DE LA IDEA A LA INVERSIÓN:

Las 4 claves para reconocer

una oportunidad inmobiliaria.

Rodrigo Barrientos.
© RODRIGO BARRIENTOS
DE LA IDEA A LA INVERSIÓN: LAS 4 CLAVER PARA RECO-
NOCER UNA OPORTUNIDAD INMOBILIARIA.

Escrito en diciembre del año 2018.

Reservados todos los derechos. Salvo excepción prevista por la ley, no
se permite la reproducción total o parcial de esta obra, ni su incorpora-
ción a un sistema informático, ni su transmisión en cualquier forma o
por cualquier medio (electrónico, mecánico, fotocopia, grabación u
otros) sin autorización previa y por escrito de los titulares del copyright.
La infracción de dichos derechos conlleva sanciones legales y puede
constituir un delito contra la propiedad intelectual.
CONTENIDO

INTRODUCCIÓN
El motivo de este libro……………..…………… 5

1. Clave nº 1: UBICACIÓN
Empieza por lo más fácil………………………... 8
¿Comuna emergente o consolidada? ………..….. 10
Publico objetivo o Target………………………. 11
Conectividad…………………………………… 16
Areas Verdes…………………………………… 17

2. Clave nº 2: INMOBILIARIA
Una elección que importa……………………… 19
Experiencia ……………………………………. 20
Calidad ………………………………………… 21
 Constructora …………………………………… 23
Solvencia Financiera …………………………… 24

3. Clave nº 3: ANÁLISIS A FUTURO

Achicando la mira ………………………………. 25
Plan Regulador …………………………………. 26
Cambio de uso de suelo ………………………… 28
Límite de edificación en altura …………………... 29
Polos comerciales ……………………………….. 30
Infraestructura urbana …………………………... 31
Modas y Tendencias ……………………………. 31

4. Clave nº 4: PRECIO
No caigas en la trampa ………………………….. 33
El precio a pagar ………………………………... 34
Rentabilidad …………………………………….. 35
Etapa de construcción (VP, Blanco, Verde, Inmediata) …… 39
Pago del pie …………………………………….. 42
Plusvalía ………………………………………... 43
Palabras finales …………………………………. 46

5. GLOSARIO ………………………………………… 50
 INTRODUCCIÓN

“El riesgo viene de no saber

lo que estás haciendo.”

WARREN BUFFET.

He decidido desarrollar este sencillo pero práctico material,

para que comiences a entrenar tus habilidades como inversio-
nista. Se trata de un material simple, podría llamarlo una es-
pecie de mapa o guía, a través del cual puedes comenzar a
analizar por tí mismo las distintas oportunidades que ofrece
el mercado inmobiliario.

A lo largo de este tiempo me he reunido y hablado cara a cara

con más de 1.000 personas con intenciones de invertir. Y
creeme que en general, todos tienen las mismas inquietudes.
La mayoría se pregunta que tan importante es la selección del
lugar en el que comprarán una propiedad; qué ventajas o di-
ferencias hay entre invertir en casa, departamento u oficina ;
si es relevante elegir un barrio u otro; si existen beneficios es-

6
peciales al elegir un bróker intermediario, por solo citar algu-
nas de las principales necesidades de los futuros inversionis-
tas.

Pero entre tantas dudas, una gran pregunta se impone: ¿Cómo

saber entre tantas ofertas, qué es un buen negocio y qué no lo
es?

Te voy a hablar de las 4 claves para que puedas reconocer una

oportunidad de inversión. Cuando termines este libro, empe-
zarás a mirar con otros ojos cada anuncio que te quiera vender
“el negocio del año”. Tendrás herramientas para poder discu-
tir con propiedad sobre la viabilidad o no de un sector espe-
cífico, proyecto o inmobiliaria. Ya sea con tu familia, amigos
o el bróker/corredor que intenta asesorarte.

Mi intención con este material es que tengas un acercamiento

mucho más claro al mundo de la inversión inmobiliaria, para
que logres concretar tus sueños.

Invertir es posible. He visto con gran satisfacción la alegría de

gente joven, como así también de familias completas, las cua-
les que por temor o simple desconocimiento nunca se habían
animado a invertir o a tomar un crédito hipotecario, ni si-
quiera para su vivienda familiar. Muchos de ellos finalmente
se han atrevido a cruzar lo que yo llamo la línea del miedo y han
logrado dar un vuelco positivo a sus vidas, al transformarse
en dueños.

7
No hay satisfacción más grande para mí (y sé que mucho más
para ti), que acompañarte ese día en el cual te entregan las
llaves de tu propiedad.

Por eso te invito a que juntos comencemos este recorrido. Te

aseguro que al finalizar estarás listo para tomar una correcta
decisión a la hora de elegir tu próxima inversión inmobiliaria.

¡Empecemos!

8
Clave número 1
UBICACIÓN

“Location, Location, Location”

FRASE ANÓNIMA.

Quiero empezar este libro con una frase icónica de origen

norteamericano, la cual hace referencia a la importancia de la
ubicación (equivalente en español de location) a la hora de
elegir un bien raíz. Es sin duda el primer paso que debemos
tener cuenta si estamos buscando una propiedad como inver-
sión.

9
Warren Buffet, uno de los empresarios más simpáticos y po-
derosos del mundo, recomienda que nunca entremos en ne-
gocios de los cuales entendemos o sabemos muy poco. Es por
eso que me gustaría llevar esta sabia idea a nuestro rubro, el
inmobiliario.

¿Te has preguntado alguna vez si es una buena idea invertir

en bodegas, en un nuevo polo comercial en Panamá? ¿O in-
vertir en casas para refaccionar y vender en Miami?

La respuesta en mi caso personal es: no. No conozco ese ne-

gocio y como no lo conozco, prefiero no entrar.

Si quieres empezar en esta actividad debes tener claro lo que

elegirás e iniciar por lo más básico. Ahora, ¿qué es lo más bá-
sico y seguro para invertir hoy en nuestras ciudades? La res-
puesta es Invertir en Departamentos, en sectores céntri-
cas o periféricos al centro. Dependiendo el tamaño de tu
localidad, estamos hablando de un radio promedio de unos 5
-15 km del centro de la ciudad.

Elegir una buena ubicación, nos dará la tranquilidad que ne-

cesitamos para empezar nuestro camino de inversionista.

En base a esta primera decisión, comencemos a desglosarla y

ver qué tipo de sector o comuna se acomoda más a nuestra
preferencia o realidad financiera.

¿Comuna emergente o consolidada?

10
¿Comuna emergente o consolidada?

Denominamos comuna o sector emergente a las zonas donde

la ciudad tiende a expandirse y todavía existen muchas mejo-
ras planificadas. Donde anteriormente era por ejemplo una
zona fabril y el municipio ha decidido cambiar el uso de suelo
por habitacional. O un sector donde sólo había casas y se han
entregado permisos para edificar en altura.

Por el contrario, un sector consolidado será donde la mayoría

de los servicios y comercios están desarrollados a un 100%,
por ende, estas comienzan a valorizarse y las personas co-
mienzan a percibir una mayor calidad de vida. En estos sec-
tores comenzamos a encontrar bienes y servicios dirigidos a
personas de nivel económico ABC1*

¿Quieres que te dé una buena noticia? Los mejores deals los

encontrarás mayormente en las comunas emergentes. Habla-
mos de propiedades más baratas, con mayor plusvalía, pero
sobre todo mayor rentabilidad.

Aparte de todo lo mencionado, estas propiedades están al al-

cance de más cantidad de personas, ya que el precio de las
mismas puede llegar a costar la mitad que en comunas conso-
lidadas.

11
¿Por qué la ubicación es esencial para comenzar un ne-
gocio en el mundo inmobiliario?

Parece algo muy sencillo y sin embargo no lo es. Muchas de

las personas con las que he conversado aseguran que no ha-
bían pensado que el lugar pueda convertirse en un factor cru-
cial para el desarrollo de su negocio. La mayoría de las veces
le dan más importancia a factores como el precio o simple-
mente el status del barrio.

Una vez que selecciones la comuna adecuada a tus objetivos

será tiempo de pensar en otros factores, que dentro de esta
clave, darán respuesta a la anterior pregunta y te harán mucho
más fácil el camino dentro del mercado inmobiliario.

Público objetivo o Target

Hay que dirigir la mirada hacia quiénes son esas personas que
necesitan o quieren lo que tú como inversionista ofreces. De-
bes preguntarte: ¿quién es? ¿dónde está? ¿cuáles son sus gus-
tos y preferencias? Incluso es válido identificarlo por edades,
informarte sobre cuáles pueden ser los intereses fundamenta-
les de ese potencial cliente, sus profesiones o situación fami-
liar.

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Piensa que como inversionista tendrás un producto, en este
caso un departamento o varios, y debes saber quiénes son las
personas que van a habitarlo, por eso mi consejo es que in-
viertas en la opción que te deje más satisfecho y con el cual te
sientas más cómodo. Y mientras mejor informado estés
acerca de tu público, mayor será el éxito.

La mayoría de las personas ven como primera opción el in-

vertir en sectores consolidados. Lo hacen por razones super-
ficiales, a veces un poco prejuiciosas.

La gente suele inclinarse a hacer sus negocios de inversión en

la sectores consolidados porque simplemente es aspiracional.
Porque es el sector que más se conoce más entre los habitan-
tes y porque hasta puede sonar mas cool el decir “me compre
un depto. en X lugar”. Puro snobismo. Será una decisión sim-
plemente superficial dejando fuera el factor más importante:
la compra de propiedades como vehículo de inversión. Igual-
mente debo reconocer que, por suerte, en este último tiempo
he notado una mejoría acerca de este paradigma.

Particularmente, sugiero a mis clientes que opten por los lu-

gares más populares dentro de las comunas emergentes. Ya
que en estos sectores la demanda es altísima, además que el
ticket de entrada aún es bajo. Gracias a esto, tranquilamente
podrás acceder a más de una propiedad a la vez.

13
Dentro de los targets en demanda, otro gran público son los
estudiantes. La educación formal de grado se ha transformado
hoy en día en un commodity y en todas las ciudades principales
de nuestros países, encontraremos gran cantidad de Universi-
dades cerca. Particularmente en Santiago, Chile, existen unos
3 o 4 barrios que aglutinan muchas universidades en pocas
cuadras. Las inmobiliarias han sabido explotar este nicho de
mercado, con proyectos muy funcionales. Aquí rinden muy
bien las tipologías: estudio, un dormitorio y un baño, ó uni-
dades estilo mariposa* con dos dormitorios y dos baños, donde
cada residente puede tener su intimidad.

Muchos proyectos cuentan también con escritorios o lugares

comunes muy bien pensandos, que ofrecen comodidad y con-
veniencia al alojamiento. Hoy ya comienzan a verse proyectos
con grandes espacios de comunes, inclusive espacios de co-
work. La mayoría cuenta con bicicleteros y lavanderías. Debes
considerar a su vez que tenga acceso a edificios públicos, cen-
tros médicos y lugares de recreación. Tienes que saber que en
estos tipos de inversiones tendrás mayor rotación de arrenda-
tarios. De todas maneras esto no tiene por qué ser un pro-
blema, si trabajas con un corredor profesional.

Por último es importante también valorar los beneficios in-

tangibles como la vista del lugar, la tranquilidad de la zona, la
iluminación de las calles o la baja tasa de criminalidad.

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Hay otro tipo de inversionistas que prefieren barrios más fa-
miliares y para ello eligen propiedades más grandes al menor
costo posible. Los que se deciden por estos barrios saben muy
bien que tendrán arrendatarios más sólidos y estables que per-
manecerán en esa propiedad más tiempo, alrededor de dos o
tres años como mínimo.

En estos casos, si nos enfocamos en la ubicación como pri-

mera clave para invertir en el mercado inmobiliario, hay que
tener en cuenta los alrededores de ese barrio familiar. Hay que
valorar si la zona tiene escuelas privadas, parques infantiles,
en el caso de que la familia tenga niños o esté planificando
tenerlos; amplios espacios verdes, cafeterías, parques, restau-
rantes, teatros, cines, lugares que faciliten la socialización no
solo de los más jóvenes sino también de los ancianos. En esto
influye además la elección de los vecinos. Estos sectores tien-
den a ser lugares menos ruidosos, relativamente alejados de
las avenidas principales, pero siempre con buena conectivi-
dad.

Identificar el público objetivo te ofrece la seguridad de que

estás dirigiendo tus pasos hacia la meta que te has propuesto.

Un último consejo y no menos importante que puedo darte,

a raíz de un error que veo a diario cuando me reúno con in-
versionistas que están iniciándose: no pienses como si tú
fueras a vivir ahí. ¡Grábate esto!

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Piensa como si estuvieras montando un negocio y vendes un
producto. Yo puedo fabricar y vender bicicletas, pero no por
eso tiene que ser mi medio de transporte. Tú estás comprando
un producto y el arrendatario es tu cliente. Tu usuario. Él. No
tú. Tienes que pensar en él. No en tí.

Esto me lleva a una última sugerencia: sácate los prejuicios.

Todavía escucho comentarios xenófobos, diciendo que no
quieren invertir en zonas donde haya inmigrantes. Tengo mu-
cho para decir al respecto y es un gran tema de discusión. Pero
principalmente, el mundo entero está cambiando y si tienes
problemas con la “mezcla cultural” deberás empezar a buscar
otro planeta para vivir, pues el mundo se está tornando en un
lugar cada vez más cosmopolita. Sobre todo las capitales y
grandes ciudades.

Para tu tranquilidad, está comprobado que lo último que deja

de pagar un extranjero, aún si tiene problemas económicos,
es el lugar donde vive, ya que haciendo eso pone en riesgo su
seguridad y la de su familia.

Tienes que saber que el problema de la morosidad en la pagos

de arriendo, no es una cuestión exclusiva de un nivel socio-
económico. Es una cuestión transversal a toda clase y obedece
a cuestiones culturales y de formación. Además, todas las per-
sonas tenemos patrones de conducta. Es decir, si tu posible
arrendatario tiene un trabajo estable hace varios años, no tiene

16
morosidad en otros ámbitos, es muy difícil que deje de pa-
garte. De todas maneras, siempre esta tarea es recomendable
dejarla en manos de un corredor profesional.

Conectividad

El lugar donde inviertes debe tener garantizado el transporte

público. Las terminales de ómnibus, trenes o metros no de-
ben quedar distantes, como así tampoco las avenidas princi-
pales y autopistas de la ciudad.

Si bien no es necesario convertirse en un experto en el tema,

sí ayuda informarse desde dónde están los principales semá-
foros o avenidas, hasta la calidad de las calles y aceras. En
resumen. la facilidad objetiva para trasladarse de un lugar a
otro, que le permitirá a esa población que te interesa, acceder
a los beneficios de la vida urbana. Hoy por hoy, los lugares
bien ubicados, cercano a estaciones de metro y avenidas prin-
cipales, tienen una tasa de vacancia muy cercana a 0%.

Otra buena idea es investigar un poco la política urbana del

municipio o comuna que eliges. Sabemos que los políticos en
nuestra región lamentablemente gozan de muy mala repu-
tación. Es muy probable que si la comuna que eliges tiene du-
dosa transparencia en el manejo de los fondos vecinales,

17
pueda complicar a futuro tu inversión, a través de malas polí-
ticas de desarrollo urbano, descuido de calles y señalización,
tasa de criminalidad en aumento, cambios poco predecibles
en los planes reguladores, etc.

Para terminar este punto, le dedicaremos unas líneas al trans-

porte por excelencia para las ciudades: el metro. Si tu inver-
sión se encuentra cerca de una estación de metro (o mejor
aún, una futura estación de metro, tema del cual hablaremos
más adelante), tu inversión está asegurada.

En Latinoamérica, ciudades como Buenos Aires, Santiago,

San Pablo, gozan de redes muy desarrolladas, mientras que
ciudades emergentes como por ejemplo Lima, Medellín, entre
otras ya comienzan a definir presupuestos para futuras líneas.
Hay que prestar gran atención a este fenómeno, porque el
desarrollo urbano y particularmente el de este medio de trans-
porte, representan prosperidad y gran plusvalía para las ciu-
dades que deciden integrarlo.

Áreas Verdes

Este es un elemento dentro de la ubicación, que facilita nota-

blemente las ventas por todo lo que tiene implica.

18
No se trata de un simple capricho. Es una gran herramienta
para tener en cuenta, sobre todo pensando en el mediano y
largo plazo.

Las áreas verdes son sinónimo de mejor calidad de vida, mejor

calidad del aire que se respira, menos smog, más opciones de
distracción.

No lo olvides. Si la ubicación de tu propiedad es óptima, se

maximizarán tus beneficios.

19
Clave número 2
INMOBILIARIA

“Es mucho mejor comprar una empresa maravillosa

a un precio justo, que una mala empresa
a un precio regalado.”

WARREN BUFFET.

Hablaremos ahora de la segunda clave fundamental para que

puedas reconocer una oportunidad de inversión: La elección
de la Inmobiliaria.

Quizás nunca antes has realizado una inversión, y el mercado

inmobiliario te parece complicado o demasiado grande para

20
entenderlo, sin embargo te aseguro que adquirir inmuebles es
una de las inversiones más antiguas que existen.

Cuando alguien invierte en propiedades no solo desarrollará

su economía sino también su sentido de pertenencia.

El mercado inmobiliario surgió en Grecia y se perfeccionó en

Roma. Se modernizó a finales del siglo XVIII y principios del
XIX, cuando comenzaron a surgir casas dedicadas absoluta-
mente a la compra y venta de inmuebles, con agentes califica-
dos en este tipo de negocios.

Actualmente el mercado inmobiliario es una de los principales

industrias del mundo y uno de los motores de crecimiento de
cualquier economía sólida.

Experiencia

Si la ubicación es esencial, elegir la Inmobiliaria con la que

realizarás el proceso de inversión es realmente relevante. La
experiencia de la empresa con la que decides avanzar permi-
tirá que obtengas lo que realmente buscas. Mientras más ex-
periencia tenga, mayor será su trayectoria en el mercado y ten-
drás más herramientas para evaluarlos.

21
Las inversiones requieren absoluta seriedad y destreza por lo
delicado de este campo. Sé de muchas personas que han es-
tado a punto de arriesgar su estabilidad financiera por haber
elegido productos de mala calidad.

Es siempre aconsejable acudir a aquellas inmobiliarias que ya

tienen un nombre o reputación. Esto no significa que otras,
con menos años dentro del mercado, no hagan un buen tra-
bajo. Pero si es una empresa que realiza su primer proyecto,
corres un riesgo mayor.

Te sugiero que puedas googlear a cada inmobiliaria con la que

te interese trabajar. No te quedes con lo que te dicen sólo en
su sitio web, o sus asesores comerciales.

Calidad

Un proyecto de mala calidad, insuficiente, con malas termina-

ciones, podrá crearte problemas a corto y largo plazo.

Tal vez eres de los que piensa que es mejor ahorrar y comprar
la propiedad más barata que encuentres. Pero si quieres hacer
una inversión segura, que no te cree dolores de cabeza, donde

22
solo tengas que buscar a alguien que se encargue de adminis-
trar el arriendo, entonces debes apuntar a proyectos de buena
calidad.

Los precios bajos en productos finales obedecen a reducción

de costos. Tan simple como eso. Eso significa que dichas
construcciones corren en un futuro mayor riesgo de presentar
por ej. filtraciones de agua o humedad; pueden poseer baja
aislación térmica y acústica, menor cantidad de muros estruc-
turales (reemplazado por tabiquería de yeso), utilización de
materiales de mala calidad en terminaciones, tanto para lo que
está a la vista, como para las instalaciones. Lo que lo trans-
forma no solamente en un producto de rápida depreciación,
sino realmente en un gran riesgo para las personas que habi-
tan allí.

Por eso, antes de elegir alguna de estas empresas que se dedi-

can a construir y/o vender, estudia su historial. Infórmate so-
bre sus proyectos anteriores. Visítalos. Habla con sus habitan-
tes, vecinos. Consulta sobre la calidad de los mismos, sus ser-
vicios de post ventas o terminaciones recientes.

¿Te has preguntado si ese proyecto o propiedad que te ofre-

cen en la sala de ventas o que el Broker asegura que es
“único”, es realmente como te lo venden? La manera más fácil
y directa de saber la respuesta, es viendo en la web los tipos

23
de reclamos que tiene. Es importante identificar si son recla-
mos leves o graves. Esto proporciona mucha información di-
recta e indirecta para que puedas tomar una decisión de ma-
nera más consciente.

Constructora

Un aspecto muy ligado a esta segunda clave es conocer la

Constructora que trabaja con la Inmobiliaria. Es decir, la em-
presa que se encargar literalmente de levantar el edificio.

Los que están iniciando en este tipo de mercado, en muchas

ocasiones no tienen en cuenta este detalle y algunos ni siquiera
saben que la constructora es una parte imprescindible dentro
del mismo.

La Inmobiliaria suele ser la dueña de los paños y terrenos. La

empresa que lo lleva a cabo es la constructora. Es necesario
saber si la constructora que realiza el proyecto tiene experien-
cia. Será ella en definitiva la responsable del éxito de un in-
mueble.

Así como un pintor sabe reflejar en el lienzo un paisaje, así la

Constructora será la encargada de sacar a la luz un proyecto
reflejado en un plano.

24
Otra posibilidad que existe en el mercado, es que inmobilia-
rias sean a su vez constructoras, lo que constituye una ventaja
en cuanto a garantía y calidad, ya que en el caso de que tengas
un problema de post-venta, la empresa podrá solucionar de
manera más fluida la situación. No olvides que las que ofrecen
las garantías en caso de desperfectos en realidad son las cons-
tructuras. Por eso existen tantos problema con los reclamos
de post-venta. Pues el cliente le reclama a la inmobiliaria y ella
a su vez a la constructora. Generalmente estas demoras son
una especie de “malos tragos” para el cliente final.

Solvencia Financiera

Igualmente deberás valorar el estado financiero de la Inmobi-

liaria. Lamentablemente como clientes finales no podemos
conocer la solvencia de las empresas con las que queremos
trabajar. Por eso es recomendable trabajar con un bróker in-
mobiliario, ya que cada uno de estos intermediarios están in-
teresado por cuidar su propia imagen y marca, por lo tanto
cuidará mucho con que inmobiliarias hace alianzas.

Los brokers serios y con experiencia sabemos con qué res-

paldo financiero cuenta la inmobiliaria y la constructora.

25
Clave número 3

ANÁLISIS A FUTURO

“Es muy simple: si el país crece, necesita más

proyectos inmobiliarios.”

SAM ZELL.

Esta es la tercera clave que debes tener en cuenta a la hora de

identificar una oportunidad de inversión. En este capítulo em-
pezamos ya a entrar en el “área chica” de la inversión. Aquí
ya no depende solo de lo que ves, si no también entrará en
juego tu intuición y como tú imaginas el futuro de una ciudad,

26
con las herramientas que tienes a mano. Con el tiempo po-
drás desarrollar tu visión de inversionista y organizar mejor tu
negocio a largo plazo.

El primer aspecto a tener en cuenta dentro del Análisis a fu-

turo es saber dónde estás realizando tu inversión. Esta
clave está muy relacionada con la primera, pero desde un
punto de vista más técnico y administrativo si se quiere. Aquí
destacan varios elementos que garantizan el éxito de dicha
clave.

Plan Regulador

Veamos cómo define al Plan Regulador la Ley General de Ur-

banismo y Construcciones en su artículo 41:

“El Plan Regulador es un instrumento constituido por un con-

junto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y se-
guridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en
la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo,
equipamiento y esparcimiento.

Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, lo-

calización del equipamiento comunitario, estacionamiento, je-
rarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos,
densidades y determinación de prioridades en la urbanización

27
de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la fac-
tibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y
demás aspectos urbanísticos.”

El Plan regulador en Chile es en esencia un conjunto de deci-

siones comunales establecidas, que permiten darle a las edifi-
caciones, públicas y privadas, un marco regulatorio para el
desarrollo en armonía de las ciudades.

Para nosotros, inversionistas, conocer el Plan Regulador de

las zonas donde nos interesa invertir es fundamental. O mejor
dicho, invertir donde haya planes reguladores alineados a
nuestros objetivos.

Estudiando los Planos comunales lograrás saber de manera

exacta en qué sectores se pueden construir más viviendas de
uso habitacional, cuáles son las actividades de tipo construc-
tivo que se pueden realizar y cuáles no, qué altura deben tener
las edificaciones, o sea la cantidad de pisos; cuál es la densidad
de habitantes permitida, cuáles deben ser las distancias entre
una casa y otra. Aspectos más técnicos como tipo de materia-
les y porcentaje que debe contener cada construcción, ángulo
de rasante, por citar solo algunos.

28
Cambio de uso de suelo

Hay que prestar atención cuando en algún sector definen un

cambio de uso de suelo.

Te lo explico mejor con un ejemplo:

Imagina que una zona exclusivamente industrial pasa a ser de

uso habitacional y permiten hacer edificios de veintitrés pisos.

Es muy probable que el sitio se convierta en un nuevo foco

popular de crecimiento donde se generarán otros proyectos.
¿Logras ver las ventajas?

Siempre dependerá del análisis que tú logres hacer poniendo

la mirada en el futuro. Estudiando ventajas o desventajas del
lugar donde planeas desarrollar tu oportunidad de inversión.

Límite de edificación en altura

Lo que buscan realmente los municipios con estos cambios

es “abrir y cerrar la llave” a discreción, con el fin de mantener
un orden urbano.

29
Un fenómeno muy interesante que se produce en nuestras
ciudades, por ejemplo, es cuando a un sector le limitan la can-
tidad de pisos (la mayoría de las veces es de mayor a menor
cantidad), por ejemplo de 26 a 13 pisos; en el mediano y largo
plazo estas zonas comienzan a subir fuertemente de precio y
subir el nivel socioenonómico de sus habitantes, debido a que
las inmobiliarias se ven obligadas a hacer menos departamen-
tos, de mayor metraje, comenzando a migrar a edificaciones
más Premium.

Polos Comerciales

En esta clave también es importante valorar los Centros Co-

merciales que existen alrededor del área donde estás invir-
tiendo y los que están en vías de ser construidos ya que esto
supone desarrollo económico y poblacional.

Por ejemplo actualmente en Chile, que es el lugar donde vivo

y estamos tomando como referencia, es muy fuerte el posi-
cionamiento de los shopping mall. Los comercios retail* han
sido desde hace más de 20 años un gran impulsor de plusvalía
en las zonas.

Por supuesto que en barrios residenciales generalmente estos

monstruos de la construcción a priori generan descontento y

30
resistencia por parte de los vecinos, pero a la larga en la ma-
yoría de los lugares donde estos centros se han desarrollado,
han logrado duplicar el valor de las viviendas en sus radios
más cercanos en pocos años.

En Santiago podemos citar ejemplos concretos en comunas

consolidadas como Las Condes (Alto Las Condes, Parque
Arauco) y también en comunas emergentes tales como La
Florida (donde podemos encontrar tres malls gigantes en un
radio menor de 5km).

Sin duda, tan los Malls, como los Strip Center, acaban desa-
rrollando los barrios y empujando al alza el precio de las pro-
piedades aledañas a estos.

Infraestructura urbana

La infraestructura será dentro del análisis a futuro una de las

herramientas decisivas. Siempre será una excelente opción in-
vertir en zonas donde se sepa que mejorará la infraestructura
urbana, con nuevas autopistas, accesos, avenidas. Pero sin
duda, como vimos anteriormente, el desarrollo que más pru-
valía trae a las ciudades es el metro. Te animo a que investi-
gues en tu ciudad cuales son las futuras líneas de metro que

31
acaban de ser aprobadas. Créeme. Si inviertes temprana-
mente en esos sectores, tu inversión está asegurada.

Estos lugares empiezan a generar un efecto dominó donde no

importa el orden en el que lleguen. Escuelas, transporte, co-
mercios, autopistas, ciclovías, mejoras de áreas veders, logran
generar una sinergia que en pocos años acaba desarrollando
las zonas de manera exponencial, y con ellas, el aumento del
precio en el metro cuadrado.

Modas y tendencias

¿Te has detenido a observar alguna vez que hay barrios que
de un momento a otro se empiezan a poner de moda? Incluso
los barrios antiguos resurgen con gran fuerza.

Desde mi experiencia en Chile, tengo la visión de que en San-

tiago tienen mucho potencial de crecimiento el Sector Po-
niente (eje Matucana, Parque Quinta Normal) y el Sector Sur
(Barrio Franklin). Son zonas lindas, pintorescas, de construc-
ciones antiguas, donde muy poca gente se ha dado cuenta que
hay oportunidades muy económicas. Estos sectores tienen
gran infraestructura desarrollada con muy buenos accesos y
están a 5 minutos del centro de la ciudad. Al ser emergentes,
por supuesto debe mejorar un poco la seguridad, pero estoy

32
seguro de que eso será cuestión de unos pocos años. Como
inversionista no debes pensar en la foto de hoy. Debes apren-
der a ver la película completa, con final a 20 años como mí-
nimo.

Un claro ejemplo de un barrio que pasó de barrio de artesanos

a barrio cool es el Barrio Italia. A todos hoy, les encanta este
barrio, por su gastronomía, turismo, tiendas boutique, etc. Sin
embargo en estas zonas hace 15 años podíamos encontrar
propiedades extremadamente baratas.

Es tu trabajo el poder identificar los sectores que tienen buen

potencial de crecimiento y por qué. Observa, lee, habla con
los vecinos de los barrios que te interesan. Si haces esto, sin
duda comenzarás a afinar tu visión de inversionista.

33
Clave número 4
PRECIO

“El valor de tu casa es el precio que

tu vecino quiere pagar por ella”

CONFUCIO.

Esta cuarta clave está muy relacionada con las expectativas.

En ocasiones pagamos precios desorbitados debido a que no
nos tomamos el tiempo necesario para estudiar la inversión
que debemos hacer, o simplemente nos dejamos llevar por la
emoción y las ganas de invertir.

Tomaré como referencia una vez más a Santiago, la ciudad

donde resido, para mostrarte los aspectos más relevantes que
te pueden ayudar a hacer una inversión en propiedades.

34
Precio a pagar

Muchas personas con las que he hablado consideran que ac-

tualmente los precios de las viviendas están caros. Otros ase-
guran que los valores seguirán subiendo.

¿Cuál es el estudio que yo hago ante esta situación?

Lo primero es valorar la situación general del país (esto se

aplica a cualquier país) para formarme una idea sólida de lo
que quiero y puedo hacer. Podemos plantearnos las siguientes
interrogantes:

¿En los últimos cinco años se han mantenido estables los pre-
cios en la mayoría de los sectores?

¿La inflación es alta o baja?

¿Cómo es la situación del Producto Interno Bruto del país?

¿Ha aumentado el fenómeno migratorio?

¿Los fundamentals* de la economía son sólidos?

35
Si la mayoría de las respuestas a estas preguntas son positivas,
más allá de correcciones de mercado, o eventuales crisis ma-
croeconómicas, lo más probable es que los precios se man-
tengan en alza, lo cual significa que es momento de invertir.

La pregunta es: ¿Qué precio debo pagar por una propie-

dad?

La respuesta es muy sencilla: el precio de mercado o menor.

Entendemos por precio de mercado, el valor promedio del
bien que estás buscando. Hoy en día esta información está
literalmente al alcance de tu mano. Así es. En tu smartphone
o computador. Cada país en Latinoamérica cuenta mínima-
mente con 3 plataformas para buscar propiedades. Sólo es
cuestión de que compares valores de al menos 25 propiedades
para que puedas llegar al precio máximo que debes pagar.

Rentabilidad

Dado que este libro es una introducción al mundo inmobilia-

rio, no quiero marearte con fórmulas que realmente tienen
poco sentido. Para mí el sentido que más debemos aplicar en
este caso (como casi en todo en la vida) es el sentido común.

36
Tienes que entender por rentabilidad, el beneficio que obtienes
por tu inversión. Es decir, el dinero limpio (descontando gas-
tos) que entra a tu bolsillo, sobre el capital que tienes inver-
tido.

Pongamos un ejemplo muy básico para que entiendas cómo

aplicarlo a tus inversiones inmobiliarias.

Cuentas con un capital de $10.000.000 CLP, el cual invertiste

en un depósito a plazo por un año para obtener un 2% de interés
(esto es lo que ganas). Al finalizar ese año tienes en tu bolsillo
además del capital inicial, $200.000 CLP por haberle prestado
tu dinero al banco.

Ahora, llevémoslo al caso hipotético de un departamento. En

este caso olvídate del crédito hipotecario. Para cálculos de
rentabilidad no debes incluirlo.

Compras una propiedad por $100.000.000 CLP. Arriendas

departamento por $300.000 CLP mensual. Si ese ingreso lo
multiplicas por 12 meses, te da $3.6 millones anuales. A ese
monto al final de año le descontarás tus gastos (comisiones
de corredor, contribuciones, 7 días de vacancia por ejemplo,
etc). Suponiendo que al final te queden $3MM CLP de ganan-
cia limpios en tu bolsillo, y tu capital (propiedad) te costó
$100.000.000 CLP: ¿De cuánto es la rentabilidad? Acertaste.
Tu propiedad tiene una rentabilidad del 3%.

37
Ahora que ya puedes presumir sobre tus nuevos conocimien-
tos tal vez te estás preguntando ¿que rentabilidad debe tener
una propiedad para que sea considerado una buena inversión?

La repuesta es: un buen negocio debería darte como mínimo

una rentabilidad del 4%. Te sugiero que ejercites este cálculo
simplemente entrando a los distintos portales de propiedades
y buscando al mismo tiempo valores de venta y de arriendo. El
resto, es una simple regla de 3.

Otra tema en el cual la mayoría de las personas tienen gran

confusión, es acerca de los sectores más rentables. ¿A dónde
es más rentable invertir?

Aquí la regla es más simple aún y debes grabártela. Mientras

más emergente sea el sector, la inversión será más rentable.
Por el contrario, mientras más consolidado sea el sector, me-
nos rentable será. Y para que veas que no es sólo una opinión,
a continuación te mostraré el mapa de Santiago (Chile) dónde
podrás ver tu mismo la diferencia en la rentabilidad. Estoy
seguro que en cada ciudad de Latinoamérica el patrón es el
mismo.

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 Gráfico de la rentabilidad por comunas en la Región Metropolitana de Santiago.

Para finalizar este punto, sólo tienes que saber esto: mientras
más caro y lindo sea el lugar donde compras, lo más probable
es tu inversión sea menos rentable

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Etapa de Construcción

En esta cuarta clave hay que saber diferenciar la inversión,

según el momento en el cual decidimos entrar al negocio.

Venta Privada

Este tipo de ventas tiene grandes ventajas, principalmente

porque sin dudarlo, estarás comprando al precio más barato.

Es un tipo de venta muy limitada, y por lo general se ofrece a

inversionistas que compran en volumen. Tanto el stock como
el tiempo de la oferta suelen ser limitados. Muchas veces estas
primeras unidades se destinan a dueños, amigos o contactos
muy cercanos de la inmobiliaria. Particularmente, cada cierto
tiempo tengo la oportunidad de acceder a stock de venta pri-
vada, y suelo ofrecerla a los clientes que están más decididos
a invertir, o que ya han invertido en varias ocasiones conmigo.

Es probable que en estas instancias aún no sea posible firmar

Promesas de Compraventa, por no tener el 100% de los per-
misos listos. Esto es normal.

Lo que te aconsejo firmemente es que, bajo ningún punto de

vista que firmes nada, si es que en tus papeles no figuran listos
todos los permisos de edificación necesarios.

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Venta en Blanco

Es cuando un proyecto aún no ha comenzado, pero ya está

todo listo para que empiece la construcción. Este concepto se
ha hecho muy popular en los últimos años.

Las principales ventajas son las de permitir al público ma-

sivo acceder a los precios más baratos del proyecto. A su
vez conseguirás de parte de varias inmobiliarias la posibilidad
de pagar el pie en muchas cuotas, sin ningún tipo de in-
terés. Esto es una gran oportunidad para la gente que no
cuenta con ahorros para invertir. Pagando sólo una cuota
mensual puedes acceder a varios departamentos a la vez.

En esta etapa contarás también con todo el stock disponible.

Incluyendo las tipologías más hot, más demandas, como las de
1D 1B, con estacionamiento. En los últimos años esta tipolo-
gía se ha transformado en la piedra preciosa de las inmobilia-
rias, debido a su precio bajo, versatilidad, facilidad de arriendo
y reventa.

La desventaja de esta etapa es que a la hora de firmar no co-

nocerás ni siquiera el pozo de la torre, y deberás esperar como
mínimo 2 años para la entrega de tus departamentos. Te re-
comiendo invertir en esta etapa, sólo con inmobiliarias que
tengan experiencia y que te permitan ver proyectos anteriores.

41
Debes exigirle que te den acceso a las especificaciones técni-
cas para ver la calidad de terminaciones. La mayoría de las
inmobiliarias serias cuentan en esta etapa cuentan con muy
buenos renders, diseños y presentaciones, a fin de hacer más
atractiva la venta y para que puedas visualizar además como
quedarían tus futuros departamentos una vez terminados.

Ventas en Verde

Es cuando un proyecto ya se encuentra en pleno proceso de

construcción. Esta etapa es ideal para los que son un poco
“desconfiados”, ya que luego de unos meses de construcción
puedes encontrar salas de ventas, posiblemente pilotos*, y co-
sas mucho más “tangibles”, las cuales dan mayor seguridad y
certezas, sobre todo a los inversionistas debutantes.

En esta etapa como contra, probablemente hayas perdido los

primeros precios, cuentes con menos stock disponible y ten-
gas menos cuotas para pagar el pie.

Venta en Entrega Inmediata

Esta resulta la opción de compra más conocida. Significa que

el proyecto ya está terminado y listo para escriturar, sin em-

42
bargo aquí encontraremos precios a valor de mercado, a me-
nos que sea un stock de liquidación, donde particularmente a
la inmobiliaria le interese deshacerse rápido de él. En la co-
yuntura actual sinceramente esto no sucede, y los proyectos
en entrega inmediata ya están prácticamente vendidos en su
totalidad. Encontrarás las ubicaciones menos atractivas para
inversionistas (pisos muy bajos, tipologías más grandes, por
ende más caros). Esto no significa que no puedas encontrar
algún buen deal. Todo depende de lo que estés buscando y el
tiempo que tengas para buscar alternativas.

Pago del pie

Antes de tocar este punto es importante definir qué significa

el concepto de “pie”. En Chile, se llama pie al porcentaje de
la propiedad que tú pagas a la inmobiliaria, como comple-
mento del crédito bancario. Más allá de las tasas, años y con-
diciones, en la mayoría de los países de Latinoamérica podrás
conseguir financiamiento como mínimo al 70% del valor de
la propiedad. Es decir, ese 30% que no te cubre el banco en
Chile lo llamamos “pie”.

Como te anticipé en el punto anterior, las Inmobiliarias en

estos últimos años gracias a la alta competitividad y desarrollo
del mercado, han comenzado a flexibilizar la forma en que
reciben ese pie. También han contribuido de manera especial

43
los brokers inmobiliarios, quienes trayendo gran volumen de
clientes a las inmobiliarias, logran negociar mejores condicio-
nes para este pago.

La realidad es que hoy en día es normal poder encontrar pro-

yectos con el pago del 10% del pie (en Chile los créditos hi-
potecarios financian hasta el 90% del valor de la propiedad),
en más de 20 cuotas, sin ningún tipo de interés.

La cantidad de cuotas dependerá básicamente de la fecha de

entrega del proyecto. Todos estos cambios han beneficiado
finalmente al consumidor masivo, a quien 5 años atrás le era
imposible negociar con una inmobiliaria y conseguir más allá
de un par de cuotas en el pie. Estos cambios realmente han
dinamizado la oferta y demanda de propiedades, generando
grandes oportunidades para todos. Es decir, todos ganan.

Aumento del Valor del suelo

Cuando hablamos del incremento del valor del metro cua-

drado, no estamos haciendo más que hablar de la famosa
Plusvalía.

A la hora de invertir en propiedades, este concepto sumado

al de rentabilidad, serán los más importantes a tener en
cuenta. Un mal cálculo o una subestimación de estos temas
pueden llevarte a cometer errores millonarios.

44
Comencemos por definir el término plusvalía como lo hace
la Real Academia Española. Se define simplemente como “el
aumento del valor de una cosa” (sic), donde en este caso, esa
cosa, es el inmueble.

Ahor bien ¿Recuerdas cuando te hablé del ejemplo sobre una

propiedad de $100.000.000 CLP? Continuemos usando el
mismo caso. Esto es más simple aún. Por ejemplo, si tu pro-
piedad en el transcurso de 5 años pasó a valer de
$100.000.0000 CLP a $150.000.000 CLP, esto significa que
esa propiedad tuvo una plusvalía del 50%. Es decir, creció en
promedio 10% anual.

Lamento decepcionarte, pero se trató sólo de un ejemplo, ya

que es muy difícil conseguir ese rendimiento en un bien raíz.
La buena noticia es que, si bien es prácticamente imposible
que las propiedades suban a tasas chinas durante 5 o 10 años,
hoy por hoy en Santiago hay sectores que están creciendo so-
bre un 7% anual, lo cual es un muy buen rendimiento.

Como era de suponerse, las estrellas en estas ocasiones vuel-

ven a ser las comunas emergentes. La razón por la que esto
sucede es porque en las comunas emergentes muchas veces
son de público conocimiento las mejoras que se aproximan
en dichos sectores. Mejoras tales como nuevos centros co-
merciales, clínicas o transportes.

45
Como ya mencioné anteriormente, el transporte por excelen-
cia que la mayoría de las veces hace volar por los aires la plus-
valía es el Metro. Reforzando lo que hablamos en el capítulo
anterior, presta principal atención a las zonas que tienen futu-
ras líneas de metro anunciadas.

Por último, debes saber que en este caso las comunas del seg-
mento ABC1 pueden no ser ajenas a un buen aumento de
plusvalía. Hay sectores específicos que simplemente se ponen
de moda, subiendo muchísimo, año tras año. La diferencia
aquí es que en general, la rentabilidad no es la esperada por un
inversionista experto. Además claro está que el ticket prome-
dio puede llegar a ser 5 veces mas alto que el de una comuna
emergente, lo cual excluye al inversionista de clase media.

Para concluir, el precio es un factor realmente definitivo y

crucial para tener en cuenta a la hora de tu próxima inversión.

No te dejes engañar simplemente por “cuotas bajas” a la hora

de pagar el pie. Tu negocio realmente empieza cuando es-
crituras tus departamentos.

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 PALABRAS FINALES

Realmente espero que este material te haya dado una visión

más clara acerca del mundo de las inversiones inmobiliarias.
La misión de este libro no es transformarte en un técnico, sino
simplemente proveerte de herramientas para que puedas fil-
trar mucho mejor todas las ofertas que hoy existen en el mer-
cado. De modo que, aún cuando te sientes frente a un espe-
cialista, puedas deducir qué tan honesta es su propuesta.

Cuando realizas una inversión inmobiliaria estás comprome-

tiendo sumas realmente grandes. Además de que si la tomas
con crédito hipotecario, como lo hace casi la mayoría de las
personas, lo que más está en juego es tu reputación financiera.
Si fallas una vez, te será muy difícil hacer que la banca vuelva
a confiar en ti.

Estamos en la era de la información. Hoy simplemente se

trata de tener tu smartphone a mano para encontrar lo que
buscas. La paradoja de esta situación, es que finalmente aca-
bamos sobreinformados y saturados con tanta oferta.

47
Si pones en práctica lo que vimos en este libro, sin duda sabrás
ponerle un marco a tu búsqueda y terminarás acotando tus
objetivos, descartando información inútil.

Las oportunidades realmente están y hoy más que nunca pue-

des hacer la diferencia. Pareciera que finalmente la mayoría de
los países en nuestra sufrida región de Latinoamérica están
comenzando un camino hacia la prosperidad, logrando tener
economías más estables y predecibles. Estos escenarios, ver-
sus los escenarios de volatilidad extrema, son muy propicios
para que empieces a hacer tus primeras inversiones de manera
segura.

Da el paso. Anímate. Empieza hoy. No estamos hablando de

decisiones de corto plazo sino de tu futuro y el de tus hijos.
De un retiro un poco más predecible, al menos, en lo econó-
mico. Como decimos en Argentina, la pelota está de tu lado
de la cancha.

La decisión de cómo vivir tu futuro empieza hoy.

¡Éxitos en tus inversiones!

Rod.

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 ¡Sigamos en contacto!
Dale click a tu red preferida

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+56 9 9411 2363

www.rodrigobarrientos.net

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 GLOSARIO

Comercio retail: Tiendas comerciales que aglutinan grandes marcas

para la venda directa al público.

Comuna: Es el equivalente a municipio o municipalidad en

la mayoría de los países.

Estilo mariposa: Tipología de construcción, de 2 dormitorios y 2

baños, en la cual cada habitación tiene su baño
privado. Se comparten living, comedor y balcón.

Malls: En Chile la construcción de los malls, centros

comerciales y shopping centers se inició en la dé-
cada de 1980.

Precio huevo: Mucho más barato que lo regular. Se lo conoce

también en muchos países como “ganga”.

Fundamentals: Término anglosajón que hacer referencia a las

partes más importantes de una teoría o disciplina

UF: Unidad de Fomento. Es una unidad de cuenta que

se utiliza en Chile . El tipo de cambio entre la UF
y el peso chileno se ajusta constantemente a la in-
flación, de modo que el valor de la Unidad de Fo-
mento se mantiene casi constante a diario du-
rante la inflación baja. Fue creado el 20 de enero
de 1967 y se ha convertido en la medida preferida
y predominante para determinar el costo de Bie-
nes Raíces.

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