UNIVERSIDAD NACIONAL DEL CENTRO DEL PERU

FACULTAD DE CONTABILIDAD

TESIS
EL CONTROL INTERNO EN LA OPTIMIZACIÓN DE LOS
RECURSOS FINANCIEROS DE LAS EMPRESAS
INMOBILIARIAS DE LA PROVINCIA DE HUANCAYO

PRESENTADO POR

Bach. CHANCA QUISPE, Licy Leonisa

Bach. PORRAS ROQUE, Heidy Jackelyn

PARA OPTAR EL TITULO PROFESIONAL DE

CONTADOR PÚBLICO

HUANCAYO – PERU
2016

1i
 ASESOR

Mg. Alipio Mendoza Mozo

ii2
Quiero dedicar este trabajo a Dios. A mis
padres y hermanos quienes han permitido mis
I
logros y desarrollo personal, y por el apoyo que
I
me brindaron durante mis
I años de estudio, por

su amor y comprensión sin límites.

Licy Leonisa Chanca Quispe

A Dios por haberme permitido llegar hasta este

punto y haberme dado salud para lograr mis
objetivos, además de su infinita bondad y amor,
a mis padres por el apoyo continuo para lograr
mis objetivos y el apoyo que me brindaron para
culminar la carrera profesional.

Heidy Jackelyn Porras Roque

3
iii
 AGRADECIMIENTO

En primer lugar damos gracias a Dios, por habernos dado fuerza y valor para terminar
estos estudios de pre-grado.
Agradecemos también la confianza y el apoyo de nuestros padres, porque han
contribuido positivamente para llevar a cabo esta difícil jornada.
A todos los maestros de la UNCP que nos ayudaron a crecer como persona y como
profesional.
Finalmente agradecemos a nuestro Asesor de tesis Mg. Alipio Mendoza Mozo por
haber contribuido para el desarrollo de la investigación y nuestro empeño.

4
iv
 ÍNDICE

Página
PORTADA i
ASESOR ii
DEDICATORIA iii
AGRADECIMIENTO iv
INDICE v
RESUMEN viii
INTRODUCCIÓN ix

CAPITULO I
PLANTEAMIENTO METODOLÓGICO

1.1. DESCRIPCION DE LA REALIDAD PROBLEMÁTICA 11

1.1.1 Antecedentes del Problema 13
1.2. FORMULACION DEL PROBLEMA 15
1.2.1. Problema General 15
1.2.2. Problemas Específicos 15
1.3. OBJETIVOS 15
1.3.1. Objetivo General 15
1.3.2. Objetivos Específicos 16
1.4. JUSTIFICACION, IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACION 16
1.4.1. Justificación de la Investigación 16
1.4.2. Importancia de la Investigación 17
1.5. FORMULACION DE HIPOTESIS 17
1.5.1. Hipótesis General 17
1.5.2. Hipótesis Especificas 17
1.6. IDENTIFICACION Y CLASIFICACION DE LAS VARIABLES 18
1.6.1. Variables e indicadores de la Investigación 18

5
v
 1.6.1.1. Variable independiente 18
1.6.1.2. Variable dependiente 18
1.6.2. Operacionalización e indicadores de variables 19
1.7. METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION 20
1.7.1. Tipo de Investigación 20
1.7.2. Nivel de Investigación 21
1.7.3. Método de la Investigación 21
1.7.4. Diseño de la Investigación 21
1.7.5. Población y Muestra de la Investigación 22
1.7.5.1. Descripción de la Población 22
1.7.5.2. Descripción de la Muestra 22
1.7.6. Técnicas e Instrumentos de Recolección de datos 24
1.7.6.1. Técnicas de Recolección de datos 24
1.7.6.2. Instrumentos de Recolección de datos 25
1.7.7. Técnicas de Procesamiento y análisis de Datos 25

CAPITULO II
MARCO TEÓRICO

2.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN 26

2.2. BASES TEÓRICAS 33
2.3. DEFINICIÓN CONCEPTUAL 90

CAPITULO III
ANTECEDENTES EMPRESAS COMERCIALES DE SERVICIOS
INMOBILIARIOS

3.1. ANTECEDENTES DE EMPRESA INMOBILIARIA 100

3.2. CICLOS DE TRANSACCIONES DE UNA EMPRESA
COMERCIAL DE SERVICIOS INMOBILIARIOS 104

6
vi
 CAPITULO IV
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

4.1. FINES DEL CONTROL DE GESTIÓN 114

4.2. DEBILIDADES DE LA EMPRESA 114
4.3. PAUTAS PARA EL DISEÑO DEL SISTEMA DE
SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN EN LAS INVERSIONES 115
4.4. COMPONENTES DEL MODELO COSO 115
4.5. EMPRESAS INMOBILIARIAS DENTRO DE MERCADO
DE CAPITALES 116
4.6. POLÍTICA FINANCIERA EMPRESARIAL 116
4.7. ANÁLISIS DE RESULTADOS SOBRE EL CONTROL
INTERNO Y EL USO ÓPTIMO DE LOS RECURSOS
EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS DE LA
PROVINCIA DE HUANCAYO 116

CONCLUSIONES 153

RECOMENDACIONES 154
BIBLIOGRAFÍA 155
ANEXOS 158

vii 7
 RESUMEN
En el trabajo de investigación intitulada “EL CONTROL INTERNO EN LA
OPTIMIZACION DE LOS RECURSOS FINANCIEROS DE LAS EMPRESAS
INMOBILIARIAS DE LA PROVINCIA DE HUANCAYO” cuya función administrativa
del control interno en la medición y corrección del desempeño, de la empresa tiene el
fin de garantizar el cumplimiento de los objetivos de la empresa y de los planes ideados
para alcanzarlos. Las técnicas de los sistemas de control servirán para controlar la
optimización de los recursos financieros en las empresas de servicios.

Para que los controles sean funcionales deben ajustarse a planes y políticas, donde
los gerentes de las empresas logren la eficiencia y eficacia, al obtener los recursos en
sus usos óptimos que satisfagan las necesidades de la empresa de servicio usando
los controles y que deben de diseñarse al sistema de la empresa, caso contrario se
señala excepciones en puntos críticos, efectivos, y flexibles, adecuándose a la cultura
organizacional competitiva con miras a ser económicos y rentables para inducir
acciones correctivas.

Un sistema adecuado de control revelará donde están ocurriendo fallas y quién es el

responsable de ellas, ante esto se garantiza la aplicación de acciones correctivas: el
control sólo se justifica si las desviaciones respecto de los planes se corrigen por medio
de una planeación, organización, integración de personal y dirección adecuada,
teniendo en consideración que todo sistema de control debe de justificar su costo a
pesar de la simpleza de este requisito.

En los términos de optimización de los recursos financieros necesariamente está

relacionado con el sistema financiero como intermediario que otorga fuentes para la
inversión. Los controles, parten de la corriente de la gerencia, que refuerza la
supervisión de los activos financieros, y para la comprensión del sistema y proceso de
control, es necesario el uso de las técnicas de control, administración de operaciones y
administración de calidad total, control general y orientación hacia el futuro por medio
del control preventivo.

8
viii
 INTRODUCCIÓN

La presente tesis, comprendió un tema importante, cuyo título es: “EL CONTROL
INTERNO EN LA OPTIMIZACION DE LOS RECURSOS FINANCIEROS DE LAS
EMPRESAS INMOBILIARIAS DE LA PROVINCIA HUANCAYO”, cuyo trabajo guarda
concordancia con la estructura establecida en el Manual para la elaboración, desarrollo
y presentación de Tesis, del Reglamento Académico General aprobado con R.N. 2147-
CU-2013, empezando desde la Formulación del Problema, Marco Teórico,
Metodología, Resultados, concluyendo con la Discusión, Conclusiones y
Recomendaciones; así como, los anexos respectivos.

El objetivo es determinar la influencia del control interno en la optimización del uso de

los recursos financieros, en las empresas de la Provincia de Huancayo.

El proceso de financiamiento debe tener en cuenta todas las operaciones de

constitución, funcionamiento normal, reorganización y reajuste de la empresa que
abarca todas las necesidades financieras del negocio y presupone conocer también el
uso que se puede obtener del dinero, del crédito de los valores de los fondos, de la
legislación vigente del régimen financiero y de las costumbres de los negocios en la
regulación sistemática del capital, con los ingresos y los gastos de la empresa.

Si las empresas no son capaces de lograr competitividad, debido a el desconocimiento

de un sistema de control interno tenga los lineamientos necesarios para que esta
empresa logre su competitividad empresarial así poder optimizar las operaciones en
las diferentes áreas y el uso adecuado de los recursos para lograr el cumplimiento de
sus objetivos.

Este trabajo de investigación se encuentra dividido en cuatro capítulos.

El capítulo I, describe la metodología de la investigación, en el que se realiza, la

determinación de síntomas, planteamiento y causas del problema de investigación, los

9
ix
objetivos y la posible respuesta que contempla la hipótesis correspondiente; la
justificación, las variables, sus indicadores, la población, la muestra, las técnicas e
instrumentos de investigación.

El capítulo II, trata sobre los antecedentes relacionados a la investigación, la parte

teórica de las variables, indicadores y la definición conceptual que permitieron tener
mejor conocimiento del trabajo de investigación.

El capítulo III, se describe los antecedentes de las empresas comerciales de servicio

inmobiliario de la provincia de Huancayo, para determinar la influencia del control
interno en el uso óptimo de sus recursos financieros en su crecimiento económico.
El capítulo IV, trata sobre el análisis e interpretación de los resultados obtenidos en las
encuestas realizadas a los empresarios de servicios inmobiliarios de la provincia de
Huancayo.

10
x
 CAPÍTULO I

1. PLANTEAMIENTO METODOLÓGICO

1.1. DESCRIPCIÓN DE LA REALIDAD PROBLEMÁTICA

En el Perú y en la Región Junín, las empresas inmobiliarias tienen su origen en la

década de los años 70, al amparo del Decreto Ley N° 27857 Ley de Sociedades
Mercantiles y su reglamento el Decreto Supremo N° 240-69 como modelo es copia
del modelo norteamericano. Estas empresas que se dedican a diversas actividades
económicas tales como compra venta de bienes raíces, producción constructivo,
etc., y en cumplimiento a las normas y a sus estatutos, evalúan su gestión por parte
del gerente general de dichas empresas; sin embargo a falta de una cultura de
control inciden en procesos tradicionales y poco competitivos, por rechazo a las
nuevas tendencias administrativas.

El Control Interno constituye una eficiente herramienta de control de las

operaciones de la empresa, y en el caso particular de las empresas inmobiliarias
de la provincia de Huancayo es una necesidad debido al crecimiento del sector
inmobiliario en el uso de los recursos financieros. (OBRIEN CÁCERES, 2004)

11
El control interno colaborara en las nuevas tendencias administrativas, que resulta
natural que las nuevas generaciones que dirigirán estas empresas inmobiliarias,
tengan un desarrollo efectivo, en sus actividades cotidianas, Al respecto existen
una variedad de propuestas teóricas que eventualmente analizan y determinan la
incidencia positiva del control interno en el desarrollo de la eficacia operacionalidad
de las empresas inmobiliarias. (CHIAVENATO, 2004)

La industria de la construcción requiere un uso óptimo control de sus recursos

debido al gran volumen de inversión que desarrolla en nuestra región y es por esa
razón que existe la necesidad de implementar formas de control para que estos
recursos puedan generar la rentabilidad deseada y la conservación del patrimonio
de las empresas involucradas en el estudio.

También existe una serie de investigaciones relacionadas que han abordado el

estudio en diferentes enfoques. En efecto se ha estudiado en gran medida la
gestión y control interno de las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo
- Región Junín, donde determina la falta de eficiencia económica y efectividad en
el uso óptimo de los recursos financieros de las empresas inmobiliarias en el
cumplimiento de su misión institucional, identificando la falta de la efectividad de
control de gestión y la implementación de un sistema de control interno. (LOPEZ
RAEZ, 2002)

Se hizo necesario profundizar el estudio del tema en dicha población (empresas

inmobiliarias, consorcios y corporaciones de la provincia de Huancayo en la Región
Junín), por esta razón en el presente informe de investigación damos respuesta a
la pregunta: ¿Como el control interno controlara el buen uso de los recursos
financieros en las empresas inmobiliarias para obtener una rentabilidad positiva de
la provincia de Huancayo?

Relacionados con los síntomas y causas en la ciudad de Huancayo y propiamente

en las empresas con financiamiento financiero, por medio de un sondeo
determinamos que algunas empresas inmobiliarias presentan una planeación a
mediano y largo plazo y la toma de decisiones sobre la marcha de los

12
acontecimientos producidos sin previo análisis de las variables internas o externas
que afectan las decisiones.

1.1.2 Antecedentes del Problema

Sobre la naturaleza jurídica de esta investigación debemos señalar que este

es un derecho que puede ser gozado tanto de manera individual (por su
titularidad inmediata) o de manera colectiva, sin que se pueda interpretar que
una excluya a la otra es decir el tratamiento de personas naturales y
jurídicas.

Las características intrínsecas de este derecho le confieren tal calidad. De

esta manera un individuo puede tener garantizado su derecho a control
interno para desarrollar las diferentes acciones respecto al gerenciamiento
de las empresas inmobiliarias. En estas circunstancias, es que el poder
económico debe procurar y garantizar un mínimo margen de respeto en
determinados casos o supuestos, del buen uso de los recursos financieros
colocados en las empresas inmobiliarias, que es el ámbito de comunicación
y si bien esta tiene la facultad de indicar cuáles son los márgenes para
brindar información, según la ley de sociedades mercantiles la misma no
puede estar limitada a un criterio discrecional, por cuanto las limitaciones
solo deben estar reguladas por ley o estatutos internos.

Incidiendo en la naturaleza jurídica debemos considerarlo como un derecho

objetivo, por su exigibilidad y confiabilidad, así como un derecho subjetivo,
por su naturaleza intrínseca humana y colectiva. Dentro de un análisis
constitucional de las teorías de los derechos fundamentales, la teoría
institucional es la que mejor explica el tema de los derechos relacionados al
acceso a la información.

Si bien el empresario puede realizar una serie de acciones en el

cumplimiento de sus obligaciones, genera una serie de situaciones de índole
privada, en particular respecto de sus funciones. La fundamentación de la
información privada que pueda generar en una información pública, que

13
radica justamente en la información que el propio administrador proporciona,
pero no toda información privada puede ser sujeta a este criterio de control.
Que elementos personales como la opción sexual, la vinculación familiar con
personas menores de edad y su patrimonio personal pueden ser limitados
por criterios de seguridad y para garantizar la propia personalidad e intimidad
de personas de la alta jerarquía empresarial.

Esta limitación podría ser factible porque es el alto costo profesional que
deberá asumir las empresas al contratar para ocupar el puesto de la gerencia
empresarial, porque finalmente realizará alguna acción en mérito a sus
facultades que genere una acción de experiencia; bajo esta consideración,
podríamos decir que el derecho a la privacidad e intimidad se flexibilizan para
ponderar un derecho con un ámbito más amplio y que genere una mayor
seguridad, podemos observar los siguientes elementos; remuneraciones de
los altos funcionarios de la empresa, la información para determinar un
patrimonio y bienes sin sustento Información sobre adquisiciones de bienes
y servicios.

La información pública derivada de una información privada por tanto genera

una condición que le garantiza dicha condición, por cuanto sus
características escapan del ámbito privado; por ello esta delimitación es
importante en sociedades con Estados poco vinculados al respeto de los
derechos de la ciudadanía, por cuanto los márgenes de negligencia y
dilapidación personal escapan de márgenes de control y gestión de calidad
total. (ALVARADO VILLATORO, 2004)

En resumen, es necesario la aplicación de los criterios de inversión en las

empresas inmobiliarias, que debe partir con la oferta y la demanda en las
mismas y que a la vez, todo inversionista, antes de iniciar en una
determinada operación debe analizar previamente el comportamiento del
mercado.

14
 Para estos efectos se tiene que conocer cuál es la demanda y el segmento
al que uno tiene que dirigirse, para tal efecto se tiene que conocer cuál es la
opción más apropiada.

En la economía para determinar la demanda y el tipo de vivienda, tenemos

que hacer uso de un concepto que se denomina elasticidad en las tentativas
de los precios, cuando sube el precio de un producto de bienes inmobiliarios,
y su demanda no disminuye, en este caso nos indica que el bien es
inelástico. La elasticidad en el precio de la demanda es una medida de la
sensibilización de la cantidad demandada de un bien a una variación de su
precio.

1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

1.2.1. Problema General

¿De qué manera el Control Interno influye en el uso óptimo de los recursos
financieros de las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo?

1.2.2. Problemas Específicos

¿De qué manera los modelos de control interno inciden en la eficacia del
uso óptimo de los recursos financieros de las empresas inmobiliarias de la
provincia de Huancayo?

¿Qué modelo de control permite un uso óptimo de los recursos financieros

de las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo?

1.3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

1.3.1. Objetivo General

Determinar de qué manera el Control Interno influye en el uso óptimo de los

recursos financieros de las empresas inmobiliarias de la provincia de
Huancayo.

15
 1.3.2. Objetivos Específicos

Demostrar la incidencia de los modelos de Control Interno sobre la eficacia

del uso óptimo de los recursos financieros de las empresas inmobiliarias de
la provincia de Huancayo.

Reconocer el modelo de control que permite un uso óptimo de los recursos

financieros de las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo.

1.4. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACIÓN

1.4.1. Justificación de la Investigación

El presente trabajo de investigación que se propuso surgió debido a la

necesidad de demostrar cómo el control interno influye positivamente en el
desarrollo efectivo de las empresas inmobiliarias de la Provincia de
Huancayo. Para lo cual se busca analizar las principales teorías del control
interno que se relacionan con la eficacia, así como analizar los momentos de
control interno que se relacionan con la eficiencia

El impacto será múltiple, pues de demostrar la incidencia positiva del control

interno en el desarrollo efectivo, constituirá en una alternativa de solución a
algunos de los problemas que atraviesan las empresas inmobiliarias de la
Provincia de Huancayo.

Los recursos financieros con una buena administración de sus ingresos y

egresos deben satisfacer las necesidades de los empresarios, con una
buena estrategia de calidad en la prestación de servicios, y que esta
estrategia funcione en el ente empresarial, que conozca y compartan con la
filosofía, los valores, postulados y técnicas que la hagan viables.

Que los usuarios sientan satisfacción con los servicios que presta su
institución con las características especiales de prestación de servicios, tales
como los casos de consumo inmediato, retroalimentación del proceso,
irrepetibilidad e irreparabilidad y con los buenos diseños de servicios.

16
 Las normas y directivas sirvan de control previo y posterior en la ejecución
de las inversiones financieras desde el punto de vista de la planificación y
ejecución estén orientadas a culminar con una valoración de empresa, que
amerite el cumplimiento del rol establecido según la orden de prelación en
base a las necesidades urgentes.

1.4.2. Importancia de la Investigación

Este trabajo satisface a los administradores de empresas, a los

inversionistas, el control a las autoridades de manejo empresarial y la
participación conjunto de trabajadores en general porque la distribución de
los recursos financieros van a ser bien colocados para obtener un resultado
positivo, amparado a las normas y directivas de controles.

1.5. FORMULACION DE HIPÓTESIS

1.5.1. Hipótesis General

El Control Interno influiría positivamente en el uso óptimo de los recursos

financieros de las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo.

1.5.2. Hipótesis Específicas

Los modelos de Control Interno incidirían directamente en la eficacia del uso

óptimo de los recursos financieros de las empresas inmobiliarias de la
provincia de Huancayo.

El modelo COSO permitiría un uso óptimo de los recursos financieros de

las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo.

1.6. IDENTIFICACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LAS VARIABLES

1.6.1. Identificación de las Variables

17
 1.6.1.1. VARIABLE INDEPENDIENTE

X = Control Interno

INDICADORES

X1 = Momentos de Control

X2 = Modelos de control

1.6.1.2. VARIABLE DEPENDIENTE

Y= Recursos Financieros

INDICADORES

Y1 = Financiamiento

Y2 = Inversión

Para la Operacionalización de hipótesis como proceso a través del cual se

determinó las variables, los indicadores de cada variable, así el número y el
contenido de las interrogantes del cuestionario y para la aplicación de la
encuesta o como las entrevistas a informantes claves.

1.6.2. OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES

VARIABLE INDEPENDIENTE: CONTROL INTERNO

18
 DEFINICION
VARIABLE OPERACION DIMENSION INDICADOR Evidencias ITEM
AL

Control Existen controles anteriores 1,2 y 3

Previo a los procesos

X1
Control Existen controles durante 4,5,6
Momentos de
Concurrente los procesos
Control
Comprende
las acciones Control Existen controles 7,8,9
de cautela Posterior posteriores a los procesos
previa,
Control
simultánea y Ambiente de Control 10, 11
Interno
de verificación
posterior que
Evaluación de riesgos 12, 13
realiza la
empresa
X2 Modelos Modelo
Actividades de control 14, 15
de Control COSO

Información y comunicación 16, 17

Supervisión 18, 19

Fuente y Elaboración: Autoras de la Tesis

VARIABLE DEPENDIENTE: RECURSOS FINANCIEROS

19
 DEFINICION DIMENSI
VARIABLE INDICADOR Evidencias Item
OPERACIONAL ON

Créditos comerciales
Créditos
20, 21
Bancarios
Créditos hipotecarios
Y1
Financia
miento
Otras formas Descuento de letras
de 22, 23
financiamiento Tarjeta de crédito

Activos Fijos Tangibles 24,

Acciones
Recursos orientadas a un
Financieros uso racional de Permanente Activos Fijos Intangibles 25
recursos

Inversiones Financieras 26
Y2
Inversión
Efectivo 27

Temporal Cuentas por cobrar 28

Existencias 29

Fuente y Elaboración: Autoras de la Tesis

1.7. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

1.7.1. Tipo de Investigación

En la medida que sea tomado en cuenta el trabajo de investigación es

aplicada porque el control interno satisface efectivamente en la eficacia del
uso óptimo de los recursos financieros en las empresas inmobiliarias, es
decir que el producto que alcanza va servir para que pueda fortalecer o nutrir
la existente del estudio. (Sánchez y Reyes 2006)

1.7.2. Nivel de investigación

20
 La investigación es del nivel descriptivo-explicativo porque constituye la
investigación en describir al objeto en estudio relacionado a sus
características, el explicativo va fundamentar las razones por el cual tiene
los problemas existentes, con la comparación y reafirmación de la teoría del
sistema de control interno frente a la efectividad de los recursos financieros,
y cómo se explica la optimización de los mismos en las empresas
inmobiliarias. (HERNANDEZ SAMPIERI, 2006)

1.7.3. Método de la investigación

En esta investigación se utilizó los siguientes métodos:

Descriptivo-Explicativo.- Relacionar características del objeto en estudio

fundamentando las razones de la existencia de problemas del sistema de
control interno y administrativo y el uso óptimo de los recursos financieros en
las empresas inmobiliarias. (TORRES BARDALES, 2005)

Inductivo.- Ocasiona las causas para producir información sobre el

financiamiento y colocación de los fondos para determinar de la
particularidad de los usos financieros que es objeto de la investigación,
amerita la satisfacción del trabajo desde el conocimiento del objeto para
efectuar uniformidad que el sistema de control interno y administrativo y el
uso óptimo de recursos en las empresas inmobiliarias logren los propósitos
deseados.

1.7.4. Diseño de Investigación

El diseño para la presente investigación no experimental que trata de

estudios donde no vamos variar variables independientes para ver su efecto
sobre otras variables. La investigación en mención observa fenómenos tal
como se presentan en un contexto natural para analizarlos

1.7.5. Población y Muestra de la Investigación

21
1.7.5.1. Descripción de la Población

El universo de la investigación está conformado por todas las

empresas inmobiliarias, consorcios y otros afines, ubicadas dentro
de la provincia de Huancayo, que están conformada por 320
personas (fuente: SUNAT). Asimismo la población objetivo está
conformada por 21 personas entre: empresarios (5), gerentes o
responsables (10) y trabajadores (6).

1.7.5.2. Descripción de la Muestra

La muestra estuvo conformada por 21 personas pertenecientes al

rubro de inmobiliarios. El tipo de muestreo aplicado es el muestreo
estratificado. (TORRES BARDALES, Proyecto de Investigacion
Cientifica, 2005) Muestreo en el que la población se divide
previamente en un número de subpoblaciones o estratos, prefijado
de antemano, como son: Empresarios, Gerentes o responsables y
trabajadores. Luego, dentro de cada estrato se realiza un muestreo
aleatorio simple para determinar el tamaño de la muestra
correspondiente.

Aplicando la siguiente fórmula:

Z 2 xPxQxN
n 
E 2 ( N  1)  Z 2 xPxQ

Leyenda:

n = Número de elementos de la muestra.

N = Número de elementos del universo.

P/Q = Probabilidades con las que se presenta el fenómeno (50/50)

22
 Z2 = Valor crítico correspondiente al nivel de confianza elegido; siempre
se opera con valor sigma 2

Z =2

E = Margen de error permitido (determinado por el Investigador, 5%)

Dónde:

n= ¿

N = 320

P = 50

Q = 50

Z=2

E = 0.05

Sustituyendo:

Fórmula para determinar el tamaño de la muestra correspondiente a

empresas:

n = (2)2 x 50x50 x 320 / (0.05)2 (321- 1) + (2)2 50 x 50

n = 4 x 2500 x 320 / (2.5) x (320) + 4 x 2500

n = 10000 x 320 / 800 + 10000

n = 320000 / 10800

n = 21

23
1.7.6. Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos

1.7.6.1. Técnicas de recolección de datos

Las principales técnicas que se utilizó para desarrollar el trabajo de

investigación son: Observación directa –indirecta, notas de campo
como son:

a) Encuestas

Éstas se orientaron preferentemente a la muestra mayor que son

los empresarios inmobiliarios.

b) Entrevistas

Éstas se aplicaron a los expertos y gerentes inmobiliarios, es decir

a la población menor en la investigación (Consorcios).

c) Análisis documental

La cantidad de documentos legales, informes y documentos

oficiales, ameritan una selección de este material para su uso en
la investigación.

d) Exploración bibliográfica

Acudiendo a bibliotecas, visitando bases de datos científicas y

explorando en la red, se ubicó mayor información para la
investigación.

e) Recolección de datos

Mediante el exhaustivo análisis de la bibliografía referida al tema,

se relacionó con el análisis y referencial dentro del informe de
investigación

24
 1.7.6.2. Instrumentos de Recolección de Datos

a) Cuestionarios

Se aplicó cuestionarios orientados a gerentes y propietarios de

las empresas inmobiliarias a fin de obtener información relevante
para la investigación.

1.7.7. Técnicas de procesamiento y análisis de los datos

1.7.7.1. Procesamiento de los Datos

Esta parte del proceso de investigación consistió en procesar datos
(dispersos, desordenados, individuales) obtenidos de la población
objeto de estudio durante el trabajo de campo, y tiene como finalidad
generar resultados (datos agrupados y ordenados), a partir de los
cuales se realizará el análisis según los objetivos y las hipótesis o
preguntas de la investigación realizada, o de ambos.
Los datos serán procesados mediante Excel, dependiendo del grado
de dificultad de la información.

1.7.7.2. Análisis de los Datos

Se utilizó la estadística para determinar la correlación de variables.

25
 2. CAPÍTULO II

MARCO TEÓRICO

2.1. ANTECEDENTES DELA INVESTIGACIÓN

Los antecedentes de estudios relacionados con la investigación de este trabajo, se

refiere a la revisión de las investigaciones ya realizadas y que guarda algún vínculo
con el objeto de estudio del presente trabajo que a continuación detallamos:

2.1.1. Antecedentes Regionales

Es necesario mejorar y formular nuevos planes para tener los conocimientos

de los elementos estructurales de la investigación, importancia, principios,
factores y etapas del sistema de control en temas que se encuentran en el
desarrollo efectivo del uso óptimo de los recursos financieros en las
empresas inmobiliarias.

Conceptualizado el control interno como guía y otros citaremos como

antecedentes regionales las tesis planteadas en el pregrado de las
universidades públicas y privadas, Sistema de control interno basado en el
informe coso en la gestión de la empresa inmobiliaria Gemms S.A.
presentada por (VALLADOLIDOLID CANDIOTTI, 2006)

26
Proyectos de inversión y su incidencia en las rendiciones de cuentas y
liquidación financiera bajo el entorno del control interno en GRJ. Presentada
por Ely Mosquera (2005) que tiene como objetivo demostrar el uso de las
normas establecidas por los órganos de supervisión, control por la entidad
en las rendiciones de cuentas y liquidaciones financieras, es la finalidad
porque valora la demostración eficiente oportuna y eficaz en las rendiciones
de cuentas y liquidaciones financieras para definir las políticas institucionales
de acción de control previo y simultaneo en los planes y programas anuales
que forman en los objetivos de la verificación y control.

Medición de los factores del control en la aplicación de activos

inmobiliarios, cuya autora es (GLYDI, 2008); el objetivo del trabajo de tesis
es implantar un sistema de control interno en las áreas críticas para el logro
eficiente de control en las empresas inmobiliarias, que servirá como
instrumento orientador a los gestores de empresas inmobiliarias en la
aplicación de sus activos inmobiliarios.

Factor de medición en la toma de decisiones en los negocios

inmobiliarios cuyo autor (WALTER, 2006), el objetivo de la tesis es utilizar
como soporte la contabilidad gerencial después de la preparación de la
información específica de la gerencia, así mismo prepara los ingresos de
costos de los activos inmobiliarias por segmentos y el uso de sus actividades
de control y toma de decisiones recopilados por la determinación de las
necesidades de la información contable y que deben afrontar los usuarios y
los accionistas para el crecimiento de la empresa.

Capitales de las personas particulares y las empresas en un mercado

financiero a control interno, cuyo autor es (ALEX, 2005). Como
consecuencia de la globalización económica y de la rapidez con que operan
los mercados de capitales las personas particulares y las empresas pueden
movilizar con relativa libertad grandes cantidades de dinero de un mercado
financiero a otro, tanto a escala nacional como internacional.

27
 La razón de la realización fue establecer que las entidades emisoras de las
tarjetas de crédito para prevenir y detectar ilícito así como establecer
importancia para las personas que ejercen actividades de control y/o
prevención del lavado de dinero.

2.1.2. Antecedentes Nacionales

Existen investigaciones complementarias a nivel nacional, porque no revelan

en conjunto sus contenidos así como Líneas de Financiamiento de bienes
raíces, inversiones en negocios inmobiliarios, dentro de las crisis de un
empresario con imaginación que es fuente nacional.

El Licenciado Jesús Otero como empresario hábil, visionario siempre se

mantiene a la vanguardia en la innovación del producto en oferta,
especialmente en la organización de las empresas de bienes raíces.

Programas de elaboración de tesis por (ELIZABETH, 2008) de control

interno para fideicomisos inmobiliarios. Consiste en la transferencia de sus
bienes para la constitución de un patrimonio fideicometidos de acuerdo al
ordenamiento legal, que sirva como instrumento para brindar los recursos
empresariales y que la empresa cumpla con sus obligaciones, otorgando
seguridad en el cumplimiento de los objetivos de los activos administrados
por el fideicomitente.

Evelin Tatiana, Jorge en su trabajo, Control interno para medianas

empresas inmobiliarias. Como guía del control interno para las empresas
medianas inmobiliarias y la importancia y la necesidad han sido apreciadas
en las empresas cuyos aspectos centrales de la estructura conceptual del
control interno en las organizaciones de medianas empresas inmobiliarias,
basado en la eficiencia y efectividad de la actividad empresarial

Implementación de un sistema de administradores del riesgo operativo

en los procesos de créditos y cobranza y su impacto en la eficiencia de
las operaciones de la empresas carrocerías continental SAC, cuyos

28
autor es Carlos Alberto Vazallo Veneros y Beto Alonso Rodríguez Malaver
Lima (2010), el contenido de la tesis está orientada a la evaluación de riesgos
tecnológicos y a la evaluación de los procesos de negocio que contribuyan
a aplicar estándares para la evaluación de riesgos en todos los modelos
organizacionales dictando técnicas para aplicarlos y cumplirlos.

Rafael Laura Rojas, (2011) presenta la tesis titulada Diagnóstico

comparativo y propuesta de sistema de Gestión de Proyectos
Inmobiliarios en la Ciudad de Ayacucho por (LAURA ROJAS, 2011), la
propuesta es realizar un diagnóstico comparativo y propuesta de sistema de
gestión inmobiliario en la zona urbana de la ciudad de Ayacucho para
determinar la oferta y demanda, rentabilidad y financiamiento para proyectos
inmobiliarios para así atraer a los sectores privados y públicos de hacer
inversión en la construcción de viviendas.

Gestión de las Empresas Inmobiliarias en la Provincia Lima por (CESAR,

2011). El tema de investigación comprende a las empresas inmobiliarias en
la provincia de Lima, están experimentando un desarrollo creciente, debido
a la gran demanda insatisfecha de departamentos, estas empresas vienen
contribuyendo al crecimiento económico, generando nuevos empleos con
beneficios sociales que mejoran las condiciones de vida de la población.

Se desarrolló el marco conceptual a través del análisis de la realidad del

sector inmobiliario de las principales ciudades, dadas las similitudes en las
reglas de juego en la provincia de Lima, en donde se encontró que estos
gobiernos cumplen un rol promotor, debido a que fomentan viviendas para
diversos sectores de la población mediante programas especiales de
financiamiento y normativa legal y tributaria las cuales vienen funcionando
exitosamente, con estudios como el análisis de los segmentos de mercado
inmobiliario, análisis del crédito hipotecario .

29
 La tesis gerencia de proyectos inmobiliarios de construcción de
viviendas, tiene su objetivo como aplicar los fundamentos de las guía
de dirección de proyectos difundidos autor (F., 1998).

Las políticas contables y la razonabilidad de la información financiera

y económica no auditada, del autor (HERNANDEZ CELIS, 1992) el
proyecto se refiere a las empresas unipersonales y personas jurídicas que
no están inscritas en el registro público del mercado de valores y por lo tanto
no sujetas al control de la Conasev, el hecho de auditar la información
financiera y económica contribuye a confirmar la razonabilidad de la
información financiera y económica y el hecho de no llevar a cabo la actividad
aplicando la correcta políticas contables.

Escobedo Oblitas, Javier Perú (2012) en su informe Gerencia de proyectos

inmobiliarios el objetivo es determinar los procesos de formulación de
proyectos en las tres fases de aplicación para lograr la factibilidad de la
aceptación de un determinado proyecto inmobiliario

2.1.3. Antecedentes Internacionales

Información contable como herramientas de control de gestión en el

banco provincial, agencia Michelin autor (BASTIDAS ADRIANA Y LOPEZ,
2009). Pretende analizar la información contable como herramienta de
control de gestión en el banco, y la problemática plantea debido a la ausencia
existente de criterios uniformes para presentar la información contable de
forma comprensible para mayor número de usuarios, y para el logro de los
objetivos y metas trazadas, hace necesario que la información contable sea
generada para garantizarle la satisfacción de los requerimientos de
información de los diferente usuarios.

Tiene como característica la flexibilidad facilitando la adaptación de la

información a exigencias del entorno, la información contable pretende ser
una herramienta de manera resumida y gráfica informa a los accionistas,
mediante los indicadores de gestión, facilitando las funciones de planeación,

30
control y de operaciones, el tipo de investigación es de carácter descriptivo
apoyada en una revisión documental.

Control interno Empresarial del autor (POCH TORRES, 2001), la base de

su tesis para la obtención del doctorado está basada en la evolución del
control interno como instrumento del circuito informativo de la Contabilidad,
de las teorías clásicas a los paradigmas instalados en el caos y la
incertidumbre.

Análisis y Valoración de Empresas Inmobiliarias del autor Basagoiti

Ramos, Luis España (2003), La tesis planteada aborda un campo
inexplorado en el sector inmobiliario, la valoración de empresas inmobiliarias
no había sido tratado como un procedimiento a sistematizar las variables y
los diferentes procedimientos de valoración y son estudiados con
profundidad en la presente tesis, que deja el embrión de un campo de
análisis e investigación para futuros.

Plan estratégico de financiamiento para proyectos inmobiliarios

desarrollados por las PYMES de ciudad Guayana, Municipio Caroní del
Estado Bolívar del autor Yanice Vargas, cuyo objetivo es brindar opciones
para solventar los problemas socioeconómicos y de financiamiento que
presentan las pequeñas y medianas empresas que generan perspectivas
integrales para emprendedores y así crear una estructura de financiamiento
adaptada a sus necesidades que garantice el éxito y obtenga una
rentabilidad deseable cooperando mejoras en el proceso administrativo,
económico, financiero y gerencial de las organizaciones.

Tributación estatal de las empresas inmobiliarias del autor Cervera

Gonzales Julián Málaga (1992), se estudia los impuestos estatales que
recaen sobre la actividad, impuestos sobre el valor añadido y sobre la renta,
así como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados ya que aunque no sea estatal la competividad y coordinación
con el IVA hace imprescindible la consideración conjunta se analiza las

31
exenciones de las transmisiones de edificaciones de las entregas de
terrenos y la de los arrendamientos de viviendas. Se trata entre otras
cuestiones, la tributación de los pagos anticipados y de los gastos financieros
así como las permutas a cambio de construcción futura y la anulación de
operaciones en ITP.

Proyecto de la tesina tema El desarrollo del comercio justo en México

presentada por Katya Oropeza Rosario Año (2010) en la Universidad de
Barcelona, máster en Comercio y Finanzas Internacionales.

Tesis sobre ocupación y acceso a la propiedad legal de la tierra en la región

nordeste del Río Salado presentado por Guillermo Banzato Barcelona
(1998), la necesidad del desarrollo del trabajo por las principales falencias
que pueden atribuirse como carácter metodológico las que inexorablemente
llevan a errores de interpretación y la falta de control de los datos que
confrontan documentos de distinto origen esos estudios soslayaron el tema
de la ocupación y acceso a la propiedad legal de la tierra en la región
Nordeste del Río Salado, durante el periodo tardo colonial de la primera
década independiente, se ha investigado en forma fragmentada los sistemas
de acceso a algún tipo de títulos para ocupantes de tierras públicas

Evaluación financiera de proyectos inmobiliarios con variables que

intervienen en su elaboración. Presentados por Edison Aldemar Hincapié
Atehotua y Wilber Hernando Duran Ocampo, Medellín (2006) La evaluación
financiera de proyectos pretende medir objetivamente a través de
metodologías coherentes ciertas magnitudes cuantitativas resultantes del
estudio de las variables que intervienen en un proyecto el cual permite al
inversionista tomar las decisiones adecuadas al cuantificar las ventajas y
desventajas que implica asignar recursos para el desarrollo de la exactitud
en la elaboración de los presupuestos para obtener resultados y los
indicadores como herramienta segura para la toma de decisiones.

32
 Optimización de la Administración de Recursos inmobiliarios para el
Desarrollo de Locales Comerciales, de María Mercedes Godoy B. de
Cordón Guatemala (1994). Sobre el contenido de la tesis: intencionalidad de
demostrar que la administración de inversiones inmobiliarias debe
tecnificarse para proyectarse al futuro y ser más eficaz.

Construcción de estados financieros, proyecciones, presupuestos,

valoración de empresas y desarrollo de nuevos negocios del autor
(MELO CAÑON, 2011), su objetivo es dar seguimiento a las inversiones de
las compañías mediante el desarrollo y análisis de los estados financieros,
presupuestos e indicadores de las filiales, y planear, controlar y dar cierre a
los proyectos con el objeto de cumplir con las metas propuestas, preparando
indicadores y precios.

2.2. BASES TEÓRICAS

2.2.1. CONTROL INTERNO

2.2.1.1. DEFINICIÓN DEL CONTROL INTERNO

Pinilla (1998) manifiesta que el control es un galicismo (del

Francés Contróle) que indica la acción o efecto de controlar, que
a su vez; es un verbo que significa examinar y censurar con
autoridad suficiente una determinada realidad, formando juicios y
aprobando o corrigiendo lo que no esté conforme.

Bellman (1998) El control como elemento que hace uso la

administración para desarrollarse como externo e interno,
concretamente definida en la teoría del control, y otras teorías
generales.

2.2.1.2. OBJETIVOS DEL CONTROL INTERNO

33
 Inicialmente destacamos el objetivo de control de las operaciones
entre los principales objetivos del control interno de una empresa,
igualmente está dentro de sus objetivos verificar que los recursos
se utilizan con eficiencia y eficacia en el desarrollo de
operaciones, en síntesis el objetivo de control interno está
orientada hacia el proceso contable y la preparación de estados
financieros contables oportunos, con información suficiente y
confiable. ( Jean Selger 2005)

2.2.1.3. IMPORTANCIA DEL CONTROL INTERNO

Toda organización debe llevar un consiste control interno de las

operaciones, procedimientos o actividades y demás operaciones
que realiza, con la finalidad de poder observar y seguir con
detalle el ciclo de desarrollo de las actividades o procedimientos
permitiendo detectar errores, corregirlos y evitar que ocurran
nuevamente.

Esto permite a la entidad y a cada departamento desempeñar

sus actividades de manera más óptima y segura contribuyendo
al logro de los objetivos y metas propuestas.

2.2.1.4. ESTRUCTURA DEL CONTROL INTERNO

Se denomina estructura de control interno al conjunto de planes,

métodos, procedimientos y otras medidas incluyendo la actitud
de la dirección de una entidad, para ofrecer seguridad razonable
respecto a que están lográndose los objetivos del control interno.

El concepto moderno de control interno fluye por sus

componentes y diversos elementos, los que se integran en el
proceso de gestión y operan en distintos niveles de efectividad y

34
 eficiencia. Es por esta razón que afirmamos que una estructura
sólida del Control Interno es fundamental para promover la
efectividad y eficiencia en las operaciones del Electro
Instalaciones.

2.2.1.5. VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL CONTROL INTERNO

2.2.1.5.1. VENTAJAS

 Apoya a la entidad a lograr su desempeño y metas

de rentabilidad.
 Previene pérdida de sus recursos.
 Puede ayudar a garantizar lo confiable de sus
informes financieros.

2.2.1.5.2. DESVENTAJAS

Muchas personas tienen una expectativa amplia y

poco realista sobre el control interno, ellos esperan lo
absoluto creyendo que:

 El control interno puede garantizar el buen éxito de la

entidad, que es de seguro el logro de los objetivos
básicos del negocio, o cuando menos asegurar la
supervivencia.

2.2.1.6. RESPONSABILIDAD DEL CONTROL INTERNO

La responsabilidad más directa corresponde a la dirección que

se le asigna a los departamentos de gestión y control interno pero
casi todo el personal cumple alguna función de control interno,
transmitiendo posibles sugerencias por los canales adecuados,
los miembros de la organización deben concientizarse de que el

35
 control interno no es ajeno a ellos, sino que todos están
implicados.

No se debe olvidar del papel clave de la dirección financiera y

contable, así como el del departamento de auditoría interna, que
cubre los 3 tipos de objetivo (operativos, formación financiera y
cumplimiento). En organizaciones complejas se corre el riesgo
de identificar el control interno con las funciones de auditoría
interna en vez de considerarlo responsabilidad de toda
la organización, la garantía de independencia más
importante que se puede dar al departamento de auditoría es
situarla bajo el control del propio Consejo de Administración y
concederle acceso al Consejo o Comité de Auditoría, con los
terceros que colaboran en el control interno (auditores externos,
reguladores, etc.).

Los auditores externos informan los estados financieros,

representan adecuadamente la situación financiera patrimonial,
los resultados del período y los motivos de fondos, los
reguladores emiten normativas, inspeccionan y controlan la
información, mientras que los clientes y proveedores como otros
terceros aportan informaciones útiles.

2.2.1.7. CARACTERÍSTICAS DEL CONTROL INTERNO

El Control Interno es un proceso evaluado en cualquier punto de

su desarrollo integrado por un conjunto de acciones
estructuradas, coordinadas y un medio para lograr un fin. Lo
llevan a cabo los empleados, trabajadores y directivos que
actúan en todos los niveles y en los diferentes departamentos,
las personas deben actuar en todos los niveles, no se trata

36
 solamente de contar con manuales de organización y
procedimientos.

En cada área de la organización la persona encargada de

dirigirla es responsable por el Control Interno ante su jefe
inmediato, de acuerdo con los niveles de autoridad establecidos,
en su cumplimiento participan todos los trabajadores de la
entidad independientemente de la categoría ocupacional que
tengan, es decir:

 Debe haber organización de manera que se pueda diferenciar

la autoridad y la responsabilidad relativa a las actividades de la
empresa.
 Autorización y registro operacional de manera que sea de la
atribución del departamento de contabilidad el hacer los
registros de las informaciones y de mantener el control

2.2.1.8. CLASIFICACIÓN DEL CONTROL INTERNO

De acuerdo a las definiciones anteriormente presentadas sobre

control interno se puede observar que abarca algo más que sólo
las funciones del departamento financiero y de contabilidad como
se observa en la siguiente clasificación:

2.2.1.8.1. POR LA FUNCIÓN

a) Administrativo
Lo conforma el plan de organización, procedimientos y
registros relacionados con los procesos de decisión para
poder autorizar las actividades comerciales de la dirección

37
 quien debe alcanzar los objetivos establecidos, lo cual es el
principio para establecer un control contable.

b) Financiero o Contable
“Consiste el plan de organización y los procedimientos
y registros referentes a la salvaguarda de los activos y
a la fiabilidad de los registros financieros y en
consecuencia, está diseñado para proporcionar una
razonable seguridad de que:
 Las transacciones se efectúan de acuerdo con la
autorización general o específica de la dirección.
 Las transacciones se registran, según sea necesario:
 Para permitir la preparación de estados financieros de
acuerdo con los Principios de Contabilidad
Generalmente Aceptadas o cualesquiera otros criterios
aplicables a tales estados; y,
 Para mantener el control sobre los activos.
 El acceso de los activos está permitido únicamente con
la autorización de la dirección.
 El activo contabilizado se compara con el existente a
intervalos de tiempo razonables y adoptan medidas
correspondientes en el caso de que existan
diferencias”. (REEVE, 1988)

2.2.1.8.2. FOR LA ACCIÓN

a) Previo

Este control tiene lugar antes de principiar operaciones e

incluye la creación de políticas, procedimientos y reglas
diseñadas para asegurar que las actividades planeadas
serán ejecutadas con propiedad.

38
 La consistencia en el uso de las políticas y procedimientos
es promovida por los esfuerzos del control. (RODRIGUEZ
VALENCIA, 1999)

b) Concurrente
El control concurrente está inmerso en el proceso de las
operaciones, se aplica simultáneamente a la ejecución de
las operaciones y desempeño de los funcionarios se debe
concentrar en la obtención de los mejores con los
menores esfuerzos y recursos, y es ineludible la
responsabilidad de verificar la corrección de las
operaciones.

c) Posterior
El control interno posterior como examen después de las
operaciones financieras y administrativas según sus planes
y programas anuales evalúa y verifica los aspectos
administrativos del uso de los recursos y bienes, en la
gestión y ejecución del uso óptimo de recursos financieros
llevadas para la obtención de la utilidad, en relación con las
metas trazadas y resultados obtenidos. (ALVARADO
MAIRENA, 2010)

2.2.1.9. RIESGOS DE CONTROL

2.2.1.9.1. Riesgo

Se produce riesgo cuando hay probabilidad de que

algo negativo suceda o que algo positivo no suceda,
la ventaja de una empresa es que conozca claramente
los riesgos oportunamente y tenga la capacidad para
afrontarlos. El “Riesgo” es un concepto que bien

39
 podríamos llamar vital por su vínculo con todo lo que
hacemos, casi podríamos decir que no hay actividad
de la vida de los negocios o de cualquier asunto que
se nos ocurra, que no incluya la palabra riesgo.

La identificación y análisis de los riesgos relevantes

que existen podría afectar la consecución de los
objetivos, la gerencia de la empresa debe decidir el
nivel del riesgo que considera aceptable, ya que estos
no pueden reducirse a cero, así mismo incluye el
análisis de los factores externos e internos y el análisis
de riesgo se estima el significado del riesgo, la
evaluación de la probabilidad de la ocurrencia del error,
y además se considera cómo se administra el riesgo,
como su afectación la habilidad para sobre vivir y tener
posición financiera fuerte y una imagen pública
positiva, además de una calidad global de sus
productos y servicios empleados, previa evaluación de
riesgos. (DUMRAUF L., 2003)

2.2.1.9.2. Origen de los riesgos

Pueden ser derivados por las amenazas externas y

las debilidades internas, algunos cuantificables y otros
no originados específicamente por una inadecuada
estructura organizacional, la competencia desleal por
la mala calidad de los productos por exigencias
exageradas de los empleados, huelgas, nuevos
impuestos, catástrofes, iliquidez, tasas de interés
exageradas, aumento de precios de los proveedores,
pérdida de imagen, por inadecuada auditoría externa
o interna o por autocontroles no aplicados, etc.

40
 Se pueden clasificar los diferentes riesgos de gestión
en:
 Riesgos Estratégicos y del Negocio.
 Riesgos Financieros.
 Riesgos generales o de Apoyo.

2.2.1.9.3. Categorías de los Riesgos

Dentro del estudio trabajaremos para detectar las

diferentes categorías de los riesgos de auditoría que
se puedan presentar dentro del marco de la
evaluación como son:

a) Riesgo Inherente
El riesgo inherente es la susceptibilidad de los estados
financieros a la existencia de errores o irregularidades
significativas antes de considerar la efectividad de los
sistemas de control.

b) Riesgo de Control
El riesgo de control es el riesgo de que los sistemas de
control estén incapacitados para detectar o evitar errores o
irregularidades significativas en forma oportuna.

c) Riesgo de Detección
El riesgo de detección es el riesgo de que los
procedimientos de auditoría seleccionados no detecten
errores o irregularidades existentes en los estados
contables.
Una vez que hayamos detectado el riesgo existente
procederemos a la Evaluación del Riesgo de auditoría, que

41
 es un “proceso por el cual, a partir del análisis de la
existencia e intensidad de los factores de riesgo, se mide el
nivel de riesgo procedente en cada caso.” (SANTILLAN,
1997).

2.2.2. CONTROL INTERNO SEGÚN MODELO COSO

2.2.2.1. ORIGEN

Se piensa que el origen del control interno surge con la partida

doble que es una de las principales medidas de control. Pero fue
probablemente hasta fines del siglo XIX y principios del XX,
cuando los hombres de negocios se preocuparon por tomar
medidas y establecer sistemas adecuados para la protección de
sus intereses.

En la actualidad el control interno de los negocios ha tenido

mayor auge debido a la nueva tecnología que ha permitido
desarrollar de manera acelerada todos los procedimientos, con
la finalidad de obtener mayor dominio en las operaciones de los
negocios.

El control interno es un instrumento de eficiencia y no un plan

que proporciona un reglamento tipo policiaco o de carácter
tiránico, el mejor sistema de control interno es aquel que no daña
las relaciones de empresa a clientes y mantiene en un nivel de
alta dignidad humana las relaciones de patrón empleado.
“Por lo tanto el control interno se define: como el plan coordinado
entre la contabilidad, las funciones de los empleados y los
procedimientos establecidos, de tal manera que la
administración de un negocio pueda depender de estos
elementos para obtener una información segura, proteger

42
 adecuadamente los bienes de la empresa como promover la
eficiencia de las operaciones y la adhesión a las políticas
prescritas por la administración” (GOMEZ, 2000)

2.2.2.2. ANTECEDENTES

El denominado “Informe Coso” sobre control interno publicado en

EE.UU. en 1992, surgió como una respuesta a las inquietudes
que planteaban la diversidad de conceptos, definiciones e
interpretaciones existentes en torno a la temática referida. El
control interno fue sometido a un riguroso estudio por la
Comisión de Organizaciones Patrocinadoras de la Comisión
Treedway (COSO por sus siglas en inglés).

Plasma los resultados de la tarea realizada durante más de cinco

años por el grupo de trabajo que la TREADWAY
COMMISSION, NATIONAL COMMISSION ON FRAUDULENT
FINANCIAL REPORTING creó en Estados Unidos en 1985 bajo
la sigla COSO (COMMITTEE OF SPONSORING
ORGANIZATIONS). El grupo estaba constituido por
representantes de las siguientes organizaciones:

 American Accounting Association (AAA)

 American Institute of Certified Public Accountants (AICPA)
 Financial Executive Institute (FEI)
 Institute of Internal Auditors (IIA)
 Institute of Management Accountants (IMA)

“La redacción del informe fue encomendada a Coopers &

Lybrand. Se trataba entonces de materializar un objetivo
fundamental: definir un nuevo marco conceptual de control
interno, capaz de integrar las diversas definiciones y conceptos

43
 que venían siendo utilizados sobre este tema, logrando así que,
al nivel de las organizaciones públicas o privadas, de la auditoría
interna o externa, o de los niveles académicos o legislativos, se
cuente con un marco conceptual común, una visión integradora
que satisfaga las demandas generalizadas de todos los sectores
involucrados”.

a) Finalidad del Informe

 Establecer una definición de control interno que responda a las

necesidades de las distintas partes.
 Facilitar un modelo en base al cual las empresa y otras
entidades, cualquiera sea su tamaño y naturaleza, puedan
evaluar sus sistema de control interno.

b) Objetivos del control

 La primera categoría se dirige a los objetivos empresariales

básicos de una entidad incluyendo los objetivos de rendimiento,
rentabilidad y la salvaguarda de los recursos.
 La segunda está relacionada con la elaboración y publicación
de estados confiables incluyendo estados intermedios y
abreviados, así como la información financiera extraída de
dichos estados.
 La tercera concierne al cumplimiento de aquellas leyes y
normas a las que está sujeta la entidad.

2.2.2.3. DEFINICIÓN

“El control interno es un proceso:

 Diseñado y efectuado por quienes tienen a cargo el gobierno,
la administración y otro personal; y

44
  Que tiene la intención de dar seguridad razonable sobre el logro
de los objetivos de la entidad con relación a la confiabilidad de
la información financiera, la efectividad y eficiencia de las
operaciones, y el cumplimiento con las leyes y regulaciones
aplicables.” (MANTILLA, 2008)
“Control Interno se denomina al conjunto de normas mediante las
cuales se lleva a cabo la administración dentro de una
organización, y también a cualquiera de los numerosos recursos
para supervisar y dirigir una operación determinado o las
operaciones en general” (BACON, 1996)

2.2.2.4. IMPORTANCIA

El control interno en cualquier organización, reviste mucha

importancia, tanto en la conducción de la organización, como en
el control e información de la operaciones, puesto que permite el
manejo adecuado de los bienes, funciones e información de una
empresa determinada, con el fin de generar una indicación
confiable de su situación y sus operaciones en el mercado; ayuda
a que los recursos (humanos, materiales y financieros)
disponibles, sean utilizados en forma eficiente, bajo criterios
técnicos que permitan asegurar su integridad, su custodia y
registro oportuno, en los sistemas respectivos expresa la meta y
la mejora de resultados según (Poch 2000) .

2.2.2.5. CARACTERISTICAS

 “Es efectuado por personas, no es solamente un conjunto de

manuales de políticas y procedimientos, sino son personas en
cada nivel de la organización.

 Es ejecutado por la gente de una organización a través de lo

que hace y dice, la gente diseña los objetivos de la Entidad y

45
 establece los mecanismos de control.

 Afecta las acciones del personal, señalándole sus

responsabilidades y límites de autoridad, así como la
vinculación entre sus deberes y la forma en que los
desempeñan.

 La alta dirección es responsable de la existencia de un

eficiente sistema de control.

 Los Directores tienen la obligación de la vigilancia del control

además de que proporcionan directrices y aprueban ciertas
transacciones y políticas.

 Cada individuo dentro de la organización tiene algún rol

respecto al control interno.

 No importa lo bien diseñado y operado que sea un sistema de

control; lo más que puede esperarse es que proporcione
seguridad razonable.

 El efecto acumulado de controles y su naturaleza diversa

reducen el riesgo de que no puedan alcanzarse los objetivos”.
(Poch 2000).

2.2.2.6. EFECTIVIDAD

Los sistemas de control interno de entidades diferentes operan

con diferentes niveles de efectividad en forma similar, un sistema
en particular puede operar en forma diferente en tiempos
diferentes, cuando un sistema de control interno alcanza una
calidad razonable puede ser efectivo.

“El control interno puede ser juzgado efectivo en cada uno de los
tres grupos, respectivamente, si el consejo de administración o

46
la junta directiva y la gerencia tiene una razonable seguridad de
que:” (SANTILLANA, 2003)

 Entienden el grado en que se alcancen los objetivos de las

operaciones de las entidades.
 Los informes financieros sean preparados en forma
confiable.
 Se observen las leyes y los reglamentos aplicables.

Dado que el mismo es un proceso su efectividad es un estado o

condición del mismo en un punto en el tiempo.

Determinar si un sistema de control interno en particular es

“efectivo: es un juicio subjetivo resultante de una evaluación de
si los cinco componentes mencionados están presentes y
funcionando con efectividad. Su funcionamiento efectivo da la
seguridad razonable en cuanto al logro de los objetivos de uno o
más de los logros citados, constituyen criterios para un control
interno efectivo.

A pesar de que los cinco criterios deben ser adecuados, esto no

significa que cada componente deba funcionar idénticamente o
al mismo nivel en entidades diferentes, puede haber algunos
ajustes entre ellos dado que los controles pueden obedecer a
una variedad de propósitos, aquellos incorporados a un
componente pueden cumplir el propósito de controles que
normalmente podrían estar presentes en otro componente.
Adicionalmente los controles pueden diferir en el grado en que
previenen un riesgo en particular, sin embargo en combinación
con otros pueden lograr un efecto de conjunto satisfactorio.

47
2.2.2.7. COMPONENTES DEL CONTROL INTERNO SEGÚN MODELO
COSO

El Control Interno según modelo COSO consta de cinco

componentes relacionados entre sí y están integrados en el
proceso de dirección. Estos componentes que se presentan
independientemente del tamaño o naturaleza de la organización:

 Ambiente de control
 Evaluación de riesgos
 Actividades de control
 Información y comunicación
 Supervisión y seguimiento

Estos elementos generan una agrupación y forman un sistema

integrado que va adecuándose conforme a las circunstancias
cambiantes del entorno, la función es aplicable a todas las áreas
de operación de los negocios, de su efectividad depende que la
administración obtenga la información necesaria para
seleccionar alternativas y mejor los intereses de la empresa.

En la siguiente figura, se ve como el entorno de control es aquel

en el que las personas desarrollan sus actividades y cumplen con
sus responsabilidades, sirve de base a los otros componentes
dentro de este entorno se evalúan los riesgos y se establecen las
actividades que ayudaran a hacer frente a los riesgos, mientras
la información se capta y se comunica por toda la organización,
supervisando todo este proceso y modificándolo según las
circunstancias. (COOPER & Lybrand, 1997)

48
 Figura N° 01. MODELO DE CONTROL COSO

2.2.2.7.1. AMBIENTE DE CONTROL

El entorno o ambiente de control es el conjunto de circunstancias y

conductas que conforman el funcionar de una entidad desde la
perspectiva del Control Interno es la base de todo sistema de control
interno, es decir determina las pautas de comportamiento en una
organización e influye en el nivel de concientización del personal
respecto del control.

Tiene gran influencia en la forma en que son desarrollados los

procesos, se establecen los objetivos y estiman los riesgos,
igualmente tiene relación con el comportamiento de los sistemas de
información y con las actividades de supervisión.
Dentro de la empresa el ambiente de control es fundamental para el
armonioso, eficiente y efectivo desarrollo de cada proceso
correspondiente a los diferentes tipos de productos que ofrecen.

2.2.2.7.1.1. Factores del Ambiente de Control

49
 “Los principales factores del ambiente de control son:

 La integridad y los valores éticos.

 El compromiso a ser competente.
 Las actividades de la junta directiva y el comité de
auditoría.
 La mentalidad y estilo operación de la gerencia.
 La estructura de la organización.
 La asignación de autoridad y responsabilidades.
 Las políticas y prácticas de recursos humanos”.
(ESTUPIÑAN, 2009)

Entre otros factores que constituyen el entorno de control

se encuentran la honradez, los valores éticos y la
capacidad del personal, la filosofía de la dirección y su
forma de actuar, la manera en que distribuye la autoridad
y las responsabilidades, organiza y desarrolla
profesionalmente a sus empleados así como la atención y
orientación que proporciona el consejo de administración.

a) Integridad y Valores Éticos

Los valores representan la base de evaluación que los
miembros de una organización, se emplean para juzgar
situaciones, actos, objetivos y personas. Estos reflejan
las metas reales como las creencias y conceptos
básicos de una organización y de una esta manera
forman la médula de la cultura organizacional.

Los valores que comparte una empresa actúan como

señales del camino que guían las decisiones y las

50
 acciones administrativas, edifican el espíritu de equipo
e influyen en los esfuerzos generales de la empresa
para lograr los objetivos.

Es importante tener en cuenta la forma en que son

comunicados y fortalecidos estos valores éticos y de
conducta, la participación de la alta dirección es clave
en este asunto por lo que su presencia dominante fija
el tono necesario a través de su ejemplo.

Debe tenerse cuidado con aquellos factores que

pueden inducir a conductas adversas a los valores
éticos como pueden ser: controles débiles o
inexistencia de ellos, alta descentralización sin el
respaldo del control requerido, debilidad de la función
de auditoria, inexistencia o inadecuadas sanciones
para quienes actúan inapropiadamente.

b) Competencia

El nivel de competencia debe reflejar el conocimiento y

las habilidades necesarias para llevar a cabo las tareas
de cada puesto de trabajo, suele ser función de la
dirección que determina el grado de perfección con el
que debe llevarse a cabo cada tarea, función que debe
desarrollarse teniendo en cuanta los objetivos de la
entidad. Así como las estrategias y los planes de la
dirección para su consecución.
Una entidad puede tener planes bien estructurados y
coordinados, organizados con sus actividades
lógicamente agrupadas, tener personal capaz y sin

51
 embargo es la función de dirección lo que imprime vida
a los planes y objetivos de la organización.

c) Junta Directiva, Consejo de Administración y/o

Comité de Auditoria

Debido a que estos órganos fijan los criterios que

perfilan el ambiente de control, es determinante que sus
miembros cuenten con la experiencia, dedicación,
compromiso y pensamiento estratégico necesario para
tomar las acciones adecuadas e interactúen con los
auditores y las autoridades fiscales.

d) Filosofía Administrativa y Estilo de Operación

Afectan a la empresa en la manera que es gestionada,

e incluso, al tipo de riesgo empresarial que se acepta.
Una entidad que tiene éxito a la hora de correr riesgos
significativos puede tener una perspectiva distinta del
control interno que una empresa que haya tenido que
enfrentar consecuencias adversas desde el punto de
vista económico o administrativo por haberse
adentrado en territorios peligrosos.

e) Estructura Organizativa

La estructura organizacional es una estructura

intencional de roles que cada persona asume un papel
que se espera que cumpla con el mayor rendimiento
posible. Su finalidad es establecer un sistema de
papeles que han de desarrollar los miembros de una
entidad para trabajar juntos de forma óptima y que se

52
 alcancen las metas fijadas en la planificación. En la
estructura organizativa se requiere que:
 Los objetivos sean verificables, precisos y realizables
para que sean precisos, deben ser cuantitativos y para
ser verificables deben ser cualitativos.
 Se tenga una clara definición de los deberes,
derechos y actividad de cada persona.
 Se fije el área de autoridad de cada persona, lo que
cada uno debe hacer para alcanzar las metas.
 Se sepa cómo y dónde obtener la información
necesaria para cada actividad. Cada persona debe
saber dónde conseguir la información y le debe ser
facilitada.

Una estructura organizativa eficaz permite la

contribución de cada individuo al logro de los objetivos
de la empresa y si es eficiente facilita la obtención de
los objetivos deseados con el mínimo costo posible.

f) Asignación de Autoridad y Responsabilidad

Es importante establecer con claridad los

nombramientos dentro de la organización, su jerarquía
y la delegación de autoridad congruente con las
responsabilidades asignadas, deben ser para todas las
actividades que se realizan explicándose tanto en los
manuales como en las gráficas de organización.

Así mismo trata que las políticas describan las prácticas

empresariales adecuadas, conocimientos y experiencia
del personal clave, los recursos puestos a su
disposición para llevar a cabo sus funciones.

53
 Las reglas en las que se basa la asignación de
responsabilidades son:
 Cada empleado deberá saber ante quien es
responsable.
 Deberá saber de lo que es responsable.
 Tendrá la autoridad correspondiente a sus
responsabilidades.
 Será responsable ante una sola persona.
 No deberán ser responsables muchos empleados ante
una misma persona.

g) Políticas y Prácticas en Materia de Recursos

Humanos
Para que el funcionamiento de un sistema de control
interno sea adecuado es recomendable además de una
buena organización contar con una buena selección de
personal con suficiente capacidad y experiencia para
desarrollar y cumplir con los procedimientos
establecidos.

Si las actividades diarias están en manos de personal

no capacitado o idóneo, el sistema de control interno no
podrá cumplir con su objetivo. Las prácticas aplicadas
en el campo de los recursos humanos indican a los
empleados los niveles de integridad, comportamiento
ético y competencia que se espera de ellos.
Es indispensable que el personal esté preparado para
hacer frente a nuevos retos a medida que las empresas
se enfrentan a cambios y se hacen más complejas,
debido en parte a los rápidos cambios que se están
produciendo en el mundo de la tecnología y al aumento

54
 de la competencia, por esto el proceso de formación
debe ser continuo.

El Ambiente de control es la base o armazón de todo sistema de

Control Interno, determina las pautas de comportamiento en la
organización e influye en el nivel de concientización del personal
respecto del control, no obstante su trascendencia radica en que como
conjunción de medios, operadores y reglas previamente definidas
traduce la influencia de varios factores en el establecimiento,
fortalecimiento o debilidad de políticas y procedimientos en una
organización.

2.2.2.7.2. EVALUACIÓN DE RIESGOS

El riesgo se define como la probabilidad de que un evento o acción

afecte adversamente a la entidad su evaluación implica la
identificación, análisis y manejo de los riesgos que pueden incidir en
el logro de los objetivos del control interno de la entidad; estos riesgos
incluyen eventos o circunstancias que pueden afectar el registro,
procesamiento y reporte de información.

“La identificación y análisis de riesgos, es relevante para el logro de

los objetivos y la base para determinar la forma en que tales riesgos
deben ser manejados, así mismo, se refiere a los mecanismos
necesarios para identificar y manejar riesgos específicos asociados
con los cambios, tanto los que influyen en el entorno exterior de la
organización como en el interior de la misma”. (PERDOMO, 2003)

En toda entidad es indispensable el establecimiento de objetivos tanto

globales de la organización como de actividades relevantes
obteniendo con ello una base sobre la cual sean identificados y

55
 analizados los factores de riesgo que amenazan su oportuno
cumplimiento.

Esta activad de auto-evaluación que practica la dirección deber ser

revisada por los auditores internos o externos para asegurar que los
objetivos tengan un enfoque, alcancen y sus procedimientos hayan
sido apropiadamente ejecutados. La evaluación de riesgos puede
realizarse desde dos perspectivas:

 Probabilidad de ocurrencia e impacto, considera que la evaluación se

debe realizar tanto para riesgos inherentes como residuales.
 La metodología de evaluación de riesgos comprende una combinación
de técnicas cualitativas y cuantitativas.

2.2.2.7.2.1. Objetivos

Es de gran importancia este componente en cualquier

organización debido a que representa la orientación
básica de todos los recursos y esfuerzos y proporciona
una base sólida para un control interno efectivo. La fijación
de objetivos es el camino adecuado para identificar
factores críticos de éxito, la gerencia tiene la
responsabilidad de establecer criterios para medirlos y
prevenir su posible ocurrencia a través de mecanismos de
control e información.
A pesar de su diversidad, los objetivos pueden agruparse
en tres categorías:

a) Objetivo de Cumplimiento
Están dirigidos a la adherencia de leyes y
reglamentos, así como también a las políticas

56
 emitidas por la administración, dependen de factores
externos (tales como la reglamentación en materia
de medio ambiente), y tienden a ser parecidos en
todas las entidades, en algunos casos, en todo un
sector.

b) Objetivos de Operación
Son aquellos relacionados con la efectividad y
eficacia de las operaciones de la organización,
incluyendo los objetivos de rendimiento, rentabilidad
y la salvaguarda de los recursos contra posibles
pérdidas.

c) Objetivos de Información Financiera

Se refieren a la obtención de información financiera
confiable, y a la prevención de la falsificación de la
información financiera publicada.

2.2.2.7.2.2. Riesgos

La identificación y el análisis de riesgos es un proceso

interactivo, continúo y constituye un componente
fundamental de un sistema de control interno eficaz; la
dirección debe de examinar detalladamente los riesgos
existentes a todos los niveles de la empresa, y tomar las
medidas oportunas y gestionarlos.

Para ello, la organización debe establecer un proceso

suficientemente amplio, que tome en cuenta sus
interacciones más importantes entre todas las áreas y de

57
 éstas con el exterior, considerando dos niveles
importantes de los riesgos, y son:

 A nivel de empresa: Los riesgos pueden ser la

consecuencia tanto de factores externos como internos,
como se exponen a continuación:

Externos: Los avances tecnológicos, necesidades y

expectativas de los clientes, la competencia, nuevas
normas y reglamentos, cambios políticos, económicos y
sociales.

Internos: Las averías en los sistemas informáticos, los

cambios en las responsabilidades de los directivos, un
consejo de administración débil, calidad de los empleados
y los métodos de motivación, entre otros.

 A nivel de actividad: Además de identificar los

riesgos a nivel empresa, éstos deben ser identificados por
cada actividad de la empresa, el tratar los riesgos a nivel
de actividad ayuda a enfocar la evaluación de los riesgos
en las unidades o funciones más importantes del
negocio, como ventas, producción, mercadotecnia,
investigación y desarrollo, entre otras.

2.2.2.7.3. ACTIVIDAD DE CONTROL

Las actividades de control realizan la dirección, la gerencia y demás

personal de la organización para cumplir diariamente con sus
actividades asignadas, estas están relacionadas con las políticas,
sistemas y procedimientos principalmente.

58
 Están constituidas por los procedimientos que permitan el
cumplimiento de los objetivos para evitar y anulas los riesgos, las
actividades de control se ejecutan en todos los niveles de la
organización y en cada una de las etapas de la gestión, partiendo de
la elaboración de un mapa de riesgos.

Para que las actividades puedan actuar como elementos de control es

necesario contar con una base sólida en que apoyar sus resultados;
por lo tanto, el apoyo se encuentra en los instructivos, estos
proporcionan muchas facilidades a los empleados en el ejercicio de
las actividades encomendadas.

2.2.2.7.3.1. Características
Las actividades de control tienen distintas características
pueden ser manuales o computarizadas, gerenciales u
operacionales, generales o específicas, preventivas o
detectivas, sin embargo, lo trascendente es que sin
importar su categoría o tipo, todas ellas estén apuntando
hacia los riesgos (reales o potenciales) en beneficio de la
organización, su misión y objetivos, así como a la
protección de los recursos.

Conociendo los riesgos se disponen los controles

destinados a evitarlos o minimizarlos por lo que se agrupan
en tres categorías, según el objetivo de la entidad con el
que estén relacionados:

 Eficiencia y eficacia en las operaciones.

 La confiabilidad de la información financiera y operativa.
 El cumplimiento de disposiciones legales y normas

59
 aplicables.

Los procedimientos son planes que describen

detalladamente la secuencia de los pasos que deben
seguirse para ejecutar ciertas actividades de manera
más eficiente, establecen un método obligatorio para
realizar las actividades futuras. Son pautas de acción
más que de pensamiento y detallan la forma exacta en
que se deben realizar determinadas actividades.

Las actividades de control pensadas para un objetivo

suelen ayudar a otros, los operacionales pueden
contribuir a los relacionados con la confiabilidad de la
información financiera, éstas al cumplimiento normativo
y así sucesivamente.

2.2.2.7.3.2. Tipos de Control

Estos a su vez en cada categoría existen diversos tipos de
control:
 Preventivos / Correctivos.
 Manuales / Automatizados o informativos.
 Gerenciales o directivos.

Son importantes las actividades porque implican la forma

correcta de hacer las cosas, debido a que son el medio
idóneo de asegurar en mayor grado el logro de los objetivos
y éstos tienen mayor relevancia en hacer las cosas de
forma correcta.

Por lo tanto es importante mencionar, la integración que

existe entre las actividades de control y la evaluación de

60
 riesgos ya que se debe establecer planes y aplicarlos por
medio de las actividades que se realizan en la empresa, por
tal motivo es necesario identificar los controles que se
establecen en los sistemas de información.

2.2.2.7.3.3. Clasificación

a) Controles generales
Tienen como propósito asegurar una operación y
continuidad adecuada e incluyen el control sobre el
centro de procesamiento de datos y su seguridad física,
contratación y mantenimiento del hardware y software,
así como la operación propiamente dicha.

También lo relacionado con las funciones de desarrollo

y mantenimiento de sistemas, soporte técnico y
administración de base de datos y otros.

b) Controles de aplicación
Están dirigidos hacia el interior de cada sistema y
funcionan para lograr el procesamiento, integridad y
confiabilidad de la información mediante la autorización
y validación correspondiente, desde luego estos
controles incluyen las aplicaciones destinadas a
interrelacionarse con otros sistemas de los que reciben
o entregan información.
Es conveniente considerar en esta parte las tecnologías
que evolucionan a los sistemas de información y que
también en su momento será necesario diseñar
controles a través de ellas.

2.2.2.7.4. INFORMACIÓN Y COMUNICACIÓN

61
Para poder controlar una empresa y tomar decisiones correctas
respecto a la obtención, uso y aplicación de los recursos, es necesario
disponer de información adecuada y oportuna ciertamente los estados
financieros constituyen una parte importante de esa información, su
contribución es incuestionable.

Es necesario que se identifique plenamente la importancia que tiene

cada uno de estos elementos, los cuales se mencionan a
continuación:

2.2.2.7.4.1. Información
Es imprescindible que dentro de la organización se
cuente con la información periódica y pertinente para que
puedan orientar sus acciones en consonancia con los
demás hacia el mejor logro de los objetivos. La
información relevante debe ser captada, procesada y
transmitida de tal modo que llegue oportunamente a
todos los sectores permitiendo asumir las
responsabilidades individuales.

Esta información está conformada no sólo por datos

generados internamente sino por aquellos provenientes
de actividades externas necesarios para la toma de
decisiones. Con frecuencia, se pretende evaluar la
situación actual y predecir la situación futura con base en
la información contable, este enfoque por su parcialidad
puede conducir a juicios equivocados.

Consecuentemente la información pertinente debe ser

identificada, capturada, procesada y comunicada al

62
 personal en forma y dentro del tiempo indicado, de forma
tal que le permita cumplir con sus responsabilidades. Los
sistemas producen reportes, conteniendo información
operacional, financiera y de cumplimiento que hace
posible conducir y controlar la organización.

2.2.2.7.4.2. Comunicación

La comunicación es inherente a los sistemas de

información, las personas deben conocer a tiempo las
cuestiones relativas a sus responsabilidades de gestión
y control, cada función debe especificarse con claridad,
entendimiento en ello los aspectos relativos a la
responsabilidad de los individuos dentro del control
interno.

Además de una buena comunicación interna es

importante una eficaz comunicación externa que
favorezca el flujo de toda la información necesaria y en
ambos casos importa contar con medios eficaces dentro
de los cuales tan importantes como los manuales de
políticas, memorias, difusión institucional, canales
formales e informales, resulta la actitud que asume la
dirección en el trato con sus subordinados.

Una entidad con una historia basada en la integridad y

una sólida cultura de control no tendrá dificultades de
comunicación. Al respecto, es claro que deben existir
adecuados canales para que el personal conozca sus
responsabilidades sobre el control de sus actividades,

63
 estos deben comunicar los aspectos relevantes del
sistema de información, indispensable para los gerentes.

Los hechos cruciales para el personal encargado de

realizar las operaciones críticas, también los conductos
de comunicación, entre la gerencia y el consejo de
administración o los comités son de vital importancia.
(ALVARADO, 2011)

2.2.2.7.5. SUPERVISIÓN Y SEGUIMIENTO

Corresponde a la dirección la existencia de una estructura de control

interno adecuada y eficiente como su revisión y actualización
periódica para mantenerla en un nivel adecuado, se procede la
evaluación de las actividades de control de los sistemas a través del
tiempo pues toda organización tiene áreas donde los mismos están en
desarrollo y necesitan ser reforzados o remplazan debido a que
perdieron su eficacia o resultaron inaplicables.

El objetivo es asegurar que el control interno funciona

adecuadamente, a través de dos actividades de supervisión:
actividades continuas o evaluaciones puntuales.
2.2.2.7.5.1. Actividades continuas

Son aquellas incorporadas a las actividades normales y

recurrentes que ejecutándose en tiempo real y radicadas
a la gestión generan respuestas dinámicas a las
circunstancias sobrevinientes.

2.2.2.7.5.2. Evaluaciones puntuales

64
Aunque los procedimientos y supervisión continuada
suelen proporcionar información importante sobre la
eficacia de otros componentes de control de vez en
cuando un replanteamiento del sistema resultará útil, en
ocasiones con él se puede examinar la continuidad de la
eficacia de los procedimientos de supervisión continuada.
Debemos de considerar lo siguiente:

a. Su alcance y frecuencia estén determinados por la

naturaleza e importancia de los cambios y riesgos que
éstos conllevan, la competencia y experiencia de
quienes aplican los controles.
b. Son ejecutados por los propios responsables de las
áreas de gestión, la auditoria interna y los auditores
externos.
c. Constituyen en sí, todo un proceso dentro del cual, los
enfoques y técnicas varíen, se lleve a cabo una
disciplina apropiada y principios inevitables.
d. Responden a una determinada metodología, con
técnicas y herramientas para medir la eficacia
directamente, o través de la comparación con otros
sistemas de control.
e. El nivel de documentación de los controles varía según
la dimensión y complejidad de la entidad.

Debe confeccionarse un plan de acción que contemple:

el alcance de la evaluación, las actividades se
supervisión continuadas existentes, la tarea de los
auditores internos y externos, áreas o asuntos de
mayor riesgo, presentación de conclusiones y

65
 documentos de soporte para que se adopten las
correcciones pertinentes.

Por lo anterior, no se debe olvidar que el control interno

debe ser monitoreado constantemente para asegurarse
que los procesos de trabajo se encuentran operando
como se planeó y comprobar que son efectivos ante los
cambios de las situaciones que les dieron origen, por lo
tanto el alcance y la frecuencia del monitoreo dependen
de los riesgos que se pretenden cubrir.
Las actividades de seguimiento constante pueden ser
implantadas en los propios procesos del negocio sin
inhibir el desarrollo del proceso operativo o a través de
evaluaciones separadas de la operación, es decir
mediante auditoria interna o externa. El marco de
control postulado a través del modelo COSO y la
interrelación de los componentes genera una sinergia
conformando un sistema integrado que responde
dinámicamente a los cambios del entorno.
(ALVARADO, 2011).

2.2.3. FINANCIAMIENTO

Financiamiento es: “La obtención de recursos de fuentes internas o

externas, a corto, mediano o largo plazo, que requiere para su operación
normal y eficiente una empresa pública, privada, social o mixta”.
(ABRAHAM, 1998) 4

Para las empresas, obtener financiamiento no ha sido una labor muy

fácil, pero es necesario para incrementar su capital de trabajo, para

66
 ampliar, renovar o darle mantenimiento a las máquinas o simplemente
financiarse para sus ventas que realiza a crédito.

En los tiempos modernos, se proponen cambios estructurales en los

esquemas económicos, los cuales pretenden un mayor nivel de
bienestar social acompañado de un crecimiento económico sustentado
en la integración de actividades comerciales, industrial y de servicios en
las cuales se desarrollan las empresas. Es por ello que el financiamiento
es el cimiento donde descansan los recursos de la empresa para lograr
el desarrollo normal de sus operaciones.

2.2.3.1. OBJETIVO DEL FINANCIAMIENTO

Obtener liquidez suficiente para poder realizar las actividades

propias de la empresa en un período de tiempo, de una forma
segura y eficiente. ”Las etapas de financiamiento son una serie de
pasos cronológicos, en el cuál se le dará seguimiento al
financiamiento:”

A. Previsión de la necesidad de fondos.

B. Previsión de la negociación: Aquí se establecen las relaciones

previas con las instituciones nacionales de crédito potenciales para
el financiamiento. Se analiza la situación actual del país, en cuanto
al costo del dinero y se elabora un análisis cuantitativo y cualitativo
de alternativas.

C. Negociación: Se seleccionan dos o tres instituciones de crédito,

a las cuales se les proporciona la información requerida por
ellas, para el posible financiamiento.

67
 Aquí se discuten las condiciones del financiamiento, como son:
El monto a pedir, la tasa de interés que se va a pagar, el plazo
que se otorga para finiquitar el préstamo, las garantías, formas
de pago, requisitos legales, fiscales etc. La empresa al realizar
un análisis de las instituciones de crédito, selecciona la más
conveniente para cerrar y firmar el contrato de financiamiento.

D. Mantenimiento en la vigencia del financiamiento:

 La empresa está obligada a proporcionar información

periódica que solicite la institución nacional de crédito.
 También deberá vigilar que se esté llevando a cabo el
cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato
con la institución crediticia.
 Vigilar los tipos de cambios, tasas de interés y amortización
de la deuda.
 Pago del financiamiento, o en su defecto;
 Renovación del financiamiento. La empresa se ve
beneficiada con este tipo de financiamiento, y
oportunamente se dirige a la institución crediticia para
renovar el contrato. (ABRAHAM, 1998)

2.2.3.2. TIPOS DE FINANCIAMIENTO

La PYME se ve obligada a recurrir a recursos propios o externos

para poder obtener financiamiento, los cuales a continuación se
mencionan:

2.2.3.2.1 Fuentes de financiamiento Internas:

68
“Es aquél que proviene de los recursos propios de la empresa, y se
ve reflejado en el activo, es por eso que se debe llevar a cabo un
inventario de todo aquello de lo cual se pudiera echar mano en un
momento dado, para tener sobrante de capital de trabajo, o bien
hacerle frente a una situación difícil en materia financiera.” 6
Algunos de ellos son:
a) Activo fijo susceptible de ser vendido: En las empresas hay
activos fijos que no se utilizan y se puede prescindir de ellos sin
provocar daño alguno a la marcha del negocio. Hay que tener
presente que para las empresas, no es bueno tener equipo
industrial sin uso por una larga temporada, porque los cambios
tecnológicos lo pueden volver obsoleto.
b) Venta del desperdicio: Hay empresas que se va acumulando
desperdicio a través de los años, y a veces existen personas
interesadas en adquirirlos.
c) Bienes raíces susceptibles de ser vendidos: Dentro de los
activos de un negocio, suele haber algún bien, el cuál pueda
venderse o alquilarse, ya que permitirá a la empresa obtener capital
líquido con el cuál hacer frente a sus compromisos financieros.
d) Excedentes de mercancías: El excedente de mercancías en
la bodega constituye una fuente de ingresos muy importante
permitiendo reducir su volumen sin perder ventas. Además de que
se puede reducir gastos de operación y ejercitar un mejor control
de inventarios.
e) Venta de materia prima: La venta de aquella materia prima que
no vaya a ser utilizada por el momento, ayudaría a aliviar presiones
financieras. Desde luego se toma en cuenta que al adquirir
nuevamente la materia prima lo hará a precios más elevados.
(VICTOR, 1996)

2.2.3.2.2 Arrendamiento Financiero.

69
Es un financiamiento a largo plazo y se utiliza para alquilar
terrenos, edificios y partes de equipo.
“El financiamiento se establece por medio de un contrato, a través
del cual el arrendador se obliga a entregar el uso del bien al
arrendatario, a cambio del pago de una renta durante un cierto
período, teniendo al final del plazo la opción de recibir la propiedad,
volverla a rentar, o enajenarla”.(MORENO, 1998)

Al momento de utilizar cualquiera de estas tres opciones, la

empresa se ve beneficiada, ya que en la primera opción puede
adquirir el bien a un precio inferior a su valor de adquisición.
Cuando prolonga el uso o goce del bien, paga menos por esa renta.
Y si decide venderla, participa junto con la arrendadora de los
beneficios que deje la venta del bien, de acuerdo con las
proporciones y términos del contrato.

2.2.3.2.3 Descuento de documentos.

Este tipo de crédito permite financiar necesidades de capital de

trabajo, derivadas de ventas a plazos, que se encuentran
documentadas con títulos de crédito a favor de empresas o
personas físicas con actividad empresarial y orientada a cualquier
rama de la actividad económica. Estos títulos son entregados y
endosados a favor de la institución de crédito, de manera que sea
ésta quien lleve a cabo la cobranza de los mismos.

2.2.3.2.4 Préstamos Prendarios.

Es cuando la operación se sustenta principalmente por la entrega

de un bien en prenda al acreedor para garantizar el cumplimiento

70
 de la obligación adquirida. Este tipo de crédito permite financiar
necesidades temporales o permanentes de capital de trabajo, a las
empresas orientadas a cualquier rama de actividad económica.

2.2.3.3. APALANCAMIENTO FINANCIERO

Los recursos financieros que se obtiene de modo regular y periódico

sin excepción provenientes de fuente de naturaleza operacional de
ingresos y apalancamiento financiero que sirven para financiar los
gastos considerados en el presupuesto gasto, relacionados en la
adquisición, producción y acabado. (OBRIEN CÁCERES J. G.,
Recursos Financieros, 2004).

2.2.3.4. CICLOS DE LAS TRANSACCIONES

Al conocer el sistema de información contable del cliente y las

actividades respectivas de control, el auditor lo divide en los
principales ciclos de las transacciones.
La expresión ciclo de transacción designa las políticas y la
secuencia de procedimientos con que se procesan de tipo especial
de ella.

Así, el sistema contable de la empresa podrá subdividirse en los

siguientes ciclos principales: ciclos de ingresos, ciclos de
adquisición o de compras, ciclo de conversión, ciclos de nómina,
ciclo de financiamiento, y ciclo de inversión, en este caso nos
interesada el ciclo del financiamiento y su rendimiento.

2.2.3.5. FUENTE DE FINANCIAMIENTO

Comprende la fuente de financiamiento de los recursos productivos

que aplican a la producción de un bien económico, enmarcados con

71
 intereses de la dirección del empresario inmobiliario, con las
características de obtención de beneficios que satisfagan a los
inversionistas del rubro construcción. (LETURIA PODESTA, 2000)

2.2.3.6. RECURSOS DE FINANCIAMIENTO

Los recursos financieros que se obtiene de modo regular y periódico

sin excepción provenientes de fuente de naturaleza operacional de
ingresos y apalancamiento financiero que sirven para financiar los
gastos considerados en el presupuesto gasto, relacionados en la
adquisición, producción y acabado, (O’Brien Cáceres 2000).

2.2.3.7. RECURSOS FINANCIEROS O CAPITAL

Comprende la fuente de financiamiento de los recursos productivos

que aplican a la producción de un bien económico, enmarcados con
intereses de la dirección del empresario inmobiliario, con las
características de obtención de beneficios que satisfagan a los
inversionistas del rubro construcción (Mario Bunge 2005)

2.2.3.8. POLITICAS ECONOMICAS

Las políticas económicas van a indicar que las prioridades que van
a seguir en un proyecto determinado varios elementos a tomar en
las decisiones productivas aplicables a la elección de la política
económica que acarrea conflicto entre los intereses y objetivos
grupales o la elección de la forma de implementación que es
conflicto entre el fin a alcanzar y los medios a usar en la producción
constructiva, dada en el nivel de las concentraciones de las
decisiones. (P. Deane 1987)

2.2.3.9. POLITICAS CONTABLES APLICABLES

72
 Los principales políticas contables relacionadas a la adopción de
NIIF, han sido preparadas de acuerdo a las normas internacionales
de información financiera para estos fines, las NIIF comprenden las
normas emitidas por el consejo internacional de normas de
contabilidad (IASB) en inglés y las interpretaciones emitidas por el
comité internacional de interpretaciones sobre informes financieros,
generando efectos de adopción en las combinaciones de negocios,
así como costo revaluado, dentro de los principales políticas
contables significativas e estimaciones criticas de contabilidad que
afectan los montos a reportar de activos y pasivos a la fecha de los
estados financieros y los montos de ingresos y gastos durante el
periodo y en base de preparación y bases de consolidación y entre
otros. (Ignacio Beteta 2006)

2.2.3.10. VALORACION DE EMPRESAS

El hecho de atribuir un valor a una empresa significa proceder de

acuerdo con unos principios generales de actuación, tomando en
consideración aspectos particulares que inciden en ellas, es
habitual que las empresas se valoren por operaciones inter
societarias según el texto finanzas en la gestión empresarial de
(Mario Apaza Meza 2001 ).

2.2.3.11. PREPARACIÓN Y CONSOLIDACIÓN DE BASES

Las principales políticas contables relacionadas a la adopción de

NIIF, han sido preparadas de acuerdo a las normas internacionales
de información financiera para estos fines.

las NIIF comprenden las normas emitidas por el consejo

internacional de normas de contabilidad (IASB) en inglés y las
interpretaciones emitidas por el comité internacional de

73
 interpretaciones sobre informes financieros, generando efectos de
adopción en las combinaciones de negocios.

Así como costo revaluado, dentro de los principales políticas

contables significativas e estimaciones criticas de Contabilidad que
afectan los montos a reportar de activos y pasivos a la fecha de los
estados financieros y los montos de ingresos y gastos durante el
periodo y en base de preparación y bases de consolidación y entre
otros. (Ignacio Beteta 2006)

2.2.3.12. PROCESO DE EVALUACIÓN DEL RIESGO EN LAS

EMPRESAS INMOBILIARIAS

Es la descripción del proceso, que los ejecutivos de la empresa

identifiquen y respondan a los riesgos de negocios inmobiliarios,
que encara la organización y el resultado de ello satisfaga las
necesidades empresariales. La evaluación del riesgo o como la de
riesgo de auditoría son semejantes en el campo aplicativo, sin
embargo tiene mayor alcance el control interno en el trabajo de
investigación que propongo con ciertas amenazas en contra los
objetivos de las áreas de operaciones, informes financieros,
cumplimiento de las leyes y regulaciones. Consiste en identificar los
riesgos relevantes, en estimar su importancia y seleccionar luego
las medidas para enfrentarlos.

2.2.3.13. RECURSOS FINANCIEROS PARA BIENES RAÍCES

Los recursos como bienes y servicios o recursos de capitales que

se puede disponer para lograr un rendimiento de productividad en
las empresas de bienes raíces son las equivalentes al conjunto de
medios financieros que dispone actividad para el desenvolvimiento
inmobiliaria.

74
 Consecuentemente los recursos financieros vienen a ser el medio
de que dispone la empresa para llevar a cabo las inversiones
necesarias para lograr productividad y rentabilidad. (FERNANDEZ
PIRLA, 1972)

2.2.3.14. FINANCIACIÓN DE LAS EMPRESAS

Las entidades privadas obtienen sus recursos financieros

estableciendo intereses y organizando su captación que se valen,
para procurarse los fondos que necesitan, de capitales aportados
en forma voluntaria o por medio de contratos de préstamo. La
financiación de las empresas se halla íntimamente ligada con la
economía, la contabilidad, la legislación y la dirección de negocios,
en la teoría de la financiación de empresas inmobiliarias que gran
parte son soporte instrumentales y de marco de referencia en su
aspecto de financiamiento. (ANSOLF, La estrategia de la Empresa,
1976)

2.2.3.15. TRANSACCIONES EMPRESARIALES

Los registros contables tienen como objetivo principal recolectar,

clasificar y procesar la información financiera y las diferentes
transacciones que realiza la empresa, con el fin de brindar a los
gerentes una información que refleje la situación financiera
(estados financieros) para la toma de decisiones.

Los estados financieros ofrecen una visión completa y precisa del

progreso y situación de una empresa, complementariamente que
es la extensión del registro contable condesado de hechos
económicos como expresa Alfredo Gutiérrez (2008).

75
2.2.3.16. USO DE LA INFORMACIÓN CONTABLE

La medición y el control de las actividades empresariales por lo

general se logran en parte, a través del análisis de estados
financieros.

Para poder llevar a cabo tal análisis, la empresa recurre al uso de

la información contable bajo la forma de estados financieros, que
expresa como resúmenes esquemáticos que incluye cifras, rubros
y clasificaciones habiendo reflejar hechos contabilizados.

2.2.3.17. INFORMACIÓN CONTABLE EN LAS EMPRESAS

INMOBILIARIAS.

Se compone de los métodos y de los registros contables

establecidos para incluir, procesar, resumir y presentar las
transacciones y mantener la responsabilidad del activo, del pasivo
y del patrimonio con sus anexos que forman parte los documentos
de información complementaria. Así el sistema contable que
contiene los siguientes datos identificar y registrar todas las
transacciones válidas, describir oportunamente las transacciones
con suficiente detalle para poder clasificarlas e incluirlas en los
informes financieros, medir el valor de las transacciones de modo
que pueda anotarse su valor monetario en los estados financieros,
determinar el período en que ocurrieron las transacciones para
registrarlas en el período contable correspondiente y presentar
correctamente las transacciones y las revelaciones respectivas en
los estados financieros.

2.2.3.18. INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS

76
 Esta evaluación se hace a través de la interpretación de los
resultados mediante indicadores y el buen uso de los recursos
financieros en las empresas inmobiliarias, para tal efecto
consideramos pruebas efectuadas, las cuales tienen por finalidad
establecer si se están realizando correctamente y aplicando los
métodos, políticas y procedimientos establecidos por la dirección de
la empresa para salvaguardar sus activos y para hacer eficientes
sus operaciones, la evaluación que se haga del control interno, es
de primordial importancia pues por su medio se conocerá si las
políticas implantadas cumplirán a cabalidad en general o se
desarrolle correctamente, dependiendo de la evaluación que se
tenga, así será el alcance y el tipo de pruebas sustantivas que se
practiquen en el control y el examen de los estados financieros.

2.2.3.19. MONITOREO DE LOS CONTROLES EN LAS EMPRESAS

INMOBILIARIAS

Es evaluar la calidad con el tiempo y fechas de transacciones y los

retornos de sus activos que logra la empresa. Para ello requiere
vigilancia para determinar cómo funciona, y que prevé o si requiere
modificaciones. Para monitorear puede efectuarse operaciones
permanentes o evaluaciones individuales. Entre las actividades
permanentes de monitoreo se encuentran las de supervisión y
administración, la vigilancia continua de las quejas de los clientes o
revisar la verosimilitud de los informes de los gerentes que tiene la
finalidad de salvaguardar la protección administrativa de las
funciones encomendadas. Las evaluaciones individuales se
efectúan en forma no sistemática; mediante auditorías periódicas
por parte de los auditores internos.

2.2.3.20. MÉTODOS DE MONITOREO DE LA EMPRESA

77
 Finalmente, los auditores deben conocer a fondo los métodos de
monitoreo de la empresa que se refieren a los informes financieros,
pues de lo contrario no comprenderán cómo se utilizan para tomar
medidas tendientes a mejorar un desempeño inadecuado. También
determinarán cómo la labor de los auditores internos contribuye a
perfeccionar el control interno.

2.2.3.21. MODELOS MODERNOS DE PROGRAMACIÓN

Con los modelos modernos de programación de inversiones y

planificación financiera, que no hacen sino aproximar la teoría de la
realidad de la empresa la simbiosis empresarial se fortalece todavía
más, y la empresa es, en último término, una inversión agregada y
organizada susceptible a un tratamiento analítico similar al de
cualquier otra inversión económica, si bien con las matizaciones y
adaptaciones que el caso requiera como ocurre con las inversiones
financieras, en las que los métodos de valoración y selección de
inversiones productivas tienen que ser convenientemente
adaptados.

2.2.3.22. NIVELES DE SUPERVISIÓN

Cada uno de estos pasos implica algún tipo de acción. Su eficacia

depende de la competencia y actitud de todos los empleados
directamente encargados de llevar a cabo una tarea y de rendir
cuenta de los resultados.

El proceso administrativo no está en manos de unos cuantos

empleados, aun tratándose de organismos pequeños. Cubre todos
los niveles de supervisión y su eficacia es el resultado de los
esfuerzos de muchos empleados. (SLOCUM HELLRIEGEL, 2009)

78
2.2.3.23. NIVEL DE COMPETENCIA

Los inversionistas, empleados deben caracterizarse por poseer un

nivel de competencia que les permita comprender la importancia del
desarrollo, implantación y mantenimiento de controles internos
apropiados. Tanto directivos como empleados deben contar con un
nivel de competencia profesional ajustado a sus responsabilidades,
comprender suficientemente la importancia, objetivos y
procedimientos del control interno, que expresa en la administración
de empresas y finanzas. (KIM, 2009)

2.2.3.24. OBJETIVOS DE INFORMACIÓN FINANCIERA

Una evaluación del grado en que el entorno de control de una

empresa favorece sus objetivos de información financiera
seguramente se centraría en algunos aspectos concretos de los
factores que compone en el entorno de control.

Considerando la falta de integridad y valores éticos en cualquier

acción de los altos ejecutivos que ponen entre dichos la fiabilidad
del proceso de formulación de información financiera, no obstante
es difícil distinguir claramente entre los aspectos de la integridad y
valores éticos que están relacionados con la formulación financiera
(Rivero Bolaños.).

2.2.3.25. RIESGOS FINANCIEROS

Se define como la volatilidad o dispersión de los flujos financieros

inesperados, o como la incertidumbre que se tiene resultados
futuros. (Jorion 2007).

2.2.3.26. SISTEMAS DE LA NATURALEZA

79
 La consideración de la naturaleza como objeto que se espera ser
explotado en nuestro medio ambiente y le compete a los terrenos
donde se va a ejecutar las obras.
Así mismo los sistemas de la naturaleza que sustentan la vida
reconocen límites y son vulnerables a los manejos desmedidos,
efecto que se hace sentir la política del Estado. (P Deane 1987)

2.2.3.27. PRESUPUESTOS

Los presupuestos son expresiones de planes futuros expresados en

términos monetarios. Dentro de los presupuestos por lo común
utilizados se incluyen el de ventas proyectadas, gastos de
manufactura, gastos de administración, presupuesto de inversiones
a largo plazo o de capital, y presupuesto de las necesidades de
efectivo mediante la elaboración de un flujo de caja, también los
presupuesto se pueden expresar en términos distintos al monetario,
como sería el presupuesto de personal al ocupar un proyecto
determinado o presupuesto de utilización de maquinaria de una
empresa manufacturera.

2.2.3.28. PROVISIÓN DE FINANCIAMIENTO

La provisión de financiamiento eficiente y efectivo ha sido

reconocida como un factor clave para asegurar que las empresas
inmobiliarias con potencial crecimiento puedan expandirse y ser
más competitivas para este caso las dificultades de acceso al
crédito no se refiere simplemente al hecho de que no obtener
fondos a través del sistema financiero de hecho esperar que si esto
no se soluciona, y no todos los proyectos serían automáticamente
financiados y las dificultades ocurren en situaciones en las cuales
un proyecto que es viable y rentable no es llevado a cabo porque la

80
 empresa no obtiene fondos del mercado, generalmente necesitan
de capital en efectivo para hacer frente a los distintos gastos de
inversión y de operaciones.

2.2.3.29. PLANIFICACIÓN Y ORGANIZACIÓN

Los objetivos son los programas que desea lograr la empresa, los
que facilitarán alcanzar la meta de ésta. Lo que hace necesaria la
planificación y organización para fijar qué debe hacerse y cómo usar
óptimamente los recursos inmobiliarios. (ENRIQUE B. F. , 1998)

2.2.4. INVERSION

La Inversiones, son todos los gastos que se efectúan en unidad de tiempo

para la adquisición de determinados Factores o medios productivos, los
cuales permiten implementar una unidad de producción que a través del
tiempo genera Flujo de beneficios. Asimismo es una parte del ingreso
disponible que se destina a la compra de bienes y/o servicios con la finalidad
de incrementar el patrimonio de la Empresa.

Por ejemplo, cuando los accionistas de una Empresa desean invertir cierto
monto de Capital en una actividad productiva y/o de servicio, la ejecución de
la Inversión requiere contar con estudios denominados Proyectos de
Inversión, los cuales justifican el requerimiento de Costos de Oportunidad y de
la Rentabilidad de la Inversión de Capital. Igualmente, cualquier gobierno que
desea impulsar el proceso de desarrollo de un país en forma racional y
oportuna, debe asignar cierto monto de recursos Financieros a las
instituciones competentes como: Instituto Nacional de Planificación, Consejo
Nacional de Desarrollo, Banco Minero, Banco Agrario, etc.

En la práctica toda Inversión de Proyectos tanto del sector público como

privado, es un mecanismo de Financiamiento que consiste en la asignación
de recursos reales y Financieros a un conjunto de programas de Inversión

81
 para la puesta en marcha de una o más actividades económicas, cuyos
desembolsos se realizan en dos etapas conocido como: Inversión Fija y
Capital de Trabajo.

La Inversión Fija, es la asignación de recursos reales y Financieros para

obras físicas o servicios básicos del Proyecto, cuyo monto por su naturaleza
no tiene necesidad de ser transado en forma continua durante el horizonte de
planeamiento, solo en el momento de su adquisición o transferencia a
terceros. Estos recursos una vez adquiridos son reconocidos como patrimonio
del Proyecto, siendo incorporados a la nueva unidad de producción hasta su
extinción por agotamiento, obsolescencia o liquidación final.

Los elementos que constituyen la estructura de la Inversión fija son

clasificados de muchas formas, pero sin variar la presentación esquemática o
dejar de considerar a todos los rubros que conforma el Cronograma de la
Inversión fija. La preparación del Cronograma de Inversiones solo puede
variar cuando se trata de algunos Proyectos especiales o en el caso de que la
etapa de la ejecución del Proyecto sea de larga duración, adecuándose en
ambos casos de acuerdo a la necesidad. (Centro de Tesis Documentos S.A).

2.2.4.1. RENTABILIDAD DE LAS INVERSIONES

La empresa podrá supervivir y, en su caso, crecer cuando la

rentabilidad de las inversiones realizadas supere el costo de capital
utilizado en su financiación, el costo de capital sobre el que inciden
los conceptos de riesgos económicos y riesgo financiero, viene a
ser la bisagra o eje principal sobre el que descansa la simbiosis
empresarial.

2.2.4.2. RENDIMIENTO DE LAS INVERSIONES

La empresa opera con el objeto de generar utilidad para tal efecto

invierte un determinado capital de trabajo con la finalidad de obtener

82
 beneficios de las inversiones realizadas con financiación. El costo
de capital inciden los conceptos de riesgos económicos, riesgo
financiero, y riesgos políticos en algunos casos.

2.2.4.3. PRÉSTAMO

Cuando solicita un préstamo, necesariamente, se refiere a la

compra de dinero, por lo que sus pagos se dividen en dos partes, el
principal o el dinero solicitado e interés, el costo de sacar el dinero.

2.2.4.4. PRÉSTAMOS COMO INVERSIÓN

Un Banco considera los préstamos como inversiones. Y permite a

los consumidores que tomen esta alternativa (entre ellos a los
constructores) utilizar su dinero por un determinado tiempo, el
empresario paga un interés por dicho préstamo que le produce un
rendimiento al Banco. Es claro que algunos préstamos no se
pueden cobrar y finalmente se convierten en pérdidas, el monto de
interés cargado en los préstamos toma en consideración estas
pérdidas (KIM, 2009).

2.2.4.5. SOLICITUDES DE PRÉSTAMOS

Los Bancos adoptan diferentes maneras para solicitud préstamos.

Los dos tipos de formas son para empresas y para personas físicas.
Debe completarse el estado de cuenta del constructor, aunque el
Banco puede requerir que se incluya un estado para persona física.
La mayoría de los banqueros requieren información en el paquete
de la solicitud como la forma de solicitud de préstamos, el estado
de ingresos por todo un año, un balance general corriente,
proyección de flujo de caja por un año y declaración de impuestos
sobre la renta del año anterior

83
2.2.4.6. COMPONENTES DE LA INVERSIÓN PERMANENTE

Las Inversiones permanentes que tiene una vida útil mayor a un

año se deprecian, tal es el caso de las maquinarias y equipos,
edificios, muebles, enseres, vehículos, obras civiles, instalaciones
y otros.

Los terrenos son los únicos activos que no se deprecian. Los

recursos naturales no renovables, como los yacimientos mineros,
están sujetos a una forma particular de depreciación denominada
agotamiento, que es la gradual extinción de la riqueza por efecto
de la explotación. La Inversión en activos fijos se recupera
mediante el mecanismo de depreciación.

Se llama Inversión permanentes porque las empresas no puede

desprenderse fácilmente de el sin que con ello perjudique la
actividad productiva. Todos los activos que componen la Inversión
fija deben ser valorizados mediante licitaciones o cotizaciones pro
forma entregados por los proveedores de equipos, maquinarias,
muebles, enseres, vehículos, etc. Los precios para los edificios,
obras civiles e instalaciones se pueden obtener se pueden obtener
sobre la base de las cotizaciones de las Empresas constructoras.
(ROMAN, 2012)

2.2.4.7. COMPONENTES DE LA INVERSIÓN TEMPORAL

Se caracteriza por su inmaterialidad y son derechos adquiridos y

servicios necesarios para el estudio e implementación del Proyecto,
no están sujetos a desgaste físico. Usualmente está conformada
por Trabajos de investigación y estudios, gastos de organización y
supervisión, gastos de puesta en marcha de la planta, gastos de
administración, intereses, gastos de asistencia técnica y

84
 capacitación de personal, imprevistos, gastos en patentes y
licencias, etc.

Para recuperar el valor monetario de estas Inversiones se

incorporan en los costos de producción el rubro denominado
amortización diferida. En otras palabras la Inversión diferida que es
un desembolso de la etapa Pre-Operativa, para su amortización
sufre un prorrateo en varios periodos para efectos de cálculo del
impuesto sobre las utilidades de las Empresas, recordemos que el
tratamiento otorgado a esta Inversión es similar a la depreciación.
Cuando se habla de intereses de pre-operación, se refiere a los
pagos que se realizan en la etapa Pre-Operativa del Proyecto y por
lo general solo se halla representado por la cancelación de
intereses, por cuanto al no generar ingresos en esta primera etapa
se solicita un periodo de gracia a la entidad financiera para no
cancelar Capital sino solo interés. Si la etapa Pre-Operativa fuese
muy amplia, podría darse el caso de amortizar el Capital en algún
momento.

Si el Financiamiento es con Capital propio, el interés no constituye

un desembolso efectivo, por lo tanto no se incurre en el rubro de
Inversión diferida. Los intereses cargados durante el periodo de
pre-operación son parte componente de la Inversión diferida, en
cambio los intereses generados después de la puesta en marcha
del Proyecto, llamado periodo de funcionamiento u operación,
forma parte del costo total. (ROMAN, 2012)

2.2.4.8. INVERSION EN CAPITAL DE TRABAJO

El Capital de Trabajo considera aquellos recursos que requiere el

Proyecto para atender las operaciones de producción y
comercialización de bienes o servicios y, contempla el monto de

85
dinero que se precisa para dar inicio al Ciclo Productivo del
Proyecto en su fase de funcionamiento. En otras palabras es el
Capital adicional con el que se debe contar para que comience a
funcionar el Proyecto, esto es financiar la producción antes de
percibir ingresos.
En efecto, desde el momento que se compran insumos o se pagan
sueldos, se incurren en gastos a ser cubiertos por el Capital de
Trabajo en tanto no se obtenga ingresos por la venta del producto
final. Entonces el Capital de Trabajo debe financiar todos aquellos
requerimientos que tiene el Proyecto para producir un bien o
servicio final. Entre estos requerimientos se tiene:
Materia Prima, Materiales directos e indirectos, Mano de Obra
directa e indirecta, Gastos de Administración y comercialización
que requieran salidas de dinero en efectivo. La Inversión en Capital
de Trabajo se diferencia de la Inversión fija y diferida, porque estas
últimas pueden recuperarse a través de la depreciación y
amortización diferida; por el contrario, el Capital de Trabajo no
puede recuperarse por estos medios dada su naturaleza de
circulante; pero puede resarcirse en su totalidad a la finalización del
Proyecto.
La Inversión en activos fijos y diferidos se financia con créditos a
mediano y/o largo plazo y no así con créditos a corto plazo, ello
significaría que el Proyecto transite por serias dificultades
financieras ante la cuantía de la deuda y la imposibilidad de pago a
corto plazo. Pero el Capital de Trabajo se financia con créditos a
corto plazo, tanto en efectivo como a través de créditos de los
proveedores.
La definición contable del Capital de Trabajo se entiende como la
asignación de recursos Financieros para activo corriente del
Proyecto. Este concepto es válido para Empresas que generan
recursos a corto plazo, no tomando en cuenta la naturaleza del

86
Financiamiento ni las fuentes de procedencia que por lo general
son de larga duración.
El Capital de Trabajo en el mundo Financiero es la diferencia entre
activos corrientes y pasivos corrientes, que equivale a la suma total
de los recursos Financieros que la Empresa destina en forma
permanente para la mantención de existencias y de una cartera de
valores para el normal funcionamiento de las operaciones de la
Empresa. Esta concepción, conlleva a entender que el Capital de
Trabajo genera necesidades financieras de largo plazo, es decir ser
financiado con recursos permanentes provenientes de Fuente
Interna o externa.
El Capital de Trabajo está compuesto por tres cuentas principales
como: Existencias, Exigibles y Disponibles cada uno de los cuales
están compuestos por un conjunto de elementos bien definidos.
(ROMAN, 2012)

Figura N° 02: Capital de Trabajo

2.2.4.8.1 DISPONIBLE

87
 Está constituido por aquellas cuentas que representan a
aquellos bienes que pueden ser utilizados para pagar las
deudas a su vencimiento.
Las cuentas que lo representan son el efectivo en caja,
efectivo en cuentas bancarias e inversiones a corto plazo.
(Ignacio Beteta 2006)
 CAJA Y BANCOS.- (Cuenta 10)
La cuenta Caja y Bancos representan el dinero líquido,
integrado por el efectivo, cheques, depósitos en cuentas
bancarias, giros, transferencias, órdenes de pago y
otros valores aceptados como medio de pago; permite
cancelar deudas, realizar transacciones, intercambios
comerciales. Una empresa puede tener dinero disponible
en caja y otra depositado en bancos.

2.2.4.8.2 EXIGIBLE
Se consideran dentro de esta clasificación a todos
aquellos derechos o títulos que posee la empresa,
representado por los valores por cobrar a terceros en el
corto plazo; es decir, aquí se agrupan las cuentas
divisionarias que son generadas por las ventas de bienes
y servicios realizados por la empresa en
el desarrollo normal de su actividad económica y por
préstamos al personal y accionistas.
Dentro de clasificación se ubican las siguientes cuentas:
 CLIENTES.- (Cuenta 12)
Se agrupan las cuentas que representan acreencias
que son originadas por la realización de
las operaciones comerciales de la empresa; es decir,
por la venta de bienes o la prestación de servicios que
realiza la empresa en razón de su actividad. A este tipo

88
 de cuentas se le denomina también Cuentas por
Cobrar Comerciales.
 CUENTAS POR COBRAR A ACCIONISTAS Y
PERSONAL.- (Cuenta 14)
Representan aquellas sumas adeudadas por los
propietarios y personas que pertenecen a la empresa.
Los socios tienen compromisos pendientes con la
empresa generadas por los aportes y suscripciones de
capital pendientes de cancelación. También se
consideran en este rubro los adelantos, anticipos
recibidos de parte del negocio, bajo la forma de
participaciones, comisiones, remuneraciones.
En cuanto a los préstamos de los trabajadores, se tiene
aquellos importes que en calidad de adelantos de
remuneraciones se ha otorgado tanto al personal obrero
como empleado y que han de ser descontados por medio
de la planilla de pago.
 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS.- (Cuenta
16)
Agrupan aquellas cuentas que representan acreencias a
favor de la empresa, que se originan por la realización de
operaciones conexas distintas a las operaciones distintas
del giro principal de su actividad. Son compromisos de
cobranza, como prestamos de dinero, pagaré de clientes,
etc.

2.2.4.8.3 REALIZABLE

Conformado por los inventarios de las mercaderías en

las empresas comerciales destinados a las ventas, de
inventarios o existencias de materias primas, de artículos

89
 terminados y productos en proceso en el caso de las
empresas industriales (Ignacio Beteta 2006).
 EXISTENCIAS.- (Cuenta 20)
En cuenta comprende las partidas que se tienen como
disponibles por la empresa para realizar sus operaciones
de explotación, producción y la mercancía o producción
terminada que tiene lista para la venta, lo que se entiende
como inventario de existencias.
A esta cuenta se le debe realizar inventarios físicos
periódicos y permanentes para poder lograrla
composición e integración de las mismas.

2.3. DEFINICIÓN CONCEPTUAL

Términos usados en la definición del problema, objetivos supuestos hipótesis que

cumplan con la función de establecer una mejor comunicación entre investigadores
y usuarios de las investigaciones desde un punto de vista de unificar criterios y
mejorar la validación de la investigación para delimitar con precisión los alcances
de la investigación.

2.3.1. Empresa en marcha

La empresa en marcha son los negocios que tienen una actividad continua
desde su apertura, las cuales nace para hacer frente a la demanda
operacional de las transacciones mercantiles, para lo cual necesita activos
financieros, como bienes tangibles productivos para bienes raíces con la
colocación de los recursos financieros óptimos.

2.3.2. Control

La empresa tiene como base de un control interno, que es aquella función o

actividad que constantemente compara los resultados reales obtenidos, con

90
 los previstos deduciendo inmediatamente los suficientes datos para
modificar las decisiones de los mandos y las acciones en sus procesos
administrativos.

Terry (2003) define “Es el proceso para determinar lo que se está llevando a
cabo, valorizándolo y si es necesario, aplicando medidas correctivas de
manera que la ejecución se desarrolle de acuerdo con lo planeado”.

2.3.3. Control Interno

Brinks (2000) Se refiere a los métodos y prácticas por medio de los cuales
se coordinan y operan registros y los procedimientos que afectan su uso, de
manera que la administración obtiene información, protección y control.

Instituto Mexicano (2000) dicen que comprende el plan de organización y

todos los métodos y procedimientos que en forma coordinada se adopten en
un negocio para salvaguardar sus activos, verificar la confiabilidad de su
información financiera, promover eficiencia y provocar adherencia a las
políticas prescritas por la administración.
2.3.4. Control previo

Este control tiene lugar antes de principiar operaciones e incluye la creación

de políticas, procedimientos y reglas diseñadas para asegurar que las
actividades planeadas serán ejecutadas con propiedad.
La consistencia en el uso de las políticas y procedimientos es promovida por
los esfuerzos del control. (RODRIGUEZ VALENCIA, 1999)

2.3.5. Control preliminar

Los procedimientos del control preliminar incluyen todos los esfuerzos de la

gerencia para aumentar la probabilidad de que los resultados actuales

91
 concuerden favorablemente con los resultados planificados. Desde esta
perspectiva, las políticas son medios importantes para poner en marcha el
control preliminar debido a que son directrices para la acción futura. Por lo
tanto es importante distinguir entre el establecimiento de las políticas y su
realización. (MANTILLA B., Auditoria de Control Interno, 2005) El
establecimiento de las políticas forma parte de la función de la planificación,
mientras que la realización corresponde a la función de control.

2.3.6. Control concurrente

Este control tiene lugar durante la fase de la acción de ejecutar los planes e
incluye la dirección, vigilancia y sincronización de las actividades.

2.3.7. Control posterior

Este tipo de control se enfoca sobre el uso de la información de los

resultados anteriores, para corregir posibles desviaciones futuras del
estándar aceptable.
2.3.8. Control de retroalimentación

Los métodos de control retroalimentativos consiste en que estos destacan

los resultados históricos como base para corregir las acciones futuras; por
ejemplo, los estados financieros de una empresa se utilizan para evaluar la
aceptabilidad de los resultados históricos y determinar cuáles son los
cambios que deberían hacerse en la adquisición de recursos futuros o
actividades operativas.

2.3.9. Control de calidad

92
 La verificación de la calidad (peso, resistencia, consistencia,
especificaciones técnicas) para asegurar que cumplen con algunas
normas preestablecidas.

2.3.10. Control de información

El control de información contribuye la buena toma de decisiones del

gerente, y debe tener información precisa, oportuna y completa. Para
obtener la organización debe poseer sistemas tecnológicamente
actualizados y eficaces y éstos contribuyan a corregir los problemas con
mayor prontitud en la eficiencia y eficacia.

2.3.11. Control de costo

Consiste en buscar la causa por la que se presentan desviaciones en los

costos estándar por unidad, el gerente puede hacerse diferentes
preguntas:
¿Se han incrementado los precios de los materiales?, ¿se utiliza la mano
de obra de manera eficiente?,
¿Necesitan los empleados capacitación adicional? La alta administración
debe identificar en qué puntos radica el control. (Sealtiel Alatriste 1978).

2.3.12. Razones de control

La Importancia del control es una de las razones más evidentes de la

importancia del control es porque hasta el mejor de los planes se puede
desviar. El control se emplea para crear mejor calidad, Enfrentar el
cambio, producir ciclos más rápidos, agregar valor, facilitar la delegación
y el trabajo en equipo.

2.3.13. Eficiencia

93
 Es la virtud y facultad para lograr un efecto determinado. Es alcanzar los
objetivos por medio de la elección de alternativas que pueden suministrar
el mayor beneficio. Quispe Parian (2003).

2.3.14. Efectividad

Sánchez (2005) La define como “Capacidad de lograr el efecto que se

desea o se espera. La efectividad tiene relación directa con el logro de los
objetivos y metas programados.

2.3.15. Nivel de competencia

Los inversionistas, empleados deben caracterizarse por poseer un nivel

de competencia que les permita comprender la importancia del desarrollo,
implantación y mantenimiento de controles internos apropiados. Tanto
directivos como empleados deben contar con un nivel de competencia
profesional ajustado a sus responsabilidades, comprender
suficientemente la importancia, objetivos y procedimientos del control
interno, que expresa en la administración de empresas y finanzas. (KIM,
2009)

2.3.16. Riesgo empresarial

COSO-ERM (2007). Alude a la posibilidad de un incidente o condición

afecte negativamente los planes y objetivos a nivel estratégico en el
cumplimiento de tareas para el logro de un objetivo de negocio especifico
y se debe alinear con el apetito de riesgo de la empresas.

2.3.17. Sistemas de la naturaleza

94
 La consideración de la naturaleza como objeto que se espera ser
explotado en nuestro medio ambiente y le compete a los terrenos donde
se va a ejecutar las obras.
Así mismo los sistemas de la naturaleza que sustentan la vida reconocen
límites y son vulnerables a los manejos desmedidos, efecto que se hace
sentir la política del Estado. (P Deane 1987)

2.3.18. Planificación y organización

Los objetivos son los programas que desea lograr la empresa, los que
facilitarán alcanzar la meta de ésta. Lo que hace necesaria la planificación
y organización para fijar qué debe hacerse y cómo usar óptimamente los
recursos inmobiliarios. (ENRIQUE B. F. , 1998)

2.3.19. Prueba de cumplimiento

Una prueba de cumplimiento reúne evidencia de auditoría que indicará si

un control interno funciona efectivamente y logra sus objetivos y metas,
entonces el auditor solo debe aplicar pruebas de cumplimiento a aquellos
controles sobre los cuales depositará confianza para modificar la
naturaleza, alcance y oportunidad de los procedimientos sobre saldos, los
cuales siempre deben ser probados, dado que aseguran la integridad de
la información, utilizando un diseño de pruebas de cumplimiento en el
desarrollo efectivo de los recursos financieros. (Centro de Tesis
Documentos S.A).

2.3.20. Políticas económicas

Las políticas económicas va indicar que las prioridades que van a seguir
en un proyecto determinado de construcciones, que varios elementos a
tomar en las decisiones productivas aplicables a la elección de la política

95
 económica que acarrea conflicto entre los intereses y objetivos grupales
o la elección de la forma de implementación que es conflicto entre el fin a
alcanzar y los medios a usar en la producción constructiva, dada en el
nivel de las concentraciones de las decisiones. (P. Deane 1987)

2.3.21. Empresa en sucesión

Para que los proyectos de inversión y financiación en una empresa es

como una sucesión, las cuales nace para hacer frente a la demanda
insatisfecha para lo cual se necesita hacer inversiones de bienes en
equipo que no pueden llevarse a cabo, si no se dispone de recursos
financieros óptimos.

2.3.22. Presupuestos

Los presupuestos son expresiones de planes futuros expresados en

términos monetarios. Dentro de los presupuestos por lo común utilizados
se incluyen el de ventas proyectadas, gastos de manufactura, gastos de
administración, presupuesto de inversiones a largo plazo o de capital, y
presupuesto de las necesidades de efectivo mediante la elaboración de
un flujo de caja, también los presupuesto se pueden expresar en términos
distintos al monetario, como sería el presupuesto de personal al ocupar
un proyecto determinado o presupuesto de utilización de maquinaria de
una empresa manufacturera.

2.3.23. Provisión de financiamiento

La provisión de financiamiento eficiente y efectivo ha sido reconocida

como un factor clave para asegurar que las empresas inmobiliarias con
potencial crecimiento puedan expandirse y ser más competitivas para este
caso las dificultades de acceso al crédito no se refiere simplemente al

96
 hecho de que no obtener fondos a través del sistema financiero de hecho
esperar que si esto no se soluciona, y no todos los proyectos serían
automáticamente financiados y las dificultades ocurren en situaciones en
las cuales un proyecto que es viable y rentable no es llevado a cabo
porque la empresa no obtiene fondos del mercado, generalmente
necesitan de capital en efectivo para hacer frente a los distintos gastos de
inversión y de operaciones.

2.3.24. Proceso de financiamiento

El capital que ha de invertirse se extiende también a todo el dinero, fondos

o bienes muebles o inmuebles de cualquier clase que deban reunirse o
administrarse. El proceso de financiamiento debe tener en cuenta todas
las operaciones de constitución, funcionamiento normal, reorganización y
reajuste de la organización (si es el caso); abarca además todas las
necesidades financieras y presupone conocer también el uso que se
puede obtener del dinero, del crédito, de los valores, de los fondos de toda
clase, de la legislación, del régimen y de las costumbres de los negocios
y también de la fiscalización y regulación sistemática de todo lo
relacionado con el capital colocado. (BOLTEN, 1987)

2.3.25. Riesgos financieros

Jorion (2007). Se define como la volatilidad o dispersión de los flujos

financieros inesperados, o como la incertidumbre que se tiene resultados
futuros.

2.3.26. Apalancamiento financiero

Los recursos financieros que se obtiene de modo regular y periódico sin

excepción provenientes de fuente de naturaleza operacional de ingresos

97
 y apalancamiento financiero que sirven para financiar los gastos
considerados en el presupuesto gasto, relacionados en la adquisición,
producción y acabado. (OBRIEN CÁCERES J. G., Recursos Financieros,
2004)

2.3.27. Préstamo

Cuando solicita un préstamo, necesariamente, se refiere a la compra de

dinero, por lo que sus pagos se dividen en dos partes, el principal o el
dinero solicitado e interés, el costo de sacar el dinero.

2.3.28. Préstamos como inversión

Un Banco considera los préstamos como inversiones. Y permite a los

consumidores que tomen esta alternativa (entre ellos a los constructores)
utilizar su dinero por un determinado tiempo, el empresario paga un
interés por dicho préstamo que le produce un rendimiento al Banco. Es
claro que algunos préstamos no se pueden cobrar y finalmente se
convierten en pérdidas, el monto de interés cargado en los préstamos
toma en consideración estas pérdidas.

2.3.29. Rendimiento de las inversiones

La empresa opera con el objeto de generar utilidad para tal efecto invierte
un determinado capital de trabajo con la finalidad de obtener beneficios
de las inversiones realizadas con financiación. El costo de capital inciden
los conceptos de riesgos económicos, riesgo financiero, y riesgos
políticos en algunos casos.

2.3.30. Efecto de controlar

98
 El control es un galicismo (del francés Contróle) que indica la acción o
efecto de controlar, que a su vez, es un verbo que significa examinar y
censurar con autoridad suficiente una determinada realidad, formando
juicios y aprobando o corrigiendo lo que no esté conforme. Pinilla (1998).

2.3.31. Eficiencia de la gestión

Conjunto de fundamentos, principios, acciones, instrumentos, sistemas y

procedimientos creados para la empresa para asegurar la eficiencia de la
gestión, el logro de los objetivos y la protección del patrimonio con un
grado razonable de seguridad, o también manifiesta facilitar los procesos,
funciones y decisiones, para minimizar los riesgos y evitar las perdidas.
(Jean Selger 2005).

CAPITULO III
ANTECEDENTES EMPRESAS COMERCIALES DE SERVICIOS
INMOBILIARIOS

3.1. ANTECEDENTES DE EMPRESA INMOBILIARIA

99
Derivado de propia evolución el hombre ha necesitado establecer formas de
organización para el desarrollo de su actividad comercial, y es así como se crea la
empresa comercial, que preliminarmente es un conjunto de elementos que
promueven la accesibilidad al comercio, la posibilidad de ofertar los diferentes
tipos de productos y a su vez crear una base sectorial del comercio.

La empresa comercial y de servicios surgió como un fenómeno de la clase alta y

económicamente fuerte, era considerada como una entidad donde el empresario
imponía su voluntad disponiendo a su antojo de los medios de producción casi en
su totalidad, el empresario se consideraba como un pequeño soberano, pues
gobernaba su empresa conforme a sus propias convicciones y disposiciones que
siempre eran encaminadas a la obtención de más utilidad, sin importar que los
trabajadores hicieran grandes esfuerzos para lograr las metas impuestas por el
propietario.
La empresa comercial es una realidad socioeconómica, calificada como una unidad
económica de producción básica (bienes y servicios), integrada por un conjunto de
elementos o factores humanos, técnicos y financieros, localizados en una o varias
unidades físico especiales o centros de gestión combinados ordenados según
determinados modelos de estructura organizada. Esta combinación se efectúa, en
base a ciertos planes de corto, mediano y largo plazo con el propósito de alcanzar
los objetivos que define la conducta empresarial y en que necesariamente conlleva
el desarrollo de funciones específicas y concretas de carácter financiero, comercial
y productivo que generan determinadas situaciones según el comportamiento del
sistema.

En los últimos años, el sector de la promoción inmobiliaria y de la construcción ha

experimentado un fuerte crecimiento y una evolución tecnológica y económica
acompañada de novedades administrativas, urbanísticas, fiscales y contables, esto
se debe a la ampliación de las ciudades y de la búsqueda de un mejor ambiente de
negocios que permita la inversión y los mejores resultados para ambos elementos
de la actividad comercial. Este tipo de actividad ha incentivado la conservación de

100
la propiedad inmobiliaria, la cual forma parte del patrimonio social y ayuda a la
explotación de otras ramas económicas, tales como el turismo e investigación.
La inversión inmobiliaria se ve desarrollada por la necesidad de recuperar el valor
adquisitivo de la moneda, debido a la saturación de las inversiones locales y
extranjeras y la urgencia de las empresas de poseer su propio local comercial para
la realización de negocios, formando así una nueva forma de comercio.
El mercado inmobiliario se distingue de los demás, por el tipo de productos que
negocia, ya que son inmuebles y por lo tanto no son transportables; por su valor y
duración los productos inmobiliarios permiten ser considerados como bienes de
inversión en vez de consumo; su adquisición casi siempre implica financiación
externa; el proceso de producción de los inmuebles es relativamente largo; la
capacidad de producción del sector no puede crecer demasiado, debido a los
costos que se incurren en el mismo; el número de productos idénticos es muy
limitado; y existen costos no recuperables de la transacción.
Las empresas inmobiliarias pueden dedicarse a las siguientes actividades:
arrendar, asesorar en compra-venta de inmuebles, construir proyectos
habitacionales y comerciales, todo con el fin de obtener utilidades. Este tipo de
actividad económica es muy utilizada por las empresas familiares, debido a que se
dedican a la explotación o arrendamiento de bienes propios o familiares para
aumentar su patrimonio.

La forma de organización más común en las empresas inmobiliarias es la de

Sociedad Anónima, debido a que es constituye una persona jurídica independiente,
por medio de la cual se pueden pactar y constituir contratos, adquirir propiedades
y puede demandar y ser demandada, todo en nombre propio, sin involucrar
independientemente a los socios o integrantes de la misma.
Las empresas inmobiliarias a su vez pueden clasificarse de la siguiente manera:
 Empresas valuadoras
 Empresas constructoras
 Empresas que promueven propiedades residenciales y comerciales para su
arrendamiento y venta.

101
  Empresas que comprar bienes inmuebles con el fin de arrendarlos a otros.

Las empresas valuadoras, son aquellas que como su nombre lo indica se dedican
a valuar todo tipo de inmuebles, para establecer su valor actual de mercado.
Las empresas comerciales construyen bienes inmuebles para la venta.
Las empresas promotoras, actúan como intermediarios en arrendamientos de
inmuebles o en la compra-venta de los mismos.
Las empresas que compran bienes con el fin de arrendarlos, son empresas
inversionistas que se adquieren propiedades ubicadas en zonas comerciales o
habitacionales de mucho auge, para generar rentas a través de los arrendamientos
y aumentar su capital.
Para el efecto de esta actividad, se debe tener presente que los inmuebles son
cosas que pueden ser objeto de apropiación y son considerados recursos
materiales con los que la empresa cuenta para la consecución de sus fines. Los
bienes inmuebles son por naturaleza fijos en el espacio, primariamente el suelo y
las construcciones incorporadas de igual manera ya que forman parte del inmueble
primario.
Son inmuebles los que se mencionan a continuación:
1. El suelo, subsuelo, el espacio aéreo, las minas mientras no sean extraídas, y
las aguas que se encuentren en la superficie o dentro de la tierra.
2. Los árboles y plantas mientras estén unidos a la tierra y los frutos no
cosechados.
3. Las construcciones adheridas al suelo de manera permanente.
4. Las cañerías conductoras de agua, gas o electricidad, incorporadas al
inmueble.
5. Los ferrocarriles y sus vías; las líneas telegráficas y telefónicas; y las
estaciones radiotelegráficas fijas.
6. Los muelles, y los diques y construcciones que aun cuando sean flotantes,
estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de
un río, lago o costa; y

102
 7. Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de peces o
criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con
el propósito de mantenerlos unidos de modo permanente a la finca.

Las empresas dedicadas a la administración y aprovechamiento de los bienes

inmuebles, deben tener presente que existen dos factores que pueden aumentar o
reducir el precio de los mismos, derivado de algunas influencias marcadas
circunstancialmente, la plusvalía y minusvalía.
Son causas de plusvalía la proximidad que tengan los inmuebles con edificios,
centros comerciales, mercados, espectáculos públicos, bancos o escuelas, que
cuenten con servicios básicos como alumbrado público, agua potable, línea
telefónica y otros.

Son causas de minusvalía la ubicación del inmueble dentro de un callejón,

alumbrado en estado precario, sectores de cercanía con centros de vicio, depósitos
de armas, municiones o explosivos, cementerios, desechos sanitarios y otros
similares.
Se debe tener presente la importancia de conocer el valor real de los inmuebles,
cuando estos están siendo explotados, ya sea para uso propio o para
arrendamiento. Esto consiste en valuar cada cierto tiempo los mismos, ya que
según los aspectos mencionados anteriormente, el valor de los inmuebles pueden
aumentar o disminuir, para el efecto existen valuadores especializados, que se
encargan de valorizar cada uno de los aspectos que rodean al inmueble y el
inmueble por si mismo, tomando aspectos, como estado de la construcción,
medición del terreno, adiciones incorporadas y ubicación, para darle un valor que
se ajuste a la realidad presente del inmueble.
Para el presente trabajo de tesis, solamente se tomará en cuenta la actividad
inmobiliaria que se basa específicamente en el arrendamiento de bienes inmuebles
como actividad principal.

3.2. CICLOS DE TRANSACCIONES DE UNA EMPRESA COMERCIAL DE

SERVICIOS INMOBILIARIOS

103
“El concepto de ciclo enfatiza al auditor que la actividad de negocios es un flujo
continuo de hechos y transacciones. Los ciclos se definen para agrupar el flujo de
hechos económicos, similares y que se enlazan entre si.”
El concepto de ciclo proporciona una estructura efectiva para estudiar y evaluar
debidamente los controles contables internos existentes en una empresa, debido a
que integran de una forma lógica los hechos económicos, ocurridos a través de las
transacciones de la empresa.

3.2.1. Ciclo de transacciones

Un ciclo de transacciones consiste en eventos económicos similares que se

convierten en transacciones a ser procesadas en los sistemas contables,
considerando estas transacciones, como hechos económicos a los que se
les reconoce que tienen un efecto sobre los estados financieros de una
entidad y que se presenta en una forma en que puede codificarse y
aceptarse para procesamiento en los sistemas de contabilidad. Todo ciclo
ejecuta más de una función interrelacionada entre sí.
FUNCIÓN
Es toda tarea ejecutada dentro de cada Ciclo de Transacciones para
reconocer, autorizar, procesar, clasificar, controlar, verificar e informar sobre
el procesamiento de transacciones relacionadas lógicamente dentro de un
sistema.

HECHOS ECONÓMICOS
“Un hecho económico es un hecho potencial, verdadero y objetivo. Es un
acontecimiento preciso.”
Existen varias clases de hechos económicos, como son:
Los que involucran intercambio con terceros, ejemplos:
 Adquisición de recursos a cambio de obligaciones de pago.
 Pagos de efectivo para satisfacer obligaciones.
 Distribución de recursos a terceros a cambio de promesas de pagos
futuros.

104
Los que comprenden fuerzas o entidades externas, pero que no comprenden
intercambios, ejemplo:
 Cambios en las condiciones económicas del país.
 Cambios en leyes y regulaciones gubernamentales, incluyendo
cambios en leyes y tarifas de impuestos.
 Los llamados “actos de la naturaleza” tales como incendios e
inundaciones.
 Cambios en los domicilios de proveedores, empleados y clientes.
 Arrendamientos operativos y contratos con fuerza ejecutiva.

Los que involucran decisiones o transferencias internas de recursos, como:

 Decisiones operativas cambiando precios.
 Transferencias de materias primas a productos en proceso.
 Corrección de errores (ajustes de facturas incorrectas).

Los que involucran el tiempo, como:

 Acumulación de intereses y depreciación.
 Amortización de gastos anticipados devengados.

“Todos los hechos económicos que se reflejan en los estados financieros,

deben identificarse o reconocerse, y deben ser aprobados o autorizados
para lo cual se requieren pasos adicionales de tramitación y procesamiento
tales como: cálculos, clasificación y registro de los saldos en el mayor
general.”

TRANSACCIONES
Una transacción es un hecho económico al que se le ha reconocido que
produce un efecto potencial sobre los estados financieros, se ha presentado
en una forma en que puede procesarse y ha sido aceptado para
procesamiento por uno o más de los sistemas de registros de la entidad. Un
solo hecho económico puede originar varias transacciones.

SISTEMAS

105
 Sistema es una serie de tareas para reconocer, autorizar, calcular, clasificar,
contabilizar, resumir y revelar transacciones. Los sistemas de información
también se encargan de dar a conocer hechos económicos involucrados en
cada uno de los rubros de los estados financieros y enfatizan su importancia
para revelar la situación financiera de la entidad.

3.2.2. Descripción de los ciclos de transacciones

Una de las premisas básicas del concepto de ciclos de transacciones, es que

cualquier negocio puede dividirse lógicamente en un número limitado de
grupos de actividades o “ciclos”. El tipo de actividad variará con la naturaleza
del negocio.
Es de vital importancia saber identificar, los ciclos de transacciones por
medio de los cuales se desarrolla la actividad financiera, de una empresa
inmobiliaria para poder detectar razonablemente los riesgos y contingencias
existentes desde el punto de vista tributario.
Se ha determinado que en una empresa inmobiliaria, la actividad financiera
es bastante ordenada y repetitiva, ya que teniendo el control administrativo
adecuado, ésta se resume en el cobro de las cuotas de arrendamiento y la
determinación de los costos incurridos por el arrendamiento de cada
inmueble, siendo éstas sus transacciones principales. Derivado de lo anterior
se han identificado los principales ciclos de transacciones que se presentan
a continuación:
 Ciclo de Tesorería
 Ciclo de Egresos- Compras
 Ciclo de Egresos - Nómina
 Ciclo de Ingresos
 Ciclo de Información financiera

CICLO DE TESORERÍA

106
El ciclo de tesorería de una empresa inmobiliaria incluye aquellas funciones
que tratan de sus fondos de capital, es decir, el manejo de efectivo y la
emisión de obligaciones de deuda y de acciones de capital.
Las funciones del ciclo de tesorería comienzan con el reconocimiento de las
necesidades de efectivo. Incluyen la distribución del efectivo disponible a las
operaciones corrientes y otros usos, y se terminan con la devolución de
efectivo a los inversionistas y a los acreedores.
Es oportuno mencionar que las empresas de servicios inmobiliarios, pueden
realizar inversiones a corto y largo plazo, para obtener un mayor capital para
la compra de nuevos inmuebles o el mantenimiento de los que ya poseen; al
igual que pueden obtener medios de financiamiento, para la realización de
nuevos negocios.
Regularmente en las empresas inmobiliarias es necesaria la intervención de
una persona que se encargue de la asesoría financiera, para efectuar las
operaciones de inversión y financiamiento que sean necesarias, para que se
efectúen en el momento adecuado.

A. FUNCIONES DE EJECUCION:
1) Inversiones
En una empresa inmobiliaria esta operación se realiza para la
obtención de nuevo capital de trabajo, y se puede negociar
principalmente con entidades bancarias.
 Compra de Valores.
 Recibir ingresos periódicos (por dividendos o intereses)
 Venta de los valores

2) Financiamiento
Debido a que las utilidades generadas por el arrendamiento de
inmuebles, se utilizan en gran parte para el mantenimiento de los
inmuebles, las empresas inmobiliarias pueden recurrir algunas veces
al financiamiento externo, principalmente para realizar proyectos de
mejoras en sus propiedades.

107
  Adquisición de préstamos con garantía hipotecaria.
 Pago de intereses sobre obligaciones y dividendos en efectivo.
 Redimir obligaciones y readquisición de acciones.

B. ASIENTOS COMUNES:

 Adquisición de préstamos y el pago de las cuotas de capital e

intereses.
 Realización de inversiones.
 Acumulaciones, cobros y pagos de intereses y dividendos.
 Compra y venta de moneda extranjera.

C. FORMAS Y DOCUMENTOS VITALES

 Certificados o títulos de acciones.

 Acciones bonos y otros instrumentos adquiridos como inversiones.
 Cheques de dividendos e intereses.

D. OBJETIVOS DEL CONTROL INTERNO

Al igual que la mayoría de empresas, las que se dedican a servicios

inmobiliarios, necesitan tener un adecuado control interno en las
operaciones de inversión y financiamiento, que se realizan como parte del
ciclo de tesorería, a continuación se presentan algunos de importancia
significativa:

1) Autorizaciones

Cheques:
 Notificar al banco el nombre de las personas autorizadas para
firmar cheques.
 Se utilizaran cheques de la compañía, impresos y prenumerados.

108
  Utilizar protector de cheques al imprimir la cantidad del cheque.
 No se expiden cheques al portador.

Inversiones:
 La autorización deberá quedar evidenciada en actas del consejo
consultivo de asambleas generales.

Financiamiento:
 El Consejo Directivo siempre deberá autorizarlo específica y
explícitamente.
 Debe existir una política para tipo e importe máximo de
financiamiento.
 El pago de dividendos e intereses deben autorizarse
adecuadamente dentro de los términos del instrumento financiero
y los dividendos deben ser formalmente declarados por el Consejo
de Administración.

2) Segregación de funciones:
Ingresos:
 El personal responsable de la custodia del efectivo disponible y
en los bancos, no deberá estar involucrado en la ejecución y
registro de las transacciones de entrega de efectivo.
 Las verificaciones de los saldos de efectivo (arqueos,
conciliaciones bancarias) serán efectuadas por personal que no
tenga otras funciones relacionadas con las entradas de efectivo.

Egresos:
 La persona autorizada para firmar los cheques, no desempeñará
funciones que incluyan la preparación o aprobación de
comprobantes, la preparación de cheques, el registro y control de

109
 la secuencia numérica de los cheques o la custodia de cheques
no utilizados.

Conciliaciones:
 La persona que efectúe conciliaciones bancarias, no debe tener
asignadas funciones relacionadas con los ingresos de caja,
egresos de caja o manejo de comprobantes.
 Deben utilizarse estados de cuenta originales.

Inversiones:
 La compra y venta de valores puede hacerla el tesorero de
acuerdo con la autorización de la administración, consejo
consultivo.

Financiamiento:
 La emisión de obligaciones y acciones representativas del capital
social, podría estar a cargo del tesorero.
 Para la colocación de estas obligaciones, casi siempre se utiliza
un intermediario (banco o casa de bolsa) cuya principal obligación
es constatar que las acciones sean emitidas de conformidad con
la escritura constitutiva o estatutos.

3) Registros y procedimientos:
Inversiones:
 Cuando se tiene una cartera de inversiones, será preferible tener
un mayor auxiliar de inversiones con una cuenta para cada tipo
de valor.

Financiamiento:
 Actualizar mayores auxiliares tanto para obligaciones como para
acciones representativas del capital social.
 Al contabilizar las transacciones relacionadas con el capital será
necesario distinguir la parte de las aportaciones que se acreditará

110
 a la cuenta de capital y la parte que se acreditará a la cuenta prima
en venta de acciones.

4) Adecuada custodia de los activos:

 Controles físicos y procedimientos de autorización:
 Debido a que los valores están sujetos a robo y malversación, es
necesario establecer controles físicos para protegerlos. Será
necesario que los valores se conserven en un lugar seguro (caja
de seguridad de un banco).
 Verificación interna independiente

E. CUENTAS DE MAYOR GENERAL UTILIZADAS:

 Documentos por pagar
 Deuda a largo plazo
 Capital (social, utilidades retenidas)
 Intereses gasto
 Intereses producto
 Inversiones

F. ENLACES MAS COMUNES CON OTROS CICLOS:

 Ingresos de efectivo con el ciclo de ingresos.
 Asientos de diario que reflejan transacciones individuales o
resúmenes de transacciones, con el ciclo de información financiera.

Ciclo de egresos – Compras

Una parte significativa del esfuerzo contable del ciclo de egresos compras,
llamado también adquisición y pago se dedica usualmente a clasificar la
adquisición de los recursos entre diversas cuentas de activo y gastos.

Debido a las diferencias en tiempo que existen entre el recibo de los

recursos y el desembolso del efectivo, las cuentas a pagar y diversos
pasivos acumulados, también se afectan directamente por este ciclo.

111
Como en la mayoría de las entidades este es uno de ciclos de mayor
movimiento y dentro de las empresas de servicios inmobiliarios, es de vital
importancia debido a que en el se desarrollan las actividades de
desembolsos de efectivo, principalmente para la compra de nuevos
inmuebles, que causa un aumento en sus operaciones, y para la
adquisición de bienes y servicios necesarios para el mantenimiento de los
inmuebles que son la fuente productora de ingresos, tales como:
materiales para remodelación o mejoras, adecuaciones, servicios de
promoción, servicios profesionales para la legalización de los contratos de
arrendamiento, y otros.

CAPÍTULO IV

112
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

Después de conocer cómo se encuentra el sistema a controlar, es necesario identificar

los procesos claves para el éxito empresarial, el control de gestión no actúa sobre todos
los procesos internos de la organización, sino por el contrario se centra en aquellos
suficientemente importantes en el desempeño eficaz del sistema a controlar, van desde
la situación financiera, pasando por la situación comercial, producción, productividad,
personal, servicios al cliente, relaciones con otros entes, eficacia, eficiencia, calidad,
pertenencia, entre otros. (HAROLD, 1996)

Los factores críticos de éxito constituyen el punto inicial estratégico de un buen sistema
de control. Así como los factores de éxito considerados los que se muestran en la
siguiente tabla:

FACTORES DE ÉXITO DEFINICIÓN ASPECTOS CLAVES

Cumplimiento de metas. Adecuación de
Mide el grado porcentual de recursos
EFICACIA
cumplimiento con respecto a Costo-Efectividad
una meta Costo-Beneficio
Metas formuladas
Congruencia entre lo Cumplimiento de
EFECTIVIDAD planificado y los logros metas
obtenidos en el tiempo. Logros
Gestión
Pertinencia
RESULTADO Para qué se investiga. Mide
Impacto
/RELEVANCIA el total alcanzado.
Oportunidad
Capacidad transformadora
Cobertura
del conocimiento producido.
PRODUCTIVIDAD Costos
Mide la relación costo-
Calidad
producto

113
 Humanos
DISPONIBILIDAD DE ¿Con qué se dispone y
Materiales
RECURSOS cuánto se requiere?
Financieros

4.1 FINES DEL CONTROL DE GESTIÓN

Para transmitir y comunicar la información para la toma de decisiones e

identificar los factores claves de la organización para así determinar cuál es la
información clave.

El gerente debe seleccionarla, obtenerla y transmitirla a través de los canales

formales de comunicación de la estructura de la organización. (LIZARBE, 2011)

4.2 DEBILIDADES DE LA EMPRESA

No se ha establecido los objetivos globales en la empresa, la gerencia no efectúa

seguimiento especial a los objetivos que constituyen factores críticos de éxito.

No se toman medidas especiales para asegurar que los empleados en general

entiendan la cultura de la entidad y que actúen correctamente.
Ausencia de mecanismos para evaluar el impacto de los nuevos sistemas
administrativos.

4.3 PAUTAS PARA EL DISEÑO DEL SISTEMA DE SEGUIMIENTO Y

EVALUACIÓN EN LAS INVERSIONES

El presente documento tiene por objeto presentar, de manera preliminar, algunas

de las ideas en torno al diseño del Sistema de Seguimiento y Evaluación (SSE).

El propósito es motivar una discusión más amplia en torno a algunos temas de

fondo como son; el definir los objetivos del sistema, los ámbitos e instrumentos,
los usuarios, su vinculación al proceso presupuestario y al planeamiento

114
 estratégico en la empresa, así como la agenda para el adecuado desarrollo e
implementación del SSE.

4.4 COMPONENTES DEL MODELO COSO

El enfoque moderno establecido por el COSO y la Ley Nº 28716 que los

componentes de la estructura de control interno se interrelacionan entre si y
comprenden diversos elementos que integran en el proceso, se concibe que esta
se organice con base en los siguientes componentes:

 Ambiente de control.
 Evaluación de riesgo.
 Actividades de control.
 Información y comunicación.
 Supervisión.

4.5 EMPRESAS INMOBILIARIAS DENTRO DE MERCADO DE CAPITALES

Las empresas inmobiliarias dentro del mercado de capitales proceden con las
obligaciones hipotecarias reajustables que es un Instrumento emitido por el
Banco prestatarios. Para este caso es necesario comentar el apalancamiento
financiero como un modelo de préstamos, que es la relación entre los fondos de
terceros y los fondos propios, el riesgo económico es la variabilidad del resultado
esperado de las actividades productivas y comerciales de la empresa. Si el
rendimiento del activo es mayor que el costo de los fondos de terceros, el
apalancamiento puede aumentar el rendimiento del capital.

4.6 POLÍTICA FINANCIERA EMPRESARIAL

La eficacia de la institución financiera de desarrollo que actúan en el área de las

empresas inmobiliarias, y el costo del financiamiento de los costos financieros

115
 es la de ofertar políticas inferiores para la financiación de sus operaciones para
lograr una rentabilidad positiva. (DUMRAUF, 2003)

Se sugiere analizar las distintas tecnologías y sus repercusiones en la sociedad

en la cual aplicarse, desde el punto de vista del uso de intensidad-capital o
intensidad-mano de obra según se requiera otorgar un mayor o menor grado de
fuentes de trabajo. (ALVARADO CANALES, 1994) En materia de experiencias
específicas.

4.7 ANÁLISIS DE RESULTADOS SOBRE EL CONTROL INTERNO Y EL USO

ÓPTIMO DE LOS RECURSOS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS DE LA
PROVINCIA DE HUANCAYO

SOBRE EL CONTROL INTERNO

Momentos del Control Interno

El siguiente cuadro muestra el total de respuestas de los 21 encuestados a los

cuales se les requirió información acerca de los momentos de control.

Resultados del Indicador X1: Momentos de Control Interno

TABLA 01

Escala
Indicador Ítem Total

TD D NA/ND DA TDA
X1 Momentos del
Control Interno

1 3 3 4 5 6 21

2 2 3 2 7 7 21

3 2 3 1 6 9 21

116
 4 1 2 2 8 8 21

5 1 3 1 7 9 21

6 2 2 1 8 8 21

7 1 2 0 7 11 21

8 2 3 0 8 8 21

9 2 3 0 9 7 21
Fuente: Elaboración Propia

Año : 2016

Pregunta 1

¿Las operaciones de la empresa tienen sistemas de control previo que

garanticen la confiabilidad y veracidad de las acciones?

GRÁFICO 01

117
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

Tabla 01
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 3 14%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 4 19%
De Acuerdo 5 24%
Totalmente de acuerdo 6 29%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

29% de los entrevistados afirma estar de acuerdo con mantener sistemas de

control previo en sus operaciones, además de otro 24% que manifiesta estar de
acuerdo. Un 19% no parece estar en acuerdo ni desacuerdo.

Pregunta 2

¿Las operaciones han sido diseñadas para tener controles anteriores a su

ejecución?

GRÁFICO 02

118
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

Tabla 02
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

33% está de totalmente de acuerdo, así como otro 33% también está de acuerdo
con afirmar que las operaciones son diseñadas incluyendo controles antes de su
ejecución. Otros 14% indica desacuerdo así como total desacuerdo en un 10%.

Pregunta 3

¿Antes de iniciar alguna operación existen instrucciones claras del

proceso?

GRÁFICO 03

119
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016
Tabla 03
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 6 29%
Totalmente de acuerdo 9 43%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

El 43% está totalmente de acuerdo en afirmar que existen instrucciones claras antes
de iniciar cualquier operación, esto se refuerza con un 29% adicional que está también
de acuerdo, un 5% no muestra acuerdo ni desacuerdo así como un 9% muestra total
desacuerdo.

Pegunta 4

¿Durante la realización de las operaciones se tienen implementados controles

que garanticen el adecuado uso de los recursos?

GRÁFICO 04

120
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016
Tabla 04
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

38% indica estar totalmente de acuerdo con la existencia de controles que garantizan
el uso adecuado de los recursos en la empresa. Otro 38% igualmente importante
manifiesta estar de acuerdo con esta afirmación, lo que indica que el sector cuenta con
controles implementados, solo el 10% es indiferente a la cuestión además de un 9%
que está en desacuerdo y un minoritario 5% que está en total desacuerdo.

Pregunta 5

¿Cada proceso es documentado y registrado adecuadamente?

GRÁFICO 05

121
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016
Tabla 05

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 9 43%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

La existencia de controles adecuados de las operaciones es un acuerdo mayoritario

43% está totalmente de acuerdo y 33% de acuerdo con la existencia de estos registros
como garantía de la existencia de sus controles y protección del patrimonio. Solo el
14% es indiferente mientras que el 5% está en desacuerdo y totalmente en desacuerdo
con la existencia de estos registros.

Pregunta 6

¿Cada operación es ejecutada por un responsable y está sujeto a supervisión?

GRÁFICO 06

122
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016
Tabla 06
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

La existencia de un responsable por cada operación y la supervisión de estas acciones

con mecanismos de control interno adecuadas, consultados acerca de este aspecto,
38% indican su total acuerdo, otro 38% similar muestra su acuerdo, mientras que el 5%
es indiferente y un 10% muestra desacuerdo además de un 9% en total desacuerdo.

Pregunta 7

¿Ejecutadas las operaciones se hace verificación en el uso de recursos?

GRÁFICO 07

123
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

Tabla 07
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 0 0%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 11 52%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

52% está totalmente de acuerdo en efectuar una verificación o supervisión del uso de
recursos y un 33% está de acuerdo también 10% está en desacuerdo y 5% en total
desacuerdo, esta es una de las cuestiones donde existe mayor acuerdo en las
respuestas al cuestionario.

Pregunta 8

¿Se ejecutan acciones de control posteriores a las operaciones de la empresa?

GRÁFICO 8

124
 10%

14%

38% TD
D
0% NA/ND
DA
TDA

38%

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 08
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 0 0%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

38% está totalmente de acuerdo y otro 38% de acuerdo en ejecutar acciones de control
posteriores a las operaciones a la empresa y ha encontrado forma de efectuar estos
controles. 14% está en desacuerdo y un 10% en total desacuerdo al respecto de esta
pregunta.

Pregunta 9

¿La empresa contrata auditorías y exámenes especiales sobre las operaciones

de la empresa?

GRÁFICO 09

125
 Fuente: Elaboración propia
Año : 2016
Tabla 09

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 0 0%
De Acuerdo 9 43%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

33% está de totalmente de acuerdo en contratar auditorias y exámenes especiales,

además un 43% está de acuerdo con estas acciones de control posterior. 14% está en
desacuerdo y un 10% en total desacuerdo respecto a este ítem del cuestionario.

Modelos de Control

Resultados del indicador X2: Modelos de Control

TABLA 02

126
 Escala
Indicador Ítem Total
TD D NA/ND DA TDA

10 2 4 4 5 6 21

11 3 3 3 5 7 21

12 1 3 3 7 7 21
X2 Modelos de Control COSO

13 1 2 2 8 8 21

14 2 2 2 7 8 21

15 2 3 1 8 7 21

16 2 4 1 6 8 21

17 2 1 0 9 9 21

18 3 2 0 8 8 21

19 1 3 0 9 8 21
Fuente: Elaboración Propia

Año : 2016

127
 Pregunta 10

¿La empresa ha adoptado sistemas que permiten el control de las operaciones?

GRÁFICO 10

9%

29%
19% TD
D
NA/ND
DA
TDA

24%
19%

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 10
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 4 19%
Ni acuerdo ni desacuerdo 4 19%
De Acuerdo 5 24%
Totalmente de acuerdo 6 29%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Un 29% ha adoptado sistemas de control de operaciones y manifiesta total acuerdo con

este ítem, 24% está también de acuerdo con este aspecto de control en las empresas
inmobiliarias. Solo el 19% está en desacuerdo además de un 9% total desacuerdo.

Pregunta 11

128
¿Los trabajadores comprenden el ambiente de control de la empresa?

GRÁFICO 11

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 11

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 3 14%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 3 14%
De Acuerdo 5 24%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

El ambiente de control se refiere a las acciones de la empresa para proteger sus activos
e intereses en las operaciones, 34% está totalmente de acuerdo con haber
implementado este aspecto, 24% está de acuerdo, así como un 14% indiferente y otros
14% que no está de acuerdo o está en total desacuerdo con este aspecto.

Pregunta 12

129
¿La gerencia evalúa los riesgos de control de las operaciones en la empresa?

GRÁFICO 12

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 12

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 3 14%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

El 33% de las empresas está totalmente de acuerdo en que el gerente evalúa los
riesgos otro 34% también está de acuerdo mientras que el 14% muestra indiferencia
al respecto. 14% está en desacuerdo y otro 5% está en total desacuerdo con este
aspecto.

Pregunta 13

130
¿Se construye un mapa o clasificación de riesgos operacionales de la empresa?

GRÁFICO 13

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

Tabla 13

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

La clasificación de riesgos en la empresa es responsabilidad de las empresas, 38% de

ellas ha manifestado su total acuerdo de que si se hace esta labor, otro 34% indica
también estar de acuerdo, por otro lado el 10% es indiferente, 9% está en desacuerdo
así como un 5% que está en desacuerdo.

Pregunta 14

131
¿La empresa hace arqueos sorpresivos y controles sin previo aviso?

GRÁFICO 14

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 14
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Del total de los entrevistados un 38% realiza los arqueos sorpresivos y controles sin
previo aviso dando la iniciativa de la implementación del control interno, y un 33%
también está de acuerdo, mientras un 10% está en descuerdo tampoco no opinan y
determinan, por ultimo un 9% está totalmente en desacuerdo.

Pregunta 15

132
¿La empresa ejecuta acciones de control de manera sistemática?

GRÁFICO 15

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 15
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Del total de los entrevistados en un 38% manifiesta que las responsables de las
empresas ejecutan de manera sistemática, el 33% de entrevistados está de acuerdo
en un 14% están en desacuerdo, y un 10% totalmente en desacuerdo generando
un 5% híbrida sin opiniones.

Pregunta 16

133
¿La empresa comunica los resultados de las acciones de control a los
directivos y trabajadores?

GRÁFICO 16

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 16

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 4 19%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 6 29%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Los responsables de la empresa en un 38% comunica de los resultados de las acciones

del control a sus directivos y trabajadores con la finalidad de tomar medidas para
futuros, y un 29% también está de acuerdo con las acciones y un 19% en desacuerdo
y un 5% no está ni de acuerdo, o ni desacuerdo.

Pregunta 17

134
¿La empresa tiene establecidos canales de comunicación adecuados para
desarrollar acciones de control?

GRÁFICO 17

9%
5%

0%
TD
43% D
NA/ND
DA
TDA
43%

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 17

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 1 5%
Ni acuerdo ni desacuerdo 0 0%
De Acuerdo 9 43%
Totalmente de acuerdo 9 43%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Del total de los entrevistados en un 43% totalmente de acuerdo con los canales de
comunicación para desarrollar las acciones y en un 43% de acuerdo y un 9%
totalmente en desacuerdo y 5% en desacuerdo y un 0% ni de acuerdo o ni
desacuerdo.

Pregunta 18

135
¿18.- Existen mecanismos de supervisión de las operaciones en la empresa?

GRÁFICO 18

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

Tabla 18

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 3 14%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 0 0%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

En las operaciones de la empresa en un 38% confía en los mecanismos de

supervisión, así en 38% también están de acuerdo con el control y un 14%
está totalmente en desacuerdo y el 10% en desacuerdo y no opina en cero %
sobre el control institucional.

Pregunta 19

136
19.- ¿La gerencia supervisa las acciones de control de la empresa?

GRÁFICO 19

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 19

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 0 0%
De Acuerdo 9 43%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Las acciones de control de las empresas en un 43% está de acuerdo con la propuesta
de supervisión de la gerencia, y en un 38% está totalmente de acuerdo, y en
un 14 % en desacuerdo, en un cero % no opinan, ni están en desacuerdo.

RECURSOS FINANCIEROS

Sobre el Financiamiento

137
 Resultados del indicador Y1: Financiamiento

TABLA 03

Escala
Indicador Ítem Total

TD D NA/ND DA TDA

20 2 4 4 5 6 21
Financiamiento

21 3 3 3 5 7 21
Y1

22 1 3 3 7 7 21

23 1 2 2 8 8 21

Fuente: Elaboración Propia

Año : 2016

Pregunta 20

138
¿La empresa hace uso frecuente de créditos bancarios comunes?

GRÁFICO 20

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

Tabla 20
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 9%
Desacuerdo 4 19%
Ni acuerdo ni desacuerdo 4 19%
De Acuerdo 5 24%
Totalmente de acuerdo 6 29%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

De todos de los empresarios inmobiliarios un 29% hace uso con frecuencia los
créditos bancarios comunes, que significa obtener préstamos de terceros para el
rendimiento del capital propio, un 24% también están de acuerdo, 19% de los
entrevistados en desacuerdo, ni acuerdo ni desacuerdo y un 9% están totalmente
en desacuerdo.

Pregunta 21

139
¿La empresa financia sus inversiones inmobiliarias mediante créditos
hipotecarios?

GRÁFICO 21

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 21
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 3 14%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 3 14%
De Acuerdo 5 24%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

INTERPRETACIÓN

En un 34% de los entrevistados manifiesta que financian inversiones mediante créditos

hipotecarios que están totalmente de acuerdo con estas políticas, y 24% también
está de acuerdo, y un 14% en desacuerdo, y ni de acuerdo, desacuerdo, así
totalmente en desacuerdo.

Pregunta 22

140
¿La empresa se financia a corto plazo mediante el descuento de letras?

GRÁFICO 22

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 22
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 3 14%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Los préstamos que obtienen las empresas con aceptación de letra de cambio en
descuentos manifiestan que un 34% está de acuerdo, y un 33% está totalmente de
acuerdo, y un 14% manifiesta que están en desacuerdo ni de acuerdo ni están en
desacuerdo, un 5% está totalmente en desacuerdo.

Pregunta 23

141
¿La empresa cuenta con una tarjeta de crédito negocios y hace uso frecuente
del mismo?

GRÁFICO 23

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 23
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Los empresarios inmobiliarios en un 38% está de acuerdo y totalmente de acuerdo

con el uso de las tarjetas de créditos de negocios por seguridad y el uso frecuente, y
el 10% no opina, y un 9% está en desacuerdo, y 5%está totalmente en desacuerdo.

Sobre la Inversión

142
 Resultados del indicador Y2: Inversión

TABLA 04

Escala
Indicador Ítem Total

TD D NA/ND DA TDA

24 1 3 3 7 7 21

25 2 3 2 8 6 21
Y2 Inversión

26 2 3 2 6 8 21

27 3 4 1 8 5 21

28 1 2 2 7 9 21

29 2 2 1 8 8 21

Fuente: Elaboración Propia

Año : 2016

Pregunta 24

143
¿La empresa prefiere el uso de activos fijos tangibles?

GRÁFICO 24

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

Tabla 24
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 3 14%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 7 33%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Del total de los entrevistados en un 34% está totalmente de acuerdo con el usos de
activos fijos tangibles, un 33% también está de acuerdo, así un 14% en desacuerdo, ni
acuerdo, desacuerdo, por último el 5% está totalmente en desacuerdo con los usos
de los activos fijos tangibles de la empresa.

Pregunta 25

144
¿La empresa invierte frecuentemente de los activos intangibles?

GRÁFICO 25

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 25

Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 6 29%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

38% de los entrevistados está totalmente de acuerdo con la inversión de los

intangibles, así como un 29% totalmente de acuerdo, y un 14% en desacuerdo y un
10% ni acuerdo, desacuerdo, y un 9% está totalmente de desacuerdo.

Pregunta 26

145
¿La empresa invierte inversiones financieras?

GRÁFICO 26

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 26
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 3 14%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 6 29%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Los empresarios inmobiliarios en un 38% está totalmente de acuerdo con las

inversiones financieras con el objeto de obtener rentabilidad, también un 29% de
acuerdo, y un 14% de desacuerdo con las inversiones, y el 10% no opina y un 9% está
totalmente en desacuerdo en invertir.

Pegunta 27

146
¿La empresa tiene importantes sumas invertidas en efectivo?

GRÁFICO 27

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 27
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 3 14%
Desacuerdo 4 19%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 5 24%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Las empresas inmobiliarias en un 38% está de acuerdo con las inversiones en

efectivo, por simple hecho de tener liquidez corriente, un 24% también está
totalmente de acuerdo con la inversión del efectivo, y 19% está en desacuerdo,
14% en totalmente en desacuerdo por ultimo un 5% no opina.

Pregunta 28

147
¿La empresa tiene importantes sumas invertidas en cuentas por cobrar?

GRÁFICO 28

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 28
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 1 5%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 2 10%
De Acuerdo 7 33%
Totalmente de acuerdo 9 43%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Las cuentas por cobrar son un rubro importante de las inversiones de la empresa
inmobiliaria, por ello los resultados muestran un 43% totalmente de acuerdo además
de un 33% de acuerdo, un 10% es indiferente y un 9% está en desacuerdo y un 5% en
total desacuerdo.

Pregunta 29

148
¿La empresa tiene importantes sumas invertidas en existencias?

GRÁFICO 29

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016
Tabla 29
Escala Cant %
Totalmente en desacuerdo 2 10%
Desacuerdo 2 10%
Ni acuerdo ni desacuerdo 1 5%
De Acuerdo 8 38%
Totalmente de acuerdo 8 38%
Total 21 100%
Fuente: Elaboración propia
Año : 2016

INTERPRETACIÓN

Las empresas invierten sustanciales cifras en existencias, básicamente material

de construcción, por ello el 38% está totalmente de acuerdo y otro tanto (38%)
también muestra acuerdo con esta afirmación, unos reducidos 9% muestra total
desacuerdo, otro 10% muestra indiferencia y un 5% indica desacuerdo con esta
afirmación.

PRUEBA DE HIPOTESIS

149
RESULTADOS TOTALES POR INDICADOR

TABLA 05

X Y
Totales
X1 X2 Y1 Y2
TD 16 19 7 11
D 24 27 12 17
NA/ND 11 16 12 11
TA 65 72 25 44
TDA 73 76 28 43
Fuente: Elaboración Propia

Año: 2016

GRAFICO 30

Fuente: Elaboración Propia

Año: 2016

MATRIZ DE CORRELACIÓN
Y1 Y2

150
 X1 0.96676173 0.99109437
X2 0.97099965 0.99689159

Correlación X1 Y1
90
80 y = 1.0164x + 3.5795
R² = 0.9966
70
60
Correlación X1 Y1
50
40
Lineal (Correlación X1
30 Y1)
20
10
0
0 20 40 60 80

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

Correlación X1 Y2
50
45 y = 0.5773x + 3.3797
R² = 0.9823
40
35
30 Correlación X1 Y2
25
20 Lineal (Correlación X1
15 Y2)
10
5
0
0 20 40 60 80

Fuente: Elaboración propia

Año : 2016

151
 Fuente: Elaboración

Año : 2016

Fuente: Elaboración propia

Año: 2016

GRADO DE DEPENDENCIA
Y1 Y2
X1 Elevada Muy elevada
X2 Elevada Muy elevada

Como se aprecia los grados de dependencia lineal entre los indicadores de las
variables apuntan a una correlación alta y positiva, lo que explica que existe clara
influencia de la variable independiente sobre la variable dependiente, lo que
queda probando estadísticamente la hipótesis.

152
 CONCLUSIONES

1. Se determinó la influencia directa, positiva del control interno (X) en el uso

óptimo de los recursos financieros (Y) en las empresas inmobiliarias de las
empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo, esto cuando el control
interno se implementa de manera fundamentada ser utilizado como herramienta
de evaluación estratégica que coadyuve a la buena toma de decisiones
financieras, promoviendo eficiencia y mejora continua, queda probado por la
correlación existente entre las variables, cuyos valores van desde 0.9667173
hasta 0.99689159 de acuerdo a la correlación de Pearson.
2. Existe influencia directa entre los momentos del control (x1) y el financiamiento
(y1) pues en el análisis de correlación de Pearson esta alcanza un valor de
0.96676173 lo que demuestra que existe relación directa entre ambos
indicadores
3. Existe relación positiva entre los momentos de control (x1) y las inversiones (y2)
en el sector inmobiliario de la provincia de Huancayo, por cuanto del análisis de
los resultados muestra una correlación de Pearson de 0.99109437 lo que explica
una dependencia clara entre ambas dimensiones
4. Existe dependencia y relación entre el modelo de Control Interno (x2) y el
financiamiento de las operaciones (y1) en la empresa inmobiliaria de la provincia
de Huancayo, esto se sustenta en el resultado del coeficiente de correlación de
Pearson que alcanza un valor de 0.97099965 existe por tanto influencia directa
entre estas variables.

153
 RECOMENDACIONES

1. Al haber explicado la relación entre el control interno (x) y el uso óptimo de

recursos en las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo (y), las
empresas deben articular políticas de control, interno sostenibles a efectos de
que se garantice la calidad de sus inversiones y su financiamiento óptimo en el
uso de sus recursos.
2. Deben reforzarse los momentos de control para seguir garantizando las acciones
de financiamiento y como consecuencia garantizar el uso óptimo y adecuado de
los recursos en las empresas inmobiliarias de la provincia de Huancayo.
3. Es importante sugerir que a través de la aplicación eficiente de los momentos de
control se han de garantizar las inversiones por lo que las empresas inmobiliarias
de la provincia de Huancayo deberían establecer mecanismos de control
internos orientados al control exclusivo de la eficiencia de las inversiones.
4. La existencia de los modelos de control y su efecto sobre las inversiones deben
motivar la formulación de sistemas de control que permitan evaluar, antes,
durante y después de su ejecución a todas las inversiones en las empresas
inmobiliarias de la provincia de Huancayo.

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32. HERNANDEZ CELIS, D. (1992). Las politicas contables y la razonabilidad de la
informacion financiera y economica no auditada. Peru.
33. HERNANDEZ SAMPIERI, R. (2006). Metodologia de la Investigacion. Mexico:
Mc Graw-Hill.
34. HIDALGO ORTEGA, J. (2010). Auditoria de Estados Financieros. Lima: Fecat.
35. JUDITH, C. (2012). Sistemas de control para mejorar Rentabilidad. Iquitos.

156
36. KIM, M. A. (2009). Comportamiento Organizacional. Lima: Cholo Marketing.
37. LANCIOTTI, N. S. (2002). Mercado inmobiliario en Rosario, inversiones,
empresas y empresarios en la expansion urbana de entre siglos. Argentina.
38. LAURA ROJAS, R. Y. (2011). Diagnostico comparativo y propuesta de sistema
de gestion de proyectos inmobiliarios en la ciudad de Ayacucho. Peru.
39. LETURIA PODESTA, C. (2000). Costo-Volumen-Rentabilidad. Lima: Leturia.
40. LIZARBE, J. (2011). Normas tecnicas de Control Interno. Lima: Iep.
41. LOPEZ RAEZ, L. (2002). Investigacion I. Lima.
42. MANTILLA B., S. A. (2005). Auditoria de Control Interno. Colombia: Ecoe.
43. MANTILLA B., S. A. (2005). Auditoria de Control Interno. Colombia: Ecoe.
44. MORA, M. E. (2006). Metodologia de la Investigacion. Mexico D.F.: Thomson.
45. OBRIEN CÁCERES, J. G. (2004). Recursos Financieros. Lima: Centrum
Catolica.
46. POCH TORRES, R. (2001). Evolucion del control interno como instrumento del
circuito informativo de la contabilidad. España.
47. RAYMOND BOUDON, P. L. (2000). Metodologia de las ciencias sociales.
Barcelona: Laia.
48. RIVAS, E. (2011). Fundamento Ontologico del Hombre. Lima: Monografias com.
49. RODRIGUEZ VALENCIA, J. (1999). Sistema de Planeacion. Mexico: Ecapsa.
50. SLOCUM HELLRIEGEL, J. (2009). Administracion de un enfoque Basado en
Competencias. Mexico: Mc Graw-Hill.
51. TORRES BARDALES, C. (2005). Proyecto de Metodologia Cientifica. Lima:
Unmsm.
52. VALLADOLIDOLID CANDIOTTI, N. (2006). Gestion de la empresa inmobiliaria.
Peru.

157
ANEXOS

158
 ANEXO N° 01
MATRIZ DE CONSISTENCIA
“EL CONTROL INTERNO EN LA OPTIMIZACIÓN DE LOS RECURSOS FINANCIEROS DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS DE LA
PROVINCIA DE HUANCAYO”
VARIABLES E
PROBLEMA GENERAL OBJETIVO GENERAL HIPÓTESIS GENERAL MARCO TEÓRICO METODOLOGÍA
INDICADORES
PROBLEMA GENERAL OBJETIVO GENERAL: HIPÓTESIS GENERAL: ANTECEDENTES TIPO DE INVESTIGACIÓN
INDEPENDIENTE X: Estudio de normas de control El tipo de Investigación es
¿De qué manera el Control Determinar de qué manera el El Control Interno influiría interno. Aplicada
Interno influye en el uso óptimo de Control Interno influye en el uso positivamente en el uso óptimo X: Control Interno. Empresas inmobiliarias
los recursos financieros de las óptimo de los recursos financieros de los recursos financieros de Como financiar viviendas NIVEL DE
empresas inmobiliarias de la de las empresas inmobiliarias de la las empresas inmobiliarias de la INVESTIGACIÓN
provincia de Huancayo? provincia de Huancayo. provincia de Huancayo. INDICADORES: BASES TEÓRICAS. Se ubica dentro del
X1: Momentos del control -Control interno Descriptivo-explicativo
HIPÓTESIS ESPECÍFICAS: Interno -Contraloría General
PROBLEMAS ESPECÍFICOS: OBJETIVOS X2: Modelos de Control -Informe Coso MÉTODOS
ESPECÍFICOS: Los modelos de Control Interno Interno -Documentación del Control DESCRIPTIVO-
De qué manera los modelos de incidirían directamente en la Interno. EXPLICATIVO
control interno inciden en la Demostrar la incidencia de los eficacia del uso óptimo de los DEPENDIENTE Y: -Normas Internacionales Para determinar la influencia
eficacia del uso óptimo de los modelos de Control Interno recursos financieros de las del control interno, previo y
recursos financieros de las sobre la eficacia del uso óptimo empresas inmobiliarias de la Y: Uso óptimo de recursos posterior en el desarrollo de
empresas inmobiliarias de la de los recursos financieros de provincia de Huancayo financieros de las Empresas MARCO CONCEPTUAL las empresas inmobiliarias
provincia de Huancayo? las empresas inmobiliarias de la Inmobiliarias -Control se explicará la causa y
provincia de Huancayo. El modelo COSO permitiría un -Control Previo efecto de las variables
¿Qué modelos de control uso óptimo de los recursos -Eficiencia independientes y
permiten un uso óptimo de los Reconocer el modelo de control financieros de las empresas INDICADORES: -Efectividad dependientes,
recursos financieros de las que permite un uso óptimo de inmobiliarias de la provincia de -Procedimiento
empresas inmobiliarias de la los recursos financieros de las Huancayo. Y1: Financiamiento -Control Administrativo Asimismo se empleará las
provincia de Huancayo? empresas inmobiliarias de la -Recursos financieros tablas de frecuencias,
provincia de Huancayo. Y2: Inversión gráficos de las variables y
diagramas de dispersión.

DISEÑO
X V.I.
M
Y V.D

159
 ANEXO N° 02
CUESTIONARIO

1. ¿Las operaciones de la empresa tienen sistemas de control previo

que garanticen la confiabilidad y veracidad de las acciones?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
2. ¿Las operaciones han sido diseñadas para tener controles
anteriores a su ejecución?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
3. ¿Antes de iniciar alguna operación existen instrucciones claras del
proceso?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
4. ¿Durante la realización de las operaciones se tienen implementados
controles que garanticen el adecuado uso de los recursos?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
5. ¿Cada proceso es documentado y registrado adecuadamente?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
6. ¿Cada operación es ejecutada por un responsable y está sujeto a
supervisión?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo

160
7. ¿Ejecutadas las operaciones se hace verificación en el uso de
recursos?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
8. ¿Se ejecutan acciones de control posteriores a las operaciones de
la empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
9. ¿La empresa contrata auditorías y exámenes especiales sobre las
operaciones de la empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
10. ¿La empresa ha adoptado sistemas que permiten el control de las
operaciones?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
11. ¿Los trabajadores comprenden el ambiente de control de la
empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
12. ¿La gerencia evalúa los riesgos de control de las operaciones en la
empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
13. ¿Se construye un mapa o clasificación de riesgos operacionales de
la empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo

161
 b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
14. ¿La empresa hace arqueos sorpresivos y controles sin previo
aviso?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
15. ¿La empresa ejecuta acciones de control de manera sistemática?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
16. ¿La empresa comunica los resultados de las acciones de control a
los directivos y trabajadores?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
17. ¿La empresa tiene establecidos canales de comunicación
adecuados para desarrollar acciones de control?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
18. ¿Existen mecanismos de supervisión de las operaciones en la
empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
19. ¿La gerencia supervisa las acciones de control de la empresa?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
20. ¿La empresa hace uso frecuente de créditos bancarios comunes?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo

162
 c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
21. ¿La empresa financia sus inversiones inmobiliarias mediante
créditos hipotecarios?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
22. ¿La empresa se financia a corto plazo mediante el descuento de
letras?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
23. ¿La empresa cuenta con una tarjeta de crédito negocios y hace uso
frecuente del mismo?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
24. ¿La empresa prefiere el uso de activos fijos tangibles?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
25. ¿La empresa invierte frecuentemente de los activos intangibles?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
26. ¿La empresa invierte inversiones financieras?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
27. ¿La empresa tiene importantes sumas invertidas en efectivo?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo

163
28. ¿La empresa tiene importantes sumas invertidas en cuentas por
cobrar?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo
29. ¿La empresa tiene importantes sumas invertidas en existencias?
a) Totalmente desacuerdo d) De acuerdo
b) Desacuerdo e) Totalmente de acuerdo
c) Ni acuerdo, ni desacuerdo

164