GUIA

DE INVERSIÓN
EN LOTES
LOCALES COMERCIALES
4 pasos para invertir
en lotes como los grandes

“Cuando esto pase”, “después de que regresemos a la normalidad”, “el año que viene, así
me preparo mejor”… esas frases las escucho mucho de personas cercanas a mí quienes
caen en el juego de la postergación de sus proyectos.

Pero si algo aprendí estos últimos meses es que muchas veces nos dejamos llevar por
todo aquello que nos aleja de la consolidación de nuestros sueños porque es más sencil-
lo postergar que lanzarse al riesgo de tomar las riendas de tu carrera y apostar por el
triunfo.

A todo el que me pregunta: Emil, ¿y, ahora qué hago?

No puedo ser hipócrita y responderle con un discurso de positivismo excesivo “sal cor-
riendo porque eso es lo que te falta para lograrlo, tomar la decisión”.

¡Sí! es cierto que muchas veces es cuestión de decidirse, pero si esa decisión no está
basada en una estrategia sólida, con conocimiento de causa, la acción no será suficiente.
Te vas a quedar en el camino; así que, como asesor lo primero que debo decirte es:

Prepárate y nunca te canses de hacerlo, por eso escribí esta guía, en ella te quiero com-
partir varios pasos vitales que me han ayudado a hacer inversiones inmobiliarias con
grandes beneficios, si estás leyendo esta guía es porque te interesa el tema; invertir me
ha permitido trabajar con la mente y no con las manos, he aprendido que la mente se
fortalece en el tiempo, mientras que las manos se debilitan.
Mientras más adulto me hago en un mejor inversor me convierto, la razón es que nunca me
he cerrado al conocimiento, a la investigación, al poderoso valor de observar lo que están
haciendo los demás, no para copiarlo, sino para inspirarme.

Cuando todos venden yo compro, cuando todos compran yo vendo eso lo aprendí de
Warren Buffett.

Así que, si todavía tienes dudas, entonces esta guía que tienes en las manos es la ayuda que
necesitas. Está enfocada en la inversión de lotes o terrenos, porque es un área del mundo
inmobiliario que ofrece un buen abanico de posibilidades, pero también toco temas genera-
les que te serán de mucha ayuda a fin de formarte como inversionista.

• Así que en las próximas páginas encontrarás:

• Estrategias para blindar tu patrimonio con inversión inmobiliaria
• Qué método he aplicado para hacer inversiones inteligentes
• Ventajas de invertir en lotes
• Cómo diversificar tus ingresos en el área inmobiliaria

Antes de que continúes leyendo, quiero agradecerte por confiar en mí y separar tu valioso
tiempo para descargar esta guía y leerla. Estoy seguro que el tiempo que has de invertir con
estas páginas será de mucha utilidad para ti en tu futuro.

Si no me conoces mi nombre es Emil Montás, Consultor inmobiliario, conferencista interna-

cional, autor de los libros Los Consejos de Emil y Vender Casas desde Casa, propietario fun-
dador de la empresa La Costa Destinations, Director del Club de Emprendedores Inmobiliari-
os y, sobre todo, inversionista inmobiliario con más de 23 años de experiencia en el ramo.

Comencé a trabajar en el sector inmobiliario a los 19 años, este oficio lo llevo en la sangre,
vengo de una familia de profesionales inmobiliarios, padre constructor y madre agente
inmobiliario. Así que mi pasión por este arte está en mi árbol genealógico; desde muy chico
tuve contacto con bienes raíces y me enamoré de esta industria.

Nací en República Dominicana, estudié en el colegio La Salle, al igual que mi padre y mis her-
manos, desde allí se forjó mi profundo sentimiento de solidaridad y servicio, eso me llevó a
entender que no debía ver mi oficio como un trabajo sino como un placer más de la vida,
pues aprendí que al vender casas se podría servir; vender es ayudar y, definitivamente, ese es
el secreto del éxito.

En ese sentido redacté esta guía, un recurso del que me siento muy orgulloso, porque repre-
senta mi granito de arena para ayudar a que tantas personas, quienes como yo tomaron la
decisión de vivir al otro lado del río, comiencen a obtener resultados positivos.
Así que ¡Comencemos!

Al contrario de lo que muchos piensan, nuestro presente está lleno de oportunidades,

sin embargo, soy testigo de que no todos desarrollan la capacidad de identificar cuáles
son y qué pueden aprovechar de ellas para su beneficio; en ese sentido escribí este ma-
terial, espero que te concentres muy bien para que puedas aprovechar cada uno de los
datos que encontrarás en él.

Aunque todavía falta camino por recorrer con respecto a los hábitos de consumo que
surgieron en las personas a raíz del Covid-19 muchos estudios han determinado que las
personas comenzarán a preocuparse más por su bienestar y por los beneficios que les
puede dejar una decisión de compra.

A fin de cuentas, no se trata de comprar una casa o un terreno, sino de hacer una buena
inversión, dejar el dinero en el lugar adecuado, pero antes de profundizar en el tema, me
interesa hablarte de:

Qué es una buena inversión

y cómo identificarla

                                  

        
A simple vista, las buenas inversiones son aquellas que te dejan beneficios a corto, medi-
ano y largo plazo.

Déjame contextualizar este ejemplo porque quiero explicarlo mejor:

Supongamos que estás buscando la casa ideal, sobre la mesa hay varias opciones, una
casa de tres habitaciones muy cerca de la playa, un apartamento igual de tres habita-
ciones y también cerca de la playa; y un terreno en el que podrás construir la casa a la
medida de tus gustos y si lo deseas, luego lo podrás vender.

Las tres opciones son una buena inversión, pero ¿cómo identificas cuál es la mejor?

Aquí entran en juego Tres estrategias infalibles que te ayudarán a blindar tu patrimonio
invirtiendo en lotes

1. Prestar atención a los números

Una buena inversión es aquella que te ofrece la mayor cantidad de ventajas posibles
cuando haces las matemáticas porque, entre otras cosas, te permite analizar con detalle
los aspectos financieros.

Por ejemplo:

• La obra tiene algún tipo de financiamiento

• Puedes utilizar un préstamo bancario para apalancarte
• En el caso de los terrenos, comprarás más barato y podrás vender más caro

Todo ello se traduce en una mayor rentabilidad y por ende en la posibilidad de obtener
un margen de ganancia a partir de tu inversión. Por otro lado, las buenas inversiones te
permiten aprovechar los descuentos como debe ser, lo que te dará la posibilidad de
duplicar la cantidad de dinero que invertiste al inicio de la compra.

¿A quién no le interesa comprar así?

Pero si también te enfocas en el aspecto de la plusvalía, es decir, en el hecho de que la

obra en la que se invirtió costará más, si decides venderla, que cuando la adquiriste,
entonces aquí aparece un atractivo mágico.

Sin dejar de considerar los beneficios básicos del proyecto, entre ellos destacan:

• Amenidades que se adaptan a tus necesidades y las de la familia

• Características propias de la obra que para ti son realmente importantes como un
sistema de seguridad blindado o acceso especial a zonas de esparcimiento
• Cualquier otra razón que dibuje una sonrisa en tu cara o en la de tu familia
Lo cierto del caso es que las ventajas de una buena inversión tienen que ver mucho con
lo positivo que te aporte económicamente hablando y también en el ámbito personal.
Por ello, es importante que, de aquí en adelante, tus movimientos financieros se basen
en decisiones inteligentes y no emocionales, ese enfoque te dará mejores resultados.

Quiero proponerte un ejercicio de imaginación con respecto a este punto, vamos a

inventarnos un escenario en el que tú y yo estamos conversando:

- Hola Emil ¿cómo estás? Te llamo para hacerte una consulta.

- Hola Juan (imagina aquí tu nombre, recuerda que esto es un ejercicio), todo muy bien,
cuéntame, ¿qué necesitas?
- Me están ofreciendo una inversión en terreno y quiero consultarla contigo.
- ¡Ok Juan, encantado! ¿De qué se trata?

Juan me contó toda la historia, le presté atención a los detalles en su contexto real,
porque me habló de mármol importado, grifería de lujo y cercanía a la playa, pero
cuando mencionó la siguiente frase:

“Hay plazo de pago y descuento”

Le dije:

“Si tienes el dinero, compra ya”

Así de sencillo, el aspecto de los números se resume en las posibilidades de obtener

ganancias reales y verificables incluso el día en el que tomas la decisión de comprar. Ese
plus lo encuentras en muchos tipos de inversiones inmobiliarias, pero cuando se trata de
comprar en terrenos, lotes o solares, espacios en los que se adquiere la tierra para con-
struir, te llevarás un +PLUS.

A continuación, te cuento la razón.

                                  



          
2. Analizar las ventajas
reales de comprar en lotes
o terrenos

                                           

                                     


­     €   

En este punto entramos en materia, la idea es que analicemos con lupa las ventajas que
deja la inversión inmobiliaria en terrenos o lotes para que, al final de este extracto, tú
puedas invertir con la verdad en la mano.

Te puedo hacer una lista larga de esto, pero me quiero enfocar en ventajas puntuales
que, según mi criterio, son las que te ayudarán a tomar la decisión de primera mano.
Quise comenzar este espacio de la guía con una cita de Russell Sage, financiero
estadounidense, quien hace referencia directa a la necesidad de entender la inversión en
terrenos como una alternativa para consolidar tu patrimonio porque nunca perderá su
valor.
Los terrenos permiten duplicar la inversión en muy poco tiempo, como dije antes, aquel-
lo de comprar barato y vender caro, aquí cobra mayor fuerza. Si al momento de tomar la
decisión de compra determinas que la tierra:

• Tiene buena ubicación

• Hay posibilidades de oferta y demanda favorables en el mercado
• Posee un buen precio por metro cuadrado
• El nivel de valorización se proyecta en crecimiento continuo
• El potencial de generación de flujo de caja o capacidad de obtener dinero líquido tras
su venta, es alto
• Así como también la propiedad posee gran potencial de disfrute

Entonces puedes considerar que el lote que se va a comprar es una:

PROPIEDAD DESEABLE
En otras palabras esto significa que:

• Muchos van a querer       

• Muchos van a querer         
• Muchos van a querer        

Se trata de un           con el que siempre te tropezarás en el camino y, seamos

honestos, a quién no le gusta GANAR. Así que, desde esta perspectiva un terreno es
aquello que estás buscando; pero si tu caso es el contrario, porque deseas una propie-
dad para construir tu primera vivienda (a la medida de tus gustos) esta también es la
alternativa adecuada porque, por lo general, este tipo de proyecto implica la construc-
ción desde cero de una casa y ahí se te dibujará la sonrisa en la cara.
$$

$$ $

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3. Ganar algo más que dinero
también es una buena inversión

Cuando te decides a invertir, lo haces pensando que vas a ganar, pero no solo dinero, la
inversión en lotes te ayuda en diversos aspectos. Pero para que eso sea real es impor-
tante no comprar cualquier terreno, sino uno que te ofrezca garantías mínimas para que
se convierta en una propiedad deseable.

Si bien es cierto que la construcción de una casa desde los cimientos representa un
desafío, existen diferentes alternativas que te serán de mucha utilidad, puedes:

• Comprar la casa hecha

• Convertirte en el director de tu obra
• Buscar un contratista (la empresa que te ayudará a ejecutar la labor)

Si te decides por la tercera opción, es la más segura porque significa que se pagará para
que hagan el proyecto inmobiliario y solo tendrás que preocuparte por recibir la llave
cuando todo esté listo para mudarte.
Aunque en este aspecto recomiendo siempre:

• Estudiar las alternativas antes de tomar la decisión de cerrar trato con un contratista
• Es importante analizar, por lo mínimo, tres opciones diferentes
• De esas opciones se debe prestar atención a las pruebas (trabajos que han realizado
antes) y a las referencias (qué dicen de ellos sus clientes)
• Es muy importante que en este caso el precio sea lo menos importante porque, en algu-
nas ocasiones, el ahorro puede costar más caro
• Por último, siempre recomiendo “hacer clic” con la empresa que se contratará, de esa
manera la relación fluirá desde un punto positivo
Quiero cerrar estar parte de la guía con una afirmación que me ha sido de mucha ayuda
durante toda mi vida como inversionista:

       
       
      
                           
   
  
       

Ahora bien, ya que conoces mejor cómo se mueve la inversión inmobiliaria en un área
tan específica como los terrenos o lotes, entonces estás mejor preparado para:
• Comprar un terreno y aprovechar todas las ventajas financieras de ello
• Hacer una inversión inteligente
A continuación, analizaré otros aspectos importantes ligados a la manera en la que
podrás aumentar tus ingresos utilizando la inversión inmobiliaria para ello.

‚                                                     

              

ƒ        „
4. Métodos que me
ayudaron a diversificar mis
ingresos en el área inmobiliaria

 …                                                         †   


        

A estas alturas del texto ya ha quedado claro algo muy importante, la inversión inmobi-
liaria es una alternativa ideal para que las personas tomen la rienda de su vida profesion-
al y personal y logren diversificar la manera en la que generan ingresos.
Para que puedas entender mi punto debemos hablar de un término que, cuando lo
conocí, me cambió la vida, se trata del                            ­         €   
    ­   
     ‚  ƒ popularmente conocido como    , hace referencia directa a
la cantidad de dinero que se logra como resultado de una acción, en el caso de nosotros
que somos inversionistas (o pretendemos convertirnos en ello) es el dinero que obten-
drás al vender o poner en el mercado, con cualquier tipo de modelo de negocio, una
propiedad inmobiliaria.
Explicado en otras palabras, es un indicador que se utiliza para determinar la rentabili-
dad de un negocio, mientras mejor    tengas, mayor rentabilidad habrá.
¿Por qué esto es importante en el mundo inmobiliario?
Porque aplica para todos, si eres inversionista y compraste un terreno que te salió en
1.500 dólares americanos, pero dos años después, una vez construida la casa, pudiste
vender el mismo terreno en 10.000 dólares, significa que tuviste un gran retorno de
inversión. Compraste barato y vendiste caro porque tu lote adquirió plusvalía en un
período específico y se supo aprovechar.
Pero eso solo se logrará si se aprende a tomar decisiones inteligentes y financieramente
responsables, por lo que quiero presentarte un esquema de análisis que te servirá para
mejorar el resultado de tus inversiones.

Se trata de que antes de tomar la decisión de invertir hagas un análisis exhaustivo de los
siguientes aspectos:

• Califica el momento preguntándote si tu entorno (región o país) en incluso tus finanzas

personales están preparadas para hacer una inversión.

• Identifica con qué socios te relacionarás, estudia a detalle quienes están involucrados
de manera directa en la ejecución de la obra.

• Busca propiedades envidiables, por las que valga la pena hacer una inversión, pero que
además tengan buenas proyecciones de crecimiento; lo que entre otras cosas signifi-
caría que en unos cuantos años la propiedad costará más de lo que invertiste.

• Verifica bien las cuentas, considera todos los gastos que deberás hacer y tu capacidad
para cubrirlos, revisa que tengas ingresos confiables para asumir los compromisos, cal-
cula tu ROI y valida el flujo de caja

Otra de las ventajas de comprar lotes, es que los que están bajo un esquema de desarrol-
lo urbanístico, es decir, que en ellos se tiene previsto la construcción de viviendas (no se
trata de un solo terreno en el medio del desierto), son espacios en los que no existe otro
resultado que ganar; y si logras comprar en las etapas iniciales del proyecto cuando esté
más barato, entonces las ganancias serán mayores.

Por último, una vez que hayas analizado a la luz de estos elementos esa posible inversión
y se determine que representa una buena oportunidad, solo te queda tomar la decisión
de compra. En conclusión, la inversión inmobiliaria en lotes es una manera muy efectiva
de generar ingresos o brindar tu capital, considerando los aspectos anteriores y una
estrategia que siempre he aplicado:

                                                    

  
                                       
                
                                      
           
                               

A pesar de que me considero un buen vendedor y que he ganado dinero gracias a las
comisiones generadas por mis ventas, en un momento de mi vida me di cuenta que no
iba a crear riqueza si no me volvía inversor, fue en ese punto donde tomé la decisión de
prepararme para lograrlo.
Trucos para hacer
grandes inversiones

Puedo decirte con firmeza que la estrategia es la parte de la vida que le da orden a las
ideas, son los pasos a seguir para alcanzar tus objetivos, no puedes convertirte en un
inversor de buenos números, si no cuidas la manera en la que estás haciendo negocios.

Para lograrlo te recomiendo seguir los siguientes pasos:

• Cualquier persona puede llegar a pensar que comprar en lotes significa retrasar mucho
el retorno de la inversión, así que es importante que tengas muy claros tus objetivos con
este movimiento de inversión.

• Analiza todas las posibilidades, las buenas inversiones tienen una correlación directa
con el momento preciso, es por eso que debes estar muy atento al mercado y a todo lo
que ocurre en el contexto de tu inversión.

Si llegas antes, pierdes dinero, si llegas después pierdes dinero. Presta atención a esta
fórmula con la que he trabajado por más de 10 años:

Oportunidad + Tiempo preciso = Inversión de éxito

Recuerda algo, no todo es exacto ni la magia existe, debes enfocarte en trabajar duro
para alcanzar lo que deseas, la mejor estrategia es aquella que se hace desde tu perspec-
tiva, basada en tu talento y potenciada por la persona que deseas ser.

A pesar de lo cual sí existen            ­   „   €   que puedes aplicar. No te conver-

tirás en un gran inversionista si no te preparas para ello, por eso quiero compartir conti-
go algunos consejos que te ayudarán a optimizar el tiempo que dedicarás a tus inver-
siones.

… ­    
          
   
 

Investiga los antecedentes del promotor de la obra en la que comprarás; yo compré a

promotores novatos que no tenían la suficiente experiencia y el suficiente músculo
financiero; ellos no están capacitados para enfrentar crisis y atender cualquier problema
que se atraviese.

 †     ‡
 ­      
     ­  
                           ˆ 
   

Puede que cuando solicites la hipoteca, el banco te la niegue, a mí me pasó; cuando fui
a solicitar la hipoteca algunos me la negaron y otros me otorgaron menos de lo que
necesitaba. Esto hizo que el promotor no recibiera el dinero completo y para resolverlo
me tuvo que mover a otra etapa, fue una ayuda muy importante porque eso me dio
tiempo de recaudar todo el dinero requerido.

¿Cómo evitas esto?

Te lo respondo en el siguiente ítem:

 †     ‰
Š   
     †     

Toma el tiempo necesario para sacar tus cuentas con calma, pregúntate con qué canti-
dad de dinero cuentas para invertir sin poner en riesgo el bienestar de tu familia o de tus
negocios. En algunas inversiones hice mis números y la rentabilidad proyectada era
buena pero no contemplé ciertos gastos que luego en la práctica me arrojó una rentabil-
idad menor a la que tenía prevista.

Fijarte bien en el costo de amueblamiento de un apartamento, en los impuestos que

deberás pagar por la negociación, considerar los gastos de cierre de una venta; así como
también el costo de reposición de muebles, te permitirá darte cuenta a tiempo que, tal
vez, la inversión que deseas hacer no es tan buena como lo pensabas al principio.

Ahora bien, hemos hablado de lo que debes hacer, pero qué tal si cerramos este texto
con lo que NO deberías hacer al comprar lotes; esa también es una estrategia ideal de
aprendizaje.

Los NO del inversionista en lotes

• NO te dejes llevar por la emoción, investiga a fondo el proyecto

• NO compres si no estás seguro de que lo quieres hacer
• NO inviertas en lotes pensando en obtener ganancias líquidas en pocos meses,
esta es una inversión a largo plazo
• NO compres un terreno, por muy económico que sea, si está alejado de la civilización,
la zona en la que invertirás también significa un plus
La inversión es una decisión, no un juego, no se trata de ir al casino de moda a ver qué te
regala la suerte; es más bien aprender a tomar las riendas de tus estrategias y decidir que
harás las cosas bien.
Ser un buen inversionista requiere que también inviertas en ti, en la preparación que te
ayudará a encontrar oportunidades que otros pasan por alto. Por eso siempre
recomendaré que te asesores de la manera correcta, en ese punto sí te puedo decir que
invertir significa: