Hipoteca de autopromotor o

autoconstrucción
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Last Updated on 2 años by Antonio Beltrán

La situación ideal es que el terreno donde se va a

construir o de la casa que se trata de rehabilitar sean
de nuestra propiedad y carezcan de cargas
pendientes, es decir, que estén libres de hipotecas.
En el supuesto de que no seamos sus propietarios,
necesitamos disponer del dinero para cubrir los
permisos, el proyecto y una parte de la obra. En
conjunto deberíamos ser capaces de aportar entre
un 20 % y un 30 % de los costes totales.
La casa debe estar anclada en el terreno; dicho de
otra manera, tiene que estar cimentada.
El solar correspondiente debe estar calificado como
terreno urbano.
Asimismo deberemos disponer del visto bueno del
Colegio de Arquitectos al proyecto.
El proyecto de ejecución debe estar completamente
elaborado.
Necesitamos tener también a punto la licencia
municipal de obras.
La casa ha de contar con la certificación de eficiencia
energética.
El porcentaje de la inversión se sitúa entre un 80 %
 para las primeras residencias y un 60 % en el caso de
las segundas residencias.
El interés de la hipoteca puede ser de tipo fijo o
variable.
Mientras se llevan a efecto las obras, se paga solo
carencia de capital de la hipoteca.
Una vez concluidas las obras, se pagará la hipoteca
de forma normal, es decir, cubriendo la devolución
del capital más los intereses.

Vuelvo nuevamente a escribir sobre la hipoteca de

autopromoción o autoconstrucción, dado que
últimamente hemos tenido numerosos clientes que han
decidido construirse su casa y todos plantean las mismas
cuestiones. Puesto que no es una hipoteca habitual,
desean que les expliquemos su proceso y también que les
orientemos sobre la construcción.

Voy a intentar aunar las explicaciones desde el punto de

vista financiero y desde el punto de vista del constructor.

Debo realizar una advertencia previa: lo que he hecho ha

sido, por una parte, documentarme, y en segundo lugar,
preguntar a colaboradores nuestros tales como
arquitectos o arquitectos técnicos. Pretendo hacer un
esbozo y eso es lo que es; en modo alguno se puede
considerar una guía completa, y el interesado debe, en
todo caso, seguir las indicaciones del arquitecto que
contrate para dirigir el proyecto.
Una hipoteca de autopromotor o autoconstrucción se
destina a financiar la construcción de una casa en un
terreno de propiedad o a rehabilitar una vivienda también
de propiedad de quien la solicita.

El porcentaje de financiación se sitúa entre el 50 % y el

70 % del coste de la construcción o rehabilitación, lo
que significa que el interesado debe aportar entre un
50 % y un 30 % del coste más los gastos de escritura.
(Atención: los gastos de escritura suponen el 10 % del
impuesto de transmisiones patrimoniales, o el 21 % si
quien vende el terreno o la casa es una empresa.)

El terreno o la casa a rehabilitar deben ser de propiedad

del interesado. La situación ideal es que se halle libre de
cargas, es decir, sin hipoteca alguna. Para aquellos que
necesiten financiación para la compra del terreno o de la
casa a rehabilitar, lo mejor es que dispongan de otra
propiedad libre de cargas donde apoyarse para la compra.
Esta propiedad puede ser propia o de terceros (padres,
abuelos…), que hipotecaremos para disponer de fondos
con que financiar la compra.

El banco, por regla general, nos va a conceder un 50 % de

la valoración de la vivienda que tenemos en propiedad, y
entre un 60 % y un 80 % de la que vamos a construir.

Posteriormente, una vez obtengamos el certificado de fin

de obra y la licencia de primera ocupación, procuraremos
cancelar esta hipoteca.
Una consideración complementaria. Para construir una
casa, sea de tipo tradicional o por módulos, o rehabilitar
una vivienda, hay que disponer de dinero. En este tipo de
hipoteca no se financia el 100 % más los gastos, por
muchas garantías que aportemos o por muy elevados
que sean nuestros ingresos.Necesitamos disponer, por
lo menos, de entre un 20 % y un 30 % del monto final de
la hipoteca que nos preparamos a solicitar.

Y también, como en el caso de cualquier otra hipoteca,

necesitaremos hacer cálculos para asegurarnos de que
podremos hacer frente al pago de la parte del proceso
que correrá a nuestro cargo, y de las cuotas finales, una
vez ya esté la casa terminada.

Voy a partir del tipo de financiación que nuestros clientes

nos reclaman:

1. Todavía no han comprado el terreno o la casa a

rehabilitar y además necesitan prácticamente la
totalidad de la financiación.
2. Han comprado el terreno o la casa a rehabilitar pero
tienen una hipoteca sobre ellos y ahora quieren
empezar la construcción o rehabilitación.

En el primero caso el banco va a pedir que los clientes

aporten, como he dicho anteriormente, entre un 50 % y
un 30 % del precio más los gastos de escritura. Hay que
contar con que, en la mayoría de las ocasiones, los
clientes no disponen de este dinero, sino solo de un 30 %
como mucho.

En el segundo caso el banco no les concede más dinero

para comenzar la construcción o la rehabilitación, porque
le faltan las garantías suficientes.

Volviendo al primer caso: para comprar lo ideal es contar

con un inmueble libre de cargas, nuestro o de un familiar.
Lo que haremos es hipotecarlo para disponer de fondos
con los que realizar la compra. Una vez ultimada esta,
debemos tener presente que empezaremos a pagar la
cuota de la hipoteca al mes siguiente.

Volviendo al segundo caso: para continuar con los planes

de construcción la situación ideal también es contar con
un inmueble libre de cargas que ofrecer al banco como
garantía, de modo que podamos obtener la financiación
necesaria para la construcción o rehabilitación. Sé que no
descubro nada nuevo, ya que, si alguien se encuentra en
esta situación, su banco ya se lo habrá propuesto. Pero
me parece necesario comentarlo para evitar sorpresas a
aquellos que todavía no han decidido cómo llevar a cabo
la compra.

El banco entrega una primera certificación del 50 % de la

hipoteca autorizada. Con ello compramos el terreno y
empezamos la excavación. Este tipo de hipoteca, con
todo, no es la preferida por los bancos, ya que el riesgo es
mucho mayor para ellos; por tal motivo son estrictos y
evalúan de forma más rigurosa el riesgo.
Fases de la construcción y su
financiación
Ya hemos comprado el terreno o la casa a rehabilitar.
Ahora toca solicitar la hipoteca de autopromotor o
autoconstrucción. Es el momento de decidir qué tipo de
casa vamos a construir en el terreno o cómo será su
rehabilitación, y trasladar nuestras ideas al papel, lo que
significa contratar a un arquitecto para elaborar lo que
denominan proyecto de obra básico y de ejecución.

El arquitecto, según comentamos en el anterior

artículo,nos indicará el estilo de construcción que
podemos realizar y cuántos metros podemos construir. Lo
mismo si se trata de una rehabilitación. Luego
presentaremos el proyecto al banco para que lo valore un
tasador; es un requisito imprescindible que el Colegio de
Arquitectos correspondiente lo vise.

La documentación que hay que presentar al

banco es la siguiente:

1. Declaración de obra nueva en construcción.

2. Seguro a todo riesgo mientras se lleva a cabo la obra.
3. Proyecto de obra visado por el Colegio de
Arquitectos.
4. Licencia de obras en vigor.
5. Comprobantes del pago de impuestos de la obra.
6. Seguro de garantía decenal (es opcional).
Supongamos que el tasador valora el proyecto en 100.La
valoración se refiere al coste de ejecución material y no
incluye ni licencias ni impuestos. El banco financiará entre
un 60 % y un 80 % del coste, y el resto lo deberá aportar
el interesado, igual que el coste de las licencias y los
impuestos.

Es el momento de otra observación complementaria.

¿Cuánto dinero necesitaremos entonces para este tipo de
construcción?

Para la construcción o la rehabilitación debemos disponer

de entre un 20 % y un 40 % del coste total del proyecto,
ello después de haber aportado ya un mínimo de entre un
20 % y un 30 % del valor del terreno o la casa a rehabilitar
para llevar a efecto la compra.

Las obras de construcción pueden prolongarse de uno a

tres años, y una rehabilitación entre uno y dos años,
dependiendo de su alcance. Durante este periodo iremos
pagando cuotas con carencia de capital por el dinero que
el banco nos haya entregando para la construcción o
rehabilitación, cuota a la que habrá que sumar la que ya
estamos pagando si hemos tenido que financiar la compra
del terreno o la casa a rehabilitar. Una vez terminada las
obras, pasaremos a tener una hipoteca normal y corriente
a tipo fijo o variable.

Supongamos que hemos logrado que el banco nos

financie el 80 % del proyecto. La entidad nos va a ir
entregando el dinero a medida que avancen las obras,
una vez haya evaluado lo que se ha ido realizando, de lo
que tendrá noticia exacta mediante las certificaciones de
obra.

Las certificaciones recogen las mediciones del trabajo

elaborado durante un determinado periodo, sobre la base
del presupuesto: el coste de los materiales empleados, de
la mano de obra y otros complementarios, e incluyen,
asimismo, las eventuales modificaciones introducidas
durante la ejecución de la obra. Estos documentos se
preparan según la forma y en los plazos que se
especifican en el contrato; los confecciona la dirección
facultativa de la obra, y han de ser visados por el Colegio
de Arquitectos para garantizar su exactitud ante la
propiedad, la promotora, la entidad financiera o el
organismo que los solicite.

Puede ocurrir que el constructor pida dinero por

adelantado para el pago de los materiales o que surjan
desviaciones presupuestarias. Para evitar este tipo de
situaciones, conviene pactar desde el principio cómo se
van a realizar los pagos. Lo normal es que el constructor
cobre a los 60 días de la ejecución del trabajo, un periodo
que coincidirá con el cobro de la certificación de obra.

También es muy importante que llevemos un control del

acopio de materiales y de la ejecución de los trabajos. La
factura que nos presente el constructor debe detallar los
trabajos realizados, lo que se conoce como relación
valorada, que nos permitirá conocer qué estamos
pagando exactamente. Esta factura la entregaremos a la
dirección facultativa de la obra (es decir, al arquitecto)
para que verifique que todo se realiza conforme al
proyecto.

El banco solo financia el proyecto de ejecución material, lo

cual significa que debemos evitar bajar el presupuesto
para pagar menos impuestos, porque en ese caso no
dispondremos del dinero suficiente.

Construir una casa no es como montar un mueble de Ikea.

Se entiende que uno quiera intervenir haciendo cosas
“por su cuenta” para ahorrar dinero, pero no es la mejor
idea, y además el banco no la aceptará.

Por ello lo primero es contratar a un arquitecto, en cuyas

manos estará la coordinación de toda la obra y, por lo
tanto, también de todos los profesionales que intervienen
en ella.

Dichos profesionales son:

1. Arquitecto, como máximo responsable.

2. Arquitecto técnico o aparejador. Como delegado del
arquitecto a pie de obra, tiene un contacto más
estrecho con todos los trabajos.
3. Coordinador en materia de seguridad y salud en la
construcción. Se requiere para obras de relevancia y
cuando intervienen simultáneamente trabajadores de
distintas especialidades.
 4. Organismo de control técnico de la edificación u OCT
(solo en obra nueva). Además del arquitecto y del
arquitecto técnico es obligatoria la presencia de un
organismo de control técnico de la edificación solo
cuando se deba constituir la póliza de seguro
decenal. Se trata de otro arquitecto técnico, que
supervisa la ejecución de las obras.
5. Laboratorio de control de calidad. Realiza estudios de
control de calidad, como por ejemplo el estudio
geotécnico del terreno o el de distintos materiales.

Requisitos previos

El arquitecto redacta un documento conjunto denominado

proyecto básico y de ejecución. El proyecto básico es
imprescindible para que el Ayuntamiento correspondiente
nos otorgue la licencia urbanística, mientras que el
proyecto de ejecución se necesita para poder iniciar las
obras.Asimismo deberá redactar un proyecto de
demolición si se precisa derribar algún edificio para iniciar
las obras.

También es necesario llevar a efecto un estudio de

seguridad y salud en la construcción, que puede ser de
dos tipos: básico, si el coste de la obra no supera los
115.000 euros aproximadamente, o completo, para
importes superiores. Este último se tarifa por separado,
mientras que el coste del básico acostumbra a estar
incluido en el presupuesto general del proyecto.
Debemos igualmente tener presente que en ningún caso
hay que iniciar obras si la preceptiva licencia urbanística o
de obras, sin haber realizado el estudio geotécnico del
terreno (en el caso de obra nueva) y sin haber contratado
una entidad de control de calidad. Tan pronto como
tengamos concedida la licencia entregaremos al
arquitecto una copia para que pueda emitir el certificado
de inicio de obra y obtener el libro de órdenes. Asimismo
le entregaremos el estudio geotécnico, que deberemos
hacerlo cuanto antes con el fin de que incluya esta
información en el proyecto, que así tendrá una mayor
calidad y se adecuará mejor a la realidad.

También es preciso contratar una póliza de seguro que

cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en
la construcción, y la elaboración de un plan de seguridad
por parte del contratista y de cada subcontratista, plan
que debe ajustarse a lo determinado en el estudio de
seguridad del proyecto.

Seguros de garantía para la obra nueva

Si se trata de obra nueva, y en el caso de que preveamos

venderla antes de diez años contados desde la fecha del
fin de obra, la Ley de ordenación de la edificación obliga a
contratar unos seguros de daños materiales.La compañía
aseguradora nos pedirá la presencia de una entidad de
control de calidad independiente de la dirección
facultativa, que a su vez nos solicitará una serie de datos,
pruebas y ensayos, entre ellos el mencionado estudio
geotécnico.

Estos seguros son los siguientes:

1. a) De daños materiales o de caución, para garantizar,

durante tres años, el resarcimiento de los daños
causados por vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
establecidos por la misma ley, y que se detallan a
continuación:

Higiene, salud y protección del medio ambiente, con

el fin de establecer condiciones de salubridad y
estanqueidad en el interior del edificio y de
salvaguardar el entorno inmediato, garantizando una
buena gestión de residuos.
Protección contra el ruido para preservar la salud y
las actividades de las personas.
Uso racional de la energía mediante sistemas de
ahorro y de aislamiento térmico.
Otros aspectos funcionales de los elementos
constructivos o de las instalaciones dirigidos a un
uso satisfactorio del edificio.

1. b) De daños materiales o de caución, para garantizar,

durante diez años, el resarcimiento de los daños
causados en el edificio por defectos que tengan su
origen en o que afecten a la cimentación y a los
elementos estructurales, y que comprometan su
 resistencia mecánica y estabilidad.

El tomador del seguro es el mismo propietario-promotor, y

el beneficiario lo será el usuario final, que puede ser el
mismo promotor u otra persona en caso de venta del
edificio.

El propietario-promotor también le deberá exigir al

constructor un seguro de daños materiales o caución para
garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños
por defectos de ejecución que afecten a elementos de
acabado, seguro que se podrá sustituir por la retención de
un 5 % del importe de ejecución de la obra.

El proceso constructivo

Detallo a continuación, en concepto de referencia general

y con fines puramente orientativos, las diferentes fases
del proceso de construcción.

1. Excavacióndel terreno para poner los cimientos:

supone alrededor del 20% o 30% de todo el
presupuesto de construcción. En el hueco abierto se
mezcla hormigón y barras de acero (hormigón
armado).
2. Estructura:es el esqueleto que soporta todas las
cargas del edificio. Para su construcción interviene
en primer lugar el encofrador, que alza los pilares y/o
las columnas de hormigón armado. En segundo lugar
se colocan las vigas horizontales de acero u
 hormigón armado, y entre ellas las viguetas que
sostendrán las bovedillas. Finalmente se echa
hormigón por encima de las bovedillas para formar
los suelos de los pisos, y se recubre su superficie
inferior con yeso para formar los techos.
3. Cerramientos:se colocan los ladrillos exteriores para
hacer los muros.
4. Se alzan los tabiquespara dividir la vivienda en
habitaciones.
5. Se colocan los dintelesde puertas y ventanas.
6. Se construyen la cubiertainclinada y las terrazascon
los desagües correspondientes.
7. Se instalan las conduccionesde agua, gas y
electricidad.
8. Se realizan los acabados y embellecimientosde
suelos, paredes y techos (baldosas, parquet, yeso,
escayola, pintura, etc.), se colocan puertas y
ventanasy se alicatan los baños.

Finalización, recepción y ocupación del

edificio

Una vez acabada la obra, la dirección facultativa expedirá

el certificado final de obra,acompañado con una
pequeña memoria descriptiva de las fases de los trabajos,
las incidencias ocurridas en su transcurso, la
documentación técnica de las eventuales modificaciones
y las fotografías correspondientes. A partir de la fecha del
certificado comienza a contar el plazo de garantía de los
trabajos efectuados. El certificado debe estar visado por
los colegios de arquitectos y de arquitectos técnicos, y
para su obtención se requiere el abono previo de los
honorarios de los técnicos pertenecientes a la dirección
facultativa. Si en la obra hubieran intervenido más
técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción…),
se requerirán tantos certificados parciales como
proyectos de obra hayan sido necesarios.

El arquitecto director de obra facilitará al promotor-

propietario el libro del edificio, que recoge, además del
proyecto inicial, la documentación siguiente:

Planos del estado final de la obra (en caso de que

hubiese habido modificaciones aprobadas del
proyecto).
Relación de los agentes que han intervenido en la
edificación.
Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y
sus instalaciones y equipos.

Simultáneamente con el certificado de fin de obra, se

redacta el acta de recepción provisional. A partir de ese
momento, el promotor-propietario recibe el edificio y
comienza el plazo de garantía. En general este documento
solo lo exige la Administración para sus obras, mientras
que, en el caso de los particulares, causa los mismos
efectos el certificado de fin de obra. Sin embargo,
recientemente los organismos de control técnico de
edificación acostumbran a pedir expresamente el acta de
recepción.

El promotor-propietario deberá solicitar a continuación la

licencia de primera ocupacióndel edificio al
ayuntamiento correspondiente, para lo cual deberá
presentar el certificado de fin de obra y la documentación
de las eventuales modificaciones.Cabe la posibilidad de
que los servicios técnicos municipales realicen una
inspección, que será obligatoria en los casos de
actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. En
general, en municipios de reducidas dimensiones este
trámite no suele ser necesario.

Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el

contrato, se emite el acta de recepción definitiva. En
este momento conviene que el promotor-propietario
revise exhaustivamente la obra para detectar los posibles
defectos que puedan haberse producido desde la entrega
provisional, para proceder a su corrección. El propietario-
promotor está amparado por las garantías previstas en el
artículo 19 de la Ley 38/1999 de ordenación de la
edificación, y por los seguros obligatorios especificados
en el punto 22.
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