UNIDAD I

Método del Código.

El Código Civil y Comercial se estructura de la siguiente manera:

LIBRO IV: DERECHOS REALES

• Título 1: Disposiciones generales.

• Título 2: Posesión y Tenencia.
• Título 3: Dominio
• Título 4: Condominio.
• Título 5: Propiedad horizontal.  Título 6: Conjuntos inmobiliarios  Título 7:
Superficie.  Título 8: Usufructo.  Título 9: Uso
• Título 10: Habitación
• Título 11: Servidumbre
• Titulo 12: Derechos Reales de Garantía
• Título 13: Acciones posesorias y reales.
LIBRO V: TRANSIMISIÓN DE DERECHOS POR CAUSA DE MUERTE.

LIBRO VI: DISPOSICIONES COMUNES A DERECHOS REALES Y PERSONALES.

Se advierte una innovación metodológica respecto del Código velezano, esto es: la inclusión de un
título destinado a disposiciones generales, hace innecesario reiterar en los distintos derechos
reales que es menester la tradición, o exigir para los derechos reales sobre inmuebles la forma
especial de la escritura pública, o detenerse exageradamente en cuáles son los medios de
constitución o de extinción, pues serán siempre los modos generales salvo que se agregue uno
especial o se excluya alguno de aquéllos. La modificación metodológica introducida en el actual
Código Civil representa un avance ya sugerido por la doctrina y los anteriores proyectos de
reformas, en cuanto permite establecer legislativamente principios generales aplicables a todos los
derechos reales que facilitan luego la interpretación de la regulación específica de cada uno de
ellos.

El CCCN carece de notas a los artículos como el ilustraba Vélez Sarsfield el Código Civil Argentino,
pero el nuevo texto legal está precedido por los Fundamentos del Código Civil y Comercial de la
Nación elaborado por los miembros de la Comisión Redactora que explican los principios que
informan el régimen del derecho privado instaurado.

Vélez Sarsfield incluyó en el Código Civil vigente una muy breve parte general conformada por
solamente cuatro artículos (2502 a 2505), el último reformado a los fines de modernizar el rumbo
con la inscripción registral que complementaba la ley 17.801. La brevedad de estas normas no
llegó a ser un sistema y, por eso, el codificador repite y reitera muchas nociones que bastaba con
incluir una sola vez. La Comisión no sólo se decidió por una parte general de los derechos reales,
sino luego por partes generales internas propias de algunos derechos reales.

Concepto de Derecho Real:

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Art. 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

En el Código sustituido no existía un artículo donde se expresara el concepto de derecho real

(Papaño cree que se encontraba en el art 497 del CC: “aquel que no tiene obligación
correspondiente), sino que éste debía ser delimitado a partir de la distinción entre derechos reales
y personales generada por la teoría, denominada dualista , que concibe dos categorías bien
diferenciadas de derechos subjetivos patrimoniales: derechos personales: aquellos en los cuales
una persona es individualmente sujeto pasivo de un derecho, y derechos reales, en los que no hay
sujeto pasivo individualizado.

También han existido doctrinas unitaristas respecto a la consideración de los derechos

patrimoniales sin dividirlos en reales y personales:

• Doctrina Personalista: Todos los derechos son personales, lo que entendemos por derecho
real no es más que una relación pasivamente universal. Es una obligación cuyo objeto es
una prestación de no hacer y su sujeto pasivo es todo el resto de las personas. Crítica:
Desnaturaliza la teoría de las obligaciones al hablar de “sujeto pasivo universal”
• Doctrina Realista: Los derechos patrimoniales son todos derechos reales. La relación
obligación es una relación de patrimonios: El acreedor tiene un derecho real sobre el
patrimonio del deudor que consiste en agredir el mismo en el caso de incumplimiento.
Crítica: El acreedor no tiene un derecho real sobre el patrimonio del deudor en las
obligaciones. Basa el concepto en la situación anormal y excepcional del incumplimiento.

Alicia Puerta de Chacón elaboró el siguiente concepto:

Derecho que recae sobre una cosa: De existencia: -cierta, -actual, -determinada.

Propia o ajena.

Su titular: Ejerce la potestad jurídica de manera directa e inmediata

En forma tal que no requiere la intervención de otro para actuar sobre ella

Ostenta la facultad de excluir a 3ros (al constituyente del derecho, (cosa ajena))

Está investido de facultades de: -Perseguir la cosa contra cualquiera

-Ser preferido al derecho posteriormente constituido

Su oponibilidad es frente a todos (erga omnes) a condición de que sea cognoscible (publicidad)

Esta oponibilidad compromete al interés general

Por ello -Su creación es: -Legal

-De número limitado

-Las normas regulatorias son predominantemente de orden público

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Objeto

Art. 16. Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer
sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Nuestro sistema establece una relación de género a especie entre uno y otro concepto: el bien es el
género y la cosa es la especie.

Art. 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en
un bien taxativamente señalado por la ley.

El Código Civil sustituido, al trazar un paralelismo entre los derechos reales y los personales,
marcaba la diferencia en cuanto a su objeto: las cosas consideradas en sí mismas en el primer
caso, la prestación a cumplir por el sujeto obligado.

El art. 1883 fija como regla que el objeto de los derechos reales es siempre una cosa material,
independientemente de la extensión en la que se ejercen sobre ella las facultades que confiere
cada tipo.

El segundo párrafo del artículo bajo análisis pone fin a una vieja discusión doctrinal al decidir que
los bienes también pueden ser objeto de los derechos reales, con la limitación para esta categoría,
que sean especialmente nominados por la ley. Pretende abarcar el objeto de aquellos derechos
reales en los cuales no hay una relación directa e inmediata con la cosa, como sucede, por ejemplo
en la hipoteca. Cosa: -Cierta

-Actual

-Determinada

Atributos: persecución y preferencia.

Art. 1886. Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir
la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

El derecho de persecución o ius persequendi, es de la esencia de los derechos reales y le permite a

su titular obtener la cosa sobre la que ejerce su potestad de cualquiera que la tenga
ilegítimamente en su poder.

La preferencia o ius preferendi implica la prevalencia de un derecho sobre otro pero, a diferencia
de lo que sucede en materia de privilegios, no se refiere a colocarse en un determinado rango a fin
de cobrar acreencias sino a la concurrencia con otros derechos reales, de igual o distinta
naturaleza, sobre la misma cosa y que se expresa con la máxima primero en el tiempo, mejor en
derecho.

Diferencias entre derechos reales y personales. DERECHOS PERSONALES

DERECHOS REALES de la cual el acreedor tiene el
Art. 724. Definición. La obligación es una relación jurídica en

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 virtud
derecho a exigir del deudor una presta-Sujeto activo (titular)ción n interés lícito y, ante el -Sujeto
ELEMENTOS incumplimiento, a destinada a satisfacer u damente activo (acreedor) nterés.
obtener forza la satisfacción de dicho i -Sujeto pasivo (deudor)
-Cosa (objeto)
-Prestación (objeto)
Cosas – art 1883
OBJETO Prestación (dar, hacer, no
hacer)
ORÍGEN Nacen exclusivamente de la Principio de la autonomía de
ley la voluntad
NÚMERO Cerrado (Numerus clausus) A ierto
b
RÉGIMEN LEGAL De orden público No

OPONIBILIDAD Absolutos (se ejercen contra Relativos (solo se ejercen ante el

cualquiera que atente contra deudor o sus herederos)
ellos)
Ius preferendi: El derecho En principio carecen de ius
ATRIBUTOS anterior es preferido al preferendi y persecuendi.
derecho posterior
Excepcionalmente:
Ius persequendi: El titular, en Con ius preferendi: Créditos
principio, puede persiguir la cosa priviliegiados.
contra cualquiera.
Con ius persequendi: Privilegio del
locador sobre las cosas muebles
dentro del inmueble locado.

ACCIONES QUE LOS PROTEGEN Acciones reales Acciones personales

PUBLICIDAD Necesitan publicidad para No necesitan publicidad ya que en
oponerse a 3ros principio no se oponen a 3ros

EXCLUSIVIDAD Si No
PRESCRIPCIÓN Se adquieren por prescripción Se extinguen por prescripción

Crisis del dualismo tradicional. (Puerta de Chacón)

La rigurosa línea demarcatoria entre los derechos reales y personales trazada por la tesis dualista
encuentra serios escollos para explicar la naturaleza jurídica de ciertas figuras híbridas reconocidas
por el ordenamiento legal. En estas zonas grises se ubican algunos derechos personales con
trascendencia real, en el sentido de que gozan de oponibilidad respecto de terceros. En el lado
opuesto, determinadas situaciones provocan que el derecho real pierda sus atributos de
persecución y preferencia.

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Otras alteraciones presentan los nuevos derechos reales que incorporan un contenido
obligacional, sea porque su titular se “obliga” frente a otro, o porque “recibe” cierta prestación a
cargo de otro que posibilita el ejercicio del derecho real.

En relación a estas situaciones dudosas, los comentaristas del Código Civil Alemán advierten que
“la escisión del derecho patrimonial en una parte obligatoria y en otra parte real no es susceptible
de un riguroso desarrollo teórico, ni produce resultados satisfactorios en su aplicación práctica. Su
ventaja consiste en el carácter cerrado que da al sistema de los derechos reales, cuyo número la
ley ha limitado por medio del llamado numerus clausus. La ciencia jurídica puede sacar provecho
de esta ventaja, a condición empero de no cerrar los ojos a sus puntos flacos”.

Si bien estas realidades no deben ser encasilladas en un tercer género en aras de crear nuevas
categorías conceptuales, desde el punto de vista doctrinario y por razones didácticas es factible
agruparlas en función de los siguientes criterios:

a) Derechos personales con oponibilidad a terceros. La doctrina española se refiere a las llamadas
“vocaciones al derecho real”12. Esta terminología se utiliza en el derecho actual para calificar la
eficacia de ciertos derechos personales con relación a terceros. En particular cuando la relación
obligacional transita a la constitución del derecho real y el legislador le confiere una protección
especial.

En esta dirección se encamina el CCCN al cristalizar en sus normas la solución mayoritaria de la

jurisprudencia que confiere protección al adquirente de inmueble por boleto de compraventa
frente a los acreedores del enajenante. No obstante que el comprador ostenta un derecho
creditorio a la cosa en tanto carece del título formal suficiente, las normas del los Arts. 1170 y
1171 le confieren oponibilidad al boleto en la ejecución individual y en la ejecución colectiva del
vendedor, respectivamente, si cumplimenta los siguientes recaudos:

ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe

tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa
de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del
precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede
cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del
saldo de precio.

b) Derechos personales efecto reipersecutorio. Una situación semejante de derechos personales

con trascendencia real presentan los denominados “jus ad rem” que confieren al titular del

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derecho creditorio la facultad de perseguir la cosa de su deudor. El CCCN prevé diversos
supuestos, como el derecho del retenedor desposeído (Arts. 2587 y 2591); la acción de
inoponibilidad en el caso de fraude (arts. 338 y 339 y arts. 118 y 119 de la Ley 24.522 de
Concursos); el derecho del locatario sobre la finca locada que es enajenada (art. 1189 inc. b).

c) Derechos reales inoponibles. En sentido inverso y en aras de la seguridad dinámica de tráfico

de bienes, el ordenamiento en casos de excepción priva al propietario de la facultad persecutoria
de su cosa frente a ciertos terceros. La ley otorga la propiedad al subadquirente de buena fe y a
título oneroso de cosas inmuebles y de muebles registrables (art. 392) y de cosas muebles (arts.
760, 1895 y concordantes) poniéndolo a salvo de los defectos invalidantes del título antecedente.

Estas anomalías han puesto en jaque a la doctrina dualista y se propicia la formulación de otra
clasificación de derechos subjetivos patrimoniales, la de derechos oponibles y derechos
inoponibles como categorías superadoras de la distinción de los derechos reales y derechos
personales.

Sin embargo, como se ha manifestado, el CCCN sigue la doctrina dualista tradicional por razones
de ordenamiento y de método, sin perjuicio del positivismo jurídico que permite dar soluciones
justas a los conflictos de la realidad y que no calzan en las estructuras pétreas de los dogmas
teóricos.

d) Obligaciones ambulatorias. También existen obligaciones que dependen de una titularidad

real, es decir que el titular del derecho real, y en su caso el poseedor de la cosa, está obligado a
cumplir determinada prestación. Se trata de las denominadas “obligaciones propter rem o
ambulatorias” cuya naturaleza jurídica hay despertado intensas discusiones en la doctrina autoral.

El Código Civil Argentino en el art. 497 disponía: “A todo derecho personal corresponde una
obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales”. No obstante la
negativa tan categórica contenida en esta norma en distintos preceptos legales el mismo
ordenamiento establecía verdaderas obligaciones al propietario “en razón de la cosa”, tales la
obligación de contribuir al pago del muro medianero (arts.2726 a 2728); la obligación del
condómino al pago de los gastos de conservación de la cosa común (artículo 2685); la obligación
de contribuir a las expensas comunes en la propiedad horizontal (art. 17 de la ley 13.512). Estas
obligaciones se mantienen en el nuevo régimen del CCCN (art. 1991, 2018, 2049 y concordantes)
sin que estatuya la regla dispuesta por el art. 497 del Código anterior.

El CCCN distingue las cargas reales que son los derechos reales sobre cosa ajena visualizados del
lado de quien los debe soportar (Art. 1888); por ejemplo, la servidumbre real que grava el
inmueble sirviente y que por su inherencia se transmite conjuntamente con el dominio del mismo
(Art. 2165); el nudo propietario que soporta el usufructo (Art. 2151); el propietario no deudor del
inmueble hipotecado que no está obligado con su persona o bienes, sino solamente con el
inmueble y por el monto de la garantía (Arts. 2189 y 2199), etcétera.

d) Derechos reales con contenido obligacional. El reconocimiento legal de ciertos derechos reales
cuyo ejercicio importa el cumplimiento de determinadas prestaciones a cargo de otro genera
mayores cavilaciones. Se trata de las nuevas formas de propiedad (clubes de campo, barrios
privados, centros comerciales, cementerios privados, tiempo compartido) en las que se manifiesta
la necesidad del disfrute compartido de bienes y la prestación de servicios complementarios por
terceros.

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Figuras intermedias

Derechos personales con ius preferendi: Créditos con priviliegio de cobro (deudas a la AFIP,
contrato inscripto en el caso de las ventas de lotes a plazo).

Derechos personales con ius persequendi: En virtud de un crédito personal se le otorga al acreedor
el derecho de perseguir determinadas cosas (privilegio del locador sobre los muebles introducidos
dentro del inmueble locado)

Derechos reales sin ius persequendi: Adquisiciones ex lege (unidad II, punto 1)

Creación y tipicidad legal. Fundamento: orden público.

No pueden existir otros derechos reales más que los que el código y las leyes especiales instituyan
como tales.

Vélez fundamentó esta restricción en que el “numerus apertus” sería una fuente fecunda de
conflictos y pleitos y que se perjudicaría la libre circulación de los bienes en la economía.

• Tipicidad formal.
La ley siempre interviene en la creación de esta categoría de derechos patrimoniales (tipicidad
formal), sin dar lugar a la voluntad de los sujetos para la creación de nuevos derechos.

• Tipicidad sustantiva.
Al adoptar el criterio del numerus clausus brinda más seguridad a los adquirentes y a los terceros,
impidiendo a los particulares constituir derechos reales no enumerados por la ley o, dentro de los
permitidos, introducir modificaciones a la regulación que de cada uno de ellos establece el Código
en forma minuciosa.

Es decir que no sólo se excluye la voluntad individual en cuanto a creación se refiere, sino también
en cuanto al marco regulatorio de cada uno de los derechos reales. Ello así por cuanto el legislador
no sólo introduce el tipo de derecho real sino que además define los aspectos que lo singularizan:
es a lo que alude el concepto de tipicidad sustantiva. Si los particulares no pueden modificar el
contenido de los derechos reales reconocidos, ello quiere significar que ese contenido debe
quedar prefijado normativamente.

Estructura y normas estatutarias.

Art. 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.

El nuevo Código mantiene el principio del numerus clausus. Dicho sistema consiste en que la ley
organiza los derechos reales en número limitado y cerrado, fijando el contenido de cada uno de
ellos y dándole un nombre, quedando de tal modo rígidamente fijados los tipos posibles de
derechos reales y su extensión.

Son normas estatutarias aquellas que los sujetos, por su propia voluntad, no pueden convenir en
modificar o no observar. La gran mayoría de las normas que rigen a los derechos reales son de este

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carácter. Sin embargo, pueden encontrarse excepcionalmente en la legislación normas aisladas de
tipo reglamentario (ej, el objeto de la garantía real es indivisible, pero las partes pueden modificar
esta norma si expresamente acuerdan la división del objeto).

El Código derogado prohibía la creación de derecho reales por parte de los interesados. Y
establecía que aquellas estipulaciones solo valdrían como derechos personales si como tales
pudieran valer.

Clasificaciones. Derechos reales sobre cosa propia o ajena.

El art. 1888.establece la distinción entre derechos reales sobre cosa propia o ajena.

 Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:

- Dominio.
- Condominio.
- La propiedad horizontal.
- Los conjuntos inmobiliarios.
- El tiempo compartido.
- El cementerio privado.
- La superficie si existe propiedad superficiaria.

Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta
a favor del titular del bien gravado.

El código derogado no contenía una expresa clasificación de los derechos reales, la existente era
una clasificación de origen doctrinal, que es la que ha receptado la nueva legislación.

Son derechos reales sobre cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la
hipoteca, la anticresis, la prenda y la superficie en tanto no exista propiedad superficiaria. (el
artículo no los nombra expresamente, se deducen de la enumeración taxativa de los derechos
reales)

Derechos reales principales y accesorios.

Art. 1889. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Se da la misma situación que en la clasificación anterior: El código no la tenía. Es una elaboración

de la doctrina que ahora ha tomado carácter de ley.

Los derechos reales se califican de principales cuando no están atados a otro derecho creditorio.

En los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis) su titular se asegura el

cumplimiento de una obligación; son accesorios por cuanto su existencia y duración dependen de
la obligación principal cuyo cumplimiento aseguran.

Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

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Art. 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.

El requisito legal de registración de los derechos reales está presente en todos aquellos cuyo
objeto sean cosas inmuebles; las cosas muebles, en principio, no son registrables salvo los casos de
excepción que la misma normativa implementa.

La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles permite diferenciar dos

estadios: en el primero, el derecho se adquiere mediante el título y el modo suficientes, pero su
oponibilidad es relativa, es decir que sólo puede ser invocado con relación a las partes y personas
que intervinieron en el negocio jurídico causal; en el segundo, se procede a la publicidad registral,
es decir a la anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo cual hace que el derecho real
asentado resulte oponible a todos en general. Molinario denomina a los primeros “derechos reales
de grado menor” y una vez inscriptos adquieren la categoría de derechos reales de grado mayor.

El desdoblamiento antedicho no resulta de aplicación en aquellos casos en los cuales la inscripción

registral es constitutiva del derecho real, como sucede con las cosas muebles registrables:
automotores, buques, aeronaves, caballos de carrera.

Ejercicio por la posesión o por actos posesorios.

Art. 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados
en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión.

La relación inmediata entre el sujeto y el objeto del derecho real permite diferenciar dos
categorías de derechos reales: aquellos que se ejercen por la posesión, en los cuales ésta es
exteriorizadora de la existencia del derecho y aquellos otros como la hipoteca en la cual, por no
haber desplazamiento, el inmueble queda en poder del titular de dominio.

Modos de adquisición.

Adquisición derivada entre vivos: título y modo suficientes.

Art. 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

El artículo es muy similar al viejo art. 3270

El precepto consagra un principio general del Derecho Civil, que en el Derecho Romano se
formulaba como nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet: nadie puede
transmitir un derecho que no tiene. Así, el que tiene un dominio revocable sobre un inmueble
según consta en su título, no puede transmitir sobre el mismo un dominio irrevocable (art. 1966).

Pero este principio sufre numerosas excepciones, como lo es en el caso de las adquisiciones ex
lege.

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Art. 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor
a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

(Cortito el artículo… uffff)

Título: - En sentido causal o material: Acto jurídico que da nacimiento al derecho (ej,
compraventa)

- En sentido formal: Intrumento portante del título causal, revestido de las formalidades
exigidas por la ley.

• Título suficiente: acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.

Elementos objetivos: -Finalidad

-Forma

Elementos subjetivos: -Legitimación

-Capacidad

La posesión fundada en título suficiente es posesíon legítima.

• Justo título: Aquel que reúne los elementos objetivos, pero carece de algún elemento
subjetivo.
- Quien transmite el derecho real no es el legitimado: ej, A transmite la propiedad de
una cosa que es de B.

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 - Quien transmite el derecho es el legitimado para no tiene capacidad: ej, A transmite
una cosa de su propiedad pero al momento de hacerlo está inhibido.

Aunque medie tradición, el adquirente no será el titular del derecho.

La posesión fundada en justo título es ilegítima y de buena o mala fe según el caso.

El justo título es uno de los requisitos para que opere la prescripción corta.

Caso Will-Ri.

La empresa Cerro Largo S.A. era propietaria de tierras en Chacras de Coria. Durante la dictadura
militar los dueños de la empresa y el gerente desaparecieron y estas tierras se hicieron figurar a
través de documentos falsos como cedidas a personas inexistentes que luego se las vendieron a
Will-Ri S.A. por U$S 150 (valían muchísimo más en realidad). Luego del retorno de la
democracia, estos terrenos son comprados por “Misa Chico” (empresa del hijo de Massera), se
lotean y se venden a varias personas.

En este caso, los adquirentes de los terrenos son poseedores ilegítimos, fundados en justo título
(los verdaderos dueños eran los desaparecidos, no el hijo de Massera) y de buena fe. Ello a los
efectos de la prescripción. (Adqusición a non domino?...)

 Título putativo: Es aquel título que genera razones suficientes en el poseedor para creer en
la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída.

2 casos: -El poseedor tiene la convicción de tener un título que en realidad no tiene (ej,
testamento revocado por uno de fecha posterior sin conocimiento del poseedor)

-El poseedor tiene un título suficiente pero lo aplica a una cosa diferente (ej, tiene el
título del lote A pero por error toma posesión del lote B)

La posesión fundada en título putativo es ilegítima y siempre de buena fe, porque en todos los
casos se asume mediante un error o ignorancia de hecho excusable.

Tendrá los efectos propios de la buena fe en una eventual reivindicación: Conserva los frutos
percibidos y se le deben los gastos necesarios y útiles.

El título putativo no está receptado en el nuevo código y esto ha sido criticado por muchos
doctrinarios, ya que es una situación que va a seguir dándose.

Modo suficiente

El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente hace adquirir no sólo el dominio sino
también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión.

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 La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico bilateral mediante el cual el tradens
desplaza la cosa y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de conformidad. También
en este acto se requiere capacidad y legitimación en ambas partes.

El principio general es que la tradición es el modo para los derechos reales que se ejercen por
posesión. Pero el art 1892 establece también las siguientes excepciones:

a) cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre. Es el ejemplo clásico el locatario que compra el
inmueble locado. De mantenerse la regla en materia posesoria el locatario debería devolver el
inmueble al dueño y éste a su vez hacer tradición de él a los efectos de hacerle adquirir el
dominio. Esta doble entrega y recepción del inmueble se torna innecesaria en mérito a lo
dispuesto en el artículo bajo comentario (similar al anterior art. 2387), que recepta la figura
romana de la traditio brevi manu.

b) Cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de

otro. El requisito para considerar transferido el dominio es la notificación al locatario o al
depositario que es el deudor cedido, efectuada en los términos de los arts. 1636 y ss.

c) Cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose

en poseedor a nombre del adquirente. Se trata en este caso de la figura del constitutto
posessorio admitido por el art. 2462, inc. 3°, del Código de Vélez, y describe una situación
inversa a la de la tradittio brevi manu: el poseedor deviene tenedor.

Otros modos: Supuestos en que la tradición no es el modo de adquisición del derecho real.

- Automotores: Inscripción en el registro

- Servidumbres: Primer uso
- Animales de raza: Inscripción en el registro - Res nullis o derelictae: Aprehensión - Etc..

Transmisibilidad.

Art. 1906. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

Las facultades jurídicas de enajenación a título oneroso o gratuito estaban consignadas en cabeza
del titular del derecho de dominio en el art. 2515 del Código de Vélez. Gatti plantea el interrogante
acerca de si esta posibilidad corresponde únicamente al titular de dominio o si es posible
extenderla al derecho de propiedad en general; sostiene al respecto que la facultad de disponer
del propio derecho alcanza no sólo a los derechos reales sino que se extiende también a los
creditorios por lo cual "no forma parte del contenido de ese derecho, sino de la capacidad de
derecho de las personas para realizar actos de la vida civil que no les son prohibidos".

La metodología adoptada en el nuevo Código ha permitido receptar esta postura e incluir en esta
parte general y como principio, la facultad jurídica de disposición del derecho real, en la medida
que la estructura propia de cada tipo lo permita, por ejemplo: el derecho de usufructo es
enajenable con las restricciones que marca el art. 2142.

Prohibición de constitución judicial.

Art. 1896. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto
disposición legal en contrario.

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En el Código antes vigente no existe norma expresa al respecto. Sin embargo, la adopción del
principio de creación legal de los derechos reales (art. 2502) y la aceptación de la causa fuente
convencional o excepcionalmente legal, impiden cualquier otra forma de constitución de esos
derechos.

Este artículo resulta quizá sobreabundante teniendo en cuenta que ya el art. 1884 estableció tanto
la tipicidad formal cuanto la tipicidad sustantiva para los derechos reales, es decir: la ley siempre
interviene en la creación de esta categoría de derechos patrimoniales (tipicidad formal), sin dar
lugar a la voluntad de los sujetos, por el contrario, la causa de los derechos reales, tanto fuente
como eficiente , es siempre un acto voluntario de la persona; la ley interviene como fuente sólo en
escasas excepciones (ver comentario al art. 1894).

En segundo lugar el codificador, al adoptar el criterio del numerus clausus, no sólo excluye la
voluntad individual, en cuanto a creación se refiere, sino también en cuanto al marco regulatorio
de cada uno de los derechos reales (tipicidad sustantiva).

Convalidación.

Art. 1885. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

El principio de convalidación, receptado en el art. 1885, no sólo reafirma aquel contenido en el art.
2504 del Código de Vélez, sino que lo hace aplicable a todos los derechos reales, incluida la
hipoteca. Cabe recordar que el art. 3126 establecía que no se aceptaba la convalidación en materia
hipotecaria.

La convalidación planteada en el art. 1885 requiere una acción por parte de quien transmitió
inválidamente el derecho real: adquirir efectivamente ese derecho, devenir titular del mismo, y
sólo entonces la transmisión antecedente se considerará realizada al tiempo de su celebración.
Resulta indiferente, a estos efectos, el modo por el cual el enajenante adquiere el derecho real:
venta, donación, sucesión, división de condominio, etc.

La nueva redacción es más escueta y puede suscitar confusiones. Vélez estableció expresamente
que la convalidación retrotraía los efectos al momento de la transmisión inválida. El artículo actual
omite la cuestión temporal. Tiene efecto retroactivo o no? Rivera piensa que si lo tiene, el párrafo
anterior es de su libro.

La convalidación es diferente a:

- Confirmación: El afectado debe emitir una declaración expresa de voluntad

para confirmar el acto.
- Prescripción: El paso del tiempo sanea la irregularidad del título -
Adquisición ex lege.

Extinción.

Art. 1907. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley
no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales
sobre cosa ajena.

13
La metodología utilizada en el Código actual permite establecer formas generales de extinción de
los derechos reales en este Título I, difiriendo el tratamiento de las formas especiales de extinción
para ser incorporadas juntamente con la regulación de cada uno de ellos.

• Extinción por destrucción de la cosa

El derecho real requiere la existencia de un bien actual y determinado sobre el cual ejercer la
potestad que le confiere, en consecuencia si ese objeto desaparece materialmente, estamos en
presencia de una extinción absoluta.

• Extinción por abandono

En el Código antes vigente se regulaba el abandono como uno de los modos de extinción del
dominio (art. 2607), que en la actualidad ha sido extendido a todos los derechos reales.

En este sentido el abandono implica no sólo la renuncia al derecho real de que se trate sino el
desprendimiento voluntario de la posesión de la cosa, confluyendo el elemento material o
desprendimiento del corpus y el elemento intencional o voluntad de no mantener la titularidad de
la cosa.

El codificador no establece al respecto diferencia alguna entre cosas muebles e inmuebles, es decir
que en principio ambas categorías son susceptibles de ser abandonadas; sin embargo, en tanto
para las cosas muebles abandonadas existe en el Código una regulación específica (art. 1947, inc.
a) no ocurre lo propio con relación a los inmuebles.

Desde el punto de vista del titular dominial no hay diferencia alguna y por lo tanto aquél podrá
hacer uso de este derecho de abandono en la medida que no exista una prohibición especial como
sucede en materia de propiedad horizontal. Una vez extinguido su derecho real de dominio por
este medio las cosas muebles devienen res nullius y por lo tanto pueden ser apropiadas en las
condiciones que el propio Código regula; por el contrario los inmuebles no son susceptibles de
apropiación y en calidad de bienes vacantes pasarán al dominio privado del Estado (art. 236, inc.
a).

El abandono puede referirse a cosas muebles o inmuebles, pero en cualquier caso no se presume,
de allí la necesidad de que ese acto dispositivo se realice en forma expresa y deba ser probado por
quien afirme su existencia, debiendo acreditarse en forma fehaciente aquellos hechos que
permitan inferir el abandono expreso o tácito de la cosa.

 Extinción por consolidación

Se da cuando concurren en la misma persona el derecho de dominio y el derecho real sobre cosa
ajena (el usufructuario le compra el inmueble al nudo propietario, se extingue el usufructo).

Esta forma de extinción es posible sólo en los derechos reales sobre cosa ajena.

Cabe recordar que conforme la clasificación del art. 1888 son derechos reales sobre cosa ajena el
usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis, la prenda y la superficie
en tanto no exista propiedad superficiaria.

Artículos relacionados Código Civil.

14
Art.2502.- Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de
última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se
reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.

Art.2503.- Son derechos reales:

1 - El dominio y el condominio;

2 - El usufructo;

3 - El uso y la habitación;

4 - Las servidumbres activas;

5 - El derecho de hipoteca;

6 - La prenda;

7 - La anticresis.

8-*La superficie forestal

Art.2504.- Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o
constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real
verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución.

Art.2505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará

perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas.

Art.2601.- Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se
entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba
ser capaz de adquirir.

Art.2602.- La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.

Art.2603.- Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios
del que la hace.

Art.2604.- El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destrucción o

consumo total de la cosa que estaba sometida a él, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio.

Art.2605.- La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su

antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.

Art.2606.- El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a título de
transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.

Art.2607.- Se pierde también desde que se abandone la cosa, aunque otro aún no se la hubiese
apropiado. Mientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue dueño de ella,
de arrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio.

15
Art.2608.- El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla
por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte
indivisa.

Art.2609.- Se pierde igualmente el dominio por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el
dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de firmado el
instrumento público de enajenación, seguido de la tradición.

Art.2610.- Se pierde también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa,
ejecución de sentencia, expropiación por necesidad o utilidad pública; o por el efecto de los juicios
que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en
virtud de un título vicioso.

Art.4010.- El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideración a la condición de la persona de quien emana.

UNIDAD II

Adquisiciones legales. Casos.

La regla general es que siempre las adquisiciones de derechos reales se hacen por la transmisión
(en el caso de los modos derivados, intervivos o mortis causa), o por modos originarios (cuando no
se tiene en cuenta el derecho real, si existiera, que tenía el anterior titular de la cosa).

Las adquisiciones legales (ex lege) representan una excepción a estos principios, ya que en este
caso no va a ser la transmisión, sucesión o adquisición originaria la que le otorgue el derecho real a
nuevo titular, sino que es la misma ley la que lo otorga esa calidad.

Art. 1894. Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y
de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de
cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

El Código vigente es la introduce de esta categoría de adquisiciones legales, que no surgía

expresamente de la normativa de Vélez, sino de la interpretación doctrinaria y jurisprudencial.

Los casos enumerados son:

-El condominio con indivisión forzosa perdurable (arts. 2004, 2007 y 2008)

-Condominio originado por la adquisición por accesión de cosas muebles inseparables (art. 1958)

-Derecho de habitación del cónyuge o conviviente supérstite (art 527)

-Derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe (art 392)

16
Cosas registrables.

Art. 392. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o
mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo,
quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los
subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado
sin intervención del titular del derecho.

El art. 392 conserva una norma similar al art. 1051 (texto según ley 17.711) del Código Civil
sustituido manteniendo el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad en
relación a los terceros a quienes se le transmiten cosas registrables y protegiendo a los
subadquirentes de buena fe y a título oneroso de derechos sobre inmuebles; pero, a diferencia del
Código anterior, adiciona en esta protección los bienes muebles registrables.

Se diferencia también del Código Civil sustituido, al excluir expresamente de la protección a los
subadquirentes en virtud de un acto realizado sin la intervención del titular del derecho
(transmisiones a non domino) ; se recepta así la posición de la doctrina mayoritaria.

El primer párrafo del art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de
nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien el adquirente por acto
nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es
alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos. Ello como
principio.

Pero la misma norma también establece una excepción: protección al subadquirente de buena fe y
a título oneroso

Limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto

de los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena
fe y a título oneroso. De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados por el efecto
retroactivo dela sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.

 Requisitos para que opere la protección al subadquirente:

- Debe ser invocada por un tercero subadquirente: no corresponde invocar la defensa
de la apariencia jurídica al primer adquirente por acto nulo sino al subadquirente
posterior, tercero respecto de ese acto. (A-------B------C).
- Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables:
Quedan excluidos de la protección de la norma los derechos adquiridos por terceros
sobre cosas muebles no registrables, que tienen un régimen propio regulado por los
arts. 1895 y concordantes.
Tratándose de derechos reales sobre inmuebles (hay derechos sobre inmuebles no
registrables? Preguntar…), el acto en cuya razón se los ha constituido a favor del
subadquirente debe estar extendido en escritura pública.
Se ha entendido que, tratándose de derechos personales, pueden ser los emanados de
un boleto de compraventa o de un contrato de locación; requiriéndose fecha cierta a
fin de que el tercero subadquirente quede protegido.

17
 - Título oneroso: El acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o
personales a favor del subadquirente, debe ser un negocio jurídico oneroso.
- Buena fe: La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe
creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de la legitimidad de su
título.

Enajenación a non domino.

La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es
el titular del derecho de propiedad transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo. Es
decir, aquellas en las cuales no participa el verdadero propietario en el acto de transmisión al
adquirente; ocupando alguien su lugar (ej, con documento falso y/o con la complicidad del
notario).

El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o de una cosa

mueble registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non domino; disponiendo
que los subadquirentes no pueden amparase en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin la intervención del titular del derecho.

La solución del Código recepta la opinión de la doctrina mayoritaria que, con distintos
fundamentos y matices, se había expedido en igual sentido al interpretar el derogado art. 1051 in
fine. Algunos autores fundamentaron la exclusión por considerar que las trasmisiones a non
dominio constituyen actos inexistentes (Belluscio, Highton, Borda, Llambías); o bien actos
inoponibles (Alterini, Trigo Represas); y por ende no comprendidos en la última parte del art. 1051
que sólo aludía a los actos nulos o anulables.

Recordar: A le compra la cosa registrable a B, y ese acto es nulo o anulable

B se la vende a C (buena fe y título oneroso) Art 392

A no puede reivindicar la cosa contra C

B defrauda o le roba cosa a registrable a A

B le venda la cosa a C Enajenación a non domino

A puede reivindicar la cosa contra C

Art. 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

Cosas muebles por subadquirente de buena fe.

Art. 1895. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no
sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.

18
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos
no son coincidentes.

A diferencia de la teoría del título y modo adoptada por Vélez para la transmisión de inmuebles, en
materia mobiliaria era de aplicación el principio contenido en el art. 2412 condensado en la
conocida expresión: posesión vale título; de tal modo la adquisición del dominio de una cosa
mueble queda demostrada mediante la posesión de buena fe.

Mantiene la regla del anterior 2412, mejorando la técnica legislativa y clarificando sus términos:

a) queda claro que quien puede invocar la adquisición legal de la cosa mueble es el subadquirente,
es decir un tercero;

b) ese tercero debe ser poseedor de buena fe;

c) en principio, la posesión de buena fe se presume (art. 1919), salvo que se trate de cosas
muebles registrables;

d) la carga probatoria para hacer caer la presunción está en cabeza de quien alegue ser el
verdadero propietario.

e) tratándose de automotores, el sistema especial reemplaza el principio de posesión vale título

por el de inscripción vale título, en tanto el titular fuera de buena fe y el vehículo no sea robado
o hurtado. La falta de inscripción registral a nombre del poseedor en la compraventa de
automotores importa la mala fe del adquirente, porque le es exigible una investigación sobre la
situación jurídica del objeto, y quien adquiere un automotor inscripto a nombre de otro sujeto
distinto del vendedor, no actúa con la diligencia debida, al no haber hecho esas averiguaciones
que le permitirían descubrir que no podía inscribir a su nombre el vehículo. Además, ese
poseedor no podría alegar con éxito la falta de necesidad de la inscripción, pues su creencia
reposaría en un error de derecho inexcusable.

f) en materia de semovientes, con el objeto de identificar la hacienda y a su propietario se utiliza

un sistema de marcas y señales; la primera (marca) se utiliza para el ganado mayor y consiste en
"la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro
candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia
en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería" (art. 1º ley
22.939). La señal identifica al ganado menor con un corte en la oreja o nariz del animal. La ley
mencionada establece la obligatoriedad de: a) registrar las marcas y señales, y b) señalar y
marcar al ganado mayor y menor respectivamente. A partir de allí establece la presunción, salvo
prueba en contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a
quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal. Se presume
igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas pertenecen al
propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable las crías deberán encontrarse al
pie de la madre (art. 9º

g) No se presume la buena fe, aunque medie registración del bien, cuando la normativa prevee
elementos identificatorios de la cosa y estos no son coincidentes. Podría ser el caso de registrar

19
 un auto con el número de motor adulterado, registración de autos mellizos, patentes
cambiadas, etc… Artículos relacionados Código Civil

Art.2412.- La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción
de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no
hubiese sido robada o perdida.

Art.1051.- Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y
pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.

Art.3270.- Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el
que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más
extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.

Art.3271.- La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.

Art.3430.- Los actos de disposición de bienes inmuebles a título oneroso efectuados por el
poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero,
cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la aprobación judicial de
un testamento y siempre que el tercero con quien hubiese contratado fuere de buena fe. Si el
poseedor de la herencia hubiese sido de buena fe, debe sólo restituir el precio percibido. Si fuese
de mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo perjuicio que el acto haya causado.

Será considerado tercero de buena fe quien ignorase la existencia de sucesores de

mejor derecho o que los derechos del heredero aparente estaban judicialmente controvertidos.

Prescripción adquisitiva.

Concepto.

Art. 1897. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

El Código Civil de Vélez, en su Sección Tercera, trata "De la adquisición y pérdida de los derechos
reales y personales por el transcurso del tiempo"

El Cód. Civ. y Com., si bien dedica el Libro Sexto a las "Disposiciones comunes a los derechos
personales y reales" y trata allí las reglas generales de la prescripción, las disposiciones procesales,
la prescripción extintiva y la caducidad de derechos y acciones, reserva la regulación de la
prescripción adquisitiva para su desarrollo en la parte general de los derechos reales, cuando trata
la adquisición, transmisión y extinción de ellos, comenzando precisamente con el art. 1897.

La nueva legislación no ha subsanado la discusión doctrinal respecto del carácter originario o

derivado de la adquisición por prescripción.

Cuando el derecho real se adquiere por prescripción se mantienen las servidumbres y los
gravámenes que pesan sobre la cosa poseída por el término y en las condiciones legales; esta
circunstancia permitiría afirmar, a priori , que se trata de una adquisición derivada por cuanto el
nuevo propietario debe respetar los derechos constituidos por el anterior dueño. Sin embargo, la

20
desvinculación entre el adquirente por usucapión y el anterior propietario le impide esgrimir en su
favor las defensas que incumben al antiguo dueño; su título se funda únicamente en la posesión
durante el tiempo que marca la ley, en el caso se está en presencia de una adquisición originaria
(Lafaille)

En esta misma postura Borda fundamenta el carácter de adquisición originaria de la usucapión en

el hecho que el actual poseedor no recibe el derecho de su antecesor, criterio que hace extensivo
al supuesto de prescripción breve por cuanto, aunque en este caso existe un justo título, éste no
es el título suficiente para una adquisición derivada sino sólo la prueba de la buena fe del
prescribiente.

El art. 1830 del Proyecto de 1998 (que fue suprimido en el Cód. Civ. y Com.) incluía la prescripción
adquisitiva entre las adquisiciones originarias, señalando que éstas sólo requieren modo
suficiente, en los siguientes términos: "Adquisiciones originarias. Las adquisiciones originarias sólo
requieren modo suficiente. Son modos suficientes, la prescripción adquisitiva..."

Existe otra postura intermedia que considera que la prescripción es un modo de adquisición
originario cuando se trata de la prescripción larga y que la corta es un modo derivado. Fundado
esto en que la prescripción breve, requiere de un acto transmisión por parte del titular originario
del derecho, que en este caso particular es carente de algunos de sus elementos subjetivos (justo
título). Derechos prescriptibles.

Art. 2565. Los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripción en los términos
de los artículos 1897 y siguientes.

La norma remite a la clasificación proporcionada por el art. 1889

Art. 1889. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

A pesar que en teoría es posible adquirir por prescripción cualquiera de los derechos reales que se
ejercen por la posesión (todos menos la servidumbre y la hipoteca), en los juicios de usucapión lo
más frecuente es que el poseedor pretenda adquirir el dominio; ello se debe a que los actos
posesorios de un usufructuario, o de un usuario, son muy similares a los del dueño y —por tanto—
luego de veinte años de poseer el bien, es muy poco probable que el actor se autolimite y
manifieste que sólo tenía ánimo de "usufructuario", o de "usuario"... En cambio, no suele haber
lugar a confusión cuando el actor aduce que ha adquirido por prescripción una servidumbre
predial continua y aparente, porque los actos que exteriorizan esas servidumbres son muy
distintos a los actos posesorios propios del dominio.

Posesión exigible.

Art. 1900. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

La posesión, caracterizada en la legislación anterior, debía ser: pública, pacífica, continua y no

interrumpida. La continuidad y la no interrupción se refieren al transcurso del tiempo, en tanto
que respecto de la publicidad, si bien el Código Civil de Vélez no contenía normas que exigieran la
publicidad de la posesión ni su carácter pacífico, la opinión doctrinal es uniforme en cuanto a la
aplicación analógica de los requisitos que se establecen en punto a las acciones posesorias. Si esa

21
posesión no fuera pública no sería posible la prescripción adquisitiva (Molinario) ni el ejercicio de
las acciones posesorias en sentido estricto.

El nuevo CC establece solo dos requisitos para la posesión con miras a la prescripción (los otros
siguen estando implícitos?... no lo sé, preguntar a la profesora)

• Posesión ostensible: El requisito de la posesión ostensible puede ser evaluado en dos

aspectos:
- Publicidad de la posesión: se aplica a todo tipo de posesión puesto que es la forma
de exteriorizar erga omnes la existencia de una relación real y su naturaleza.
Doctrina y jurisprudencia coinciden en que para que se configure el requisito de la
publicidad no es necesario que la posesión llegue a conocimiento efectivo del
verdadero titular del derecho real, sino que basta con que los actos posesorios
sean públicos en forma tal de que el titular tenga la posibilidad de percibir los
mismos.

- Como antónimo de clandestinidad: (prevista en el art. 1921) está referida al

ocupante desposeído y toma en consideración los actos de ocultamiento
realizados por el poseedor.

• Posesión continua: La continuidad de la posesión requiere un hacer sostenido en el tiempo

por parte del poseedor. Ello no implica un uso y goce constante de la cosa, pero si un
cuidado de ella y un aprovechamiento acorde con su naturaleza y destino (No porque
salga del inmueble para ir a trabajar, se considera que mi posesión es discontinua).La
posesión continua implica el ejercicio de la posesión mediante la realización de actos
posesorios de manera constante o periódica, acorde con la naturaleza de la cosa, por
ejemplo: efectuar reparaciones u otras obras tendientes al mantenimiento del inmueble,
roturar y sembrar el campo, levantar cosechas, reparar alambrados, construir un galpón,
etc.

Unión de posesiones.

Art. 1901. Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

Se mantiene el instituto de la unión de posesiones ya establecida en el Código de Vélez. En este

sentido, y tal como se explicó antes, el sucesor universal continúa la posesión del causante con
todas sus ventajas y vicios.

Por su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores cumpliendo
ciertos requisitos:

a) que procedan una de otra. Respecto de esta última exigencia, entiende Salvat que la
vinculación entre el autor y el sucesor se materializa en la existencia de un título legal y oneroso
como la compraventa, permuta, etc., siendo éste el único medio de probar la condición de sucesor
y con ella el derecho de operarla accesión de posesiones.

22
b) En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir: que
ambos posean a título de dueño, o de usufructuario, etc.

c) La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio

cuando se trata de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean
de buena fe dado que éste es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder
adquirir por prescripción.

d) Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino
que además debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la
realización de actos posesorios, resultando insuficiente la mera exposición efectuada en escritura
pública en el sentido que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida,
con ánimo de dueño.

Normas aplicables.

Art. 237. Los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las
personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

Los bienes de dominio público son inenajenables (están fuera del comercio), inembargables (no
pueden ser objeto de medidas cautelares) y además son imprescriptibles. No pueden ser poseídos
y la posesión es un elemento esencial de la usucapión. (ej, el parque General San Martín: así me
ponga con una carpa ahí y esté 20 años, no voy a poder adquirir el dominio por prescripción)

La regla general es que sobre este tipo de bienes las personas tienen solamente el uso y goce, sin
perjuicio de que en situaciones o para cosas determinadas el Estado pueda restringir y/o
reglamentar el ejercicio de este uso (cerrar plazas con rejas a la noche).

El art 1904 remite a la aplicación de lo dispuesto como normas comunes para derechos reales y
personales relativas a la prescripción, Libro VI.

Libro VI, disposiciones comunes a derechos reales y personales:

Art. 2532. En ausencia de disposiciones específicas, las normas de este Capítulo son aplicables a
la prescripción adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales podrán regular esta última en
cuanto al plazo de tributos.

Art. 2533. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por convención.

Durante la vigencia del art. 3965 del Código Civil, la doctrina y la jurisprudencia eran contestes en
afirmar y resolver que las partes no podían renunciar a invocar la prescripción en los contratos,
como así también que no podían pactar a efecto de alargar los plazos de prescripción que
correspondiesen, siendo esas cláusulas, de ser incorporadas, nulas de nulidad absoluta.

La nota a dicho artículo era contundente: "Renunciar con anticipación a la prescripción es derogar
por pactos una ley que interesa al orden público, y autorizar convenciones que favorecen el olvido
de los deberes de un buen padre de familia, fomentando la incuria en perjuicio de la utilidad
general. Si se permitiese tales renuncias, vendrían a ser de estilo en los contratos y la sociedad
quedaría desarmada, desde que se le quitaba su más firme apoyo".

23
Es que, como bien dice Rezzónico, "el verdadero fundamento de la prescripción, adquisitiva o
liberatoria, es el interés público que exige asegurar el orden y la estabilidad de las relaciones
jurídicas y establecer la 'seguridad jurídica'".

Ahora bien, el art. 2533 del nuevo Código Civil prohíbe cualquier tipo de convención tendiente a
modificar las normas relativas a la prescripción, lo cual nos convence de que la prohibición de
modificar por convención las normas relativas a la prescripción se refiere tanto a pactar la dispensa
de la prescripción como a "alargar" o "acortar" los plazos.

Art. 2534. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición
legal en contrario.

El principio general es que toda persona capaz o incapaz, de existencia visible o jurídica, del
derecho público o privado, puede prescribir, y sus derechos recíprocamente son pasibles de
prescripción.

El Código Civil y Comercial eliminó la mención expresa referida a que el Estado general o provincial
está sometido a las mismas prescripciones que los particulares —tal como establecía el art. 3949
del Código Civil—, pero resulta claro que quedan comprendidos dentro de la misma. (Los bienes
del estado que pueden adquirirse por prescripción son los de dominio privado, a los que se le
aplican las mismas normas que a los bienes de los particulares).

El principio señalado en la norma se cumple siempre excepto disposición legal en contrario, siendo
éstas las causales de suspensión del curso de la prescripción, también en otros casos la
prescripción no opera porque el bien objeto del derecho es insusceptible de ser adquirido de ese
modo, siendo un ejemplo de ello los bienes de dominio público.

Art. 2535. Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que
pueden otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o
coposeedores no surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del
codeudor renunciante contra sus codeudores liberados por la prescripción.

El principio que permite renunciar a la prescripción ya ganada (más allá de las acciones que se
conceden a los acreedores o a los interesados, para poder hacer valer la prescripción no invocada
o renunciada) se mantiene incólume si en lugar de un deudor o poseedor tenemos varios deudores
o poseedores, ya que la norma permite a cualquiera de ellos, sin necesidad de consentimiento o
aprobación del resto, efectuar la remisión.

Ahora bien, la norma aclara expresamente que dicha renuncia de ningún modo puede afectar al
resto de los coposeedores quienes —por el motivo que fuere— decidieron ampararse en el
instituto de la prescripción. Para éstos la situación fáctica o jurídica no se modifica de modo
alguno, ya que la decisión del renunciante no surte efecto respecto a ellos. Así, en el caso de que
un coposeedor de una cosa renuncie a su facultad de adquirir la propiedad por prescripción, no se
extenderá su renuncia al resto de los coposeedores quienes aún pueden prescribir.

Se establece como único requisito para la renuncia que la persona tenga capacidad para disponer
(el código de Vélez exigía capacidad para enajenar).

Art. 2537. Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al
momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior.

24
Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan
cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el
día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo
contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.

Ley Vieja: Plazo más corto de prescripción. El plazo de prescripción que se

tomaría en cuenta sería el de la

Ley Nueva: Plazo más largo de prescripción. ley vieja, el cual es más corto.

Si la ley que viene a modificar los plazos de prescripción fija un plazo más corto de prescripción,
dicho plazo se encuentra cumplido una vez que transcurra el tiempo designado por la nueva ley,
contado éste desde el día de su vigencia.

La prescripción queda cumplida una vez que

Ley Vieja: Plazo más largo de prescripción. transcurra el tiempo designado por la nueva ley,
Ley Nueva: Plazo más corto de prescripción. pero contado desde el día de su entrada en vigencia.

Suspensión.

Concepto

Art. 2539. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura
pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.

La suspensión de la prescripción consiste en la paralización de su curso por causas

contemporáneas o sobrevinientes a su comienzo, establecidas por la ley. No ataca ni destruye los
efectos que ésta venía produciendo: resulta inútil y no se computa el tiempo que dura la
suspensión, pero ésta no borra el tiempo ya transcurrido, el cual es computado cuando la
suspensión cesa y la prescripción vuelve a correr.

Alcance subjetivo.

Art. 2540. La suspensión de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los interesados,

excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.

La suspensión es un beneficio personal e intransferible, que sólo aprovecha o perjudica a la

persona respecto de la cual se ha establecido.

Entre muchos copropietarios si se encuentra uno a cuyo beneficio la prescripción ha sido

suspendida por la ley, por ejemplo, los otros no son admitidos a prevalerse de esa suspensión.

Suspensión por interpelación fehaciente.

25
Art. 2541. El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación
fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor. Esta suspensión sólo
tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.

Su ámbito de aplicación ha sido ampliado, ya que el texto del art. 3986, segundo párrafo, según la
ley 17.711, lo circunscribía a la prescripción liberatoria de las obligaciones personales, mientras
que el actual comprende a ambas clases de prescripción.

Suspensión por pedido de mediación.

Art. 2542. El curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la
comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo que ocurra
primero.

El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en
que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a disposición de las partes.

En numerosas legislaciones procesales en las provincias se exige como requisito previo al inicio de
la acción judicial que las partes del proceso atraviesen un proceso de mediación obligatoria. Esta
causal de suspensión se aplica tanto a las mediaciones obligatorias como facultativas.

Casos especiales.

Art. 2543. El curso de la prescripción se suspende:

a) entre cónyuges, durante el matrimonio;

b) entre convivientes, durante la unión convivencial;

c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;

d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de

fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo;

e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que
tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Interrupción.

Efectos.

Art. 2544. El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la
precede e iniciar un nuevo plazo.

Es aquel hecho o negocio jurídico que la ley califica como causa suficiente para tornar ineficaz, a
los efectos de la extinción o adquisición de un derecho por prescripción o usucapión, el tiempo
transcurrido.

Interrupción por reconocimiento.

Art. 2545. El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o

poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.

26
El reconocimiento implica la renuncia del poseedor a adquirir un derecho por el transcurso del
tiempo, e implica una reafirmación de su carácter de obligado, y una confesión del derecho del
acreedor.

Es una causal de interrupción que se origina únicamente en la persona del poseedor, pues su
naturaleza jurídica es la de ser un acto jurídico unilateral, emanado del deudor si es expreso, o
bien un hecho jurídico si es tácito.

Interrupción por petición judicial.

Art. 2546. El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante
autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su
representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona
incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable.

Se sustituyó la expresión "demanda" (Vélez) por la de "petición del titular del derecho ante
autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo", debido a que la primera expresión
había generado numerosos debates en torno al alcance que a dicho término debía dársele.

El supuesto es amplísimo y permite englobar, además obviamente del acto procesal llamado
demanda, a todos los actos que la jurisprudencia actual considera equiparados a una demanda,
como ser: medidas preparatorias, medidas cautelares, pruebas anticipadas, etc…

Se agrega a los supuestos de demanda presentada por persona incapaz, por ante juez
incompetente o de manera defectuosa. Ya que, aunque imposible prosperar el proceso en estos
casos, queda clara la intención del titular de no abandonar su derecho.

Duración de los efectos

Art. 2547. Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene
firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.

La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o
caduca la instancia.

La interrupción de la prescripción se tendrá por no sucedida (desistimiento del proceso y

caducidad de la instancia). Estas situaciones se encontraban receptadas en el art. 3987 del Código
de Vélez pero la norma en análisis mejora la versión originaria ya que aclara que el desistimiento
es del proceso.

Por último, la absolución definitiva como supuesto que borra el efecto interruptivo de la demanda
(art. 3987 del Código de Vélez) fue eliminada lo cual es un acierto, ya que como se explica en los
Fundamentos del Código Civil y Comercial "la existencia de cosa juzgada material brinda una
excepción causada por esa calidad en caso de existir una pretensión ulterior por la misma causa y
entre los mismos sujetos, por lo que se torna irrelevante, imprecisa técnicamente el brindar la
posibilidad de discutir la prescripción de una cuestión que ya fue resuelta definitivamente".

Interrupción por solicitud de arbitraje

27
Art. 2548. El curso de la prescripción se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de
esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial,
en cuanto sea aplicable.

El compromiso arbitral del art. 3988 del Código Civil establecía que: "el compromiso hecho en
escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros interrumpe
la prescripción".

Las partes en pugna deciden someter su problema a la solución de árbitros en lugar de ir a la

justicia ordinaria: En este caso el compromiso que suscriban los antagonistas a esos efectos tendrá
el efecto de interrumpir el curso de la prescripción y perdurará durante toda la tramitación del
juicio arbitral.

Durante la vigencia del art. 3988 del Código Civil se discutió si el compromiso arbitral solamente
era válido y servía para interrumpir la prescripción si era realizado en escritura pública —tal como
mandaba la norma— o si por el contrario podía ser efectuado en instrumento privado. Del modo
que se encuentra redactado el art. 2548 no quedan dudas de que el compromiso arbitral puede
estar pactado en escritura pública o en instrumento privado.

La doctrina no acuerda en cuanto a si la norma contempla exclusivamente a los tribunales

arbitrales propiamente dichos o si puede hacerse extensiva también a los amigables
componedores y árbitros ad hoc.

Alcance subjetivo.

Art. 2549. La interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en contra de los

interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.

Igual a lo dispuesto para la suspensión.

Dispensa.

Art. 2550 El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si

dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la
acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de
los obstáculos.

En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la
cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.

No estamos en presencia de una suspensión de la prescripción: a) porque la suspensión se opera

ipso iure por una causa legal, rígida, cuya existencia el juez se limita a comprobar; en tanto que la
dispensa la concede el juez en virtud de una imposibilidad cuya gravedad aprecia soberanamente;
b) porque la imposibilidad de obrar no detiene el curso de la prescripción, que, por hipótesis, está
ya cumplida, sino que prolonga la vida de la acción más allá del término de prescripción.

Es una excepcional causa de excusabilidad del transcurso del tiempo, por la existencia de algún
impedimento legal o fáctico, por considerarse que la inactividad incurrida al tiempo de operarse la
prescripción es inimputable.

Vías procesales.

28
Art. 2551. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción.

Procedimiento legal para reconocer el título.

Ley 14159 (Catastro Nacional)

Art. 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los
mismos (prescripción), se observarán las siguientes reglas:

a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del
dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro
registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse
con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de Procedimientos señalan
para la citación de personas desconocidas;

b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y

aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;

c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la

testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas
que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;

d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal
de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.

Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión
treintañal (modificado, ahora son 20) no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.

Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la
adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.

UNIDAD III

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. ASPECTOS INNOVADORES DEL NUEVO

RÉGIMEN LEGAL
Alicia Puerta de Chacón

29
 Introito.
La lectura de los artículos que regulan la prescripción adquisitiva en el Código Civil y
Comercial de la Nación (CCyC) sancionado por Ley 26.994 se detiene en los aspectos
innovadores. Estos tópicos despiertan el interés de su estudio y las primeras reflexiones de
la autora, en ellos incursiona esta modesta colaboración.

1. METODO
El CCyC regula a la prescripción adquisitiva como modo de adquirir los derechos
reales en el Libro Cuarto de Derechos Reales, Título I de Disposiciones generales, Capítulo
2 relativo a la adquisición, transmisión, constitución y oponibilidad. Este trato
metodológico supera el del Código de Vélez, en razón de que sistematiza las disposiciones
generales de los diversos modos de adquisición de los derechos reales (Arts. 1892 a 1905),
entre ellos la prescripción adquisitiva (Arts. 1897 a1905).
Los aspectos comunes con la prescripción liberatoria: sujetos, invocación, renuncia,
modificación de los plazos por ley posterior, suspensión, interrupción, dispensa y aspectos
procesales, se regulan conjuntamente para ambos institutos en el Libro Sexto de las
Disposiciones comunes a los derechos personales y reales, Título I Capítulo 1 a las que se
remite el Artículo 1904 y estatuyen los Artículos 2532, 2533 y 2565 con carácter
imperativo.

2. CONCEPTO. NUEVO RÉGIMEN LEGAL.

El Artículo 1897 expresa: “Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir
es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
El CCyC regula la prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, como
modo de adquirir los derechos reales principales mediante la posesión de la cosa durante el
transcurso del tiempo fijado por la ley (Art. 2565).
El régimen legal instaurado -en acotados artículos- mantiene las dos clases de
prescripción adquisitiva: la “breve” que se regula en los Artículos 1898, 1902 y 1903 y la
“larga” en los Artículos 1899 y 1905, con normas comunes relativas a la posesión (Arts.
1900 y 1901).
Respecto de la cosa inmueble conserva el plazo de diez años para la prescripción
“breve” con justo título y buena fe y el plazo de veinte años para la “larga”.
Con relación a las cosas muebles introduce dos modificaciones: a) unifica el plazo
de dos años de la prescripción adquisitiva “breve” de la cosa mueble registrable hurtada o
perdida inscripta de buena fe y lo aplica a la prescripción adquisitiva de la cosa mueble no
registrable hurtada o perdida poseída de buena fe; b) incorpora un nuevo supuesto de
prescripción adquisitiva “larga” decenal –que reclamaban las necesidades del tráfico
automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor del
poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo con los recaudos que
contempla el Artículo 1899 que se analiza más adelante.
La nueva normativa recepta como modo de adquirir los derechos reales a las adquisiciones
legales que, con fundamento en la apariencia jurídica y en aras de la seguridad dinámica,
tutelan a los subadquirentes de buena fe y a título oneroso, respecto de las cosas inmuebles
(Arts. 392 y 1894) y de las cosas muebles (Arts. 1894 y 1895 concordantes con los Arts. 392 y

30
 760). En consecuencia la prescripción breve subsiste como medio saneatorio de títulos
insuficientes con carácter residual.
El Artículo 2459 incorpora un nuevo supuesto rotulado “Prescripción adquisitiva”
por el cual se perfecciona el título que proviene de una donación inoficiosa por la posesión
de la cosa donada durante diez años. Esta norma seguramente despertará diversos
comentarios a favor y en contra. Desde la óptica de la seguridad jurídica y la trascendencia
de la libertad del tráfico de los bienes en este trabajo se le da la bienvenida.

3, FUNDAMENTOS.
Los Fundamentos del Anteproyecto en los aspectos valorativos proclaman que en
materia de bienes patrimoniales el código persigue la seguridad jurídica de las
transacciones comerciales; y la prescripción adquisitiva precisamente se inscribe en esta
dirección. Varias son las razones que la justifican.
La prescripción breve cumple primordialmente una función perfeccionadora de
títulos defectuosos, mediante la posesión de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto
por la ley. La prescripción larga facilita la prueba diabólica de la legitimidad de los títulos
antecedentes en el juicio por reivindicación y confiere mayor certeza al estudio de títulos en
los negocios inmobiliarios. Aún cuando no exista título alguno, confiere fuerza legitimante
a los estados meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente creando
una apariencia jurídica material. El transcurso del tiempo y la inacción del propietario que
abandona la posesión de sus cosas justifican consolidar en derecho la situación de quienes
las poseen y acrecientan su valor, tanto en su beneficio propio como en el interés general de
la sociedad.
Las dificultades que acarrea la prescripción adquisitiva, en orden a la certidumbre de
los derechos, se presentan especialmente con las cosas registrables y con relación a los
terceros que confían en la apariencia registral. En el caso de la prescripción breve, el justo
título que publicita el registro es atacable por el afectado durante el iter prescriptivo
mediante las acciones judiciales correspondientes. La registración no convalida las
imperfecciones del título nulo inscripto (Art. 4° Ley 17.801) y los terceros interesados de
buena fe pueden adquirir derechos en base a una realidad registral que es inexacta.
Mayor grado de inexactitud registral provoca la prescripción larga. El usucapiente
que no cuenta con un justo título inscripto adquiere por la posesión a espaldas del registro.
Es el caso emblemático de discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral y el
conflicto con los terceros interesados de buena fe que se apoyan en las constancias
registrales.
Esta problemática es una de las cuestiones más espinosas de los derechos reales y
del derecho registral y dilucidarla importa pronunciarse por el grado de certeza o eficacia
con que opera o debe operar el registro de la propiedad.
Justamente este debate fue antesala de la sanción del CCyC. Los miembros de la
Comisión Redactora del Anteproyecto 2012 exponen en los Fundamentos que propiciaban
sustituir la tradición posesoria por la registración constitutiva de los derechos reales
inmobiliarios y abandonar la milenaria teoría del título y el modo del sistema romano puro,
siguiendo las soluciones que incorporaban otros proyectos de reforma anteriores, con la
finalidad de conferir mayor certeza a las titularidades que publicita el registro inmobiliario
actualmente de efecto meramente declarativo (Fundamentos del Capítulo 2 del Título I del

31
Libro Cuarto de los Derechos Reales); y que los reclamos de escribanos y registradores en
sentido contrario a esta propuesta de reforma sustancial del sistema de adquisición de los
derechos reales fueron determinantes para no alterar el sistema vigente.
Cierto es, que en el ámbito notarial generó gran inquietud la reforma del Código
Civil, en especial el protagonismo que confería al registro de la propiedad inmueble la
constitución del derecho real, pero también otras voces manifestaron su preocupación. Los
profesores de derechos reales que debatieron esta problemática en las XXIII Jornadas
Nacionales de Derecho Civil1, expusieron acerca de las diferentes realidades jurídicas en
vastas zonas del interior del país, que cuentan con superposiciones de títulos y que no
siempre esos títulos coinciden con los estados posesorios de larga data. En dicho evento se
hizo hincapié en la necesaria armonización de la inscripción registral con el instituto de la
prescripción adquisitiva, dado que ninguna certeza confiere una inscripción constitutiva de
la titularidad real inmobiliaria si se prescinde de la posesión.
Indudablemente era necesaria la mirada integral del ordenamiento jurídico, una
reforma tan trascendental en la materia podía comprometer los efectos jurídicos de la
posesión y los diferentes modos de adquisición de la propiedad inmueble que preservaba el
derecho proyectado2. La decisión cautelosa de mantener en el CCyC la tradición posesoria y
la registración declarativa de los títulos inmobiliarios posibilita al juez, frente a la casuística
de posibles conflictos entre el usucapiente y los terceros, resolverlos razonablemente,
atendiendo a la realidad de los hechos y a las pautas que entroniza el Título preliminar de
este Código, como el principio de buena fe que tiene injerencia decisiva en la controversia
entre la realidad posesoria y la registral (Arts. 3 y 9).

4. MODO DE ADQUISICIÓN ORIGINARIO.

La prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir los derechos reales, se
trate de la prescripción breve o de la larga. La doctrina ha dudado respecto de que la
prescripción breve constituya un modo originario de adquisición en virtud de la existencia
del justo título. La autora de esta colaboración entiende que es un modo originario porque
no se adquiere el derecho del titular anterior, dado que no se cumplen los requisitos de la
transmisión derivada entre vivos que exige el título suficiente, aún cuando haya acontecido
el modo suficiente de la tradición (Art. 1892). Si tan solo existe un justo título que da causa
a la tradición (Art. 1902) será necesario que se cumplan los recaudos de la posesión de
buena fe continua y ostensible durante el transcurso del tiempo establecido por la ley, para
adquirir el derecho real respectivo por la usucapión (Art. 1898). El trato metodológico que
el Código confiere a ambas clases de prescripción parece enrolarse en esta posición.
La circunstancia de que desde la teoría se clasifique a la prescripción como un modo
originario de adquisición, no importa desconocer que de acuerdo con el régimen legal se
cumplan algunos efectos propios de una adquisición derivada, máxime cuando se trata de

1 Comisión Nº 5 de Derechos Reales. “Publicidad posesoria y publicidad registral” de las XXIII

Jornadas Nacionales de Derecho Civil, San Miguel de Tucumán, 29 de setiembre a 1º de octubre
2011.
2 PUERTA DE CHACÓN, Alicia "Publicidad posesoria y publicidad registral. Conflicto entre el
usucapiente de inmuebles y los terceros”, LL 2012-A , 953

32
cosas registrables y el registro de la propiedad publicita su estado jurídico mientras
transcurre el iter prescriptivo. Por ejemplo, si el registro publicita la existencia de una
hipoteca registralmente vigente, ella le será oponible a quien se encuentra en vías de
usucapir, tanto si posee de buena fe (por el justo título no la puede ignorar) como si posee
de mala fe.
Cabe señalar que el efecto que la teoría tradicional atribuye a los modos originarios
– adquisición de un nuevo derecho sin las cargas o gravámenes que pesaban sobre el
derecho del anterior titular- ha sido desvirtuado por la publicidad registral. Si las
constancias registrales le son oponibles al adquirente en virtud de un título suficiente (Art.
1893), con mayor razón lo serán para aquel que tiene un justo título o carece de título
alguno.
No obstante la cuestión relativa a las oponibilidades registrales exige ingresar en la
gran casuista de los conflictos que se puedan suscitar en orden a la naturaleza de los
derechos o cautelares registradas y a la fecha en que se emplazaron. Esta temática
corresponde ser analizada al abordar los efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva
que el CCyC regula, a diferencia del régimen anterior que los omitía generando gran
disparidad de opiniones.

4. OBJETO. COSAS.
El objeto de la prescripción adquisitiva son los derechos reales principales (Art.
2565), pero el objeto de la posesión y de los derechos reales que se ejercen por la posesión
son las cosas muebles e inmuebles determinadas (Arts. 16, 225 a 233, 1890 y 1912).
El CCyC sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales aún las
cosas que no estén en el comercio (Art. 234); se pone fin de este modo a las divergencias
interpretativas que suscita el Código de Vélez entre los artículos 2336 a 2338 y la nota del
codificador al artículo 3952.
Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 expresan “en lo tocante al objeto, no se
requiere que la cosa esté en el comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las
cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya
enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar” (Capítulo I. Principios
comunes).
En efecto, están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está expresamente
prohibida (Art. 234), pero ello no implica que carezcan de titular y no puedan ser poseídas
por éste; por ejemplo, el donante puede imponer al donatario la cláusula de no enajenar la
cosa donada por el plazo de diez años (Art. 1972); o bien el fiduciante imponer al titular del
dominio fiduciario la cláusula de no enajenar la cosa fideicomitida (Art. 1688) y estas
limitaciones no importan desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio y de
la posesión del propietario.
En cambio no son susceptibles de prescripción los bienes públicos del Estado porque
ellos son inenajenables, inembargables e imprescriptibles (Arts. 235 y 237). Si lo son los
bienes que conforman el dominio privado del Estado porque están sujetos a las
disposiciones de este Código salvo las excepciones que establezcan leyes especiales (Art.
236).

5. DERECHOS PRESCRIPTIBLES

33
 a) Regla general: El Artículo 2565 dispone: “Los derechos reales principales se
pueden adquirir por la prescripción en los términos de los Artículos 1897 y siguientes”.
El Artículo 1889 establece la clasificación de derechos reales principales y
accesorios y dispone que “Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de
un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
En cuanto a los derechos principales que se pueden adquirir por prescripción son los
que recaen sobre cosas susceptibles de posesión (Art. 1897); y el Artículo 1891 dispone:
“Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión”.
De la conjunción de estas normas resulta que son objeto de prescripción adquisitiva
los siguientes derechos: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad horizontal
especial (conjuntos inmobiliarios), derecho de uso periódico y por turnos (tiempo
compartido), derecho de sepultura (cementerio privado), superficie (solo la prescripción
breve, conforme el art. 2119), usufructo, uso, habitación y servidumbre activa (Art. 1887).
Los derechos reales de garantía no son prescriptibles aún cuando la anticresis y la
prenda se ejerzan por la posesión. La función de estos derechos es servir de garantía a un
crédito y a la satisfacción del mismo si es que el acreedor percibe los frutos del objeto dado
en garantía. En la hipótesis de que los derechos reales de garantía se constituyan por quien
no es su titular, un supuesto de saneamiento de la garantía se produce por la convalidación
(Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la propiedad de la cosa por la
prescripción adquisitiva.
Respecto de los nuevos derechos reales creados por el CCyC y las modificaciones
que introduce a los derechos reales preexistentes, cabe considerar algunas particularidades
relativas a este modo de adquisición:
b) Propiedad horizontal. Las dificultades relativas a la prescripción adquisitiva de la
propiedad horizontal (ley 13.512) se presentan con relación a la posesión exclusiva de las
partes o cosas comunes del edificio (terraza, patio solar, espacios de cochera, de palier,
etcétera) frecuentemente la pretensión se ejerce por uno o algunos de los propietarios de las
unidades funcionales3, aunque también puede ser por terceros.
Cierto es que estas situaciones anómalas contrarían los usos o destinos previstos en
las disposiciones legales y reglamentarias y el administrador del edificio debe exigir al
infractor el cumplimiento estricto del reglamento. Sin embargo distintos precedentes
ilustran casos en que la inercia del administrador y la tolerancia de los demás propietarios
dan lugar a que, ante el ejercicio de la acción judicial, el infractor oponga la defensa de la
prescripción liberatoria ante la acción de naturaleza contractual o la de prescripción
adquisitiva ante la acción de reivindicación.

3 COLQUHOUN, Margarita, Derechos de los consorcistas en el régimen de la propiedad horizontal.

Uso exclusivo de cosas y sectores comunes, nota a fallo, LA LEY 2001-F-805 y ss.-
34
 La procedencia de la prescripción adquisitiva en estas situaciones divide a los
autores, mientras alguna postura es flexible 4, otras opiniones se pronuncian por la
negativa5.
En principio es necesario distinguir de qué partes comunes del edificio se trata. La
jurisprudencia mayoritaria ha resuelto que las partes o cosas comunes no pueden ser
convertidas a partes o cosas privativas por medio de la usucapión6. Ellas conforman un todo
no escindible con las unidades funcionales privativas y la mutación de hecho violentaría las
cláusulas estatutarias del reglamento cuya modificación requiere la voluntad unánime de los
propietarios7.
El CCyC disipa las dudas para la solución de estos casos, en tanto enumera y califica
como necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso común o son
indispensables para mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041)8. Por tanto
respecto de estas partes no puede operar la prescripción adquisitiva a parte privativa.
Distinto es el supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que
enumera el Artículo 2042 (piscina, solárium, gimnasio, lavadero, salón de usos múltiples u
otras previstas en el reglamento). Respecto de estas partes se considera que sería factible la
conversión, o en su caso la prescripción adquisitiva, si la parte común fuera separable o
escindible del resto de las partes comunes y tuviera independencia funcional como parte
privativa (Art. 2039).
En esta hipótesis el juicio por usucapión exige la integración de la litis con todos los
propietarios (litis consorcio pasivo necesario), no basta que se demande al consorcio de
propietarios como persona jurídica (Art. 148 inciso h) y Art.2044); se trata de una cosa
común que le pertenece a todos los propietarios por su parte indivisa e impone
necesariamente la reforma del reglamento y de los títulos de adquisición de las unidades
funcionales o privativas.
c) Superficie. El Artículo 2119 relativo a la adquisición del derecho de superficie
estatuye que se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por
actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La
prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
El derecho de superficie no se puede adquirir por la prescripción larga porque
importa una suspensión temporaria del principio de accesión inmobiliaria (Art. 1945),
únicamente puede ser constituido por los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal (Art. 2118). Por esta razón la norma admite la

4 ALTERINI, Jorge Horacio, en Derecho Civil . Tratado de los Derechos Reales. Héctor Lafaille-
Jorge H.
Alterini, Tº VI, 2da ed., Ed. Ediar., p. 91.
5 RACCIATTI, Hernán, comentario de la Ley 13.512 actualizado por KEMELMAJER DE
CARLUCCI, Aída, Código Civil Comentado, Anotado y Concordado, Tº 11, Ed. Astrea, Dir.
Zannoni-Coord. Kemelmajer de Carlucci., 2007, p.533.
6 CNCiv., sala B, 28/04/2000, Consorcio Federico Lacroze 3332/34/36 c. De Ferioli, Concepción E.,
AR/JUR/3551/2000. CNCiv., sala A, 27/10/2006, Glaettli, Irene J. c. García, Zulema y otros,
AR/JUR/6732/2006, LA LEY 2007-A, 418, con nota aprobatoria de ETHEL HUMPHREYS ¿Es
prescriptible un sector común de uso común en un inmueble sometido al régimen de la propiedad
horizontal? CNCiv., sala H, 13/11/2013, Crespo, Elvira y otros c. Cons. Edif. Caribe II Calle
Fortunato de la Plaza 1806 s/ acciones del art. 15 de la ley 13-512. LL 2014-B-188.
35
prescripción breve a los fines del saneamiento del justo título por quien de buena fe se
comporta como superficiario sin serlo.

7
LAMBOIS, Susana, en Bueres (dir)- Higton (coord..), Código Civil, 5 B, comentario art. 2º de la ley
13.512, p.355.
8
ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes: a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta
enumeración tiene carácter enunciativo.

d) Dominio fiduciario. Una situación semejante aunque no idéntica a la del

derecho de superficie presenta el dominio fiduciario y la prescripción adquisitiva. El Art.
1701 consagra la siguiente definición: “Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón
de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.
El dominio fiduciario es un dominio imperfecto por su temporalidad (Arts. 1946 y
1964), en tanto está sujeto en su duración al cumplimiento de un plazo o una condición
resolutoria y limitado a un plazo máximo de treinta años, excepto el supuesto de la
incapacidad o capacidad restringida del beneficiario (Art. 1668).
Además la imperfección de este dominio se da porque la plenitud depende de los
fines del fideicomiso, es decir que las facultades del fiduciario se enderezan a cumplir la
manda del fideicomiso (Arts. 1688 y 1704).
El fideicomiso es la causa jurídica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666) y
no puede existir sin este título causal. Por tanto solamente cabe admitir la adquisición del
dominio fiduciario por prescripción adquisitiva a partir de un justo título de fideicomiso.
A diferencia del derecho de superficie, no existe un precepto que impida la
usucapión larga. El Artículo 1702 relativo a las normas que le son aplicables al dominio
fiduciario dice: “Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos
reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro
Cuarto de este Código”. Ello significa que –por aplicación de las disposiciones generales-
no se veda la prescripción adquisitiva como modo de adquisición de este dominio
imperfecto, sin distinción de la prescripción breve o larga, pero en ambos casos será
necesario un justo título de fideicomiso.

36
 e) Tiempo compartido. El denominado derecho real de tiempo compartido es un
derecho que otorga el uso periódico y por turnos de bienes que se afectan a distintos fines
(muebles, inmuebles etc.), como alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros para brindar las prestaciones compatibles con su destino (Art. 2087).
Corresponde distinguir el sistema de afectación a tiempo compartido del derecho de
tiempo compartido7. La constitución de ese derecho requiere previamente la afectación por
el propietario de la cosa y el emprendedor al sistema de tiempo compartido (Art. 2089).
Al derecho real de tiempo compartido se le aplican las disposiciones generales sobre
los derechos reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen que es un derecho real
principal (Art. 1889), que recae sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y se
ejerce por la posesión (Art. 1891). Por tales razones se adquiere por prescripción adquisitiva
siempre que en la cosa afectada al sistema de tiempo compartido se ejerzan los actos
posesorios de uso o aprovechamiento periódico, en el mismo turno de los años calendarios,
durante el plazo de la usucapión.
Para este derecho tampoco se ha previsto una norma semejante a la del Artículo
2119 de la superficie, que admite solamente la adquisición por la prescripción breve para
sanear el justo título. En virtud de ello rigen las disposiciones generales sobre la adquisición
y la pérdida de los derechos reales y se aplica tanto la prescripción breve como la larga.
f) Servidumbre. La prescripción adquisitiva de las servidumbres en el CCyC
plantea
varios interrogantes al intérprete.
El régimen del Código civil contempla la prescripción adquisitiva de las
servidumbres continuas y aparentes por la prescripción larga (art. 3017), si existe un título
(art. 4015); en concordancia establece la clasificación de las servidumbres continuas y
discontinuas (art. 2975) y aparentes o visibles y no aparentes (art. 2976).
El CCyC omite la clasificación de las servidumbres continuas y discontinuas como
también las de aparentes o no aparentes. La nueva normativa tampoco recepta la
adquisición de las servidumbre por destino del padre de familia prevista por el Código de
Vélez (arts. 2978, 2995 a 2997), ni la de la servidumbre que renace (art. 3057). Los
Fundamentos del Anteproyecto 2012 nada dicen respecto de esta importante supresión que
modifica sustancialmente el régimen de adquisición de las servidumbres.
Pero el antecedente del CCyC es el Proyecto de 1998 en cuyos fundamentos se dice
“… se suprimen las servidumbres constituidas de resultas a una voluntad tácita, por no
coincidir la recomendable certeza y publicidad de los derechos reales, con el nebuloso
clandestinismo de las cuestionables constituciones de la servidumbre por destino del padre
de familia y de la servidumbre que revive”.
La supresión de estos dos modos de adquisición es justificable porque se fundan en
una mera apariencia material que conspira contra la seguridad jurídica afectando el tráfico
de los bienes.
El problema interpretativo se presenta con la prescripción adquisitiva. En principio
los Artículos 1889 y 2565 reconocen que la servidumbre es un derecho principal susceptible
de adquirir por prescripción adquisitiva. En cambio el Artículo 1891 exceptúa a la
7 PUERTA DE CHACON, Alicia, “Tiempo compartido. un “derecho complejo” en el código Civil y
Comercial de la Nación”. En edición en Revista Jurisprudencia Argentina.

37
servidumbre entre los derechos reales que se ejercen por la posesión y expresa que las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión. Ciertamente sobre el inmueble sirviente el ejercicio de una
servidumbre no es una posesión en sentido estricto y el CCyC descarta a la denominada
cuasiposesión. Por su parte, el Artículo 1897 exige como requisito de la prescripción
adquisitiva la posesión ostensible y continua de la cosa y no refiere a los actos posesorios
concretos y determinados. En cuanto al Artículo 2181 supone la existencia de un título.
Cabe entonces formular varias preguntas ¿basta la reiteración de posesorios
concretos y determinados para adquirir una servidumbre positiva por prescripción
adquisitiva? ¿Corresponde distinguir si los actos posesorios son ostensibles y continuos
para prescribir? ¿Cuáles son esos actos? Una servidumbre de tránsito es una servidumbre
positiva que en el régimen del Código de Vélez no se puede adquirir por prescripción
adquisitiva, porque no reviste el carácter de servidumbre continua aunque tenga la
apariencia de un camino existente. En cuanto al tiempo ¿solo se adquieren por prescripción
adquisitiva larga o también por la breve con justo título y buena fe? Si se adquiere por la
prescripción larga ¿es necesaria la existencia de un justo título? La seguridad jurídica exigía
en el nuevo ordenamiento una norma clara a fin de despejar todas estas incógnitas.
Voces autorizadas sostienen que la servidumbre positiva es prescriptible si los actos
posesorios son aparentes y ostensibles8. Asentada en esta afirmación, cabe inferir que la
servidumbre positiva, con los recaudos señalados, se adquiere por la prescripción
adquisitiva breve si existe justo título y buena fe; o en su defecto por la prescripción larga y
queda planteada la duda de la existencia del título. Las normas especiales no exceptúan con
precisión el régimen general de este modo de adquisición. Si el fundamento de la supresión
de la servidumbre por destino del padre de familia y la servidumbre que renace es que “la
mera apariencia material conspira contra la seguridad jurídica afectando el tráfico de los
bienes” cabe la misma justificación para impedir la adquisición por prescripción larga sin
título. La existencia de un título insuficiente o de un justo título admitiría la prescripción.
g) Derecho real de sepultura. El CCyC felizmente incorpora la regulación jurídica
de los cementerios privados (Arts.2103 y siguientes) y crea el derecho real de sepultura
sobre la parcela al que aplica las normas sobre derechos reales (Art. 2112).
Cabe señalar que el Artículo 1887 inc. f) enumera a este derecho real como
cementerio privado pero corresponde interpretar que el nuevo derecho real es el de
sepultura.
Con relación a la prescripción adquisitiva no contiene ninguna norma especial y la
aplicación de las normas generales lleva a la conclusión de que este derecho es
prescriptible.
Antiguamente la jurisprudencia se pronunció respecto de la prescriptibilidad de los
sepulcros existentes en cementerios públicos9, coincidentemente con la opinión autoral
mayoritaria10.

8 HIGHTON, Elena I, Principios y disposiciones generales en materia de derechos reales, Revista

de Derecho Privado y Comunitario, 2012-2-p. 629
9 Cám. Civ. Cap. Federal, en pleno, 21-08-1942, “Viana, María Angélica y ot.”, LL 27-657.
10 FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., Los sepulcros: su prescriptibilidad, LL 2007-C, 600,
nota a fallo CNCiv. sala M, 2006/11/21, M. C., C. y otros c. M. de E., E. y otros . En contra
Marienhoff, Miguel S. Imprescriptibilidad de los sepulcros existentes en cementerios estatales, LL
38
 Los actos posesorios ponderados a los fines de la usucapión han sido: el pago de los
gastos de mantenimiento, de impuestos y tasas, la detentación del título de la bóveda 11.
Otros actos típicamente posesorios son: la inhumación de cadáveres, la disposición sobre el
destino ulterior de los restos depositados en el sepulcro, la contratación de un cuidador para
la limpieza y vigilancia de la sepultura, la atención personal que se preste a la bóveda;
etc.-12
La aplicación de la prescripción adquisitiva del derecho de sepultura requiere la
previa afectación del inmueble donde se encuentra a cementerio privado (Art. 2104).
En cuanto a la prescripción adquisitiva del inmueble afectado a cementerio privado,
se entiende que necesariamente debe mantener la afectación si se han comercializado los
derechos de sepultura; el CCyC confiere la protección especial a los titulares de estos
derechos como consumidores (Art. 211).

6. SUJETOS. CAPACIDAD
a) Capacidad de derecho: el Art. 2534 respecto de los sujetos legitimados para
invocar la prescripción adquisitiva y contestarla establece que “La prescripción opera a
favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en contrario…..”.
Esta norma regla la capacidad de derecho y salvo disposición en contrario, todas las
personas sin distinción alguna están sujetas a estas disposiciones.
En tal sentido CCyC sigue al Código de Vélez (arts. 3950 y 3951). El estado
nacional, provincial y municipal -respecto de las cosas que son objeto de su dominio
privado- puede ser demandado por los particulares que han prescripto derechos reales sobre
ellas, como sucede frecuentemente con las tierras fiscales. Es más, en muchos casos en que
no existe interés fiscal comprometido, especialmente en zonas inhóspitas, y siempre que el
prescribiente acredite fehacientemente el ejercicio de los actos posesorios durante veinte
años, el estado no se opone al ejercicio de la acción de prescripción adquisitiva, justamente
para lograr el arraigo de los poseedores y el desarrollo de actividades económicas en esos
lugares.
También la prescripción adquisitiva corre a favor y en contra de las iglesias sin
distinción de cultos.
Cabe señalar que las personas jurídicas se encuentran en la imposibilidad de invocar
la prescripción adquisitiva de los derechos reales de uso y de habitación, en tanto no puede
ser titulares de los mismos porque estos derechos solo pueden constituirse a favor de
persona humana (Arts.2154 y 2158).
b) Capacidad de hecho. Si bien rigen las normas generales en materia de
capacidad para adquirir los derechos reales (Arts. 23 y siguientes), también corresponde
considerar a los efectos del cómputo del plazo de prescripción la capacidad para adquirir
la posesión.

1990-D, 973.
11 ANDORNO, Luis O., Los cementerios privados, Rev. Zeus, 24 de noviembre de 1998, pág. 4 y
JA 80º Aniversario, 1998, pág. 22 y sig.
12 Conf. Cam. Nac. Civ., sala L, 08-06-2006, “Fitte de Zapiola c/ Viale de Romero, Amalia”, L.L.
del 14 de setiembre de 2006; misma sala, 06-04-2004, “Boneo de Fitte, Sylvia c/ Sucesores
universales de Román Otamendi”, L.L. 2004-E-34; DÍAZ DE GUIJARRO, Enrique, Los actos
posesorios en la usucapión de los sepulcros, J.A., 67, Sección Doctrina, pág. 47.
39
 El Artículo Art. 1922 dispone: “Adquisición de poder. Para adquirir una relación
de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente: a) por sujeto capaz,
excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años”;..-
El precepto es claro respecto de la capacidad para adquirir la posesión, los menores de edad
de 10 años pueden adquirirla sin distinción alguna si se trata de acto lícito o ilícito. Los
autores debatían esta cuestión al interpretar las normas del Código de Vélez (arts. 2392 y
921).
c) Consorcio de propietarios.
Una situación interesante plantea la capacidad del consorcio de propietarios para
usucapir. El CCyC reconoce la personalidad jurídica del consorcio de propietarios de la
propiedad horizontal (Arts. 148 inc. h) y 2044) y de la propiedad horizontal especial en los
conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2074). Consiguientemente el consorcio de
propietarios tiene patrimonio y aptitud para adquirir bienes, además el reglamento debe
especificar los bienes que integran su patrimonio (Art. 2056 inc. e).
El avance del nuevo régimen legal es significativo en este sentido y recepta las
opiniones mayoritarias y los precedentes jurisprudenciales que durante la vigencia de la Ley
13.512 reconocen la personalidad jurídica del consorcio; y consiguientemente la aptitud
para invocar la prescripción adquisitiva de unidades privativas en el edificio13.
En el régimen de la ley 13.512 no queda claro si la unidad usucapida pertenece al
consorcio como sujeto de derecho o a los consorcistas por su porcentaje indiviso en las
partes comunes. A partir de la vigencia del nuevo Código no habrá problema de que integre
el patrimonio del consorcio si así se peticiona.

7. ELEMENTO. POSESIÓN
Los elementos que componen la prescripción adquisitiva son la posesión y el
tiempo. El CCyC regula a la posesión conjuntamente con la tenencia en el Título II del
Libro Cuarto y las incluye bajo la denominación genérica de “relación de poder” (Art.
1908).
a) Concepto. Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 explican que se ha
incorporado el concepto amplio de “relación de poder” que incluye a la posesión y la
tenencia; se ha preferido esta terminología a la de “relaciones reales” que utiliza el Proyecto
de 1998, por ser ésta demasiado amplia ya que las relaciones entre una persona y una cosa
son infinitas; y que aparte es equívoca porque en Europa se emplea a veces para hacer
referencia al “derecho real”, al valerse de los términos “relación real” para significar
“derecho real”, por oposición a “relación personal” en vez de “derecho personal”.
El nuevo Código se aparta de la terminología “relaciones reales” utilizada
mayoritariamente por la doctrina nacional y el Proyecto de 1998, siguiendo las enseñanzas
de Molinario14, para identificar los poderes de hecho que el hombre tiene con las cosas y

13 CNCiv., sala E, 26/05/2003, Compañía General Inmobiliaria S.A. c. Consorcio de Prop. Av.
Santa Fe 1954/74 y otro y Consorcio de Prop. Av. Santa Fe 1954/74 c. Compañía General
Inmobiliaria S.A. Administración, AR/JUR/3713/2003, LL 2004-B, 339. CNCiv., sala I,
16/09/2004, Enfant Gaté S.A. c. Consorcio de Prop. Corrientes 1628/36, AR/JUR/3683/2004, LL
2005-A, 641. CNCiv., sala E, 22/04/2008, Alonso, María Delia y otro c. Consorcio de Prop.
Moreno 2930, AR/JUR/2398/2008, LL 2008-D, 39.
14 MOLINARIO, Alberto D., De las Relaciones Reales, ed. Universidad, 1981.
40
opta por la expresión novedosa “relaciones de poder”. Para esta denominación corresponde
aclarar que la posesión es una relación de poder fáctico o de hecho sobre la cosa,
diferenciándose del poder jurídico que compete al derecho real; ambos poderes coexisten
solamente en el caso de la posesión legítima.
El Artículo 1909 dispone que: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un
derecho real, lo sea o no”.
La posesión es la relación de poder que exige el ejercicio del poder fáctico o
material sobre la cosa por sí o por otro (tenedor), con la intención de tenerla como titular
del derecho real que se pretende prescribir. La fuente de la norma es el artículo 1847 del
Proyecto de 1998 que se aparta del concepto de posesión del Código de Vélez (arts. 2351 y
2373), en tanto no refiere a la intención de tenerla como propietario (animus dominis), sino
que abarca con amplitud el comportamiento con la cosa como titular del derecho real; se
trate del dominio o de un derecho real sobre cosa ajena que se ejerce por la posesión. En
este sentido el usufructuario es un poseedor y no un cuasiposeedor, conforme interpreta la
doctrina actual de los autores de derechos reales. La cuasiposesión o posesión de derechos
no existe para el CCyC, aunque en ciertos casos deba distinguir más de una especie de
posesión (Art. 1913).
b) Requisitos. En cuanto a los requisitos de la posesión para la prescripción, el
Artículo 1900 exige que deba ser ostensible y continua. Esta disposición se toma del
artículo 1834 del Proyecto de 1998 y éste del Proyecto de 1993 que no dan los conceptos de
posesión ostensible ni de posesión continua.
Cabe preguntar porque el calificativo de “ostensible” ¿no es lo mismo que pública?
esta expresión en materia posesoria no acarreaba mayores reparos. Alterini 15 sostiene que
posesión ostensible es una posesión manifiesta para todos, dado que la adquisición por
usucapión se configura no sólo contra el anterior propietario, sino contra todos los terceros.
En los textos de los artículos 3999, 4016 y 4016 bis del Proyecto de 1993 se incluyó el
concepto de posesión ostensible y en el Informe respectivo donde se fundamentan las
reformas, se lee: "De manera coherente con las implicancias otorgadas a la publicidad
posesoria en los artículos 1189 y 3169, se prevé para los distintos supuestos de
prescripción adquisitiva que la posesión del usucapiente tiene que ser ostensible, o sea,
que la conozcan o puedan conocerla tanto el dueño de la cosa como los terceros
interesados de buena fe; noción que no adolece de la limitación conceptual de la posesión
pública, como contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los artículos
2369 a 2371 y del artículo 2479"
En cuanto a la posesión “continua” ha de entenderse la noción aceptada en común
por la doctrina, que es la posesión que se ejerce sin intermitencias ni lagunas por el
poseedor (o su representante) de acuerdo con las circunstancias y la naturaleza de la cosa.
Si hubo abandono de la posesión y luego se retoma, la posesión anterior no es útil para la
prescripción.

15 ALTERINI, Jorge Horacio, “Inconsistencia y esterilidad de la categoría de la posesión viciosa”

Publicado en: Acad. Nac. de Derecho 01/01/2004, 1” . Proyecto de Unificación de la Legislación
Civil y Comercial de 1993 (Ver Orden del Día N° 1322 de la Cámara de © Thomson La Ley 6
Diputados de la Nación, ps. 7743 y 7779)

41
 El Artículo 1930 establece la presunción de continuidad, basta probar el comienzo y
la posesión actual o sea que la discontinuidad de la posesión deberá ser probada por quien
la invoque. Se estima que esta norma relativa a la carga de la prueba es de aplicación para
las acciones posesorias, respecto de la prueba de la posesión en la usucapión rigen criterios
restrictivos a los que se alude más adelante.
La norma del Artículo 1900 no exige que la posesión sea ininterrumpida. La
supresión de este requisito es acertada porque la interrupción es un evento propio del
tiempo no de la posesión.
En cuanto a la característica de pacífica ha sido omitida como recaudo de la
posesión. El tratamiento de los vicios en el CCyC es muy escueto y con efectos muy
limitados (Art. 1921, 1936). De todos modos la posesión no debe ser concurrente de
acuerdo con lo que establece el Artículo 1913: “No pueden concurrir sobre una cosa varias
relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí”. De este dispositivo se
desprende la necesaria pacificidad de la posesión, o sea que la posesión la tiene uno u otro
contendiente pero no ambos a la vez. Distinto es el supuesto de la posesión de sujeto plural
o coposeedor previsto por el Art. 1912. Además desaparece del CCyC la tutela que el
Código de Vélez confería a la posesión anual calificada, simplificando felizmente el
régimen de protección de las relaciones de poder; por esta razón tampoco puede coexistir
una posesión anual con una posesión actual como lo contempla el Código anterior (art.
2456), si hay usurpación la posesión se pierde y el usurpado solo detenta la acción despojo
para recuperar la cosa usurpada (Art. 2241).
c) Prueba. Respecto de la prueba de la posesión en el juicio de prescripción
adquisitiva rigen las reglas del ordenamiento especial de la Ley 14.159 (art. 24) y
decreto.ley 5756/58 que mantienen su vigencia.
La jurisprudencia es muy rigurosa con relación a la prueba que debe aportar el
prescribiente, en particular en el juicio usucapión veinteañal o título supletorio, en virtud de
que se declara la adquisición del derecho real del prescribiente y la extinción del derecho
que pertenecía al titular registral.
La prueba debe acreditar la realización de actos posesorios en forma constante,
insospechable, clara y convincente. No basta con que se demuestre un relativo desinterés
por la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cuáles fueron los actos
posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en forma continua durante
veinte años16.
La Corte Federal en sus precedentes reafirma este criterio y dice: Cabe revocar la
sentencia que hizo lugar a la acción de prescripción adquisitiva del dominio deducida por
quien declaró adquirido por usucapión un inmueble, pues no existen actos posesorios
realizados a título de dueño durante el lapso de 20 años para usucapir, prueba que tiene
que ser plena e indubitable, demostrativa y sin ninguna clase de duda, de que están
cumplidos todos los requisitos de la ley para poder adquirir por prescripción….-17
El CCyC en el Artículo 1928 sigue al Código de Vélez (art. 2384) y ejemplifica los
actos posesorios: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,

16 Citas jurisprudenciales en, Laquis, Manuel, Derecho Reales, T° III, ed. Depalma, 1983, p.327 y
ss.-
17 CSJN, Malossi, Noemí Adriana c/ E.N.A. - O.N.A.B.E. s/ prescripción adquis.”, 15/7/2014,
Infojus: SUA0076591, (www.csjn.gov.ar) y fallos antecedentes de la cita precedente.
42
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión
de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.
Además los complementa la norma del Artículo 1939 que impone al poseedor la
obligación de cerramiento del inmueble y la de satisfacer el pago total de los impuestos,
tasas y contribuciones que graven la cosa, si bien éste no es un típico acto posesorio es un
acto jurídico demostrativo del comportamiento de propietario.
Consecuentemente no bastan para usucapir los actos de simple tolerancia o de buena
voluntad que permite el propietario, tales como el tránsito de personas o de animales, el
retiro de frutos o de agua o algún material, especialmente en predios abiertos; si bien en
estos casos el propietario puede ejercer los actos de exclusión que corresponde a su derecho
(Art. 1944), también es factible que opte por un comportamiento tolerante, solidario o de
buena convivencia.
Generalmente cuando la prescripción adquisitiva se opone como defensa de una
acción reivindicatoria, el accionante reconoce la posesión del demandado (Art. 2248). Pero
puede darse el supuesto que al ejercitar esta acción el demandante invoque la calidad de
tenedor del accionado; o bien que con esta argumentación se oponga a la demanda por
usucapión que entable el poseedor.
Al respecto, el CCyC consagra expresamente la presunción relativa de posesión en
quien tiene la cosa (Art. 1911), o sea que ante la duda de que se trate de un poseedor o
tenedor se presume la posesión y quien invoca la tenencia tiene a su cargo la prueba de esa
relación de poder. La jurisprudencia ha aplicado este criterio en base a la interpretación
armónica de las normas del Código de Vélez (arts. 2363, 2384), adhiriendo a la tesis autoral
mayoritaria que considera probada la posesión si se acreditan indubitablemente los actos
posesorios concurrentes que ilustra el Código (por ejemplo, la existencia de vivienda,
animales, corrales, aguadas, plantaciones en un inmueble rural) y que corresponde a la
contraria que niega la posesión la carga de la prueba de la tenencia18.

8. ELEMENTO. TIEMPO.
El CCyC con respeto de la tradición jurídica mantiene los plazos de prescripción
para las cosas inmuebles, la prescripción breve de diez años y la larga de veinte años, ésta
última también la aplica con carácter residual para las cosas muebles. En cuanto a la
prescripción breve de cosas muebles registrables y no registrables introduce modificaciones
al unificar el plazo prescriptivo de dos años y incorpora dos nuevos supuestos de
prescripción adquisitiva decenal, uno para las cosas muebles registrables no robadas ni
hurtadas no inscriptas y otro para la donación inoficiosa, con los presupuestos legales que
se analizan más adelante.
Con relación al curso de la prescripción que se trata en el Libro Sexto conjuntamente
con la prescripción liberatoria se introducen importantes modificaciones:
a) Suspensión de la prescripción: Los Artículos 2539 a 2546 establecen las disposiciones
comunes relativas a la suspensión de la prescripción.
Una de las novedades para la prescripción adquisitiva es la suspensión por
interpelación fehaciente que el Código anterior contemplaba solamente para la prescripción
liberatoria (art. 3986 2do. párrafo incorporado por la Ley 17.711). El CCyC en el Artículo
18 Voto de la Dra. KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída en fallo de la SCJMza.Fallo Tecnicagua
c/Guiñe SCJMza, sala I, 02/02/1993 JA 1993-II-572
43
 2541 establece: “El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la
interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.
Esta suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la
prescripción de la acción”.
El reclamo extrajudicial con efecto suspensivo del curso de la prescripción es una
medida ventajosa para el propietario y también para el poseedor, porque puede dar lugar a
un acuerdo sobre la posesión de la cosa o una parte de ella que evite el pleito judicial; o en
su defecto facilitar los preparativos de la posible demanda. La norma reduce el plazo del
año del Código civil a seis meses, tiempo suficiente para alcanzar dichos cometidos.
Otra causal de suspensión que se recepta, también para evitar la tramitación de un
litigio, es la que se produce por el pedido de mediación que dispone el Artículo 2542: “El
curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la
comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración, lo que
ocurra primero.
El plazo de prescripción se reanuda a partir de los veinte días contados desde el
momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediación se encuentre a
disposición de las partes”.
En cuanto a los casos especiales de suspensión, el nuevo ordenamiento simplifica el
régimen del Código de Vélez y contempla situaciones ajustadas al régimen que estatuye
para la persona y las relaciones de familia. En tal sentido el Artículo 2543 dispone: “El
curso de la prescripción se suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores
o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de
fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos
que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario”.
Respecto de los efectos y el alcance subjetivo de la suspensión las nuevas normas
mantienen el sistema vigente (Arts. 2539 y 2540).
b) Interrupción de la prescripción. También existen novedades respecto de las
causales:
b. 1. El CCyC elimina la causal de interrupción natural prevista en el art. 3984 del
Código civil coherentemente con las acciones típicamente posesorias que tutelan la
posesión anual calificada (arts. 2478 a 2481 y 2487) y el instituto de la purga de los vicios
de la posesión (art. 2473).
En cambio se mantiene el plazo de un año de la prescripción liberatoria de las
acciones posesorias (Art. 2564 inc. b) que tienen por finalidad mantener o restituir el objeto
sobre el que se tiene una relación de poder (Arts. 2238 y siguientes). En virtud de ello el
poseedor que ha sido desapoderado de la cosa deberá interponer la acción de despojo dentro
del año en que este ocurrió (Art. 2241). Por ejemplo, si el poseedor en vías de prescribir ha
sido desapoderado por el propietario y lleva 19 años de posesión, debe interponer la acción
antes que se cumpla el año desde que sufrió el ataque. Si así lo hace interrumpe el curso de
la prescripción liberatoria de dicha acción y si obtiene sentencia favorable el curso de la

44
prescripción adquisitiva será computado porque recuperó la posesión (Arts. 2456 y 2457).
Por su parte el propietario tendrá suspendida la acción real mientras la instancia posesoria
no haya terminado (Art. 2271). Caso contrario, si el poseedor deja transcurrir ese plazo de
un año sin deducir la acción de despojo perderá definitivamente la posesión y la posibilidad
de usucapir (salvo que medie otra causal de interrupción, suspensión o dispensa de la
prescripción con los efectos respectivos).
b.2. En el caso ejemplificado se citaron los Artículos 2456 y 2457 que regulan la
interrupción por petición judicial.
El Artículo 2546 establece: “El curso de la prescripción se interrumpe por toda
petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no
abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea
defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de
gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable”.
Esta norma soluciona el problema interpretativo del art. 3986 primera parte del
Código civil con respecto al alcance de la expresión “demanda”, porque refiere con
amplitud a toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intención de no abandonarlo y en orden a la prescripción adquisitiva la interrupción se
produce se dirija la demanda contra el poseedor o contra su representante en la posesión.
Por ejemplo, si se trata del propietario que equivocó la acción contra el poseedor, porque
interpuso la acción por desalojo y no la de despojo o la reivindicación, dicha acción tiene
efecto interruptivo porque expresa la voluntad de no abandonar su derecho conforme lo ha
reconocido la jurisprudencia19
La norma también sienta la doctrina de la Corte Federal que reconoce el efecto
interruptivo de la demanda aún cuando se interpone en el plazo de gracia procesal.
En cuanto a la duración de los efectos de la interrupción el Artículo 2547 expresa:
“Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme
la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal. La
interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso
o caduca la instancia”.
Ese precepto también pone fin a una fogosa disputa que se ventiló por la doctrina
autoral respecto de la exégesis del art. 3987 del Cód. Civil que dispone: “La interrupción de
la prescripción, causada por la demanda, se tendrá por no sucedida, si el demandante desiste
de ella, o si ha tenido lugar la deserción de la instancia, según las disposiciones del Código
de Procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente”. La fuente de este
precepto es el art. 2247 del Código Civil Francés pero la terminología utilizada es
sustancialmente diferente porque dice "demanda rechazada". Este cambio terminológico
hace que la interpretación del precepto tenga alcances distintos al texto francés y la
desacertada lectura de la expresión “absuelto definitivamente” podía llevar a la confusión
con relación a los efectos de la sentencia adversa20.
19 SCJ Mza, sala I, 05/07/2006, Fernández Shelby, Arthur y ots. c. Villafañe, Ramón D. LLGran
Cuyo 2007 (abril), 276, con nota de Gustavo A. BONO. Esta postura se defendió en la ponencia
titulada “Remedios posesorios” presentada conjuntamente con NEGRONI, María Laura, en las
XXIII Jornadas de Derecho Civil de 2011, Comisión N° 5 de Derechos Reales.
20 Una postura esgrimió: “La doctrina nacional ha reiterado el debate al que dio lugar el texto
francés. Algunos autores entienden que la absolución del demandado que borra el efecto interruptivo
de la prescripción de la
45
 De acuerdo con el texto del Artículo 2547 del CCyC queda claro que los efectos
interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la resolución
que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
Consecuentemente, si el titular de dominio entabla una acción posesoria o una acción por
desalojo y es vencido por el demandado que ostenta la calidad de poseedor, la demanda
-aún cuando ha sido rechazada- conserva el efecto interruptivo de la prescripción hasta el
dictado de la sentencia en ese juicio. A partir de éste momento, el demandado comenzará
un nuevo curso de prescripción adquisitiva, aniquilándose el tiempo transcurrido hasta la
interposición de la acción. El accionante demostró la intención de mantener vivo su derecho
y aún vencido en ese juicio todavía ostenta la vía petitoria, y es recién en esa instancia
donde la cuestión litigiosa se debatirá definitivamente
c) Modificación de los plazos. El CCyC recepta una norma específica para determinar
el cómputo de los plazos de la prescripción adquisitiva que estuvieren corriendo a partir de
la vigencia de la nueva ley, en razón de los plazos que esta ley modifica23.
El artículo 2537 dice: “Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en
vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se
requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que
transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia,
excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes de que el nuevo plazo contado
a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior“24
En materia de prescripción adquisitiva, la modificación de los plazos sucede en los
casos de: adquisición de la posesión de cosa mueble registrable no hurtadas o robadas, no
inscriptas pero adquiridas del titular registral o su cesionario y de cosas muebles hurtadas o
perdidas, adquiridas de buena fe. En ambos supuestos se trata de una reducción de los
plazos que se encuentran vigentes hasta el 31 de julio de 2015.
La regla que contempla el artículo es la de la aplicación de la ley vigente al momento en
que comenzó a correr el plazo de prescripción. Si el plazo se encuentra en curso antes del 1°

demanda es la sentencia que no hace cosa juzgada, aquella que sólo versó sobre aspectos secundarios, y no
sobre el fondo de los derechos en disputa, pues si así fuese, el demandado tiraría con el cañón mayor, que es el
de la cosa juzgada, y no con la prescripción operada. Conf. LLAMBÍAS, Jorge J., "Tratado de Derecho civil.
Obligaciones", t. II, Bs. As., Ed. A. Perrot, t. II n° 2140 a 2142.
Por el contrario, otros afirmaron que "absolución definitiva" que priva de efectos interruptivos a la demanda
es sólo aquella que puso fin al fondo del asunto. Es la posición que cuenta con mayores adeptos en la doctrina
nacional. Conf. MOISSET DE ESPANÉS, Luis, "Prescripción", Córdoba, ed. Advocatus, 2004, p. 245;
TRIGO REPRESAS, Felix A., "Derecho de las obligaciones", 3° ed., La Plata, ed. Platense, 1991, t. 3 pág.
751, n° 1850. Se recepta en un antiguo fallo de la Corte Federal, 26/2/1943, LL, 29-696.
23
Cabe aclarar que si el plazo de prescripción adquisitiva sobre una cosa se agotó durante la vigencia del
Código Civil de Vélez, nada sucede y ninguna influencia tiene el nuevo Código ya que existe una situación
jurídica determinada agotada; el derecho se ha adquirido y las nuevas normas no pueden avanzar sobre
derechos amparados por garantías constitucionales. Ello aún cuando no se hubiere iniciado el juicio de
prescripción adquisitiva o, iniciado éste, no se hubiere dictado la sentencia que declara adquirido el derecho
real.
24
Esta disposición, aunque con distinta redacción y con un agregado final que disipa algunas dudas,
produce los efectos del art. 4051 del Código Civil. Es por ello que se entiende aplicable la jurisprudencia que
se ha dictado en función del artículo de Vélez. C.S.N., 8-IV-1982 “Baez, Ambrosio A. c/Pablino M. Báez”
Fallos 304:794; S.C.J.Mza. 26-V-2008 “Bco. de Mendoza SAC c/ Ferrandi Nora Liliana y ot.” MJ-JU-M-
25923-AR.

46
En doctrina MOISSET de ESPANÉS, Luis “El derecho transitorio en materia de prescripción” Bol. Fac. de
Der. y C. Sociales de Córdoba, año XXXIX, 1975, Nº 1-3, p. 289, y Parte III de libro del mismo autor sobre
Irretroactividad de la ley, p. 135 y siguientes.
de agosto de 2015, en principio, no corresponde la aplicación del nuevo Código. Esto es lo
que se denomina ultractividad, efecto prolongado o sobre vida de la ley.
La solución legislativa se funda en la circunstancia que la ley anterior fue la que creó la
expectativa de que en ese período –durante el iter prescriptivo- el titular del derecho real
pretendido por otro podría entablar la acción correspondiente para la defensa de su derecho.
Por su lado, también creó la expectativa que el poseedor adquiriría el derecho real en un
lapso determinado.
Pero el artículo 2537 plantea una excepción: se aplican los plazos de la nueva ley si son
más breves. En este caso, el cómputo del plazo comienza nuevamente a partir de la entrada
en vigencia de la nueva ley. Pero, si computados de este modo resulta que el período
prescriptivo es más prolongado que el del Código Civil que se deroga, los plazos que están
corriendo, aunque sean más largos, se van a regir por la ley vieja.
En definitiva, la regla es que se aplica el plazo de prescripción que, en el caso concreto,
venza primero y esta interpretación se funda en “la finalidad de la nueva ley que es
estabilizar la situación reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua.” 21 No se
afectan derechos amparados constitucionalmente porque, para el poseedor, no existe
comsumo jurídico, no ha adquirido el derecho real, y para el titular del derecho, le queda el
plazo completo de la nueva ley o el que originalmente le quedaba para solicitar amparo
jurisdiccional.
Para mayor compresión, un ejemplo puede servir. Supongamos el caso de una
adquisición de un automotor en el que no se ha logrado el emplazamiento registral, pero
hay coincidencia de los números de chasis y motor y se adquirió del titular registral. En este
supuesto, por la aplicación del Código de Vélez, el adquirente debía poseer durante veinte
años (art. 4016); en el Código Civil y Comercial el plazo se reduce a la mitad (art. 1899). Si
el adquirente comenzó a poseer en cualquier momento anterior al 1 de agosto del 2005, se
le aplicará el Código de Vélez. Si en cambio, adquirió en cualquier momento posterior al 1
de agosto del 2005 y hasta el 31 de julio del 2015, su adquisición se consolidará el 1 de
agosto del año 202522.

9. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE COSAS MUEBLES

En el sistema del CCyC la adquisición de derechos reales sobre cosas muebles puede
ser por título y modo suficientes (art. 1892), por imperativo legal (arts. 392, 760, 1894 y
1985) o por la prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva cumple una función residual cuando no existe título
alguno o no se adquiere por causa de la ley. Los supuestos de prescripción adquisitiva son

21 CSJN, 8-VI-1982 “Báez, Ambrosio Antonio c/ Pablino Manuel Báez”, Fallos 304:794; E.D. T.
100 p. 224. En este precedente se tildó de arbitrario un fallo que ante una ley cuyo fin es el
acortamiento del plazo de prescripción, sostiene que la norma del art. 4051 del Código Civil
determina que las situaciones más antiguas den lugar a una prescripción menos extensa y las más
recientes a una mayor, ya que viola la finalidad de la nueva ley, que es estabilizar la situación
reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua.
22 Conf. NEGRONI, María Laura, en colaboración al comentario al Código Civil y Comercial de la
Nación, en edición, ed. Astrea.
47
los siguientes: cosas muebles hurtadas o perdidas, sea el poseedor de buena o mala fe; cosas
muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe; cosas muebles registrables no
robadas ni hurtadas pero en las que no se ha efectivizado la inscripción; cosas muebles no
hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a título gratuito; cosa mueble adquirida por
donación inoficiosa.
a) Buena fe: El CCyC da el concepto de buena fe posesoria y fija los presupuestos
específicos para configurar la buena fe y la mala fe del prescribiente de cosas muebles
registrables, en consideración al carácter constitutivo del registro respectivo (por ejemplo el
de los automotores y de los animales con pedigrí),
Artículo 1902 dispone: “La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en
no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial”.
Artículo 1895 refiere a la mala fe: “Respecto de las cosas muebles registrables no
existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes”.
El Artículo 1919 consagra la presunción de buena fe, salvo los casos en que se
presume la mala fe. El CCyC: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se
adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño
fue registrado por otra persona. Respecto de este último caso hubiere sido conveniente
incorporar expresamente a la posesión de ganado no marcado ni señalado.
b) Casuística: se presentan las siguientes situaciones:
a) Cosas muebles hurtadas o perdidas. La buena o mala fe del adquirente es esencial para
determinar el plazo de prescripción.
a.1 Cosas no registrable. Si se trata de un adquirente de buena fe el plazo de
posesión es de 2 años (art. 1898). Si, en cambio, el poseedor es de mala fe, cabe
aplicar el plazo genérico contenido en el art. 1899 de veinte años. Con esta
disposición se despeja la duda respecto de la prescriptibilidad de cosas muebles
robadas o perdidas cuyo adquirente es de mala fe. En el Código de Vélez se discutía
si este supuesto podía encuadrarse analógicamente en el art. 4016 –aplicable a
inmuebles- o eran imprescriptibles23.
a.2 Cosas registrables. Si se trata de cosas registrables, es importante recordar que
las normas del Código complementan los regímenes especiales que legislan sobre
cada cosa en particular.
Si se tratare de una posesión de cosa registrable hurtada o robada adquirida de
buena fe, la adquisición por la prescripción opera a los dos años, contados desde la
registración (art. 1898 y art. 4 del dec.ley 6582/58). No puede existir buena fe sin

23 AREÁN, Beatriz, Juicio de usucapión, Buenos Aires, Ed. Hammurabi, Año 2007, pp. 338-41.
KIPER, Claudio, La prescripción adquisitiva de cosas muebles y el proyecto de unificación de la
legislación civil y comercial, La Ley 1988–C, 868. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil.
Derechos reales, Tomo I, Nº 395, Buenos Aires, Abeledo Perrot, Año 1992, p. 332. .
48
 inscripción a favor de quien la invoca (art. 1895) o si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes (art. 1895) o si no se ha dado cumplimiento a los actos de verificación
establecidos en el respectivo régimen especial (art. 1902). Específicamente para
automotores, el art. 2254 exige “que exista identidad entre el asiento registral y los
códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.”
Si hay mala fe en la adquisición de la posesión (no se registró la adquisición, los
números identificatorios no son coincidentes o la registración se realizó conociendo
o pudiendo conocer la falta de derecho) el plazo para adquirir es de veinte años (art.
1899)
b) Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe. Hay mala fe, cuando el
poseedor conocía o pudo haber conocido la falta de derecho a la cosa, el plazo de
adquisición por la prescripción es el de veinte años. Salvo la hipótesis que se trata en el
acápite siguiente, es indiferente el régimen al que la cosa está sometida.
c) Cosas registrables no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas del titular
registral o su cesionario se prescriben por la posesión de diez años (art. 1899). Esta es una
hipótesis no contemplada en el Código de Vélez y la doctrina reclamaba su recepción en
virtud de la disminución de su valor de estas cosas en corto plazo. En este supuesto, por
aplicación de las normas generales, no podría calificarse al adquirente como de buena fe; la
ausencia de inscripción en el marco de un sistema de inscripción constitutivo supone un
error de derecho (art. 8) que no admite excusa. Pero la legitimidad de la contratación, del
título causal de la adquisición, la existencia de tradición, la necesidad de sanear situaciones
que se presentan usualmente, los plazos de amortización de este tipo de cosas seguramente
han movido al legislador para contemplar este caso especial.
La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber
recibido la cosa del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir “la recibe”, el
artículo 1899 supone que hubo tradición; 2) los elementos identificatorios previstos por el
régimen especial deben ser coincidentes.
d) Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a título gratuito En este
último supuesto, como los artículos 1898 y 2254 no exigen que se trate de adquisiciones a
título oneroso para su aplicación, se entiende que corresponde el plazo de dos años previsto
en esas normas28.
e) Cosa mueble adquirida por donación inoficiosa (se analiza en el punto siguiente).

10. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. DONACIÓN INOFICIOSA.

El Artículo 2459 expresa: “Prescripción adquisitiva. La acción de reducción no
procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada
durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo
1901”.
En diversos eventos académicos que se trata el nuevo ordenamiento de derecho
privado que está a punto de entrar en vigencia, se escuchan comentarios adversos de este
nuevo caso de prescripción adquisitiva. Se dice que no es un caso de justo título sino de un
título suficiente; que tampoco es una prescripción adquisitiva sino la prescripción
liberatoria de la acción de reducción; que no protege al legitimario porque el plazo se
computa desde la fecha de la posesión y no desde la de la muerte del donante; que no

49
distingue la adquisición del donatario legitimario del donatario que no es legitimario como
surge de la nota del art. 3477 del Cgo. Civil, etcétera.
Cierto es que se vierten en esta colaboración las primeras reflexiones sobre la nueva
normativa y que la autora por su especialidad en la cátedra tiende a enfocar los fenómenos

28
Conf. ÁRRAGA PENIDO, Mario O., Prescripción adquisitiva de cosa mueble “propia”, LL 4/03/2015. LL
2015-B.-
jurídicos en proyección a los terceros24. Tal vez esta óptica la haga ver con buenos ojos el
nuevo supuesto de prescripción adquisitiva previsto en el Art. 2459 del CCyC.
En la lectura se aprecia un régimen legal sistemático para la donación inoficiosa y la
acción de reducción. El Artículo 2458 dispone: “Acción reipersecutoria. El legitimario
puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrales. El donatario y el
subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en
dinero el perjuicio a la cuota legítima”.
Esta norma termina con las desinteligencias interpretativas del art. 3955 del Código
de Vélez y de la nota al art. 3477 que dieran lugar a distintos interrogantes de los autores
respecto de la naturaleza jurídica de la acción de reducción (si es una acción de
reivindicación u otra acción real, o es una acción personal, o es una acción real y una acción
personal según quienes sean demandados y lo que deban restituir). También con los
esfuerzos de la doctrina para aplicar por analogía el art. 1051 reformado del Código civil a
fin de proteger a los subadquirentes25.
Evidentemente, a la hora de enajenar el inmueble o pretender darlo en garantía de un
crédito -desde la teoría- no se puede brindar la seguridad que exigen los negocios.
Con claridad el Artículo 2458 del CCyC disciplina que la acción de reducción es una
acción autónoma de efectos reipersecutorios respecto de terceros (sin distinción de que sean
sucesores de un donatario legitimario o no), a quienes les da la posibilidad de desinteresar al
accionante satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.
Este precepto se integra con los que contemplan a la donación inoficiosa: el Artículo
1565 que remite a la aplicación de los preceptos sobre la porción legítima y el Artículo 2386
que dispone la sujeción a la acción de reducción.
Con relación al título que ostentan los terceros que proviene de una donación
inoficiosa cabe calificarlo como un título “imperfecto”. Precisamente porque se encuentra
sujeto al ejercicio de la acción de reducción si recae sobre bienes registrables.
Consecuentemente el derecho real de dominio que emana de ese título es un dominio
revocable; el título es “observable” porque pende de una causal de ineficacia.
La interpretación sistemática que postula el Artículo 2° del CCyC direcciona a las
normas del dominio revocable. La crítica que se ha formulado al Código de Vélez con
relación al dominio revocable es que no tiene un plazo máximo de duración y ello genera
gran incertidumbre al tráfico de los bienes. Esta dificultad la supera el Artículo 1965 del
nuevo Código que establece: “Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a

24 Profesora titular ordinaria de Derechos Reales y Derecho Registral de la Universidad de Mendoza

y de la Universidad Nacional de Cuyo.
25 PEREZ LASALLA, Fernando, Defensa del tráfico jurídico inmobiliario, Rubinzal-Culzoni
Editores, Santa Fe, 2011, p.204
50
condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien
se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o
por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas
al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel
plazo o éste sea mayor o incierto.
Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título
constitutivo del dominio imperfecto”.
Se aprecia que el plazo de caducidad de diez años del dominio revocable coincide
con el plazo de la prescripción adquisitiva del Artículo 2459 y los efectos de la reducción
respecto de terceros (Art. 2457) con los de la revocación (Arts. 1967 y 1969
Indudablemente el supuesto del Artículo 2459 pone un límite a la incertidumbre de
los derechos de los terceros subadquirenes; el título atacable por la acción de reducción se
bonifica por la posesión de diez años computados desde la fecha de adquisición de la
posesión, la ejerza el donatario o el subadquirente. Cabe afirmar entonces que es un nuevo
caso de prescripción adquisitiva decenal que se incorpora al régimen legal.

11. PRESCRIPCIÓN BREVE DE COSA INMUEBLE. REQUISITOS

La regulación de la prescripción adquisitiva breve mantiene los requisitos del justo título y
la buena fe con algunas precisiones.
El Artículo 1898 expresa: “Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de
derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título".
a) Justo título: El Artículo 1902 lo define: “El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no
es capaz o no está legitimado al efecto”.
a. 1. Requisitos: La palabra título comprende el título causal o material (acto
jurídico) y el título formal (instrumento). El justo título tiene los requisitos objetivos del
título suficiente que son: a) el acto jurídico que tiene por fin inmediato la transmisión o
constitución de un derecho real principal (ver pto. 5). Puede tratarse de un contrato con
finalidad transmisiva (compraventa, permuta, donación) o de un acto jurídico unilateral con
dicha finalidad (dación en pago, aporte en sociedad, etc.-).
También debe estar revestido de las formalidades legales que para las cosas inmuebles
es la escritura pública (Art. 1017 inc. 1º). El boleto de compraventa no es justo título para la
prescripción decenal (sin perjuicio de la oponibilidad que le confieren los Artículos 1170 y
1171).
El CCyC no contempla el requisito de que sea verdadero como lo prevé el art. 4011 del
Código de Vélez como tampoco contempla el título putativo para la buena fe. En realidad la
norma da por sobreentendido que el justo título es el que corresponde a la cosa que se
entrega.

51
 El justo título es un título insuficiente que adolece de la falta de los requisitos
subjetivos del título suficiente y que conciernen a los sujetos que intervienen en el acto
jurídico. El defecto puede ser la falta de capacidad de los otorgantes (Arts. 24, 25 y
concordantes) o de la legitimación para disponer, se otorga quien no es el propietario o por
quien carece de facultades expresas para transmitir el derecho real (Art. 375 inc. e).
El justo título se puede bonificar también por otros modos de saneamiento que
pueden ser más eficaces o pueden operar con anterioridad, tales la conversión (art. 384), la
confirmación (art. 393 y 395), la ratificación (art. 369), la caducidad (art. 456 y 522), la
renuncia (art. 944) la convalidación (art. 1885) y la prescripción liberatoria (arts. 2562 inc.
a) y 2563 inc. a). Pero la ventaja que presenta la prescripción adquisitiva es la certidumbre
acerca del momento inicial del cómputo del término legal. Esta certidumbre genera
seguridad a los terceros.
En cuanto a las modalidades de los actos jurídicos (condición, plazo) rigen las
normas generales (Arts. 343 y siguientes).
a. 2. Presunciones. El Artículo 1903 consagra la siguiente presunción: “Comienzo
de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha
del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva”. Esta presunción es de carácter
relativa, el adversario debe probar que la adquisición de la posesión se efectivizó con
posterioridad a la fecha de título (concordancia con el Art. 1914).
Asimismo rige la presunción relativa a la extensión del título. Se presume que la
posesión tiene la extensión del inmueble que el título indica (Art. 1914) salvo prueba en
contrario.
b) Buena fe: La buena fe se funda en el justo título. No hay buena fe sin justo título
pero puede existir justo título y faltar buena fe.
b. 1. Configuración. El Artículo 1902 también define la buena fe para la
prescripción adquisitiva breve: La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en
no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo.
Esta norma se articula con la del Artículo 1918 de las relaciones de poder que expresa: “El
sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad”. El error debe se de hecho y esencial.
Se ha expuesto al tratar las cosas muebles la presunción de buena y de los casos en que la
mala fe se presume (Artículo 1919); si la nulidad del justo título es manifiesta se presume la
mala fe.
b.2 Unión de posesiones. El Artículo 1901 contempla la unión de posesiones para la
sucesión particular.
Respecto de la sucesión universal consagra la existencia de una sola posesión porque
el heredero continúa la posesión de su causante (Art. 2277). El causante debe ser poseedor
de buena fe (Art. 1920).
En cuanto a la unión de posesiones, la norma zanja las diferencias de criterio que
existían en la doctrina relativa a si ambas posesiones deben ser de buena fe y la norma se
pronuncia en tal sentido: “En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de

52
buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”. El vínculo jurídico para esta clase de
prescripción es el justo título.

12. PRESCRIPCIÓN LARGA.

El Artículo 1899 contempla dos supuestos de prescripción adquisitiva larga: una
general o residual que es la veinteañal y otra especial que es decenal para cosas muebles
registrables no inscriptas nombre del poseedor:
a) Prescripción adquisitiva larga veinteañal: se aplica a la adquisición de los
derechos reales principales que se ejercen por la posesión (salvo el derecho de superficie)
en los casos que no existe justo título o buena fe. La norma establece que no puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión. El plazo de la posesión ostensible y continua debe ser al menos de veinte
años. Comprende a las cosas inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables.
b) Prescripción adquisitiva decenal: es la que puede invocar únicamente el
poseedor
de una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular regisral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes
c) Sucesión universal y particular. De acuerdo con el Artículo 1901 el sucesor
universal continúa la posesión de mala fe del causante, independientemente de su buena fe
personal para la precepción de los frutos.
En cuanto a la sucesión particular, el sucesor puede unir su posesión a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Esta expresión significa que la
adquisición debe ser derivada o sea por la tradición voluntaria y no por acto unilateral. En
consecuencia ninguna de las posesiones que se unen deben ser viciosas (Art. 1921). Por
ejemplo, si existe tradición de la cosa inmueble en virtud de la cesión de un boleto privado
de compraventa u otro contrato o sin formalidad alguna. En estos casos la prueba de la
tradición es a cargo del usucapiente.

13. EFECTOS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN

Se ha manifestado que uno de los casos emblemáticos de inexactitudes registrales es
el que provoca la prescripción adquisitiva. Los terceros confían en los asientos registrales y
es posible que exista un justo título inscripto o que un tercero haya usucapido fuera del
registro.
La solución de estos conflictos es uno de los temas más espinosos de los derechos
reales y del derecho registral que divide las opiniones de la doctrina civilista y registralista,
dado que importa pronunciarse por el grado de certeza que se confiere a la publicidad
registral.
La problemática se agudiza con la usucapión larga de veinte años de cosas
inmuebles ante las debilidades del registro. Ello obedece a que la inscripción del título en el
registro inmobiliario tiene de efecto declarativo porque el derecho real se constituye fuera
de la órbita del registro (art. 2505 C. Civ. y arts. 2, 20 y 22 LRI). Con razón se dice que es
un registro de “títulos” y no de “derechos”, la realidad posesoria queda fuera de los libros
del registro (arts. 2 y 3 LRI). Además el registro no tiene carácter convalidante (art. 4 LRI),
ergo la inscripción no bonifica los defectos del título.
53
 Durante el transcurso del plazo prescriptivo de diez o veinte años es factible que el
titular registral otorgue títulos transmisivos o constitutivos de derechos reales (dominio,
usufructo, hipoteca, etc.) o se anoten medidas cautelares que varíen la situación
jurídicoregistral. En estos casos el juez debe sortear diversos escollos para resolver los
conflictos ante la orfandad de normas que regulen los efectos de la sentencia de
prescripción adquisitiva.
La doctrina discrepa si la sentencia tiene efecto declarativo o constitutivo del
derecho real; si es declarativa se plantean otras dudas, si opera o no con efecto retroactivo;
y si es retroactiva, si desplaza o no a todos o algunos de los derechos inscriptos o cautelares
vigentes. Finalmente, otro dilema es si la sentencia de prescripción adquisitiva requiere para
su oponibilidad a terceros de la registración. Los autores no se ponen de acuerdo sobre
estas cuestiones ni la jurisprudencia las resuelve de manera uniforme26.
El CCyC se ocupa en parte de estas dificultades y regula los efectos de la sentencia
de la prescripción adquisitiva diferenciando la prescripción breve (Art. 1903 2do. párrafo)
de la larga (Art. 1905), se aparta del Proyecto de 1998 que no hace esta distinción (art.
1834).
Las nuevas normas también organizan distintas cuestiones en torno al proceso de
prescripción adquisitiva; la naturaleza del proceso y las cautelares tendientes a la protección
de la seguridad del tráfico.
a) Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva breve.
En este caso la prescripción adquisitiva tiene lugar dentro del ámbito del registro por
la existencia de un justo título inscripto (prescripción tabular). Si ella se consuma logra el
cometido del saneamiento del título.
La impugnación del título puede darse con motivo del ejercicio de una acción de
nulidad porque el otorgante del justo título es incapaz; o de una acción de inoponibilidad
porque se trata de una enajenación a non domino. También con la acción de reivindicación
si el tercero demandado opone la prescripción adquisitiva breve.
Por esta razón los posibles conflictos con terceros serán entre el afectado por el justo
título y los que adquieren derechos o asientan la cautelar respecto del titular inscripto.
El Artículo 1903 2do. párrafo dispone: “La sentencia declarativa de prescripción
breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los
derechos de terceros interesados de buena fe”.
El CCyC consagra el efecto declarativo y retroactivo de la sentencia de prescripción.
En tal sentido adopta la solución que postula el Proyecto de 1998. La intervención judicial
tiene por finalidad la comprobación de los requisitos legales de la prescripción breve:
concurrencia del justo título con posesión de buena fe de diez años. La sentencia que
pronuncia el magistrado constata tales extremos y declara cumplidos los requisitos legales y
retrotrae sus efectos a la fecha en que se adquirió la posesión.

26 PUERTA DE CHACÓN, Alicia, en Código Civil Anotado Comentado y Concordado, dir.

Eduardo Zannoni y coord. Aída Kemelmajer de Carlucci, comentario al artículo 2505, Tº 10, ed.
Astrea, 2005, Bs.As., págs. 668 a 672 y en "Algunos conflictos actuales entre posesión y registro",
JA, Número Especial: Estudio de Derechos Reales en Homenaje al Profesor Dr. Luis O. Andorno,
28/02/2007, pág.22 y JA 2007-I-1084.

54
 Conforme los Artículos 1898, 1903 y 1914 se presume que la posesión ha
comenzado en la fecha del justo título, presunción que puede ser desvirtuada por prueba en
contrario.
Si el titular registral constituyó derechos reales o derechos personales a favor de
terceros durante el plazo prescriptivo no se produce ningún conflicto, el efecto retroactivo
de la sentencia opera la convalidación de los títulos inscriptos (Art. 1885). En cuanto a las
constancias registrales preexistentes a la fecha del justo título le serán oponibles al
prescribiente en razón de la publicidad registral siempre que se encuentren vigentes (Art.
1893). Evidentemente en esta clase de prescripción se reducen las posibles controversias
entre el usucapiente y los terceros.
No obstante el efecto retroactivo de la sentencia, el art. 1903 deja a salvo los
derechos de terceros interesados de buena fe. Cabe preguntarse entonces quiénes son estos
terceros perjudicados. La prescripción breve ha saneado la adquisición que el poseedor ha
efectuado contra el incapaz o el verdadero propietario o el incapaz.
La situación imaginable es que el justo título no se encuentre inscripto, pero en esta
hipótesis se entiende que el usucapiente deberá valerse de la prescripción larga de veinte
años. El título no inscripto no será oponible al verdadero propietario ni a los terceros
emplazados en el registro, por lo que no podrá ser calificado como justo título. 27 Con esta
interpretación tiene sentido el último párrafo del artículo 1898 que dispone que el plazo de
la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título, si la cosa es
registrable.
En conclusión, la salvedad de los derechos de los terceros interesados de buena fe
cobra mayor relevancia en el supuesto legal del Artículo 1905 (que la omite) y no en el del
Artículo 1903.
b) Efectos de la sentencia de prescripción adquisitiva larga.
Para la prescripción larga la ley cambia el criterio. No confiere retroactividad a la
sentencia declarativa pero tampoco fija reglas absolutas para dirimir los conflictos que se
puedan presentar con el derecho real declarado a favor del usucapiente. Se detecta un mayor
protagonismo del juez que debe apreciar las particularidades de cada caso a resolver.
El CCyC en el Artículo 1905 dispone: “Sentencia de prescripción adquisitiva. La
sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la
adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo
en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al
objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”.
Con relación a la sentencia que se dicta en el proceso contencioso de prescripción
adquisitiva larga se dispone el efecto declarativo y no retroactivo al momento en que

27 Moisset de Espanés, Luis “Notas sobre el justo título y la prescripción adquisitiva decenal” en
Rev. Notarial de Córdoba, 1977, N° 34, p. 33; Semanario Jurídico de Comercio y Justicia, N° 27; y
Zeus, T. 86, D-143 14. El autor cita el Código civil italiano que dispone, "Art. 1159.- Usucapión
decenal.- Aquel que adquiere de buena fe de quien no es propietario de un inmueble, en virtud de un
título que sea idóneo para transferir la propiedad
55
comenzó la posesión. La intervención judicial tiene por finalidad la comprobación de los
requisitos legales para usucapir, por lo que el derecho real se adquiere por la concurrencia
de posesión más tiempo; la sentencia que pronuncia el magistrado sólo constata tales
extremos, declara cumplidos los requisitos legales y fija la fecha en la cual, cumplido el
plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
Ante la ausencia de una norma en el Código de Vélez que regulara los efectos de la
sentencia de usucapión, las posiciones de los autores eran divergentes respecto del carácter
retroactivo de la misma, esta cuestión queda zanjada por el art. 1905. El precepto dispone
“La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión”.
Las consecuencias de la irretroactividad deben distinguir diversas situaciones que
en los juicios se pueden presentar:
b.1. Derechos constituidos por el usucapiente con anterioridad a la adquisición.
Los derechos reales y los derechos personales constituidos por el usucapiente con
anterioridad a la fecha de la adquisición que fija la sentencia no se convalidan. No se
advierte que esta situación pueda causar mayores inconvenientes y provocar inexactitudes
registrales. El usucapiente solo se apoya en su posesión, carece de legitimación registral
para constituir derechos reales a favor de terceros durante el iter prescriptivo; salvo la
hipótesis del poseedor de mala fe con justo título inscripto que se vale de la prescripción
adquisitiva larga y que durante el transcurso del plazo constituyó un derecho real (por ej.
hipoteca, usufructo) con emplazamiento registral, este derecho no se convalida para el
tercero.
b.2. Si bien los efectos de la sentencia se proyectan hacia al futuro (ex tunc), se opina
que los frutos percibidos durante el plazo prescriptivo no se deben ser restituir, aun cuando

y que haya sido debidamente transcripto, cumple la usucapión a su favor con el transcurso de diez años desde
la fecha de la transcripción..."
el usucapiente hubiere tenido una posesión de mala fe. El fundamento es que no se trata del
supuesto fáctico previsto por el Artículo 1935, toda vez que la procedencia de la usucapión
no genera la obligación de restituir la cosa. Sería un despropósito que tuviera que restituir
los frutos si el valor de ellos supera el del inmueble, precisamente la ley lo consagra
propietario por haber incorporado valor económico al inmueble ante el abandono de la
posesión del propietario.
b.3. Derechos constituidos por el usucapiente con posterioridad a la adquisición.
La suscripta entiende que a partir de la fecha de adquisición fijada en la sentencia
declarativa los derechos constituidos por el usucapiente a favor de terceros son válidos y
oponibles, aún cuando no se hubiere emplazado registralmente la sentencia de usucapión.
El Artículo 1905 establece que la resolución que confiere traslado de la demanda o
de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Es claro que después que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el juicio de
usucapión o título supletorio los terceros no podrán invocar el desconocimiento del pleito.
Pero el interrogante se plantea cuando la litis no se anota o no se inscribe la sentencia.
La autora interpreta que la norma contempla la función preventiva de la anotación de
la litis, es decir acotar los posibles conflictos a futuro pero no es una regla absoluta para

56
afirmar la inoponibilidad de la usucapión no inscripta. En este sentido se debe efectuar la
interpretación armónica e integradora de las disposiciones legales (Arts. 1° y 2° del Título
Preliminar).
El Artículo 1897 dispone que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley. No se fija ningún otro requisito adicional puesto que la sentencia es
declarativa. El Artículo 1942 que refiere a la perpetuidad del dominio y establece que
anterior propietario pierde el dominio cuando otro lo adquiere por la prescripción
adquisitiva. En consecuencia luego de la usucapión son válidos y oponibles los derechos
constituidos por el nuevo propietario. El art. 1886 además establece que el derecho real
atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real
o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente (conf. arts. 750, 756, 1170,
1171).
Con relación al sistema de publicidad registral no se visualizan modificaciones
significativas en el CCyC. El Artículo 1893 relativo a la “inoponibilidad” expresa: “La
adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción
registral o la posesión, según el caso…”.
La usucapión en un modo de adquisición originario que se publicita materialmente
por la posesión, conforme se hace hincapié más adelante. La doctrina en diversos eventos
académicos ha sostenido que no se encuentra no comprendida entre los “títulos” a que
refieren las disposiciones vigentes de la ley registral (arts. 2 y 3 LRI)28.
Sí se advierte que el CCyC no tomó el texto del artículo 1843 del Proyecto 1998
relativo a la “publicidad”, que en su parte pertinente, dispone: “En la colisión entre la
oponibilidad otorgada por la publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en
el tiempo si ha sido obtenida de buena fe. Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que
exteriorice una prescripción adquisitiva de plazo cumplido, no es oponible a los titulares
cuyo derecho real u otra situación jurídica registrada no se ejerza por la posesión”34.
Aún sin una norma de esta entidad relativa a la solución de los conflictos, la
intérprete mantiene el criterio de que la usucapión se publicita fuera de los libros del
registro y que la posesión seguirá siendo un elemento decisivo a la hora de dirimir los
conflictos con los terceros.
b.4. Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares
emplazados luego de la usucapión o adquisición.

28 La Comisión Nº 6 de las III Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil de 1986 postuló: “ La

adquisición operada por usucapión mobiliaria o inmobiliaria larga no requiere, para su
oponibilidad a terceros, la registración. En particular para los inmuebles, la norma del artículo
2505 no se aplica a la usucapión larga”. También las
Primeras Jornadas Mendocinas de Derecho Civil de 1983 expresaron con relación a la “publicidad
posesoria”:
a) En el Derecho positivo vigente conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria; b)
Existirá publicidad posesoria cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o
podido conocer la realidad extrarregistral; c) En el supuesto de colisión entre las publicidades
posesoria y registral primará la
57
 La solución a estos conflictos resulta de las consideraciones que se vierten en el
punto anterior. Conforme el artículo 1942 si el titular registral perdió el dominio por la
usucapión es imposible jurídicamente que pueda transmitir un derecho real o personal
relativo al inmueble, cualquiera sea su naturaleza. En tal caso se trataría de una enajenación
a non dominio con la dificultad que no puede hacer tradición de una posesión que no
ostenta, si constituye un derecho real que se ejerce por la posesión (por ejemplo transmite el
dominio o constituye un usufructo). Tampoco puede constituir un derecho que no se ejerza
por la posesión (hipoteca) por la ausencia de legitimación.
b.5. Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares
emplazadas antes de la usucapión o adquisición.
A no dudar, esta es la cuestión más espinosa y que el legislador no ha previsto de
manera explícita dado el gran casuismo que se puede presentar.
1) No se discute que le son oponibles al usucapiente todas las medidas cautelares
registralmente vigentes a la fecha de adquisición fijada por el juez. La sentencia además de
no ser retroactiva, rige en el caso la oponibilidad que emana de la publicidad registral (Art.
1893).
2) Sin embargo la autora considera que la circunstancia de disponer la inexistencia
de retroactividad en la prescripción larga no significa necesariamente que todos los
derechos registrados por terceros durante el iter prescriptivo sean oponibles al usucapiente.
El juez deberá analizar caso por caso.

precedente en el tiempo. Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declaró de lege lata:
“En nuestro derecho positivo la publicidad de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias sobre la base de
la posesión conserva su vigencia y eficacia en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el
art. 2505 del C.C. y las normas correlativas de la ley registral 17.801” (Recomendación1ra. de la Comisión
Nº 3). El Segundo Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1988 reiteró “En ciertas circunstancias,
la posesión, con las características de quieta, pública, pacífica e inequívoca, prevalece sobre la situación
registral (contra tábulas) tales –entre otros- como los supuestos de usucapión larga o en los conflictos con
los acreedores del transmitente mediando boleto de compraventa de fecha cierta, lo que se explica por el
sistema de inscripción registral declarativa no convalidante adoptado en materia inmobiliaria”
(Recomendación 3ra. del Tema 4)
34
ALTERINI, Jorge H., “La buena fe y la titulación como desmitificadoras las llamadas legitimación y fe
pública registral”, LL, 14/09/2006. El autor recuerda que el principio de la buena fe ilumina las soluciones y
que para ser de buena fe “no hay que conocer ni deber conocer” lo que el Registro silencia.

Si se trata de la constitución de un derecho real que no se ejerce por la posesión, el

caso problemático de la hipoteca, ella va a ser oponible al prescribiente, si no ha caducado,
por las razones apuntadas precedentemente.
3) En cambio, si se constituye un derecho real que se ejerce por la posesión, por
ejemplo el usufructo, superficie, etc., el tercero seguramente será vencido por el
usucapiente.
A la intérprete le agradaría fundar esta solución en la mala fe del tercero como lo ha
manifestado en estudios anteriores que se citan. La razón es que el tercero conoce o debe
conocer que su derecho se adquiere por la tradición posesoria (Art. 1892) y que la posesión
no se encuentra vacua (Art. 1926), por tanto no revestiría el carácter de tercero interesado
58
de buena fe tutelado por el registro. Pero a decir verdad, las nociones de buena fe que se
incorporan en los Artículos 1893 y 1902 no imponen para su configuración el conocimiento
o la posibilidad de conocer la realidad extrarregistral o el estado posesorio de las cosas
inmuebles. Se puede pensar que el legislador aspiraba para estas cosas sustituir la tradición
posesoria por la registración constitutiva, idea que subyace las nociones de la buena fe.
Pero en definitiva, la reforma sustancial de la adquisición a título derivado de los
derechos reales inmobiliarios no se plasmó y se mantiene el sistema del Código de Vélez
que requiere la tradición posesoria.
Por ello, el usucapiente vencerá en el conflicto con el tercero a quien el titular
registral le otorgó un título constitutivo de un derecho real que se ejerce por la posesión, se
funde este rechazo en la mala fe del tercero o en que el derecho real no se constituyó por la
falta del modo suficiente.
Es así que mantiene su plena vigencia el sistema registral instaurado por la Ley 17.801.
Los asientos registrales carecen de valor absoluto pues la toma de razón de los
“títulos” no es atributiva ni perfeccionadora de derechos.

14. CONCLUSION.
El CCyC en materia de bienes patrimoniales direcciona a la seguridad dinámica
del tráfico y este valor se cristaliza en varias disposiciones. Entre ellas, las que innovan el
régimen de la prescripción adquisitiva:
Reduce y unifica el plazo a dos años de la prescripción adquisitiva breve de la cosa
mueble registrable hurtada o perdida inscripta de buena fe y de la cosa mueble no
registrable hurtada o perdida poseída de buena fe.
Incorpora el supuesto de prescripción adquisitiva larga decenal –reclamado en el
tráfico automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor
del poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo.
Recepta un supuesto de prescripción adquisitiva decenal que – por fin- perfecciona
el título observable que proviene de una donación inoficiosa.
Mantiene la tradición jurídica en materia de adquisición y publicidad de los
derechos reales. No hay reglas matemáticas para la solución de los conflictos que todavía
presenta la realidad posesoria y que contrasta con la titularidad formal que publicita el
registro inmobiliario. Se confiere gran protagonismo al juez para dirimir los conflictos
conforme una decisión razonable.
Toda obra humana es perfectible. Ante la inminente entrada en vigencia del CCyC,
los esfuerzos del intérprete deben procurar la viabilidad de las nuevas normas, en interés
particular del titular del derecho real y en el interés general de la sociedad.-
…………………………………………….

UNIDAD IV

Relaciones de poder.

Enumeración.

Art. 1908. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

59
Cuestión terminológica.

La doctrina clásica, a partir de Ihering, ha utilizado la expresión “relación posesoria” para

encuadrar en ella las distintas formas de conexión entre el hombre y las cosas, es decir: la
posesión, la tenencia y la simple relación casual o yuxtaposición, lo cual obligaba a diferenciar
entre posesión en sentido estricto y de más relaciones posesorias. Esta superposición de
significados fue revertida en la doctrina moderna mediante la utilización de la denominación
relación real.

La expresión “relación real” ha sido propuesta por Molinario con fundamento en que "si por
derecho real entiende la doctrina moderna el derecho de los bienes, la relación entre el hombre y
la cosa puede también ser calificada de real". Esta terminología ha sido la más aceptada por la
doctrina (M. de Vidal, Papaño, Borda, etc…).

El nuevo CCC ha sustituido el término “relación real” por “relación de poder”.

Concepto.

Relación Real es toda relación instantánea o estable, instituida de acuerdo o en contra de lo

dispuesto por la ley (o indiferente a ella), que puede existir entre un sujeto y una cosa.

Art. 1909. Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Cuestión de la cuasiposesión.

La doctrina ha discutido sobre la existencia de este instituto:

• Tesis negativa – Doctrina Moderna: M. de Vidal, Papaño, Allende.

- No está regulada.
- Carece de sentido hablar de cuasiposesión.
- El animus domini consiste en no reconocer un derecho superior en otro sujeto.
- La posesión recae sobre cosas (no derechos)
• Tesis afirmativa – Doctrina Clásica: Salvat, Molinario.
- La cuasiposesión es la detentación de la cosa con ánimo de titular de derecho real
desmembrado.
- La nota al art. 2400 del CC decía que las cosas incorporales no eran pasibles de
posesión sino de una cuasiposesión.
- La nota al art 2480 decía que el usufructuario era un poseedor precario respecto
de la posesión del titular del inmueble.
- El art. 3961 del CC decía que la que la prescripción de las acciones reales comienza
a correr desde el día de la adquisición de la posesión o cuasiposesión.

Coposesión.

Es la detentación material de la cosa con ánimo de condómino.

Art. 1912. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o
varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

60
Todo condómino tiene la posesión material de todo el bien. Pero en el aspecto subjetivo es donde
reside la limitación: no se considera a sí mismo ni ejecuta los actos posesorios como si fuera el
único titular de esa posesión, sino que lo hace admitiendo la existencia de otros sujetos que
concurren en esa misma calidad.

En los casos de coposesión, cuando la cosa es indivisible, el art. 2408 del Cód. de Vélez prescribía
que "la posesión de una parte importa la posesión del todo".

Se plantea aquí el supuesto de una cosa indivisible, por ejemplo un automóvil: si bien su titularidad
puede ser compartida por dos o más personas, la relación real con el vehículo no puede ser
dividida de tal forma que cada comunero aproveche una mitad o un tercio, de allí que cada uno de
ellos posee la totalidad, usando la cosa in totum, sin perjuicio de la convención que establezcan
entre ellos respecto al uso compartido.

Se aplica el mismo principio a un objeto divisible en tanto permanezca el estado de indivisión.

Art. 2245. Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquiera de los coposeedores
puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también
contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas
acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de
cada parte.

Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor
y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados
para tomarla directamente.

Tenencia.

Art. 1910. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

El tenedor, a diferencia de los poseedores que se comportan como titulares de un derecho real,
reconoce en otro la propiedad del bien que detenta.

A diferencia de lo que sucede en materia posesoria, en la cual el codificador ha establecido una

clasificación, no se ha hecho lo propio para la tenencia, desechando la división doctrinal en:
tenencia interesada y tenencia desinteresada, calificación que cobraba importancia a la hora de
fijar la legitimación activa para el ejercicio de las acciones posesorias.

Servidor de la posesión.

Art. 1911 Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un
poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia,
servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

Los servidores de la posesión son aquellos que no tienen una relación jurídica inmediata o
autónoma con la cosa, sino que es derivada de la relación de posesión que tiene otro sujeto sobre
dicha cosa.

61
 - Relación de dependencia: Obrero con las máquinas de la fábrica. (la jurisprudencia lo ha
equiparado a la yuxtaposición local).
- Relación de servicio:
- Relación de hospitalidad: Una persona con las cosas de la casa donde lo invitaron a comer.
- Relación de hospedaje: Lo mismo que en la hospitalidad pero en este caso en un
establecimiento dedicado al hospedaje de pasajeros. (no soy poseedor de la cama del
hotel).

Yuxtaposición local.

Es la aprehensión física o material de una cosa sin una voluntad jurídicamente relevante. (Ej: Tener
algo en las manos que me pusieron mientras duermo, la relación que tiene un niño de 5 años con (

Art. 1922. Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años;

Diferencia entre tenencia y posesión.

 Teoría de Savigny. (Clásica).

La posesión está integrada por dos elementos:

- Un elemento objetivo (Corpus): La detentación física de la cosa y la posibilidad de usar y

disponer de ella.
- Un elemento subjetivo (Animus): Intención del poseedor de comportarse como el dueño
de la cosa y no reconocer en otra persona un derecho superior al propio.

Cuando en la relación falte el elemento subjetivo (cuando la persona no se reconozca a sí misma

como dueño de la cosa), estaremos frente a una tenencia.

Posesión: Corpus + Animus

Tenencia: Corpus

La tenencia asciende de jerarquía a posesión cuando concurre en el animus.

Esta teoría ha sido criticada por poner el acento de la distinción entre ambas relaciones reales en
el aspecto subjetivo del sujeto titular. El animus no puede probarse totalmente ya que reside en la
esfera interna de la persona y solo puede ser efectivamente conocido por ella. La voluntad e
intención puede mutar con el tiempo. En la tenencia también hay un elemento intencional.4.

 Teoría de Ihering. (Objetiva).

Toma como punto de partida las críticas formuladas a la teoría savignyana y pretende deshacerse
de la cuestión subjetiva al momento de calificar la relación real.

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Ihering opina que toda relación real donde se haga patente el elemento objetivo, el corpus, debe
ser reputada como una posesión, ya que teniendo la cosa bajo el poder físico el animus debe
presumirse.

Habrá tenencia cuando la ley así lo establezca en la situación concreta.

Posesión: (Corpus + Animus)

Tenencia: (Corpus + Animus) – Ley.

*Los paréntesis indican que el animus está implícito dentro del corpus.

Toda relación en la que se verifique el corpus es presumida una posesión, salvo que descienda a la
jerarquía de tenencia por imperio de la ley.

 Teoría de Saleilles (Causa).

Saleilles se pronuncia partidario del paradigma de Savigny. Sin embargo, advierte la razonabilidad
de las críticas que se le hicieron y propone una forma de superar los inconvenientes del
subjetivismo.

La manera de verificar el animus domini es atendiendo a la causa de la relación jurídica. La

voluntad jurídicamente relevante es aquella que se expresa en el título causal (en el hecho o acto
jurídico que da nacimiento a la relación).

La gran mayoría de la doctrina nacional es partidaria de la teoría clásica subjetivista y nuestra

legislación ha seguido siempre el sistema de Savigny (está muy claro en la definición legal de
posesión). Sin embargo, pueden advertirse numerosas normas que tratan sobre la causa de las
relaciones, lo que demuestra que el aporte de Saleilles también ha sido receptado por nuestros
legisladores en alguna medida.

Hasta aquí todo muy lindo, el concepto de posesión del código sin dudas sigue a Savigny… Pero la
presunción de posesión del art. 1911 es absolutamente objetivista!!!!... ajá!

Posesión

Etimología

Los antiguos juristas creían que la palabra venía de “pedibus” (poner los pies sobre la cosa) o
“possidere” (establecerse sobre la cosa).

Opiniones más modernas sostienen que el término tiene raíz en “posse” o “pote sedeo” (potestad,
amo, señor, jefe).

Acepciones.

- Lenguaje vulgar: Posesión, propiedad, tenencia, son tratados muchas veces como
sinónimos.
- Lenguaje técnico jurídico: Las diferencias son significativas.

- El código de Vélez es bastante confuso al usar el término ya que a veces lo usa en sentido
técnico (art. 2351) y otras en una acepción más laxa (art 2353). También se presentan

63
 casos raros: Posesión civil del comodatario (art 2265), posesión del estado de familia (art
256), etc…

Concepto.

La posesión en la detentación material de una cosa con ánimo de dueño de la misma.

En este sentido la definía el art. 2351 de CC:

“Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.”

De la misma manera lo hace el nuevo CCC:

Art. 1909. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Importancia.

- Es el modo de ejercicio de la mayoría de los derechos reales. (Ver clasificación, Unidad I).
- Tiene una protección legal en sí misma, independientemente de un título que la avale.
- En la adquisición inter vivos, además del título suficiente, es necesaria la tradición
posesoria.
- Es el sistema de publicidad material de los derechos reales (se presume propietario a
quien posee una cosa).
- El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos durante su posesión.

Naturaleza jurídica.

Respecto a la naturaleza de la posesión se han elaborado varias teorías que puede clasificarse en
dos grandes grupos:

 Teorías que la consideran un hecho:

- Savingny: La posesión es un hecho con consecuencias jurídicas (acciones posesoras,
prescripción, etc…)
Vélez, en su nota al art 2470, decía que la posesión se presenta como un poder de hecho
sobre la cosa, no como un derecho.
- Mackeldey: Es un hecho que junto con las cosas, constituye uno de los elementos de los
derechos reales.
- Windscheid: Quienes consideran que la posesión es un derecho, en realidad se están
refiriendo a las consecuencias jurídicas de la misma. La posesión es un hecho. (El
testamento produce efectos jurídicos y nadie lo considera un derecho).

 Teorías que la consideran un derecho:

- Ihering: Todo interés jurídicamente protegido es un derecho subjetivo y claramente la
posesión es uno de ellos.

64
 Existe en este instituto un sustrato de hecho que resulta necesario para que se configure la
posesión. Pero una vez ocurrido ello, lo que detenta el titular es un verdadero derecho.
- Molitor: Es un derecho de naturaleza mixta (personal y real). Encierra el elemento general
de todo derecho subjetivo: la voluntad.
Es personal porque no puede hacerse valer más que contra aquellos que violen u
obstaculicen la posesión del titular.
Es real porque crea un vínculo directo e inmediato del titular con la cosa.

La Dra Puerta de Chacón comparte la teoría que la considera un elemento de los derechos reales
(Mackeldey) y opina que ésta debe ser entendida como una categoría de clasificación separada de
las anteriores. La posesión carece de los efectos per se, propios de los derechos subjetivos, pero
acuerda derechos a su titular que sí producen consecuencias jurídicas (derecho a defenderla,
acciones posesorias, etc.). En argentina esta teoría es aceptada también por Legón.

Distinción entre el ius possidendi y el ius possesionis.

• Ius Possidendi:
Es el derecho a la posesión y no la posesión misma. Un título válido no otorga la posesión per se,
sino el derecho a ser puesto en ella (CC de Vélez).

Este derecho a la posesión se fundamenta en que el titular tenga un derecho real sobre la cosa y,
en consecuencia, a ser puesto en posesión de la misma.

Quien tiene un derecho a la posesión de una cosa puede hacerlo valer mediante la protección
petitoria, en donde se juzgará: La titularidad del derecho real y el poder jurídico sobre la cosa.

Art. 2239. Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el
poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede
tomarla; debe demandarla por las vías legales.

• Ius possesionis.
El derecho de posesión en sí misma. Tal como lo establecía el código derogado en el art. 2363: El
poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión, sino en el caso en que deba
exhibirlo como obligación inherente a su posesión. Él posee porque posee.

Art. 1917. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su
título a la posesión o a la tenencia, sin o en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente
a su relación de poder.

El hecho de la posesión puede ser defendido mediante la protección posesoria, donde se juzga la
posesión, es decir el “poder físico” sobre la cosa.

Muchas veces pueden coincidir ius possidendi y ius possesionis en un mismo sujeto (el propietario
de una casa que tiene la posesión de la misma), pero también sobre un mismo bien, ambos
aspectos de la posesión pueden estar separados en diferentes personas (A es el propietario de la
casa, tiene el ius possidendi. B posee la casa en miras a la prescripción, tiene el ius possesionis).

Presunción de la posesión.

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Art. 1911. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un
poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia,
servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

En la gran mayoría de los casos la posesión cumple una función exteriorizadora del derecho real, es
decir que además del hecho de la posesión hay un derecho que se ejerce por ese medio; esa es la
razón por la cual se introduce esta presunción en el articulado del Código protegiendo en forma
directa la relación real y, en forma indirecta, el derecho real que generalmente subyace. Pero,
como se trata de una presunción iuris tantum, quien tiene derecho de poseer podrá probarlo y
vencer al detentador actual.

Presunciones de fecha y extensión.

Art. 1914. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título
y tiene la extensión que en él se indica.

Se refiere al título como la causa de la relación de poder, o sea el acto jurídico válido para
establecerla, que variará según se trate de posesión o tenencia; en el primer caso puede ser un
contrato de compraventa, de donación, de constitución de usufructo, y en el segundo (tenencia)
podría devenir de un contrato de locación, depósito, prenda.

Tratándose de una presunción, puede producirse prueba en contrario.

Si no hubiera título, obviamente la presunción establecida no opera. Por cuanto deberá a acudirse
a cualquier otro medio de prueba para constatar la fecha y la extensión.

Presunción de legitimidad.

Art. 1916. Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos
que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

Mantiene la presunción ya expresada por Vélez en la frase "el (poseedor) posee porque posee" del
art. 2363, cuya consecuencia es la innecesariedad de producir su título a la posesión o a la tenencia
que surge del art. 1917 del Código actual.

El titular de la relación de poder tiene para sí la presunción de legitimidad de esa relación, de allí
que, en principio no deba ampararse en ningún título para demostrarla, salvo que exista prueba en
contrario y trate de defender la bondad de la causa de su posesión o tenencia, en cuyo caso
exhibirá el título de que se vale para probar, entre otras circunstancias, la fecha y extensión de su
relación real (art. 1914).

Causa. Principio General.

Art. 1915. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por
el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la
cosa, y sus actos producen ese efecto.

El principio nemo sibi ipse causam possessionis mutare expresado en la frase "nadie puede cambiar
por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión". Se refiere a la estabilidad

66
de la relación real, cuya causa queda fijada en el momento de su adquisición, sea ésta posesión o
tenencia, legítima o ilegítima, de buena o mala fe.

Excepción. Interversión de título.

El principio según el cual nadie puede cambiar por sí la causa de la posesión deja lugar a ciertas
situaciones de hecho en las cuales, en forma unilateral, un tenedor comienza a actuar como
poseedor de la cosa.

El supuesto está contemplado, como un caso de pérdida de la posesión, que establece que “se
pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor…”, cuando el representante
del poseedor niega a éste tal calidad, impidiéndole ejercer actos posesorios, asumiendo dicha
condición de poseer para sí y por sí. Es decir, se trata de un caso donde el representante del
poseedor intervierte su título y, desplazando a este último, pasa a ser él mismo el poseedor.

La interversión del título exige condiciones rigurosas: La primera de ellas es que la persona que
muta de tenedor a poseedor debe haber entrado en la tenencia de la cosa de forma lícita, el
poseedor anterior lo coloca voluntariamente en esa situación (abuso de confianza). Además de
ello, supone una pugna efectiva que implique impedir realmente al propietario el ejercicio de sus
facultades. Es preciso que quien pretende intervertir su título se coloque en actitud de dueño y
que obre como si no tuviera ya que acatar los derechos del poseedor. A ese efecto, deberá
ejecutar actos de contradicción de tales derechos de orden jurídico (tradición simple, brevi manu,
constituto posesorio) o de naturaleza material (expulsión, oposición al ingreso al inmueble). Hasta
tanto, la simple declaración no equivale a mutación del título pues, para la ley, sin "actos
exteriores" no hay actos compatibles con la primitiva causa possesionis. Como dice Saleilles, no
basta la declaración de guerra, es necesaria la guerra misma.

Esta situación se da también en los casos de condominio: un condómino intervierte su título

cuando por actos posesorios manifiesta la posesión del todo de la cosa y la voluntad de excluir al
resto, comportándose como único propietario, y que sus actos produzcan tal efecto.

Clasificación de la posesión y la tenencia.

Legítima e ilegítima.

Art. 1916. Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos
que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho
real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

Mantiene la clasificación de legítima e ilegítima ya establecida por Vélez para la posesión, pero la
extiende a todas las relaciones de poder, es decir, la amplía a la tenencia.

En la norma actual no se define la relación real legítima sino sólo la ilegítima: aquella que no
importe el ejercicio de un derecho real conforme a la ley. A contrario, se desprende que la
posesión legítima será aquella que exteriorice mediante su ejercicio la existencia de un derecho
real subyacente.

Caso del boleto de compraventa.

¿La posesión fundada en el boleto es legítima o ilegítima?

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Es un tema controvertido. Parte de la doctrina opina que sería una posesión legítima ya que el
vendedor se ha desprendido voluntariamente de la cosa y se la entregado al comprador.

Pero la sola suscripción no acuerda la transmisión del derecho real de dominio (que debe hacerse
por escritura pública), sino que impone la obligación al vendedor y otorga el derecho personal al
comprador de exigir la escrituración traslativa. Si el boleto no otorga al adquirente el dominio, su
posesión no estaría amparada por tal derecho real y, conforme a la letra de la ley, sería ilegítma.

La ilegitimidad de la posesión en estos casos es considerada así por la mayoría de la doctrina y

jurisprudencia. Empero, la reforma de la ley 17.711 estableció que la adquisición de la posesión
mediante boleto se considera legítima. Es decir, es ilegítima la posesión (no hay título suficiente
que transmita derecho real); pero es legítima la adquisición de esa posesión (la cosa ha sido
entregada voluntariamente).

La Dra. Kemelmajer dice al respecto: Aceptar la legitimidad de la adquisición de la posesión

soluciona algunos aspectos conflictivos: a) se aclara que el comprador de buena fe con boleto de
compraventa es un poseedor y no un mero tenedor; b) el adquirente puede rechazar la acción de
reivindicación intentada por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales y
particulares; c) es viable el embargo y ulterior subasta de los derechos y acciones del poseedor por
boleto.

Buena y mala fe.

Art. 1918. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido
de su legitimidad.

La posesión y tenencia ilegítima puede ser de buena o mala fe según el caso.

En primer lugar es de hacer notar la divergencia entre el concepto de buena fe contenido en el art.
1918 y el anterior art. 2356 del Cód. Civil. Este último acentuaba el elemento subjetivo, la
persuasión de la legitimidad de su título, en tanto el actual pone énfasis en el error de hecho
esencial y excusable.

La buena fe jurídica es la convicción de actuar conforme a derecho y comprende el aspecto

psicológico o creencia en el propio derecho y el aspecto ético o voluntad de obrar honradamente,
lo que se ha dado en llamar buena fe probidad o buena fe diligencia.

La jurisprudencia ha entendido que al incorporarse la publicidad registral inmobiliaria no sería

alegable la buena fe en el poseedor si antes de la fecha cierta de su posesión se había inscripto la
escritura o por lo menos expedido la certificación a que se refieren los arts. 22 y ss. de la ley
17.801, por cuanto todo adquirente cuidadoso debe enterarse tanto del estado de hecho cuanto
de derecho del inmueble; siendo el registro público para todo aquél que tenga interés legítimo en
conocer la condición jurídica del inmueble, si no toma los recaudos pertinentes ha actuado sin la
debida diligencia y por ende no puede ser considerado de buena fe.

Los elementos de la buena fe son: a) la ignorancia o error de hecho excusable (elemento subjetivo)
y b) la existencia de un justo título o un título putativo (elemento subjetivo).

Presunciones de buena y mala fe.

68
Art. 1919. Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que
exista prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

De la misma forma que el poseedor y el tenedor tienen para sí la presunción de legitimidad, los
sujetos de la relación de poder se presumen de buena fe, salvo que se demuestre lo contrario.

Sin embargo, el art. 1919 contiene tres supuestos en los cuales se presume la mala fe, es decir, se
invierte la presunción. Se trata de situaciones en las que el sujeto ha sido negligente, no ha habido
de su parte buena fe diligencia en cuanto no ha examinado adecuadamente la bondad del título
(inc. a), o el diseño de la marca del ganado que adquiere (inc. c), o ha carecido de la buena fe
probidad al efectuar transacciones con personas ajenas a ese tipo de negocios (inc. b).

Las presunciones de mala fe, ahora agrupadas en el artículo bajo análisis, estaban ya enunciadas
en el anterior Código, pero no en forma sistemática, sino aplicadas en distintos institutos.

Unión de posesiones.

Art. 1901. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

La accesión de posesiones es una situación de hecho que suele darse mediante sucesivas
traslaciones de la posesión, acompañada generalmente por un boleto de compraventa, que
configura una cadena de poseedores sin derecho real sobre el inmueble que ocupan. Durante ese
mismo plazo tampoco ha habido actividad por parte del titular de dominio lo cual conlleva la
necesidad de estabilizar y transparentar la situación dominial de los predios.

En el supuesto del sucesor universal se sigue la regla en materia de sucesiones, según la cual el
heredero continúa la persona del difunto, y específicamente en la materia que nos interesa "el
heredero sucede no sólo en la propiedad sino también en la posesión del difunto. La posesión que
éste tenía se la transfiere con todas sus ventajas y sus vicios.

Por su parte, el sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores cumpliendo
ciertos requisitos:

a) Que procedan una de otra. Respecto de esta última exigencia, entiende Salvat que la
vinculación entre el autor y el sucesor se materializa en la existencia de un título legal y oneroso
como la compraventa, permuta, etc., siendo éste el único medio de probar la condición de sucesor
y con ella el derecho de operar la accesión de posesiones.

69
b) En todo caso, las posesiones que pretenden unirse deben ser del mismo tipo, es decir: que
ambos posean a título de dueño, o de usufructuario, etc.

c) La buena o mala fe del autor de la posesión no es requerida para la usucapión; en cambio

cuando se trata de la prescripción breve es necesario que las posesiones que intentan unirse sean
de buena fe dado que éste es uno de los elementos requeridos, además del justo título para poder
adquirir por prescripción.

d) Para probar la accesión de posesiones no basta el título legal a que hace referencia Salvat, sino
que además debe demostrarse el ejercicio de la posesión que se exterioriza mediante la
realización de actos posesorios, resultando insuficiente la mera exposición efectuada en escritura
pública en el sentido que el cedente ha detentado la posesión pública, pacífica, ininterrumpida,
con ánimo de dueño.

Determinación u origen.

Art. 1920. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece

invariable mientras no se produce una nueva adquisición.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la
citación al juicio.

El comienzo de la posesión o de la tenencia es el momento para su calificación: si hubo buena fe

en su origen la relación real será ilegítima pero de buena fe, lo que le permitirá, por ejemplo, hacer
suyos los frutos por todo el período de su posesión y hasta el momento de la notificación de la
demanda, sea por reivindicación o por alguna de las acciones posesorias autorizadas; y tiene
derecho a reclamar el reembolso de los gastos efectuados en el inmueble (art. 1938). Uno de los
efectos más importante de la buena fe posesoria es la posibilidad de usucapir en los términos del
art. 1898, en la medida que el sujeto de la relación de poder ostente justo título.

El código derogado establecía exactamente el mismo principio en cuanto a que la buena fe, para
ser reputada tal, debía estar presente en el comienzo de la relación posesoria. Y agregaba la
exigencia de que también debía haber buena fe en cada hecho de percepción de frutos.

Posesión viciosa y no viciosa.

Art. 1921. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza.

Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los
casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus
representantes.

En este sentido art. 2364 del Cód. Civil calificaba los vicios de la posesión según estuvieran
referidos a inmuebles o a cosas muebles. Así, para los primeros preveía: hurto, estelionato y abuso
de confianza, en tanto para los inmuebles: violencia, clandestinidad y abuso de confianza.

 Cosas muebles

70
a) Hurto: A los efectos de la conceptualización del hurto como vicio de la posesión de cosas
muebles hay que tener en cuenta que el elemento primordial es la apropiación, sea o no violenta
(incluye al robo), con la consiguiente privación de loa cosa para el poseedor legítimo.

b) Estafa: Esta figura no ha sido definida en el Código nuevo. Si nos atenemos a la figura del
estelionato, que mencionaba Vélez en el art. 2364 y delineaba en los arts. 1178 y 1179, se
plantean las siguientes situaciones: contratar sobre cosas ajenas como si fuesen propias; contratar
sobre cosas litigiosas, hipotecadas o embargadas, como si estuvieran libres.

c) Abuso de confianza: Es éste el supuesto en el cual el tenedor de la cosa mueble, por ejemplo
depositario, intervierte su título y comportándose como poseedor con derecho a poseer realiza
con respecto a la cosa actos posesorios, inclusive de disposición, como es la venta.

 Cosas inmuebles
a) Violencia: En primer lugar hay que diferenciar la violencia en la posesión de la violencia en el
título: la primera se refiere a las vías de hecho, que implican el empleo de la fuerza material o
moral para establecer la relación real entre el poseedor de mala fe y la cosa; la segunda vicia el
título y puede conllevar su nulidad, pero no vicia la posesión misma.

b) Clandestinidad: el Código recientemente sancionado no contiene este concepto por lo cual es

válido remitirse al contenido en el art. 2369 del Cód. Civil anterior, norma que debe ser
interpretada en consonancia con los arts. 2370, 2479 y su nota: se describe en ellos la posesión
pública como opuesta a la clandestina, calificación que no se relaciona directamente con el
número de testigos que pueden dar fe de la publicidad de la posesión, sino con la mayor o menor
facilidad en la toma de conocimiento de los actos posesorios realizados; así, anota Vélez, los actos
posesorios ejecutados de noche siempre son reputados clandestinos, al igual que los trabajos
subterráneos.

c) Abuso de confianza: Se trata de un caso de interversión de título: quien era tenedor del
inmueble, por ejemplo un locatario, comienza a poseer para sí, es decir: cambia la causa de su
relación real convirtiéndose de tenedor en poseedor ilegítimo, de mala fe y vicioso por abuso de
confianza.

Carácter relativo de los vicios.

El art. 1921, siguiendo en este punto lo preceptuado en los arts. 2368 (referido al vicio de
violencia) y 2371 (vicio de clandestinidad) del Código anterior, menciona la relatividad de dichos
vicios, es decir que sólo son invocables por el anterior poseedor. Tales disposiciones, aplicables a
todos los vicios, indican que el poseedor ilegítimo de mala fe y vicioso lo será sólo respecto de
aquel que fue desposeído y no respecto de terceros.

El Código de Vélez implementaba un sistema de "purga de los vicios de la posesión". En este

sentido el art. 3959 dispone: "La prescripción de cosas poseídas por fuerza, o por violencia, no
comienza sino desde el día en que se hubiere purgado el vicio de la posesión"; por otra parte el
art. 4038 estipula: "Se prescribe también por un año, la obligación de responder al turbado o
despojado en la posesión, sobre su manutención o reintegro".

Al respecto la doctrina nacional mayoritaria ha entendido que los vicios se purgan cuando ha
operado la caducidad de las acciones que el desposeído puede intentar para recuperar la cosa.

71
El art. 2564 del nuevo Código establece un plazo de prescripción liberatoria para las acciones
posesorias, es decir que a partir de allí el vicio quedaría purgado. Sin embargo, quedaría por
establecer si ese año debería anexarse al plazo de veinte años que rigen para la prescripción larga
(art. 1899).

UNIDAD V

Relaciones de poder.

Objeto.

Art. 1912. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o
varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

En este sentido marcamos la diferencia entre el objeto de los derechos reales y el objeto de la
posesión en cuanto este último queda circunscrito a las cosas materiales en tanto los derechos
reales pueden tener como asiento también los derechos, como se vio al analizar el art. 1883.

Históricamente, en materia posesoria, tal como sucede en cuanto al objeto de los derechos reales,
las cosas, además de ser determinadas, deben estar en el comercio, recordando que están fuera
del comercio las que integran el dominio público del estado, aquellas que a pesar de formar parte
del dominio privado del estado son indisponibles y las que han sido excluidas del dominio de los
particulares. Este requisito estaba previsto tanto en el Código de Vélez como en el Proyecto de
1998 (art. 1950).

Sin embargo, en el artículo que analizamos este requisito no ha sido incluido. Entendemos que
esta decisión tiene la misma explicación que la que aparece en los Fundamentos respecto del
objeto del derecho real: “En lo tocante al objeto no se requiere que la cosa esté en el
comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las cosas que están fuera del
comercio por su inenajenabilidad relativa y aquéllas cuya enajenación estuviese prohibida por
una cláusula de no enajenar.” (Fundamentos, Libro Cuarto: Derechos reales. Principios comunes).

Para comprender mejor el alcance del artículo 1912, hay que tener en cuenta el contenido de
algunas normas del título preliminar y del libro 1. Veamos:

El artículo 16 dice que los bienes materiales se llaman cosas y al igual que el 2311 de Vélez
modificado por la ley 17711 refiere que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la
energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

El cuerpo humano tiene su artículo específico, el 17, que dice que los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social y solo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de
esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.

El artículo 237 dispone que los bienes del dominio público del estado son inenajenables,
inembargables e imprescriptibles y el uso y goce que las personas tienen de ellos está sujeto a las
disposiciones generales y locales.

72
Por otra parte debemos considerar a las cosas como determinantes para algunas de las
clasificaciones de los derechos reales, a saber: art. 1888 derechos reales sobre cosa propia (total o
parcial) o ajena y el art 1890 que incorpora la clasificación de cosas registrables y no registrables
distinguiendo los derechos reales sobre unas y otras.

Además del libro 1 (parte general) título III (bienes), capítulo 1 (bienes con relación a las personas y
derechos de incidencia colectiva), sección 1° (conceptos), deben tenerse en cuenta los siguientes
artículos:

-Inmuebles por su naturaleza (art 225): el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera
orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.

-Inmuebles por accesión (art 226): las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su
adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el
inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se
consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario.

-Cosas muebles (art 227): las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.

-Cosas divisibles (art 228): las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada
una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa
misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso
y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales.

-Cosas principales (art 229): las que pueden existir por sí mismas.

-Cosas accesorias (art 230): aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa
de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal,
excepto disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un
todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son
del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.

-Cosas consumibles (art 231); aquellas cuya existencia termina con el primer uso. Son cosas no
consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace aunque sean
susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.

-Cosas fungibles (art 232): aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo
de la misma especie y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.

¿Cuáles son los requisitos para ser objeto de una relación de poder?

• Materialidad: por aplicación del artículo 16.

• Individualización: la posesión y la tenencia implican el ejercicio de un poder físico sobre
una cosa, exige actos concretos con relación a una cosa, por lo tanto esta debe estar
individualizada, debe ser cierta y determinada.
• No pertenecer al dominio público del estado. El CCN no exige el requisito de la
comercialidad (mencionado en el artículo 2400 del código de Vélez). No obstante, pero
evidentemente quedan afuera de la relación de poder por los particulares los bienes del

73
 dominio público del estado desde que, conforme el 237, su uso “especial” queda regulado
por el derecho administrativo.

Reglas sobre el alcance y extensión de la posesión o de la tenencia. Supuestos especiales.

a. Las cosas simples forman un solo cuerpo por ej. piedra, estatua, animal. No se puede poseer
parcialmente una cosa indivisa, sin perjuicio de la posibilidad de coposeerla entre varias personas.

b. Las cosas compuestas conforman mecánicamente un todo (principal) con varias partes
accesorias, por ej. un auto, una casa. Los accesorios forman un cuerpo único con la cosa principal.
La posesión sobre ellas se tiene mientras lo accesorio no haya sido separado de lo principal.

c. Las cosas divisibles e indivisibles. Si la cosa es divisible materialmente por ejemplo se vende la
fracción de un campo determinándose con precisión su ubicación, medidas y linderos, puede
poseerse la fracción. En cambio si se vende una fracción ideal (1/3 del campo), el poseedor no
adquirirá la posesión exclusiva de parte alguna del campo sino la coposesión junto a los demás. Si
se realiza la división, la parte ideal puede traducirse en una parte material, sobre la que cada
poseedor puede continuar ejerciendo su posesión en forma exclusiva.

Si la cosa es indivisible desde el punto de vista físico, cada uno de los coposeedores adquiere la
posesión de toda la cosa, pero limitado desde un punto de vista abstracto o ideal a una parte
alícuota. Ya dijimos que no es factible la posesión de partes alícuotas sino que, cuando hay más de
un poseedor (coposesión), la posesión de cada uno se proyecta a toda la cosa pero se refleja desde
un punto de vista ideal o imaginario en una parte indivisa. Como no se puede hacer la división
material para que cada posesión se ejerza en forma exclusiva sobre una parte, se impone la
división ideal, que es la única posible.

d. Las universalidades de hecho son conjuntos de cosas unidas bajo el mismo nombre y tienen
normas específicas en el código. La posesión no puede recaer sobre abstracciones sino sobre cosas
concretas y determinadas. El artículo 1927 dice que la relación de poder sobre una cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre, como un
rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.

Esta afirmación puede tener consecuencias importantes, por ejemplo si en el rebaño hay ovejas
ajenas, habrá que distinguir porque respecto de unas será poseedor y de las otras tenedor; si se
vende un rebaño y se entrega sólo una parte, los acreedores del vendedor podrán embargar los
animales faltantes ya que respecto de éstos no ha habido tradición al comprador; si se vende un
rebaño en el cual hay ovejas del vendedor y otras robadas, el art. 1895 no rige para las robadas.
Por último, la solución del principio se da también al momento de la extinción en la medida que la
relación de poder se perderá individualmente para cada componente físico del conjunto.

Si bien la adquisición de la relación de poder debe darse respecto de cada una de las cosas que
componen la universalidad, una vez adquirida la relación de poder, el código permite que la
universalidad de hecho como tal sea “objeto” de acciones posesorias y de reivindicación, con el fin
de facilitar el procedimiento.

En efecto, el artículo 2241 le da la acción de despojo a todo poseedor o tenedor de una cosa o de
una universalidad de hecho…. El 2242 hace lo propio con la acción de manutención y el 2252
permite la reivindicación de las universalidades de hecho al igual que las cosas.

74
Las universalidades de hecho deben ser distinguidas de las universalidades de bienes y deudas,
llamadas universalidades a secas; las primeras solo están compuestas por cosas, en las segundas
caben los bienes y no son objeto de esta sección de estudio.

e. universalidades de derecho. El código de Vélez contenía dos artículos (2404 y 2406) que
regulaban dos situaciones diferentes: (i) la universalidad de hecho art. 2404 (cosa compuesta de
muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre); esta situación la
regula hoy el artículo 1927 como ya se explicó y (ii) las masas de bienes, art 2406.

El código civil y comercial, además de la universidad de hecho ya referida, menciona a las

universalidades a secas en los artículos 2278 (define al heredero como la persona a quien se
transmite la universalidad o una parte de la herencia); 2318 (legado de universalidades de bienes y
deudas); 2487 (institución de herederos universales); 1188 (forma de la locación de una
universalidad que incluya una cosa inmueble o mueble registrable); 1670 (objeto del fideicomiso),
etc.

A falta de una norma específica ¿hay que dar a las universalidades de derecho, las mismas
soluciones que a las de hecho; para adquirirlas cosa por cosa y para las acciones posibilidad de
incluirlas? Pareciera que sí.

En la sucesión por causa de muerte el art. 1892 in fine establece que se aplican las disposiciones
del Libro Quinto, por esta razón el heredero adquiere la posesión por imperio de la ley (arts. 2277
y 2278) si el causante era el poseedor (art. 1901). En consecuencia el heredero estará legitimado
para ejercer las acciones posesorias y reales que detentaba el causante. Respecto de la adquisición
de cosas no poseídas por el causante se aplican las normas de los arts. 1912, 1922 y 1927 y el
principio de la determinación de la cosa, esto es "se adquiere cosa por cosa" o "parte o parte".

f. Masa de bienes: es el supuesto de la venta por junto (Legón), se componen de conjunto de cosas
diferentes que se unen al solo efecto de ser vendidas bajo un mismo precio. A falta de una norma
específica

¿hay que dar a la masa de bienes, las mismas soluciones que a las de hecho; para adquirirlas cosa
por cosa; para las acciones posibilidad deincluirlas…?

Entendemos que rige el mismo principio, se adquiere cosa por cosa que integra la masa de bienes.
Esta solución es compatible con la norma del art. 1159 para la venta por junto, salvo el supuesto
del art. 1149 en que se acuerde la entrega por la cesión o endoso de los documentos de transporte
(pero aún estos efectos se cumplirían solo entre las partes involucradas en el contrato, si terceros
roban la mercadería del camión que realiza el transporte ellos serán los poseedores, sin perjuicio
de las acciones que pueda entablar el comprador como legitimado activo).

Concurrencia.

Art. 1913. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie
que se excluyan entre sí.

El principio de exclusividad respecto de la relación real ya había sido explicitado en el art. 2401 del
Cod. Civil: "Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma
cosa"

75
Este principio de exclusividad, que rige también en el derecho real de dominio (art. 1943), implica
que sobre una misma cosa pueden converger varias relaciones de poder, por ejemplo: dos
poseedores que son condóminos y un tenedor, que es locatario, pero en este caso se trata por una
parte de una coposesión y por la otra de tenencia, esto es: relaciones de distinta naturaleza o
relaciones compartidas. Lo que la norma prohíbe es la concurrencia de relaciones reales de la
misma naturaleza (por ej. posesión) sobre la misma cosa.

Sujeto. Capacidad. Adquisición de poder.

Art. 1922. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse
voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella
ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

1. Capacidad

La tradición, como acto jurídico bilateral, requiere capacidad en quien entrega la cosa y en quien la
adquiere (art. 1 922) y el concurso de la voluntad de ambas partes, a diferencia de la ocupación y
la desposesión que son unilaterales.

La incapacidad del tradens y/o del accipiens provoca la nulidad de la tradición. Nótese que en el
caso, no se trata de adquirir un derecho real, sino sólo la relación real con la cosa, sin perjuicio de
existir o no un derecho (real o personal) como causa possessionis , de allí que no se requiere
capacidad para contratar (mayoría de edad) sino una capacidad mínima que permita comprender
los actos que se realizan.

2. Contacto con la cosa

La aprehensión de la cosa no implica necesariamente el contacto material con ella, basta la

posibilidad de disponer en cualquier momento o de recrear cuantas veces sea necesaria la relación
con el objeto; como señala Vélez en la nota al art. 2374 el contacto personal no es necesaria para
la adquisición, basta la sola vista de la cosa presente. Así, para tomar un fundo no es necesario
entrar en él siendo suficiente abarcarlo con la mirada; en las cosas muebles, la simple presencia
del objeto y su disponibilidad reemplazan la aprehensión real.

La adquisición de la relación de poder requiere el corpus (entendido en el sentido antes

expresado) y la intencionalidad que se exterioriza mediante la realización de los actos posesorios.

Por su parte los artículos 1909 y 1910 al conceptualizar las relaciones de poder claramente
determinan que pueden ejercerse por si (sujeto directo) o por medio de otra persona (sujeto
indirecto).

• Adquisición por sí: Sujeto Directo

La persona reúne los dos elementos de la relación, el corpus y el animus (domini o detentionis).

Para que la adquisición sea posible se requiere que el sujeto tenga la voluntad y la manifieste. De
acuerdo al art 1922 (norma especial) para poder adquirir la relación de poder por sí solo, se

76
requiere que la persona tenga 10 años cumplidos. Es la edad mínima para comprender los actos
que se realizan y coincide con la regla del artículo 261 que regula el acto involuntario: “es
involuntario por falta de discernimiento… el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha
cumplido 10 años”. La norma es de sencilla comprensión y resulta clara e indiscutible en la medida
que recordemos que la posesión puede adquirirse a través de ilícitos, lo que explica claramente el
por qué de los 10 años y no de los 13 que hoy el código exige para los actos lícitos conforme el
mismo artículo 261 ya referido.

Obviamente, nos referimos a la posibilidad de la adquisición de la relación de poder (posesión o

tenencia), para adquirir la relación jurídica habrá que acudir a las reglas de capacidad de acuerdo
al supuesto que se trate.

• Adquisición por otro. Sujeto Indirecto

1. REPRESENTACION VOLUNTARIA POR ENCARGO.

La relación de poder puede adquirirse a través de un mandato, se trata de un representante

voluntario. Los elementos se desdoblan ya que el corpus lo tiene el representante (mandatario) y
el ánimus lo tiene el representado (mandante). La capacidad y la buena/ mala fe, deben verificarse
en el representado. El mandato puede ser general o especial, expreso o tácito.

La posesión/tenencia del representado comienza con la aprehensión del representante (corpus).

El animus existe desde que el representado le otorga el mandato al representante para que
adquiera la relación de poder.

El corpus se materializa cuando el representante toma la cosa aunque el representado no se haya

enterado.

De acuerdo a lo estudiado en la interversión del título (unidad IV), el mandante podría adquirir la
relación de poder para sí, en contra de la voluntad del representado. No obstante, por lo dispuesto
en el artículo 1325 del mandato, si existe conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario,
prima la voluntad del mandante. Se trata de una regla fundada en la buena fe. Dice la norma que
“si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos
en la ejecución del mandato, o renunciar”….

2. REPRESENTACION LEGAL DE MENORES DE 10 AÑOS.

Se lleva a cabo a través de los representantes legales en donde reside el corpus y el ánimus. La
capacidad de ejercicio (denominada capacidad de hecho en el código de Vélez) se verifica en el
representante por quien se juzga también la buena o mala fe.

La solución no es exactamente la misma del código de Vélez, que en definitiva le daba al tradens la
posibilidad de decidir. (art 2395 CV). La respuesta del código civil y comercial intenta poner freno a
cualquier posibilidad de fraude en perjuicio del mandante.

3. REPRESENTACION DE MAYORES DE 10 AÑOS CON CAPACIDADES RESTRINGIDAS.

De haberlas habrá que estar a la limitación impuesta en la sentencia y al ejercicio a través del
personal de apoyo o en su caso del curador. (art. 32 CCCN)

4. REPRESENTACION LEGAL DE PERSONAS JURÍDICAS.

77
Las personas jurídicas adquieren la relación de poder a través de sus representantes voluntarios u
órganos designados por la ley o sus estatutos por quienes se juzga la buena o mala fe.

5. GESTIÓN DE NEGOCIOS.

Si una persona invoca un mandato que no existe al momento que adquiere la relación de poder
(gestor de negocios), debe obtener la ratificación de la persona para la cual adquiere. (1789). El
corpus preexiste al ánimus, el cual aparece cuando la persona ratifica lo actuado por el gestor.

Si un tercero sin mandato alguno toma la posesión de una cosa para otra persona pueden darse las
siguientes situaciones:

Si el 3° ratifica adquiere la posesión con efecto retroactivo al momento en el que el gestor tomó la
posesión.

Pero si el 3° no ratifica, ¿quién poseyó? En abstracto las personas posibles podrían ser:

- el antiguo poseedor. La respuesta es incorrecta porque no tiene corpus ni animus.

- el gestor aunque no tiene animus.
- el 3° para quien se tomó. La solución tampoco es lógica, porque no tiene idea de lo
acontecido.

Frente a estas alternativas si el 3° no ratifica, la única alternativa lógica es sostener que el gestor
será reputado poseedor y responsable de los daños o deterioros que pueda sufrir la cosa en tanto
actuó sin que nadie lo mandara o pidiese.

Modos de adquisición.

Art. 1923. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la
tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.

La doctrina distingue entre modos originarios y derivados:

a. Originarios: nace una nueva relación de poder, independiente, en cabeza del adquirente. Se
prescinde de la existencia de una relación anterior, ya sea porque ella no existe (res nullis) o
porque no hay vinculación alguna respecto al antecesor (res derelictae, cosa abandonada o
tomada contra la voluntad del anterior propietario). Son los casos de apoderamiento simple (sin
voluntad del anterior) o viciosa (contra la voluntad).

b. Derivados: el nuevo poseedor o tenedor “sucede” al anterior. Existe una transmisión consentida.
Se da a través de la tradición.

Modos originarios.

• APODERAMIENTO SIMPLE (OCUPACIÓN):

Se trata de un simple acto lícito (art. 258).

78
Si se trata de una cosa mueble sin dueño, la posesión o tenencia se adquiere por la mera
aprehensión y coincide con la adquisición del dominio por ese modo (art 1947). Sólo pueden ser
las “res nullis” o “res derelictae” porque son susceptibles de apropiación privada; ej.: animales de
caza, peces de los mares, ríos y lagos navegables, animales bravíos o salvajes, aguas pluviales que
caigan en lugares públicos. Este modo no se aplica a los inmuebles.

• APODERAMIENTO VICIOSO (DESAPODERAMIENTO):

Procede la adquisición contra la voluntad del actual poseedor. La cosa se encuentra poseída por
una persona que NO consiente en trasmitirla. Se remite acá a los vicios de la posesión contenidos
en el art 1921 y desarrollados en la unidad anterior.

Cosas poseídas por otro, art. 1921:

- Cosas muebles: acto material de ocupación de la cosa por hurto o estafa o abuso de
confianza.
- Cosas inmuebles: por violencia, clandestinidad, abuso de confianza.

• SUCESION POR CAUSA DE MUERTE: Art. 1901.

El heredero continúa la posesión de su causante. Se trata del supuesto de sucesión universal en
donde el heredero sucede al difunto no solo en la propiedad sino en la posesión con todas sus
ventajas y sus vicios. Rigen en lo pertinente las normas del derecho sucesorio, aclarando aquí nada
más que por aplicación del principio y a los efectos que nos competen (prescripción adquisitiva) la
buena o la mala fe se verifican en el causante.

Modos derivados intervivos: Tradición.

Concepto y formas.

Art. 1924. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir
en la realización de actos materiales de, por lo menos una de las partes, que otorguen un poder
de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del
que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla.

Art. 750. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto
disposición legal en contrario.

En la tradición procede la adquisición de la relación de poder con el consentimiento del que la

transmite.

 Importancia:
- Modo de cumplimiento de las obligaciones de dar.
- Medio de publicidad (cosas muebles no registrables).
- Modo suficiente en las adquisiciones derivadas entre vivos sobre inmuebles.
- Causal de interrupción de la prescripción para la acción de escrituración.

79
  La tradición es un acto equívoco. Por la tradición se transfiere:
- Tenencia
- Posesión
- Un derecho real (constitutiva del derecho real art. 750)

Por lo tanto es necesario siempre averiguar LA CAUSA que motiva la entrega de la cosa y que
determinará si hay relación de poder, posesión o tenencia, derecho real o personal.

Art. 1925: Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles,
por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad
con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro,
cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.

Naturaleza jurídica.

La tradición es un acto jurídico material y formal.

-Acto Jurídico: acto voluntario, lícito que produce consecuencias jurídicas (da nacimiento, modifica
o extingue un derecho real). Art. 259

-Material: es necesario que el acto jurídico se manifieste por un hecho exterior (art. 1924

-Formal. Los actos materiales son indispensables; las meras declaraciones de entrega de posesión
podrán tener valor entre partes pero nunca respecto de terceros. La tradición debe efectuarse de
acuerdo a alguna de las formas que el Código establece en los arts. 1924 o 1925 (específico para
las cosas muebles), o en otras normas específicas de los contratos (por ej. art 1149 de mercaderías
en tránsito) o el art 748 de obligaciones de dar cosas muebles bajo cubierta.

Vacuidad.

Art. 1140. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de
oposición de tercero.

Art. 1926. Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa
debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.

La vacuidad no exige que la cosa esté desocupada, sino que no exista contradictor a la tradición,
por ejemplo que no haya un poseedor adentro que no le permita entrar al adquirente. Así el
artículo 1140 dispone en materia de compraventa de inmuebles que la cosa debe entregarse con
todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros

En cambio, el hecho que la casa esté alquilada en el momento en que la vendo no es óbice para la
tradición ni consecuentemente altera el principio de la vacuidad. La tradición se efectúa con el
inquilino adentro que pasa de ser poseedor en nombre del vendedor a poseedor en nombre del
comprador, sin necesidad de hacerse formalmente la tradición. (traditio brevi manu).

El requisito de la inexistencia del contradictor es una consecuencia del principio de concurrencia

del art 1913. Efectivamente, no puede haber contradictor porque no pueden coexistir dos
relaciones de poder de la misma naturaleza y a un mismo tiempo sobre la cosa.

Excepciones a la tradición.

80
Existen ciertos supuestos en donde no hay necesidad de hacer la tradición simplemente porque la
cosa ya se encuentra en poder de la persona a quien debe serle entregada; o porque resulta
innecesario el doble desplazamiento de la cosa que igualmente va a permanecer en poder de esa
persona. Son en definitiva casos donde procede la adquisición con el consentimiento del actual
poseedor sin efectuar actos materiales de entrega y recepción.

Traditio brevi manu.

Art. 1892. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

El artículo consigna dos supuestos:

1- Asenso de tenencia a posesión. conversión de la tenencia en posesión mediante un acto

jurídico: cambia la “causa detentios” en “causa possessionis”, cambio de conducta del adquirente
con respecto a la cosa con consentimiento del anterior poseedor.

Ej. Locatario/ comodatario que compra la cosa convirtiéndose en propietario/ poseedor de ella. (2
personas)

A (tenedor) .... compra a B (propietario/poseedor).. A (poseedor).

La tradición no es necesaria porque la cosa ya está en poder de A.

2- Tenencia a nombre de otro poseedor diferente de su anterior en virtud de un acto jurídico.

Ej: la cosa está alquilada y el propietario la vende a un tercero permaneciendo la cosa en manos
del locatario.

Es necesario notificarle al tenedor el cambio efectuado, no se necesita su conformidad). (3

personas)

A posee por B.......B vende a C.......... A posee por C.

Constituto posesorio.

El poseedor desciende a la categoría de tenedor. Se adquiere la relación de poder con la

celebración del mero acto jurídico respectivo. Situación inversa a la traditio brevi manu.

Se desciende de poseedor a tenedor sin tradición.

Ej. el propietario de una casa la vende y celebra a su vez con el vendedor un contrato de alquiler
permaneciendo la cosa en su poder, no como poseedor sino como tenedor de la misma.

A (propietario/poseedor).....vende a B/alquila a B........A(tenedor)

Esta figura fue bastante discutida durante la vigencia del código de Vélez por los posibles fraudes a
terceros que podían cometerse y porque no existía una norma expresa que la contuviera ni
determinara sus requisitos. No obstante la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria laadmitieron

81
como excepción a la tradición junto a la traditio brevi manu (que sí tenía un artículo expreso) y
siempre que se cumplieran estrictamente con los siguientes requisitos:

-2 actos jurídicos reales, serios, distintos. (la venta y la locación).

-plasmados en un solo instrumento o en dos.

-instrumento público o privado con fecha cierta.

-que la cosa esté perfectamente determinada.

-no se presume, debe ser probado.

-actos simultáneos (celebrados en el mismo día).

En el régimen vigente a partir del 1 de agosto, se supera la discusión y el artículo 1923 prevé los
dos supuestos de traditio brevi manu y además el del constituto posesorio respecto del cual se
mantienen plenamente vigentes los requisitos establecidos por la jurisprudencia anterior.

La norma reitera además lo dispuesto en el artículo 1892 (tercer párrafo de tradición posesoria)
cuyo desarrollo se efectúa en la unidad 1 a la cual se remite para mayores detalles.

Conservación.

Art. 1929. Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio
esté impedido por alguna causa transitoria.

Art. 1930. Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que
el sujeto de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la
mantuvo durante el tiempo intermedio.

El titular de una relación de poder, no solo tiene para sí la presunción de legitimidad de su relación
sino también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue. Esto porque una vez
adquirida la relación de poder no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos
posesorios. Es más, la relación continúa aunque existiera una imposibilidad temporaria (por ej. en
épocas invernales no se tiene acceso a la propiedad por las nevadas), o si trata de una cosa mueble
que la persona temporariamente no recuerda donde la puso. La posibilidad de reestablecer el
contacto físico a corto plazo, sumado al ánimus, permite mantener la relación de poder
(conservación por inercia).

La conservación en tales condiciones le permite mantener el ejercicio de las acciones posesorias; la

cosa no reviste el carácter de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiación.

En conclusión y relativo a la posesión como efecto más importante se conserva siempre que:

- otro no haya adquirido la posesión;

- la pérdida del corpus sea transitoria;

- haya esperanza probable de encontrar la cosa;

- no haya abandono expreso y voluntario;

82
La presunción de continuidad se correlaciona con la solución del art 2243 en materia de prueba de
las acciones posesorias al decir que se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación
de poder más antigua. Si bien el artículo ya no tiene expresa la solución del valor del título para
solucionar los casos conflictivos, creemos que la misma surge de la presunción del art. 1914 tal
como se explicó en la unidad anterior.

Extinción.

Art. 1931. Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho
sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando: a. se extingue la cosa; b. otro priva al sujeto
de la cosa; c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o
la tenencia; d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; e. el sujeto hace
abandono expreso y voluntario de la cosa.

Si desaparece alguno de los elementos de la relación de poder (corpus o ánimus), esta se pierde.

Podemos distinguir la extinción:

• Por una causa relativa al OBJETO:

-se extingue la cosa por destrucción o por su transformación en otra.

-existe imposibilidad física perdurable (inaccesibilidad) de ejercer la relación de poder (ej. la cosa
se cae al mar)

-desaparece la probabilidad razonable de encontrar la cosa perdida. Es una cuestión de hecho que
deberá ser analizada en cada caso concreto.

• Por VOLUNTAD del poseedor/tenedor

Pérdida:

* BILATERAL: por la tradición, la traditio brevi manu y el constituto posesorio, todos institutos ya
analizados y a los cuales se remite.

* UNILATERAL: se trata del abandono expreso, voluntario y no forzado

 Por la ACCIÓN de un TERCERO:

En CONTRA de la voluntad del poseedor/tenedor a través de:

- hurto (muebles)

- estafa (muebles)

- violencia (inmuebles)

- clandestinidad (inmuebles)

- abuso de confianza (muebles o inmuebles)

Efectos de las relaciones de poder.

Derechos inherentes a la posesión.

83
Art.1932. Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer
las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen
derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el capítulo 4, título III de este libro
(relaciones de vecindad).

La expresión inherente que utiliza el título del artículo (que usa la palabra posesión como sinónimo
de relación de poder) implica que las ventajas o deberes se tienen en la medida que se mantiene la
relación con la cosa. Transmitida la misma, cesan para el transmitente y las adquiere el sucesor
(universal o particular) que las mantendrá por el tiempo que dure su relación con la cosa y así
sucesivamente.

Se ve desde aquí el lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las cargas reales. En
consecuencia los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las servidumbres
reales activas y a exigir de los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan la
normal tolerancia y a que no lo moleste su lindero.

Deberes inherentes a la posesión.

Art. 1933.Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir

la cosa a quien tenga derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites
impuestos en el capítulo 4, título III de este libro. (relaciones de vecindad).

Como contracara de los derechos analizados en el artículo anterior, poseedor y tenedor tienen la
obligación de respetar las servidumbres que recaen en el inmueble y las restricciones y límites al
dominio además de no molestar a su lindero.

Deben restituir la cosa aunque no se hubiesen obligado a ello. Queda comprendido entonces el
supuesto del hallador de una cosa mueble perdida de restituirla a quien tiene derecho a
reclamarla a la policía si no la conoce. (art. 1955).

Tienen que respetar las medidas judiciales (cautelares) que se dicten respecto de la cosa. La norma
tiende a facilitar la comprobación de la existencia y características de la cosa respecto de la cual
habrá de entablarse un litigio y su estado de conservación.

Al igual que en los derechos, la inherencia implica que cesada la relación con la cosa cesan las
cargas que pesan sobre la misma. Por eso el abandono, la enajenación o la pérdida liberan a la
persona que ejerce la relación de poder sobre ella. Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y
el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga derecho de reclamarla, aunque no se
haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales
inherentes a la cosa y los límites impuestos en el capítulo 4, título III de este libro. (relaciones de
vecindad).

Frutos y mejoras.

Art. 1934. Frutos y mejoras. En este código se entiende por:

a. fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es
fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado.

b. fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado.

84
c. mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa;

d. mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la

cosa;

e. mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación.

f. mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Los frutos son cosas nuevas que produce rítmicamente una cosa, sin alterar su sustancia y se debe
determinar a quién pertenecen. Para ello es necesario distinguir diversas situaciones ya que no es
lo mismo hablar de frutos devengados, pendientes o percibidos.

Son frutos naturales aquellos que sin la intervención del hombre produce la propia naturaleza de
la cosa y se encuentran en estado de pendencia hasta que son separados de su fuente, por ej, las
peras, manzanas y las crías de animales.

Son frutos civiles las rentas que provienen del uso goce de la cosa por un tercero y aquellos que
constituyen una contraprestación a la labor humana, por ejemplo los cánones locativos y el salario.

A diferencia de los frutos naturales, los civiles se devengan día por día hasta su percepción por eso
no tienen el carácter de pendientes, en todo caso si no se han efectivamente cobrados son
devengados no percibidos.

Efectos de la reivindicación triunfante.

BUENA FE MALA FE MALA FE VICIOSO

El poseedor y el tenedor
tienen el deber de restituir
la cosa a quien tenga el
derecho de reclamarla,
aunque no se haya
contraído obligación al
efecto (…). CCCN Art 1933.
PRECIO PAGADO No puede reclamar lo que Se le aplica el principio
haya pagado a su cedente general prescripto en
por la adquisición de la el Artículo 2422 sin las
cosa; pero el que por un excepciones.
título oneroso y de buena
fe ha adquirido una cosa
perteneciente a otro, que
el propietario la hubiera
difícilmente recuperado sin
esta circunstancia, puede
reclamar una
indemnización
proporcionada. (no se

85
 trata del precio pagado
sino una cuestión librada a
criterio judicial). CC Vélez
Art. 2422.
La persona que reivindica
una cosa mueble robada o
perdida, de un tercer
poseedor de buena fe, no
está obligada a
reembolsarle el precio que
por ella hubiese pagado,
con excepción del caso en
que la cosa se hubiese
vendido con otras iguales,
en una venta pública o en
casa de venta de objetos
semejantes. CC Vélez Art
2768.

FRUTOS Hace suyos los frutos Debe restituir los

percibidos y los naturales percibidos y los que
devengados no percibidos. por su culpa deja de
Los frutos pendientes percibir. Frutos
corresponden a quien tiene pendientes: ídem.
derecho a la restitución de CCCN Art 1935.
la cosa.
CCCN Art 1935. Está obligado a
entregar o pagar los
Hace suyos los frutos frutos percibidos y los
percibidos que que por su culpa
correspondiesen al tiempo hubiera dejado de
de su posesión, desde que percibir, sacando los
se alzan y separan o desde gastos de cultivo,
que son cobrados. Art cosecha o extracción.
2423. Art 2438
Los frutos pendientes, Debe indemnizar los
naturales o civiles, frutos civiles que
corresponden al habría podido producir
propietario, aunque los una cosa no fructífera,
civiles correspondiesen al si el dueño hubiese
tiempo de la posesión de podido sacar un
buena fe, abonando al beneficio de ella.
poseedor los gastos hechos CC Vélez Art 2439.
para producirlos.
CC Vélez Art 2426.

86
PRODUCTOS Sea de buena o mala fe, Sea de buena o mala Sea de buena o mala
debe restituir los productos fe, debe restituir los fe, debe restituir los
que haya obtenido de la productos que haya productos que haya
cosa. CCCN obtenido de la cosa. obtenido de la cosa.
Art 1935. CC CCCN Art 1935. CC CCCN Art 1935. CC
Vélez Vélez Vélez

MEJORAS DE Ningún sujeto de relación Ningún sujeto de Ningún sujeto de

MANTENIMIENTO de poder puede reclamar relación de poder relación de poder
indemnización por las puede reclamar puede reclamar
mejoras de mero indemnización por las indemnización por las
mantenimiento. CCCN Art mejoras de mero mejoras de mero
1938 mantenimiento. CCCN mantenimiento. CCCN
Art Art
1938 1938

MEJORAS Todo sujeto de una Todo sujeto de una Todo sujeto de una
NECESARIAS relación de poder puede relación de poder relación de poder
reclamar el costo de las puede reclamar el puede reclamar el
mejoras necesarias, costo de las mejoras costo de las mejoras
excepto que se hayan necesarias, excepto necesarias, excepto
originado por su culpa si que se hayan que se hayan
es de mala fe. CCCN Art originado por su culpa originado por su culpa
1938. si es de mala fe. CCCN si es de mala fe. CCCN
Art Art
1938. 1938.

MEJORAS ÚTILES Todo sujeto de una Todo sujeto de una Todo sujeto de una
relación de poder relación de poder relación de poder
puede reclamar el pago puede reclamar el puede reclamar el
de las mejoras útiles pago de las mejoras pago de las mejoras
pero sólo hasta el útiles pero sólo hasta útiles pero sólo hasta
mayor valor adquirido el mayor valor el mayor valor
por la cosa. CCCN Art adquirido por la adquirido por la cosa.
1938. cosa. CCCN Art 1938. CCCN Art
1938.

87
MEJORAS Ningún sujeto de relación Ningún sujeto de Ningún sujeto de
SUNTUARIAS de poder puede reclamar relación de poder relación de poder
indemnización por las puede reclamar puede reclamar
mejoras suntuarias. Pueden indemnización por las indemnización por las
ser retiradas si al hacerlo mejoras suntuarias. mejoras suntuarias.
no se daña la cosa. Pueden ser retiradas Pueden ser retiradas
CCCN Art 1938. si al hacerlo no se si al hacerlo no se
daña la cosa. CCCN daña la cosa. CCCN
Art 1938. Art
1938.

RETENCIÓN Puede retener la cosa Puede retener la cosa De este beneficio no

hasta ser pagado de los hasta ser goza el que hubiese
gastos necesarios o útiles; indemnizado por los hurtado la cosa. CC
pero aunque no usare de gastos necesarios Vélez Art 2440.
este derecho, y entregase hechos en la cosa. CC
la cosa, dichos gastos le Vélez Art 2440.
son debidos. CC Vélez Art
2428.
COMPENSACIÓN El dueño de la cosa no El poseedor de mala
puede compensar los fe puede repetir las
gastos útiles o necesarios mejoras útiles que
con los frutos percibidos hayan aumentado el
por el poseedor de buena valor de la cosa hasta
fe; pero puede la concurrencia del
compensarlos con el valor mayor valor existente.
del provecho que el Estas mejoras son
poseedor hubiese obtenido compensables con los
de destrucciones parciales frutos percibidos o que
de la cosa y con las deudas hubiere podido
inherentes al inmueble, percibir. Pierde las
correspondientes al tiempo mejoras voluntarias,
de la posesión, si el pero puede llevarlas, si
propietario justificare que al hacerlo no causase
las había pagado. perjuicio a la cosa. CC
Vélez Art 2441.
DESTRUCCIÓN No responde de la Responde de la Responde de la
destrucción total o parcial destrucción total o destrucción total o
de la cosa, sino hasta la parcial de la cosa, parcial de la cosa,
concurrencia del provecho excepto que se hubiera aunque se hubiera
subsistente. CCCN Art 1936. producido igualmente producido igualmente
de estar la cosa en
de estar la cosa en
poder de quien tiene
poder de quien tiene
derecho a su

88
 derecho a su restitución. CCCN Art
restitución. CCCN Art 1936
1936.

Caso especial del precio pagado por la cosa. Derecho a reembolso al poseedor de cosas muebles
reivindicado. Art. 2259 CCCN.

Se trata de una excepción al principio de que el reivindicante no está obligado a pagar suma alguna
a la parte vencida.

Si se trata de cosas muebles robadas o perdidas que fueron obtenidas por terceros ajenos a las
circunstancias que provocaron el despojo inicial, la ley contempla y considera el estado subjetivo y
de buena fe de esa persona y lo premia dándole la posibilidad de exigirle al reivindicante que le
reintegre el precio que abonó por esa adquisición en los siguientes casos:

-Cosas muebles NO registrables robadas o perdidas si fueron adquiridas en venta pública, con
otras iguales o en casas de venta de cosas semejantes o por quien acostumbra a venderlas.

-Cosas muebles registrables robadas, hurtadas o perdidas que se encuentren inscriptas a nombre
del accionado. Al valor de los gastos habrá que agregarle los gastos necesarios y útiles realizados
para su conservación y mantenimiento.

Obligaciones Reales. Transmisión de las obligaciones al sucesor.

Art. 1937. Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en

las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde solo
con la cosa sobre el cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación
o disposición legal.

Cuando la relación de poder es trasmitida por cualquier título el adquirente (sucesor particular)
asume las obligaciones correspondientes al tiempo anterior a esta adquisición limitando su
responsabilidad a la cosa sobre la cual recae el derecho real. El adquirente no asume la calidad de
deudor (salvo que así se hubiera pactado expresamente) por eso es que no responde con todo su
patrimonio sino solo con la cosa que dio origen a la obligación.

El antecesor siempre queda liberado, salvo pacto o disposición en contrario, por ej en materia de
propiedad horizontal el artículo 2049 determina que los propietarios deben hacerse cargo de la
obligación de pagar las expensas comunes, aun las devengadas antes de su adquisición.

El otro ejemplo está en el artículo 1991: el condómino no puede liberarse de pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias, ni de reembolsar a los otros
condóminos lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas por la renuncia a su
derecho.

Efectos propios de la posesión.

Art. 1939. Efectos propios de la posesión: La posesión tiene los efectos previstos en los artículos
1895 (ex lege) y 1897 (prescripción) de este código. A menos que exista disposición legal en
contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que
graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

89
El artículo establece expresamente dos importantes efectos de la posesión, la adquisición legal de
derechos reales sobre cosas muebles (1895) y la prescripción adquisitiva (1897), institutos
analizados en las unidades correspondientes.

También prevé la responsabilidad del poseedor por el pago de os impuestos, tasas y

contribuciones con relación a la cosa. Esta obligación constituye una restricción al dominio
impuesta por el derecho administrativo en interés público. Se trata hoy sin duda de un caso de
obligación propter rem, que rige tanto para muebles como inmuebles.

La norma impone finalmente el deber de cumplir con la obligación de cerramiento que imponen
los artículos 2007 (cerramiento forzoso urbano) y 2008 (muro de cerramiento). El fundamento de
esta restricción al dominio se encuentra para la mayoría de la doctrina en el interés colectivo y se
trata de una obligación real.

La posesión genera además los efectos respecto de frutos, mejoras y destrucción ya analizados.

Efectos propios de la tenencia.

Art. 1940. Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) conservar la cosa, pero puede
reclamar al poseedor el reintegro de los gastos; b) individualizar y comunicar al poseedor de
quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los
daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción; si esta corresponde; c) restituir
la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.

El tenedor tiene en primer lugar la obligación de conservar la cosa en buen estado, tiene derecho a
reclamar el reintegro de los gastos y mejoras de acuerdo a lo previsto en el contrato.

Al ser legitimado pasivo en la acción reivindicatoria (2255), puede liberarse individualizando al

poseedor.

Si él es perturbado en razón de la cosa debe individualizar al poseedor y comunicarle la situación

(sin perjuicio de la posibilidad que él ejerza por sí las acciones posesorias –art 2245- de mantener o
recuperar).

El tenedor que no cumple con la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado con la
perdida de la garantía de evicción.

Finalmente debe restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de
aquellos que la pretenden.

UNIDAD VI

Dominio.

Evolución histórica de la propiedad.

90
Desde tiempos inmemoriales la propiedad ha sido colectiva. La evolución de las sociedades ha ido
mutando esta propiedad comunitaria hacia realidades más reducidas: primero la propiedad
familiar, luego la propiedad privada.

• Derecho romano.
En un principio solo existía la propiedad colectiva, que fue deviniendo en comunidad agraria, luego
propiedad familiar y, por último, a propiedad privada.

Los glosadores y comentaristas instituyeron al dominio como el poder más extenso y completo que
puede tenerse sobre una cosa. Conformado por el ius utendi (servirse de la cosa),ius fruendi
(percibir los frutos) y ius abutendi (destruirla o disponer de ella).

• Edad media.
La propiedad de la tierra está regida por el sistema feudal. Hay dos tipos de dominio: el dominio
directo (Sr. Feudal) y el dominio útil (los plebeyos que viven en el feudo).

Se multiplican los gravámenes a inmuebles. Aparecen nuevas figuras como los censos y las
vinculaciones.

La revolución francesa produce la abolición del sistema feudal y vuelve a instaurar la concepción
romana del dominio.

• Liberalismo económico.
Una de las bases filosóficas del capitalismo es la idea de una propiedad privada con las mínimas
limitaciones en cuanto al poder del titular de las mismas.

Defienden los tres elementos de la propiedad establecidos por los romanos pero le agregan la
exclusividad y la perpetuidad.

Ante la concentración de poder de los titulares de los medios productivos y la ausencia de

limitaciones al uso y destino de los bienes que les pertenecen, aparecen nuevas concepciones
socio económicas reaccionarias al capitalismo: Marxismo/Comunismo (pretenden la socialización
de la propiedad); Anarquismo (Eliminación del derecho de propiedad).

• Iglesia Católica.
Considera a la propiedad como un derecho natural inherente a la condición humana.

Santo Tomás concibe a la propiedad desde su función personal y social: Debe ser un medio para
satisfacer las necesidades personales del individuo, pero jamás perdiendo de vista la utilidad que
puede acordar a sus pares.

Dominio perfecto. Definición legal.

Art. 1941. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

En igual sentido lo define la mayoría de la doctrina nacional, agregando los caracteres de absoluto,
exclusivo y perpetuo.

91
Propiedad y dominio. Significado de ambos vocablos.

En el derecho romano se llamaba “propietas” al señorío más completo que se podía tener sobre
una cosa. Utilizaban el término “dominium” para referirse a cualquier derecho subjetivo.

El Código Civil de Vélez emplea los dos vocablos de forma indistinta y los trata como sinónimos.

La Constitución Nacional consagra la inviolabilidad de la propiedad en el art. 17 y garantiza la

propiedad a todos los habitantes en el art. 14.

Pero ¿a qué propiedad se refiere la Constitución?

La CSJN se pronunció al respecto en tres fallos:

• Horta c/ Arguindegui.
Se cuestionó la ley de congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos.

La Corte dijo que al celebrar el contrato del contrato de locación, el locador se había asegurado
lícitamente el derecho a exigirlo durante todo el lapso de la locación en las formas acordadas. Este
derecho es un bien incorporado a su patrimonio, una verdadera propiedad en el sentido
Constitucional.

• Mango c/ Traba.
Juicio de desalojo.

La Corte expresó que el derecho reconocido al recurrente es un derecho patrimonial y por lo tanto
considerado un derecho de propiedad por la Constitución.

• Bourdieu c/ Municipalidad de Capital.

Se reclamaba la devolución de un impuesto pagado por un sepulcro.

El fallo dijo que “libertad” y “propiedad” son términos constitucionales y deben ser entendidos en
el sentido más amplio.

En los tres casos, la CSJN se ha pronunciado en dirección a que la propiedad que consagra la CN no
solo se refiere al dominio que se pueda ejercer sobre las cosas (lo incluye), sino a todo interés
apreciable que un hombre pueda tener fuere de sí mismo, su vida y su libertad.

Caracteres.

Perpetuidad.

Art. 1942. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de
su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto
que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

El dominio sobre la cosa subsiste y no se pierde como noción abstracta a menos que la cosa objeto
del dominio sea consumible (desaparece con el primer uso que de ella se haga) o se hubiere
extinguido por destrucción total (ej.: el incendio que afecta un automotor y lo destruye
íntegramente).

92
Por otra parte según lo establece el art. 1942 el dominio es perpetuo y subsiste
independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él, por lo que el propietario no deja de
serlo, aunque no ejerciere ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo y
aunque un tercero lo ejerza contra su voluntad, a no ser que deje poseer la cosa por otro durante
el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por prescripción.

Exclusividad.

Art. 1943. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por
un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

Que el dominio sea exclusivo significa que sobre una misma cosa no puede existir al mismo tiempo
y sobre el todo más de un titular de dominio. En caso de que dos o más personas sean propietarias
en común de la misma cosa, por la parte indivisa que cada una pueda tener, se está en presencia
del derecho real de condominio.

La segunda parte del artículo expresa: "Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que le faltase al título".

Este párrafo es consecuencia del carácter exclusivo del dominio, es decir que no puede haber dos
dueños sobre una misma cosa. Si una persona adquirió el dominio de una cosa como consecuencia
de un legado de cosa cierta y determinada, no puede luego adquirir la misma cosa por un contrato
de compraventa o donación, puesto que si ya ostenta el carácter de propietario por un título sería
contrario a toda lógica jurídica que intentara adquirirla por otro título distinto pero que produce
los mismos efectos jurídicos "la adquisición del dominio". Y cuando dice: "...si no es por lo que le
faltase al título", se refiere al supuesto en el cual el titular de dominio completa las facultades del
derecho de dominio que al momento de adquirirlo se encontraba desmembrado. Así por ejemplo
una persona adquiere por subasta judicial la nuda propiedad de un inmueble y por ende, la
facultad de disposición inherente a su derecho, años más tarde, como consecuencia de la muerte
del usufructuario, adquiere lo que le faltaba, es decir las facultades de uso y goce sobre la cosa,
ello como consecuencia de la extinción del usufructo y por ende pasa a revestir la calidad de
propietario perfecto.

Facultades de exclusión.

Art. 1944. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

Surge evidente que el titular de dominio se encuentra habilitado por vía extrajudicial, es decir por
su propia autoridad, a retirar los objetos puestos en su propiedad sin su autorización.

Las facultades de exclusión tienen su fundamento en una norma constitucional (art. 18 de la CN)
que dispone que la propiedad privada es inviolable y sólo cede ante una orden de autoridad
competente.

Si bien la norma le permite al propietario actuar por su sola autoridad, ello no implica que en su
actuar pueda exceder los límites de la legítima defensa ni que se configure un supuesto de abuso
del derecho.

93
Por otra parte debemos advertir que el derecho que otorga el art. 1944 para que el titular de
dominio pueda remover objetos colocados en su propiedad se refiere a aquellos supuestos en que
fueron colocados contra su voluntad, mas no en aquellos casos que los objetos fueron puestos
como consecuencia de un contrato, es decir mediando consentimiento del dueño.

Facultades.

El dominio es el derecho real que más facultades otorga a su titular sobre la cosa (ius utendi,
fruendi y abutendi).

El Código Civil derogado otorgaba al propietario las facultades materiales de desnaturalizar,

degradar y destruir, entre otras, la cosa.

La reforma de la 17.711 acordaba similares facultades por con la limitación de que estas debían
practicarse conforme al ejercicio regular del derecho (Teoría de abuso del derecho).

La ley no ampara el ejercicio de los derechos cuando esto contraría los fines que la ley ha tenido en
miras al reconocerlos, y cuando excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.

Alguna doctrina (Biblioni) criticó la inclusión de esta teoría al código por no establecer parámetros
objetivos de abuso de derecho y dejar esta calificación a merced del criterio moral, político y
económico del juez.

Ejercicio regular de los derechos en el Código Civil y Comercial.

Art. 10. Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines
del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las
buenas costumbres.

El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación
jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar
una indemnización.

Nacida con el objeto de mitigar la concepción individualista del derecho, la Teoría del Abuso del
Derecho entraña la admisión aristotélica de que "las cosas se especifican por su fin ", es decir, que
cabe resguardar en su ejercicio el sentido, ratio legis o finalidad que lo caracteriza. Kemelmajer de
Carlucci, citando a Josserand, primer autor que sistematiza el instituto, refiere que "cuando el
legislador nos confiere una prerrogativa, no es para que hagamos de ella cualquier uso, ya que
aquél ha tenido en vista un objetivo determinado".

Según Llambías, hay abuso de derecho "cuando se lo ejerce contrariando al objeto de la

institución, a su espíritu y a su finalidad; cuando se lo desvía del destino para el cual ha sido
creado. Es necesaria la subordinación del orden jurídico al orden moral, en tanto es abusivo el
ejercicio que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres".

Transmisibilidad.

Art. 1906. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

94
Es la facultad de disposición jurídica de las cosas.

El principio general es la libre facultad de disponer en miras a la circulación de los bienes en la

economía.

Cláusulas de inenajenabilidad.

Art. 1972. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su
plazo no excede de diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez
años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

En el Código sustituido la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual
se interpretaba que su violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código si el
dueño enajena a pesar de la prohibición, nada debe indemnizar ya que la cláusula es nula.

En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar
la porción legítima.

Todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es
comprometerse a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede
trabar su circulación.

E l Código se refiere a las cláusulas de no enajenar en los arts. 234 y 1972. El art. 234 señala que:
"son casos de inenajenabilidad relativa y, por tanto, están fuera del comercio, las cosas cuya
enajenación se hubiese prohibido "por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales
prohibiciones ". Mientras que el art. 1972 dispone: "...que es prohibida la cláusula de no enajenar
a persona alguna, pero no a persona determinada...".

De ello puede extraerse que es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona

determinada: la misma figura en el título que integra el dominio y no puede ser desconocida
puesto que para la transferencia de inmuebles el escribano interviniente debe efectuar el
correspondiente estudio de títulos, de manera tal que dicha cláusula queda expuesta.

Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se admite la imposición de una prohibición

de enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por más de diez años.
La prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar
fuera del comercio a la cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula
puede afectar la legítima.

Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto

jurídico será nulo.

95
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate
de cosas registrables o no registrables.

En efecto si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no

enajenar, el tercero no podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la
adquisición.

En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación
lo dispuesto en el art. 1895 y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.

Extensión del dominio.

Art. 1945. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las
construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.

Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no
se prueba lo contrario.

Refiere a la extensión de la propiedad del suelo y de los objetos comprendidos. Se relaciona con las
disposiciones emergentes de los arts. 2518/9/20 del Código sustituido. Se advierten algunas
diferencias: a) se aclara que no hay accesión moral; b) las obras, siembras o plantaciones "son" del
dueño, cuando antes, se presumía, que lo eran; c) se hace la salvedad de los derechos de
propiedad horizontal y de superficie, vedados por el Código de Vélez; d) se advierte que hay límites
a la proyección sobre el espacio aéreo en la medida en que su aprovechamiento sea posible; e) no
se menciona a los tesoros y a las minas.

El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. La
primera parte del artículo se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e
inmuebles) incorporando el principio de accesoriedad en virtud del cual todo aquello que se
encuentra materialmente adherido a la cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado.
Cuando decimos que forman un todo nos referimos al aspecto funcional y económico.

El segundo párrafo del art. 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales".

Del texto de la norma surge que salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o
bien que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de
tesoros, aguas, minas, etc.) el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al
espacio aéreo y a todo aquello que se encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo
(construcciones, plantaciones, etc.).

El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una
serie de limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ej.,
los titulares de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura,
no pueden colocar antenas o plantar árboles que desarrollen gran porte, ello a fin de evitar que se

96
ponga en riesgo el tráfico aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como
surge de las disposiciones emergentes del Código Aeronáutico.

Los Códigos de Edificación contienen normas que restringen las facultades de los propietarios,
puesto que establecen —según la zonificación— hasta qué altura se puede construir,
características de las fachadas, facultades de inspección etc.

Aguas de los particulares.

Art. 239. Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares
pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen
cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en
interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en
perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.

Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los
particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u
obras construidas para utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes
públicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.

El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos
derecho alguno.

Regula el régimen de las aguas que "surgen" en los terrenos de los particulares, es decir las que
aparecen o nacen en su superficie. En tanto no formen un curso natural, sus dueños pueden usar
libremente de ellas. No obstante, están sujetas al control y las restricciones que en interés público
establezca la autoridad de aplicación, lo que encuentra explicación en la enorme importancia que
tiene el agua dulce.

Esta importancia extraordinaria del agua justifica el celo del Estado en su regulación, puesto de
manifiesto en el presente artículo del Código. También explica la pertenencia al dominio público
de las aguas que constituyen cursos por cauces naturales, determinándose además que los
particulares no pueden alterarlos y que su uso por cualquier título no les hace perder el carácter
de bienes del dominio público, con sus caracteres de inenajenabilidad, inalienabilidad e
imprescriptibilidad.

Finalmente dice este artículo que "el hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores
no da a los dueños de estos derecho alguno", lo que debe entenderse en el sentido que no brinda
a los propietarios un derecho mayor que el de cualquier otro ciudadano, pues obviamente no
podría ponerse al propietario del terreno por donde corre el curso de agua en peor condición que
a cualquier otra persona.

Bienes de dominio privado del Estado.

Art. 237. Los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las
personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter

nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.

97
Son bienes cuyo titular del dominio es el Estado, pero no se encuentran alcanzados por los
caracteres propios del dominio público. (ej, las llamadas “tierras fiscales”… Las que compraba
Kirchner a U$S 7 y vendía a U$S 150)

Su régimen, es similar a la propiedad privada pero su enajenación la regula el Derecho

Administrativo.

Características:

-Prescriptibles

-Embargables (salvo que se encuentren afectados por el Servicio Público)

Dominio Imperfecto. Supuestos.

Art. 1946. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa
está gravada con cargas reales.

El dominio es perfecto cuando es perpetuo y por ende no está sujeto a ninguna condición ni plazo
resolutorio y además no está gravado con ninguna carga real.

El dominio es imperfecto cuando carece del carácter perpetuo ya que debe resolverse luego de
transcurrido cierto tiempo, al advenimiento de una condición o cuando estuviere gravado con
derechos reales.

En cualquiera de los supuestos mencionados precedentemente el dominio es imperfecto como

consecuencia de un acto jurídico que puede ser entre vivos (contrato) o un acto de última
voluntad (testamento).

Son ejemplos de dominio imperfecto: el dominio fiduciario, el dominio revocable y el domino que
recae sobre cosas gravadas con prenda o hipoteca.

En el caso del dominio fiduciario y del dominio revocable lo que se afecta es el carácter perpetuo
del dominio.

En los supuestos de cargas reales (hipoteca y prenda) lo que se encuentra afectado es el carácter
absoluto ya que el titular de dominio debe soportar la carga y por ende no tiene amplias facultades
sobre la cosa.

Así por ejemplo si la cosa se encuentra gravada con derecho real de hipoteca el titular del
inmueble se ve impedido de realizar actos materiales que disminuyan el valor de la garantía, o
actos de administración (contratos de locación).

Dominio Revocable.

Art. 1965. Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios
a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de

diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor
o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe

98
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo
del dominio imperfecto.

Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del
que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una
causa proveniente de su título.

Es un dominio temporario para su titular, porque está sujeto a una condición o plazo resolutorio
que una vez cumplido hará volver la titularidad de la cosa al constituyente. Se produce la
revocación de pleno derecho por el cumplimiento de las cláusulas o advenimiento de la condición
o vencimiento de plazos, exigiéndose que se haga tradición al vendedor original.

Hay dos supuestos de dominio revocable:

1-El primer caso de dominio revocable es cuando ha sido trasmitido "en virtud de un título
revocable a voluntad del que lo ha transmitido".

Bunge señala que: "en este supuesto legal, nos encontramos, estrictamente, en el ámbito de los
contratos”. Las partes acuerdan la revocación del dominio al vencimiento de un plazo (Ej: A le
vende una casa a B que éste debe restituir el 17 de julio de 2020); o puede darse que los
contratantes acuerden la revocación bajo una condición resolutoria (Ej: A le vende una casa B que
éste debe restituir cuando se reciba de abogado). La diferencia entre plazo y condición es que el
primero es un hecho futuro del que se sabe cuando acaecerá, mientras que el segundo es también
un hecho futuro pero incierto en cuanto a cuando se producirá.

2-El segundo supuesto de dominio revocable previsto por la norma, es cuando el propietario
"puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título". Es el caso, por
ejemplo, de la revocación de una donación por causa de ingratitud. Es interesante puntualizar que
en este caso el efecto retroactivo de la extinción del dominio opera únicamente entre donante y
donatario, pero no respecto a terceros en favor de los cuales el donatario pudiera haber
constituido derechos reales (excepción a la retroactividad). Los casos de reversión de las
donaciones constituyen también ejemplos del segundo supuesto de dominio revocable aludido.

Facultades.

Art. 1966. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto,
pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho.

Vélez no había previsto norma alguna que estableciera expresamente que el dueño revocable
tiene las mismas facultades que el dueño perfecto. Estas facultades resultaban implícitas de la
interpretación de las normas referidas a este tipo de dominio.

Mientras no se hubiere cumplido el plazo o la condición resolutoria, el titular del dominio

imperfecto es dueño, razón por la cual tiene las mismas facultades del dueño perfecto, es decir el
ius utendi, fruendi y abutendi. Ahora bien, los actos jurídicos que realice el dueño del dominio
imperfecto están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.

Los terceros que constituyeron actos jurídicos con el titular de dominio imperfecto no pueden
desconocer tal circunstancia y los efectos jurídicos que puede traer aparejado a futuro (art. 1967),

99
ello teniendo en cuenta que la calidad de titular de dominio revocable surge de los registros
pertinentes.

En cuanto a los actos materiales cabe señalar que el propietario por el solo hecho de serlo puede
realizar las mejoras necesarias, útiles y suntuarias, como asimismo puede disponer de los frutos
que la cosa genere.

El titular del dominio imperfecto se encuentra legitimado para iniciar las acciones posesorias y
reales en defensa de la cosa objeto del dominio revocable no sólo contra terceros sino también
contra el anterior titular.

Efecto de la revocación.

Art. 1967. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo
contrario surja del título de adquisición o de la ley.

Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.

Si bien se mantiene el sistema anterior, lo novedoso es el segundo párrafo de la norma en cuanto

establece que cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de
terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir
la cosa.

El principio es que la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo al día de
la fecha en que se adquirió el dominio imperfecto.

Si la cosa mueble es registrable y está bajo un régimen de registración constitutivo (ej.:

automotores), para que el anterior propietario pueda adquirir el dominio es necesario que se
efectúe la transferencia con la debida inscripción (art. 1968).

Decimos que la retroactividad es el principio porque existen excepciones que surgen de la ley o de
lo que hubieren pactado en forma expresa las partes en la oportunidad de haberse constituido el
dominio revocable.

Excepciones:

Cuando se trata de cosas muebles no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de

terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir
la cosa.

Si se está en presencia de una cosa mueble no registrable que no sea ni hurtada o perdida, el
poseedor de buena fe es su dueño por el principio de posesión vale título o presunción de
propiedad (art. 1895), la revocación no tiene efectos, además si hubiere pagado un precio por la
cosa (título oneroso) podrá repeler con éxito la acción reivindicatoria del anterior propietario.

De lo expuesto precedentemente cabe inferir que el revocante podrá iniciar con éxito la acción
reivindicatoria contra el tercero cuando la cosa hubiera salido de las esfera de custodia del
propietario imperfecto como consecuencia de un hurto, robo o la hubiera perdido.

La norma menciona otras excepciones, cuando expresa: "excepto que lo contrario surja del título
de adquisición o de la ley", el primer supuesto se configura cuando es la propia ley la que

100
establece que la revocación no tendrá efectos retroactivos y por ende no podrá afectar los
derechos de terceros de buena fe, tal como surge del supuesto de la revocación de una donación
por inejecución de los cargos que prevé el art. 1570. El segundo supuesto se produce cuando las
partes de común acuerdo lo deciden en la oportunidad de celebrar el contrato que originó el
dominio revocable.

Cabe destacar que en el caso de inmuebles el tercer adquirente nunca podría invocar su buena fe,
ya que ésta requiere el estudio de títulos y el carácter de revocable del dominio de quien le
transmitió el inmueble está consignado en el registro.

Extinción y readquisición del dominio perfecto.

Art. 1968. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable
y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición;
si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

La revocación del dominio tiene efecto retroactivo al día de la fecha en que se adquirió el dominio
imperfecto, desde que se cumple la condición resolutoria o vencido el plazo, momento a partir del
cual el dominio revocable se extingue en forma automática y por ende el dueño anterior
readquiere el dominio perfecto sin necesidad de que se le haga tradición de la cosa ya que en este
caso se configura por imperio de la ley una excepción a la tradición material y efectiva como
adquisición del dominio por medio de la figura de la constituto posesorio. En efecto, quien era
dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento resolutorio se convierte en tenedor, y el anterior
dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, por lo tanto, dueño perfecto.

Ahora bien, a los fines de la oponibilidad del derecho de dominio a los terceros interesados en los
términos de la ley 17.801, es necesario que la readquisición del dominio perfecto se inscriba en el
registro que corresponda, claro está en el supuesto de cosas registrables.

En el supuesto de automotores —donde por disposición legal la inscripción registral es constitutiva

— para que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria la inscripción en el
Registro de la Propiedad Automotor.

Producida la extinción del dominio revocable por cualquiera de los supuestos mencionados, el
titular del dominio revocable desciende en su categoría jurídica y pasa de ser poseedor legítimo a
tenedor interesado, con la consiguiente obligación a restituir la cosa a su antiguo dueño (art. 1940,
inc. c). En caso de incumplimiento, el titular de dominio podrá iniciar una acción personal de
cumplimiento de contrato o bien una acción real de reivindicación.

Efectos de la retroactividad.

Art. 1969. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos
los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son
oponibles al dueño.

No establece diferencia alguna entre actos de administración y actos de disposición, como sí lo

preveía el art. 2670 del Código de Vélez.

Claro está que los actos que realice el titular del dominio revocable no le son oponibles al titular
originario a quien le debe restituir el bien.

101
Pero cabe preguntarse qué sucedería en el caso de que fuera una persona ajena al titular del
dominio revocable el que celebra un acto de administración (contrato de locación o comodato)
con un tercero.

Supongamos la siguiente hipótesis: el titular del dominio revocable celebra un boleto de

compraventa con el Sr. Tulio y le otorga la posesión del inmueble.

Dicho adquirente con boleto decide celebrar un contrato de locación con el Sr. Poncio por el
término de 10 años. A los tres meses de celebrado el contrato y antes del acto de escrituración se
produce la revocación del dominio, motivo por el cual el bien debe pasar al patrimonio del dueño
perfecto.

¿Qué sucede con el contrato de locación celebrado?

El artículo del CCC no contempla esta situación expresamente. Entendemos que en dicho caso el
acto jurídico celebrado no le resulta oponible al dueño perfecto, puesto que nadie puede adquirir
un derecho mejor a más amplio que aquel que se lo transmite, ello sin perjuicio de los derechos
que pudiere hacer valer el tercero de buena fe contra la persona que suscribió el acto jurídico que
a la postre quedó sin efecto.

Dominio y propiedad fiduciaria.

Fideicomiso. Concepto.

El fideicomiso (fiducia significa "fe, confianza", etc.) es una figura jurídica que permite aislar bienes,
flujos de fondos, negocios, derechos, etc. en un patrimonio independiente y separado con
diferentes finalidades. Es un instrumento de uso muy extendido en el mundo. Su correlato
anglosajón es el trust y cuenta con antiguas raíces en el derecho romano.

La ley 24.441 en su art. 1 lo define así: “habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante)
transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a
ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.”

Método y normas aplicables.

El fideicomiso, como negocio jurídico, tiene su propia regulación legal (ley 24.441). Pero en lo que
respecta a la propiedad fiduciaria, es decir al dominio que tiene el titular fiduciario sobre los bienes
fideicomitidos, rigen las normas de dominio del Código Civil.

Art. 1702. Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los
derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro
Cuarto de este Código.

Art. 1703. Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la

normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible
incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas
en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.

El legislador toma una decisión arriesgada al situar la regulación del dominio fiduciario a
continuación del capítulo que reglamenta el fideicomiso y como un capítulo más dentro del título
(4°) de los contratos, correspondiente al Libro de los "Derechos Personales”.

102
Marquez señala que regular este derecho real en esta ubicación, es una decisión que tiene su
razón de ser en que el dominio fiduciario puede tener su causa sólo en un fideicomiso (contractual
o testamentario), por lo que reglamentarlo a continuación de su causa, le otorga el contexto
necesario para su mejor interpretación.

No obstante ello, la decisión es criticada por Kiper —entre otros— , quien considera que debiera
encontrarse en el Libro dedicado al dominio imperfecto, ya que el dominio fiduciario es una
supuesto de dominio imperfecto, y lo que debería tratarse en este lugar, sería solamente el
contrato.

Concepto de dominio fiduciario.

Art. 1701. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.

La propiedad fiduciaria es un concepto amplio que comprende bienes que no son cosas, mientras
que el dominio fiduciario, sólo puede recaer sobre estas últimas.

El dominio fiduciario es un dominio imperfecto por su carácter temporario. Las facultades de su

titular se encuentran limitadas tanto por los fines del fideicomiso como por las previsiones del acto
constitutivo.

Objeto.

Art. 1670. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio,
incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

Todos los bienes y derechos que estén en el comercio, que su enajenación no esté prohibida, como
también las universalidades, pueden ser objeto del contrato; v.gr. los créditos y derechos, cosas
muebles o inmuebles (por su naturaleza o por accesión), cosas fungibles y consumibles, cosas
divisibles, las principales y accesorias, los frutos y productos.

Al ser un concepto amplio, puede llevar a que se constituya un fideicomiso con dinero, acciones,
que a su vez podrán ser subrogados con los bienes que con ellos se adquiera; una cosecha de trigo,
ganado o una explotación forestal, por solo citar algunos.

En caso de cosas fungibles o consumibles, el pacto de fiducia deberá ser muy claro en cuanto a las
previsiones del fiduciario para la inversión, reinversión, venta y reemplazo de dichos bienes.

No debe confundirse el contrato de fideicomiso que puede tener por objeto toda clase de
derechos patrimoniales, con el dominio fiduciario que pueda resultar de él, que sólo puede recaer
sobre cosas.

Cualquier bien determinado o determinable de contenido patrimonial, puede ser fideicomitido, ya

sea en la génesis del negocio fiduciario cuando se celebra el contrato o con posterioridad. Cuando
el art. 1682 se refiere a las normas" que correspondan a la naturaleza de los bienes ", indica que
cuando se trate de cosas, habrá dominio fiduciario (arts. 1701 y sus concs.), y cuando los bienes
transmitidos no sean cosas, se tratará de " una propiedad fiduciaria "(art. 1682).

Sujeto.

103
Art. 1673. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.

Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras
autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas
jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe
establecer los requisitos que deben cumplir.

El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y
obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

Facultades.

ARTICULO 1688.- Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el
consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.

El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las
que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas
limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos
respecto del fiduciario.

Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el

artículo 1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto
pacto en contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el
fideicomiso.

Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto
en esta norma.

ARTICULO 1689.- Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que
correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el
beneficiario o el fideicomisario.

El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en

sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente

Art. 1704. Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en
tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactadas.

Caracteres.

• Patrimonio separado. (art. 1685)

Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del
fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.

Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la

responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos
y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en
defecto de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los

104
artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte
irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.

• Acción por acreedores. (art. 1686)

Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del
fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante,
quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario
y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.

• Deudas. (art. 1687)

Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del
fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco responden por
esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso expreso de
éstos. Lo dispuesto en este artículo no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación de los
principios generales, si así corresponde.

La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la

declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o
el beneficiario según previsiones contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del juez
competente, quien debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para
concursos y quiebras, en lo que sea pertinente.

Propiedad intelectual.

Materia.

En su primer artículo, la ley de propiedad intelectual hace una enumeración de los bienes que
están bajo su órbita. Menciona a las obras científicas, literarias y artísticas, programas de
computación y sigue la lista con varias creaciones más.

La enumeración legal no es de carácter taxativo, ya que el mismo artículo 1 establece in fine que
comprende también a toda producción científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el
procedimiento de reproducción.

Titulares.

Son titulares del derecho de propiedad intelectual:

a) El autor de la obra;

b) Sus herederos o derechohabientes;

c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la
nueva obra intelectual resultante.

105
d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de
computación hubiesen producido un programa de computación en el desempeño de sus
funciones laborales, salvo estipulación en contrario.

Duración.

La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus
herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del 1 de Enero del año
siguiente al de la muerte del autor.

En los casos de obras en colaboración, este término comenzará a contarse desde el 1 de Enero del
año siguiente al de la muerte del último colaborador. Para las obras póstumas, el término de
setenta años empezará a correr a partir del 1 de Enero del año siguiente al de la muerte del autor.

En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los
derechos que a aquél correspondiesen sobre sus obras pasarán al Estado por todo el término de
Ley, sin perjuicio de los derechos de terceros.

UNIDAD VII

DOMINIO INMOBILIARIO

LIMITES DEL DOMINIO

CLASIFICACION

El derecho real de dominio es aquel que confiere el mayor número de facultades respecto de una
cosa, no obstante estas facultades han encontrado sus limitaciones, las que tienen su fundamento
en el interés público, las cuales quedan bajo la órbita del derecho administrativo y en interés de las
relaciones de vecindad, que son las que nos competen.

El código de Vélez comprendía un gran casuismo al respecto, utilizándose la denominación

restricciones y límites al dominio. Nuestro CCCN mantiene también el casuismo

NORMAS ADMINISTRATIVAS (ARTS.240/ 241)

El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados, es decir tanto los
individuales como los de incidencia colectiva, debe ser compatible con los derechos de incidencia
colectiva. Debe de ser conforme con las normas del derecho administrativo, tanto nacional como
local, dictadas en interés público; y no puede afectar el funcionamiento y la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre
otros, según los criterios previstos en leyes especiales (240).

106
Art. 241: ¨cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la
normativa sobre presupuestos mínimos que resulte aplicable.

RELACIONES DE VECINDAD (ART. 1970)

Art. 1970: ¨Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por
el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas en cada jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción¨.

DAÑO NO INDEMNIZABLE (ART. 1971)

Art. 1971: ¨los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños,
a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio¨.

El artículo hace referencia al hecho de que el titular del derecho real de dominio puede realizar
obras, trabajos, instalaciones, y todo aquello que crea conveniente en su inmueble, siendo las
molestias algo que en principio deben soportar los titulares de inmuebles vecinos por cuestiones
de interés general; lo que no resulta indemnizable como un daño perjuicio. Por supuesto que no
se refiere a casos de ejercicio abusivo o irregular del derecho.

CLAUSULA DE INENAJENABILIDAD (ART. 1972)

Art. 1972: ¨en los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son validez si su
plazo no excede los 10 años.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican sustitución fideicomisaria¨.

INMISIONES (ART. 1973)

Art. 1973: ¨las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la
normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización
administrativa para aquellas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la
molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez

107
debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el
uso, el interés general y las exigencias de la producción¨.

Tienen como fin la convivencia pacífica y la prioridad de las relaciones de vecindad, cuidado del
medio ambiente y demás; los propietarios de los distintas inmuebles vecinos, lo cual no implica
que estén efectivamente uno al lado del otro, tienen que soportar ciertas molestias. No obstante,
las mismas no pueden exceder la normal tolerancia.

Para que el juez pueda determinar cuándo se excede la normal tolerancia, pues se deberá tener en
cuenta:

1) Caso concreto.

2)El uso regular de la propiedad, lo cual refiere a que el derecho real de dominio tiene que ser
ejercido en forma no abusiva, recordemos la teoría del abuso del derecho,

3)Prioridad en el uso: supongamos que nos referimos a un local comercial, que a partir de las 00.00
comienza a poner música; y el mismo se ha instalado en una zona residencial, qué creemos en
dicho caso?______________________________________________________

No obstante se debe tener cuidado al momento de la interpretación de este punto, porque siendo
varias las consideraciones del juez a tener en cuenta, no necesariamente la prioridad en el uso
determinará el cese, la indemnización o la remoción.

4)El interés general: qué pasa si se busca dar prioridad a un inmueble en donde encontramos una
vivienda, frente a una fábrica que brinda trabajo a 150 personas?________________

5) Exigencias de la producción.

6) Tener en cuenta que el pedido prosperará incluso aunque mediare autorización administrativa.

Reparaciones que puede establecer el juez:

a) Remoción de la causa que genera la molestia, ej__________________________________

b) Cesación de la causa, lo que debemos entender que implicaría una reducción de las mismas a un
nivel por debajo de la normal tolerancia, y en caso de no ser posible, pues si la cesión de la
actividad. c) Indemnización de los daños.

En la redacción del código de Vélez, la opción de la indemnización está colocada como alternativa,
mientras que en la redacción actual, siguiendo la tendencia de la jurisprudencia, se ha colocado el
vocablo ¨y¨, con lo cual queda claro que tanto se puede pedir el cese y la indemnización en caso de
ser necesario. Ahora bien, por la redacción actual parecería que la indemnización siempre irá
establecida, lo que entiendo no es así, la indemnización será dispuesta en caso de así solicitarse o
bien en caso de ser necesaria conforme el reclamo y la buena fe.

CASUISMO DEL CODIGO

Como se indica al comienzo del tema, nuestro código estipula nuevamente, es decir, al igual que
en el Código de Vélez, un gran casuismo, dentro de los cuales podemos encontrar:

108
1) Camino de sirga, art. 1974

El dueño de un inmueble que colinde con las orillas de cauces o riberas, que sean aptos para
transportar agua, debe dejar libre una franja de terreno de 15 metros de ancho en toda la
extensión, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe la actividad.

2) Obstáculo al curso de las aguas, art. 1975.

Los dueños de inmuebles linderos a un cause no pueden hacer obras que alteren el curso natural
del agua, que modifique su dirección o velocidad, a menos que sea para defensa. Si alguien resulta
perjudicado, puede remover el obstáculo, reparar lo destruido, construir obras defensivas; con el
fin de restablecer las aguas a su estado anterior y reclamar al autor del daño que le reintegre los
gastos más los daños.

Si el obstáculo se origina por causa fortuito, el estado SOLO deberá restablecer las aguas al estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

3) Recepción de agua, arena y piedras, art. 1976

Debe recibir el agua, arena y piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas
ni hubo interferencia del hombre para ello

4) Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra, art. 1977

Cuando sea indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero,
o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye debe reparar los daños ocasionados.

5) Vistas, art. 1978

6) Luces, art. 1979

7) Excepción a distancias mínimas, art. 1980

8) Privación de luces y vistas, art. 1981

9) Árboles, arbustos y otras plantas, art. 1982

TIERRAS RURALES. LEY 26.737

REGIMEN DE PROTECCIÓN AL DOMINIO NACIONAL SOBRE LA PROPIEDAD, POSESIÓN O TENENCIA

DE LAS TIERRAS RURALES

La presente ley fue sancionada en el año 2011; la que tiene por objeto la protección del derecho
de dominio nacional, tanto en la propiedad, como en la posesión o tenencia, con relación a las
tierras rurales.

¿Qué se considera tierra rural?

Todo predio ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su localización o destino

Objeto

109
1)Determinar la titularidad catastral y dominial, de la situación de posesión, bajo cualquier título o
situación de hecho de las tierras rurales, y establecer las obligaciones que nacen del dominio o
posesión de dichas tierras, conforme las previsiones de la presente ley

2)Regular, respecto de las personas físicas y jurídicas extranjeras, los límites a la titularidad y
posesión de tierras rurales, cualquiera sea su destino de uso o producción.

LÍMITES AL DOMINIO EXTRANJERO

Conforme lo establece el artículo 3 de la ley, se entenderá que el titular es extranjero, para toda
adquisición, transferencia, cesión de derechos posesorios, o cualquier otra forma, a:

a) Personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en territorio de la

Nación
Argentina, con las excepciones establecidas en el artículo 4º de la presente ley;

b) Personas jurídicas, constituidas conforme las leyes societarias de la Nación Argentina o del
extranjero, cuyo capital social, en proporción superior al cincuenta y uno por ciento (51%), o en
proporción necesaria para formar voluntad social mayoritaria independientemente del
porcentaje accionario, sea de titularidad de personas físicas o jurídicas, de nacionalidad
extranjera. Asimismo se incluye:

1. Las personas jurídicas, que se encuentren en posición de controladas por cualquier forma
societaria o cooperativa extranjera en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), o
tengan los votos necesarios para formar voluntad social mayoritaria independientemente del
porcentaje accionario.

2. Aquellas personas físicas o jurídicas extranjeras que sin acreditar formalmente calidad de
socios actúan en una sociedad como si lo fueren.

3. Las sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures y ello permita a su
legítimo tenedor acrecer en sus tenencias accionarias o convertirlas en acciones en un porcentaje
superior al veinticinco por ciento (25%), o que se les permita formar voluntad social mayoritaria
independientemente del porcentaje accionario.

4. Cuando se transfiera la propiedad, bajo cualquiera de las formas previstas en las leyes
vigentes, en virtud de un contrato de fideicomiso y cuyos beneficiarios sean personas físicas o
jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en el inciso anterior.

5. Las sociedades de participación accidental, las agrupaciones de colaboración y las uniones

transitorias de empresas, y toda otra forma de colaboración empresarial de carácter accidental y
provisorio que se regule en el futuro, cuando en ellas participen personas físicas o jurídicas
extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en esta ley;

c) Personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera;

d) Simples asociaciones o sociedades de hecho, en iguales condiciones respecto de su capital

social, a las previstas en el inciso b) de este artículo.

110
EXCEPCIONES (ARTICULO 4º):

1) personas físicas de nacionalidad extranjera que:

a) Aquellas que cuenten con diez (10) años de residencia continua, permanente y comprobada
en el país;

b) Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia permanente, continua y
comprobada en el país de cinco (5) años;

c) Aquellas que se encuentren unidas en matrimonio con ciudadano/a argentino/a con cinco (5)
años de anterioridad a la constitución o transmisión de los derechos pertinentes y demuestre
residencia continua, permanente y comprobada en el país por igual término.

SANCIÓN PARA EL CASO DE INCUMPLIMIENTO: nulidad total, absoluta e inalienable, sin derecho a
reclamo alguno

PORCENAJE QUE SE PERMITEDE DOMINO EXTRNAJERO: quince por ciento (15%) es el límite a toda
titularidad de dominio o posesión de tierras rurales en el territorio nacional, respecto de las
personas y supuestos regulados por este capítulo. En ningún caso las personas físicas o jurídicas,
de una misma nacionalidad extranjera, podrán superar 30% de la titularidad o posesión extranjera
sobre tierras rurales. Las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil
hectáreas (1.000 ha) en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial.

AUTORIDAD DE CONTRALOR: Registro Nacional de Tierras Rurales, el cual se encuentra en el

ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, con integración del Ministerio de
Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación. El mismo llevará un registro de las tierras rurales y de
su titularidad o posesión (situación que no es sencilla en el caso de la posesión por una cuestión de
publicidad), y quien expedirá los certificados de habilitación para los casos aptos

La presente ley no afecta derechos ya adquiridos.

VIVIENDA. TUTELA CONSTITUCIONAL

Cuando se produjo la reforma de la Constitución Nacional en 1957, el artículo 14 bis donde se

dispone que ¨la ley establecerá la defensa del bien de familia¨.

Este instituto se encontraba regulado por la ley 14.394 (1954), el cual se concibió para proteger el
bienestar, tanto en lo económico como en lo social. El CCCN lo regula en el Título III, Bienes,
Capitulo 1, Sección 3; en el marco de un bien con incidencia colectiva.

Concepto: es un instituto jurídico de familia, de tipo patrimonial, comprendido por ello en el

derecho civil, teniente la protección de un inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los
beneficiarios directamente, que por estar al servicio de la familia es inembargable, con
disponibilidad restringida, subsistiendo su afectación luego de la muerte de su titular.

111
AFECTACIÓN (ART. 244)

Art. 244: ¨Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda,
por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras
disposiciones legales¨

La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del
registro inmobiliario.

No puede afectar más de un inmueble. Si alguien resulta propietario único de dos o más inmuebles
afectados, podrá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije a
autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer
término.¨

El bien de familia requiere para poder producir el efecto es esencial su inscripción en el Registro de
la Propiedad Inmueble, revistiendo en este caso el mismo la calidad de CONSTITUTIVO; esto quiere
decir que la protección no va a comenzar a regir hasta tanto el bien de familia no se encuentre
inscripto en el registro (art. 249), NO ES como los derechos reales que tienen una inscripción de
tipo declarativa, el derecho nace fuera del registro, con título y modo suficiente, y la inscripción es
al solo efecto de oponibilidad.

INMUEBLE RURAL (ART. 256)

Art. 256: ¨las disposiciones de este capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la
unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales¨.

LEGITIMADOS (ART. 245)

La afectación puede ser pedida por:

1) El titular registral

2)Si el inmueble se encuentra en condominio, deben solicitarla todos los condóminos en forma
conjunta.

La afectación puede disponerse por:

- Por decisión del titular del derecho real de dominio, o bien por todos los titulares en el caso
del condominio (esto no lo indica específicamente el artículo pero se entiende)

- Actos de última voluntad, en cuyo caso el juez ordenará la inscripción a pedido de cualquiera
de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si los beneficiarios fueran menores o con
capacidad restringida, o incapaces.

- Puede disponerla el juez, a pedido de parte, en la vivienda que se atribuye en el juicio de

divorcio o en la que se resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

BENEFICIARIOS (ART. 246)

Art. 246: ¨Son beneficiarios de la afectación:

112
a)El propietario constituyente, el cónyuge, su conviviente, ascendientes o descendientes.

b)En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente¨.

La normativa anterior, aclaraba que se refería a parientes dentro del tercer grado agregando de
CONSANGUINIDAD.

HABITACION EFECTIVA (ART. 247)

Art. 247: ¨si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los
beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca habitando en
el inmueble¨.

Justamente, como la intención del instituto es la protección de la familia, supongamos que una
persona titular de un inmueble, al momento de producirse la afectación al bien de familia, tiene
tres hijos menores; y, en consecuencia coloca a los tres como beneficiarios, es lógico que dicha
protección permanezca, aun cuando dos de los hijos se hubieren abandonado con el tiempo el
hogar, en resguardo del beneficiario que queda.

SUBROGACION REAL (ART. 248)

Art. 248: ¨la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los
importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio¨.

Esta norma no se encontraba contemplada en el régimen anterior, la misma implica que si se tenía
afectado a bien de familia un inmueble y el mismo es enajenado y reemplazado por otro, la
afectación se transmitirá al otro. Aquí sería bueno preguntarnos ¿desde cuándo correrá la
protección, y hasta cuándo se permitiría realizar la transmisión, estamos hablando de
compraventas simultáneas?

EFECTOS PRINCIPALES DE LA AFECTACION (ART. 249)

Art. 249: ¨la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a la afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por las deudas posteriores a su inscripción,

excepto:

a. obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble

b. obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el

artículo 250 (requiere en caso de matrimonio o unión convivencial la aprobación del cónyuge o
conviviente).

c. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.

d. obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o
con una capacidad restringida.

113
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el
inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio,
aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o
colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, este se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo¨.

DEBEMOS TENER EN CUENTA:

-Para determinar si la deuda es anterior o posterior, debemos tener en cuenta el hecho que
generó la obligación y no el momento en que se produce el reclamo.

El presente artículo establece que la protección no sólo debe venir de acogerse al instituto, el
titular y sus beneficiarios también deben mostrar su intención de proteger le inmueble, por lo
tanto, si se dieran los casos previstos en los incisos, implicaría prevalerse de la protección para
defraudar a los acreedores, y en el último inciso a la familia misma, y por temor a esto nadie
contraría con relación al inmueble ante esta posibilidad.

TRANSMISION (ART. 250)

El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que
favorezcan a los beneficiarios.

Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser
transmitido o gravado sin la conformidad del cónyuge a del conviviente; si este se opone, falta, es
incapaz o tiene su capacidad restringida, la transmisión o gravamen deberá ser autorizada
judicialmente,

FRUTOS (ART. 251)

Art. 251: ¨son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios¨.

CREDITOS FISCALES Y GASTOS DE CONSTITUCIÓN (ART. 252)

La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en
todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios del art. 246, y no es
desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.

Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de

impuestos y tasas.

DEBERES DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN (ART. 253)

La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados

a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de la
afectación.

HONORARIOS (ART. 254)

114
Si a pedido de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus
honorarios no pueden exceder en conjunto el 1% de la valuación fiscal. La valuación fiscal es el
monto que cada año se fije como valor del inmueble a los efectos fiscales.

En los juicios sucesorios, en los concursos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del 3% de
la valuación fiscal.

DESAFECTACION Y CANCELACION DE LA INSCRIPCIÓN (ART. 255)

La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

1) A solicitud del constituyente, si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere
el asentimiento de ellos; si este se opone, falta, es incapaz o con capacidad restringida, la
desafectación la autorizará el juez,

2) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última

voluntad, excepto que media disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o
existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en que el juez deberá resolver lo
que sea más conveniente para éstos.

3) A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas

partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior.

4) A pedido de interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos, o fallecen el

constituyente y todos sus beneficios.

5) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por el capítulo con los límites
del art. 249.

UNIDAD VIII. DOMINIO MOBILIARIO. Regímenes especiales

1. COSAS MUEBLES: Disposiciones generales (remisión Unidad I pto 5)

Publicidad: posesoria y registral

 Publicidad posesoria
El código de Vélez no contemplaba como principio rector el sistema de publicidad posesoria para
el caso de los derechos reales, haciendo sólo hecho referencia al registro para el caso del derecho
real de hipoteca que no se ejerce por la posesión.

115
Por su parte, el CCCN mantiene el doble sistema de publicidad, como veremos en su redacción
posterior, teniendo aún gran importancia la publicidad posesoria y, en consecuencia, la tradición

Tradición: la misma implica la entrega voluntaria de una cosa por parte del transmitente, con la
recepción voluntaria por parte del adquirente; siendo además, en el caso de los derechos reales, el
modo suficiente para la constitución o nacimiento del derecho real de dominio, sean las cosas
muebles o inmuebles, a excepción de casos especiales.

Posesión: es una continuación del sistema de la tradición, en el cual quien tiene la cosa en su poder
lo hace con la intención de someter la misma al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir,
que tiene ¨ánimus domini¨ y se comporta con la cosa como su exclusivo señor. De esta forma
exterioriza la intención de voluntad con la cosa y la publicita.

El código Civil Francés adoptaba este sistema de publicidad. La publicidad posesoria es un anuncio
que protege a su titular del ataque que pudiera sufrir de manos de un tercero, siempre que esta
relación de hecho entre el sujeto y la cosa sea conocida o pueda conocerse.

Con el tiempo, la misma se tornó insuficiente, en virtud por ejemplo del crecimiento poblacional,
del desarrollo de nuevos derechos y de la necesidad de una mayor protección aún; con lo cual fue
necesario recurrir a nuevos sistemas de publicidad.

 Publicidad registral
Si bien encontramos los sistemas de pubicidad posesoria, conforme lo hemos visto,
también tenemos los sistemas no registrales de publicidad, principalmente si tenemos en cuenta
que en nuestro CCCN existe la clasificación de cosas registrales y no registrables.
Recordemos que los derechos reales se protegen tanto para lograr seguridad estática, es
decir, en lo referido a la relación entre la persona y la cosa; como la dinámica, la que abarca el
tráfico jurídico y cuyas consecuencias involucran a terceros.
Por estos motivos, si bien Vélez contempló la publicidad registral, sólo lo hizo para el caso
del derecho real de hipoteca, y fue recién a raíz de la sanción de la ley 17.711, la que incorporó la
publicidad registral, a través del artículo 2505, que en su redacción resultaba confuso, puesto que
en su primera parte parecía exigir el requisito de la inscripción como un elemento necesario para
dar nacimiento al derecho, y en su segunda parte indicaba que la misma era sólo para publicidad u
oponibilidad a terceros.

116
 Esto produjo como consecuencia, la necesidad de la redacción de un régimen especial para
el caso de los bienes inmuebles, lo que llevó al dictado de la ley nacional 17.801. La misma regula
el registro de la propiedad inmueble; y en su artículo 2 dispone la necesidad de la inscripción de
toda constitución, modificación, extinción de derechos reales sobre inmuebles para la publicidad y
consecuente oponibilidad.

Asimismos encontramos para el caso de los automotores el Registro Nacional de

Propiedad del Automotor, con la distinción que para los mismos la inscripción no es sólo un
modo de dar conocimiento de la situación, sino que ella constituye el modo suficiente para dar
nacimiento al derecho real, por lo que depende de su existencia.

Así llegamos a nuestros días, en donde el nuevo código no sólo refiere a una clasificación
clásica de bienes muebles e inmuebles, sino da un paso más y contiene la de bienes registrales y
no registrables, la que tiene mucha importancia en virtud de la oponibilidad, de la cual se hablaba
en la doctrina, pero no se encontraba incorporada en el sistema legislativo.

Inoponibilidad y buena fe (art. 1893 y 1902)

Dentro de los caracteres de los derechos reales tenemos el de la absolutez, es decir, que los
mismos pueden hacerse valer a toda la comunidad en general, que como indicaba Allende
constituía en su todo el sujeto pasivo de los derechos reales.

La forma de llevar a cabo esto, como asi el conocimiento efectivo de los derechos, se requiere que
los mismos puedan ser conocidos; no nos referimos a una cognosibilidad efectiva sino a una
posibilidad de conocimiento.

Artículo 1893, que regula la publicidad bajo el título inoponibilidad, y al efecto dispone:
¨la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones
de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tenga publicidad
suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

117
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del derecho real¨.
Norma mantiene los dos sistemas de publicidad, tanto el posesorio que es propio de los
derechos reales, como el registral, y como principio lo que se dispone es que ¨el derecho real no
tendrá plena oponibilidad sin la publicidad que corresponda según el derecho de que se trate¨.

Artículo 1902: este artículo refiere tanto al justo título como a la buena fe. En la primera
parte nos proporciona la definición de justo título relacionado a aquel necesario para poder llevar
a cabo la prescripción adquisitiva corta, que es que tiene las formalidades exigidas por la ley, como
así también la finalidad de transmitir ese derecho, pero que el otorgando no es capaz o legitimado
al efecto.

EJEMPLO de justo título

________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
____________________________________________

En cuanto a la buena fe dispone que la necesaria en la relación posesoria consiste en no

haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas
registrables, la buena fe requiere de una mayor diligencia por parte de quien la quiera invocar, por
lo que se necesita el previo examen de la documentación y de las constancias registrales, así como
la verificación en el caso de regímenes especiales, lo que entendemos se refiere actualmente por
ejemplo, a la verificación en el caso de los automotores.

EJEMPLO de buena fe en el caso de los bienes no registrables

________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________

EJEMPLO de buena fe en el caso de los bienes registrables

________________________________________________________________________________

118
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________

Extinción (art. 1907)

Art. 1907: sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación de los derechos reales sobre
cosa ajena¨.

Como se puede apreciar, el codificador ha generalizado el principio de la extinción, refiriendo a los

modos de extinción de los derechos patrimoniales y los reales, refiriendo a tres medios, pero
comprendiendo todos aquellos que impliquen extinción de los mismos, según cada caso en
concreto:

- Destrucción de la cosa-

- Que la cosa fuera colocada fuera del comercio

- La confusión

- Extinción del derecho al que garantiza.

- La transmisión por actos entre vivos - Renuncia y abandono.

-
Supuestos del subadquirente de buena fe (art. 1895)

Art. 1895: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirentes. La posesión
de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas
es suficiente para adquirir los derechos reales principales, excepto que el verdadero propietario
pruebe que la adquisición fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrales no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrables y éstos no son coincidentes¨.

Antecedentes

119
 Dentro de los antecedentes podemos encontrar:

-Derecho romano: encontramos la persecución y la usucapión contando con un año y luego 3.

-Derecho Germánico: no podía procederse a la persecución de la cosa salvo en el caso de las cosas
robadas o perdidas.

-Derecho francés: encontramos distintos momentos:

- Siglo VI a XIII: se aplicaban las disposiciones de la costumbre germánica.

- Siglo XV a XVI: se aplican las disposiciones de las costumbres romanas, salvo en lo relativo
a la hipoteca mobiliaria.
- A partir del Código Napoleónico, la posesión vale título, por lo que quien tiene la cosa en
su poder con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad es el
dueño.
En el derecho argentino haremos referencia al antiguo artículo que regulaba esta materia,
referido expresamente a la adquisición legal comprendida en el artículo 2412.

Con la reforma se indica expresamente que estamos frente a un modo de adquisición por
disposición de la ley, pero hubiera sido conveniente la indicación del primero del principio de que
la posesión vale título.

Fundamentos

El fundamento de esta protección al tercer subadquirente radica en la necesidad de proteger no

sólo la seguridad jurídica estática, sino la dinámica, ya que en materia de cosas muebles, por
ejemplo, en las que el principio radica en ¨posesión vale título¨; es muy importante brindar
seguridad a las enajenaciones, siempre que se cumplan los presupuestos de protección
establecidos para lograr el tráfico jurídico y su desarrollo.

Se recurre a la teoría de la apariencia jurídica, con la finalidad de:

- Dar certeza al tráfico inmobiliario.

- Facilitar la prueba del derecho real de dominio - La posesión como modo de

publicidad.
Naturaleza de la adquisición

120
 Actualmente, conforme la disposición del artículo, queda claro que la naturaleza jurídica de la
adquisición es LEGAL; lo cual hasta antes de la reforma del código civil y comercial existían diversas
posturas doctrinarias:

- Prescripción instantánea.

- Adquisición legal.

- Presunción de propiedad iure et iure

Condiciones de aplicación

a) Desprendimiento voluntario
El mismo implica que el titular del derecho real de dominio, depositando mal su confianza,
hace entrega de la tenencia de la misma (por lo que quien la tiene posteriormente la devuelva), y
ésta persona a quien se la entregó voluntariamente, haciendo abuso de la confianza, dispone de
ella como si fuera el dueño.

Asimismo el artículo dispone que la cosa no sea hurtada o perdida.

Cosa hurtada: sale del patrimonio contra su voluntad.

Perdida: sale del patrimonio sin voluntad

b) Posesión del tercero

Para que el supuesto de la norma pueda operar requiere además de la presencia de un tercer
sujeto, que recibe el nombre de subadquirente. Este sujeto, debe ser efectivamente un tercero
que se presente a realizar la adquisición de la cosa, sin haber tenido conocimiento previo de la
situación dada entre los dos sujetos anteriores.

c) Buena fe
La buena fe del tercer subadquirente en esta norma es un requisito fundamental, que
constituye no obstante una presunción iuris tantum, puesto que la misma admite prueba en
contrario, pero refiere a que el subadquirente tiene que estar persuadido de ser el exclusivo señor
de la cosa y no conocer su falta de derecho.

121
 Si tenemos en cuenta que a este tercero le transfiere una persona que no es su propietario,
recordemos que quien se la da tiene la obligación de restituir la misma a su dueño, pues entonces
estamos ante la presente de qué título?

...........................................................................................................................................

Cabe destacar que se tendrá que tener en cuenta lo dispuesto por la norma para determinar qué
comprende la buena fe conforme al régimen de cada cosa.

d) La adquisición onerosa
El cuarto requisito dispuesto por la norma es la necesidad de que ¨el verdadero propietario
no pruebe que la adquisición fue a título gratuito¨, por lo que a contrarius sensus, lo que requiere
es de una adquisición a título oneroso.

Este requisito, que no se encontraba expresamente establecido en el artículo 2412 del

Código de Vélez y hoy se encuentra expresamente establecido, tiene sentido puesto que
recordemos que la norma está prefiriendo a este tercer subadquirente al propietario, volviendo al
primer titular del derecho real de dominio por imperio de la ley. Por lo cual, el requerir la
onerosidad forma parte de la protección del tráfico jurídico en forma dinámica.

Indique ejemplos de adquisiciones a título oneroso

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………

Supuesto del art. 462

Este artículo refiere específicamente a las cosas muebles no registrables, comprendido dentro de
lo que legisla la norma relativa al Régimen Patrimonial del Matrimonio.

El artículo dispone que los actos de administración y disposición a título ONEROSO de una cosa
mueble no registrable cuya tenencia individualmente ña ejerce uno de los cónyuges, que hubiera
celebrado éste con un tercero de buena fe, son válidos, salvo que estemos frente a los muebles
indispensables del hogar o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o al ejercicio
del trabajo o profesión.

Por lo que refiere al supuesto especial de:

122
 - Muebles del hogar

- Objetos para el uso personal del otro cónyuge

- Los muebles necesarios para el ejercicio del trabajo o profesión.

- Cosas muebles no registrables.

- Requieren asentimiento conyugal conforme lo dispuesto por el artículo 456.

En estos casos, el otro cónyuge, quien no participó, puede pedir la nulidad del acto dentro
de los 6 meses de haber tenido conocimiento del acto, y no más allá de 6 meses de extinción del
régimen matrimonial.

Automotores: decreto ley 6582 y su modificatoria ley 22.977. La adquisición por título suficiente e
inscripción constitutiva (art. 1)

El régimen especial del automotor regulado en este decreto, que en el CCCN tiene normativas al
respecto, lo que ocurre que al estar comprendido en un régimen especial, el mismo tiene
preponderancia por sobre la norma general. El justificativo radica en que estos muebles, se
diferencian de otros muebles:

- Son cosas que pueden identificarse, recordemos que tienen una patente, que equivale al
DNI de las personas.
- Tienen valor

- Tienen movilidad, tanto física como jurídica.

- Son cosas riesgosas.

- El uso de los mismos se encuentra reglamentado.

- Y desde el punto de vista fiscal son objetos imponibles.

Artículo 1: la transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento
público o privados y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha
de su inscripción en el Registro de la Propiedad Nacional del Automotor.

Como podemos apreciar, en el caso de los automotores se requiere del título suficiente, que
puede ser instrumento público o privado, y el modo suficiente se encuentra en la inscripción.

123
Inscripción constitutiva- Característica del Registro de la Propiedad Automotor

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
……….

Distinción con la inscripción declarativa

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………

Requisitos para el nacimiento del derecho real del automotor

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

La adquisición legal del art. 2

El artículo 2 dispone el caso de adquisición legal en materia de automotores, cuya redacción es

prácticamente igual a aquella con la que contaba el artículo 2412 para los bienes muebles no
registrables en el código de Vélez.

La norma, al igual que como ocurre en el caso del artículo 1895, dispone la necesidad del
cumplimiento de requisitos.

a) Desprendimiento voluntario, automotor no robado ni hurtado

Nuevamente, la norma refiere a un supuesto en el cual el titular del derecho real de
dominio, depositando mal su confianza, entrega la cosa a una persona quien tiene obligación de
devolverla, y en vez de ello, procede a la venta del automotor logrando previamente su
inscripción.

Interversión del título?...........................................................................................................

b) Buena fe, qué requisito es necesario para la misma en este régimen especial?
Recordemos que necesitamos para el caso la existencia de tres sujetos, de los cuales el
tercero es un subadquirente que tiene que tener la condición de buena fe, agregando al concepto

124
ya analizado, que en el caso de los automotores el régimen especial requiere de la verificación,
caso contrario no habrá buena fe alegable.

Verificación, qué es, qué comprende?

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………..

c) Inscripción del automotor, cómo se logra?

El régimen del automotor es de tipo constitutivo, requiere de la inscripción del vehículo en

el Registro para poder dar nacimiento al derecho real, supongamos un caso en el que se procede a
la falsificación de la documentación por el segundo sujeto y logra emplazamiento registral.

EJEMPLO…………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………..

d) Tercer subadquirente y adquisición a título oneroso.

El tercer sujeto es aquella persona que tiene que pagar el precio por la cosa y proceder a la
adquisición, nuevamente, veamos en este caso que la norma no indica expresamente que debe ser
a título oneroso, pero la doctrina así lo ha resuelto en su mayor, y actualmente debemos tener en
cuenta al nueva redacción del artículo que le sirvió como antecedente que sí lo dice expresamente.

EJEMPLO de la forma en que operaría el articulo 2 en la práctica

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………….

La adquisición por prescripción adquisitiva (arts. 3 y 4 y art. 1899 y 2254 CCN)

ARTICULO 3º- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá

reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que
hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas
por este decreto-ley.

125
 Por su parte, el artículo 4, establece el caso de prescripción de este caso en los

automotores, indicando los requisitos (coincidente con lo dispuesto por el artículo 1898 CCCCN) 1)

Se ha logrado la inscripción del vehículo.

2) El automotor es robado o hurtado.

3) El adquirente tiene posesión de buena fe y continua.

4) Requiere del plazo de 2 años para poder solicitar la prescripción del vehículo.

Artículo 1899 CCCN: Prescripción adquisitiva larga.

- Si no existe justo título y buena fe, el plazo es de 20 años.

- También adquiere el derecho real quien posee durante 10 años una cosa muebles
registrable (aquí entran los automotores) no hurtada ni perdida, que NO inscribe a su
nombre pero la recibe de su titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
cumpla con los elementos identificatorios del régimen especial.
Este artículo ha supuesto en el CCCN una reforma de gran importancia, puesto que
estamos ante un caso en el cual:

-No tenemos inscripción del vehículo

-Se tuvo el mismo por una adquisición derivada, sea entre vivos, boleto de compraventa, o en el
caso de las sucesiones por cesión.

-La norma no hace referencia a la buena fe, pero establece la necesidad de ser adquirida de su
titular registral o cesionario, así como el cumplimiento de la verificación del auto.

-Este caso en la normativa del decreto ley no tenía lugar de ser adquirido por prescripción menor a
los 20 años, que en el caso de los vehículos implica mucho tiempo por su propia naturaleza. Al no
encontrar una normativa como esta en el decreto reglamentario, entendemos que esta norma sí
será de aplicación.

Artículo 2254 CCCN: OBJETOS NO REIVINDICABLES EN MATERIA DE AUTOMOTORES.

- Automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

126
 - Automotores robados o hurtados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años,
siempre que existe identidad jurídica en el registro y física con la verificación.
Esta normativa se encuentra en la parte correspondiente a la regulación de la acción
reivindicatoria, estipulando los dos casos en los cuales la misma no procede.

El título formal del automotor

Artículo 6 del decreto ley: a todo automotor se le asignará …. el "Título del Automotor", es
el instrumento público respecto de la individualización del automotor y de la existencia en el
Registro de las inscripciones que en el se consignen.

El artículo 20 de la norma establece los requisitos que el mismo tiene que tener:

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………

Dominio de semovientes.

El código de Vélez imputaba a los semovientes el mismo sistema que para las cosas muebles:
“posesión vale título”. Pero ¿Cómo podrían entonces, sin incurrir en inconstitucionalidad, las
provincias imponer requisitos a los particulares para probar su propiedad sobre animales?

Para subsanar este conflicto se dictó en 1983 la ley 22.939:

 Ganado mayor: La “marca” es la impresión que se realiza sobre el cuerpo del animal de un
dibujo o diseño, por medio de:
- Hierro candente.
- Marca en frío.
- Cualquier otro procedimiento indeleble autorizado por la Secretaría de Agricultura y
Ganadaría.

• Ganado menor: La “señal” es el corte, incisión, perforación o grabación realizada en la

oreja del animal.

Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor tener registrado a su nombre el
diseño que empleare para marcar o señalar a sus animales.

Queda prohibido marcar o señalar sin tener el diseño registrado.

La marca deberá realizarse durante el primer año de vida del animal, y la señal en los animales
menores durante los primeros seis meses.

127
Propiedad del ganado mayor y menor.

• Animales sin marca o señal (orejanos), o con marca o señal no suficientemente clara:
Su propiedad queda sometida al régimen general de cosas muebles.

• Animales marcados o señalados:

Se presume iuris tantum que pertenecen a quien tiene registro a su nombre de la marca o señal. La
misma presunción opera para las crías no marcadas que se encuentren al pie de la madre.

• Animales de raza (excluidos los equinos de sangre pura de carrera):

La propiedad se prueba con el certificado de inscripción en los registros genealógicos reconocidos.

La transferencia del ganado.

Toda transferencia de ganado mayor o menor deberá instrumentarse mediante un certificado de

adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente
(SENASA).

El certificado deberá contener:

- Lugar y fecha de emisión.

- Nombre y apellido de las partes y, en su caso, de sus representantes, domicilios, DNI.
- Especificación del tipo de operación, matrícula del título de la marca o señal y diseño de
éstas.
- Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con indicación de
su sexo y especie.
- Firma del transmitente o su representante.
- Firma y sello de la autoridad pública que autentique el certificado.

La intervención de la autoridad pública no subsana las nulidades o vicios que pudiera tener el acto
de transmisión.

Los registros genealógicos y los animales de pura raza.

La propiedad de los ejemplares de pura raza se probará por el respectivo certificado de inscripción
en los registros genealógicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos individuales
del animal.

Ejemplo: La Asociación de Criadores de Ovejeros Alemanes lleva un registro genealógico de los

ovejeros con pedigrí. Cuando una persona quiere inscribir a un cachorro, presenta los certificados
de los padres del mismo y se tatúa un número de serie en la oreja del cachorro que lo vincula a su
registro.

La transmisión de animales de pura raza se perfecciona por el acto de inscripción en los registros
genealógicos.

Régimen de los equinos de sangre pura de carrera (Ley 20.378).

128
Están excluidos del régimen de la ley 22.939.

La inscripción de los caballos SPC en los registros reconocidos acredita el origen y calidad como
ejemplares de pedigrí, y la propiedad a favor del titular.

Dichos registros están bajo el control del Ministerio de Agricultura y Ganadería de la Nación.

La transmisión del dominio de estos caballos se perfecciona entre las partes y respecto de terceros
mediante la inscripción (constitutiva).

En los registros se anotan los actos de disposición, medidas precautorias, gravámenes y cualquier
otra restricción al dominio convenida por particulares u ordenada por autoridad judicial (los
caballos se pueden embargar, rematar, prendar, ejecutar, etc…).

No le es aplicables a estos animales la prohibición del pacto comisorio para la venta de cosas
muebles.

La ley 20.378 no contiene ninguna norma a la usucapión, por lo que para los caballos de carrera se
aplica el régimen de prescripción de cosas muebles registrables.

Ley provincial de ganadería (6773). Registro de marcas y señales.

Los propietarios están obligados a marcar el ganado mayor y señalar el menor.

La omisión de la marca implica presunción de mala fe contra el poseedor. Es obligatorio para el

propietario inscribir su marca o señal en el registro. El Estado Provincial es el exclusivo propietario
de los sistemas de diseño de marcas en su jurisdicción.

En el territorio de la provincia no podrá haber dos marcas o señales iguales o semejantes. Si las
hubiera se cancelará, la posteriormente inscripta.

Se denomina contramarca a la colocada de forma invertida junto a la marca original. Se coloca

para cancelar la marca y el animal pasa a ser orejano.

Remarca es la nueva marca sobre un animal contramarcado.

El derecho sobre la marca se prueba con el certificado expedido por la Dirección Provincial de
Ganadería. Este derecho se otorga al titular por el término de 10 años a partir de su registro y
puede renovarse de forma sucesiva. No es un derecho susceptible de embargo ni ejecución.

El derecho de marca se pierde por:

- Expiración del término establecido sin renovación.

- Transferencia del derecho a otra persona.
- Renuncia del titular.
- Disolución de la sociedad titular.
- Sentencia judicial.
- Cancelación impuesta por la autoridad competente.

El solicitante de una marca o señal a su nombre deberá acreditar previamente la propiedad de 20

animales mayores (marca) o 50 animales menores (señal). No podrá una persona registrar más de
dos marcas en la provincia, ni más de dos señales en cada departamento.

129
El Registro General de Marcas y Señales funciona bajo la órbita del La Dirección Provincial de
Ganadería.

La transferencia de la marca deberá formalizarse por instrumento público o privado y solo

producirá efectos entre las partes y tercero desde su inscripción en el registro (constitutiva).

UNIDAD IX : PROTECCIÓN POSESORIA. DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

Defensa de la posesión y la tenencia.

Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan.

Art. 2238. Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por
finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan
ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de
tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor.

Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o
al tenedor.

La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación

de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos
ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino
como acción de daños.

Se definen las acciones posesorias a través de la finalidad que persiguen: mantener o recuperar el
objeto sobre el cual el actor tiene una relación de poder (posesión o tenencia). Y las defiende ante
la producción efectiva o inminente de actos materiales que signifiquen tomar la posesión de las
cosas contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Ataques a la posesión y a la tenencia.

 Turbación:

Hay turbación cuando contra la voluntad del poseedor de la cosa, alguien ejerce, con intención de
poseer, actos de posesión de los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor.

La turbación, para ser tal, requiere la concurrencia de ciertos elementos:

- Ejercer actos posesorios pero que no resulten en una exclusión total del poseedor
(elemento objetivo).
- Intención por parte de quien realiza estos actos de convertirse él en poseedor (elemento
subjetivo). Si una persona molesta a otra en el ejercicio de su posesión pero sin ánimo de
desapoderarlo de la cosa, no hay una turbación propiamente dicha sino un daño que,
según el caso, puede ser motivo de una condena indemnizatoria.

130
Ejemplos de turbación pueden ser: colocar alambrados, hacer mediciones, construcciones, etc. que
tengan por finalidad desposeer al poseedor.

 Desapoderamiento.
Vélez utilizó el término “despojo” y esto motivó polémicas en la doctrina:

- Para algunos (M. de Vidal, Highton, Borda, etc.) despojo es sinónimo de desposesión y
esto abarcaría tanto a la desposesión violenta, como a la que se produce por usurpación
y/o abuso de confianza. Esta siempre fue la postura mayoritaria y la que ha receptado casi
toda la jurisprudencia (incluso la 3ra Cámara Civil de Mza).
- Otros autores (Salvat, Lafaille) opinan que desposesión es un término genérico que abarca
al despojo (desposesión violenta) y a la desposesión propiamente dicha que son las formas
no violentas (usurpación y al abuso de confianza).

En el CCyC la agresión mayor se rotula como "desapoderamiento", y se la define por su resultado:

exclusión efectiva o potencial del poseedor o tenedor de su relación de poder con la cosa y no, por
los medio empleados. De esta forma, se supera la discusión que había provocado la terminología
de Vélez.

Fundamento de la protección.

La posesión ha sido receptada en nuestro sistema legal como un instituto con características
propias y trascendentes. Es necesaria la protección de este estado fáctico independientemente de
la existencia o no de un derecho que le dé sustrato jurídico a la posesión, a fin de favorecer la
armonía social y evitar la justicia por mano propia.

Prácticamente ningún jurista o legislación ha negado la necesidad de proteger a la posesión, donde

se producen las discrepancias es en el fundamento por el cual esta protección toma relevancia
legal:

 Teorías relativas: Encuentran el fundamento en institutos ajenos a la posesión.

 Interdicción de la violencia:
- Savigny (Aspecto privado): La turbación de la posesión implica un acto de violencia hacia la
persona y el poseedor debe ser protegido del ataque.
- Rudorf (Aspecto público): El ataque a la posesión implica una violación contra la armonía
pública y jurídica al motivar la violencia.

- Tibahut (statu quo): Todo aquel que ejerce la posesión debe ser mantenido en esa
situación hasta demostrarse que otro tiene un derecho mejor.
- Roder (presunción de probidad): Las personas se presumen honestas iuris tantum. Debe
considerarse que la posesión se ejerce de acuerdo al derecho hasta que se pruebe lo
contrario.
 En la propiedad:
- Domat, Pothier (Propiedad probable): Debe protegerse al poseedor como presunto
propietario.
- Gans (Propiedad que comienza): Con miras a usucapión, posesión debe protegerse como
una propiedad incipiente.

131
 - Ihering (Bastión avanzado de la propiedad): Se la protege porque es la exteriorización del
derecho de propiedad.

 Teorías absolutas: Encuentran en fundamento en la posesión en sí misma.

- Puchta, Bruns (Voluntad de su encarnación real): La propiedad descansa en la voluntad
general, la posesión en la individual. La voluntad es libre y toda coacción contra ella
entraña una perturbación jurídica. Hay que proteger siempre a la voluntad individual,
salvo cuando sea contraria a la general.
- Stahl (Staisfacción de las necesidades): La posesión sirve para satisfacer necesidades de la
humanidad y por tanto debe protegerse.
- Saleilles (Función útil): Todo el que usa los bienes de este mundo en paz, lleva una función
útil para sí y los demás y debe ser defendido.

Cátedra: La posesión se protege por fundamentes múltiples y cada teoría lleva consigo algún
aporte valioso. La paz y el orden social exigen que los estados de hecho no sean alterados por los
particulares. Al mismo tiempo y en muchos casos, proteger la posesión es proteger el derecho que
le da sustrato.

Método del CCyC.

El Código Civil y Comercial en tren de simplificar y agilizar el régimen precedente postula la

regulación de una sola acción posesoria para la turbación y otra para el desapoderamiento, con
legitimación activa amplia, para poseedores y tenedores por igual (en el primer caso, sin ninguna
calificación), en las que encuadra la hipótesis especial del ataque a través de la erección de una
obra nueva, como también la actividad que pueda generar un daño potencial.

Es decir, reemplaza al dualismo por el monismo, (ver apuntes del código viejo) pues en última
instancia, lo que importa no es ofrecer al particular un amplio abanico de defensas, con distintos
recaudos subjetivos y objetivos para su promoción, sino una respuesta pronta y efectiva frente al
atentado a la relación de poder: la restitución o la manutención de la posesión o la tenencia.

Como se expresa en los Fundamentos: "...la normativa debe existir para actuar en una sociedad
moderna, rápidamente, a fin de restablecer la situación fáctica violentada. Sin dejar ninguna
situación desprotegida, debe prevalecer lo práctico sobre lo académico".

Principio general.

Interdicción de la violencia: Las personas no pueden hacer valer sus intereses por la fuerza, deben
acudir a la autoridad investida por el estado para tal fin.

Art. 2239. Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Se repite, con mayor precisión, la solución del art. 2468 del Cód. Civil, en el sentido que quien tiene
un título que lo habilita a detentar la posesión (o tenencia, agrega el precepto del Código Civil y
Comercial), no puede tomarla(s) de motu propio, sino a través de las vías legales.

132
Quien tiene derecho a la posesión o tenencia de una cosa, pero aún no las consiguió, no puede
tomarlas por las vías de hecho, sino solamente acudiendo a las de derecho. Empero, existe una
diferencia sustancial respecto de la situación en que se encuentre el interesado:

Si se trata de adquirir la relación de poder con la cosa, nunca puede acudirse a la justicia por mano
propia para procurársela, debiendo instar en cambio, las acciones pertinentes para lograr la
entrega efectiva de lo que le corresponde.

En cambio, quien ya está en la posesión o tenencia de un objeto determinado, sin perjuicio de

poder impetrar las acciones posesorias, excepcionalmente puede acudir a la legítima defensa
extrajudicial, para mantenerlas o recuperarlas, frente a un ataque o agresión infundados, cuando
la intervención de la autoridad judicial o policial llegarían tarde para evitar el daño (conf. art.
2240).

Defensa extrajudicial. (“la posesión se defiende a los tiros!”)

Art. 2240. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad,
excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente,
en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa.
Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la
posesión.

Se trata de una solución de carácter especial y el legislador indica claramente las circunstancias en
las que es factible acudir a las vías de hecho para resguardar las relaciones en jaque. Por ende, su
aplicación improcedente hará responsable a quien la esgrima no solo por los daños y perjuicios
ocasionados, sino que también podrá ser sujeto pasivo de las acciones posesorias que presente el
sujeto lesionado.

• Legitimación activa:
Esta defensa se concede por igual a poseedores de cualquier clase (aún los ilegítimos, de mala fe y
viciosos), a los tenedores y a los servidores de la posesión. De esta manera, se mantiene el
esquema propuesto por el Código derogado, que alude de modo genérico al "hecho" de la
posesión (es decir, al corpus posesorio) y que por ende, involucra por igual a todos los sujetos
indicados.

• Legitimación pasiva:
La defensa extrajudicial puede aplicarse respecto de todo aquel que proceda de manera violenta
(física o moral) e instantánea, por lo que se excluye su aplicación si la turbación o el
desapoderamiento se pretenden concretar de manera clandestina o por abuso de confianza.

El ataque que motiva semejante reacción, además, debe estar encaminado a provocar el
desapoderamiento o turbación del titular de la relación real. Así, la mera ruptura del vidrio de una
ventana, por sí solo, no amerita el empleo de este remedio.

• Requisitos para el ejercicio de la defensa extrajudicial:

- Su aplicación se circunscribe a los casos en que el auxilio de la autoridad judicial o policial (es
decir, la autoridad pública local competente en estas lides) llegaría tarde para impedirla. Se trata

133
de una cuestión de hecho (lugar y hora donde ocurre el ataque, distancia a la comisaría más
cercana, etc.) que será evaluada, a la postre, en sede judicial.

- No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa. Es decir, se trata de una
reacción inmediata a la agresión sufrida, puesto que debe existir unidad de tiempo y de acción
entre el ataque y la defensa. De aquí que se excluya la posibilidad de aplicar este remedio frente al
desapoderamiento clandestino, pues una vez consumado y llegado a conocimiento del poseedor o
tenedor, éstos deben acudir a las vías legales para instar su recuperación.

- No se deben exceder los límites de la propia defensa, lo que supone que exista proporción
entre los medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa.

Acción de despojo.

Art. 2241. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el
despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de
propia autoridad.

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la

universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

Tiene por finalidad obtener la restitución de un bien del que el poseedor o tenedor ha sido
desapoderado.

• Legitimados activos:
La norma una legitimación activa amplia, que se concede a todos los poseedores (aun los viciosos),
y a los tenedores.

Se extiende esta tutela a los titulares de concesiones y permisos sobre los bienes de dominio
público del Estado, cuando son despojados en su relación de poder con dichos objetos por
terceros.

De este modo, sólo quedan fuera de estos resguardos los servidores de la posesión, que como ya
se dijo, solamente pueden acudir a la defensa extrajudicial en los casos de excepción en que ello
resulta posible, para repeler fuerza con fuerza.

• Legitimados pasivos:

Procede contra el autor del hecho y sus cómplices, sus herederos universales y los sucesores
particulares de mala fe (si son varios, en verdad la acción debe incoarse respecto de los que tengan
la cosa en su poder al momento del reclamo), e incluso contra el dueño mismo del objeto motivo
del pleito, si lo toma de propia autoridad excluyendo al demandante de su relación de poder.

134
Si el sucesor singular ostenta buena fe, es decir, si desconoce los orígenes mismos de la relación de
poder y los medios por los cuales fue habida por sus antecesores, no puede ser alcanzado por sus
efectos.

Supuestos comprendidos.

• Desposesión:
-Violenta: Se despliega violencia física sobre el poseedor o tenedor para doblegar su resistencia y
contra los elementos de seguridad que tenga la cosa tendientes a repeler a los intrusos. También
se incluye la violencia moral, es decir el anuncio de un daño inminente si el poseedor opone
resistencia a la desposesión.

-Clandestina: El despojante toma posesión de la cosa a mediante procedimientos que mantienen al

poseedor fuera del conocimiento de la situación. Requiere la realización de actos de forma
subrepticia (de noche, cuando el poseedor se fue de vacaciones, cambiando la cerradura, etc.). Se
reputa clandestina cuando la toma de la posesión fue de esta manera, aunque luego el despojante
intente mantenerse en esta situación mediando violencia (un tipo usurpa una casa y cuando viene
el dueño lo saca a palazos).

-Abuso de confianza: El despojante tiene la cosa porque le ha sido entregada título de tenedor,
pero por su propia voluntad cambia su relación real y empieza a ejercer actos posesorios.
(interversión de título).

• Ejecución de obras como despojo:

A diferencia del Código de Vélez que se refiere a la figura como "obra nueva que se comenzara a
hacer en inmuebles", los preceptos en estudio sólo aluden a las obras a secas. Con lo cual, se
contempla la posibilidad que éstas se ejecuten en toda clase de objetos, y no solamente en los
inmuebles.

Además, que no deben ser indefectiblemente "nuevas", de modo que están incluidas tanto las que
comienzan a ejecutarse como la remodelación o alteración de las preexistentes. La expresión obra
debe también entenderse en un sentido amplio, compresivo de las construcciones, edificaciones,
plantaciones y mejoras e igualmente de su demolición o destrucción.

Si la ejecución de la obra se realiza en objetos del actor, se ajusta al esquema de la acción de

despojo.

El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo efectivo de la obra o bien ante la
finalización cuando ésta importe una desposesión de la cosa.

Sentencia.

El juez ordenará la restitución del objeto al pretensor, en la condición invocada —poseedor o

tenedor—, la remoción de obras emplazadas (en su caso) y, si correspondiere, la indemnización de
los daños y perjuicios ocasionados.

En suma, se trata de volver las cosas al estado anterior al ataque. Empero, el juez puede evaluar si
no existe alguna otra alternativa en el caso concreto, atento a que la destrucción de lo ejecutado
implica por regla, la pérdida de valores económicos importantes.

135
Los efectos del dictamen hacen cosa juzgada en sentido material (como sucede con cualquier otra
sentencia emanada de autoridad competente), en el ámbito de la materia discutida (la relación de
poder y sus consecuencias). Por ende, dicha eficacia no se extiende a un posterior juicio petitorio,
donde se eleve la discusión a la existencia y titularidad de los derechos reales sobre los objetos
motivo de la contienda inicial.

Acción de mantener.

Art. 2242. Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un

desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material
en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

• Legitimación activa.
Es amplia: Todo tenedor o poseedor, aun vicioso. (Idem, legitimados en la acción de despojo).

• Legitimación pasiva.
Esta acción se dirige contra el autor de la turbación, sus copartícipes y los herederos de ellos, si es
que persisten en la misma actitud de sus antecesores y continúan atacando al actor.

La diferencia con la acción de despojo es que no existen, en este caso, en sentido estricto,
"sucesores particulares" de aquél. (Lógicamente, no va a transmitir la posesión un “turbador”, que
si bien lo está intentando, no ha conseguido aún despojar al poseedor).

Supuestos comprendidos.

• Turbación.
El poseedor o tenedor es menoscabado en el ejercicio de su posesión o tenencia, ya sea sobre el
total o una parte de su cosa, pero sin que se dé el extremo de haber sido excluido totalmente de
su relación de poder. Para que el acto del turbador se repute como tal, debe existir en él una
motivación de desapoderar al poseedor o tenedor. Si esto no es así, es decir si los actos no tienen
la finalidad de despojar sino de molestar solamente (tirar piedrazos a los vidrios, por ej), no
corresponderá la acción posesoria sino de daños y perjuicios.

• Ejecución de obras como turbación:

Si se practica en o desde objetos ajenos, se perfila como una modalidad de la acción de mantener.

El actor puede impetrar su reclamo sea por el comienzo efectivo de la obra o bien ante la certeza
de su futura realización, pues a estos efectos, alcanza con invocar y probar una posible amenaza
de daño de carácter cierto y concreto a su relación de poder con un objeto determinado.

• Daño temido:

136
Se trata de un caso especial de turbación en las relaciones de poder (el art. 2242 la designa como
"la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento"). Su diferencia con el caso anterior es que
acá no hay una actividad en curso (o que se esté gestando) de la cual se puede derivar un ataque
(real o potencial) a la posesión o tenencia de una cosa.

Es una situación de hecho preexistente que se pretende modificar o remover, para evitar, de esta
manera, que se produzca un daño.

Las consecuencias de la deducción de esta variante de la acción de mantener, en caso de

prosperar, significarán que se arbitren los medios que resulten necesarios para conjurar el peligro
(v.gr. reparación de las construcciones, remoción de sus accesorios en mal estado de conservación,
poda o tala de árboles y arbustos, traslado de maquinarias o vehículos, etc.), tareas que estarán a
costa y cargo de la parte demandada.

Prueba.

Art. 2243. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que
la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta
prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder
más antigua.

En todos los procesos instados a partir de las acciones posesorias, el actor debe justificar su
relación de poder con la cosa motivo del pleito (posesión o tenencia), y también la lesión inferida a
ella (turbación, desapoderamiento). Por ende, no es pertinente, en principio, la justificación del
derecho de poseer, o mejor derecho de poseer, es decir, aportar a la causa los títulos suficientes
de los que se deriva que el accionante es dueño o condominio.

Ello así, atento a la marcada separación que existe entre el juicio posesorio y el petitorio, de modo
que la prueba que se rinda en el primero, se circunscribe a cuestiones de hecho, en tanto que en el
segundo, gira en torno a la titularidad de los derechos reales.

En el caso en el cual resulta dudosa la titularidad de la relación de poder sobre la cosa motivo del
pleito. Esto es, de la prueba rendida, no surge con exactitud, cuál de los dos contendientes era el
que revestía la calidad de poseedor (o tenedor), al momento de la agresión que dio origen a la
causa judicial (v.gr. porque ambos han ejercido actos posesorios sobre dicho objeto de manera
continua y han intentado excluirse el uno al otro, sin mayor éxito).

He aquí un ejemplo: dos personas ejercen sobre un fundo no cercado, de manera simultánea actos
posesorios (v.gr. pastoreo de animales, siembra, plantación y recolección de frutos) y en un
momento dado, uno de ellos lo cerca totalmente, por lo que excluye a su congénere, quien
entonces insta la acción posesoria por desapoderamiento.

En estas circunstancias, el legislador se inclina a favor de quien acredita estar en contacto con la
cosa a la fecha más próxima a la lesión.

Presunción.

Si la prueba no pudiera producirse, la ley establece la presunción de imputar la relación de poder a

aquel que pueda acreditar mayor antigüedad en ella.

137
Si esto tampoco fuera suficiente a los fines de dilucidar quién ejerce en los hechos la relación de
poder, el juez así, lo indicará, quedando por tanto, expedita la vía petitoria, si alguna de las partes
tiene derecho de poseer, es decir, es titular de un derecho real sobre la cosa motivo del juicio.

Conversión.

Art. 2244. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la
promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la
lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa
en juicio.

Incorpora a la legislación de fondo una solución que está consagrada por las leyes procesales que
contemplan los interdictos, disponiendo que si durante el curso del interdicto de retener se
produce el despojo, la acción continúa como interdicto de recobrar, sin retrotraer el proceso al
principio, en cuanto fuera posible (conf. art. 617 CPCN).

Esta directiva será operativa especialmente cuando los actos de turbación, pese al inicio del juicio
posesorio, logren su cometido, cual es la exclusión absoluta del actor de la cosa motivo del pleito.
Ello así, porque los actos turbatorios implican en la mayoría de los casos, un desapoderamiento en
marcha.

De seguirse la instancia inicial (acción de mantener) y llegar a buen término, con dictamen
favorable al pretensor, atento a la mutación producida de la situación de hecho que la justificó, la
ejecución de la sentencia será inoperante y de imposible cumplimiento, toda vez que se condenará
al accionado a cesar en las molestias, cuando el mismo se ha hecho con la posesión definitiva de la
cosa. Por ende, cabe en estas circunstancias y antes de obtener el dictamen judicial, rogar que se
convierta la petición de marras en acción de despojo, para lograr así una sentencia con visos de
ejecución y cumplimiento posibles en el caso concreto.

Legitimación.

Art. 2245. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de
hecho o partes materiales de una cosa.

Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se
refiere a la extensión mayor o menor de cada parte.

Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor
y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados
para tomarla directamente.

Las defensas posesorias se conceden con suficiente amplitud, como para que todos los titulares de
las relaciones de poder (con independencia de sus cualidades) tengan protección adecuada frente
a las diversas lesiones que en los hechos puedan sufrir.

Esto así, con la única excepción de los servidores de la posesión, que sólo cuentan con la defensa
extrajudicial y que, por ende, en los demás casos deberán poner en conocimiento del poseedor el
ataque que padecen en su relación con las cosas, para que sea éste quien active, en su caso, el
juicio posesorio.

138
Coposeedor.

Cuando existen varios titulares de igual relación de poder sobre un mismo objeto (una o varias
cosas), que coexisten armónicamente sin excluirse los unos a los otros, hay coposesión o bien,
cotenencia.

Corresponde indagar en estas circunstancias, cómo afrontar un ataque a dicha relación de sujeto
plural:

Si la lesión proviene de un tercero ajeno a la comunidad de hecho (que como se dijo, puede no ser
de derecho), no es menester que todos y cada uno de los cotitulares de la relación de poder insten
la vía posesoria, ni que el actor, cuente a estos efectos con la anuencia y autorización de los
restantes interesados. De prosperar la acción, se logrará ora el cese de las molestias, ora la
restitución de la cosa en su totalidad, puesto que la relación de poder, se ejerce sobre toda ella
(los eventuales acuerdos respecto del uso y goce de aquélla, rigen entre los miembros de la
comunidad de hecho, pero no respecto de terceros ajenos, que además pretenden alzarse con ese
objeto contra la voluntad de los primeros). Si el actor es vencido, ese dictamen no hace cosa
juzgada respecto de los congéneres que no participaron ni fueron citados al proceso, y a quienes,
por tanto, no puede afectarse en su derecho a la libre defensa en juicio.

Si el ataque procede de otro coposeedor o cotenedor, la solución ha de ser equivalente. Por ende,
si uno de ellos de manera inconsulta, altera el estado de hecho preexistente o el destino de la cosa
objeto de la relación de poder, cercenando los derechos de los demás, puede plantearse la acción
posesoria para que terminen dichas actividades y se restablezcan las cosas a su estado inicial, con
la indemnización por los daños y perjuicios irrogados en el caso concreto. Es evidente que el efecto
de la sentencia favorable al pretensor no puede significar la total exclusión del vencido de su
relación de poder con la cosa.

Si los conflictos entre los coposeedores o cotenedores no se derivan de la ejecución de actos

materiales con intención de provocar la exclusión de uno o más de ellos de su relación con la cosa,
sino a la extensión y condiciones con que deben ejercerse las prerrogativas sobre el objeto común,
el tema es ajeno a la tutela posesoria. En consecuencia, deberán instarse las acciones de corte
personal que correspondan.

Proceso.

Art. 2246. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que
establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del
caso.

Remite a las leyes de procedimientos, en todo lo referente al trámite de las acciones posesorias,
con la única previsión de que debe aplicárseles en su sustanciación, el proceso de conocimiento
más abreviado que admita la norma adjetiva de cada demarcación (por regla será, en la mayoría
de los casos, la vía sumarísima, salvo que se disponga expresamente otra solución), o bien, el que
determine el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

De esto último se deduce que a pesar de lo fijado por la norma procesal, el magistrado que
entiende en la causa, si lo cree pertinente, pueda imprimirle un régimen distinto al establecido en
aquélla, a fin de dilucidar con mayor prontitud la cuestión.

139
La relación entre el CCyC y los Códigos procesales.

El Código de fondo, como ya se ha visto, ha simplificado el esquema de las defensas posesorias,

suprimiendo la doble batería de acciones posesorias stricto sensu (sólo para poseedores
calificados, anuales y no viciosos) y policiales (para todos los poseedores y los tenedores
interesados) que contempla el Código derogado. Así, se predica un marcado monismo, que supone
admitir una sola defensa para cada agresión (las acciones de despojo y de mantener, que incluyen
las posibles variantes de ejecución de obras y daños temidos), para todos los titulares de las
relaciones de poder (poseedores y tenedores).

Ahora bien, las leyes procesales, consagran junto con las acciones posesorias (regidas por el
derecho de fondo) los interdictos (de adquirir —de escasa aplicación—, de retener, de recobrar y
de obra nueva), que se sujetan al trámite sumarísimo y que cuentan con una legitimación activa
amplia, con lo cual, subsiste el dualismo que el Código Civil y Comercial pretende suprimir en su
articulado. Se trata, entonces, de determinar cómo armonizar ambos cuerpos legales. (Ver en
carpeta vieja).

Relaciones entre las acciones reales y posesorias.

Se mantiene la separación entre las acciones reales (juicio petitorio) y las posesorias (juicio
posesorio), que por apuntar a distintos objetivos (la tutela y resguardo de los derechos reales, en
el primer caso, la protección de las relaciones de poder sobre las cosas, como son la posesión y la
tenencia, en el segundo) no pueden ser acumuladas en la instancia judicial.

Algunos comentaristas opinan que en esta materia la metodología del Código Civil y Comercial es
impecable, pues a diferencia del Código velezano (que trata el tema en el Título III de su Libro III,
en el régimen de las acciones posesorias), consagra un capítulo especial para regular los vínculos y
relaciones que existen entre ambos procesos judiciales. Así, la separación de ambas vías
procesales determina la vigencia de dos principios rectores en el tema, como son el de no
acumulación y el de prelación, consagrados de manera genérica en el art. 2482 del Código Civil.

Existen marcadas diferencias entre las acciones y los procesos en estudio, las que se indican a
continuación:

- La legitimación activa para impetrar las acciones reales solamente corresponde a quienes
puedan acreditar la titularidad de un poder jurídico sobre el objeto de la contienda. Las acciones
posesorias, en cambio, recaen no sólo sobre los poseedores legítimos (v.gr. titulares de derechos
reales), sino también sobre los ilegítimos y los tenedores.

- Respecto de la prescripción las acciones reales no prescriben (conf. art. 2247), salvo que el
sujeto accionado pueda invocar en su defensa la prescripción adquisitiva para mantener la cosa en
su poder. Las acciones posesorias, en cambio, prescriben al año de la agresión (conf. inc. b) del art.
2564).

- En cuanto a la prueba a rendirse en cada uno de estos procesos, es en esencia distinta: en el

petitorio, deberá acreditarse la titularidad del derecho real (conf. arts. 2256 a 2258); en el
posesorio, en cambio, deberá justificarse la relación de poder, aunque ella no se corresponda con
derecho real alguno y la lesión sufrida (turbación o despojo). En otros términos, en el primer caso
se prueba el derecho de poseer (ius possidendi), en el segundo, la posesión (ius possessionis) o
tenencia.

140
- Los objetivos que persiguen cada uno de estos procesos, son sustancialmente distintos. En el
juicio posesorio se protege la relación de poder afectada (posesión o tenencia), disponiéndose, en
la medida de lo posible que las cosas vuelvan al estado anterior al ataque, sin investigarse a quién
pertenece el derecho a poseer o detentar el objeto motivo del litigio. En el petitorio, en cambio, la
cuestión gira en torno a la existencia y titularidad del derecho real sobre la cosa u objeto a que se
refiere el conflicto.

Prohibición de acumular.

Art. 2269. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.

Si el poseedor agredido es titular de un derecho real, puede servirse indistintamente de ambos

remedios procesales. En efecto, puede acudir al posesorio, acreditando su relación de poder con la
cosa y la lesión sufrida, o bien, instar la vía petitoria, justificando la titular de la potestad real
pertinente.

Como son dos procesos de diferente jerarquía, no se los puede acumular o seguir de modo
simultáneo, sino solamente sucesivo, y respetando el grado de prelación que existe entre ellos.

La prohibición de acumularlos implica por ende, para el actor, el ejercicio de una opción, que lo
constriñe a acatar sus consecuencias o resultados aunque le sean adversos. En efecto, si comienza
discutiendo la relación de poder, ante la imposibilidad de acreditar en el juicio su posesión efectiva
sobre la cosa, no puede cambiar su pretensión en esa instancia alegando que debe prevalecer su
interés por detentar la titularidad de un derecho real, que supera a la eventual relación real que
sin sustento en derecho alguno, pueda justificar o invocar el accionado.

Independencia de las acciones.

Art. 2270. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el juez puede
examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

Dados los distintos objetivos que persiguen los juicios posesorio y petitorio, es lógico deducir que
la prueba a producirse en ellos sea sustancialmente distinta. En rigor, si se trata de un juicio
posesorio, la carga de la prueba que pesa sobre el actor versará sobre su relación real con la cosa u
objeto motivo del proceso, y la agresión que dicha relación de poder haya padecido. Si es un juicio
petitorio la prueba girará, en cambio, en torno a la titularidad de un derecho real que legitime el
accionante en esas circunstancias para exigir un dictamen favorable a su existencia, libertad o
plenitud, de acuerdo a la índole de la acción real incoada en la causa de marras.

De aquí la aparente inutilidad de aportar prueba distinta a la antes indicada en dichas causas
judiciales (v.gr. justificar la titularidad del derecho real, en la instancia posesoria, o bien, la relación
de poder —posesión o tenencia— en la vía petitoria).

Empero, esta directiva está dirigida al magistrado que debe resolver en la causa concreta, pero en
modo alguno a los contendientes que sí pueden incluir las mentadas pruebas en el proceso, si lo
creen producente para dilucidar el conflicto. Y será en última instancia el juez quien la evaluará y
considerará para resolver la disputa, sin modificar, por supuesto, la naturaleza del proceso (v.gr.
dictaminando sobre el derecho de poseer en el posesorio, o sobre la posesión o tenencia en el
petitorio). Por eso, el precepto en análisis faculta al magistrado a considerar los títulos aportados

141
por las partes en un pleito posesorio, para apreciar y determinar, en el caso concreto, la naturaleza
(si es posesión o tenencia), extensión y eficacia de la relación real invocada.

Suspensión de la acción real.

Art. 2271. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de
que la instancia posesoria haya terminado.

La consecuencia obligada de la prohibición de acumular los juicios posesorio y petitorio derivados

de un mismo hecho lesivo, provoca que una vez iniciado el primero, no puede impetrarse acción
real alguna, hasta que el proceso pendiente no haya concluido. En rigor, y como ya se dijo, si el
actor es titular de un derecho real y opta por discutir sobre la relación de poder con el objeto de la
disputa, debe atenerse a las consecuencias de su elección.

Cumplimiento previo de condenas.

Art. 2272. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber
satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.

El cumplimiento de la sentencia del posesorio es un recaudo ineludible para instar el petitorio.

Si se trata del demandado, deberá restituir la cosa que obtuvo por despojo al actor o a quien la
detentaba a su nombre, o bien, cesar en los actos de turbación y molestia de la relación real que
tenga el pretensor con el objeto del pleito. A ello hay que sumar las condenaciones accesorias que
incluyen las costas del juicio y los daños y perjuicios ocasionados al reclamante.

En cambio, si la parte perdidosa es el actor (que por regla, habrá sufrido la turbación o el despojo),
deberá abonar las costas derivadas del proceso, que es la única condena posible a su respecto. Con
lo cual, si no se cumple con dicha obligación no podrá instar la acción real pertinente para
recuperar la cosa.

Rivera dice que semejante solución puede resultar inequitativa en algún caso concreto. (Ej, el
propietario a quien se ha despojado del inmueble cuyas rentas constituyen su única fuente de
ingresos se lo conmina a pagar las costas del juicio posesorio en que resultó vencido, difícilmente
pueda cubrirlas si no cuenta con otros recursos). Con lo cual en estas circunstancias se verá
seriamente afectada la tutela de su derecho real (y con ello, la posibilidad de recuperar el objeto
de dicha potestad), por lo que la solución legal deberá ser mitigada por el juez, por ejemplo,
aceptando alguna otra cautela o resguardo en remedio de lo debido, para así poder impetrar la
acción real.

Acciones por un mismo hecho.

Art. 2273. El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse
de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si
interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.

Si se interpone una acción posesoria y no prospera, el interesado siempre puede esgrimir a la

postre la acción real, en tanto y en cuanto cumpla previamente con la sentencia dictada en el
juicio posesorio. Esto así, pues en la instancia posesoria se resuelven cuestiones fácticas y por
ende, el efecto de cosa juzgada de la sentencia allí dictada se circunscribe a esos temas, pero en

142
modo alguno puede expandirse a la eventual titularidad o no de derechos reales que pueda alegar
y probar la parte vencida en un ulterior proceso petitorio, derivado del mismo hecho.

Sin embargo, por la regla de prelación y atento a la preeminencia o jerarquía que tiene la disputa
sobre los derechos reales (que se ventila a través de procesos ordinarios, de conocimiento, con
amplitud de prueba y defensa), respecto de la que se circunscribe a meras relaciones reales como
la posesión o la tenencia (que se plantean en juicios abreviados y sin tal amplitud de pruebas),
quien aspira a lo máximo (la admisión y defensa del derecho real) y resulta perdedor, no puede
incoar la acción subsiguiente para disputar una eventual relación de poder sobre dicho objeto.

En suma, se puede ir de menor a mayor (posesorio a petitorio), pero no a la inversa (petitorio a

posesorio).

Mucho se ha discutido en torno a los fundamentos o razones del legislador para consagrar esta
solución. Alguna doctrina entiende que la elección de la vía petitoria supone la renuncia a esgrimir
las acciones posesorias por entender que no se tiene derecho a ejercerlas, o que implican el
reconocimiento de la posesión que ostenta el demandado.

Está claro entonces que el obtener una sentencia contraria en el petitorio impide que el actor
interponga una acción posesoria posterior. Pero ¿qué ocurre si el actor desiste de la acción real
antes de la sentencia?: Parte de la doctrina opina que la opción inicial por la vía petitoria, cierra la
posibilidad de acudir luego a la acción posesoria. Kiper, en contra, señala que la aludida prelación
es operativa y mientras no exista un pronunciamiento definitivo, con efecto de cosa juzgada, no se
ha perdido el derecho de intentar la acción posesoria.

Acciones por distintos hechos.

Art. 2274. El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones
anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado.

Corresponde ahora considerar la misma problemática que la analizada anteriormente, pero desde
la óptica del demandado.

El demandado, si detenta una relación de poder con la cosa objeto del pleito, cuenta con las
acciones pertinentes para su defensa, en un juicio posesorio. Así, si el actor activa su acción
posesoria, en estas lides no se plantean inconvenientes.

En cambio, si escoge el camino de la acción real, de aplicarse en sentido estricto el principio de

prelación, el accionado se vería privado de esgrimir sus defensas posesorias.

Por ende, cabe distinguir si se trata de un mismo hecho lesivo, o bien de uno distinto al que motiva
el reclamo del accionante. En el primer caso, debe aplicarse la regla de prelación, de acuerdo a lo
dispuesto por el art. 2273. En cambio, tratándose de hechos o lesiones anteriores a la
interposición de la demanda real o bien sobrevinientes, la conducta procesal del actor no puede
coartar o limitar unilateralmente el derecho de defensa del demandado.

Por ende, el accionado puede entablar el posesorio por turbaciones anteriores al juicio petitorio
instado por el actor, lo que provocará, a consecuencia de la prohibición de acumulación de juicios,
que el último se suspenda hasta tanto finalice la discusión en torno a la relación de poder sobre el
objeto del conflicto.

143
Turbaciones o desapoderamientos recíprocos.

Art. 2275. Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es

condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez
entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.

Instado el juicio posesorio y existiendo sentencia que obligue a la restitución de la cosa (que puede
extenderse al cese de las turbaciones en la relación real), el vencido debe cumplirla para poder
acceder así, a la vía petitoria (sea para iniciarla, o para continuarla, si estaba suspendida por la
apertura del juicio posesorio), o bien, a un nuevo pleito posesorio, por un hecho anterior la
interposición de la primera acción.

A modo de ejemplo, si el dueño del inmueble ha sido despojado, e intenta recuperarlo sin éxito, a
través de actor turbatorios, el actual poseedor puede entablar el juicio posesorio para que se
ordene el cese de las molestias. Una vez dictada y cumplida la sentencia, el vencido puede esgrimir
(o continuar —si está suspendida—) la acción real de reivindicación para obtener la restitución del
inmueble, motivada en el hecho anterior del despojo.

Hechos posteriores.

Art. 2276. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa
de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.

No existe un dispositivo que expresamente consagre esta solución en el Código Civil, aunque se
derive implícitamente de lo dispuesto por el art. 2485 que restringe sus directivas a los hechos
anteriores a la interposición de la acción real, pero no a los posteriores o sobrevinientes a ese
evento.

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