Rectificación de Áreas
Rectificación de Áreas
Rectificación de Áreas
Primera Parte
La rectificación de áreas inscritas tiene algunas modalidades, las primeras 3 están nombradas
en el art.13 de la ley 27333, que son 1) por mutuo acuerdo, 2) Rectificación no contenciosa vía
notarial en casos que sea menor o igual el área a rectificar y que no se superponga con los
colindantes, 3) Judicialmente cuando hay superposición; adicionalmente a estas existen otras
que se encuentran en distintas normas, 4) la rectificación dispuesta en el saneamiento catastral
de la ley 28294 en su artículo 60; 5) la rectificación generada por Cofopri dispuesto por el
artículo 39 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal que en los procesos
a su cargo, podrá rectificar de oficio el área, linderos y medidas perimétricas de los predios
contenidos en los planos aprobados por las entidades que hayan realizado saneamiento físico-
legal o habilitaciones urbanas; de igual forma se han generado a través de la jurisprudencia
registral nuevas figuras como 6) la rectificación por error de cálculo, y 7) la rectificación
unilateral; corresponde también citar que tenemos al 8) saneamiento de bienes del estado y
9)procedimiento especial de saneamiento físico legal en virtud del título III de la Ley 30230 y
su reglamento D.S N°019-2015-VIVIENDA.
La norma del notariado agrega esta figura para la rectificación, para que se tramite como un
asunto no contencioso, según lo dispuesto en la Ley N°27157 y lo dispuesto por el artículo 504
del Código Procesal Civil en lo que aplique, en dos supuestos
1. Cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
2. Cuando área real es superior a la registrada también procede el tramite siempre y
cuando exista certificación registral de que esa área no genere superposición registral.
1
Resolución N°367-2015-SUNARP-TR-T del 03.08.2015 punto 2.
2
La misma de arriba punto 3
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Fue a través de la ley 282944 que se creó el Sistema Nacional Integrado de catastro y su
vinculación con el registro de predios, con la finalidad de unificar los criterios, estándares,
nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes instituciones públicas del país que generan
y manejan catastros(Entidades Generadoras de Catastro – EGC), los cuales venían trabajando de
manera aislada, para que así su coexistencia sea coordinada, interrelacionada y vinculada al
registro de predios, este último en consecuencia de la función que realiza de registro jurídico de
bienes inmuebles debe precisar con mayor certeza al público la información, por ello los
legisladores consideraron razonable que un nuevo catastro unificado nutra al Registro Predial,
pero tiene una característica que resalta más y es que no se agota al inventario georeferenciado
de predios dentro de la nación, si no que se incorpora en ellos los derechos que afectan cada
predio para su posterior inscripción.
Su reglamento D.S. N°005-2006-Jus del 12.02.2006 establece que el CUC es asignado por las EGC
a todos los predios ubicados en zonas catastradas (art. 21) y en el caso de zonas no catastradas
(art. 22) los titulares catastrales podrán contratar los servicios de un verificador catastral, quien
levantará la información y gestionará la asignación del CUC ante la entidad generadora de
catastro correspondiente.
En el artículo 24 del Reglamento de la ley 28294 (D.S. N°005-2006-JUS, regula la inscripción del
Código Único Catastral (CUC) en el registro de predios:
3
Antes de la modificación por el D.S. N°005-2018-JUS del 30.03.2018 era el literal o).
4
Publicada el 21.07.2018.
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Prescribe dos escenarios, el primero en el cual se pretende inscribir el CUC en la partida registral
de un predio que se encuentra en una zona catastrada o no catastrada y que entre la información
del CUC y la de la partida no existe ninguna discrepancia, por lo que se procederá a la inscripción
sin mayor inconveniente; por otro lado, en el segundo es cuando la información de una y otra si
discrepan, ante lo cual deberá iniciarse un procedimiento de saneamiento catastral y registral.
Sobre este último, dicho procedimiento se sigue ante el mismo Registro, a fin de adecuar las
inexactitudes que publicita el registro conforme a la realidad en virtud de la información
proporcionada por los EGC, de ese modo publicitará la dimensión real del predio rectificándose
el área, linderos y medidas perimétricas del predio inscrito, con el único limite de que no
perjudique el derecho de los terceros colindantes del predio inscrito en la partida.
Así también, señala que en caso existan predios no inscritos, el CUC se inscribirá conjuntamente
con la inmatriculación del predio.
Inclusive si con este saneamiento se encuentra que el área del CUC se encuentra en zona que
no cuenta con antecedentes registrales, no se trata de una inmatriculación de dicha área, si no
que el predio en si tiene dicha dimensión, para lo cual las últimas líneas del literal a) del numeral
5.5 de la directiva señala que en caso el predio colindante no se encuentre inmatriculado ni se
encuentra identificado su titular catastral, se notificara al poseedor del predio.
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Documentación5:
1. Cuando un predio se ubica en zona catastrada y la inscripción sea solicitada por el titular
catastral6:
i. Solicitud de inscripción del Código Único Catastral.
ii. Hoja informativa catastral emitida por la entidad generadora de catastro según
formato establecido por la directiva N°003-2009.
2. Cuando el predio se ubique en zona no catastrada y el titular catastral se haya acogido a la
verificación catastral (servicios de un verificador catastral).
i. Solicitud de inscripción del Código Único Catastral.
ii. Plano catastral7 digital e impreso firmado por el verificador y visado por la
municipalidad, georeferenciado en WGS84, donde identificará a los colindantes
registrales o catastrales y señalando donde debe constar la asignación del CUC.
3. Ambas se inscriben previo informe técnico del área de Catastro de la Zona respectiva, pero
de presentarse discrepancia en cualquiera, se inicia el procedimiento saneamiento catastral
y registral, el cual identificará las partidas registrales de los predios colindantes y notificar,
luego anotarse preventivamente y transcurrido el plazo de 30 días sin oposición, requiere
para su inscripción definitiva:
i. Solicitud de conversión definitiva
ii. Publicaciones de diarios
La directiva N°02-2013-SUNARP/SN agrega algo en el punto 5.7 que tiene especial relevancia,
que para proceder a la inscripción definitiva, el registrador verificará entre otros, el vencimiento
del plazo establecido por el artículo 62 sin que se haya presentado oposición o sin que se haya
formulado la inscripción definitiva, quiere decir que este plazo también alcanza a la inscripción
definitiva, y en sentido contrario de no estar dentro de dicho plazo, no se realizará la inscripción
definitiva si la anotación preventiva ha caducado.
Pero las normas registrales no han previsto los casos en que el retraso de las publicaciones haya
sido por razones imputables al registro, como el retraso en la notificación al usuario y en
consecuencia se sobrepase el plazo para realizar la publicación, sin embargo, la jurisprudencia
registral8 ha señalado que los costos y defectos del registro deben ser asumidos por este y no
trasladados a los usuarios, por lo tanto, no corresponde formular denegatoria al procedimiento
en base a un error propio del registro.
5
Guía del Código Catastral aprobado por Res. N°01-2010-SNCP/CNC modificado por Res. N°04-2010-
SNCP/CNC.
6
Los documentos varían dependiendo de quién es el que solicita la inscripción, y el marco en que se
desempeñan, entidades publicas en titulación de predios (centro poblado urbano, individual urbano o
rustico) y las comunidades campesinas o nativas (artículo 2 de la Res. N°04-2010-SNCP/CNC).
7
Se aprobó un formato de plano catastral en zona no catastrado y su instructivo mediante la resolución
N°07-2012-CNC/SNCP, publicada en el diario oficial el peruano el 28.12.2012.
8
Resolución 2562-2018-SUNARP-TR-L del 30.10.2018, punto 10; y 2541-2016-SUNARP-TR del 16.12.2015
punto 12.
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i. Que, no haya información técnica en la partida que permita ubicar o su sistema sea
distinto al métrico y este dentro de los márgenes de tolerancia, entonces la información
catastral la sustituye/rectifica,
ii. Que, aun existiendo información técnica, el titulo que ingresa Cofopri vaya a modificar
el predio y se rectifica sin que exceda los límites de tolerancia.
iii. Que no afecte a terceros
Que se genere en virtud del procedimiento de rectificación, lo que se ha rogado es otra cosa.
9
Sin embargo, debe considerarse la Mención a Cofopri en el Reglamento del D.L.N°1089 en su cuarta
disposición complementaria transitoria, que señala que toda mención efectuada a Cofopri en relación al
ejercicio de los procedimientos comprendidos en la Resolución Ministerial N°0478-2013-MINAGRI,
derivados de la función prevista en el literal n) del artículo 51 de la Ley N°27867, Ley Orgánica de
Gobiernos Regionales, debe entenderse referida a los Gobiernos Regionales a favor de los cuales se
hubiera efectivizado la transferencia de la citada función.
10
Resolución N°568-2018-SUNARP-TR-A del 21.08.2018 punto 1.2
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Como se ve hasta hora los mecanismos de rectificación se encuentran en la ley 27333 y la ley
28294, y todos ellos requieren la intervención o notificación a los propietarios de los predios
colindantes. La razón de este requisito normativo es que con la determinación o rectificación
del área, linderos y medidas perimétricas de un predio, eventualmente se puede afectar los
derechos de los propietarios de los predios colindantes, razón por la que estos deberán
intervenir directamente en la escritura publica prestando su conformidad a la rectificación o
11
Resolución N°296-2010-SUNARP-TR-A del 15.12.2010 punto 2
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Primero se adoptó el acuerdo en el pleno CXV llevado a cabo los días 12 y 13 de diciembre del
2013, de:
12
Resolución N°2587-2018-SUNARP-TR-L del 30.10.2018 punto 3
13
Resolución 1622-2016-SUNARP-TR-L del 16.08.2016 en su punto 7.
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Asimismo, respecto a este tipo de rectificación, se adoptó un acuerdo en el CLXXIV pleno del
28.02.201714 que guarda relación.
Ello tiene sustento en que, si el área de Catastro no puede emitir informe positivo para proceder
a la rectificación unilateral, implica que hay posibilitad de que se afecten los derechos de los
terceros colindantes, por lo tanto, corresponderá que el titular se acoja a los procedimientos
establecidos en la Ley 27333 y la Ley 28294 en los que señalábamos intervienen los colindantes
o se les notifica, a fin de que no se perjudiquen.
Este criterio se sustentó en el hecho que ocurren cálculos erróneos de área por una deficiente
operación aritmética, así el área rectificada del predio se calcula sobre la base de su misma
descripción, es decir, los mismos linderos y medidas perimétricas (perímetro), no determina de
modo alguno una modificación real del predio, en el sentido de haberse producido un
incremente o disminución en su extensión, si no que se trata de adecuar a la realidad el dato
sobre el área extendido erróneamente, por haberse incurrido en un error material en el titulo
presentado para su inscripción o por tratarse de inscripciones extendidas en virtud de títulos
antiguos, cuando no existían sistemas exactos de medición de los predios.15
También requiere un informe favorable de parte del área de catastro ya que no solo debe
asegurarse que no incremente si no que el plano no grafique su polígono en un punto distinto
de la ubicación espacial del predio.
14
Este acuerdo modifica el acuerdo del CXLIII pleno realizado el 11.02.2016 que bajo el mismo tenor
señalaba que tampoco se aplica a la rectificación por error de cálculo.
15
Resolución 857-2018SUNARP-TR-A del 28.08.2018 punto 5
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Relacionado a esta rectificación, el CXV Pleno del 12 y 13.12.2013 precisó: primero, que procede
esta rectificación en predios rurales adjuntando los documentos del art. 20 del RIRP; segundo,
que no procede la rectificación si el área de catastro no puede determinar si el predio ha sufrido
variación; y tercero, en otros casos distintos al error de cálculo no procede rectificación con solo
el plano visado por la municipalidad.
Sobre el segundo, se preciso en otro pleno, el CLXXIV pleno registral del 27 y 28.02.2017, que
aprobó el acuerdo por el cual precisa que en caso no se puede determinar que los linderos y
medidas perimétricas y ubicación han sufrido variación, por inexistencia de información gráfica
en los antecedentes registrales o defectos en ella, es procedente la rectificación.
Se observa que este tipo de rectificación, por error de cálculo, constituye un mecanismo que
tiene fundamento en lo regulado por el artículo 85 del Reglamento General de los Registros
Públicos, conforme a la rectificación amparad en documento fehaciente.
También cabe precisar que el área es un dato cientifico que es resultado de una operación
matemática de las medidas perimétricas del predio, y por ello no depende de la voluntad de las
partes que intervinieron en el acto que dio merito a la extensión del asiento donde consta el
error en primer lugar, ya que es un dato objetivo basado solo en el recalculo de su área.
El numeral 4 de la directiva señala que es de aplicación obligatoria para todas las EGC y toda
persona natural o jurídica que se le encargue dicha facultad conforme lo estipula los literales r)
y s) del artículo 3 de la ley 28294, así como para los Registradores Públicos y de las áreas de
Catastro del Registro de Predios de la Sunarp.
En el literal a) numeral 7 de la mencionada norma señala que los rangos son los siguientes:
En el literal c) del numeral 7, precisa que cuando las diferencias se encuentren dentro de las
tolerancias no da mérito a extender asiento de rectificación en la partida, por el contrario de
exceder las tolerancias, deberán ser rectificadas conforme a los procedimientos vigentes.
El literal d) del numeral 7 precisa que en caso de inscripción de los actos que impliquen
modificaciones físicas de predios, los rangos de tolerancias se aplicaran siempre y cuando se
trata del mismo predio y no se afecte áreas de los predios colindantes.
El artículo 139 del Reglamento general de los Registros públicos establece que cuando los
certificados no están conformes con las partidas registrales, se estará a lo que resulte de estas ,
sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al registrador o certificador
debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición. Es por ello que
ante la discrepancia entre un informe técnico emitido en el procedimiento registral y otro que
sustento un certificado compendioso de búsqueda catastral debe prevalecer el primero.16
Que pueden ser a su vez de dominio privado o de dominio público (artículo 3 de la Ley 29151,
General del Sistema Nacional de Bienes Estatales).
16
Res. 883-2018-SUNARP-TR-L del 19.04.2018 punto 9 y Res. 550-2014-SUNARP-TR-L del 20.03.2014.
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
17
Mediante ley 26512 publicada el 28.07.1995 se declaró de necesidad y utilidad pública el
saneamiento legal de los bienes inmuebles de propiedad del Sector Educación y del Sector
Transporte, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, para lo cual se autorizó a los Ministerios
de Educación, Transportes y Comunicaciones, Vivienda y Construcción para que procedan al
saneamiento legal de los bienes inmuebles de propiedad del Estado asignados a dichos
Ministerios y demás inmuebles de dichos sectores, adquiridos, donados, construidos, ampliados
y/o rehabilitados por instituciones públicas y privadas, de acuerdo a lo dispuesto por la
mencionada ley.
En el último párrafo del artículo 4 se señala expresamente que “no será exigible el tracto
sucesivo, además de los casos de inmatriculaciones siempre que los terrenos sean de propiedad
fiscal, estatal o municipal”, se colige de la norma indicada dos casos:
Entonces, el citado artículo 4, ampara inscribir la titularidad a favor de cualquier Ministerio sobre
predios que se encontrasen registrados a nombre del Estado, y asimismo establece los requisitos
para su inscripción, especial atención merece lo señalado en su literal b) el cual agrega que para
17
Resolución N°693-2007-SUNARP-TR-L del 20.09.2007; y recientemente N°402-2018-SUNARP-TA-A del
13.06.2018.
18
Este saneamiento o regularización puede consistir en inscripciones de dominio, declaratorias o
constataciones de fábrica entre otros actos inscribibles, no excluyéndose ningún acto.
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Posteriormente se da la Ley N°27493 del 02.07.2001, que en su artículo único hizo extensiva la
ley N°26512 a todos los organismos e instituciones del sector público, a fin de que procedan al
saneamiento legal de los bienes inmuebles asignados.
De forma paralela, el 19.06.2001 se dio el Decreto de Urgencia N°071-2001, que tuvo por objeto
que la Superintendencia de Bienes Nacionales tenga la autonomía necesaria para la ejecución
de los actos de adquisición, disposición, administración y control de los bienes de propiedad
estatal cuya administración está a su cargo, respetando la competencia sobre los bienes de
propiedad municipal y aquellos que sean materia de formalización; adicionalmente, mediante
su artículo 4 se declaró de interés nacional el saneamiento técnico, legal y contable de los
inmuebles de propiedad de las entidades públicas en general, asimismo, el 04.07.2001 fue
reglamentada mediante el D.S. N°130-2001-EF, a fin de que cualquier entidad pública, pueda
realizar acciones de saneamiento de inmuebles de propiedad estatal por su propia cuenta,
diseñando un procedimiento especial para ello, el que básicamente es: que primero las
entidades estatales deben publicar en el diario oficial El Peruano y en otro de mayor circulación
nacional, la relación de los predios objeto de saneamiento, dicha publicación será presentada
conjuntamente junto a otros documentos al registro para que se anote provisionalmente a favor
de dicha entidad, segundo, si nadie formula oposición dentro de 30 días calendarios computados
desde la publicación, la inscripción provisional se convierte en definitiva a solicitud de la entidad
pública titular del predio.19
De igual forma el artículo 9 de dicho decreto, en el cual señala los requisitos para la inscripción,
y especial atención merece uno de ellos que señala que a efectos de acreditar el derecho sobre
los inmuebles basta una declaración jurada mencionando el documento por el cual la
obtuvieron20.
Fue entonces cuando el D.S. 136-2001-EF del 10.07.2001 declaró extensivo el D.S. N°130-2001-
EF a todos los organismos e instituciones del sector público a que se refiere la Ley N°27493,
considerando que es necesario que el citado Reglamento sea de aplicación para todas las
entidades públicas en general, uniformizando así los criterios reglamentarios, haciendo
referencia expresa al D.U. N°071-2001, la Ley 27493 y al D.S. N°130.2001-EF.
19
Los actos a que hace referencia pueden ser la inscripción de dominio, inscripción aclaración o
rectificación de áreas y/o linderos medidas perimétricas, la inscripción o modificación de lotización, la
actualización del destino de los aportes reglamentarios y cualquier otro acto cuya inscripción sea
necesaria para el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad estatal.
20
“(…) Declaración Jurada mencionando el documento en el que sustenta su derecho y manifestando
que los inmuebles y derechos materia de los actos que se pretenden inscribir, rectificar o aclarar en el
Registro, no son materia de procedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien.
(…)”
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual
Con fecha 18 de julio del 2001, al considerarse que la administración de los bienes de propiedad
estatal se realizaba sobre la base del Reglamento de Administración de la Propiedad Fiscal
aprobado por Decreto Supremo Nº 025-78-VC y las normas complementarias y conexas a él, no
se ajustaban a las nuevas exigencias, se publicó el D.S. N°154-2001-EF que aprobó el reglamento
general de procedimiento administrativos de los bienes de propiedad estatal, el cual en su
cuarta disposición complementaria, señala que respecto al saneamiento de los bienes de
propiedad estatal, se regularían por el decreto de Urgencia N°071-2001, la ley 27493, el D.S.
N°130-2001-EF y por el reglamento citado.
El decreto Legislativo N°135821, modifica la Ley N°29151, Ley General del sistema Nacional de
Bienes Estatales, incorporando disposiciones destinadas a optimizar el saneamiento físico legal
de los inmuebles estatales destinados a servicios públicos y otros usos del estado para facilitar
su otorgamiento de derechos para la inversión pública y privada.
(Plus)
El Art. 56 de la ley 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades, estableced que son bienes
municipales los siguientes:
1. Bienes (muebles/inmuebles) de uso publico destinado a servicios públicos
locales
2. Edicios municipales y sus instalaciones, y todos los bienes adquiridos,
construidos y/ sostenidos por la Municipalidad.
3. Acciones y participación de empresas municipales
4. Valores cuantificables económicamente, acciones bonos etc.
5. Terrenos eriazos, abandonados y ribereños que le transfiera el gobierno
Nacional
6. Aportes provenientes de Habilitaciones Urbanas
7. Legados o donaciones que se les instituyan a su favor
8. Vías y áreas publicas con subsuelo y aires son bienes de dominio y uso publico
En el art. 58 se encuentra regulada la inscripción de bienes Municipales, que son a
petición del alcalde y por el mérito del acuerdo de consejo correspondiente, siempre
que no estén a nombre de terceros; la octava disposición reitera que es en virtud al
21
Publicado el 21.07.2018 en el diario El Peruano
Rectificación de Área conforme a la Jurisprudencia Registral Actual