Informe de Avaluo Casa

BETSEY MARILU NAVARROSALCEDO
SUDEBAN P-2598
ASAPROVE 539
INFORME DE AVALUO
BIENES MUEBLES E INMUEBLES
SOLICITANTES: Diego Alberto Ojeda García
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Ing. Betsey Marilu Navarro Salcedo
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ASAPROVE Nº 539
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CERTIFICACIÓN
A.- Que el avalúo obtenido en los bienes muebles e inmuebles constituido por
una Parcela de Terreno y la Vivienda sobre ella construida, Ubicada en
TACARIGUA DE MAMPORAL , MUNICIPIO EULALIA BUROZ DEL ESTADO
MIRANDA , PARCELAMIENTO CORALIA PALM, A.C Y SIETE (7) MAQUINAS,
es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente
admitidos como justos, sin que haya influido en su trabajo ningún otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los
datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los
mencionados métodos
B.- Que no tiene ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad y la
maquina avaluada en cualquier posible operación comercial, ni le ligan con las
partes integrantes de la operación lazos familiares de ninguna índole.
C.- Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter
de profesional avaluador consciente de sus deberes y responsabilidades.
D.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para
confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde
alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado, ni omitido
conscientemente ningún factor importante, que pueda influir en el resultado del
avalúo.
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RESUMEN
CLIENTE: Diego Alberto Ojeda García
BIENES MUEBLES E INMUEBLE: CASA , TERRENO y MAQUINAS
UBICACIÓN: TACARIGUA DE MAMPORAL, MUNICIPIO EULALIA
BUROZ DEL ESTADO MIRANDA, PARCELAMIENTO CORALIA PALM, A.C
MAQUINAS: SIETE (7) MAQUINAS.
PROPIETARIOS: Diego Alberto Ojeda García.
TERRENO 525 M2
CONSTRUCCIÓN 193M2
TOTAL
10.090.465,55 Bs. S
FECHA DE AVALUO: Viernes, 15 de Octubre del 2018
OBSERVACIONES: En fecha de hoy se concluye, que la casa en estudio está en
buenas condiciones de conservación y mantenimiento, de igual forma las
maquinas en funcionamiento y en buen estado.
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I. OBJETIVOS GENERALES
El presente informe tiene por objeto recoger, procesar y analizar la
información técnica necesaria para establecer el valor de mercado de los
bienes muebles e inmuebles que consta de un Terreno y una Casa sobre
ella construida, y siete (7) maquinas el mismo fue solicitado para un
introducir un crédito en el Banco de Desarrollo Económico y Social de
Venezuela BANDES.
II. DEFINICION DEL VALOR
En este caso el valor se refiere al de mercado, el cual se define como el
precio más elevado calculado en términos de dinero que la propiedad
produciría si se pusiera a la venta en el mercado abierto, permitiéndose
un tiempo razonable para encontrar un comprador que la adquiera con
conocimiento de todos los usos y propósitos para los cuales haya sido
adaptada y sea útil.
III. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE
El inmueble en estudio trata sobre un Terreno y Casa sobre ella
construida TACARIGUA DE MAMPORAL, MUNICIPIO EULALIA BUROZ
DEL ESTADO MIRANDA, PARCELAMIENTO CORALIA PALM, A.C.
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IV. DESCRIPCION LEGAL
Según documento de propiedad la vivienda en estudio pertenece a los
Sres., NURY EDITH ESPINOZA VERGEL Y DIEGO ALBERTO OJEDA
GARCÍA fue registrado ante la oficina subalterna de registro del Municipio
Brión del Estado Miranda bajo el número 38, tomo 7 protocolo primero de
fecha 29/03/1990.
V. ZONA DE INFLUENCIA
El sector está conformado por inmuebles de uso residencial,
predominante vacacional, caney en el sector.
El sector cuenta con todos los servicios básicos urbanísticos, como son:
agua potable, luz eléctrica, cloacas, drenajes, y aseo urbano, entre otros.
El transporte público se realiza por intermedio de autobusetas.
La casa tiene una edad cronológica aproximadamente de veintiocho (28)
años.
VI. CARACTERISTICAS DEL TERRENO
TOPOGRAFIA, FORMA, AREA, LINDEROS Y MEDIDAS
El terreno presenta una topografía plana, su forma es rectangular. El área
y linderos según Documento de Propiedad son los siguientes:
TERRENO 525 M2
CONSTRUCCIÓN 193 M2
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LINDEROS:
Norte: en una línea de treinta y cinco metros con terreno de
propiedad de Lourdes Aurora García.
Sur: en una línea de treinta y cinco metros con terreno de propiedad
de Antonio Di Batista.
Este: en una línea de quince metros con terreno de Alenia Josefina
Delgado.
Oeste: En una línea de quince metros con vía de penetración.
CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
Sobre el terreno se encuentra construida una casa. La edificación original
tiene una edad cronológica aproximada de veintiocho (28) años
aproximadamente, su estado de conservación y mantenimiento es bueno.
Las características son las siguientes.
AREA DISTRIBUCION Y AMBIENTES: De acuerdo a la
inspección realizada la referida casa está distribuido así:
DISTRIBUCIÓN TOTAL DE LA CASA

HABITACIONES 3
BAÑOS 2
SALA - COMEDOR 1
COCINA 1
PATIO INTERNO 1
OBSERVACIONES Posee un garaje, una piscina con un área de (8 x 4)metros
y una profundidad de 1,70 metros , con área de caney , y
parrillera también pared perimetral de bloques de concreto y
cerco eléctrico que bordea la casa.
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS Y ACABADOS DEL CASA:
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La casa en estudio posee paredes de bloques, frisadas y pintadas
ventanas batientes, piso de cerámica en baños y casa, e instalaciones de
aguas blancas y aguas servidas
AVALUO DE LA PROPIEDAD
Para la obtención de un estimado de valor aplicable al inmueble objeto de
estudio, se considera en este caso el enfoque del Mercado, dicho
enfoque conjuga las técnicas avaluatorias con las características del
inmueble avaluado y el sector inmediato de influencia, a fin de optimizar
los resultados y de mantener el más alto nivel de confiabilidad dentro del
proceso a realizar.
VII. METODOLOGÍA
Para obtener el valor de la propiedad, se ha considerado para este caso
el enfoque del Método de Mercado para el terreno y por la evolución de
costo de Cinpronet cuarto Bimestre 2018 para la bienhechuría. Este
enfoque realiza las investigaciones de las últimas transacciones de
Compra-Venta y la Oferta Inmobiliaria en la zona, para inmuebles con
características similares al que nos ocupa, recoge la deseabilidad que
éste inmueble tiene en el mercado, tratando de determinar el valor que los
compradores están dispuestos a dar y los vendedores a recibir.
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La determinación del valor por Cinpronet del inmueble objeto de este
avalúo se cuantifica teniendo como base la capacidad del bien para
satisfacer una necesidad a su propietario en las mejores condiciones
posibles, bajo tres enfoques:
A) Escasez.
B) Deseabilidad.
C) Posibilidad de ser utilizado.
La obtención del valor del Inmueble por el Método de Mercado, se realizó
a través de cinco (5) etapas, a saber:
A) Obtención de las transacciones de compra-venta de inmuebles con
cierto grado de similitud con el bien comparado.
B) Análisis de estos datos referenciales en comparación con el bien
objeto de este avalúo.
C) Proceso matemático estadístico.
D) Cuantificaciones numéricas.
E) Determinación del precio unitario.
Elementos de Juicio:
Para la obtención de un estimado de valor aplicable al objeto de estudio,
se considera en este caso el enfoque del Mercado Directo en vivienda
multifamiliar y la aplicación del costo por construcción, basada en la
bases de datos de cinpronet, actualizada al cuarto Bimestre del 2018.
Dicho enfoque conjuga las técnicas avaluatorias con las características

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del inmueble avaluado y el sector inmediato de influencia, a fin de
optimizar los resultados y de mantener el más alto nivel de confiabilidad
dentro del proceso a realizar:
VIII. DETERMINACION DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION:
Para la estimación del valor de las construcciones, se aplicará el Método

del Costo, el cual estima los valores actuales, en función del Valor de
Reposición (Valor nuevo) y la depreciación acumulada del mismo,
mediante la siguiente fórmula:
Va = Vr - Da
Para la estimación de la depreciación de esta mejora se aplica el Método
de Ross – Heidecke, donde:
Da = VR + Vr [ + (1 - ) C
Va = VR – Da
Donde:
Da = Depreciación acumulada
Va = Valor de Reposición
Vr = Valor residual o de rescate (5% del VR) (aplicable para
construcciones metálicas)
 = Factor de depreciación de Ross (derivada de la edad sobre la vida
útil)
C = Coeficiente de conservación de Heidecke
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CASA
Existe una casa de una (1) planta con las siguientes características
constructivas paredes de bloque pintadas y frisadas con instalaciones
eléctricas y de aguas blancas y servidas empotradas, consta una (01)
sala comedor, dos (2) baños, techo de manchimbrado y acerolit, piso de
cemento, y cerámica, está conformada por tres (3) habitaciones y cocina
cuenta un garaje, una piscina con un área de (8 x 4)metros y una
profundidad de 1,70 metros , con área de caney , y parrillera también
pared perimetral de bloques de concreto y cerco eléctrico que bordea la
casa. Se considera que se encuentra en buenas condiciones de
conservación y mantenimiento.
TABLA DE VALOR DE LA CONSTRUCCION
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CALCULO DE LAS BIENHECHURIAS Area Total (m ²) = 193,00

METODO DE CALCULO: COSTO DE REPOSICIÓN A NUEVO
TABLA UTILIZADA: MANUAL DE CINPRONET CAS A
SEGÚN TABLA ACTUALIZANDO PRECIOS OBSERVADO
DESCRIPCION % Bs / m2 % Bsoberano / m2 % Bs / m2
Trabajos Preliminares 1,59 4.047.603, 78 1,59 50,98 9,54 305,90
Infraestructura 8, 01 20.382.178, 54 8,01 256,84 32,04 1.027,38
Superestructura 20, 7 52.658.696, 02 20,70 663,76 82,80 2.655,02
Instalaciones Sanitarias 4, 69 11.929.890, 33 4,69 150,39 18,76 601,55
Instalaciones Eléctricas 5, 27 13.408.784, 00 5,27 168,99 21,08 675,94
Mecanicas 2, 07 5.271.251, 09 2,07 66,38 8,28 265,50
Cubierta de Techo 10, 43 26.532.029, 99 10,43 334,44 41,72 1.337,77
Paredes 9, 33 23.738.714, 17 9,33 299,17 65,31 2.094,20
Revest. y Acabado Interno 2, 33 5.930.860, 68 2,33 74,71 9,32 298,85
Revest. y Acabado Externo 6, 35 16.156.293, 52 6,35 203,62 25,40 814,46
Pavimento 3, 81 9.681.344, 76 3,81 122,17 15,24 488,68
Carpintería 10, 78 27.417.167, 29 10,78 345,67 43,12 1.382,66
Herrería 0, 92 2.334.218, 74 0,92 29,50 1,84 59,00
Cerrajería 0, 97 2.457.007, 18 0,97 31,10 3,88 124,41
Pintura 3, 69 9.387.023, 02 3,69 118,32 14,76 473,29
Vidrios 1, 8 4.577.636, 40 1,80 57,72 9,00 288,59
Artefactos Sanitarios 5, 3 13.492.771, 10 5,30 169,95 21,20 679,79
Otros equipos 1, 95 4.971.419, 23 1,95 62,53 11,70 375,17
TOTAL 100,0 254.374.889,84 98,0 314.370.183,28 423,29 13.573,01
ROSS-HEIDECK Nomenclatura y/o Formula DATOS

Costo Directo de Construcción CD 13.573,01
Factor de Costo Indirecto FC Indirectos 0,20
Costo Repesosición a Nuevo (Bs./m 2) CRN = CD * (1+ FC Indirectos) 16.287,61
Edad Aparente (años) e 28,00
Vida Util (años) Vu 65,00
Depreciación Heideck C 1,5 0,0033
Depreciación Ross a = 1/2 (e/Vu + e2/Vu 2) = 0,3082
Depreciación D = (CRN - Vr) * { a + (1 - a)} * C 4.517,69
Valor residual Vr = CRN * 10% 1.628,76
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Valor Neto Reposición (Bs./m ) VRN=CRN - D 11.769,92
Valor Neto
Descripción Area (m²) Reposición Valor de Reposición (Bs)
(Bs./m 2)
CASA 193,00 11.769,92 2.271.593,98
Valor : 2.271.593,98
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MONTO
RUBRO ÁREA (m2) (BsS./m2) MONTO (Bs.S)
CONNSTRUCCION 193 11.769,92 2.271.593,98
Son= 2.271.593,98 Bs.S
IX. DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:
Se procedió a recabar la información del mercado inmobiliario, tomando

como referencia la empresa Century 21 (Se anexa).
VALOR DEL TERRENO:
Para la estimación del Valor del terreno se utilizará la metodología
descrita a continuación:
"METODOLOGÍA ESTADÍSTICA”
La estimación de valor a través del método de mercado, plantea la

necesidad de obtener una muestra suficiente en número y similar en los
diferentes aspectos de sus características físicas, funcionales y
económicas, con el fin de lograr el mejor indicativo de las ofertas con
respecto al inmueble.
A tal efecto para el análisis del valor se recabaron un total de seis (6)
ofertas de terrenos en las zonas aledañas, éstas representan todos
aquellos terrenos ubicados en las zonas mediatas e inmediatas de
influencia.
Para el estudio de dicha muestra se requiere definir las posibles
diferencias entre los elementos referenciales, con el fin de compensar
valorativamente las operaciones y de esta forma lograr la similitud
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requerida para obtener un estimado de valor de mercado aplicable al

inmueble en estudio.
La determinación valorativa correspondiente se lleva a cabo a través de

tres (3) etapas:
-Establecimiento de las diferencias entre los elementos que conforman la

muestra de mercado, para ello se incluye la variable de ajuste por
ubicación, que toma en consideración las ventajas o desventajas que
existan entre una zona u otra, considerándose el servicio de transporte,
servicios públicos, entre otros, para el caso en estudio se consideró un
porcentaje del 60% de las ofertas aplicable al inmueble.
-Establecimiento de las diferencias entre las áreas que conforman la

muestra de mercado, para ello se incluye la variable de ajuste por área, y
localización siendo considerada el factor de 0,95, una vez que se aplica el
principio valuatorio de a mayor área menor precio por m2. Anexo
referenciales.
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Cálculo del terreno

Muestra de referenciales de terenos similables
Precio Bs/m2
Estado Ofertas Área Terreno Bs Monto Venta FECHA
Venta
MIRANDA HIGUEROTE CENTURY 21 623,00 1.650.000,00 2.648,48 25/09/2018
MIRANDA HIGUEROTE CENTURY 21 1.000,00 600.000,00 600,00 19/09/2018
MIRANDA HIGUEROTE CENTURY 21 3.300,00 9.958.000,00 3.017,58 01/10/2018
MIRANDA HIGUEROTE CENTURY 21 1.369,00 2.489.000,00 1.818,12 28/09/2018
MIRANDA HIGUEROTE CENTURY 21 230,00 1.430.000,00 6.217,39 16/09/2018
MIRANDA HIGUEROTE CENTURY 21 40.000,00 28.000.000,00 700,00 06/09/2018
Comportamiento de las ventas en función del área, correción de la muestra
Precio Bs/m2
Area Terreno
Venta Correción por ubicaciónCorreción por área
623,00 2.648,48 2.383,63 2.402,46
1.000,00 600,00 540,00 552,85
3.300,00 3.017,58 2.715,82 2.829,88
1.369,00 1.818,12 1.636,30 1.686,70
230,00 6.217,39 5.595,65 5.236,97
40.000,00 700,00 630,00 661,06
Area Objeto (m2): 525
Tendencia en las ventas
Fecha Registro Precio Bs/m2 Venta

25/09/2018 2.402,46
19/09/2018 552,85
01/10/2018 2.829,88
28/09/2018 1.686,70
16/09/2018 5.236,97
06/09/2018 661,06
Fecha del avalúo PROMEDIO 2.228,3
Area objeto de estudio 525,00

SubTotal terreno Bs 1.169.868,41
Descuento de 5% por la oferta 116.986,84
Total inmueble 1.052.881,57
DETERMINACION DEL VALOR DE LA MAQUINA:
Metodología:
Para la determinación del valor estimado de mercado de la maquinaria se
utilizó el METODO DE LA SOCIEDAD MEXICANA DE INGENERIA
ECONOMICA, se tomó el valor de reposición de equipos similares de
cotizaciones, SE ANEXA.
MAQUINARIA MARCA MODELO SERIAL VR VIDA UTIL ( T ) Fc Fo n H VA

TROQUELADORA ATOM 120 23A064487 1.250.000,00 25 0,35 0,15 3 0,78 977.500,00
TROQUELADORA ATOM 120 C 18A070418 1.250.000,00 25 0,35 0,15 3 0,78 977.500,00
MAQUINA PRENSADORA 2852 8274 575.000,00 25 0,35 0,15 3 0,78 449.650,00
MAQUINA DOBLADORA
DE PLANTILLA SAGITTA/RP 6830-338 750.000,00 25 0,35 0,15 3 0,78 586.500,00
TOTAL 5.923.650,00
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X. CONCLUSION
Una vez realizado el Informe de Avalúo valor de mercado aplicable a los bienes
muebles e Inmueble conformada por: Terreno, Casa sobre ella construida, y
siete (7) Maquinas, Para un monto total de NUEVE MILLONES DOSCIENTOS
CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO CON CINCUENTA Y
CINCO.
N° Descripción Bs.
2.271.593,98
1 Construcción
2 Terreno 1.052.881,57
3 Maquinaria (1) 5.923.650,00
Total Avalúo Bs. S 9.248.125,55
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ASAPROVE Nº 539
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ANEXO
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REPORTE FOTOGRAFICO
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ASAPROVE 539
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ASAPROVE 539
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MAQUINARIA
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ASAPROVE 539
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ASAPROVE 539
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ASAPROVE 539
REFERENCIALES
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ASAPROVE 539
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ASAPROVE 539
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BETSEY MARILU NAVARROSALCEDO

BIENES MUEBLES E INMUEBLES

SOLICITANTES: Diego Alberto Ojeda García

una Parcela de Terreno y la Vivienda sobre ella construida, Ubicada en

TACARIGUA DE MAMPORAL , MUNICIPIO EULALIA BUROZ DEL ESTADO

MIRANDA , PARCELAMIENTO CORALIA PALM, A.C Y SIETE (7) MAQUINAS,

es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los

B.- Que no tiene ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad y la

maquina avaluada en cualquier posible operación comercial, ni le ligan con las

partes integrantes de la operación lazos familiares de ninguna índole.

C.- Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter

de profesional avaluador consciente de sus deberes y responsabilidades.

alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado, ni omitido

conscientemente ningún factor importante, que pueda influir en el resultado del

CLIENTE: Diego Alberto Ojeda García

BIENES MUEBLES E INMUEBLE: CASA , TERRENO y MAQUINAS

UBICACIÓN: TACARIGUA DE MAMPORAL, MUNICIPIO EULALIA

BUROZ DEL ESTADO MIRANDA, PARCELAMIENTO CORALIA PALM, A.C

MAQUINAS: SIETE (7) MAQUINAS.

PROPIETARIOS: Diego Alberto Ojeda García.

FECHA DE AVALUO: Viernes, 15 de Octubre del 2018

OBSERVACIONES: En fecha de hoy se concluye, que la casa en estudio está en

buenas condiciones de conservación y mantenimiento, de igual forma las

maquinas en funcionamiento y en buen estado.

El presente informe tiene por objeto recoger, procesar y analizar la

información técnica necesaria para establecer el valor de mercado de los

bienes muebles e inmuebles que consta de un Terreno y una Casa sobre

ella construida, y siete (7) maquinas el mismo fue solicitado para un

introducir un crédito en el Banco de Desarrollo Económico y Social de

II. DEFINICION DEL VALOR

En este caso el valor se refiere al de mercado, el cual se define como el

precio más elevado calculado en términos de dinero que la propiedad

produciría si se pusiera a la venta en el mercado abierto, permitiéndose

un tiempo razonable para encontrar un comprador que la adquiera con

adaptada y sea útil.

III. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

El inmueble en estudio trata sobre un Terreno y Casa sobre ella

construida TACARIGUA DE MAMPORAL, MUNICIPIO EULALIA BUROZ

DEL ESTADO MIRANDA, PARCELAMIENTO CORALIA PALM, A.C.

IV. DESCRIPCION LEGAL

Según documento de propiedad la vivienda en estudio pertenece a los

Sres., NURY EDITH ESPINOZA VERGEL Y DIEGO ALBERTO OJEDA

GARCÍA fue registrado ante la oficina subalterna de registro del Municipio

El sector está conformado por inmuebles de uso residencial,

predominante vacacional, caney en el sector.

El transporte público se realiza por intermedio de autobusetas.

La casa tiene una edad cronológica aproximadamente de veintiocho (28)

VI. CARACTERISTICAS DEL TERRENO

TOPOGRAFIA, FORMA, AREA, LINDEROS Y MEDIDAS

El terreno presenta una topografía plana, su forma es rectangular. El área

y linderos según Documento de Propiedad son los siguientes:

Norte: en una línea de treinta y cinco metros con terreno de

propiedad de Lourdes Aurora García.

Sur: en una línea de treinta y cinco metros con terreno de propiedad

Este: en una línea de quince metros con terreno de Alenia Josefina

Oeste: En una línea de quince metros con vía de penetración.

Sobre el terreno se encuentra construida una casa. La edificación original