Apunte Opp
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Conceptos previos:
Obra:
a) Jurídico o legal: jurídicamente es todo hecho consumado (porque se dieron todas las circunstancias que llevaron a su
existencia), perfecto y útil para los fines para los que se concibió. Las obras pueden ser de naturaleza material (física) o
inmaterial (intelectual).
b) Usual o técnico: hace referencia no solo al objeto (a la obra en sí) sino además a su proceso de fabricación (locación de obra).
Según la cátedra es el proceso de ejecución de los trabajos para la realización de una propuesta. Puede ser pública o privada:
Obra Pública: son trabajos realizados en el ámbito urbano, con fondos del Estado -nacional, provincial o municipal- con el
fin de cubrir necesidades públicas que hacen al perfeccionamiento social.
Obra Privada: son las que se ejecutan con fondos privados, es decir todas aquellas que no se realizan con fondos del
estado. Son costeadas por la empresa constructora, la que se cobra de los usuarios.
Trabajo:
Es toda actividad lícita que una persona realiza para otra capaz de dirigirla (empleador) a cambio de una remuneración.
Dar esfuerzo físico o intelectual (o ambos) con el fin de conseguir un objetivo.
Trabajador: es aquel que presta su colaboración manual o intelectual a un tercero, en relación de dependencia o mediante
retribución (recibe una remuneración).
Servicio:
Es toda actividad pública o privada regulada por ley, que tiende a satisfacer las necesidades individuales o colectivas.
Utilidad o provecho que presta una cosa o persona para satisfacer necesidades públicas.
Mensurar o computar: es medir las distintas partes de una obra las cuales se denominan ítems. Con el cómputo se determina la
cantidad de trabajo a realizar, así como la cantidad de materiales a utilizar en la obra y el tiempo que demandará su ejecución.
Ítem:
Es Cada uno de los trabajos o tareas en que se divide la obra. Se los dispone según un orden cronológico de ejecución. A cada ítem se le
asigna una unidad técnica de medida la cual puede ser global o métrica (m 3, m2, ml), a partir de las cuales surgen las cantidades que
intervienen en el cómputo. Para el caso de obras públicas, estas unidades están fijadas de antemano por la D.N.A. (Dirección Nacional
de Arquitectura), mientras que en obras privadas surgen en base a la experiencia laboral.
Los ítems de igual naturaleza se agrupan en rubros, pero a su vez dentro de cada rubro, se ven discriminados según su costo.
Rubro:
Es cada una de las partes o etapas de la obra. El rubro es la suma o agrupación de ítems de igual naturaleza.
Hace a la realización del presupuesto, a la vez que actúa como lista de los trabajos a realizar.
Pagar:
Es toda entrega de dinero o servicio que el deudor hace al acreedor. Jurídicamente (s/Código Civil) es el cumplimiento de la prestación,
es decir, de la obligación. Así el constructor (locador) paga con la obra terminada y el arquitecto con la entrega del proyecto. El deudor
(locatario) paga a obra recibida o terminada.
Certificar o liquidar: El certificado de obra no es un pago en sí mismo, sino un anticipo, un adelanto del pago. El pago recién se concreta
a obra terminada, es decir al cumplirse la prestación. Todos los pagos parciales, anticipos, certificados de obras, etc., no son pagos en sí
mismos, sino adelantos de pago.
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Su Proceso:
Para el cómputo hay que aplicar un criterio personal, no hay reglas fijas. Lo único que se buscará es que en el cómputo haya un orden
en función de lo que se va a ejecutar en la realidad.
La medición de una obra implica la subdivisión de la obra según las distintas tareas a realizarse. A cada una de las subdivisiones las
llamaremos ítems, y empezaremos a medir aquellos que se van a ejecutar primero en la obra.
Los ítems de igual naturaleza se agrupan en rubros. Así por ejemplo las distintas excavaciones (para zapatas, para pilotines, para vigas
de encadenado, etc.) se agruparán bajo la denominación de “movimiento de suelo” lo que constituirá un rubro.
Al medir un trabajo, no solo se mide el trabajo materializado, sino que también se miden todos aquellos trabajos accesorios que no
quedarán materializados, pero que hacen a la concreción del mismo. Todo esto supone un conocimiento, por parte del computista, de
las técnicas de la construcción.
Es decir que para cada ítem habrá que definir cual va a ser la unidad métrica (ml; m 2; m3) a aplicar en el cómputo, definiendo en las
especificaciones el alcance de la unidad, que tareas están comprendidas dentro de la unidad considerada y como la mediremos para
cobrarla.
Por ejemplo: al hablar de 1m3 de excavación de suelos para sótanos, la unidad comprende:
- La excavación propiamente dicha.
- El transporte, carga y descarga del material excavado.
- El depósito del material en otro lugar y si fuera necesario, su compactación.
Las normas oficiales para la medición de obras de arquitectura son las normas de la D.N.A. Sin embargo a veces hay que apartarse de
estas y ajustarse a Normas que imponen el medio (como éste está acostumbrado a trabajar). Por ejemplo: un yesero no se fija en la
proyección, sino que le interesa el desarrollo de la moldura.
Conocimientos previos:
El computista debe tener conocimientos prácticos sobre los distintos proceso constructivos que hacen a la obra, así como de la obra en
sí, de cómo será su ejecución práctica, de las cláusulas del contrato (económica, legal y técnica), del mercado (precios de materiales), y
debe contar además con la capacidad suficiente como para detectar errores y omisiones en el plano, a fin de corregirlos y completar los
respectivamente, haciendo las veces de colaborador del proyectista.
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Dado que es previo a la ejecución de la obra, la exactitud de las mediciones dependerá mucho de la capacidad del computista, que
debe suplir con su conocimiento y experiencia, la falta de información característica de la mayoría de los planos de proyecto, así como
la consideración de trabajos que no figuren en los planos, para lo cual es fundamental poseer conocimientos prácticos sobre ejecución
de obras.
Cuando los documentos de la obra (planos, pliego de condiciones, detalles, etc.) no son concordantes entre sí, se recurre a la aplicación
de los siguientes tres principios fundamentales:
1. En función de que los distintos planos o documentos de obra son complementarios, lo que no esté presente en uno y esté en
otro, deberá ser considerado por el computista.
2. Las medidas acotadas (referenciadas) presentan más validez que las que se deducen del plano (mediciones), por lo que, si hay
divergencia entre ambas, se priorizarán las primeras por sobre las otras.
3. Los planos particulares tienen prioridad por sobre los generales, por lo que, de haber contradicciones entre dos o mas
documentos, se considerarán primero a los planos que hayan sido realizados específicamente para una tarea determinada
(planos de detalles), según el siguiente orden:
a) Planilla de locales.
b) Plano de detalles.
c) Planos generales.
d) Pliego de condiciones particulares.
e) Pliego de condiciones generales.
f) Especificaciones técnicas.
g) Presupuesto.
b) Cómputo sobre obra en ejecución:
Finalidad: Sirve para realizar pagos a cuenta del total, es decir, para ir habilitando pagos durante el desarrollo constructivo de la obra
(para certificar).
Permite realizar una tasación más exacta de los trabajos realizados hasta ese momento (cantidad de material invertido y de mano de
obra ocupada), dado que corrige los errores y omisiones del cálculo sobre plano, así como del “plan de trabajo”. Esto gracias a que
puede considerar aspectos aleatorios o circunstanciales tales como el sobrante de materiales en un determinado rubro (que pueden
ser utilizados en otro, abaratando el total) o la demora y perjuicios causados por una subcontratación (provocando un retraso sobre el
resto de los rubros, con el consecuente incremento del total).
c) Cómputo sobre obra terminada:
Finalidad: sirve para una tasación, para una renta, para determinar porcentajes en caso de herencias, etc. También para realizar el
“certificado final de obra” que consiste en un balance y cierre de la obra, donde se registra todo lo que se hizo y todo lo que se cobró.
Con respecto al cómputo en obra, posee el inconveniente de no poder detectar las calidades y características de los materiales que no
se encuentran a la vista, lo que lo ubica en un término medio (es más exacto que el cómputo sobre plano, pero menos que el de obra
en ejecución).
Comentario de las normas oficiales y las prácticas usuales de los distintos gremios:
La norma puede ser establecida a través de una cláusula contractual, o a través de la misma práctica o costumbre. No existe
reglamentación completa al respecto, pero si cláusulas.
Las normas solo son obligatorias en el cómputo de obras públicas nacionales, aunque conviene tenerlas en cuenta para obras privadas,
ya que son el único elemento capaz de dar una base de comparación, y tienen valor documental.
Cuanto más completo este el legajo (mayor cantidad y calidad de documentación) mayor será la exactitud y/o precisión del mismo. Las
normas oficiales para la medición de obras de arquitectura las dicta la D.N.A.
Precios globales:
Es el precio total de una obra, obtenida mediante la multiplicación de su superficie cubierta, por el costo de una unidad de medida, que
usualmente es el m2. Sirve fundamentalmente, para orientar al propietario sobre el costo estimativo de la obra.
Precios unitarios:
Costo de cada una de los materiales a pie de obra.
El costo de materiales se obtiene multiplicando la cantidad de materiales que consume una estructura, por el costo unitario los
mismos.
El precio de un material esta definido por el precio de compra -en origen- más el flete. Los desperdicios por pérdidas de transporte son
considerados como un incremento de la cantidad consumida, es decir que incrementan los gastos. De ahí que en el cómputo se
considerará el valor de cada material, a pie de obra. El costo de los materiales es calculado sin considerar IVA, los subcontratos, ni la
mano de obra.
Elementos que inciden en el precio de un material:
Costo de origen (de fábrica): puede haber más de un origen, lo que implica distintos precios.
Manipuleo: carga y descarga.
Flete por transporte: distancia de transporte y valor de la TN/Km.
Acopio en depósitos intermedios: alquiler, manipuleo extra, etc.
Pérdidas y desperdicios: merma o rotura (es considerado como un incremento en su consumo).
El flete es el costo del transporte desde el origen hasta la obra. A esto se le adiciona el seguro del material durante el viaje. Se
refieren al volumen de la cosa transportada (o su peso) y a la distancia del recorrido ($/m 3/km ó $/tn/km).
La elección del medio de transporte debe ser muy criteriosa. Cada medio de transporte (fluvial, férreo, vial, aéreo) presenta sus pros
y sus contras, ninguno prevalece sobre el otro, sino que conviene hacer un análisis de todas las alternativas para establecer el precio
más conveniente.
En nuestro país, debido a las grandes distancias, el flete tiene un peso importante en el costo final de los materiales, incrementando
entre el 89% y 150% de su valor.
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Categorías definidas:
Oficial especializado. Para cada categoría de obrero se establece un salario determinado. Amén del
Oficial común. sereno, cuya retribución es mensual (equivalente a 22 jornadas de ayudante), la
Medio oficial. remuneración del resto de las categorías se establece por jornada legal de 8 horas.
Ayudante o peón. Eso no quiere decir que cobren todos los días: generalmente la forma de pago es
Sereno. quincenal o mensual.
No existe ningún organismo que compruebe o evalúe la capacidad del obrero y lo gradúe según jerarquías. Las empresas toman al obrero según el
cargo que éste manifiesta ser, y una vez probado está en aquellas contratarlo en esa categoría, o reubicarlo en una menor.
c2) Jornal Real: es el jornal básico o de convenio más las cargas sociales. Estas son:
ibuciones obligatorias (aportes), que fijadas por ley y/o por convenios colectivos de trabajo, inciden en el costo de la mano de obra. Son pagadas por el propietario o el empleador, por el s
3) Gastos generales:
Desde el punto de vista técnico son aquellos que no pueden ser incluidos como rubro independiente, es decir que no están indicados
en la lista de rubros (Ej.: gastos de la empresa no imputables a la obra). Desde el punto de vista legal, son aquellos que no forman parte
del costo-costo (costo de materiales + costo de mano de obra).
Pueden ser directos o indirectos:
a) Directos: son los gastos generales propios de la obra, es decir que no existirían sin ella.
Algunos se efectúan una vez y otros son repetitivos.
Gastos no repetitivos: obrador; cartel de obra; replanteo y mensura; ayuda de gremio; conexión de agua y electricidad;
movimiento de empresa (traslado de equipos, seguros, etc.); garantía de oferta (1% presupuesto oficial); etc.
Gastos mensuales: representante técnico; capataz general; capataz de obra; capataz o encargado; dibujante; auxiliar
administrativo; sereno; Reparaciones o mantenimiento; luz; agua; etc.
Gastos porcentuales: (tasa e impuestos que gravan a la construcción) sellado del contrato: 3‰; garantía de contrato: 5% del
presupuesto de oferta; ingresos brutos: 25‰ del presupuesto de oferta IVA incluido; impuesto a las ganancias: 33‰ del
beneficio; tribunal arbitral: 5‰; sustitución fondo de reparo: 5% con certificado.
b) Indirectos: surgen por la existencia misma de la empresa, tengan o no obras en ejecución. Se los incluye en el presupuesto a
efectos de prever gastos de mantenimiento de la empresa. Si esta ejecuta varias obras a la vez, el gasto general indirecto se
prorratea (se reparte) entre ellas.
Son más precisamente gastos de oficina, energía eléctrica, teléfono, impuestos, sueldo del personal, etc.
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4) Beneficio:
También llamado Utilidad, el Beneficio es la diferencia entre los ingresos totales y la totalidad de los gastos.
Concepto: es lo que pretende percibir el empresario o constructor por el trabajo y responsabilidad. El beneficio es igual a ganancia, que
es igual al beneficio menos los gastos generales indirectos.
Debe ser determinado a priori, para que sea distribuido de manera uniforme sobre la totalidad de los rubros del costo.
La determinación del beneficio no está sujeta a ninguna norma, es decir que cada empresa determina su beneficio a su propia
conveniencia, para lo cual se ajusta a la ley de la oferta y la demanda, es decir al nivel de competencia que haya en el mercado, cuyo
efecto regulador permite mantener porcentajes constantes en períodos normales.
Los factores que inciden en su determinación son la envergadura y los riesgos de inversión de capitales, la problemática de la ejecución,
el estado de la economía, etc. La competencia reduce en algunos casos los beneficios a cero.
El precio tiende a aumentar cuando:
Existen periodos de mucha actividad.
Se esta ante obras de gran dificultad.
Hay emplazamientos alejados de poblados.
El porcentaje de especialización exigido por la obra es alto.
El precio tiende a bajar cuando:
Existe un interés por mantener la competitividad en el mercado.
Se trata de plazos breves de construcción.
Hay mayor cantidad de trabajos en marcha.
Por carencia de trabajo.
Presupuesto:
Concepto: es el cálculo anticipado del precio de una obra o de una de sus partes. Su objeto es la estimación del precio de una obra con
antelación a su ejecución.
Ayuda de gremio:
Es la parte de una tarea subcontratada, cuya ejecución esta a cargo del contratante: descarga de materiales y su acarreo dentro de la
obra, apertura de zanjas, provisión de mezclas, ladrillos, áridos, su costo corre por cuenta del constructor, al igual que todas aquellas
cosas que el subcontratista no efectúe.
La ayuda de gremios puede estar formada por materiales o mano de obra, o ambos a la vez. Se utiliza para determinar el costo total de
una partida que ha sido objeto de una subcontratación.
Pliego de bases y condiciones para la contratación de obras públicas y privadas. Su contenido y alcance.
Análisis y concepto de las condiciones legales. Capacidad de ejecución y capacidad de contratación anual. Ejecución de la obra con
sujeción al contrato. Garantías. Responsabilidad por infracciones administrativas, civiles y penales. Dirección y vigilancia de la obra.
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Plazo de ejecución de la obra: criterio para determinarlo. Demoras y penalidades. Multas: criterios aplicables para determinarlo.
Incentivos o premios por adelantos del plazo. Iniciación y replanteo de la obra. Invariabilidad de los precios convenio: concepto.
Alteraciones de las condiciones del contrato. Trabajos imprevistos y trabajos imprescindibles. Sus orígenes y consecuencias. Causales
eximentes de responsabilidad.
De la medición, certificación y pago de las obras ejecutantes. Teorías del riesgo imprevisible. Régimen de variaciones de costo. De la
recepción provisional de la obra, plazo de conservación o garantía y su recepción definitiva. Sus efectos. Medición y liquidación final.
Responsabilidad post-contractual civil de la ejecución de la obra, sus causas y efectos.
Su Contenido y Alcance:
La licitación de toda obra, cualquiera sea su naturaleza, exige para su normal y rápido desarrollo, la preparación de una serie de
documentos que en su conjunto se denominan “Legajo de Obra”, que se compone de la siguiente manera:
Memoria descriptiva
Condiciones de orden legal
Pliego de cond. y esp.
PARTE Especificaciones de orden técnico
ESCRITA Cómputo
Grado de prioridades de la información contenida
en los distintos elementos que conforman el legajo:
LEGAJO Presupuesto En la parte gráfica:
DE OBRA Los detalles priman sobre los planos
Planos generales generales.
Planos Planos de detalles La información escrita (cotas y medidas) por
sobre lo gráfico (escala numérica).
PARTE Planos de instalaciones y estructuras, etc. En la parte escrita:
GRÁFICA Planillas de locales Primero lo legal luego lo técnico.
Planillas Planillas de carpintería Primero lo especial, luego lo
Planillas de terminado de obra, etc. complementario, lo particular y por último lo
general.
Las etapas en las que se divide la ejecución del legajo de obra son:
Carpeta técnica:
Constituye una primera etapa en la elaboración del legajo. Contiene información de las primeras instancias de la obra como ser planos
generales, memoria descriptiva y antepresupuesto, además de una descripción sintética sobre las condiciones técnicas de la obra como por
ejemplo, su ubicación, plazo de ejecución estimado, etc.
Pliego de condiciones y especificaciones:
Representa una segunda etapa en la elaboración del legajo. Además de la información contenida en la carpeta técnica, incluye el cómputo,
análisis de precios, presupuesto, legajos o pliegos de especificaciones técnicas y pliego de condiciones legales, esto en caso de que la obra se
haga por contrato (las condiciones legales aparecen siempre que haya un empréstito).
Legajo de obra:
Representa la etapa de conclusión de la realización del legajo. Contiene la información incluida en las dos anteriores, más todo lo que se
realiza una vez concertado el contrato de obra como ser, toda la historia de la obra, replanteo, etc.
Parte escrita:
Memoria descriptiva:
Es la explicación del porque de las ideas y soluciones adoptadas por el arquitecto en el diseño del proyecto, es decir que no es otra cosa
mas que la fundamentación del proyecto.
Pliego de condiciones y especificaciones:
Es la ley de contrato para licitaciones, que especifica las obligaciones recíprocas entre el propietario y el contratista.
Toda licitación debe ser publicada, a menos que se trate de licitaciones privadas.
El pliego de condiciones y especificaciones a su vez se conforma de: Condiciones legales y especificaciones técnicas.
a) Condiciones legales del pliego: están reglamentadas en la ley de obras públicas. Son de carácter general, particular,
complementario y especial. Se trata de disposiciones legales y jurídicas (obligaciones y derechos irrenunciables según el tipo
de contrato) a saber: sistemas de ejecución, fecha de inicio y finalización, condiciones de pago, régimen de trabajos
adicionales, responsabilidad de partes y causales existentes, rescisión de contrato, arbitraje, recepción de obra.
De carácter general: son las condiciones redactas en la ley de obras públicas.
De carácter particular: son la aplicación de las condiciones generales a la obra (que es objeto de la documentación).
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De carácter complementario: son condiciones legales -complementarias- que se emiten durante el proceso de licitación,
complementando, modificando o alterando lo establecido en a) y b).
De carácter especial: son condiciones emitidas luego de realizado el pliego -de condiciones y especificaciones- y el
proyecto, a raíz de un hecho nuevo o circunstancia imprevista, que no figura en ninguna de las otras cláusulas.
El orden de prioridad de las condiciones legales va de lo especial a lo general, es decir las condiciones especiales prevalecen
sobre las otras tres, y de no existir éstas, las complementarias prevalecerán sobre las otras dos y así sucesivamente.
b) Especificaciones técnicas: son disposiciones técnicas-constructivas que determinan la calidad y forma de ejecución de los
trabajos. En obras privadas se reducen a una mera lista de trabajos a realizar.
Cómputo:
Contiene el cálculo del monto, cantidad de materiales y precio, medición sobre obra y sobre planos.
Presupuesto:
Es el cálculo anticipado del costo -exacto- de la obra o de algunas de sus partes.
Parte gráfica:
Planos:
Sirven de base para la contratación y trámites municipales. En ellos se representan, a escala conveniente, las plantas cortes y detalles
en general, que luego serán visados por las autoridades competentes para su aprobación o no. En toda obra tenemos los siguientes
planos:
a) Planos generales: plantas, cortes, vistas, planimetrías, a escala conveniente (generalmente 1/100) y con cotas y
especificaciones.
b) Planos de detalles: son planos conforme a obra, de una escala mayor que los generales (1/50 o 1/25) y dotados también de
mayor información (cotas parciales, totales y acumuladas, etc.) a fin de aclarar la totalidad de las dudas del obrero
ejecutante. Los planos de detalles pueden ser realizados de forma anticipada, o pueden surgir en la obra (cuando se
presentan dudas sobre la ejecución o terminación de algún elemento) en cuyo caso son elaborados de forma emergente.
c) Planos de instalaciones y estructuras: debe haber una plano de cada tipo diferente de instalación y/o de estructura, con sus
especificaciones y cálculos.
d) Otros:
Planillas:
Complementan a los planos, ofreciendo información más específica de los distintos elementos que conforman el proyecto,
describiendo el tipo, número y clase de cada uno de ellos, así como su dimensión y ubicación en la obra.
a) Planilla de locales:
b) Planillas de terminado de obra: Son planillas referentes a todo detalle e indicación constructiva complementaria, así como a
materiales, terminaciones, revestimientos y mobiliario.
c) Otras:
Obras ya contratadas o adjudicadas = Capacidad de Contratación en lo que queda del año = 600 millones
400 millones
Ambos elementos figuran en el Registro de Constructores de Obras Públicas de la Provincia (en donde las empresas se inscriben para
poder participar en las licitaciones) y fueron creados por ley, a fin de llevar un registro de los constructores
habilitados para obra públicas y poder así distribuir proporcionalmente entre las distintas empresas, el presupuesto oficial para obras
públicas (para no favorecer a algunas en especial). El registro también permite referenciar los antecedentes de cada constructor en sus
distintas obras realizadas, para poder así establecer, previo a la firma de un contrato determinado, las sanciones que le cabrán ante el
posible incumplimiento del mismo
Capacidad del proponente: en el pliego de condiciones especiales también se establece el título técnico necesario para actuar como
contratista de una obra pública, esto en función de las características y el monto de una obra. Aquellos contratistas que no cubran los
requisitos técnicos demandados, deberán presentarse acompañados de un representante técnico al que se le delegará la
representación técnica en la obra.
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Los concurrentes deberán estar inscriptos en el Registro de Constructores de Obras Públicas de la Provincia.
No podrán ser admitidos para contratar aquellos que no hayan podido cumplir contratos celebrados anteriormente con la
administración. Tampoco podrán intervenir empleados o funcionarios de la administración.
Garantías:
Las garantías son otras de las condiciones legales que debe ofrecer el proponente para presentarse a licitación.
Las garantías a ofrecer son:
Garantía de Oferta 1% de la Oferta hasta cumplirse el Plazo de Mantenimiento de la Oferta
Garantía de Contrato 5% del Contrato hasta la firma del contrato
Garantía de Fondo de Reparo 5% del Contrato hasta la recepción definitiva de la obra.
Los medios legales a través de los cuales se pueden constituir las garantías son:
Depósito de dinero en efectivo: es el medio menos utilizado.
Carta fianza bancaria: garantía dada por un banco, en nombre de la empresa. Es un documento escrito dirigido a la administración, en el cual el
banco se compromete a responder por la empresa oferente o contratista (realizando el pago de las garantías en caso de que así lo requiera el
licitante). El banco cobra un interés sobre la garantía prestada, haciendo firmar una contra-garantía a la empresa, la cual puede responder con
bienes patrimoniales (prenda de máquinas, etc.).
Póliza de seguros de caución: en este caso las garantías se realizan a través de compañías de seguro, resultando más económicas que las
anteriores (las emitidas por los bancos). Las compañías de seguro no piden una contra-garantía, sino que asimilan a las garantías, como un riesgo
más a cubrir.
Bonos o Títulos: mediante el depósito de títulos de la deuda pública nacional o provincial, que cotizan en la bolsa de comercio.
Cheque Certificado: el proponente emite un cheque a favor de la administración, el cual deberá contar con la certificación del banco.
Créditos disponibles: restando de créditos que el contratista tuviera contra el estado, cuyo monto sea líquido y exigible en cualquier momento.
Pagaré: por Ley se puede garantizar con pagarés, pero solo hasta un determinado monto del presupuesto oficial.
Hipoteca: es el Derecho Real por el cual un bien inmueble responde por la deuda que pueda haber adquirido su propietario. Dado que su
procedimiento es engorroso y genera demoras (debe hacerse ante escribano público y registrarse en catastro y en el registro de la propiedad) no
se acepta para garantizar la “garantía de oferta”, sino recién a partir de la firma del contrato.
Prenda: ídem anterior solo que para bienes muebles.
Plazos de ejecución de la obra: criterios para determinarlo.
En la redacción de las condiciones legales, los plazos deben ser sucesivos y bien especificados, no dejando espacios en blanco respecto
al desarrollo de la obra en el tiempo.
Los distintos períodos o plazos por los que pasa una obra son:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
LL.L. F.A.L. P.S.O. F.A. F.C. F.I.O. P.E.O. R.P. P.G. R.D.
A continuación se explicará cada uno de los eventos por los que pasa una obra, desde su llamado a licitación, hasta su recepción
definitiva:
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Denominaciones:
Estado: es la representación de la provincia ejercida por órganos gubernamentales.
Administración: es el organismo público que se encarga del llamado a licitación, adjudicación, contratación, fiscalización y recepción de la obra.
Ley de obras públicas: contiene y/o define las normas legales y técnicas a las que se debe ajustar toda obra licitatoria de carácter estatal.
Inspección: servicio técnico de control que representa a la administración (director de obra, administrador).
Proponente u oferente: empresa o entidad que se presenta al llamado a licitación.
Adjudicatario: proponente cuya oferta ha sido aceptada.
Contrata: instrumento jurídico de obligación recíproca. Es un conjunto de documentos conformado por la oferta del adjudicatario, el contrato
propiamente dicho y otros anexos. Todo contrato tiene la obligación de cumplir con las leyes y decretos provinciales, así como las ordenanzas
municipales del sitio en donde se realice la construcción.
Contratista: adjudicatario que firma el contrato.
Subcontratista: auxiliar o empresa al cual el contratista deriva algunos trabajos de la obra, subcontratándolo.
Proyecto: es el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra, permitiendo su ejecución
(bajo la dirección de un profesional). Consta básicamente de planos (generales, de detalles, de instalaciones, etc.), planillas, cómputo y
presupuesto, memoria descriptiva, etc.
Antes del llamado a licitación el organismo gubernamental (la administración) confeccionará el proyecto y redactará las
especificaciones técnicas y las cláusulas especiales en donde se explicará la naturaleza de la obra. También se especifica el sistema de
contratación a adoptar para la redacción de las cláusulas legales.
Los sistemas de contratación pueden ser:
Por ajuste alzado:
Por costes y costas: (ver unidad 3)
Por unidad de medida:
Por contrato separado: es cuando la administración resuelve contratar a varias empresas para la realización de una obra,
asignándole a cada una, la ejecución de una determinada parte o estructura de la misma.
Por financiación particular: es aquella obra en la cual la empresa que la ejecuta afronta los gastos de construcción, que luego
le son resarcidos por la administración, reintegrándosele -según la forma de pago convenida- el total del capital invertido más
los beneficios que se hayan estipulados.
Por concesión o por peaje: es aquella en la cual la empresa también se hace cargo de los gastos de su ejecución, solo que la
forma de resarcimiento es mediante la explotación financiera de la obra ejecutada. La duración de la explotación varía según
el plazo que fijen las leyes de concesión y una vez vencido, la obra pasa íntegramente a poder del estado.
1) Llamado a Licitación: se da desde la publicación de los edictos licitatorios hasta la “fecha de apertura de la licitación”. Su duración
se determina en base al tiempo necesario para que los proponentes adquieran los pliegos, estudien la licitación, realicen las
consultas correspondientes y preparen su oferta, unos 15 a 90 días. En los edictos se especificará la fecha a partir de la cual se
pueden adquirir los pliegos y la fecha de apertura de la apertura de la licitación.
Tipos de Licitación de Obras:
a) Licitación Pública: son licitaciones demandadas por el estado, en las que puede presentarse cualquier empresa, siempre que
cumpla con los requisitos especificados en el Pliego de Bases y Condiciones. A través de la Licitación pública el estado trata
con igualdad de condiciones a todos los oferentes.
b) Licitación Privada: es el procedimiento de contratación en el cual participan como oferente solo aquellas empresas
expresamente invitadas por el organismo licitante (por la confianza que éstas le inspiran, en función de su trayectoria o
especialidad).
c) Concurso de Precios: sistema de selección del contratista en el cual el organismo invita a un nº determinado de personas
físicas, a que propongan ofertas para la ejecución del contrato al que se convoca. Muy aplicado para compra de elementos o
materiales.
d) Contratación Directa: es un procedimiento de contratación por el cual el organismo elige directamente al contratista, sin
mediar llamado a licitación alguna. Se utiliza en muy pocos casos.
2) Fecha de Apertura de la Licitación: es un evento puntual (no se extiende en el tiempo) que se realiza en un día determinado en las
cláusulas del pliego licitatorio. En este acto, presidido por la máxima autoridad del organismo licitante, se abren los sobres que
contienen las propuestas: en primer lugar se abren los sobres Nº1 de cada oferente, que contienen la documentación técnica
(oferta técnica), verificando que coincida con lo exigido en el pliego; los demás oferentes podrán manifestar lo que a su juicio
faltase o no estuviese en orden, y de ser así se rechaza la propuesta y ni siquiera se abre el sobre Nº2 (se labrará un acta por cada
impugnación).
Si el contenido del sobre Nº1 está en orden, se procede a la apertura del sobre Nº2 el cual contiene la oferta económica; cada una
de las propuestas serán leídas en voz alta por quien preside el acto. Todo lo ocurrido en este evento deberá figurar en acta bajo la
certificación de un escribano de gobierno.
3) Plazo de Sostenimiento de Oferta: es un lapso de tiempo establecido en cláusulas especiales, durante el cual el oferente deberá
mantener inamovible su oferta, ó caso contrario (si la oferta fuese retirada antes de cumplirse el plazo) perderá la “garantía de
oferta”, la cual pasará a Rentas Generales de la Nación. Su duración se determina en función del tiempo que le demandará a la
administración, el estudio y resolución de la adjudicación, y va desde la “fecha de apertura de la licitación”, hasta la “fecha de
adjudicación”.
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ARQUI-IDEAS de presentar la propuesta:
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ARQUI-IDEAS1) Presentar la garantía al banco, consistente en el 1% del presupuesto oficial.
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2) Apertura de la Oferta (sobre Nº2) y firma del proponente.
3) Boleta de depósito y fianza bancaria.
4) Constancia de la documentación.
5) Certificado Consejo Profesional.
6) Declaración para la justicia de la provincia.
7) Documentación Técnica.
8) Análisis de precios unitarios.
9) Sellado o impuesto.
Las propuestas económicas irán en sobre aparte (sobre Nº2), lacrado, y sus únicas inscripciones serán la fecha y número de licitación a la que
se refieren y la inscripción propuesta.
Una vez vencido el plazo del “sostenimiento de la oferta”, las garantías serán devueltas de inmediato a los proponentes que no
resultaron adjudicados.
4) Fecha de Adjudicación: también es un evento puntual en donde se comunica el resultado de la licitación a cada uno de los
proponentes, lo cual debe hacerse en forma fehaciente mediante carta documento o telegrama colacionado. La adjudicación
recaerá sobre la propuesta más ventajosa (siempre que cumpla con los requisitos impuestos en las “Bases y Condiciones” de la
licitación). Los puntos a evaluar son: importe, plazo de ejecución, plantel y equipos, capacidad técnica y financiera, etc.
5) Firma del Contrato: resuelta la adjudicación, se establecen (en el pliego) entre 10 a 15 días para la firma del contrato, tiempo
estipulado para que el adjudicatario pueda constituir la “Garantía de Contrato”. Con la firma del contrato, el adjudicatario se
convierte en contratista. Si no se formaliza el contrato dentro del período estipulado, la adjudicación podrá quedar sin efecto,
perdiendo la totalidad de la garantía de oferta.
8) Recepción Provisoria: cumplido el “plazo de ejecución de la obra” se produce la “recepción provisoria” de la misma -siempre que
no haya vicios aparentes (detectables a simple vista)- a partir de la cual entra a correr el “plazo de garantía” o conservación de la
obra, cuya duración va desde los 3 (obras de ingeniería) a los 12 meses (obras de arquitectura), tiempo suficiente como para
evidenciar la presencia de vicios ocultos (si los hubiere). Toda ruina (total o parcial) producida en la obra durante el “plazo de
garantía” deberá ser reparada por la empresa constructora, o caso contrario se recurrirá al “fondo de reparo”.
9) Recepción Definitiva: una vez cumplido el “plazo de garantía” y si no se evidencian patologías, se produce la “recepción definitiva”
de la obra, lo que incluye la devolución de todas las garantías y el cumplimiento del contrato. A partir de aquí y por un plazo de 10
años, comienza la “Responsabilidad Civil” de la empresa constructora, por la cual la misma sigue siendo responsable por la ruina
total o parcial de la obra, con la salvedad de que puede deslindar responsabilidades tanto al Director de la Obra, como al
Proyectista, entre quienes se determinará pericialmente la responsabilidad por alguna ruina constructiva que aparezca durante
ese lapso de tiempo.
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Los criterios que se aplicarán para calcular el monto de las multas, variarán en función del tipo de obra. Por ejemplo: para el caso de
un hotel que debía terminarse en un determinado mes (supongamos Octubre) pero se lo entrega unos meses más tarde (supongamos
Marzo) se puede calcular cual hubiese sido la ganancia del hotel durante esos meses en que estuvo parado, relacionando dicho monto
con el 1 a 5% antes mencionado.
En caso de instituciones públicas que no tengan ingresos directos, se determina el monto midiendo la ganancia que hubiese
producido poner la plata a plazo fijo, en vez de invertirla en la obra (durante el periodo de demora).
Trabajos Adicionales:
Son aquellos que responden exclusivamente a la voluntad del propietario, por lo que será éste quien se haga cargo de la variabilidad
(para más o para menos) en el costo del a obra. La Ley de Obras Públicas prevee un límite del 20% (para más y para menos) respecto
del precio total pautado originalmente. Si las modificaciones superan ese 20%, cualquiera de las partes tiene derecho a solicitar la
revisión del contrato y en caso de no ponerse de acuerdo con el nuevo precio, el Constructor tiene derecho a rescindir el contrato por
culpa del Propietario.
Trabajos Imprevistos:
Son trabajos que se deben hacer o rehacer a fin de preservar la obra (evitando que se lesione) ante el acontecimiento de fenómenos
naturales (lluvias extraordinarias, sismos, inundaciones) o humanos (alteraciones en el mercado, huelgas generales, epidemias)
extraordinarios e imprevisibles, denominados comúnmente causa de fuerza mayor o de caso fortuito.
Estos trabajos estarán económicamente a cargo del propietario (en obras públicas es el estado), siempre y cuando el constructor no
estuviese en mora (con el cumplimiento del contrato) al momento de producirse el hecho; de ser así, será éste quien se haga cargo de
dichos trabajos. Para que al constructor se le reconozcan los mayores costos (siempre y cuando no este en mora) éste deberá hacer
todo lo posible para evitar o disminuir el daño.
Trabajos Imprescindibles:
Son aquellos trabajos, que no estando expresamente previstos en la documentación del proyecto, hacen a la completa y adecuada y
perfecta realización de la obra, asegurando un funcionamiento acorde a los fines para la que fue prevista.
Son trabajos indispensables que por negligencia o impericia del proyectista, no figuran en la documentación, pero que de no realizarse,
la obra quedaría en malas condiciones. Por ejemplo: la falta de la capa aisladora.
Todos los trabajos imprescindibles, son obligatorios para el constructor, el cual deberá ejecutarlos dentro del precio total convenido, es
decir que los mismos corren por su cuenta.
En obras privadas no existe ninguna reglamentación que regule el acuerdo y las obligaciones entre las partes, pero se suele adoptar un criterio similar
al de las obras públicas.
Medición de la obra:
Se realiza periódicamente (cada mes) a los efectos de ir habilitando pagos a cuenta o certificaciones durante el transcurso de la obra.
Existen dos maneras de realizar las mediciones:
1. Se puede medir la variación de volumen de obra que se produce en períodos fijos de tiempo (la Ley de Obras Públicas
establece períodos mensuales de medición).
2. O medir volúmenes fijos de obra (preestablecido) independientemente del tiempo que demandara su ejecución (caso del
Banco Hipotecario que va habilitando el préstamo en cuotas de acuerdo al avance de la obra).
La Ley de Obras Públicas del Chaco determina que las mediciones deben realizarse dentro de los 5 días hábiles posteriores al
cumplimiento del mes, dejando constancia mediante la elaboración de un Acta que formará parte de la “foja de medición”.
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Certificación de obra:
Los certificados de obra son elementos a través de los cuales el propietario (el Estado) reconoce la deuda hacia el constructor por los
trabajos realizados hasta el momento, pudiendo éste (mediante su presentación) exigir el pago de los mismos. La Ley de Obras Públicas
del Chaco establece que dentro de los 10 días subsiguientes a la realización de la Medición, se debe extender un Certificado de pago
por la obra relevada.
Pago de los certificados:
El pago de los certificados deberá efectuarse dentro del término fijado en el pliego particular de condiciones (aproximadamente entre
los 60 días posteriores a la certificación), el cual se puede hacer de contado o diferido:
1- Pago de Contado: la Ley establece que cuando convenga, se podrá anticipar al constructor hasta un 30% del monto de
contrato, lo que disminuye el precio, dado que consecuentemente disminuyen los gastos financieros. Se debe garantizar que
el anticipo será destinado a la compra, alquiler o reparación de equipos (que pueden estar destinados a otra obra) y/o
materiales.
2- Pago Diferido: el Estado recurre a esta forma de pago, consistente en la emisión de pagarés, cuando no tiene recursos. Los
pagarés deben estar reglamentados en el pliego, lo que exige que el proponente al momento de presentar su oferta,
presente también su financiación de cobro.
Condiciones mínimas a tener en cuenta para hacer pagos diferidos:
Plazos de financiación: periodo por el cual se presta el dinero (la oferta mejora cuando menor es el plazo de
financiación).
Forma de amortización: forma en que se levantarán los pagarés (pago escalonado mensuales, bimestrales o
trimestrales, o todo al final, etc.).
Interés de financiación: cobro adicional (fijado anualmente) por el dinero prestado. Su fin es mantener constante el
valor del capital. Su reajuste se realiza por índices, para nuestro caso se recurre al “índice de la cámara argentina de la
construcción”. También se puede utilizar al dólar (cuando se encuentra estable) como elemento de reajuste del capital.
De no efectuarse el pago dentro del plazo estipulado en el pliego particular de condiciones, el certificado entra en mora y empiezan a
correr los intereses cuya tasa es establecida por el banco.
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Ventajas: ahorro económico, dado que el propietario es conciente del precio de los materiales, por lo cual no corre riesgo de ser engañado en cuanto a
la calidad y el precio de los materiales, así como el costo que le insumiría la contratación de un constructor.
Desventajas: si no es idóneo puede tener un sinfín de problemas (constructivos, laborales, etc.).
Por administración delegada: es cuando el propietario -por falta de idoneidad- da mandato a otra persona (administ.) para que se
encargue de la administración de la obra, lo que implica su dirección, compra de materiales, contratación de obreros, etc. En este caso
tampoco hay locación de obra (empresario constructor) pero sí de servicio (administrador, obreros, etc.).
El mandato es el contrato que vincula al propietario con el administrador autorizando a éste último a realizar actos jurídicos (compras,
contrataciones, etc.) en nombre del primero, por lo que toda responsabilidad recaerá siempre en el propietario y no en el
administrador.
Ventajas: mejor fiscalización del propietario y flexibilidad, pues se puede resolver algún problema del proyecto, mejorando la calidad de la obra.
Desventajas: el propietario corre el riesgo de ser engañado en los precios de los materiales y en lo referente al beneficio percibido por el
empresario. La responsabilidad es siempre del propietario y no del administrador.
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Contrato por Precios: se contrata la ejecución de la obra por un monto presupuestado con antelación, cuya forma de pago puede darse
de varias maneras, cada una de las cuales constituyen variantes de este tipo de contratación. Cabe aclarar que estos sistemas
constituyen en todos los casos un “Contrato de Locación de Obra” (el contrato de obra por concesión no).
1) Por Ajuste Alzado: es cuando las partes convienen: una realizar la obra total proyectada (el contratista) y la otra pagar por la
misma un precio único, total y global convenido (comitente). A su vez puede ser:
1a) Por ajuste alzado Absoluto: es rígido, es decir que una vez firmado, no da lugar a modificaciones de obra, ni tampoco de
precio (salvo acuerdo entre las partes).
Este tipo de contratación no es muy frecuente dado que no existe el proyecto perfecto (en toda obra siempre surgen
inconvenientes que ameritan una modificación al mismo), o en todo caso, deja de serlo con el tiempo.
1b) Por ajuste alzado Relativo: permite modificaciones tanto en los trabajos de obra como en el precio de los mismos. Es ideal
para casos imprevisibles como por ejemplo, en inflaciones que no permitan mantener el precio fijo.
Este aspecto se ve contemplado en el contrato a través de una cláusula de estabilidad monetaria.
2) Por Unidad o Precio Unitario: se desmenuza la obra en ítems y se les fija la unidad métrica con la que se los medirá. Luego se
establece en el contrato el valor o precio unitario (costo del material, mano de obra, gastos generales y beneficio) de cada ítem,
por su correspondiente unidad de medida (ml, m2, m3).
2a) Por unidad Simple: no se conviene la cantidad de unidades a realizar sino solo el precio, en cuyo caso cualquiera de las dos
partes (constructor o propietario) puede dar por cumplido el contrato (ya que no se ha especificado la cantidad precisa de
unidades a construir en la obra, sino solo su precio).
2b) Por unidad de Medida: en este caso se conviene tanto la cantidad de unidades (ítems) a realizar, así como su precio. La suma
de cada una de las cantidades determinadas (unidades de medida multiplicadas por los precios unitarios) da por resultado el
precio total de la propuesta.
A diferencia del ajuste alzado, el responsable del cómputo aquí es el propietario, siendo él quien indica la cantidad de
unidades a realizar.
Ventajas: permite conocer la cantidad de obra a realizar, así como valorizar (determinar el valor) un aspecto específico de la obra.
Desventajas: la unidad simple es contractualmente impracticable, ya que al no precisar la cantidad de construcción a realizar, no se pueden
conocer los gastos generales y por ende tampoco se puede establecer un precio cierto.
3) Por Coste y Costas: el empresario construye la obra con sus propios recursos, y el propietario se obliga a ir rembolsando al
empresario constructor el coste (costo de materiales, mano de obra y gastos generales) más costa (% o beneficios). El pago se
efectúa mediante “certificados de pago” que se elaboran semanal o mensualmente con el avance de la obra.
Originalmente fue utilizado en obras de suma urgencia, donde se carecía de un proyecto definido (monumentos, obras suntuosas
donde no importaba el precio).
Ventajas: permite al empresario trabajar con libertad e ir recuperando su inversión a medida que va realizando la obra.
Desventajas: el empresario tiende a inflar tanto el costo como la cantidad de materiales utilizados, así como sus beneficios, lo que aumenta los
gastos del comitente.
En un barrio de viviendas:
Las casas pueden hacerse por ajuste alzado;
Los pavimentos por unidad de medida;
La limpieza de terrenos por administración; y así…
En caso de implementar el sistema de “contratos separados”, es decir contratar a distintos constructores para las distintas partes de la
obra, cada uno de ellos se ocupará exclusivamente de su parte y al terminarla, cumplirá -terminará también- con su contrato.
Ventajas: se puede ajustar el pago de las distintas partes de la obra, de la manera más conveniente.
Desventajas: hay más riesgos para el propietario, en el sentido de que se complica jurídicamente el deslinde de responsabilidades (ante ruinas o
errores constructivos) para lo cual deberá recurrir a una pericia.
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Nociones de economía política. Factores de la producción. Mercado. Precios. Créditos. Naturaleza jurídica de la empresa. La empresa
de construcción como acto objetivo de comercio. Tipos de empresas de construcción de obras. Su constitución y actividades.
Movilización de capitales, materiales y mano de obra.
Organización de obras. Aplicación de la organización científica a las obras de construcción. la industria de la construcción de obras,
sus características. Concepto de los organizadores. Elementos determinantes de la organización. Etapas de la organización. Filosofía de
la obra. Historia de la obra.
Organización de la ejecución de las obras. Primeros trabajos, replanteo e instalaciones. Oficina de la obra. Organización del contralor
de ejecución y control de costos. Financiación de obras.
Factores de la producción:
La tierra: la naturaleza es la fuente de materias primas, a las cuales el hombre transforma para producir bienes.
El trabajo: es el agente de producción; es el esfuerzo -que a su vez es el medio- producido para satisfacer una necesidad. Todo esfuerzo
posee un fin determinado. La productividad de la mano de obra depende de la división del trabajo.
Tipos de trabajo:
Productivo: es todo aquel que produce aumento de la riqueza.
Improductivo: es aquel que no produce aumento de la riqueza.
Físico: es aquel en el cual se produce un esfuerzo físico.
Intelectual: es aquel que no requiere de esfuerzo físico sino mental.
El capital: conjunto de bienes.
Tipos de capital:
Productivo: el capital productivo es todo aquel bien que produce otro bien. Ej.: las herramientas de trabajo.
Lucrativo: renta obtenida sin la participación directa del propietario. Ej.: títulos negociables.
Fijos: son aquellos bienes que pueden ser usados en diversos actos de producción.
Circulantes: son los elementos o sustancias que se consumen en el acto de producción y que ya no pueden volver a utilizarse.
Incorporales: son aquellos que guardan identidad de motivos de medios y resultados con los capitales.
Mercado:
Conjunto de relaciones producidas entre unidades de producción, consumo y transacciones, con respecto a una mercancía
determinada. Lugar en donde se reúnen oferentes (vendedores) y demandantes (compradores) para intercambiar productos.
Elementos del mercado:
Unidades compradoras: demandantes.
Unidades vendedoras: oferentes.
Capital, trabajo y materia prima son los factores de producción y motivos de oferta.
Tipos de mercado:
Mercado libre: no controlado por el estado.
Mercado no libre: controlado por el estado (también llamado mercado institucionalizado).
Precios:
Es el valor de cambio (en dinero) que tiene un bien. Se ve determinado por dos elementos:
Oferta: es la relación entre la cantidad de un producto que se desea vender y su precio.
Demanda: es la relación entre la cantidad de un producto que se desea comprar y su precio.
Precios de mercado o momentáneos: tiempo en que se mantiene fija una oferta.
Precios normales: pueden ser a corto o a largo plazo, son precios de equilibrio, en el cual los productos pueden modificar los niveles de
producción y de oferta.
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Créditos:
Entrega de un bien -presente- con la promesa de recibir otro bien en el futuro, generalmente dinero. Quien realiza el préstamo es el
acreedor y quien lo recibe se transforma en deudor. Dicho préstamo debe constar por escrito (título del crédito, boleta, pagaré, etc.)
con la firma del deudor.
Tipos de créditos: van a depender del criterio con que se los defina. Así tendremos:
Según el criterio del acreedor: bancario, extrabancario.
Según el criterio del deudor: público (Estado), privado (hombre o sociedad).
Según la garantía: personal (por la confianza que la persona inspira), real (con garantía).
Según el plazo: a corto plazo (180 días), a mediano plazo (1 a 5 años) y a largo plazo (más de 5 años).
Según el sector al que apunte: productivo (compra de maquinarias), consumo (compra de automóviles).
Según la actividad que se financia: comercial, industrial, agropecuaria.
Los intermediarios financieros son los bancos, en sus distintas variedades financieras:
Banco Comercial: financiación del activo circulante a corto y mediano plazo.
Banco de Inversiones: financiación del activo fijo con créditos a mediano y largo plazo.
Banco Hipotecario: financiación de viviendas.
Bancos Centrales: regulan y monopolizan.
Organización de obras:
Disciplina con un poco de ciencia y un poco de arte, que estudia el modo más óptimo de llevar adelante el proyecto y su construcción.
Su objetivo es la Economía: de tiempo, personal, materiales y equipos, energía, riesgo.
P
R
E DIRECCIÓN DIRECCIÓN
V
E
N
C
I CONDUCCIÓN FICHAS SALARIOS JEFE JEFE
Ó ELABORACIÓN TIEMPOS
N
E
J
E JEFE JEFE JEFE CAPATAZ CAPATAZ CAPATAZ CAPATAZ
C CONSTRUCCIÓN ELABORACIÓN OBSERVACIÓN
U
C
I
Ó
OBREROS
N Lo ideal es tratar de combinar OBR. OBR. OBR. OBR. OBR. OBR. OBR. OBR.
ambos tipos: tener un director general y varios departamentos con sus respectivos jefes, los que a su
vez tengan a su cargo sus propios obreros.
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Etapas de la organización:
1) Proyecto: el facultativo debe hacerlo claro y sencillo; el contratista por su parte se encargará del estudio de precios, de la
organización, de la marchad e la obra, de los elementos necesarios, del personal, de las maquinarias y las instalaciones.
2) Preparación: esta etapa, en la que se desarrolla y completa la organización estudiada, le corresponde al constructor, con la asistencia
del director. En esta instancia se realiza el obrador y los primeros trabajos.
3) Ejecución. Se solapa cada preparación y liquidación.
4) Liquidación: dos instancias.
Paralela a la ejecución: aumento de precios y revisión, facturas de liquidación y control de costes.
Pruebas de recepción y liquidación definitiva: plazo de entrega de obra, retirada de elementos y de personal (despidos).
Replanteo:
Consiste en llevar el proyecto desde el plano hacia el terreno. Lo primero es determinar los ejes y puntos de referencia sobre el plano
de sitio, tal como figuraban en el plano de proyecto. Estos servirán para definir el resto de las dimensiones, así como el lugar más
conveniente para empezar la obra. Esta tarea es realizada por el constructor bajo la vigilancia del director.
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Oficinas de obra:
Dependiendo de la importancia de la obra y el criterio para dirigir, el director puede o no montar su oficina en la obra; de no hacerlo,
ocupa la del representante técnico.
El caso más completo en oficinas es aquel en que existe espacio para la dirección técnica, ayudantes, encargados, capataces,
administrador, servicio, archivo y laboratorio.
La ubicación se da en función de la panorámica que la misma brinde (debe ser tal que se visualice la mayor parte de la obra) y de la
facilidad acceso, de tal modo que brinde comodidad a la hora del pago/cobro.
Dirección de obra: concepto. Forma de ejercer la dirección según el sistema de ejecución de obra adoptado, plan de dirección, su
ejecución y contralor.
Conducción de obra: concepto. Organización de la obra: plan de ejecución o prevención de la obra, su contralor. Administración y
contralor de la obra. Inspección de obra: concepto. Dependencia y actividades de la inspección de obra.
Procedimientos para ejecución de obras a ejecutar por contrato. Contratación directa. Licitaciones privadas y licitaciones públicas.
Licitaciones y reglamentaciones. “Ley de Obras Públicas” nacional y/o provincial, comentario.
Dirección de obra:
Concepto:
Es una operación de control de la obra, consistente en verificar que los trabajos se ajusten a lo proyectado, a lo pactado en el
contrato y a las normas de construcción.
La dirección está a cargo del Director de Obra, el cual representa al comitente, que en obras públicas es la administración (el Estado).
La tarea del director de obra es controlar y vigilar que la obra se haga de acuerdo al proyecto y contrato, además de las normas de
construcción. También se encarga de trazar el “Plan de Dirección de Obra”.
En obras de gran porte (generalmente las públicas) no alcanza con el director de obra, por lo que la tarea de control debe ser colegiada
o delegada entre varias figuras, es decir distribuida entre varios integrantes. Así, en la dirección de obra aparecen involucrados los
siguientes integrantes:
Inspector: ejerce la función de policía en la obra. Es de quien se vale el director para controlar la obra, siendo un
representante del mismo. Su labor específica es controlar la calidad de los materiales, la ejecución de los trabajos, el
cumplimiento de los plazos, la correcta interpretación de las especificaciones técnicas y elementos que se incorporen, etc.
Cabe aclarar que habrá Inspector de obra solo en aquellas obras de cierta magnitud, sino a estas funciones las ejerce
directamente el Director de Obra.
Sobrestante: esta presente permanentemente en la obra, controlando todos los períodos de la misma.
Apuntador: lleva el parte diario, es decir, elabora informes diarios referentes al proceso de la obra.
Laboratorista: se encarga de realizar los ensayos tendientes a controlar la calidad de los materiales utilizados, como así
también la de los elementos construidos.
Topógrafo: controla el loteo, el relevamiento del terreno, el amanzanamiento, etc.
Dibujante: se encarga de la parte gráfica como ser: elaboración de croquis, etc.
Por economía: el propietario o comitente ejecuta la obra por sí y para sí mismo, haciendo las veces de director y empresario
(constructor); en otras palabras, la dirección esta a cargo del mismo propietario.
Por administración o mandato: el propietario delega la obra a un administrador (mandato). El mandatario o director asume la
organización técnica, administrativa y económica de la obra, y obviamente, se encarga de su posterior cumplimiento.
En obras por administración, donde no hay empresas involucradas, a quien se controla es directamente a los albañiles. Si en cambio se
ha contratado a una empresa constructora, el control recae sobre ella.
Por contrato: (obras públicas o privadas). Se divide en los siguientes trabajos:
1. El proyectista o la repartición pública realiza la parte técnica, legal y artística. La dirección debe aprobar el plan de obra y
controlar su ejecución.
2. El constructor o empresa se encarga del aspecto económico, plan de la obra y presupuesto.
Conducción de obra:
Concepto: es básicamente la ejecución de la obra, generalmente a cargo de la Empresa Constructora, consistente en coordinar la
intervención de los distintos gremios de obreros, especialistas y subcontratistas, así como la distribución y provisión de materiales,
herramientas y obreros. Quien responde por la empresa es el Representante Técnico, que es el responsable de ejecutar la obra de
acuerdo al proyecto, al contrato y a las normas de construcción. Se encarga básicamente de coordinar el plan de trabajo (o de avance),
la distribución de materiales, las compras, etc. Su presencia es más usual en obras grandes, mientras que en obras chicas no
acostumbra a asistir con regularidad.
Quienes están a cargo del representante técnico son:
El jefe de obra o conductor: ejecuta directamente los trabajos bajo la orden del representante técnico. Su responsabilidad es
exclusivamente técnica (no legal, administrativa, ni contable). En obras “chicas” se relacionan directamente con capataces,
proveedores y obreros.
El jefe de área: efectúa una tarea equivalente a la que el sobrestante realiza en la dirección; es decir que controla el correcto
desempeño de los albañiles (en la jerga del albañil es el alcahuete) pero a nombre de la empresa (para la conducción).
Constituyen el punto de unión entre la obra y la oficina técnica. No son tan necesarios en obras pequeñas, como sí lo son en
obras grandes.
Capataz general o contramaestre: realiza una actividad muy parecida a la del Jefe de Área, con la diferencia de que éste
último tiene una formación académica (capacidad técnica, práctica y administrativa) que lo hace idóneo para la
administración, mientras que el capataz no es más que un obrero experimentado, con buenos conocimientos técnicos y
prácticos. El capataz tiene a su cargo a un conjunto de obreros.
En obras pequeñas son más necesarios que los jefes de áreas. En obras grandes se necesita un capataz por especialidad, más
el encargado.
Encargados: sus funciones son el control de la asistencia del personal, recepción de materiales y otros elementos.
Obreros: son quienes ejecutan los trabajos, bajo la dirección de sus superiores (jefe de área y capataces).
Subcontratistas: es a quien contrata el constructor (otra empresa) para realizar trabajos especializados.
Jefe de personal:
DIRECCIÓN CONDUCCIÓN
Asegurar la perfecta interpretación de los planos. Atender las necesidades propias de la ejecución de la obra.
Vigilar la organización y ejecución de los trabajos, así como Provisión, distribución y destino de: mano de obra,
la calidad de los materiales usados. materiales, equipos y maquinarias.
Medición de los trabajos realizados para extensión de los Manejar el consumo de materiales, encargándose del
certificados de obra. depósito de entrada y salida de materiales.
Asegurar el cumplimiento del plan de trabajo, verificando Organizar los grupos de obreros.
los plazos de ejecución que evidenciarían un posible retrazo.
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La responsabilidad civil de la obra (por ley) recae sobre la empresa constructora, el director de obra y el proyectista. Ante alguna
patología, vicio o ruina de la obra, cada uno de estos tratará de deslindar responsabilidades a los demás, en cuyo caso se recurrirá a
una pericia, para determinar responsabilidades.
PROYECTISTA
LABORATORISTA ENCARGADOS
TIPÓGRAFO OBREROS
DIBUJANTE SUBSCONTRATISTAS
Inspección de obra:
Concepto: Vigilancia de los trabajos que se realizan en obra.
Dependencia y actividades de la Inspección de obra: (ver Inspector de Obra en la primera página)
Usualmente el Inspector se comunica con el Director de Obra y éste se comunica con la Empresa; sin embargo el Inspector puede
comunicarse directamente con la Empresa.
El inspector asienta las observaciones en el “Libro de Comunicaciones” que va por triplicado, quedando el original en la obra, el
duplicado en poder de la inspección y la tercera copia es para la empresa.
Tipos de adjudicaciones:
Contratación directa: es para realizar un trabajo específico, como una operación de compra-venta. Se puede contratar por:
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Ajuste alzado: se conviene entre el contratista y el comitente, el precio total de la obra, el cual se irá saldando
paulatinamente, con la elaboración de cada uno de los certificados (pagos parciales del total). Puede ser absoluto o relativo.
Unidad de medida: el precio total es igual a la suma del valor de cada uno de los ítems, por lo que las bases del contrato
estarán detalladas en precios unitarios.
Costes y costas: la empresa construye con sus propios fondos y el comitente le reembolsa luego el coste invertido, más el
beneficio o costa, que también pueden pagarse mediante certificados convenidos por porcentajes o cantidades globales.
Licitación privada:
Se la realiza ante un reducido y selecto número de concurrentes, los cuales son llamados por carta, citando solo aquellos de
indiscutible capacidad técnica y financiera. Es un procedimiento muy utilizado en obras particulares; en obras públicas solo se admite
este sistema cuando las circunstancias exigen reservas (por Ej. Obras militares) o en casos de urgencias, llamándose a las empresas por
su capacidad, o por la especialización de la misma.
Ventaja: se garantiza una concreción de obra segura y eficiente.
Desventaja: el precio final es más elevado.
Licitación pública:
Esta abierta a toda empresa que quiera presentarse, llamándose mediante avisos publicitarios. Al pedido de precios se le agrega el
“pliego base para la licitación”, planos y elementos del proyecto a los cuales deban ajustarse los proponentes.
Ventaja: poder elegir entre un mayor número de propuestas (estudio de presupuesto y financiación de los trabajos).
Desventaja: permite la concurrencia de proponentes de dudosa capacidad técnica y financiera.
Licitaciones y reglamentaciones:
Licitador:
Puede reservarse el derecho de elegir la propuesta que más le convenga; también puede declarar desierta la licitación.
Es conveniente exigir:
Uniformidad en la presentación.
Confección del presupuesto detallado.
Que haya límite a precios bajos.
Factores que definen a una propuesta como la más conveniente:
Precio.
Garantía.
Solvencia y antecedentes del proponente. Ordinarios
Plazos.
Propuestas.
Compromiso de conservar la obra una vez terminada. Extraordinarios
Facilidades financieras.
Aviso de llamado:
Se publica en diarios y boletines oficiales, revistas o periódicos gremiales. Se consigna clase y ubicación de la obra, monto oficial,
lugares y fechas a obtener en el pliego de bases. Lugar y hora en que se abrirán las propuestas y término del llamado, y por último, el
monto de garantía.
Pliego de bases:
Para llamar a licitación de obras públicas tanto nacionales como provinciales.
Su contenido usual:
I. Proyecto: (planos, planillas, pliego de condiciones, memoria).
II. Sistema de contratación.
III. Forma en que debe presentarse la propuesta y su contenido.
IV. Lugar, día y hora en que se podrán hacer consultas.
V. Lugar, día, y hora en que deben presentarse las propuestas.
VI. Lugar, día, y hora en que se hará la apertura de los sobres de las propuestas.
VII. Plazo de adjudicación o expedirse.
VIII. Plazo para celebrar el contrato.
IX. Depósito de garantía (formas y monto).
X. Reserva del licitador ante el licitante.
XI. Requisitos de idoneidad de los proponentes.
Plazo de llamado:
El plazo se da en relación a la importancia y naturaleza de la obra, la lejanía de los centros de operaciones de los proponentes, etc. En
licitación de obras públicas el plazo es generalmente de 30 días, mientras que para licitación de obras privadas es más corto, sobretodo
en casos de urgencias.
Lejanía: debe tenerse en cuenta el plazo y la preparación de proponentes lugareños, con avisos públicos en el lugar y una oficina de
entrega y recepción de las propuestas.
Depósito de garantía:
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La Ley de Obras Públicas establece un depósito del 1% de la oferta, para garantizar el mantenimiento de la misma, el cual podrá
hacerse con dinero en efectivo y en la administración licitadora. El depósito realizado por el adjudicatario mantiene su vigencia hasta la
firma del contrato, a los demás se les devuelve el monto depositado. En caso de retirarse o modificarse la oferta, se pierde
automáticamente el depósito.
Los títulos nacionales o provinciales deberán adquirir crédito con la administración pública. También deberán tener fianza bancaria,
fianza o póliza de seguros.
En licitaciones privadas, según la Ley de Obras Públicas, el plazo será de 48 hs antes de comunicar la aceptación con el 1% del monto.
Apertura de propuestas:
Solo antes del acto se podrán pedir explicaciones o formas, así como hacer declaraciones.
El día fijado, se labrará un acta donde se apuntarán los nombres de los proponentes, montos, variantes y también aquellos
proponentes que fueron rechazados. En obras de gran importancia, este acto se realiza ante escribano del gobierno.
Estudio de la propuesta:
La propuesta debe mantener su precio durante el plazo fijado, de no ser así se pierde la garantía del 1% anteriormente depositada.
Las propuestas son estudiadas mediante una planilla comparativa, que servirá para eliminar aquellas con errores apreciables, las cuales
presentan montos, o muy altos o demasiado bajos. Se estudia luego los precios unitarios de las propuestas restantes, buscándose los
más bajos y con ello, la oferta más ventajosa, que finalmente será la que resultará adjudicada.
Concretada la adjudicación, el depósito de garantía del adjudicatario aumenta al 5%, mientras que el de los demás es devuelto a sus
respectivos depositantes, es decir a los proponentes no adjudicados.
Comentario sobre la Ley de Obras Públicas:
Finalidad: Reglamentar la contratación de empresas para la ejecución de obras públicas.
Para contratar, el Estado por lo general recurre a una “Licitación Pública”, pero existen otros medios como ser “Licitación Privada”,
“Concurso de Precios” y “Contratación Directa”. La Ley enumera los casos en que éstos pueden ser aplicados.
Generalmente se recurre a una Licitación Privada cuando fracasa una Licitación Pública. El motivo de ese fracaso puede ser que no
hubo oferentes (en cuyo caso se declara a “desierta” la licitación) o que ninguna de las ofertas convence al estado (en cuyo caso se la
declara como “inadmisible” por constituirse de “ofertas no admisibles”). Sabemos que en toda Licitación Privada solo participan
aquellas empresas expresamente invitadas; el número de participantes invitados es también fijado por Ley (S/Ley de O.P. del Chaco 6).
Si la Licitación Privada Fracasa se recurre a un Concurso de Precios (mínimo 3 participantes) y si éste proceso también fracasa, se apela
finalmente a una Contratación Directa.
Los montos máximos a utilizar en cada uno de estos sistemas, así como la cantidad mínima de oferentes en cada caso (para que el
llamado sea declarado válido), están regulados por la “Ley de Contabilidad”.
También existen las “Normas de Ética y Moral”, que priorizan las Licitaciones Públicas por sobre las Privadas. Las Licitaciones Públicas,
como su nombre lo indica, son actos públicos de libre acceso incluso para personas que no hayan realizado ofertas. Éstas deben ser
leídas entre todos los presentes -de no ser así carecen de valor- para que sean de conocimiento público y puedan ser observados en
detalle.
UNIDAD 6: TASACIONES.
Conceptos previos:
Tasar: Consiste en determinar el precio o valor presente de una cosa vendible.
El encargado de realizar la tasación es el tasador, quien requiere de cierta formación técnica, que lo capacite para dar fe (determinar)
y certificar el valor equitativo de un bien o una cosa.
Tasación de inmuebles: Consiste en determinar el valor monetario ($ o u$s) del mismo, para un mercado y tiempo dado. Éste valor es
ideal y variará en función de la finalidad a la cual responde la tasación (compra-venta, garantía hipotecaria, pago de impuestos, etc.) así
como del momento en el que se la realiza (ya que las condiciones de mercado y el valor relativo de la moneda dependen del tiempo.
Así en un mismo inmueble tendremos los siguientes valores:
Valor Fiscal: surgido de la tasación realizada por el estado provincial o nacional, para el cobro de impuestos.
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Valor Hipotecario: es el valor surgido de la tasación realizada para hipotecar un inmueble, a fin de ser usado como garantía de
algún préstamo.
Valor de Expropiación: proviene de una tasación ejecutada por el estado, tendiente a compensar la expropiación de un
inmueble privado, para la construcción en su lugar, de alguna obra pública.
Valor de indemnización: producto de la tasación efectuada para la retribución que se realiza, ante el daño o perjuicio
ocasionado a un inmueble.
Valor de Compra - Venta: tasación de un inmueble para su comercialización. También conocido como Valor Inmobiliario.
Los problemas que pueden llegar a dificultar una tasación son:
Devaluación monetaria:
Falta de antecedentes: sin información no hay evaluación.
Venta del Terreno sin responder a reglas matemáticas:
Diferencia entre tasar y presupuestar un inmueble: tasar es determinar el valor de un edificio ya construido, mientras que presupuestar
es determinar el valor de un edificio a construir.
Métodos de tasación:
Indirecto o De Conjunto:
Este método, muy utilizado por contadores y martilleros públicos, valora al inmueble como a un todo (terreno y edificio juntos). Se
realiza la tasación considerando la ganancia o ingresos que tiene la propiedad. Así el contador hace la capitalización de la renta o
alquiler: capitalización = renta / interés.
C= R R = suma de los alquileres o ganancias en 1 año
No todos los edificios presentan la posibilidad de generar renta (cuarteles, I I = interés anual
iglesias). Se toma el valor actual de la moneda sin desvalorización. C = valor de la propiedad
Directo o Separativo:
En este caso, la valoración del inmueble implica la tasación del terreno por un lado y la del edificio por el otro (aunque no siempre la
suma de ambos hace al valor total). Es más utilizado por tasadores profesionales.
a) Tasación de Terrenos: Los factores a considerar para la tasación del terreno son:
a1) Factores intrínsecos o inherentes al lote:
Dimensiones (fondo, frente y superficie): los terrenos demasiado estrechos pierden valor dado que son malos para
proyectar, pero por otro lado, los terrenos con demasiado frente, pagan más impuestos y demandan una mayor
cantidad de materiales para cubrirlos (para lucir). En cuanto a su superficie, hay que ver si cuentan con espacio suficiente
para cochera. El lote ideal es el de 10 x 30 mts. (coeficiente 0,995).
Forma: regular o irregular. En este último caso se aplica el concepto de fondo relativo = sup. Lote / Frente.
En terrenos triangulares se toma como fondo la hipotenusa y
con eso se reduce el precio relativo.
Infraestructura y servicios públicos: a mayor infraestructura mayor valor, a menor infraestructura menor valor.
Ancho de calzada: el valor es mayor cuanto mas ancha es la calle (avenida > valor).
Cantidad de lotes baldíos en el entorno: a mayor presencia de lotes baldíos, menor valor.
a3) Otros factores de carácter más general:
Económicos (condiciones de venta del lote): por ejemplo las formas de pago (si es de contado es mas barato y financiado
es más caro), forma de compra (por unidad o por manzana), estado de la plaza inmobiliaria, etc.
Legales: legislación general (ley de alquileres, ley de propiedad horizontal), restricciones al dominio, política fiscal,
estabilidad económica, etc.
b) Tasación de edificios: los principales factores que intervienen en la tasación de edificios son básicamente tres:
b1) Calidad de los materiales utilizados: si son buenos, si están bien aplicados, su grado de recuperabilidad.
b2) Calidad funcional: el “partido”, su funcionamiento, su adaptabilidad y su flexibilidad.
b3) Edad y estado de conservación: con el paso del tiempo su estado empeora, es decir que a mayor edad, peor es su estado y
por tanto menor es su valor.
Además de estos tres aspectos, también intervienen otros factores que inciden o, en la mayoría de los casos, deprecian el valor del
edificio, en función del mal aprovechamiento del terreno y/o la construcción.
Teorías de la depreciación:
D = depreciación
Vn = valor nuevo o de reposición
Vp = valor presente (Vn - D)
Vnd = valor nuevo a depreciar
Vr = valor residual (valor de recuperación de materiales por demolición = 10% del
Vn)
x = edad del edificio en años
n = vida útil del edificio en años
Tiempo e = tiempo útil restante al momento de la tasación (espectabilidad = n - x).
Sin embargo estas teorías solo consideran la depreciación por antigüedad, sin tener en cuenta el estado del edificio. Por ello es
necesario complementarlas con el sistema de depreciación ideado por Heidecke que sí tiene en cuenta el estado de conservación de los
edificios, estableciendo 5 niveles o estados.
Estado 1: nuevo sin necesidad de reparaciones (0 % de depreciación).
Estado 2: estado de mantenimiento regular de pequeña importancia (2,52 %).
Estado 3: necesidad de reparaciones sencillas (18,10 %).
Estado 4: necesidad de reparaciones importantes (52,6 %).
Estado 5: estado de demolición sin valor (100 % de depreciación).
La depreciación es la pérdida de valor desde que se habilita el edificio. Los factores que causan la depreciación son:
a) Causas físicas:
Desgaste por funcionamiento.
Deterioro.
b) Causas funcionales:
Insuficiencia o ineptitud.
Obsolescencia.
c) Causas contingentes:
Daños por parásitos, contaminación, negligencias, accidentes, etc.
Fallas en la provisión de agua, gas y los servicios en general.
Valor presente:
El valor presente de un departamento es igual al producto del valor actual del edificio por el coeficiente de participación del mismo.
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Superficie de un edificio: es la superficie comprendida entre los paramentos externos (frente y contrafrente) y los paramentos
laterales, en cada uno de los pisos.
Superficie privada: es la superficie comprendida entre los paramentos externos de cada unidad privada.
Superficie común: superficie total menos la superficie privada.
UNIDAD 6: TASACIONES.
Conceptos previos:
Tasar: Consiste en determinar el precio o valor presente de una cosa vendible.
El encargado de realizar la tasación es el tasador, quien requiere de cierta formación técnica, que lo capacite para dar fe (determinar)
y certificar el valor equitativo de un bien o una cosa.
Tasación de inmuebles: Consiste en determinar el valor monetario ($ o u$s) del mismo, para un mercado y tiempo dado. Éste valor es
ideal y variará en función de la finalidad a la cual responde la tasación (compra-venta, garantía hipotecaria, pago de impuestos, etc.) así
como del momento en el que se la realiza (ya que las condiciones de mercado y el valor relativo de la moneda dependen del tiempo.
Así en un mismo inmueble tendremos los siguientes valores:
Valor Fiscal: surgido de la tasación realizada por el estado provincial o nacional, para el cobro de impuestos.
Valor Hipotecario: es el valor surgido de la tasación realizada para hipotecar un inmueble, a fin de ser usado como garantía de
algún préstamo.
Valor de Expropiación: proviene de una tasación ejecutada por el estado, tendiente a compensar la expropiación de un
inmueble privado, para la construcción en su lugar, de alguna obra pública.
Valor de indemnización: producto de la tasación efectuada para la retribución que se realiza, ante el daño o perjuicio
ocasionado a un inmueble.
Valor de Compra - Venta: tasación de un inmueble para su comercialización. También conocido como Valor Inmobiliario.
Los problemas que pueden llegar a dificultar una tasación son:
Devaluación monetaria:
Falta de antecedentes: sin información no hay evaluación.
Venta del Terreno sin responder a reglas matemáticas:
Diferencia entre tasar y presupuestar un inmueble: tasar es determinar el valor de un edificio ya construido, mientras que presupuestar
es determinar el valor de un edificio a construir.
Métodos de tasación:
Indirecto o De Conjunto:
Este método, muy utilizado por contadores y martilleros públicos, valora al inmueble como a un todo (terreno y edificio juntos). Se
realiza la tasación considerando la ganancia o ingresos que tiene la propiedad. Así el contador hace la capitalización de la renta o
alquiler: capitalización = renta / interés.
C= R R = suma de los alquileres o ganancias en 1 año
No todos los edificios presentan la posibilidad de generar renta (cuarteles, I I = interés anual
iglesias). Se toma el valor actual de la moneda sin desvalorización. C = valor de la propiedad
Directo o Separativo:
En este caso, la valoración del inmueble implica la tasación del terreno por un lado y la del edificio por el otro (aunque no siempre la
suma de ambos hace al valor total). Es más utilizado por tasadores profesionales.
b) Tasación de Terrenos: Los factores a considerar para la tasación del terreno son:
a1) Factores intrínsecos o inherentes al lote:
Dimensiones (fondo, frente y superficie): los terrenos demasiado estrechos pierden valor dado que son malos para
proyectar, pero por otro lado, los terrenos con demasiado frente, pagan más impuestos y demandan una mayor
cantidad de materiales para cubrirlos (para lucir). En cuanto a su superficie, hay que ver si cuentan con espacio suficiente
para cochera. El lote ideal es el de 10 x 30 mts. (coeficiente 0,995).
Forma: regular o irregular. En este último caso se aplica el concepto de fondo relativo = sup. Lote / Frente.
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Frente
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Teorías de la depreciación:
D = depreciación
Vn = valor nuevo o de reposición
Vp = valor presente (Vn - D)
Vnd = valor nuevo a depreciar
Vr = valor residual (valor de recuperación de materiales por demolición = 10% del
Vn)
x = edad del edificio en años
n = vida útil del edificio en años
Tiempo e = tiempo útil restante al momento de la tasación (espectabilidad = n - x).
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Sin embargo estas teorías solo consideran la depreciación por antigüedad, sin tener en cuenta el estado del edificio. Por ello es
necesario complementarlas con el sistema de depreciación ideado por Heidecke que sí tiene en cuenta el estado de conservación de los
edificios, estableciendo 5 niveles o estados.
Estado 1: nuevo sin necesidad de reparaciones (0 % de depreciación).
Estado 2: estado de mantenimiento regular de pequeña importancia (2,52 %).
Estado 3: necesidad de reparaciones sencillas (18,10 %).
Estado 4: necesidad de reparaciones importantes (52,6 %).
Estado 5: estado de demolición sin valor (100 % de depreciación).
La depreciación es la pérdida de valor desde que se habilita el edificio. Los factores que causan la depreciación son:
d) Causas físicas:
Desgaste por funcionamiento.
Deterioro.
e) Causas funcionales:
Insuficiencia o ineptitud.
Obsolescencia.
f) Causas contingentes:
Daños por parásitos, contaminación, negligencias, accidentes, etc.
Fallas en la provisión de agua, gas y los servicios en general.
Valor presente:
El valor presente de un departamento es igual al producto del valor actual del edificio por el coeficiente de participación del mismo.
Superficie de un edificio: es la superficie comprendida entre los paramentos externos (frente y contrafrente) y los paramentos
laterales, en cada uno de los pisos.
Superficie privada: es la superficie comprendida entre los paramentos externos de cada unidad privada.
Superficie común: superficie total menos la superficie privada.
UNIDAD 8: CONTRATOS.
Obligaciones: concepto. Fuente de las obligaciones. Contratos. Generalidades y definición. Clasificación. Distintos contratos.
Locación de servicios. La responsabilidad en general y la responsabilidad específica del proyectista, director de obra y constructores.
Dirección de obra, arbitraje. Rescisión. Desistimiento. Privilegios. Derecho de retención. Responsabilidad por ruina de la obra.
Obligaciones:
Vínculo jurídico que se establece entre dos personas, por el cual una de ellas debe cumplir una prestación en favor de la otra o
entregarle una cosa (sujeto pasivo = deudor) y esta otra tiene derecho a exigir su cumplimiento (sujeto activo = acreedor).
Elementos:
a) Sujeto: es cada una de las partes.
Deudor: debe cumplir con la obligación. Para él la obligación constituye una deuda. Puede haber uno o múltiples deudores.
Acreedor: tiene el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación. Para él la obligación constituye un crédito. Puede ser
único o haber múltiples acreedores.
b) Objeto: es la prestación, de dar (dinero o cosas lícitas, capaces de ser contadas o medidas en el comercio); de hacer (o realizar un
proyecto o un servicio) o de no hacer (exclusividad).
Clasificación:
a) Puras y simples: son aquellas cuyo cumplimiento debe darse inexorablemente, sin depender de condición, hecho o circunstancia
alguna.
b) Modales: son aquellas cuyo cumplimiento depende del acontecimiento de ciertos hechos o circunstancias como ser condiciones,
plazos o cargos.
b1) Condiciones:
Suspensiva: el derecho del acreedor ocurre solo si se produce un acontecimiento incierto o futuro.
Resolutiva: el derecho del acreedor nace en el momento de constituirse la obligación, pero deja de existir si se produce
el acontecimiento incierto o futuro.
b2) Plazos:
Ciertos: a una fecha determinada.
Inciertos: no hay algo concreto o fijo.
b3) Cargo: el cargo es una indemnización impuesta al deudor en el caso de que no cumpla con su obligación.
a) Tradicionales:
Contrato: acuerdo de voluntad de las partes (dos o más). Es la principal fuente de las obligaciones.
Cuasicontrato: falta de acuerdo de voluntad de alguna de las partes. Ej: gestión de negocios.
Delito: acción malintencionada. Acción dolosa. Ej: homicidio, injuria, estafa.
Cuasidelito: daño o perjuicio causado sin intención. La acción es culposa. Ej: imprudencia o negligencia.
b) Moderna:
Enriquecimiento sin causa: aumento del patrimonio sin causa o justificación. Ej: enriquecimiento ilícito.
Voluntad unilateral: cuando una persona se obliga, por iniciativa propia, a dar o hacer algo. Ej: recompensa, comunes, oferta,
etc.
Abusos de derecho: el que actúa en contra de la moral, las costumbres y la buena fe.
Contratos:
“Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus
derechos”. (Art. 1137 del Código Civil)
Generalidades:
Requisititos esenciales o indispensables de un contrato: (sin estos el contrato no existe)
1) Pluralidad de personas: el contrato se da entre dos o más personas (no existe el contrato consigo mismo).
2) Consentimiento: debe haber acuerdo entre las partes (propuesta u oferta de una y aceptación de otras).
3) Interés jurídico patrimonial: destinado a reglar sus derechos.
A Título gratuito: cuando se recibe la cosa sin pago alguno. Siempre unilaterales.
Ej: donación.
Consensuales: se da con el solo acuerdo de voluntades. Ej: alquiler. Por la exigencia de algo
3
Reales: se da con la entrega en garantía, de una cosa. Ej: prenda, depósito de garantía. material como garantía.
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En la Locación de Obra:
Locatario = Comitente = Propietario = Contratante: encarga el proyecto y su construcción de la obra. Es representado por el Director de Obra.
Locador = Constructor = Empresario = Contratista: es el que ejecuta la obra proyectada. Es representado por el Representante Técnico =
Conductor de Obra.
Proyectista = Arquitecto: realiza el proyecto y asesora al comitente. Generalmente es quien representa al propietario realizando una tarea de
control y asesoramiento (Director de Obra).
Las Responsabilidades:
Responsabilidad por ruina de la obra: (Art. 1646 del Código Civil).
El constructor es responsable por la ruina total o parcial de un edificio u obra inmueble de larga duración que ya haya sido recibida
por quien la encargó, siempre que esa ruina se deba a un vicio de construcción, a un vicio de suelo o a la mala calidad de los materiales,
haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
Dicha responsabilidad perdura hasta diez años después de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a
contar desde el momento en que apareció la ruina.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al Director de Obra y al Proyecto (Arquitecto) según las
circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer. Ante una ruina total o parcial, No se admiten
excepciones de responsabilidad, así hayan sido estipuladas con antelación en el contrato.
Una vez recibida la obra, el constructor quedará liberado de los vicios aparentes y el propietario ya no tendrá derecho a reclamar falta
de conformidad con los trabajos realizados. Este principio no tendrá validez cuando la diferencia (con respecto a la obra originalmente
planteada o algún vicio oculto) no pueda ser advertida en el momento de la entrega, en cuyo caso el propietario tendrá 60 días para
denunciarla, a partir del momento de su descubrimiento.
Obligaciones:
Tiene la obligación de ejecutar la obra correctamente siguiendo las reglas del arte, ajustándose a lo dispuesto en el contrato o a las
costumbres del lugar (en caso de que nada se haya convenido), realizando la obra en el plazo fijado o el razonablemente necesario (en
caso de que ningún plazo se haya fijado).
Debe permitir la inspección de la totalidad de la obra y proporcionando todas las facilidades para ello.
Debe elaborar, a requerimiento del Director de Obra, un Plan de Trabajos de acuerdo al cual se propone ejecutar la obra.
Deberá tener en obra, una persona que lo represente (Representante Técnico o Conductor de Obra). Así las instrucciones u
observaciones que el Director de Obra le haga al representante del contratista/constructor, serán consideradas como dadas a él
mismo.
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Desistimiento:
El dueño de la obra puede dar marcha atrás con la ejecución (arrepentimiento), en cuyo caso se le pagará al constructor el valor de lo
que se construyó hasta el momento, más el lucro cesante (lo que debía percibir o perdió de ganar).
Privilegios:
Los arquitectos, empresarios, albañiles y otros obreros que hayan sido contratados por el propietario para edificar, reconstruir o
reparar los edificios u otras obras, gozan por las sumas que les son debidas, de privilegio sobre el valor del inmueble en el cual
intervinieron con sus trabajos. Los subempresarios (subcontratados) así como los obreros pertenecientes al empresario (no al
propietario), no gozan de este privilegio.
Derechos reales. Su diferenciación con los personales. Distintos derechos reales. El dominio: definición. Caracteres. Forma de
adquirirlos, excepciones a los distintos caracteres: restricciones de derecho civil y administrativo. Servidumbre. Prescripción.
Expropiación por causas de utilidad pública: objeto, fundamento. Precepto constitucional. Requisitos. Sujetos y objetos que pueden ser
expropiados. Criterios para establecer el monto de la indemnización. Ley nacional y provincial. Derechos reales de garantía, hipoteca,
prenda y anticresis.
Derecho Real:
Concepto: establece una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.
Encontramos en él dos elementos:
El sujeto activo del derecho (la persona).
La cosa: objeto del derecho.
Características:
1) Absolutos: exigible contra todas las personas (contra todo aquel que reclame o perturbe el goce de la cosa).
2) Derecho de persecución: exigir la cosa esté en manos de quien esté (hacer valer el derecho).
3) Derecho de preferencia: de surgir varios titulares, tiene prioridad el más antiguo.
4) Creado por la ley: es limitado, no está librado a la voluntad de las partes.
5) Adquiribles por prescripción: pasado un cierto tiempo se puede adquirir la propiedad de una cosa, en la que el dueño se
muestre inactivo. Derecho Personal:
Concepto: establece una relación entre dos personas en función de una prestación (un hecho). Una a la cual pertenece el derecho o la
facultad de exigir la ejecución o no del hecho, y la otra que está obligada a la realización o no del hecho, para con la primera.
Encontramos aquí 3 elementos:
El sujeto activo del derecho (acreedor).
El sujeto pasivo del derecho (deudor).
La prestación (el hecho): objeto del derecho.
Características:
1) Relativos: exigible solo contra determinadas personas (contra el/los deudores de la prestación).
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3) Usufructo Sobre
4) Uso y Habitación Cosa Derechos
5) Servidumbre Ajena Reales
6) Hipoteca
7) Prenda De Garantía
8) Anticresis
El Dominio: (Art.2506)
Es el Derecho Real en virtud del cual, una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
De todos los Derechos Reales, el Dominio es el más importante, implica la posibilidad de usar o disponer de la cosa propia, pero sin
degradarla ni destruirla. Generalmente suele confundírselo con el de Propiedad, el cual es mucho más amplio que el Dominio (el
Derecho de Propiedad abarca al de Dominio), ya que pueden tenerse en propiedad bienes que no son cosas (incluye bienes materiales
e intelectuales), en cambio el dominio se refiere exclusivamente a las cosas.
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Prescripción Adquisitiva: pasado un cierto tiempo se puede adquirir la propiedad de una cosa, en la que el dueño es inactivo
(Art. 3947 del Código Civil). Esta es la que permite la adquisición del dominio.
Se establece un plazo de 20 años para que el poseedor de una cosa ajena, la reclame para sí (siempre y cuando durante ese lapso no
aparezca el dueño o alguien que la reclame). Para cosas muebles el plazo puede ser de 5 años y para cosas inmuebles de 10.
3) Por Accesión: es cuando una cosa mueble o inmueble se incorpora a otra por adherencia natural o artificial; la cosa
incorporada puede ser reclamada para sí por el propietario de la cosa original a la cual se sumó la otra (Art. 2571 del Código Civil). Por
ejemplo en los casos de contratos de tierra:
Aluvión: pasan a ser dominio del propietario, los terrenos que el agua deja al descubierto al retirarse o el crecimiento que
experimenta un suelo por sedimentación (siempre dentro de los límites de su propiedad).
Avulsión: cuando decrece el fundo por arrastre de sedimentos (muy usual en la costa de los ríos).
Edificación o Siembra: cuando se construye o siembra en terreno propio con semillas o materiales ajenos, y en terrenos
ajenos con semillas y materiales propios, el que tiene prioridad de dominio siempre es el dueño de la tierra, el cual, para hacer efectivo
su derecho deberá indemnizar al otro (pagar el valor de los mismos materiales y semillas) siempre y cuando se haya actuado de buena
fe. Puede haber mala fe tanto por parte del constructor, como de parte del dueño del terreno; en el primer caso el dueño del terreno
puede exigir -a costa del otro- el restablecimiento de la cosa a su estado original; hay mala fe por parte del propietario cuando la
construcción o siembra se realiza a su vista y total conocimiento y no reacciona en oposición, en cuyo caso deberá indemnizar al
constructor o sembrador como si se hubiese actuado de buena fe (Art. 2587 al 2591 del Código Civil).
4) Por Especificación o Transformación: cuando se realiza un objeto nuevo con la materia de otro. Si la transformación fue de
buena fe solo corresponde indemnización, de no haber sido así, le corresponde además la acción criminal.
5) Por Tradición: cuando se hace entrega y aceptación voluntaria de la cosa, de generación en generación. Si la cosa es inmueble
hay que inscribirla en un registro público.
6) Por Sucesión o Herencia: es la transmisión del dominio de una cosa, de una persona muerta hacia otra que lo sobreviva.
7) Por Percepción de Frutos:
Naturales: producidos espontáneamente por la naturaleza.
Industriales: producidos por la industria y el trabajo de la tierra.
Civiles: la renta que la cosa produce.
Servidumbre:
Es el Derecho Real sobre cosa ajena, perpetuo o temporario, en virtud del cual se puede hacer uso de la misma, sin que su propietario
tenga derecho a reclamo. En otras palabras, la servidumbre consiste en tolerar o permitir que una persona haga uso de una cosa ajena
(derecho de una persona sobre el terreno de otra).
Toda servidumbre consta de:
Sujeto sirviente: objeto o cosa que sirve.
Sujeto dominante: el que es servido.
Clasificación:
1) Reales: son permanentes, están siempre presentes independientemente de la muerte de quien la pide o beneficiario. Ej:
cañerías de servicios públicos que deban pasar por debajo de un terreno, recibir o sacar aguas, transito (abrir un camino sobre un
terreno vecino que encierra al propio), etc.
2) Personales: son temporarias, terminan con la muerte del beneficiario. Pueden ser de hacer (Ej: un camino: se paga por
hacerlo) o de no hacer (Ej: de vista: se indemniza para evitar la obstrucción de las visuales).
Dentro de las servidumbres personales se pueden incluir:
Usufructo: uso con beneficio.
Uso: uso sin beneficio (para cubrir una necesidad).
Habitación: uso para vivienda.
En todos los casos se debe indemnizar al sirviente.
Expropiación:
Es la apropiación que hace el Estado de un bien, bajo el resguardo de la Ley de utilidad Pública (los bienes expropiados deben ser
destinados a obras públicas), a cambio de una justa y previa indemnización.
Objeto:
El objetivo de la expropiación es el bien común.
Fundamento:
La utilidad pública. Una vez declarada la utilidad pública de la propiedad por ley (poder legislativo), se ordena su expropiación por
decreto (poder ejecutivo).
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Partes:
Sujeto Expropiante: estado nacional, provincial, municipal y entes autárquicos.
Sujeto expropiado: cualquier persona física o jurídica.
Objeto Expropiado: todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la utilidad pública, cualquiera sea su
naturaleza jurídica y pertenezcan al dominio público o privado.
Prenda:
Es el Derecho Real de Garantía, consistente en la entrega al acreedor, de una cosa propia en garantía de una deuda u obligación.
Requisitos:
Que exista la obligación.
Sobre cosa mueble o crédito (no dinero).
Tradición o entrega efectiva del mueble o crédito: la cosa debe ser entregada al acreedor (en la actualidad no es así).
Por contrato por escrito.
El deudor debe ser propietario de la cosa.
Capacidad de las partes.
Facultades del acreedor:
Retención sobre la cosa hasta el pago definitivo.
Prioridad de pago ante otro acreedor.
Derecho de persecución de la cosa.
Derecho de ejecutar la cosa (subastándola o rematándola).
Deudor:
Entrega la posesión de la cosa, pero conserva el derecho de propiedad.
Ante el uso de la cosa por parte del acreedor, el deudor tiene derecho a reclamo.
Ante el saldo de la deuda, debe exigir la devolución de la cosa.
Anticresis:
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Es el Derecho Real de Garantía, que permite que el acreedor tome posesión del inmueble y goce de los frutos que este pueda
producir, a fin de amortizar la deuda que el propietario del bien mantiene con el acreedor.
La diferencia con las otras dos, es que aquí se hace entrega de la cosa, para que el acreedor se valga de ella -explotándola- para el
cobro de la deuda.
Requisitos:
Que exista la obligación.
Sobre inmueble.
Retención de la cosa hasta el pago definitivo de la deuda.
Contrato:
Unilateral: obligaciones del acreedor.
Real: entrega del inmueble.
Forma escrita: escritura pública.
Caracteres:
Accesorio: depende de una obligación principal.
Indivisible: la anticresis perdura hasta el pago total de la deuda.
Finalidad: percibir frutos y aplicarlos al pago de la deuda.
En caso de quiebra, el acreedor por anticresis no tiene privilegios con respecto a los demás acreedores.
UNIDAD TEMÁTICA Nº 9:
DOMINIO
I.- DERECHOS REALES DIFERENCIACIÓN CON LOS PERSONALES
DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES
a) Titular – Cosa Suj. Pasivo-Suj. Activo-Prestac
b) Absolutos (erga ommes) Relativos
c) Titular “ius persequendi” Titular no goza de este privil.
d) “Ius Preferendi” Igualdad de los acreedores
e) Creados por ley (art. 2503 C.C.) Ilimitados en su genero
f) Formalidades para la transmisión Sin requisito formal
g) Duración Ilimitada Prescripción Liberatoria
a) SU ORIGEN LEGAL: No existen otros derechos reales que aquellos que la ley crea y reglamente (art. 2502 C.C.). Principio del
numerus clausus.-
III.- DOMINIO:
a) CONCEPTO: “Derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona” (art.
2506 C.C.)
b) CARACTERES:
1.- ABSOLUTO: el más extenso derecho que se pueda tener sobre una cosa (art. 2506 C.C.)
2.- EXCLUSIVO: Dos personas no pueden tener al mismo tiempo un dominio exclusivo sobre una cosa (art. 2508 C.C.)
3.- PERPETUO: No se pirde por el desuso o pérdida de la posesión de una cosa en tanto un tercero no la haya poseído por el término
legal de la usucapión (art. 2510).-
c) LIMITACIONES:
1.- RESTRICCIONES EN INTERÉS PÚBLICO: Uso regular y no abusivo (arts. 2513, 2514 C.C.); Código de Edificación; reglamentaciones
municipales.-
2.- SERVIDUMBRES
3.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
d) EXPROPIACIÓN:
1.- CONCEPTO: La expropiación consiste en la apropiación de un bien por el Estado, por razones de utilidad pública, mediante el pago
de una justa indemnización.-
2.- NATURALEZA: Es una institución de derecho público; se funda en la función esencial del Estado de promover el bien común.-
b) El expropiado
4.- BIENES QUE PUEDEN EXPROPIARSE: La facultad expropiadora del Estado se extiende a todos los bienes, cualquiera sea su
naturaleza, estén o no en el comercio, sean cosas o derechos (art. 4º ley 21.499).-
5.- CONDICIONES DE LA EXPROPIACIÓN: Conforme con el art. 17 de la Constitución Nacional, la expropiación por causa de utilidad
pública debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.-
6.- RUBROS COMPRENDIDOS EN LA INDEMNIZACIÓN: a) Valor del Bien; b) Consecuencias Directas e Inmediatas.-
7.- RUBROS NO COMPRENDIDOS EN LA INDEMNIZACIÓN: a) Valor Afectivo; b) Valor Panorámico; c) Valor Histórico; d) Lucro Cesante; e)
Ganancias Hipotéticas o Eventuales; f) Mayor Valor resultante de la Obra Pública (art. 10 ley 21.499).-
1º) APROPIACIÓN: Consiste en un modo de adquirir el dominio mediante la aprehensión o toma de posesión de cosas muebles sin
dueño o abandonadas por su dueño, hechas por persona capaz y con ánimo de adquirir el dominio (art. 2525).-
2º) ESPECIFICACIÓN: Es la transformación de una cosa mueble en otra mediante el trabajo del hombre, o para utilizar los términos del
art. 2567, cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro.-
3º) ACCESIÓN: Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o
artificial. (art. 2571).-
4º) TRADICIÓN: Para que la tradición dé lugar a la transmisión del dominio es necesario que el transmitente sea el propietario de la
cosa, que ambas partes tengan capacidad para contratar y que la transmisión se haga por un título suficiente para transmitir la
propiedad.-
5º) PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS: El dueño hace suyo los frutos como una consecuencia natural de su derecho de propiedad.-
6º) SUCESIÓN MORTIS CAUSA: También se adquiere el dominio por la sucesión de los derechos del dueño a la muerte de éste.-
7º) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: Se opera la adquisición de un derecho de propiedad o de otros derechos reales por el transcurso del
tiempo establecido por la ley.-
EXTINSIÓN:
1º) POR DESTRUCCIÓN O CONSUMO DE LA COSA (art. 2604)
2º) SE PIERDE LA COSA QUE HA SIDO PUESTA FUERA DEL COMERCIO.-
3º) LOS ANIMALES SALVAJES O DOMESTICADOS SE PIERDEN CUANDO RECUPERAN SU ANTIGUA LIBERTAD O PIERDEN LA COSTUMBRE
DE VOLVER A LA RESIDENCIA DE SU DUEÑO (art. 2605).-
4º) POR ABANDONO DE LA COSA.-
5º) POR ENEJENACIÓN VOLUNTARIA.-
6º) POR SUCESIÓN MORTIS CAUSA.-
Condominio: concepto. Clases de condominio: división e indivisión forzosa. Medianería. Condominio de cerca, fondos y muros. Muros
privativos y medianeros, muros contiguos y divisorios. Constitución de la medianería. Formas de adquirir el derecho de la medianería.
Determinación del precio, obligaciones y derechos de los condominios. Renuncia y abandono de la medianería.
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Clases de condominio:
a) Sin Indivisión Forzosa: cualquiera de los condóminos puede pedir la división de la cosa en cualquier momento.
b) De Indivisión Forzosa: no se puede pedir la partición de la cosa. Aquí este derecho se encuentra suspendido o postergado.
En principio todo condominio es Sin Indivisión Forzosa. La división de un condominio puede efectuarse de dos maneras:
1) Por división material de la cosa (estimando valores proporcionales).
2) Por venta de la cosa (a efectos de distribuirse lo producido por ella).
El Código Civil establece que el Condominio es de Indivisión Forzosa cuando:
La Ley así lo dicta: casos de medianería y propiedad horizontal, donde la cosa no se puede dividir.
Se lo establece por Contrato: por disposición de las partes (límite 10 años).
Por disposición de última voluntad: testamento o legado de no división de una cosa cuyo uso común es indispensable para
dos o mas herederos (límite 10 años). Ej: un pasillo.
Cuando la división resultare nociva por cualquier razón.
Medianería:
Existe medianería cuando se ha construido un elemento separativo (muro, cerco, fosa, etc.) encaballado sobre el eje divisorio de dos
terrenos y con el aporte -en mitades iguales- de ambos propietarios. Es un caso de Condominio de Indivisión Forzosa.
La medianería puede materializarse con cualquier tipo de objeto capaz de separar físicamente dos terrenos (muro, cerco, fosas, etc.). Si
consideramos al muro, vamos a tener distintos casos según el punto de vista desde donde se lo analice:
1) Desde el punto de vista físico tenemos:
Muro Contiguo: no se ubica encaballado en el eje divisorio (sobre ambos terrenos), sino sobre uno solo de los terrenos, de
modo tal que el filo del muro coincide con dicho eje.
Muro Divisorio: se asienta encaballado al eje divisorio, extendiendo sus mitades sobre ambos predios.
Condiciones de medianería:
Debe tratarse de propiedades contiguas situadas en un ámbito urbano o suburbano. La pared debe tener una altura mínima de 3
metros (tomado desde el nivle de suelo) y su espesor un mínimo de 30 cm (15 para cada lado). La extensión deberá ser la necesaria.
No es posible limitarse a adquirir solo una porción del muro. Tampoco se pueden realizar innovaciones que afecten al derecho del
vecino como ser, apertura de vanos, disminución de la altura o el espesor, etc., siempe y cuando no cuente con el consentimiento de
aquel.
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CONDOMINIO
1) CONCEPTO: “Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa, sobre cosas muebles o
inmuebles” (art. 2673).-
a) SIN INDIVISIÓN FORZOSA: Cada uno de los condóminos puede pedir la división del condominio.-
b) CON INDIVISIÓN FORZOSA: Cuando la ley prohíbe la división de la cosa común o cuando la prohíbe una estipulación válida y
temporal de los condóminos o un acto de última voluntad (art. 2715).-
3) CONSTITUCIÓN: Conforme con el art. 2675 el condominio puede constituirse por: CONTRATO, TESTAMENTO o resultar de las
disposiciones de la LEY.-
MEDIANERIA
1) CONCEPTO: Dispone el art. 2725 que el que en los pueblos o sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre
paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo
hasta a altura de tres metros y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.-
Es necesario distinguir entre:
MURO ENCABALLADO: Es aquel cuyo eje se eleva sobre el límite mismos de las dos heredades contiguas.-
MURO CONTIGUO: Es aquel construido en el mismo límite pero totalmente sobre la propiedad del que lo construyó, de tal modo que
su plano externo toca la línea separativa de las heredades.-
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b) Tratándose de muro contiguo: El muro pertenece exclusivamente al edificador y, por consiguiente carece del derecho a
reclamar al vecino la mitad del valor de la pared, a menos que éste utilice el muro.-
3) PRUEBA DE LA MEDIANERIA:
El art. 2717 dice que un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa
en el límite separativo de las dos heredades.-
El art. 2718 dispone que toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el
término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de ésta última construcción, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos
materiales que demuestren la medianería de toda la pared…”.-
A su vez el art. 2719 agrega que la medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios,
jardines, quintas, etc., aún cuando estos se encuentren cerrados por todos sus lados.-
Distintos supuestos:
a) PARED DE CERCO ENCABALLADA: La obligación de pagar la medianería surge desde el mismo momento de la construcción.-
b) MURO ENCABALLADO DE MÁS DE 3 METROS: La obligación de pagar el precio de la parte que excede de dicha altura sólo
surge cundo el vecino se sirve de la medianería.-
c) MURO CONTIGUO: El vecino sólo tiene obligación de pagar el precio cuando se sirve de dicho muro cualquiera que sea su
altura.-
Cuando el vecino se apoya en un muro contiguo, está obligado no sólo a pagar la mitad de la pared sino también la mitad del valor del
terreno del vecino en que se asienta la pared (art. 2736).-
6) FACULTAD DE ABANDONO:
La ley reconoce al propietario medianero la facultad de hacer abandono de sus derechos sobre la medianería tanto ene l caso que se le
demande el valor de la pared medianera construida por el vecino, como si se demanda el costo de reconstrucción o reparación de la
pared.-
7) EFECTO DEL ABANDONO: No solamente tiene como consecuencia la renuncia al condominio sobre la pared, sino también la
cesión del terreno sobre el que la pared se asienta (art. 2724).-
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