TECNICA JURIDICA – SERGIO F.

N°37 JUICIO EJECUTIVO POR COBRO DE

KOPANSKY ALQUILER.

JUICIO EJECUTIVO POR COBRO DE ALQUILER.

1) NÚMERO DE FIGURA Y NOMBRE DE LA MISMA:
Figura N° 37 JUICIO EJECUTIVO POR COBRO DE ALQUILER.-

2) CONCEPTO BÁSICO:
Acción mediante la cual el acreedor de un crédito
proveniente de alquileres o arrendamientos, demanda el
cumplimiento de una obligación exigible de dar cantidad
liquida de dinero.-

3) CONCEPTO SEGÚN LA DOCTRINA NACIONAL.

-Tiene características particulares que están dadas
principalmente por la brevedad de sus plazos y la
especificidad de su objeto, el cual de común es volver
realizable una obligación pendiente, de común liquida y
exigible (ARMAS GODOY, EDWARD FREDERICH – TECNICA JURIDICA
Y PRACTICA PROCESAL ELEMENTAL – NOVENA EDICION,
ACTUALIZADA Y CORREGIDA, RESTNOVARE EDICIONES – ASUNCION,
PARAGUAY - EDICION, ACTUALIZADA Y CORREGIDA, RESTNOVARE
ECICIONES-ASUNCION, PARAGUAY-AÑO 2014 -PAG197).
-Tratándose de un crédito proveniente de alquileres o
arrendamientos, para preparar la vía ejecutiva es
necesario acreditar: a) la existencia del contrato; si el
contrato de alquiler o arrendamiento consta en un
instrumento público o privado con la correspondiente
certificación notarial, bastara que se lo acompañe. Si
consta en un instrumento privado sin certificación
notarial, se debe proceder a solicitar su reconocimiento;
la citación se hará con el doble propósito de que
manifieste su carácter de locatario o arrendatario y
exhiba el último recibo, si el contrato es verbal se le
debe citar para que manifieste si es o no locatario o
arrendatario. b) el monto adeudado: por lo cual se
solicita al Juez que intime al locatario o arrendatario
que exhiba el último recibo, con lo que se tendrá el
importe del alquiler y la fecha del último pago. Si el
intimado judicialmente no presenta el recibo, se procederá
a la ejecución por el importe que el acreedor haya
solicitado, siempre que se haya justificado la calidad del
locatario o arrendatario del citado; si el citado negare
categóricamente ser el inquilino y su condición de tal no
pudiera justificarse en forma indubitada, no procede a la
ejecución, en este caso, el actor podrá hacer valer su
derecho por medio del proceso de conocimiento ordinario,
con el agravante para el inquilino de mala fe de que si se
comprueba el carácter de tal se le impondrá en la
sentencia una multa no inferior al treinta por ciento del
monto de la deuda (CASCO PAGANO, HERNAN – CODIGO PROCESAL
CIVIL COMENTADO Y CONCORDADO – DECIMA TERCERA EDICION,
TOMO II – EDICIONES Y ARTE S.A. – ASUNCION PARAGUAY- 2013-
PAG.827).
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4) OBJETIVO:
Su objetivo es el cobro de lo adeudado por parte del
locatario al locador.-

5) CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES Y/O DATOS RELEVANTES:

-ES BILATERAL, desde que origina obligaciones reciprocas
para el locador y locatario.
-ES ONEROSO Y CONMUTATIVO, se supone que las
contraprestaciones guardan equivalencia, es decir que el
alquiler pactado es justo precio del uso y goce.
-EN PRINCIPIO ES CONSENSUAL, porque se concluye por el
mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de
ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa.
-ES UN CONTRATO DE TRACTO SUCESIVO, es decir, que su
cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un
tiempo más o menos dilatado.
-Locador: se llama así a quien concede el uso o goce de
una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio, también se
lo denomina arrendatario.
-Locatario: se llama así al que paga el precio por el uso
o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la
ejecución de una obra, se denomina también arrendatario o
inquilino.

6) PRESUPUESTOS JURIDICOS:
-Obligación exigible, de plazo vencido y no sujeto a
condición proveniente de alquileres o arrendamiento.
-Cantidad liquida de dinero, la obligación debe ser de dar
suma de dinero.
-No es necesario relatar los hechos en razón de que rige
la prohibición de discutir la cusa de la obligación.
(Art.465 CPC)
-Es suficiente la referencia al título ejecutivo, debiendo
acompañarse dicho título, el cual debe bastarse de sí
mismo.

7) TIPO DE ACCIÓN:
Es una Acción Personal.-

8) TIPO DE JUICIO:
Es un proceso especial, con carácter sumario y defensas
limitadas. Se trata de un juicio de ejecución, en virtud
de que se haya regulado en el Libro III del Proceso de
Ejecución del Código Procesal Civil.

9) LEGIMITACIÓN (ACTIVA Y PASIVA):

Activa: El locador o arrendador.-

Pasiva: Locatario u arrendatario.-

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10) COMPETENCIA (MATERIA, CUANTIA, TERRITORIO):

Juez de primera instancia enlo civil y comercial del
lugarde situación del inmueble.

11) PRESCRIPCIÓN Y MOMENTO DESDE EL CUAL EMPIEZA A CORRER

DICHO PLAZO:
Prescriben por el transcurso de cinco años, el precio de
los arrendamientos o alquileres (Art. 660 inc.) del C.C.P
Las medidas preparatorias de juicio ejecutivo caducaran si
no se deduce la demanda dentro de los 20 días de
concluidas, sin necesidad de notificación alguna en virtud
de lo prescripto en el Art 447 de C.P.C

12) DERECHO - LEGISLACIÓN APLICABLE:

-Ley Nª 1.337/88 “Código Procesal Civil Paraguayo”, Libro
III – Del Proceso de Ejecución- Título I, Del Juicio
Ejecutivo – Capitulo II de la Preparación de Acción
Ejecutiva, Art 443, inc) b y Capitulo III, Del Título
Ejecutivo – Arts. 448 al 502.
-Ley Nª 1.337/88 “Código Procesal Civil Paraguayo”
Articulo 803 C.C. en adelante “De la Locación”.
-Concordante: Ley 1183/1985 “Código Civil y Comercial
Paraguayo”. Arts. 437 inc. 1); 660 inc.) b;815

13) TIPOS DE PRUEBAS ADMISIBLES:

-Instrumentales: El contrato de locación, recibos,
-Absolución deposiciones.
-Reconocimiento Judicial.

14) DERECHO COMPARADO.

CHILE: La ley, (Ley 18.101, modificada por la 19.866,
ambas sobre arrendamiento de predios urbanos) La ley da
derecho al arrendador a entablar un juicio después de un
período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es
mensual, basta con un mes sin pago para poder entablar la
demanda en el tribunal competente. El demandante debe
primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad
del arrendatario. Si usa testigos para probar, es
importante señalar que éstos no pueden ser más de cuatro,
cuyas individualizaciones deben estar debidamente
incluidas en la demanda.
La demanda se interpone ante el juzgado civil competente
en razón del factor territorio, y no necesita el
patrocinio de un abogado si el monto del arriendo es
inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la
representación de un abogado. El juicio es verbal, pero
las partes podrán presentar minutas escritas relatando los
hechos y haciendo sus peticiones.
En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda el
tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de
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notificada la demanda. Ésta es una audiencia de

conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa a
prueba; una vez rendida la causa queda para estado de ser
fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días
hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer
el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves
solicitar una prórroga hasta por 30 días. De por sí, estos
juicios deben ser rápidos. Tal como se señaló, la primera
audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la
notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas
partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y
tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede
presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una
nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco
días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días
para dictar sentencia.
Además, es posible llegar a un acuerdo con el demandado,
ya que durante el juicio, el juez llama a las partes a un
avenimiento o conciliación, que es la instancia judicial
para negociar y llegar a un acuerdo beneficioso para ambas
partes y solamente si no se logra, el juez pedirá las
pruebas para él decidir y dictar una sentencia.
Al momento de establecer la demanda se puede solicitar que
el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda,
para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede
extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año
de arriendo, con un tope de seis meses. El fallo es
apelable pero sólo la sentencia de primera instancia y las
resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo
fallo no se puede interponer ningún otro recurso.
Se puede exigir además a un arrendatario moroso el pago de
cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)
ya que el arrendatario debe pagar todas las cuentas
morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta
que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad
al arrendador. El arrendador además puede notificar a las
compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el
demandado queda como único responsable del pago de las
cuentas

15) JURISPRUDENCIA NACIONAL.

-La primera condición que debe cumplir un título para
perfeccionar su ejecutabilidad, es de ser suficiente por
sí mismo, sin necesidad de otras probanzas, para que a su
mérito el Juez despache la ejecución, la ejecutoriedad del
título debe constar plenamente al iniciarse la demanda,
debe ser hábil ab-initio, sin depender de justificaciones
ulteriores (A.Y S. Nº 26, DEL 19 DE AGOSTO DE 1998-SALA
Nº5-TRIBUNAL DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL).
-En estos juicios no está permitido estudiar la causa de
la obligación, simplemente Se verifica si los títulos son
efectivos para promover la ejecución. Pero el demandado
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posee la posibilidad de oponer ciertas excepciones

concediéndose de esta forma del derecho a la defensa para
no pagar sumas que no adeuda o a quienes no son los
acreedores (TAPEL, CIV. Y COM, GUARTA SALA.04-06-10-JORGE
ISMAEL YODICE FERREIRA C/ LUCIO GOMEZ FRANKAUSER Y OTROS
S/ JUICIO EJECUTIVO –ACY SENT. Nº 59).
-No puede prosperar la excepción de inhabilidad de título
cuando la demandada en un juicio ejecutivo de cobro de
alquileres presenta recibo del cual surge el monto del
alquiler mensual, por lo tanto, hay suma cierta, ya que,
si bien la suma no se halla determinada, es perfectamente
determinable por el proceso de multiplicar dicho monto
base por la cantidad de tiempo en que el contrato de
locación siguió vigente. (CSJ – 18 DE DICIEMBRE DE 1989,
ACUERDO Y SENTENCIA Nº 284).

16) ANÁLISIS DEL CASO PARTICULAR.

JUICIO:“LUCIANO MANUEL CHAUX C/KUO HSIANG TSAO S/COBRO DE
ALQUILERES”
S.D.N°: No 1121 de 03 de setiembre del 2.012,
A.I. N°: ///////
PARTES.
ACTORA: LUCIANO MANUEL CHAUX.
DEMANDADA: KUO HSIANG TSAO.
ACCION O RECURSO: El litigio versa sobre el cobro de los
pagos no realizados por parte del locatario en el marco de
un contrato de locación.
HECHOS: Se presentó ante el Juzgado de primera instancia
en lo civil y comercial a promover la demanda sobre cobro
de alquiler en contra del Sr. Kuo Hsiang Tsao. Reclama el
pago de los alquileres correspondientes a los meses de
marzo de 2010 a marzo de 2011, la parte demandada niega
su carácter de inquilino sin embargo continua haciendo uso
y abuso del local arrendado, lo cual quedo comprobado con
la constitución realizada por la Actuaria; que la razón
por la que no existe un nuevo contrato entre las partes
debido a que existe un juicio de desalojo en el que se
reclama, la parte demandada opone excepción de
incompetencia e inhabilidad de título basándose en que el
monto reclamado supera el máximo establecido para los
juzgados de justicia letrada, que el documento base de la
acción no trae aparejada ejecución y niega su carácter de
inquilino, argumentando que el juicio incoado inicialmente
por una suma que encuentra dentro de los limites
establecidos para la competencia de este juzgado y que el
carácter de locatario del ejecutado se demuestra con la
constitución de la actuaria.
PRUEBAS
ACTORA:
1.) Absolución de posiciones.
a.) Para negar o confirmar la firma del demandado o su
obligación.
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2.) Documentales:
a.) Contrato privado de locación firmado por el actor y
demandado.
3.) Periciales:
a.) La prueba pericial caligráfica en caso de que el
demandado negare su firma.
DEMANDADA://////.-
DERECHOS – LEGISLACIONE APLICABLE: CODIGO CIVIL; ART. 803
AL 844 CAPITULO III “DE LA LOCACION”, TITUYLO II “DE LOS
CONTRATOS EN PARTICULAR”, LIBRO III “DE LOS CONTRATOS Y DE
OTRAS FUENTES DE OBLIGACIONES”.
CODIGO PROCESAL CIVIL. ART. 443 INC. B) CAPITULO II “DE LA
PREPARACION DELA ACCION EJECUTIVA”, TITULO I “DEL JUICIO
EJECUTIVO”, LIBRO III “DEL PROCESO DE EJECUCION”, 
RESULTANDO DE JUICIO
1RA INTANCIA: -RECHAZAR la excepciones de incompetencia e
inhabilidad de título opuesta por la parte ejecutada, por
improcedente, de conformidad a los fundamentos expuestos
en el exordio de la presente resolución.
-LLEVAR ADELANTE la ejecución promovida por LUCIANO MANUEL
CHAUX ACOSTA contra KUO HSIANG TSAO por cobro de la suma
de guaraníes 27.000.000 Hasta que el acreedor sea integró
pago del capital reclamado más intereses y costas del
juicio.
-IMPONER las costas a la perdidosa.
-NOTIFICAR por cédula.
-ANOTAR, registrar, y remitir copia a la excelentísima
Corte Suprema de Justicia.
ACUERDO Y SENTENCIA:////////.-
VALORACION: La resolución del juzgado de primera instancia
se ajusta a derecho ya que resolvió no hacer lugar a las
excepciones planteada por el demandado, en lo que respecta
a la excepción de incompetencia fundándose en el art. 458
del C.P.C. “Ampliación anterior a la Sentencia. Cuando
durante el juicio ejecutivo antes de pronunciarse la
sentencia, venciere algún nuevo plazo de la obligación
cuya virtud se procede, a pedido del actor podrá ampliarse
la ejecución por su importe, sin que el procedimiento
retrotraiga y considerándose comunes a la ampliación los
que hayan procedido.., con respecto a la excepción de
inhabilidad de título el Art. 443. Inc. b) del C.P.C.
expresamente habilita la vía ejecutiva para el juicio de
cobro de alquileres, en concordancia con el Art. 448 inc.
c) del mismo cuerpo legal, que reconoce como títulos
ejecutivos el crédito por alquileres o arrendamiento de
inmuebles, la presente ejecución reúne todos los
requisitos legales, resulta de un titula hábil y que su
exigibilidad no se encuentra sujeta a condición alguna en
consecuencia la excepción de inhabilidad de título deviene
improcedente. Teniendo en cuenta también las pruebas
diligenciadas que fueron la constitución del juzgado en el
lugar arrendado en donde se comprobó que la parte
demandada seguía en el mismo lugar, así como también otro
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juicio de desalojo que promovió la parte actora con

anterioridad y el juzgado lo trajo a la vista y el
contrato de alquiler resuelve así llevar adelante la
ejecución promovida por el actor.
La magistratura al resolver la excepción de incompetencia
de jurisdicción opuesta se aplicó el artículo 5 del Código
Procesal Civil en donde dice que la competencia del Juez
subsistirá hasta el fin de las causas iniciadas ante él,
aunque cambien las circunstancias dentro del proceso y que
la competencia de la Jueza de Justicia de Paz Letrada se
encuentra ajustada a derecho ya por circunstancias que se
dieron en éste juicio fueron variando con el correr del
tiempo y el aumento de la deuda en concepto de alquiler y
sin que el demandado haya contestado en su momento los
traslados

17) ESCRITO DE PRESENTACIÓN DE DEMANDA.

OBJETO: ACCIÓN EJECUTIVA PARA COBRO DE ALQUILERES.

SEÑOR JUEZ EN LO CIVIL Y COMERCIAL:

SERGIO KOPANSKY Abogado, con Matricula Profesional N° 5.300, en

representación del Sr. NESTOR GERARDO BAEZ MARTINEZ, conforme
justifico con el poder general que acompaño a esta presentación,
siendo el domicilio real de mi mandante en el Barrio Don Bosco de
Ciudad del Este, y siendo mi domicilio procesal en Mariscal Lopez,
c/ Via Ferrea de la ciudad de Aregua, a V.S. muy respetuosamente
digo:--------------------------------------------
Que, cumpliendo expresas y precisas instrucciones de mi comitente,
vengo por el presente escrito a promover juicio de preparación de
acción ejecutiva para el cobro de alquileres por la suma de Gs.
20.000.000, más los intereses legales, costas y costos del juicio,
por atrasos de 10 meses de alquiler adeudado contra el Sr. CARLOS
ANTONIO ALVAREZ IRALA Y OTROS, en carácter de locatario,
domiciliado en el Barrio San Jose de Ciudad del Este, fundado en
las siguientes consideraciones de hechos y derechos que expongo:

HECHOS
Que, mi mandante el señor NESTOR GERARDO BAEZ MARTINEZ es
propietario legitimo del inmueble individualizado como Finca N°
1344 de esta ciudad, con Cta. Cte Ctal.  N° 123456, inscripto en
el Registro Público de propiedad bajo el N° 1 folio 2 y sgtes., de
fecha 15 de Mayo del 1981, ubicado en el Distrito de Ciudad del
Este, conforme lo demuestro y acredito con el titulo de propiedad
que se acompaña a esta presentación. Que en fecha 17 del mes de
Mayo del año 2010, mi mandante firmo y suscribió un contrato de
alquiler con el demandado el señor CARLOS ANTONIO ALVAREZ IRALA Y
OTROS, sobre un salón para oficina ubicado dentro del inmueble
mencionado, conforme a las clausulas de dicho contrato que se
acompaña a esta presentación.-------------------------------------

Que, en la cláusula cuarta del referido contrato fue estipulado el

plazo de duración del mismo desde el mes de mayo del año 2010
hasta el mes de Abril del año 2012, aclarando a V.S. que dicho
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contrato de alquiler ya fue vencido totalmente y a esta fecha se

trata de un contrato vencido sin que ninguna de las partes la haya
renovado, en tanto que en la cláusula tercera, se ha fijado el
precio del alquiler en guaraníes 2.000.000 mensuales.-------------

Que, el demandado Sr. CARLOS ANTONIO ALVAREZ IRALA Y OTROS siempre

se ha comprometido a firmar un nuevo contrato de alquiler, y en
tal sentido siempre venía pagando el precio del alquiler hasta el
mes de junio del año 2011, adeudando hasta la fecha en tal
concepto la suma de guaraníes veinte millones ( Gs.20.000.0000.)
también aclaro a V.S. que el demandado jamas ha entregado la llave
del salón, el mismo sigue explotando su oficina en el local
ubicado dentro del inmueble que se menciona, sin embargo, el
demandado jamas se ajusto al estricto cumplimiento de su
compromiso asumido con mi mandante, tampoco abono los meses
adeudados hasta la fecha, siendo la suma adeudada la mencionada
más arriba, violándose expresamente lo estipulado en la cláusula
tercera del referido contrato, donde se estipulo que la falta de
dos mensualidades determinará la mora de pleno derecho, facultando
al locador a promover de inmediato las correspondientes
demandas por desalojo y cobro de guaraníes.-----------------------

Que, el art. 843 del Código Civil menciona: ¨Si terminado el

contrato, el locatario permanece en el uso de la cosa arrendada,
no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de
la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el
locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en
cualquier tiempo sea cual fuere el que el arrendatario hubiere
continuado en el uso de la cosa. El arrendatario en mora en cuanto
a la restitución está obligado a pagar el canon convenido hasta la
entrega de ella, sin perjuicio de resarcir cualquier otro daño.-

Que, a los efectos de preparar la acción ejecutiva, de conformidad

al art. 433 del C.P.C., vengo a solicitar al Juzgado se sirva
imprimir el trámite que corresponde a la presente acción bajo
apercibimiento de lo dispuesto en el art. 444 del mismo cuerpo
legal.-----------------------------------------------------------

OFRECIMIENTO DE PRUEBAS
INSTRUMENTALES:
Escrito inicial de demanda y los documentos acompañadoscomo ser
copia autenticada del contrato de alquiler, copia de título de
propiedad, copia de poder general que se acompaña.
ABSOLUCIÓN DE POSICIÓNES
·Del señor CARLOS ANTONIO ALVAREZ IRALA Y OTROS a tenor del pliego
a ser presentado en su oportunidad, bajo apercibimiento de ley.---
RECONOCIMIENTO DE FIRMAS
·Del Señor NESTOR BAEZ, de la firma inserta en el contrato de
alquiler presentado en autos.----

DERECHOS
Fundo la presente acción en las disposiciones del art. 815, 843 y
demás concordantes del Código Civil, y en los Arts. 443 y 444, y
siguientes del código del procedimiento civil.--------------------
Por lo tanto a V.S., solicito:
1- RECONOCER mi personería en el carácter invocado y por
constituido los domicilios en los lugares indicados.
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KOPANSKY ALQUILER.

2- TENER por presentada y promovida la presente demanda que

promuevo en representación del Sr. Nestor Báez en contra del Sr.
Carlos Álvarez y Otros, sobre preparación de Acción Ejecutiva para
el cobro de la suma de Gs. 20.000.000.-, en concepto de
alquileres, más intereses legales, costas y costos del juicio.
3- AGREGAR los instrumentos presentados.
4.- TENER por ofrecidas las pruebas, en consecuencia se sirva
admitir y ordenar su diligenciamiento en la etapa oportuna.
5.- CITAR a la parte demandada para que dentro del plazo de ley,
comparezca ante el Juzgado a manifestar si es o no locatario del
actor, y en caso afirmativo exhibir el último recibo de pago del
alquiler, y si son suyas la firma que se le atribuye y que obra al
pie del contrato de alquiler agregados, bajo apercibimiento de que
en caso de no comparecer se tendrá por confeso y por reconocida la
firma y como cierto lo expresado por la actora en esta demanda.
6- OPORTUNAMENTE, cumplidos los trámites de rigor, dictar
resolución haciendo lugar a lo solicitado con Costas.

PROVEER DE CONFORMIDAD, Y SERÁ JUSTICIA.