LIC. VICTOR HUGO DELGADO MONTES CRIMINOLOGO Y CRIMINALISTA, CEDULA PROFESIONAL 2322065 TEL.

4641219681
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GRAFOSCOPIA, DOCUMENTOSCOPIA Y AVALUOS

CORTAZAR, GUANAJUATO. A 17 DE MAYO DE 2022

ASUNTO: ACTUALIZACION DE
AVALUO 14 DE OCTUBRE DE
JUZGADO UNICO MENOR MIXTO 2024
VALLE DE SANTIAGO, GTO. EXP.M0817/2013
P R E S E N T E:

LIC. VICTOR HUGO DELGADO MONTES, CON CEDULA PROFESIONAL No. 2322065 ADSCRITO A LA
LISTA DE PERITOS CON NUMERO 341 DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL ESTADO DE
GUANAJUATO Y DE LA JUDICATURA FEDERAL. MAYOR DE EDAD, CASADO, LICENCIADO EN
CRIMINOLOGIA Y CRIMINALISTICA, ORIGINARIO DE LA CIUDAD DE LEON, GUANAJUATO Y VECINO
DE SALAMANCA, GUANAJUATO EN EL DOMICILIO DE SAN JUDAS TADEO #327 DE LA COLONIA SAN
FRANCISCO DE ASIS, PARA OIR Y RECIBIR NOTIFICACION ALGUNA.

CON EL DEBIDO RESPETO COMPAREZCO ANTE USTED YA QUE FUI ASIGNADO COMO PERITO
VALUADOR EN REVELDIA EN RELACION AL EXP. EXP. M0817/2013 DEL CUAL RESPETUSAMENTE
EXPONGO.

1.-EN RELACION A LA CASA HABITACION UBICADA EN CALLE MANZANOS #202,

LOTE 28 MANZANA 8 FRACCIONAMIENTO HUERTAS DE LA HACIENDA,
CORTAZAR, GTO.
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I.- A N T E C E D E N T E S :
SOLICITANTE DEL AVALÚO: JUZGADO UNICO MENOR MIXTO
NOMBRE DEL PERITO VALUADOR: LIC. VICTOR HUGO DELGADO MONTES
CEDULA : 2322065

FECHA DEL AVALÚO: 14 DE OCTUBRE DEL 2024

INMUEBLE QUE SE VALÚA: USO: CASA HABITACIÓN
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PARTICULAR
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MIGUEL CAMARILLO CORNEJO
Domicilio del Propietario: NO PROPORCIONADO
OBJETO DEL AVALÚO: CONOCER EL VALOR FISICO Y DE MERCADO
PROPOSITO DEL AVALÚO: CONOCER EL VALOR COMERCIAL
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CASA HAB. UBICADA EN CALLE MANZANOS
Número: 202
Colonia o Fraccionamiento: HUERTA DE LA HACIENDA
Municipio: CORTAZAR, GUANAJUATO.
Código Postal: 38332
Estado y País: GUANAJUATO, MEXICO.
NUMERO DE CUENTA AGUA: NO PROPORCIONADO
NUMERO DE CUENTA DE CFE: NO PROPORCIONADO

II.- CARACTERISTICAS URBANAS:

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: ZONA HABITACIONAL SUR DE LA CIUDAD

TIPO DE CONSTRUCCION DOMINANTE EN LA

MODERNO-MEDIO Y REGULAR
CALLE:
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: 200 -300 HAB/HA
ESTRATO SOCIOECONÓMICO: MEDIA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: LA PRODUCIDA POR VEHICULOS DE MOTOR, NO MONITORIAZADA
USO DEL SUELO PERMITIDO: HABITACIONAL

ACCESO POR CALLE PIPILA DE CIRCULACION NORTE A SUR SE DOBLA AL ORIENTE A

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: CALLE MANZANOS 202 DONDE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE
AVALUO HACIA LA BOCACALLE DONDE TOPA .

RED. DE AGUA POTABLE: CON TUB. DE PVC. Y TOMAS DOM. CONECTADAS A RED
SERVICIOS PÚBLICOS:
MUNICIPAL
RED DE DRENAJE CON DESCARGAS MUNICIPALES.
ENERGIA ELECTRICA: AÉREA SOBRE POSTES DE CONCRETO CON ACOMETIDA A
CADA LOTE
ALUMBRADO PUBLICO: LAMP. DE VAPOR DE SODIO, SOBRE POSTES DE CONCRETO
EN RED AÉREA
BANQUETAS: EN CONCRETO HIDRÁULICO DE 1.00 M DE ANCHO Y GUARNICIONES
CON SECCIÓN TRAPEZOIDAL.
PAVIMENTO: CONCRETO HIDRÁULICO
TRANSPORTE URBANO:PASANDO CADA 15 MIN.
TELEFONO: LÍNEAS AÉREAS SOBRE POSTES DE MADERA CON ACOMETIDA A CADA
LOTE.
OTROS SERVICIOS: TRANSP. PUBLICO, REC. DE BASURA, CORREO, SUM. DE GAS ,
SEÑAL TV POR SATÉLITE, VIGILANCIA MUNICIPAL Y OTROS.
EQUIPAMIENTO URBANO:
EN UN RADIO DE 1500 MTS ENCONTRAMOS:
1) LOCALES COMERCIALES
2) ESCUELAS
3) MERCADO MUNICIPAL
4) TEMPLOS
5)JURIDISCCION SANITARIA
6)SERVICIOS MEDICOS
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III.- TERRENO:

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

FACHADA PRINCIPAL SOBRE CALLE MANZANOS 202 COLONIA HUERTA DE LA HACIENDA, EL PREDIO SE ENCUENTRA EN LOTE 28
MANZANA 8 A 25 METROS ENLINEA PERPENDICULAR CON LA CALLE PERONES.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS
SEGÚN ESCRITURA:

LOTE 28 (VEINTIOCHO) MANZANA 8 (OCHO) CON SUPERFICIE 90 M2 (NOVENTA METROS

CUADRADOS). CUENTA PREDIAL G001968001 QUE MIDE Y LINDA:

AL NORTE 6 M (SEIS METROS LINEALES). CON CALLE MANZANOS

AL SUR 6 M (SEIS METROS LINEALES). CON PROPIEDAD PRIVADA.
AL ORIENTE 15 M (QUINCE METROS LINEALES). CON LOTE 29 (VEINTINUEVE).
AL PONIENTE 15 M (QUINCE METROS LINEALES). CON LOTE 27(VEINTISIETE).

SUPERFICIE DEL TERRENO: 90.00 M2

SUPERFICIE CONSTRUCCION: 90 .00 M2

TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION: REGULAR Y PLANA

NUMERO DE FRENTES: 1 (UNO)
VISTAS PROPIAS DE ZONA URBANA HABITACIONAL DE MEDIA DENSIDAD, DE COMERCIOS Y
CARACTERISTICAS PANORAMICAS : CASAS TIPO MODERNO-CORRIENTE
DENSIDAD HABITACIONAL: 200 HAB/HA; H-2 HABITACIONAL DE DENSIDAD MEDIA

INTENSIDAD DE CONSTRUCCION: HASTA TRES NIVELES SEGÚN EL CÓDIGO URBANO DE LA CIUDAD DE IRAPUATO, GTO.
CALIDAD DEL SUELO: NO TIENE
SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: NO APLICA

METODO.

CABE SEÑALAR, QUE HABLAR DEL METODO ES DE PARTIR DEL SENTIDO CIENTIFICO QUE ESTE
TERMINO POSEE, ES DECIR DEL CONJUNTO DE ACCIONES ORDENADAS Y SISTEMATICAS
ENCAMINADAS A LA INVESTIGACION Y RESOLUCION DEL PROBLEMA PRESENTADO, A TRAVES DEL
SENTIDO ANALITICO Y LOGICO SE PRETENDE LA BUSQUEDA DE LA VERDAD CIENTIFICA.

EL PRESENTE ESTUDIO SE EFECTUA EN BASE AL METODO CIENTIFICO GENERAL (ANALITICO Y

SINTETICO). METODO CIENTIFICO ESPECIAL (DESCRIPTIVO, COMPARATIVO, ILUSTRATIVO,
METODOLOGICO, INDUCTIVO Y DEDUCTIVO).

TECNICAS. Y PROCEDIMIENTO GENERAL

. * SE ME NOTIFICA EL CARGO COMO PERITO

* SE PROTESTA AL CARGO PRESENTANDO TITULO PROFESIONAL ORIGINAL.
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* SE SOLICITA INFORMACION Y MATERIAL PARA EMITIR DICTAMEN.

 OBSERVACION SISTEMATICA DE LA VALUACION.
 APLICACIÓN DE PROCESO FOTOGRAFICO.
 DESCRIPCION DE LOS CARACTERES.
 DETERMINACION DE CARACTERISTICAS MORFOLOGICAS.
 ELABORACION DE DATOS DE COTEJO PRECIOS COTIZAR.
 VALORACION DE DATOS.
 FORMULACION DE CONCLUSIONES.
 SE EXTABLECE DICTAMEN.

FUNDAMENTO

VALOR: CUALIDAD DE LAS COSA U OBEJETOS EN CUYA VIRTUD SE DA POR POSEERLA, CIERTA
SUMA DE DINERO.

VALUACION: ES LA ACCION QUE SEÑALA EL PRECIO DE UN OBEJETO

VALOR COMERCIAL: SU COTIZACION DE ACUERDO A LEY DE OFERTA Y DEMANDA.

IV.- CARACTERISTICAS URBANAS:

USO ACTUAL: USO: CASA-HABITACIÓN TIPO REGULAR- SE TRATA DE UNA CASA HABITACIÓN DE UNA
PLANTA, CUYOS ESPACIOS SON: RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO, PATIO, SALA,
COMEDOR, COCINA, COCHERA BAÑO.
SE CUENTA CON 90.00 M2 DE CONSTRUCCION, Y 90.00 M2 DE TERRENO.

TIPOS DE CONSTRUCCION: 1 (UNO)

TIPO A: AREA HABITABLE

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-A TIPO: ANTIGUO CALIDAD: CORRIENTE ESTADO:ESTADO DE CONSERVACION:REGULAR

NUMERO DE NIVELES: 1 (UNO)

UNIDADES RENTABLES 1(UNO)
EDAD APROXIMADA DE LA
15.00
CONSTRUCCIÓN EN AÑOS:

VIDA PROBABLE DE LA 60.00

CONSTRUCCIÓN NUEVA EN
AÑOS:

VIDA ÚTIL REMANENTE EN 45.00

AÑOS:
ESTADO DE CONSERVACIÓN: REGULAR.- SE REQUIEREN REPARACIONES

CALIDAD DEL PROYECTO: REGULAR

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V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:

a) OBRA NEGRA O GRUESA:

PROB . SISTEMA DE CIMENTACIÓN A BASE DE ZAPÁTAS AISLADAS, CON CONTRATRABE DE

CIMIENTOS:
LIGA.

SE SUPONEN DE MUROS DE CARGA ESTRUCTURADOS CON REFUERZOS VERTICALES Y

ESTRUCTURA:
HORIZONTALES DE CONCRETO ARMADO.

SE SUPONEN MUROS DE TABIQUE ROJO COMÚN ASENTADOS CON MORTERO DE

MUROS:
CEMENTO.

SE SUPONEN EN TIPO A SE OBSERVA LOSA PLANA ARMADA CON ACERO ESCTRUCTURAL

TECHOS:
Y COLADA CON CONCRETO.

ENTREPISOS: NO EXISTE

SE SUPONEN CON PENDIENTE A BASE DE RELLENOS LIGEROS PARA B.AP. Y TERMINADAS

AZOTEAS:
EN MORTERO DE CEMENTO E IMPERMEABILIZACIÓN .

LAS PROPIAS DE LA CONSTRUCCION CON MORTERO ACABADO FINO Y ACABADO FINAL

BARDAS:
PINTURA DIVERSOS COLORES.
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UBICACION

CALLE

PERONES

CALLE MANZANOS

6 METROS

15 METROS 15 METROS N
6METROS

https://www.google.com/maps/dir/20.5504289,-101.1957178/Manzanos+202,+Huertas+de+la+Hacienda,+38332+Cortazar,+Gto./@20.6132827,-
101.1588453,11z/data=!4m10!4m9!1m1!4e1!1m5!1m1!1s0x842cbde5eedc00e3:0xbd7c34c84a2ef18a!2m2!1d-100.9646507!2d20.4702134!3e0
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V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: SE OBSERVAN APLANADOS DE MORTERO DE CEMENTO TERMINADO FINO CON PINTURA
VINILICA SOBRE ELLOS DE DIVERSOS COLORES.

APLANADOS EXTERIORES: EN EL EXTERIOR MORTERO DE CEMENTO

PLAFONES: SE OBSERVAN PLAFONES DE MORTERO DE CEMENTO TERMINADO FINO.

LAMBRINES: NO SE OBSERVARON LAMBRINES EN EL BAÑO

PISOS: SE OBSERVARON DE PISOS VITROPISOS DE FORMATOS DE CALIDAD REGULAR DE DIVERSOS

DISEÑOS.EN LA COCHERA PISOS DE CEMENTO PULIDO.
ZOCLOS: DE ACUERDO AL PISO Y SEGÚN EL TIPO DE CONSTRUCCIÓN.
ESCALERAS: NO APLICA
PINTURA: VINILICA DE CALIDAD ECONÓMICA EN INTERIORES Y EXTERIORES

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NINGUNO

c) CARPINTERÍA: NINGUN ACABADO EN MADERA

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y INST. HIDRAULICAS: RAMALEO DE ALIMENTACIÓN HIDRÁULICA, OCULTA EN TUBERIA DE PVC
SANITARIAS: DE DIFS. DIÁMETROS Y SECCIONES Y DE TUBERIA DE PVC
SANITARIA: SE SUPONEN DE PVC, OCULTA EN DESCARGAS SANITARIAS Y VISIBLE PARA
B.A.P. EN TUBERIA DE PVC
ACCESORIOS HIDRO-SANITARIOS: LAVABOS Y TAZAS DE BAÑOS DE CALIDAD MEDIA NACIONAL
e) INSTALACION NEUMATICA NO APLICA

f) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: OCULTAS EN POLIDUCTO NARANJA CON RANURAS DE SUFICIENTE PROFUSIÓN,

ACCESORIOS DE PVC MARCA, E ILUMINACIÓN POR CENTROS.

g) PUERTAS Y VENTANERÍA VENTANERIA, Y PROTECCIONES DE HERRERIA CON TERMINADO FINAL PINTURA ESMALTE
METÁLICAS: COLOR NEGRO.
h) VIDRIERÍA: VIDRIO CLARO DE 4 MM TIPO SEMIDOBLE
i) CERRAJERÍA: CHAPAS Y PICAPORTES CALIDAD MEDIA NACIONAL
j) FACHADA: SE TRATA DE UNA FACHADA DE TABIQUE APARENTE.SE OBSERVO UNA FACHADA CON
BUENA COMPOSICION VOLUMETRICA ADECUADA PARA SU CONTEXTO.

k) INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS

COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS SIN INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS
ACCESORIOS: ACCESORIOS
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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL ÁVALUO:

LA ESTIMACION DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y

PONDERACIÓN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN, QUE A CONTINUACION SE
MENCIONAN:

ENFOQUE FISICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCION O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR

AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARÁ POR LOS DIVERSOS FACTORES
APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.

ENFOQUE DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS

SIMILARES AL BIEN VALUADO.

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL
AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA
OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA
NECESIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN

LA PROPIEDAD LEGAL NO FUE VERIFICADA, NI SE INVESTIGARON GRAVAMENES O RESERVAS DE

DOMINIO QUE PUDIESEN EXISTIR SOBRE EL BIEN ANALIZADO.

EN EL CASO DE LA ESTIMACION DEL VALOR DE TERRENO Y EL VALOR DE MERCADO DE LAS

CONSTRUCCIÓNES, EL ENFOQUE DE VALOR EMPLEADO FUE EL "COMPARATIVO DE MERCADO"

LAS SUPERFICIES CONSIDERADAS COMO CONSTRUIDAS CORRESPONDEN A TODAS AQUELLAS

TECHADAS AL INTERIOR DEL INMUEBLE SIN CONSIDERAR VOLADOS O MARQUESINAS YA QUE ESTAS
SERÁN CONSIDERADAS COMO OBRAS COMPLEMENTARIAS DEL MISMO EN EL APARTADO
CORRESPONDIENTE.

EL PRESENTE AVALÚO TENDRÁ VALIDEZ ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE PARA EL FIN AQUÍ MANIFESTADO,
POR LO QUE NO PODRÁ SER UTILIZADO PARA TRÁMITE DE CRÉDITO HIPOTECARIO, EN GARANTÍA,
CREDITICA O ALGÚN OTRO PROMOVIDO POR INSTITUCIÓN BANCARIA, O CREDITICIA ALGUNA.

LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE QUE FORMA PARTE DE ESTE REPORTE RESUME LA INFORMACION
QUE SE OBTUVO DE LA INSPECCIÓN FISICA Y DE LOS DOCUMENTOS DISPONIBLES: PARA ESTE CASO
SE REALIZO UN LEVANTAMIENTO FISICO. EN LAS INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIA SE ASUMEN
LOS ELEMENTOS QUE PUDIERAN EXISTIR EN BASE A LA EXPERIENCIA DEL VALUADOR DE
ESTE REPORTE

LA VERIFICACIÓN DE LA CONDICION FISICA DEL INMUEBLE FUE BASADA EN UNA INSPECCIÓN VISUAL
PUDIENDO EXISTIR VICIOS OCULTOS EN LA SUBESTRUCTURA, SUPERESTRUCTURA O INSTALACIONES
LOS CUALES PUDIERON PASAR INADVETIDOS.

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VII.- A), - ENFOQUE DE MERCADO PARA TERRENOS EN VENTA:

HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS

CONCEPTO SUJETO COM PARABLE 1 COM PARABLE 2 COM PARABLE 3

CALLE MANZANOS 202 PERONES 130 MANZANOS 254 NO ESPECIFICADO

COLONIA: HUERTAS DE LA HACIENSA HUERTAS DE LA HACIENDA HUERTAS DE LA HACIENDA ZONA SUR
SUPERFICIE: 90.00 M² 90.00 M ² 90.00 M ² 90.00 M ²
CARACTERÍSTICAS: 6.00X15.00 6X15 6X15 8X15

VALOR DE OFERTA: $2,700.00 M2 $2,700.00 M2 $2,700.00 M2

VALOR UNITARIO:

https://www.icasas.mx/aggregato
rDetail?adId=2419691&aggregat
or=trovit&utm_content=2419691-
free&type=free&utm_source=Tro
vit&utm_medium=traffic&operati
FUENTE: on=venta&property=lote- www.vivaanuncios.com.mx FUENTE PROPIA
terreno&location=mogote-
gallo_jaral-
progreso&ref=1631154647950&
utm_source=Trovit&utm_mediu
m=traffic&utm_campaign=global

EN NÚMEROS REDON $2,700.00/M²

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SUPERFICIE SUJETO 72.00 M² CONSTRUIDOS

HOMOLOGACIÓN COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3

VALOR HOMOLOGADO EN NUEMROS REDONDOS POR METRO DE CONSTRUCCCION $4,240.80 X M2

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a) DEL TERRENO:

90 M2 X 2700 = $243,000.00 TERRENO AVALUO COMERCIAL 011-2022

TIPO A 69.5 M2 DE CONSTRUCCION X 5,400.00 =$ 375,300.00

TIPO B 20 M2 DE CONSTRUCCION X 1,200 = 24,000.00

IX.- RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS:

VALORES

MERCADO

FISICO

0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000

EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ $642,300.00

DE ACUERDO A MI LEAL SABER Y ENTENDER EL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE MOTIVO DE AVALUO ES DE

$ 642,300.00 (SEIS CIENTOS CUARENTA Y DOS MIL

TRESCIENTOS PESOS 00/100 M.N

ATENTAMENTE:

LIC. VICTOR HUGO DELGADO MONTES.

PERITO VALUADOR.

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