Primera clase notarial

Jueves

Se vio la clasificación de acto jurídico:

 En cuanto a la cantidad de voluntades:

A. Unilateral
B. Bilateral

 En cuanto al beneficio que produce a las partes:

1. Gratuito: Solo una parte se beneficia:

o Conmutativo

o Aleatorio

2. Oneroso: ambas partes se gravan una en beneficio de la otra.

o En cuanto a la forma de perfeccionarse:

1. Consensuales: Solo se perfecciona con el consentimiento de las partes,

ejemplo arrendamiento, mandato, compraventa.

2. Reales: Los que se perfeccionan con la entrega de la cosa, ejemplo mutuo.

3. Solemnes: Para perfeccionarse requiere de ciertas formalidades, como por

ejemplo el matrimonio, compraventa de bienes raíces (requiere que sea
por escrito a través de escritura publica), también el arrendamiento de
predios rústicos (ya sea por escritura publica (oponible a terceros, ya que
consta en el registro de gravámenes del conservador), o instrumento
privado (no oponible a terceros) con la presencia de dos testigos), la
promesa (la cual debe constar por escrito solamente, pudiendo ser por
escritura publica o instrumento privado).

Elementos de los contratos: Aquellos están en el artículo 1444 del código civil.

o Esencia: Sin los cuales o no produce efecto o degenera en uno distinto, como por
ejemplo una compraventa que no tiene precio, degenera en una donación.
 o Naturaleza: Aquellos que, sin ser esenciales, se entienden incorporados sin la
necesidad de una clausula especial, como por ejemplo el saneamiento, condición
resolutoria de tacita en los contratos bilaterales.
o Accidentales: Los cuales requieren de una clausula expresa, como por ejemplo la
condición, plazo, modo, el pacto comisorio.

Requisitos:

o Existencia:

1. Voluntad: La intención de realizar un determinado acto o contrato, la cual

requiere que esta sea manifestada, pero excepcionalmente el silencio
constituye voluntad.

2. Objeto
3. Causa
4. Solemnidad

o Validez:

1. Voluntad exenta de vicios

Vicios de la voluntad:

A. Error: Es la ignorancia o falso concepto que se tiene sobre una

persona, cosa u hecho (error de hecho), y cuando se tiene sobre la
ley (es un error de derecho).
Solo vicia el consentimiento el error de hecho:

Esencial u obstáculo: Decir que se quiere vender un auto 2019, pero

en realidad se vende un auto del año 1970, por lo cual el contrato es
nulo relativamente. En derecho notarial es difícil que se vea este
tipo de casos.

Persona: No vicia el consentimiento, salvo que el contrato sea

intuito persona, como por ejemplo el contrato de mandato.

Sustancia: No vicia el consentimiento, salvo que tal calidad sea por

la cual se llevo a cabo el contrato.

B. Fuerza:
 Física: En la practica, no se produce ya que, el notario únicamente
se niega a que se lleve a cabo la firma del contrato, por lo cual no
habrá manifestación de voluntad.

Moral: Especial cuidado en este tipo de fuerza, siendo un miedo

insuperable incapaz de resistir de una persona de mediano juicio.
Podría existir fuerza moral en la notaria cuando hay una amenaza
para que vaya a firmar una persona de la tercera edad (venta de
padre a hijo) o con aquellas personas que no saben leer (estafa), y
en ultimo caso lo referido a la violencia intrafamiliar (cuando el
marido obliga a firmar la compraventa a su mujer). Este tipo de
fuerza se debe probar, e incluso se cita al notario a declarar.

C. Dolo: Intención positiva de inferir daño o perjuicio en la persona o

propiedad de otro. Para que vicie el consentimiento en la practica
debe tratarse de un dolo determinante, por ejemplo, en la
compraventa de un vehículo motorizado, el cual tenia el motor malo
o se encontraba chocado y no se dijo. La sanción en este caso
nuevamente es la nulidad relativa.

2. Objeto licito:

Mirado desde la prestación, ya sea lo que se da, hace, o no hace, habiendo

objeto ilícito en los actos prohibidos por la ley, la moral, y las buenas
costumbres, por ejemplo, de esto son los pactos sobre sucesiones futuras,
la condonación del dolo futuro.

Mirado desde el punto de vista de la cosa propiamente tal, como los bienes
nacionales de uso común o uso publico, los de culto, etc, siendo bienes que
están fuera del comercio humano. Habrá objeto ilícito cuando se infringe
una norma prohibitiva.

Importancia tienen los numerales 3 y 4 del artículo 1464, ya que hay objeto
ilícito en la enajenación de:

A. Las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el acreedor lo

autorice o el juez consienta en ello. Se puede comprar una casa
embargada siempre que el juez consienta en ello, y la autorización será
por medio de una resolución judicial o que el juez comparezca en la
escritura, pero cuya comparecencia será de parte integrante de la
escritura. Esto se puede hacer mediante la transcripción de la sentencia
o por medio de la protocolización de la escritura (lo cual es mejor, ya
que siempre la tendrá el notario). El acreedor también puede consentir
 en un instrumento separado, pero se aconseja que todo sea en el
mismo instrumento.

B. Especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce. Es
un ejemplo de aquello seria en una tercería de dominio. Aquí
únicamente se requiere la autorización del juez, siendo igual que el caso
anterior, ya sea a través de una resolución o que el juez participe
directamente en la escritura.

Nota: En el caso de que yo compre una casa por medio de un crédito

hipotecario, en el caso de que yo quiera vender la casa, en la escritura
aparecerá el vendedor, el comprador (para efectos del contrato de
compraventa), pero además debe aparecer el banco (ya que hizo un
mutuo de dinero), ya que se constituye una hipoteca, por lo cual en
dicha escritura debe aparecer lo referido a la hipoteca.

Pregunta de prueba: ¿puedo yo vender la propiedad que compre o cae

en la situación de objeto ilícito? (referido al caso anterior).

La respuesta es que, en base a lo establecido en el código (1464), las

cuales son normas prohibitivas (que son restrictivas), no aparece en
ningún momento una norma que me impida vender la casa en este
caso, ya que únicamente estamos hablando de una prohibición
convencional (ya que voluntariamente yo le dije al banco que no iba a
vender). Aquí en este caso si se produce la venta aun cuando hay una
prohibición convencional, solo procederá la sanción de indemnización
de perjuicio.

En este tipo de venta sobre la cosa hipotecada, no hay objeto ilícito por
tratarse únicamente de una prohibición convencional. En tal caso de
que se venda, el adquirente le pagará la deuda al banco y el resto será
para el vendedor, por lo cual ese desglose se tiene que estipular en la
escritura.

Prohibición del SERVIU (5 años), cuando se decide postular al subsidio

habitacional, para obtener una cantidad de dinero para comprar una
vivienda, pero dicha vivienda queda con prohibición de vender,
enajenar, grabar arrendar y ceder el uso e incluso vivir con su grupo
familiar. Si una persona quiere vender una casa, únicamente se trata de
una prohibición convencional, por lo cual únicamente la sanción será de
devolver la plata que me pasaron. Únicamente se podría autorizar por
el notario la compraventa cuando se constate que el SERVIU recibió la
parte del dinero que fue prestada al postulante del subsidio.
 Cuando te dan toda la plata en el subsidio, la prohibición será de 15
años, y además se realiza una hipoteca, de igual forma se puede
vender, pero deberán devolver toda la plata.

También se da en la practica las promesas de compraventa, la cual, en

estricto rigor en base a sus requisitos contemplados en el 1554, los
cuales son:
 Debe constar por escrito.
 No debe ser un contrato ineficaz.

3. Causa licita: Es el motivo que induce a celebrar el acto o contrato

4. Capacidad de las partes: Es la aptitud legal de una persona para contraer
derechos y obligaciones y de ejercerlos sin el ministerio de otro.

 Capacidad de goce
 Capacidad de ejercicio

Todos son capaces, salvo aquellos que la ley considera incapaces. Únicamente puede
existir una incapacidad de ejercicio:

 Incapacidad absoluta: Sus actos no generan ningún tipo de obligación, siendo la

principal diferencia con los incapaces relativos

1. Dementes: Son aquellas personas privadas de razón por alguna

enfermedad o demencia, los cuales deben estar declarados judicialmente
como interdictos. En el caso de que, yo tenga alzhéimer, pero aun no esta
ese decreto judicial que me declara interdictos, los actos serán validos,
salvo que se pruebe que yo padecía de aquella demencia al momento de
celebrar los actos y contratos. Si los actos son con posteridad al decreto
judicial, los actos serán nulos, salvo que se pruebe que actué con un
intervalo de lucidez.

Solo pueden actuar mediante un representante legal o judicial. Ojo la

esquizofrenia no es causal de demencia, ya que se puede tratar.

2. Impúberes: Son de 7 a 12 en el caso de las mujeres y 7 a 14 en el caso de

los hombres. Además, son totalmente incapaces los infantes (de 0 a 7
años). Solo pueden actuar mediante su representante legal, el que será si
los padres están casos (son ambos) si están casados o separados de hecho
 (quien tiene a su cuidado el menor) si los padres no están casados (si viven
juntos ambos, si no viven juntos el que tenga al menor a su cuidado).

Hay una norma particular respecto del menor adulto, y es respecto a su

peculio profesional, los cuales pueden actuar, siempre y cuando el dinero
provenga del peculio profesional, lo cual deberá acreditar.

3. Sordo o sordomudos que no se puedan dar a entender claramente: En

estricto rigor el sordo o el sordomudo se da a entender, lo que sucede es
que el común de las personas no los entiende. El problema se da cuando
una persona sorda llega a la notaria y el notario no sabe lenguaje de señas.

En el contrato de matrimonio, el oficial del registro civil debe tener un

interprete de lenguaje de señas que este traduciendo aquellos, pero en
materia notarial no existe una persona que pueda realizar dicha tarea.

Este interprete esta presente en el testamento abierto (siendo solemne, ya

que esta el notario el cual lee a viva voz, demás de la presencia de tres
testigos y el testador, siendo la única forma en que puede testar el sordo),
el cual debe traducir en forma simultanea lo que se esta diciendo producto
de la lectura, lo cual establece el artículo 1019 del C.C. Importante
mencionar es que, si no se puede dar a entender claramente el sordo o
sordomudo, no podrá testar.

En la practica el notario lee el testamento, para que luego lo traduzca el

experto en lenguaje de señas, y posteriormente uno de los testigos vuelve a
leer el testamento, y nuevamente el experto lo traduce. No existe una
norma que lo establezca, pero si la costumbre notarial a llevado a esta
practica.

 Incapacidad relativa: Sus actos producen obligaciones naturales.

1. Menores adultos: Hombres mayores de 14 y menores de 18, y las mujeres

mayores de 12 y menores de 18. Excepcionalmente pueden actuar, siempre
y cuando se trate de su peculio profesional.
2. Disipadores: Los que se hallen bajo interdicción de administrar lo suyo.

La representación: Es actuar a nombre de otro, para que los efectos de ese acto o
contrato queden radicados en el representado. Así encontramos representación:

 Legal: Son determinados legalmente, como seria el gerente de una sociedad.

1. Menor adulto, será su tutor o curador, que casi siempre serán sus padres.
2. Dementes será su tutor o curador.
3. Interdictos será su curador.
  Convencional: Aquí aparece el mandado, el cual es consensual, por lo tanto, se
perfecciona con el solo consentimiento de las partes. Aquí se atiende a lo que las
partes establecen. Ahora, si bien es consensual, de igual forma se debe realizar por
escrito y ante notario ( ya sea por escritura publica o instrumento privado), con el
objeto de que se determinen claramente las obligaciones.

Habitualmente el mandato es gratuito, pero si es remunerado (será una clausula

accidental), que deberá constar expresamente en el contrato. Existen mandatos
solemnes, como lo es el caso del mandato judicial, el cual se requiere que sea por
escritura publica. La doctrina establece que cuando el acto o contrato encargado al
mandatario es solemne, se requiere también que el mandato cumpla con la misma
solemnidad, como por ejemplo el contrato de compraventa de un automóvil, el
cual debe ser por escrito, por lo cual el mandato de igual forma debe ser por
escrito. En materia notarial, si el mandatario quiere actuar, debe exhibir el
documento del mandato, el cual debe estar vigente. Pregunta de prueba: El
mandato perderá vigencia cuando:

1. Por la muerte de mandante, lo cual se acredita por medio del certificado

de defunción. Excepcionalmente seguirá teniendo vigencia cuando en la
escritura publica se deje establecido que el mandato podrá ejecutarse
incluso después de la muerte del mandante.

2. Por la ejecución del mandato.

3. Por la renuncia y posterior aviso al mandante.

4. Por la revocación del mandato, la cual se dará cuando se hace una

anotación al margen de la escritura, en donde se deja constancia de la
revocación, e incluso se pone la hora de revocación. Por lo cual el mandato
pierde su vigencia con su anotación al margen que se realizo producto de
la revocación.

El problema se presenta cuando el mandato se otorga por instrumento privado, el cual

tendrá vigencia respecto del criterio de la institución donde se presente el mandato por
instrumento privado, como por ejemplo el INP, donde será de máximo 1 año. La profesora
en la notaria solo lo autoriza, cuando el mandato no haya sido otorgado con mas de 30
días de anterioridad. Se entiende que es mejor hacerlo por escritura publica el mandato,
ya que se puede solicitar copia en la notaria, y además se puede solicitar al notario que
certifique que el mandato no esta revocado.

Importante es lo referido a la estipulación a favor de otro, ya que el 1449 establece que,

cualquiera puede estipular a favor de un tercero, como por ejemplo que Miguel compre
un auto a favor de Cristofer, aun cuando no hay mandato, y Cristofer puede demandar lo
estipulado, siempre y cuando exista aceptación de parte de Cristofer, ya sea aceptación
expresa o tacita (cuando Cristofer utiliza el auto, paga los partes, etc.). Cristofer incluso
podría demandar el saneamiento de la evicción. Si no hay constancia de la aceptación,
solo podrá pedir la resolución del contrato Miguel, ya que el fue quien llevo a cabo el
contrato.

Pregunta de prueba: El artículo 1450 del código civil, no hay mandato ni tampoco hay una
estipulación a favor de otro, en este caso hay un contrato de por medio. Ejemplo Miguel
se compromete a que Cristofer, de, haga o no haga, algo respecto de Pedro (comprar una
casa). Cristofer quedara obligado, cuando únicamente cuando ratifique el contrato, lo cual
debe ser de forma expresa, ya que se debe exteriorizar. Si Cristofer no ratifica,
únicamente el contrato es obligatorio entre Miguel y Pedro, por lo cual Pedro puede
demandar a Miguel.

Si Cristofer los ratifica, aquí si Pedro podrá demandar a Cristofer, pero se debe probar la
ratificación, ya que aquí estamos frente a una promesa, la cual debe ser por escrito, por
tanto, la ratificación debe ser por escrito, y en el caso de que la promesa sea por escritura
publica, la ratificación deberá ser por escritura publica.

La promesa de compraventa:

En esta clase se trabajo con dos casos, los cuales fueron entregados por la profesora.

La promesa de compraventa es un contrato solemne, cuya solemnidad es la escrituración.

Además, se exige que:

 El contrato no debe ser de aquellos que la ley declara ineficaces, como por ejemplo
una promesa entre cónyuges, lo cual prohíbe el código civil. Otro ejemplo seria la
promesa de compraventa del tutor y el pupilo.
 Esta promesa debe tener un plazo o condición.
 Que se detalle de tal forma el contrato, que solo falte la tradición de la cosa, o el
cumplimiento de las solemnidades.

Se comenzó a establecer los distintos errores que tenían dichas escrituras.

En la promesa ambas partes se obligan a celebrar el contrato definitivo, pero en el caso de

que muera el promitente vendedor, la obligación pasara a sus herederos de manera
dividida, lo cual significa que los herederos tendrán una cuota. En el caso de que uno de
los herederos no quiere vender, y los demás si, se entiende únicamente podrán vender su
cuota que les corresponde.

Cuando se promete vender mediante una promesa de compraventa, pero en realidad no

se puede vender la cosa, el promitente comprador podría solicitar la indemnización de
perjuicios por el no cumplimiento del contrato. En los contratos de promesa, debe ser tan
casuístico en sus clausulas, de manera que se determine cuando hay o no cumplimiento
del contrato, y cuales son las sanciones que aplican al caso en concreto.

Ahora si se trata de una promesa de compraventa, y el promitente comprador solicita un

crédito hipotecario, se debe establecer una clausula en la promesa, la cual establezca que
sucedería en el caso de que el banco no le otorgue el crédito al promitente comprador,
por lo cual se vuelve a lo anterior, que la promesa debe ser lo mas detallada y casuística
posible.

Se podría dar el caso de que llega la fecha estipulada (28 de octubre) para firmar la
compraventa definitiva, pero la contraparte no quiere firmar, únicamente yo la podre
demandar a partir del día 29 de octubre, pero ¿se podrá presentar esa demanda?, la
respuesta es que no, ya que se requiere acreditar que yo si quería cumplir con el contrato
y la contraparte culpablemente no, y la única forma de acreditarlo es que yo firme el
contrato el día 28, por lo cual mediante la demanda se puede pedir la resolución del
contrato o el cumplimiento forzado, mas la indemnización de perjuicios.

En la practica: Si bien se puede demandar cumpliendo todo lo anterior el día 29, el

tribunal dirá que debe haber una espera de tiempo, ya que puede que ese incumplimiento
no sea culpable, sino que provenga de alguna otra circunstancia. Para resolver esto, en
una de las clausulas del contrato se debe establece que, ante tal situación se debe mandar
una carta al domicilio de la contraparte que no cumplió. Cuando esa persona recibe esa
carta, se entiende que tiene ciertos días (según lo estipulado en el contrato) para concurrir
a firmar, además se debe señalizar el lugar donde se debe concurrir. En el caso de que la
persona no concurra se puede solicitar el cumplimiento forzado o la resolución mas
indemnización de perjuicios.

Se debe detallar de tal manera el contrato, ya que incluso se deben detallar los perjuicios
que se pueden ocasionar, y en el caso de que no se establezca aquello en una clausula, se
deberán probar ante el tribunal. Todo esto se conoce como la clausula penal, la cual
puede ser moratoria o compensatoria.

En algunos casos para garantizar el cumplimiento de la clausula penal, se dejan en

custodia del notario cheques por la cantidad de dinero. Se debe dejar estipulado al notario
cuando se deben entregar los cheques por medio de instrucciones, ya que en el caso de
que se firme la compraventa definitiva, los cheques serán devueltos a las partes, pero el
problema se presenta cuando hay incumplimiento, produciéndose esto cuando haya una
resolución judicial, y recién ahí el notario entregara el cheque a la otra parte.

El contrato de compraventa

Este es un contrato consensual, por lo cual se perfecciona con el consentimiento de las

partes, el cual debe recaer en la cosa y el precio.
Elementos del contrato de contrato de compraventa:

1. La cosa: Es todo aquello que es susceptible de apreciación por los sentidos. Es

distinto del bien, ya que este tiene apreciación pecuniaria:
Clasificación de bienes:

 Corporales: Las que son percibidos por los sentidos.

 Incorporales: Son los meros derechos, como por ejemplo servidumbres,
créditos. Estos bienes se sub-clasifican en:

Reales: son aquellos que se tienen respecto de una determinada cosa sin
respecto a una determinada persona. Ejemplo el dominio, herencia,
usufructo, prenda hipoteca.
Personales: artículo 578 del código civil. Ejemplo un mutuo.
2. El precio
3. El consentimiento: No se refirió a esto.

Jueves 11 de julio de 2019

USUFRUCTO
CLAUSULA PRIMERA: se singulariza la cosa
CLAUSULA SEGUNDA: manifestación de voluntad de las partes (objeto prestación de
contrato)
CLAUSULA TERCERA: el precio.
Dos formas de constituir el usufructo:
- Título gratuito
- Título oneroso

Se puede hacer como una simulación cuando el comprador no tiene como justificar o
acreditar el dinero, entonces cómo bajo el precio? Me hago nudo propietario y se
constituye un usufructo e incluso se puede fraccionar el dinero.
Acá donde se ve el usufructo vitalicio, recordar el ejemplo de los viejitos cuando le quieren
vender la casa a uno de sus hijos. Aquí se constituye el usufructo vitalicio con la finalidad
de que el abuelito pueda seguir usando y gozando la propiedad hasta que se muera.
Art. 775 CC exoneración del usufructo, lo que debe constar en términos formales, donde
la caución la determinan las partes (muy importante este artículo).
No confundir el usufructo sucesivo con el vitalicio.
CESIÓN DE DERECHOS:
No se habla de compraventa propiamente tal, porque acá soy dueño de una cuota de
dominio sobre un bien raíz.
Se debe distinguir si es sobre:
- La cuota de dominio
- Herencia: en este punto hablamos de una universalidad jurídica-
Conocida como cesión de derechos hereditarios, donde se pueden ceder todos los
derechos como tal, no solo sobre un bien raíz o una cosa, sino que todos los que
vaya adquiriendo.
Leer del art. 1901 al 1908 del CC importantes.
Art. 1909 se vende la calidad de heredero que es diferente a la cesión de derechos
donde se vende solo una cuota de dominio.

 Cesión de derechos: se adquiere por tradición

 Cesión de derechos hereditarios: se adquiere por causa de muerte

La calidad de herederos se puede vender o ceder:

 Total
 Parcial: somos más herederos.

Se puede hacer referencia a los bienes, pero no individualizarlos, en la escritura de cesión

de derechos hereditarios, porque como bien se mencionó anteriormente se cede la
calidad de heredero (todas las herencias).
Dicha cesión de herencia se debe hacer antes de realizar el trámite de posesión efectiva
por el tema de la rectificación que se ocasionaría si se hace con posterioridad.
Art. 688 del CC leer.

Jueves 1 de agosto de 2019

NOTARIAL
1:28
La clase pasada hablamos de la compraventa del derecho real de herencia de la cesión de
derechos hereditarios la última clase o cuando hacíamos la venta de una cuota de dominio
que teníamos sobre una propiedad raíz que es el ejemplo que ocupamos habitualmente o
cuando constituíamos un derecho real de usufructo también sobre un bien raíz, sobre
parte o totalidad del mismo.
ELEMENTO ESENCIAL COSA DE LA COMPRAVENTA: respecto de los bienes corporales
EN CUANTO A LOS BIENES MUEBLES:
De los muebles solo quedarnos con lo que señala el código civil porque la verdad en la
práctica profesional no se utiliza mucho y está regulada fundamentalmente más que con
el CC por el derecho del consumidor.
Lo único que si se puede señalar desde la perspectiva del derecho notarial es que las
ventas de las cosas corporales muebles, las que más se utilizan en la práctica son las
compraventas de vehículos motorizados, donde hablamos que este contrato de
compraventa al ser consensual es incluso sobre los vehículos, pero se requiere que conste
por escrito porque el requerimiento en el Registro nacional de vehículos motorizados
señala que debe constar por escrito.
Solamente lo vamos a ver en materia de sociedades en la eventualidad de que se quiera
hacer un aporte por el socio respecto de un vehículo motorizado, cuestiones importantes
d ese contrato, se otorga en 4 ejemplares:
- Comprador
- Vendedor
- Notario (se deja guardado)
- Para la solicitud de RNVM

Se paga impuesto y es el 1.5 % sobre el mayor valor del precio pactado en el contrato de
compraventa o del avalúo fiscal del vehículo, mientras no se pague el impuesto a al
transferencia el notario no autoriza el contrato
Respecto de los vehículos como camiones, buses, minibuses, deben además hacer un
tramito en el SII que se llama aviso de venta o término de giro., donde se paga IVA.
Las maquinarias también pagan IVA.
A veces, se debe vender todo lo que hay en la casa, cuando hay deudores acogotados,
cuando se declaren insolventes porque no lo declararon, se hace la compraventa sobre
bienes muebles, para poder constituir los bienes dentro del hogar y luego las tercerías de
posesión sobre esos bienes, pero lo importante de este contrato que se vende todo lo que
hay dentro de una casa, es que se especifique todo detalladamente y la otra cuestión
importante es señalar en qué calidad, ya que si yo soy el deudor debo dejar constancia a
pito de qué sigo usando esos bienes, porque la lógica del contrato es que debiesen sacar
esos bienes y entregarlos, hacer la entrega material porque en este caso la tradición se
efectúa con la entrega material de la cosa, entonces si no la entrego no hay tradición, por
lo que como me quedo con los bienes se debe especificar a pito de qué me quedo con
ellos.
Hay otro contrato específico que es el contrato de compraventa sobre bosques, lo que se
debe buscar sobre formularios, pero lo único importante es que paga IVA.
EN CUANTO A LOS BIENES INMUEBLES:
En la compraventa de bienes raíces o bienes inmuebles nosotros tenemos que distinguir
cuando lo que se vende es la construcción o lo que se vende es el suelo con todo lo que en
él exista.
Si soy una constructora que me dedico a construir casa estoy haciendo una compraventa
de casas, lo que te vendí es el proyecto terminado, ahora la otra alternativa es que yo
como constructora era dueña del suelo y te vendo el suelo con la construcción.
Entonces en materia de compraventa de bienes raíces sabemos que el contrato sobre
bienes raíces es un contrato solemne y su solemnidad es que sea por ESCRITURA PÚBLICA,
la inscripción es la tradición, si no se otorga por escritura pública el contrato es nulo, y de
nulidad absoluta, no hubo contrato.
Ahora respecto de la forma en que vamos a plantear el contrato de compraventa, nos
tenemos que preocupar del tema de la singularización de la cosa, yo puede decir por
ejemplo a doña XXXXX te vendo mi casa que está ubicada en XXXX? Y este la acepta, es
suficiente? No lo es, porque tenemos un sistema registral en materia de bienes raíces que
mantiene además del efecto de que la inscripción conservatoria es tradición, además
cumple una función de publicidad y de historia de la propiedad raíz.
Entonces vamos a tener que distinguir en varias situaciones, cuando tenemos que
singularizar la cosa:
1.- si la cosa es un bien raíz urbano, si está dentro del radio urbano
2.- si es nueva o usada.
3.- si es un departamento
4.- o si es un predio rústico, y aquí se distingue:
- si se vende todo el predio
- Si se vende parte del predio que soy propietario

-NUEVO
URBANO
-USADO
BIEN RAÍZ
.DEPTO
RÚSTICO -TODO EL
PREDIO
-PARTE DEL
PREDIO

Aquí en el caso del predio rústico no se distingue si es usado o no.

ANTECEDENTES PARA SINGULARIZAR LA COSA EN LA CLÁUSULA PRIMERA:
Aquí es cuando se dice fulanito es dueño de….
Siempre como primera actuación hay que ir al CBR y aquí empieza el primer estudio de
título, porque para hacer la escritura de compraventa se debe hacer un estudio de título
primero para acreditar que la persona que está vendiendo es el dueño, esto lo
encontramos en el certificado de dominio vigente.
(Entregó 2 certificados de dominio vigente del CBR en clases)
Desde donde dice es dueño de… se copia hasta el último deslinde en nuestra escritura
pública.
En definitiva el Certificado de Dominio Vigente señala para estos efectos:
1.- Dirección completa
2.- Lote
3.- Plano Archivado.
4.- Superficie
5.- Deslindes
Esto es posterior al estudio de título, porque primero tuvimos que ir y medir la propiedad,
luego tomar nuestra inscripción de dominio que coincida lo físico con la inscripción,
revisar el plano archivado y ver que los metrajes corresponden a lo que dice la inscripción
porque si hay un error o diferencia es corregir el título que le dio lugar a la inscripción de
dominio y tendríamos que ir hacia atrás y ver si ahí hay un error.
Quien mide es un topógrafo.
Teniendo la certeza de que lo que aparece físicamente, en el CBR, en la escritura y en
plano coincida y ahí se hace la compraventa. Teniendo en consideración que la propiedad
no esté embargado o sujeta a un gravamen o inclusive en un litigio.
La compraventa se vende como especie o cuerpo en cierto o en razón a su cabida.
Antes las mediciones eran al ojo, ya que se medían por pasos.
Para singularizar un bien raíz cuando es usado nos vamos a la historia que la entrega la
copia de inscripción de dominio y se debe copiar textual desde el, es dueño de… hasta el
último deslinde.
En la cláusula primera en los contratos de compraventa van otros antecedentes:
1.- Forma de adquisición, el CDV debiese decir que consta en escritura pública de fecha….,
en la ciudad….., ante el notario……

2.- Dónde consta que el vendedor es dueño, esto consta en la inscripción de dominio que
se cita con la foja, número de página, año registro de propiedad (primera línea) y CBR
donde se encuentra.
Esto aparece todo al final del certificado de dominio vigente pasado el punto siguiente de
los deslindes y no importa el precio.
Por qué es irrelevante colocar el precio o la representación? Porque es el pasado y se
entiende que ya se hizo el estudio de título, donde se vio que los representantes tenían
mandato suficiente para actuar, y que el precio se pagó.
Adicionalmente se puede citar el Rol de avalúo de la propiedad, lo que incluso se puede
hacer en una cláusula segunda, esto porque los bienes raíces pagan contribuciones. En
este caso el notario debe acreditar si el inmueble paga o no paga contribuciones y si se
pagan debe acreditar que estás se encuentren al día, revisión que hace nuevamente el
CBR.
Se acredita con un Certificado de avalúo fiscal, aparece si está exento o afecto a pago.
Para el estudio de título también queda más claro, a veces los CBR también lo cita en la
inscripción de dominio.
Cuando hay predios en que se hacen subdivisión el matriz tendrá un ROL y el predio
subdivido tiene uno distinto del matriz.
Además, del tema de la acreditación de las contribuciones está el tema de que por cada
compraventa de un bien raíz los notarios están obligados a llenar el formulario 2890, que
es la declaración de enajenación de bienes raíces, y si no se tiene el rol no se puede llenar
el formulario, dicho formulario se ve en el CBR donde agrega que esta compraventa se
inscribió en fojas y N°, lo que se envía al SII.
Cómo se pide un plano? El presente registro, se entiende que es el que consta el
certificado de dominio vigente, entonces el registro de propiedad se lleva anualmente y
termina el 31 de diciembre. El año es lo importante ya que en los libros de ese año se
encuentra el numeral XXX.
Ej: quiero registro N° 22222 del registro de propiedad del año 2011 del CBR de Talca.
Por eso tiene tanta importancia el año.
(Señala el certificado de dominio vigente que entregó).
En la parte en que el Certificado de Dominio Vigente dice: forma parte de la inscripción de
fojas XXX, número XXX, del año XXX, se entiende que es de dónde proviene la inscripción.
Es cuando se hacen subdivisiones.
Lo presente es lo que se tiene a la vista, si se va a la inscripción anterior estará el predio
completo antes de ser subdivido.
Recordar que la prescripción adquisitiva es hasta 10 años.
Las inscripciones hablan de propiedad: se puede presumir que hay una casa? Sí, pero solo
es presunción, al considerarla urbana.
Pero no porque diga eso significa que está construido, y tampoco que diga que es dueño
de un sitio significa que no tiene construcción, lo que no consta, pero en nuestra cláusula
hay que colocarlo tal cual dice el certificado de dominio vigente.
La cláusula de que el predio no tiene construcción se coloca en otra cláusula.
En materia de predios urbanos lo que se vende es la casa y sitio, que es lo habitual.
También tendremos donde se vende solo sitio eriazo, que no tiene construcción.
Una cosa es lo que diga el título y la otra son lo que dices los hechos, pero siempre nos
debemos basar en lo que dice el título.
Cuando se vende casa y sitio, se copia la inscripción de dominio, pero no se hace
referencia a la construcción, sino que solo habla del suelo y los deslindes del suelo, pero si
tenemos un sitio eriazo, se vende el suelo.
Ojo, si en este sitio eriazo según lo que aparece en el título se hizo una construcción, la
casa, se puede hacer referencia a esa construcción en la escritura pero en una cláusula
diferente a la primera, porque ahí solo se coloca el título tal cual se menciona en la
inscripción.
Qué se debe hacer para construir?
- Permiso de edificación en la Municipalidad, en la Dirección de obras municipales
(DOM), si la DOM da la autorización se empieza a construir.
- Luego se pide la recepción de obras definitiva a la misma DOM.
- SII retaza el predio, a través del procedimiento de retasación para ver el tema de
los avalúos y el pago de contribuciones. Pasando a sitio habitacional, que incluso
puede quedar exenta de pago de contribuciones o se paga un poco por acogerse al
DFL 2.
Qué pasa con los departamentos?, compraste como sitio eriazo y construiste
departamentos o varias casas “condominio”, y para poder construir es el mismo
procedimiento de presentar el proyecto a la municipalidad.

COPROPIEDAD INMOBILIARIA:
En un mismo retazo de terreno van a vivir varias personas.
En el mismo sitio se tiene una construcción en altura, dependiendo de los pisos pueden
vivir por ejemplo 33 familias, aquí cuál es el objeto vendido si soy dueña depto. 303?
Cuando se compra un departamento lo que se compra es la unidad en este caso depto.
303 que puede ser parte del paquete la bodega o estacionamiento, pero del suelo compro
algo? Sí, que son los famosos bienes comunes del edificio y se regulan por la ley de
copropiedad y mi porcentaje de dominio en el terreno va a ser conforme al avalúo que
tenga el departamento.
DFL 3516, la profe dijo leer.

8 de agosto de 2019
Singularización de los predios rústicos  está establecida en el DL 3516, el cual da las
características de los predios rústicos, sus sanciones.
¿Cómo singularizo el predio rustico?
- Si lo que voy a vender es la totalidad del predio significa que me voy a regir por las
mismas normas de un predio urbano usado, por lo tanto, hay que tomar la copia
inscripción de dominio y transcribir textual lo que señala la inscripción de dominio
en mi clausula primera. Ej. Si soy dueño de la parcela 32 del proyecto de
parcelación de flor del llano de la comuna de san clemente, tengo que ir donde
está inscrito el dominio a mi nombre, transcribir textual lo que aparezca en el
dominio del CBR y eso traspasarlo a mi clausula primera, indicando además como
fue la forma de adquisición, donde se encuentra la inscripción y además el rol de
avaluó que tiene asignado esa propiedad para efecto de pago de contribuciones
territoriales.
Lo que siempre hay que tener en consideración cuando se vende un predio agrícola en
particular, es que habitualmente traen asociados derechos de aprovechamiento de
aguas, ya que no sirve un predio agrícola si no trae derechos de aprovechamientos de
agua asociados, el derecho de aprovechamiento es el que va por el canal de regadío,
no tiene nada que ver con pozos ya que eso lo puede hacer cualquiera, los derechos
de aprovechamiento permiten que las personas siembren, cultiven, etc.
El Dl 3516 de lo que nos habla en el art. 1 es sobre las características de los predios
rústicos, y nos indica que van a ser todos aquellos terrenos que están fuera del radio
urbano, y que tienen como destino el agrícola, el forestal o el ganadero; y cuya
superficie sea mayor o igual a 5.000 metros cuadrados (media hectárea), de aquí se
desprende que para hablar de un predio rustico tiene que existir un terreno fuera del
radio urbano con destino agrícola, forestal o ganadero, lo que dice la normativa es que
cuando se tiene un predio rustico se puede dividir libremente siempre que el
resultante de la subdivisión sean superiores a 5.000 metros cuadrados, o sea, que si yo
tengo un predio de 10.000 metros cuadrados solo puedo dividirlo en dos y en partes
iguales, no podría dejar uno de 3.000 y otros de 7.000, ya que la normativa exige que
todos los lotes sean superiores o iguales a 5.000 metros cuadrados; ahora, hay que
considerar que la mayoría de los predios rústicos no son tan pequeños, por lo que se
pueden subdividir libremente en varios lotes.
TRAMITES PARA EFECTUAR LA SUBDIVISIÓN
- Efectuar un plano de subdivisión: el cual tiene que cumplir con ciertas
características siendo efectuado por un profesional competente (topógrafo).
Puede pasar que la medición que haga el topógrafo a través del GPS coincida con
las medidas que aparecen en la inscripción de dominio, pero también puede pasar
que no coincida con estas medidas, asimismo existe un porcentaje de tolerancia en
cuanto a los “aproximados” por parte del CBR, pero queda totalmente a criterio de
estos, normalmente son 500 metros cuadrados. Ahora, si la diferencia cuando se
va a medir y en realidad resultan 2,5 hectáreas (salió menos) la cosa cambia, ya
 que se habla de mucha más diferencia, en estos casos existen dos alternativas:
a) art. 12 del CC el propietario renuncia a los 5.000 metros.
b) solicitar judicialmente la rectificación de la superficie, es un trámite voluntario,
lento y engorroso, hay que presentar los planos de subdivisión, peritajes de
topógrafos y presentar a los vecinos de los propietarios colindantes señalando que
siempre ha tenido por una cuestión de prescripción adquisitiva el pedazo que
ocupa. Luego se dicta una sentencia judicial en donde se obliga al CBR a
rectificación los metros de la propiedad.
Ahora, en el caso que aparezca que la propiedad es superior en metros a la
indicada en la inscripción, la única opción es solicitar la rectificación.
- Pedir autorización al servicio agrícola y ganadero  el servicio agrícola y ganadero
puede autorizar o rechazar, si autoriza el paso siguiente es asignarle un rol a los
lotes.
Hoy en día hay una explosión en cuanto a sub dividir los predios, la gente ya no
está cultivando, sino que está vendiendo parcelas de agrado ya que no es un
sustento económico para la gente y nadie quiere cultivar, es aquí donde aparece la
figura de las parcelas de agrado que son predios de 5.000 metros cuadrados que
están fuera del radio urbano y que tienen destino agrícola. Las parcelas de agrado
normalmente se ubican en aquellos terrenos que tienen destino agrícola, esto es lo
que se está sub dividiendo, el problema que se ha generado es que nos estamos
quedando sin suelos cultivados, lo que hizo el SAG fue comenzar a poner
limitaciones para sub dividir, estas son por ej.:
 Si Ud. accede a un camino principal, llámese la carretera, o cualquier otro
camino pavimentado tiene que tener para tener la sub división el tema si va a
ser expropiado o no.
 Dentro de toda la carpeta de antecedentes que hay que recopilar también se
debe entregar un documento donde conste la factibilidad de acceso de camino
publico emitido por la vialidad de dirección por parte de la municipalidad del
lugar que corresponda.
  Si el predio que se va a subdividir necesita una servidumbre de transito esta
también debe estar constituida por escritura pública, la cual posteriormente
puede ser inscrita en el CBR por temas de publicidad, no es obligatorio, pero es
lo que se recomienda para así no tener problemas respecto a 3ros. Existen dos
alternativas para incorporar las servidumbres de transito:
a) Gravar con servidumbre de tránsito a todos los lotes.
b) Gravar con servidumbre de transito solo a algunos lotes respecto a otros.

Lo que se hace habitualmente es gravar a todos los lotes, el asunto está en que cuando yo
quiera vender uno de los lotes que se ve afectado, en la misma escritura pública voy a
hacer la compraventa de uno de los lotes, pero además debo constituir una servidumbre
de transito respecto a los otros lotes.
- Asignarle un rol especifico a cada uno de los lotes (ya que se cree que cada lote lo
quiero vender), entregado por el SII, pudiendo hacerlo de inmediato para todos los
lotes o de manera parcial.

Cuando se presenta el plano, el cual tiene que tener ciertas características, presentando la
situación actual y la situación proyectada, o sea, lo que hoy existe y el loteo que yo voy a
generar, además hay que presentar en el plano un cuadro de superficies donde se va a
indicar cada lote, la superficie y cuando singularicemos la cosa tiene que aparecer:
superficie útil, superficie gravada con servidumbre y superficie total del predio, para
efectos de compraventa hay que considerar la superficie total, y cuando se constituya la
servidumbre se hace referencia a la superficie gravada con servidumbre. Lo otro que debe
incluirse es la rosa de los vientos.
Cuando el plano está aprobado por el SAG, el mismo SAG lo timbra, que dice que cumple
con la normativa y además emite una resolución a través de un certificado que lleva una
numeración correlativa más la fecha en que fue emitida la resolución, lo que se entrega
adicionalmente con el plano, de igual manera el plano debe llevar el número de la
resolución y la fecha en que fue otorgado.
Es distinto tener un camino interior a tener un camino de servidumbre, para saber hasta
donde son dueños los propietarios, ¿Cuáles son los problemas que en algunos sectores se
produce? Cuando dejo el camino de servidumbre comienzan problemas, algunos
propietarios quieren poner portones, plantar árboles, etc.

Lote 2 Lote 1

Lote 3 Lote 4 Parcela N°24

Lote 5 Lote 6

Camino público
¿Cómo singularizo la cosa que voy a vender? Una vez cumplidos los pasos, aprobada por el
SAG y teniendo el certificado y rol de avalúo, en la cláusula primera en la escritura de
compraventa hay que hablar de lo que existe, entonces, por ej. En una situación
proyectada de seis lotes todos gravados con caminos de servidumbre, y estoy vendiendo
el lote número 3, en la cláusula primera tendré que hablar de lo que HOY existe, es decir,
la parcela 24, la subdivisión por más que esté aprobada por el SAG jurídicamente no
existe, es un solo predio ya que eso es lo que figura en el CBR, por lo tanto, en la cláusula
primera se hablará de la parcela 24. El punto está, es que en la cláusula segunda tendré
que hablar que el dueño de la parcela 24 subdividió, diciendo por ej. “Juan Pérez
subdividió dando origen a 6 lotes”, pudiendo poner la superficie, etc. En este momento,
cuando se habla de la subdivisión hay que mencionar que fue aprobada por el SAG,
acreditándolo con el certificado que éste entrega y con un plano, pidiendo que estos
documentos sean protocolizados por el notario, ya que, a pesar de que son instrumentos
públicos se necesita que se referencien a la compraventa y la única forma de hacerlos
relacionados con ésta es a través de la protocolización, en donde se deja una copia del
plano y el certificado original con el notario pudiendo solicitar después las copias
respectivas. (La profesora cuando va a hacer la cláusula de le venta habla del lote número
3 que es la cual se quiere vender, pudiendo mencionarse en otro momento, pero es este
momento en donde ella especifica la superficie, deslindes, etc.). en este momento aún no
podemos mencionar el tema de los caminos de servidumbres ya que aún no se
encuentran constituidas.
Cuando se habla del lote N°3 (que es el que se quiere vender) debemos mencionar la
superficie, deslindes y el rol de avalúo fiscal, las servidumbres solo serán mencionadas
cuando se traten de caminos internos que separen la propiedad de otro lote, pero en
general no podemos mencionar aquí los caminos de servidumbres ya que aún no se
encuentran constituidas, hay que guiarse expresa y literalmente por el plano que fue
presentado, como se mencionó anteriormente siempre asociado a los predios agrícolas
vienen asociados derechos de aprovechamiento de aguas, los que también se transfieren
y a su vez se singularizan, por lo que también debemos referirnos a este tema, ya que
venderemos el lote N°3 y el proporcional correspondiente al derecho de aprovechamiento
de aguas respecto a ese lote.
En el mismo contrato y luego de señalar todo lo anterior, precio, etc.; se debe señalar una
clausula donde se constituye servidumbre, debiendo hacerlo (de acuerdo al ejemplo) el
Lote 1 en favor del Lote 3, el Lote 2 en favor del Lote 3 y el Lote 4 en favor del Lote 3. En
este caso, ¿Qué pasa con el Lote 5 y Lote 6?  el Lote 3 debe hacerlo en favor del lote 5 y
6. Si no se menciona esto en la escritura es inválido porque quiere decir que no se
constituye la servidumbre.
En definitiva:
CLAUSULA PRIMERA: singularización.
CLAUSULA SEGUNDA: subdivisión de lotes, si no se hace en la primera.
CLAUSULA TERCERA: contrato de compraventa propiamente tal. “XXX” transfiere a
“yyy”….
CLAUSULA CUARTA: precio de venta.

Clase jueves 22
Pregunta de prueba

Excepciones del D.L. 3516: Son predios inferiores a 5.000 mt2.

f) Cuando se trate de enajenaciones de retazos de terrenos de un predio para anexar al predio rústico contiguo,
siempre que la superficie de terreno que conserve el dueño del predio que se divide no sea
inferior a la indicada en el inciso anterior; caso en el cual dicho retazo no podrá enajenarse
independientemente del predio a que ha sido anexado;

Aquí es un predio que se subdivide, y una de las partes que se divide sera anexada a un
predio contiguo. Un ejemplo seria el lote A que tiene 10.000 mts2 y el lote B es el
contiguo, el cual tiene una superficie de 7.000 mts2. El dueño del lote B necesita 1.000
mts2, por lo cual bajo esta excepcion lo podra realizar (lote A1) con el solo objeto de
anexarlo al predio continuo. Se exige que el lote B, debe tener una superficie superior a
5.000 mts2, y debe ser de aquellos que son rusticos, ademas de que aunque se divida el
lote A, de igual forma debe continuar teniendo una superficie de 5.000 mts2, siendo en el
caso concreto que el lote A queda con 9.000 mts2, por los 1.000 mts2 del lote A1.

Requisitos:

 2 predios rusticos
 Que uno de ellos se va a subdividir en una superficie inferior a 5.000 mts2, pero de
igual forma su superficie debe continuar siendo superior a 5.000.
 Y esa subdividision debe ser para ser anexado al lote contiguo.

En la escritura de compraventa se debe singularizar en la primera clausula lo que hoy

existe, siendo el lote A con su superficie, en la segunda clausula se debe estipular que el
dueño del lote A realizo una subdivisión, y genero un nuevo lote (A1) de 1.000 mts2,
acogiéndose a la excepción de la letra F del D.L. 3516, además hay un plano de
subdivisión aprobado y una asignación de rol del lote A1, el cual será el mismo del lote B,
ya que se anexaron. Todos los documentos anteriores se deben protocolizar.

Además, se debe dejar constancia tanto en el plano como en la escritura de que el

comprador adquirió el lote A1 para ser anexado al lote B, del cual ya es dueño, y que se
encuentra inscrito a fojas xx del conservador de bienes raíces de Talca.

El conservador genera una nueva inscripción del lote A1, estableciendo que este lote fue
adquirido para anexar al lote B. Si bien hay dos inscripciones, el comprador será en la
practica dueño de un solo lote, por lo cual, si en el futuro quiere vender el lote, deberá
vender el lote B, pero además deberá vender en el mismo acto el lote A1. Al revés no
puede vender el lote A1, sin vender el lote B, por lo cual no puede venderlos separados,
sino que conjuntamente.

Importante es que se debe hacer una escritura de fusión de dominio, la cual la puede
hacer el propietario en el ejercicio de la calidad de propietario pleno que tiene de la cosa,
en donde solicita que se fusionen los dos lotes que tiene (lote A1 y lote B), ya que si no la
hace siempre tendrá dos inscripciones, y al realizar esta escritura solo tendrá una sola
inscripción.
Esta escritura de fusión de dominio se da también cuando una persona es dueño de 25
lotes chicos los cuales quiere vender, y sumados forman una superficie de 30.000 mts2. Al
ser lotes con inscripciones distintas, se debe realizar esta escritura de fusión, la cual se
debe inscribir en el conservador, quedando un solo lote. Posteriormente se puede
subdividir, y da como resultado 15 lotes de 5.000 mts2.

g) Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier título a organizaciones o instituciones con

personalidad jurídica y sin fines de lucro;
Se trata de una transferencia o transmisión, ya sea a titulo gratuito (transmision) u
oneroso (transferencia). Se le entrega a una persona sin fines de lucro, ya sea a una
corporación o una fundación. Si se transfere a titulo gratuito como una donacion se debe
realizar primero el tramite de la insinuación, asi por ejemplo si se quiere regalar un
terreno a la Universidad, la cual como “no tiene fines de lucro” se puede realizar, asi
tambien se podra realizar a la fundacion las rosas.

Otro ejemplo sería regalar un terreno a escuela para que construya sala cuna, y se acoge a
esta letra G del D.L. 3516. La superficie de la parte del predio que no se transfirió o
transmitió debe seguir siendo igual o superior a 5.000 mts2.

h) Cuando se trate de transferencias o transmisiones

a cualquier título al Fisco de Chile, a las municipalidades y a los gobiernos regionales.

Transferencias y transmision a cualquier titulo al Fisco, municipalidades y los gobiernos

regionales.

Por ejemplo se quiere constriur una cancha, y se regala el terreno al gobierno regional. La
superficie de la parte del predio que no se transfirió o transmitió debe seguir siendo igual
o superior a 5.000 mts2.

i) Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier título a las organizaciones comunitarias

regidas por la Ley N° 18.893 y a las organizaciones sindicales a las que se refiere el Libro III delCódigo del
Trabajo, y

Transferencias y transmisiones a cualquier titulo a organizaciones comunitarias, ya sea

junta de vecinos, club deportivo, club tercera edad, y ademas a los sindicatos. Se debe
estipular en el plano de subdivision que, se acoge la venta a la letra I del D.L. 3516. Se
debe concurrir al SII con el objeto de que le asige un rol de avaluo, ya que aquí se origina
un lote distinto.

Tanto en las letras G, H, I, la escritura de compraventa debe contar en su primera clausula

con la individualizacion de todo el lote, luego se debe establecer lo referido a la
subdivision. Ademas, es importante que en la escritura se debe establecer que se acoge
a una de las letras del D.L. 3516, y en el caso de que se trate de una donación, se debe
tambien establecer en la escritura que el mismo DL establece la excepción al tramite de
la insinuación a la donación.
En estas tres letras cuando es por medio de una venta se debe dejar protocolizado:

o Plano de subdivisión.
o La aprobacion del SAG.
o Certificado de asignacion de roles.

Las letras G,H,I, cuando se realicen mediante una donacion, quedaran excentas del
tramite de la insinuación a la donación.

j) Cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del
propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construiruna vivienda para sí
mismo.

Esta letra se usa cada vez menos, siendo la famosa “compraventa de padre a hijo”. Aquí
unicamente se trata de trasnferencia bajo cualquier titulo (gratuito como lo es la
donacion, u oneroso a traves de una compraventa), para acogerse a esta excepcion se
debe cumplir una serie de requisitos, los cuales son:

 Trasnferencia a un ascendiente hasta el primer grado por consguinidad (padre o

madre) o por afinidad (suegro o suegra) o descendiente hasta el primer grado por
consanguinidad (hijos) y por afinidad (cónyuge o conviviente civil).
 Que esta persona a la que se le transfiere, se construya una vivienda para si
mismo.
 Solamente puede ser un lote por ascendiente o descendiente y por una sola vez.
Ejemplo tener 5 lotes, y solamente a mi hijo juan le podré transferir un lote de esos
5 y por una sola vez.
 Mayor 500 metros cuadrados y menor a 1000 metros cuadrados.
 Se tienen 5 años de prohibicion de enajenar.
 Que el predio original no puede provenir del D.L. 3516.
 El lote debe tener un avaluo igual o inferior a 1000 UF (sobre el paño completo
siendo aproximadamente $28.000.000)

Cuando una persona consulte sobre la compraventa de padre a hijo, lo primero que se
debe verificar es si el predio es de aquellos que no vienen de una subdivisión del DL.
3.516, ya que si es así no pueden acogerse a esta normativa, salvo:

1. Los que adquirieron conforme al D.L 2.695 del año 1979, el cual se refiere al
saneamiento por bienes nacionales. Bienes nacionales declara mediante un
acto administrativo, que existe una posesión material del solicitante por
mas de 5 años. La persona no es dueño, pero bienes nacionales lo inscribe a
su nombre.
2. Las parcelas cora, siendo aquello referido a la reforma agraria. Cuando se
hizo la reforma agraria se privilegio que los obreros que trabajaron en
aquellos campos, que ellos mismos los ocupaban. Si bien tenian un sitio
que podian vivir, de igual forma tenian bienes comunes como por ejemplo
una cancha de futbol, una lecheria, etc. Estos fundos de alrededor de 200
hectareas que se dividian, y dependiendo las parcelas que resultaban los
campensinos por ejemplo eran dueños de 72aba parte del bien comun 1, o
el bien comun 2, etc.

Si el parcelero subdivisio su fundo, y por ejemplo vendio 10 hectareas, no

podra realizar esta llamada compraventa de padre e hijo, ya que no cumple
con el requisito de que no debe provenir el predio del DL. 3516. Lo que
podra subdividir es el sitio, y por lo tanto venderselo al hijo, por lo tanto
solo puede realizarlo respecto del sitio, lo que permite acogerse a la letra J
del decreto.

Ejemplo si nos encontramos con una parcela cora, lo primero que se debe
realizar es el plano de sub-división, y en este plano dejamos constancia que
esta sub-división se acoge a la letra J del decreto ley 3.516. Esta letra fue
incorpora por la ley 19.820.

Luego se lleva al SII, con el objeto de que se le asigne un rol al lote.

Posteriormente se hace el estudio de titulos, y si todo se encuentra bien, se
podra realizar la escritura de compraventa, siendo en la primera clausula,
que se debe estipular dicha parcela tiene como dueño a xx, tiene xx
deslindes, y se encuentra inscrita a fojas xx. En la segunda clausula se debe
establece que el dueño con el fin de enajenar a su “hijo o nuera”,
sundividio con el objeto de generar un terreno de xx deslindez. Luego
vendra la clausula de venta en donde xx, vende cede y transfiere el lote xx a
don xx, el cual compra y adquiere para así.

Se debe establecer una clausula en la cual, se establezca que la persona

que adquiera una el lote debe construir una vivienda para así mismo, por lo
cual se debe dejar constancia en la misma escritura mediante una
declaracion del adquirente (hijo), el cual se compromete a construir una
casa para si.

Se debe dejar estipulado además que, se establece una prohibicion de

enajenar por el plazo de 5 años por la letra J. El problema que se genero en
algun momento fue que, se comenzaron a generar pequeños guettos, los
cuales no tenian alcantarillado,agua potable, etc.

Importante es que, se debe acreditar el vinculo de parentezco, lo cual por

ejemplo si le quiero vender a mi nuera, tendre que acreditarlo con primero
 el certificado de nacimiento de mi hijo, y ademas con el certificado de
matrimonio entre mi hijo y mi nuera.

En esta letra se diferencia con el DL. 2516 en que:

o Se requiere que haya un predio rustico, pero el padre en la subdivision se puede

quedar con una superficie igual 500 mts2 e inferior a 1.000 mts2. En el decreto ley
se requiere que sean iguales o superiores a 5.000 mts2
o La otra diferencia es que solo puedes transferir ya sea donando o vendiendo, y por
una sola vez respecto del hijo por ejemplo.

Los predios resultantes de una subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino en
los términos que establecen los artículos 55° y 56° de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones.

Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de enajenación ni los Conservadores de
Bienes Raíces practicarán inscripción alguna si dichas escrituras no se ajustan a las disposiciones del
presente decreto ley.

Por lo tanto, si por ejemplo yo realizo una subdivisión de 1.000 mts2 o quiero transferir
1.000 mts2, sin cumplir con los requisitos de la aprobación del plano, de la asignación de
rol, etc, la escritura no será autorizada por el notario, y el conservador no la inscribirá.

Artículo 2°- Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de
comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines
urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán
sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido,
vigente al momento de pagarse la multa. Las multas serán aplicables de acuerdo con las normas del
Capítulo IV del Título I de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

En los casos de infracción a lo dispuesto en el inciso tercero del artículo anterior, el Juez de Policía Local,
conjuntamente con la aplicación de la multa, procederá a decretar la paralización de las obras o su demolición
a costa del infractor, según corresponda.
En caso de reincidencia, la multa establecida en este artículo se duplicará.

Artículo 3°- Los actos y contratos otorgados o celebrados en contravención a lo dispuesto en el presente
decreto ley serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que procedan en
conformidad a la ley.

Continuación segundo bloque 22 de agosto.

¿Qué pasa si de un predio rustico, yo quiero generar un lote de menos de 5000 metros
cuadrados?

La ley establece que no se puede, y la unica alternativa es que se cambie el uso de suelo
de este predio. Ahora ¿cuando se podra cambiar el uso del lote cuando es inferior a 5.000
mts2?, ya que se pasa de un destino agricola, ganadero o forestal a uno habitacional, y por
lo tanto la ley entiende que cuando se subdivide y se tiene como resultado un predio
inferior a 5.000 mts2, ese predio ya no se quiere para la ganaderia, cultivo o algo forestal.

La respuesta es cumpliendo los requisitos generales que establece la ley general de

urbanismo y construcción, respecto del sector en donde esta uicado el predio, por lo
tanto son:

o Que tenga agua potable o que este proyectado tener. Aquí se incluyen las
cooperativas de agua potable rural.
o Que tenga electricidad.
o Que tenga alcantarillado.
o Que tenga caminis pavimentados ( en algunas ocasiones se solicita).

Tramites que se deben realizar para el cambio de uso de suelo:

1. Se debe realizar el cambio de uso de suelo, ya sea de pasar de un uso agrícola,

ganadero o forestal, por tanto, se deben realizar las averiguaciones si en ese sector
se puede cambiar el uso de suelo, y estas averiguaciones se realizan en la DOM,
quien autoriza aquello.

2. Luego se hace el plan de subdivisión, por lo cual se debe mirar el titulo de dominio
con el plano y ver si la superficie coincide o no.

3. Se debe ir a la SEREMI de agricultura, para solicitar el cambio de uso de suelo para

un retaso de terreno determinado, el cual por ejemplo es de 1.000 mts2. La
SEREMI dirá que se debe concurrir al MINVU.

4. El MINVU realiza un informe favorable, el cual establece que se cumplen con los
requisitos de urbanización.

5. Se debe ir nuevamente a la SEREMI de agricultura, en virtud del informe favorable

mediante una resolución administrativa, por la cual autoriza el cambio de uso de
suelo. La SEREMI aprueba el cambio de uso de suelo.

6. Se debe ir a la DOM, la cual emite un acto administrativo que es de aprobación de

subdivisión y autorización de enajenación de los lotes resultantes.

7. Se debe ir al SII, para que asigne un rol, siendo aquí precisamente en donde se
puede llevar a cabo la escritura de compraventa.

Recién aquí es donde se puede realizar el contrato de compraventa, ya que cualquier acto
que se realice con anterioridad a este acto, será nulo.

Luego se deben protocolizar ciertos documentos, ya sea:

 o El informe favorable.
o Resolución exenta de la SEREMI de agricultura.
o Resolución administrativa de la aprobación de subdivisión y autorización de
enajenar.

Importante destacar que, cuando producto de una subdivisión, se tiene como resultado
un predio superior a 5.000 mts2 (ojo DL 3516), se puede realizar la construcción que a la
persona se le antoje (solida, con casa, quincho, etc.), pero siempre debe ser una
construcción. El problema se presenta cuando se construyen dos casas (ya que puede
presumirse que se trata de algo habitacional) y se quiere subdividir, lo cual no se puede
realizar, ya que se tiene solicitar el cambio de uso de suelo, debiéndose cumplir con todos
los requisitos anteriores.

El artículo 55 y 56 de la ley general de urbanismo y construcción son de suma importancia,

al decir:

Artículo 55.- Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes

Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar
poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren
necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las
viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la
construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de
viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que
cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.
    Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo
respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos
rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos
urbanos al margen de la Planificación urbana intercomunal.
    Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar
terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con
viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un
balneario o campamento turístico, o para la construcción
de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta
un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos
para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la
Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe
previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización que deberá
tener esa división predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones.
    Igualmente, las construcciones industriales, de infraestructura, de
equipamiento, turismo, y poblaciones, fuera de los límites urbanos,
requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la Dirección
de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que
correspondan. El mismo informe será exigible a las obras de
infraestructura de transporte, sanitaria y energética que ejecute el
Estado.

 Artículo 56°.- En las áreas rurales, se prohíbe a los dueños de predios

colindantes con los caminos públicos nacionales, definidos por la Ley de
Caminos, ocupar las franjas de 35 metros, medidas a cada lado de los
cierros actuales a los que se ejecuten en variantes o caminos nuevos
nacionales, con construcciones que en el futuro perjudiquen su ensanche.
    La apertura de nuevos caminos o calles que desemboquen en los caminos
de carácter nacional o regional, requerirán autorización de la Dirección
de Vialidad del Ministerio de Obras Públicas, previo informe de la
Dirección de Planificación del Desarrollo Urbano del Ministerio de la
Vivienda y Urbanismo, cuando ellos incidan en las áreas de los Planos
Reguladores Intercomunales.

La hipótesis aquí es que se esta en el campo y se quieren generar lotes inferiores a 5.000
mts2, que son con el objeto de vivir, por lo cual se deben cumplir ciertos requisitos y
cumplir los tramites para la realización del cambio del uso de suelo.

Situación que requiere atención es si se genera un lote de 5.000 y se vende a 9 personas,

ya que podría llegar a presumirse que en el futuro se puede tratar de una liquidación de
sociedad, ya que cada una de las personas quiere tener un pedazo. Lo anterior es lo que la
ley prohíbe, ya que esas 9 personas están comprando un porcentaje de derechos, siendo
en este caso 1/9. El comunero solo es dueño de su cuota y no de parte en especifico.

Para solucionar este problema, la única alternativa es llevar a cabo el cambio de uso de
suelo, ¿pero que pasa si en aquel sector no se da el cambio de uso de suelo?. La única
solución es que se realice el saneamiento por bienes nacionales, por lo cual se debe
acreditar la posesión material por un plazo de 5 años corridos.

Este problema se producía cuando el papá era dueño de los 5.000 mts2, y no podía
acogerse a la letra J, ya que el predio provenía de una subdivisión, y los hijos comenzaban
a construir casas. El valor del predio se exige para sanearlo, no puede ser superior a 1.000
UF.

Ejemplo falleció el papá y la mamá, y quedo la comunidad hereditaria en el lugar, la cual

es dueña (ya que se hizo la posesión efectiva) de un predio de 5.000 mts2, siendo que a
cada uno es dueño de acciones y derechos. Puede que uno de los hermanos tenga la
mejor casa en el predio, pero no es dueño de la casa, sino que de acciones y derechos.
Aquellos hermanos si quieren vender, solo lo podrán hacer respecto de sus derechos y no
de una parte del predio.

En el caso de Fabricio compraba por ejemplo 10.000 mts2 cuadrados, y los dividía en 10
lotes de 1.000 mts2, pero en el MINVU le rechazaban el cambio de uso de suelo. Lo que
hizo entonces fue vender porcentajes de dominio (por ejemplo, el 20% del lote A). En el
lugar solo se podría construir una casa de madera (ya que, si es solida, se puede demoler),
y las personas que compraban comenzaron a formar una comunidad, lo cual no estaba
permitido.

Artículo 134.- Para urbanizar un terreno, el propietario del

mismo deberá ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles
y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las
instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de
alimentación y desagües de aguas servidas y de aguas lluvias,
y las obras de defensa y de servicio del terreno.
Por lo tanto para que le hubieran dado el cambio de uso de suelo, debio al menos realizar
lo referido en el artículo anterior.

Ojo con el artículo 136, el que establece que:

Artículo 136°.- Mientras en una población, apertura de

calles, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de
un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de
urbanización que exigen los dos artículos precedentes y la
Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o
urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos,
acordar adjudicaciones en lote, celebrar contratos de
compraventa, promesas de venta, reservas de sitios,
constituir comunidades o sociedades tendientes a la formación
de nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de actos o
contratos que tengan por finalidad última o inmediata la
transferencia del dominio de dichos terrenos.
    La venta, promesa de venta o cualquier otro acto o
contrato que tengan análoga finalidad sobre un predio no
urbanizado, en favor de una comunidad, se presumirá que tiene
por objeto la subdivisión del mismo sin la necesaria
urbanización.
    No obstante, la Dirección de Obras podrá autorizar las
ventas y adjudicaciones, extendiendo el correspondiente
certificado de urbanización, previo otorgamiento de las
garantías que señala el artículo 129°, por el monto total de
las obras de urbanización pendientes.
    
Artículo 137°.- No obstante lo dispuesto en los artículos
precedentes, el propietario de los terrenos podrá enajenar
parte de ellos en favor de las cooperativas de viviendas, sin
cumplir con las exigencias de urbanización necesarias, previa
autorización de la Secretaría Regional correspondiente del
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, otorgada a la
respectiva cooperativa.

Artículo 138°.- Será sancionado con la pena de presidio menor

en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo el
propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera
clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o
inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas,
promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote
o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la
formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo
dispuesto en el presente párrafo.

Artículo 138 bis.- Las personas naturales o

jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria
o aquellas que construyan o encarguen construir bienes
raíces destinados a viviendas, locales comerciales u
oficinas, que no cuenten con recepción definitiva
y que celebren contratos de promesa de compraventa en los
cuales el promitente comprado entregue todo o parte del
precio del bien raíz, deberán otorgarlos mediante
instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos

mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el

promitente comprador

Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa

de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se
ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.

Esto es lo que se conoce como la boleta de garantía.

Artículo 139°.- Las Municipalidades, los Intendentes y

Gobernadores y los Servicios Regionales o Metropolitano del
Sector Vivienda estarán obligados a ejercitar las
correspondientes acciones penales cuando tengan conocimiento
de la comisión de alguno de los delitos descritos en el
artículo anterior.

Las ventas de porcentaje de derechos como el caso de fabricio se hizo por mucho tiempo,
y que aún sigue ocurriendo, como por ejemplo en las playas. Por ejemplo ser dueño del
4%, y ese porcentaje se puede vender, lo que no se puede hacer es vender el 2% de mi
4%, ya que se trata de un porcentaje sobre porcentaje. Nuevamente hay que destacar que
lo unico que pueden hacer estas personas propietarios en “loteos brujos”, es llevar a cabo
el cambio de uso de suelo.

¿Qué pasa si la persona no puede acogerse a la letra J, no puede tener el cambio de uso
de suelo, y no puede hacer el saneamiento por bienes nacionales?, la respuesta es que se
debe realizar un usfructo, pudiendo optar a un subdidio rural, ya que en estos subsidios
no se exige la propiedad plena, y como se constituye un usufructo solo hay uso y goce
sobre el lote. El usufructo debe ser vitalicio, y con eso se puede postular al subsidio
habitacional rural.

Si fallece el usufrcutuario, se produce la circunstancia que no pasara a sus herederos, por

lo cual es el unico pero que encontrarían, pero se podria acreditar posesion material por 5
años, y asi solicitar el saneamiento por bienes nacionales. Con el uso y habitación tambien
se puede obtener el subsidio habitacional.

En el caso de una empresa constructora es distinto, ya que si quiere generar un barrio en

un sector que esta fuera del radio urbano, se tiene que preocupar:

o Hacer la subdivision.
o Preocuparse de la urbanizacion de sector, por lo cual deben construir las calles, el
alcantarillado, agua potable, electricidad, terrenos de equipamiento, area verde
etc.

La constructura vende sitios y las casas, por lo cual ese es su negocio, por tanto ellos se
preocupan de todo lo referido a la urbanización.