Rafael Quiroga Lozano

Ingeniero Catastral y Geodesta

Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

Ibagué, 22 de diciembre de 2021

Señor:
Camilo Ortega
Manzana B Casa 3
Primavera Entrerríos.
Ibagué. Tolima

Asunto: Avalúo Comercial del lote, ubicado en la vereda Aparco, en el municipio de

Ibagué. Tolima.

Respetado Señor:

Cordialmente me permito hacerle llegar el Avaluó Comercial del lote ubicado en la

Vereda Aparco. perteneciente al Municipio de Ibagué, departamento del Tolima. El
Valor Total del avaluó comercial es de: QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO
MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL PESOS ($588*.808.000,00) .M/CTTE.

Atentamente,

RAFAEL QUIROGA LOZANO

Ingeniero Catastral
Matricula Profesional # 17.517 CND

NOTA: _ EL AVALUO TIENE VENCIMIENTO DE UN AÑO.

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.

Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 TIPO DE
LOTE DE TERRENO.
PROPIEDAD:

1.2 DIRECCIÓN: VEREDA: APARCO. MUNICIPIO DE IBAGUE–

TOLIMA
SECTOR RURAL. VIA AL TOTUMO MARGEN
IZQUIERDA.
FICHA CATASTRAL 0001-0005-0085-000
MATRICULA INMOBILIARIA 350-57716

1.3 PROPIETARIO(S): ALVINHOUSE IPS SAS. ROCIO DEL PILAR

MERCHAN COLLAZOS. REPRESENTANTE
LEGAL

1.4 SOLICITANTE(S) DEL AVALÚO:

CAMILO ORTEGA

1.5 DESTINO DEL AVALÚO:

SOLICITAR PRESTAMO A LA COOPERATIVA ¨**COMULTRAISS**

II. INFORMACIÓN GENERAL

OBJETO O PROPÓSITO DEL AVALÚO:
2.1 Calcular el valor comercial de la propiedad descrita en el presente avalúo
para la solicitud del préstamo a la Cooperativa. .

2.2 BASE DE LA VALORACIÓN:

Esta valuación se hace sobre la base del Valor de Mercado de los bienes
en un mercado abierto.

2.3 FECHA DE INSPECCIÓN DEL PREDIO:

Diciembre 17 de 2021. Practicada por el suscrito Avaluador RAFAEL

QUIROGA LOZANO en compañía del Ingeniero CAMILO ORTEGA,
persona interesada en adquirir el Lote.

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.

Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

FIGURA N°. 01. UBICACIÓN DEL LOTE **BELLAVISTA**. VEREDA APARCO.

MUNICIPIO DE IBAGUE. TOMADO DE GOOGLE MAPS

2.4 FECHA DE REALIZACIÓN DEL PRESENTE INFORME:

Diciembre 19 al 23 de 2021.

2.5 RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR:

El Avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien inmueble, a la propiedad avaluada o el título legal de la
misma (escritura).

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.

Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.
El Avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto de
la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo lo
hará con autorización escrita de esta, salvo, en el caso en que el informe
sea solicitado por una autoridad competente.
2.6 VIGENCIA DEL AVALÚO:

De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 8

de 2000 la vigencia del avalúo no podrá ser inferior a un año. Los
avalúos tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de
su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o
impugnación. Según Art. 19 del Decreto 1420 de 1998. Normas
expedidas por el Ministerio de Desarrollo Económico. En todo caso
durante este tiempo puede haber condiciones intrínsecas o extrínsecas
que puedan cambiar el valor comercial del predio.

2.7 PRINCIPALES VÍAS DE ACCESO:

Via que comunica al Municipio de Ibagué con Rovira. Tolima. A
siete (7) minutos de Ibagué por esta vía tomando el carreteable sin
pavimentar, por la margen izquierda que comunica con la vereda de
Aparco.

2.8 TRANSPORTE:
 Sistema de Transporte Público, Busetas que hacen Ruta al Totumo y
Carmen de Bulira y Ruta de Buses y Taxis Intermunicipal a Rovira y
otros Municipios ubicados por esta Vía
 Transporte particular y servicio de Taxis.

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.

Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

III. ASPECTOS JURÍDICOS

IV. TITULACIÓN Y TRADICIÓN

4.1 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Y/O CONSULTADOS:

 Escritura(s) u otro documento(s) de adquisición: ESCRITURA

PUBLICA # 1237 DEL 25/09/2021 DE LA NOTARIA SEXTA DEL
CIRCULO DE IBAGUE
 Certificado de Tradición y Libertad: Fecha: 04 diciembre de 2021,
matricula Inmobiliaria 350-57716

4.2 DOCUMENTO(S) DE ADQUISICIÓN:

 Escritura Publica No. 1237 DEL 25/09/2021 DE LA NOTARIA
SEXTA DEL CIRCULO DE IBAGUE
4.3 DATOS CATASTRALES:
.
Vereda Aparco. Lote
DIRECCIÓN CATASTRAL
Bellavista
AVALÚO CATASTRAL
Construcciones
Futuras: Casa Principal
de dos (2) Pisos,
Cabañas Turísticas,
PROYECCIONES A FUTURO: Cancha de Futbol.
Piscina, Yacusi y sus
aditamentos, Casa del
Cuidador.

ÁREA DE TERRENO (m²) 1.834.00m2

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (m²) 60,00m2

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.

Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

FIGURA N°02. UBICACIÓN DEL LOTE BELLAVISTA VEREDA APARCO.

MUNICIPIO DE IBAGUE.TOMADO DE GOOGLE MAPS
V. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL VIGENTE AL
MOMENTO DE LA REALIZACIÓN DEL AVALÚO EN RELACIÓN CON
LA ZONA Y EL INMUEBLE

5.1 NORMAS APLICABLES:

Según Acuerdo 116 de 2000, Plan de Ordenamiento territorial y decreto

de Revisión y ajuste Nro. 1000 – 0823 del 23 de diciembre de 2014 y
Acuerdo Reglamentario 009 de 2002 de la Normativa Urbana del
Municipio de Ibagué, uso suburbano del suelo, con prioridad de
construcción a zona Campestre.
De acuerdo con la ley 388 de 1997 y se adoptan las siguientes
disposiciones”: Área, uso principal Campestre, Uso de suelo Urbano en la
Zona ordena la Normatividad ambiental y de desarrollo Urbano Regional.

5.2 ZONA DE RESERVA VIAL:

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.
Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

El predio no se encuentra en zona de reserva vial para la malla vial

arterial.

5.3 ZONAS DE AMENAZA:

El predio no se halla en zona de amenaza por inundación y no se

encuentra en zona de amenaza por remoción en masa.

5.4 ÁREA DE RONDAS DE RÍO:

El predio no se encuentra afectado por corredor ecológico de ronda.

VI. CARACTERÍSTICAS TIPOLÓGICAS DEL SECTOR

6.1 El PREDIO (lote bellavista), está ubicado en la vereda Aparco del

municipio de Ibagué, departamento del Tolima, al Suroriente. El acceso
es por la vía que va de la ciudad de Ibagué al Totumo, exactamente a
siete (7) minutos del sitio llamado Miro lindo, allí la vía se bifurca a la
margen izquierda siguiendo un carreteable sin pavitar, el cual da
dirección a la vereda **APARCO**, donde se halla el tanque en
forma elevada correspondiente al acueducto de la ciudad *IBAL**,
dando abastecimiento de este líquido a toda la vereda y lugares
circunvecinos según informe de los residentes en esta vereda, además se
halla ubicada **La Central del sur _Oriente de la
Electrificadora ,**CELSIA**, se observa que se hizo una ampliación
reciente de esta planta, y una Bodega para guardar elementos
Reciclables; de allí se sigue por la vía destapada y a 200 metros a
margen la izquierda se halla un carreteable que conduce directamente
a donde está ubicado este lote, y varias casas campestres. Además,
también se observa la Red Eléctrica que va hacia varias fincas
campestres pasando la red al lado de la via que da acceso al lote de
estudio.
Se observa que alrededor del predio hay varios lotes delimitados por
cercas de alambre, que se están adecuando para empezar a construir
casas campestres según informe de los residentes de este lugar.
Cerca del lote se halla la construcción que era la vivienda principal de la
finca a que pertenecía este lote.

6.2 CONSTRUCCIONES EN EL LOTE

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.
Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.
En lote se halla encerrado en cerca de alambre de pua a seis hilos y con
postes de cemento, algunos de guadua y madera, tiene varias
adecuaciones que se le han hecho: Un puente vehicular con una
dimensión de 7 metros de ancho y 4 metros de largo, debajo del pasa
una acequia que lleva bastante agua que sirve para irrigar varios
lotes que están sembrados de arroz y maíz, el puente es en forma de
bosculver que da acceso a la entrada principal del lote, de reciente
construcción; en la entrada principal hay una construcción sin terminar
con sus columnas y vigas a la vista sin pañetar con una área de
sesenta metros cuadrados(60)m2, alli se proyecta construir: dos(2)
baños, un(1) yacusi y un(1) sauna, con proyección de un segundo piso,
se construyo una caja principal para aguas residuales y aguas negras,
con una dimensión de 2x2. La construcción tiene construido la alcantarilla
y la tubería de conducción del agua, tomada del tubo madre que traen
del acueducto del Ibal, concretamente del tanque del agua del Ibal, que se
halla ubicado a la entrada de la vereda. Tiene construido varios metros
de alcantarillado con sus respectivos tubos y un pozo séptico de una
dimensión de seis (6) por cuatro (4) metros y con una profundidad de seis
(6) metros, con una construcción de un Filtro para el manejo de las
aguas negras.

6.3 TOPOGRAFÍA DEL SECTOR:

El terreno del sector cuenta con una topografía plana y estable, este
terreno fue adaptado a su forma de topografía plana, con intervención de
maquinaria utilizada para este fin (Retroexcavadora). Este terreno
presentaba diferentes niveles y por ello se hizo la adecuación del terreno
a forma completamente plana...

6..4 SERVICIOS PÚBLICOS DE LA VEREDA APARCO:

El Lote cuenta con agua del Acueducto del Ibal que viene directamente
del tanque instalado a la entrada de la vereda Aparco y con Energía
Eléctrica, esta se toma directamente de la Red Eléctrica de Celsia. que
pasa por la via que da acceso al lote.
El servicio de gas Natural, según los habitantes de la vereda en un
futuro la Empresa Alcanos tendera la Red principal en esta vereda.
El alumbrado Público se halla a la entrada de la vereda con
proyección en un futuro de llevarla hasta donde están los lotes.
La Recolección de basuras. se hace solo en la entrada principal de la
vereda, dos veces en la semana, allí hay varias casa.
6.5 ESTRATO SOCIOECONÓMICO DE LA VEREDA:
DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.
Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.
El lote como pertenece al sector Suburbano en Catastro al igual que en
Planeación Municipal no tiene estrato Socioeconómico.

7.2 TOPOGRAFÍA:
El terreno del predio cuenta con una topografía plana y estable. esta fue
arreglada mediante medio mecánico (Retroexcavadoras)
6.6 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

El lote en la actualidad no tiene uso alguno, se encuentra una

construcción en obra negra. Con sus correspondientes redes de
acueducto y alcantarillado.
VII. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
7.1 El predio cuenta con las siguientes características:
TIPO DE INMUEBLE:
Lote, demarcado por una via secundaria por esta se da acceso principal
al lote y a varias fincas campestre que se hallan en este sector.
7.3 CERRAMIENTOS:
El lote se encuentra encerrado y demarcado por una cerca de alambre
de púa a seis hilos, con postes combinados en cemento y guadua.

DIRECCION. ¡Calle 60 3 A 35 2°! Piso, Barrio La Floresta. Ibagué.

Celular: 3102205986
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.
8.1 LINDEROS DEL TERRENO:
El lote fue adquirido mediante la Escritura pública #1237 de fecha
septiembre 25del2020 notaria sexta del Círculo de Ibagué.
LINDEROS
POR EL NORTE: En línea recta en extensión de treinta y un metro
con setenta y cuatro centímetros (31,74) Mts, con vía de por medio y
con el predio de Luis Alfredo Dueñas.
POR EL SUR En línea recta en extensión de treinta y uno metros
con treinta y ocho centímetros (31.38) mts, con predios de Juan
Carlos Walteros.
POR EL ORIENTE: En línea recta en extensión de cincuenta y siete
metros y treinta y tres centímetros (57,33) mts. Con el lote N°.8.

POR EL OCCIDENTE: En línea recta en extensión de cincuenta y

seis metros con ochenta y dos centímetros (56,82) mts, con el lote
N°. 6

IX. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO

9.1 Servicios públicos que están conectados al bien inmueble objeto de
avalúo, están distribuidos así:
Agua: con servicio.
luz: no está conectado; la red Eléctrica pasa por la vía
gas natural: sin servicio.
alcantarillado, dentro del lote se halla instalado ya el sistema de Red de
Alcantarillado con su correspondiente Caja de Aguas negras y aguas
lluvias y el Pozo Séptico con un filtro para aprovechar las aguas negras.

VIII PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:

La valorización en esta vereda y concretamente en este sector donde se
halla ubicado el lote, los precios se incrementarán de acuerdo con la
oferta y la demanda en el mercado de finca Raíz. La perspectiva de
valoración del inmueble se considera versátil.

9.2 FUTURO DESARROLLO DEL SECTOR:

En un futuro en desarrollo de este sector será de bastante actividad
constructiva, especialmente para la construcción de cabañas y los
demás aditamentos necesarios para la recreación deportiva y demás,
(Cancha para futbol, Piscinas, Yacusi ) y otros más relacionado con la
recreación deportiva..

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.

E-mail: rafaelq06@yahoo.es 3102205986

Ibagué, Tolima
 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.
._X,----- AVALUO COMERCIAL
10.1 INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE ACUERDO CON LA ZONA

Se buscaron ofertas predios en el sector y sectores aledaños, con

características similares tanto físicas como económicas al LOTE, que se
está avaluando; estas fueron analizadas para llegar a la estimación del
valor comercial del predio.
Estas ofertas cuentan con las siguientes características:
 Construcciones cercanas, Lotes en proceso de construcción
 Lotes en ofrecimiento listos para construir.
.
10.2 INVESTIGACIÓN DE OFERTA Y DEMANDA DE PRECIOS EN LA VEREDA
APARCO Y SECTORES ALEDAÑOS.
De acuerdo a la oferta y demanda de la investigación de precios, de cinco
lotes, se hace la siguiente tabla, para hallar el promedio, del valor por metro
cuadrado de tierra, sin construir.
PRECIO POR m²
ID Unidad. ÁREA PRECIO TOTAL
($)
1 Lote 1.800 m2 230.000,00 414*.000.000
2 Lote 1.900 m2 225.000,00 427*.500.000
3 Lote 1.600 m2 220.000,00 352*.000.000
4 Lote 1.700 m2 205.000,00 348*.500.000
5 Lote 1.400 m2 180.000,00 252*.000.000
TOTAL 1*.060.000,00/5 1*.442.352.427
  PROMEDIO 212.000 468*.309.802
  N° DE DATOS 5  
  DESVIACIÓN ESTÁNDAR 47.145  
COEFICIENTE DE
  1,45%  
VARIACIÓN
COEFICIENTE DE
  1  
ASIMETRÍA
  RAÍZ N 2,65  
  LÍMITE SUPERIOR 230.000  
  LÍMITE INFERIOR 180.000  
  PROMEDIO TOTAL 212.000  
Al efectuar la media aritmética de las ofertas y demandas de los diversos predios
que están en oferta, en la vereda y sus alrededores, hallamos que el valor promedio
por metro cuadrado sin construir es de: Doscientos doce mil pesos($212.000/m2)
m/cte. Hallándose, este promedio procedemos efectuar los cálculos
correspondientes para así hallar el valor comercial del predio(lote).

10.3 CUADRO DE VALORES

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.

 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

INMUEBLE AREA TOTAL VALOR VALOR TOTAL

UNITARIO($/M2) ($)
Área del lote 1.834.00 M2 $212.000,00 388*.808.000,00
Área de la 60.00 M2 $ 833.333,00 50*.000.000,00
construcción
Red Alcantarilla, 150*.000.000,00
Pozo Séptico,
Filtro y Caja, se
incluye valor de
utilizar la
Retroexcavadora
en nivelación del
lote y Hechura del
puente.
$588*.808.000,00

El Valor Total del avaluó comercial del lote, es de: QUINIENTOS OCHENTA Y
OCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL PESOS ($588*.808.000,00)
.M/CTTE.

Atentamente,

RAFAEL QUIROGA LOZANO

Ingeniero Catastral y Geodesta
Matricula Profesional No.17.517 CND
Universidad Distrital. Francisco José de Caldas.
Bogotá. D.C.

NOTA: REGISTRO FOTOGRAFICO Y PLANOS TOPOGRAFICOS Y DISEÑOS.

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.

 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

FIGURA N°.03.- CONSTRUCCIÓN EN PROCESO, UBICADA A LA ENTRADA

DEL LOTE.

FIGURA N°.04.- CONSTRUCCIÓN EN PROCESO, UBICADA A LA ENTRADA

DEL LOTE.DONDE SE OBSERVA LAS COLUMNAS, PAREDES EN LADRLLO Y
ADECUACION DE LOS PISOS

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.

 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

FIGURA N°.05.- CONSTRUCCIÓN EN PROCESO, UBICADA A LA ENTRADA

DEL LOTE.DONDE SE OBSERVA LAS COLUMNAS, LAS VIGAS PAREDES EN
LADRLLO Y SU PROYECCION DEL SEGUNDO PISO.

FIGURA N°.06. RED DE ALCANTARILLADO EN EL LOTE.

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.

 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

FIGURA N°.07. RED DE ALCANTARILLADO EN EL LOTE, CAJA MIXTA,

RECIBIENDO AGUAS NEGRAS Y AGUAS LLUVIAS.

FIGURA N°.08. CONSTRUCCION DEL POZO SEPTICO AL IGUAL QUE LA

UBICACIÓN DEL FILTRO PARA AGUAS NEGRAS.

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.

 Rafael Quiroga Lozano
Ingeniero Catastral y Geodesta
Universidad Distrital.
Bogota.D.C.

FIGURA N°.09. CONSTRUCCION DEL PUENTE QUE DA ACCESO A LA

ENTRADA AL LOTE.

FIGURA N°.10. FORMALETA CONSTRUCCION UBICACIÓN

ALCANTARILLADO DEL LOTE.

DIRECCION: Calle 60 N°. 3 A – 35. 2! ° Piso barrio La Floresta.