Examen Final

Es hora de urbanizar
Pedro, anterior Gerente de la empresa, había firmado un contrato donde la empresa se

comprometía a comprar en USD 11´000,000 un terreno de 400,000 m2 si es que el vendedor
obtenía todos los permisos municipales para desarrollar en este terreno trabajos de
habilitación urbana y poder vender lotes donde se puedan construir casas. Acaban de dejarnos
en la oficina todos los permisos los cuales han sido corroborados por nuestros abogados, todo
está conforme, tenemos 60 días para cancelar esta compra.
Nuestro encargo es tener una evaluación preliminar del proyecto para presentarla a los bancos
y de acuerdo a sus primeros comentarios ver detalles para concretar la operación, en otras
palabras, estamos a cargo del proyecto.
Como aspectos técnicos el proyecto era muy sencillo, en el terreno se harían obras de
habilitación, (agua, desagüe, redes eléctricas, pistas, veredas y parques), del total del terreno
eran disponibles para la venta el 62%, el restante 38% eran aéreas comunes que no se pueden
vender. De lo disponible para la venta por ley había que hacer donaciones al Ministerio de
Salud y Educación lo que reducía en 3% la disponibilidad de venta, la venta efectiva se daría
por el 59%. El área promedio del lote seria 118 m2, es decir teníamos un proyecto para vender
2,000 lotes de terreno. El proyecto implicaba la venta de lotes no de casas.
Era un proyecto muy grande para desarrollar en una sola etapa, se pensaba realizar 2 etapas
de 1,000 lotes cada una, la meta era construir una etapa por año y terminar de venderla en
dos años. Al término de la venta de la primera etapa recién se comenzaba con la construcción
y venta de la segunda. Estábamos hablando de un proyecto de una duración de 4 años, por
pagos de habilitación y presupuesto de ventas era conveniente hacer el flujo por trimestres.
La habilitación en un primer escenario seria trabajada con una constructora y considerada en

nuestro proyecto como costo de venta, el presupuesto que presentó la constructora era de
USD 45 el m2 habilitado (el m2 habilitado es el 62% del total de la etapa). Para habilitar los
1,000 lotes anuales requiere que el pago esté relacionado al avance de obra, se tenía un pago
del 20% al inicio de obras, 40% al fin del primer trimestre, 20% al fin del segundo trimestre y
20% al final del tercer trimestre.
Para llevar a cabo el proyecto se requiere un equipo administrativo que costaría USD 45,000
trimestrales, la venta de los lotes se trabajaría con una empresa que pide una comisión del 4%
que será pagada en el trimestre que se realizan las ventas. Habrá gastos de publicidad de USD
15,000 trimestrales. Los impuestos son del 30%.
No se establece en un primer escenario una inversión ligada a capital de trabajo. Las
proyecciones de venta que se trabajaran en un primer escenario son de ventas de125 lotes
trimestrales a un precio de USD 150 m2. La rentabilidad requerida por los accionistas es 15% y
pensamos que el Banco pueda darnos un costo efectivo del 8%. Para el primer escenario
considera un aporte de capital por el 40% del proyecto.
La inversión en el terreno es sin duda una inversión en el momento 0 pero no se considera

como capex pues no estará sujeto a depreciación. Como estamos haciendo outsourcing en las
obras de habilitación no habría inversión en equipos, es decir no hay depreciación en esta
evaluación.
Necesitamos presentar un informe al Banco donde se incluya un análisis completo del

proyecto.
Las primeras preguntas que queremos resolver son (11 puntos)
¿Cuál es el valor del proyecto? ¿Cuál rentabilidad del proyecto? ¿Cuál es el índice de
rentabilidad?
Si el precio de venta no es único sino tiene un rango de USD 140 a USD 170 ¿Cuánto valdría el
proyecto en este rango?
¿Cuál es el precio de venta por m2 que pone en equilibrio el proyecto?
Si pensamos en cuotas trimestrales iguales de pago ¿cuál sería nuestra capacidad de pagar el
financiamiento?
Con este escenario base y con el financiamiento inicialmente planteado ¿Cuál sería la
rentabilidad de los inversionistas en el proyecto?
Preguntas con riesgo (5 puntos)
Considerar un precio de venta estimado de USD 150 con una desviación de USD 20 y para las
ventas trimestrales trabaje con un esperado de 110 lotes de ventas trimestrales con una
desviación de 50 lotes. (Tome en cuenta que solo dispone de 2000 lotes para todo el proyecto,
y son 1000 lotes por etapa)
¿Cuál es el riesgo de este proyecto?
¿Cuál es el rango de valor de este proyecto al 95% de confianza?

Propuesta al Banco (4 puntos)
Quiero un excelente informe ejecutivo final donde le exponemos al Banco nuestra capacidad
de pago. Ya nos llamaron y el Banco está preocupado por la posibilidad que todos los
trimestres la ventas no sean estables, prepare una respuesta que esta será una de las primeras
preguntas en la reunión con el Banco.

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La habilitación en un primer escenario seria trabajada con una constructora y considerada en

La inversión en el terreno es sin duda una inversión en el momento 0 pero no se considera

Necesitamos presentar un informe al Banco donde se incluya un análisis completo del

Las primeras preguntas que queremos resolver son (11 puntos)

¿Cuál es el precio de venta por m2 que pone en equilibrio el proyecto?

Preguntas con riesgo (5 puntos)

¿Cuál es el riesgo de este proyecto?

¿Cuál es el rango de valor de este proyecto al 95% de confianza?

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