DERECHOS REALES

CONCEPTO

La expresión “derechos reales” proviene del latín, que significa derechos sobre las cosas, pues
“reales” deriva de resrei, que significa “cosa”. Terminológicamente, hace referencia al objeto
del derecho. Vélez Sarsfield no los definía.

Art. 1882. Concepto El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

1. La acepción de “poder jurídico”, implica la unión del máximo poder fáctico que una persona
puede tener sobre una cosa. Él es poder jurídicamente estructurado. El poder jurídico deviene
de una estructura obligacional que condiciona su exégesis.

2. La autonomía está dada por la relación directa e inmediata de la persona con el objeto del
derecho real. Ella dota a su titular, además del poder jurídico que se circunscribe al ejercicio de
las normas que establecen su contenido y alcance, de las facultades de persecución y
preferencia.

3. El ius preferendi es la facultad o derecho de preferencia respecto de otro derecho. Esta

facultad tiene dos connotaciones: primero en el tiempo, mejor en el derecho y el dotar de
preferencia en el cobro con antelación a otros acreedores o privilegio.

4. El ius persequendi es el derecho de perseguir la cosa. Él es característico de los derechos

reales; no así su otra connotación que implica la preferencia en el cobro, atento a que existen
derechos personales que sí gozan de ella.

CARACTERES

1. Es un derecho patrimonial.

2. Es un derecho subjetivo.

3. El derecho real es un poder jurídico con estructura legal.

4. El derecho real importa un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se
corresponde con la idea de poder.

5. La “estructura” puede ser definida como la distribución y el orden del cuerpo u otra cosa.

6. El adjetivo: “legal” alude a lo prescrito por la ley.

7. La estructura legal importa que las normas que rigen los derechos reales son
eminentemente de orden público.

8. Los elementos son el sujeto y la cosa, parte de ella o un bien exclusivamente determinado
por la ley.

9. El titular de un derecho real puede ser una persona física o una persona jurídica o varias, en
forma conjunta.

10. La cosa, es su objeto y conforme lo estatuido por el art. 16, es todo objeto material
susceptible de tener un valor económico. También lo constituyen sus partes o los bienes
exclusivamente determinados por la ley.

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11. La relación entre la persona y la cosa es directa e inmediata, pues no existe el sujeto
pasivo.

12. Su contenido es el provecho o beneficio económico que puede extraer un titular de su

cosa.

13. Rige el principio del numerus clausus para su creación (art. 1884, CCCN). Artículo 1884.
“Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo
por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura.”

14. La tipicidad impera en su caracterización y enumeración.

15. Los derechos reales deber ajustarse a los tipos legislados por la ley.

16. El orden público campea en la materia. Las normas de los derechos reales son
eminentemente del orden público.

17. La absolutez hace a su oponibilidad; pues, son oponibles erga omnes (contra todos).

18. El titular de un derecho real goza del ius preferendi o derecho de preferencia.

19. El titular de un derecho real goza del ius persequendi o derecho de perseguir la cosa en
manos de quien se encuentre.

DIFERENCIA ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO PERSONAL

Los derechos reales y los derechos personales se diferencian en base a las siguientes
consideraciones

1. Elementos  Los derechos personales tienen tres elementos: el sujeto pasivo, el sujeto
activo y el objeto. Los derechos reales tienen dos elementos: el sujeto y el objeto.

2. Objeto  El objeto de los derechos reales puede ser una cosa, parte de ella o un bien
exclusivamente determinado por la ley. El objeto de los derechos personales es la prestación.

3. Contenido  El contenido de los derechos reales es el provecho o beneficio económico que

se extrae de la cosa y el de los derechos personales, una obligación de dar, hacer o no hacer.

4. Forma de creación  En materia de derechos reales rige el principio del numerus clausus o
estructura legal (art. 1884, CCCN). De este principio se desprende el de la tipicidad, cuyo
significado importa que estos deban estar definidos y caracterizados. En los derechos
personales impera el principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

5. Número Los derechos reales son limitados. Los derechos personales son ilimitados.

6. Oponibilidad  En los derechos reales es absoluta, es decir, son oponibles erga omnes. En
los derechos personales, relativa, solo son oponibles entre partes.

7. Facultades El titular de un derecho real goza de dos facultades: el ius persequendi que
implica el poder de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre y del ius preferendi que
tiene una doble connotación: a) primero en el tiempo mejor en el derecho, y b) privilegio.
Respecto de este punto debemos aclarar que no es una connotación exclusiva de los derechos
reales, pues solo dos de ellos gozan del mismo: la hipoteca y la prenda y que también la tienen

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algunos derechos personales, como pueden ser los créditos laborales y los alimentos, entre
otros.

8. Acciones  Las acciones reales son limitadas (reivindicatoria, confesoria, negatoria y

deslinde) y tienden al cese de la turbación o el despojo con la posibilidad de reclamar daños y
perjuicios cuando fuere pertinente (las tres primeras) o de establecer los límites (la última). Las
acciones personales son ilimitadas y su objeto lo constituye el cumplimiento de la prestación o
bien la reparación de los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento.

9. Régimen legal  Los derechos reales son sustancialmente de orden público y las normas del
Código Civil y Comercial de la Nación son inderogables. Los derechos personales están basados
en la autonomía de la voluntad y las normas del Código de fondo son supletorias.

OBJETO

El objeto de los derechos reales, en la letra del art. 1883 del CCCN, pueden ser las cosas (en su
totalidad o parte de ellas) y los bienes exclusivamente determinados por la ley. Los requisitos
que deben cumplir los objetos de los derechos reales son los siguientes:

1. Ser susceptibles de valoración económica.

2. Encontrarse expresamente autorizados por la ley.

3. Estar en el comercio.

4. Una excepción a este principio es el derecho de habitación del o la cónyuge y el o la

conviviente supérstites.

5. Tener existencia actual o futura si se prevé su existencia.

6. Ser cosas determinadas o determinables.

7. Ser singulares o una universalidad. El objeto del derecho real es la cosa o el bien.

Este objeto debe estar en el comercio para ser susceptibles de posesión; y, consecuentemente,
para constituir el objeto de un derecho real. Ello será así siempre y cuando no medie
disposición legal que permita que los sea un derecho y/o que no sea requisito inexorable el
estar en el comercio.

SITUACIONES INTERMEDIAS

Las situaciones intermedias, en relación al objeto de los derechos reales, se plantea ante
objetos o derechos que en apariencia pueden ser objeto de los derechos reales atomizándolos
a través de los requisitos que inexorablemente se deben cumplir, pueden revestir esa calidad.

1 — La energía y las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre

El art. 16 del CCCN establece que “las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la
energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre”.

Cierto es que el requisito que no se encuentra presente en la energía y las fuerzas naturales
contempladas en el artículo es la corporeidad. Ello hoy no constituye un parámetro
insoslayable como otrora, siendo que por entonces —bajo la égida del Código velezano— la
cosa debe cumplir para poder ser objeto de los derechos reales.

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Ante tal situación, es dable afirmar que la energía y las fuerzas naturales susceptibles de ser
puestas al servicio del hombre no pueden ser objeto de los derechos reales. Sí, y sin ninguna
duda, podrán ser objeto de los derechos reales sus continentes.

2 — El cuerpo humano

El art. 17 establece que: “Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen ningún
valor comercial”. La ley 24.193, de ablación y trasplante de órganos impone el principio de
altruismo. Al igual que su modificatoria, la ley 27.447, de trasplante de órganos, tejidos y
células.

El cuerpo humano y sus partes no pueden ser objeto de los derechos reales, atento al carácter
de altruismo que prima en la ley. Es decir, por no poder estar en el comercio, ni ser permitido
ello por ley. Constituyen excepciones a este principio aquellas partes que no afectan de modo
permanente el cuerpo y son de fácil reproducción (cabello, semen, leche materna, etcétera). El
art. 2º, inc. 4º de la ley 27.447 dispone que: “Quedan excluidos:

a) Los tejidos y células naturalmente renovables o separables del cuerpo, con-forme a lo que
se detalle en la reglamentación;

b) La sangre y sus hemocomponentes, para fines de transfusión regulados en la legislación

específica;

c) Las células y los tejidos germinativos para fines de reproducción humana asistida;

d) Las células para ser utilizadas en investigación básica”.

3 — El cadáver

Las consideraciones vertidas para el cuerpo humano son de aplicación para los cadáveres. El
Código Penal, en el art. 171 tipifica al delito de extorsión en relación a la sustracción del
cadáver con fines de obtener un pago para su devolución.

El precepto dice: “sufrirá prisión de 2 a 6 años el que sustrajere un cadáver para hacerse pagar
su devolución”. También, deben considerarse razones de orden moral y religiosas, que inciden
en su conceptualización. En relación a su destino debe respetarse la normativa de derecho
público existente y la de derecho privado, en relación a los cementerios privados.

4 — El embrión

El embrión es un tema que puede suscitar polémica social, ética, religiosa y jurídica, entre
otros. La Academia Nacional de Medicina considera que el embrión es un sujeto de derecho.

A esos efectos ha manifestado, en el Plenario Académico realizado el 30 de septiembre de

2010, que: “Que el niño por nacer, científica y biológicamente es un ser humano cuya
existencia comienza al momento de su concepción.

Desde el punto de vista jurídico es un sujeto de derecho como lo reconoce la Constitución

Nacional, los tratados internacionales anexos y los distintos códigos nacionales y provinciales
de nuestro país”.

Su fundamento lo cifran en el juramento hipocrático que pondera la defensa de la vida

humana como condición inalienable. Esa protección se considera establecida desde el mismo
momento de la concepción.

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En tanto otros, lo conciben como a una cosa.

El Código Civil y Comercial de la Nación, en el art. 19, dispone que: “La existencia de la persona
humana comienza con la concepción”. En el artículo siguiente determina la época de
concepción o embarazo al decir: “Época de la concepción es el lapso entre el máximo y mínimo
fijados para la duración del embarazo. Se presume, excepto prueba en contrario, que el
máximo de tiempo del embarazo es de trescientos días y el mínimo de ciento ochenta,
excluyendo el día del nacimiento”.

Entonces, técnicamente puede afirmarse que, desde la fecundación del óvulo con el
espermatozoide, existe vida humana. La protección legal del hombre base su estructura en el
reconocimiento de su existencia como ser viviente. En base a ello puede afirmarse que el
derecho no puede permanecer indiferente a esa circunstancia.

La postura con la cual se comulgue tendrá efectos y repercusiones por sobre diferentes áreas
del derecho. En particular, sobre su consideración en relación a si pueden o no ser objeto de
los derechos reales.

5 — La propiedad intelectual

Los derechos intelectuales son aquellos derechos cuya protección se cifra en las creaciones del
intelecto. La creación intelectual es el bien jurídico protegido por la ley 11.723 —modificada
por las leyes 24.870, 25.036 y 26.570—, de Derechos de Autor y Propiedad; la ley 22.326, de
Marcas, y la ley 24.481 —reformadas por las leyes 24.572 y 25.859—, de Patentes de
Invención y Modelos Industriales.

Los derechos intelectuales no pueden ser objeto de los derechos reales puesto que por
constituir el bien jurídico protegido un derecho, este no se encuentra expresamente
autorizado para poder cumplir tal función.

6 — Los derechos de las comunidades indígenas

El art. 18 del CCCN registra los derechos de las comunidades indígenas, legitimándolos en
relación a la posesión y propiedad comunitaria de tierras que tradicionalmente ocupan y de
aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano.

Cual se advierte, el Código habla de propiedad comunitaria, situación que no es compatible

con los caracteres que deben revestir para poder ser consideradas como objeto de los
derechos reales, atento a su estructura legal.

OPONIBILIDAD

El art. 1893 del CCCN regla lo concerniente a la inoponibilidad. De su texto se lee: “La
adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones
de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el
modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad
quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real”.

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En materia de derechos reales la oponibilidad es absoluta (erga omnes). Esta característica
significa que la titularidad de un derecho real puede hacerse valer frente a toda la comunidad.
A esos fines, en algunos casos, se requerirá la inscripción registral.

Esa oponibilidad los diferencia de los derechos personales, donde oponibilidad es relativa. En
este caso, solo puede ser exigible el derecho entre partes.

La glosa determina que a los fines de que el principio de absolutez cobre virtualidad es
requisito inexorable que el acto de adquisición de un derecho real tenga publicidad suficiente.

Por publicidad suficiente debe entenderse a la inscripción registral y a la posesión. Esta

novedosa fórmula manifiesta la existencia de dos tipos de publicidades, a saber: la publicidad
posesoria y la publicidad registral. La publicidad posesoria es el segundo de los supuestos
contemplados por la norma; en tanto que, la publicidad registral, el primero. La publicidad
registral como integrante del modo suficiente quedará materializada a través de la registración
y esa inscripción es presupuesto suficiente para la oponibilidad del derecho real.

La publicidad posesoria y la publicidad registral

1 — La publicidad

La publicidad consiste en la exteriorización de las situaciones jurídicas reales a fin de su

conocimiento por parte de los terceros interesados. A través de ella, se facilita el conocimiento
del estado patrimonial del titular de la cosa y favorece el comercio jurídico y el desarrollo del
crédito. En materia de publicidad tanto el Código Civil y Comercial de la Nación como el Código
Civil derogado, optaron por la publicidad material.

2 — La publicidad posesoria

El sistema de publicidad se erige sobre la base de la posesión, para los derechos reales que se
ejercen por medio de esa relación de poder. El art. 1893 del CCCN consagra a la tradición
posesoria como modo suficiente para transmitir o constituir los derechos reales que se ejercen
por la posesión. La tradición juega un doble rol. Por un lado, obsta a la constitución del
derecho real; y, por el otro dota de publicidad a su adquisición, con los alcances fijados en la
legislación. A esta altura podemos afirmar que el art. 1893 del CCCN vislumbra el instituto de la
publicidad posesoria y lo dota de reconocimiento como instituto de derecho.

3 — La publicidad registral

La publicidad registral es la consecuencia de la inscripción del acto jurídico real en el respectivo

registro. Sistema de publicidad registral de los derechos reales sobre inmuebles bajo el arbitrio
de ambos plexos normativos. Es decir, un sistema de publicidad formal. El principio que impera
en materia registral inmobiliaria es que la inscripción que en él debe efectuarse tiene efectos
declarativos. La toma de razón de los títulos otorga esos efectos.

Los sistemas de publicidad registral: pueden ser organizados en dos grupos: 1. Los sistemas
registrales. 2. Los sistemas no registrales.

Los sistemas registrales: los sistemas registrales son aquellos en los cuales se requiere la
inscripción a los fines de publicitar los derechos reales. Los registrales se subclasifican en:

a) De transcripción y de inscripción  Los sistemas de transcripción: son aquellos sistemas en

los cuales se copia en forma íntegra y literal el acto relativo al derecho real. Los sistemas de
inscripción son los sistemas en los cuales solo se transcribe una síntesis del documento.

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b) Declarativos y constitutivos  Los sistemas declarativos: son los que declaran la existencia
de un derecho real que nació con anterioridad. Los sistemas constitutivos son aquellos en los
cuales la inscripción es una condición determinante para el nacimiento del derecho real.

c) Registros reales y registros personales  Los registros reales: son los que toman en cuenta
la cosa sobre la cual recae el derecho real y no la persona de su titular. Los registros personales
son los que toman en cuenta el titular del bien. En este sistema los títulos se asientan por
orden cronológico y alfabético.

d) Sistemas que validan títulos y que no validan títulos  Los sistemas que validan títulos: son
aquellos en los cuales la inscripción purifica los vicios que el título pudiera tener. Los sistemas
que no validan títulos son los sistemas en los cuales la inscripción no subsana los defectos que
el documento pueda contener.

Los sistemas no registrales: son aquellos en los cuales no se necesita la inscripción para que el
derecho sea oponible a terceros. En nuestro ordenamiento jurídico este sistema se aplica a las
cosas muebles no registrables.

La inscripción declarativa y la inscripción constitutiva: La ley 17.801 estatuye que la toma de

razón en un registro inmobiliario tiene efectos declarativos y no constitutivos, como acontece
con ciertas cosas muebles registrables.

El efecto declarativo obsta a la publicidad y a su oponibilidad frente a todos.

El registro inscribe un derecho real que ha nacido con anterioridad.

La inscripción constitutiva la toma de razón es un presupuesto necesario y suficiente para la

oponibilidad del derecho real y obsta a su nacimiento.

En estos casos, el derecho real nace con la inscripción en el respectivo registro, previo
perfecciona-miento del modo suficiente y del título suficiente.

La inoponibilidad y los terceros

La inoponibilidad es la situación a través de la cual en un determinado caso se puede obrar
cual si no existirá algo. Es una medida legal que brinda protección a una persona a efectos de
que descarte, en el orden mental, toda temática legal que pueda obstaculizar el ejercicio de su
derecho. El art. 1893 del CCCN establece que, ante la falta de publicidad, el derecho es
inoponible a terceros; no así, entre “quienes participaron en los actos”. Tampoco alcanzará a
“aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”. Tres ideas
básicas imperan en la inoponibilidad.

1. La existencia de una situación que afecta al sujeto.

2. La ajenidad de esa situación a quien afecta.

3. La ficción de actuar como si ella no concurriera.

El efecto propio de la inoponibilidad es la tutela del derecho anterior. De este modo cobra
virtualidad la seguridad jurídica estática.

Los terceros a los cuales alcanza el art. 1893 del CCCN son los terceros protegidos o
interesados. Ellos son los que entran en conflicto con una de las partes del acto o situación.
Estos se contraponen a los terceros absolutos, que son personas ajenas a ellos.

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La doctrina y la jurisprudencia han distinguido entre dos categorías de terceros: los terceros
interesados y los terceros no interesados.

Los terceros interesados son quienes tienen un interés jurídico en un acto jurídico o en una
situación jurídica determinada y en virtud de ello la ley los protege. En virtud de esa protección
ellos pueden invocar la inoponibilidad de una situación jurídica.

Los terceros desinteresados son quienes no tienen el interés jurídico mencionado.

La adquisición legal de los derechos reales

Procede cuando media disposición legal que así lo dispone. En efecto, el art. 1894 del CCCN
impone que: “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos
y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles
inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe”.

La adquisición legal de los derechos reales importa que no se requiera un acto jurídico previo
que les dé origen. Los derechos reales enunciados por la norma transcripta, son de origen
legal. Es el mismo derecho el que les irroga la categoría de derechos reales. Por lo tanto, esas
situaciones jurídico reales contempladas, por el mero hecho de presentarse fácticamente,
gozan de protección legal. Los derechos son:

1. Los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso

común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso.

2. El que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables.

3. La habitación del cónyuge y del conviviente supérstite.

4. Los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

Hay que sumar el supuesto contemplado por el art. 1895 del CCCN la adquisición legal del
subadquirente de cosas muebles de buena fe y a título oneroso; y, el art. 2166 del CCCN, las
servidumbres forzosas. Especial consideración merece la habitación legal, atento la finalidad
tuitiva con la que fue creada.

El art. 3573 bis del CC derogado, incorporado por la ley 20.798 dentro del Capítulo referente a
la Sucesión de los cónyuges, concedía al cónyuge supérstite un “derecho real de habitación” en
forma vitalicia y gratuita. Estaba condicionado el mismo a la existencia de:

1. Un solo inmueble habitable en el acervo hereditario.

2. Que este hubiese constituido la sede del hogar conyugal.

3. Que su valuación no excediese el indicado como límite máximo a las viviendas para ser
declaradas bien de familia.

4. Que concurriesen otros herederos o legatario.

El Código Civil y Comercial de la Nación amplía la temática con similar cariz y no solo protege a
la o el cónyuge supérstite (art. 2383, CCCN); sino también, a la o el conviviente (art. 527, CCCN)

La adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.

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La adquisición legal de derechos reales sobre muebles no registrables:

El art. 1895 del CCCN dispone que: “La posesión de buena fe del subadquirente de cosas
muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición
fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien
la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y estos no son coincidentes”. Refiere al régimen jurídico de las cosas muebles; que
en el Código velezano, se partía su interpretación desde el art. 2412. Es un verdadero supuesto
de adquisición legal de los derechos reales.

De este modo se establecen dos presunciones: una iuris et de iure, que no admite prueba en
contrario; y otra, iuris tantum, que sí la admite, en relación al poder repeler la acción
reivindicatoria.

Para que la atribución de propiedad sea dada por el derecho es necesario que concurran los
siguientes elementos:

1. Desprendimiento material y voluntario del titular.

2. La intervención del título por parte del tenedor.

3. Dos transmisiones.

4. Buena fe por parte del adquirente.

Para que el nuevo adquirente pueda repeler la acción reivindicatoria instaurada por el titular
dominial que se ha desprendido de la cosa, debe además de los requisitos escritos, haber
adquirido la propiedad de la cosa a través de un acto a título oneroso.

El art. 1895 establece que para que se produzca la adquisición legal es necesario que:

1. El régimen se aplica a las cosas muebles no registrables, no hurtadas ni perdidas.

2. Deben mediar dos trasmisiones, atento a que la norma refiere a subadquirentes.

3. La adquisición de propiedad se adjudica a los titulares de derechos reales principales

4. Medien buena fe y título oneroso.

5. La buena fe se presume, sin admitir prueba en contrario. Ella existe cuando: a) No media
“inscripción a favor de quien la invoca”. b) Media inscripción a favor de quien la invoca si la
cosa es registrable conforme la normativa especial vigente respecto de aquella y se
contradicen con lo preceptuado por la glosa en comentario.

6. El tercero que invoca la propiedad debe ser poseedor de la cosa mueble.

El art. 1895 descarta la tesis de la presunción de propiedad; como así también, la de la

prescripción instantánea. La norma determina que cumplida la situación contemplada en ella,
se está en presencia de un caso de adquisición legal. De este modo, consagra la aplicación de
la teoría de la apariencia; basada, en la seguridad jurídica. Ello es aplicable a todos los
derechos reales, con excepción del derecho real de prenda.

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La adquisición legal de derechos reales sobre muebles registrables:

Bajo este acápite habrá de abordarse el régimen de adquisición legal de los derechos reales
sobre muebles registrables.

Los automotores

El régimen jurídico de los automotores presenta una amplia variedad de normas. Su régimen
registral se basa en el decr.ley 6552/58, ratificado por la ley 14.467 y modificado por las leyes
22.977 y 24.673, entre otras. Los automotores se encuentran definidos en el art. 5º del
decreto: “A los efectos del presente: Registro serán considerados automotores los siguientes
vehículos: automóviles, camiones, inclusive los llamados tractores para semirremolque,
camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y colectivos, sus
respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las
maquinarias agrícolas incluidas tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todas
aquellas que se autopropulsen”.

La transmisión del dominio debe realizarse, por instrumento público o privado.

Su inscripción es obligatoria y debe formalizarse en el Registro de la Propiedad Automotor de

la jurisdicción que corresponda. La registración obsta al nacimiento del derecho real y a su
oponibilidad a terceros. La inscripción tiene efecto constitutivo; puesto que, a partir de
entonces nace el derecho real a favor de su titular. “La inscripción de buena fe de un
automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de
repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado”.

Entonces para que se produzca la adquisición del derecho real deben cumplirse los siguientes
requisitos: buena fe, inscripción registral y que rodado no sea hurtado o perdido.

Ello también juega para repeler la acción reivindicatoria; a estos efectos debe sumársele el
título oneroso, de acuerdo con lo preceptuado por los arts. 392 y 2260 del CCCN. En relación a
la buena fe, cabe aclarar que la falta de inscripción a nombre del poseedor, tacha de mala fe su
calidad. Respecto de los automotores hurtados o robados, corresponde “Si el automotor
hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese
inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera de
buena fe y conforme a las normas establecidas por este decretoley”.

El Registro utiliza el sistema del folio real para la registración de los automotores. Este
conforma un legajo donde se asentarán todos los actos jurídicos que refieran al bien. “A todo
automotor se le asignará al inscribirse en el Registro por primera vez, un documento
individualizante que será expedido por el Registro respectivo y se denominará ‘Título del
Automotor’. Este tendrá carácter de instrumento público respecto de la individualización del
automotor y de la existencia en el Registro de las inscripciones que en él se consignen, pero
solo acreditará las condiciones del dominio y de los gravámenes que afecten al automotor,
hasta la fecha de anotación de dichas constancias en el mismo”.

También, se emite una cédula de identificación a los fines del uso del automotor. Si se
transmite el dominio de un automotor, es necesario presentar el título de propiedad junto con
los formularios que exige el Registro.

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Para que surta efectos jurídicos la inscripción, el oficial verificará el correlato de los da-tos que
figuran en el Registro con los documentos que se presentan. En esa órbita habrán de
verificarse la chapa, la cédula, el título y el estado de patentamiento.

Los buques

Los buques encuentran su regulación legal en la ley 20.094, de Navegación. Este régimen
especial no se condice con lo dispuesto por el art. 1895 del CCCN. En su art. 1º determina su
ámbito de aplicación: “Todas las relaciones jurídicas originadas en la navegación por agua se
rigen por las normas de esta ley, por las de las leyes y reglamentos complementarios y por los
usos y costumbres. A falta de disposiciones de derecho de la navegación, y en cuanto no se
pudiere recurrir a la analogía, se aplicará el derecho común”.

La ley define a los buques y a los artefactos navales en el art. 2º: “Buque es toda construcción
flotante destinada a navegar por agua. Artefacto naval es cualquiera otra construcción flotante
auxiliar de la navegación pero no destinada a ella, aunque pueda desplazarse sobre el agua en
cortos trechos para el cumplimiento de sus fines específicos”.

El art. 155 los considera como bienes registrables sometidos a la ley específica.

La constitución de un derecho real sobre un buque de diez o más toneladas, se encuentra

reglada en el art. 156, que especifica: “Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de
la propiedad o de otros derechos reales de un buque de diez toneladas o más de arqueo total,
o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura pública o
por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad”.

Y los de menos, en el art. 159: “Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la
propiedad o de otros derechos reales sobre buques meno-res de diez toneladas de arqueo
total, o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por instrumento
privado con las firmas de los otorgantes certificadas, e inscribirse en el Registro Nacional de
Buques.

Solo producen efectos con relación a terceros desde la fecha de su inscripción”.

La inscripción no es constitutiva, es meramente declarativa.

Las aeronaves

Se encuentran reguladas en la ley 17.285, Código Aeronáutico. El art. 1º establece su ámbito

de aplicación (territorio, aguas jurisdiccionales y espacio aéreo) y define a la aeronáutica civil:
“A los efectos de este Código, aeronáutica civil es el conjunto de actividades vinculadas con el
empleo de aeronaves privadas y públicas, excluidas las militares. Sin embargo, las normas
relativas a circulación aérea, responsabilidad y búsqueda, asistencia y salvamento, son
aplicables también a las aeronaves militares. Cuando en virtud de sus funciones específicas las
aeronaves públicas, incluidas las militares, deban apartarse de las normas referentes a
circulación aérea, se comunicar dicha circunstancia con la anticipación necesaria a la autoridad
aeronáutica, a fin de que sean adoptadas las medidas de seguridad que corresponda”.

El art. 36 define a las aeronaves, como a “los aparatos o mecanismos que puedan circular en el
espacio aérea y que sean aptos para transportar personas o cosas”.

Las aeronaves son cosas muebles registrables cual impone el art. 49.

11
En el Registro habrá de efectuarse la registración del acto jurídico real plasmado en un
instrumento público o privado debidamente autenticado. Las aeronaves deben inscribirse en el
Registro Nacional de Aeronaves. La inscripción otorga su nacionalidad. La inscripción es
declarativa.

Los equinos de pura sangre

Se encuentran contemplados en la ley 20.378, de Registros Genealógicos; y, expresamente

excluídos de la ley 22.939, de Régimen de Marcas y Señales Antes de la sanción de la ley, los
equinos de pura sangre se registraban en el Jockey Club Argentino, en el “Stud Book
Argentino”. Este registro era privado; en consecuencia, su régimen debía someterse a las
disposiciones de la legislación civil. El art. 1º determina, respecto a la inscripción que: “La
inscripción de animales equinos de sangre pura de carrera en los registros genealógicos
reconocidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería acredita su origen, calidad, como
ejemplares de pedigree y la propiedad a favor del titular. Se considerarán como tales registros
genealógicos los actualmente existentes, los cuales deberán ajustar su organización y
funcionamiento a las condiciones que establezca el Poder Ejecutivo Nacional, que los
controlará a través del Ministerio de Agricultura y Ganadería así como a los que, de acuerdo
con dichas condiciones se reconozcan en el futuro”. La inscripción es constitutiva, cual
determina el art. 2º, en su primera parte: “La transmisión del dominio de los animales a que se
refiere el artículo anterior solo se perfeccionará entre las partes y respecto de terceros
mediante la inscripción de los respectivos actos en los registros genealógicos”.

Los semovientes

Hasta entonces cada provincia, a través del dictado de códigos y leyes rurales, imponía su
regulación. Debe diferenciarse la marca de la señal, atento a que ambos obstan a la titularidad
de un derecho respecto del animal en cuestión. La marca es una impresión que se realiza sobre
el animal que conforma un ganado menor; en tanto que la señal, un corte, incisión,
perforación o grabación en la oreja del animal, que conforma un ganado mayor.

El art. 1º establece diferencias entre ellas, junto con otros modos de identificación: “La marca
es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro
candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la
permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura, Ganadería,
Pesca y Alimentos del Ministerio de Economía y Producción. La señal es un corte, o incisión, o
perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal. La caravana es un dispositivo
que se coloca en la oreja del animal mediante la perforación de la membrana auricular. El
tatuaje es la impresión en la piel del animal de números y/o letras mediante el uso de puntas
aguzadas, con o sin tinta. El implante es un dispositivo electrónico de radiofrecuencia que se
coloca en el interior del animal. La autoridad de aplicación podrá incorporar otros medios de
identificación que por su tecnología y funcionalidad sean considerados apropiados para la
identificación del ganado”. La marca del ganado mayor y la señalización del ganado menor son
obligatorias y de otros medios alternativos de identificación para todo propietario de hacienda.

Su inscripción es obligatoria, estando prohibido marcar o señalar a animal sin tener registrado
el diseño. Ello, excepto que la señal sea empleada como complementaria de la marca del
ganado mayor. La inscripción confiere un derecho de uso exclusivo por un plazo determinado,
y prorrogable, por las leyes provinciales.

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El derecho es transmisible. La titularidad se presume por la registración de la marca, señal o de
los otros medios alternativos de identificación. Esta presunción es iuris tantum. Igual
presunción rige en materia de crías no registradas, cuando se encuentren al pie de su madre.
La inscripción es constitutiva, atento a que el certificado de adquisición no es suficiente a los
fines de la adquisición y transmisión de los derechos reales. El art. 1895 del CCCN cobra
virtualidad y aplicación en el caso del ganado sin marca (orejano); no registrado; y/o, marcado,
señalado o identificado, sin estar ellas registrada debidamente.

ENUMERACIÓN

Existen derechos reales que se encuentran reglados en el Código Civil y Comercial de la Nación;
y otros, que lo son por otras leyes.

Los derechos reales enumerados en el Código Civil y Comercial de la Nación en el art. 1887.

La enumeración que se efectúa no es taxativa; en virtud de ello, podemos afirmar que existen
otros derechos reales, que cumplimentan los principios del número cerrado y de la tipicidad y
no se encuentran nominados por el Código.

a) El dominio es el: “Derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites pre-vistos por la ley”. Artículo 1941
 Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

b) El condominio es el: “Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa”. Artículo 1983
Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de
los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

c) La propiedad horizontal es el: “Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece
este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal”. Artículo 2037  Concepto La
propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a
su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así
como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.

d) Los conjuntos inmobiliarios no se encuentran definidos sino caracterizados y enumerados.

Establecimiento refiere a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial o de uso mixto. Artículo 2073  Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos

13
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

e) El tiempo compartido es el: “Derecho real por el cual si uno o más bienes están afectados a
su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”. El destino turístico
impuesto por la ley 26.356, no es el único. Esta ley fue parcialmente derogada por el código vi-
gente, en el art. 3º, inc. g). Artículo 2087  Concepto. Se considera que existe tiempo
compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.

f) La superficie es el: “Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo
o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el
título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes
especiales”. Artículo 2114  Concepto. El derecho de superficie es un derecho real
temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre
lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

g) El cementerio privado es el: “Derecho real que se constituye sobre los in-muebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”. Artículo 2103  Concepto.
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.

h) El usufructo es el: “Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno,
sin alterar su sustancia”. Artículo 2129  Concepto. Usufructo es el derecho real de usar,
gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la
sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.

i) El uso es el: “Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material
o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia”.
Artículo 2154  Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin
alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se
constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona
humana.

j) La habitación es el: “Derecho real que consiste en morar en un inmueble aje-no construido, o
en parte material de él, sin alterar su sustancia”. Artículo 2158  Concepto. La habitación es el
derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de
él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de
persona humana.

k) La servidumbre es el: “Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La

14
utilidad puede ser de mero recreo”. Artículo 2162  Definición. La servidumbre es el derecho
real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

l) La hipoteca es el: “Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado”. Artículo 2205  Concepto. La hipoteca es el derecho real
de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

m) La prenda es el: “Derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes”. Artículo 2219  Concepto. La prenda es el derecho real de garantía
sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la
totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y
tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por
las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

n) Anticresis es el: “Derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,
a quien se autoriza a percibir los frutos para imputar-los a una deuda”. Artículo 2212 
Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,
a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

NO INCLUIDOS

Algunos derechos reales no se encuentran incluidos en art. 1887 del CCCN. No obstante ello,
son derechos reales por cumplir con la estructura legal exigida por él y con el principio de la
tipicidad.

1. Los debentures.

Los debentures son creados por la ley 19.550, de Sociedades Comerciales. Son títulos
negociables que emite una sociedad cuando toma un empréstito público de capital
considerable, cuyo plazo es largo. La deuda se divide en relación a cada inversor en títulos de
igual valor. El banco emite títulos con garantía especial o flotante.

2. Los «warrants».

Los warrants se encuentran regulados por las leyes 928 y 9643. Son valores negociables en la
Bolsa, que otorgan a su titular los derechos de comprar (call) y vender (put) de activos
(subyacente) a un precio fijo (precio strike), hasta la fecha de su vencimiento a cambio del
pago de una prima. Sobre el titular no pesa ningún tipo de obligación de realizar tales
operaciones. El objeto representado por el título valor son: mercaderías, frutos y productos. Se
les reconoce un privilegio en el art. 2582, inc. e) del CCCN. e) los créditos garantizados con
hipoteca, anticresis, prenda con o sin desplazamiento, warrant y los correspondientes a
debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante;

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3. La hipoteca aeronáutica.

La hipoteca aeronáutica es reglada por el Código Aeronáutico (ley 17.285). Ella puede ser
constituida sobre una aeronave, una parte de ella o su motor.

4. La hipoteca y la prenda navales.

La hipoteca y la prenda navales son creadas por la ley 20.094, de Navegación. La hipoteca
naval puede constituirse sobre buques que pesen más de diez toneladas; y la prenda, con
desplazamiento, sobre los que pesen menos de ello.

5. La prenda con registro.

La prenda se encuentra regulada por el decr.ley 15.348/46, ratificado por ley 12.962 (t.o. decr.
897/95). Las prendas con registro se conciertan sobre muebles registrables que que-dan en
poder del deudor.

NO CONTEMPLADOS

Existen derechos reales que no se encuentran contemplados por la legislación derogada ni por
la vigente. Los derechos reales a los cuales referimos son: censos y rentas, enfiteusis,
vinculaciones y tanteo y retracto.

1 — Los censos y las rentas

Los censos pueden ser definidos como los derechos reales, perpetuos o temporarios, que se
conciertan sobre un inmueble, en forma de gravamen, debiendo su titular abonar un canon,
que puede ser alzado o por una parte de los frutos que se produzcan. Constituyen verdaderas
cargas reales.

Existen tres tipos de censos: enfitéuticos, reservativos y consignativos.

El censo enfitéutico será abordado al tratar a la enfiteusis.

Los censos reservativos pueden ser definidos como al derecho real en virtud del cual el
censualista (transmitente) constituye el derecho real mediante el cual efectúa la traslación
definitiva de un fundo, debiendo el censatario o censuario (titular del derecho real), abonar
periódicamente una pensión o canon anual.

Los censos consignativos constituyen el derecho real en virtud del cual censatario impone
sobre un inmueble de su titularidad un gravamen, consistente en un canon o pensión, que se
obliga a pagar al censualista, en virtud del capital que de este recibe en dinero. Este tipo
funciona como una especie de garantía de pago en virtud de un préstamo en dinero; aunque
así se asemeja al reservativo. En rigor de verdad, el censo consignativo no es un derecho de
garantía, importa una contraprestación que se ofrece a fin de la obtención de un crédito. Ello
se contrasta con el hecho de que aún cuando se llegase a pagar la totalidad del monto
obtenido como préstamo, el canon prometido habrá de seguirse abonándose por el período
convenido en el contrato constitutivo, aún cuando su monto sobrepase al originariamente
obtenido en calidad de anticipo.

La legislación vigente no permite la concertación de los censos como derechos reales.

Respecto de las rentas corresponde señalar que sí pueden constituirse como derechos reales o
como derechos personales.

16
Como derecho personal podemos ejemplificar a las rentas vitalicias; y, como derecho real, a la
renta real. Esta tiene lugar cuando la obligación del deudor trasunta en una carga sobre un
inmueble, con independencia de su titular. Es decir, la carga se arrastra sobre el inmueble en
cabeza de los titulares dominiales que continúen a aquel al cual la pactó y hasta el vencimiento
del plazo. La contraprestación que se impone es el pago de un cánon o renta. La renta se
diferencia del censo en relación a su oponibilidad. En el caso de la renta, su oponibilidad es
relativa; en tanto, que en el de los censos, es absoluta.

2 — La enfiteusis

La enfiteusis es un tipo de censo. Su concreción la síndica como a un censo enfitéutico en

virtud del cual se implementa una cesión perpetua o temporaria de un in-mueble rústico,
reservándose el propietario del inmueble el derecho a percibir de quien lo reciba (enfiteuta)
una pensión anual.

La enfiteusis arribó a la Argentina como un medio de solucionar la no tan correcta distribución

de las tierras de propiedad del Fisco, efectuada en tiempos de la conquista. La Ley de Enfiteusis
fue sancionada el 18 de mayo de 1826, por el primer Presidente de las Provincias Unidas del
Río de la Plata, Bernardino Rivadavia, como garantía del empréstito Baring Brothers. En el
contrato se había plasmado la hipoteca de todas las tierras de propiedad del Estado y se había
estipulado la prohibición de su enajenación. El texto legal tan solo contaba con nueve artículos.

Bajo ese régimen se imponía:

a) La prohibición de enajenación de toda tierra de propiedad pública desde el 1º de enero de

1827, por el plazo de veinte años (art. 1º).

b) La imposición a los enfiteutas del pago de un canon, con un interés del 8% anual, para las
tierras de pastoreo, y de un 4% anual, para las de cultivo o de “pan llevar” (art. 2º). Él debía ser
abonado desde el momento en el cual el enfiteuta entrase en posesión de la tierra (art. 6º). “El
canon correspondiente al primer año, se satisfará por mitad en los dos años siguientes” (art.
7º). Pasados los diez primeros años, debería realizarse una nueva valuación de los terrenos,
por parte de la Legislatura nacional, para fijar su importe (art. 9º).

c) La fijación del valor por un jury de propietarios, conformado por un mínimo de tres
miembros (art. 3º), designados bajo la forma en la que decidiese el gobierno (art. 4º). Su
decisión podría ser revisada por un segundo Jury (art. 5º).

d) Como órgano de aplicación, respecto al período del pago de los cánones, al gobierno (art.
8º).

El derrotero de su implementación se debió, entre otras causas, a las siguientes: a) Falta de

limitación de la superficie dada en enfiteusis. b) Falta de establecimiento de la manda de
cultivar y mejorar las tierras en el contrato constitutivo. c) Falta de relación entre la
contraprestación que debía abonarse al Estado con las ganancias efectivamente percibidas por
parte de los enfiteutas.

En el año 1828, los terratenientes modificaron la Ley de Enfiteusis, levantándose la

proscripción que se imponía a los enfiteutas respecto de la posibilidad de adquirir nuevas
tierras. Por entonces, más de ocho millones de hectáreas fueron pues-tas a disposición de
arrendatarios y enfiteutas. Así, se favoreció la concentración de la propiedad en unas pocas
familias.

17
En el año 1857 la ley fue dejada sin efecto; y con ello, la enfiteusis ha sucumbido en nuestro
sistema legal. Esta línea fue la continuada por Vélez Sarsfield al momento de redactar el plexo
normativo civil derogado; y ha sido mantenido en la actualidad.

3 — Las vinculaciones

Las vinculaciones reconocen dos variantes, implicadas con el derecho sucesorio y la

transmisión de los bienes; a saber:

a) Los mayorazgos.

Los mayorazgos eran derechos que consagraban el de suceder en los bienes dejados por el
fundador, debiendo conservarlos en integridad y en la familia, a fin de que sean de propiedad
del primogénito más próximo en orden sucesorio.

b) Las capellanías.

Las capellanías eran derechos que se imponían sobre determinados bienes en relación con la
sujeción a la celebración de un cierto número de misas por año en un lugar que previamente
determina su constituyente. Lo cierto es que su concepto difiere en torno a su abordaje,
dependiendo de si se lo hace desde el punto de vista canónico o desde el punto de vista
secular. Las capellanías eclesiásticas son aquellas que eran derechos perpetuos sujetos a la
aprobación de la Iglesia por auto de erección (espiritualización de bienes que salían del
comercio) o canónica institución (posibilidad de ordenarse a su título), que importaba que su
beneficiario ostentara el derecho a poseer bienes perpetuamente o de por vida y de percibir
sus frutos, a cambio de la obligación de cumplir con las cargas fundacionales. Este tipo de
capellanías se convertía en patrimonio cuando era empleada con la finalidad de que una
persona pudiese ordenarse in sacris a título de ella. El patrimonio era empleado para su
sustentación. Las capellanías podían ser eclesiásticas o seculares.

II.1—Las capellanías eclesiásticas

Las capellanías eclesiásticas se subclasifican en: colativas; electivocolativas; y, gentilicias,

familiares o de sangre.

Las capellanías colativas son las conferidas libremente a una persona idónea y que debía
cumplir con los requisitos indicados precedentemente.

Las capellanías electivocolativas son aquellas en las que era obligatorio hacer la colación a una
persona enseñada por el patrono.

Las capellanías gentilicias, familiares o de sangre son las constituidas a favor de una familia
determinada. Ella era quien recibía el beneficio.

II.2—Las capellanías seculares

Las capellanías seculares, laicales, mercenarias o profanas, son aquellas que, pudiendo ser a
perpetuidad o temporarias, no constituían verdaderos beneficios, atento a que sus bienes
entraban en el comercio y podían ser poseídos y enajenados por los legos, aún cuando se
hubiese impuesto la manda de celebrar misas u otros servicios religiosos. Las capellanías se
denominaban:

a)Laicales. Cuando la manda debía ser cumplida por un lego.

b)Mercenarias. Cuando el sacerdote que celebraba las misas recibía una limosna (merced).

18
c)Profanas. Cuando los bienes que conformaban el beneficio recibían el carácter de
temporarios

ADQUISICION

Los modos a través de los cuales pueden adquirirse los derechos reales son: actos entre vivos,
disposiciones de última voluntad, la ley y prescripción adquisitiva. Existen derechos reales a los
cuales no le es aplicable este último. Los enumerados son modos generales.

Cada derecho real puede tener establecidos modos típicos de adquisición. Como ejemplo
puede citarse al derecho real de dominio.

b) La clasificación Los modos de adquisición de los derechos reales pueden ser clasificados de
la siguiente manera:

1 — Por actos entre vivos y mortis causa

Por actos entre vivos se perfecciona cuando se cumplen con el título y el modo suficientes.

La adquisición mortis causa es la que se produce en virtud de una manda testamentaria.

I—Por actos entre vivos

En materia de adquisición de los derechos reales que se ejercen por la posesión se ha optado
por la teoría del título suficiente y del modo suficiente. El título suficiente precede al modo
suficiente; aunque en la práctica no siempre se presente esa situación. El principio que
establece el Código Civil y Comercial de la Nación es que “la adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes”. Así, se
excluyen a los actos de última voluntad. El título y el modo suficientes deben ser realizados por
personas capaces y legitimadas al efecto.

Si la capacidad se encuentra cuestionada se estará frente a un justo título; más no a un título

suficiente. La legitimación refiere a la aptitud para poder válidamente adquirir un derecho real.
Lo cierto es que, nadie puede transmitir un derecho mejor y más extenso que el que tiene; y,
nadie puede recibir un derecho mejor y más extenso que el que tenía quien se lo transmitió.
Este es el contenido del principio del nemo plus iuris, consagrado en el art. 399 del CCCN:
“Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio
de las excepciones legalmente dispuestas”.

I.1—El título suficiente

El título suficiente es “el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real”. Es el acto jurídico bilateral que cumpla
con las condiciones de fondo y forma establecidas por la ley, para que sea idónea la
adquisición de un derecho real. La existencia del título suficiente como requisito inexorable
para la adquisición de un derecho real dependerá del objeto sobre el cual aquel se ejerza. En
materia de cosas muebles no registrables y de cosas muebles registrables, no es exigida
ninguna formalidad. La misma situación no se presenta en materia de derechos reales, donde
el contrato elevado a la forma de escritura pública es requisito para adquirir los derechos
reales que tengan a ellos por objeto. Para los inmuebles debemos tomar en consideración lo
preceptuado por los arts. 969 y 1017 del CCCN. El primero de ellos establece que si se
establece una determinada formalidad para los contratos, su no cumplimiento obsta a su
validez y hace a su nulidad. El art. 1017 exige que la realización de los actos jurídicos reales

19
deba ser plasma-da en un documento, que debe ser elevado a la forma de escritura pública, en
el inc. a).En materia de propiedad horizontal, además del contrato elevado a la forma de
escritura pública, el art. 2038, párr. 2º del CCCN estipula que el reglamento de propiedad
horizontal integra el título suficiente. El título suficiente se diferencia del justo título. Por justo
título debe entenderse a aquel que cumple con las formalidades exigidas por la ley pero no con
una de las condiciones de fondo, la capacidad. En este punto es importante considerar la
buena fe del adquirente, que se patentiza cuando él no ha conocido o podido conocer el vicio
referenciado, conforme la letra del art. 1918 del CCCN. En este caso, sería de aplicación la
usucapión breve en materia de inmuebles, por cuanto ambos constituyen dos de sus
requisitos, que junto con la posesión, obstan a su viabilidad. El título putativo es diferente del
título suficiente por cuanto es el título falso o erróneo, atento a que el error recae sobre la
persona (heredero aparente) o sobre la cosa (errónea concepción sobre el objeto). No se
requiere título suficiente si media adquisición del derecho real a través de una subasta pública.
La sentencia judicial hace sus veces a los fines de la inscripción en el registro respectivo.

I.2—El modo suficiente

El modo suficiente, cual determina el nuevo Código, es “la tradición posesoria”. “La tradición
posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión”.

El modo suficiente ha sido definido como el acto jurídico bilateral que consiste en la entrega
material y voluntaria de una cosa del tradens (quien transmite la cosa) y en la recepción,
también material y voluntaria, por parte del accipiens (quien recibe la cosa), debiendo tener
ambos capacidad y hacerlo conforme a las solemnidades prescriptas por la ley. La mera
manifestación de la voluntad no basta para tener por acreditado el modo suficiente, deben
existir signos exteriores que patenticen la voluntad. La tradición es uno de los medios de
transmitir la posesión; y, la tradición posesoria, de los derechos reales que se ejercen por la
posesión. La tradición posesoria es el acto material efectivo. Es la materialización de la ex-
presión de la voluntad. Los requisitos que deben cumplirse para que la tradición sea traslativa;
y por ende, apta para adquirir un derecho real que se ejerce por la posesión son:

a) Capacidad de quien transmite la cosa.

b) Legitimación para transmitir la cosa.

c) Titularidad del derecho real que se transmite.

d) Exteriorización de los actos materiales.

e) Cumplimiento de formalidades exigidas por la ley, si existieren.

En muchos casos no es posible transmitir la cosa en el mismo instante en el cual se concierta el

acto jurídico real. A veces, se entrega algo representativo.

En algunos casos se está frente a una tradición ficta; es decir, representativa del objeto.

Lo importante es que en estos casos, no se perfecciona el modo suficiente hasta que no se

pueda hacer un ejercicio cabal de la posesión.

Existen casos en que la materialización del modo suficiente no es necesaria y los considera el
art. 1892 del CCCN; a saber:

20
a) La traditio brevi manu  Tiene lugar cuando quien se relaciona como tenedor con una cosa
pasa a ser su poseedor; y, cuando quien era tenedor de un poseedor, pasa a serlo a nombre de
otro, por haberse transmitido la propiedad.

b) El constituto posesorio  Se presenta cuando quien era poseedor pasa a ser tenedor de la
misma cosa.

II—Mortis causa

El art. 1892 dice, en su parte final, que: “A la adquisición por causa de muerte se le aplican las
disposiciones del Libro Quinto”. Este aborda la “Transmisión de los derechos reales por causa
de muerte”.

III—El modo suficiente en el derecho real de servidumbre

El art. 1892 del CCCN establece que a los efectos de poder perfeccionar el requisito del modo
suficiente deberá efectuarse un primer uso. Obsta al perfeccionamiento para este derecho real
que su titular sea capaz y esté legitimado para adquirir el derecho real del que se trata.

IV—La inscripción registral como modo suficiente

No todo objeto de un derecho real requiere ser inscripto para que el modo suficiente se
cumpla. La inscripción en un registro obsta a la publicidad; y por lo tanto a su oponibilidad erga
omnes. En este punto cobra virtualidad el principio de la absolutez de los derechos reales. Las
cosas muebles no registrables no requieren inscripción. Algunas cosas muebles requieren su
inscripción como requisito ineludible para su adquisición (por ejemplo, automotores). En este
supuesto, la inscripción es constitutiva.

Los inmuebles deben para ser oponibles a terceros. La inscripción es declarativa, atento a que
el derecho real nace con anterioridad a ella. El art. 2º de la ley 17.801 instaura que la
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es declarativa y no constitutiva. La
inscripción obsta a su oponibilidad frente a terceros.

2 — A título universal y a título singular

La adquisición a título universal tiene lugar refiera a la adquisición de todo o de una parte de
los bienes de quien los transmite. La adquisición a título singular se produce cuando se
transmite un bien determinado.

3 — Originarios y derivados

Los modos originarios tienen lugar cuando la cosa se adquiere con independencia de las
calidades que tenía el bien en cabeza de su titular anterior. a) Los modos de adquisición Los
modos a través de los cuales pueden adquirirse los derechos reales son: actos entre vivos,
disposiciones de última voluntad, la ley y prescripción adquisitiva. Cabe aclarar que existen
derechos reales a los cuales no le es aplicable este último. Los enumerados son modos
generales. Cada derecho real puede tener establecidos modos típicos de adquisición. Como
ejemplo puede citarse al derecho real de dominio (art. 1947 y ss.). La constitución judicial de
derechos reales no se encuentra reglada en nuestro sistema legal.

b) La clasificación Los modos de adquisición de los derechos reales pueden ser clasificados de
la siguiente manera:

1. Por actos entre vivos y mortis causa.

21
2. A título universal y a título singular.

3. Originarios y derivados.

1 — Por actos entre vivos y «mortis causa» La adquisición por actos entre vivos se perfecciona
cuando se cumplen con el título y el modo suficientes. La adquisición mortis causa es la que se
produce en virtud de una manda testamentaria.

I—Por actos entre vivos En materia de adquisición de los derechos reales que se ejercen por la
posesión se ha optado por la teoría del título suficiente y del modo suficiente. El título
suficiente precede al modo suficiente; aunque en la práctica no siempre se presente esa
situación. El principio que establece el Código Civil y Comercial de la Nación es que “la
adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficientes”. Así, se excluyen a los actos de última voluntad. El título y el modo
suficientes deben ser realizados por personas capaces y legitimadas al efecto. Entonces, la
capacidad y la legitimación son requisitos que inexorablemente deben considerarse a esos
fines. A esos efectos debemos consultar lo normado por los arts. 259 a 261 del CCCN. “El acto
jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o
extinción de relaciones o situaciones jurídicas” (art. 259, CCCN). Para que pueda ser reputado
como voluntario, debe ser realizado con discernimiento, in-tención y libertad (art. 260, CCCN).
Si quien lo celebra se encuentra privado de la razón, un menor de diez años realiza un acto
ilícito o uno de trece, realiza uno lícito, se lo califica como acto involuntario (art. 261, CCCN). Si
la capacidad se encuentra cuestionada se estará frente a un justo título; más no a un título
suficiente. La legitimación refiere a la aptitud para poder válidamente adquirir un derecho real.
Lo cierto es que, nadie puede transmitir un derecho mejor y más extenso que el que tiene; y,
nadie puede recibir un derecho mejor y más extenso que el que tenía quien se lo transmitió.
Este es el contenido del principio del nemo plus iuris, consagrado en el art. 399 del CCCN:
“Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio
de las excepciones legalmente dispuestas”.

I.1—El título suficiente El título suficiente es “el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real”. Es el
acto jurídico bilateral que cumpla con las condiciones de fondo y forma establecidas por la ley,
para que sea idónea la adquisición de un derecho real. La existencia del título suficiente como
requisito inexorable para la adquisición de un derecho real dependerá del objeto sobre el cual
aquel se ejerza. En materia de cosas muebles no registrables y de cosas muebles registrables,
no es exigida ninguna formalidad. La misma situación no se presenta en materia de derechos
reales, donde el contrato elevado a la forma de escritura pública es requisito para adquirir los
derechos reales que tengan a ellos por objeto. Para los inmuebles debemos tomar en
consideración lo preceptuado por los arts. 969 y 1017 del CCCN. El primero de ellos establece
que si se establece una determinada formalidad para los contratos, su no cumplimiento obsta
a su validez y hace a su nulidad. El art. 1017 exige que la realización de los actos jurídicos
reales deba ser plasma-da en un documento, que debe ser elevado a la forma de escritura
pública, en el inc. a).En materia de propiedad horizontal, además del contrato elevado a la
forma de escritura pública, el art. 2038, párr. 2º del CCCN estipula que el reglamento de
propiedad horizontal integra el título suficiente. El título suficiente se diferencia del justo
título. Por justo título debe entenderse a aquel que cumple con las formalidades exigidas por la
ley pero no con una de las condiciones de fondo, la capacidad. En este punto es importante
considerar la buena fe del adquirente, que se patentiza cuando él no ha conocido o podido
conocer el vicio referenciado, conforme la letra del art. 1918 del CCCN. En este caso, sería de

22
aplicación la usucapión breve en materia de inmuebles, por cuanto ambos constituyen dos de
sus requisitos, que junto con la posesión, obstan a su viabilidad. El título putativo es diferente
del título suficiente por cuanto es el título falso o erróneo, atento a que el error recae sobre la
persona (heredero aparente) o sobre la cosa (errónea concepción sobre el objeto). No se
requiere título suficiente si media adquisición del derecho real a través de una subasta pública.
La sentencia judicial hace sus veces a los fines de la inscripción en el registro respectivo.

I.2—El modo suficiente El modo suficiente, cual determina el nuevo Código, es “la tradición
posesoria”. “La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión”.

El modo suficiente ha sido definido como el acto jurídico bilateral que consiste en la entrega
material y voluntaria de una cosa del tradens (quien transmite la cosa) y en la recepción,
también material y voluntaria, por parte del accipiens (quien recibe la cosa), debiendo tener
ambos capacidad y hacerlo conforme a las solemnidades prescriptas por la ley. La mera
manifestación de la voluntad no basta para tener por acreditado el modo suficiente, deben
existir signos exteriores que patenticen la voluntad. La tradición es uno de los medios de
transmitir la posesión; y, la tradición posesoria, de los derechos reales que se ejercen por la
posesión. La tradición posesoria es el acto material efectivo. Es la materialización de la ex-
presión de la voluntad. Los requisitos que deben cumplirse para que la tradición sea traslativa;
y por en-de, apta para adquirir un derecho real que se ejerce por la posesión son:

a) Capacidad de quien transmite la cosa.

b) Legitimación para transmitir la cosa.

c) Titularidad del derecho real que se transmite.

d) Exteriorización de los actos materiales.

e) Cumplimiento de formalidades exigidas por la ley, si existieren.

En muchos casos no es posible transmitir la cosa en el mismo instante en el cual se concierta el

acto jurídico real. A veces, se entrega algo representativo, como pueden ser las llaves, en el
caso de un automotor o un inmueble, o de una fusta, en el caso de caballos de pura sangre. En
estos casos se está frente a una tradición ficta; es decir, representativa del objeto. Lo
importante es que en estos casos, no se perfecciona el modo suficiente hasta que no se pueda
hacer un ejercicio cabal de la posesión. Para los inmuebles, debe poder ingresarse a él y debe
encontrarse desocupado. Si se trata de un rodado, debe poder ingresarse y ponerse en
marcha. Y para los equinos de pura sangre, tenerse verdadero contacto y poder de disposición
sobre él. También debe considerarse que el Código contempla dos casos que excepcionan al
modo suficiente.

Existen casos en que la materialización del modo suficiente no es necesaria y los considera el
art. 1892 del CCCN; a saber:

a) La traditio brevi manu. Tiene lugar cuando quien se relaciona como tenedor con una cosa
pasa a ser su poseedor; y, cuando quien era tenedor de un poseedor, pasa a serlo a nombre de
otro, por haberse transmitido la propiedad.

b) El constituto posesorio. Se presenta cuando quien era poseedor pasa a ser tenedor de la
misma cosa.

23
II—«Mortis causa» El art. 1892 dice, en su parte final, que: “A la adquisición por causa de
muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”. Este aborda la “Transmisión de los
derechos reales por causa de muerte”.

III—El modo suficiente en el derecho real de servidumbre Debemos recordar que, el derecho
real de servidumbre es un derecho real que no se ejerce por la posesión, junto con el derecho
real de hipoteca. El art. 1892 del CCCN establece que a los efectos de poder perfeccionar el
requisito del modo suficiente deberá efectuarse un primer uso. Obsta al perfeccionamiento
para este derecho real, al igual que para el resto de los derechos reales, que su titular sea
capaz y esté legitimado para adquirir el derecho real del que se trata.

IV—La inscripción registral como modo suficiente No todo objeto de un derecho real requiere
ser inscripto para que el modo suficiente se cumpla. La inscripción en un registro obsta a la
publicidad; y por lo tanto a su oponibilidad erga omnes. En este punto cobra virtualidad el
principio de la absolutez de los derechos reales. Las cosas muebles no registrables no
requieren inscripción. Algunas cosas muebles requieren su inscripción como requisito
ineludible para su adquisición (por ejemplo, automotores). En este supuesto, la inscripción es
constitutiva, atento a que el derecho real nace con la inscripción. Los equinos de pura raza de
carrera, los animales de pedrigree; el ganado mayor y menor; y, las embarcaciones tienen su
propio régimen jurídico. Los inmuebles deben para ser oponibles a terceros. La inscripción es
declarativa, atento a que el derecho real nace con anterioridad a ella. El art. 2º de la ley 17.801
instaura que la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es declarativa y no
constitutiva. La inscripción obsta a su oponibilidad frente a terceros. Lo expuesto surge de la
letra del art. 1892 del CCCN: “La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre
cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera”.

2 — A título universal y a título singular La adquisición a título universal tiene lugar refiera a la
adquisición de todo o de una parte de los bienes de quien los transmite. La adquisición a título
singular se produce cuando se transmite un bien determinado.

3 — Originarios y derivados Los modos originarios tienen lugar cuando la cosa se adquiere con
independencia de las calidades que tenía el bien en cabeza de su titular anterior. Por ejemplo,
la apropiación en el derecho real de dominio. Los derivados, cuando el titular adquiere el
derecho real con los vicios, las cargas y los gravámenes que pesaban sobre la titularidad
anterior. Por ejemplo, el derecho real de usufructo.

a) Los modos de adquisición Los modos a través de los cuales pueden adquirirse los derechos
reales son: actos entre vivos, disposiciones de última voluntad, la ley y prescripción adquisitiva.
Cabe aclarar que existen derechos reales a los cuales no le es aplicable este último. Los
enumerados son modos generales. Cada derecho real puede tener establecidos modos típicos
de adquisición. Como ejemplo puede citarse al derecho real de dominio (art. 1947 y ss.). La
constitución judicial de derechos reales no se encuentra reglada en nuestro sistema legal.

b) La clasificación Los modos de adquisición de los derechos reales pueden ser clasificados de
la siguiente manera:

1. Por actos entre vivos y mortis causa.

2. A título universal y a título singular.

3. Originarios y derivados.

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1 — Por actos entre vivos y «mortis causa» La adquisición por actos entre vivos se perfecciona
cuando se cumplen con el título y el modo suficientes. La adquisición mortis causa es la que se
produce en virtud de una manda testamentaria.

I—Por actos entre vivos En materia de adquisición de los derechos reales que se ejercen por la
posesión se ha optado por la teoría del título suficiente y del modo suficiente. El título
suficiente precede al modo suficiente; aunque en la práctica no siempre se presente esa
situación. El principio que establece el Código Civil y Comercial de la Nación es que “la
adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficientes”. Así, se excluyen a los actos de última voluntad. El título y el modo
suficientes deben ser realizados por personas capaces y legitimadas al efecto. Entonces, la
capacidad y la legitimación son requisitos que inexorablemente deben considerarse a esos
fines. A esos efectos debemos consultar lo normado por los arts. 259 a 261 del CCCN. “El acto
jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o
extinción de relaciones o situaciones jurídicas” (art. 259, CCCN). Para que pueda ser reputado
como voluntario, debe ser realizado con discernimiento, in-tención y libertad (art. 260, CCCN).
Si quien lo celebra se encuentra privado de la razón, un menor de diez años realiza un acto
ilícito o uno de trece, realiza uno lícito, se lo califica como acto involuntario (art. 261, CCCN). Si
la capacidad se encuentra cuestionada se estará frente a un justo título; más no a un título
suficiente. La legitimación refiere a la aptitud para poder válidamente adquirir un derecho real.
Lo cierto es que, nadie puede transmitir un derecho mejor y más extenso que el que tiene; y,
nadie puede recibir un derecho mejor y más extenso que el que tenía quien se lo transmitió.
Este es el contenido del principio del nemo plus iuris, consagrado en el art. 399 del CCCN:
“Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio
de las excepciones legalmente dispuestas”.

I.1—El título suficiente El título suficiente es “el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real”. Es el
acto jurídico bilateral que cumpla con las condiciones de fondo y forma establecidas por la ley,
para que sea idónea la adquisición de un derecho real. La existencia del título suficiente como
requisito inexorable para la adquisición de un derecho real dependerá del objeto sobre el cual
aquel se ejerza. En materia de cosas muebles no registrables y de cosas muebles registrables,
no es exigida ninguna formalidad. La misma situación no se presenta en materia de derechos
reales, donde el contrato elevado a la forma de escritura pública es requisito para adquirir los
derechos reales que tengan a ellos por objeto. Para los inmuebles debemos tomar en
consideración lo preceptuado por los arts. 969 y 1017 del CCCN. El primero de ellos establece
que si se establece una determinada formalidad para los contratos, su no cumplimiento obsta
a su validez y hace a su nulidad. El art. 1017 exige que la realización de los actos jurídicos
reales deba ser plasma-da en un documento, que debe ser elevado a la forma de escritura
pública, en el inc. a).En materia de propiedad horizontal, además del contrato elevado a la
forma de escritura pública, el art. 2038, párr. 2º del CCCN estipula que el reglamento de
propiedad horizontal integra el título suficiente. El título suficiente se diferencia del justo
título. Por justo título debe entenderse a aquel que cumple con las formalidades exigidas por la
ley pero no con una de las condiciones de fondo, la capacidad. En este punto es importante
considerar la buena fe del adquirente, que se patentiza cuando él no ha conocido o podido
conocer el vicio referenciado, conforme la letra del art. 1918 del CCCN. En este caso, sería de
aplicación la usucapión breve en materia de inmuebles, por cuanto ambos constituyen dos de
sus requisitos, que junto con la posesión, obstan a su viabilidad. El título putativo es diferente
del título suficiente por cuanto es el título falso o erróneo, atento a que el error recae sobre la

25
persona (heredero aparente) o sobre la cosa (errónea concepción sobre el objeto). No se
requiere título suficiente si media adquisición del derecho real a través de una subasta pública.
La sentencia judicial hace sus veces a los fines de la inscripción en el registro respectivo.

I.2—El modo suficiente El modo suficiente, cual determina el nuevo Código, es “la tradición
posesoria”. “La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión”.

El modo suficiente ha sido definido como el acto jurídico bilateral que consiste en la entrega
material y voluntaria de una cosa del tradens (quien transmite la cosa) y en la recepción,
también material y voluntaria, por parte del accipiens (quien recibe la cosa), debiendo tener
ambos capacidad y hacerlo conforme a las solemnidades prescriptas por la ley. La mera
manifestación de la voluntad no basta para tener por acreditado el modo suficiente, deben
existir signos exteriores que patenticen la voluntad. La tradición es uno de los medios de
transmitir la posesión; y, la tradición posesoria, de los derechos reales que se ejercen por la
posesión. La tradición posesoria es el acto material efectivo. Es la materialización de la ex-
presión de la voluntad. Los requisitos que deben cumplirse para que la tradición sea traslativa;
y por en-de, apta para adquirir un derecho real que se ejerce por la posesión son:

a) Capacidad de quien transmite la cosa.

b) Legitimación para transmitir la cosa.

c) Titularidad del derecho real que se transmite.

d) Exteriorización de los actos materiales.

e) Cumplimiento de formalidades exigidas por la ley, si existieren.

En muchos casos no es posible transmitir la cosa en el mismo instante en el cual se concierta el

acto jurídico real. A veces, se entrega algo representativo, como pueden ser las llaves, en el
caso de un automotor o un inmueble, o de una fusta, en el caso de caballos de pura sangre. En
estos casos se está frente a una tradición ficta; es decir, representativa del objeto. Lo
importante es que en estos casos, no se perfecciona el modo suficiente hasta que no se pueda
hacer un ejercicio cabal de la posesión. Para los inmuebles, debe poder ingresarse a él y debe
encontrarse desocupado. Si se trata de un rodado, debe poder ingresarse y ponerse en
marcha. Y para los equinos de pura sangre, tenerse verdadero contacto y poder de disposición
sobre él. También debe considerarse que el Código contempla dos casos que excepcionan al
modo suficiente.

Existen casos en que la materialización del modo suficiente no es necesaria y los considera el
art. 1892 del CCCN; a saber:

a) La traditio brevi manu. Tiene lugar cuando quien se relaciona como tenedor con una cosa
pasa a ser su poseedor; y, cuando quien era tenedor de un poseedor, pasa a serlo a nombre de
otro, por haberse transmitido la propiedad.

b) El constituto posesorio. Se presenta cuando quien era poseedor pasa a ser tenedor de la
misma cosa.

II—«Mortis causa» El art. 1892 dice, en su parte final, que: “A la adquisición por causa de
muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”. Este aborda la “Transmisión de los
derechos reales por causa de muerte”.

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III—El modo suficiente en el derecho real de servidumbre Debemos recordar que, el derecho
real de servidumbre es un derecho real que no se ejerce por la posesión, junto con el derecho
real de hipoteca. El art. 1892 del CCCN establece que a los efectos de poder perfeccionar el
requisito del modo suficiente deberá efectuarse un primer uso. Obsta al perfeccionamiento
para este derecho real, al igual que para el resto de los derechos reales, que su titular sea
capaz y esté legitimado para adquirir el derecho real del que se trata.

IV—La inscripción registral como modo suficiente No todo objeto de un derecho real requiere
ser inscripto para que el modo suficiente se cumpla. La inscripción en un registro obsta a la
publicidad; y por lo tanto a su oponibilidad erga omnes. En este punto cobra virtualidad el
principio de la absolutez de los derechos reales. Las cosas muebles no registrables no
requieren inscripción. Algunas cosas muebles requieren su inscripción como requisito
ineludible para su adquisición (por ejemplo, automotores). En este supuesto, la inscripción es
constitutiva, atento a que el derecho real nace con la inscripción. Los equinos de pura raza de
carrera, los animales de pedrigree; el ganado mayor y menor; y, las embarcaciones tienen su
propio régimen jurídico. Los inmuebles deben para ser oponibles a terceros. La inscripción es
declarativa, atento a que el derecho real nace con anterioridad a ella. El art. 2º de la ley 17.801
instaura que la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es declarativa y no
constitutiva. La inscripción obsta a su oponibilidad frente a terceros. Lo expuesto surge de la
letra del art. 1892 del CCCN: “La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre
cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera”.

2 — A título universal y a título singular

La adquisición a título universal tiene lugar refiera a la adquisición de todo o de una parte de
los bienes de quien los transmite. La adquisición a título singular se produce cuando se
transmite un bien determinado.

3 — Originarios y derivados

Los modos originarios tienen lugar cuando la cosa se adquiere con independencia de las
calidades que tenía el bien en cabeza de su titular anterior. Por ejemplo, la apropiación en el
derecho real de dominio. Los derivados, cuando el titular adquiere el derecho real con los
vicios, las cargas y los gravámenes que pesaban sobre la titularidad anterior. Por ejemplo, el
derecho real de usufructo.

Los derivados, cuando el titular adquiere el derecho real con los vicios, las cargas y los
gravámenes que pesaban sobre la titularidad anterior. Por ejemplo, el derecho real de
usufructo.

Hay que diferenciar si se habla de una cosa mueble común (mesa), mueble registrable
(rodado) o de un inmueble. La adquisición puede ser originaria o derivada. Será originaria
cuando el titular adquiere el objeto en forma libre (caminando por la calle se encuentra un
cuaderno, sin existir forma de saber quién es el dueño). Será derivada cuando el titular
adquiera el objeto con los vicios, cargas y gravámenes que tenía la cosa cuando estaba en
cabeza del titular anterior.

También puede ser clasificada por actos entre vivos y por disposición de última voluntad.

27
Por actos entre vivos, se dice que en realidad la adquisición se produce de modo derivada o
unilateral. Por ejemplo puede devenir de una compra-venta. Por disposición de última
voluntad, ejemplo un testamento.

“el modo antecede al título”

Artículo 1892. Título suficiente y modo suficiente

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que
la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose
en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y
el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

 El modo suficiente para los derechos reales que se ejercen por la posesión es la
tradición traslativa. En la servidumbre el modo suficiente va a ser el primer uso.
En la compra-venta el vendedor me da la mesa y yo la plata. El modo suficiente se
perfecciona con la tradición traslativa del dominio, cuando el traens le transmite la
mesa en forma material y voluntaria y el accipiens la recibe de forma material y
voluntaria.
De un mueble registrable el modo suficiente es la tradición traslativa. Pero
también a veces hay tradicion ficta.
De un inmueble el modo suficiente es la tradición traslativa.

Artículo 1897. Prescripción adquisitiva

La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

 Posesión y tiempo.

Artículo 1900. Posesión exigible

La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Artículo 1898. Prescripción adquisitiva breve

28
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo
es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título.

Artículo 1899. Prescripción adquisitiva larga

Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el
adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.

 Los requisitos a cumplir dependerá de si se trata de una cosa mueble o inmueble.

Cosa mueble de prescripción larga se requiere la posesión por 10 años para poder
tener por adquirido el derecho real. Cuando se trate de muebles hurtados o
perdidos de prescripción breve exige la posesión por 10 años, en caso de no ser ni
hurtado ni perdido, posesión de 20 años.
Cosa inmueble de prescripción larga se requiere la posesión, 20 años. Cosa
inmueble de prescripción breve se requiere posesión 10 años y justo título y buena
fe.

Artículo 1906. Transmisibilidad

Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

 Este es el principio que rige. Esta se puede efectuar por actos entre vivos o por
disposiciones de última voluntad. Las excepciones solo pueden devenir de la ley.

RÉGIMEN LEGAL

Los derechos reales son sustancialmente de orden público y las normas del Código Civil y
Comercial de la Nación son inderogables. Esto se defiende por el artículo:

ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o
la modificación de su estructura.

Por tanto, el régimen legal de los derechos reales queda formado por las disposiciones del
Código Civil y Comercial, el cual aplica los principios de números cerrados, esto provoca que,
por tratarse su fuente de la ley, es imposible para los particulares crear derechos reales
distintos a los existentes o modificar su contenido. Por este motivo los derechos reales se
encuentran enumerados y caracterizados en el Código.

EXTINCION

La extinción de los derechos reales refiere a los modos a través de los cuales el derecho real
deja de existir para quien era su titular. El art. 1907 del CCCN estatuye: “Sin perjuicio de los
medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, estos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su

29
reconstrucción, por su abandono, por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena
y por sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de extinción de dominio”. En esa
inteligencia establece que, en particular, los derechos reales pueden extinguirse:

1. En relación a la cosa:

a) Por su destrucción total, si la ley no autoriza su reconstrucción.

b) Por abandono.

c) Por consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

La consolidación tiene lugar cuando el titular de un derecho real sobre cosa ajena adquiere la
propiedad del bien. Este supuesto es una derivación del carácter exclusivo del dominio.
También, afirma que deberá estarse a los modos propios de extinción de los derechos
personales patrimoniales y de los derechos reales. El Código Civil derogado no contemplaba
similar regla.

El plexo normativo vigente establece un modo de extinción para el derecho real de dominio,
que será aplicable al resto de los derechos reales si fuese compatible.

A su vez, en cada derecho real, establece los modos propios de extinción.

A la extinción del derecho real de dominio dedica los arts. 2604 a 2610; al usufructo, el art.
2969; a la hipoteca, los arts. 3187 a 3198, entre otros. También, se ha incorporado un nuevo
modo de extinción del derecho real de dominio en el art. 1907 del CCCN, que dispone que se
extingue “por la sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de extinción del dominio”.

El nuevo Código también contempla modos particulares de extinción de cada derecho real en
relación a su esencia. A fin de evitar innecesarias reiteraciones, se remite a su lectura los
análisis efectuados para cada derecho real. Los modos de extinción pueden ser clasificados en
absolutos y relativos. Serán absolutos cuando la extinción refiera al derecho real en sí (por
ejemplo, cuando pasa al dominio público del Estado). Serán relativos cuando se extingue para
un titular y otra persona lo adquiere.

CLASIFICACION

El CCyC los nuclea en 4 grupos:

Art. 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real

Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado
y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre
cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado.

Art. 1889. Derechos reales principales y accesorios

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

30
Art. 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los
títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Automotores, Buques,
Aeronaves, Caballos pura sangre y el Ganado orejano y marcario. (¿)

Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

Art. 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios

Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca.

FORMA Y PRUEBA

Los derechos reales son derechos subjetivos, que otorgan a su titular facultades y obligaciones.
El art. 1882 del CCCN dispone que: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,
que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia y las demás previstas en este Código.”

Se otorgan a sus titulares facultades para proteger y defender sus intereses. Además, se puede
afirmar que son:

Derechos patrimoniales→ debido al carácter económico de su contenido.

Derechos que gozan de oponibilidad absoluta → la titularidad de los derechos reales puede
hacerse valer frente a todos, erga omnes.

Y cuyo Objeto solo puede ser determinado por la ley → el objeto de los derechos reales
pueden ser las cosas, parte de ellas o bienes determinados exclusivamente por la ley (art. 1883
CCyC).

Cada derecho real se encuentra específicamente estipulado y regulado en la ley: el dominio, el

condominio, la propiedad horizontal, el tiempo compartido, los conjuntos inmobiliarios, la
superficie, el cementerio privado, el usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis,
prenda e hipoteca.

TUTELA

El titular de un derecho real puede ser una persona física o una persona jurídica o varias, en
forma conjunta.

La relación entre la persona y la cosa es directa e inmediata, pues no existe el sujeto pasivo.

El titular de un derecho real goza del ius preferendi o derecho de preferencia, con las
connotaciones al respecto.

El titular de un derecho real goza del ius persequendi o derecho de perseguir la cosa en manos
de quien se encuentre.

31