Contrato de Fideicomisos

Introducción

En nuestro país, en el mercado en busca de alternativas a los préstamos para conseguir

financiamiento, uno de los instrumentos más utilizados es el contrato de fideicomiso. Gran parte
de las construcciones privadas, edificios y demás se hacen a través de esta herramienta.
Este tipo de contrato se encuentra regulado en forma casuística en el Código Civil y Comercial
de la Nación, de los artículos 1.666 hasta el 1.707 y es una novedad porque anteriormente a la
vigencia de este código el contrato de fideicomiso era tratado por una ley especial, la Ley
24.441.
Es un negocio complejo porque engloba una multiplicidad de partes y cada uno con sus
obligaciones. Se pueden identificar 4 sujetos que intervienen en este contrato: Fiduciante,
fiduciario, beneficiarios y fideicomisario.
A lo largo del presente trabajo de investigación se pretende abordar el fideicomiso como
herramienta financiera y sus características como alternativa de financiamiento.
En primer lugar se hará una introducción teórica del contrato de fideicomiso en general, para
luego referirnos al uso de éste como herramienta financiera. Luego se especificara sobre dos
tipos de fideicomisos: fideicomiso financiero y fideicomiso inmobiliario.
Finalmente se expondrán las conclusiones del tema investigado a lo largo de este trabajo,
tratando de visualizar las ventajas de este contrato.

Desarrollo

¿Cómo es la operatoria del contrato de fideicomiso?

Es el contrato por el cual una parte llamada fiduciante entrega o se obliga a entregar la propiedad
de una cosa a otra parte llamada fiduciario. Al entregarle la propiedad, le entrega una
encomienda, una serie de tareas para que administre o garantice esa propiedad o realice
financieramente una serie de actividades para beneficiar a una tercera parte que se denominan
beneficiarios. Al cabo de la finalización de este fideicomiso esa propiedad tiene que pasar a una
cuarta parte que se llama fideicomisario o volver al fiduciante.
Ejemplo, una parte llamada fiduciante propietario de un terreno o lote, entrega a un fiduciario
que por lo general es una empresa constructora para encomendarle la construcción de algún
edificio, quienes van a ser los beneficiarios aquellos que aporten para las futuras unidades o
departamentos. Y el fiduciante puede reservarse la propiedad y ser también beneficiario de
algunos departamentos.
Son 4 los ejes principales del análisis a desarrollar del contrato:

 El fideicomiso en el Código Civil y Comercial de la Nación

 Las partes y otros sujetos que intervienen en el contrato
 Modos de extinción
 Plazo y modalidades

El fiduciario terminada su tarea como constructor devuelve la propiedad a un fideicomisario o a

los beneficiarios o a quien el fiduciante le indique.

El fideicomiso en el Codigo Civil y Comercial de la Nación

En el Codigo Civil y Comercial de la Nación se describe el fideicomiso como una figura
contractual, aunque mantiene la posibilidad de su constitución por acto de última voluntad.
Este contrato se lo clasifica como:
- Consensual,
- Bilateral: se obligan ambas partes: fiduciante y fiduciario,
- Oneroso: ya que el fiduciario no realiza su tarea en forma gratuita sino que percibe una
retribución que se pacta en el contrato,
- Formal: tiene que ser por escrito por instrumento público o privado, lo que depende de la
naturaleza de los bienes fideicomitidos, porque si el bien es inmueble necesariamente
tiene que ser por instrumento público, y se inscribe en los registros públicos pertinentes
(de cada uno de los bienes).
- Ejecución continuada: porque no se agota en un acto, tiene un plazo máximo de 30 años
porque el fiduciante le encomienda la tarea al fiduciario.
- Nominado: por estar regulado en el Código Civil y Comercial,

Contenido del contrato:

 En primer lugar se debe detallar los bienes que se traspasan al dominio fiduciario y como
se hará el mismo.
Esto es importante ya que se puede prever en el contrato que se incorporen bienes en el
futuro al fideicomiso, debiendo constar el detalle de las características que deben reunir
tales bienes y el modo en que serán incorporados. Lo cual se debe realizar por
instrumento público o privado dependiendo de la naturaleza de los bienes.
  Plazo: tiene que establecerse un plazo o condición al que se sujeta el fideicomiso. El
mismo no puede durar mas de 30 años excepto que como beneficiario sea una persona
con capacidad restringida o incapaz. En este caso, el contrato puede exceder los 30 años
hasta su rehabilitación o su fallecimiento.
Entonces, el fideicomiso se regirá por el plazo que se establezca en el contrato o en su
defecto, por el plazo máximo de 30 años.

 Identificación del beneficiario: que pueden ser personas humanas o personas jurídicas.

 Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesa en sus

funciones, porque puede ser removido, fallecer, caer en incapacidad o si es persona
jurídica puede ser disuelta.
 El destino de los bienes a la finalización del contrato, indicando al fideicomisario llamado
a recibir los bienes cuando termine el plazo o se cumpla la condición. Puede existir o no,
y si no está en el contrato, los bienes serán transmitidos al fiduciante o a sus herederos.
Objeto:
Según el Código Civil y Comercial, prevé que pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes
que se encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias
futuras.
Luego, los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del fiduciario, del
fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.

Las partes y otros sujetos que intervienen en el contrato

1) El fiduciante puede ser persona humana o persona jurídica, es el propietario del bien que
transmite y quien instituye al fiduciario respecto del encargo.

2) El fiduciario, asume la propiedad fiduciaria, y contrae la obligación de darle a esa

propiedad el destino previsto en el contrato. Puede ser persona humana o jurídica.
La propiedad fiduciaria es de dominio imperfecto, porque el fiduciario no puede disponer
de tales bienes, es decir no los puede vender, gravar o hipotecar, y no se los pueden
embargar sus acreedores, ya que esta afectada a un destino.
Su función se presume onerosa porque está sujeto a una retribución.

3) Los beneficiarios, pueden ser personas humanas o jurídicas, a favor de quienes establece
el fideicomiso, el fiduciante, y en beneficio de quienes se administra los bienes
fideicomitidos.
Pueden ser el fiduciante, fiduciario, el fideicomisario o terceros. A falta de beneficiario,
y no existiendo sustituto, el beneficiario es el fiduciante.
 Se puede establecer en el contrato el derecho de acrecer: ante la renuncia o no aceptación
o inexistencia de alguna parte, los restantes tienen derecho a incrementar su porción.
También, se admite la transmisión del derecho del beneficiario por actos entre vivos
como por causa de muerte.

4) El fideicomisario, puede estar o no en el contrato, es la persona destinataria final de los

bienes objeto del fideicomiso cuando finalice el plazo contractual
Puede ser el fiduciante, el beneficiario o terceros, pero en ningún caso puede ser el
fiduciario. Si el contrato no establece quien será el fideicomisario, entonces el fiduciante
o sus herederos van a ser los destinatarios finales de los bienes.

FIDUCIARIO PROPIETARIO FIUCIARIO DE LOS BIENES

FIDEICOMITIDOS

FIDUCIANTE FIDEICOMISO BENEFICIARIO

TRANSMITE LA PROPIEDAD RECIBE LOS FRUTOS
FIDUCIARIA DE BIENES, COMO PATRIMONIO DE AFECTACION DERIVADOS DEL
POR EJEMPLO: DISTINTO DE LOS PATRIMONIOS FIDEICOMISO

-MUEBLES DEL FIDUCIANTE, FIDUCIARIO Y

BENEFICIARIO.
-INMUEBLES
-CHEQUES/PAGARES
-ACCIONES
FIDEICOMISARIO

ADQUIERE LA PROPIEDAD
PLENA DEL BIEN
FIDEICOMITIDO AL FINALIZAR
EL FIDEICOMISO
Modos de extinción
El fideicomiso finaliza por:
 el cumplimiento del plazo o la condición,
 las partes así lo hayan manifestado,
 pedido del beneficiario,
 incapacidad de alguna de las partes.

Modalidades:
Solo se desarrollarán los casos designados.

Fideicomiso Financiero:
Es un caso particular, cuando el fiduciario es una entidad financiera o persona jurídica que reúna
los requisitos exigidos por la Comisión Nacional de Valores para actuar como fiduciario
financiero.
Los beneficiarios son titulares de títulos valores garantizados con bienes fideicomitidos.
Los títulos valores se ofrecen al público en los términos de la normativa sobre oferta pública de
títulos valores.
Este tipo de fideicomisos por lo general lo usan las grandes empresas que dan financiamiento,
para conseguir financiamiento, por ejemplo Garbarino que dan la posibilidad de pago en 12
cuotas sin interés a sus clientes, pero para poder ofrecer esta opción de pago tienen que conseguir
financiamiento permanentemente, porque cada vez que le compran electrodomésticos tienen que
financiar la compra y no obtienen efectivo en el momento.
Al principio estas empresas recurren a los préstamos bancarios, que llegado un momento el
banco no puede seguir otorgándole préstamos o se los otorga a una tasa muy elevada que ya no
son convenientes para las empresas.
Estas empresas tienen en su balance muchas cuentas por cobrar, entonces realiza una
securitización que es un instrumento para poder agrupar estos derechos de cobro según ciertas
condiciones de homogeneidad y vender esa cartera de créditos al mercado de capitales mediante
la emisión de títulos valores. Estas se venden a una tasa de descuento que es más baja que la tasa
activa de los bancos, es decir, Garbarino coloca un fideicomiso por 100.000.0000 de pesos y
recibe 80.000.000, recibe menos, pero la ventaja es que se hace de dinero.
La colocación dura de 4 a 8 días y son publicadas en medios financieros.
Para seguir con el ejemplo práctico, en el año 2020, Garbarino coloco un fideicomiso financiero
Serie 158. En este caso, Garbarino S.A.I.C e I. y Compumundo S.A (fiduciantes) cedieron al
Banco de Valores S.A. (fiduciario) una cartera de créditos de consumo y préstamos personales
por un valor fideicomitido a la fecha de corte (31.03.2020) de hasta $ 214.501.764. En
contraprestación, el fiduciario Banco de Valores S.A. emitirá Valores de Deuda Fiduciaria y
Certificados de Participación con distintos grados de prelación y derechos sobre el flujo de los
créditos. En este caso, los inversionistas pueden ser grandes empresas, bancos o compañías de
seguro,

Fideicomiso inmobiliario:
El fideicomiso inmobiliario es un contrato celebrado, por el cual una persona, el fiduciante,
transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien estará obligado
a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario y a transmitirlo al cumplimiento de un
plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.
En este tipo de fideicomiso los fiduciantes, serían los inversores que aportan fondos para
comprar un inmueble o terreno o que aportan el terreno de su propiedad, y fondos para
desarrollar un proyecto inmobiliario, como un edificio.
El fiduciario es quien recibe los bienes fideicomitidos, que es el capital para la adquisición de un
terreno o el propio terreno, al recibir estos bienes el fiduciario deberá inscribirlos a su nombre en
forma temporal lo que llamamos dominio fiduciario. Luego deberá realizar determinadas mandas
que se centran en realizar una obra.
El beneficiario, quien es el que recibe del fiduciario el dominio de la construcción, es decir de las
unidades funcionales o de los departamentos que se construyen una vez finalizado el
fideicomiso. Estos pueden ser los fiduciantes que se adhirieron al fideicomiso o terceros que
firmaron boletos de compraventa con el fideicomiso.
De este modo, el fideicomiso inmobiliario es aquel contrato celebrado por las partes
mencionadas, que tiene como finalidad la construcción de un inmueble. Por la naturaleza de
dicho bien deberá siempre celebrarse por escritura pública.

Conclusión personal
A través del estudio del material y del análisis, se puede afirmar que la utilización del
fideicomiso puede resolver en gran medida los problemas de financiamiento de las empresas en
la actualidad. Se hizo énfasis en el análisis de los fideicomisos financieros e inmobiliarios.
El fideicomiso financiero, a mi entender, constituye uno de los instrumentos más relevantes
respecto de la obtención de recursos financieros.
El fideicomiso financiero, o carteras crediticias, permite la obtención de fondos del mercado de
capitales, lo que en definitiva beneficia al fiduciante ya que permite la financiación a tasas
inferiores a las tasas activas de los bancos, obteniendo dinero a corto plazo sin tener que
aumentar su pasivo en consecuencia.
De este modo, al consistir en la oferta publica de una cartera crediticia en el mercado de capitales
es uno de los fideicomisos que se encuentra regulado en el Código Civil y Comercial.
A la vez, puede ser visto como una herramienta de inversión ya que genera ventajas para los
inversores, además de obtener un rendimiento valorable, tienen un bajo riesgo.
En tanto que los fideicomisos inmobiliarios al ser celebrados por contrato, son una herramienta
de inversión más segura para reunir capitales y desarrollar un proyecto inmobiliario, ello en tanto
se encuentren bien estructurados.
No obstante, al ser el fiduciario la parte principal en este contrato por la responsabilidad que
asume de que se cumpla el negocio se debe tener en cuenta quien asume la figura del mismo, ya
que por lo general lo es una empresa constructora y en este caso no solo se encargaría de la
construcción sino también de la administración de los fondos, por lo que se vuelve mas riesgoso.
En cambio, cuando un tercero distinto a la constructora ejerce la titularidad del inmueble, como
propiedad fiduciaria ofrece mayor seguridad de que el negocio se desarrollará según lo
convenido en el contrato, como por ejemplo una entidad financiera.
Otro punto muy importante a resaltar en ambos tipos de fideicomisos es que el patrimonio
entregado en garantía es inembargable, ya que los bienes fideicomitidos constituyen un
patrimonio separado del patrimonio personal de los fiduciantes y del fiduciario. El patrimonio
del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y los acreedores
particulares de las partes no pueden ir contra él.

Bibliografía

Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 2017. Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Ediciones del país.
Juan P. Zambotti. Tipos de fideicomisos. Características de cada uno. 2020