TEMA 1: DERECHO REGISTRAL

- CONCEPTO: Es un grupo de normas que regula los mecanismos para hacer un documento público,
regulando las instituciones que realizan la publicidad registral de los hechos y relaciones jurídicas referentes a
personas y bienes.

- CONTENIDO
• Sistemas registrales (DE FOLIO REAL, DE FOLIO, PERSONAL, ETC)
• Principios registrales (ROGACIÓN, PRIORIDAD, CONSECUTIVIDAD, LEGALIDAD Y PUBLICIDAD)
• Organismos registrales (LOS REGISTROS, NOTARÍAS)
• Publicidad registral
• Procedimientos registrales

- ESTRUCTURA
• Registro inmobiliario (Bienes)
• Registro mercantil (Comercio)
• Registro civil (Personas)
• Notariado (Actos, hechos, entre otros)

- NATURALEZA JURÍDICA: Este se encuentra tutelado por el Estado y lo controla cuando hablamos de que
se ejecuta la acción de registrar, en donde los particulares son los encargados de impulsar el proceso de
registro. Esto entra en la rama del Derecho Administrativo.

- PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: En sentido amplio, inscripción equivale a asiento registral.

- EFECTO DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO: Los actos de constitución o transmisión de derechos

reales sobre bienes inmuebles tienen que ser declarativas y no constitutiva.

- PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

• PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: Aquí nos referimos a inscribir un bien en el Registro Público.

• PRINCIPIO DE ROGACIÓN: Es la voluntad de los particulares para impulsar ese registro.

• PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Es la prioridad que se tiene a la hora de registrar un bien.

Artículo 5 LRPN: Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse u otorgarse con prelación a
cualquier otro presentado posteriormente, salvo las excepciones establecidas en este Decreto con Rango, Valor
y Fuerza de Ley

• PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Atiende la necesidad de determinar y concretar los derechos reales

inmobiliarios en todos sus elementos característicos
Artículo 6 LRPN: Los bienes y derechos inscritos en el Registro, deberán estar definidos y precisados respecto a
su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.

• PRINCIPIO DE TRATO SUCESIVO O CONSECUTIVIDAD (Artículos 7 y 11 LRPN): Permite reflejar en forma

completa y exacta la historia jurídica de los bienes inmuebles para permitir que accedan los registros otorgados
por el titular de la inscripción y para impedir el acceso de los actos que no cumplan con el registro de la previa
inscripción.
 ARTÍCULO 7 Principio de consecutividad
De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar una perfecta
secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así
como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones.

ARTÍCULO 11 Política de recursos humanos del Servicio Autónomo de Registros y Notarías

El Servicio Autónomo de Registros y Notarías dispondrá de una estructura organizativa, técnica y
administrativamente calificada, para el desarrollo de sus funciones; adoptará una política moderna de
captación, estabilidad y desarrollo de su personal en los términos previstos en la Ley del Estatuto de la
Función Pública y en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica del Trabajo, los Trabajadores
y las Trabajadoras

• PRINCIPIO DE LEGALIDAD (Artículos 8, 40, 42 LRPN): Constituye así uno de los presupuestos que reside
en la actividad registral por el cual solo tiene acceso al registro de los documentos válidos.
Artículo 8 LRPN: Principio de legalidad Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los
requisitos de fondo y forma establecidos por la ley.

Artículo 40 LRPN: El Registrador o Registradora expedirá certificaciones sobre todos los actos y
derechos inscritos, su descripción, propietarios, gravámenes, negativas registrales, cargas legales y
demás datos.

- SISTEMAS REGISTRALES: Es la forma en cómo se registra algo en un registro.

Tema 2: PUBLICIDAD REGISTRAL

- CONCEPTO: Es aquella realizada por instituciones especiales, es decir, Notarias y Registros siguiendo
normas y procesos legalmente establecidos con la finalidad de que las personas interesadas puedan conocer la
situación jurídica real de los derechos, bienes y personas, sujetos a dicho régimen, es decir el Régimen de la
publicidad registral.

- FINALIDAD: Hacer que cualquier persona pueda corresponder por asuntos registrales la situación
jurídica, es decir, bienes y personas.

- LEGITIMACIÓN REGISTRAL: Es cuando el derecho inscrito le pertenece a quien según el registro figura
como su titular.
La legitimación registral es cuando sucede la coincidencia entre la realidad registral y la extra registral en
atención a la apariencia que la titularidad registral determina, se protege al tercero que de buena fe adquiere
confiado en los datos de registro.

- FE PÚBLICA
• Protege al tercero: Confiando los datos del titular en el registro.
• Mantiene en su adquisición: Aunque el titular no esté inscrito como el titular verdadero del derecho
enajenado.

- TIPOS DE PUBLICIDAD REGISTRAL

• PUBLICIDAD DECLARATIVA: El objetivo principal de la publicidad declarativa es hacer oponible a un
tercero donde encontramos:
a) El convenio
b) El hecho
c) Relación jurídica

• PUBLICIDAD CONSTITUTIVA: Esta se encarga de la creación de un hecho y una relación jurídica gracias a
la publicidad donde proviene:
a) Gravámenes ocultos
b) Dobles ventas
c) Seguridad para constituir garantías

• PUBLICIDAD NOTIFICATIVA: Esta posee un carácter:

- Oral: Es cuando hablamos del remate de un bien inmueble en la puerta de un Tribunal.
- Escrito: Es cuando hablamos del edificio.

- IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD
• Facilita la consulta y la investigación.
• Enviar ocultar datos importantes sobre gravámenes.
• Garantiza al inversor.

- PARTE: Son las personas que tienen interés en el acto.

- TERCERO: Aquel que no es parte en el proceso, pero puede tener interés, encontramos 2 tipos:
• Tercero de buena fe: Es aquel que tiene la creencia de no dañar a otro, pero tiene interés
• Tercero registral: Es un tercer adquiriente que ha inscrito sus derechos y por lo tanto no pueden
afectarle los actos no inscritos.

- EFECTO DE LA PROTECCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL

• Principio de la fe pública: Provoca una legitimación por lo que el “el titular” actúa como tal, es decir,
como titular de derecho.
• Requisitos de protección registral de tercero
1. Debe ser una adquisición derivativa por un negocio jurídico.
2. El título de tercero pare ser válido.
3. Es necesaria la previa inscripción del inmueble o derecho a nombre del transmitente.
4. Que la validez del título de transmitente tenga causas que afecten, modifiquen o limiten que no hay
constancia de este en el registro.
5. Que la adquisición sea a título oneroso.
6. Necesario que el tercero inscriba su adquisición.

TEMA 3: NOTARIADO PÚBLICO

- Notaria Pública: Es el órgano por el Estado en donde se lleva un conjunto de libros en la cual se asientan los
documentos en donde se constan los hechos jurídicos que son competencia de esa oficina.

-Fundamento de la Notaría Pública (Artículos 12, 13, 14, 28 LRPN): La notaría pública tiene su razón de ser en
la importancia que tiene para el Estado la realización rápida y eficiente en la publicidad registral y de otras
actividades conferidas por leyes a la notarias para que estas presten un mejor servicio a los particulares.

ARTÍCULO 12 Régimen funcionarial El Director General o Directora General, los Directores o Directoras
de línea, Registradores o Registradoras Públicas Titulares o Suplentes, los Notarios Públicos o Notarias
Públicas Titulares o Suplentes, los Jefes de Servicio, inspectores, Administradores y Coordinadores,
adscritos al Servicio 4 Autónomo de Registros y Notarías, ocupan cargos de confianza y por lo tanto son
 de libre nombramiento y remoción.

ARTÍCULO 13 Remuneración del personal El sistema de remuneraciones de los Registradores o

Registradoras, Notarios Públicos o Notarias Públicas y del resto de los funcionarios o funcionarias,
adscritos al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, será fijado mediante Decreto dictado por el
Presidente o Presidenta de la República de conformidad con la Ley del Estatuto de la Función Pública.

ARTÍCULO 14 Formación y capacitación continua El Servicio Autónomo de Registros y Notarías

desarrollará un plan especial de formación para Registradores o Registradoras, Notarios Públicos o
Notarías Públicas, Adicionalmente, el órgano del cual dependa jerárquicamente dicho Servicio, en
coordinación con el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de educación
universitaria, promoverá la incorporación de la materia registral y notarial en los pensum de estudios en
los institutos de formación técnica y universitaria, así como la capacitación continua de los
Registradores o Registradoras, Notarios Públicos o Notarias Públicas y funcionarios o funcionarias en
instituciones especializadas.

-FUNCIONES DEL NOTARIO

• Autenticación: Se autoriza la validez o firma de un acto o documento revistiéndole para ella ciertas
formas y formalidades.
• Legalización: Garantiza la realización de un acto en conformidad con la norma jurídica.
• Legitimación: Acredita plenamente que el acto producido correspondiente a una situación jurídica
condicionada por la eficacia del acto.

- FUNCIÓN NOTARIAL
• Dar fe de actos y contratos: Es la función esencial del notario; consiste en el poder que la ley franquea
notario para dispensar autenticidad a los actos, declaraciones y certificaciones celebradas por las partes
interesadas.
• Certificación de hechos: El notario puede certificar algún hecho, garantiza la certeza de la realización,
así como su correspondencia atribuía a un autor determinado. La doctrina notarial esta emprendida en la
certificación y autenticación de hechos.
Otras atribuciones se encuentran establecidas en el artículo 76 de la LRPN, así como las copias en el artículo 77
y la publicidad registral en el artículo 78 correspondientes a la LRPN.

ARTÍCULO 76 Copias Los Notarios Públicos o Notarías Públicas expedirán copias certificadas o simples
de los documentos y demás asientos que reposen en su oficina, siempre que las copias se soliciten con
indicación de la clase de actos o de sus otorgantes, circunstancias éstas que se harán constar en la
correspondiente nota de certificación. También podrán expedir copias de documentos originales por
procedimientos electrónicos, fotostáticos u otros semejantes de reproducción.

ARTÍCULO 77 Publicidad notarial La publicidad notarial reside en la base de datos del sistema
automatizado de las Notarías Públicas, en la documentación archivada que de ellas emanen y en las
certificaciones que se expidan.

ARTÍCULO 78 Deberes El Notario Público o Notaria Pública deberá:

1. Identificar a las partes y a los demás intervinientes en los actos o negocios jurídicos que autoricen.
2. Informar a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o
negocios jurídicos otorgados en su presencia, así como de las renuncias, reservas, gravámenes y
cualquier otro elemento que afecten los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurídico. El
Notario Público o Notaria Pública dejará constancia en el acto del cumplimiento de esta obligación y su
omisión lo hace responsable civil, penal y administrativamente.
 3. Actuar de manera imparcial y objetiva en relación con todas las personas que intervengan en los
actos o negocios jurídicos otorgados en su presencia.
4. Realizar las diligencias que le encomienden autoridades judiciales o administrativas, de acuerdo con
la ley.
5. Ejercer cualquier otra función que le asigne la ley

LOS DOCUMENTOS NOTARIALES:

Art. 80 LRPN. (Otorgado en presencia del notario en ejercicio de sus funciones y con las formalidades
de la ley)
Son los documentos otorgado o autorizado por un notario o por un funcionario público en ejercicio de
sus atribuciones y con las solemnidades previstas por la ley, que le confiere fe y eficacia probatoria
plena respecto a denominados hechos, una declaración de voluntad y la fecha en que se produce. El
documento notarial es de naturaleza jurídica pública con efectos “erga omnes”, oponible a los terceros.

Art. 81 LRPN. (Tiene la finalidad de comprobar a solicitud del interesado hecho y sucesos que ocurren
en su presencia).
Los documentos notariales pueden ser escrituras y actas, las primeras contiene declaraciones de voluntad y las
segundas las declaraciones en cuanto a los hechos que realizan los otorgantes en presencia del notario.

Art 82 Archivo y Base de datos notarial: El SAREN llevara un archivo y una base de datos notarial, cuyas
funciones y finalidades estarán establecidas en el Reglamento del presente Decreto.

SE CLASIFICAN EN DOCUMENTOS:

 Públicos emanados de funcionarios públicos en el desempeño de sus funciones

 Privados sino solo la persona privada.

La compra-ventas, matrimonios, testamentos y herencias, creación de sociedades, respuestas notariales,
testimonios, copias certificadas, certificaciones, poder, actas, entre otras, son parte de los documentos o actas
que se pueden sustentar y declarar por voluntad del otorgante, es decir, el que declara el documento con la
validez y autenticidad que otorga el notario en su facultad de dar la fe publica

ARTÍCULO 80 Acta notarial Las actas notariales son documentos que tienen por finalidad comprobar, a
solicitud de parte interesada, hechos, sucesos o situaciones que le consten u ocurran en su presencia.

ARTÍCULO 81 Imposibilidad de firmar El o la otorgante que estuviere impedido o impedida para

suscribir un documento notarial con su firma, lo hará a ruego y estampará su huella digital al pie del
documento y el Notario Público o Notaria Pública dejará constancia en el acto.

-NOTARIO PÚBLICO
ARTÍCULO 69 Nombramiento y remoción Cada Notaría Pública estará a cargo de un Notario Público o
Notaria Pública, quien es responsable del funcionamiento de su dependencia. La designación y
remoción de los Notarios Públicos o Notarias Públicas Titulares estará a cargo del Director o Directora
del Servicio Nacional de Registros y Notarías, previa aprobación del titular o la titular del órgano del cual
depende jerárquicamente dicho Servicio. Los Notarios Públicos o Notarias Públicas deberán ser
venezolanos o venezolanas, mayores de edad y abogados o abogadas con no menos de cinco años de
experiencia profesional.
FUNCIONES DEL NOTARIO PÚBLICO: Dan fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen
con tal carácter, particularmente de los siguientes: (art.69)
1. Poderes, sustituciones, renuncias y revocatorias, con excepción de las sustituciones, renuncias y revocatorias
que se efectúen en los expedientes judiciales.
2. Los contratos de opción para adquirir derechos sobre bienes inmuebles.
3. Otorgamiento de testamentos abiertos, de conformidad con los articulas 852 al 856 del Código Civil.
4. Presentación y entrega de testamentos cerrados, con expresión de las formalidades requeridas en los
numerales 1, 2 y 3 del artículo 857 del Código Civil.

DEBERES DEL NOTARIO O NOTARÍA: (art 79)

1. Identificar a las partes y a los demás intervinientes en los actos o negocios jurídicos que autoricen.
2. Informar a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o
negocios jurídicos otorgados en su presencia, así como de las renuncias, reservas, gravámenes y cualquier otro
elemento que afecten los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurídico. El Notario o Notaria dejará
constancia en el acto del cumplimiento de esta obligación y su omisión lo hace responsable civil, penal y
administrativamente.
3. Actuar de manera imparcial y objetiva en relación con todas las personas e intervengan en los actos o
negocios jurídicos otorgados en su presencia.
4. Realizar las diligencias que le encomienden autoridades judiciales administrativas, de acuerdo con la ley.
5. Ejercer cualquier otra función que le asigne la ley.

IMPEDIMENTOS Y PROHIBICIONES A LOS NOTARIOS O NOTARIAS: (art.74)

1. Dar fe pública de los actos o negocios jurídicos en los que tengan interés personal, sus respectivos cónyuges
y sus parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.
2. Dar fe pública de los actos o negocios relativos a personas jurídicas o entidades en las que los parientes por
consanguinidad o afinidad mencionados en el numeral anterior, tengan o ejerzan cargos como directores o
directoras, gerentes, administradores o administradoras o representantes legales.
3. Dar fe pública de los actos o negocios jurídicos en los que tengan interés los intérpretes o testigos
instrumentales.
4. Las demás establecidas en la ley.

Art. 70 NOTARIO AUXILIAR: Los Notarios Publican podrán designar Notarios Auxiliares previa
aprobación del Director General del SAREN. Sus funciones serán las que le delegue el Notario.
Para poder ser Notario Auxiliar se requiere ser venezolano, mayor de edad y abogado de profesión.

HABILITACIÓN.
La habilitación de las horas de despacho se hará sólo en caso de urgencia jurada y comprobada por el
Registrador o Registradora y Notario o Notaria, quienes deberán inscribir o autenticar los documentos o actos
en un plazo menor a tres días,

ACTOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO PÚBLICO (de la propiedad).

Se inscriben en el Registro Público todos los actos o negocios jurídico relativos al dominio y demás derechos
reales que afecten los bienes inmuebles. Todos los actos, sin mayores limitaciones
Derechos reales que afecten los bienes inmuebles, así como a aquellos que han sido señalados en artículos
precedentes de la misma Ley de Registro Público y Notariado. Así, por ejemplo, encontramos lo dispuesto en
los artículos 34, 43 y 44, a cuyos textos y comentarios respectivos remito al lector interesado. Luego se hace
mención expresa a los actos registrables “previstos en el Código Civil”, al respecto debemos referirnos al
contenido de los artículos 1920, 1921 y 1922,
 ARTÍCULO 34 Propiedad de los sistemas registrales y notariales Los sistemas, programas, aplicaciones
y demás componentes informáticos que sirven de plataforma tecnológica a la operación registral y
notarial en todo el país, en sus vertientes jurídicas, administrativas, contables y de comunicaciones, son
propiedad de la República. Solamente serán permitidos aquellos cambios y usos de otros sistemas de
información autorizados por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías.

ARTÍCULO 43 Fundamento de la calificación Al momento de calificar los documentos, el Registrador o

Registradora titular se limitará exclusivamente a lo que se desprenda del título y a la información que
conste en el Registro, y sus resoluciones no prejuzgarán sobre la validez del título ni de las obligaciones
que contenga.

ARTÍCULO 44 Efecto registral La inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que
sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los asientos registrales en que consten esos
actos o negocios jurídicos solamente podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme.

OTROS INSTRUMENTOS LEGALES QUE ESTABLECEN EN UNA U OTRA FORMA EL REGISTRO DE ALGUNOS
ACTOS O NEGOCIOS JURÍDICOS.
Algunas de esas leyes las encontramos mencionadas en el aparte final del artículo 34 de la Ley de Registro
Púbico y del Notariado:
-el Decreto-Ley Especial de Asociaciones Cooperativas de 2001 (artículos 10 y 11 que se refieren a
constituciones de cooperativas),
-la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión de 1973 (artículos 4 y 78 a 86, ambos
inclusive),
-el Decreto-Ley N° 406 sobre Registro Nacional de Hierros y Señales de 1952 (artículos 11 al 29 y artículos 30 y
32),
-la Ley de Minas de 1999 (parágrafo segundo del artículo 29 y artículo 45), la Ley Orgánica de Hidrocarburos
de 2006 (artículo 14)
tras leyes relacionadas con la inscripción registral tales como documento de condominio),
- la Ley de Venta de Parcelas de 1983 (cuyo artículo 2 establece el registro del documento de urbanización o
parcelamiento),
-la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario de 2010 (artículos 27 al 33, ambos inclusive), entre otras.

TEMA 4: ASIENTOS REGISTRALES

Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatación escrita en un registro y derivada de un título
El asiento está constituido por las situaciones inscritas, título, que es el documento donde se fundamenta un
derecho o un acto. Así un contrato de compra y venta sobre un inmueble
Pero para inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento registral, el cual resume los
datos fundamentales contenidos en el título

NOTAS MARGINALES En todo caso, puede decirse que las notas marginales o de referencia son asientos de
carácter secundario que se practican al «margen» del Registro, y cuya principal finalidad es coordinar entre sí
los asientos registrales relativos a una misma persona, obrantes en otros libros del mismo Registro o en
oficinas registrales diversas

NOTAS DE PRESENTACIÓN
Suponen la entrada en el Registro de un título, en base a la presentación de un documento válido (escritura
pública, documento judicial, documentos extranjeros considerados públicos, entre otros). Van por estricto
orden de presentación

ANOTACIONES PREVENTIVA
Se refieren a situaciones provisionales y dudosas; se limitan a publicar una situación cautelar, que puede
acabar como inscripción definitiva o cancelarse o caducar. Podemos mencionar las anotaciones preventivas de
demanda, las anotaciones de embargo o las preventivas a favor de legatarios, por ejemplo.

INSCRIPCIONES Es el asiento registral en el que se hacen constar el acto sobre constitución, transmisión,
modificación, limitación, gravamen o extinción del derecho de propiedad o de los demás derechos reales
principales

RECTIFICACIONES ENMIENDAS
Hace referencia al conjunto de situaciones en las que dicho contenido es erróneo porque las entradas se han
hecho de forma distinta a la prevista.
La rectificación de un error de concepto solo puede hacerse a instancia de parte y con el consentimiento de
todos los interesados o bien por resolución judicial.

CANCELACIONES DAR DE BAJA UN ASIENTO

Cuando debe darse de baja un asiento por caducidad o sustitución por otros (por ejemplo, cuando se vende
una finca y se da de baja el titular que la ha trasmitido). las cancelaciones por su parte son asientos que
declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos.