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Clase del 13/08/21 - x Crognale

Se llaman derechos reales porque viene de res (cosa). Versan sobre las relaciones
entre las personas y las cosas. La relación es entre la persona y el objeto (a diferencia
de los personales que son entre personas). La sociedad forma parte desde afuera
respetando el derecho de los otros (absteniéndose de hacer algo respecto de la misma).
Hay un deber de abstención de la sociedad. La diferencia con los derechos personales
es que el sujeto que tiene relación con la cosa, tiene la posibilidad de perseguirla, no
importa quien la detente. También son oponibles erga omnes.
Los derechos reales son de número cerrado: las partes no pueden crear derechos reales
por contrato, a diferencia de los derechos personales (teoría del numerus clausus).
Solo pueden ser creados por la ley (en el Art. 1887 CCCN están enumerados todos los
derechos reales). Si las partes quieren crear un derecho real distinto, no van a valer
como tal, solo valen como derecho personal si así pudieran valer.
Sujetos pueden ser tanto personas físicas como jurídicas.
Las cosas que son objeto de derechos reales deben estar siempre dentro del comercio.

Clasificación de los derechos reales:

a.- Sobre cosa propia y sobre cosa ajena:

Ejemplos de derechos reales sobre cosa propia pueden ser: dominio y condominio. En
estos casos, se puede usar y gozar de los mismos (percibir los frutos de la cosa, por
ejemplo, el alquiler), disponer jurídicamente (alquilarla, regalarla, venderla, etc) y
materialmente de los mismos (destruirla, etc).
Sin perjuicio de eso, hay límites que tienen que ver con el bien común y a veces con
cuestiones administrativas.
Los derechos reales sobre cosa ajena son el uso, el usufructo y la habitación.

b.- Derechos reales de garantía: son los que acompañan siempre un contrato y son
accesorios a la obligación principal por lo que se extinguen con el cumplimiento de la
misma. Tienen como fin asegurar el cumplimiento de un crédito. Ellos son: hipoteca,
prenda y anticresis.

c.- Según se ejerzan o no por la posesión: según si se puede hacer valer el derecho
real teniendo la cosa en mi posesión o no. Es decir, según tenga la disponibilidad
material y jurídica sobre la cosa (ejercer actos posesorios sobre la cosa).
Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto la servidumbre y la
hipoteca.

d.- Registrables o no registrables: es una nueva clasificación introducida por la

reforma del CCCN. Antes se los diferenciaba entre bienes muebles e inmuebles.

e.- Principales o accesorios: todos los derechos reales son principales excepto la
hipoteca, la prenda y la anticresis
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Clase del 17/08/21 - x Crognale

Allende propone una definición analítica que posee todos los elementos de los
derechos reales. No hay que saberla de memoria pero sí saber los elementos que
contiene y saber porque Allende divide así cada una de sus partes. Eso nos va a servir
para tener un pantallazo general de lo que son los derechos reales y como está
dividida la materia.
“Un derecho real es un derecho absoluto de contenido patrimonial cuyas normas
sustancialmente de orden público establecen entre una persona y una cosa, una
relaciòn inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violación, una
acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y
al ius preferendi”.
❖ Derecho absoluto: que es diferente a la absolutez del dominio, porque tiene
que ver con todos los miembros de la sociedad respecto del titular del derecho
real. Los derechos reales son erga omnes, oponibles a todos y toda la sociedad
debe respetar el ejercicio de ese derecho. No solamente surge.
❖ Son de orden público porque son de número cerrado, limitado (nùmerus
clausus) y no pueden apartarse de los dispuestos por el legislador ni ser
creados por las partes. Esta es la gran diferencia con los derechos personales
en que las partes pueden convenir todo tipo de negociaciones dentro de lo
lícito, mientras que en los derechos reales todo está previsto por el legislador.
Si las partes quieren inventar otros derechos reales no valdría como derecho
real pero si como derecho personal si como tal pudiera valer.
❖ Establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata : relación entre
los sujetos y las cosas. El titular del derecho real puede perseguir su cosa en
manos de quien se encuentre por esta relación inmediata con la cosa. Puede
usarla, gozar de ella y recuperarla.
❖ Previa publicidad obliga a la sociedad: los derechos reales siempre se
publicitan. Ya sea porque tienen un registro especial previsto por el estado
debido a que esa cosa tiene una importancia en el mercado, como es el caso de
los buques, aeronaves, autos, inmuebles. Para todos los demás derechos reales,
existe la publicidad posesoria es la que yo exteriorizo al usar mis cosas o
cuando existe tradición de la cosa (entregar voluntariamente una cosa que otro
recibe voluntariamente). Estos actos, realizados ante todos como si yo fuera el
dueño (con independencia si soy el dueño real o no ya que quien me observa
realizar estos actos no saben si soy realmente el dueño de la cosa: poseo
porque poseo y no reconozco en otro la propiedad). La exteriorización de la
posesión de las cosas, es una publicidad posesoria.Todos los derechos reales se
publicitan de una u otra manera.
❖ Obliga a la sociedad a abstenerse: es una obligación pasiva o negativa respecto
de la sociedad, de respetar y no invadir esa relación que tengo con la cosa. Lo
mismo que cuando pedimos un informe de dominio de una propiedad al
registro, respetamos y creemos que lo que hay en esos documentos del registro
es una verdad jurídica. Esto con independencia de la relación real que se pueda
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tener con la cosa. Como sociedad respetamos ese vínculo con la cosa.
❖ Naciendo para el caso de violación una acción real : si los particulares o la
sociedad avasallan este derecho posesorio y hay una violación al derecho real
(ejemplo: cuando alguien me saca una bicicleta u ocupo una casa), nace un
acción real para recurrir a la justicia y recuperar la cosa. Esta acción real no
solo me permite recuperar la cosa de manos de quien se encuentre para
restablecer mi derecho (ius persequendi) sino también ser preferido en el
derecho (ius preferendi), antes que personas. Luego se va a evaluar en qué
condiciones detenta la cosa quien la tiene en su poder (si fue a título oneroso,
de buena fe, etc).
Todas estas características antes nombradas hace a la fuerza y a la seguridad jurídica
de los derechos reales. Por eso, no es lo mismo ser inquilino de un inmueble (en
donde estamos autorizados al uso y goce) sino propietario o ser acreedor quirografario
o hipotecario (porque este último es preferido para el cobro antes que los restantes).

Principio de convalidación (Art. 1885 CCCN): significa que si en determinado

momento se constituye o transmite un derecho real (por ejemplo, con una
compraventa, donación, etc) que en ese momento no se tenìa (por ejemplo, por falta
de capacidad o titularidad o legitimidad o desconocía que no era propietario o que no
era el único) pero lo adquiere posteriormente por otro acto, la primera constitución o
convalidación queda consolidada. Es una regla del derecho para proteger al nuevo
adquirente. Luego vamos a estudiar la usucapión breve (de 10 años) que tiene como
fin justamente, consolidar el derecho real del nuevo adquirente en estas situaciones.

Enumeración y clasificación de los derechos reales (desde el Art. 1887 al 1891

CCCN):

1) Dominio: del mismo se desprenden todos los restantes derechos reales que se
ejercen por la posesión. El dominio es el que tiene más facultades: tiene los 3
ius, que son, poder usar y gozar de la cosa y disponer materialmente y
jurídicamente de la misma siempre dentro de los límites y restricciones al
dominio. En principio, el dominio se extiende desde el suelo hasta el cielo y
comprende todo lo plantado, clavado y amurado a él. Incluso lo que se
construya hacia arriba, siempre respetando las restricciones administrativas
(Ej: cuando no se puede construir después de x altura).

2) Condominio: a diferencia del dominio, lo ejercen dos o más personas. Lo

característico de este derecho es que, independientemente del porcentaje que
cada uno posea de la cosa, los condóminos tienen es una parte ideal o indivisa
pero mientras están en el ejercicio de su derecho, usan toda la cosa. Solo se va
a dividir esta parte ideal, al momento de la partición. Se deja más librado a las
partes la posibilidad de negociar o regular pautas para el ejercicio de su
derecho.
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3) Propiedad Horizontal: también surge del dominio con la diferencia que el

objeto son las unidades funcionales que pueden tener unidades
complementarias o no (como cocheras y bauleras). Lo característico es que
tienen partes privativas (desde la puerta hacia adentro del departamento en
donde el propietario actúa como dueño) y de la parte para afuera que tiene
partes comunes (escaleras, terreno, palier, etc). También tiene órganos
distintos, que no posee el dominio como asambleas (órgano deliberativo),
òrgano ejecutivo (administrador), consejo de copropietarios. Al igual que el
dominio, es un derecho real que se ejerce por la posesión.

4) Conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios : (no le van a

dar mucha importancia porque son nuevos para los derechos reales y todavìa
son conflictivos) son nuevos derechos reales que fueron incorporados con la
última modificación del CCCN, antes de ello, se regían por el derecho
privado.
Dentro de los conjuntos inmobiliarios entran los clubs de campo, countries,
barrios, cerrados, clubes náuticos, que se regían antes por la forma de
sociedades antes de la modificación del CCN. Se van adecuando desde 2015
para que tengan la regulación de derechos reales (dejar de ser SA para pasar a
tener el régimen de la propiedad horizontal).
El tiempo compartido son esas propiedades o bienes (porque también pueden
ser buques o yaques) que, durante un determinado periodo de tiempo,
determinadas personas pueden usar esa cosa. Ejemplo: departamento para
esquiar en Bariloche, se van turnando los grupos familiares por períodos.

5) Superficie: tiene que ver con la superficie del terreno en cuanto al

aprovechamiento del espacio aéreo por ejemplo, para construir edificios,
oficinas, etc. Eran un derecho real más relegado a lo forestal (para plantar
arboles). Es el aprovechamiento de lo que se puede plantar o construir sobre el
terreno.

6) Usufructo, uso y habitación: son derechos reales de uso y goce sobre cosa
ajena que se ejerce por la posesión pero se usa y se goza de una cosa ajena y la
disponibilidad jurídica queda en cabeza del titular de dominio. Hay un
desmembramiento del uso y goce y la disponibilidad jurídica queda en el nudo
propietario.
En el usufructo, el propietario, entrega la facultad de usar y gozar de la cosa
(ejemplo: donación de propiedades a los hijos, para no hacer sucesiones, y los
padres se reservan la titularidad mientras viven).
En el uso, solamente se otorga el uso, no el goce de la cosa.
En la habitación, lo que cambia es que solo se entrega con el propósito de
morar o habitar en ella y solo recaen sobre inmuebles.

7) Servidumbre: existen dos fundos o inmuebles en los cuales, uno es el fundo

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sirviente y el otro es el dominante. El sirviente, sirve para el ejercicio del otro.

Por ejemplo, sirve una porción para que el otro la aproveche. Ejemplo: cede
un pedazo de tierra para que el dominante pueda pasar por un camino, un
acueducto, electricidad, etc. Siempre es en beneficio del fundo dominante.
Siempre recae sobre propiedades.

8) Hipoteca, prenda y anticresis: son derechos reales de garantía porque

garantizan el cumplimiento de un crédito. En la hipoteca recae sobre
inmuebles, siempre son accesorios a un crédito. En la prenda sobre muebles y
en la anticresis, para bienes registrables (después de la última modificación del
CCN). Cuando se habla de bienes registrables, engloba también a buques y
aeronaves.
La anticresis me permite, a través de la deuda que tomé, poder producir y del
producido, ir pagando y compensando ese capital. Ejemplo: se pide un crédito
para plantación y se lo afecta a anticresis para poder pagarle a su acreedor del
producido (los frutos que dé la cosa) y así ir amortizando capital e intereses.
En los tres casos (hipoteca, prenda y anticresis), el deudor se queda con la
cosa. Si no paga, el acreedor lo puede ejecutar.
El acreedor hipotecario es preferido al cobro a cualquier otro acreedor, por la
fuerza de su derecho real.
Se dice que son accesorios al crédito principal porque si se paga el crédito
principal, el accesorio se extingue (sigue la suerte de la obligación principal).
Para estos tres derechos, se debe establecer el monto del crédito, no puede ser
una suma indeterminada.

Clase del 20/08/21 - x Fiorentino.

Los derechos reales se pueden adquirir por distintos modos. Los hechos que generan
la transmisión de los derechos reales se llaman genéricamente, modos de adquisición.
Estos se clasifican en modos originarios y derivados.
Son originarias cuando el derecho real se crea desde cero, nace el derecho real con su
adquisición. Mientras que en la adquisición derivada, ya existía previamente y se
adquiere del titular anterior. En esta última hay una transmisión de una persona a otra
y no una adquisición de cero de un derecho real.
Por lo general, los modos originarios los vemos específicamente en el caso del
dominio (derecho real más amplio y extenso que se puede tener sobre una cosa),
como puede ser la apropiación de una cosa sin dueño, caza o pesca. El derecho real
nace con su adquisición porque no hay un dueño anterior. También es originario, el
derecho real de la usucapión (adquisición del dominio por la posesión de una cosa), si
bien hay un dueño anterior, no hay una transmisión bilateral entre el dueño viejo y el
nuevo. Se extingue el dominio del titular anterior y nace el dominio de quien adquirió
la posesión por 20 años.
Adquisición derivada: se aplica a la mayoría de los derechos reales. Esta transmisión
puede darse entre vivos y mortis causa (sucesión universal).
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El único tipo de cosas que excepcionalmente, se adquiere la propiedad mediante la

registración, son los inmuebles, todo los demás bienes, se adquieren por una doble
causa: el título y el modo (teoría del título y el modo).
Título: acto jurídico, como por ejemplo un contrato, que tiene por finalidad, transmitir
los derechos sobre una cosa. Ejemplo: contrato de compraventa.
La locación le da al locatario un derecho personal, no es real, porque está mediada por
la persona del locador. Este último es quien tiene la obligación de asegurar al
inquilino el uso y goce de la cosa.
Distinto es el caso del usufructo, que si es un derecho real. Su titular tiene una
relación directa e inmediata sobre la cosa. Si en el inmueble alquilado se rompe un
caño, el locatario debe pagarlo. En cambio, si hay un usufructo, el dueño del inmueble
no tiene que realizar gastos, lo paga el usufructuario porque es quien tiene el derecho
sobre la cosa.
No cualquier título va a transmitir un derecho real, para transmitirlo tiene que ser
título suficiente y el modo también tiene que ser suficiente.
El título suficiente tiene que cumplir con las condiciones de forma y de fondo
(titularidad del derecho por parte de quien transmite y capacidad de ambas partes, de
hecho y de derecho para la transmisión).
Principio “nemu plus uiris” (Art. 399 CCN): nadie puede transmitir un derecho
mejor o más extenso y correlativamente, nadie puede adquirir un derecho mejor o más
extenso del que tenía quien lo transmitió.
Capacidad: ambas partes deben tener capacidad de hecho (no salud mental y mayoría
de edad) y de derecho (que no haya ninguna prohibición legal de transmitir o de
adquirir, por ejemplo, los abogados tienen una incapacidad de derecho de adquirir los
bienes de los juicios en que intervienen, salvo que se trata de una subasta. Otro caso
de incapacidad de derecho es entre cónyuges).
Título: debe tener la forma que establece la ley según el tipo de contrato de que se
trate. Ejemplo: si se trata de inmuebles, hacerse por escritura pública. Esta regla tiene
dos excepciones: si se hace por subasta pública y en caso de medianería, porque tiene
un régimen jurídico especial (compra y venta de muros medianeros).
También se exige escritura pública en caso de automotores en caso de título gratuito.
En cambio, en caso de cosas muebles no registrables, el título puede ser hasta verbal.
Las formas son las solemnidades que exige la ley para la prueba del acto jurídico,
normalmente son documentales, estos documentos (que son las formas del acto
jurídico), se clasifican en documentos privados (firmados por las partes) y públicos
(escrito y firmado por partes y autorizado por secretario o funcionario público, que le
otorga fe pública. Como el funcionario da fe, el contenido del documento tiene fe
pública, es decir, valor de verdad. Se prueba a sí mismo y no puede ser negado. Para
controvertir este documento debo acudir a la justicia, para probar que el mismo es
falso, un ejemplo de ello son las infracciones de tránsito).
La escritura pública es una especie de documento público. La redacta y confecciona
un escribano o notario. Las escrituras se realizan en hojas especiales que se llaman
protocolos que son de dominio público, son de propiedad del estado. Luego se
encuaderna y las conserva, en la ciudad de buenos aires, por 5 años, en la provincia,
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para siempre, mientras siga la escribanía. Las partes se llevan los testimonios, que son
copias de ese documento matriz que siempre queda en manos del escribano, o del
estado, en caso de que la escribanía no esté más.
El boleto de compraventa de un inmueble no es título, quien lo detenta, no tiene el
dominio del inmueble y aun cuando tenga el modo (tradicional: entrega de la cosa),
no es dueño, hasta que no tenga el título suficiente, que es la escritura de dominio del
inmueble.
La entrega de la cosa, para que constituya modo suficiente debe ser material (entrega
real de la cosa: por actos materiales de quien recibe - como en caso de una compra en
un autoservice-, de quien entrega o de ambas. Por ejemplo, la entrega de un inmueble
se hace en el mismo lugar donde esté el inmueble, la entrega de las llaves no es modo
suficiente, porque lo que se está entregando es la llave, no el inmueble en sí) y
voluntaria (es decir, no tiene que haber falta de discernimiento ni vicios de la
voluntad).
Para adquirir el derecho real sobre la cosa, no es necesaria la inscripción pero se hace
para que sea oponible a terceros. Para transmitir el derecho real, basta el título
suficiente y modo suficiente. Esto, porque nuestro registro de inmuebles, buques y
aeronaves tiene efectos declarativos, no constitutivos.
El único caso excepcional es de los automotores, que tienen un registro constitutivo.
En este caso, necesito 3 elementos: el título suficiente, el modo suficiente y la
inscripción registral.
Todo esto que hablamos hasta ahora está en el Art. 1892 CCCN (que es uno de los
más importantes que se ve en esta materia).

Título putativo:
Si al título le falta la forma (ejemplo: escritura pública), no hay título. En cambio, si
faltan las condiciones de fondo, tenemos un título insuficiente, este se llama “justo
tìtulo”. El justo título es un título insuficiente porque faltan condiciones de fondo
(capacidad o legitimación). Se lo llama justo título porque puede llegar a haber buena
fe de parte del adquirente, es decir, este puede desconocer que el enajenante no era el
verdadero dueño de la cosa o no tenía capacidad.
El justo título y la buena fe, le van a permitir al adquirente, convalidar esta
adquisición, con la prescripción breve, a los 10 años. Durante esos 10 años, hasta que
se convalida el título, el que adquirió va a tener un dominio putativo (aparente, es
una apariencia jurídica), que va a ser oponible a todos. El justo título es un acto
jurídico celebrado por un incapaz o por quien no tenía capacidad de celebrarlo. Si
bien este acto es nulo, es nulo de nulidad relativa porque no afecta el interés público,
sino que solo afecta al dueño, que es el único que le puede reclamar al adquirente.

Extinción o pérdida del derecho real: hay derechos reales que se extinguen por el
transcurso del tiempo pero los derechos reales en general tienen algunas causas
particulares de extinción como ser la destrucción de la cosa (al desaparecer el objeto
ya no hay derecho real), la imposibilidad de ejercicio (por ejemplo, si el objeto cae en
el fondo del mar), cuando la cosa que es objeto del derecho real es puesta fuera del
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comercio no es susceptible de derechos reales (como por ejemplo, los bienes de

dominio del estado, los objetos ilegales, los restos humanos, cadáveres, etc.).
También se puede perder el derecho real por la acción de otra persona, por ejemplo,
por la usucapión, que es un modo originario de adquisición del dominio. Se adquiere
la cosa por su posesión durante 20 años. Hay extinción del dominio anterior y
nacimiento de un nuevo dominio (de cero), por eso es adquisición originaria.
La usucapión se prueba por cualquier medio de prueba, pero lo mejor es el pago de
impuestos.

Convalidación: es un principio que subsana la falta de legitimación en el título de

adquisición. Si el que transmitió las cosas sin ser dueño, posteriormente adquiere el
dominio, la transmisión nula que había hecho, se convalida.
Ejemplo: yo le robo la bicicleta a mi papá y la vendo a X. X no está adquiriendo el
dominio porque yo no soy dueño de la cosa. Si mi papá se muere, yo heredo la
bicicleta, al heredar la bicicleta, esta venta queda convalidada, como si yo ya hubiese
sido dueño, al momento de vender la bicicleta a X.

Clase del 24/08/21 - x Fiorentino (videos)

Relaciones reales:
Si bien en el nuevo CCCN denomina “relaciones de poder” a las relaciones reales, no
son exactamente sinónimos ya que las relaciones reales son las relaciones de hecho,
entre una persona y una cosa, mientras que la relación de poder, es una relación real
calificada (por el poder que ejerce una persona con una cosa).
Una persona puede estar relacionada con una cosa, sin tener poder sobre ella, en ese
caso, estaríamos frente en una relación real pero no de poder. En concreto, es el caso
de la yuxtaposición local.
Yuxtaposición local: es el mero contacto físico entre la persona y la cosa sin la
existencia de voluntad por parte de la persona, es una relación involuntaria y por ello
no produce efectos jurídicos. Ej: una persona se encuentra dormida y le colocan algo
en la mano. Hay una ausencia de voluntad por inconsciencia. También puede haber
ausencia de voluntad por falta de discernimiento, intención o libertad. En ese caso
también nos encontramos con un caso de yuxtaposición.
La yuxtaposición es una relación real porque hay contacto físico entre persona y cosa
pero no es una relación de poder, porque al no haber voluntad, no hay poder sobre la
cosa y por ese motivo, por no ser propiamente una relación de poder, no está
mencionada en el CCCN.
Luego pasamos, de menor a menor, a las relaciones de poder propiamente dichas. Ahí
tenemos, como primer escalón, a los servidores de la posesión.
Se consideran servidores de la posesión (para el Art. 1911 CCCN), a los que tienen
con la cosa un vínculo de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.
Lo que tienen en común todos estos vínculos es el poder físico sobre la cosa (la
posibilidad de disponer físicamente de la cosa), que no presupone necesariamente un
contacto físico permanente pero sí la posibilidad de tenerlo. Es un control físico o la
posibilidad de un control material sobre la cosa. Esta disponibilidad física, que
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llamamos corpus es voluntaria, existe voluntad del sujeto y tiene también

consecuencias jurídicas. Sin embargo, la voluntad del sujeto no es totalmente libre
sino que está sujeta a las directivas de otra persona. El caso mas paradigmático es el
de la relación de dependencia en la cual el servidor de la posesión (empleado)
respecto de sus herramientas de trabajo y del propio lugar de trabajo tiene una
disponibilidad física y tiene una actuación voluntaria pero su actuación, sus facultades
con respecto a la cosa, la utilización que el haga de la cosa, no es libre sino que debe
ser obedeciendo las instrucciones del empleador. El vínculo de servicio, que no estaba
contemplado en el código de Velez, fue contemplado en el CCCN y por analogía al
vínculo de dependencia.
El vínculo de servicio lo tiene la persona que trabaja prestando un servicio con
respecto a las cosas ajenas en las cuales debe prestar el servicio, por ejemplo, el
mecánico con respecto al automóvil que debe reparar.
El vínculo de hospedaje es aquel en que una persona tiene con una habitación y los
muebles puestos a su disposición en virtud de un contrato de hospedaje, siendo el
poseedor de esos bienes, normalmente, el hotel o establecimiento en el cual se
hospeda el sujeto de la relación de poder.
El vínculo de hospitalidad es más difuso, es la relación que tiene el sujeto con
cualquier cosa que el anfitrión (la persona en cuyo ámbito el sujeto se encuentra, ha
colocado liberalmente a su disposición). Ej: estoy de visita en la casa de un familiar y
este me ofrece asiento, una bebida, pasar al baño, etc. Yo tengo un vínculo de
hospitalidad con estos objetos. Puedo disponer físicamente de ellos, tengo la voluntad
pero no puedo hacer lo que yo quiero sino que debo seguir las indicaciones del
anfitrión.
Un escalón superior al de los vínculos, en la escala de las relaciones de poder, es el de
la tenencia.
La tenencia presenta la misma disponibilidad física sobre la cosa y una voluntad que
ya no está sujeta a instrucciones que me da otra persona sino a cláusulas
contractuales. La tenencia normalmente se constituye en virtud de un contrato
que genera derechos personales. Existen distintos tipos de tenencia y no todos los
tenedores tienen, en principio, un interés en la cosa.
A partir de la regulación legal del contrato, surgen los límites de lo que puede o no
hacer el tenedor de la cosa pero no está sujeto a órdenes concretas. Además, a
diferencia del poseedor, el tenedor, reconoce el derecho real sobre la cosa en otra
persona cuya posesión él representa. En el codigo de Velez, se lo llamaba “poseedor
en representación de otro”.
El reconocer en otra persona un señorío mayor sobre la cosa, es lo que diferencia
al tenedor del poseedor. La diferencia con la yuxtaposición es que el tenedor si
bien está sujeto a normas contractuales, no lo está a instrucciones de otro.
La tenencia tiene distintas subclasificaciones. En primer término tenemos la tenencia
absoluta y la tenencia relativa.
Es absoluta, aquella tenencia que se ejerce sobre los bienes de dominio público que,
por encontrarse fuera del comercio no son susceptibles de dominio de derechos reales
ni de posesión. Pertenecen a la sociedad en su conjunto, no poseen un propietario
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particular. La máxima relación de poder que puede exigir sobre ellos, es la tenencia.
Se llama tenencia absoluta porque el tenedor no representa a un poseedor, no
reconoce en otro un señorío ni representa la posesión de otro, son cosas que no son
objeto de posesión. Estos bienes pueden ser bienes de uso común o de uso exclusivo.
Un bien público de uso común puede ser, por ejemplo, una plaza o los bancos que se
encuentran en la plaza. Al ser de uso común, pueden ser utilizados por cualquier
persona indistintamente. Lo mismo las calles, las veredas, etc.
En cambio, hay bienes públicos de uso exclusivo que son aquellos que solo pueden
ser utilizados por aquellas personas que tengan un permiso o una concesión especial
para ello otorgada por la administración pública. No debemos confundir estos bienes
con los bienes privados del estado.
La relación que va a tener el concesionario con ese bien público es de tenencia
absoluta. Ej: los ferrocarriles.

Por otro lado, tenemos la clasificación de la tenencia relativa, que es aquella que
recae sobre cosas que están en comercio y en la cual el tenedor representa al poseedor
(quien tiene el señorio superior sobre la cosa). Este tenedor es el que nos interesa en el
derecho privado.
Asimismo, la tenencia relativa se subclasifica en tenencia relativa interesada y
desinteresada.
El tenedor interesado es aquel que tiene un interés directo en la cosa porque se sirve
de la misma. Este tiene un derecho personal a hacer uso y goce de la cosa, por eso lo
llamamos interesado. Es el caso de aquellos tenedores que, en virtud de un contrato,
tienen el derecho personal de uso sobre la cosa, como son por ejemplo, el locatario o
el comodatario. No debemos confundir al locatario con un titular de derecho real,
tampoco es poseedor de la cosa, es solamente un tenedor interesado porque reconoce
el señorío de la cosa en el locador.
En cambio, tenedor desinteresado, es aquel que no tiene un interés directo sobre la
cosa, no se sirve de la cosa, sino que tiene la cosa bajo su poder reconociendo en otro
un señorío en virtud de un contrato en el cual él ejerce una prestación sobre la cosa. El
es quien sirve, mediante su prestación al poseedor de la cosa y no es la cosa la que le
sirve a él. Ej: depositario. El depósito es un contrato que puede ser oneroso o gratuito
en virtud del cual una persona ejerce la tenencia de la cosa sin poder usarla, al solo
efecto de cuidarla. Contratos similares son el contrato de garaje y mandato. El
depositario estaría incumpliendo el contrato si usa la cosa en su beneficio.

Posesión:
El nuevo CCCN define a la posesión en el Art. 1909: “hay posesión cuando una
persona por sí o por intermedio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa
(corpus) comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no (animus
domini)”.
Con respecto a la naturaleza jurídica, la posesión es un hecho que tiene consecuencias
jurídicas. Ya quedaron descartadas las teorías que confirmaban que la posesión era un
derecho, más que nada a partir de la sanción del nuevo CCCN.
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Se creía que era un derecho porque el ordenamiento jurídico le otorga acciones al

poseedor que es afectado en su posesión aun cuando dicho poseedor no sea titular de
un derecho real.
Para Iheryng y otros autores, el derecho subjetivo es un interés jurídicamente
protegido, la protección jurídica de dicho interés, a través de las acciones posesorias
hizo pensar que la posesión podría ser un derecho. Sin embargo, la mayoría de la
doctrina y hoy por hoy el propio texto del código no da lugar a dudas, se inclina por
considerar que la posesión es un hecho que tiene consecuencias jurídicas. Si la
posesión es un hecho , ¿porque hay acciones judiciales para el poseedor contra el que
lo despoja o lo turba en su posesión, aun siendo poseedor ilegìtimo?. Porque dichas
acciones, lo que protegen en realidad es la paz social.
De la propia definición del Art. 1909 surgen también los elementos de la posesión:
a) Corpus: está presente en todas las relaciones de poder. En el artículo surge:
“ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa”. Se trata de la posibilidad de
disponer físicamente de la cosa en cualquier momento. No es necesario estar
permanentemente en contacto físico con la cosa para que se verifique este
elemento. En ningún caso debe confundirse el corpus con la cosa, es un error
muy común.
La cosa es el objeto de la posesión y el corpus es la posibilidad de disponer
físicamente de la cosa en cualquier momento.

b) Animus domini: en latin, significa “ánimo de dueño” o “voluntad de dueño”.

Consiste en comportarse como titular de un derecho real sobre la cosa.
Esto significa no reconocer en otra persona un señorío superior sobre la cosa.
Me comporto como dueño de la cosa cuando cuando realizo ciertos actos
materiales y jurídicos con respecto a la cosa, que solamente un dueño puede
realizar.
El poseedor puede no ser titular de un derecho real pero el ejercicio de las
facultades que constituyen el contenido de los derechos reales lo configura
como poseedor. Se exterioriza el animus domini.
Este elemento es el elemento caracterizante de la posesión que la distingue de
la tenencia y de las demás relaciones de poder. El tenedor y los servidores de
la posesión carecen de animus domini.

Luego de la definición, el CCCN establece una serie de presunciones. El corpus es un

elemento material, el animus domini se exterioriza a través de actos posesorios pero a
veces, esos actos posesorios pueden ser dudosos porque un poseedor puede no realizar
actos posesorios durante un cierto periodo de tiempo y no por eso dejar de ser el
poseedor o a la vez, un tenedor puede realizar actos posesorios pero no hacerlos con
animus domini sino reconociendo en otro un señorío superior.
Para orientarnos, según el Art. 1911 CCCN, se presume, salvo prueba en contrario
que todo aquel que ejerce un poder de hecho sobre la cosa es el poseedor. Es decir,
que toda relación de poder se presume posesión salvo prueba en contrario. Por lo
tanto, el animus domini, en principio, se presume iurus tantum. En caso de duda, debe
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estarse porque se trata de una posesión. Es muy importante en las usucapiones.

Como la posesión es un hecho, el poseedor puede ser titular de un derecho o no serlo.
Puede tener título o no tenerlo. Puede ser que no tenga titulo o que el que tenga no sea
suficiente.
Cuando se posee con un título o en virtud de un título, se presume iuris tantum que la
posesión comenzó en la fecha del título y que tiene la extensión que en el título se
indica: significa que si yo adquiri el dominio de un inmueble, el titulo que yo tengo
me va a indicar (salvo prueba en contrario), la fecha en que comenzó la posesión. Si
se trata de un inmueble, se presume que tengo el terreno que se indica en el título.
Quien alegue otra cosa, debe probarlo.
A su vez, la posesión tiene una clasificación que es muy importante:
a) Posesión legítima: cuando el poseedor es titular del derecho real (o personal,
según la postura de Mariani de Vidal) y por ello tiene derecho a ejercer esa
posesión.
b) Posesión ilegítima: cuando el poseedor carece de derecho real.

La posesión se presume legítima salvo prueba en contrario.

Art. 1916 CCCN: se añade un supuesto que no estaba contemplado en el código de
Velez que es el de la posesión con derecho personal. En realidad, lo que dice este
artículo es que las relaciones de poder son ilegítimas cuando no importan el ejercicio
de un derecho real o personal constituido con las previsiones de la ley: o no tengo
derecho real o mi derecho real no fue otorgado con las normas legales y por ello es un
título putativo (aparente), no está válidamente constituído.
Sin embargo, este artículo no habla de posesión sino de relaciones de poder y por ello
hay una dificultad interpretativa. Se interpreta que la relación de poder legítima con
derecho personal, es la tenencia y que de ninguna manera existe posesión legítima con
derecho personal. El problema interpretativo consiste en que si interpretamos así el
art. 1916 estaríamos hablando de una sub clasificación nueva de la tenencia que no
tiene ninguna relevancia práctica (sería clasificar la tenencia en legítima e ilegítima).
En cambio, tiene sentido hablar de posesión legítima con derecho personal si nos
referimos a la situación del poseedor con boleto de compra venta. Esta clase de
posesión fue muy debatida en la previa a la sanción del CCCN.
Mariani de Vidal afirma que el poseedor con boleto compra venta es un poseedor
legítimo sin derecho real por el último párrafo que tenía el art. 2355 del código de
Velez que decía que se considera legítima la adquisición de buena fe de la posesión
mediando boleta de compra venta. Si la adquisición del bien era legítima, la posesión
también lo era. Sin embargo, no había derecho real porque el boleto de compraventa
no es título suficiente.

La posesión ilegítima, a su vez, se subclasifica en posesión de buena o mala fe. La

buena fe consiste en la creencia, sin duda alguna, por un error de hecho excusable en
la legitimidad de la posesión. Cuando el poseedor ilegítimo está persuadido de su
legitimidad, cree ser poseedor legítimo, en virtud de un error. Se trata de un error de
hecho porque nuestro ordenamiento no prevé el error del derecho.
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Es excusable porque no deriva de una negligencia propia sino que tiene razones para
creer que es poseedor legítimo.
La mala fe se define por exclusión, es la ausencia de buena fe. Se da cuando el
poseedor sabe o debería saber que es ilegítimo si hubiese actuado con la debida
diligencia.
Hay 3 situaciones excepcionales en las cuales la buena fe no se presume:

a) Cuando el título por el cual el poseedor adquirió la cosa adolece de una

nulidad manifiesta. Por ejemplo, si tiene un vicio de forma.
b) Cuando la posesión es adquirida de una persona que habitualmente no hace
tradición de ese tipo de cosas y carece de medios para adquirirla. Esta
excepción se aplica principalmente en las cosas muebles no registrables. Si yo
le compro un Rolex a una persona en situación de calle no se va a presumir mi
buena fe.
c) Caso del ganado marcado o señalado si el diseño fue registrado por otra
persona: si le adquiero a Juan una vaca y esa vaca tiene la señal o la marca de
ganado de Pedro, yo tengo que sospechar que esa vaca no le pertenece a Juan,
debo consultar el registro de marcas de ganado.

La posesión de mala fe a su vez, puede subclasificarse en mala fe viciosa o simple

mala fe.
Es viciosa cuando fue adquirida con alguno de los vicios que están tipificados en el
CCCN. La mala fe simple carece de vicios.
Los vicios de la posesión son, en el caso de las cosas muebles:
a) Hurto: consiste en la sustracción de la cosa directamente de manos del
poseedor anterior.
El apoderamiento de la cosa sin el concurso ni del poseedor anterior ni de
cualquier otra persona. Directamente, se toma posesión de la cosa.
El concepto civil de hurto incluye tanto el delito penal de hurto como el de
robo.
Los medios empleados por el ladrón para tomar posesión de la cosa no
interesan a nuestra materia por eso no hacemos distinción entre robo y hurto,
sino que al robo lo consideramos como una especie de hurto y hablamos en
general de hurto.

b) Estafa: es la adquisición de la posesión de una cosa sabiendo que quien la está

transmitiendo no es el titular de la misma o la adquisición de la cosa como
libre cuando está prendada o embargada, produciéndose un fraude al
verdadero titular.

c) Abuso de confianza: es el vicio de la posesión que puede recaer tanto sobre

cosa mueble como sobre inmuebles. Consiste en la interversión unilateral de la
relación de poder. Es decir, el abuso de confianza se produce cuando el
tenedor de la cosa, a quien el poseedor se la había confiado, decide dejar de
 14

reconocer un señorío superior sobre la cosa y comenzar a poseerla como si

fuera propia, con animus domini. Se produce un cambio de relación de poder,
al tener, al pasar a tener animus domini y tener ya el corpus porque se
encontraba previamente en tenencia de la cosa, se convierte en poseedor:
reúne los dos elementos.
Se llama abuso de confianza, porque quien era tenedor adquiere la posesión
abusando de la confianza de aquel que le dió la cosa en calidad de tenedor (del
que le alquiló la cosa, se la prestó, se la dió en depósito o en comodato, por
ejemplo).

En el caso de inmuebles:
a) Violencia: debe interpretarse en sentido amplio. Hay violencia no solo cuando
se ejerce fuerza física con las personas o sobre las cosas sino que basta tan
solo con la firme oposición a restituir el inmueble una vez tomada la posesión
del mismo.
La violencia que genera el vicio no solo puede provenir de quien toma
posesión del mismo, sino del poseedor anterior que resiste el despojo/ la
desposesión.
b) Clandestinidad: se refiere al carácter oculto de los actos posesorios, cuando
estos se realizan de manera subrepticia para que el poseedor anterior no llegue
a conocimiento de los mismos y no pueda reaccionar a tiempo para defender
su posesión.
Violencia y la clandestinidad son vicios específicos de las cosas inmuebles. En
tanto el hurto y la estafa, solo afectan a la cosa mueble.
c) Abuso de confianza.

Adquisición de la posesión:
El carácter con el que se adquirió la posesión (de buena o mala fe), va a calificar a esa
posesión a lo largo de todo el tiempo de su existencia, aplicando el principio de que si
la posesión fue adquirida de buena fe, el posterior conocimiento que tuviese el
poseedor de su ilegitimidad no cambia la calificación de la posesión como de buena
fe. Sus herederos, como continúan su persona, van a ser también poseedores de buena
fe.
Al contrario, si la posesión comenzó siendo de mala fe, no va a convertirse nunca en
posesión de buena fe aun cuando, por ejemplo, el poseedor pierda su memoria y se
olvide el carácter de su posesión.
El requisito para ser poseedor de la cosa, además de reunir los elementos de corpus y
animus domini, es la capacidad, pero no la capacidad para celebrar actos jurídicos, no
la capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones puesto que la posesión es
un hecho y como tal, no hace falta ser mayor de edad para ser titular de un derecho
real. Si hace falta tener animus domini y para ello, hay que tener discernimiento.Para
tener discernimiento hay que tener 10 años de edad y no estar afectado por algún
tipo de enfermedad mental o demencia (como se decía en el código de Velez).
Necesitamos llegar a tener contacto físico con la cosa o la posibilidad física de tenerlo
 15

y al mismo tiempo tener el discernimiento suficiente para que se configure el animus

domini.
En concreto, vamos a adquirir la posesión de la cosa de manera unilateral o bilateral.

a) Adquisición unilateral (u originaria): puede darse tanto respecto de cosas

que no están poseídas como de las que sí lo están. Se realiza mediante la
simple aprehensión de la cosa con animus domini.
Solo es admisible en cosas muebles que no tienen dueño o que están
abandonadas por el dueño.
La adquisición unilateral de cosas que ya están poseídas se produce a través de
los vicios de la posesión: hurto, violencia, clandestinidad, etc. estamos
adquiriendo la posesión contra la voluntad del poseedor anterior.

b) Adquisición Bilateral (o derivada): es decir, consensuada con el poseedor

anterior, se produce a través de la tradición y las convenciones que constituyen
sus excepciones: traditio brevi manu y constituto posesorio.
La tradición consiste en la entrega material y voluntaria de una cosa con la
consecuente recepción material y voluntaria de la otra persona.
La palabra tradición deriva del latin “tradere” que significa: traer. Esa entrega
es material. No sirve la declaración de que se entrega la cosa, hay que
entregarla de hecho, en la realidad. Esa entrega supone una recepción. No solo
tiene que estar el poseedor anterior entregando la cosa sino que también tiene
que estar el nuevo poseedor aceptándola y recibiendola y ambos deben actuar
de manera voluntaria (para ellos, ambos deben tener discernimiento).
El tradens es quien entrega la cosa y el accipiens, quien la recibe.
La tradición se puede hacer de distintas formas: debe haber actos materiales
por parte de por lo menos, una de las dos partes, ya que la cosa no se entrega
sola. Puede haber actos materiales del tradens, aceptados por el accipiens.
Puede haber actos materiales de quien recibe la cosa con consentimiento de
quien la entrega o puede haber actos materiales de ambas partes.
Las meras declaraciones de quien entrega de darse por desposeído de la cosa
no son tradición. Yo, vendedor de un inmueble, al otorgar la escritura de
compraventa puedo declarar que a partir de la fecha me desligo de la posesión
y traslado la posesión al comprador. Puedo hacerlo pero no tiene ningún efecto
jurídico ni material, no es tradición. Lo mismo si realizo la entrega de la llave,
la misma es tradición de la llave pero no del inmueble. Si cuando el
comprador va al inmueble y no puede entrar al mismo, nunca hubo tradición.
En el caso de las cosas muebles, la tradición también puede hacerse mediante
la entrega de documentos representativos de la cosa transmitida con los cuales,
quien adquiere la posesión pueda retirar la cosa del lugar en donde se
encuentren. Ej: hago tradición de una tonelada de soja que está en un silo.
En el caso de que las cosas sean títulos de crédito o títulos valores del derecho
comercial, son las reglas del derecho comercial las que determinan cómo se
realiza la transmisión.
 16

Un requisito esencial, para que la tradición se consume es la vacuidad

(vacío), es decir, no debe haber, al momento de recepción de la posesión,
ningún legítimo contradictor. No debe haber ningún ocupante de la cosa que se
oponga a la tradición u obstaculice la transmisión de la posesión.
En el ejemplo de quien compra un inmueble, se le entrega la llave y cuando va
al mismo se encuentra que hay otra persona viviendo en el lugar y se oponen a
la tradición, desconociendo al nuevo adquirente. Al no haber una tradición
vacua, no se consuma la tradición.
La tradición es la manera normal en que se realiza la adquisición bilateral o
derivada de derechos reales. Sin embargo, hay excepciones, a fin de evitar
desplazamientos inútiles e innecesarios de la cosa. En estos supuestos hay
un cambio en el estatus de la relación de poder:
a) Traditio brevi manu: el tenedor se convierte en poseedor, con
consentimiento del poseedor anterior.
Esta situación se produce porque puede suceder que el tenedor
adquiera un derecho real sobre el inmueble y no tendría sentido que el
tenedor restituya el inmueble a quien era propietario a fin de que este
se lo vuelva a transmitir.
Es una convención entre poseedor y tenedor por la cual el poseedor
consiente que el tenedor comience a poseer con animus domini y por lo
tanto se convierta en poseedor de la cosa. Ello, para evitar el
desplazamiento inutil de la cosa.
Es un modo bilateral de adquirir la posesión distinto de la tradición. Se
da un aumento de la jerarquía, la tenencia se eleva a la categoría de
posesión.
En este caso, el poseedor tenía el animus domini y no el corpus
mientras que el corpus lo tenía el tenedor. Al adquirir el tenedor el
animus domini, con consenso del poseedor anterior, se convierte en
nuevo poseedor de la cosa.
Otro supuesto se da cuando el tenedor, que poseía a nombre del
propietario, comienza a poseer a nombre de otra persona, esta otra
persona adquiere la posesión desde que el tenedor queda notificado de
la identidad del nuevo poseedor. Ej: un inmueble está alquilado, el
inquilino es tenedor interesado. El propietario del inmueble vende a un
tercero, quien adquiere estando el inquilino dentro del inmueble. Se le
notifica al inquilino la tradición de dominio y este deja de reconocer un
señorío superior en el vendedor y comienza a reconocer un señorío
superior en el comprador (tampoco en este caso hubo tradición
normal).
Lo que se da en este caso es una traditio brevi manu: convención entre
el poseedor anterior y el nuevo poseedor por la cual sin ningún
desplazamiento de la cosa, quien era poseedor dejó de serlo y un nuevo
poseedor comienza a serlo y ninguno de los dos tiene el corpus, el
corpus lo tiene el tenedor.
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b) Constituto posesorio: el poseedor se convierte en tenedor,

reconocimiento en otro el señorío de la cosa.Se da en este caso la
situación inversa a la traditio brevi manu. Se desciende de jerarquía en
la relación de poder: la posesión pasa a ser tenencia.
Ej: titular de dominio que vende el inmueble y a la vez celebra
simultáneamente un contrato de locación con el comprador. No se hace
tradición del inmueble sino que, al venderlo y celebrar el contrato de
locación continúa en carácter de inquilino por lo que continúa con el
corpus en carácter de tenedor pero ha renunciado al animus domini
porque reconoce en el comprador un señorío superior sobre la cosa.
Quien compró el inmueble se convierte en poseedor solo con el animus
domini sin que se le haya hecho tradición, ya que el vendedor continúa
poseyendo a nombre del comprador y no a nombre propio. El vendedor
continua en carácter de tenedor (detenta la cosa).

Todos estos son supuestos de intervención de la relación de poder, bilateral,

consentida por las dos partes. En cambio, en el abuso de confianza hay una
intervención unilateral: el tenedor decide comenzar a poseer con animus domini por
su cuenta sin el consentimiento del poseedor anterior. Esa es la diferencia que hay
entre el abuso de confianza y la traditio brevi manu/ constituto posesorio, en donde
hay una convención entre las partes.
La posesión se ejerce mediante la realización de actos posesorios. El Art. 1928
CCCN realiza una enumeración: la cultura (cultivo), percepción de los frutos,
amojonamiento, impresión de signos materiales, mejoras, exclusión de terceros, etc.
Acto posesorio es cualquier acto material por medio del cual se exterioriza el animus
domini. Son aquellos actos que una persona haría con la cosa, únicamente si es su
poseedor.
La posesión se conserva sólo animo. Si el poseedor pierde del corpus continúa
siendo poseedor solo con el animus domini. Ej: caso de la tenencia. Si el poseedor ha
entregado la cosa a un tenedor, el poseedor ya no tiene el corpus, no tiene la
disponibilidad física sobre la cosa.Sin embargo, conservando el animus domini, sigue
siendo poseedor, en la medida en que el tenedor lo siga representando.
La posesión la pierde cuando deje de tener animus domini, haciendo abandono de la
cosa o transmitiendo la posesión de la cosa por ejemplo, mediante una traditio brevi
manu o la va a perder cuando sea despojado de la cosa (cuando otro comienza a
poseer con animus domini), porque no son admisibles dos posesiones de la misma
naturaleza sobre la misma cosa, o cuando se pierde definitivamente la capacidad de
recuperar el corpus.
Son distintas causas de pérdida de la posesión. Pueden ser causas relativas al
objeto, por voluntad del poseedor o por la acción de un tercero.
1) Causas relativas al objeto:
a.- Por la extinción del objeto (muerte, destrucción total).
b.- Imposibilidad física del ejercicio de la posesión: cuando se encuentra en
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lugar inaccesible o se pierde y desaparece razonablemente la posibilidad de

recuperarla.
c.- Imposibilidad jurídica de poseer la cosa: cuando se pone fuera del
comercio, por ejemplo, en el caso de la expropiación. La cosa deja de ser de
dominio privado y pasa a ser de dominio público y por eso no es susceptible
de ser adquirida.

2) Por voluntad del propio poseedor:

a.- Cuando hace tradición de la cosa o traditio brevi manu o constituto
posesorio.
b.- Abandono voluntario: desprendimiento efectivo de la cosa con la voluntad
de no seguir poseyendo. Renuncia al corpus y al animus domini pero sin
transmitir la propiedad de la cosa a otro. Ej: cuando uno saca la basura a la
calle.

3) Por la acción de un tercero: comprende los casos de los vicios de la posesión.

Cuando, siendo una cosa mueble, hay un hurto, estafa o abuso de confianza y
en el caso de inmuebles: por violencia, clandestinidad o abuso de confianza.

Efectos de la posesión:
El poseedor tiene derechos y deberes inherentes.

Derechos del poseedor:

● Ejercer las servidumbres del inmueble dominante.
● Derecho a exigir el respeto a las restricciones y límites al dominio del
inmueble vecino. Se trata de normas del derecho civil y otras que
corresponden al derecho administrativo.
● En muebles registrables: puede tener en determinados casos, el efecto de
configurar una adquisición legal de dominio si se cumplen ciertos requisitos
legales.
● Si es poseedor de buena fe, tiene derecho a percibir los frutos de la cosa pero a
ese efecto hay una excepción al principio de que la buena fe en la adquisición
hace que la posesión también sea de buena fe, en el caso de frutos no es así: la
buena fe debe existir en cada hecho de percepción de frutos porque solo puede
percibirlos si es de buena fe.
Los frutos que puede apropiar son los que ya percibió y los frutos naturales
que hayan sido devengados aunque no hayan sido percibidos (no separados
aún de la cosa).
En tanto que deberá entregar los frutos pendientes, en caso de tener que
restituir las cosas.
Los frutos son naturales (son aquellos que produce regular y periódicamente la
cosa sin detrimento de su esencia, por sí misma), industriales (los que la cosa
produce por el trabajo del hombre en las mismas) o civiles (alquileres o
cánones devengados o por cualquier contrato que sea retribuido con sumas
 19

periódicas de dinero).
Los frutos siempre son producidos por la cosa de manera regular y periódica a
diferencia de los productos, que no son producidos de manera regular y
periódica y su extracción constituye un detrimento de su esencia (la cosa vale
menos una vez extraídos). Ej: minerales, el terreno no los vuelve a producir.
Los productos siempre deben ser sustraídos.
En caso de destrucción de la cosa, el poseedor de buena fe no responde ante
el propietario por la destrucción total o parcial de la cosa sino hasta la
concurrencia de lo que él hubiera ganado o se hubiera favorecido.
En cambio, el poseedor de mala fe (simple) si va a responder, en principio, por
la destrucción total o parcial de la cosa, tiene que indemnizar al propietario por
la destrucción en la cosa salvo que alegue y pruebe que la cosa igualmente se
hubiera destruido estando en poder del propietario. Ej: cayó un rayó y
destruyó toda la construcción.
Si la posesión es de mala fe viciosa: responde siempre por la destrucción de la
cosa.

Deberes del poseedor:

● Debe soportar las servidumbres de la que su inmueble es sirviente.
● Debe respetar las restricciones y límites al dominio.
● Cumplir las obligaciones propter rem: son las obligaciones que siguen a la
cosa. Principalmente, se trata del pago de impuestos, tasas y contribuciones.
● Obligación de cerramiento: cerrar el inmueble con muros(si es zona urbana),
cercos y fosos (si es zona rural) que lo separen de la vía pública y de
inmuebles vecinos.

Obligaciones propter rem: son aquellas que de alguna manera, siguen a la cosa en el
sentido de que el poseedor de la cosa, indeterminadamente (quien quiera que sea) es
quien se encuentra en posición de sujeto pasivo de la obligación. La posesión de la
cosa es causa de la obligación y por eso la obligación sigue a la cosa,
independientemente de quien sea su titular.
La obligación sigue siendo un derecho personal, por eso, no se encuentra en la misma
situación el deudor que generó la obligación que el poseedor que adquirió la posesión
de la cosa y en razón de esa posición queda vinculado con esa obligación que el ya no
había generado sino que le es transmitida junto con la cosa por el deudor anterior.
En este caso, el nuevo poseedor, sucesor singular del anterior, no va a responder por la
obligación propter rem con todo su patrimonio sino que solo responde con la cosa
poseída. Mientras que, el antecesor, quien le transmitió la posesión de la cosa, por
regla general, queda liberado de la obligación excepto que haya alguna disposición
legal o alguna cláusula contractual en contrario. Ej: expensas de la propiedad
horizontal, en el cual no solo el deudor anterior que originó la deuda de expensas,
continúa obligado al pago sino que responde también con todo su patrimonio mientras
que el adquirente responde solo con la cosa gravada.
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Régimen de mejoras: por un lado, tenemos que decir que hay 3 tipos de mejoras, que
se pueden producir en la cosa.

a.- Necesarias: son aquellas indispensables para la conservación de la cosa.

b.- Útiles: son aquellas que no son indispensables pero aumentan la utilidad de la
cosa, es decir, brindan una ventaja objetiva que redunda en un amayor utilidad para
cualquier persona que sea poseedor de la cosa.
c.-Voluntarias: son aquellas que solo son útiles o dan ventaja al poseedor que las
realizó o bien que son suntuarias o de mero lujo.

En caso de tener que restituir la cosa al propietario, el poseedor sólo tiene derecho a
ser indemnizado por las mejoras necesarias que haya hecho en la cosa salvo que el
poseedor sea de mala fe y que la necesidad de realizar esas mejoras se haya producido
por su culpa.
También debe el poseedor ser indemnizado por el propietario de las mejoras útiles
hechas en la cosa, pero no por el total del dinero que invirtió sino por el mayor valor
adquirido por la cosa. Es decir, por el monto en el cual se incrementó el valor de la
cosa gracias a las mejoras útiles hechas por el poseedor.
En caso de que las mejoras útiles no sean indemnizadas se produciría un
enriquecimiento sin causa del propietario.
En ningún caso son indemnizables los acrecentamientos de la cosa producidos por
hechos de la naturaleza como son el aluvión y la avulsión.

Clase del 27/08/21 - x Crognale.

Hay dos relaciones de poder: posesión y tenencia.
Una persona es poseedora cuando se comporta como si tuviera un derecho real sobre
esa cosa, independientemente si lo tiene o no, cuando ejerce actos sobre la cosa y no
reconoce en otro la propiedad de la cosa, la tiene para el (Art. 1909 CCCN).
los elementos de la posesión son:
a) corpus: es la posibilidad física sobre la cosa, es ese poder ejercer el poder de
hecho sobre una cosa.
b) animus domini: ánimo de dueño. ánimo de comportarse como un titular de
derecho real, lo sea o no lo sea.
La tenencia sale por exclusión: es cuando tiene la tenencia de la cosa pero reconoce
en otro su titular. Ejemplo: inquilino.
La cátedra considera que aparte del corpus, la tenencia tiene un ánimo pero es un
animus tenendus (ánimo de tenerlo pero reconociendo en otro su propiedad).
Posesión legítima: permite adquirir el derecho real (art. 1916 CCCN): las relaciones
de poder se presumen todas legítimas hasta que alguien demuestre lo contrario. Quien
quiere rebatir esto, debe probar que la posesión no es legítima.
el resto de todas las posesiones son ilegítimas:

a) De buena fe: cuando por error de hecho o por su ignorancia no pudo conocer
 21

la ilegitimidad de su posesión, la ilegalidad del acto que estaba cometiendo.

El CCCN supone que todas las posesiones de buena fe, el que alega otra cosa,
debe probarlo.
Hay casos especiales de buena fe:
1) Título putativo:
Error en el sujeto: es el caso de que una persona que tiene la posesión
de una cosa, tiene creer el título pero el mismo no existe. lo cree por
ejemplo, por ignorancia. Ej: cuando se cree que se es heredero
(desconociendo el testamento posterior), se trata de un error en el
sujeto.
Error en el objeto: existe el título existe pero no se aplica ese título a
la cosa poseída. Se da cuando uno compra un terreno, en los papeles
dice que compró el lote A y está construyendo en lote B.

2) Justo título (tambien es de buena fe): es un título válido que tiene

todas las formalidades para ser idóneo pero hay un problema en el
fondo del título. porque la persona que transmitió el derecho real no
tenía la legitimidad o la capacidad para transmitir ese derecho real.
Este justo título sirve para la usucapión breve de 10 años. Transcurrido
ese plazo, queda convalidado el título.

b) Mala fe: aquella persona que debió de conocer la ilegitimidad de la posesión de la

cosa que tiene. Ej: alguien pasa vendiendo heladeras nuevas y la compra en la calle a
un precio vil.
Se complica un poco más cuando la mala fe es viciosa: en el caso de muebles, cuando
lo adquiero por hurto, estafa o abuso de confianza (cuando me quedo con la cosa de
otra persona y pasa el tiempo y no la devuelvo).
Para inmuebles: tenemos 3, violencia (tomo la propiedad a través de la fuerza física),
clandestinidad (me meto de noche, sabiendo que no hay nadie, rompo el candado,
clandestinamente me quedo, etc) y abuso de confianza (alguien me da para cuidar una
casa y me quedo y nunca la devuelvo: se intervierte el título: de tenedor pasa a ser
poseedor).

Los vicios se pueden purgar: esta posesión que empezó como mala fe viciosa, puede
sanearse. Se da una vez pasado un año, que es el tiempo que la ley le da a la persona
para defender su derecho. Ese vicio se limpia y empieza a poseer de forma pacífica e
ininterrumpida, y puede llegar a usucapir.

Suma de posesiones: posibilidad de unir dos o más posesiones a los efectos de juntar
el número de años para poder usucapir. Se puede dar en dos casos: sucesor que
continúa con la posesión de su antecesor (porque el heredero se coloca en la misma
posición que el causante) y la sucesión a título singular: cuando alguien adquiere la
posesión a través, por ejemplo, de una cesión de derechos posesorios (esto lo hace
porque como no es dueño, no puede venderlo como debería).
 22

Interversión del título: es poder cambiar el título de la cosa que estoy poseyendo o
teniendo (art. 1915 CCCN). Nadie puede cambiar por sí o por el transcurso del tiempo
el carácter de su posesión. Se necesita la exteriorización de actos que hagan
manifiesto el cambio de intención: de tener a poseer. Ej: cuando dejo de pagar el
alquiler y comienzo a comportarme como dueño.

Adquisición de la posesión:
Adquirir supone asumir voluntariamente el poder de disponer materialmente de la
cosa. esa adquisición se puede dar por causa de muerte (es el caso del heredero que
adquiere la cosa del causante) o por causas entre vivos, que es la más común.
Esta causa entre vivos puede ser unilateral (cuando nos apropiamos de la cosa o me
encuentro algo) o bilateral (es a través de la tradición: transmitir voluntariamente una
cosa que el otro acepta voluntariamente. Es voluntaria porque debe haber una
intención de tomar la cosa y de entregarla).
Para que haya tradición de la cosa, la misma tiene que estar “vacua” (art. 1926
CCCN: vacía de toda contradicción, de alguien que se crea con mejor derecho que el
que transmite).
Art. 1923 CCCN: hay dos casos en que la tradición no es requerida. Estos casos son:

1) Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este
pasa la posesión a quien la tenía a su nombre. Cuando alguien que es
propietario la está alquilando y ese inquilino compra esa casa. No hay
tradición porque el inquilino ya tiene la cosa.

2) Constituto posesorio: el poseedor que tiene la cosa, la transfiere y se reserva

la tendencia (antes era poseedor, ahora pasa a ser tenedor).

Conservación y pérdida de la posesión:

La posesión se presume continua, pacifica e ininterrumpida.
Se presume que continúa en el tiempo y la pierde a través de las causales del art.
1931:
a) Cuando la cosa se extingue.
b) Cuando otro me priva totalmente de la cosa (caso del inquilino que intervierte
el título).
c) Cuando el sujeto se encuentra en la imposibilidad física de perdurar en el
ejercicio de su posesión (ej: cuando alguien se fue a vivir a otro país y ya no
puede ejercer actos posesorios sobre la cosa).
d) Cuando desaparece la posibilidad fàctica de encontrar la cosa que está perdida
(ejemplo: pérdida de velero en el mar).
e) Cuando el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa (ej: cuando no
puede mantener un buque y lo abandona). Para el caso de los inmuebles, es
necesario una escritura en donde conste el abandono, a los efectos de dar un
corte en la posesión y que no le sigan cobrando impuestos.
 23

Clase del 31/08

El más importante de todos los derechos reales es el dominio, es el más amplio y el
más extenso que una persona puede tener sobre una cosa. Esto engloba todas las
facultades de las que una cosa sea legalmente susceptible.
Tener el dominio de una cosa, significa hacer lo que se quiera con ella, siempre
dentro de los límites del ordenamiento jurídico.
Todos los demás derechos reales son desmembraciones del dominio, es decir, tienen
por contenido algunas de las facultades que se desprenden del dominio. La reunión de
todas las facultades posibles es el dominio.

Históricamente…, se ha utilizado la palabra propiedad como sinónimo de dominio,

pero en derechos reales debemos hablar de dominio. Cuando hablamos de propiedad,
nos estamos refiriendo a un instituto que está garantizado por la constitución nacional.
El primer régimen constitucional que hubo en el mundo, que fue el del Reino Unido,
protegió el derecho de propiedad.
Nuestra CN fue redactada por Alberdi y este tomó el modelo de estados unidos porque
gran bretaña, hasta el dia de hoy, no tiene una constitución escrita, sino que es un
conjunto de costumbres y algunas normas escritas, la principal es la carta magna
otorgada por el rey Juan Sin Tierra a principios del siglo XIII y luego una serie de
costumbres que la fueron completando. Así funciona el derecho consuetudinario.
La revolución francesa fue mucho más radicalizada que la EEUU, de tan radicalizada,
ha generado reacciones iguales y por ello fue cambiando varias veces de constitución.
Para la época de Alberdi, la monarquía había sido abolida y Francia se halla en la
segunda república pero esta tenía una constitución similar a la de EEUU.
Nuestra constitución dice que la propiedad es inviolable, esto es una declaración
genérica porque todos los derechos son inviolables. Sin embargo, luego da garantías
específicas de protección de la propiedad “..nadie puede ser privada de ella sino en
virtud de una ley emanada de la autoridad competente (ley en sentido material y
formal)...”. “...la expropiación por causa de utilidad pública debe ser previamente
indemnizada…”. No alcanza con decir que es inviolable sino que fija reglas que deben
cumplirse a ese respecto.
Ley en sentido material es toda norma jurídica de alcance general.
Ley en sentido formal son las leyes que dicta el congreso en el marco de sus
respectivas competencias.
Un decreto es ley en sentido material pero no formal. Por eso no se puede expropiar
por decreto. El expropiante puede ser tanto el estado como un particular, por ejemplo,
los colectivos, por parte de la corporación de transportes de la ciudad de Buenos
Aires. Esta era una persona jurídica, como una especie de sociedad, cuyo accionista
mayoritario era privado (de capitales ingleses).
En la práctica, es muy difícil que se cumpla el pago previo de la indemnización,
porque las leyes provinciales de expropiación por lo general autorizan a los gobiernos
provinciales y municipios a expropiar en casos de urgencia y se ha generalizado el
abuso de considerar urgente a cualquier expropiación, aun cuando no hubiera ninguna
urgencia real.
 24

El Art. 17 CN no es el único articulo que menciona la propiedad, sino también el 14.

El 17 lo menciona desde una perspectiva de seguridad ante el estado, en cambio, el
Art. 14. lo menciona en una lista de derechos civiles que tienen los habitantes de la
nación: usar y disponer de la propiedad conforme a las leyes que reglamenten su
ejercicio, en función del bien común (es el primer límite de la propiedad).
Este concepto ha sido luego ampliado, primero por la Corte Suprema de EEUU en el
fallo “Terrace vs. Thompson” y luego nuestra Corte Suprema, en el fallo “Bourdieu c/
Municipalidad de la Capital”. Como nuestra CN esta inspirada en la de EEUU, se usa
de fuente en nuestro derecho.
En estos fallos se establece que el derecho real no se refiere sólo al derecho real de
dominio sino a todo bien u objeto con contenido patrimonial que el hombre tenga
fuera de sí mismo, incluyendo los derechos personales, derechos creditorios y mixtos
en lo que tiene que ver con su patrimonialidad (como los derechos intelectuales).
En el fallo Bourdieu, el reclamo se hacía frente a una adquisición del mismo de una
bóveda en un cementerio de la ciudad de Buenos Aires. Luego, la municipalidad , de
manera unilateral, le revoca la concesión porque como se trata de un cementerio
público, dice que la relación entre ciudadano y cementerio rige por el derecho público
y por eso hay asimetría o desigualdad entre las partes, tiene un poder exorbitante con
potestades que le impone al ciudadano que las debe soportar.
El ciudadano acude ante la justicia y este le da la razón: no hay derecho real de
dominio ni ningún derecho real porque es una concesión administrativa, si hay
contenido patrimonial porque el uso y goce del nicho, que permite la municipalidad
estaba incorporado al patrimonio del Sr. Bourdier. Este logra obtener la victoria.
En EEUU, en la crisis del 30, el presidente decide obligar a todos los ciudadanos que
tuvieran oro a que lo cambien en el banco por dólares, por cambio oficial. También
fijo un plazo dentro del cual debería hacerse. El que no lo hacía, se lo quitaban sin
ningún tipo de contraprestación. La Corte Suprema estuvo a punto de declarar
inconstitucional esta norma hasta que arreglaron politicamente entre republicanos y
demócratas.La Corte de EEUU era republicana (los democratas, que era los que
estaban a favor de la esclavitud, no estuvieron en el poder por muchos años por
apoyar la sesesion y la guerra civil). Roosevelt amenazó con ampliar el número de
miembros de la Corte para ganar esta decisión, por eso hubo un acuerdo político y la
medida se realizó.
En el año 1990, en Argentina, con el plan BONEX, teníamos una hiperinflación. La
gente, para que no se le pulverizaba el sueldo, ponía mucha plata en plazo fijo para no
perder. El presidente Menem dictó un decreto de necesidad y urgencia en que facultó
al estado a confiscar todos los plazos fijos y los canjeo compulsivamente por nonex
que eran bonos en dólares a 10 años. La Corte también valido esto, por razones de
urgencia.
En el año 2002, tras la devaluación, los depósitos a plazo fijo a dólares fueron
pesificados a un precio mucho más bajo que el precio del mercado libre. Hubo acá
una serie de fallos contradictorios: al principio lo declaró inconstitucional la crisis
social y el desprestigio de la “mayoría automática” de la Corte. Esa inconstitucional
hubiera significado la quiebra de todos los bancos del país y hubiera llevado la
 25

situación a un nivel que pusiera en peligro el estado mismo. Por eso, se retiraron los
pedidos de juicios políticos a los jueves de la corte y dejaron de declarar la
inconstitucionalidad de esos cambios.
Más escandalosos fue el fallo Merkel: en la década del 40, en épocas de guerra,
Argentina se declara neutral porque involucra sólo potencias europeas. Luego, cuando
Japón atacó Pearl Harbor, EEUU con Roosevelt en su cabeza, convoca reunión
americana para pedir solidaridad en el continente contra el eje, para defender la
“república”.
Argentina mantiene la neutralidad pero con amistad con el eje. Esto nos generó un
problema grande porque USA descubre que la argentina le estaba comprando armas a
Alemania y por eso nos dan un ultimátum: 48 hs. para romper relaciones con
Alemania y japón o le declaramos la guerra. La dictadura militar rompe relaciones
pero sigue sin entrar a la guerra.
Confiscan, en Argentina, todos los bienes que correspondieren a ciudadanos japoneses
y alemanes, como requisito para ingresar a las Naciones Unidas. Se presenta amparo
por el laboratorio Merkel y la Corte avala estas confiscaciones aduciendo que cuando
hay guerra, el presidente, en su carácter de comandante en jefe de las fuerzas armadas,
están por encima de la CN, la CN sólo se aplica en tiempos de paz. Era lo que Alberdi
le criticaba en su momento en su ensayo “El crimen de la guerra” en que dice que la
guerra y el despotismo son lo mismo. Alberdi criticaba que bajo el argumento de la
guerra, se pisotearan derechos de la población. Las dictaduras militares usan los
mismos argumentos.
Lo que queda como principio rector es que el derecho de propiedad comprende todos
los derechos de contenido patrimonial que puede tener una persona: sean personales,
reales, creditorios, del derecho privado o público o sean derechos mixtos (como la
propiedad intelectual y la propiedad industrial).

Diferencia entre dominio público y privado del estado:

Los bienes públicos no pertenecen al estado, sino que no están en el comercio y por
eso no son susceptibles de apropiación, inembargables, inenajenables e
imprescriptibles. No se pueden adquirir por usucapión.
Los buques de guerra, como la fragata libertad, también es de dominio público.
Distinto es el caso del dominio privado del estado, también llamados bienes fiscales.
Son bienes que están en el comercio y respecto de los cuales, el estado tiene derecho
real de dominio como podría tenerlo cualquier otra persona física o jurídica: son
embargables, enajenables y prescriptibles.
Se llaman fiscales, porque en Roma no se distinguía al estado como una institución
abstracto, sino que se lo asociaba a la persona del emperador. El estado de emperador
era un estado de la persona, no había distinción entre persona y estado. El emperador
gozaba de una doble personalidad: por un lado su personalidad privada y por otro, su
personalidad estatal o pública y por lo tanto tenía dos patrimonios: el personal (fisco)
y el público (que pertenecían al pueblo y que el emperador únicamente administraba).
Por eso los bienes privados del estado se llaman “fisco”.
Ejemplo de bienes de dominio privado del estado: todos los inmuebles que no tengan
 26

un dueño particular pertenecen a las provincias (como facultad no delegada a la

Nación). Por eso, no existen inmuebles sin dueño, sino que son del estado. En la
provincia de Bs As, corresponden a los municipios por ley. Cada partido se extiende
hasta donde comienza el límite del siguiente y es por eso que no hay terrenos sin
municipio (siguiendo el sistema Francés).

Facultades sobre la cosa:

1) Ius utendi (uso)
2) Ius fruendi (goce): nos referimos a la percepción de los frutos de la cosa.
Frutos es todo aquello que la cosa produce sin detrimento de su calidad.
Se clasifican en frutos naturales (los produce por sí sola, por ejemplo, todo lo
que crece de los árboles), industriales (se producen por el trabajo del hombre
que lo cultiva: todo lo que siembra y se cosecha) y civiles (sumas de dinero
que se obtienen por conceder el uso de la cosa a otra persona: alquileres).
3) Ius Abutendi (disposición): va más allá de usar y disponer frutos sino que
alcanza el poder de cambiar y hasta, en casos extremos, destruir la cosa.
La disposición jurídica consiste en la enajenación de la cosa.

El dominio perfecto tiene 3 caracteres:

a) Absoluto: reúne todas las facultades antes mencionadas.
b) Exclusivo: por un lado, solamente puede recaer UN derecho de dominio sobre
la cosa. No pueden dos personas ser dueñas de la cosa, por el 100%. Si pueden
compartir el dominio de la cosa, en este caso, serían propietarios de partes
indivisas.
Además, comprende la facultad de exclusión. El que posee el dominio puede
excluir a terceros del uso y goce de la cosa.
c) Perpetuo: no se extingue, no está sujeto a plazos ni condiciones. En caso de
muerte, se transmite a sus herederos porque siguen su persona.

Dominio imperfecto: es aquel al que le falta el carácter absoluto o perpetuo. Lo que

nunca le puede faltar es la exclusividad.
Los dominios imperfectos son:

a) Desmembrado: cuando existe sobre la cosa un derecho real a favor de otra

persona. hay otra persona que tiene un derecho real sobre cosa ajena. Puede
ser usufructo, uso, habitación, anticresis, prenda, tiempo compartido, etc. A
este dominio le falta el carácter absoluto porque una parte de las facultades de
uso y goce fueron sustraídas del contenido del dominio y con las mismas se
constituyó otro derecho real, de jerarquía menor.
El dominio desmembrado se llama “nuda propiedad” (porque es la propiedad
desnuda de sus facultades útiles). El dueño de la cosa no puede usarla,
disponer materialmente, ni percibir sus frutos. Solo puede disponer
jurídicamente (enajenar la nuda propiedad, con estas características -Art. 399
CCN- “nadie puede transmitir un derecho mejor del que tiene”).
 27

1) Revocable: (Art. 1975): porque está sujeto a una condición o al cumplimiento

de un plazo.
Concluido este plazo o condición, vuelve a su anterior titular. Se está
afectando la característica de perpetuidad del dominio.
Hay que ver que han pactado las partes de cómo vuelven las cosas,
generalmente, lo que pactan es que vuelva libre de todo contradictor y libre de
deudas y gravámenes.
En cuanto a las facultades, quien tiene el dominio revocable, tiene las
facultades iguales a las que tiene el titular de un dominio perfecto.
El dominio revocable afecta la perpetuidad.

2) Fiduciario (quedan para la pròxima clase): tiene atrás un contrato personal

de fideicomiso donde las partes, por interés económico hacen este contrato,
por ejemplo, para construir un edificio.
Este dominio tiene 3 partes: el propietario fiduciario, constituyente del
fideicomiso y beneficiario o fideicomisario.
El que constituye el fideicomiso pone el negocio y da esta posibilidad al
fiduciario para que realice, por el tiempo del contrato, el objeto del
fideicomiso. Una vez vencido este plazo, el fiduciario remite al beneficiario el
producto. El beneficiario puede incluso ser el mismo propietario fiduciario.
Este dominio es imperfecto porque está sujeto a un plazo o condición que se
ha estipulado en el contrato de fideicomiso.
Puede ser constituido tanto por contrato o por testamento porque el testador
puede dejar, antes de fallecer un testamento a través del cual entrega el
dominio de algo a alguien, por ejemplo, para que obtenga un producto del
mismo y que destine cual es el fin de ese producto
- (ej: mantener un hijo, obras de beneficencia, etc).
El dominio fiduciario afecta la perpetuidad.

CLASE DEL 3/09/21 - x Crognale.

El dominio se adquiere con el modo suficiente (en general, la tradición, pero también
hay otros unilaterales y bilaterales) y el título suficiente.

Extensión del dominio.

El ejercicio pleno o perfecto del dominio tiene limitaciones, si bien en cuanto a la
extensión del dominio, uno puede usarlo desde el suelo, incluso lo subterráneo (como
encontrar un tesoro), hasta el cielo.
Lo que encuentre en mi terreno o lo que pueda construir en mi terreno, es de mi
propiedad. (Acá empiezan a jugar las restricciones administrativas y las de los
particulares)
Yo no puedo ejercer mi dominio de tal forma que perjudique el dominio de otros.
 28

(Ej: no puedo construir en la vereda)

La ley no ampara el ejercicio abusivo o irregular del derecho (Art. 19).

En cuanto a la facultad de exclusión, el titular del dominio puede excluir a terceros

que estén perturbando o queriéndolo despojar, del espacio de su dominio.
La facultad de exclusión delimita cuál es mi territorio y el titular puede poner muros,
cercos, fosos, medianeras, etc.

Clases de dominio imperfecto:

3) revocable (Art. 1975): porque está sujeto a una condición o al cumplimiento
de un plazo.
Concluido este plazo o condición, vuelve a su anterior titular. Se está
afectando la característica de perpetuidad del dominio.
Hay que ver que han pactado las partes de cómo vuelven las cosas,
generalmente, lo que pactan es que vuelva libre de todo contradictor y libre de
deudas y gravámenes.
En cuanto a las facultades, quien tiene el dominio revocable, tiene las
facultades iguales a las que tiene el titular de un dominio perfecto.
El dominio revocable afecta la perpetuidad.

4) fiduciario: tiene atrás un contrato personal de fideicomiso donde las partes,

por interés económico hacen este contrato, por ejemplo, para construir un
edificio.
Este dominio tiene 3 partes: el propietario fiduciario, constituyente del
fideicomiso y beneficiario o fideicomisario.
El que constituye el fideicomiso pone el negocio y da esta posibilidad al
fiduciario para que realice, por el tiempo del contrato, el objeto del
fideicomiso. Una vez vencido este plazo, el fiduciario remite al beneficiario el
producto. El beneficiario puede incluso ser el mismo propietario fiduciario.
Este dominio es imperfecto porque está sujeto a un plazo o condición que se
ha estipulado en el contrato de fideicomiso.
Puede ser constituido tanto por contrato o por testamento porque el testador
puede dejar, antes de fallecer un testamento a través del cual entrega el
dominio de algo a alguien, por ejemplo, para que obtenga un producto del
mismo y que destine cual es el fin de ese producto (ej: mantener un hijo, obras
de beneficencia, etc).
El dominio fiduciario afecta la perpetuidad.

5) Dominio desmembrado (Art. 1974): lo llamamos así porque su propietario

no cuenta con todas las facultades que poseen los titulares de dominio
perfecto: le falta la facultad de usar o de usar y gozar (cuando, por ejemplo,
entrego el usufructo). Lo que nunca puedo entregar es la disponibilidad
jurídica porque sino dejaría de ser titular del dominio.
Lo que falta en este caso, es la características de la absolutez. Se llama nudo
 29

propietario porque queda desnudo de alguna de las facultades (art. 1964

CCCN).
El dominio desmembrado afecta la absolutez.

Para perder el carácter de perpetuidad del dominio, no basta el simple transcurso del
tiempo, sino que debe haber una acción de otra persona o una propia. Mientras esto no
suceda, el dominio no muere con la muerte de la persona, sino que continúa con los
herederos. Todo lo que tiene que ver con la publicidad no es constitutiva de los
derechos reales, sino que se da solo para conocimiento de terceros (tiene efecto
declarativo).
Para adquirir el dominio de una cosa, debo tener modo y título suficiente. Para
la oponibilidad a terceros, se manda a inscribir. Por eso, nuestro sistema es
meramente declarativo, el único caso en que la inscripción es constitutiva de
derechos reales, es el de los automotores (PREGUNTA DE PARCIAL).
Otro tema de parcial: Adquisición de derechos reales.

Entran dentro de los modos de adquisición, los mismos que los de la posesión:
unilaterales (robo, hallazgo, prescripción) o bilaterales (tradición, etc).
Formas de conclusión del dominio (también son compartidas con los de la posesión).
Debe haber algún hecho o acto jurídico que modifique la situación jurídica de ese
bien, porque el solo transcurso del tiempo no hace extinguir el derecho real de
dominio, que es perpetuo.

CLASE DEL 7/10 (video de Fiorentino).

Régimen jurídico de las cosas muebles: se encuentra legislado en el

Art. 1895 del CCCN que a su vez continúa con una redacción mejorada, la
regulación del antiguo artículo 2412 del Código de Velez.
Este artìculo establece un modo especial de adquisición de dominio de la cosa mueble
que en el código de Velez se configuraba como “presunción iuris et de iure” de
titularidad respecto de quien en realidad no había adquirido con titulo y modo
suficientes. O bien, quien la había adquirido de quien NO era el verdadero dueño de la
cosa.
El nuevo CC, en vez de redactarlo como una presunción iuris et the iure, lo
considera más bien de una manera más moderna en cuanto a la forma en que está
redactado. Porque más que una presunción es una atribución legal del derecho
real de dominio y el poder de repeler una acción reivindicatoria.
Esta atribución legal del dominio es una excepción al principio del Art. 399 del
CCCN que en el código de Velez era el Art. 3270.
Es una excepción porque permite adquirir el dominio de quien no era dueño, mientras
que el principio general del Art. 399 es que nadie puede adquirir un derecho mejor y
más extenso que el que tenía quien se lo transmitió.
Esta adquisición legal o atribución legal del dominio tiene por finalidad proteger al
 30

subadquirente de buena fe a título oneroso de una cosa mueble no registrable que no

es hurtada ni perdida.
Como en 1970 no había registros, el código de Velez clasificaba a las cosas
únicamente en muebles e inmuebles.
El CCCN reconociendo una realidad ya existente, distingue entre las cosa muebles
registrables y las no registrables, equiparando en algunos aspectos a la cosa mueble
registrable con el inmueble.

En las cosas muebles no registrables, la primera parte del Art. 1895 atribuye el
derecho real de dominio a la persona que cumple 5 requisitos, a pesar de no haber
adquirido de quien era el verdadero dueño de la cosa. Esos requisitos son:

1) Posesión: para poder gozar de esta atribución legal hay que ser poseedor de la
cosa.
2) De buena fe: se sobreentiende que es una posesión ilegítima porque se
adquirió de quien no era dueño de la cosa. Por lo tanto, es una posesión
ilegítima que tiene que ser de buena fe, es decir, el poseedor tiene que estar
persuadido por un error de hecho excusable de la legitimidad de su posesión.
Tiene que haber creído, por un error excusable, que quien le transmitió la cosa
era el verdadero dueño.
3) A título oneroso: tiene que haber pagado por la cosa porque si es a título
gratuito de ninguna manera le puede ser atribuido legalmente el dominio, en
perjuicio del verdadero dueño que fue privado de la cosa. Si así fuera, sé
estaría permitiendo un enriquecimiento sin causa.
4) Como subadquirente: porque la propia norma lo dice. Si es subadquirente,
significa que adquirió la cosa de quien no era el dueño. Si en cambio, el
poseedor, adquiere la cosa de buena fe del dueño, en virtud de un acto nulo, no
cuenta con la atribución legal de dominio de este artículo. Sino que se aplica el
Art. 390 del CCCN en virtud del cual, por efecto de la nulidad, debería
restituir la cosa a pesar de su buena fe y a pesar del título oneroso. El
verdadero dueño deberìa restituirle el precio que pagó por la misma. No hay
perjuicio para ninguna de las dos partes porque le sería restituido el dinero. La
nulidad del acto le es oponible porque él fue parte de ese acto nulo.
5) De una cosa no hurtada ni perdida: si la cosa hubiera sido hurtada o
perdida, tendrá que restituirla al verdadero dueño que la reivindique porque en
el caso de hurto o perdida, la cosa salió de la esfera de control del verdadero
dueño sin el concurso de la voluntad de éste o contra la voluntad de éste y por
lo tanto los derechos del dueño prevalecen sobre el tercero de buena fe a título
oneroso.
En cambio, si hubo un abuso de confianza o un acto jurídico anulado, en el
cual intervino el propio dueño, la cosa salió de la esfera de su control por
propia libertad de él, de alguna manera o por lo menos con presencia de él.
Si hubo un abuso de confianza, el propio dueño dió el corpus de la cosa a un
tenedor, confiando en él. Siempre que una persona confía, asume un riesgo. En
 31

ese caso, el ordenamiento jurídico se inclina por proteger la situación del

tercero de buena fe a título oneroso respecto de aquel dueño que asumió
voluntariamente un riesgo.
En caso de que no haya abuso de confianza sino nulidad de la primera
enajenación, también está protegiendo al tercero de buena fe a título oneroso
siempre que el verdadero dueño haya participado en la enajenación, así lo
dispone el Art. 392 del CCCN.

(requisitos a pesar de que no sea el verdaderodueño)

Cosa mueble registrable:

En este caso, la posesión es reemplazada por la inscripción, en el caso puntualmente
de los automotores, que son las principales cosas muebles registrables y que se rigen
por el CCCN y el decreto ley respectivo.
En este caso, no puede invocar buena fe, quien no tiene la cosa inscripta a su nombre.
Ni tampoco la que la tiene inscripta a su nombre pero habiendo diferencias con
respecto a los elementos identificatorios de la cosa. Tienen que coincidir los
elementos identificatorios de la cosa con los que figuran en la documentación
registral.
Lo que hace atribuir legalmente el dominio y dar el poder de repeler la acción
reivindicatoria es la inscripción de buena fe del automotor y no la posesión de
buena fe del mismo. La posesión de buena fe se reemplaza por la inscripción.
En caso de que la cosa sea hurtada o perdida y por lo tanto, el poseedor de buena fe a
título oneroso tenga que restituirla al verdadero propietario, si es una cosa mueble
registrable, quien tiene la cosa inscripta de buena fe va a poder exigir al verdadero
dueño el reembolso del precio que pagó por ello.
En cambio, si es una cosa mueble no registrable, por regla general, no va a poder
pedir el reembolso al verdadero propietario salvo que hubiera adquirido la cosa en un
comercio que vendan cosas semejantes o a una persona que acostumbre a venderlas.
No es lo mismo comprar el objeto a quien los vende que comprarlo a una persona que
normalmente se dedica a otra cosa.

Un caso particular es el del ganado: suele marcarse o señalarse. El ganado mayor se

marca y el menor se señala.
La señal es algún tipo de objeto que se coloca o de corte que se hace al ganado menor
en la oreja. Mientras que la marca se graba en la piel, en el cuero el animal.
Existe un registro de marcas y señales de ganado en el cual cada productor
agropecuario registra la marca o señal que le imprime a sus animales. Esto genera una
presunción iuris tantum de dominio, se presume que la propiedad del ganado mayor
marcado y del ganado menor señalado corresponden a quien tiene registrada la
respectiva marca o señal.
El productor agropecuario registra a su nombre una determinada marca y todos los
animales que tienen esa marca se presumen suyos.
En el caso de las crías, que todavía no fueron marcadas o señaladas, se presume que
 32

son de propiedad de la madre, siempre que estén todavía al pie de la misma.

Si no están al lado de la madre, no se genera esa presunción iuris tantum
El ganado no marcado ni señalado y el doméstico se rigen por el art. 1895 (primer
aparte ) del CCCN.

Clase del 10/09/21 - x Crognale

Derecho real de condominio (parte general):

El condominio se encuentra normado en el Art. 1983 CCCN en adelante y es el

segundo derecho real, luego del dominio.
Esta enumeración está hecha a propósito porque después del dominio amplio y
perfecto que conocemos, la primer variante que se nos aparece es el condominio. El
condominio tiene las mismas particularidades del dominio e incluso se rigen por sus
normas, en cuanto le son aplicables.
La variante de este derecho real es que son dos o más personas las titulares de esa
cosa. Esta es la primera característica: “el condominio es el derecho real de propiedad
sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada
uno por una parte indivisa…”
Hasta el momento de la partición de la cosa, no vamos a saber que parte de la misma
le pertenece a cada condómino. Hasta ese momento, todos usan el todo.
Salvo que el título diga otra cosa, se presume que todos tienen partes iguales de la
cosa. Salvo que por el título (convención privada que hayan hecho los condominios) o
por la ley se establezca el porcentaje de cada uno (ejemplo: sucesiones).

El condominio puede ser constituido porque las partes lo decidieron así, en un acto
entre vivos (caso del pareja hermanos, amigos que desean ser titulares de una cosa en
común) o a causa del fallecimiento de una persona, un bien es compartido por sus
herederos. De esta manera, todos ellos se convierten en condóminos de la cosa.

La cosa objeto del condominio puede ser una cosa específica o puede ser una
universalidad de cosas, por ejemplo: varias hectáreas de un campo, una universalidad
de ganado, una colección de cuadros, de vajilla, etc.
En cuanto al destino de la misma, el CCCN prevé que puede estar pactado por
convención (por contrato) o que por la naturaleza de la cosa se le tenga que dar
determinado destino (por ej: plantaciones de árboles para madera).
Los condóminos no pueden alterar este destino ni hacer abuso del mismo.
Ej: no pueden poner en una unidad que es solo apto profesional, una vivienda, por
más que así lo hayan pactado las partes.
Tampoco pueden las partes alterar el destino que ellas mismas (o un juez), decidieron
darle a la cosa en un comienzo:

Facultades de los condominios:

Cada condómino puede hacer con su cosa lo que desee (en este sentido, rigen las
 33

normas del dominio), aunque debe acordarse determinadas circunstancias con otros
condóminos.
Incluso da la posibilidad de realizar actos jurídicos con esa cosa: enajenarla, grabarla
con DR de garantías, endeudarse, etc. Es muy difícil en estos casos encontrar un
acreedor que decida comprometerse, por ejemplo, con una hipoteca, cuando la cosa
que se da en garantía es objeto de un derecho real de condominio (es decir, pertenece
a varias personas).
Si un condómino quiere renunciar, puede hacerlo. A veces la parte renuncia porque
poseer la cosa implica gastos y mantenimientos, reformas que haya que hacerle, etc.
Por eso, es lógico que alguno, por voluntad propia, decida renunciar a su parte. Sin
embargo, esta renuncia no lo desliga de las deudas que hasta el momento haya
contraído.
La renuncia o el fallecimiento de uno de los condóminos, da derecho a acrecer a otro
condómino: se trata de avanzar en la parte vacante, aumentando su propia porción.
Estos supuestos se rigen por las normas de la legítima (derecho sucesorio), en cuanto
sean aplicables.
El condómino puede querer renunciar, por ejemplo, cuando me dejan un campo y no
me interesa administrarlo porque me dedico a otra cosa.

Disponibilidad sobre la cosa (material y jurídica): requiere la conformidad de los

otros condominios, sobre todo para tomar deudas importantes.
Si se tuvieran que hacer mejoras que son necesarias o urgentes (como arreglar un
caño), las puede hacer la persona que lo está administrando sin necesidad de recurrir a
la voluntad del resto y luego tiene la posibilidad de reembolso, daños y perjuicios,
intereses por mora, etc.
Si dentro del uso común de la cosa, se necesita hacer una mejora útil que le sirva de
aprovechamiento a la cosa, también lo puede hacer (Art. 1990 CCCN).

Dentro de la definición de Allende se establecía: “...cuyas normas sustancialmente

de orden público:::”: en este tema es donde más se ve más reflejada esta frase porque
como hay dos o más partes ya no todo puede ser de orden público y las partes pueden
pactar entre sí como van a partir la cosa, quien va a administrar, como van a responder
por los gastos, etc.

Los condóminos deben hacerse cargo de: los gastos de conservación de la cosa
(contribuciones, tasas, etc.), las reparaciones y las mejoras necesarias de la cosa.
Las asambleas constituyen el órgano deliberativo: porque pueden ser varias las
personas que formen parte del condominio y requieran la celebración de una asamblea
para decidir todos estos temas. Si nada dice en el título, la ley va a entender que los
gastos se dividen en partes iguales, de todos los gastos por igual, de forma solidaria
entre todos los condóminos.

Administración del condominio:

Debemos estar a la naturaleza de la cosa: la misma puede ser administrada por todos
 34

los condóminos o si estos son muchos, pueden ponerse de acuerdo quien de ellos va a
ejercer la administración. Incluso se puede designar a un tercero ajeno a los
condóminos, como administrador (Ej: administrador de un campo, inmobiliaria, etc).
Tenemos que volver al destino de la cosa porque no siempre quien ha quedado como
condominio, conoce sobre la explotación o de la naturaleza de la cosa.
El administrador debe encargarse de: juntar el dinero para mejoras, distribuir entre los
condominios los frutos y productos de la cosa, etc.

Tipos de condominio.

● Sin indivisión forzosa: es aquel que da la posibilidad a los condóminos de

partir la cosa en cualquier momento que ellos deseen. No hay nada que los ate.
Es el tipo de condominio natural (el normal).
La culminación natural y propia del condominio es la partición del mismo. También
se aplican las formas de extinción del dominio (se pierde o se extingue la cosa, etc).
Si los condóminos son todos mayores de edad y capaces, pueden decidir en cualquier
momento terminar con las cosas que tenían en condominio. La partición puede
hacerse de manera privada o judicialmente. Si la cosa no se puede dividir, la partición
se da una vez vendida la cosa, y se divide el dinero que se obtuvo de esta venta. Ej: un
auto.
Si no son todos mayores y capaces, la partición se hace judicialmente porque
interviene el defensor de menores, representantes del incapaz, etc. También se recurre
a la vía judicial cuando uno o más condominios no están de acuerdo con realizar la
partición.
En caso de muerte de uno de los condóminos, la partición se da naturalmente porque
es el CCCN el que establece quien va a heredar el derecho real.
El registro de propiedad, a petición del juez, va a inscribir las porciones
correspondientes a cada uno de los herederos. El registro solo pone fracciones (1/2,
1/4, etc.). Si trabajara a decimales nunca seria el 100% completo.

● Con indivisión forzosa: se da cuando existe algún impedimento que hace que
las cosas no puedan dividirse. Esta indivisión puede ser temporaria
(establecida por las partes) o perdurable.
La temporaria se da cuando se pacta que por un determinado número de años, las
partes no puede realizar la partición.
Es perdurable cuando debe perdurar en el tiempo para que las cosas a las cuales está
beneficiando, no se vean afectadas.
No se puede renunciar a la facultad de hacer la partición por tiempo indefinido.
Lo que se puede hacer es que se pongan de acuerdo en que por una cantidad “x” de
tiempo no se realice la partición, por ejemplo, cuando se quiere cumplir con la última
voluntad del titular anterior o cuando para que la cosa no pierda su*****
El plazo máximo, en estos casos, es de 10 años, por lo que las partes pueden pactar
plazos menores. Si pactan un plazo mayor a 10 años, el CCCN entiende que el plazo
es de 10.
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El CCCN habla de partición nociva: esta se da cuando la partición que quieren hacer
los condominios vuelve antieconómica o improductiva la cosa. En este caso, uno o
más condóminos pueden pedir que la cosa no se divida (no se efectúe la partición, por
estas razones). Si no se ponen de acuerdo, lo decide un juez (Art. 2001).
Si se pactó que la partición se ate a una condición o se establezca un número de años
para no hacerlo y por una razón, se vuelve tedioso y lo deciden por asamblea, se
pueden hacer una partición anticipada (sea a petición de parte, porque el número de
años estuvo mal calculado, etc).
Este tipo de indivisiones y el número de años a los que está afectado: deben estar
establecidas en el título e inscribirse este plazo en el registro para que los terceros
conozcan sobre esta situación. Ej: terceros acreedores que están queriendo pedir un
informe de dominio e interiorizarse de la situación jurídica de ese bien (2003).

Condominio perdurable (Art. 2004/2005): recae sobre accesorios indispensables a

la cosa para que la misma viva o tenga la utilidad que se espera, o por el uso común
de dos heredades (por ejemplo: un canal común de ambas heredades, o cañerías
construidas por el hombre, pasillo en común, escalera de paso o de salida a la vía
pública, etc).
Resultan necesarias y perdurables en el tiempo que sean sin indivisión.
Cada condominio puede usar de la cosa común para la necesidad de estos inmuebles.
Ejemplo: heredades colinderas que comparten un pasaje en común.

Clase del 14/09 (x Fiorentino)

Medianería:

Es un régimen especial y autónomo de condominio con indivisión forzosa que recae

sobre los muros, cercos y fosos que dividen físicamente a los inmuebles.
Los cercos y fosos en áreas rurales y en urbanas, únicamente muros.
Lo primero que tenemos que hacer para abordar este tema es hacer “tabla rasa” de
todos los preconceptos que venimos arrastrando desde antes porque la gente en el
lenguaje común no utiliza correctamente los términos jurídicos.
Normalmente la gente llama medianera a la pared que divide dos inmuebles y esto es
incorrecto.
La palabra medianería es sinónimo de condominio. ¿A quién pertenece una pared
medianera? A los dueños de los inmuebles.
Es condominio con indivisión forzosa permanente porque recae sobre objetos que son
accesorios a dos inmuebles en común. Como la pared medianera es accesorio común a
dos inmuebles, es un condominio con indivisión forzosa.
La medianera comienza en el Art. 2004 del CCCN y en el 2006 empieza con
medianería.
No todos los muros que dividen inmuebles son medianeros. Acá encontramos una
prima clasificación.
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La primera clasificación:
- clasificación jurídica: desde este punto de vista se clasifica en:
medianero o privativo.
Es medianero cuando es de ambos propietarios y es privativo cuando pertenece a uno
solo de los propietarios que en principio va a ser, el que construye el muro.

- Clasificación física: desde este punto de vista, el muro es encaballado o

contiguo. En realidad, tiene que ver con la ubicación del muro.
Es encaballado cuando está asentado sobre los dos terrenos (se reparte entre los dos
terrenos), la mitad del muro está en un terreno y la otra mitad está en el otro. La línea
imaginaria que divide los dos terrenos coincide con el eje, el centro del muro.
En cambio, el muro contiguo se asienta totalmente en uno de los inmuebles (en uno
solo de los terrenos), y su borde está pegado con la línea divisoria del inmueble.

Estas dos clasificación (jurídica y física), no tienen relación entre sí. Que el muro sea
medianero o privativo no tiene nada que ver con que sea encaballado o contiguo.

- Tercera clasificación (un poco física y un poco jurídica): es una

clasificación funcional y también de altura.
Hasta ahora, estuvimos clasificando los muros. En cambio, esta tercera clasificación
divide los muros en sus distintos tramos. Distintas alturas del mismo muro van a
aplicarse distintos regímenes:

a) muro enterrado: es el que está debajo de la tierra, no cumple ninguna función y

por eso no nos interesa. Salvo que pueda ser base o cimiento del muro del cerramiento
forzoso.

b) muro de cerramiento forzoso: va desde la superficie hasta los 3 metros de

altura salvo que la reglamentación local disponga otra medida porque el poder
de policía en materia de ordenamiento territorial y uso del suelo y edilicio y de
construcción, es facultad exclusiva de las provincias y municipios. Si las
provincias y el municipio no han legislado sobre el tema, rige supletoriamente
al CCCN que establece los 3 metros.

(obligtoria que tenga como minimo 3 metros de muro. )

c) muro de elevación: por encima de los 3 metros.

El CCCN impone a los propietarios de inmuebles ubicados en zonas urbanas o

semiurbanas la obligación de cerrar sus terrenos con muros de 3 metros de altura
salvo que las reglamentaciones locales dispongan otra medida.
Se delimita por seguridad, delimitación y privacidad.
Más arriba de los 3 metros, la construcción del muro es voluntaria, por eso se llama
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“muro de elevación”, porque se eleva sobre el cerramiento forzoso.

La complicación se da cuando empezamos a cruzar las clasificaciones:

El muro de cerramiento forzoso es obligatorio y ¿quien tiene la obligación de

construirlo? Física y altura la que no se puede cruzar es la JURIDICA.
La obligación es de ambos porque el muro le cumple a los dos la función de
cerramiento para delimitación, seguridad y privacidad. Cómo es obligatorio para
ambos y les sirve a ambos ese muro, desde el inicio va a nacer siendo medianero: hay
una indivisión forzosa del mismo para ambas partes, por el solo hecho de que sea de
cerramiento forzoso.
El vecino que no construyó el muro está obligado a pagarle al que construyó la mitad
del valor del muro. Desde la construcción del muro nace también la obligación de
pagar la mitad del muro.
Esta obligación de los vecinos de contribuir (CON EL PAGO) prescribe a los 10
años. Transcurrido ese plazo, la obligación se extingue.
Este muro puede servir para pasar caños, para sostener una construcción, etc.
El vecino que no lo construyó puede liberarse de su obligación de construir
renunciando a la medianería.
Es decir, cede su parte sobre el muro a quien lo construyó. En ese caso, el muro deja
de ser medianero y pasa a ser privativo. Deja de haber un condominio sobre el muro y
pasa a ser de propiedad de uno solo de los vecinos. El que renunció a la propiedad, no
puede hacer uso del muro.
La renuncia a la medianería debe ser por medio fehaciente porque la renuncia de un
derecho nunca se presume.
Si el muro de cerramiento forzoso es encaballado, al renunciar a la medianería no solo
se cede la parte indivisa del muro sino también la parte del terreno que el muro está
ocupando.
Una vez que renuncié a la medianería y quiero hacer un uso específico del muro, por
ejemplo, para apoyar algo, debo adquirir nuevamente la medianería y además, tengo
que pagar la mitad del terreno que el muro ocupa, se trate de muro encaballado o de
muro contiguo.
Si el muro es contiguo, esa mitad ya era del que lo construyó y por eso se lo tengo
que pagar pero solo lo pago cuando estoy re adquiriendo la medianería.
Si quien construyó el cerramiento lo hizo contiguo, mi obligación de contribuir es
solo por el valor del muro.
Ambas partes deben contribuir a la mejora y gastos de la medianería, a menos que se
prefiera renunciar a la medianería.

Con el muro de elevación el régimen es igual pero al revés:

El muro de elevación nace siendo privativo del que lo construye y se convierte en

medianero cuando el vecino quiera usarlo para un fin específico. Para ello, tiene que
pagarle al otro la mitad del valor del muro desde la altura de los 3 metros hasta la
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altura que quiera utilizar. El plazo de prescripción en este caso también es de 10

años.
El dueño del muro no puede negarse a que el vecino adquiera la medianería sino que
tiene que soportar que utilice su muro privativo y el único derecho que tiene es el
crematorio por el reembolso del valor que el vecino utiliza.
Condominio de muros de cerramiento forzoso: con la construcción del muro y en el
caso de los muros de elevación, el condominio se da cuando el vecino hace uso de él.
Cuando dos edificios están apoyados en la misma pared divisoria, se presume que ese
muro es medianero hasta la altura del edificio más bajo y desde ahí hacia arriba, se
presume privativo.
Son legales o ilegales las luces y vistas según sigan o no las disposiciones del CCCN.
Si el muro es medianero, el vecino las puede tapar.
La obligación de contribuir puede no ser dar una suma de dinero sino solo reforzarlo o
destruir el que hay y construir uno de mayor valor, uno más fuerte.
La prescripción en la medianería es adquisitiva, no existe la prescripción liberatoria
en esta materia.

Lo importante de este tema: clasificaciones, cuando nace la medianería, cuando

se extingue, qué pasa con la obligación de contribuir (cuando nace y cuando se
extingue), valor que se toma en cuenta.

Clase del 17/09/21- por Crognale - DR de propiedad horizontal, parte general.

Hoy está incluido en el CCCN, antes estaba contemplado en la Ley 13.512.

Se contempla en la parte de los DR, y se zanja la discusión sobre si este DR era o no
autónomo o era un “mix” entre dominio y condominio ya que tiene partes privativas y
comunes que comparte con los copropietarios.
Dentro de la clasificación de los derechos reales, es un DR de cosa propia, que se
ejerce sobre la posesión.
Art. 2037 CCCN, definición. Se ejerce sobre un inmueble y le otorga a su titular las
mismas facultades que el dominio (usar, gozar, disponer materia y jurídicamente de la
cosa, dentro de su parte privativa).

La limitación está dada por el reglamento de copropiedad y si encima tiene un

reglamento de convivencia, también tiene otro límite más.
Las partes privativas son de la UF (unidad funcional) para adentro. El nombre “unidad
funcional” es el nombre tónico. Es el objeto de este derecho real.

Para que sea considerada UF debe tener dos cosas: interdependencia personal (pueda
usa y vivir en el mismo con independencia del resto) y la segunda, es que tenga
acceso a la vía pública (por un pasaje en común, escalera, pasillo, etc): puedo entrar y
salir de la UF sin molestar al resto.
Esa UF puede tener distintos destinos que sean estipulados en el reglamento de
copropiedad: local, hogar, cochera, etc.
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A su vez, puede tener unidades complementarias. Estas pueden ser destinadas a

bauleras, cocheras, etc; pero siempre siguen la suerte de la principal. Si yo vendo o
dono mi depto, lo debo hacer junto con esta unidad complementaria. No puedo vender
la unidad complementaria por fuera de la UF principal. A veces se permite vender la
unidad complementaria pero a otros copropietarios.
Quien vive en una UF tiene más límites que quien vive en una casa porque además de
los límites al dominio, tienen los límites del reglamento copropiedad.
Hay edificios que son solo cocheras (la UF es una cochera). No siempre una cochera
es complementaria.
Lo primero que surge cuando hacemos el edificio es el reglamento de copropiedad.
Una vez terminadas las unidades, se da este reglamento siempre por escritura pública.
La escribanía es quien realiza el reglamento de copropiedad y se inscribe en el
registro del lugar donde está el edificio. El reglamento va a tener el numero de
matricula/0 y todas las UF de ese edificio van a tener el numero de matricula /2, 3, 4,
etc. No necesariamente por los planos, se da el nombre a la UF.
Cuando la inscribe el reglamento surge el estado de propiedad horizontal y con las
ventas de las UF hacen nacer el DR de propiedad horizontal.

Este reglamento contiene perfectamente individualizado el inmueble:

1. Medidas del terreno, numeración, calles lindantes, frente, cuanto mide la superficie,
etc.
2. La individualización correcta y exacta de cada una de las UF y si tienen cocheras y
bauleras, también debe especificarse.
3. Que porcentaje tiene cada UF (esto para sacar el porcentaje de expensas a pagar).
4. Administrador, como se designa, como se renueva, quien va a ser el primer
administrador, régimen de asamblea, con cuanto es la mayoría, que se decide por
asamblea, cómo se conforma el consejo de copropietarios, etc.
5. Cómo se pagan las expensas y contribuciones (por eso es importante determinar el
porcentual de cada UF).

Una vez inscripto, se puede comenzar la venta de UF. Si se pierde la escritura, hay
que realizar el trámite para pedir una copia pagando el costo de ello que lo abonan
todos los copropietarios.
Todas las escrituras están guardadas en el archivo de protocolo de Buenos Aires. Si
necesitamos recuperar una escritura debemos realizar el trámite de segunda copia en
escribanía. Esta escribanía pide al archivo una copia del original que hay en ese
archivo. Quien lo pide debe demostrar que está legitimado para ello por los
copropietarios.
En el registro se anula la primera escritura y se inscribe la segunda escritura. Esto para
evitar que alguien la encuentre y se haga pasar como dueño.

Partes comunes: están enumeradas en el Art. 2041/2042 CCCN. Algunas de ellas son
indispensables y otras que no lo son como el solarium.
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Partes privativas (Art. 2043)

Facultades(Art. 2045): son las de cualquier propietario de dominio (sobre las partes
privativas), sobre las comunes, usar y gozar de ellas, no alterando el derecho de otros.

Obligaciones (Art. 2046):

1. Darle el destino a la cosa que se marcó en el reglamento de copropiedad. La
mayoría es destino vivienda pero puede ser apto profesional (por ejemplo, cuando no
tiene gas), etc.
2. También hay restricciones y límites que marca el reglamento de propiedad. Ej: no
utilizar cosas riesgosas.
3. Pago de expensas y contribuciones (Art. 2049). Estas hacen al mantenimiento del
edificio y son tan importantes que no se pueden dejar de pagar. Tampoco puede el
propietario librarse del pago de las mismas. Son obligaciones propter rem (siguen a la
cosa). Si uno transfiere la propiedad, va a estar libre de deudas porque sino quien
adquiere, asume la deuda. La persona que vende no se lleva la deuda sino que la
deuda se transfiere con la cosa. El escribano que hace la escritura debe solicitar el
libre deuda de expensas (Art. 2048) y si tiene deuda, se debe descontar del precio o
arreglar otro medio de pago. En las expensas se cobran los gastos comunes, seguros
contra incendios, gastos fijos, honorarios del administrador, gastos de limpieza,
portería, etc. Para las expensas extraordinarias hay que ver que mayorías pide el
reglamento de copropiedad. Lo mismo para designar o remover un administrador.

Nueva modificación del CCCN: hoy en día, el reglamento de copropiedad

complementa el título. No me basta solo la escritura sino que para las nuevas
transacciones necesito de ambos instrumentos.

Consejo de copropietarios (Art. 2064): al consejo lo designa la asamblea.

Generalmente son las personas más antiguas del edificio.
1. Son los que van a darle las órdenes al administrador para que ejecute lo que fue
decidido en asamblea. Es quien va a redactar el orden del día y convoca a la asamblea.
2. Va a controlar todo lo que tenga que ver con el administrador (lo que tiene que ver
con el consorcio y administración).
3. Tiene trato con el administrador para que ejecute lo que se decidió.
4. Autoriza al administrador a utilizar el fondo de reserva para pago de gastos, por
ejemplo.
5. Es el nexo entre la asamblea y el administrador. Este último no siempre es una
persona sino que puede ser una empresa quien administra el edificio.

Clase del 24/09 - X Crognale

Asambleas: es el órgano deliberativo y es la reunión de los copropietarios para
deliberar las cuestiones del edificio que hacen a su vida diaria.
En principio, solo pueden reunirse en asamblea los propietarios a menos que un poder
otorgado por el propietario a otra persona, pueda representarlo y decidir por él.
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Si en el edificio hay inquilinos, personas con boleto de compra venta, usuario,

usufructuario, familiar, etc…que no sean propietarios pero que exhiban una carta
poder que los autorice, pueden estar en las asambleas.
Cada reglamento de copropiedad dice cuántos votos tiene cada persona pero
generalmente es 1.
Esta carta poder tiene que ser dada previamente al administrador con antelación
suficiente para poder participar en asambleas.
Se resuelve en la asamblea: lo que tiene que ver con la manutención del edificio,
cuestiones referidas al administrador y lo que remita el reglamento de copropiedad
(mayorías, quórum, etc).

El administrador es quien está obligado a llamar asambleas de forma anual o si

sucede alguna cuestión que amerita la asamblea. Debe hacerse por notificaciones
fehaciente (no alcanza la notificación en el hall), para esto es importante el domicilio
especial fijado por cada copropietario. A veces puede coincidir con la unidad
funcional y otras veces no. Tiene importancia respecto de lo que se resuelva en la
asamblea porque se puede impugnar la decisión de la asamblea cuando no se notifica
correctamente.
Tiene que ser a través de los medios que le dice el reglamento, con antelación
suficiente, recabar todas las actas poderes de las personas que representan a otros y la
obligación de comunicar el orden del día que es el listado de temas a tratar. El primer
tema es siempre la confección del acta, las mayorías, etc.
El orden del día es redactado por el administrador. Sin embargo, si surgen otros temas
que no estén contemplados en el orden del día se puede tratar pero lo que se resuelva,
debe ser comunicado a las personas que no estuvieron presentes en la asamblea para
que las mismas tengan el derecho de ratificar o impugnar lo que se decidió por fuera
del orden del día, en un plazo de 15 días a contar desde el día de la asamblea (Art.
2060).
Si nada dice la persona que no aceptó, se entiende que acepta tal decisión.
En el orden del día se tratan las cuestiones que el consejo de propietarios ordenó que
se trate en asamblea. Todos los años se decide si se renueva o no el administrador,
pago de expensas o contribuciones, etc.
Art. 2059 - Autoconvocatoria: la asamblea puede autoconvocarse pero las decisiones
solo son válidas cuando si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por la
mayoría de ⅔ de la totalidad de los propietarios.
Para empezar a deliberar, la asamblea debe primero juntar el quórum que es el número
de miembros presentes que deben estar en la asamblea para que las decisiones que se
toman en ella sean válidas. El quórum se calcula sobre la totalidad de los propietarios
del edificio, no sobre los que asisten y puede ser que para determinadas cuestiones de
importancia y que pida el reglamento también se tenga el cuenta el porcentual del
propietario (como el caso de una obra muy importante en el edificio).
Las mayorías que traen los reglamentos generalmente, son los de mayoría absoluta
(mitad más uno).
Los otros tipos de mayorías son: 2/3 de los propietarios para decisiones mas
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importantes y la máxima mayoría que es la mayoría por unanimidad que puede ser
que el reglamento la requiera sobre determinadas cuestiones. Todas estas mayorías
están establecidas en el reglamento de copropiedad.
La última mayoría es la simple de los presentes, que es la que va a requerir el tipo de
asamblea judicial.
La asamblea judicial se pide al juzgado por impericia del administrador o negligencia
de copropietarios, no se cita a asamblea. Para poder resolver esta cuestión se cita a
una asamblea judicial en que se apersona el juez, se lleva a cabo la asamblea y lo que
se decida en ella, puede ser realizado por el juez, incluso puede realizar medidas
cautelares.
Salvo las mayorías especiales o que el reglamento pida para cada cosa, por lo general,
rige la mayoría absoluta (mitad más uno de los presentes).
El Art. 2260 nos habla de la nulidad de la asamblea: si yo demuestro que fui mal
notificado o que no pude deliberar por “x” motivo y lo que se resuelve me trae un
perjuicio tal y lo pruebo, puedo pedir la nulidad judicial de la asamblea. La ley me da
un plazo de caducidad de 30 días desde la fecha de la asamblea para poder llevar esto
a tribunales. Pasado este plazo, el acto queda firme, sin posibilidad de anularlo. El
plazo se extingue por el no uso de la acción.

Art. 2063: asamblea judicial.

La asamblea queda en el libro de actas y lo que se decide se estampa en un libro de

actas que está a cargo del administrador. Estos libros están rubricados por el gobierno
de la ciudad. Se estampa lo decidido, la firma de los presentes y el administrador.
El consorcio además de este libro tiene los libros comerciales y de administración.
Cuando el administrador se va de sus funciones, entrega estos libros al consorcio.

Administrador: es quien ejecuta las decisiones de la asamblea. Puede ser una persona
física o jurídica.
Art. 2065: el administrador representa legalmente al consorcio con el carácter de
mandatario (****pregunta de examen****)
Representa al consorcio en todas las cuestiones jurídicas, administrativas y contables
que hacen al consorcio.
La mayoría de las veces los consorcios tienen juicios por deudas o con algún servicio
o puede ser que tenga que representar al consorcio en una causa judicial, por ejemplo,
una cuestión laboral entre las personas que están trabajando en el edificio. Cuando la
persona que trabaja en el edificio reclama a su empleador, solidariamente, le reclama
al consorcio. En estos casos también interviene el administrador para representar al
consorcio. Si el juicio lo gana el empleado, el fondo del consorcio sirve para el pago
de estas cuestiones.
Lo demuestra a través del acta de designación o aprobación realizada en la asamblea.
El administrador siempre se designa por acta salvo el primer administrador que está
en el reglamento de copropiedad y dice la ley que en la primera asamblea que se tiene
en el edificio, hay que removerlo o renovarlo.
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Las posteriores remociones son siempre por acta.

Para la renovación o remoción se necesita, generalmente, mayoría absoluta (mitad
más uno).
Derechos y obligaciones de los administradores: Art. 2067 en adelante. Algunos son:
redactar el orden del día, ejecutar lo que se decide en la asamblea, rubricar los libros y
llevarlos en debida forma, rendir cuentas, explicar en las expensas que es lo que entra
y lo que sale.
No es específicamente un mandato, sino un representante legal en carácter de
mandatario (así lo dice en el libro de Mariani y en el CCCN). No tiene un contrato de
mandato redactado pero su función es onerosa siempre salvo que momentáneamente
este ausente de administrador y alguien del consejo de copropietarios realice algún
acto representándolo.
El CCCN no pide persona con título habilitante pero sí existe el registro de
administradores donde se lo registra. El consorcio también tiene cuenta bancaria
particular. Aun así, el reglamento de copropiedad puede establecer que requiere un
título habilitante.
El administrador es quien está facultado para despedir y nombrar al personal que
trabaja en el edificio, mantener asegurado el edificio y en caso de remoción, devolver
todos los libros y rendir cuentas de su administración.
Tiene la obligación de expedir libre deuda a persona interesada que así lo requiera.
En cuanto a la extinción del DR de propiedad horizontal tiene los mismos modos del
dominio como la prescripción, el abandono, por la enajenación (venta) o por alguna
cuestión judicial como puede ser un remate (juez transmite la propiedad a la otra
persona que compró en el remate).
Los modos espe
Son por destrucción total o deteriorado del edificio que lo haga impropio para su
función o por consolidación o confusión (que es cuando se juntan el carácter de
propietario de todas las unidades, en una misma persona). Se extingue
voluntariamente y queda en calidad de titular dominial de la cosa. Tiene que hacer una
escritura en que voluntaria desafecta ese derecho real y vuelve a tener el dominio
pleno y perfecto de todo el inmueble porque ya no va a estar dividido.
***Leer prehorizontalidad del libro de Mariani que es media hoja nada más, en el
libro está desde el Art. 2070 en adelante***

FECHA DE PARCIALES:
PRIMER PARCIAL: VIERNES 1/10, 17.00 hs (hasta propiedad horizontal
inclusive, todavía no confirmó modalidad)
RECUPERATORIO: 8/10 (también a la hora de las clases)
SEGUNDO PARCIAL 26/11
RECU: 3/12