AVALÚO DE EDIFICACIONES Y

CONSTRUCCIONES

Ing. Amarilys Guanipa

ASAPROVE Nº573
SUDEBAN Nº P-2.639
FOGADE Nº 0813
¿QUE ES UN AVALUO DE BIENES INMUEBLES?

Conjunto de técnicas empleadas para: recabar, clasificar, analizar y

procesar, toda información sobre los bienes inmuebles en un momento dado,
con el fin de asignarles un valor que se ajuste a lo lógico y real.

BIENES MUEBLES
BIENES INMUEBLES
¿Qué bienes se valúan?

Activos Tangibles:

Terrenos.

Edificios y Construcciones en general.

Maquinarias y Equipos.

Mobiliario y Equipo de Oficina.



Activos Intangibles:

Marcas.

Patentes.

Diseños Industriales.

Cartera de Clientes.

Derechos de propiedad literaria, etc.
Tipos de avalúos:

Avalúo de bienes inmuebles

Avalúos de obras de arte
Avalúos de Fincas
Avalúos de máquinas y equipos
Avalúos de empresas en marcha
Avalúos de Edificaciones Históricas
Avalúos masivos de Inmuebles
Avalúos con fines de expropiación e indemnización
.
¿Para que?
Operaciones Compra-Venta
Solicitudes de crédito
Valoraciones Patrimoniales
Declaraciones Sucesorales
Valoraciones Fiscales
Obtención de la Renta de un inmueble
Determinación del valor de un Inmueble para el
caso de Expropiaciones.
• Solicitud de Crédito: son los que se elaboran para
tramitar préstamos a corto, mediano y largo plazo a las
instituciones públicas o privadas, cuando se otorga un
préstamo y se recibe como garantía los bienes
inmuebles.

• Privado o Particular: cuando el avalúo es realizado

para fines sucesorales, contables o netamente
particular.
 Garantía Hipotecaria o Solicitud de Crédito:

. El propósito de la banca, otras instituciones

financieras, cajas de ahorros, etc., es garantizar la
recuperación del préstamo otorgado para la adquisición o
desarrollo de bienes inmuebles. La labor, en este caso,
estará orientada a definir un valor que satisfaga el propósito
del mandante.

Sobre esa base de valor el prestamista tomará en garantía

el objetivo de comercialización estimando, adicionando un
porcentaje o cuota al valor total del bien.

Fines Impositivos:

Si a la hora de registrar una operación

de Compra – Venta sobre un inmueble el
Registrador Subalterno determina que lo
declarado como precio del bien no se ajusta
a la realidad del mercado para el momento
de la operación, la Ley de Registro Público
confiere al Registrador la facultad de
estimar el precio de dicho inmueble al
momento y solo a los fines impositivos.
 El valor así estimado no es en manera alguna su
valor justo y razonable y solo obedece a un propósito
determinado cual es el del Estado cobrar sus impuestos.

Otro caso relacionado con la enajenación de

inmuebles se refiere a las donaciones. Aquí pueden
presentarse dos opciones:

1- que el donante estime el precio y así lo plasme en el

documento de cesión o donación para los fines del
impuesto.

2- es el que partes no tengan estimado tal precio, en
cuyo caso se procederá de la manera anteriormente
establecida y será el Registrador Subalterno quien lo
estime. Tampoco aquí el precio fijado es el de mercado
sino un estimado solamente a los fines impositivos.

Sucesiones:

Existen dos aspectos importantes de señalar sobre

el avalúo para la Ley de Sucesiones, Donaciones y
demás Ramos conexos.

El primero de ellos se relaciona con la fecha de avalúo.

En dicha Ley se establece que el valor debe situarse al
momento de abrirse la sucesión y según la misma Ley,
la sucesión se abre en la oportunidad del fallecimiento.

De manera que, independientemente de la fecha de

realizar el contrato para llevar a cabo un avalúo con
fines sucesorales, se debe tener claro que el precio a
obtener va a ser a la fecha del fallecimiento del
causante.
 El otro aspecto se refiere a la forma de llegar
a ese valor y la Ley habla de valores de mercado,
es decir, propiedades similares intercambiadas en
el mercado al momento de apertura de la sucesión,
se hace notar que puede darse el caso que no se
localicen referenciales directamente comparables
con el bien en el mercado y habría que recurrir a
los métodos indirectos, para llevar a cabo el justo
precio.

Derecho de Frente:

Las Alcaldías tienen sus propias

plantas de valores clasificadas por
zona y en base a ellas determinan el
valor de los bienes a los fines de
cobrar el derecho de frente, pagaderos
trimestrales por el contribuyente .
• Avalúos Judiciales: cuando el avalúo
es realizado por mandato de un juez,
mediante la designación de expertos
por parte del Tribunal.
Pasos que se siguen para un Avalúo Judicial:

1-Designación de uno, dos o tres expertos por parte del Juez de la

causa.

2-Aceptación por parte de los expertos, en forma escrita en la

secretaría de Tribunal

3-Juramentación ante la secretaria del Tribunal por los expertos

avaluadores

4-Entrega de los credenciales por parte del Juez

5-Elaboración del avalúo, en hora y fecha fijada

6-Entrega del informe de Avalúo a la secretaria del Tribunal junto

con el expediente del día y hora de audiencia fijada
TERMINOLOGIA BÁSICA

Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de

referencia de la tasación .

Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el

mercado

Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al

terminar su construcción o edificación. Se llama también valor
histórico.

Valor Justo de Mercado: La suma de dinero a cambio de la cual

podría razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor
informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien

Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el
mercado un inmueble igual o semejante al que se está
tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.

Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla

su vida útil. Se le llama también valor de salvamento,
valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en
su manual de avalúos, considera este valor entre 5 –
15% del valor residual.
r = VR – BD.

Vida Útil: El número de años que se considera que el

inmueble prestará sus servicios en condiciones normales

Años de Uso: Número de años que tiene el
inmueble de haber sido construido.

Edificaciones Convencionales: Son las que se

construyen mediante un proyecto de arquitectura e
ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y
supervisada por un equipo de profesionales
universitarios.

Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que

se construyen sin proyectos de arquitectura e
ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no
son inspeccionadas ni supervisadas por
profesionales universitarios.

Galpón: Construcción formada por un techo
soportado por columnas con cerramientos.

Cobertizo: Construcción formada por un

techo, soportada por columnas sin
cerramientos.

Caney: Construcción formada por un techo

de forma cónica sin cerramientos.

Edificaciones Aisladas: Es la que no
está adosada a otra edificación por
ninguno de sus lados.

Edificación pareada: Es la que está

adosada por uno de sus costados.
Terrenos
VALORACIÓN DE TERRENO (Bs./m2)

- Método Directo Tradicional (ajuste de áreas y tiempo)

Científico (regresión múltiple SPSS)

Planta valores de la alcaldía

- Método Indirecto Mercado de ofertas
- Proyecciones hipotéticas
Enfoques Metodológicos para valoración de Bienes
Inmuebles:

Métodos directos

Enfoque de mercado o comparación.
(Transacciones recientes de bienes inmuebles
similares).

Enfoque de Costos
(Principio económico de la sustitución, evolutivo)
Métodos Indirectos

Renta (capitalización de ingresos)

Involutivo (desarrollo hipotético de proyectos
urbanísticos)
 Enfoque de mercado o comparación.
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta
de casas, apartamentos y locales comerciales, que se
encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el
inmueble a tasar, con una diferencia máxima de dos (2)
años a partir de la fecha de elaboración del avalúo. Esta
muestra debe contener mínimo 15 referenciales
representativos, obtenemos los estadísticos que indican
regresión conjunta tales como: R2 ajustado; llamado
coeficiente de determinación, F; llamado distribución de
Merrigton y Thomson (análisis de la varianza) y la prueba t
de significación de los coeficientes.
Utilizando el software SPSS

El paquete también suministra la

información del error estándar de la
estimación (RMS residual), y los valores de
B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case
Wise Diagnostics), cuales son los valores de
los referenciales que están dispersos de la
recta de regresión y están distorsionando el
modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y
correr nuevamente el paquete estadístico.
Enfoque de Costos

Es aquel en que el valor de las

construcciones es resultante de la
reproducción o estimación de los costos de
todos sus componentes, a través de un
presupuesto, por actividades o por partidas,
debiendo ser cuantificados y justificados los
efectos del desgaste físico y/o obsolescencia

Mediciones cómputos métricos presupuesto

Costos directos
Costos indirectos
Métodos Indirectos
Renta (capitalización de ingresos)

El valor del inmueble es obtenido por

la capitalización de su renta real o
prevista, a una tasa de interés
cónsona con el mercado, representado
por el valor actual de los beneficios
futuros. Usado generalmente cuando
el valor depende de la capacidad de
generar ganancias (hoteles, cines,
etc.)
Involutivo

Este método se basa en una

viabilidad técnico económica para la
estimación de valor del terreno,
fundamentado en el aprovechamiento
eficiente, mediante un desarrollo
inmobiliario hipotético compatible con
las características del inmueble y con
las condiciones del mercado.
DEPRECIACION
 Al estimar el precio de las
construcciones por el enfoque del
costo, esto nos proporciona el valor a
nuevo y en la mayoría de las
tasaciones se trata de inmuebles
usados; por lo tanto, es necesario
aplicar un factor de depreciación que
refleje la perdida de valor sufrido por
el bien a lo largo de los años
¿Que es la Depreciación?
 Disminución del valor o precio de un bien,
ya sea con relación al que antes tenía o
comparándolo con otros de su clase.

Así, la depreciación de una edificación

es la pérdida de valor que ha
experimentado, la cual se inicia una vez
terminada la construcción y se continúa a
lo largo de su vida útil.
Tipos de Depreciación.

Contable. Utilizada por las empresas para depreciar

los activos en los libros de contabilidad, para saber en
que momento han cumplido su vida útil y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de
acuerdo al Art. 12 de la Ley de Impuestos Sobre la
Renta, con los índices del BCV (IPC).

Tasativa: utilizada en la elaboración de informes de

avalúo, debido a que toman en consideración el Valor
de Reposición o de mercado y no el inicial o de compra,
con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el
proceso inflacionario del país, además de considerar los
factores: año de uso, vida útil, Estado de Conservación,
Mantenimiento.
Causas de la Depreciación:

Directas: deterioro físico, uso diario, y medio ambiente.

Obsolescencia Funcional: deficiencias en el diseño del
inmueble
Obsolescencia Económica: por mala ubicación cercanas
a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias,
quebradas.
Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se
deprecian debido a la falta de mantenimiento.
 MÉTODOS TASATIVOS PARA CALCULAR LA
DEPRECIACION DE UN INMUEBLE

 Método de la línea recta

 Método de la Parábola de Kuentzle
 Método de Ross
 Método Ross-Heidecke
METODO DE LÍ
LÍNEA RECTA

Consiste en considerar la depreciación como función lineal del inmueble con

variación uniforme a lo largo de su vida útil.
Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de coordenadas
cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resulta ser una línea recta cuya
pendiente dependerá de la vida útil que se le asigne al activo o del valor
residual, tomando en consideración dos factores. años de uso y vida útil.

D= E
Vt

Donde:
D = depreciación en términos porcentuales.
E = edad de la construcción
Vt = vida técnica o útil de la construcción

Ejemplo: utilizando la vida técnica de 50 años, la depreciación a 10, 20 y 35 años

seria:

D=10/50 = 20%
D=20/50 = 40%
D=35/50 = 70%
 REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 1
Valores del Método "Línea Recta"

VA

Bs
Valor de Reposición

V
R B
VIDA ÚTIL D

0
T años

r =Valor residual
MÉTODO DE LA PARABOLA DE KUENZLE:

Para tener un decrecimiento reducido en los primeros

años, el autor, propone una ecuación y línea parabólica,
bajo la premisa de que la gráfica de la depreciación no
podía ser una línea recta Esta debía acusar una caída lenta
al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada
hacia la mitad y aumentar su pendiente al final.

D = (E/Vt)²

Ejemplo: utilizando la vida técnica de 50 años, la depreciación

a 10, 20 y 35 años seria:

D=(10/50) ² = 4 %
D=(20/50) ² = 16 %
D=(35/50) ² = 49 %
 REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 2
Valores del Método “Parabolico o de Kuentzle"

VA
Valor de Reposición
Bs

V
R
B
D
VIDA ÚTIL

0
T años

r =Valor residual
Método de Ross
Busca un promedio de los dos métodos anteriores con
el fin de obtener una depreciación no tan acelerada como
la línea recta ni tan lenta como la parábola de Kuentzle, se
trata de una depreciación intermedia entre ambos
métodos.

D= [(E/Vt)+(E/Vt) ²]½

Ejemplo: utilizando la vida técnica de 50 años, la depreciación a

10, 20 y 35 años seria:

D= [20 + 4]½ = 12 %
D= [40 + 16]½ = 28 %
D= [70 + 49]½ = 59.5 %
 REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 3
COMPARACION DE LOS METODOS

VA
Bs

3 2

V B
1
R D

Valor
r

0 n

1: LÍNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS

MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE
Utilizado para valorar los bienes inmuebles,
toma en cuanta el estado de conservación y
mantenimiento del inmueble.

VA = VR[1 – (1 – r) (FRH)]

Donde:
VA = Valor de avalúo o valor actual
VR = Valor de Reposición.
r = Valor residual.
 TABLA I
DEPRECIACIÓN FÍSICA HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1 Nuevo………………………………………… 0,00%

Estado 1,5 Entre nuevo y regular ……………………… 0,32%
Estado 2 Regular con conservación normal…………… 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas……… 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas……………………… 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes… 33,20%
Estado 4 Reparaciones Importantes…………………… 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
Sin valor…
Estado 5 Demolición………………………….. 100,00%
 Reparaciones menores: consisten básicamente en
pintura general, arreglo fachadas, revestimientos
en baños y cocinas, estado de los pisos,
humedades, impermeabilizaciones.
 Reparaciones medianas: instalaciones hidráulicas,
sanitarias o eléctricas, reparación de cielorrasos y
pisos, cambio de piezas sanitarias en baños o
cocina, severas filtraciones o humedades,
agrietamientos en paredes.
 Reparaciones importantes: daños en la cubierta de
techo, fallas en infraestructura y/o superestructura
de la edificación. Reconstrucción de mampostería o
muros. Cambio total instalaciones hidráulicas o
sanitarias, asentamientos, volcamiento de paredes.
Ejemplos de diversos tipos de reparaciones
EN LA INSPECCIÓN
Equipo necesario para una inspección:

Distanciometro o cinta métrica.

Cámara fotográfica

Gps (para áreas extensas de terreno)

Libro de anotaciones u hoja de
inspección
PASOS PARA LA INSPECCION EN AVALUOS DE INMUEBLES:

Identificación de la parcela de terreno o lote de terreno, este se

puede identificar mediante los siguientes documentos:

Planilla sucesoral

Contrato de arrendamiento

Documento de Propiedad

De el documento de propiedad el avaluador solo le interesa la

siguiente información: nombre del propietario, linderos, área, cita de
registro (Nº del documento, tomo, protocolo, año, trimestre).

Se dirige al lugar donde se ubica la parcela o lote de terreno e

identifica su forma geométrica, si es polígono regular o irregular, en
sus respectivas formas: cuadrado, rectángulo, triángulo, trapecio,
paralelogramo, tomando en cuenta además la topografía del terreno.

Mide el lote o parcela para compararla con las medidas
del documento de propiedad, y toma las fotografías.

Realizar un análisis del entorno para verificar, el acceso a

la zona, desarrollo, servicios, población, actividades
económicas predominantes, tipos de construcción del
sector, nivel socio-económico, nombre de las
urbanizaciones que están relativamente cercanas.

Especifica los derechos incorporados al lote o parcela de

terreno (servidumbre).

Se dirige al registro subalterno del municipio

(referenciales)
En el caso de construcciones…

Realizar una inspección entendiéndose esta

como la actividad técnica de campo, donde el
tasador realiza un examen detallado de las
características cualitativas externas e internas
del inmueble a tasar.

Elaborar la memoria descriptiva.(Características
Constructivas, croquis de distribución del
inmueble, croquis de ubicación y situación,
mediciones, fotografías, se establece el estado
del conservación).

Solicitar al propietario previo a la cita (copias de
documentos de propiedad y planos si los tiene)

Fotografías.
En el sitio….como debemos medir?
CRITERIOS DE MEDICION

VIVIENDA AISLADA

Terreno

a
Aleros

b
Viviendas pareadas

Terreno

b
Volados
 Volados

A1

A2

Salientes de
losas

Planta Alta b = 10m Planta Baja

A1 A2
¿Que fotografías debemos tomar ?
1.Frontrales
2. Fachada lateral:
Izquierda
Derecha
3.Fachada posterior
4.Áreas internas:
Salas, estar, pasillos, etc.
5. Cocina - comedor
6. Habitaciones
7. Salas sanitarias
(opcional)
8. Garaje (# puestos)
9. Áreas verdes, Piscinas,
bohíos, cercas perimetrales,
anexos (si los tiene)
10. Entorno urbano, especificando el
Sentido de orientación geográfica.
 Datos relevantes a tomar en cuenta cuando
valoramos un inmueble.
Ejemplo de la Zonificación:

De acuerdo con la ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN

decretada por el consejo Municipal del distrito Iribarren del
Estado Lara, con fecha 26 - 11 - 75, al terreno le corresponde
Zona Z - 1 (Zona Industrial), cuyas características principales
son:

Uso permisible para áreas mayores de 1.200 m2 y menores

de 2.400 m2.

Frente mínimo: 25 metros.

Porcentajes de Ubicación: Planta Baja y otros pisos 50%.

Porcentajes de Construcción: 100%.

Retiros mínimos:

Frente en Planta Baja y otros pisos: 6,00 metros.

Lados y fondo: 4,00 metros.

Usos permisibles: todo tipo de industria
manufacturera sin limite de empleados, tales como
fábricas de productos alimenticios, industrias de
bebidas, industrias de tabaco, fabricación de
muebles y accesorios, fabricación de calzados, etc.,
y demás industrias siempre que se tomen las
medidas necesarias para que no emitan al exterior
olores, humos, gases insalubres o peligrosos y
ruidos.

Usos Adicionales: Estaciones de servicio, cafetines,
fuente de soda y cualquier otro uso similar que
preste servicios complementarios a la zona.
Precio Unitario de Construcción (P.U.C.):

Cómputos métricos

Manual de evolución de costos de la construcción
de “CINPRONET” (Real Estate Systems),
correspondiente al trimestre de elaboración del
informe de avalúo.

Tabulador MINFRA

Empresas constructoras ubicadas en la localidad
donde reside el tasador.

Visor, Lulo, Datalaing, otros.
Casos prácticos…
1. Calcular el valor de las bienhechurias (cerca perimetral)
construidas en la Urb. Adicora, calle 3, parcela 4-A. El terreno
es municipal
Características constructivas de las cercas perimetrales:
Infraestructura en concreto armado (fundaciones, vigas de
riostra, vigas de corona).
Cerramiento en paredes de bloques acabado corriente, E=15
cms.
Altura de Pared= 2.20 mts
No presenta cubierta de techos ni losa de piso.
No presenta instalaciones sanitarias ni instalaciones eléctricas.
Años de uso = 8 años
Vida útil = 20 – 25 años
Linderos:
Norte: 12 mts
Sur: 12 mts (frente)
Este: 10 mts
Oeste: 10 mts
AVALÚO PARA ARRENDAMIENTO
Arrendamiento

El Contrato de Arrendamiento es un
contrato por el cual una de las partes,
llamada arrendador se obliga a la entrega
de un bien para que su contraparte, el
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar
del dueño, use y goce de ella, pagando al
arrendador un precio por el mismo
 AVALÚO DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO

LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

(L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial N°
38.683 de fecha Mayo del 2007, pauta la
obligatoriedad de su aplicación para el
arrendamiento o subarrendamiento a
cualquier uso, así como de los anexos,
muebles y accesorios que con ellos se
arrienden con las excepciones que la misma
Ley establece.
Artículo 30

Para la determinación del valor del inmueble a

los fines del artículo anterior, el organismo
encargado de efectuar la fijación del canon de
arrendamiento máximo deberá tomar en
consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones

aproximadas y todas aquellas circunstancias que
influyan en las operaciones y cálculos que se hayan
hecho para fijar su justo valor, las cuales también
se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el
propietario y el valor establecido en los actos de
transmisión de la propiedad, realizados por lo
menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud
de regulación, y los precios medios a que se hayan
enajenado inmuebles similares en los últimos dos
(2) años.

Parágrafo Único:
A los efectos de la fijación de la renta máxima
mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de
Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la
contribución para el pago de los gastos comunes
causados por la administración, conservación,
reparación o reposición de las cosas comunes, a
que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 31
El alquiler máximo de los muebles y
otros accesorios que se arrienden
junto con la vivienda sujeta a
regulación, será fijado por las partes
contratantes. El alquiler de los
muebles, en ningún caso, podrá
exceder del treinta por ciento (30%)
del monto del canon fijado al
inmueble.
Datos para calcular el valor de arrendamiento:

Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado

por el propietario, este valor debe investigarse
en las oficinas de Catastro Municipal de la
Alcaldía correspondiente.

Valor Establecido en los actos de Transmisión de
la Propiedad: realizados por lo menos 6 meses
antes de la fecha de solicitud de la regulación.
Se refiere este factor a cualquier acto de
compra-venta, que implique transmisión de la
propiedad dentro de los últimos 6 meses anterior
a la solicitud de regulación

Precios medios a que se hayan
enajenado inmuebles similares en los
últimos dos (02) años. Este factor se
refiere al valor del inmueble dado por
un avalúo realizado por el método de
mercado forma tradicional, calculado
por regresión lineal, tomando
referenciales de los dos últimos años,
a partir de la fecha del avalúo.
Fijación de los cánones de arrendamiento:

El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

(L.A.I.), establece lo siguiente: “La fijación de los cánones de
arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente decreto – Ley, estará basado en
los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor
del inmueble representado en unidades tributarias:

Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% Anual

Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% Anual

Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% Anual

Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% Anual
 Ejemplo: Calculo de Arrendamiento Inmobiliario

Pág.. 25

Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda

unifamiliar, ubicada en la Urb. José LEONARDO
Chirinos, calle 3, #16.con las siguientes características:

Área de terreno: 520 m²

Área de construcción: 240 m²

Edad: 18 años

Valor Fiscal: 3.250 Bs.

Valor de transmisión: 23.700 Bs.

Valor según avalúo: 287.565,90 Bs.
 CUADRO 1
Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de
L.A.I.

Nº DESCRIPCION VALOR Bs. % VALOR

PONDERADO
Bs.

1 Valor fiscal declarado y

aceptado por el propietario.
(ALCALDIA)
2 Valor establecido en los actos
de transmisió
transmisión de la propiedad.

3 Precio del inmueble para la

fecha de solicitud de la
regulació
regulación. (Avalú
(Avalúo)

Total=

1- Calculo de U.T.

2-Calculo del CAA

3-Calculo del CAM
Presentación de Informe
de avalúo
 ESQUEMA DE PRESENTACION

Portada
Introducción
Certificado De Imparcialidad
Síntesis De La Valoración
1.- Objeto Del Informe
2.- Fecha y Tipo de Avalúo
3.-Tenencia De La Tierra
4.- Factores De Valoración
4.1.- Ubicación Del Inmueble
4.2.- Zona y Número Catastral.
5.- Características De La Propiedad
5.1.-Forma
5.2.- Área de Terreno
5.3.- Topografía
5.4.- Servicios
5.5.- Vialidad
 5.6.-Construcción
5.6.1.- Distribución
5.6.2.- Áreas De Construcción
5.6.3.- Características De La Construcción
6.- Aspectos Legales De La Propiedad
6.1- Propietario
6.2.- Linderos
7.- Uso Actual Del Terreno
8.- Metodología utilizada para el Avalúo del Inmueble
8.1.- Metodología Empleada Para Determinar Valor De Terreno
8.2.- Valor Del Terreno
8.3.- Método Empleada para el valor de las Construcciones.
8.4.- Valor De Las Construcciones
8.5.- Valor Total Del Inmueble
9.- Conclusiones

Anexos

Documentos De Propiedad Del Inmueble

Referenciales

Matriz de Correlación

Plano de ubicación

Plano de distribución de planta

Fotos

Credenciales del Perito Avaluador

Ejemplos de croquis de ubicación
 Croquis de Ubicación del inmueble

ø 18"

ø 10"

Quinta Alexomar, Calle ø 24"

Arsenio Navas.
ø 12"

PARC.
PARC. FLORIDA

ø 20"
FLORIDA
URB. STA. FE
URB. ø 16"

STA. ø 20"
ø 24"

FE
ø 30"
ø 8"
ø 16"

ø 24"

URB. CASACOIMA

ø 24"
ø 8" URB.
ø 18" CASACOIMA
ø 8"
ø 8"

ø 8"

Urb. Santa Fe, Parroquia Carirubana, Punto Fijo, Municipio Carirubana, Estado Falcón.
 AV. PASEO LOS ANDES

URB.
CASACOIMA.

AV. SINAMAICA
QUINTA LOS
POSTIGOS.

V . F ALCON
A

URB. CASACOIMA, PARROQUIA CARIRUBANA, MUNICIPIO CARIRUBANA, PUNTO FIJO ESTADO FALCON
 Calculo de Honorarios Profesionales

TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS

AVALUO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES Resolución Nº 001-2009 -
17 de Febrero de 2009
Terrenos
Conjunto de
CLASE
Unidades en Unidades extraurbanos
DE Terrenos Urbanos Casas, quintas y Galpones
INMUEBL
Propiedad
(II) bienhechurías (III)
no sujetas a , Fincas,
Horizontal (I) (IV) propiedad
E
horizontal (IV)
Predios,
Haciendas
FORMUL H = 0,05% * MA + H = 0,05% * MA + H = 0,05% * MA + H = 0,05% * H = 0,10% * MA + H = 0,20% *
AS 20 UT 25 UT 30 UT MA + 35 UT 40 UT MA + 50 UT

DEFINICI MA= Monto del UT= Unidad Tributaria

ONES Avalúo
H= Honorarios 1 UT = Bs. 65 (2010)
Vigente

EJEMPLO DE APLICACIÓN
MONTO AVALUO HONORARI
CLASE DE INMUEBLE CALCULO DE HONORARIOS
(Bs.) OS (Bs.)

Unidad en Propiedad
300.000 H = 0,05 % * 300.000 + 65 * 20 1.450,00
Horizontal
Terrenos Urbanos 500.000 H = 0,05 % * 500.000 + 65 * 25 1.875,00

Casas, Quintas 800.000 H= 0,05 % * 800.000 + 65 * 30 2.350,00

Galpones 1.200.000 H= 0,05 % * 1.200.000 + 65 * 35 2.875,00

Conjunto de Unidades
no sujetas a
1.500.000 H= 0,10 % * 1.500.000 + 65 * 40 4.100,00
propiedad horizontal
(Edificios)

Terrenos extraurbanos, 1.500.000 H= 0,20 % * 1.500.000 + 65 * 50 6.250,00

Fincas, Predios, Haciendas

Fuente: SOITAVE