada la


totalidad de los antecedentes a utilizar en la tasación encomendada,
Este aspecto del proceso es
el profesional debe proceder a homogeneizarlos a través de la
de esencial importancia, ya
que es donde el tasador denominada “Planilla de Estudio de la Tierra”.
procederá a nivelar los Tomamos la definición de Dante Guerrero sobre la
antecedentes HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES:
observando sus
características propias “Es la conversión de todos ellos a operaciones de venta
para luego utilizarlos en la supuestas al contado, de lotes tipos tomados como
comparación y llegar así a
patrón, baldíos, ubicados en un punto básico, con iguales
un resultado final que
dependerá de todo el servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se
proceso anterior en su quiere determinar el valor, que puede ser la actual o una
conjunto. anterior. Tal homologación se obtiene mediante
coeficientes correctivos, en cuya exacta determinación o
elección está el meollo o la base de una buena tasación.”17

Los ajustes que podrán ser necesarios aplicar a la propiedad


seleccionada como posibles datos a comparar, pueden radicar en los
siguientes aspectos:

17
Guerrero, Dante: Op. Cit.

9
• Fecha de Venta u Oferta. Debe corregirse el caso de que
haya habido una considerable variación en las condiciones
de mercado entre el momento en que se ofertó o vendió el
bien y la fecha en que se realiza la tasación.
• Ubicación. En algunas situaciones se ve como necesario
realizar una adecuación a través de un coeficiente de
corrección para los casos de que entre el inmueble que se
vaya a tomar como antecedente y el que se pretende tasar
exista una diferencia de ubicación.
Con respecto a este punto, es necesario aclarar que si bien
para tomar en cuenta los antecedentes es esencial que éstos
se encuentren dentro de la misma zona en que se
sitúa el bien a tasar, puede acontecer muchas veces que
dentro de un mismo barrio se den variantes en cuanto a la
ubicación, éstas pueden referirse a las distintas ordenanzas
municipales que pueden disponer restricciones al uso del
suelo, como ser la superficie edificable, la proximidad a una
zona de alto valor comercial o residencial, la orientación, la
vista que puede variar por encontrarse el bien determinado
frente a un monumento o parque o la ubicación sobre a una
calle o avenida principal.
• Características Físicas. Estas se refieren a las diferencias
existentes entre el inmueble a comparar y el objeto de la
tasación, al decir de Artemio D. Aguiar las mismas incluyen:
“a) Terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la
calidad del suelo; b) calidad constructiva del edificio; c)
antigüedad; d) estado de conservación; e) superficie
edificada; f) cantidad y tipo de ambientes; g) calidad
funcional; h) instalaciones accesorias; i) mejoras
externas.”18
• Términos y condiciones de venta: Por último, cabe
mencionar que hay que analizar las distintas
operaciones que se seleccionaron como
antecedentes en las características que pueden presentar
acerca de la forma en que se realizó la transacción
determinada, esto es si la misma se realizó de contado o
a plazo determinado, y las características a su vez de este
plazo, el número de cuotas, el monto de las mismas, si fueron
garantizadas a través de alguna constitución de hipoteca, etc.
5) Confección de la Planilla de Antecedentes: Los
antecedentes recabados, luego de ser correctamente
homogeneizados a través de los diversos coeficientes a utilizar
conforme las necesidades del caso, serán plasmados en la
denominada Planilla de Antecedentes, ésta a su vez
comprende en sus elementos todo lo referente a los datos que serán
utilizados para comparar los distintos antecedentes con el inmueble
objeto de la tasación.

18
Aguiar, Daniel Artemio: Op. Cit.

10
Método indirecto o de conjunto:
Método de Actualización de Rentas

Para comenzar con el análisis del presente método, se puede citar una
afirmación categórica de Chandías:
“La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a
un tipo equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como
básico en toda tasación.”28
El método de la actualización de rentas o capitalización de rentas se trata de
un procedimiento rápido aunque tiene sus objeciones en lo referente a su
eficacia en las economías con poca estabilidad. El mismo comprende dos
elementos determinantes:
a) La estimación y separación de la renta bruta actual y
b) La aplicación de una tasa conveniente de capitalización.
Para el análisis del presente método, se procederá
conceptualizando cada uno de los elementos que lo componen, a
saber:
• Renta. En bruto es la suma de todos los ingresos que surgen de la
explotación de un inmueble.

IMPORTANTE! Ahora bien, la renta de una propiedad está destinada a cubrir varios
objetivos, a saber:
Este método es de
cuestionable aplicación • Compensar los gastos que demande la explotación
para las economías poco • Restituir al capitalista la parte perecedera de su inversión
estables, debido a que en
éstas, las tasas se • Producir beneficios o utilidades
encuentran en un De esta manera, para obtener la renta líquida deberá tomarse la
permanente cambio y en
renta bruta y descontarle los gastos de explotación y la
consecuencia dificultan
profundamente la tasación parte destinada a amortizar el capital, lo dicho encuentra
obtenida a través de este asidero en la siguiente fórmula:
método.
Rl = Rb − (Go + A)
Donde: Rl = Renta Liquida
Rb = Renta bruta
Go = Gastos Operativos
A = Amortización
Una vez determinada la renta líquida, cabe analizar el proceso de
capitalización, a través de éste se podrá inducir matemáticamente el
valor actual de un bien:
Rl
Vp =
I
28
Chandías, Mario Enrique: Tasación de Inmuebles urbanos. Ediciones Alsina. Buenos
Aires 1954
11
Donde: Vp = Valor presente
I = Tasa de Interés

• Gastos de Operación: Son todos aquellos que serán necesarios


para el correcto funcionamiento de la explotación del inmueble en
cuestión y su mantenimiento en condiciones de servicio.
• Amortización. Tiene como objeto conservar el bien, a modo de
mantener el rédito que da el mismo. Todo capital representado a
través de un bien físico tiene a desaparecer por depreciación por el
paso del tiempo, el objeto de la amortización es separar
periódicamente una suma que permita al fin de la vida útil del bien
su reemplazo.
• Tasa de Capitalización. Es el factor más difícil de determinar
dentro de este método. En efecto, para determinar la misma será
necesario tomar en cuenta una larga lista de elementos, entre los
que se pueden encontrar el estado del inmueble y la variabilidad y
riesgos de la economía del lugar, entre otros.
En forma práctica, podríamos SIMPLIFICAR las fórmulas
diciendo:
RENTA= CAPITAL X TASA
CAPITAL= RENTA / TASA
TASA= RENTA / CAPITAL

La tasa de interés va a depender de las condiciones que le otorguen


seguridad a la renta y que le aseguren duración, de manera que a
condiciones favorables corresponde una disminución de la tasa y viceversa.

Lo invito a afianzar lo aprendido hasta aquí, sobre Método de la Renta,


realizando los siguientes ejercicios de aplicación:

1) Calcule el valor de un inmueble, aplicando el método de la renta,


teniendo en cuenta que el monto del alquiler asciende a la suma de $
1800 mensual y la rentabilidad de la zona es de 0,0095 mensual.
Rta: $ 189.473,68.-

2) Calcule cual sería el valor de un inmueble teniendo como dato


que el alquiler es de $ 1250 mensuales y la rentabilidad del 0,0078
mensual. Rta: $160.256,41.-

3) Aplique el método de la Renta, para determinar el valor de un


inmueble, teniendo en cuenta que el valor locativo es de $ 1800

12
mensuales y la rentabilidad de las locaciones en la zona es de 0,0090
mensual. Rta: $ 200.000.-

4) Calcule el valor de un inmueble, que percibe de renta anual $


14.400, teniendo presente que la rentabilidad mensual es de 0,8 %.
RECUERDE: Rta: $ 150.000.-
En los ejercicios 4 y 5 no
olvide dividir por 100 5) Calcule el valor de un departamento, por el cual su propietario
los valores expresados percibe de renta mensual $ 2.250, teniendo presente que la
(0,8 % y 9,5 %) rentabilidad mensual es de 9,5 % al año.
Rta: $ 284.810,12.-.-

13
Bibliografía de referencias
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y
Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.

Chandías, Mario E.: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ed. Alsina. Buenos


Aires 1954

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y


Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.

Horngren, Charles T.: Precios de Transferencia – Precios de Mercado,


en Contabilidad Administrativa, Introducción. Ed. Prentice – Hall
Hispanoamericana. Méjico 1984.

Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la


Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.

IVSC - Comité Internacional de Normas de Valuación. International


Valuation Standards 2007

Lapa, Eduardo L.: Tasación Inmobiliaria. Editorial La Cañada. Córdoba


2007.

Real Academia Española: Diccionario de la lengua española. 22°


edición. 2001. Disponible en http://buscon.rae.es/draeI/

Santi Juárez, Tomás: Valoración de fincas y predios. Editorial Dossat.


Madrid 1952.

Ventolo W y Williams M.: Técnicas del Avalúo Inmobiliario” Ediciones


Pax. Méjico 1996

Nombre de la
materia

14

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