Unidad 2 - Fase 3 Preparar los estudios complementarios del proyecto

Yury Paola Lozano Cód. 1.019.104.091

Leidy Katerine Perilla Cód. 1.234.790.187

Sobeida Cristina Montaña Quesada Cód. 46.376.826

Daniela Sánchez Arias Cód. 1.098.313.855

Grupo: 106005_1

Tutor-Director

Edwin Hernando Castro

Curso, Diseño y Evaluación de Proyectos - 106005

Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD

Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios - ECACEN

Programa de Contaduría Pública

Bogotá, D.C

2021
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo se realizarán los estudios complementarios del proyecto que consiste en la
construcción de un plan de vivienda multifamiliar en un punto estratégico de la ciudad de
Bogotá, exactamente en la localidad de Usaquén en algunos de los siguientes barrios: Santa
Barbara, La Bella Suiza, Lisboa.

El sector de la construcción es una de las principales actividades económicas de la Ciudad, en

especial la construcción de vivienda y dado que no existe al interior de la Ciudad terrenos de
importante dimensión se viene dando procesos de redensificación que implica demolición de
viejas edificaciones.

La planeación de proyectos de inversión en el campo de la construcción de viviendas requiere

de un completo análisis a través del ciclo de vida del proyecto comúnmente en la etapa de
planeación que limiten los márgenes de incertidumbre y generen la información necesaria para
una acertada toma de decisiones.
DESARROLLO CONTENIDO

A. Un Estudio de mercado que contenga:

1. Comportamiento económico del mercado del proyecto: comportamiento de la

demanda, de la oferta, de los costos, maximización de beneficios. Análisis de datos

de fuentes primarias y secundarias.

CONJUNTO DE VIVIENDA VIS PROYECTO CONSTRUCTORA FELIPE SAS

 Se tendrán presentes los subsidios de vivienda que serán ajustados a

nuestros clientes.

 Los parqueaderos serán comunales.

 Teniendo en cuenta su ubicación será un proyecto con buena acogida donde

se publicitarán estas viviendas a través de la Web Finca Raíz, Metro

Cuadrado, y en si cada uno de los medios Web para que los nuevos clientes

tengan conocimiento, la Constructora Felipe tiene una amplia trayectoria en

el mercado, cuenta con su página Web, de fácil acceso por cualquier

buscador de internet también se hará uso de la base de datos de clientes la

cual ha recopilado la constructora a través del tiempo.

 Adicional la constructora cuenta con una oficina física en el lugar de la

construcción con asesores de venta donde se muestra a cada cliente los

planos y diseño de la vivienda.

2. Información económica del mercado: mercado consumidor, selección del

segmento de mercado, definición del mercado meta, mercado competidor, con base

en dicha información se define la estrategia competitiva. Mercado distribuidor,

elaboración de las estrategias de: precio, promoción, publicidad y distribución,

mercado proveedor. Para cada mercado, especificar características, tamaño y

 ubicación. Plantear la mezcla de mercado o marketing mix a través de las 4 pes:

Producto, Precio, Promoción y Distribución. Plantear la estrategia comercial. Estimar

la demanda optimista y pesimista del bien o servicio con base en uno o dos métodos

de proyección que pueden ser de carácter: cualitativo, causal, series de tiempo.

 Para este tipo de proyecto de vivienda se desarrollará en Bogotá D.C en la

localidad de Suba Lisboa un conjunto de casas de tipo vivienda de interés

social.

 Las viviendas tienen un costo de $143.000.000 hasta $180.000.000

 Nuestros clientes serán para estrato 3 con ingresos entre 2 y 5 salarios

MLV.

 No necesariamente cuando se compra una vivienda VIS nuestro cliente debe ser

beneficiario de subsidios ya que de la capacidad del asesor depende la venta efectiva

ya que algunos clientes compran a modo inversión ya sea para luego vender el predio o

también para recibir un ingreso a través de arriendo.

B. Un Estudio técnico de planta que contenga:

3. Sub estudio de ingeniería: consiste en determinar la función de producción óptima

para la utilización eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la producción

del bien o servicio deseado.

El proyecto se desarrollará en la Localidad de Suba, barrio Toscana, Bogotá D.C

 TRAMITES LEGALES ADMINISTRATIVOS
Tramites normativos previos a la obra
ITEM Tramitología (Tramites obligatorios) Costo
1 $350.0000
Registro mercantil, cámara de comercio
2 Licencia de construcción, incluir anexos por Vivienda de interés $1.5000.000
social urbana (Curaduría Urbana para viabilidad del proyecto)
avalada y firmada Ingenieros civiles, arquitecto, estudio de suelos
entre otros.
3 Certificados de libertad y tradición por C/U $27.900 Año
2021
Tramites posteriores a la obra
ITEM Gastos de escrituración y registro, depende el avaluó de la $1.500.000
vivienda en promedio

Fuente; elaboración propia

Conclusion; inicialmente se hace un analisis de gastos a traves de esta tabla con los itms

legales, y luego se procede a diseñar dos planos de aptos para optimizar el trabajo y asi saber

ademas la cantidad de aptos que podemos construir en este terreno, se elaboran dos diseños

uno de 42 M2 y tambien otro Apto 56 M2

Fuente; elaboración propia

Conclusión: De este plano Vis Apto corresponde a 42 M2 donde se especifica su

distribución correspondiente, el cual tendrá un costo de $ 153.000.000 valor que se

mantendrá para la venta en periodos años 2021 y 2022.

 Fuente Imagen Propia

Conclusión: De este plano Vis Apto corresponde a 56 M2 donde se especifica su

distribución correspondiente, el cual tendrá un costo de $ 180.000.000 valor que se

mantendrá para la venta en periodos años 2021 y 2022

4. Sub estudio de proceso productivo: consiste en identificar las tecnologías

existentes, seleccionar la mejor tecnología que minimice los costos en valor

presente, considerando los factores productivos y las cantidades necesarias para

producir, con base en las cantidades anuales proyectadas para vender

suministradas por el estudio de mercado.

Inicialmente se desarrolla el proyecto por los ´profesionales de la constructora

donde se hace todo lo correspondiente, Viabilidad, estudios económicos, estudios de

suelos, entre otros para el desarrollo de un proyecto de construcción de Viviendas

urbanas, donde finalmente se revisa y aprueba el proyecto por el gerente y demás

asesores de la constructora.

Como herramientas tecnológicas, se utilizan diferente software que en la

actualidad facilitan algunos trabajos de ingeniería y diseño, además de precisión por ej

(Programas de Diseño) etc., ya en terreno Retroexcavadora, etc.

5. Diagramación del proceso productivo: Independientemente de la técnica

seleccionada por el proyectista (diagrama de flujo de proceso, diagrama de bloques,

diagrama de redes como PERT y CPM), el diagrama elaborado debe mostrar como

mínimo la secuencia lógica de los pasos o actividades o tareas, el tiempo estimado

para realizar cada uno y la ruta crítica.

Diagrama flujo de proceso

 Fuente; elaboración propia

Diagrama de bloques
Fuente, Elaboración Propia
Diagrama de redes como PERT y CPM

Fuente; elaboración propia

Fuente; elaboración propia

 Fuente; elaboración propia

Conclusión: Este proyecto de construcción se iniciará el 9 de junio de 2021, el cual

tardará 270 días hábiles, según nuestra programación de ejecución, téngase presente que

antes ya estaría aprobada la licencia de construcción ya que sin esta no se puede iniciar

ninguna obra de construcción en la ciudad.

Además de lo anterior se puede decir que la fecha de entrega o mejor dicho nuestro

proyecto de aptos estaría finalizado el 27 de Mayo de 2023.

En el diagrama de Red se evidencia las actividades 11 y 14 con retraso en su ejecución.

6. Sub estudio de tamaño:

Capacidad Instalada

La constructora cuenta con 10 máquinas, los trabajadores usan estas maquinas desde

las 7 am a 6 pm, es decir 11 horas diarias. Es decir que la capacidad instalada de horas en

maquinaria es de 110 horas de máquina. Esta se estableció multiplicando las 11 horas por las

10 máquinas.

DETALLE TIEMPO EMPLEADO (HORAS)

 Estudio del terreno 8
Adquisición de licencia de construcción 3
Publicidad 12
Diseño estructural 24
Obras preliminares 36
Cimentación 12
Instalaciones Hidrosanitarias 24
Instalaciones eléctricas y 36
comunicaciones
Pisos 24
Enchapes y pañetes 10
Obras exteriores 5

TIR

Inversión Inicial: 20.000.000.000

FLUJ A FLUJ B
O DE O DE
INGR EGR
ESOS ESO
S
Año Valor Año Valor
1 16.00 1 3.500.
0.000. 000.0
000 00
2 21.25 2 4.250.
0.000. 000.0
000 00
3 24.61 3 5.600.
3.000. 000.0
000 00
4 30.50 4 6.000.
0.000. 000.0
000 00
5 32.49 5 6.490.
0.000. 000.0
000 00
TOTA 124.8 TOT 25.84
L 53.00 AL 0.000.
0.000 000
 FLUJO DE
EFECTIVO A- B
NETO

Año Valor
1 12.500.000.000
2 17.000.000.000
3 19.013.000.000
4 24.500.000.000
5 26.000.000.000
TOTAL 99.013.000.000

La TIR es igual al 77%, es decir que el proyecto nos ofrece una buena rentabilidad.

7. Sub estudio de localización:

Esten proyecto va a estar ubicado en la localidad de suba barrio Lisboa en Bogotá D.C,

cuenta con una amplia oferta de transporte público y los habitantes del proyecto podrán

encontrar a la vuelta de la esquina todo el comercio que necesitan como es:

*Colegios

*Importantes vías de acceso

* Amplia oferta de transporte

*Parque Lisboa y San Pedro

* Conexión con calle 80

 Lisboa es un sector común y comercial para cualquier inversionista ya que es una zona

de alta valorización y propone el desarrollo de viviendas de interés social para quienes quieren

hacer realizad el sueño de tener vivienda propia o generar oportunidad de inversiones, en este

sector podemos encontrar diferentes locales comerciales que permiten encontrar todo más

cerca.

8. Estimación de costos para estudios de prefactibilidad:

Para realizar el proceso de contratación, la constructora debe tener en cuenta a través

de sus funcionarios, proyección de unos estudios previos como son: documentos previos de

contratación, en el cual se plasman cada una de las situaciones por las cuales la constructora

debe contar con: personal de vigilancia, asesores comerciales, personal administrativo y oficios

varios, impulsadores.

Tener en cuenta la existencia de disponibilidad presupuestal, tipo de pólizas que debe

presentar, clase de personal a contratar, los elementos de trabajo que debe portar el personal

contratado, los pazos para el cumplimiento de contratos tanto internos como externos.

C. Un Estudio Organizacional-Legal que contenga:

9. Definición del tamaño de la estructura organizacional:

Toda empresa consta necesariamente de una estructura organizacional o una forma de

organización acorde a sus necesidades, teniendo en cuenta sus fortalezas, por medio de la

cual se puede ordenar las actividades, los procesos y en si el funcionamiento de la empresa y

cumplir el objetivo deseado.

COSTOS VALOR

Estudios $3.377.900
Excavaciones y rellenos $30.000.000
Cimentación $300.000.000
Sistemas de drenajes $12.000.000
Instalaciones Eléctricas $8.000.000
Instalaciones hidráulicas $11.000.000
 Estructuras en concreto $350.000.000
Estructuras metálicas $100.000.000
Acabado para obra gris $40.000.000
TOTAL, DE COSTOS $854.377.900

Organización por funciones

 DIRECCIÓN

DIRECTOR
DIRECTOR TÉCNICO SECRETARIA
COMERCIAL

ADMINISTRACIÓN
DIRECCIÓN OFICINA DE
MAQUINARIA Y OFICINA TÉCNICA
COMERCIAL RACIONALIZAÓN
MATERIALES

CONTABLIDAD
OFICINA LABORAL -ALMACEN
POST CALCULO ESTUDIO DE OBRAS
COMPRAS -TALLER DE
REPARACIÓN
ORGANOS DE EJECUCION DE OBRAS

DIRECTOR DE
OBRA

JEFE DE JEFE DE LOS

SERVICIOS JEFE DE OBRAS SERVICIOS
TÉCNICOS ADMINISTRATIVOS

ORGANIZACIÓN
TÉCNICA LABORATORIO MAQUINARIA DE
SUBCONTRATISTA
* Estudios de calculo Control técnico TALLERES
*Planos
*Certificaciones y
contro costes

EENCARGADO

INSTALACIÓN DE
EQUIPOS
Mantenimiento
AUX TÉCNICO
LISTEROS CAPATACES
ALMACEN

PERSONAL
OBRERO

TOPOGRAFO

10. Establecimiento de las tareas a desempeñar por los cargos:

El diseño de los cargos es una fuente de información básica para toda la planeación de

recursos humanos. Es necesaria la selección, el adiestramiento, la carga de trabajo, los

incentivos y la administración salarial; es decir, para todos los procedimientos básicos que se

realizan dentro de una empresa.

En el desarrollo de este proyecto la asignación salarial oscila entre 1 smmlv hasta 6 y 7

smmlv adicionalmente, se debe tener en cuenta los tipos de ARL acorde al riesgo laboral del

trabajador, su contratación se define acorde a los estudios realizados, competencias

experiencias y también fomentar a la contratación de nuevos aprendizajes a quienes deseen

participar.

CARGO COMPETENCIAS FUNCIONES

Director de obra Dirige la obra y Jefe superior de todas las obras

liquida obras grandes o o de un sector de las mismas.
varias medianas o Asume la responsabilidad para
pequeñas una ejecución sin antecedentes, con los
costos adecuados y dentro del plazo
estipulado.
Director técnico Comunicación Orienta la contratación y es el
asertiva, liderazgo, encargado de determinar el precio de la
motivación, trabajo en licitación.
equipo, toma de Lazo de unión entre la obra y el
decisiones etc.. resto de la empresa

Jefe de obra Análisis del Planificar, dirigir, controlar y

proyecto y su viabilidad, evaluar dichos proyectos arquitectónicos
organización de los desde el momento de su concepción
trabajos, comprobación de hasta su finalización.
mediciones etc..
Gestión de Orientación al Recepción de materiales,
administración resultado, uso efectivo del controlar el consumo de materiales,
tiempo, comunicación, inventarios de obra, listas de personal.
integridad y confianza.
Encargado de obra Planifica y organiza Dirección y control del personal,
el proceso y la mecánica conocer los convenios laborales y
de los trabajos de obra, condiciones técnicas para evitar
organiza los espacios de accidentes.
trabajo.
Capataz Trabajo en equipo, Dirigir las cuadrillas de obreros,
líder, compañerismo, según las instrucciones del encargado,
capacidad de replanteos puntualidad, orden y clima laboral
ante las adversidades.

11. Definición de los requerimientos de espacios físicos para el personal: no se

cuantifican los costos de inversión asociados al requerimiento de dichos espacios,

sino que solo se definen los requerimientos, porque la cuantificación es parte del

estudio técnico.
El espacio físico estará conformado por un área de 20mx15m, divido de la siguiente manera:

11.1 Área dirección: Donde se encontrará ubicado el personal de área administrativa.

(Dirección comercial: Contabilidad, administración y almacén) (Dirección técnica:

Racionalización, personal técnico) (secretaria)

11.2 Área de ejecución: Este espacio locativo estará destinado para el personal de

ejecución de obra. (Jefe de obras: Capataces, topógrafo, encargado, personal

obrero, subcontratistas, personal de maquinaria y taller) (Jefe de servicios técnicos:

Laboratorio y personal de mantenimiento)

CONSTRUCTORA
12. Determinación de otros costos organizacionales: son servicios prestados por

terceros como pago de arriendos, gastos de mantenimiento del equipo de oficinas,

suscripciones, licencias por el uso de software, seguros, gastos de telefonía móvil y

red fija, conexión a internet, web hosting, electricidad, comisiones, viáticos.

Costos organizacionales Monto

Equipos de oficina (Computadores, aires $20.000.000
acondicionados, escritorios, UPS, sillas y demás)
Papelería $3.000.000
Mantenimiento de equipos de oficina $4.000.000
Licencias por el uso de software $1.200.000
Gastos de servicios de telefonía, internet y servicios $10.000.000
públicos
Publicidad $7.000.000
Viáticos $2.000.000
Total $47.200.000

13. Estimación de gastos de puesta en marcha: gastos del start up que incluye

constitución de la sociedad, honorarios de abogados, gastos de contratación de

empresas para el reclutamiento del personal, gastos derivados de las convocatorias

para licitación, etc. Estos gastos no son de operación por tanto no afectan el estado

de resultados, que forman parte de inversiones en activos intangibles que

posteriormente serán amortizados.

Gastos de puesta en marcha Monto

Registro de la sociedad $22.000.000
Honorarios de abogados $25.000.000
Contratación $20.000.000
Seguridad social $7.000.000
 Dotación $10.000.000
EPP $8.000.000
Total $92.000.000

D. Un Estudio financiero que contenga:

14. Tabla con las inversiones previas a la puesta en marcha: Para determinar el

presupuesto de inversión del proyecto se ha establecido como capital de trabajo, el

efectivo necesario para poder cubrir el costo del lote y los aportes de efectivo

necesario para cubrir el costo del lote y los aportes de efectivo necesarios para

cubrir los costos generados en la etapa de planeación y ventas año 0 del proyecto,

en el cual no se cuenta con recursos, debido a que los dineros de las ventas

realizadas van directo a un cargo fiduciario y solo se pueden cuando se inicia la

etapa de construcción en el año 1.

Presupuesto de Monto
inversión
Activos fijos $80.000.000
Diferidos $2.000.000
Intangibles $50.000.000
Capital de trabajo $2.068.400.000
Total $2.200.400.000

15. Elaboración de un cuadro de inversiones:

Ítem Und Cantidad Vlr. Unitario Vlr. Total

Vías y andenes
Excavación M3 110 15.000 1.650.000
Mejoramiento M3 30 27.000 810.000
Sardineles ML 145 35.000 5.075.000
Anden en M2 750 2.000 1.500.000
concreto
Zonas verdes
Tierra negra VJ 30 120.000 3.600.000
Césped M2 750 1.500 1.125.000
 Redes eléctricas
Ducteria ML 260 60.000 15.600.000
Caja de UND 12 750.000 9.000.000
inspección
Acometida ML 300 38.000 11.400.000
Sistema hidráulico
Pozo agua ML 4 1.820.000 7.280.000
negras
Acometida ML 100 20.000 2.000.000
hidráulica
Tubería UND 80 100.000 8.000.000
Excavación ML 10 18.500 185.000
manual
Relleno ML 16 50.000 800.000
Estudio de UND 1 1.500.000 1.500.000
suelos
Diseño UND 1 3.500.000 3.500.000
estructural
Diseño UND 1 10.000.000 10.000.000
arquitectónico
TOTAL 83.025.000

PLANEACIÓN DE ESTUDIOS Y DISEÑOS

ITEM MES 1 MES 2 MES 3 TOTAL
Prefactibilidad 2.000.000 2.000.000
Arquitectónica
Suelos y 1.500.000 1.500.000
geotécnica
Estructurales 3.500.000 3.500.000
Eléctricos 2.500.000 2.500.000
Hidrosanitarios 2.500.000 2.500.000
Diseños redes 1.500.000 1.500.000
de gas
TOTAL 7.000.000 6.500.000 13.500.000

16. Estructuración de los flujos de caja: para la elaboración del flujo de caja se

discrimina entre: ingresos y egresos afectos a impuesto, gastos no desembolsables

(son deducibles), egresos no afectos a impuesto (inversiones), beneficios no afectos

a impuesto (son ingresos que generan y que no provienen de la operación del

negocio).
 FLUJO DE CAJA
Año 1
UTILIDAD 4.760.000.600
OPERATIVA
(-) Gastos 850.000.600
financieros
(-) Impuestos 1.200.000.000
(+) 174.000.000
Depreciación
GENERACIÓN 2.884.000.000
OPERATIVA
FONDOS
(+/-) Incremento 0
Ktino
(-) Inversiones 0
en activos
(+) Valor de 0
salvamento
neto
(+) Préstamos 0
bancarios
(-) Abono 1.300.000.000
Flujo de caja 1.584.000.000
libre

17. Determinación de capital de trabajo:

TOTAL, ACTIVOS TOTAL, PASIVOS

2.200.400.000 96.525.000
CAPITAL DE TRABAJO = 2.103.875.000

Podemos ver que la constructora cuenta con un buen capital de trabajo para operar,

pues cuenta aún con dinero suficiente para continuar en marcha, generando ganancias.

18. Establecimiento de la amplitud del flujo de caja:

FLUJO DE CAJA
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4
UTILIDAD 4.760.000.600 4.615.540.00 4.301.000.000 4.570.000.000
OPERATIVA 0
(-) Gastos 850.000.600 711.000.000 540.000.000 353.500.000
financieros
(-) Impuestos 1.200.000.000 1.050.000.00 1.035.000.000 980.000.000
0
(+) 174.000.000 174.000.000 174.000.000 174.000.000
Depreciación
GENERACIÓN 2.884.000.000 3.028.540.00 2.900.000.000 3.410.500.000
 OPERATIVA 0
FONDOS
(+/-) Incremento 0 0 0 0
Ktino
(-) Inversiones 0 0 0 0
en activos
(+) Valor de 0 0 0 0
salvamento
neto
(+) Préstamos 0 0 0 0
bancarios
(-) Abono 1.300.000.000 1.250.000.00 1.350.000.000 1.100.000.000
0
Flujo de caja 1.584.000.000 1.778.540.00 1.550.000.000 2.310.500.000
libre 0

19. Elaboración de los estados financieros proyectados:

Elaboración propia
CONCLUSIONES:

 Al realizar esta unidad, nos fortalecimos con mayores conocimientos e ideas

para aplicarlos dentro de una organización, sobre el planteamiento, análisis,

elaboración de espacios, confort y economía.

  Podemos concluir que la ejecución de esta obra generaría un gran impacto

social en el barrio Lisboa, sería una oportunidad a quienes sueñan con vivienda

propia o como gran oportunidad de inversión, con un 77% de rentabilidad.

 Con el desarrollo de este análisis, adquirimos nuevos aprendizajes en la

elaboración de un proyecto, estableciendo sus pro y contras, así mismo

realizando estimaciones futuras.

 Conocimos y aplicamos el manejo de fórmulas atravez de la herramienta Excel,

ya que permite tener datos más viables y reales acorde a lo que queremos

lograr.

 Hemos logrado como estudiantes de la Unad y con la ayuda del tutor, el

desarrollo de nuevos conocimientos aplicados en la unidad, generando

aprendizajes integrales, como futuros profesionales y aplicarlos en nuestras

vidas

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Procesos de construcción https://www.oikos.com.co/constructora/noticias-

constructora/como-iniciar-un-proyecto-de-construccion
 Yeimy y Sandra ( 2017) Valorización financiera. Recuperado de

https://repositorio.unillanos.edu.co/bitstream/handle/001/1313/RUNILLANOS%20FIN

%200085%20VALORACI%D3N%20FINANCIERA%20BAJO%20EL%20M%C9TODO%20DE

%20FLUJOS%20DE%20CAJA%20DESCONTADOS%20A%20LA%20EMPRESA

%20CONSTRUCTORA%20PREING%20S.A.S%20PARA%20EL%20PERIODO

%202015%20AL%202017..pdf;jsessionid=B9B7A68083DB0809E43DB1EC114282B3?

sequence=3

Fernando Martínez (2015) Como calcular el VAN y TIR en Excel. Recuperado de

https://www.youtube.com/watch?v=W9r7Cs_6M0A