LA USUCAPIÓN

CONCEPTO Y FUNCIÓN

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales por la posesión
continua en el tiempo con los requisitos que marca la ley -continua, pacífica y pública-. La
usucapión supone, por un lado, la atribución del dominio o de un derecho real a quien ha sido
poseedor, bajo determinadas condiciones, durante cierto tiempo. Pero de otro lado, la
usucapión determina también, necesariamente, la pérdida del derecho por el propietario que
se ha mantenido pasivo ante la posesión del usucapiente.

En la usucapión, por tanto, están en juego diversos intereses. Por un lado el del poseedor
usucapiente, dirigido a la transformación de su situación posesoria en la titularidad de un
derecho. De otro lado aparece el interés del titular que pierde su derecho por la usucapión de
otro sujeto. Su interés se dirige a la conservación de su derecho.

LA USUCAPIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL: LA FIGURA DE LA PRESCRIPCIÓN

El CC regula la usucapión dentro de una figura más amplia, la prescripción, en la que diferencia
dos manifestaciones: la prescripción adquisitiva (usucapión) y la extintiva. Mediante la primera
el poseedor adquiere el dominio y demás derechos reales usucapibles; mediante la segunda se
extinguen las acciones reales y hasta el propio derecho.

La adquisición de un derecho real por usucapión provoca la pérdida del mismo en el titular
anterior; pero la extinción de la acción reivindicatoría por prescripción extintiva, crea en el
poseedor una situación inmune a la reclamación del propietario.

CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR USUCAPIÓN

La usucapión, como modo de adquirir, no tiene una regla especial de capacidad. La capacidad
para usucapir es la requerida para realizar con eficacia jurídica el acto u actos que integren su
supuesto de hecho; es decir: la capacidad requerida para adquirir o conservar la posesión, y la
relacionada con la exigencia de justo título en la usucapión ordinaria.

Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas (art. 443), si tienen
capacidad natural (capacidad de entender y querer), a través de la ocupación o sumisión a la
acción de su voluntad. No pueden adquirirla en aquellos casos en los que la posesión se
adquiere a través de determinados actos o formalidades jurídicas.

EL SUJETO PASIVO DE LA USUCAPIÓN

Es el propietario porque la adquisición del dominio por el usucapiente determina la pérdida del
mismo por el anterior propietario. Produce la extinción del derecho real limitado o gravamen
existente en la cosa; es decir, la pérdida para su titular.

PARTICULARIDADES POR RAZÓN DEL SUJETO

Usucapión a favor de la herencia

El heredero que acepta la herencia se aprovecha de la usucapión que, tras la muerte del
causante, se haya consumado a favor de la herencia. Esto significa que el bien usucapido,
aunque no perteneciera al causante, se integra en el patrimonio hereditario. Y si la usucapión
iniciada por el causante se halla todavía en curso (no se ha consumado) al aceptar el heredero
la herencia, éste la continúa hasta completar la usucapión, colocándose en la posición del
causante.

La usucapión en las situaciones de comunidad

Resulta posible que la posesión de una cosa corresponda a varios sujetos en comunidad
(coposesión, art. 445). En tal caso los actos posesorios de cualquiera de los coposeedores
aprovechan a los demás, a efectos de la continuación (conservación) de la situación posesoria.
Y asimismo, la usucapión ganada merced a la posesión ejercitada por cualquiera de los
comuneros aprovecha a los demás (art. 1933).

BIENES Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN

La función de la usucapión es atribuir la propiedad. es, por ello, necesario que el bien
usucapido sea susceptible de propiedad por los particulares, y pueda desplazarse de un
patrimonio a otro. No ocurre así en la "res extrapatrimonium" -que no podemos separarlos del
terreno sin ocasionar daños a dichos bienes- y en la "extra commercium - aquellos bienes que
están fuera de los negocios jurídicos- Son susceptibles de prescripción todas las cosas que
están en el comercio de los hombres.

El ámbito de aplicación de la usucapión hemos de circunscribirlo, en principio, a los derechos

reales, quedando fuera los derechos de crédito (por ejemplo: arrendamiento). Situados en el
ámbito de los derechos reales, no todos ellos son susceptibles de usucapión. no podrán
usucapirse los derechos reales limitados que no impliquen posesión de cosas, por ejemplo, la
hipoteca

La usucapión liberatoria

Cuando la propiedad está gravada por un derecho real limitado (por ej.: usufructo) es posible
liberarla del gravamen por medio de la usucapión (usucapión liberatoria).

La usucapión liberatoria admite dos modalidades: puede servir para que el titular de un
derecho real gravado lo libere del gravamen (el propietario libera el gravamen), o para que
quien no es propietario adquiera la propiedad libre de la carga que anteriormente la gravaba.
En este caso hay dos sujetos que soportan los efectos de la usucapión: el anterior propietario y
el titular del gravamen liberado (por ej. nudo propietario y usufructuario).

Es requisito imprescindible para que pueda operar la usucapión liberatoria que el derecho real
limitado del que se va a liberar a la propiedad implique posesión de la cosa gravada.

TIPOS DE USUCAPIÓN

la usucapión ordinaria y la extraordinaria

La usucapión ordinaria tiene por función corregir, en una adquisición derivativa del dominio u
otro derecho real, la falta de transmisión provocada por el hecho de que el transmitente no
sea titular. Por eso, además de la posesión, requiere buena fe y justo título. La ventaja que
ofrece la usucapión ordinaria es que el tiempo de posesión requerido es más corto que el de la
usucapión extraordinaria. La usucapión extraordinaria sólo requiere posesión y tiempo; pero
un tiempo superior al de la usucapión ordinaria.

LA POSESIÓN COMO REQUISITO GENERAL DE LA USUCAPIÓN: CARACTERIZACIÓN DE LA

POSESIÓN AD USUCAPIONEM
La posesión que conduce a la usucapión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y
no interrumpida. REQUISITOS

Posesión en concepto de dueño

Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título
para adquirir el dominio. Por posesión en concepto de dueño hemos de entender posesión en
concepto de titular del derecho que vaya a ser adquirido por usucapión.

1. La función del título en la determinación inicial del concepto posesorio, la posesión se

adquiere por la ocupación de la cosa o derecho poseído.
2. Presunción de continuidad del concepto posesorio, debe conservar en concepto de
dueño.
3. El cambio en el concepto posesorio: inversión de la posesión, Se denomina
interversión (inversión) de la posesión al cambio en el concepto posesorio; mediante
ella se puede transformar una posesión que no es en concepto de dueño, en posesión
en concepto de tal (por ej. la posesión del arrendatario o del depositario se transforma
en posesión en concepto de dueño)
4. Actos ejecutados en virtud de licencia y por mera tolerancia.

Posesión pública

La posesión que conduce a la usucapión ha de ser pública. Es pública la posesión que se

exterioriza, a través del uso normal de la cosa, durante todo el tiempo necesario para la
usucapión. Este requisito de la posesión ad usucapionem se justifica por la necesidad de
permitir al titular del derecho conocer la existencia de la posesión, para así poder interrumpir
la usucapión.

Posesión pacífica

La posesión ad usucapionem debe ser pacífica. puede afirmarse que es pacífica toda posesión
que se adquiere sin contrariar la voluntad del anterior poseedor, bien porque se cuente con su
consentimiento, bien porque se trata de una cosa que no está poseída. Por el contrario, no es
pacífica la posesión que se adquiere en contra de la voluntad del anterior poseedor, en la que
el acto de adquisición implica una lesión del orden posesorio La usucapión de las cosas
hurtadas y robadas El carácter no pacífico de la posesión va unido en algunos casos a la
comisión de un delito.

Posesión no interrumpida

La posesión ha de ser (...) no interrumpida

EL REQUISITO DEL TIEMPO DE USUCAPIÓN: UNIÓN DE TIEMPOS Y SUCESIÓN EN LA

POSESIÓN

el CC establece diferentes plazos, según se trate de usucapión ordinaria o extraordinaria, y

según se refiera a un bien mueble o inmueble. La usucapión ordinaria de bienes muebles
requiere tres años de posesión, y la de inmuebles diez años entre presentes (estando presente
el propietario afectado) y veinte entre ausentes (estando ausente); se considera ausente al
propietario que reside en el extranjero o en ultramar. La usucapión extraordinaria de bienes
muebles exige seis años de posesión y la de inmuebles treinta años. (a) Si en la usucapión
ordinaria de inmuebles, el propietario parte del tiempo estuvo presente y parte ausente,
cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.
INTERRUPCIÓN DE LA POSESIÓN E INTERRUPCIÓN DE LA USUCAPIÓN

La posesión ad usucapionem puede interrumpirse tanto por cesar materialmente en ella como
por quedar descualificada para la usucapión. Reflejando estas dos posibilidades, el CC clasifica
las causas de interrupción en naturales y civiles.

Interrupción natural- Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se

cesa en ella por más de un año. La interrupción natural puede producirse por cualquiera de las
causas por las que el poseedor pierde su posesión: por abandono de la cosa, por cesión de la
posesión hecha a otro a título oneroso o gratuito (entrega), y por la posesión de otro, contra la
voluntad del anterior poseedor.

Interrupción civil- La interrupción civil puede producirse por dos causas: (a) por citación judical
hecha al poseedor (o mejor, por la sentencia estimatoria de demanda, sobre posesión o
titularidad de la cosa poseída - Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la
citación judicial: 1." Si fuere nula por falta de solemnidades legales. 2." Si el actor desistiere de
la demanda o dejare caducar la instancia. 3." Si el poseedor fuere absuelto de la demanda -, y
(b) por el hecho de que poseedor reconozca el derecho del dueño.

LA BUENA FE Y EL JUSTO TÍTULO COMO REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA

La buena fe y el justo título aparecen aquí como requisitos generales de la usucapión ordinaria.

£1 justo título de usucapión- Entiéndese por justo título el que legalmente baste para
transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. El título es el acto jurídico
que el ordenamiento exige para que se produzca la transmisión del derecho en las
adquisiciones derivativas. El título además de ser el medio de transmisión del derecho, justifica
la adquisición de la posesión y configura el concepto de la misma (concepto de titular del
derecho que transmite el título). El (justo) título para la prescripción ha de ser verdadero y
válido (art. 1953). El justo título debe probarse; no se presume nunca. Hay título putativo
cuando el poseedor ha creído en la existencia de un verdadero justo título de usucapión; por
ejemplo: "testamento que el legatario cree equivocadamente último del causante. El título
simulado es un título aparente que, aunque pueda crear confianza en terceros no es verdadero
título de usucapión.

Buena fe- Según la regla general de la buena fe posesoria, se reputa poseedor de buena fe al
que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide, y poseedor de mala
fe al que se halla en el caso contrario. la buena fe del poseedor consiste en la ignorancia de la
causa que determina la falta de adquisición del derecho en cuyo concepto posee; ya sea la
falta de titularidad del transmitente, o ya sea los defectos del título por el que posee. La buena
fe del poseedor [ad usucapionem] consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la
cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.

LOS EFECTOS DE LA USUCAPIÓN

La usucapión tiene por efecto la adquisición del derecho real correspondiente al concepto
posesorio. La adquisición por usucapión se produce de modo automático (ipso iuré), una vez
que se completan los elementos de su supuesto, y puede ser utilizada tanto en el ejercicio de
una acción (reivindicatoría, declarativa del dominio) como en vía de excepción (frente a la
reivindicatoría del anterior propietario). Se afirma que los frutos obtenidos por el poseedor ad
usucapionem le pertenecen, aunque no tuviere derecho a ellos.
RENUNCIA A LA USUCAPIÓN

La renuncia puede producirse de modo expreso o tácito (art. 1937). Entiéndese tácitamente
renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono
del derecho adquirido. La renuncia a la usucapión es una figura diferente del abandono del
derecho adquirido por medio de ella. El abandono determina que el bien, si es inmueble, pase
a pertenecer al Estado, o, siendo mueble, se convierta en res nullius, susceptible de
adquisición por ocupación. La renuncia a la usucapión impide que la misma pueda ser invocada
frente al titular anterior y hace que subsista el derecho de éste como si la usucapión no se
hubiese producido. La renuncia a la usucapión que considera el CC es la renuncia a la
usucapión ya consumada {prescripción ganada). La renuncia a la usucapión en curso tiene en el
CC otro marco de tratamiento jurídico: el de la interrupción de la usucapión.

LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

estando protegido por el Registro el adquirente de bienes inmuebles de buena fe.

La usucapión "secundum tabulas"

A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la
inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de
buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes
traiga causa.

La usucapión contra tabulas

existe cuando la adquisición por usucapión entra en conflicto con la protección que el Registro
ofrece al tercero No hay usucapión contra tabulas cuando la usucapión se invoca contra el
dueño que no es titular registral, o siéndolo no tiene la condición de tercero protegido

El conflicto entre usucapión y Registro está ordenado por dos reglas: (a) La primera se aplica
en los casos en que el conflicto es más acusado, porque en el momento en el que el tercero
recibe la protección del Registro (inscribe), la usucapión está ya consumada. (b) La segunda
regla se aplica en los casos en que el conflicto es menor, porque la usucapión va a consumarse
con posterioridad al momento previsto en la regla primera.

La primera excepción se aplica cuando se demuestre que el adquirente [el titular registral]
conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer antes de perfeccionar su
adquisición [antes de la inscripción] que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título
de dueño por su transmitente. Con esta prueba se destruye la presunción de buena fe del
tercero.

La segunda excepción se refiere a la conducta del tercero, tras la inscripción. De nuevo

prevalece la titularidad obtenida por la usucapión (consumada o que va a consumarse dentro
del año de la adquisición) frente a la protección que el Registro otorga al tercero.