DKT 1 Demanda

CA2021CV01102 07/05/2021 08:42:08 pm Entrada Núm.
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA
SALA SUPERIOR DE CAROLINA
AIRPORT SHOPPES, CORP.; CIVIL NÚM.

AIRPORT CATERING SERVICES,
CORP. SOBRE:
Demandantes SENTENCIA DECLARATORIA;
INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO;
v. VIOLACIÓN A LEY DE MONOPOLIOS;
COBRO DE DINERO Y DAÑOS
AEROSTAR AIRPORT HOLDINGS,
LLC
Demandado
DEMANDA
AL HONORABLE TRIBUNAL:
COMPARECEN Airport Shoppes, Corp. y Airport Catering Services, Corp. (en adelante
conjuntamente “Airport Shoppes” o las “Demandantes”), y por conducto de la representación
legal que suscribe, y muy respetuosamente exponen, alegan y solicitan:
LAS PARTES
1. Airport Shoppes, Corp. es una corporación organizada bajo las leyes del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, con Número de Registro 65697 en el Departamento de Estado;
dirección física: Altos Fonda Criolla, Piso 3 Terminal D, Aeropuerto Luis Muñoz Marín,
Carolina, Puerto Rico 00937; dirección postal: P.O. Box 37779, Airport Station, San Juan, PR
00937-0779; con agente residente: Glenda Solá, con la misma dirección física y postal que la de
Airport Shoppes, y con correo electrónico wvazquez@mgicaribe.com, y número de teléfono 787-
791-8500. Airport Shoppes opera las concesiones de comida y bebida en los terminales del
Aeropuerto Luis Muñoz Marín.
2. Airport Catering Services, Corp. es una corporación organizada bajo las leyes del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, con Número de Registro 58715 en el Departamento de
Estado; dirección física: Caribbean Airport Facilities Oficina 202, Carretera 575 Sector Central,
Base Aérea Muñiz, Carolina, PR 00983; dirección postal: P.O. Box 37779, Airport Station, San
Juan, PR 00937-0779; con agente residente: Glenda Solá, con la misma dirección física y postal
que Airport Catering, con correo electrónico: wvazquez@mgicaribe.com, y número de teléfono
787-791-8500. Airport Catering Services opera concesiones de comida y bebida en los terminales
del Aeropuerto.
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3. El demandado Aerostar Airport Holdings, LLC, (en adelante, “Aerostar”) es una
compañía de responsabilidad limitada con fines de lucro organizada en el Estado Libre Asociado
de Puerto Rico y con Número de Registro 310250 en el Departamento de Estado de Puerto Rico.
Su oficina principal está localizada en Luis Muñoz Marín International Airport, Terminal D -
Ground Level, Carolina, PR 00985; con dirección postal: P.O. Box 38085, San Juan, PR 00937-
1085; y agente residente: Carla Rodríguez Rodríguez, con dirección física y postal similar a la
de Aerostar y con correo electrónico legal@aerostarairports.com y número de teléfono 787-289-
7240. Aerostar es el único operador del Aeropuerto Luis Muñoz Marín en virtud de acuerdo de
arrendamiento otorgado con la Autoridad de Puertos de Puerto Rico.
JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
4. Este Honorable Tribunal tiene jurisdicción sobre la Demanda de autos conforme
a las Reglas 3.1 y 3.2 de Procedimiento Civil. 32 L.P.R.A. Ap. V, RR. 3.1 & 3.2.
RELACIÓN DE HECHOS
5. El 8 de febrero de 1984 la Autoridad de los Puertos de Puerto Rico y Host
International Inc. suscribieron un contrato titulado “Concession Agreement AP-83-84-(4)-094”
(en adelante, el “Concession Agreement” o “el Contrato”) mediante el cual se le concedió a Host
International Inc. el derecho exclusivo de operar como concesionario en el Aeropuerto
Internacional Luis Muñoz Marín (en adelante, el “Aeropuerto” o “el AILMM”).
6. El 28 de octubre de 1986 se le cedieron a Airport Catering Services, Corp. los
derechos de Host International Inc. bajo el Concession Agreement y posteriormente la Autoridad
de los Puertos autorizó a Airport Shoppes a continuar con el cumplimiento del mismo. Al amparo
del “Concession Agreement”, según enmendado, Airport Shoppes opera las concesiones de
comida y bebida en los terminales del Aeropuerto.
7. El Concession Agreement fue posteriormente enmendado en las siguientes fechas:
a. El 4 de marzo de 1991 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-
094(A-2);
b. El 14 de mayo de 1993 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-
094(A-3);
c. El 12 de mayo de 1997 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-
094(A-4);
2
d. El 9 de septiembre de 2004 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-
(4)-094(A-5);
e. El 10 de marzo de 2008 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-
094(A-6);
f. El 24 de diciembre de 2008 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-
(4)-094(A-7).
8. Cada año, el AILMM atiende pasajeros de todas las principales líneas aéreas
comerciales lo que representa cerca el 90% de todo el tráfico de pasajeros del país.
9. En virtud de las disposiciones del “Public-Private Partnership Authority Act” 29-
2009 (“Ley 29-2009”), en julio 24, 2012, Aerostar suscribió un acuerdo de arrendamiento de 40
años con la Autoridad de Puertos de Puerto Rico (“Contrato de Arrendamiento de Aerostar”). En
virtud de dicha ley y Acuerdo, Aerostar adquirió el derecho a ser el operador exclusivo del
AILMM por dicho periodo. Como tal, Aerostar tiene el control de acceso exclusivo de todas las
áreas y localidades dentro del Aeropuerto donde históricamente se han ofrecido servicios por
concesionarios tales como Airport Shoppes. O sea, Aerostar tiene un monopolio en la operación
del Aeropuerto, una facilidad esencial que constituye un mercado de por sí para propósitos de la
aplicación de las leyes antimonopolísticas, tanto federales como estatales.
10. Tanto la Ley 29-2009 como el Contrato de Arrendamiento de Aerostar prohíben
acciones anticompetitivas en perjuicio de concesionarios del Aeropuerto. Específicamente, el
Artículo 19(b) de la Ley 29-2009 establece que “Cualquier acción realizada fuera del contrato de
alianza y cualquier contratación de la parte contratante con otras entidades no gubernamentales
estará regulada por la Ley Núm. 77 del 25 de junio de 1964, “Ley de Monopolios”. El contrato
de alianza no podrá restringir el libre comercio por terceros de actividades secundarias, accesorias
o subsidiarias a la actividad primaria establecida en dicho contrato.”
11. El Artículo 9a de la Ley 29-2009 específicamente dispone que el propósito de la
operación de Aerostar como alianza pública privada es estimular y promover la competitividad
del mercado para el beneficio del interés público y no incurrir en prácticas anticompetitivas.
12. El Contrato de Arrendamiento de Aerostar igualmente prohíbe prácticas
anticompetitivas en su operación. En su Artículo 2 le requiere a Aerostar coordinar sus
operaciones con concesionarios y subarrendatarios de buena fe y mantener buenas relaciones de
negocios con éstos. Así, el Artículo 3 del Contrato de Arrendamiento le requiere a Aerostar
3
implementar su plan de negocios de buena fe y sujeta sus operaciones a las disposiciones del
Pilot Program on Private Ownership of Airports, 49 U.S.C. §47134 que prohíbe métodos injustos
de competencia.
13. El Acuerdo de Arrendamiento de Aerostar igualmente provee en su Artículo 3 que
sus operaciones tienen que ser en cumplimiento los estándares operacionales del Aeropuerto, y
las leyes federales y estatales aplicables. Todo contrato o acuerdo otorgado por Aerostar con un
tercero en relación al Aeropuerto tiene que cumplir con la ley federal y estatal.
14. De otra parte, la Administración Federal de Aviación (“FAA” por sus siglas en
inglés, evaluó la contratación de Aerostar y la Autoridad de los Puertos, y el 25 de febrero de
2013, emitió una decisión titulada en inglés “Record of Decision for the Participation of Luis
Muñoz Marín International Airport in the Airport Privatization Pilot Program” (“Reporte del
FAA”). En la página 29 del Reporte del FAA y como parte de sus determinaciones y hallazgos,
dicha entidad dispuso que Aerostar le daría acceso continúo al Aeropuerto a los concesionarios
de servicios en términos justos y razonables sin discriminación injusta y en virtud de las
disposiciones de la sección 47134(c) del Código de estatutos federales, 49 USC §47134(c). El
Reporte dispone además en su página 29 que Aerostar “has committed to make the airport
available for public use on terms that are fair, reasonable and applied without unjust
discrimination to airport users and those users seeking to provide aeronautical services.”
15. Conforme a las disposiciones de la Sección 3.2 del Acuerdo de Arrendamiento de
Aerostar, ésta asumió los contratos que tenía vigentes la Autoridad de los Puertos. Así, el 27 de
febrero de 2013 la Autoridad de los Puertos cedió a Aerostar sus derechos bajo el Concession
Agreement, según enmendado.
16. No obstante, según se discute a continuación Aerostar ha discriminado en contra
de Airport Shoppes pues no le agradan los términos económicos del Concession Agreement y
consistentemente ha pretendido imponer y presionar a Airport Shoppe a aceptar modificaciones
al mismo para beneficio exclusivo de Aerostar. Ante la negativa de de Airport Shoppes de
aceptar dichas imposiciones, Aerostar ha pretendido utilizar la pandemia de COVID-19 y los
efectos dramáticos detrimentales que ha tenido en las ventas y operaciones de Airport Shoppes
para presionar a ésta última a aceptar nuevos términos de arrendamiento y cobrarle cantidades de
arrendamiento que además de ser altamente onerosas, son contrarias a los propios términos del
Concession Agreement según enmendado.
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17. El Artículo 8 del Concession Agreement, según enmendado, establece que el
canon de arrendamiento pagadero por Airport Shoppes por los pies cuadrados arrendados en el
Aeropuerto se pagará mediante un sistema de dos pagos mensuales: (i) un adelanto a principios
de cada mes, que constituirá un mínimo de renta garantizada “Renta Base”, y (ii) otro pago al
mes siguiente como un porciento de las ventas brutas del mes anterior. Del segundo pago se
descuenta el adelanto que se pagó a principios del mes anterior, además de otros ajustes
acordados. El pago en base de porcientos de las ventas que realiza Airport Shoppes en sus
espacios arrendados se conoce comúnmente como “overage” y sólo se requiere cuando Airport
Shoppes alcanza un nivel de ventas estipulado en el Concession Agreement.
18. Los pagos de Renta Base realizados por adelantado no son cánones de renta
individuales, sino que son parte de los adelantos mensuales contra el “overage” bajo el
“Concession Agreement”. Es importante destacar que a partir del mes de marzo de 2020, por
efecto de la pandemia del COVID-19, Airport Shoppes no alcanzó el nivel de ventas requerido
para pagar la renta porcentual y para dichos meses la Renta Base se convirtió en la renta total.
19. A la fecha de febrero de 2013 cuando Aerostar asume la operación del AILMM,
Airport Shoppes ocupaba un total de cuarenta y ocho mil quinientos diecinueve punto cuarenta
y cuatro (48,519.44) pies cuadrados en los Terminales B, C y D,1 por los cuales pagaba conforme
al Concession Agreement, según enmendado, una Renta Base de un millón veintinueve mil
dólares con quinientos ochenta y dos dólares y setenta y dos centavos ($1,029,582.72) para una
tarifa de veintiún dólares con veintidós centavos ($21.22) por pie cuadrado. Esta tarifa de Renta
Base se mantuvo inalterada al cederse el “Concession Agreement’ a Aerostar, y Airport Shoppes
continuó pagando renta base a razón de dicha tarifa.
20. Posteriormente, Aerostar y Airport Shoppes firmaron tres enmiendas al
“Concession Agreement” mediante Supplementary Agreement y Letter Agreement, con fechas
de 5 de marzo de 2013, 26 de marzo de 2015 y 28 de enero de 2016, respectivamente. En ninguna
de ellas se modificó la tarifa de Renta Base para los espacios en los Terminales B, C y D del
AILMM.
21. El de 5 de marzo de 2013 Aerostar y Airport Shoppes suscribieron un
“Supplementary Agreement” ante la próxima apertura del Terminal A, (al presente el Terminal
de Jet Blue), y en el mismo se dispuso que la Renta Base para los espacios localizados en el
1
En este momento el Terminal A aún no había comenzado operaciones
5
Terminal A del Aeropuerto se pagaría a razón de una tarifa de cuarenta y dos dólares con cuarenta
y un centavos ($42.41).2 Dicho Supplementary Agreement nada dispuso en cuanto a la tarifa
aplicable a los Terminales B, C y D cuya tarifa por pie cuadrado permaneció inalterada en
$22.21.3
22. A pesar de este acuerdo parcial para la renta del Terminal A, Aerostar pretendió
cobrar una tarifa mayor por un espacio de almacén refrigerado en dicho almacén y llegó a exponer
que dicho espacio no estaba sujeto al “Concession Agreement”. Aerostar llegó al extremo de
demandar a Airport Shoppes en desahucio y en cobro de dinero en el caso de Aerostar Airport
Holdings, LLC v. Airport Shoppes, FPE 2017-0246, ante este Tribunal. El caso culminó con una
estipulación entre las partes donde se reafirma que Airport Shoppes continuaría ocupando el
espacio de almacén refrigerado y que todo espacio en el Terminal A estaría sujeto a la tarifa
general de dicho terminal de $42.41.
23. En efecto, Airport Shoppes ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente
bajo el Concession Agreement a todos los espacios arrendados en el Aeropuerto según las tarifas
aplicables entre el Terminal A por un lado y los Terminales B, C y D por el otro.
24. Airport Shoppes acordó pagar y ha pagado por años los cánones de arrendamiento
descritos acordados en su origen e históricamente ha realizado inversiones multimillonarias en
los terminales del aeropuerto. Las tarifas de Renta Base y renta porcentual establecidas en el
Contrato fueron estructuradas de forma tal que Airport Shoppes pudiera pagar el canon acordado,
recuperar la inversión y a la vez permitirían el que Airport Shoppes pudiera continuar operando
competitivamente. Claro está, Airport Shoppes asumía los riesgos típicos y previsibles que deben
soportar los concesionarios de los aeropuertos tales como la naturaleza cíclica de la economía,
las fluctuaciones en los viajes aéreos y la competencia de las aerolíneas.
25. Fuera de todo pronóstico, la impredecible y sin precedentes pandemia de COVID-
19, que empezó en marzo de 2020 y continúa hasta el día de hoy, la cual afectó, y continúa
afectando de forma adversa y dramática la industria de la aviación a nivel mundial. La rápida
propagación del virus y las medidas de contención implementadas en respuesta a nivel mundial,
así como las recomendaciones del gobierno para evitar viajes y cierres de aeropuertos, llevaron
2
Esto incluye un espacio de 1,921 pies cuadrados en el propio Terminal A del Aeropuerto que se utiliza como
almacén de mercancía de las operaciones de Airport Shoppes, conforme al Acuerdo Transaccional logrado entre las
partes y correspondiente Sentencia en el caso de Aerostar Airport Holdings LLC v. Airport Shoppes, y otro, Civil
Núm.: F PE 2017-0246 (402), Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina.
3
De la tarifa de $21.22 por pie cuadrado se exceptúan además las máquinas de refrescos por las cuales se paga una
renta fija equivalente a $162.00 por máquina.
6
a una gravísima caída en el trafico aéreo mundial. Dada las restricciones impuestas por el
Gobierno de Puerto Rico a los residentes de Puerto Rico en respuesta a la pandemia, el tráfico de
viajes a y desde de Puerto Rico se vio igual o más afectado, con una reducción de sobre 90% en
abril 2020 y aún al día de hoy dicho trafico no se ha recuperado a sus niveles pre-pandemia. Peor
aún, los pronósticos actuales predicen que la recuperación de la industria de la aviación a niveles
prepandémicos podría retrasarse hasta 2022-2023.
26. Como resultado de la dramática disminución en el tráfico de pasajeros en el
Aeropuerto, Airport Shoppes redujo sus ventas entre abril de 2020 a diciembre de 2020 en cerca
de un 75%, equivalente a cerca de $19 millones de dólares en ventas brutas reducidas. Para
complicar el panorama aún más, ejerciendo su poder monopolístico sobre la facilidad esencial
del AILMM, Aerostar cerró unilateralmente el Terminal A del aeropuerto durante el período de
abril a junio de 2020, y el Terminal D durante los meses de marzo a agosto de 2020. Como
resultado de ello, Aerostar redujo drásticamente sus costos operacionales, beneficiándose
económicamente. El cierre de estos terminales fue tan severo que Aerostar inclusive apagó las
luces y las unidades de aire acondicionado que servían a los mismos. Aerostar implementó
irrazonablemente dicho cierre, ejerciendo su poder monopolístico de forma arbitraria e
injustificada, sin consideración a, ni compensación o intento de compensar a Airport Shoppes
por la privación durante ese período de tiempo del uso y disfrute de la totalidad de las concesiones
ubicadas en estas terminales.
27. Como resultado del cierre de los Terminales A y D, Aerostar privó
efectivamente a Airport Shoppes durante ese periodo de tiempo del uso y disfrute de la mayoría
de las concesiones ubicadas en estos terminales lo que constituyó incumplimiento de una de sus
obligaciones principales en el Concession Agreement, según enmendado. Esta es darle acceso a
Airport Shoppes de las facilidades que arrienda.
28. En abril de 2020, en reconocimiento de la situación de emergencia económica
imprevisible y sin precedentes creada por la pandemia, la FAA emitió una guía requiriendo a
los aeropuertos que recibieron fondos federales bajo el CARES Act, tal como los recibió
Aerostar, que brinden alivio a los inquilinos, incluyendo la reducción del alquiler, aún en cuanto
a rentas mínimas garantizadas, particularmente si la base subyacente para dicho alquiler ha
disminuido temporalmente o se ha alterado materialmente debido al COVID -19. De acuerdo con
las pautas emitidas por la FAA, la reducción del alquiler debía reflejar la disminución del valor
7
justo de mercado, la pérdida de servicios y/o los cambios en el volumen de tráfico. De acuerdo
al FAA, la reducción de la renta era necesaria para garantizar la solvencia y la supervivencia
comercial de los inquilinos de los aeropuertos, incluidos el AILMM. En el caso de Airport
Shoppes y su operación en Puerto Rico, según alegado anteriormente, como resultado de la
pandemia, sus ventas se redujeron en aproximadamente en un 75% desde abril a diciembre 2020,
equivalentes a $19.2 millones de dólares en ventas brutas en el AILMM. No obstante, hubo meses
en el 2020 en los cuales Airport Shoppes redujo sus ventas brutas en el Aeropuerto entre un 80%
y 93% haciendo completamente onerosos el continuar pagando las cantidades establecidas en el
Concession Agreement, según enmendado.
29. A pesar de que Aerostar recibió sobre treinta millones de dólares en
($30,000,000.00) en “grants” bajo el CARES Act, Aerostar en clara contravención a la directriz
del FAA de modificar los cánones de arrendamiento y en claro menosprecio de sus obligaciones
de buena fe para con Airport Shoppes, solo concedió un crédito parcial, limitado y
completamente insuficiente de $68,615.88 mensuales por el cierre del Terminal A durante los
tres meses que estuvo cerrado, supuestamente equivalente a tres meses de renta por los locales
de Airport Shoppes en dicho Terminal. No obstante, Aerostar se rehusó y aun se rehúsa a
conceder un crédito por el cierre del Terminal D. Para ilustrar la incontrovertible insuficiencia
del crédito otorgado por Aerostar de $68,615.88, las operaciones de Airport Shoppes tuvieron
una reducción en ventas brutas entre abril y agosto de 2020 (periodo en el cual Aerostar cerró el
Terminal A y Terminal D y por ende Airport Shoppes no pudo operar sus localidades) de
$12,275,654 equivalente a un 81% de reducción en ventas. Esto es de $15,071,433 en abril-
agosto 2019 a $2,795,779 en abril-agosto 2020.
30. Cónsono con las guías emitidas por la FAA, el gobierno federal posteriormente
legisló múltiples ayudas multimillonarias en beneficio de los aeropuertos, incluyendo el AILMM.
Así, por ejemplo, el 27 de diciembre de 2020, el congreso aprobó el Consolidated Appropriation
Act de 2021 que provee aproximadamente 2 billones de dólares de beneficio económico a
aeropuertos para prevenir, prepararse y responder a la pandemia de COVID 19, e incluyen
expresamente una asignación de $200 millones de dólares para alivios en los alquileres mínimos
garantizados a los inquilinos de los aeropuertos y concesionarios elegibles.
31. Bajo este programa conocido por las siglas de CRSSA, Aerostar como
operador del Aeropuerto recibió unos fondos que debía distribuir entre los concesionarios del
aeropuerto específicamente para alivios de renta. Para llevar a cabo dicha distribución Aerostar
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debía llevar a cabo consultas con los concesionarios del Aeropuerto y distribuir los fondos
proporcionalmente entre todos los concesionarios. En incumplimiento con esta directriz,
Aerostar no consultó con los concesionarios, por información y creencia no sometió el plan de
distribución requerido al FAA e hizo una distribución arbitraria y caprichosa de dichos fondos
en claro incumplimiento con los requisitos del FAA. A pesar de que Aerostar recibió una suma
millonaria bajo este programa, de forma injustificada, en abril de 2021 le informó de forma
unilateral a Airport Shoppes que le correspondería la escueta suma de $185,000. Esta suma es
completamente inapropiada e insuficiente ante el impacto adverso que ha tenido la pandemia en
las operaciones de Shoppes y constituye un claro enriquecimiento injusto de parte de Aerostar.
32. En efecto, el demandado Aerostar, incumpliendo con las guías del FAA y los
términos y condiciones de los “grants” recibidos, de forma arbitraria, culposa y negligente,
ejerciendo abusivamente su poder monopolístico antes descrito, e enriqueciéndose injustamente,
se ha negado a otorgarle a Airport Shoppes alivios de renta acordes con la magnitud del efecto
detrimental que esta ha sufrido por la pandemia. A pesar de los reiterados requerimientos de
Airport Shoppes desde al menos abril del 2020 y la incontrovertible e imprevisible dramática
reducción en las operaciones del AILMM, Aerostar se ha negado a aceptar una modificación
razonable de los cánones de arrendamiento a ser pagados por Airport Shoppes durante el
transcurso de la pandemia y Aiport Shoppes se ha visto precisada a continuar pagando el cien
por ciento de su renta. Aerostar, sólo ofreció inicialmente a Airport Shoppes una opción limitada
de aplazamiento de alquiler de tres meses (que posteriormente se convirtió en el crédito de $68,
615.88 antes mencionado), a pesar del efecto a largo plazo de la pandemia de más de 15 meses y
a que todos los pronósticos apuntan no mejorará hasta el 2022-2023. Sin embargo, según
establecido a continuación Aerostar no solo le niega alivios de renta a Airport Shoppes sino que
abiertamente discrimina contra Airport Shoppes y de manera insólita pretende incluso cobrar
cantidades superiores a las establecidas en el Contrato. Y ello, a pesar de haber recibido millones
de dólares del Gobierno federal precisamente para compartir con inquilinos como Airport
Shoppes que se han visto afectados por la pandemia.
33. Aerostar, culposamente, en violación de estatutos federales y estatales,
incluyendo las leyes de monopolios y consecuentemente de las disposiciones de su Contrato de
Arrendamiento (citados en los párrafos 9-14 de esta Demanda), y la decisión del FAA al aprobar
la contratación de Aerostar, ésta ha discriminado contra Airport Shoppes al extenderle a otros
concesionarios del Aeropuerto tales como El Market y Dufry los alivios solicitados por, y
9
negados a, Airport Shoppes. Así Aerostar les concedió a dichos concesionarios reducción en
renta por razón de la merma en ventas durante la pandemia. Sin embargo, Aerostar se niega de
forma arbitraria, culposa, discriminatoria y caprichosa a extenderle igual reducción a Airport
Shoppes
34. Las actuaciones de Aerostar antes descritas afectan adversamente la
competitividad de Airport Shoppes como concesionario de alimentos del Aeropuerto y violentan
las disposiciones contractuales de su Contrato de Arrendamiento a favor de los concesionarios
que obligan a Aerostar a no discriminar. Ello a pesar de que Airport Shoppes expresamente
solicitó en múltiples ocasiones la misma reducción extendida por Aerostar a otros concesionarios
y la respuesta insólita de Aerostar fue que no le podía extender a Airport Shoppes ese mismo
trato pues supuestamente la tarifa que paga Airport Shoppes “es muy baja” y que Aerostar no
tenía obligación de dar ajuste alguno. En cuanto a este particular, es importante destacar que
Airport Shoppes no sólo ha pagado sus cánones de arrendamiento durante la vida del “Concession
Agreement” sino que (distinto a otros concesionarios) ha invertido, a su costo, cerca de
$12,000,000 en mejoras al Aeropuerto desde que Aerostar asumió la operación del mismo. Ello
hace el discrimen contra Airport Shoppes aún mayor y detrimental.
35. Ante los reclamos de Airport Shoppes por una reducción en la Renta Base por
causa de la pandemia, Aerostar condicionó de forma insólita, ilegal y abusiva cualquier alivio
por tema de pandemia a que prospectivamente Airport Shoppes accediera a un aumento de tarifa
en la Renta Base, lo que representa un efecto adverso para Airport Shoppes de aproximadamente
cien mil dólares ($100,000.00) mensuales y consecuentemente impacta adversamente su
competitividad como concesionario del AILMM. Ello constituyó otro ejercicio ilegal de su poder
monopolístico sobre la facilidad esencial del AILMM.
36. De hecho, Aerostar, sin fundamento válido y en un burdo intento de incrementar
sus ingresos y situación financiera, a costa de Airport Shoppes y en contravención al “Concession
Agreement”, según enmendado, insiste en facturar y cobrar erróneamente la tarifa de $42.41 por
pie cuadrado en todos los espacios ocupados por Airport Shoppes en todos los terminales del
aeropuerto, incluidos aquellos de los Terminales B, C y D, a sabiendas de que dicha tarifa solo
aplica en el Terminal A.
37. De esta forma, y de manera atropellada, errada, improcedente, abusiva e
insostenible Aerostar emitió un estado de cuenta en el que expone que la cuenta de renta de
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Airport Shoppes presenta un balance pendiente de $1,169,953.28 que incluso no reconoce crédito
alguno por el período de tiempo que Aerostar mantuvo cerradas unilateralmente el Terminal D ,
así como tampoco incluye un ajuste de renta por pandemia tal como el reconocido a otro
concesionarios y por el contrario lo que pretende es aumentar unilateralmente la tarifa que paga
Airport Shoppes.
38. El 20 de abril de 2021, Aerostar emitió un estado de cuenta que refleja un balance
adeudado de $1,169,953.28. Airport Shoppes objetó el mismo pues nada le adeuda a Aerostar
por concepto de renta (sea Renta Base o porcentual). Así, para el período entre el mes de marzo
de 2020 y junio de 2020, Aerostar informa en su estado que el pago de Renta Base era de
$266,781.02 mensuales, y de $251,164.52 mensuales, a partir del mes de julio de 2021 hasta el
31 de diciembre de 2021.4 Sin embargo, estos montos de Renta Base mensual incluidos en el
estado de cuenta son errados y contrarios al Concession Agreement, según enmendado, pues
aplican la tarifa de $42.41 por pie cuadrado a todos los espacios de concesiones y almacén
ocupados del Aeropuerto, cuando la misma solo aplica a los locales del Terminal A. Conforme
a los términos del Concession Agreement, según enmendado, la Renta Base para los espacios
fuera del Terminal A debe pagarse a razón de $21.22 por pie cuadrado.
39. Sorprendentemente, el estado de cuenta de Aerostar queda contradicho por sus
propias facturas mensuales. En efecto, las propias facturas mensuales presentadas por Aerostar
reflejan que el monto de Renta Base que Airport Shoppes debe pagar para el período de julio a
diciembre de 2020 asciende a $162,440.21. Esta cifra dista por mucho de los supuestos
$251,164.52 mensuales informados en el estado de cuenta para dicho periodo, al reflejar una
diferencia mensual de $88,724.31.
40. No empece, aún la cifra de $162,440.21 incluida en las facturas mensuales de
Aerostar resulta errada, pues la misma aplica una tarifa $31.22 por pie cuadrado a los espacios
en los Terminales B, C y D, tarifa que no surge de los términos del Concession Agreement, según
emendado. Esta supuesta tarifa no es una pactada por las partes. La misma fue una potencial
tarifa objeto de discusión entre las partes a finales del 2020, pero la misma no se acordó
precisamente porque Aerostar quizo imponer términos ajenos al Concession Agreement.
41. Para mayor sorpresa y en clara contradicción con su estado de abril de 2021, en
el mes de febrero de 2021, Aerostar presentó una factura para la renta porcentual correspondiente
4
La diferencia responde a unos espacios entregados en el terminal D, efectivo al 30 de junio de 2020.
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al mes de enero de 2021. En dicha factura se fija la Renta Base de Airport Shoppes en
$141,576.41. Esta cifra resulta $109,588.11 menor al mes a los $251,164.52 que aparecen en el
estado de cuenta de 20 de abril de 2021.
42. Este proceder por parte de Aerostar de emitir estados de cuenta y facturas
incongruentes entre sí para intentar cobrar cantidades mayores a las tarifas establecidas en el
contrato es consistente con su estrategia cuando trató de cobrar renta adicional por el terminal
refrigerado del Terminal A y que desembocó en la presentación de una demanda frívola de
desahucio y cobro de dinero contr Airport Shoppes. (Véase, Párrafo 22 anterior). Este
mecanismo de presión por parte de Aerostar de llevar dos conjuntos de cuentas es altamente
sospechoso, cuestionable de reprochable y la intención detrás de la misma es anti jurídica.
43. A pesar de la facturación y estados de cuenta errados de Aerostar, y su negativa
de ajustar proporcionalmente la renta base según concedido a otros concesionarios por el impacto
de la pandemia, aún para atender plenamente el cierre de terminales por el tema de pandemia, y
los actos abusivos y discriminatorios de Aerostar antes descritos, Airport Shoppes ha pagado el
cien por ciento (100%) de la renta mínima conforme a las tarifas establecidas en el Concession
Agreement. Desde el mes de marzo de 2020, Airport Shoppes acompaña su pago de renta a
Aerostar con una lista de los espacios incluidos en la misma y la tarifa aplicable a cada uno.
44. Por el contrario, y en vez de proceder de buena fe en cuanto a Airport Shoppes,
Aerostar acumula en sus libros y pretende cobrarle a Airport Shoppes un balance ficticio,
supuestamente adeudado basado en una tarifa mayor a la establecida en el contrato y se rehúsa a
extenderle créditos procedentes por el efecto de la pandemia en las operaciones aeropuertarias y
que Aerostar le extendió a otros concesionarios.
45. La pretensión de Aerostar de cobrar sumas mayores a las estipuladas en el
contrato, queda contradicha por sus acciones ya que ha aceptado los pagos emitidos por Airport
Shoppes, y no los ha objetado.
46. En efecto, Airport Shoppes comenzó a pagar nuevamente renta porcentual a partir
del mes de octubre de 2020, y de forma insólita la única factura que Aerostar ha presentado para
la renta porcentual reconoce que Airport Shoppes debe pagar la suma de $141,576.41por
concepto de Renta Base, lo que concuerda con el cómputo de Airport Shoppes.
47. En múltiples ocasiones Airport Shoppes ha requerido de Aerostar que corrija sus
facturas y estados de cuenta para que las mismas se fundamenten en las tarifas del Concession
12
Agreement, pero Aerostar se ha negado irrazonablemente para presionar a Airport Shoppes a
pagar unas tarifas que no corresponden bajo el contrato. Todo consistente con su pretensión
histórica de modificar unilateralmente la renta que paga a Airport Shoppes, porque Aerostar
estima arbitrariamente que la misma le resulta muy baja.
48. La situación antes descrita hace necesario que este Tribunal emita una Sentencia
Declaratoria para que Aerostar como mínimo facture y cobre correctamente la renta mínima que
Airport Shoppes debe pagar mensualmente conforme el Concession Agreement, según
enmendado, y que ordene a Aerostar ajustar el balance en sus cuentas para reflejar que Airport
Shoppes nada adeuda por concepto de renta mínima al día de hoy.
49. Airport Shoppes no puede ser obligado a pago de canon de arrendamiento alguno
de las concesiones en el Terminal D durante el término que dicho terminal fuer cerrado por
Aerostar. Esto pues Aerostar incumplió con su obligación principal del Concession Agreement,
según enmendado, bajo dicho periodo al no darle acceso a Airport Shoppes para el uso de dichas
facilidades. Por tanto, siendo la obligación contractual asumida por las partes una de naturaleza
bilateral, no es exigible ninguna obligación de pago por parte de Airport Shoppes por el uso de
dichas localidades en el Terminal D ante el incumplimiento de Aerostar de darle acceso a Airport
Shoppe a las mismas. En virtud de lo anterior, Airport Shoppes tiene derecho a exigir y por la
presente exige un crédito completo con respecto al pago de los cánones de arrendamiento por el
uso de las localidades del Aeropuerto durante el periodo en que permanecieron cerrados los
terminales por Aerostar. Del 15 de marzo al 31 de agosto de 2020, Airport Shoppes pagó
$188,063.81 por concepto de renta del Terminal D mientras éste estuvo cerrado.
50. Es norma reiterada del derecho puertorriqueño que el deber de actuar de buena fe
en las relaciones contractuales es un principio medular de nuestro derecho contractual. 800 Ponce
de León Corp. v. AIIC, 2020 TSPR 104, 205 DPR __2020, Opinión del 15 de septiembre de
2020. Este principio obliga a los contratantes “no sólo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la
buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3375.
51. Las actuaciones de Aerostar descritas en esta Demanda, que incluyen pero no se
limitan a no cumplir con las propias guías de la FAA y los propósitos del Consolidated
Appropriations Act 2021 que le requerían a Aerostar enmendar los términos de pago de
arrendamiento de todos los concesionarios del Aeropuerto en consideración y en proporción al
13
impacto económico dramático que ha tenido la pandemia de COVID-19 en sus operaciones y
luego de recibir millones de dólares en fondos federales para atender el estado de emergencia, es
un incumplimiento sustancial y material de sus obligaciones de buena fe contractual frente a
Airport Shoppes. De hecho, los pocos alivios que Aerostar ha podido ofrecer a Airport Shoppes,
entiendase un crédito de $68,615.88 por el cierre del Terminal A y el crédito de $185,000
ofertado en abril de 2021 (aún no concretado), ambos sin consultar o discutir con Airport Shoppes
y sin explicación alguna del razonamiento o justificación para dichas exiguas sumas, no se
acercan ni remotamente a la magnitud de los efectos adversos que Airport Shoppes ha sufrido
como consecuencia de la pandemia. Estas propuestas son la típica acción de un monopolista que
con la actitud de “lo tomas o lo dejas”, pretende imponerle unilateralmente a Airport Shoppes
condiciones abusivas que además incumplen crasamente con la buena fe contractual a la que
viene obligado Aerostar a tenor de sus acuerdos contractuales con Airport Shoppes. Peor aún,
cuando estas acciones contra Airport Shoppes son discriminatorias y arbitrarias pues Aerostar
efectivamente le niega alivios que Aerostar le ha extendido a otros concesionarios del AILMM.
52. Los actos de Aerostar de incluso pretender imponer un aumento de renta durante
la emergencia y cobrar cánones de arrendamiento en exceso de lo pactado, denota aún más un
claro menosprecio de sus deberes de buena fe contractual y el intento de abusar de su poder
monopolistico. Airport Shoppes tiene derecho a exigir y por la presente exige se obligue a
Aerostar a cumplir con las obligaciones de buena fe contractual dentro de las circunstancias
económicas y de emergencia de salud imprevisibles que ha vivido el país y la industria de
aviación en el pasado año y que se prevee continuarán hasta el 2022-23, incluyendo el ajustar
los cánones de arrendamientos a pagarse por Airport Shoppes en proporción a las pérdidas en
ventas sufridas por razón de la pandemia y las restricciones del gobierno que exceden $19
millones de dólares.
53. Conforme las alegaciones anteriores, Airport Shoppes, es además un tercero
beneficiario del Contrato de Arrendamiento de Aerostar que le impide incurrir en la conducta
anticompetitiva y discriminatoria y de enriquecimiento injusto en que ha incurrido, así como
también es tercero beneficiario de los términos y condiciones de los “grants” que el FAA le
extendió a Aerostar por motivo de la pandemia. Estos “grants” obligan a Aerostar a actuar de
buena fe con respecto a los inquilinos del Aeropuerto, tal como la hace su Contrato de
Arrendamiento el cual exige el cumplimiento con las leyes federales y estatales aplicables y
14
específicamente le prohíbe prácticas anticompetitivas y discriminatorias en el Aeropuerto
conforme las disposiciones contractuales y estatutarias descritas en los párrafos 9 al 14 de la
presente Demanda. Como corolario, Airport Shoppes tiene derecho a exigir y por la presente
exige que se le obligue a Aerostar a cesar inmediatamente la conducta discriminatoria y abusiva
antes descrita y que se le obligue retroactivamente a reconocerle a Airport Shoppes la misma
reducción en renta por motivo de la pandemia y en proporción a la reducción de ventas que
Aerostar le ha concedido a otros concesionarios del Aeropuerto.
54. La doctrina de rebus sic stantibus es una de las doctrinas que permite de manera
excepcional que no se cumpla con lo pactado. Ello, como consecuencia de circunstancias que
hacen oneroso el cumplimiento del contrato. Para que proceda la aplicación de la doctrina deben
darse los siguientes requisitos: (1) la existencia de un acontecimiento imprevisible; (2) que el
cumplimiento del contrato sea extremadamente oneroso o difícil; (3) que el contrato no sea
aleatorio ni que haya elemento riesgoso determinante del mismo; (4) que no haya un acto doloso
de ninguna de las partes; (5) que el contrato sea de tracto sucesivo o esté referido a un momento
futuro; ( 6) que la alteración de las circunstancias ocurran con posterioridad a la celebración del
contrato y que presente un carácter de cierta permanencia, y (7) que una parte invoque la
aplicación de la doctrina.
55. La pandemia mundial de COVID-19 es un acontecimiento totalmente
imprevisible a las partes al momento de firmar el Concession Agreement y sus enmiendas. En
consideración a la dramática merma de pasajeros que en su momento pico llegó hasta un 95% en
el Aeropuerto y la consecuente dramática merma en ventas para Airport Shoppes de alrededor de
19 millones de dólares para el 2020 y mientras duren los efectos de la pandemia, son en extremo
onerosos de cumplir. Tan es así que la FAA, según expuesto, a través de sus guías, solicitó a los
operadores de aeropuertos que a raíz de la pandemia de COVID-19 y sus efectos, brindaran alivio
a los inquilinos y el Congreso federal proveyó a Aerostar fondos multimillonarios para ello. El
alivio a los inquilinos del Aeropuerto incluía, pero no se limitaba conforme las referidas guías a
la reducción del alquiler incluso en cuanto a garantías anuales mínimas, particularmente si la
base subyacente para dicho alquiler ha disminuido temporalmente o se ha alterado materialmente
debido al COVID -19 como ha ocurrido en este caso con las ventas Airport Shoppes.
56. Estando presentes las circunstancias excepcionales que justifican la aplicación de
la doctrina de rebus sic tantibus se solicita a este Tribunal que emita sentencia declaratoria
15
declarando que Aerostar debió reducir los cánones de arrendamiento en proporción a la reducción
de ventas experimentada por Airport Shoppes a raíz de la pandemia y mientras perdure la misma.
Ello en una proporción equivalente a la reducción en volumen de pasajeros y reducción de ventas
brutas ocasionada por la pandemia (tal como reconocido a otros concesionarios del aeropuerto).
CAUSAS DE ACCIÓN
A. Solicitud de Sentencia Declaratoria en cuanto al cumplimiento de Airport Shoppes

con sus obligaciones de pago, inexistencia de deuda frente a Aerostar e
incumplimiento de Airport Shoppes con sus obligaciones de buena fe contractual
57. Se hacen formar parte de, y se incorporan a, esta alegación, las alegaciones
contenidas en los párrafos 1 al 56 de esta Demanda.
58. Conforme a la Regla 59.1 de las de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, R.
59.1, este Honorable Tribunal está facultado para dictar sentencia declarando que:
(a) Que a base de lo convenido en el Concession Agreement, según enmendado, la tarifa
de Renta Base de cuarenta y dos dólares con cuarenta y un centavos ($42.41) por pie
cuadrado aplica únicamente a los espacios ocupados por Airport Shoppes en el
Terminal A del Aeropuerto, mientras que la Renta Base para los espacios localizados
los Terminales B, C y D es a razón de una tarifa de veintidós con veintiún centavos
($21.21) por pie cuadrado;
(b) Que Aerostar, en cumplimiento de sus obligaciones contractuales de buena fe, debe
extenderle a Airport Shoppes una reducción de renta por efecto de la pandemia en las
operaciones aeropuertarias en proporción a la reducción en ventas durante el periodo
que dure la misma;
(c) Que a Airport Shoppes le corresponde un crédito o reembolso no menor de
$188,063.81 que le compense completamente por la renta pagada en cuanto a las
localidades en las Terminal D por el período en el que Aerostar cerró dicho terminal;
(d) Que a base de lo convenido en dicho Concession Agreement, según enmendado, los
Demandantes al día de hoy no adeudan cantidad de dinero alguna a Aerostar;
16
B. Incumplimiento de Contrato a favor de tercero
60. La Ley 29-2009 y el Contrato de Arrendamiento de Aerostar contienen
disposiciones a favor y en beneficio de concesionarios del Aeropuerto AILMM. A esos efectos,
las disposiciones citadas en los párrafos 9 al 14 de la presente Demandan, le impiden, entre otros
actos, a Aerostar incurrir en conducta anticompetitiva; la obliga contractualmente a actuar de
buena fe con respecto a los inquilinos del Aeropuerto y en cumplimiento de las leyes federales y
estatales aplicables y le prohíbe prácticas discriminatorias en el Aeropuerto.
61. Las guías del FAA y el contrato que haya suscrito con Aerostar para el grant de
los fondos que le ha otorgado para paliar el efecto de la pandemia también contienen
disposiciones a favor y en beneficio de los concesionarios del Aeropuerto AILMM que exigen
que Aerostar le extienda a Airport Shoppes ajustes en la renta por el período de la pandemia para
sobrellevar el efecto la misma.
62. Airport Shopppes, como tercero beneficiario del Contrato de Arrendamiento de
Aerostar, tiene derecho a exigir y por la presente exige que se le obligue a Aerostar a cesar
inmediatamente la conducta discriminatoria anticompetitiva antes descrita y que se le obligue
retroactivamente a reconocerle a Airport Shoppes la misma reducción en renta por motivo de la
pandemia y en proporción a la reducción de ventas que Aerostar le ha concedido a otros
concesionarios del Aeropuerto.
63. Airport Shoppes, como tercero beneficiario del Contrato de Arrendamiento de
Aerostar, tiene derecho exigir y por la presente exige que se le obligue a Aerostar a cumplir con
las disposiciones estatales y federales aplicables antes descritas que lo obligan a proveerle a
Airport Shoppes durante la pandemia de COVID-19 y mientras sufra sus efectos, el alivio
económico requerido a Airport Shoppes en cuanto a la reducción en los pagos de renta por su
operación en el Aeropuerto en proporción a la pérdida de ventas sufrida por razón de la pandemia.
C. Solicitud de Sentencia Declaratoria al amparo de la doctrina de rebus sic stantibus
17
65. Estando presentes las circunstancias excepcionales que justifican la aplicación de la
doctrina de rebus sic tantibus se solicita a este Tribunal que emita sentencia declaratoria
declarando que Aerostar debió reducir mensualmente los cánones de arrendamiento en
proporción a la correspondiente reducción de ventas experimentada mensualmente por Airport
Shoppes a raíz de la pandemia y mientras perdure la misma. Por todo lo cual, Aerostar debe
acreditarle o reembolsarle a Airport Shoppes la cantidad en renta pagada en exceso de la referida
proporción correspondiente en pérdida de ventas cada mes y cobrarle en lo sucesivo y mientras
dure la pandemia una tarifa reducida proporcional a la reducción mensual en ventas de Airport
Shoppes como resultado de la pandemia.
D. Reclamación bajo la Ley de Monopolios y Restricción de Comercios de Puerto
Rico
66. Se hacen formar parte de, y se incorporan a esta alegación, como si estuvieran aquí
literalmente transcritas, las alegaciones contenidas en los párrafos 1 al 56 de esta Demanda.
67. Según alegado anteriormente, de forma discriminatoria, arbitraria y caprichosa,
Aerostar ha llegado a acuerdos anticompetitivos con otros concesionarios del AILMM, al
extenderle a éstos créditos, ayudas federales, reducciones y/o ayudas en rentas, entre otros, por
razón de la pandemia y negarse a darle iguales alivios económicos a Airport Shoppes no obstante
la inversión multimillonaria que Airport Shoppes ha realizado en beneficio de las facilidades del
AILMM. De esta manera Aerostar afecta adversamente la competitividad de Airport Shoppes
como concesionario de alimentos del AILMM. Esto no obstante la inversión multimillonaria que
ha realizado Airport Shoppes en las facilidades del AILMM que no han realizado otros
concesionarios a los que se le han dado créditos y alivios económicos superiores a los ofrecidos
por Aerostar a Airport Shoppes.
68. Aerostar ha además intentado ejercer su poder monopolístico de control sobre las
facilidades del AILMM para imponer unilateralmente y presionar a Airport Shoppes a aceptar
términos onerosos de pago de arrendamiento y pretender además el cobro de cantidades de dinero
en exceso de las establecidas en el Contrato suscrito por las partes y sus enmiendas.
69. La conducta desplegada por Aerostar antes descrita viola la Ley de Monopolios de
Puerto Rico, aparte de constituir un acto torticero. Aerostar ha violado el Artículo 2 de la Ley de
Monopolios y Restricción de Comercios de Puerto Rico, 10 L.P.R.A. § 258, que dispone que
“[toda] conspiración para restringir irrazonablemente los negocios o el comercio en el Estado
18
Libre Asociado de Puerto Rico o en cualquier sector de éste, por la presente se declaran ilegales
[…]” y el Artículo 7 (b) de dicha ley, 10 LPRA 263, que dispone que “[s[erá ilegal el que
cualquier persona pague o se obligue a pagar, o a contribuir al pago de algo de valor a, o en
beneficio de un cliente suyo, como compensación o como contraprestación por cualquier
servicios o facilidades suplidos por o a través de ese cliente en relación con el procesamiento,
manejo, venta u oferta de venta de cualquier cosa objeto de comercio, fabricada, vendida u
ofrecida en venta por esa persona a menos que el pago o contraprestación esté disponible en
términos proporcionalmente iguales a todos los clientes que compitan en la distribución de tales
cosas objeto de comercio en Puerto Rico”.
70. Según dispuesto en el Artículo 12 de la Ley de Monopolios y Restricción de
Comercios de Puerto Rico, 10 L.P.R.A. § 268, Airport Shoppes tiene “derecho a recobrar tres (3)
veces el importe de los daños y perjuicios que haya sufrido, más las costas del procedimiento y
una suma razonable para honorarios de abogado”.
71. Por todo lo cual, Airport Shoppes tiene derecho a exigir y por la presente exige el
pago y compensación triple por los daños ocasionados por las actuaciones anticompetitivas,
discriminatorias y culposas de Aerostar, que incluyen pero no se limitan la compensación por los
beneficios económicos y reducciones en renta que Aerostar le concedió a otros concesionarios
de alimentos del Aeropuerto y que se negó a concederle a Airport Shoppes. Estos daños se
estiman en una suma que excede un millón de dólares $1,000,000.00.
72. Según dispuesto en el Artículo 13 A de La Ley de Monopolios y Restricción de
Comercios de Puerto Rico 10 L.P.R.A. §269ª (a) Airport Shoppes tiene derecho a exigir y por la
presente exige un injunction contra Aerostar para que cese y desista los actos anticompetitivos y
discriminatorios aquí descritos.
SÚPLICA
POR TODO LO CUAL, se solicita muy respetuosamente del Honorable Tribunal, que
dicte Sentencia a favor de Airport Shoppes y Airport Catering:
a) Ordene una vista de emergencia, dándole preferencia al pleito de epígrafe en el
calendario, conforme a la Regla 59.1 de las de Procedimiento Civil.
b) Dicte Sentencia Declaratoria a favor de Airport Shoppes, que establezca que:
(1) Que a base de lo convenido en el Concession Agreement, según enmendado, la tarifa
de Renta Base de cuarenta y dos dólares con cuarenta y un centavos ($42.41) por pie
19
cuadrado aplica únicamente a los espacios ocupados por Airport Shoppes en el
Terminal A del Aeropuerto mientras que la Renta Base para los espacios localizados
los Terminales B, C y D es a razón de una tarifa de veintidós con veintiún centavos
($21.21) por pie cuadrado;
(2) Que Aerostar, en cumplimiento de sus obligaciones contractuales de buena fe, debe
extenderle a Airport Shoppes retroactivamente y prospectivamente una reducción de
renta por efecto de la pandemia en las operaciones aeropuertarias en proporción a la
reducción en ventas mensual y durante el periodo que dure la misma;
(3) Que a Airport Shoppes le corresponde un crédito o reembolso no menor de
$188,063.81 por concepto de renta pagada por terminal D de abril a agosto 2020 por
el período en el que Aerostar cerró dicho terminal;
c) Dicte Sentencia a favor de Airport Shoppes, como tercero beneficiario del Contrato
de Arrendamiento de Aerostar y de los grants concedidos por el FAA, y obligue a
Aerostar a: (1) cumplir con las disposiciones estatales y federales aplicables antes
descritas que lo obligan a proveerle a Airport Shoppes durante la pandemia de
COVID-19 y mientras duren sus efectos, el alivio económico requerido a Airport
Shoppes en cuanto a la reducción en los pagos de renta por su operación en el
Aeropuerto en proporción a la pérdida mensual de ventas sufrida por razón de la
pandemia y (2) proveer prospectiva y retroactivamente a Airport Shoppes los
mismos créditos y/o reembolsos y/o reducciones en renta que Aerostar le concedió a
otros concesionarios del Aeropuerto por motivo de la pandemia.
d) Dicte Sentencia Declaratoria a favor de Airport Shopppes declarando que es de
aplicación la doctrina de Rebus Sic Stantibus y ordene a Aerostar a reducir los
cánones de arrendamiento en proporción a la reducción mensual de ventas
experimentada por Airport Shoppes a raíz de la pandemia y mientras perdure la
misma;
e) Dicte Sentencia declarando con lugar la causa de acción de Airport Shoppes bajo la
Ley de Monopolios de Puerto Rico aquí instada ordenando la compensación de triple
daño a favor de Airport Shoppes y el cese y desista de los actos anticompetitivos,
culposos y discriminatorios aquí alegados;
20
f) Ordene el pago de costas y honorarios y aquellos daños causados a Airport Shoppes
por las acciones de represalia y abuso de poder y de derecho incurridos por Aerostar;
g) Conceda cualquier otro remedio que entienda justo y razonable.
POR TODO LO CUAL, muy respetuosamente se solicita a este Tribunal declare Con
Lugar la presente Demanda y la imposición de costas y honorarios de abogado.
En San Juan, Puerto Rico, a 7 de mayo de 2021.
PIETRANTONI MÉNDEZ & ÁLVAREZ LLC

Popular Center, Piso 19
208 Ave. Ponce de León
San Juan, Puerto Rico 00918
Teléfono: (787) 274-1212
Facsímil: (787) 274-147
F/Néstor M. Méndez-Gómez
Néstor M. Méndez-Gómez
TSPR Núm. 4399
nmendez@pmalaw.com
F/María D. Bertólez Elvira

María D. Bertólez Elvira
TSPR NÚM. 12917
mbertolez@pmalaw.com
21

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CA2021CV01102 07/05/2021 08:42:08 pm Entrada Núm.

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

AIRPORT SHOPPES, CORP.; CIVIL NÚM.

conjuntamente “Airport Shoppes” o las “Demandantes”), y por conducto de la representación

legal que suscribe, y muy respetuosamente exponen, alegan y solicitan:

Airport Shoppes, y con correo electrónico wvazquez@mgicaribe.com, y número de teléfono 787-

Aeropuerto Luis Muñoz Marín.

que Airport Catering, con correo electrónico: wvazquez@mgicaribe.com, y número de teléfono

3. El demandado Aerostar Airport Holdings, LLC, (en adelante, “Aerostar”) es una

de Aerostar y con correo electrónico legal@aerostarairports.com y número de teléfono 787-289-

arrendamiento otorgado con la Autoridad de Puertos de Puerto Rico.

4. Este Honorable Tribunal tiene jurisdicción sobre la Demanda de autos conforme

5. El 8 de febrero de 1984 la Autoridad de los Puertos de Puerto Rico y Host

International Inc. suscribieron un contrato titulado “Concession Agreement AP-83-84-(4)-094”

International Inc. el derecho exclusivo de operar como concesionario en el Aeropuerto

Internacional Luis Muñoz Marín (en adelante, el “Aeropuerto” o “el AILMM”).

6. El 28 de octubre de 1986 se le cedieron a Airport Catering Services, Corp. los

derechos de Host International Inc. bajo el Concession Agreement y posteriormente la Autoridad

comida y bebida en los terminales del Aeropuerto.

7. El Concession Agreement fue posteriormente enmendado en las siguientes fechas:

a. El 4 de marzo de 1991 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-

b. El 14 de mayo de 1993 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-

c. El 12 de mayo de 1997 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-

d. El 9 de septiembre de 2004 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-

e. El 10 de marzo de 2008 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-(4)-

f. El 24 de diciembre de 2008 mediante Supplementary Agreement AP-83-84-

9. En virtud de las disposiciones del “Public-Private Partnership Authority Act” 29-

años con la Autoridad de Puertos de Puerto Rico (“Contrato de Arrendamiento de Aerostar”). En

aplicación de las leyes antimonopolísticas, tanto federales como estatales.

10. Tanto la Ley 29-2009 como el Contrato de Arrendamiento de Aerostar prohíben

acciones anticompetitivas en perjuicio de concesionarios del Aeropuerto. Específicamente, el

alianza y cualquier contratación de la parte contratante con otras entidades no gubernamentales

o subsidiarias a la actividad primaria establecida en dicho contrato.”

11. El Artículo 9a de la Ley 29-2009 específicamente dispone que el propósito de la

operación de Aerostar como alianza pública privada es estimular y promover la competitividad

12. El Contrato de Arrendamiento de Aerostar igualmente prohíbe prácticas

anticompetitivas en su operación. En su Artículo 2 le requiere a Aerostar coordinar sus

operaciones con concesionarios y subarrendatarios de buena fe y mantener buenas relaciones de

13. El Acuerdo de Arrendamiento de Aerostar igualmente provee en su Artículo 3 que

inglés, evaluó la contratación de Aerostar y la Autoridad de los Puertos, y el 25 de febrero de

de servicios en términos justos y razonables sin discriminación injusta y en virtud de las

disposiciones de la sección 47134(c) del Código de estatutos federales, 49 USC §47134(c). El

15. Conforme a las disposiciones de la Sección 3.2 del Acuerdo de Arrendamiento de

Agreement, según enmendado.

16. No obstante, según se discute a continuación Aerostar ha discriminado en contra

consistentemente ha pretendido imponer y presionar a Airport Shoppe a aceptar modificaciones

al mismo para beneficio exclusivo de Aerostar. Ante la negativa de de Airport Shoppes de

aceptar dichas imposiciones, Aerostar ha pretendido utilizar la pandemia de COVID-19 y los

Concession Agreement según enmendado.

17. El Artículo 8 del Concession Agreement, según enmendado, establece que el

Shoppes alcanza un nivel de ventas estipulado en el Concession Agreement.

Base se mantuvo inalterada al cederse el “Concession Agreement’ a Aerostar, y Airport Shoppes

continuó pagando renta base a razón de dicha tarifa.

20. Posteriormente, Aerostar y Airport Shoppes firmaron tres enmiendas al

“Concession Agreement” mediante Supplementary Agreement y Letter Agreement, con fechas

de 5 de marzo de 2013, 26 de marzo de 2015 y 28 de enero de 2016, respectivamente. En ninguna

21. El de 5 de marzo de 2013 Aerostar y Airport Shoppes suscribieron un

y un centavos ($42.41).2 Dicho Supplementary Agreement nada dispuso en cuanto a la tarifa

demandar a Airport Shoppes en desahucio y en cobro de dinero en el caso de Aerostar Airport