EL REINTEGRO

El reintegro inquilinario es el derecho que tiene el arrendatario a que se le devuelva el pago de

sobre-alquiler del inmueble que ocupa, tomando como base el canon máximo fijado por el
organismo competente; o las cantidades que haya pagado por alquiler de una vivienda
considerada por ese organismo como inhabitable.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Artículo 39. No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados
según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso
de la necesidad del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente artículo, serán
objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al
arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en esta Ley.

COMPENSACION DE LOS CANONES VENCIDOS

Cobro del canon de arrendamiento

Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de
arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá
acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben
cancelar dicho canon.

Del canon de arrendamiento

Artículo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de

arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará
obligado u obligada a:

1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en
esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área

que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.

Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de
sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Anexo de la fijación del canon

Artículo 53. A los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parte
integral, la resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad; los arrendadores
que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo
dispone la presente Ley.

Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un
nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Capítulo IV

De los cánones y su fijación

De la competencia

Artículo 66. Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la

fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

De la oportunidad para a cancelación del canon

Artículo 67. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los
primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes.

En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.

Del procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda

Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe
abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya

clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá
solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra
nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre

operativa.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

TÍTULO V

DEL REINTEGRO
Reintegro del exceso al cobro indebido

Artículo 125. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente

Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario, arrendataria o arrendador todo

cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por la Superintendencia

Nacional de Arrendamiento de Vivienda, o lo cobrado por arrendamientos

ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos existentes en la materia.

Obligación de reintegro al cobro indebido

Artículo 126. La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido,

conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al responsable del

cobro de los sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no

importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la

aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley.

45

De los procedimientos para el reintegro del cobro indebido

Artículo 127. Las acciones para solicitar el reintegro del cobro indebido a que se

refiere este Título, se intentarán y tramitarán conforme a las formalidades y

procedimientos contenidos en la presente Ley.

De la prescripción del reclamo

Artículo 128. La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o

sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que

haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de

arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Resarcimiento de los pagos indebidos o sobrealquileres

Artículo 129. Los reintegros previstos en este Título, podrán ser compensables

con los cánones de arrendamiento a solicitud del arrendatario o arrendataria y se

considerará a éste o ésta en estado de solvencia, cuando el importe de tal

reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente

firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones

de arrendamiento.

Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva

promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la

relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que

suministre el Banco Central de Venezuela.

Prohibición de exceso de cobro

Artículo 130. Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u

otras modalidades, que intenten desvirtuar el canon de arrendamiento establecido

por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La violación de

las disposiciones de este capítulo será sancionada de conformidad con lo previsto

en esta Ley.

Prohibición del arrendamiento de viviendas inadecuadas RANCHOS

Artículo 12. Se prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas

urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de

sanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y la

vida de las personas. Están comprendidas en este caso, especialmente, las

viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como:

tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones

o de construcciones no culminadas que, a la simple observación, carecen de las

condiciones mínimas de seguridad para la garantía de la vida humana y,

adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria.

En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de

arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones

arrendaticias excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la

responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las

garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias.

‘ DERECHOS PREFERENTES

‘Capítulo VI

‘De la preferencia arrendaticia

Artículo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento

del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario
o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas
condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y
cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las
demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de
arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.

‘Del ejercicio de la preferencia arrendaticia Artículo 90

Capítulo VII

De los desalojos

Causas para el desalojo

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando
la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar
cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o
alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos

deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el
arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.

5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las

disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.-

Causas para el desalojo

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la
acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar
cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o

alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales,
la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria
haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.

5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las

disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá

demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un
período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos
noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado
según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el
inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas
a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Demanda por falta de pago

Artículo 92. El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal
del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la
causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en
forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.

La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la

insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el
propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho
pago no se tendrá como extemporáneo.

Inhabitabilidad del inmueble

Artículo 93. Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos
competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución
deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una
vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.

DERECHOS PREFERENTES

Capítulo VI

De la preferencia arrendaticia

De la preferencia arrendaticia

Artículo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del
plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o
arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones,
con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté
solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones
derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo
establecido en la presente Ley.

El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o

arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que
permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.

Del ejercicio de la preferencia arrendaticia

Artículo 90. El derecho de preferencia arrendaticia, establecido en el artículo 88 de la presente

Ley, será potestativo para el arrendatario o arrendataria y de obligatorio cumplimiento para el
arrendador; a tal efecto, el arrendatario o arrendataria que no desee disfrutar de este derecho,,
deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento auténtico, con por lo menos
treinta días antes del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Capítulo VII

De los desalojos
Causas para el desalojo

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la
acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar
cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o

alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales,
la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria
haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.

5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las

disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá

demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un
período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos
noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado
según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el
inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas
a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Demanda por falta de pago

Artículo 92. El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal
del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la
causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en
forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.

La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la

insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el
propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho
pago no se tendrá como extemporáneo.

Capítulo VII DE LA Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial

De la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio

Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su
apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo
ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y
reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través

de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia,
indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a
tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta,
documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y
certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría
Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su
aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario
quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya
sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá
derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses,
contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el
adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación

.DERECHO A COMPRAR

Según el Art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) Es elderecho que tiene el

arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugary con preferencia a cualquier tercero,
el inmueble que ocupa en tal condición dearrendatario; siempre que el arrendatario tenga más de
2 años como tal, seencuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga
lasaspiraciones del propietario.De lo establecido en la ley se pueden deducir elementos
característicos quedistinguen e informan este derecho:a) Se trata de un derecho del arrendatario y
un deber del propietariob) Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de
adquirirpor compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo aun tercero.c)
La preferencia en la oferta frente al interés del tercero en adquirirlo

A) La preferencia ofertiva como un deber

derecho

El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediantedocumento auténtico, su

manifestación de voluntad de vender el inmueble queocupa, indicando el precio, así como las
condiciones y modalidades denegociación. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto la
mismacontenga todos los requisitos, modalidades y condicionesde la prestación, de laproyectada
negociación de venta; pues de carecer esencialmente de una

voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta seríairregular o imperfecta
y, por tanto, no obligatoria.Según el texto del art 42 pareciera que el propietario no está obligado
arealizar la oferta cuando el inquilino no tenga más de dos (2) años ocupando elinmueble con tal
carácter y si tampoco se encuentra solvente en el pago delalquiler; pero el conocimiento de estos
hechos ¿cómo se obtiene? Cuando elcontrato está instrumentado, no hay duda en el
conocimiento anticipado de la improcedencia del derecho en beneficio del arrendatario, que no
haya tenidomás de ese tiempo y si tampoco está solvente en el pago del arrendamiento.De
efectuar el arrendador la oferta, aun cuando esos hechos indiquen nohaber lugar a la notificación,
puede entenderse que el derecho él lo concede alarrenda

tario sin importar que tenga o no el tiempo indispensable para suejercicio, o sin encontrarse el
arrendatario en estado de solvencia en el pagodel alquiler. Si la relación es verbal, la dificultad no
puede ser valoradaunilateralmente por el propietario-arrendador porque no existe, en tal caso,
lanecesaria certidumbre en cuanto al tiempo de duración de la relaciónarrendaticia (la dificultad
para conocer la duración del contrato); en cuyo casoel deber de notificación ofertiva no queda
suprimida ante la incerteza delreferido tiempo necesario, a menos que el oferente tenga un
principio deprueba por escrito que le permita comprobar la deficiencia temporal delinquilino, a fin
de no tener que cumplir con la preferencia ofertiva. Por tanto, laDeterminación temporal de la
relación arrendaticia no es requisitodeterminante, la misma puede ser por tiempo determinado o
sin determinacióntemporal.El tercer requisito (que cumpla conlas aspiraciones del propietario)
nopuede, obviamente, cumplirse alpropio tiempo que los mismos, pues sólo sepuede conocer
después de tener lugar la oferta realizada, y siempre que ellocatario haga saber al propietario, en
forma indubitable, su aceptación orechazo de la oferta en el término de quince (15) días
calendario, a partir deldía del ofrecimiento a que se refiere el Parágrafo Único del artículo 44

eiusdem

.Como se observa, estamos en presencia de un deber no absoluto, sino relativo por lo

condicionado a la presencia concurrencial de determinadas exigencias.Es un derecho que resulta
relativamente irrenunciable (art 7 LAI), pues si elarrendatario no cumple concurrentemente y en
definitiva con esos requisitosesenciales, su derecho a quedado tácitamente renunciado al
momento de suincumplimiento, de haberse producido dicha oferta preferente, pues en caso

De la venta por antigüedad en el arrendamiento

Artículo 88. En aquellos inmuebles construidos, según lo referido en el artículo

84 de la presente Ley, se garantiza que el arrendatario o arrendataria y su grupo

familiar, no pasen más de diez años en condición de arrendatario o arrendataria.

Por lo tanto, al cumplir diez años de construcción, los propietarios tendrán el

compromiso de ofertar la venta al arrendatario o arrendataria que esté ocupando

el inmueble, y el precio de venta será el que se determine conforme lo establezca

la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.