Unidad 17 - Reales

Unidad 11 – Derechos Reales: Propiedad Horizontal

A) Propiedad horizontal. Concepto. Antecedentes. Naturaleza jurídica. Derecho real autónomo. Adquisición
del derecho. Unidad funcional. Destino. Cosas propias.

ARTICULO 2037.- CONCEPTO. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ANTECEDENTES
El Código Civil (CV) derogado, vedaba la posibilidad de este derecho real, ya que no permitía que personas
diferentes pudieran ser propietarias de la parte más baja o más alta. Consideraba Vélez que esa situación
generaría muchos problemas.
El crecimiento de la población, y su concentración en las ciudades, tornó necesario aprovechar mejor los
espacios, construyendo hacia arriba, lo que hizo imperioso un régimen de propiedad horizontal.
En 1948, se aprobó la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Ésta fue exitosa, ya que permitió la regulación
eficiente de este nuevo derecho real, y se adecuó a la realidad imperante.
Actualmente, el Código Civil y Comercial (CCyCN) enumera expresamente a la propiedad horizontal entre los
derechos reales permitidos y regula minuciosamente su funcionamiento. La ley 13.512 destinaba 18 artículos a
la propiedad horizontal, mientras que el CCyCN la trata en los artículos 2037 a 2072, eso sin contar las normas
sobre conjuntos inmobiliarios, superficie y privilegios que se vinculan.

NATURALEZA JURÍDICA. DERECHO REAL AUTÓNOMO

La propiedad horizontal es un derecho real, autónomo, principal, sobre cosa propia, que se ejerce por la
posesión.De la definición legal surgen las siguientes características:
a) Es un derecho real: figura en la enumeración del art. 1887 y lo reitera en su definición del 2037.
b) Sobre cosa propia: así lo dispone el artículo 1888  “Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente
propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal…” y lo repite el 2037 “se ejerce sobre un inmueble
propio”. Además, es principal, recae sobre una cosa registrable y se ejerce por la posesión.
c) Objeto: tiene por objeto un inmueble, siendo el objeto inmediato las partes propias y el objeto mediato las
partes comunes. La base objetiva del derecho la constituye la “unidad funcional”.
d) Facultades: el titular tiene las “facultades de uso, goce y disposición material y jurídica”. Sin embargo, las
limitaciones son más fuertes que en el caso del dominio, en especial en lo que concierne a disponer
materialmente, ya que se requiere el consentimiento de los demás. Además, deben ejercerse respetando el
destino impuesto en el reglamento, tanto para las partes privativas como para las comunes.
e) Interdependencia: las partes del inmueble (privativas y comunes), como las facultades que se ejercen sobre
ellas, son interdependientes. Esto significa que no se pueden separar, de modo que si se enajena una parte
privativa se transmite en forma conjunta con el derecho sobre las partes comunes.
f) Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto.
g) Consorcio: además de los titulares del derecho real, nace una nueva persona jurídica distinta de ellos, que es
el consorcio, con su propio patrimonio y con derechos y obligaciones específicos.
h) Administración: presta los servicios, toma las decisiones que hacen a su función, representa a los
propietarios y cobra los gastos de mantenimiento y conservación del edificio.
i) Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los titulares de este
derecho real. Puede ser apto para vivienda, actividad profesional, mixto, garaje, galería comercial, etc.

ADQUISICIÓN DEL DERECHO

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse
en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

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Este artículo se refiere a la división jurídica de inmueble. Mientras una persona es dueña de un inmueble
puede hacer las construcciones que desee, pero seguirá siendo dueño; allí habrá derecho de dominio. Si se trata
de un condominio, la conclusión es la misma.
Si deciden someter el inmueble al régimen del derecho real de propiedad horizontal y salir del dominio o del
condominio, deberán cumplir una serie de requisitos físicos y jurídicos.
Las unidades a construir tienen que cumplir las exigencias de independencia funcional y comunicación con la
vía pública. Además deberán existir partes comunes adecuadas.
Hay que hacer que la construcción sea aprobada por la Municipalidad tras la presentación de un plano de
construcción. Luego habrá que confeccionar el plano de subdivisión del inmueble y su legajo parcelario. El titular
dominial del inmueble encarga al agrimensor el plano de mensura y división de la propiedad horizontal, que se
registra en el organismo competente que es la Dirección de Catastro. La registración del plano es condición para
el otorgamiento de la escritura del reglamento.
Finalmente, corresponde la redacción del reglamento de propiedad horizontal en escritura pública y su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de
los derechos y obligaciones de los titulares de departamentos bajo el régimen de propiedad horizontal.
El otorgamiento del reglamento crea el “estado de propiedad horizontal”, que posibilita la división jurídica del
inmueble en propiedades autónomas. Pero, hasta que no se otorgue el acto jurídico por el cual se adquiera el
derecho real de propiedad sobre alguna de las partes privativas, la situación jurídica del inmueble general
permanece invariable y el dominio o el condominio existente se rigen por el título.
El acto de enajenación del inmueble general sin determinación de las unidades funcionales únicamente será
posible con la previa desafectación del edificio del sistema.
Se requiere al menos la existencia de dos titulares, porque el Código no ha concebido la figura del consorcio de
un solo propietario. Claro que, una vez constituido, si en el futuro alguno de los propietarios adquiere todas las
unidades, puede interpretarse que subsiste el consorcio, ya que esta circunstancia no está mencionada como
causal de extinción.
Las unidades se pueden adquirir por algunos de los modos generales previstos por el Código para la
adquisición de los derechos reales (título y modo, usucapión, sucesión). Si no se encuentra inscripto el
reglamento, no se inscribirán en el Registro de Propiedad Inmueble los títulos por los que se constituya o
transfiera el derecho de propiedad horizontal. Se puede otorgar en forma simultánea el reglamento y el o los
títulos que contienen el acto o negocio causal de transmisión o constitución del derecho real.
El reglamento forma parte de la causa del derecho real de propiedad horizontal. Cada vez que una unidad es
enajenada, el adquirente se encuentra en la misma situación que su antecesor en lo que concierne al
reglamento. Al estar inscripto en el Registro, es oponible erga omnes. Si el transmitente le asegurara al
adquirente un derecho diferente a lo que establece el reglamento, tal convenio sería absolutamente inoponible
a los demás consorcistas.

Caso de partición en especie del condominio

Si el inmueble pertenece con exclusividad a una sola persona, hay dominio y el dueño puede decidir
libremente si lo afecta a este sistema. Si el inmueble pertenece a más de una persona, existe condominio y esto
genera una situación particular.
Los condóminos, cuyo edificio cumple con las condiciones materiales previstas por la ley, pueden disolver el
condominio mediante una partición en especie, basada en adjudicarse en propiedad las unidades funcionales, lo
cual supone la incorporación del predio al régimen de propiedad horizontal.
Los inconvenientes surgen cuando no se ponen de acuerdo los condóminos. Unos prefieren la venta, y otros la
partición en especie. La partición en especie, si es posible, es preferida. Por ende, si el inmueble está en
condiciones y a cada condómino le tocara una o más unidades funcionales equivalentes a su proporción en el
condominio, este criterio se impone. Si no hay acuerdo, puede llevarse el asunto ante la justicia, y seguramente
el juez decidirá de esta forma.

Constitución por el superficiario

El art. 2120 prevé, entre las facultades del superficiario, que “El superficiario puede afectar la construcción al
régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en
contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario”.

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El CCyCN además de incorporar el derecho real de superficie, admite también como una modalidad la
propiedad horizontal superficiaria. Dado que es común el suelo, hay que armonizar ambas figuras. En el
reglamento habría que prever la incorporación a futuro del suelo al régimen de propiedad horizontal.
Ejemplo:Una persona tiene un terreno en el que se pueden construir dos torres. Enajena el derecho de
superficie sobre parte de su terreno para que algún desarrollador construya una torre. Éste hace el edificio y lo
afecta al régimen de propiedad horizontal.
El dueño del terreno conserva su derecho real a la tierra. Cuando aparece otro interesado en construir una
segunda torre nuevamente le constituye el derecho de superficie y sucede lo mismo que con el desarrollador
anterior. Por último se “funden” en la propiedad horizontal las dos torres y el suelo, al extinguirse el derecho de
superficie.
La superficie no puede durar más de 70 años, el negocio del superficiario puede asumir varias formas. Puede
establecerse que al cesar la suspensión de la accesión y reunirse toda la materialidad en una única propiedad
cobre una indemnización, que puede consistir en una o más unidades del emprendimiento. Podría, por ejemplo,
sujetarse la duración de la superficie a condición resolutoria, consistente en que el superficiario construya en 5
años, y cumplida la condición se funden las propiedades del suelo y la superficiaria, y el dueño de la tierra se
queda con el 30% y el constructor con el 70% de lo edificado.

OBJETO. UNIDAD FUNCIONAL. DESTINO

Existe un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnen ciertas características: independencia
funcional y salida a la vía pública. Se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional, y un objeto
mediato constituido por las partes comunes.No se trata de dos objetos, sino de uno, integrado por sectores
cuya interdependencia funcional hace imposible separarlos.
El Código distingue esencialmente entre cosas y partes propias, y cosas y partes comunes. Lo principal es la
unidad funcional, que es propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible e inescindible sobre el resto del
inmueble (excepto las partes propias de otros), integrado por partes comunes.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.

COSAS PROPIAS
1. Unidad funcional
El objeto principal de este derecho real es la unidad funcional. El Código es amplio en cuanto a su destino, ya
que puede consistir en un departamento, local u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino. Además se admite una subespecie de propiedad horizontal constituida por los conjuntos
inmobiliarios.Por otra parte, no es necesario que se trate de una construcción en altura, puede ser una sola
planta, e incluso una construcción subterránea.
La unidad funcional debe satisfacer dos requisitos:
a. Independencia funcional: se relaciona con la autonomía necesaria para cumplir con el destino previsto en el
reglamento. Una unidad privativa será independiente si se halla físicamente separada de las otras,
comprendiendo dentro de su ámbito material y con exclusividad, aquellas dependencias que le posibiliten a su
titular aprovechar, usar y gozar del sector de su propiedad de manera independiente y exclusiva, con ajuste al
destino para el cual fue creado.
b. Comunicación con la vía pública: cada unidad funcional debe tener franqueada* su vinculación con el
exterior, de tal forma que su titular, ocupante o usuario disponga, respecto de ella, de ingreso y egreso libres. La
conexión de la unidad con la vía pública puede ser directa o a través de un pasaje común. Es directa cuando
todas o algunas cuentan con ingreso propio o dan a la calle (locales ubicados en planta baja con acceso directo
desde la vereda), en el caso del pasaje común, las unidades se comunican con el exterior a través de sectores
comunes previstos con ese fin (escaleras, pasillos, palieres, etc.).
*Franqueada/ Franquear: Quitar los impedimentos, abrir camino.

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2. Unidades complementarias
Sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades funcionales, tales como cocheras individuales,
guardamuebles, bauleras, etc.Estas unidades complementarias, para tener tal carácter, deben ser concebidas en
los planos de tal modo que la subdivisión horizontal las contenga con esa designación.
Según lo que se acuerde convencionalmente pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e incluso el
titular de una unidad puede adquirir una o más unidades complementarias de cualquier destino.
La interdependencia no impide al titular transmitir solamente la unidad complementaria a un tercero, si ello
no estuviere prohibido en el reglamento. Pero si lo que transmite es la unidad funcional, necesariamente queda
comprendida la unidad complementaria en el acto de disposición. De todos modos, parece una conclusión más
teórica que práctica, es difícil imaginar su separación y enajenación.

3. Cosas y partes propias

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
El código deja aclarado que son propias las puertas y ventanas, lo que había suscitado dudas durante la
vigencia de la ley 13.512. Advierte el artículo que los balcones no lo son (salvo la capa superficial constituida por
el revestimiento). Tampoco las paredes que dividen a las distintas unidades, pero sí son propios los tabiques
divisorios internos. También son propios los cables que recorren internamente el espacio de la unidad
funcional.Puede haber otras partes propias, si así lo dispone el reglamento.

4. Cocheras
Pueden darse distintos supuesto respecto del uso, goce y propiedad de las cocheras:
a) cochera de propiedad común, de uso exclusivo con delimitación: otros propietarios no pueden utilizar ese
espacio, ni impedir el libre acceso al mismo. El titular solo puede guardar automóviles, no otros objetos.
b) cochera de propiedad común, de uso exclusivo y sin delimitación: los vehículos se ubican según el orden de
llegada y debe dejarse la llave al encargado cuando obstruyen la libre circulación.
c) cochera de propiedad privativa, delimitada y con título de propiedad autónomo: similar al punto a, pero,
además, el propietario puede vender la cochera con independencia de la unidad principal.
d) cochera de propiedad privativa, no delimitada y con título autónomo: rige lo indicado en el punto b, y el
titular cuenta con derechos sobre la parte indivisa de las cocheras.
e) cochera delimitada e independiente: el acceso a la cochera es privativo del propietario o del usuario
exclusivo. En el caso de que el reglamento no lo prohíba, es posible dar en locación la cochera a terceros, sin
embargo cuando la cochera fuere sin delimitación ha de entenderse que se trata de un espacio para la guarda
de un automóvil y que no pueden depositarse otros bienes ni ser usada por terceros.

No en todos los casos las cocheras existentes en el edificio de viviendas y oficinas son complementarias, ya
que en algunos son independientes de las unidades, se adquieren y se escrituran por separado, se pueden
gravar, no acceden a ninguna unidad funcional, reúnen los requisitos del art. 2039 y, en consecuencia,
constituyen una verdadera unidad funcional.
Espacio guardacoches: La doctrina lo ha definido como la superficie no delimitada perimetralmente, ni
individualizada catastralmente, que forma parte de mayor extensión delimitada, destinada a depósito de
vehículos. La ocasional ubicación de los rodados irá variando de acuerdo al orden de ingreso, necesidad de
desplazamiento, horario, frecuencia de salida, etc.

B) Cosas y partes comunes indispensables y no indispensables. Facultades. Uso exclusivo. Modificaciones en

las cosas y partes comunes. Obra nueva.
COSAS Y PARTES COMUNES INDISPENSABLES Y NO INDISPENSABLES
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las
cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.

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Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.

Concepto
Todas aquellas cosas y partes que no son propias, son comunes, es decir, pertenecen a todos los titulares,
quienes tienen un derecho accesorio sobre ellas, representado por un porcentual o parte indivisa.
La cuota parte ideal que cada propietario tiene sobre las partes comunes es proporcional al valor de su unidad
y queda fijada en el plano de subdivisión y establecida luego en el reglamento. Este valor porcentual puede ser
modificado, pero implicará modificación del reglamento que deberá ser votada por unanimidad por tratarse de
una cláusula estatutaria, cuya alteración afecta derechos individuales de cada propietario.
El art. 2040 sienta las pautas para considerar a las cosas y partes comunes:
- Uso común: Se consideran comunes aquellas cosas y partes que sean de uso y beneficio común de los
consorcistas y de las unidades. Por ej: la escalera, el ascensor, el sillón del hall de entrada, un jardín, etc.
- Indispensables para mantener la seguridad : Deben ser comunes ya que la seguridad debe estar en manos de
todos, y no de algunos. Por ej: escalera, caldera, etc.
- Las que determine el reglamento : y además el art. dice que “Las cosas y partes cuyo uso no está determinado,
se consideran comunes”, de modo que se establece una presunción de comunidad.
Sin embargo, puede haber cosas comunes que no son de uso común, ni indispensables para la seguridad.
Como, por ejemplo, una terraza de uso exclusivo.

Clasificación de las cosas y partes comunes

Se clasifican en dos grupos: las necesariamente comunes y las no indispensables.
Necesariamente comunes: Son aquellas que sí o sí deben ser tales, es decir, que no podrían convertirse en
propias. Están enumeradas sin carácter taxativo en el art. 2041.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas
a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

La primera cosa común mencionada es el terreno, que se constituye por toda la superficie que compone el
lote, en la extensión y límites que constan en el respectivo título constitutivo del sistema y registros catastrales.
Es plausible* la incorporación expresa de las instalaciones necesarias para las personas con discapacidad. Esto
se ajusta a la Constitución Nacional y a los tratados internacionales que propician la igualdad real, la eliminación
de obstáculos, y que vedan toda discriminación. Es claro que los edificios deben construirse con esas facilidades
y que de ser necesaria la adaptación, debe ser soportado el costo entre todos.
Nada dice sobre el espacio aéreo y el subsuelo. Dado que el terreno es común, y teniendo en cuenta que la
propiedad del suelo se extiende a dichos espacios, se concluye que pertenecen a todos, son comunes.
El inc. que menciona a las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta
su ingreso en la unidad funcional, pone fin a discusiones que se generaban cuando debía repararse un caño, y
no había acuerdo sobre si se trataba de una parte propia o común. Lo que significa que el arreglo debe ser a

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cargo del consorcio. La conservación, mantenimiento y reparación de los tramos interiores del cableado son a
cargo de cada propietario.
*plausible: susceptible de elogio, de aplauso.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Es una norma que sorprende, porque no sólo es innecesaria, sino que contempla el caso de una minoría de
edificios que tienen esta clase de servicios. No figuraba en su fuente principal, que es el proyecto del Código de
1998.

FACULTADES. USO EXCLUSIVO

¿Conversión?
En la ley 13.512 se decía que “Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en
contrario”. Esto permitió a la doctrina señalar que ciertas cosas comunes, podían convertirse en privativas, en
tanto su uso no sea necesariamente común o que no se tratase de aquellas cosas, partes o bienes
indispensables para la seguridad del edificio, y siempre que la decisión se tome por unanimidad, al estar en
juego el patrimonio de todos los consorcistas.
El CCyCN no contiene una disposición similar, pero se llega a la misma conclusión porque la segunda parte del
art. 2043 dice que “También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada”. De modo que si se reforma el reglamento, la conversión sería factible.
Solo podrían ser convertidas en partes propias aquellas cosas comunes que no se vinculen con la seguridad del
inmueble, ni con la viabilidad del sistema. Si se trata de cosas indispensables, imprescindibles para el uso
común, no pueden perder ese carácter. Por ej: el ascensor no podría dejar de ser común.
Si el sector sujeto a conversión ha sido previsto como común en el plano de subdivisión, corresponderá su
modificación y la del reglamento, no así cuando el sector afectado sea una unidad funcional o complementaria
sobre la cual no existe un sector común.
Conversión de una parte común en privativa: todos los titulares verán disminuir su patrimonio, porque son
titulares de esa parte por un porcentaje. Como se trata de la supresión de un derecho, se requiere la
conformidad de todos. Además, es necesario modificar el plano de subdivisión y el reglamento, registrando el
bien como común, es decir como perteneciente a todos los copropietarios.
Conversión de unaparte privativa en común: también debe pensarse en la unanimidad. Esto se justifica en que
la transformación provocará, además, una modificación en los porcentuales, o sea en la participación que
corresponde a cada propietario sobre los bienes comunes, la que se verá aumentada.
Cuando lo que se pretende es transformar en propiedad común no son sectores del edificio, sino simplemente
cosas muebles, la conversión es viable, siempre y cuando se cuente con la anuencia* del titular y que la decisión
provenga de la asamblea. Aquí sería suficiente la mayoría absoluta, ya que no implica una modificación del
reglamento.
*Anuencia: Consentimiento o aprobación.
Uso exclusivo
El Código prevé la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes, sobre las que ningún propietario puede
alegar derecho exclusivo, tengan una afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Estos sectores
comunes de uso exclusivo se caracterizan por estar ubicados de modo que su aprovechamiento sólo puede
beneficiar a uno o a algunos propietarios, tal el caso de los balcones-terraza.
Únicamente podrán afectarse al uso exclusivo de un propietario aquellos bienes comunes que no son
indispensables para el uso común del edificio, toda vez que la exclusión del conjunto no perjudica el
funcionamiento del sistema. No podrán serlo aquellos relacionados con la seguridad del inmueble.
La supresión del derecho otorgado a una unidad, además de la mayoría necesaria, requiere de la conformidad
expresa del titular afectado. Si la supresión afecta a todos, será menester la unanimidad.

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Presunción de comunidad
¿Admite prueba en contrario? Sí, especialmente cuando se trata de partes que no son indispensables.
En casos de duda u omisión normativa, sea ésta legal o reglamentaria, sobre el carácter de ciertos bienes,
éstos serán tenidos por comunes. Así se evitarán muchos de los conflictos que surgen entre copropietarios a
consecuencia de no poder determinar, con certeza, si una cosa o sector es privativo. Resulta más beneficioso
que los gastos recaigan sobre el conjunto porque facilita la realización y pago de trabajos.

MODIFICACIONES EN LAS COSAS Y PARTES COMUNES. OBRA NUEVA.

ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas
y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios,
previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la
autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta
la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución
de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer
excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que
sólo beneficia a un propietario.

ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y
partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la
modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Modificaciones sobre partes comunes

El CCyCN se refiere a aquellas mejoras que no sean indispensables, ya que aquellas que son necesarias para la
conservación de las cosas y partes comunes en buen estado las debe realizar el administrador y luego los
propietarios solventan el costo mediante el pago de las expensas.
Son obras que exceden la reparación o conservación de la cosa común porque alteran su condición anterior,
sea en la materia, en la forma o en el destino. Se deciden por mayoría absoluta, la cual debe ser tomada en una
asamblea convocada al efecto, salvo que se cuente con la conformidad de todos, es decir, la unanimidad.
Es una novedad, la necesidad del “previo informe técnico de un profesional autorizado”. Debe ser previo, de
modo que en la convocatoria a la asamblea deberá ser adjuntado para que los consorcistas lo conozcan y
puedan evaluarlo. Debe ser hecho por un profesional autorizado, normalmente ingeniero o un arquitecto.

Mejoras u obras nuevas que requieren unanimidad

La regla que se desprende del Código es la siguiente: si la obra o mejora beneficia a todos, basta con la
mayoría absoluta; si beneficia a uno solo se precisa la unanimidad. Sin embargo, hay un supuesto en que de
todas maneras se necesita la unanimidad, aunque la obra o mejora beneficie a todos: cuando “gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial”.
En caso de que sólo se beneficie a un propietario, si la obra es autorizada, el costo debe ser afrontado por su
beneficiario.Se tiende a evitar la usurpación de derechos patrimoniales ajenos, y específicamente el derecho de
propiedad que, además de protección civil, goza de rango constitucional. Por esta razón, la exigencia de
unanimidad es tan rígida.

Acción judicial
En protección del abuso en el que podría incurrir la mayoría, se admite que cualquier copropietario
disconforme con las modificaciones que se hayan ordenado, está habilitado para formular su reclamo por vía
judicial, siempre que se trate de aquellas que, a su juicio, resulten excesivamente costosas, que se opongan al

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reglamento vigente o sean contrarias a la ley o a las normas municipales de aplicación, o que afecten la
seguridad y solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio.
No es necesario que la acción sea promovida por un grupo, es suficiente con que sólo uno promueva la
demanda, en tanto se afecte su interés. No se debe admitir como disconforme al copropietario que contribuyó
con su voto a adoptar la decisión, por lo que el reclamo quedaría reducido a quien votó en contra, se abstuvo, o
no concurrió a la asamblea en la que se aprobó el gasto que pretende impugnar. De lo contrario implicaría un
atentado a la doctrina de los actos propios.
Legitimación activa cualquier disconforme (incluyendo sucesores universales o particulares).
Legitimación pasiva el consorcio.
Si se decidió una modificación que afecte la seguridad o la salubridad, al tratarse de actos prohibidos y, por
ende, nulos, la decisión la pueden impugnar incluso aquellos que hubiesen votado a favor de terceros.
El Código también habilita a demandar judicialmente a quien solicitó la autorización y le fue denegada. Deberá
acreditar que es arbitraria la decisión de la mayoría, y el juez deberá ser prudente, ya que por regla debe
respetar lo que decida la mayoría.

Supuestos que autorizan el reclamo

 Costo excesivo: si se aprobase una innovación por un valor superior al que puede obtenerse en la plaza, o
desproporcionado para la categoría del edificio. La situación debe valorarse con criterio objetivo.
 Contrarias al reglamento: si el reglamento prohíbe determinada obra o innovación, la mayoría no puede
aprobarla aunque implique una mejora. Para ello será necesario que previamente reformen el estatuto. Esto
también vale para el reglamento interno, si lo hay.
 Contrarias a la ley: obras contrarias a una ordenanza municipal, decreto, código de edificación u otra
disposición obligatoria. Ej: si se abran ventas en medianeras sin respetar las disposiciones vigentes.
 Contrarias a la seguridad: cuando está en juego la seguridad, aunque la resolución hubiese sido tomada por
unanimidad, igual puede ser impugnada por un consorcistas que la haya votado, ya que se trata de un acto nulo
de nulidad absoluta que no puede ser convalidado. Lo que está en juego es la viabilidad del sistema, la
preservación del edificio en sí mismo. Lo mismo cabe decir si está en juego la salubridad.
 Contrarias al destino: el destino está fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
En todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal existen cosas comunes que tienen un destino
único conforme a su naturaleza, mientras otras pueden ser susceptibles de varios destinos, por cuya razón,
resultan aprovechables de diferentes maneras, por ejemplo, los muros maestros y demás paredes perimetrales
del edificio.Así, la función primordial de los muros maestros es la de sostener la construcción, pero nada impide
que puedan ser utilizados por los propietarios, dentro de la faz interna de cada unidad, conforme su destino
secundario o accesorio, por medio de las obras que sean conducentes al mejor disfrute de las unidades, como la
apertura de placeres, nichos, cajas de seguridad, etc.
 Perjudiciales para el aspecto arquitectónico : no es posible cambiar la forma externa del frente, o decorar las
paredes o recuadros exteriores con tonalidades diferentes a las del conjunto, con el objeto de mantener una
concepción integral del aspecto arquitectónico.No obstante, la prohibición también rige respecto del
contrafrente, así como de pasillos internos del inmueble, ascensores, portones, etc. No se incurre en esta
prohibición cuando se colocan macetas, plantas, aparatos de aire acondicionado, antenas de poco tampoco
tamaño, etc. La alteración debe ser de cierta envergadura.
 Otros supuestos: al impugnarse una decisión de la asamblea, también se dice que se puede cuestionar su
validez si la resolución se adoptó con falta de quórum o de mayoría, ya que así resulta de la aplicación de los
principios generales.

Caducidad: 30 días a partir de la fecha de la asamblea.

Art. 2060 Mayoría absoluta. “…El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los
treinta días contados desde la fecha de la asamblea”.

Medida cautelar: El art. 2051 establece al final que “La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden
judicial expresa”, lo que descarta la posibilidad de que la mera presentación del disconforme que acciona,
implique la automática suspensión de la decisión mayoritaria.
Para que se suspenda la ejecución de la decisión, o se apruebe la modificación no autorizada, es menester que
el juez dicte una medida cautelar que disponga suspender la ejecución de lo que la mayoría decidió hacer.

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Sentencia: Si por la valoración de la prueba aportada se hiciere lugar a la demanda, corresponderá ordenar la
destrucción de lo realizado para recomponer las cosas a su estado anterior, bajo apercibimiento de hacer
ejecutar las obras necesarias por un tercero a costa del demandado o, directamente, prohibir que se lleve a
cabo la obra si ésta no hubiere comenzado a ejecutarse. Si se reclama por no haberse aprobado la modificación,
el juez, si lo considera, podrá autorizarla.
En su caso, pueden llegar a reclamarse también los perjuicios ocasionados.

Otras obras realizadas sin autorización

No es sencillo obtener la aprobación de todos, por lo que ocurre con alguna frecuencia que un consorcista, en
lugar de sostener su pedido a la decisión de los demás en una asamblea, opta por realizar directamente la obra
(por ej: techar un patio), sin pedir permiso. Luego, el consorcio demanda judicialmente el retiro o demolición de
la obra antirreglamentaria.
La doctrina y la jurisprudencia son variadas. Se observa en algunos fallos y en opiniones doctrinarias, que si
transcurrió cierto tiempo desde que se está cometiendo la infracción, especialmente cuando ésta consiste en
una obra nueva, y nada se reclamó, hubo una suerte de “consentimiento tácito” que impediría el reclamo que
se formula con posterioridad.
Kiper no comparte este criterio porque implicaría suprimir la necesidad de que transcurra el plazo de
prescripción. Además, ofrece mucha inseguridad, ya que no se sabría cuál es el tiempo que debe transcurrir para
que se repute operado el consentimiento tácito. Tampoco el hecho de que el consorcio haya omitido demandar
a quien violó el reglamento, autoriza a otro consorcista a hacerlo con apoyo en tal circunstancia. La infracción de
una persona no puede servir de permiso para que otro también la cometa.
La autorización de los copropietarios no es en modo alguno prescindible. Tampoco es reemplazable por la
autorización emanada del administrador del consorcio. Si bien éste es el representante legal del consorcio, lo
que está en juego aquí son directamente los derechos de todos y cada uno de los copropietarios, por lo cual, su
autorización debe otorgarse en forma personal.

Criterios jurisprudenciales sobre obras en infracción (casos más comunes: los de cerramientos de patios).
No corresponde la demolición constituye un ejercicio abusivo del derecho requerir la demolición de lo
edificado en infracción al régimen de propiedad horizontal, siendo la pretensión ejercida por quien consintió
con su inacción continuada que la construcción se terminara de concretar mientras ella siempre estuvo a la vista
de todos, o cuando, pese a su ilegitimidad de origen, no causa un perjuicio concreto o irreparable a los intereses
del requirente.
También se consideró que si el interés del consorcista que pretende la demolición de construcciones prohibidas
es mínimo frente al prejuicio que ocasiona al infractor la destrucción de la obra, que conlleva a una supresión
inútil de valores económicos, debe rechazarse la acción.
Corresponde la destrucción de la obra las restricciones y límites al dominio, desempeñan un papel
importantísimo en el régimen de propiedad horizontal y tienen que ser estrictamente observados.
La remoción o demolición de lo construido en infracción a las normas legales y reglamentarias podrá parecer
severa, pero está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica convivencia, la cual se tornaría intolerable si
cada uno decidiera, por su cuenta, realizar innovaciones u obras nuevas en el edificio.
Permitir la subsistencia de obras realizadas sin autorización implica premiar a quien violó la ley y el reglamento y
presenta hechos consumados. El propietario interesado debe instar la reunión de la asamblea, y en su caso, la
reforma del reglamento, si éste le impide determinada conducta. Eventualmente, puede demandar la nulidad
del acto en cuestión, pero no hacer justicia por mano propia.
Sobreelevación el consorcista que es titular de la azotea que está sobre una unidad de vivienda, no puede
edificar sobre ella una construcción que eleve la altura del edificio. Lo que prohíbe la ley es elevar nuevos pisos
o construcciones sin la autorización de los restantes copropietarios, con prescindencia de la naturaleza jurídica
en que se encuentra la terraza o azotea con relación al propietario que sobre ella pretende edificar.

C) El reglamento de copropiedad y administración. Naturaleza jurídica. Inscripción. Efectos. Contenido.

Modificación.
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN. INSCRIPCIÓN. EFECTOS
Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de
unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal. Se denomina “de propiedad horizontal” porque
describe las partes del edificio y la proporción en que las privativas participan en las comunes, y para diferenciar

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a este derecho del condominio; máxime teniendo en cuenta que la derogada ley 13.512 lo denominaba “de
copropiedad y administración”.
El reglamento debe ser redactado por escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Lo
que produce el reglamento es el estado de propiedad horizontal. El nacimiento de los derechos de propiedad
horizontal, sólo operará al cumplirse los requisitos comunes exigidos por el Código (título y modo suficientes),
requiriéndose al menos la existencia de dos titulares.
Y si inscripto el reglamento, media un agrupamiento de futuros copropietarios, éstos configurarán sólo un
consorcio de hecho o preconsorcio. Únicamente cuando nazcan los distintos derechos de propiedad horizontal,
sea por división de condominio y adjudicación de unidades funcionales o por la enajenación e alguna de ellas, se
constituirá un consorcio propiamente dicho o de derecho.

NATURALEZA JURÍDICA
El reglamento de propiedad horizontal es considerado en cuanto a su naturaleza jurídica un contrato. El
Código permite que el reglamento sea redactado por el único dueño del inmueble que pretende dividir por este
sistema, o por los condóminos si el inmueble tiene más de un dueño. En el segundo caso se aprecia fácilmente la
naturaleza contractual, mientras que el primero puede suscitar alguna duda, pero la doctrina coincide en que,
aun cuando sea redactado por una sola persona, se trata de una oferta de contrato que luego debe aceptada
por los respectivos adquirentes del derecho real de propiedad horizontal.
Se lo considera un contrato plurilateral porque, además de poder ser celebrado por más de dos partes, cada
una de éstas adquiere derechos y obligaciones respecto de todas las demás. También, es un contrato de
organización porque la finalidad consiste en formar una comunidad en vez de intercambiar prestaciones.
Admitida la naturaleza contractual, le serán aplicables el principio de la convención-ley, en virtud del cual los
contratos son ley para las partes, y la directiva de buena fe aplicable y exigible para la celebración,
interpretación y ejecución de los contratos. Además, se trata de un contrato de adhesión, en el que deberán ser
apreciadas con rigor posibles cláusulas abusivas.
También en muchos casos será aplicable el régimen de protección al consumidor, porque en el acto de
adhesión al reglamento se verifica predisposición por parte del propietario y la imposición toda vez que no fue
negociada individualmente con el adquirente. En el momento del acto escriturario, el consumidor en el común
de los casos, no se ha detenido a considerar ni ponderar con un mínimo detenimiento el estatuto del edificio. Y
ello es así porque el adquirente se centra en ese momento en el perfeccionamiento del contrato de adquisición
del dominio, soslayando aquel otro al cual va a adherir en forma inconsciente en el mismo acto.

CONTENIDO
Generalmente pueden distinguirse 3 partes:
1. la afectación del inmueble al sistema de propiedad horizontal con la correspondiente descripción de las
partes privativas y comunes, la proporción que cada unidad tiene en éstas y su destino;
2. las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio;
3. las referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, derechos y obligaciones.
El CCyCN impone el contenido mínimo y obligatorio del reglamento, sin perjuicio de la libertad de los
propietarios para incluir otras cláusulas, o de modificarlas.

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

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n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

MODIFICACIÓN
El principio general establecido por el Código es que, para decidir las cuestiones que interesan al conjunto de
propietarios, basta la voluntad de la mayoría. Se elimina el veto, y la posibilidad de que las decisiones de la
mayoría puedan verse impedidas por la oposición, quizá arbitraria o caprichosa, de un grupo poco
representativo de propietarios.Esta mayoría de 2/3 es mínima, ya que el reglamento puede agravarla.
Según el art. 2056 dice que el reglamento debe establecer la forma de computar las mayorías, por lo que, en
primer lugar, esta mayoría especial de 2/3 se calcula en la forma que prevea el reglamento. Si nada dice,
pareciera que habrá que acudir al doble cálculo de número de unidades y de valor, para mantener armonía con
el resto de las decisiones, aunque hubiera sido preferible una mayor claridad sobre el tema.
La doctrina ha elaborado una clasificación de las cláusulas del reglamento que permite dividirlas en
estatutarias y reglamentarias.
Cláusulas estatutarias se vinculan con los derechos patrimoniales de los distintos propietarios, tal como
ocurre con las que expresan la distribución porcentual sobre los bienes comunes, la proporción con que cada
propietario solventa los gastos por expensas o el destino de las unidades. Estas cláusulas, no pueden ser
modificadas sino por unanimidad.
Cláusulas reglamentariaslas que no son estatutarias, admiten ser modificadas por resolución de los
propietarios mediante la mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios que exige la ley.
Las modificaciones al reglamento deben ser instrumentadas también en escritura pública, pero no todas
tienen vocación registral, ya que sólo la tendrán los cambios de aquellas estipulaciones del estatuto original de
las que el Registro de Propiedad Inmueble haya tomado razón.

Modificación judicial
Aun en los asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse judicialmente la modificación que se considera
justa y necesaria, para evitar arbitrariedades.
Se trata de una facultad excepcional: los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los
contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta,
de modo manifiesto, el orden público.Más que una modificación, lo que sin duda pueden hacer los jueces es
anular cláusulas del reglamento contrarias a la ley.
Un contrato puede adolecer de vicios que lo invaliden, sea por contrariar principios de orden público, moral y
buenas costumbres, por no cumplir requisitos de forma, de capacidad de las partes, de voluntariedad, idoneidad
jurídica del objeto, etc. En tales casos, la consecuencia es la ineficacia del acto, total o parcial, mediante la
verificación judicial del vicio.
Suele decir la doctrina que antes de iniciar la vía judicial hay que intentar agotar la vía de la asamblea. Si no se
consigue internamente la solución, recién quedaría expedito este camino excepcional.

Reglamento interno
A fin de reglar sus derechos y obligaciones, los propietarios también pueden pactar la existencia de un
reglamento interno, el que no había sido siquiera mencionado en la normativa anterior. Se suelen incluir en
dicho convenio cuestiones menores, como el horario de uso de la terraza, recomendaciones para el retiro de la
basura, etc. Su creación es voluntaria, pero en caso de haber reglamento interno, tiene también naturaleza

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contractual y fuerza obligatoria. Se lo podrá modificar con la mayoría absoluta, salvo que en el reglamento se
haya previsto una mayoría superior.

D) Consorcio de propietarios. Concepto. Naturaleza jurídica. Constitución. Subconsorcios. Órganos del

consorcio. Asambleas. Concepto. Clases. Facultades. Convocatoria. Quórum, mayorías. Nulidad. Actas.
Asamblea judicial. Consejo de propietarios. Administrador. Designación y remoción. Facultades, derechos y
obligaciones.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

CONCEPTO. NATURALEZA JURÍDICA. CONSTITUCIÓN

Según la primera acepción del Diccionario de la Real Academia Española, consorcio deriva del latín consortium
y significa “participación y comunicación de una misma suerte con una o varias personas”.
El art. 148 enumera al consorcio “de propiedad horizontal” dentro de las personas jurídicas.Éste nace
automáticamente cuando hay por lo menos dos propietarios de las unidades funcionales.
Sus órganos son: la Asamblea, la Administración y el Consejo de Propietarios.

Reconocer que tiene personalidad implica admitir que tiene capacidad para adquirir derechos y contraer
obligaciones. Además se le asigna un objeto social: el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas
comunes; por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines.

Nombre y domicilio
En cuanto al nombre, se suele denominar al consorcio con el nombre de la calle y el número en el que está
ubicado el inmueble, aunque algunos edificios tienen nombre que los distingue. El del asiento del inmueble es el
domicilio del consorcio. Nada impediría que puedan constituirlo en otro lado, pero no sería práctico.

Patrimonio
El Código, al aceptar expresamente que el consorcio es una persona jurídica, distinta a los titulares del derecho
real sobre el inmueble, es coherente y señala que tiene bienes propios. El patrimonio del consorcio, así como su
uso y goce, deben figurar en el reglamento.
El proyecto de Código de 1998 era más detallista y mencionaba al fondo de reserva, recaudaciones, créditos
contra los consortes o terceros, las unidades que adquiriera, y en general “las cosas y bienes afectados en su
beneficio dentro de los fines que justifican su existencia”. El CCyCNomite esta descripción no taxativa, y lo deja
librado a lo que prevea el reglamento. No obstante, la doctrina suele atribuir a los referidos bienes tal calidad.
No integran el patrimonio del consorcio las cosas y pares comunes. Éstas pertenecen a los consorcistas. El
consorcio tiene sólo la administración de las cosas comunes que implica la obligación de mantenerlas en buen
estado de conservación.

Capacidad
El consorcio tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones: en el primer aspecto puede
reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva, así como los créditos por rentas que tenga derecho a percibir.
También contrae obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos o respecto de deudas con cajas
previsionales, aportes a sindicatos, o frente a los consorcistas cuando aquéllos emprenden reparaciones
necesarias o urgentes. Estos derechos los ejerce a través del administrador que, como representante legal del
consorcio, puede poner en marcha las acciones judiciales contra los consorcistas que violaran el reglamento.
La capacidad que debe reconocerse al consorcio, no va más allá de la necesaria para realizar todos aquellos
actos que se relacionan con el manejo de las cosas comunes y la atención satisfactoria de las necesidades e
intereses de los copropietarios derivados de la peculiar naturaleza del derecho real que les corresponde sobre
sus unidades privativas y las cosas comunes.

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Capacidad para adquirir unidades

El proyecto de 1998 preveía que el consorcio pudiera adquirir unidades, el CCyCN no lo dice.
La falta de previsión legal expresa mantendrá abierta la discusión, aunque se adelante que las razones
expuestas por quienes admiten esta alternativa parecen convincentes. Se ha dicho que:
1) El consorcio puede ser titular de unidades funcionales tanto por atribución hecha en el propio reglamento,
como por su posterior adquisición;
2) La adquisición de la unidad por parte del consorcio no implica modificación ni de planos, ni de reglamento
dado que no troca su carácter de cosa privativa;
3) La compra de la unidad funcional por parte del consorcio puede perfectamente encajar dentro de los
propósitos propios de su existencia;
4) La decisión de la compra de una unidad por parte del consorcio debe admitirse con la sola aprobación en
asamblea de la mayoría absoluta, al no regir la exigencia de unanimidad propia del condominio.
Sostiene Kiper que el CCyCN trae un argumento contundente. Los conjuntos inmobiliarios deben someterse al
régimen de propiedad horizontal, son una especie del género, y el art. 2085 dice expresamente que el
reglamento puede prever un derecho de preferencia en la adquisición de unidades funcionales “a favor del
consorcio de propietarios”. Por ende, se reconoce en forma expresa la potestad del consorcio para adquirir una
unidad funcional.
Concurso o quiebra
La doctrina no se ha puesto de acuerdo sobre si es posible, o no, la convocatoria o declaración de quiebra del
consorcio. Por un lado, se afirma que si se admite su personalidad jurídica, no cabe otra solución.
Con otro enfoque, se afirma que es una persona necesaria que debe tener continuidad, sin que pueda
disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del
inmueble hace ineludible la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está
basado en la existencia del consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática.
Se trata de un problema más ficticio que real, porque si el consorcio es insolvente para atender sus
obligaciones, ellas finalmente serán cubiertas por los propietarios al pagar las expensas, cuyo concepto incluye a
las obligaciones impuestas al administrador.

Extinción
La vida de esta persona jurídica está atada a la vigencia del derecho real de propiedad horizontal. Si, por algún
motivo, el inmueble es desafectado, se extinguirá la personalidad del consorcio. La decisión requiere la
unanimidad de los propietarios, que se tome en una asamblea, y que se instrumente por escritura pública.
También puede ser decidida judicialmente. En ambos casos, es necesaria la inscripción registral.
De ocurrir tal desafectación, los titulares pasarán a ser condóminos y su parte indivisa dependerá de lo que
acuerden, o de la proporción que tenían bajo el régimen de la propiedad horizontal.
En el caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la extinción del sistema puede ser decidida por la
mayoría que presente más de la mitad del valor.
Por último, una vez constituido, si en el futuro alguno de los propietarios adquiere todas las unidades, puede
interpretarse que subsiste el consorcio, ya que esta circunstancia no está mencionada como causal de extinción.
Salvo, que el titular de todas las unidades decida desafectar el inmueble del sistema.

Responsabilidad por las deudas del consorcio

El consorcio puede ser deudor de diversas obligaciones, como persona jurídica está obligado por sus deudas y
responde con su patrimonio. El problema se presenta cuando el patrimonio del consorcio es insuficiente para
atender estos créditos.
El Código prescindió del art. de proyecto de 1998 según el cual “la sentencia que se pronuncia contra el
consorcio tiene autoridad de cosa juzgada en relación a los propietarios” y “los propietarios responden
subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus alícuotas”.
Dice el art. 143 “La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros.Los miembros no
responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en
este Título y lo que disponga la ley especial.”. La ley especial, en este caso, la regulación del derecho real de
propiedad horizontal, dispone que los consorcistasdeben pagar las expensas, y éstas incluyen las obligaciones
impuestas al administrador, lo que seguramente incluirá a las deudas del consorcio insatisfechas.

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Por lo tanto, los propietarios son responsables en forma personal y subsidiaria por estas deudas que hayan
sido válidamente contraídas por el administrador en ejercicio de sus facultades, o bien impuestas por la ley, en
el reglamento, o la asamblea.

Consorcio de hecho
En ocasiones sucede que se construyen edificios y cuando están terminados, o en estado avanzado de
construcción, se entrega la posesión a los compradores. Éstos sólo cuentan con un derecho personal, ya que aún
no se redactó el reglamento ni se otorgó la escritura pública. No hay propiedad horizontal, el inmueble sigue
perteneciendo al dueño o condóminos del terreno en el que se edificó.
La ausencia de reglamento o la falta de escritura traslativa de dominio, si bien puede resultar un impedimento
legal para el ejercicio de los derechos y acciones de los distintos titulares respecto de terceros, no puede ser
obstáculo para poner en marcha la regulación de las acciones existentes entre los coadquirentes, los que forman
una especie de comunidad de derechos e intereses y se someten en sus relaciones a las normas propias de la
institución en su carácter de miembros ideales de un consorcio al suscribir los pertinentes boletos de
compraventa, por medio de los cuales se acogieron anticipadamente al régimen legal.
En esta línea, se ha reconocido legitimación al consorcio de propietarios de hecho para intentar el cobro de
expensas a los consorcistas, aunque no podría hacerlo por la vía ejecutiva, debiendo recurrir al proceso de
conocimiento a tales efectos.

SUBCONSORCIOS
ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea
resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

Durante la vigencia de la ley 13.512 algunos edificios se dividían en distintos sectores, con su propio régimen
de administración y asambleas; pero esto no era legal, la ley sólo admitía un único consorcio.
Ahora, el Código expresamente, admite y regula la situación. Permite la existencia de subconsorcios dentro de
una propiedad horizontal, es decir, sectores interdependientes que se administren y hasta puedan tener un
subadministrador, realizando subasambleas. Esta modificación puede traer ventajas especialmente en algunos
casos, como por ejemplo: galerías comerciales; edificios con unidades afectadas a destinos heterogéneos, como
acontecería si partes de ellos estuvieran aplicadas a cocheras y las restantes a locales de negocios, oficinas o
departamentos para vivienda.
Del art. 2068 se interpreta que el administrador será uno solo para todo el inmueble. Lo que prevé dicha
norma son subadministradores distintos, que reportarán a un administrador principal. Sería entonces una suerte
de administración con cuentas de gestión separadas. De esta forma, cada sector del consorcio podrá decidir y
resolver sobre sus gastos y soportarlos pero bajo una misma administración y sin división alguna del consorcio.
Tales subadministradores no son representantes legales del consorcio, se trata sólo de una división interna de
funciones.

ÓRGANOS DEL CONSORCIO

ASAMBLEAS
ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera
de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al
conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.

CONCEPTO. FACULTADES

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El consorcio, como persona jurídica, actúa a través de órganos. La asamblea es uno de ellos, junto al
administrador y al consejo de propietarios, si lo hay. Se trata de un órgano, esencialmente, deliberativo.
La asamblea es la reunión de propietarios. La vida en el complejo jurídico de la propiedad horizontal requiere
una organización y una estructura más o menos rígida, para que el sistema sea viable y ordenado.
Es el ente supremo, soberano e idóneo, apto para resolver todas las cuestiones de interés común, previa
deliberación de los consorcistas, convocados a tales efectos, siguiendo pautas legales y reglamentarias, en
cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión. Tiene un amplio marco de decisión, el que encuentra su límite
en el CCyCN, el reglamento de propiedad horizontal y el orden público.
No puede vulnerar los derechos individuales de los propietarios. Habrá que apreciar qué prevé el propio
reglamento. De no existir en el estatuto limitaciones especiales, hay que inferir que la competencia de la
asamblea es sumamente amplia. De no ser así, cuestiones delicadas podrían ser resorte exclusivo de
administrador y habría que acatarlas siempre, aun cuando la mayoría no las comparta.
Las resoluciones que toma la asamblea, cuando ha sido válidamente constituida y se ha ajustado a las
prescripciones estatutarias y legales, obligan inclusive a los ausentes y disidentes.
a) Cuestiones atribuidas por la ley o el reglamento
Por ej: la aprobación de una obra nueva (art.2051); decisión de demoler el edificio y vender los materiales en
caso de grave deterioro (art.2055).
El art. se refiere al reglamento y a la ley, en cuanto a esta última, se refiere no sólo al CCyCN, sino también a
otras normas, decretos, ordenanzas municipales, etc.
b) Cuestiones que someta el administrador, el consejo o por quien o quienes representan más del 5%
La asamblea puede tratar cuestiones de competencias del administrador, o del consejo, cuando sean sometidas
por éstos. También, se permite tratar cuestiones cuando son pedidas por quien representa más del 5%, claro
está que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar este porcentaje es porque no tiene interés
para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.
c) Designación y remoción del personal del consorcio
Compete al administrador nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada
al efecto. Durante la vigencia de la ley 13.512, ésta era una facultad que ejercía el administrador, muchas veces
de manera inconsulta, lo que trajo problemas en varios consorcios que luego se veían enfrentados a demandas
cuantiosas de indemnización por despido.
Lo mismo se puede decir del nombramiento del encargado del edificio. El CCyCN, limita el poder del
administrador en forma expresa, imponiendo que la decisión debe ser consentida por la asamblea.
d) Cuestiones no atribuidas al administrador o al consejo de propietarios
Al ser soberana, la asamblea puede ser competente en todos los temas.

CLASES
Ordinarias se celebran con periodicidad, el plazo está fijado en el reglamento, para tratar temas que hacen
al funcionamiento normal y habitual del consorcio; como la rendición de cuentas del administrador, la
aprobación del presupuesto de gastos para el próximo ejercicio, la renovación de los miembros del consejo de
administración, etc.
Extraordinarias destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso. Se citan ante
situaciones imprevistas. Son temas de especial importancia o urgencia, como la remoción del administrador, la
necesidad de hacer una reparación que importa una erogación muy grande, etc.
También se las puede clasificar en convocadas o autoconvocadas, o en judiciales y no judiciales.

Legitimados para participar

Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de las unidades funcionales.
Si la unidad pertenece a más de una persona en copropiedad, todos ellos sólo tienen un voto.
No es necesario que los propietarios concurran personalmente, ya que pueden hacerlo a través de un
apoderado, o bien ser representados por otro titular a través de una carta poder.El Código no limita la cantidad
de cartas poderes, sino que deja librada la cuestión a lo que decida el reglamento.
Los poseedores por cualquier título, si bien están obligados al pago de las expensas, no tienen derecho a votar
en la asamblea. Menos aún los tenedores.
El hecho de que el propietario se encuentre en mora en el pago de las expensas o de cualquier otra obligación
que emane del reglamento, no constituye un impedimento a su derecho a deliberar y votar en las asambleas, a
menos que el reglamento lo establezca expresamente.

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ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en
forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo
hagan en asamblea.
ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia
del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la
fecha de la asamblea.

ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las
unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la
conformidad expresa de sus titulares.

CONVOCATORIA
Concepto y forma
La convocatoria la debe realizar el administrador y, en su defecto, el Consejo de Propietarios si lo hay. Si éstos
omiten hacerlo, y no se da un supuesto de autoconvocatoria, se puede promover la asamblea judicial, salvo que
el reglamento prevea otras alternativas.
La convocatoria consiste en citar a los propietarios a la asamblea, indicando el día, la hora y el lugar en los que
se realizará. Todo esto debe ser razonable. Generalmente se elige un día de semana, fuera del horario laboral, y
en el mismo edificio. También debe ser formulada con una anticipación razonable.
Se requiere la forma escrita, a través de un medio fehaciente, para impedir que algún titular alegue no haberse
enterado; es necesario procurar que quede constancia de la recepción. Se suele utilizar el método de aviso
individual que se reparte en cada unidad, y se pide la firma de haber recibido la citación. El estatuto debe prever
la forma de convocar a la reunión, así como la forma de notificación. La prueba de haberse realizado la
notificación incumbe al administrador.
Las irregularidades acerca de la citación para la asamblea quedan convalidadas con la concurrencia de los
propietarios a la misma sin objetar en absoluto la forma y modo en que fueron convocados.
Si no se alcanzara una decisión por falta de tiempo, y se decidiera que la reunión continúe en otra fecha, cabe
entender que no es necesaria una nueva notificación.

Orden del día

Es importante para evitar que los asistentes se vean sorprendidos con temas suscitados durante el transcurso
de la asamblea, sin haber tenido tiempo para reflexionar sobre ellos, y para proteger a los ausentes, que quizás
decidieron no asistir por no estar interesados en los temas a tratas y luego se enteran de que se adoptaron
decisiones sobre otros asuntos.
El orden del día consiste en la enumeración precisa y completa de los temas que serán objeto de tratamiento y
debate en la asamblea. Ésta, por regla, solo puede tratar esos temas y no otros, bajo pena de nulidad. La
decisión de los temas, en principio, la adopta el administrador al formular la convocatoria, aunque ciertas
cuestiones son obligatorias como su rendición de cuentas, ratificación, etc. Además, quien o quienes
representen más del 5% de valor pueden pedir la inclusión de determinados temas.
Hay una excepción que permite tratar temas no incluidos, si a la reunión asisten todos y por unanimidad
aceptan tratarlo. Esta novedad apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio.

Autoconvocatoria

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La asamblea puede autoconvocarse, y este caso, la decisión, para ser válida, requiere de los 2/3 en cuanto al
temario a tratar, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la que requieran la ley o el
reglamento) para el fondo.
Esta mayoría debe integrarse con los propietarios de las unidades afectadas, si la decisión consiste en la
limitación o supresión de derechos otorgados previamente a esas unidades.

Decisiones tomadas sin reunión

Si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea. Esto le quita carácter
deliberativo, aunque hay que reconocer que torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y
desinterés de los partícipes. Sobre todo es útil para edificios con muy pocas unidades.

QUÓRUM, MAYORÍAS.
Quórum: cantidad mínima de personas que deben estar presentes para que la asamblea pueda sesionar
válidamente.Una vez reunido el quórum, es necesario que se vote y que la decisión cuente con la mayoría
suficiente. Sin perjuicio de otras que pueden ser previstas en el reglamento, surgen de la ley tres mayorías
posibles: absoluta (más de la mitad); 2/3 y unanimidad.
La regla es la mayoría absoluta, que cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad del Código está
en el cálculo de dicha mayoría absoluta: “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de
éstas con relación al conjunto”. Esta doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, la que
sólo la preveía para el caso de vestudez del edificio.
Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no resulta razonable que quien tiene una unidad pequeña
tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta mayores gastos.
Tampoco sería justo que el segundo impusiera su voluntad, de ahí que la solución instaurada, al combinar
ambos elementos, se muestra más equilibrada.
Generalmente, la mayor parte de los consorcistas no suele asistir a estar reuniones, las que se terminan
realizando igual pero sin quórum.
Para afrontar este problema, el CCyCN trae una norma novedosa en el segundo párrafo del art. 2060, por la
que se entiende que si hay quórum, pero no mayoría absoluta o directamente no hay quórum, la mayoría de los
presentes propone una decisión y la comunica a los ausentes por medio fehaciente. Luego se aprueba, salvo que
éstos, antes de los 15 días, se opongan con una mayoría suficiente.

ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador
con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría
de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas
y de las eventuales conformidades expresas.

ACTAS
El Código impone la necesidad de la constancia en actas de lo ocurrido y resuelto por la asamblea. Se
denominan actas los documentos que tienen por objeto la comprobación de hechos y de actos.
Como las actas no se extienden corrientemente en el momento de realización de la asamblea, es costumbre
que se designe en la asamblea a dos propietarios para que suscriban el acta una vez confeccionada y los
asistentes firman al margen del Libro de Actas, para que quede constancia de su asistencia.No hay razones para
dejar de exigir que las decisiones unánimes de los propietarios no reunidos en asamblea también deban constar
en el Libro de Actas.

NULIDAD
Si se realiza la asamblea sin una debida convocatoria, o si se tratan temas no incluidos en el orden del día, o se
realiza la autoconvocatoria sin superar la cantidad de 2/3, o se aprueban decisiones sin quórum y/o mayorías, o

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se suprime el derecho de un titular sin su conformidad, o se adoptan decisiones ilegales o antirreglamentarias,

irrazonables, abusivas o arbitrarias, o ajenas a la competencia de la asamblea, o de objeto ilícito o imposible, o
contrarias al orden público o a las buenas costumbres, quien no haya asistido o haya votado en contra, y no la
haya consentido expresa o tácitamente, puede pedir su nulidad. También puede impugnar la decisión tomada
fuera de la asamblea si no hubo unanimidad o medio algún vicio.
Se trata, en estos casos de una nulidad relativa, susceptible de confirmación. Se aplican las normas sobre
nulidad de los actos jurídicos. La demanda debe dirigirse contra el consorcio, no contra los que participaron en
la asamblea.
El derecho a mover la acción de nulidad caduca a los 30 días contados desde la fecha de la asamblea. Si bien
ésta es una novedad, que no preveía la ley derogada, el plazo parece ser demasiado breve. Se cuenta desde la
fecha de la asamblea, cuando generalmente los plazos se cuentan desde que el afectado conoció o pudo
conocer el vicio. Además, las actas no suelen confeccionarse el mismo día de realización de la asamblea.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten

convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe
convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a
una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.

ASAMBLEA JUDICIAL
El art. 10 de la ley 13.512 derogada se refería a la falta de quórum y/o mayoría. Pero ahora, este problema no
habilitaría la asamblea judicial. Lo que la justificaría es la falta de convocatoria por parte de quienes deben
hacerlo: el administrador o el Consejo de Propietarios.
Los propietarios pueden pedirle al juez que la convoque si superan el 10%.
La citación a la asamblea la hará el juez de acuerdo a lo que prevea el Código Procesal aplicable. Otra novedad
es que, delante del juez, resuelve la mayoría simple de presentes o en su defecto el juez. No exige que se trate
de medidas urgentes, pero se puede inferir que la asamblea judicial debe estar reservada para cuestiones de
cierta importancia.
Se aclara expresamente que el juez puede dictar medidas cautelares (ej: designación de un administrador
provisorio, suspensión de una obra nueva, etc.); la decisión del juez debe ser rápida.
Los interesados deberán demostrar la omisión de los órganos encargados de convocar a la asamblea, su
titularidad superior al 10% y aunque la norma no lo exija deberán acreditar la urgencia o gravedad de las
cuestiones a decidir, ya que no ha variado el carácter de remedio de excepción de la asamblea judicial.
Si basta con la “mayoría de los simples presentes”, no queda claro cuándo no se alcanzará y deberá decidir el
juez.

CONSEJO DE PROPIETARIOS
ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.

En muchos casos está previsto en el reglamento, con el nombre de Consejo de Administración. Es

principalmente un órgano que sirve de nexo entre los consorcistas y el administrador, tiene la función de control
de las tareas del administrador y el de recomendación y colaboración con el representante legal.
Se trata de un órgano consultivo y de control, pero es optativo, de lo contrario era probable que los edificios
de pocas unidades no cumplieran con esta norma.El reglamento debe fijar sus facultades, de modo que, además
de lo previsto en esta norma, puede tener otras atribuciones.

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No se especifica la cantidad de miembros con los que debe contar el consejo, ni tampoco se enuncian los
criterios para lograr su composición en cuanto al número de integrantes. Sólo queda claro que debe ser
conformado por propietarios, según el nombre elegido para designar a este órgano. Caracteres:
1) Es un órgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas, siendo aconsejable un número impar
que facilite las decisiones. Sus decisiones se adoptarán, previa deliberación, por las mayorías que el
reglamento establezca.
2) Es deliberativo, no ejecutivo, salvo excepciones. No tiene poder de decisión, sólo sugiere, pudiendo el
administrador apartarse de esa sugerencia.
3) Si bien es facultativo, en caso de ser creado tiene carácter permanente. Se parte de la hipótesis de un
funcionamiento continuo, facilitado por el número y cercanía de sus miembros. La duración de los cargos de
los distintos consejos estará reglada por el estatuto o por la asamblea.
4) Tiene origen en la ley y puede regularse en el reglamento o en una decisión de la asamblea.
5) Sus miembros deben ser consorcistas y mantienen los derechos y prerrogativas de tales, no pudiendo
individualmente peticionar ni invocar actuar como consejo.
6) La función de los integrantes del consejo de administración es gratuita.

ADMINISTRADOR
ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

El administrador es el representante legal del consorcio y su órgano ejecutivo. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurídica. A su vez, la administración puede ser unipersonal o colegiada.
La función del administrador se concibe más bien como una representación orgánica o institucional,
generando un proceso de reemplazo de la noción de mandato por un concepto de órgano de existencia
necesaria y legal.
Puede ser electo y removido por la asamblea, sin que se configure una relación laboral, con derecho a la
indemnización. Dada la índole de la función, la tarea suele ser remunerada, se presume onerosa. Puede ser
gratuita la labor, lo que a veces ocurre en edificios de muy pocas unidades, y cuando uno de los propietarios es
designado administrador.

ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad

horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento
en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

El primer administrador será designado en el reglamento. Los demás serán designados (y también removidos)
por la asamblea. El primero cesa si no es ratificado por la primera asamblea.
Generalmente el primer administrador es elegido por quien redacta el reglamento, que puede ser el dueño de
todo el inmueble, sus condóminos y en ciertos casos el superficiario. Es difícil removerlo, porque para ello hace
faltar contar con una mayoría, y porque es posible que se lo haya designado por largo tiempo. Para aliviar la
situación, dispone el art. que el administrador designado en el reglamento necesita ser ratificado en una
asamblea a realizarse dentro de los 90 días, contados desde:
1) cumplidos 2 años de otorgado el reglamento;
Lo que ocurra primero
2) ocupadas más del 50% de las unidades.
Se aclara expresamente que la nueva designación no importa la reforma del reglamento, lo que implica que
basta con la mayoría absoluta, en lugar de 2/3, salvo que el reglamento exija una mayoría superior.
El Código no pone límite alguno a la duración de la representación legal. Por ende, a pesar de lo dispuesto en
la legislación local, el administrador durará en su función hasta que la asamblea decida removerlo, renuncie o
fallezca, salvo que el propio reglamento establezca un término a su mandato.
No se menciona, como lo hacía la ley 13.512, que su nombramiento deba ser hecho por escritura pública, por
lo que entonces basta para acreditar la representación extrajudicial y la legitimación procesal ante propietarios
y frente a terceros, con copia certificada del reglamento o del acta de su designación.

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ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la
ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad
civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten
al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales
e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

El administrador tiene los derechos que le otorguen la ley, el reglamento y la asamblea. A pesar de la
terminología legal, se trata más de facultades que de derechos.
Tienen como objeto el máximo uso y goce de las cosas comunes, por cuya razón la ley pone en manos del
órgano ejecutivo, los poderes suficientes para atender a las necesidades inmediatas de la vivienda común y
mayor disfrute de sus moradores, sin necesidad de convocar en todos los casos a las asambleas con el
consiguiente retardo de las soluciones.
El Código contiene una larga enumeración de obligaciones del administrador, no taxativa.
Entre las destacadas, podemos mencionar:
 Deber de informar la existencia de juicios: hasta ahora, no había norma que alertara al adquirente de un bien
sujeto a propiedad horizontal sobre la eventual existencia de reclamos judiciales o de otra índole contra el
consorcio.El cambio propuesto importa un avance en la protección del adquirente, en tanto con el certificado
exigido, el comprador tendrá un panorama de cuál es la situación de la unidad que adquiere.
 Deber de lealtad y diligencia: Art. 159 “Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y
diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación
los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de
administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha
operación.
Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses
en sus relaciones con la persona jurídica”.
 Representación en juicio: durante la vigencia de la ley 13.512 se sostenía que el administrador podía
representar al consorcio ante las autoridades administrativas, pero que en lo que respecta a la representación
en juicio, sólo estaba legitimado para hacerlo en el juicio de cobro de expensas, despido del personal y para
obtener el cese de infracciones a la ley o al reglamento. En los demás casos, debía ser investido especialmente.

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El CCyCN ha modificado esta situación en tanto dice que está facultado (y obligado) a “representar al consorcio
en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias
de su carácter de representante legal”.
Esto es así, ya sea el consorcio actor o demandado. Cabe aclarar que representa al consorcio y no a los
propietarios individualmente, de modo que si estos últimos son actos o demandados como titulares del derecho
real (ej: juicio de expropiación), no está legitimado el administrador para representarlos, a menos que le
confieran un poder para ello.
Además debe informar la existencia del juicio.
 Responsabilidad de los administradores: “Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria
frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con
ocasión de sus funciones, por acción u omisión”.
Además, pueden tener responsabilidad penal, por delito de administración fraudulenta, que se configuraría
por la conducta del administrador que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas
destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desviándolas en provecho propio, traicionando así la
confianza de sus administrados, expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados.
E) Facultades y obligaciones de los propietarios. Prohibiciones. Infracciones. Expensas, gastos y
contribuciones. Concepto. Objeto. Titular del crédito. Obligaciones al pago. Título ejecutivo. Transmisión de
unidades con deuda. Privilegio. Reparaciones urgentes.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar
la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las
cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

Facultades jurídicas
Son amplias (enajenar, gravar, donar, permutar, etc). Se refieren a la unidad funcional, lo que abarca a las
unidades complementarias, y las cosas y partes comunes, en la proporción que corresponda al titular. No es
factible enajenar la parte indivisa sobre las partes u cosas comunes sin hacerlo al mismo tiempo sobre la unidad
funcional ni viceversa.
Respecto de la unidad funcional, cada titular puede “sin necesidad de consentimiento de los demás”, enajenar
a título oneroso o gratuito, grabar con derechos reales, afectarla al régimen de protección de la vivienda,
constituir derechos personales. Incluso, puede abandonarla. La enajenación también puede ser forzosa.Si el
titular es despojado o turbado, cuenta con las acciones posesorias y reales para proteger su derecho.

Facultades materiales
a) Sobre la unidad funcional
Se trata de un derecho que se ejerce por la posesión, de modo que el titular tiene derecho de poseer, es un
poseedor legítimo.También la puede usar, gozar y disponer materialmente, con algunas limitaciones. Debe
respetar el destino impuesto en el reglamento.
No puede causar perjuicio a los demás. El CCyCN lo obliga a conservar en buen estado su unidad; permitir el
acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio,
como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación; no puede ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble; etc.
Los actos de disposición material se limitan a los revestimiento y no mucho más, teniendo en cuenta que las
paredes, pisos y techos que dividen a la unidad son comunes.
b) Sobre cosas y partes comunes
También el titular de este derecho real tiene derecho de poseer, usar y gozar de las partes comunes, pero con
importantes limitaciones.Nuevamente, un límite importante es el destino. A la vez, no puede restringir el igual
derecho que tienen los demás.
Disponer materialmente significa ejercer señoría sobre la sustancia, esencia o materialidad de la cosa, y que
ésta y su destino económico quedan sometidos libremente a su poder y voluntad. Esto no sucede en el ámbito
de la propiedad horizontal, se deben observar las limitaciones y prohibiciones que impone el CCyCN, vinculadas
al derecho de los demás, a la seguridad, aspecto arquitectónico, destino, etc.

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El Código organiza un complejo sistema de asambleas y mayorías para que se puedan realizar modificaciones
en las partes comunes que nadie puede decidir en forma individual.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas
o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.

El titular del derecho real de propiedad horizontal, así como tiene facultades también tiene obligaciones,
algunas impuestas por el CCyCN, otras pueden surgir de otras leyes, o bien establecerse en el reglamento, y
también en el reglamento interno, si lo hay. La más trascedente es pagar las expensas.

Conservar en buen estado la unidad funcional

Se debe hacer cargo de los gastos necesarios para conservarla, comprensivos de las reparaciones y/o
reposiciones que corresponda efectuar.
No es una norma de orden público, pueden existir reglamentos que eximen al propietario individual de
atender los gastos de reparación de su sector privativo, colocando al consorcio en la obligación de asumirlos y
no le cabe reproche alguno a una estipulación de esta naturaleza, porque se trata de un derecho disponible que
permite a las partes apartarse del principio general pactando un régimen distinto.
Si como consecuencia de un desperfecto originado en un sector privativo se produjeran daños en bienes
comunes, salvo pacto en contrario, el propietario debe cargar con los costos de la reparación integral.
Se debe permitir, de ser necesario, el acceso a la unidad funcional para prevenir posibles daños, lo que es
coherente con el espíritu del Código que privilegia la prevención sobre la reparación. Esto, encuentra regulación
procesal para el supuesto de resistencia, en el CPCyCN:
Art. 623 TER. - Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y
el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para
hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso,
el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que
sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable.
La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que
deberá acompañarse al escrito inicial.
La resolución del juez es inapelable.
En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.

Fondo de reserva
La existencia del fondo de reserva no está impuesta por el CCyCN. Su existencia dependerá de la previsión que
al respecto contenga el reglamento, o de su establecimiento por resolución válida de la asamblea de
consorcistas. De manera general, se puede decir que para la atención de gastos extraordinarios,
indemnizaciones y despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deberá constituirse un fondo de reserva
en forma de una contribución, ajena a la ordinaria.
De tal modo, está destinado prima facie a cubrir 3 clases de gastos: extraordinarios, especiales o imprevisibles
e indemnizaciones y despidos. Dicha clasificación es meramente enunciativa.
El fonde de reserva en la propiedad horizontal se integra con los aportes que a ese efecto realizan los
copropietarios, como una especie de “ahorro”, para ser utilizado cuando circunstancias especiales así lo exijan o
para cualquier otro fin que aquéllos decidan.
Pueden integrar el fondo de reserva las utilidades que se obtenga de las unidades funcionales que se le asigne
en propiedad al consorcio o consideras en el reglamento como cosas comunes (ej: locales arrendados a
terceros) y aun las sumas que eventualmente resultaran sobrantes luego de abonados los gastos mensuales del
edificio. Es amplio, en esta materia, el juego de la autonomía de la voluntad.

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El fondo de reserva debe quedar depositado en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, ya que forma
parte de su patrimonio.
En caso de enajenación de la unidad, el consorcista enajenante no puede reclamar del consorcio suma alguna
a título de reintegro de “aportes” o “porcentual” del fondo de reserva. El transmitente puede terlo en cuenta al
efecto de fijar el precio del bien a los fines de esa enajenación.
PROHIBICIONES
ARTICULO 2047.- Prohibiciones.Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

El CCyCN impone a los propietarios prohibiciones concretas, en aras de la buena vecindad y de preservar la
seguridad del inmueble. Las limitacionesdesempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente
observadas, su acatamiento es condición esencial para el buen funcionamiento del régimen comunitario.
 Respetar el destino
Todos los que habiten de alguna manera la unidad funcional, propietarios o no, deben usarla y gozarla de
acuerdo a su destino, que está fijado en el reglamento. En caso de omisión, se determinará por la naturaleza del
inmueble o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Si se pretende cambiar el destino, habrá que modificar el reglamento. La mayoría necesaria es la unanimidad,
teniendo en cuenta que se trata de una cláusula estatutaria. Si un propietario enajena su unidad y conviene con
el comprador destino distinto, ello es inoponible al consorcio.
 Moral y buenas costumbres
La vida privada de los ocupantes de las unidades está fuera de escrutinio por parte del consorcio o de los demás
titulares. Lo que no se puede es ocasionar perjuicio a los demás, lo que ocurriría si se realiza una actividad que
trasciende la intimidad y los afecta. Ej:que funcione un prostíbulo en una unidad privativa.
 Tranquilidad
Se pueden diferenciar las inmisiones propiamente dichas y los actos de emulación, sin perjuicio de que en
ambas situaciones subyace un ejercicio abusivo del derecho.
- Inmisiones propiamente dichas: intromisión en la esfera de los restantes propietarios, originándoles molestias
o perturbaciones.
- Actos de emulación: actividad sin beneficio propio y con conciencia de su irregularidad que causa perjuicio a
los demás.
El propietario puede realizar sus actividades, y éstas seguramente provocarán ruidos, humo, olor, etc. El límite
es la normal tolerancia. La valoración tiene que ser objetiva, es decir, lo que es normal, razonable para el común
de la gente, y no para una persona determinada. A su vez, la convivencia obliga a ser tolerante con la actividad
ajena. Se trata de cuestiones de hecho que deben ser apreciadas en cada caso.
 Tenencia de animales
En algunos edificios se encuentra prohibida la tenencia de animales en el reglamento. Otros no tienen previsión
al respecto. En ambos casos se han suscitado conflictos. Si el reglamento lo prohíbe, se invoca ese motivo para
reclamar el retiro de las mascotas; si nada dice, se invoca la alteración de la tranquilidad.
Si bien para el Código son cosas, es sabido que los animales domésticos gozan de leyes protectoras y reciben un
trato especial.Cabe entender que la medida de ordenar el retiro de los animales debe reservarse a casos graves
en los que el ruido y el olor hagan intolerable la situación. Ej: mantener dentro de una unidad funcional de
escasas dimensiones a más de una docena de animales que provocan molestias comprobadas a vecinos.
 Depositar cosas peligrosas o perjudiciales
No se puede en una unidad almacenar material explosivo, o que pueda perjudicar de alguna forma a los
demás.Un tribunal resolvió que se transgredió el reglamento de propiedad del consorcio al instalar una
pinturería –que expendía productos inflamables- cuando ello estaba expresamente prohibido.

INFRACCIONES
ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas
en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que
corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que

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debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un
ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
Ámbito de aplicación
Se puede iniciar este procedimiento cuando se cometa una infracción dentro de la unidad privativa, como
cuando se realice una violación a las partes comunes.
Además de disponer el cese de la infracción, el juez puede aplicar sanciones conminatorias, tanto al
propietario como al ocupante que no lo es. Y por aplicación de los principios generales se puede también
reclamar la indemnización del daño sufrido, lo que incluye al daño moral.

Legitimación activa
El consorcio (a través de su representante legal: administrador) o cualquier propietario afectado, puede
formular la demanda ante el juez competente.
No es necesario que el administrador cuente con una autorización especial y expresamente otorgada por los
integrantes del consorcio para entablar las acciones tendientes a hacer cesar la infracción.
El CCyCN legitima al representante del consorcio para accionar, con el fin de que todos observen las normas
legales y reglamentarias aplicables. Tampoco será necesario que demuestre el perjuicio que la infracción le ha
irrogado al consorcio. No obstante, algunos sostienen que sería conveniente que antes de promover la
demanda, convoque a una asamblea para consultar el camino a seguir.
En cuanto a los propietarios legitimados, si la infracción concierne a una norma legal o del reglamento (uso de
la unidad contrario al destino) cualquiera de los copropietarios estará facultado para reclamar judicialmente su
cesación; mientras que si aquélla consiste en el uso irregular o abusivo de una unidad (provocando
perturbaciones que exceden la normal tolerancia) sólo estará legitimado el propietario que resulte afectado por
la infracción, quien además deberá justificar el daño inferido.
Algunos autores enfocan este tema con una visión más amplia, afirmando que el reglamento debe ser
cumplido por el valor que tiene en sí mismo como relación contractual, de modo que cualquiera de los
propietarios puede demandar, ya que lo que importa es la violación a la ley o reglamento.
El art. dice “cualquier propietario afectado”, por lo que sería correcta esta última postura.

Legitimación pasiva
El reglamento de propiedad horizontal y sus cláusulas son ley, no sólo para los consorcistas sino para todos los
habitantes del inmueble, y un consorcista no puede transmitir a su ocupante un derecho mejor o más extenso, y
por tanto, el ocupante, tenedor o poseedor, también está obligado a respetar las cláusulas del reglamento y no
variar del destino allí establecido, ni incurrir en otras infracciones.
Cualquiera sea el infractor estará sometido a las acciones que persigan el cese de las infracciones a fin de
restablecer el orden en la convivencia de la comunidad horizontal, sin perjuicio de la obligación complementaria
de reparar los daños ocasionados.
La acción que tenga por finalidad obtener el cese de alguna infracción será dirigida contra el propietario y/o
contra el ocupante; en cambio la que tienda al desalojo de la unidad deberá dirigirse contra este último y no
contra el propietario de la unidad porque implicaría atacar sus derechos como tal.
En el caso de que se intente el desalojo del ocupante que no es propietario, debe ser parte también, el titular
del inmueble, limitación que se explica porque es éste quien mantiene relación con aquel tercero.

Procedimiento
Hasta la sanción del CCyCN, judicialmente era pacífico el criterio de aplicar la vía interdictal para dirimir los
conflictos que se planteen en la comunidad conformada en el ente consorcial.
Actualmente se dispone que la acción deba sustanciarse por la vía más breve que dispone el ordenamiento
local, siendo generalmente el juicio sumarísimo o el de los incidentes, esto dependerá de la legislación local,
variable en cada provincia.
Se puede reconocer la existencia de otras vías procesales frente a la transgresión cuando se trata de una obra
antirreglamentaria: la acción posesoria de despojo o de mantener; el interdicto de obra nueva; las acciones
posesorias sin dicha variante y; la acción reivindicatoria. Todas serían optativas y paralelas a la acción de
conocimiento que surge del art. y podrían utilizarse en la medida en que se satisfagan los requisitos necesarios
para intentarlas.
Son admisibles todos los medios de prueba, aunque en muchos casos será relevante la prueba pericial y la
testimonial.

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La carga de la prueba pesa sobre quien promueve la acción. Cuando se trata de una violación a la ley o al
reglamento, basta en principio con acreditar la infracción, sin necesidad de acreditar un perjuicio adicional. Sin
embargo, es conveniente que ambas partes intenten acreditar, ya sea la existencia de molestias o bien la
inexistencia de perjuicio alguno si se trata del demandado.

Prescripción Liberatoria
Ante la ausencia de una disposición expresa en el art. 2069, corresponde aplicar el plazo genérico de 5 años,
debiendo computarse desde que nace la acción.
Según cual sea la vía que se intente, habrá que establecer el plazo de prescripción o de caducidad aplicable.
Hay que tener en cuenta que los interdictos tienen un plazo de caducidad de un año, las acciones posesorias
prescriben al año, mientras que la acción reivindicatoria es imprescriptible y sólo puede detenerse ante la
usucapión.

Mediación
La propiedad horizontal resulta un campo propicio para la mediación dado que se trata, en general, de
solucionar problemas entre personas muy próximas que deberán seguir conviviendo por lo que el esquema
ganador/perdedor deja ocultos sentimientos de frustración, fuente de nuevos conflictos.
Resulta atinado incluir en el reglamento cláusulas que sugieran o impongan acudir, previo al reclamo judicial, a
los métodos alternativos de solución de conflictos, en especial la mediación.

Costas
En principio, las debe soportar el vencido.No obstante, se decidió en un caso que a pesar del rechazo de la
demanda, en la que se pidió la destrucción de la obra nueva, si la accionada ha dado motivo a la sustanciación
del pleito al haberse valido por sí, sin autorización del consorcio, y además ha desplegado una política procesal
obstruccionista de la prueba pericial, se justifica imponerle las costas.
En otro caso se resolvió que corresponde distribuir las costas en el orden causado si, pese a concluirse en la
clara ilicitud en que incurrió el demandado al construir una obra prohibida por violar el régimen de propiedad
horizontal, se desestimó la pretensión de demoler lo construido con base en el carácter abusivo de la misma.

Sanciones conminatorias
El juez puede valerse de las mismas si ordenara al demandado cesar en la actividad prohibida o demoler una
construcción antirreglamentaria y el requerido se resistiese o demorase.
*Sanciones conminatorias o astreintes: las sanciones valuadas en dinero contra el deudor que demora el cumplimiento de
una orden judicial, y que son requeridas por el juez a razón de una suma de dinero por cada día, cada semana o cada mes
en que un deudor retarda el cumplimiento de una obligación determinada mediante una resolución judicial. A diferencia de
la multa simple, las astreintes tienen como característica un incremento periódico según el tiempo de retardo en que incurre
el deudor, mientras la multa determina el pago de una suma fija no aumentable en el tiempo.

GASTOS Y CONTRIBUNCIONES
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas
y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos
de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a
su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

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Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,
están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.

EXPENSAS
El pago regular de las expensas comunes es fundamental para el normal desenvolvimiento del edificio. La falta
de cumplimiento oportuno de aquellas cargas sería susceptible de trastornar e inclusive de poner en peligro la
existencia misma del consorcio.

CONCEPTO
El vocablo expensas deriva del latín pendere, pesar y de ahí que “a mis expensas” quiere decir que los gastos
de que se trata han de salir de lo que peso o de lo que expendo. A mis expensas = a mi costa.
En materia de expensas la idea dominante es la de su necesidad y en cuanto al criterio para determinarla,
siguiendo las pautas que brinda el CCyCN deberá ceñirse a aquellos gastos imprescindibles tendientes a evitar la
destrucción o deterioro de la cosa común, o a conservarla en buen estado, a repararla, independientemente de
que aquéllos redunden en un mayor valor para el edificio.
Como novedad, se obliga a todos a mantener las instalaciones para personas con discapacidad, y se incluye
también en el concepto de expensas, las obligaciones impuestas al administrador. Cabe entender que se refiere
a aquellas obligaciones en beneficio de los consorcistas, tales como el cumplimiento de las obligaciones
laborales, previsionales y tributarias vinculadas al personal de servicio, el pago del seguro integral de consorcios
u otros seguros, y contribuciones similares.
Se trata de obligaciones encaminadas al cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias, o
encargos impuestos por la asamblea, en beneficio de la comunidad. Salvo, el supuesto de dolo o culpa del
administrador si se ha excedido en sus facultades.
También integran las expensas las reparaciones urgentes que realice en partes comunes un propietario, en
ausencia del administrador, y del consejo, si lo hay, y que deben ser reembolsadas.
El Código divide las expensas en ordinarias y extraordinarias, sin aclarar en qué consisten estas últimas.
Generalmente se atribuye este carácter a aquellos gastos importantes e imprevistos que no ocurren
regularmente, como la indemnización por despido del encargado o la necesidad de hacer una reparación de
cierta envergadura. También, aquellas obras nuevas y mejoras decididas para un uso y goce más cómodo del
inmueble, que benefician a todos. Deben ser decididas en asamblea.

Medida de contribución
Salvo disposición diferente del reglamento, el CCyCN fija el criterio de la proporcionalidad, por lo que resulta
indiferente para su determinación el efectivo aprovechamiento que alguno de los consorcistas haga de dichas
cosas comunes, salvo que hubiere convenido su liberación, o que ésta fuese dispuesta judicialmente,
atendiendo principalmente a razones de equidad y de orden común. Por ejemplo, a quien no benefician los
servicios centrales del edificio, por no estar habilitada técnicamente su unidad para recibirlos, no debe
contribuir a abonar los gastos de explotación normal de los mismos.
En caso de admitir estas exclusiones, en el reglamento debe obligatoriamente proveerse la forma y proporción
de la contribución de los propietarios, ergo, la alteración de los porcentuales a través de una decisión adoptada
en asamblea requiere el voto de quienes reúnan dicha calidad y la mayoría necesaria será la unanimidad, por
tratarse de una cláusula estatutaria.
Esta decisión debe ser tomada por los propietarios, únicos que tienen voto en la asamblea, aunque haya otros
obligados al pago de expensas, ya sea por el Código o por algún contrato con el titular de alguna unidad.En el
caso de terceros, como un locatario o un usufructuario, admitida la falta de vínculo con el consorcio, de existir
situaciones pasibles de ser enfocadas según lo expuesto anteriormente, aquéllos podrán requerir al titular del
derecho que adopte las medidas necesarias para obtener la liberación de contribuir.

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Defensas
a) No hay liberación del propietario por no uso, enajenación o abandono
El propietario puede usar y gozar de los bienes o servicios comunes, conforme a su destino y respetando el
derecho igual de los demás. Este uso puede ser más o menos intenso, y hasta puede no existir, pero no permite
liberarse de contribuir. Cada uno debe pagar de acuerdo a la proporción que fije el reglamento.
Tampoco se libera el propietario si enajena la unidad. Si el titular adeuda expensas, puede enajenar su unidad
a terceros, nada lo impide, pero no se libera de la deuda devengada hasta ese momento y generada durante su
titularidad. El consorcio podrá exigirle el pago aun cuando haya dejado de ser propietario de la unidad
funcional.Esto sucede tanto si la enajenación es voluntaria o forzosa. Esto es, si le rematan la unidad, y no
alcanza el dinero obtenido para solventar la deuda de expensas, quien hasta ese entonces era propietario sigue
siendo deudor, no se libera.
Lo mismo ocurre con el abandono, éste es un modo de extinguir un derecho real. El titular de la unidad
funcional puede abandonarla, en cuyo caso pasará al dominio privado del Estado, pero no se libera de las
expensas devengadas hasta ese momento y generadas durante su titularidad.
b) Deudas devengadas antes de la adquisición
En el régimen anterior, no hay liberación por el no uso, ni abandono. Ahora, si abandona o transmite de otra
forma el derecho real (ej: vende), sí se libera de las expensas “devengadas antes de su adquisición”, que le
vinieron con la cosa y con ella se van. Una suerte o variante de las obligaciones propter rem, máxime si se tiene
presente que cuando la deuda es ajena, es decir que se devengó en cabeza de otro titular, el adquirente sólo
responde con la cosa y no con todo su patrimonio.
El art. 2049 no dice que el adquirente de una unidad con deuda responsa sólo con la cosa, pero a este
conclusión puede arribarse en función de lo dispuesto en el art. 1937: Transmisión de obligaciones al sucesor. El
sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el
sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado,
excepto estipulación o disposición legal.
Distinta es la situación de las devengadas durante su titularidad. Aunque enajene la unidad, de tales deudas no
se libera, y responderá con el resto de su patrimonio.
c) Situación de los adquirentes
Si bien el titular que adeuda expensas no se libera por la enajenación de la unidad funcional y sigue siendo
deudor, aparece un nuevo deudor de tales obligaciones impagas que es el nuevo adquirente.
El sucesor, por la eventual deuda que se genere durante su titularidad, no se libera por el no uso, enajenación
o abandono, y responde con todo su patrimonio. En cambio en las devengadas antes de su adquisición, sólo
responde con la cosa, y a pesar del texto legal cabe interpretar que sí se libera de ellas si enajena o abandona la
unidad.
El administrador, a pedido de parte interesada, debe expedir dentro del plazo de 3 días hábiles el certificado
de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto de constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.
Esta carga en cabeza del administrador, no implica la exigencia de que la deuda referida esté saldada para
poder concretar la enajenación de la unidad, porque de la norma sólo surge que se trata de un certificado de
deuda y no de libre deuda.
Puede ocurrir que el vendedor de la unidad convenga con el comprador que este último se hará cargo de las
expensas adeudadas. El pacto es válido, pero inoponible al consorcio, el que de todos modos le puede exigir la
deuda al primero. Luego, éste podrá repetir de su contratante.

d) Compensación
Puede ocurrir que el titular de una unidad reclame al administrador que le efectúe alguna reparación dentro
de su unidad funcional, y que esto no se lleve a cabo. Eso no le da derecho a no pagar las expensas, no es una
excusa válida. Deberá hacer valer sus derechos por la vía que corresponda pero no se pueden mezclar las
pretensiones.
No resulta posible invocar la suspensión del cumplimiento.
La única excepción que permite el Código es la compensación. Parece un caso de compensación legal, serían
requisitos: a) reciprocidad; b) título diferente; c) fungibilidad y homogeneidad; d) liquidez; e) exigibilidad.
Salvo un supuesto extraordinario de una deuda documentada en un título ejecutivo que tenga al consorcio
como deudor y al obligado al pago de expensas como acreedor, cuesta encontrar supuestos en los que los

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objetos comprendidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí y ambos créditos resulten exigibles y
disponibles libremente.
e) Prescripción
El plazo de prescripción de estas obligaciones es de 2 años.

OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS

Además del propietario y los poseedores, el art. 2148 obliga al usufructuario al pago de las expensas, lo que se
extiende al uso y la habitación.
Según la ley 13.512 el único obligado era el titular (o cotitulares) del derecho real de propiedad horizontal, y si
éste pactaba con terceros que debían hacerse cargo, tales contratos eran inoponibles al consorcio. Ahora se
prevé legalmente que hay otros obligados.
Por un lado, los titulares de otros derechos reales. El ejemplo típico es el usufructuario que (así como titulares
de otros derechos reales que se ejerzan por la posesión), está obligado expresamente al pago y si no paga puede
ser demandado; el CCyCN permite la subasta del usufructo, de modo que si el usufructuario no quiere hacerse
cargo, sufrirá la ejecución y deberá dejar la posesión del inmueble, porque su derecho real pasará a manos de
otra persona.
En cuanto a los titulares de derechos personales poseedores, se claro que la norma debe aludir al que tiene un
boleto de compraventa. Es razonable que el poseedor con boleto de compraventa, así como tiene ciertas
prerrogativas, también soporte estas obligaciones. No incluye el art. 2050 al poseedor sin derecho, pero es
probable que éste tenga interés en pagar las expensas, si pretende adquirir por usucapión, pero no está
obligado a hacerlo, deben ser poseedores ligados al propietario por algún vínculo contractual. Tampoco incluye
al locatario ni al comodatario, si bien son titulares de derechos personales, porque no son poseedores.
La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores mencionados no implica conferirles derechos
para participar en la conformación del consorcio, de la asamblea o del consejo de propietarios, en este caso, tal
como el nombre del órgano lo indica.
Por último, la existencia de otros obligados, si los hay, no libera al propietario, quien sigue siendo responsable
frente al consorcio.

Procedimiento para perseguir su cobro

Si las expensas constituyen un verdadero “crédito alimentario” para el consorcio, en caso de que deba
demandarse su cobro judicialmente contra los copropietario incumplidores, el procedimiento debe ser rápido y
expeditivo.
La ley 13.512 nada disponía sobre el particular, de modo que se estaba a lo que establecían las normas
adjetivas locales (vía ejecutiva).
El CCyCN subsana la omisión “Art. 2048. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por
el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y
demás contribuciones”. La jurisprudencia ha extendido la vía ejecutiva al cobro de los intereses, lo que
seguramente figurará en dicho certificado, ya que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. La fuerza ejecutiva
debe limitarse sólo a “las expensas y demás contribuciones”. Puede interpretarse por esta expresión que no se
abarca a las multas que pueda imponer el administrador.

Privilegio
ARTICULO 2582.- Enumeración. “Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito
por expensas comunes en la propiedad horizontal; … “.
De acuerdo al art. 2586, los privilegios especiales, en caso de conflicto, tienen la prelación que resulta de los
incisos del art. 2582. Pero enumera excepciones a este principio general, dos de las cuales son aplicables al
crédito por expensas:
ARTICULO 2586.- “Conflicto entre los acreedores con privilegio especial. Los privilegios especiales tienen la
prelación que resulta de los incisos del artículo 2582, excepto los siguientes supuestos: …
c) el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre los créditos fiscales y el de los gastos de
construcción, mejora o conservación, incluidos los créditos por expensas comunes en la propiedad horizontal, si
los créditos se devengaron con posterioridad a la constitución de la garantía;
d) los créditos fiscales y los derivados de la construcción, mejora o conservación, incluidos los créditos por

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expensas comunes en la propiedad horizontal, prevalecen sobre los créditos laborales posteriores a su
nacimiento; …”

Intereses
Teniendo en cuenta la importancia que tiene para la vida del consorcio el pago regular de las expensas, han
sido admitidas por la jurisprudencia cláusulas de los reglamentos que fijan la tasa de los intereses punitorios a
abonar, en los supuestos de mora, en porcentajes relativamente altos o, al menos, más altos que los que
corrientemente se admite para otros tipos de deudas. Constituyen un estímulo eficaz para el pago temporáneo
de las expensas y evitan que la actitud de algún propietario perjudique injustificadamente a los demás.
No obstante, cuando las tasas pactadas exceden límites razonables, los jueces las han morigerado.
Si la cuestión no ha sido prevista por el reglamento, los tribunales tienen diferentes criterios para fijar la tasa
de interés.

Prescripción
La prescripción de la acción por cobro de expensas opera a los 2 años desde que se tornaron exigibles, por
tratarse de obligaciones que se devengan “por años o plazos periódicos más cortos”.
Dicho término queda sometido a las causales de suspensión, interrupción y dispensa, comunes al resto de las
acciones sujetas a extinguirse por prescripción liberatoria.

ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o
parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Las reparaciones necesarias, de conservación, las realiza el administrador, y luego los propietarios se hacen
cargo al pagar proporcionalmente las expensas. En situaciones normales, cuan se produce un desperfecto que
hace necesaria una reparación, el o los propietarios afectados se comunican con el administrador para que se
ocupe del asunto.
Puede ocurrir que el administrador esté ausente, por no encontrarse o por estar el cargo vacante, o puede
ocurrir que no preste atención al reclamo.
En una situación normal, habrá que esperar que aparezca o se designe. Pero, si hay que hacer una reparación
urgente en las cosas y partes comunes, la puede realizar cualquier propietario, el cual obrará como un gestor de
negocios y luego podrá solicitar el reintegro.
El derecho al reintegro puede perderse si el gasto resulta injustificado, ya sea porque era innecesario, la
situación no era urgente, e incluso si se pagó un valor por encima del costo razonable.
El consorcio puede exigir la restitución al estado anterior, si corresponde, a costa del propietario que realizó la
reparación.
El propietario podrá obrar por su cuenta en ausencia, no sólo del administrador, sino también del consejo de
propietarios, si éste estuviere constituido.
Puede darse la situación de que la reparación no sea urgente, pero la situación se vuelva irritante por
transcurrir mucho tiempo sin obtener solución, por falta de atención del administrador y de los otros
propietarios. En este caso, la solución posible es la vía judicial, que legitima para acudir a la justicia a quien
pretende una modificación y le es denegada.
Además, si por la falta de reparación, o trabajos mal hechos, se sufren daños en la unidad, el consorcio está
obligado a indemnizar. Es indudable la obligación del consorcio de reparar los daños sufridos por una o más
unidades, cuando la causa de los mismos, proviene de partes o elementos comunes.

F) Extinción del derecho. Destrucción o deterioro del edificio. Prehorizontalidad. Concepto. Seguro
obligatorio. Exclusiones.

DESTRUCCIÓN O DETERIORO DEL EDIFICIO

ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del
edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

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 Unidad 17 - Reales

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

La derogada ley 13.512 contemplaba, además, el caso de vestudez del edificio. El Código, se refiere a la
destrucción o grave deterioro del edificio, lo que es correcto, ya que vestuto significa viejo, y no siempre un
edificio antiguo debe ser desafectado, sino solamente cuando concurren circunstancias graves.
El edificio puede estar destruido o con graves deterioros por el desgaste del paso del tiempo, o por algún
acontecimiento especial como un terremoto, incendio, explosión, etc.
La asamblea debe tomar una decisión por mayoría de más de la mitad del valor:
a) demolición y venta del terreno y los materiales;
b) reparación;
c) reconstrucción.
En caso de que la mayoría decida la opción a, se deja de lado el principio que rige en el condominio,
consistente en que los actos de disposición sobre toda la cosa requieren la conformidad de todos, esto es, la
unanimidad.
La proporción de cada titular surgirá del reglamento y de cada uno de los títulos de adquisición.
Si se resuelve reconstruir el edificio, seguramente el costo será importante, y quizás no todos estén en
condiciones de aportar para semejante gasto. Los propietarios que integran la minoría pueden ceder sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra, quienes ocuparán su lugar. Si no hay interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. Se trata de evitar el abuso por
parte de la mayoría que pretenda adquirir la parte de los otros propietarios a precio vil.
Puede ocurrir que no haya interesados, y que tampoco la mayoría quiera comprar la parte de los propietarios
disconformes. Parece que en tal caso no quedará más remedio que la demolición y venta, a menos que la
mayoría decida soportar íntegramente el costo de la construcción.

PREHORIZONTALIDAD
ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre
unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las
disposiciones de este Capítulo.

ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra
el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante.

ARTICULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

G) La propiedad horizontal y la prehorizontalidad en el régimen anterior.

PROPIEDAD HORIZONTAL Cód. Civil: art. 2617: la prohibía
 1948: Ley 13.512 (18 arts.)
 2015: CCyCN – art. 2037 a 2072

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En el Código Civil de Vélez existía la presunción de que el dueño del suelo era dueño de todo lo que se
construía hacia arriba y hacia abajo y, en el art. 2617, dentro del título de restricciones y límites al dominio, se
prohibía la propiedad horizontal:
Art. 2.617. El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato,
ni por actos de última voluntad.
Luego el derecho de Propiedad Horizontal es regulado a través de la ley 13.512, pero no era un derecho real
autónomo porque no estaba en el número clausus. Dicha ley establecía en su art. 1:
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un
edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un
pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Actualmente, la propiedad horizontal aparece enumera en el CCyCN como un derecho real autónomo en el
art. 1887, y a partir del 2037 se la regula expresamente.

PREHORIZONTALIDAD 1972: Ley 19.724

CCyCN: art. 2070 - 2072
En 1972 se dictó la ley 19.724, de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los adquirentes de
unidades, aún no construidas. Ello se debió a que en una época algunos adquirentes vieron frustrados sus
derechos, ya sea por estafas, ventas de la misma unidad a diferentes personas, quiebra de la vendedora, etc.
Uno de los mayores logros de esta ley fue la inscripción registral de los boletos de compraventa.
Esta ley ha caído en desuso, y es ineludible proceder a su derogación y reemplazo por un régimen más elástico
y que sea aceptado por la realidad negocial.
Por tal motivo, el nuevo CCyCN deroga la ley 19.724, que establecía que el propietario de un inmueble, a ser
sometido a propiedad horizontal, debía inscribir ese destino en el Registro de la Propiedad Inmueble y, con esta
afectación, se protegía a los adquirentes de las futuras unidades funcionales.
En el nuevo régimen de prehorizontalidad, el fin es el mismo: Proteger a los compradores de edificios aún no
construidos, en construcción o terminados pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos a propiedad
horizontal. Lo que se cambia es la forma de instrumentarse esa protección, ya que la ley 19.725 lo hacía
mediante la publicidad registral y la oponibilidad a terceros, mientras que el nuevo Código pone en cabeza del
propietario la obligación de contratar el seguro.
El Código, exige al titular del dominio, dispuesto a enajenar unidades, la contratación de un seguro que cubra
al adquirente de todas las contingencias. Si no cumple, no tiene derechos contra el adquirente.

Derechos Reales – Unidad 12

A) NUEVOS DERECHOS REALES.

LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS.
ORIGEN Y EVOLUCIÓN.
Los primeros clubes de campo y barrios cerrados aparecieron alrededor de 1939 en la Prov. de Bs. As..
La primera norma específica sobre esta materia en el ámbito del Derecho Público fue el decreto 2894/63. Luego
la ley 8912 (año 1977), decretos 9404/86 para clubes de campo y 27/98 para barrios cerrados, todos de la Prov.
de Bs. As.
Desde el punto de vista jurídico, hace tiempo la doctrina debate sobre cómo encasillar esta figura entre otras. A
falta de previsión legal ya que el Cód. Civil de 1871 y la ley 13.512 (Prop. Horizontal) nada preveía sobre el
punto, la doctrina se dividió en dos sectores.
 Mayoritaria: se trataba de un derecho personal, lo cual no suscitaba grandes problemas, ya que en ese
ámbito rige la autonomía de la voluntad.
 Minoritaria: necesidad de adecuar la figura al campo de los derechos reales, lo que no es sencillo ya que
rige el orden público. Dentro de este grupo algunos veían posible la utilización de la Ley de Prop. Horizontal o el
condominio y las servidumbres, mientras que otros reclamaban el dictado de una regulación especial.
Se intentó la aplicación de la ley 13.512. Buena parte de la doctrina objetó con el argumento en que el art. 2 de
dicha ley exigía que el terreno fuera común (de todos), lo que impedía su aplicación a dichos emprendimientos.

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Kiper: la objeción era infundada, ya que aun cuando el terreno fuera parte común, ello no impedía la división
por lotes y la construcción de casas sobre ellos que fueran unidades privativas. En definitiva, el derecho de Prop.
Horizontal se ejerce sobre un cubo de aire.
En la prov. de Bs. As. Y en algunas que la siguieron, se permite la solución del problema mediante la aplicación
anterior de la Ley de P.H., allí el Dec. 2489/63, en consonancia con el art. 1 del Dec. 18734/49, reglamentario de
la derogada ley nacional 13.512, autorizó la inscripción en el Reg. De Propiedad de los títulos de constitución,
transferencia, modificación o extinción de derechos reales, si las partes exclusivas, unidades a construir o en
construcción, constituyen cuerpos independientes de edificación o si las unidades de dominio exclusivo sin
independencia tienen concluidos los servicios y cumplen ciertos requisitos.
En concreto, hasta la sanción del CCCN, no había ley nacional para las modernas urbanizaciones, numerosas en
todo el país. El actual código viene a terminar con las discusiones, ya que crea un NUEVO DERECHO REAL
denominado Conjuntos Inmobiliarios, e instaura para estos emprendimientos el régimen de Derecho Real de
P.H.
Se trata de un Derecho Real sobre cosa PROPIA, principal, sobre cosa registrable y que se ejerce por la posesión.
Si bien es un derecho real autónomo, es a la vez una especie o modalidad del derecho de propiedad horizontal.
Quizás no era necesario independizarlo, pues hubiera sido suficiente con someterlo al régimen de P.H.
Se puede ADQUIRIR por actos entre vivos, cumpliendo con los recaudos de título suficiente y tradición, por
causa de muerte, y por prescripción adquisitiva (larga o breve). Dado que el objeto es un inmueble, la
adquisición, transmisión o extinción requiere de la inscripción en el Reg. De Prop. Inmobiliaria para que el acto
sea oponible a terceros interesados de buena fe.

CONCEPTO.
ART. 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.

Comentario:
La enumeración no es taxativa, puede haber otros emprendimientos, además de los mencionados, que son los
más usuales.
Con el nombre de urbanizaciones privadas residenciales se designa un “área territorial de extensión limitada,
regida por un plan de ordenamiento territorial, con unidades funcionales o parcelas privativas independientes
(construidas o a construirse) y áreas comunes de uso común, destinadas las primeras a vivienda (transitoria o
permanente) y las segundas a la práctica de actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre el área
de viviendas y la recreativa una relación funcional y jurídica que las convierte en un todo inescindible, vinculadas
por el destino común, hallándose dotadas de la correspondiente infraestructura para la prestación de los
servicios esenciales comunitarios”.
La característica típica y común de estos complejos, es la conformación de emprendimientos integrados por
áreas con destino residencial, áreas para brindar recreación y deportes en contacto con la naturaleza, y áreas de
servicios comunes para atender el conjunto.
Estos sectores diferenciados deben conformar funcional y jurídicamente un todo incescindible, en forma tal que
los derechos sobre la propiedad residencial no puedan ser enajenados independientemente de las áreas
recreativas comunitarias. Del mismo modo, las áreas recreativas no podrían ser objeto de disposición jurídica
independientemente de las áreas residenciales a las que prestan utilidad.

Variantes:
Se suele decir que “barrio privado” es el género. Suele ser cerrado si está delimitado perimetralmente, no por
un muro sino por otro medio transparente (cercos, forestación, alambrados, etc).
Club de Chacras, extensión mayor que un club de campo y con menor urbanización, es más campestre.
Los clubes náuticos se caracterizan por contener un espejo de agua natural o artificial, o estar cerca de cursos de
agua, con amarradero y destinados a deportes náuticos. Algunos cuentan con viviendas, otros sólo para guardar
la embarcación.
Club de campo surge del decreto-ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la Prov. de Bs. A.s
“ se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada

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que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas: localizada en área no urbana;
una parte se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en contacto
con la naturaleza; la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso
transitorio; el área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar mutua relación funcional y
jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá
ser modificado, pero podrán reemplazarse actividades por otras, tampoco podrá subdividirse el área ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.
En cuanto a los BARRIOS CERRADOS “se entiende por barrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico
destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse
mediante cerramiento”. “La implementación de un barrio cerrado estará condicionada al cumplimiento de los
siguientes requisitos sometidos a aprobación municipal y convalidación provincial:
a) la localización debe resultar compatible con los usos predominantes.
b) las condiciones de habitabilidad, tanto en lo que hace al medio físico natural como a la provisión de
infraestructura de servicios esenciales, deben ser garantizadas.
c) la prestación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y
fisicoambientales.
d) el emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros respecto de la trama urbana existente ni interferirá en
futuros ejes de crecimiento, garantizando el uso de las calles públicas.
e) el cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno
un hecho inseguro, quedando expresamente prohibida su ejecución mediante muro aun en condiciones de
retiro respecto de la línea municipal.
f) en caso de forestar el cerramiento del perímetro deberá respetarse el inc anterior.
g) deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales
de infraestructura y equipamiento comunitario, con carácter actual o futuro. En todo supuesto deberán
respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de avenidas y otras vías principales.
Deberán construirse veredas perimetrales de acuerdo a las disposiciones municipales vigentes.
h) compromiso de emprendimiento y tratamiento de la red circulatoria
i) el equipamiento comunitario, los servicios esenciales y de infraestructura, así como los usos complementarios
propuestos, deberán adoptarse en relación a la escala de emprendimiento.
PARQUES INDUSTRIALES: espacios físicos especialmente preparados, proporcionados y desarrollados por
iniciativa oficial, privada, mixta, para la radicación de establecimientos destinados a actividades productivas y de
servicios en general, dotados de infraestructura y equipamientos necesarios. Para los establecimientos
compartan un mismo predio es necesario el fraccionamiento o división interna, de modo que cada uno tenga un
sector privativo, y a la vez pueden contar con servicios e instalaciones de uso común.
CENTROS DE COMPRAS: también conocidos shopping centers, son agrupaciones de locales o stands destinados a
la comercialización de cosas o servicios de consumo masivo, pertenecientes a una o varias empresas
centralizadas en un mismo espacio físico, vinculadas por alguna organización común. Cabe advertir que, además
de sociedades, sus titulares pueden ser personas humanas.
HOUSING: se adquiere el ofrecimiento de un lote con vivienda ya terminada, pero al igual que los barrios
privados, clubes de campo y demás formas similares, tiene zonas de aprovechamiento común.
CIUDADES ESTADO O SATÉLITES, PUEBLOS CERRADOS: ciudades o poblados con las características definitorias
de los complejos urbanísticos privados que tienen centros comunes para actividades educativas, hospitalarias,
abastecimiento, recreación, etc.

OBJETO.
EL TODO INESCINDIBLE: no se puede cortar ni dividir.
OBJETO DEL DERECHO REAL
No es el conjunto inmobiliario, sino sus SECTORES O PARTES DE USO PRIVATIVO (unidad funcional) Y COMÚN
que se transfieran en propiedad del adquirente. La relación entre partes privativas y comunes es indisoluble.

TERMINOLOGÍA.

CARACTERÍSTICAS.

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ART. 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento,
partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.

Comentario:
 PLURALIDAD DE PARTES DE UN INMUEBLE (LOTES), con vocación de pertenecer a una multiplicidad de
titulares en forma exclusiva, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o servicios comunes, y/o de un
régimen de limitaciones y deberes entre los mismos; para la consecución y aseguramiento de los intereses
comunes y particulares de los partícipes.
 CERRAMIENTO, puede ser a través de forestaciones u otras modalidades (cercos, alambrados, etc).
 INESCINDIBLE RELACIÓN CON LOS SECTORES PRIVATIVOS Y COMUNES.
 INDIVISIÓN FORZOSA perpetua de las PARTES COMUNES.
 REGLAMENTO que regula la vida del conjunto: órganos de funcionamiento, restricciones, régimen
disciplinario.
 ADMINISTRACIÓN.
 EXPENSAS COMUNES por gastos de mantenimiento y conservación del complejo.
 CONSORCIO u otra entidad jurídica que apropie a los propietarios.
 INDEPENDENCIA DE LA CAUSA GENERADORA o su destino: “residenciales”, “turísticos”, “agrarios”,
“comerciales”, “industriales”, etc.
Diferencias con la P.H.: exigencia de un régimen disciplinario o de un razonable derecho de admisión. Puede
agregarse al sistema un régimen societario, aunque no parece que ello sea imprescindible teniendo en cuenta
que el régimen de P.H. Es bastante completo.

MARCO LEGAL.
ART 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.

a) ORDEN PÚBLICO:
Antes del CCCN: distintas visiones sobre la forma de adecuar los complejos inmobiliarios al régimen de los
derechos reales, entre ellas: combinación de dominio y condominio y/o servidumbres, p.h.. Muchos fueron
constituidos bajo el régimen de derechos personales. Además, variaba la situación según cada provincia.
El CCCN pone fin a varias discusiones:
 impone REGULACIÓN COMO DERECHOS REALES;
 ADOPTA EL RÉGIMEN DE P.H. Con variantes;
 LEGISLACIÓN NACIONAL.

Se trata de un derecho real sobre cosa propia, registrable, principal y que se ejerce por la posesión.
Ventajas prácticas de aplicación del sistema de P.H.:
 concepto de “Unidad Funcional”: sobre la que se tiene un derecho exclusivo y perpetuo de uso, goce y
disposición al que se le suma un derecho de copropiedad de indivisión forzosa perpetua (porcentaje
indiviso)sobre las partes de uso común;
 inescindibilidad entre lo privativo y lo común;

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 copropiedad de indivisión forzosa sine die sobre las partes comunes. La nomina de partes o sectores
comunes es, evidentemente, distinta a la de un edificio, ya que no se trata de muros, ascensores, etc, sino de
piscina, canchas de polo, club house, etc.;
 asegura el destino de las áreas comunes, que no podrá ser alterado.
 Crea un consorcio, con capacidad suficiente para administrar el complejo y representación;
 reglamento equitativo de derechos u obligaciones con los consorcistas;
 oponibilidad del reglamento. Integra el título de los adquirentes;
 necesidad de asambleas y mayorías torna al sistema más democrático y participativo;
 crédito por expensas comunes, transmisible a sucesores, privilegiado y con carácter de título ejecutivo
para su cobro.

b) SITUACIÓN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES.

Será complejo adaptar clubes de campo constituidos como parcelas de dominio exclusivo, complementado con
servidumbres prediales sobre espacios pertenecientes a una persona jurídica, generalmente una sociedad
anónima.
Igual dificultad con aquellos integrados por parcelas de dominio privado y calles de dominio público.
Saucedo opina que debe respetarse el derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al
statu quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido
inicialmente, incluso aquel que se trate de derechos reales diferentes al aquí impuesto, en la medida en que
estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento. Se infiere que considera inconstitucional
la obligación de someter en forma compulsiva al régimen de propiedad horizontal a los emprendimientos ya
constituidos bajo otra forma con anterioridad a la vigencia del Código.

c) NORMAS ADMINISITRATIVAS.
Sin perjuicio de la aplicación de la ley nacional, cada provincia conserva el poder de policía que, en tanto se
ejerza razonablemente, le permite reglamentar estos aspectos que deben satisfacer los conjuntos inmobiliarios
para poder ser habilitados.

d) LOCALIZACIÓN Y LÍMITES PERIMETRALES.

ART 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que
dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante
cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función
de aspectos urbanísticos y de seguridad.

Respecto a la ubicación de los conjuntos inmobiliarios, el Estado local, por razones de higiene, urbanismo,
estética, salud, protección del medio ambiente, seguridad, etc., se encuentra facultado para determinar en qué
zonas pueden ser ubicados los distintos tipos de conjuntos inmobiliarios. Se trata de cuestiones de Derecho
Público Provincial y Municipal.
El CERRAMIENTO también queda sujeto al control del poder administrador local, como sucede respecto a
cualquier propiedad privada. Se relaciona también con el control de acceso. Se trata de puntos sujetos a la
reglamentación local, la que debe ser razonable.

e) USO DE CALLES PÚBLICAS.

Art. 3º inc g) Dec. 27/98 plantea como condicionante para la instalación de un barrio cerrado que debe
garantizarse el uso de las calles públicas, de conformidad con lo previsto por los art. 50/51 del Decreto-Ley
8912/77, relativos a la subdivisión del suelo.
Dicho art. advierte que en todo supuesto, deberán respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las
proyecciones de avenidas y otras vías principales.
Causse opina que cuando se someta a aprobación municipal la instalación de un barrio cerrado, el proyecto
tendrá que prever que, dentro del perímetro que ocupe, deberán quedar libres de toda mejora las franjas
necesarias que virtualmente puedan ser una prolongación de las redes de circulación, tanto existentes como
previsibles. Más aún, aquella norma establece la obligación de construir veredas perimetrales de acuerdo a las
disposiciones municipales vigentes.

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LEYES LOCALES.
Resolución 1363/2015 – Dirección General de Catastro
ART 1º: Título del Plano: para los conjuntos inmobiliarios será: “PARA AFECTAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL ESPECIAL (designación del conjunto inmobiliario)” con sujeción al Artículo 2073 y concordantes del
Código Civil y Comercial.- Ej.: PARA AFECTAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL – BARRIO
CERRADO.
ART 2º: El porcentaje de Condominio de cada propietario sobre las partes surgirá de la sumatoria entre la
Superficie de la Unidad Funcional que constituye la parte privativa y la Superficie total del inmueble,
porcentuales estos que deberán estar contenidos en la Planilla Siguiente: Nº de Unidad Sup. Propia Sup. Común
de Uso Común % de Dominio 1 2 N Sup. Total Propia Sup. Total Común de Uso Común Porcentaje 100% La
Superficie Total resultante de cada unidad constituirá la base sobre la cual se impondrá el Régimen Valuatorio.-
ART 3º: Los elementos característicos de los conjuntos inmobiliarios son los siguientes: cerramientos, partes
comunes y privadas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las parcelas privadas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privadas, así como las
facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.-
ART 4º: Son elementos necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a
vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario.-
ART 5º: La unidad funcional que constituye parte privada puede hallarse construida o en proceso de
construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública
de manera directa o indirecta.-
ART 6º: Los límites perimetrales y el control de acceso de los conjuntos inmobiliarios ubicados en zonas
urbanas, urbanas potenciales o rurales pueden materializarse en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad. Contar con
infraestructura de calles internas enripiadas, alumbradas y con agua corriente y energía eléctrica domiciliaria.-
ART 7º: Desde el punto de vista técnico de registración catastral de documentaciones técnicas, las
urbanizaciones especiales cumplirán con todos los requisitos exigibles para los Planos de División, donde la
caminería interna, calles o caminos privados, serán considerados como común de uso común.-
ART 8º: La División y/o Unificación de Unidades Funcionales deberán estar previstas en el reglamento de
propiedad y la documentación técnica debe ser estudiada previamente por la Dirección General de Catastro;
quién determinará para cada caso la documentación a presentar.-
ART 9º: En lo pertinente al inciso quinto del Artículo 49 del Decreto 541/3 corresponde aclarar que no se
aceptarán planos para someter al régimen de propiedad horizontal especial cuando se involucren más de un
título. En los casos de someter más de un título a idéntico conjunto inmobiliario deberá unificarse previamente
los títulos involucrados.-

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES:

ART 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y
lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien
afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que
regula el emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

Cabe recordar que se está en presencia de una P.H. Especial, por lo que son también aplicables las normas de
derecho real en tanto sean compatibles y no estén modificadas por éste capítulo.
Por ende, también son partes y cosas comunes las enumeradas en forma no taxativa por los arts. 2041 y 2042,
en tanto sean compatibles (ej: cañerías, locales destinados a sanitarios, piscinas,etc.). El art. 2076 destaca las
más usuales en este tipo de conjuntos inmobiliarios, como las vías de circulación, áreas deportivas, entre otras.
La enumeración tampoco es taxativa.
Es importante lo que prevea el reglamento.

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Al igual que con el D.R. De P.H. Se establece una PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD, para aquellas cosas y partes
cuyo carácter no esté determinado.
Las partes comunes, si lo prevé el Reglamento, podrían estar afectadas al uso de algunas unidades, no de todas.

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS.

ART 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse
construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su
destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

Se exigen también los requisitos básicos: independencia funcional, comunicación con la vía pública. Lo
destacable es que puede constituirse el sistema aun cuando la unidad funcional se encuentre “en proceso de
construcción”. Es común que los interesados adquieran lotes de terreno, para luego construir allí una casa.
La regulación que permite inscribir unidades a construir sobre terreno común ha sido un recurso técnico
utilizado por la Prov. de Bs. As. Con éxito para que fuera viable aquello que era imposible de otra manera,
cuando regía la ley 13.512.
El sistema que se suele utilizar consiste en la confección de un plano con lotes, en realidad con partes más o
menos delimitadas de una unidad a construir y que después se podrá construir con un reglamento que dice que
va a haber un apoderado que va a incorporar cada tanto las construcciones que se van haciendo. Si bien
deberían incorporarse una por una, el costo individual sería excesivamente alto.
Así una vez obtenida la factibilidad del proyecto inmobiliario por la autoridad administrativa competente
(municipio o provincia), el objeto de la contratación puede ser un terreno donde a futuro habrán de erigirse las
viviendas de uso transitorio o definitivo, los locales comerciales o los establecimientos industriales que utilizarán
de manera exclusiva los particulares que ingresen al complejo, o bien un inmueble ya construido y adaptado a
los fines o destinos a los que se lo someterá, según disponga el reglamento de propiedad y administración.
Aún cuando las unidades se hallen en proceso de construcción, para que se otorguen las autorizaciones
necesarias para luego inscribir los actos registralmente, será menester que se encuentre concluida la red de
circulación interna indispensable para la salida a la vía pública.

a) SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES.

Las partes comunes podrán en determinadas circunstancias ser gravadas con derechos reales.
ART 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas
aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o
con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes.
Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma,
según la prevea el reglamento.
Ejemplos: constituir servidumbre de un conjunto inmobiliario en favor de otro vecino – terceros – como la de
paso, desagüe, o la de sacar agua.
En cuanto a la mayoría necesaria cabe inferir la UNANIMIDAD, teniendo en cuenta que se trata de un acto de
disposición de cosas o partes que pertenecen a todos. No es entonces la mayoría que prevea el reglamento, ya
que no cabe otra que la mencionada, asamblea mediante, a menos que en el acto de adquisición los interesados
hayan anticipado su conformidad.
“pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí”, parece
referirse a servidumbres entre unidades funcionales, de una a la otra. Esto no suscita ningún inconveniente ni es
necesario que se modifique el reglamento, como prevé la norma, salvo que el reglamento lo prohíba. La
modificación del reglamento tiene sentido cuando se trata de servidumbres entre conjuntos inmobiliarios
autónomos, distintos.
Muchos reglamentos ya contienen servidumbres desde antes de la enajenación de unidades, aunque también
pueden surgir después, como prevé el Código. Ha sido utilizada la servidumbre negativa de no hacer o de
abstención, para la determinación de los aspectos característicos urbanísticos de un complejo residencial.
Propician la obtención de aspectos arquitectónicos tales como “añosas arboledas”, “magníficos parques”,
“privacidad”, etc. así el notario, por ejemplo, redactará: “se establece servidumbre real, perpetua, gratuita,
negativa del fundo respecto del fundo […] de no construir monoblocks, casa de techo plano...”

b) USO Y GOCE DE LAS COSAS Y PARTES COMUNES.

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Las reglas son similares a las del régimen de P.H. Esto es que los propietarios pueden usar y gozar de ellas
conforme a su destino y RESPETANDO EL DEREHO IGUAL DE LOS DEMÁS. Teniendo en cuenta que puede haber
numerosas personas, y la índole de las partes comunes, es probable que tal uso se encuentre reglamentado. Por
ejemplo, se suele prever que hay que anotarse para el uso de la parrilla, quincho, cancha de tenis, etc.
Tal uso y goce se extiende, en principio, al grupo familiar, especialmente si conviven con el titular. El reglamento
puede limitar esta situación pero con cautela, ya que sería absurdo que, por ejemplo, pueda asistir a la piscina
un cónyuge sin el otro, o con un hijo pero no con todos. El concepto de grupo familiar puede ser amplio, pues
debe ser equiparada la situación de un conviviente con la de un cónyuge. De no ser así, todos estarían obligados
a casarse para poder compartir el espacio con su conviviente.
Este derecho real de uso y goce del titular y de su grupo familiar cesa si la unidad es alquilada o cedida a un
tercero, salvo que el reglamento no lo impida.

EL REGLAMENTO DEL CONJUNTO INMOBILIARIO.

FACULTADES DEL PROPIETARIO.

ART 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco
establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

El código no distingue entre facultades y obligaciones. La regla es siempre la misma, el propietario puede usar y
gozar de las partes propias y comunes conforme a su destino, y respetando el derecho igual que tienen los
demás titulares. El reglamento puede establecer diversas restricciones, algunas vinculadas al destino (ej:
vivienda), como edilicias referentes a la altura máxima, los materiales a utilizar, la prohibición de construcciones
prefabricadas, factor de ocupación del lote, retiros, velocidades máximas para los automotores, cuatriciclos o
bicicletas, entre otros. También estos reglamentos pueden incluir normas de convivencia, sobre todo en los
emprendimientos de gran tamaño por la gran cantidad de propietarios que en ellos conviven.
Las reglamentaciones deben referirse a la convivencia vecinal y las restricciones son las edilicias. No son
reglamentos o estatutos como si se tratara de un club. Son personas agrupadas en una entidad, consorcio, y son
titulares de sus parcelas privativas y con extensión de sus derechos a los sectores comunes. No son socios o
asociados a una asociación civil propietaria de los inmuebles afectados para uso y disfrute común. Son titulares
de un derecho real.
También estas reglamentaciones suelen prever obligaciones, como la ejecución de tareas de mantenimiento y
conservación de esas edificaciones, el parquizado y cuidado de jardines, no estacionar el automóvil en
determinadas zonas, etc. Como dice la norma, también procurarán “la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos”.
Por otro lado el art. 240 del CCCN establece que el ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes debe
ser compatible con los derechos de incidencia colectiva.
Rigen también las obligaciones previstas en los arts. 2046 y 2047 para la P.H.

ART 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas
o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.

ART 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

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c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

TRANMISIÓN DEL DERECHO.

ART 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las
cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

ART 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no
impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario,
pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto
de propietarios de las unidades privativas.

Se prohíbe la cláusula de no enajenar, pero se permite establecer cierta limitación a la transmisibilidad del
derecho de propiedad. Es posible prohibir la transmisión a persona determinada.
El art. 2085 permite ciertas restricciones en el reglamento, las que deben ser razonables. Las mismas sobre el
derecho de preferencia que se puede establecer a favor del consorcio o del resto de propietarios. Deja en claro
que el consorcio puede ser titular de unidades funcionales.
Está claro que el Derecho de Preferencia no es un derecho real, sino personal. Quien goza de la prioridad,
mientras no la ejerza, no tiene un derecho real. El art. 1665 CCCN establece un plazo de caducidad, pues de lo
contrario corre el riesgo de que la unidad quede en estado indefinido por largo tiempo. Tampoco hay un
dominio imperfecto. El propietario que decide vender, seguirá siéndolo hasta que otro adquiera su unidad, sea
un extraño, el consorcio u otro propietario de otra unidad del mismo conjunto.
Lo que no es admisible es que establezca en el reglamento un derecho de admisión que actúe de manera
discriminatoria (ej: no permitir el ingreso de una nueva cónyuge).
Parte de la doctrina consideraba que quienes deciden ingresar a una de estas urbanizaciones residenciaes y
establecer allí su vivienda, lo hacen con una finalidad común cuyo cumplimiento requiere de la colaboración de
todos los miembros, que aceptan sujetarse a normas estatutarias que permiten la realización del objetivo
común; y que al momento de escoger el adquirente tiene en cuenta no solo el aspecto edilicio y la
infraestructura y servicios, sino también el grupo humano allí asentado. De este modo aparece justificado el
derecho de quienes ya conviven de regular la admisión de nuevos miembros a fin de que no pasen a formar
parte del emprendimiento quienes no satisfagan el paradigma elegido.
Al adoptar el CCCN el régimen de propiedad horizontal, el derecho de admisión liso y llano resulta incompatible.
No obstante, el Código le ofrece al consorcio o a los restantes titulares contar con un derecho de preferencia en
la adquisición.
Al regular el contrato de Compraventa, el Cód. Establece: “Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor
tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla.
El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.”
En el caso de los conjuntos inmobiliarios, el propietario deberá comunicar por medio fehaciente al consorcio y a
los demás propietarios su decisión de disponer de su unidad, para que éstos hagan valer, o no, la preferencia
prevista en el reglamento.

LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS.

En lo que concierne a los conjuntos inmobiliarios, puede haber limitaciones y restricciones especiales en normas
administrativas (leyes, decretos, ordenanzas municipales), que el reglamento de PH debe contemplar. Además
éste puede imponer o agregar otras. El reglamento integra el título de adquisición.
ART 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el
reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres
y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al
beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que
componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

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Dicha norma se refiere a restricciones a los “dominios particulares”, dado que este derecho real es distinto al
dominio, aun cuando pueda tener puntos en común.
El reglamento puede imponer servidumbres sobre alguna unidad en beneficio de otra, o del conjunto (ej: serv.
De paso).
Las restricciones, deben apuntar al beneficio común y mejor convivencia. Generalmente son edilicias.
Se dispone la necesidad de transcribir en los títulos de propiedad de las unidades funcionales todas aquellas
cláusulas del reglamento que impongan restricciones y limitaciones al ejercicio de las facultades de los titulares.
Claro que la vigencia de estas limitaciones no está condicionada a su constancia expresa en los documentos
aludidos. El reglamento se PRESUME CONOCIDO y NO admite PRUEBA EN CONTRARIO, de modo que se trata de
una exigencia innecesaria y que en ocasiones implicará la existencia de escrituras públicas extensas.
Saucedo: el deber de transcripción recae solamente respecto de aquellas cláusulas que dispongan restricciones
concretas, de cumplimiento indefectible para la vigencia del conjunto. (ej: ob de edificar la vivienda o local en el
predio, pautas y tiempo máximo para hacerlo, obligación de forestar y parquizar las áreas que circuden, etc).
SANCIONES:
Generalmente se trata de apercibimientos, multas, aunque pueden preverse otras como la prohibición de un
espacio común por cierto tiempo (suspensión). La decisión suele estar a cargo de una comisión u órgano
disciplinario, integrado por propietarios.
La facultad disciplinaria no es absoluta, debe tratarse de conductas graves o reiteradas.
ART 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias
del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento.

GASTOS Y CONTRIBUCIONES. (Obligaciones)

EXPENSAS: obligación esencial que existe en el régimen de P.H. Y que se traslada a los Conj. Inmboliarios
consistente en soportar los gastos de mantenimiento. Agrega el ART 2081.- Gastos y contribuciones. Los
propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el
reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las
expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares.

El código no distingue según la unidad se halla construida o en construcción. Por ende, salvo que el reglamento
prevea algo diferente, cabe inferir que los propietarios deben pagar las expensas en la proporción prevista en el
reglamento aun cuando el lote está vacío o la unidad en proceso de construcción. Donde la ley no distingue, no
cabe distinguir. Además, si no fuera así, la situación podría ser inmanejable, ya que algunos titulares podrían
demorar la construcción de la unidad para no pagar expensas.
Como surge de la última parte, el reglamento puede incorporar en el concepto de expensas otras contribuciones
(ej: cancha de tenis, piscina, acceso de invitados, etc). Como se dijo anteriormente, todo esto debe ser
razonable. También puede prever multas por infracciones al reglamento, que deberán ser satisfechas mediante
el pago de las expensas.
Así como se pueden agregar contribuciones en el reglamento, también se puede, introducir la posibilidad de que
el reglamento exima parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan
acceso a determinados servicios.
El CERTIFICADO DE DEUDA expedido por el administrador, y aprobado en su caso por el consejo de propietarios
si este existe, es titulo ejecutivo para el cobro de estas contribuciones.
Los OBLIGADOS AL PAGO de expensas son, además del propietario, los poseedores por cualquier título.

CESIÓN TEMPORAL DE USO Y GOCE.

ART 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas
para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los
casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o
parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Como se dijo, el titular de la unidad funcional puede enajenarla, abandonarla, gravarla con derechos reales, esto
es, realizar actos de disposición. También, como es lógico, puede realizar actos de administración, otorgando si

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lo desea derechos personales en favor de terceros. Puede ceder el uso y goce ya sea a través de un derecho real
(usufructo), o de uno personal (locacion).
Esta facultad puede encontrar algunos límites en el reglamento.

LIMITACIONES A LA LIBRE TRANSMISIÓN.

La cesión temporaria de la unidad, a través de la locación, del comodato, o cualquier otra modalidad no puede,
en principio, impedirse. Pero pueden establecerse condiciones para que en el caso de transmisión temporaria el
tenedor o poseedor pueda usar de las cosas comunes, especialmente las recreativas. Generalmente lo que se
dispone es que durante la cesión el cedente no pueda utilizar dichas partes y al cesionario le queda la carga de
pagar los gastos y contribuciones y hasta un canon especial de ingreso.
Los terceros cesionarios por algún título del uso y goce no pueden estar en mejor situación que los propietarios.

RÉGIMEN DE INVITADOS Y ADMISIÓN DE USUARIOS NO PROPIETARIOS.

ART 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la
extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo
familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de
propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario
o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o
transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

Si cada propietario invita sin limitación a varias personas, puede ocurrir que el uso de los sectores comunes
colapse, y se terminaría desnaturalizando el sistema. Es común que los reglamentos limiten la cantidad de
invitados, que ello varíe según se trate de un día de semana o de un feriado, que se cobre un canon por la
admisión, etc.
En los clubes de campo con poco titulares la situación es más liberal y menos dificultosa, porque se admiten con
facilidad más ingresantes, aun no familiares, para contribuir al mantenimiento de las partes recreativas. En
cambio, en aquellos clubes donde existe un gran número de ellos se adopta generalmente la solución de que si
alquila o cede la propiedad a otra persona el tenedor que entra temporalmente a ocupar el lugar del
propietario le cobran un ingreso y cuota especial mayor que la del propietario original. En ese caso, el titular
originario es suspendido temporalmente mientras dura la cesión del uso de la propiedad al tercero hasta que
ésta finalice.
La norma agrupa dos casos diferentes:
 Cesión de uso y goce por un tiempo (ej: contrato de locación o de comodato).
 Invitados: cuya situación es más precaria, y naturalmente más restringida para evitar el colapso o
incomodidad de los restantes propietarios.
En ambos casos el reglamento puede prever restricciones, así como el cobro de aranceles, en tanto sean
razonables.
La alusión a que el uso por terceros “es siempre personal” apunta a considerar que se ha tenido en cuenta a la
persona con la que se contrató, quien no puede ceder su posición a terceros. No significa que no se pueda
gravar la unidad funcional y la porción de la parte común inescindible con algún derecho real; en lo que aquí
interesa, con usufructo.
El propietario sigue siendo responsable ante el consorcio por los actos y/o hechos de sus usuarios, familiares o
invitados. En otras palabras, cualquiera sea el contrato o compromiso particular que los propietarios celebren
con terceros sobre su unidad funcional, no afectará la responsabilidad que el titular del Derecho tiene ante el
consorcio.

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES.
ART 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas
aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o
con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes.
Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma,
según la prevea el reglamento.

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Ejemplos: constituir servidumbre de un conjunto inmobiliario en favor de otro vecino – terceros – como la de
paso, desagüe, o la de sacar agua.
En cuanto a la mayoría necesaria cabe inferir la UNANIMIDAD, teniendo en cuenta que se trata de un acto de
disposición de cosas o partes que pertenecen a todos. No es entonces la mayoría que prevea el reglamento, ya
que no cabe otra que la mencionada, asamblea mediante, a menos que en el acto de adquisición los interesados
hayan anticipado su conformidad.
“pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí”, parece
referirse a servidumbres entre unidades funcionales, de una a la otra. Esto no suscita ningún inconveniente ni es
necesario que se modifique el reglamento, como prevé la norma, salvo que el reglamento lo prohíba. La
modificación del reglamento tiene sentido cuando se trata de servidumbres entre conjuntos inmobiliarios
autónomos, distintos.
Muchos reglamentos ya contienen servidumbres desde antes de la enajenación de unidades, aunque también
pueden surgir después, como prevé el Código. Ha sido utilizada la servidumbre negativa de no hacer o de
abstención, para la determinación de los aspectos característicos urbanísticos de un complejo residencial.
Propician la obtención de aspectos arquitectónicos tales como “añosas arboledas”, “magníficos parques”,
“privacidad”, etc. así el notario, por ejemplo, redactará: “se establece servidumbre real, perpetua, gratuita,
negativa del fundo respecto del fundo […] de no construir monoblocks, casa de techo plano...”

B) TIEMPO COMPARTIDO.
CONCEPTO.
ART 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.

Sin perjuicio de servir a otros objetivos o finalidades, esta figura se presenta como un fenómeno de las últimas
décadas vinculado con la realidad de la masificación del turismo a nivel mundial, que ha producido el
abaratamiento de costos, el fomento de la actividad y el consiguiente acceso al mercado de sectores sociales de
menores ingresos.
Entre otros sistemas de aplicación se mencionan: comercialización de yates, equipos, sistemas y programas de
computación, diseños industriales, marcas y patentes, infraestructuras industriales, civiles y navales,
laboratorios, estudios jurídicos, notariales, contables y de auditoría y todas aquellas cosas y bienes cuyo uso y
goce pueda ser objeto de PARTICIÓN CONVENCIONAL.
Las ventajas del sistema son varias, varios usuarios se aseguran el uso y goce de un bien por un período de
tiempo, con una notable disminución en los gastos de adquisición y mantenimiento, ya que se dividen entre
todos. También para el empresario, que seguramente obtiene más renta que si enajenara unidades en forma
tradicional.
En el ámbito turístico uno de los mayores atractivos lo constituye el “intercambio vacacional”, que permite a los
titulares canjear su período con otro correspondiente a un complejo ubicado en distinto lugar, en una suerte de
clearing que generalmente ofrecen los administradores o comercializadores.

CCCN creó este nuevo derecho real: sobre cosa propia, principal, perpetuo o temporario, se ejerce por la
posesión, atribuye a su titular las facultades de disponer jurídicamente, usar y gozar en forma periódica y por
turnos, del objeto que puede consistir en una cosa u otro bien, registrable o no.

El Código de Vélez no previó esta modalidad de uso de la propiedad. Tampoco era posible darle cabida dentro
del marco de los derechos reales, pues para ello era necesario forzar demasiado la tipicidad de los derechos
reales conocidos.

A) Denominación:
También se ha utilizado el término “multipropiedad”, que predomina en el Derecho Comparado, o “Propiedad
de espacios temporales”, “derecho de aprovechamiento por turnos”, “propiedad vacacional”, “condominio
afectado a disfrute periódico con indivisión forzosa y perpetua”, “time sharing”, “right of use”, “derecho de
habitación vitalicio” o “polidominio”.

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La cuestión fue propuesta como “la propiedad con titularidad temporal compartida”, y en otras ocasiones como
“dominio alternativo”.
Todas las denominaciones han recibido críticas por dejar de lado algún elemento fundamental.

B) Figura en el ámbito de los Derechos Personales.

Rige el principio de autonomía de voluntad. Se trataría de un contrato innominado o atípico, en tanto no está
nombrado en nuestro sistema legal ni existe ningún “tipo” contractual que se le acomode.
En la práctica argentina, se lo ha caracterizado como un derecho personal emergente de una participación
societaria que se vincula con la facultad de usar y gozar, sucesiva y alternadamente, un determinado turno,
según las previsiones contenidas en la estructura obligacional de sus estatutos, limitado temporalmente a la
duración de la persona jurídica que ostenta su titularidad.

C) Figura en el campo de los derechos reales.

No obstante el satisfactorio funcionamiento del instituto en las figuras societarias referidas, es preferible
brindar la posibilidad a los interesados de adquirir algún derecho real, por las mayores ventajas que otorga y la
seguridad que se deriva de su publicación registral.
Al no admitirse la autonomía de la voluntad en materia de derechos reales, y al estar estos dominados
sustancialmente por el número cerrado y el orden público, la cuestión resultaba de difícil solución.
En el C.V.S., al no estar prevista legalmente la indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos está autorizado a
pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, facultad que es irrenunciable e imprescriptible; sólo está
permitido convenir la suspensión de la división por un término que no exceda los 5 años, si bien podía renovarse
este convenio las veces que se juzgue conveniente.
Surge el abordaje de la cuestión de la aplicabilidad al caso de la prescripción adquisitiva, la relativa a la
posibilidad de liberación por el abandono, atento a la distinta solución que ofrecen en este punto el art. 2685
del CC para el condominio y el art. 8 de la ley 13.512 para la propiedad horizontal y, para el caso de admitirse
esta última alternativa, quedaría pendiente resolver la cuestión relativa al derecho de acrecer, situación dudosa
en materia de condominio.

D) LEY 26.356 (2008) – Ley de Tiempo compartido o del Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC).
La ley desarrolla un sistema que comprende la totalidad de las relaciones que se establecen entre los distintos
protagonistas que participan en este negocio inmobiliario (desarrollista y/o propietario, vendedor, revendedor,
usuario, administrador, comercializador y prestador de servicios), abarcando además al intercambio vacacional.
El sistema consiste básicamente en adquirir bajo alguna de las formas jurídicas previstas en nuestra legislación,
un derecho a disfrutar de un período de tiempo de vacaciones en un departamento o habitación de hotel que
formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y actividades recreativas adecuadas y
acordes a la finalidad del sistema.
La nueva ley contempla libertad en cuanto a las formas jurídicas que pueden adoptarse dentro del STTC, es decir
que quienes ya están explotando o gozando de un tiempo compartido no ven afectados sus derechos – incluso
desde el aspecto del “usuario”, según la terminología de la ley- es probable que no adviertan modificación
alguna.
Asimismo quienes están iniciando un proyecto destinado a tiempo compartido podrán adoptar igualmente las
formas jurídicas que entiendan mejor se amolden a su propio emprendimiento.
Esa libertad tiene como aspecto negativo el no establecer el régimen de Derecho Real al que corresponde. El
aprovechamiento de los sectores comunes conduce a definir la “comunidad” como una situación por la que una
pluralidad de sujetos son titulares de derechos cualitativamente iguales sobre un mismo objeto, que se resuelve
mediante la atribución de cuotas. La exigencia de “derechos cualitativamente iguales” significa que los
comuneros tienen las mismas facultades de uso y, en su caso de goce y disposición jurídica.
La cuota representa la medida del derecho de cada comunero en la cosa común. En el caso del tiempo
compartido, esa “medida” se toma en base al período asignado al usuario para el uso y goce de su “unidad
vacacional” (art. 3) y, si así conviene, determina la proporción para la contribución a los gastos del sistema.
En los inicios se trató de encasillar sin resultados al tiempo compartido en la esfera de los derechos reales o de
los derechos crediticios, en la actualidad se lo considera independientemente del tipo de derecho constituido,
como un conjunto de prestaciones periódicas que se traducen en una serie de facultades y obligaciones,
susceptibles de enmarcarse en la órbita contractual. La elección de modalidad y tipo de derecho es asignada al

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emprendedor, en razón de que éste es quien da forma al producto que ofrece, de acuerdo a su concepción de la
actividad, circunstancias del mercado y respuesta del consumidor.
La libertad de elección hace imprescindible que el usuario tenga la certeza del derecho que adquiere. Por ello,
en la escritura de constitución del sistema deberá constar “la naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o
constituirse en favor de los futuros usuarios y, en caso que corresponda, plazo de duración”.

E) Regulación en el CCCN.
Si bien la Ley 26.356 pretendió dotar al sistema de un régimen jurídico adecuado, no se resolvió la naturaleza
jurídica de la figura.
El CCCN regula al Tiempo Compartido dentro del Título VI del Libro Cuarto, en el Cap 2.
El código crea este derecho como autónomo, y le da suficiente tipicidad.

CONCEPTO
En rigor, lo que menos se comparte es el tiempo. Lo que se comparte es el USO DE UN BIEN.
Se hace alusión a BIENES, lo que también da la idea de un marco más amplio, inclusive SERVICIOS (uso de
software, locación de un estudio jurídico, servicios de auditoría contable, etc).
El derecho de T.C. Implica que el titular, mediante el pago de un precio en dinero, puede usar y gozar, en forma
periódica, exclusiva y alternada, durante un cierto período de tiempo, ubicado en el año calendario o a ubicar
(flotante), de un ámbito espacial determinado o determinable (dpto, casa, cabaña) o de una cosa mueble u otro
bien, sin alterar su sustancia (material y destino) y al mismo tiempo aprovechar los servicios e instalaciones que
se ofrecen como accesorios integrantes del sistema para su más placentero disfrute (piscina, parrilla); pudiendo
existir para el titular la posibilidad de intercambiar el período que le corresponde respecto del bien afectado por
otro similar respecto de otro bien afectado, ubicado en el país o en el extranjero (esto en el caso de destinos
turísticos).
FINES: pueden ser varios, turismo, industria, etc.

CARACTERES:
 debe haber un uso periódico (ej: una vez al año), que se reitere y mantenga en el tiempo, luego de
vencidos los turnos de los restantes usuarios. El período puede ser fijo o flotante. Puede haber variantes según
la época, etc.
 Cada usuario puede usar de la cosa o bien por un período de tiempo determinado llamado “turno”
 El derecho puede ser perpetuo o temporario. En éste último caso se lo suele otorgar por un largo
período. Si es un derecho personal, comúnmente derivado de la participación del adquirente como accionista en
la S.A. Propietaria del bien sometido al régimen, la duración será equivalente a la del último sujeto de derecho
mentado.
 El derecho del usuario suele ser transmisible.
 Se prevé la protección especial del usuario consumidor, para evitar abusos, publicidades engañosas o
informaciones insuficientes.

OBJETO.
ART 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.

La referencia a bienes ha inducido a parte de la doctrina a considerar que los bienes que no son cosas puedan
ser objeto de este derecho.

AFECTACIÓN.
ART 2089.- Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.

Se dispone un sistema de afectación de la cosa o bien, para evitar que sea alterado su destino mientras la
afectación se mantenga.
La afectación resultará siempre necesaria, ya que brinda seguridad jurídica a los usuarios.

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Puede ser temporal (art. 2099) si se trata de un inmueble el Código requiere escritura pública, cuyo contenido
regula la ley especial. Si se trata de cosas muebles, la afectación puede hacerse por instrumento privado de
fecha cierta.
Esta norma remite a la “normativa especial” = ley 26.356 STTC, en aquello que el Código no deroga
expresamente. El CCCN deroga, entre otros, el Cap III sobre el contenido de la esc. Pública. Surge el interrogante
¿Habrá que esperar la sanción de una ley especial o se podrá otorgar la escritura con las pautas de los arts.
Derogados? Al parecer la segunda alternativa parece más razonable.
La ley 26.356 dispone
ARTICULO 10. — Contenido de la escritura. La escritura de constitución hará constar la expresión de voluntad
del emprendedor y del propietario en su caso, de afectar determinados bienes a un STTC y expresamente
deberá contener:
a) Respecto de los bienes:
1.- La descripción e identificación catastral y registral de los inmuebles;
2.- El detalle de las unidades vacacionales, su capacidad y descripción de los espacios y cosas de
uso común de los establecimientos, de conformidad al plano del proyecto de la obra aprobado por
la autoridad competente;
3.- La especificación de las unidades habitacionales y áreas comunes que se destinarán a los
futuros usuarios, en caso que el establecimiento fuera parcialmente afectado al STTC;
4.- La acreditación del cumplimiento de los recaudos previos al inicio de la comercialización de
inmuebles en construcción;
5.- El procedimiento a seguir para la adición de unidades vacacionales, espacios, cosas de uso
común y servicios no previstos en la escritura de constitución y fórmula para la determinación y
corrección de las cuotas por gastos del sistema;
6.- La constancia de la conformidad del acreedor hipotecario cuando el bien sobre el que se
constituirá el STTC, estuviese gravado;
7.- Las reglas aplicables a los supuestos de destrucción parcial o total y vetustez del o de los
inmuebles.
b) Respecto de los usuarios:
1.- La naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los futuros usuarios y,
en caso que corresponda, plazo de duración;
2.- La determinación de la cantidad, extensión y categorías de los períodos de uso, sean éstos
expresados mediante unidades de medida temporales o por puntos y procedimiento para su
modificación, respetando los derechos adquiridos por los usuarios;
3.- El procedimiento para solicitar disponibilidades para los usuarios de períodos de uso flotantes y
por puntos;
4.- Las reglas de utilización de las unidades vacacionales, de las cosas, espacios comunes y servicios
y sanciones por su incumplimiento;
5.- El procedimiento para la transmisión de los derechos a los futuros usuarios, sin perjuicio de la
aplicación de las normas que sean propias de su naturaleza o tipo;
6.- Cuando la transferencia o constitución de derechos a favor de futuros usuarios quede
condicionada a la enajenación de un número determinado de períodos de disfrute en un
determinado lapso, éste no podrá exceder de UN (1) año, ni el mínimo de períodos podrá ser
superior al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del total de los períodos a comercializar;
7.- El reglamento de uso y administración de los inmuebles afectados al STTC.
c) Respecto de la Administración:
1.- La forma de designación y remoción del Administrador. Facultades, deberes y su remuneración;
2.- Los rubros que conforman los gastos del STTC o, en su caso, las reglas para su individualización;
3.- La indicación de los factores objetivos mediante los cuales se determinará la proporción de
gastos correspondientes a cada usuario. Si se tratare de inmuebles en construcción, deberán
consignarse las variaciones proporcionales a la habilitación de las distintas etapas de la obra. Si el
emprendedor optare por ofrecer la prestación del servicio de administración y mantenimiento por
el sistema de ajuste alzado relativo, deberá consignarse el plazo de vigencia, durante el cual no
podrán aumentarse los montos, debiendo especificarse claramente los rubros no cubiertos y el
sistema a utilizarse una vez expirado dicho plazo;
4.- El tiempo y forma en que deberán abonarse los gastos del STTC;

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5.- La previsión para la formación y mantenimiento de un fondo de reserva para gastos imprevistos
o extraordinarios, a los que deberán aportar todos los usuarios en forma proporcional a su
contribución a los gastos ordinarios;
6.- La individualización de aquellos servicios que requerirán pagos adicionales al momento de su
utilización;
7.- Las normas que regirán ante el pago en mora de los gastos del sistema y sanciones para los
morosos;
8.- El procedimiento a seguir para la modificación de la escritura de constitución del STTC;
9.- La constancia de encontrarse los bienes asegurados contra incendio y otros.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la
amortización.

Aunque no esté dentro de los requisitos que debe contener la escritura de afectación, y nada se diga en la ley,
cuando el emprendedor es una persona distinta al propietario es de suponer que existe un negocio jurídico
entre ambos en el marco del cual se ha decidido llevar a cabo la afectación por el sistema de tiempo
compartido.
Tratando de armonizar las distintas normas, se puede entender que si la hipoteca preexiste, o bien el titular del
dominio la cancela antes de la afectación, o bien se afecta con la conformidad del acreedor hipotecario quien
aceptará someterse a este sistema, implica que en caso de ejecución deberá mantenerse el destino impuesto
por la afectación.
Otra posibilidad es que se interprete que el CCCN se apartó de la ley anterior y no acepta que se pueda afectar
un inmueble estando constituida una hipoteca, y que la única posibilidad es cancelarla previamente.
Si el sistema recae sobre muebles, no es un requisito que la afectación deba formalizarse en escritura pública,
salvo que la normativa especial así lo disponga. Sin embargo respecto de algunos bienes registrables (buques,
aeronaves) sus propias leyes regulatorias imponen la escritura pública o el documento privado autenticado o
con firmas certificadas respecto de los actos constitutivos, traslativos o extintivos de derechos reales.
Se permite que la afectación de una unidad o club vacacional sea total o parcial.

LEGITIMACIÓN.
ART 2090.- Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular
del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe
comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.

En la ley 26.356 el sistema era al revés, la otorgaba el emprendedor, con el consentimiento del dueño.
CCCN: quien debe otorgar la escritura es el titular del derecho de dominio con la concurrencia del emprendedor
cuando no fuera el mismo dueño.
Puede referirse a un bien en condominio, y en tal caso requerirá el consentimiento unánime de todos los
condóminos o bien un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y en tal caso se requerirá el
consentimiento unánime de los consorcistas.
Puede agregarse también al superficiario respecto de la propiedad superficiaria. En este caso, el derecho de
tiempo compartido no podría extenderse más allá del plazo previsto para el derecho de superficie.

REQUISITOS.
ART 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de
sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de
afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.

Si hay una HIPOTECA ANTERIOR debe estar CANCELADA para que se pueda afectar el inmueble. Lo mismo
respecto de un embargo u otro gravamen. En cuanto a los posteriores, si no se paga el crédito y se ejecuta el
inmueble, hay que respetar la afectación. Prevalecen los derechos de los usuarios (art. 2093 inc b).

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El objeto no puede estar sujeto a regímenes que restrinjan los derechos del titular (ej: afectación a vivienda
única, prohibición de disponer contenida en un fideicomiso, etc).
Si se trata de cosas muebles no registrables, este sistema no podría ser invocado frente a terceros de buena fe y
a título oneroso que hubiesen gravado la cosa.
Además de la exigencia de no estar afectados los bienes, es requisito que los SUJETOS involucrados NO se
encuentren INHABILITADOS. Si bien sólo se debería exigir que no esté inhibido el propietario, este requisito se
justifica en la protección del consumidor y la responsabilidad solidaria de responder ante cualquier frustración
culpable del derecho del usuario que surge de las normas generales y del derecho del consumidor.
El propietario, y en su caso el emprendedor, no pueden darle a las cosas otro destino ni jurídica ni
materialmente que no se compadezca con el sistema de la ley. La absolutez del dominio queda limitada.

INSCRIPCIÓN.
ART 2092.- Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad
y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley
especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

El instrumento debe ser publicitado teniendo en cuenta que produce importantes efectos respecto de los
usuarios y de terceros interesados.
Debe hacerse una DOBLE INSCRIPCIÓN:
Por un lado en el “Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido
previsto en la ley especial”;
Además, cuando se trate de bienes registrables deberá ser inscripto en el Registro que corresponda. En caso de
cosas no registrables= Registro de Prestadores.
La ley 26.356 determina la creación del 1er registro, el cual funciona en la Secretaría de Turismo de la
Presidencia de la Nación.
El registro no se limitará a establecimientos vacacionales, ya que pueden darse otras finalidades.

EFECTOS.
ART 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo,
el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades
contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

El sistema tiene fuerte OPONIBILIDAD. De modo que si las cosas son enajenadas, debe respetarse el destino.
La afectación importa la inhibición del propietario para apartarse de la destinación comprometida. El propietario
está impedido de variar el destino, de ejercer un derecho que le correspondería de no existir la afectación.
Se alteran sustancialmente las facultades del titular del dominio, porque éste no puede cambiar el destino. El
titular del dominio puede realizar actos de disposición, pero los sucesores deben respetar el destino impuesto
por la afectación. Si fallece el titular, los herederos se encontraran en su misma situación.
Los acreedores del propietario o emprendedor podrán agredir los bienes afectados pero siempre respetando la
afectación al sistema. La idea central es no perjudicar a los usuarios quienes tienen derecho preferencial.
El art. 2093 prevé que tanto el propietario como el emprendedor pueden tener acreedores sin distinguir las
fechas de sus créditos, y hasta que pueden caer en concurso o quiebra. Por ende, no es descartable una
hipoteca constituida después de la afectación por el dueño o condóminos; el emprendedor no estaría
legitimado para ello. El art. 2206 dice que “pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de
conjuntos inmobiliarios” entre ellos el T.C. Cabe resaltar que en todos los casos, tanto al acreedor hipotecario
como a los adquirentes en subasta del inmueble, les serán oponibles los derechos de “usuarios” del sistema, se
trata de normas de orden público.
El acreedor hipotecario con hipoteca constituida con posterioridad a la afectación no podrá alegar ignorancia,
porque constará en el Reg. De la Prop. Inmueble la escritura de constitución del sistema.

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La excepción estará dada en el caso del bien afectado y constituido en STC pero que no registre transferencias o
ventas de unidades o tiempos de uso o disfrute, o haya rescindido los contratos, ya que en ese caso, al no existir
usuario alguno, el sistema protector no tiene razón de ser y debe ceder ante los derechos de los acreedores.
Además de la hipoteca, podría gravarse con prenda con registro. En cambio no parece factible la constitucion de
prenda o anticresis, ya que es menester la entrega de la posesión, y ello desnaturalizaría el sistema.
PERÍODOS NO ENAJENADOS: “...sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales” art. 2093 inc a. Los períodos no asignados los mantiene el
propietario en su poder, quien está autorizado a comercializarlos fuera del sistema.
REGISTRO DE LOS TITULARES: en el cual figurarán los datos de los usuarios. Art. 2094 inc b.
OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS DEL TIEMPO COMPARTIDO: art. 2093 inc b. Mal redactado
ya que una vez que se produce la afectación todavía no hay usuarios. Cabe interpretar que se quiso decir que
una vez inscripto el acto de afectación, los derechos de los futuros usuarios estarán a resguardo de los
problemas que puedan afectar al propietario. La afectación asegura que el tiempo compartido se mantendrá.
Fuera de ello, la oponibilidad de las adquisiciones que se hagan de este derecho real dependerá del
cumplimiento de las reglas que fija el Código (ej. publicidad registral para inmuebles). Habrá que valorar
también lo que surja del Reg. De Titulares y Derechos de los Usuarios a cargo del emprendedor.

SUJETOS
Habrán distintas relaciones contractuales entre:
Emprendedor: persona física o jurídica propietaria o con justo titulo de disposición del inmueble, que constituye
el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o
por terceros.
Usuarios: quien adquiere el derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por terceros.
Propietario: titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente al STTC.
Vendedor: persona que, en nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos
de uso en un STTC.
Revendedor: persona que por sí o por cuenta y orden de un usuario intermedia en el mercado secundario para
la comercialización de períodos de un STTC.
Administrador: Persona que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes
que integran un STTC.
Red de Intercambio: Persona que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos de los STTC, prestando
servicios adicionales a usuarios.
Prestador: persona que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercialización del STTC
responderá ante posibles conflictos con los usuarios.

DERECHOS Y DEBERES DEL EMPRENDEDOR Y DE LOS USUARIOS.

ART 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse
los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que
corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Del inc. A se desprende que es el emprendedor quien fijará el régimen de administración. Luego, el
administrador que se designe deberá ajustarse a ese régimen y a las obligaciones del art. 2097.
También le compete al emprendedor establecer un reglamento de uso. Debe haber un reglamento que ordene
la utilización de los bienes y servicios, base importante para la armonía que debe reinar en el sistema. Ej:
determinación de semanas, unidades y forma de utilizarlas, hora de entrada y salida, etc.
Inc. B: debe habilitar un Reg. De Titulares donde consten los datos de los usuarios, así como sus derechos
vinculados al uso del objeto. Este registro es aparentemente privado pero debe ser supervisado por la autoridad
de aplicación= Sec. De Turismo de la Pres. De la Nación; debe instrumentar normas de procedimientos eficaces
tendientes a la protección de los derechos del usuario y a la prevención y solución de conflictos entre las partes
intervinientes. A tal efecto se podrán suscribir convenios de cooperación, delegación y fiscalización.

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Inc. C: obliga al emprendedor a garantizar el uso y goce estipulado a favor de los usuarios. Si no se cumple, los
usuarios pueden demandarlo judicialmente para que se cumpla lo pactado. La administración del objeto
afectado y de sus servicios genera gastos que deben ser afrontados por los usuarios. El emprendedor debe
hacerse cargo de ellos respecto de las unidades no comercializadas.

ART 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros
usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular
o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente.

ADMINISTRACIÓN.
ART 2096.- De la administración. La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un
tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo
compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.

Este art. se encarga de los deberes de los usuarios, pone límites a las facultades (usar, gozar, disponer
jurídicamente de su derecho, recibir los servicios estipulados caso contrario demandar el cumplimiento y/o
indemnización). El uso debe ceñirse al destino previsto, y al respeto al uso y goce de los demás. Se trata de una
restricción similar a la P.H. Pero aquí el objeto puede ser cosa mueble.
Debe haber un reglamento de uso que ordene este tipo de cuestiones. En este reglamento se determinan por ej.
Las semanas, unidades y forma de utilizarlas, etc.
Como es lógico, debe responder el usuario por los daños causados por él o personas autorizadas.
La cesión temporal o definitiva debe ser comunicada a la administración. Como se señaló esto es mas propio de
los derechos personales que de los reales. Pareciera que no pueden gravar en cambio su derecho con usufructo,
uso o habitación.
Cada vez que se transfiera una unidad de tiempo, junto con el contrato de adquisición deberá entregarse una
copia del reglamento de uso.
En casos de cesión temporal se impone la notificación al administrador, de manera que sepa a ciencia cierta
quién ocupa efectivamente las instalaciones o se sirve de los objetos afectados al sistema en un momento
determinado.
Los gastos, así como la contribución de la reserva, deben ser pagados en proporción a la titularidad, en forma
similar a PH. La proporción en cada uno deberá estar prevista en el Reglamento. Puede ser mayor la proporcion
de quien disfruta de períodos más valiosos que otros.
Suele preverse que el usuario moroso no tenga derecho a su turno mientras no regularice la situación.

ART 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los
establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas
para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su

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función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.

DESIGNACIÓN: Puede ser administrador el propio emprendedor, o bien un tercero que él designe. Es la persona
física o jurídica que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.
A diferencia del régimen de P.H., aquí el administrador es elegido por el emprendedor.
Este administrador tiene poderes más amplios que los que se prevén para la P.H. (ej: tiene las llaves para
ingresar a las unidades, decide y adjudica los períodos flotantes, recibe y diligencia solicitudes de intercambio,
decide la compra de muebles, etc.) el administrador es uno de los ejes.
La norma prevé la responsabilidad solidaria frente a los usuarios.
Teniendo en cuenta la cantidad de obligaciones sobre el administrador, es aconsejable que se le exija acreditar
solvencia patrimonial mediante un seguro de caución o garantía real a favor de los usuarios.

DEBERES DEL ADMINISTRADOR:

Aclara la norma que puede haber otras obligaciones impuestas por regímenes legales específicos. Incluso, de
este capítulo se infieren otras, como la de expedir el certificado que será título ejecutivo si un usuario no abona
los gastos a su cargo. Además el contrato con el emprendedor también podría imponerle obligaciones
adicionales.
Si la ley lo faculta para interponer recursos administrativos y acciones judiciales. Por ej: puede el administrador
recurrir la decisión de un organismo previsional o impositivo. En lo que concierne a acciones judiciales, sin duda
tiene legitimación para iniciar el juicio ejecutivo por cobro de expensas.
Teniendo en cuenta el deber de conservar los bienes, puede interpretarse que también cuenta con legitimación
para iniciar las acciones reales o posesorias pertinentes en su defensa. Si bien no es titular del derecho real, la
norma lo faculta para promover acciones judiciales. Asimismo, las acciones pueden ser promovidas por el dueño
del inmueble, e incluso por el acreedor hipotecario.
Otras obligaciones además de las enunciadas en el art. son cumplir determinadas obligaciones legales (ej:
aportes de empleados), contratar seguros, representar a los usuarios, pagar los servicios, entregar y recibir las
unidades, etc.
La norma también lo habilita a imponer sanciones. El sancionado siempre podrá impugnar judicialmente.
Como todo administrador es responsable de su gestión, si no actúa con la debida diligencia.

ART 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del
sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario
moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de
administración.

Similar a la P.H. El problema antes del CCCN era que ninguna ley autorizaba los títulos ejecutivos para los Conj.
Inmb. Y T.C., lo que generaba discusiones en la doctrina. En cuanto al T.C. La ley 26.356 solucionó el problema al
autorizar el juicio ejecutivo.
Del art. 2098 surge que al título ejecutivo lo constituye el certificado expedido por el administrador. Una
solución similar a la que se prevé para la PH. Debe describir el monto de la deuda y los rubros que la componen.
Debe constar la deuda líquida y exigible del usuario moroso y el plazo que tenía el sujeto accionado para
abonarla. Para la apertura de instancia judicial debe cumplirse con la intimación previa por los plazos que
disponga el reglamento.
Subsiste la duda sobre si éste crédito tiene o no privilegios.

REGULACIÓN LEGAL.
ART 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador
del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que
regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.

Relación de Consumo: la masividad, la compleja organización empresarial, el uso y la cautividad que presenta el
sistema requieren enmarcarlo dentro de las relaciones de consumo. Lo mismo prevé el art. 2111 para el DR de
sepultura, ya que presentan modalidades de contratación similares, y tienen en común el objeto de ser
prestación de servicios donde el interés jurídico se vincula con la actividad que cumplirá el proveedor.

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El adquirente el STC corre un serio riesgo ante ofertas que, por imprecisas desde el punto de vista técnico-
jurídico, no dejan de ser atractivas de quienes con escaso capital ven la posibilidad de acceder a lugares
placenteros dentro y fuera del país, creyendo que lo adquiere en forma exclusiva, para toda la vida, y puede no
ser así.
En ese contexto se sancionó la ley 26.356, se creó un sistema de garantías y contenidos contractuales mínimos
con el fin de brindar una adecuada protección de los consumidores, cualquiera fuere el esquema jurídico.

ART 2101.- Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido
se le aplican las normas sobre derechos reales.

Este artículo es sobreabundante y equívoco. El propietario y el emprendedor pueden optar por derechos
personales o reales. Sólo en el último caso se aplican tales normas. Las características de este nuevo derecho
real: sobre cosa propia, principal, perpetuo o temporario, se ejerce por la posesión, atribuye a su titular las
facultades de disponer jurídicamente, usar y gozar en forma periódica y por turnos, del objeto que puede
consistir en una cosa u otro bien, registrable o no.
El carácter sobre cosa propia, se refiere al dueño del objeto que lo afecta al sistema, pero respecto de los
usuarios es sobre cosa ajena.
Este derecho consiste en un pacto de usos y goces sucesivos y alternados entre varias personas en relación con
un objeto común, creándose entre ellos una situación comunitaria que es preciso regular.
Del art. surge:
 el adquirente será tal cuando reúna título y modo suficientes. En el caso de inmuebles, es necesaria
escritura pública.
 Este derecho es transmisible, ya sea inter vivos o mortis causa.
 No puede ser constituido judicialmente.
 Concede a su titular las facultades de poseer, usar y gozar de las cosas afectadas al sistema, de manera
exclusiva, en los períodos de tiempo oportunamente adquiridos.
 Sería muy rara la adquisición por usucapión larga al gozar periódicamente durante 20 años de un turno.
 Hay más posibilidades de prescripción corta, cuando sea necesaria para sanear una situación irregular
respecto de quien cuente con justo título y buena fe.
 El adquirente goza de la protección de las acciones posesorias y reales.
 Su derecho real tiene las ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
 Hay una serie de comunidad en la que no se puede pedir la división, ya que es un derecho sobre cosa
ajena y porque la duración del derecho depende del plazo previsto en la escritura de afectación.
 Cuando se trate de cosas registrables será necesaria su inscripción en el Registro correspondiente, ya
sea para su publicidad o constitución.

EXTINCIÓN.
ART 2099.- Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.

Inc a) La afectación puede estar sujeta a plazo, previsto en el instrumento de afectación, a cuyo vencimiento se
extingue el sistema. El objeto afectado recobra su condición jurídica original. Si bien la extinción es automática,
el dueño del inmueble (o condóminos) deberá presentarse en el Reg. Correspondiente y solicitar la
desafectación. No se requiere la conformidad de los usuarios, ya que deben atenerse a lo estipulado en el
contrato.
Inc b) es una circunstancia lógica, pues la afectación tiene por objetivo asegurar a los adquirentes que sus
derechos no serán afectados mientras esté vigente la afectación. Si no hubo enajenaciones, las que hubo se
dejaron sin efecto, quiere decir que no hay usuarios que proteger, y entonces el dueño puede dar por
extinguido el sistema.

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El compareciente (propietario y emprendedor si es una persona distinta), a través del documento que
corresponda, solicitará expresamente la desafectación del bien para su oportuna toma de razón en el Registro
que corresponda.
Inc c) en armonía con el art. 1907. La alusión a la destrucción o vestustez parece haberse inspirado en la ley
derogada 13.512. Cabe advertir que el Código contiene una norma diferente respecto de la PH (art. 2055). Para
el tiempo compartido el sistema se extingue. No obstante, no puede descartarse que si todos los involucrados
se ponen de acuerdo y deciden la reconstrucción, puedan arribar a una solución diferente, ya que jugaría la
autonomía de voluntad. Si no hay acuerdo, sólo queda la extinción.

NORMAS DE POLICÍA.
ART 2102.- Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo
compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y
municipal relativas al funcionamiento del sistema.

Se trata de normas que impone el Estado en consideración al bien público. La limitación a los deechos conforma
el poder de policía.

C) CEMENTERIOS PRIVADOS.
ANTECEDENTES.
Cementerio es el lugar destinado al descanso de los restos mortales. La inhumación puede realizarse en
sepulturas, osarios o fosas comunes, nichos, o en construcciones levantadas sobre la tierra que se conocen
como sepulcros y que comprenden los panteones, las bóvedas y los mausoleos.
Como la muerte es un hecho muy vinculado con la religión y las cuestiones sagradas, en su origen los
cementerios se hallaron encargados a la administración de las autoridades eclesiásticas y aparecían anexados a
iglesias y conventos.
Con el tránsito al cristianismo, los cementerios mantuvieron el carácter de cosas fuera del comercio, en tanto
estaban imbuidas de un espíritu religioso.
Siguiendo la tradición se confió a la autoridad eclesiástica la organización de los cementerios en terrenos
inmediatos a las iglesias parroquiales.
Esto hasta que en 1821 se produjo la secularización de los cementerios, despojándolos de su carácter religioso,
fue el Estado el que a través de leyes y ordenanzas municipales reguló la organización de estos lugares. Por
excepción, se han encontrado pequeñas necrópolis de carácter familiar formando parte de herencias privadas
(ej. estancias).

CEMENTERIOS PÚBLICOS.
La CSJ entendió que el derecho del particular sobre una sepultura consiste en una concesión de uso sobre un
bien del dominio público. Esta sentencia tiene importancia en cuanto reconoce en dicho derecho la garantía
constitucional de la propiedad.
Cabe entender que los cementerios públicos pertenecen al dominio público municipal. Al ser así se hallan fuera
del comercio de Derecho Privado, resultan inembargables, imprescriptibles e inajenables. Los derechos
otorgados a los particulares son concesiones de uso de Derecho Administrativo, según las leyes y ordenanzas
que se dicten.
Esta concesión de uso, bilateral, origina en favor del particular un derecho real administrativo. Su duracion
puede ser perpetua o temporaria, segú la legislación, y puede ser gratuita u onerosa (canon). Dicha concesión es
la causa-fuente de un derecho real administrativo, regido por el Derecho Publico, pues recae sobre una cosa del
dominio público. Los derechos reales previstos por el CCCN no tienen por objeto bienes del dominio público.
Dicha concesión puede extinguirse por: 1) nulidad, 2) vencimiento cuando fue otorgado temporariamente; 3)
caducidad por incumplimiento de obligaciones; 4) revocación; 5) renuncia; 6) rescisión; 7) extinción de la cosa.

EL CCCN SE ENCARGA DE LOS CEMENTERIOS PRIVADOS:

CONCEPTO.
ART 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.

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Cementerios privados son los que no pertenezcan al dominio del Estado. Se trata de inmuebles de propiedad de
los particulares, que reúnen ciertas características y están destinados a la inhumación de cadáveres.
El establecimiento de cementerios privados está sujeto a la adecuación a las normas locales, siempre y cuando
cumplan con las disposiciones sobre zonas, decoro, higiene, las características físicas, la aprobación o no de
referencias religiosas, sociales, raciales o políticas, tarifas, etc.
Fuera de las limitaciones propias, los cementerios se rigen por el Derecho Privado, y pueden ser objeto de
derechos en favor de otras personas distintas a las que pertenece el cementerio, de los que resulta la
posibilidad de utilizar una parte del inmueble, que recibe comúnmente el nombre de sepulcro (construcciones
en forma de panteones, mausoleos o bóvedas) o sepultura (espacios más pequeños, cuya capacidad permite la
inhumación de 3 a 4 féretros).
El código se refiere a la inhumación de restos humanos, no obstante, existen cementerios para animales,
especialmente mascotas. Habrá que preguntarse si no se les aplican por analogía las normas de éste capítulo.

NATURALEZA JURÍDICA: El código ha optado por regularlo como derecho real sobre cosa PROPIA, PRINCIPAL,
REGISTRABLE y que se ejerce por la POSESIÓN. Se trata en realidad del “derecho real de sepultura”.
Es un acierto que se otorgue a los adquirentes de parcelas un derecho real. Los derechos personales eran
insuficientes e incompatibles, los personales carecían de publicidad y el régimen aplicable a las partes de uso
común, además la inseguridad ante la falta de oponibilidad a terceros, que deja indefensos a los usuarios ante la
quiebra del desarrollista.
El código no impone la conversión al nuevo régimen de los ya constituidos como derechos personales. Por ende,
puede inferirse que los cementerios preexistentes podrán seguir funcionando bajo la forma elegida en su
oportunidad, con las adecuaciones de orden público.

CARACTERES:
 sobre cosa propia: respecto del dueño o condóminos. Respecto del Adquirente parecería sobre cosa
ajena.
 El adquirente será tal cuando reúna título y modo, será necesaria la esc. Pública.
 TRANSMISIBLE: por actos inter vivos o mortis causa. El reglamento no podría prohibirlo pero podría
aplicar un canon por la transferencia.
 No puede ser constituido judicialmente.
 Concede a su titular las FACULTADES de poseer, usar y gozar de la parcela afectada al sistema, de
manera exclusiva, conforme a su destino. A la vez puede usar y gozar de las partes de uso común.
 Se puede ADQUIRIR POR USUCAPIÓN LARGA: es difícil que terceros ajenos al cementerio privado
practiquen inhumaciones en parcelas vacías a espaldas del propietario o administrador. Es más probable
respecto de cotitulares.
 Es posible la prescripción corta, cuando sea necesaria para sanear una situación irregular respecto de
quien cuente con justo título y buena fe.
 El adquirente goza de la protección de las acciones posesorias y reales.
 Su derecho real tiene las ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
 No se puede pedir la división ya que sobre el terreno del cementerio se configura un derecho sobre cosa
ajena, y porque una vez habilitado no se puede alterar su destino.
 Por tratarse de cosas registrables será necesaria la inscripción en el Registro correspondiente para su
publicidad. Deberá haber un sistema técnico específico.
 Parece ser un derecho PERPETUO, ya que el art. 2104 impide alterar el destino del cementerio afectado.
 INEMBARGABLE, hay excepciones en el art. 2110.
 El titular de este derecho goza de la protección que el Código y leyes le confieren a los CONSUMIDORES.
 Debe haber un ADMINISTRADOR.
 Se deben pagar EXPENSAS, además de impuestos, tasas y contribuciones correspondientes.
 Si hubiera cotitularidad sobre la parcela parece que este derecho real estaría sometido a una indivisión
forzosa temporaria, la cual podría ser pactada o impuesta por el causante en un testamento.

AFECTACIÓN.

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ART 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

El código instrumenta un sistema de afectación para evitar que sesa alterado el destino del inmueble, la
seguridad es mayor. Además impide que sea gravado con derechos reales de garantía (hipoteca o anticresis).
También hay que considerar que el cementerio es inembargable ya que es un bien de los particulares afectado a
un servicio público.
La afectación debe instrumentarse por escritura pública y ser inscripta en el Reg. De Prop. Inmb. Junto con el
reglamento de administración y uso. Ese reglamento, como en la PH, integra el título del adquirente.
Debe tratarse de un inmueble divisible en parcelas.
El fin específico es la inhumación de restos humanos y su conservación por largo tiempo, más la prestación de
determinados servicios.

LEGITIMADOS: el dueño o condóminos.

FORMA: escritura pública
OPONIBILIDAD DE LA AFECTACIÓN: con la inscripción.
PROHIBICIÓN DE ALTERAR EL DESTINO.

REGLAMENTO DE ADMINISTRACION Y USO.

ART 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones
y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y
que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos
anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

Ordena las cuestiones principales del cementerio, y regula los derechos y deberes de los titulares del derecho
real de sepultura. El cementerio no puede funcionar como tal sin dicho reglamento, pues el art. 2104 exige que
la escritura de afectación del inmueble se inscriba en el Reg. De Prop. Inmueble, “juntamente con el reglamento
de administración y uso del cementerio”. El reglamento pasa a ser un requisito sin el cual no puede configurarse
este derecho real. Además integra el título del adquirente del derecho real de sepultura.
El Código regula las pautas que, como contenido mínimo, debe prever el reglamento de administración y uso de
un cementerio privado, a fin de hacer posible que los titulares de los derechos reales de sepultura puedan lograr
su cometido y gozar de las cosas y servicios comunes acordados a tal fin.
La descripción del inmueble figurará en el título de propiedad. La escritura de afectación y el reglamento
completarán esta información, especialmente respecto a la división interna en sepultura y la descripción de
lugares y servicios comunes.

REGISTROS DE INHUMACIONES Y SEPULTURAS.

ART 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado a
llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos.

FACULTADES Y DEBERES DEL TITULAR.

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ART 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el
reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa
dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al
efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.

Las facultades pueden ser divididas en:

 Facultades Materiales: inhumar o exhumar los restos, disponer su traslado o reducción, etc.; construir
sepulcros; reducir los restos de sus deudos para recuperar espacio útil.
 Facultades Jurídicas: enajenar el derecho (por actos inter vivos/mortis causa, a título oneroso/gratuito);
el titular del derecho de sepultura se encuentra facultado para iniciar acciones posesorias o reales en defensa de
su derecho; puede abandonarlo.

ART 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y
policía mortuoria.

Cabe destacar el deber de contribuir con los gastos de mantenimiento y funcionamiento (expensas), similar a la
PH, CI y TC. Estos emprendimientos general gastos de diversa índole, ya que el lugar debe ser mantenido en
buen estado, se requiere contratación de personal, pago de honorarios al administrador, etc.
La proporción que corresponda a cada uno deberá estar prevista en el reglamento de administración y uso.
Debe fijar no sólo la proporción sino también la forma de pago, que puede pactarse por períodos mensuales,
anuales o mediante pago único a perpetuidad.
No queda claro si el crédito por expensas puede ser reclamado por la vía ejecutiva, y si goza de privilegio. El art.
2112 dice que al derecho real de sepultura se le aplican las normas de los derechos reales, sin aclarar cuáles. Es
probable que en el reglamento de administración y uso se prevea el carácter ejecutivo de éstos créditos.
Respecto del privilegio, el art. 2582 inc a, menciona al “crédito por expensas comunes en la PH”. No menciona el
caso de los cementerios, no obstante el inc se refiere en forma genérica a “los gastos hechos para la
construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta”.
Por último todos los intervinientes deben ajustarse a las normas.

ADMINISTRADOR.
ART 2109.- Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo del
administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que
permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

Persona humana o jurídica, inclusive órgano colegiado, que dirige y administra el cementerio. La constitución y
funcionamiento de la administración debe ser prevista en el reglamento de administración y uso.
El administrador será designado por los dueños o condóminos del inmueble afectado, salvo que otra cosa se
disponga en el reglamento de administración y uso. Podría ser incluso el propio dueño.
Tiene una función similar a la del administrador de la PH.
Dentro de las diferencias: el inmueble afectado sigue teniendo un dueño, o más de uno en caso de condominio,
no hay en ésta figura una persona distinta, por lo tanto no puede decirse que el administrador sea el
representante legal del cementerio, ya que ninguna norma así lo establece.
Por la índole de su función, el administrador debe actuar don diligencia de un buen administrador, y será
responsable en el caso de no cumplir con sus obligaciones.

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Además de las obligaciones que impone el Código, las limitaciones administrativas que surjan del poder de
policía mortuaria y los deberes asignados reglamentariamente, pueden señalarse otras como cumplir con
determinadas obligaciones legales (ej: aportes previsionales de empleados), actuar ante organismos
administrativos, contratar seguros, representar a los titulares del derecho de sepultura, pagar los servicios,
entregar y recibir las unidades y tomar y despedir personal, entre otras.

INEMBARGABILIDAD.
ART 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

NORMAS DE POLICIA.
ART 2113.- Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las
leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía
mortuoria.

ART 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con
los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y
en las leyes especiales.

ART 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales.

D) SUPERFICIE.
ANTECEDENTES.
Derecho Romano, en sus orígenes se recuerda a las edificaciones ad edificandum sobre el suelo público romano,
conocidas en la época republicana. Luego similares concesiones fueron practicadas por los propietarios
privados. En ese entonces el concesionario no adquiría la propiedad de lo edificado por aplicarse la regla de lo
accesión, tenía sobre la construcción un derecho de goce.
El derecho de superficie tomó cuerpo durante el Bajo Imperio Romano, al ser considerado en esa época como el
derecho hereditario y enajenable de usar y gozar de la manera más amplia de una construcción hecha sobre el
suelo de otro, existente a perpetuidad o por largo tiempo, a cambio del pago de un canon a un propietario.
Más moderno es el que adopta el Código italiano, que comprende el derecho de edificar y adquirir lo
construido, existe una verdadera propiedad superficiaria.
Vélez Sársfield, se manifiesta contrario a la regulación del derecho de superficie ya que, en su opinión, era
inconveniente separar y conceder a una persona distinta la propiedad del suelo de la propiedad sobre el
subsuelo o sobre lo plantado, construido o edificado. Regía el principio de la accesión, de modo que el dueño
del suelo extiende su derecho por encima y por debajo “hasta el cielo y hasta el infierno”. También prohibía la
división horizontal.
A pesar de la prohibición, parte de la doctrina insistía en la necesidad de que se regulara el derecho de
superficie para la instrumentación de negocios modernos, y para el mejor aprovechamiento de los bienes. Así,
en 2001 se sancionó la ley 25.509, que reguló el derecho de superficie únicamente para la forestación o
silvicultura por parte de un tercero en terreno ajeno.

CONCEPTO.
ART 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución
y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

El derecho real de superficie constituye una excepción al art. 1945.

Novedades de CCCN: pueden constituir superficie: además del dueño y los condóminos, los titulares del derecho
de propiedad horizontal; no se limita a la forestación, ya que también puede tener por objeto plantar o
construir.

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Este derecho real puede asumir dos formas:

 como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones a realizarse en el futuro; el D de Sup.
Recae sobre un derecho.
 como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya realizadas; tiene por objeto una
cosa = propiedad superficiaria.
Cabe entender ante el art. 1888 que el derecho recae SOBRE COSA PROPIA, aunque el inmueble sea ajeno. Claro
que es sobre cosa propia si ya hay plantaciones, forestaciones o construcciones.
Todo parecería indicar que el hecho de asumir la propiedad de lo plantado, construido o forestado por aquel a
cuyo favor se constituyó el derecho es lo que decide al legislador a atribuirle la calidad de derecho sobre cosa
propia sin advertir que hasta que la plantación, forestación o construcción no exista, sería un derecho sobre
cosa ajena. Esta discusión ha llevado a que parte de la doctrina (kiper) se incline a que las partes decidan las
reglas aplicables respecto de cosa propia/ajena, ante un gran marco de actuación de autonomía de la voluntad.
Respecto del OBJETO, cuando se constituya con la finalidad de forestar, plantar o construir = COSA AJENA, el
inmueble sobre el que se llevará a cabo la actividad. Con esta afirmación se descarta la tesis de que en tal caso
su objeto lo sea el espacio aéreo hasta que las plantaciones queden materializadas. Esta postura será admisible
cuando legislativamente se establezca que ese espacio puede ser objeto de los derechos reales, mientras tanto
sólo lo serán las cosas.
Cuando el negocio jurídico tenga por objeto una plantación o construcción existente, el derecho real que se
constituye será siempre sobre una cosa propia.

MODALIDADES.
ART 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

OBJETO.
ART 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun
dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

OBJETO: INMUEBLE susceptible de forestación, plantación o construcción.

Sobre inmueble AJENO, la propiedad superficiaria recae sobre las plantaciones, las que revisten el carácter de
inmuebles por naturaleza.
El CCCN amplía la visión respecto de la ley 25.509 que limitaba al derecho de superficie forestal. Ahora se amplía
el campo de acción, ya que no se limita a un inmueble rural destinado a la explotación agroforestal; incluso
puede tratarse de un inmueble urbano.
Puede combinarse el derecho real de superficie con el de propiedad horizontal, por ejemplo cuando se autoriza
a construir sobre el edificio.

CARACTERES:
 derecho real autónomo y principal.
 Sobre cosa propia o ajena según la actividad haya comenzado o no.
 Temporáneo, no vitalicio.
 Objeto= Inmueble, o un derecho a ejercer sobre el inmueble (caso de PH).
 Transmisible.

DURACIÓN.
ART 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se
trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los
plazos máximos.

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El CCCN al igual que la ley 25.509 adopta el carácter temporario, permite la prórroga pero siempre que no se
exceda de los plazos máximos previstos.
Cuando dice “desde la adquisición del derecho de superficie”, debe interpretarse que para fijar el inicio debe
tenerse en cuenta el día en que se le traslada al adquirente la posesión del inmueble de que se trate, si ocurre
después firmando el instrumento de constitución del derecho. El derecho real se adquiere cuando concurren
título y modo.
El CCCN no establece plazo mínimo legal.
Cuando el plazo pactado sea mayor al previsto en el Código, deberá considerarse constituido por el máximo que
establece la ley.

DOMINIO IMPERFECTO DEL CONSTITUYENTE:

La calidad de temporario regula sobre la imperfección de los derechos resultantes. Tanto es imperfecto el
derecho real sobre cosa propia que se le otorga al otro sobre una masa arbórea ya implantada o cultivada, o una
construcción, porque concluirá inexorablemente al vencimiento del plazo legal, como lo será el dominio del
propietario al sufrir su desmembramiento cuando constituya a favor de otro el derecho de forestar o hacer
silvicultura, plantar o construir. Su plenitud la recuperará al vencimiento de la afectación.
También se torna imperfecto el dominio del propietario que constituyó el derecho para que otro adquiera como
propia una masa arbórea, plantación o construcción existente.
Todo indica que la imperfección del dominio de este propietario es una consecuencia inevitable. En primer
lugar, porque la constitución de este nuevo derecho, en cualquiera de sus variantes, produce una afectación que
limita el contenido del derecho del que podrá disponer en adelante el propietario del inmueble. El sucesor del
derecho del dueño (adquirente por enajenación) debe respetar el de superficie forestal constituido, el que no
podrá desconocer por los efectos de la publicidad registral legalmente prevista.
En segundo lugar, por una situación fáctica inevitable, dada porque en los hechos para que el titular de la masa
arbórea pueda disponer de ella, necesariamente tendrá que desarrollar su actividad sobre la superficie del
suelo, limitando sensiblemente el ejercicio de los actos posesorios de aquel sucesor.

LEGITIMACIÓN.
ART 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

Serán partes en este contrato, el o los titulares del dominio o de la propiedad horizontal, del inmueble que será
afectado y quien adquiera este nuevo derecho real, justificando los primeros su condición de propietarios con el
título inscripto que así lo acredite. Los titulares de dominio, condominio o propiedad horizontal y aquellos a
cuyo favor se constituya este derecho podrán ser personas físicas o jurídicas.
Si hay condominio, todos deberán concurrir al acto constitutivo y prestar su consentimiento, lo que implica que
no sea posible la constitución de este derecho por uno de los comuneros sobre su parte indivisa.
Quien adquiera el derecho de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo, no obstante, sería
posible que el superficiario fuese condómino del terreno.
El superficiario no puede conceder a su vez derecho de superficie sobre lo construido o plantado. El Código
menciona como legitimados al dueño, condóminos, o a los titulares de propiedad horizontal. Lo que sí se puede
hacer es transmitir a un tercero su propio derecho.

CONSTITUCIÓN.
ART 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción
breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

MODOS DE ADQUISICIÓN:
El CCCN en el art. 2119 se refiere al “derecho de superficie”, esto es cuando aún no se construyó, forestó o
plantó.

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 Contrato: toda persona humana o jurídica puede celebrar este contrato que tendrá como finalidad
constituir el derecho, siendo partes: el o los titulares del inmueble que será afectado y quien resultará titular del
nuevo derecho. La adquisición del derecho, así, es derivada.
 Puede ser oneroso/gratuito. La contraprestación está librada a la autonomía de la voluntad, puede ser
una suma de dinero, permite el uso de un local, que el dueño haga suyo lo plantado sin pagar indemnización,
etc.
 Instrumentación por escritura pública, porque se trata de la constitución de un derecho real que recae
sobre inmuebles. El contrato será titulo suficiente que servirá de causa a la adquisición del derecho y éste será
definitivamente adquirido toda vez que medie la tradición del inmueble. Si el contrato se formalizare por
instrumento privado, resulta aplicable el art. 1018. En el caso de la superficie, para la publicidad se requiere la
inscripción en el Registro. El efecto es declarativo.

PRESCRIPCIÓN CORTA:
Debido a la convencionalidad se descarta que pueda adquirirse por el mero transcurso del tiempo.
Puede ocurrir que un falso propietario transmitiese a un tercero el derecho de superficie. Si el adquirente es de
buena fe y ejerce la posesión, si bien está expuesto a la acción reivindicatoria del verdadero dueño, podría
consolidar su situación al cabo de 10 años.
La prescripción larga es inconcebible, ya que nada se plantó, construyó ni sembró, de modo que no hay actos
posesorios disponibles.
ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD:
El CCCN admite expresamente la posibilidad de los actos de última voluntad. La superficie puede ser constituida
por testamento, y si fue constituida por contrato y el superficiario muere, sus herederos ocuparán su lugar, al
ser un derecho transmisible.
OTROS MODOS:
Partición judicial, en la medida en que nazca del acuerdo de todos los herederos; subasta judicial.
CONSTITUCIÓN JUDICIAL: prohibido por art. 1896.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO Y DEL PROPIETARIO.

ART 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin
necesidad de consentimiento del propietario.

 Derechos de Garantía: la utilización en plural hace suponer que puede gravarse, además de la hipoteca,
con anticresis. El primer supuesto podría ser un caso de derecho real sobre derecho. Cuando ya la propiedad
superficiaria existe, hay una suerte de subrogación legal.
En el caso de anticresis, se torna más viable sobre lo ya construido, forestado o plantado.
Plazo máximo= el del derecho de superficie.
El superficiario puede constituir derecho real de garantía en cualquiera de las modalidades que la superficie
puede asumir.
 Derechos de Disfrute: Kiper se inclina porque puedan constituirse derechos de disfrute siempre que no
impidan el derecho del superficiario.
 Propiedad Horizontal: la superficie puede ser afectada a la propiedad horizontal, salvo pacto en
contrario. Cabe recordar que el plazo máximo es de 70 años.
El terreno sigue perteneciendo al dueño, lo que configura una excepción, ya que en el régimen de PH el terreno
es parte común.
Al concluir el D de Sup., las unidades construidas corresponderán al dueño del suelo, y todo el inmueble estará
afectado al sistema de PH, a menos que decida extinguirlo.
 Efectos de los actos de disposición: Si enajena el inmueble, el adquirente debe respetar el derecho de
superficie ya constituido. Como consecuencia de esta facultad que tiene el superficiario de transmitir su
derecho, éste puede ser objeto de medidas cautelares y subasta por acreedores.

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Los actos de disposición del superficiario se extinguen juntamente con su derecho, no obstante hay casos de
subsistencia de derechos y obligaciones que la ley admite, si la superficie se extingue antes del vencimiento del
plazo legal o convencional (ej. consolidación).
 Turbación por el propietario: El CCCN permite al superficiario exigir el cese de la turbación que estuviera
ejerciendo el nudo propietario. Ello no obsta a que, como titular de un derecho real sobre cosas propia o ajena y
poseedor legitimo, en el marco del derecho que se le confirió, utilice todas las defensas que el regimen le
otorga, acciones posesorias, petitorias y los interdictos.
 Derechos personales: también está facultado el superficiario para los mismos.

ART 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde
a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Para realizar estos actos no precisa del consentimiento del superficiario. La limitación será no “turbar el derecho
del superficiario”, caso contrario, el superficiario podría exigir el cese de la turbación.
En cuanto a los derechos reales de garantía, nunca llegarían a presentar una turbación para el superficiario,
salvo la anticresis.
La constitución de derechos personales no está prohibida.

TRANMISIÓN DEL DERECHO.

ART 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las
obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.

EXTINCIÓN.
ART 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto
en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente
dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

Se trata de un supuesto de excepción. La propiedad superficiaria queda subsistente sobre el terreno

correspondiente, en espera de la correspondiente reforestación, reconstrucción o nueva plantación.
Lo que se extingue realmente por falta de objeto es la propiedad superficiaria, pero no el derecho de goce que
ostenta el superficiario sobre el suelo ajeno, siempre que edifique o plante en los plazos previstos.
Puede pactarse: que la destrucción no extinga inmediatamente el derecho de superficie; o que el plazo para
reconstruir sea mayor al legal (siempre restrictivamente).

ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante
diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

MODOS.
 Renuncia Expresa: a través de escritura pública. Teniendo en cuenta que el derecho del superficiario
puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores, para el otorgamiento de esta escritura es prudente que el
notario o escribano interviniente solicite previamente la certificación registral que acredite la situación jurídica
de aquel, a fin de tomar conocimiento de si se encuentra afectado por alguna medida cautelar o si se ha
publicado el auto que ordena su subasta a fin de resguardar los intereses de los acreedores que se trate. La
renuncia no libera al superficiario de sus obligaciones.
 Vencimiento del plazo contractual: operará por el simple transcurso del plazo que se haya convenido, o
a falta de convenio por haberse llegado al plazo legal.
 Cumplimiento de una condición resolutoria: condiciones establecidas por convención de partes, la
misma deberá ser publicitada al tiempo de registrar el testimonio de la escritura que contenga el contrato
constitutivo. Si transcurrido el tiempo legal la condición no se cumplió, deberá tenerse por extinguido el
derecho.

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 Consolidación: quedan comprendidas todas las alternativas posibles, que la misma ocurra en cabeza del
nudo propietario, del superficiario o de un tercero, y ella es consecuencia directa del principio de que nadie
puede tener una servidumbre sobre cosa propia. El acto jurídico instrumentado por escritura pública que
documente la causa que provoca la consolidación deberá registrarse sin que sea oponible a terceros.
El art. 1907 hace alusión a los derechos reales sobre cosa ajena.
 No uso: 10 años para el derecho a construir, 5 para el derecho a plantar o forestar. Esta causal se
justifica en tanto este modo también se encuentra presente en los demás casos de dominio desmembrado,
teniendo en cuenta que el dueño del suelo acepta una suspensión temporaria de la accesión, con la sola
condición de su forestación, plantación o construcción en las condiciones pactadas.
Esta causal de extinción debe ser examinada cuidadosamente. Respecto de la facultad de forestar, construir o
plantar y hacer propio lo plantado o forestado, se produciría la extinción del derecho del superficiario si éste,
dentro del plazo indicado, no construye ni foresta o explota la plantación producida. Respecto del derecho
sobre una forestación o construcción que ya existe, si no la explota en ese plazo.
Esta causal deberá reflejarse en la escritura pública que otorguen el nudo propietario y el superficiario y su
testimonio inscribirse por el Registro de Propiedad para su pertinente oponibilidad a los terceros interesados.
 Desuso y abandono: ¿son causales de extinción autónomas? Constituyen diferentes denominaciones
que adopta la ley para una misma causal de extinción.
 Otras causas: acuerdo extintivo, cesación de la existencia legal de persona jurídica, expropiación del
inmueble, pérdida del objeto.

EFECTOS.
ART 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales
constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

El Código distingue si se extingue antes o después de vencido el plazo legal o convencional.

De la norma se derivan dos efectos principales: re adquisición del dominio pleno por el nudo propietario,
aplicación del principio de elasticidad del dominio y derivación natural de concluir la afectación que lo habría
desmembrado, justamente con las plantaciones, construcciones o forestaciones que existan en ese momento,
porque forman una sola propiedad con el terreno, y una obligación de indemnizar al superficiario en los
términos del art. 2126.
La adquisición del titular del suelo es automática, no es necesaria la tradición de la cosa, y el dueño entonces
extiende su dominio a lo plantado o construido, según el caso.
Si el superficiario continúa con el corpus del inmueble una vez extinguido el derecho, lo será en el carácter de
tenedor.
Si la superficie se extingue antes del plazo, subsisten los derechos reales y personales impuestos por el
superficiario.

ART 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho
real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es
fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

NORMAS APLICABLES.
ART 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las
limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al
respecto en el acto constitutivo.

ART 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una

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construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto
sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.

UNIDAD 13 – Derechos Reales

A) LAS SERVIDUMBRES. ANTECEDENTES. CONCEPTO. METODOLOGÍA. SERVIDUMBRES PERSONALES Y REALES. CONCEPTO.
DERECHOS REALES CONSIDERADOS COMO SERVIDUMBRES PERSONALES. [ VER UNIDAD 14]

El usufructo, uso, habitación y servidumbre son los clásicos derechos de disfrute sobre cosa ajena. También se los conoce
como "derechos limitados", porque su contenido no abarca todo aquello para lo que puede ser utilizado el objeto, a la vez
que limitan las facultades del dueño.
El CCCN los clasifica como derechos sobre cosa ajena. Respecto del dueño de la cosa, constituyen cargas o gravámenes reales;
para aquél se trata de un dominio imperfecto, por estar desmembrado. Son derechos principales, se ejercen por la posesión y
pueden recaer sobre cosas registrables.
El titular de un derecho de disfrute usa y goza de una cosa ajena por un tiempo, o en forma perpetua. Conceden a su titular
alguna utilidad.
El dominio acepta la concurrencia de varios derechos reales limitados de disfrute. Ej: una cosa gravada con usufructo puede
estar soportando una servidumbre o más de una. Cuando se presenta alguna incompatibilidad, se aplican los principios de
prioridad y preferencia.
Algunos autores sostuvieron que el usufructo, el uso y la habitación eran especies de servidumbres personales. El CV no
seguía este criterio. El CCCN descarta esa alternativa ya que trata a estos derechos como autónomos. Las servidumbres
personales son servidumbres, que como todas requieren dos inmuebles, lo que no ocurre con el usufructo, uso y habitación.

Servidumbres. Antecedentes:
Los antecedentes de la institución de la servidumbre, se encuentran en el Derecho Romano, en el cual se
instituye la misma, definiéndola, como “el derecho real sobre cosa ajena que concede a su titular la facultad de
usar o disfrutar el bien, aunque se respeta el derecho de propiedad que solamente está gravado y, por tanto, se
ve limitado”.
La servidumbre es una limitación al derecho de su propiedad, desde sus orígenes, y por lo mismo es una
concesión de un derecho que es exclusivo del propietario, a una persona ajena, que lo puede utilizar con ciertas
limitaciones. En el Derecho Romano, el propietario tenía algunas facultades que no en todos los casos eran
exclusivos del mismo, por lo que para, “El aprovechamiento de un bien se traduce en tres facultades: el
iusabutendi que está siempre reservado de manera exclusiva al propietario y el iusutendi y el iusfruendi, que el
titular puede ceder mediante la concesión de un derecho real sobre el bien”.
En derecho romano, la servidumbre predial (iurapraedorium o servitutespraediorum), o
simplemente servidumbre (servitutes), consiste en un derecho real que los propietarios de predios vecinos
pueden establecer voluntariamente, para que un predio llamado sirviente preste a otro llamado dominante la
ventaja permanente de un uso limitado. Como relaciones de uso, las servidumbres son derechos
fundamentalmente solidarios e indivisibles, siendo esto último lo que ocasiona que la servidumbre permanezca
íntegra a pesar de que cualquier predio implicado se divida. Además, tampoco cabe la posibilidad de una
adquisición o extinción parcial.

Definición:
ARTÍCULO 2162. Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.

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El CCyC nos brinda en esta norma el concepto y los caracteres del derecho real de servidumbre. Esta implica un
gravamen sobre un fundo en beneficio de otro, por el cual se establece una utilidad en interés del propietario
del segundo. Así entablada, el primer inmueble se denomina fundo “sirviente” y el otro detenta el carácter de
fundo “dominante”.

El titular puede obtener alguna utilidad constituida por la facultad de usar la heredad ajena e impedir que su
propietario ejerza algunos de sus derechos. El objeto de este derecho real solo puede ser una cosa inmueble, a
diferencia del usufructo y el uso, cuyo objeto también pueden ser las cosas muebles.

Así las cosas, las servidumbres, ya sean reales o personales, necesariamente requieren para su constitución de la
existencia de dos inmuebles, y deben recaer sobre un inmueble ajeno, toda vez que no es posible crearla sobre
un fundo propio. Inclusive, la servidumbre no puede ser vendida por separado del inmueble, pues solo le podrá
reportar alguna ventaja a los fundos vecinos (que, como se verá más adelante, no implica necesariamente
contigüidad).

Caracteres:

Esta norma menciona que se trata de un derecho real, reiterando así lo dispuesto en el art. 1887 CCyC, que
prevé los derechos reales reconocidos por la ley. Esta afirmación se ve reforzada por la circunstancia de que su
titular cuenta con una acción real (acción confesoria) para restablecer el ejercicio pleno de su derecho y porque
el titular ejerce sus facultades directamente sobre la cosa objeto de servidumbre (el fundo sirviente).

Además, en la nota al art. 2970 CC, se señaló las distintas razones que corroboran que la servidumbre es un
derecho real:

a) el objeto de una servidumbre es atribuir, a quien ella pertenece, un derecho real sobre el fundo gravado;
b) la mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recíprocas de las heredades;
c) el que por un título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar de ella,
aunque no fuese indicada en el contrato de venta;
d) el nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla, aun cuando hubiese
adquirido la heredad sin cargas;
e) la muerte del que ha motivado una servidumbre no la extingue, lo que demuestra que la servidumbre, en su
constitución, no es una obligación personal de hacer o de no hacer; y
f) si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del dueño del predio dominante no
se resuelve en obtener daños y perjuicios. Puede exigir que los tribunales le hagan dar el goce efectivo de la
servidumbre.

Objeto:
ARTÍCULO 2163. Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.

Como se analizó en el artículo anterior, las servidumbres recaen únicamente sobre inmuebles, nunca sobre
muebles, y tales inmuebles deben ser ajenos, pues, siendo las servidumbres una desmembración del derecho de
dominio, resulta inconcebible una servidumbre sobre cosa propia.

Cabe recordar que el inmueble en cuyo beneficio se establece el derecho se llama “fundo” o “heredad
dominante”, si se trata de una servidumbre real, toda vez que en la hipótesis de una servidumbre personal, el
beneficio recae sobre la persona de su titular. El otro inmueble es el predio “sirviente”.

Caracteres:

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Los derechos que la servidumbre atribuye sobre el fundo ajeno pueden consistir en un “usar de él” o en
“impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”. Desde la óptica opuesta, es decir, la
del titular de la heredad sirviente, la servidumbre puede consistir en un “no hacer” (non faciendo) o en un
“dejar hacer” (in patiendo). A modo de ejemplo pueden citarse la servidumbre de altius non tollendi o la
servidumbre de paso, respectivamente. No obstante, nunca la servidumbre puede implicar una obligación de
hacer (in faciendo) para el titular del inmueble que soporta la carga.
Alcance material de la servidumbre: Dicho esto, el CCyC fija los posibles alcances materiales del gravamen sobre
la heredad sirviente y, así, prevé claramente que las servidumbres pueden configurarse sobre “la totalidad o una
parte material” del fundo ajeno.

No debe confundirse una parte material del inmueble con una parte indivisa del mismo. De esta manera, atento
al principio de indivisibilidad de las servidumbres, ellas no pueden ser creadas por uno de los copropietarios
sobre su parte indivisa.

En rigor, se impone distinguir dos aspectos: la servidumbre considerada como carga y como derecho, por un
lado; y la servidumbre considerada como un ejercicio, por el otro. En el primero de los aspectos señalados,
todas las servidumbres tienen un carácter indivisible que impide su fraccionamiento. Con relación al segundo
(esto es, al ejercicio de la servidumbre), aquí sí puede ser divisible o indivisible, según que la ventaja que
procura pueda o no distribuirse entre varias personas.

Así, la servidumbre puede afectar solo una parte material del inmueble (por ejemplo, servidumbre de paso o de
acueducto) o la altura de un edificio (por ejemplo, servidumbre de vista).

Distintas clasificaciones. Duración:

El CCyC clasifica a las servidumbres en:

a) Positivas y negativas.
b) Reales y personales.
c) Forzosas o voluntarias.

Positiva y Negativa:

ARTÍCULO 2164. Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

El CCyC establece expresamente esta distinción entre las servidumbres positivas y las negativas, a diferencia del
Código derogado, en donde Vélez, en la nota al art. 2976 CC, apartándose de Freitas, le negó toda utilidad a esta
clasificación.

La servidumbre puede consistir en no tener el derecho de hacer todo lo que se podría hacer si no existiese ese
derecho (no hacer o non faciendo), o bien en tener que sufrir que otra persona haga alguna cosa que habría
derecho de impedirle hacer, si no estuviera constituida la servidumbre (sufrir alguna cosa o in patiendo).

Así, la servidumbre positiva le permite al titular del predio dominante realizar alguna actividad (por ejemplo,
extraer agua o de paso), y el titular del fundo sirviente debe soportar (dejar hacer). Por el contrario, la
servidumbre negativa le permite exigir al titular del fundo sirviente que se abstenga de hacer algo en su
inmueble que le sería lícito hacer si no existiese aquella carga (por ejemplo, no construir más allá de cierta
altura). La abstención debida incluye a cualquiera que posea el predio y no solo al que contrató. Ocurre que la

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servidumbre negativa constituye una situación beneficiosa que todos deben respetar; y ello es una derivación
del principio de absolutez que rige todos los derechos reales.

En suma, las servidumbres positivas son aquellas cuyo contenido es in patiendo, o sea que en ellas un inmueble
debe soportar o sufrir el contenido del gravamen; mientras que las negativas son las que poseen como objeto
un non faciendo, por el cual el titular del fundo en el que la servidumbre está establecida ve menoscabado su
dominio útil en cuanto se ve privado de hacer algo que, si no fuera por la carga constituida, estaría en el ámbito
de sus facultades. Ahora bien, nunca la servidumbre puede importar un hacer, toda vez que el hacer es típico y
exclusivo de los derechos personales.

El primer uso de la servidumbre como modo suficiente: El Código, en el art. 1892 CCyC, prevé que “el primer uso
es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva”. Esa norma establece con claridad cómo se
adquieren los derechos reales en forma derivada por actos entre vivos; en lo que aquí interesa, la servidumbre
afirmativa se adquiere por la tradición que se ve reflejada en el “primer uso”. Ello es así pues las servidumbres
son derechos reales que no se ejercen por medio de la posesión y, en consecuencia, para su nacimiento, es
imposible exigir la tradición como entrega del fundo. Sin embargo, la teoría del título y el modo resulta
igualmente aplicable a las servidumbres positivas, pues la tradición es sustituida por el primer ejercicio que se
haga del derecho. Así, cuando una servidumbre positiva tenga como fuente un contrato, nacerá cuando su
titular ejerza por primera vez el derecho. Este primer ejercicio equivale a la tradición, por eso se habla de la
“cuasi-tradición” de las servidumbres (positivas). Por el contrario, cuando la servidumbre es negativa, como ella
no reconoce su sustento en el poder de hecho de la posesión ni en el de determinados actos posesorios, no
resulta ni siquiera necesaria la cuasi-tradición.

Real y Personal:

ARTÍCULO 2165. Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La
carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los
predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada
activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder
que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a
gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

La inherencia de la servidumbre real: La norma menciona que la servidumbre real, considerada activa y
pasivamente, es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente. Sigue con ellos a cualquier poder que pasen
y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
La inherencia es una de las características necesarias de la servidumbre, como de todo derecho real, aunque a
diferencia de aquellos, en la servidumbre la inherencia comprende tanto al derecho del titular del fundo
dominante como a la carga del titular del fundo sirviente. Esta inherencia permite que tanto el derecho como la
carga se transmitan a los sucesores particulares o universales, junto con la transmisión entre vivos o mortis
causa del dominio de cualquiera de los predios; aunque su existencia no hubiese sido debidamente denunciada
al efectuarse la transmisión. De hecho, la servidumbre real, observada desde cualquiera de los inmuebles, es

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inherente a ellos, por lo que operada la transmisión este derecho real no se extingue sino que continúa
gravándolos. Ello es así, a diferencia de la servidumbre personal que se extingue, si no se pactó un plazo menor,
con la persona titular del predio dominante, o con su enajenación.

La servidumbre personal: En la servidumbre personal también se requiere la existencia de dos inmuebles pero, a
diferencia de la servidumbre real, la utilidad de la heredad sirviente no recae directamente sobre el predio
dominante sino sobre la persona de su titular. Por ejemplo, si en razón de su actividad agrícola, ganadera, etc., a
una heredad le interesara contar con otro camino hacia la vía pública, podrá constituir, por contrato, una
servidumbre de paso con otro predio vecino que soportará el gravamen, en cuyo caso quedará establecida, no
en favor del fundo dominante en sí mismo, sino en la persona de su propietario.

De esta manera, la servidumbre personal provee de una ventaja a una persona determinada, porque establece
un vínculo entre una persona y una cosa que, desde el punto de vista activo, es el derecho que tiene una
persona de obtener una utilidad de la cosa de otro; y, desde el punto de vista pasivo, es una carga impuesta a
una cosa de procurar una ventaja a una persona distinta del propietario. Por el contrario, la servidumbre real es,
desde la óptica activa, el derecho atribuido a un predio de retirar utilidad de otro; mientras que, desde la óptica
pasiva, es el gravamen impuesto a una heredad de otorgarle una ventaja a otro inmueble.

Duración de las servidumbres: Este derecho real puede ser perpetuo o temporario. Mientras las servidumbres
reales pueden ser perpetuas o temporarias (en caso de que una convención de las partes la limite
temporalmente), las servidumbres personales son siempre temporarias, toda vez que no pueden durar más allá
de la vida del titular (vitalicias) o 50 años, si se trata de una persona jurídica (art. 2182, inc. c, CCyC). Así, la
norma aclara que, si se constituye a favor de una persona humana, se presume vitalicia (salvo que, del título,
resulte una duración menor).

Esta razón permite desterrar aquella corriente que considera que los derechos reales de usufructo, uso y
habitación (derechos esencialmente temporarios) constituyen distintas especies del género servidumbres. A ello
debe adunarse que incluso la servidumbre perpetua se puede extinguir por el no uso durante un plazo de diez
años (art. 2182, inc. b, CCyC). Aquí se observa una diferencia con el derecho real de dominio que, al ser
perpetuo, no se extingue por el no uso. El dominio no posee límites en el tiempo y subsiste con independencia
de su ejercicio. No se extingue aun cuando el dueño no ejerza sus facultades (art. 1942 CCyC).

En suma, la importancia de esta clasificación es que las servidumbres personales no pueden ser perpetuas. Así,
en la escritura deberá establecerse el plazo de duración; a falta de este, cuando el titular es una persona física,
serán vitalicias y, cuando el titular es una persona jurídica, no podrán establecerse por más de 50 años.

Servidumbre personal a favor de varios titulares:

ARTÍCULO 2167. Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho
de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

El CCyC aclara que este derecho puede ser constituido a favor de varias personas; pero, en este caso, la regla es
que no hay derecho de acrecer, por lo que, extinguida la servidumbre para uno, subsiste para los demás en la
misma condición en la que estaba. Esta regla tiene su excepción, si el título prevé lo contrario, es decir, si el
contrato que le dio nacimiento a la servidumbre prevé el derecho de acrecer. Esta norma le otorga un margen a
la voluntad de los interesados, pues ellos pueden modificar lo aquí previsto para permitir el derecho de acrecer.

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La constitución sucesiva de la servidumbre: El CCyC aclara que la servidumbre personal puede constituirse a
favor de varias personas para que la ejerzan al mismo tiempo, pero niega expresamente que ellas se sucedan
entre sí. El motivo consiste en evitar que se perpetué una servidumbre personal —que, por definición, concluye
con la vida de su titular, si no se estipuló un término menor—. Ahora bien, la norma prevé la excepción cuando
admite la sucesión en el supuesto en que el indicado en primer lugar no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.

Modos de Constitución. Legitimación:

ARTÍCULO 2168. Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos
reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por
el conjunto de los titulares.

Esta norma establece quiénes son los legitimados para dar nacimiento a una servidumbre. Según este artículo,
están habilitados los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, lo que comprende tanto a los
titulares de derechos sobre cosa propia como a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena.

Los modos de constitución son el contrato; la ley, cuando la servidumbre es forzosa (art. 2166 CCyC); una
disposición de última voluntad; o la prescripción adquisitiva.

En el primero de los supuestos mencionados, si se trata de servidumbres positivas, el primer uso equivale a la
tradición. En cuanto al acto de última voluntad, el testador titular de dos inmuebles, puede legar cada uno de
ellos a dos personas distintas, disponiendo que uno de los fundos quede gravado por una servidumbre a favor
del otro o de la persona del beneficiario.

También puede adquirirse por prescripción larga, toda vez que se trata de un derecho real principal (art. 1889
CCyC) y que, por imperio del art. 2565 CCyC, los derechos reales principales se pueden adquirir por la
prescripción en los términos del art. 1897 CCyC y ss.

Como se adelantó, la norma incluye tanto a los titulares de derechos sobre cosa propia como a los titulares de
derechos reales sobre cosa ajena. Así, el usufructuario puede gravar con una servidumbre el predio sujeto a
usufructo, pero en este caso, la carga no puede durar más allá de la finalización de su derecho pues, de lo
contrario, se vulneraría el principio salva rerumsubstantia. Sucede que si la servidumbre subsistiera, el inmueble
volvería disminuido al nudo propietario.

Por otro lado, el art. 2084 CCyC introduce la posibilidad de establecer servidumbres u otros derechos reales de
los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de lograr un mejor aprovechamiento de las
cosas para uso comunitario, lo que debe decidirse por mayoría.

Ocurre que el crecimiento de estas nuevas formas de propiedad inmobiliaria brinda un mayor provecho de los
recursos al utilizarse en común, apoyándose en la existencia de una comunidad de intereses. A modo ilustrativo,
esto permitirá que estas urbanizaciones puedan constituir servidumbres con el fin de que los habitantes de un
complejo puedan utilizar las áreas o instalaciones deportivas o recreativas de otro. Por ejemplo, esos desarrollos
inmobiliarios pueden suscribir acuerdos de servidumbre para permitir a los habitantes de un complejo utilizar el
campo de golf del otro, sin que el comité de propietarios de este último pueda, unilateralmente, impedir el
ingreso. En el supuesto de que se trate de condóminos, es menester la conformidad de todos ellos.

Transmisibilidad:

ARTÍCULO 2172. Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.

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La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

La regla es que los derechos reales son transmisibles mortis causa. Ello, por imperio de lo dispuesto en el art.
1892, in fine, CCyC, que consagra que “A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del
Libro Quinto”. Sin embargo, la mentada regla posee sus excepciones.

La transmisibilidad de la servidumbre y la inherencia al fundo: Las servidumbres reales y los derechos reales de
garantía solo pueden enajenarse conjuntamente con el inmueble dominante o con el derecho principal, atento a
su carácter de derechos reales accesorios del predio o de los créditos garantizados, respectivamente. Esta
norma aclara que la servidumbre no puede separarse del inmueble y, aunque solo se refiere al fundo
dominante, la inherencia es una característica necesaria de todo derecho real, y en la servidumbre esta
inherencia incluye tanto al derecho del titular del predio dominante como al gravamen del titular de la heredad
sirviente.

La servidumbre personal ante la muerte de su titular: Como se adelantó al analizar el art. 2165 CCyC, si bien en
la servidumbre personal también se requiere la existencia de dos inmuebles, a diferencia de la servidumbre real,
la utilidad de la heredad sirviente no recae directamente sobre el predio dominante sino sobre la persona de su
titular. De ahí que esta norma establezca la regla por la cual la servidumbre personal es intransmisible por causa
de muerte. Si se tratara de una servidumbre real, cuando fallece el titular del predio sirviente, sus herederos
obtienen el dominio del inmueble juntamente con la servidumbre. Sin embargo, en la servidumbre personal, el
gravamen no se transmite con el inmueble, toda vez que se extingue con el deceso del titular del predio.

Otras disposiciones:

ARTÍCULO 2169. Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre
o imponer su constitución.

ARTÍCULO 2170. Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume

onerosa.

ARTÍCULO 2171. Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad. (El CCyC mantuvo sin
cambios el régimen de la regulación anterior y, por lo tanto, este derecho puede ser sometido a modalidades.
Así, la servidumbre puede sujetarse a un plazo o condición).

A) Derechos y obligaciones del titular dominante. Ejecución por acreedores. Deber de comunicación al
sirviente. Derechos y obligaciones del titular sirviente.

Derechos y obligaciones del titular dominante:

ARTÍCULO 2173. Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella
derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al
propietario. No puede constituir derechos reales.
El CCyC habilita la constitución de derechos personales sobre la utilidad de la servidumbre. Sin embargo, el
nacimiento de estos derechos será válido en la medida en que no se agrave la situación del predio sirviente.
Justamente, el art. 2175 CCyC prevé que el ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las
necesidades de la heredad dominante, al tiempo que el art. 2181 CCyC establece que la constitución y el
ejercicio de la servidumbre deben realizarse con el menor menoscabo posible para el inmueble gravado.

El CCyC prohíbe expresamente la posibilidad de constituir derechos reales sobre la utilidad. Ello es pues que el
derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de una cosa que constituye su objeto (art. 1883
CCyC) y porque la ventaja que se le confiere al titular no es una cosa.

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La norma se circunscribe a la utilidad, por lo que no incluye a la servidumbre en sí misma. Sobre ella no podrán
constituirse otros derechos reales, toda vez que esta carga es inherente al fundo. Inclusive, puede fácilmente
colegirse que no podrán establecerse derechos reales de garantía, pues la servidumbre no puede ser ejecutada
en forma separada del inmueble.

ARTÍCULO 2174. Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más
cómodo su ejercicio.

La norma posibilita la ampliación de los derechos del titular del predio dominante a las servidumbres accesorias,
siempre y cuando esta mayor extensión del derecho sea imprescindible. A modo ejemplificativo, la doctrina
suele advertir que resulta necesario para el ejercicio de una servidumbre de extraer agua, el paso que permita
llegar al lugar donde ella se extraerá. Como expresamente menciona la norma, las servidumbres accesorias
podrán ejercerse cuando sean indispensables, pero están vedadas, si por el contrario, solo tornan más cómodo
el ejercicio del gravamen principal.

Atento a que el artículo analizado no propone distinción, debe interpretarse que la facultad aquí prevista resulta
aplicable a todas las servidumbres, sea cual fuere el modo en que ellas se hubieran constituido. Ello debe ser así
porque esta potestad surge de la ley, independientemente de su inclusión o no en el acto de nacimiento.

ARTÍCULO 2175. Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del
inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

El CCyC establece aquí la regla del menor agravio posible, es decir, que la servidumbre debe causar el menor
daño posible a la heredad sirviente. De este modo, persiste un principio que proviene del derecho romano, por
el cual no debe agravarse la situación del predio sirviente.

Excepción: el principio general es que la servidumbre no puede agravarse si se incrementan las necesidades del
fundo dominante. No obstante, toda regla tiene su excepción, y ella está constituida por el supuesto de
servidumbres forzosas. Cuando la ley dispone expresamente la necesidad jurídica de imponer la constitución del
gravamen, nos encontramos frente a una servidumbre forzosa que, el CCyC define como aquella que la ley
autoriza e impone, con independencia de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente.

A modo de ejemplo, si una explotación económica requiere extraer mayor cantidad de agua mediante una
servidumbre de acueducto, la excepción se impone, máxime si se tiene en cuenta que no hay título ni
posibilidad de negociar. En caso contrario, el gravamen se vería desnaturalizado. Ahora bien, en esta última
hipótesis (servidumbres forzosas) el aumento sobreviniente de las necesidades puede conllevar el agravamiento
en el ejercicio del gravamen; pero ello debe ser indemnizado.

ARTÍCULO 2176. Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se
origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.

Ante la falta de previsión en el título de constitución, esta norma faculta al titular del predio dominante a
realizar todas las mejoras “necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre”. Esta frase incluye
todas las tareas de mantenimiento que sean imprescindibles para el correcto ejercicio de este derecho real. A
contrario sensu, no se podrá llevar a cabo obras que no revistan la característica de indispensables. A ello debe
adunarse que, por aplicación del art. 2175 CCyC, las mejoras no pueden agravar la situación del fundo sirviente
como consecuencia del incremento de las necesidades en el dominante, salvo que se trate de servidumbres
forzosas.

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ARTÍCULO 2177. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien
hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a
su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la
realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

Si del ejercicio de la servidumbre resulta un perjuicio al predio sirviente, y este pudiera evitarse sin privar al
dominante de la utilidad que le reputa el gravamen, el art. 2181 CCyC habilita al titular de la heredad sirviente a
exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble
gravado. Sin embargo, el titular del inmueble sirviente también debe evitar la realización de obras que
menoscaben o impidan el ejercicio del gravamen, toda vez que la naturaleza de este derecho real le exige
soportar o dejar hacer. Si, mediante la realización de actos contrarios al ejercicio de las servidumbre, el
propietario del predio sirviente interfiere o no cumple con su deber de abstención, deberá hacerse cargo de
restablecer las cosas a su estado anterior a su costa; pudiendo incluso ser condenado a resarcir los daños y
perjuicios ocasionados.

La norma advierte que si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, este solo debe tolerar la realización de las
tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.

Ejecución por acreedores:

ARTÍCULO 2178. Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre
pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.

Como se explicó anteriormente, la inherencia es una característica tipificante de la servidumbre, esto es, su
dependencia respecto del predio al cual beneficia y respecto del fundo que la sufre. De esta cualidad se
desprende que la servidumbre jamás podría ser objeto de negocios jurídicos, independientemente del inmueble
que la sufre o del predio a favor del cual se constituyó.

La norma establece expresamente que la servidumbre no puede ser ejecutada en forma separada del inmueble
por los acreedores del titular. Si bien el art. 242 CCyC prevé que todos los bienes del deudor están afectados al
cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, no resulta posible la
ejecución independiente de una servidumbre sin que el remate incluya al inmueble dominante. Entonces, si el
deudor sujeto a la ejecución de sus acreedores es el propietario del inmueble, la subasta afectará al fundo y a la
servidumbre que le es inherente. Si, por ejemplo, el titular es un usufructuario, la ejecución incluirá el derecho
de usufructo, pero no la servidumbre que, se reitera, es inseparable del inmueble dominante.

Deber de comunicación al sirviente:

ARTÍCULO 2179. Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

Esta norma impone la obligación de informar sobre las perturbaciones sufridas en el ejercicio de la servidumbre.
A modo de ejemplo, el titular dominante deberá comunicar al propietario si el inmueble sirviente es objeto de
usurpación a fin de que este pueda accionar contra el usurpador. De igual manera, cuadra recordar que el titular
dominante posee legitimación activa para incoar, por derecho propio, las acciones posesorias o reales que
fuesen necesarias a fin de conservar o restablecer su derecho.

En el segundo de los supuestos mencionados, debe denunciar cuando alguien reclame un mejor derecho sobre
el inmueble. En su defecto (esto es, ante la omisión de denuncia de tales situaciones), responderá por todos los

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daños sufridos por el titular del predio sirviente. Así, será responsable si, como consecuencia de la falta de
comunicación, hubiese dejado adquirir sobre el inmueble servidumbres pasivas u otra clase de derechos.

Derechos y Obligaciones del titular sirviente:

ARTÍCULO 2180. Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material
que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el
objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la
facultad de pasar él mismo por el lugar.

No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular
dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una
disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Esta norma nos recuerda los derechos que mantiene el titular del inmueble sirviente. Entonces, sin perjuicio del
deber de tolerar que la servidumbre conlleva, “el titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho”. Ello es lógico, pues la constitución de la carga no implica transmisión alguna del
dominio u otro derecho real sobre el inmueble. Salvo las restricciones que ocasiona el gravamen, el titular
conservará todas las facultades que correspondan a su derecho; y, en el caso de existir un condominio sobre el
predio sirviente, los deberes pesarán sobre todos los condóminos.

Defensa ante la turbación del ejercicio:A modo ejemplificativo, la norma plantea que el titular del fundo
sirviente no debe turbar el ejercicio de la servidumbre ni siquiera con la constitución de una nueva; es decir, que
si se grava el inmueble con una nueva carga, la segunda no debe perjudicar a la primera. En caso contrario (esto
es, si el titular o poseedor del inmueble sirviente turbara de algún modo el ejercicio de este derecho real), el
dominante podrá exigir el cese de la turbación mediante el reclamo judicial pertinente. Para ello cuenta con la
acción confesoria.

ARTÍCULO 2181. Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitución
y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede
privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas
las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

Como se adelantó al analizar el art. 2175 CCyC, la servidumbre conserva la extensión y amplitud que posee al
momento de su constitución, salvo pacto contrario en el acto que le dio nacimiento. Ello significa que deben
tenerse en cuenta las necesidades del inmueble dominante en aquella oportunidad y, si ellas se incrementaran
con el transcurso del tiempo, no serán contempladas para agravar el ejercicio de la servidumbre. Esta norma
replica aquí la regla del menor menoscabo o prejuicio posible al fundo sirviente, que la debe soportar. Esta
norma debe interpretarse de modo integral con el principio de buena fe (art. 9° CCyC) y atendiendo a que la ley
no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 10 CCyC).

B) Extinción de las servidumbres. Distintos medios. Efectos.

Distintos medios de extinción de las servidumbres:

ARTÍCULO 2182. Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;

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c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el
plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración
menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

Medios generales de extinción:

a) La destrucción de la cosa: se trata de una causal general de extinción de todos los derechos reales, excepto
que la ley autorice su reconstrucción. A modo ejemplificativo, en la servidumbre podría darse el supuesto de
que su ejercicio terminase siendo absolutamente imposible por un cambio sobreviniente en el fundo dominante
o en el sirviente.

b) La renuncia o abandono: puede plantearse la hipótesis de la renuncia de aquella persona que se vea
favorecida por la servidumbre, ya sea el propietario del predio dominante, todos los condóminos u otros
titulares de derechos reales legitimados para adquirir servidumbres.

c) Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena: las servidumbres podrían extinguirse por la confusión
o reunión, en el mismo sujeto, de la propiedad del fundo dominante y la del sirviente, cualquiera haya sido la
causa que la haya motivado; o del predio dominante y de la parte del fundo sirviente sobre la cual recaigan. La
confusión puede darse en cabeza de uno de los dos titulares o de un tercero que adquiera la propiedad de
ambos. La extinción de la servidumbre por confusión es una consecuencia de que sea un derecho real sobre
cosa ajena, pues resulta de aplicación el principio nemini res suaservit, por el que nadie puede tener una
servidumbre sobre su propio inmueble.

Medios especiales de extinción:

Extinción por falta de utilidad: Lautilidad puede estar constituida por la facultad de usar la heredad ajena e
impedir que su propietario ejerza algunos de sus derechos. Así las cosas, si constituida la carga, desaparece toda
utilidad, la servidumbre se extingue, pues no se puede establecer una limitación al derecho de propiedad que no
reporte ventaja para nadie. Ahora bien, la desaparición de la ventaja debe ser total; dicho de otro modo, si la
servidumbre pierde parte de la utilidad, esa modificación no conlleva su extinción.

Extinción por el no uso: La servidumbre también se extingue por el no uso durante el término de diez años. La
norma es amplia al señalar “por persona alguna”. Ergo, si alguna persona ejerce la servidumbre, aun cuando no
sea el titular del derecho real, no hay extinción. Asimismo, agrega “por cualquier razón”. De esta manera, el no
uso o el acto contrario a su ejercicio puede provenir del titular de cualquiera de los inmuebles, de un tercero, de
caso fortuito o fuerza mayor.

El término empieza desde el día en que se ha dejado de usar o desde el día en que se ha hecho un acto contrario
a su ejercicio. Esta es una causal de extinción común a los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena y, en lo
que aquí interesa, resulta aplicable a las servidumbres reales y personales. Justamente, el no uso demuestra un
desinterés por el derecho real constituido, y frente a esta situación y transcurrido el plazo previsto, la ley le
otorga un efecto liberatorio a la carga que pesa sobre el inmueble. Nótese que el no uso por el término legal
extingue inclusive a las servidumbres perpetuas, por lo que aquí se observa una diferencia sustancial respecto
del derecho de dominio, que no se extingue por el no uso.

Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición: Como se analizó al comentar el art. 2171 CCyC, este
derecho real puede ser sometido a modalidades y, de este modo, puede sujetarse a un plazo o condición. Si la
condición o plazo tiene por finalidad limitar la duración de la servidumbre, las estipulaciones de las partes
deberán respetar lo dispuesto en este Código; es decir, si se trata de servidumbres reales donde no se ha
convenido un límite temporal, ellas se consideran perpetuas. En igual sentido, si se trata de servidumbres
personales cuya duración no se ha convenido, se consideran vitalicias; es decir que se extienden toda la vida del

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beneficiario (persona física) o no más de 50 años (persona jurídica). Cualquier previsión contraria se encuentra
prohibida. En otras palabras, la servidumbre durará, en un caso, hasta el fallecimiento del beneficiario y, en el
otro, cuando se cumpla el término máximo de 50 años, si no se pactó uno menor.

Efectos:

ARTÍCULO 2183. Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos
constituidos por el titular dominante.

Esta norma reafirma la circunstancia de que, al extinguirse la servidumbre y desaparecer la ventaja que ella
reportaba, los derechos personales constituidos sobre la utilidad no pueden continuar porque carecerían de
objeto.

Se prohíbe expresamente la posibilidad de constituir derechos reales sobre la utilidad. Ello es claro a poco que
se advierta que el derecho real se ejerce sobre la totalidad o sobre una parte material de una cosa que
constituye su objeto (art. 1883 CCyC) y que la ventaja que se le confiere al titular no es una cosa.La norma se
circunscribe a la utilidad, por lo que no incluye a la servidumbre en sí misma. Sobre ella, no podrán constituirse
otros derechos reales, toda vez que esta carga es inherente al fundo.

C) Las servidumbres forzosas. Concepto. Servidumbre de tránsito. Servidumbre de acueducto.

Servidumbre de recibir agua. Indemnización. Servidumbres administrativas.

Las servidumbres forzosas:

ARTÍCULO 2166. Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que
la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

El CCyC denomina servidumbres forzosas a aquellas que la ley autoriza e impone, con independencia de la
voluntad u oposición del titular del predio sirviente. De este modo, si se reúnen las circunstancias fácticas
previstas en la norma, el titular de un derecho real sobre un inmueble puede exigir a su vecino la tolerancia de
una servidumbre, por imperio de la ley.

Así, la norma conserva la noción de servidumbre forzosa (que, en el ordenamiento anterior, era confundida con
la de servidumbre de origen legal) y, luego, enumera cuáles son los casos de servidumbres forzosas.

Servidumbre de tránsito:

Es definido como el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real sobre él, de
pasar por un inmueble ajeno.

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Así, la servidumbre de tránsito es constituida a favor de un predio destituido de comunicación con la vía pública,
y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente. El presupuesto previsto en la norma es que aun
cuando el inmueble posea cierta comunicación con la vía pública, le resulte insuficiente.

El encerramiento del predio puede ser físico o funcional; es decir, que el fundo dominante, atento a la
explotación económica que allí se desarrolle, requiera de otra vía de comunicación acorde con aquella actividad.
Ahora bien, debe tratarse de una verdadera necesidad, no de una mera comodidad para el predio dominante.

Servidumbre de acueducto:

Esta servidumbre se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una canalización. La ventaja está
constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que proviene de un predio ajeno. Este
derecho corresponde al titular del dominio y, en principio, a otros poseedores legítimos (por ejemplo,
usufructuario).

La norma prevé el presupuesto que debe cumplirse para que el gravamen pueda ser impuesto, esto es, cuándo
resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante o para la población. En
este último caso, la doctrina apunta que la servidumbre parece tener naturaleza administrativa. Nótese que, en
las servidumbres administrativas, el fundo sirviente es el afectado, pero el predio dominante suele no aparecer
muy claro y puede no existir.

El CCyC elimina la mención a los predios exceptuados de soportar la servidumbre de acueducto y también una
innecesaria casuística sobre lo que podía hacer el dueño del fundo sirviente.

Servidumbre de recibir agua:

Esta servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo sirviente del
ingreso de agua que provenga de otras heredades. A diferencia de la servidumbre de acueducto, aquí el destino
del agua no es el fundo dominante, sino el sirviente.

Una aclaración adicional en torno a este derecho es que el predio sirviente recibe las aguas artificiales
originadas en un fundo superior, y estas llegan allí como consecuencia de la acción de una maquinaria que
extraiga el agua (léase, entre otros, una bomba de agua o molino).

Ahora bien, la norma en comentario establece expresamente un límite a esta servidumbre forzosa, esto es, que
el gravamen no cause un perjuicio grave para el fundo sirviente, pues en caso contrario, será necesaria la
canalización subterránea del agua o mediante cañerías.

Indemnización: (Acción Judicial).

Si el titular del predio sirviente no aceptara la servidumbre forzosa sobre su inmueble, el interesado puede
reclamarla judicialmente y, para ello, cuenta con una acción imprescriptible.

Se trata de la promoción de una acción real específica: la acción confesoria. El nombre de esta acción deriva de
su finalidad de hacer confesar al demandado el ataque a los derechos inherentes a la posesión del actor, es
decir, de hacerle “reconocer” el derecho vulnerado.

El objetivo de esta acción es el de defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impidan
ejercer una servidumbre (art. 2248 CCyC). Esta acción real puede interponerse contra cualquiera que impida los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente a sus servidumbres activas (art. 2264 CCyC).

La sentencia que haga lugar a esta acción deberá disponer que se haga efectiva la restauración del derecho
atacado, removiendo el impedimento.

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Ahora bien, el dueño de la heredad sirviente tiene el derecho a percibir una indemnización. En caso de que no
se llegue a un acuerdo con el titular del predio dominante, o con la autoridad local si está involucrada la
población, la debe fijar el juez.

Servidumbres administrativas:

Las servidumbres administrativas representan una de las modalidades típicas de las limitaciones al dominio por
razones de interés público. Su finalidad, las distingue de las tradicionales servidumbres privadas, sin perjuicio de
la aplicación analógica del derecho civil. Si bien su constitución o creación implica un desmembramiento del
derecho de propiedad, al afectar el carácter exclusivo del dominio, las servidumbres administrativas se
caracterizan por no ocasionar la extinción de la propiedad de los particulares. La dinámica propia del interés
público, determinó la proliferación de una gran variedad de servidumbres administrativas en nuestro
ordenamiento jurídico. Debido a ello, esta tipología de servidumbres fueron (y son) concebidas como una
herramienta indispensable para el desarrollo de servicios públicos (acueductos, electro ductos, gasoductos,
transporte ferroviario) y de actividades económicas estratégicas (oleoductos, actividades mineras), o para el
cumplimiento de funciones esenciales del Estado (seguridad de fronteras, y demás).

Al erigirse el “interés general” como el objeto de la servidumbres administrativas, en el ámbito del derecho
público, no es teóricamente indispensable la existencia de un fundo “dominante”, como si ocurre en el campo
del derecho privado. La comunidad en su conjunto (sea en forma mediata o inmediata, de acuerdo a la finalidad
específica comprometida) es quien reviste la calidad de sujeto “dominante”, sin que sea necesaria la
individualización concreta del inmueble dominante. Es quizás en este punto donde se exteriorizan las
diferencias sustanciales entre las servidumbres públicas y privadas. Este tipo de servidumbres pueden recaer
tanto en bienes de dominio público como de dominio privado, y asimismo, pueden constituirse sobre bienes
inmuebles, muebles e inclusive bienes inmateriales, conforme al concepto lato del término propiedad acuñado
en el derecho constitucional argentino, y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia.

Los medios principales por los cuales opera la constitución de servidumbres administrativas son los siguientes:
A) Ley formal.
B) Acto administrativo fundado en ley.
C) Por contrato.
D) Por acto de liberalidad: a partir de un testamento o donación, efectuada por el titular dominial.
E) Por accesión: tiene lugar cuando una servidumbre existente sobre un bien privado se hace pública porque la
cosa en la cual se sirve se convierte en pública.
F) Por prescripción.

D) La regulación de las servidumbres en el régimen anterior.

El CCCN define al derecho real de servidumbre diciendo que es aquel se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno, agregando
además que la utilidad puede ser de mero recreo. No es esta definición igual a la redactada por Vélez en el
Código Civil, pues había establecido que el derecho real de servidumbre, era el derecho real perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derecho de
disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. La nueva definición
tiene mayor afinidad con la proporcionada por “Aubry et Rau”, que caracterizaban a las servidumbres, según
expone Salvat, como: “…derechos reales en virtud de los cuales una persona está autorizada para obtener de la
cosa de otro una cierta utilidad”.

El CCyC ha simplificado la regulación de este derecho real; en particular, esta norma establece una previsión
superadora de la dispuesta en el CC, pues indica expresamente la necesidad de dos inmuebles y, aunque

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pudiera parecer básico, termina con las discrepancias existentes en la doctrina en torno a que el usufructo, el
uso y la habitación no son especies del género servidumbres. Ello, sin señalar la explícita mención al necesario
otorgamiento de una utilidad o ventaja, aunque sea de “mero recreo”

Comentario al Art. 2164 (Servidumbre positiva y negativa):Se deja de lado otras clasificaciones posibles como
aquellas que diferenciaban las servidumbres según si eran continuas o discontinuas, y aparentes o no aparentes.
También suprimió la clasificación de rústicas o urbanas, y la de principales o accesorias. Además, se suprimen las
servidumbres resultantes de una voluntad tácita (destino del padre de familia, servidumbre que revive), pues se
considera que ello atenta contra la certeza y publicidad que requieren los derechos reales.

Comentario al Art. 2166 (Servidumbre forzosa): La norma conserva la noción de servidumbre forzosa (que, en el
ordenamiento anterior, era confundida con la de servidumbre de origen legal) y, luego, enumera cuáles son los
casos de servidumbres forzosas.

Comentario al Art. 2169 (Prohibición de servidumbre judicial): El CCyC termina con algunas discrepancias
existentes durante la vigencia de la regulación anterior, donde algunas voces entendían que las servidumbres
forzosas se constituían mediante una sentencia judicial. Ello, en el entendimiento de que si el titular de la
heredad sirviente se oponía a la servidumbre, el titular del otro inmueble debía incoar una acción judicial. La
norma despeja toda duda sobre el particular, toda vez que establece que el judicante no impone la
servidumbre; la sentencia que hace lugar al reclamo solo da cumplimiento a lo dispuesto en la ley.

Comentario al Art. 2179 (Comunicación al sirviente):Mientras la legislación anterior solo preveía esta norma
para el usufructuario, quien debía comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas, el CCyC la menciona cuando regula el usufructo (art. 2149 CCyC), y la extiende al titular dominante en
una servidumbre.

B) USUFRUCTO.

CONCEPTO.
ART. 2129.- Concepto.Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia.Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.
El dueño de una cosa (excepcionalmente un bien) confiere al usufructuario las facultades de usar y gozar ( iusutendi y ius
fruendi). Asimismo, este último puede disponer de su derecho, mientras que el dueño también conserva su poder de
disposición. Todo esto por un tiempo determinado ya que es de la esencia del usufructo un plazo, no es perpetuo. Debido a
que el dueño conserva su facultad de disponer (ius abutendi), puede gravar la cosa con otros derechos reales, los que deberán
respetar al usufructuario si fue constituido con anterioridad. Ej: si luego de constituido el usufructo sobre un inmueble, éste
es hipotecado, en el supuesto de ejecutarse el inmueble deberá el adquirente respetar el derecho del usufructuario.
 Es un derecho real: está enumerado como tal en el art. 1887. Goza de los atributos típicos de los derechos reales, existe
una relación directa e inmediata con el objeto. El usufructuario obtiene provecho de la cosa sin necesidad del nudo
propietario, no hay intermediario. Esto permite distinguirlo de la locación: el locatario tiene el uso y goce de la cosa, pero
necesita de la colaboración del locador, quien se encuentra obligado a facilitarlo. En el derecho de usufructo, el propietario
asumen un papel pasivo: no debe estorbar al usufructuario en el goce, pero no está obligado a proporcionarle el goce de la
cosa usufructuada. Además, el usufructuario goza de los derechos de persecución y preferencia.
Coexisten un conjunto de derechos y obligaciones paralelos entre el propietario del bien y el usufructuario, esta relación
obligacional coexiste con el derecho real, aunque no influye en su existencia, ya que el usufructuario puede gozar de la cosa
sin intermediación del dueño.
 Sobre cosa ajena: el objeto es un bien ajeno, no puede recaer sobre uno propio. El usufructo constituye una
desmembración de la propiedad: el usufructuario obtiene el derecho de uso y goce sobre la cosa de otro, pero su propietario

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conserva las demás facultades inherentes al derecho de propiedad, especialmente la facultad de disponer de ella. En ciertos
casos, la cosa puede ser parcialmente propia (Ej: si el usufructo se constituye por todos los condóminos en favor de uno solo
de ellos).
 Facultad de usar, gozar y disponer : el dueño le cede al usufructuario las facultades de uso y goce, pero con limitaciones
ya que en algún momento debe restituir el objeto, por lo que ese uso y goce no puede alterar la sustancia de la cosa. La
facultad de disponer no se refiere al dominio, sino al propio derecho de usufructo; no estaba prevista en el CV, sólo se refería
a la cesión del ejercicio. Ahora el usufructuario puede transmitir su derecho, siendo su propia vida y no la del adquirente la
que determina la duración del derecho, si no se estipuló un plazo menor. También puede constituir derechos reales de uso,
habitación y servidumbre.
 No alterar la sustancia: se refiere a las cualidades constitutivas de la cosa, cuya desaparición implicaría que ella deje de
ser lo que era antes (Ej: el usufructuario no puede transformar una viña en un prado o un jardín en un lago). La doctrina
admite que cuando la cosa sufrió por la acción del tiempo y del uso modificaciones que hacen imposible utilizarla como antes
estaba, el usufructuario puede transformarla.
En lo que respecta a la cosa, el usufructuario no debe: alterarla o transformarla en sus características esenciales (materia y
forma); alterar el destino que le hubiese impuesto el dueño.
Si se trata de un derecho no debe ser menoscabado. Ej: si da un crédito en usufructo, el usufructuario no puede hacer nada
que atente contra la integridad de dicho crédito.
Como consecuencia, el usufructuario debe realizar las mejoras necesarias para mantener los bienes en buen estado, o las
debidas por su culpa, debe restituirlos en el mismo estado en que los recibió. Aunque la voluntad de las partes puede alterar
o suplir en alguna medida lo dispuesto por el Cód. Ej: podría pactarse que el campo destinado a la actividad ganadera sea
transformado en uno destinado a la siembra de soja.
 Es un derecho temporario : no puede ser constituido de manera perpetua. Cualquiera sea el plazo convenido, no puede
ir más allá de la vida del usufructuario, se extingue cuando venza el plazo o condición pactados, o por la muerte del
usufructuario, lo que ocurra 1°. En el caso de las personas jurídicas, el máximo autorizado es de 50 años, si no se previó uno
menor.
 Divisible: la cosa fructuaria que es su objeto es susceptible de división en el sentido de que varias personas pueden
tener una cuota parte del goce de la cosa, implica que se divide el rédito, la esencia económica patrimonial del derecho, por lo
que no resulta divisible la sustancia, la esencia jurídica de tal derecho.

OBJETO
ART. 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los
siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Se puede constituir usufructo sobre cosas ciertas y determinadas, sobre derechos cuando la ley lo autoriza, sobre cosas
fungibles en un supuesto excepcional, y sobre universalidades cuando es de origen testamentario.
El usufructo puede abarcar todo el objeto o una parte material de él. Ej: el usufructo puede gravar todo un campo, o sólo una
fracción de dicho inmueble. El art. 1989 le permite a un condómino gravar su parte indivisa, lo que implica que podría
constituir usufructo por su parte ideal.
 Cosa mueble o inmueble (inc. a) : ajena, actual, no fungible ni consumible, razón por la cual el usufructuario tiene la
obligación de devolver la misma cosa al extinguirse el derecho. No implica que lo deba hacer en el mismo estado en que la
recibió, ya que la naturaleza de este derecho real y su extensión en el tiempo hace que la cosa fructuaria sufra un desgaste,
un deterioro.
Puede recaer sobre cosas registrables o no registrables. A su vez, la inscripción puede ser declarativa o constitutiva, según
cual sea su objeto.

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 Derecho (inc. b): es una excepción, el CV lo impedía. Cabe criticar la redacción del art. al establecer: "puede ejercerse
sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de… b) un derecho…". La división en partes materiales
tiene sentido respecto de las cosas, no de los derechos.
Ej: usufructo constituido sobre un crédito instrumentado: al usufructuario le corresponderán los intereses devengados
durante la vigencia del usufructo. Una vez cobrado el crédito, el usufructo se extingue al desaparecer su objeto. Otro caso lo
constituye la anticresis del usufructo.
 Cosa fungible (inc. c). CUASIUSUFRUCTO: surgió en el Derecho Romano al extenderse el objeto a las cosas fungibles. En
el usufructo común, el dueño conserva la propiedad de la cosa, que debe ser restituida por el usufructuario al extinguirse su
derecho. En el cuasiusufructo, el usufructuario adquiere la propiedad de las cosas entregadas, ya que al concluir su derecho
debe restituir otras de la misma especie y calidad, o su valor. No rige el salva rerum substantia; incluso el cuasiusufructuario
puede disponer de la propiedad en favor de otro.
El inc. c utiliza el término "fungible" mientras que el CV se refería a las cosas consumibles. El CCCN sólo admite el
cuasiusufructo de un conjunto de animales, no de otras cosas fungibles ni consumibles. Prácticamente se eliminó el
"cuasiusufructo" y el "usufructo de mercaderías" que tenía por objeto cosas muebles. El usufructuario debe devolver lo que
recibió, y si faltan animales, cosas de la misma especie y calidad. El usufructo de ganado estaba contemplado en el CV,
establecía que se debía reemplazar a los que mueren con las crías, y que no debía devolver cuando los animales perecen sin
su culpa, sólo debía restituir los despojos.
Es acertada la casi eliminación del cuasiusufructo. Era una figura desconocida, poco usada, que encuentra otras vías en la
legislación: mutuo y comodato.
 Usufructo universal (inc. d): se refiere a las "universalidades de derecho". Cuando el usufructo es testamentario, el
inventario y estado deben hacerse por escritura pública. Debe respetarse la legítima.
En caso de haber deudas, se puede interpretar que las que gravan a los frutos, sean soportadas por el usufructuario, y las que
gravan el capital sean a cargo del propietario. Si el usufructo recae sobre una parte alícuotas, en esa proporción deberá
responder el usufructuario por aquellas obligaciones que graven los frutos.
No se menciona el usufructo legal de los padres sobre los bienes de los hijos, que preveía el CV. En lugar de usufructo el CCCN
regula la administración: "la administración de los bienes del hijo es ejercida en común por los progenitores cuando ambos
estén en ejercicio de la responsabilidad parental…"

LEGITIMACIÓN
ART. 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad
horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Con respecto a la superficie hay una contradicción. Según el art. 2120 el superficiario sólo puede constituir derechos reales de
garantía, mientras que el dueño no puede turbar al superficiario. Se puede interpretar que prevalece el art. 2131 por tratarse
de una norma especial sobre quiénes pueden constituir usufructo.
Con respecto al condómino y la parte indivisa resulta aplicable el art. 1989: "Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa
en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos".
El CV le prohibía al dueño fiduciario constituir usufructo. Esto ha desaparecido y cabe entender que el fiduciario puede
hacerlo, salvo que en el contrato o testamento se limite esta facultad. También el dueño revocable se encuentra legitimado
para tal fin, pero el usufructo estará sujeto a la verificación del evento resolutorio, salvo que se trate de cosas muebles no
registrables y el usufructuario sea de buena fe.
Al enumerar taxativamente a los titulares de derechos reales legitimados para constituir el usufructo, olvida incorporar los
derechos reales que el Cód. agrega a la enumeración legal del art. 1887 (conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y
cementerio privado). El usufructo no es incompatible con ninguno de ellos.

DURACIÓN
Es un derecho temporario, está limitado en el tiempo, no es perpetuo. La razón de esta característica es evitar que el dominio
permanezca desmembrado por un período extenso.

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El usufructo dura de acuerdo al plazo o condición establecido en el acto constitutivo. Si las partes no lo fijaron, el Cód. lo fija
supletoriamente, ya que no puede extenderse más allá de la vida del usufructuario. La muerte es una causal de extinción del
usufructo, en el supuesto de que el plazo previsto fuese mayor.
Es un derecho real vitalicio que no se transmite a los herederos.
Si el usufructuario es una persona jurídica, su extinción marca el fin del usufructo. Si esto no ocurre, durará tanto como se
haya previsto, con el límite de 50 años contados desde la constitución de dicho derecho real. Se trata de un tope máximo.
Si hay varios usufructuarios que ejercen el derecho en forma conjunta y simultánea, el usufructo puede durar tanto como se
haya previsto, o hasta que muera el último de los cousufructuarios.
Estas disposiciones son de orden público, no pueden ser dejadas de lado por la convención o el testamento.

SUFRUCTO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS

ART. 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de
varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto
constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
Cousufructo: esta figura coincide con el CV. Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas, se da una
comunidad del derecho real, que debe regirse por las normas del condominio en tanto sean compatibles. El CV regulaba
además la posibilidad del usufructo alternativo, que en el nuevo régimen no se menciona; sin embargo, si son más de uno los
usufructuarios y se pacta el uso y goce alternativo en vez de conjunto, no se afecta ninguna norma de orden público.
Tampoco existen obstáculos para que el usufructo pueda ser objeto de un legado en forma alternativa con otra cosa de
propiedad del testador.
Pueden ser dos o más los cousufructuarios, no es necesario que sus cuotas sean iguales, ello depende de lo previsto en el acto
constitutivo. Si se guardó silencio se presume que lo son.
DERECHO DE ACRECER: en el supuesto de que sean varios los usufructuarios, y se extinga para uno de ellos, los restantes
continúan ejerciendo el derecho conferido. Se extingue el usufructo cuando se extinga para el último de ellos, o venza el plazo
previsto. No hay derecho de acrecer entre ellos, a menos que se haya previsto lo contrario en el acto constitutivo. Ej: si así se
hubiese establecido, en caso de fallecimiento de uno de los usufructuarios el goce que éste tenía sobre la cosa fructuaria no
se reúne con la nuda propiedad, sino que se suma al derecho de goce del otro u otros usufructuarios, incrementando o
acreciendo su usufructo.
Es armónico con el art. 2490: "La muerte del colegatario de usufructo, posterior la del testador, no produce el acrecimiento
de los otros colegatarios excepto disposición en contrario del testamento".
Parte de la doctrina sostuvo que la admisión del derecho de acrecer no es coherente con la prohibición de usufructos
sucesivos. Pero cabe destacar que acrecer no es lo mismo que suceder, quien acrece ya era usufructuario.
Prohibición de usufructos sucesivos (art. 2132 in fine): el CCCN no permite que se establezcan usufructos sucesivos sino
simultáneos a favor de diferentes personas. La razón es que se trata de un derecho temporario y vitalicio, de admitirse esa
modalidad su duración podría ser muy extensa.
En el supuesto de que se contraríe esta prohibición, ello no implica que se declare la nulidad del acto constitutivo, sino que
será válido en la medida que sea ejercido sólo por uno de los usufructuarios mencionados. Se entiende que quien en
definitiva inicie el ejercicio del usufructo será el único y excluyente usufructuario. Excepción: si el primero no quiere o no
puede aceptar el usufructo. Ej: una persona en su testamento deja el usufructo de una casa a otra persona (A), y a la muerte
de éste a otra persona distinta (B). No es válido el constituido en favor de (B), a menos que (A) no acepte el establecido a su
favor en 1° término. Podría suceder también que (A) no pueda aceptar si, por ejemplo, fallece antes que el testador.

MODOS DE CONSTITUCIÓN.
ART. 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

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c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

El usufructo puede ser adquirido por contrato (oneroso o gratuito), por testamento y por prescripción.
En el Derecho Romano se mencionaban las siguientes formas:
- Per traslationem: casos en que el contrato tiene por objeto directo la constitución del usufructo. El dueño del inmueble se
desprende del usufructo y lo trasmite al usufructuario (inc. a).
- Per deductionem: casos en que el contrato se otorga con el objeto de transmitir la propiedad de la cosa, pero al mismo
tiempo se reserva el usufructo. Es decir, el nudo propietario enajena la nuda propiedad de un fundo, reservándose su goce, es
decir, el derecho de usufructo. Opera una suerte de constituto posesorio(inc. b).
Para la constitución del usufructo por actos entre vivos, se aplican las reglas generales sobre adquisición de los derechos
reales, como la necesidad del título y el modo si se hace por actos entre vivos, la escritura pública e inscripción registral si se
trata de inmuebles, etc.
En el caso de actos de última voluntad, el de usufructo es el típico de los legados de derechos reales a constituir. Supone
siempre la existencia de otros herederos o legatarios que reciban la nuda propiedad.

a) Usucapión: también es un modo de constitución del usufructo. No hay casos de usufructo legal, es decir que surjan por
voluntad de la ley, como ocurría en el CV (usufructo de los padres sobre los bienes de hijos menores).
b) Prohibición de constitución judicial : ART. 2133: "En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitución". Se trata de una norma innecesaria, ya que el art. 1896, en las disposiciones generales a todos los derechos
reales, establece que el juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en
contrario.

PRESUNCIÓN DE ONEROSODAD:ART. 2135: "En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa." El
usufructo puede constituirse por un acto oneroso o gratuito. En el 1° caso, cuando el usufructuario se obliga a pagar un precio
en dinero, en la medida en que sean compatibles, se aplican las reglas previstas para la compraventa. En el 2° supuesto, si la
trasmisión o constitución es gratuita, se aplican las normas sobre donación.
En el CV si era constituido por disposición de última voluntad se presumía gratuito. Si es constituido por testamento, se
sostiene que debe haber un cargo impuesto por el testador al beneficiario para que pueda ser reputado oneroso. El CCCN
suprime esa solución.
Cabe entender que la presunción es iuris tantum. No obstante, el Cód. establece sobre la trasmisión de bienes a legitimarios:
"Si por acto entre vivos a título oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios la propiedad de bienes con reserva
de usufructo, uso o habitación, o con la contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la
gratuidad del acto y la intención de mejorar al beneficiario".

MODALIDADES.
ART. 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o
con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no
establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es
válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Sigue la línea del CV con una corrección: el término "después" fue sustituido por "antes". Era un error tomado del Esbozo de
Freitas. El fundamento de la prohibición de constituir usufructo sujeto a modalidad suspensiva es evitar perjuicios en la cosa
dada en usufructo. Si se permitiera, el propietario no cuidaría ni mejoraría la cosa puesto que cumplido el plazo o la condición
otra persona recibiría la cosa para usufructuarla.
INVENTARIO. PRESUNCIÓN.
ART. 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto
del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y
determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso
contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y
determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.

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La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.

El inventario se refiere a las cosas dadas en usufructo, consiste en efectuar un detalle descriptivo de cada cosa que lo
compone y del estado en que se encuentran. Se suele usar el inventario para las cosas muebles y el estado para los
inmuebles.es importante que se fije el valor de los bienes a entregar. El usufructuario deberá, al momento de su culminación,
entregar la misma cosa con los deterioros o desgaste normal por el uso y el paso del tiempo, de allí la importancia de
determinar las cosas que son su objeto, su valor y el estado en que se encuentran al momento de su constitución.
Tiene la finalidad de establecer de modo vinculante los posibles daños de los bienes dados en usufructo. Es más seguro, al
momento de la culminación, el cumplimiento de la obligación de restituir, la de eventualmente reemplazar animales muertos,
la de indemnizar la pérdida de valor. Evita la comisión de posibles abusos.
La realización del inventario y del estado es facultativa cuando los contratantes son capaces. Se torna obligatoria cuando hay
incapaces y cuando es constituido por testamento. A diferencia del CV:  no se refiere al estado de los inmuebles sino al
estado del objeto, lo cual resulta acertado por cuanto el estado en que se entrega la cosa fructuaria puede referirse tanto a
cosas muebles como inmuebles, y en ciertos casos puede ser un derecho no exige la presencia de dos testigos, ni menciona
quién carga con los gastos, lo que queda librado a lo que pacten las partes.
En cuanto a la forma que debe revestir tanto el inventario de las cosas muebles como el estado de los inmuebles, depende de
la capacidad o incapacidad de hecho que tengan las partes contratantes. Si se está en presencia de personas mayores de edad
y capaces de ejercer sus derechos se puede efectuar el acta respectiva por instrumento privado; caso contrario, se requiere la
escritura pública. También se requiere el instrumento público si el usufructo se constituye por testamento.
En los casos en que es obligatorio, la falta de inventario no importa la extinción del usufructo. Pero puede traer
consecuencias, ya que el usufructuario que se niega a recibir los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su
estado debe pagar las mejoras hechas por el nudo propietario luego del acto constitutivo. Esto no se aplicaría si los bienes se
entregaron, pero se llegará a la misma solución, ya que a partir de que recibió los bienes el usufructuario está obligado a
realizar las mejoras necesarias.
Si no se pacta lo contrario, el usufructuario es quien debe soportar los gastos de inventario o estado, especialmente en los
casos en los que está obligado a hacerlo, ya que es él quien se beneficiara con la explotación de los bienes.

ART. 2138.- Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se
corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se
haya previsto lo contrario.
Se siguen los lineamientos del CV, aunque ahora extiende la presunción a la "cantidad", y admite pacto en contrario. Cabe
entender que la presunción es iuris tantum.

TRANSMISIBILIDAD DEL USUFRUCTO.

ART. 2142: "El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el
límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien…"
ART. 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la
obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes,
una vez extinguido el usufructo.

ART. 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto
para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
Puede transmitirse por actos entre vivos, siendo el límite máximo la vida del transmitente, si no se fijó un plazo menor. Ej: si A
transmite su usufructo a B, y posteriormente A muere, el usufructo se extingue. Si no muere, el plazo máximo será el que
beneficiaba al 1° (A), cualquiera sea el que haya pactado con su sucesor. De no ser así, se prolongaría de manera extensa el
dominio desmembrado, la separación entre la nuda propiedad y el dominio útil podría ser indefinida de verificarse sucesivas
cesiones.

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El CV sólo le permitía al usufructuario ceder el ejercicio de su derecho. Ahora es más categórico ya que permite transmitirlo.
Es un cambio importante: en la cesión de ejercicio sólo se cede un derecho personal, subsistiendo el derecho de usufructo en
cabeza del cedente, lo que le permite conservar la disponibilidad de su derecho real, mientras que en la enajenación del
derecho se transfiere la calidad de usufructuario, con la totalidad de los derechos, deberes y facultades del usufructuario
enajenante. Esta posibilidad de transmitir el derecho constituye una potestad jurídica por la que el usufructuario está
legitimado para ceder su derecho real transfiriéndolo al cesionario, quien lo sustituye en la titularidad del usufructo.
Se plantean dos interpretaciones:  la transferencia del usufructo libera de responsabilidad al enajenante luego de la cesión,
asumiendo el adquirente la responsabilidad del enajenante, subsistiendo además la responsabilidad del garante, salvo pacto
en contrario en el acto constitutivo o en la enajenación;  el usufructuario original mantiene su rol de parte en la relación
obligacional que previamente lo unía con el nudo propietario. El Cód. exige que el adquirente dé una garantía, la cual es
obligatoria.

EXTINCIÓN.
Modos generales: puede extinguirse por alguno de los modos previstos para la extinción de los derechos reales:
 Destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción: no se extingue el usufructo cuando se trata de cosas
fungibles (conjunto de animales), ya que pueden ser reemplazadospor otros de igual especie y cantidad. Tampoco se extingue
si la destrucción es parcial, continúa sobre lo que reste (Ej: incendio parcial de un edificio, el usufructo continúa sobre la parte
no afectada). Es así tanto en el caso de haber sucedido el hecho por caso fortuito o por culpa del usufructuario. En esta última
hipótesis deberá hacerse cargo de las reparaciones necesarias.
 Abandono: o renuncia del usufructuario. Puede ser expresa o tácita, y no se presume. En el caso de inmuebles, deberá
ser formalizada en escritura pública. Si el usufructuario constituyó derechos reales o personales en favor de 3°, su renuncia no
debe perjudicarlos.
 Consolidación: cuando se reúnen ambas calidades en la misma persona. Ej: si el usufructuario compra o hereda la
propiedad de la cosa que disfruta, no podría seguir siendo usufructuario de algo que le pertenece. Del mismo modo, hay
consolidación si el nudo propietario adquiere el usufructo; o pueden reunirse las calidades de propietario y usufructuario en
una persona distinta (3° que adquiere ambos derechos). Si el usufructuario constituyó derechos reales o personales en favor
de 3°, la consolidación no debe perjudicarlos. No se produce la consolidación si el usufructuario adquiere el condominio de la
cosa que disfruta.

Medios especiales de extinción: ART. 2152.- Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la
constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni
autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
El CV aludía a las "causas generales de extinción de los derechos reales", pero éstas no fueron previstas por dicho Cód.
desaparecen la revocación directa y la demandada por los acreedores del dueño.
 Vencimiento del plazo. Cumplimiento de la condición: no se lo menciona pero surge del resto del articulado, ya que el
usufructo es por esencia un derecho temporario, no perpetuo. El plazo de duración es un plazo máximo pero que puede no
ser agotado si llegan a producirse otras causas legales de extinción. La duración del usufructo puede estar subordinada al
cumplimiento de una condición resolutoria. Dentro de esta causal se puede incluir a la resolución por incumplimiento.
Muerte: si antes que se cumpla el plazo o condición pactados ocurre la muerte del usufructuario, se extingue en ese
instante por ser un derecho vitalicio, intransmisible por vía hereditaria. Lo mismo sucede si no se pactó un plazo o condición,
acaecida la muerte se extingue el derecho. Es un tope insuperable. En caso de que se hubiera transmitido el derecho de
usufructo a un 3° o que hubiere sido adquirido en un remate judicial, el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario
originario, la cual es un límite para sus sucesores.

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El único supuesto en el que puede subsistir a la muerte es en el caso de que sean varios los usufructuarios de manera
conjunta, en cuyo caso la muerte de uno no lo extingue, sino la muerte de todos, si aún no se cumplió el plazo o condición
previstos.
Extinción de la persona jurídica: sigue la línea del CV pero extiende el plazo de 20 a 50 años. La cesación de la existencia de
la pers. Jurídica equivale a la muerte de las personas humanas. Si se pactó un plazo o condición, se debe atener a esas
modalidades, pero hay un límite de 50 años. Si la pers. Jurídica se extingue antes, allí termina el usufructo, haya o no plazo
previsto. El plazo se cuenta desde la constitución del usufructo.
No uso: al ser un derecho limitado y temporario, es susceptible de extinguirse por el no uso, es suficiente con la inactividad
del usufructuario. Sigue la línea del CV, aclarando que es indiferente el motivo del no uso ni la falta de voluntad del
usufructuario, y que el uso puede provenir de una persona distinta del usufructuario. Si hay cousufructuarios, bastaría con el
uso de uno para mantener el derecho de ambos. El CCCN no aclara qué sucede con el uso parcial, ni en los supuestos de
pluralidad de cosas. Se puede interpretar que el usufructo no se extingue, ni siquiera de manera parcial, ya que no está
previsto tal supuesto.
La falta de uso debe cumplirse por un plazo de 10 años (plazo de caducidad).
Uso abusivo. Alteración de la sustancia: es una causal novedosa. En el régimen anterior se entendía que si el usufructuario
abusaba de la cosa, el dueño tenía acciones para impedir que continúe la conducta dañosa. Esta nueva causa implica una
sanción por el incumplimiento del usufructuario de una disposición legal: no alterar la sustancia. Para que opere, la situación
debe ser grave, y el reclamo debe ser formulado ante un juez ya que debe ser comprobada judicialmente.
Resolución de los derechos del constituyente: no está mencionado en el art., surge de los principios generales. No es propia
del usufructo sino común a otros derechos reales.
Resolución y revocación: por aplicación de los principios generales se puede resolver el contrato por incumplimiento o
revocarlo por las causas previstas para la donación, si fue constituido a título gratuito.
Legado: los legitimarios pueden extinguir el usufructo constituido por el testador, entregando la porción disponible.

EFECTOS
ART. 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el
usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo
originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con
entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.
Cuando cesa el usufructo, el nudo propietario recupera el objeto, ya que el usufructuario debe restituir los bienes a quien
tenga derecho en la misma cantidad y estado. El usufructuario queda convertido en tenedor a nombre del nudo propietario
hasta que la entrega se concrete.
Si se niega a restituir o intervierte el título, el propietario deberá iniciar acciones para recuperar el objeto. Serán aplicables las
normas previstas para el poseedor de mala fe. Es diferente la situación si tiene derecho a ejercer la retención en función de
gastos hechos en la cosa que no estaban a su cargo.

C) DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:

Tiene derecho al uso y goce del objeto sobre el que recae su derecho. Puede usarla y gozarla como lo haría el dueño, pero con
la limitación de no alterar la sustancia. No puede alterar el destino aunque es relevante lo que se haya previsto en el título
constitutivo. El uso y goce puede ser directo o indirecto, ya que el CCCN autoriza al usufructuario a transmitir su derecho, o a
constituir derechos reales o personales de uso y goce.

Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales.ART 2141:Pertenecen al usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

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b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo
propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestación alguna.
Frutos percibidos: el usufructuario tiene derecho a percibir frutos, a quedarse con los percibidos y a exigir los pendientes al
tiempo de constituirse el usufructo. El inc. a) se aparta del CV que, en cuanto a los frutos civiles, disponía que se adquirían día
por día, aunque no se hubieren percibido. Ahora le pertenecen al usufructuario los frutos percibidos, aunque se trate de los
civiles, sin perjuicio de lo previsto para los pendientes al constituirse el usufructo. El inc. b) sigue la línea del CV, pero modifica
el criterio, ya que establecía un sistema distinto para los frutos civiles.
Conjunto de animales: coincide con el CV. Si los animales que conforman el conjunto perecen parcialmente, sin culpa del
usufructuario, éste tiene la opción de continuar en el usufructo reemplazando a su costa los animales que faltan, o culminar el
usufructo entregando los que no hubieren perecido. Si hubo culpa de su parte, debe reemplazarlos. El usufructuario debe
actuar como lo haría el "buen propietario". Si perecen en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al
nudo propietario los despojos subsistentes (Ej: inundación).
Productos: sigue la línea del CV, que se refería a las canteras. Ahora se alude a una explotación cualquiera; si se trata de minas
se aplica el Cód. de Minería, que establece otra solución.
Lo que se extrae de una explotación ya iniciada no son frutos, sino productos, los que al no resultar renovables implican la
alteración de la sustancia y por ende de la cosa fructuaria.
Acrecentamientos: sigue la línea del CV, que se refería a la accesión y aluvión. Esta norma fue criticada al no mencionar otras
especies de acrecentamientos (avulsión, edificación, adjunción, etc.).
El CCCN ya no formula esa distinción. Los derechos del usufructuario se extienden a todo aquello que jurídicamente forma
parte del bien, abarca a los accesorios y pertenencias.
Tesoros: el usufructuario tiene derecho a buscar tesoros, de modo que si encuentra alguno le pertenece la mitad. Si el
descubridor es un 3°, debe repartirlo con el dueño y nada le corresponde al usufructuario.
Mejoras facultativas. ART. 2143:El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer,
si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no
ocasiona daño a los bienes.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias para la conservación de la cosa,
cuya causa sea posterior al inicio del usufructo, y las demás que se originen por su culpa. Fuera de las que está obligado,
puede realizar otras si no alteran la sustancia de la cosa (mejoras útiles o suntuarias). Aun cuando dichas mejoras aumenten el
valor de la cosa, el usufructuario, al extinguirse su derecho, no puede reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación
no causa daño a los bienes, es decir, debe hacerse sin detrimento de la cosa, aunque podría suceder que el dueño prefiera
pagar su valor para que aquél no las retire.

Derechos reales y personales.ART. 2142: El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del
adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el
adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de
uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Transmisión del usufructo: [YA ANALIZADO].
Constitución de otros derechos: En cuanto a la anticresis, se legitima al usufructuario en una suerte de cesión del usufructo en
garantía. También el CV lo permitía.
Como el usufructuario es titular de un derecho real que se ejerce por la posesión y goza del derecho de disponer, puede
gravar con uso, habitación, servidumbres o anticresis, el fundo sujeto al usufructo pero ellos no pueden durar más allá de
acabado su derecho, porque ello importaría vulnerar el principio de no alterar la sustancia, ya que si quedaran subsistentes la
cosa volvería disminuida al nudo propietario. Sí podrían durar menos que su derecho. El usufructuario puede ceder el uso y

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goce mediante derechos personales, como la locación. Podría suceder la situación inversa, que el usufructuario entre en
posesión de un inmueble ya alquilado. En tal caso, debe respetar el contrato.
Además del usufructuario originario, sus sucesores particulares pueden constituir estos derechos reales o personales. En estos
casos, el usufructuario no se desliga de sus obligaciones frente al nudo propietario.
El Cód. no autoriza la constitución de hipoteca sobre el usufructo, cabe preguntarse el motivo teniendo en cuenta que se
admite la ejecución del usufructo por parte de acreedores.

Ejecución por acreedores. ART. 2144:Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del
usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
Es una novedad importante. El derecho del usufructuario puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores. El adquirente
debe dar garantía obligatoria, sea la transmisión voluntaria o forzosa.
Sigue la línea del CV pero con otro alcance ya que se interpretaba que el usufructuario seguía siéndolo a pesar del embargo y
que se embargaba el derecho a percibir los frutos. Ahora se permite la ejecución del derecho.
El art. 744 establece que quedan excluidos de la garantía de los acreedores los derechos de usufructo, uso y habitación, y las
servidumbres prediales, que sólo pueden ejecutarse en los términos de los arts. 2144, 2157 y 2178. No hay contradicción ya
que se deja a salvo el caso del art. en comentario; no obstante, no queda claro en qué casos no puede ejecutarse el usufructo.
La venta debe ser ordenada por vía judicial en el marco de un proceso en el cual el acreedor reclame el cumplimiento de un
crédito a su favor, razón por la cual el embargo puede ostentar la categoría de preventivo, ejecutivo o ejecutorio, según la
clase de proceso que se hubiere iniciado y el estado procesal de la causa.
En el caso de adquisición del derecho de usufructo por vía de la subasta judicial, el límite del usufructo queda sujeto al
término pactado en el contrato constitutivo de usufructo o a la vida del usufructuario que figura en el título que dio origen al
usufructo. Lo estipulado en el contrato constitutivo no puede ser desconocido por el adquirente toda vez que se encuentra
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. El usufructo adquirido en una subasta no puede durar más que el plazo
original.

 Prescripción adquisitiva a favor de un 3°: en este caso, no puede durar más que el plazo original. No obstante, surgen
dudas dado que la prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir y que no hay vínculo alguno entre el
usufructuario original y aquel que adquiere por usucapión. Siguiendo este razonamiento, en el caso de un inmueble, puede
interpretarse que el usufructo original se extinguió por el no uso y que el usucapiente adquirió un derecho de disfrute
distinto, autónomo, cuyo plazo máximo será su propia vida. En tal caso, el usufructuario original será responsable ante el
nudo propietario por los perjuicios ocasionados. Aunque es difícil que se presente un caso semejante, ya que el 3° que poseyó
durante 20 años podría alegar que adquirió el dominio en lugar del usufructo.

Acciones: el usufructuario está legitimado para promover acciones posesorias o reales en defensa de su poder de hecho y
de su derecho real. Si se trata del usufructo de un crédito, podría ejercer las acciones necesarias para su cobro.

Derecho de retención:si al momento de extinguirse el usufructo, el nudo propietario adeuda alguna obligación al
usufructuario. Ej: no haberle entregado los frutos pendientes al momento de la constitución, o que el 2° hubiese hecho
mejoras que debían ser solventadas por el nudo propietario. En estos casos, puede retener la cosa que debe restituir hasta el
pago de lo que se le adeude en razón de la cosa.

Inventario y estado:[YA ANALIZADO]

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.

No alterar la sustancia. Destino. ART. 2145:El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del
usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El usufructuario, al extinguirse su derecho, debe restituir el objeto al nudo propietario. Por tal razón, se le impone el deber de
conservar la cosa y de no alterar su sustancia. Más que una obligación, es un límite a las facultades del usufructuario. No
puede destruir la cosa, lo que provocaría la extinción del derecho real; no puede alterarla o transformarla en sus

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características esenciales, es decir, aquellas que la hacen ser lo que es y no otra cosa; debe usarla y gozarla en forma
razonable, sin ningún abuso.
Debe ajustarse al destino económico impuesto por el propietario (Ej: el usufructuario no puede convertir una casa destinada a
vivienda en un hotel). El destino no es inflexible, si bien debe ser el correspondiente a la naturaleza de la cosa o al cual estaba
afectada de hecho, puede determinarse por la convención: el propietario y el usufructuario pueden convenir un destino
diferente, pero no podrían pactar la destrucción de la cosa porque desnaturalizaría la figura (Ej: no se puede autorizar al
usufructuario a demoler un edificio que constituye el objeto del usufructo, y que se apropie de los materiales). No es
imputable al usufructuario la alteración debida a vetustez o caso fortuito.
Si el objeto del usufructo es un derecho, se altera la sustancia si se lo menoscaba.

Mejoras: ART. 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento,
las necesarias y las demás que se originen por su culpa.No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso
fortuito.El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la
extinción del usufructo.
El salva rerum substantia tiene un lado negativo que implica abstenerse de alterarla, de deteriorarla, y un lado positivo que
conlleva realizar las reparaciones necesarias. Debe realizar las mejoras originadas en deterioros posteriores al acto
constitutivo: a) las de mero mantenimiento; b) las necesarias; c) las causadas por su culpa.
Es responsable de los deterioros que puedan causar 3° contratantes, a quienes les haya transmitido el derecho, o cedido el
uso y goce a través de derechos reales o personales.
ART. 2147.- Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas
originadas antes del acto de constitución de su derecho.Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su
negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Es coincidente con el CV, pero en vez de aludir al momento de entrar en el uso y goce, o a la posesión, se refiere al acto de
constitución. El usufructuario no debe realizar mejoras debidas a deterioros anteriores a la adquisición de su derecho, salvo
que la demora en recibir la cosa fructuaria le fuera imputable, en cuyo caso si el nudo propietario hace las reparaciones tiene
derecho para exigirle lo que gastó y suspender la entrega de la cosa hasta que se le pague.

Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. ART. 2148:El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
Es una norma novedosa, el CV no previó la situación de las expensas. Coincide con el art. 2050, que al regular los obligados al
pago de las expensas en materia de propiedad horizontal establece: "Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,
están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
título". Antes, los usufructuarios no pagaban las expensas y, como el obligado era el dueño, el inmueble se remataba pero con
la carga real del usufructo. Ahora, el usufructo es ejecutable por los acreedores, de modo que el usufructuario que no pague
las expensas perderá su derecho.
El usufructuario debe pagar los impuestos que afecten directamente a los bienes, ya no se distingue entre impuestos que
graven la cosa y aquellos que gravan los frutos. Si el usufructuario goza de los bienes, deben estar a su cargo los impuestos,
sin perjuicio de lo que impongan otras leyes impositivas.
No se menciona que deba contribuir con los gastos de cerramiento forzoso, como lo hacía el CV. Tampoco se alude a sueldos,
pensiones, réditos, deudas de la sucesión, ni a gastos de litigio.
Si no paga, a pesar del silencio normativo, es una posibilidad que se pida la resolución del contrato. Otra alternativa es que el
acreedor pueda ejecutar el derecho de usufructo, con lo cual el acreedor podrá cobrar su crédito y el usufructuario dejaría de
serlo.

Comunicación al nudo propietario. ART. 2149:El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de
hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
Dado que el usufructuario debe conservar la cosa tal cual la recibió, para restituirla indemne al propietario al momento de
culminar el usufructo, si un 3° perturbara los derechos del propietario, el usufructuario está obligado a ponerlo en su

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conocimiento, si no lo hiciere, responde de todos los daños que al propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados
por su culpa.
El usufructuario es quien está en posesión de los bienes y quien tiene conocimiento inmediato de las perturbaciones. Es una
obligación similar a la que tiene un tenedor.
Esta obligación tiene por objeto que el propietario pueda obrar contra los usurpadores, sin perjuicio de que el usufructuario
se encuentra legitimado activamente para iniciar por derecho propio las acciones posesorias o reales a fin de mantener o
restablecer su derecho, lo que aprovecha al propietario.
La perturbación puede ser de derecho, ej: alguien demanda por reivindicación y el usufructuario omite avisarle al nudo
propietario; a su vez, tiene que informarle al reivindicante quién es el dueño de la cosa.
No se establece en qué plazo debe informar el usufructuario al nudo propietario. Cabe entender que debe hacerlo dentro del
tiempo que le permita ejercer la defensa útil de su derecho. De no ser así, será responsable por daños derivados de la pérdida
de plazos.

Restitución.ART. 2150:El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los arts. 2137 y 2138.
No sólo el dueño puede tener el derecho a la restitución, ya que hay otros legitimados para constituir el derecho de usufructo.
La restitución debe ajustarse a lo que se haya detallado en el inventario. Debe reintegrar lo que recibió con la sola alteración
que pueda surgir del desgaste por el paso del tiempo y de un eventual caso fortuito.
En el caso del conjunto de animales, debe reemplazar aquellos que hubieren perecido, si no opta por su extinción. La
reposición podría ser efectuada con las crías de tales animales. No obstante, si el perecimiento es total, se extingue el
usufructo.

Inventario: cuando hay incapaces si se trata de actos entre vivos, y en el usufructo constituido por testamento, la
obligación de inventariar no puede ser dispensada, ya que es de orden público. Fundamento de esta disposición: se procura
proteger los intereses de los incapaces; si hay herederos forzosos se procura evitar que ante la incertidumbre provocada
por la falta del inventario surjan discusiones entre herederos y usufructuarios sobre las cosas entregadas y su estado y que se
pueda afectar la legítima de un heredero forzoso.
En el caso del testamento hay otra razón: quien constituye el usufructo es una persona distinta de aquella en cuyo interés se
establece la obligación de hacer inventario o estado, la persona del testador es diferente a la dequien será el nudo propietario
cuando el usufructo nazca.En el caso de que el testador hubiese puesto en su testamento una cláusula de dispensa de
inventario o estado a favor del usufructuario, se la tendrá por no escrita ya que vulneraría una norma de orden público. Pero
si puede disponer que los gastos de inventario estén a cargo del nudo propietario.

Garantía: a diferencia del CV, ya no se habla de fianza sino de garantía. No es necesaria su dispensa (expresa o tácita), como
en el régimen derogado, en el que el propietario podía negarse a entregar si no se otorgaba la garantía. En el CCCN, si no
establecen nada, no hay garantía.
La garantía puede ser personal (fianza, fideicomiso, seguro, etc.) o real (hipoteca, prenda, anticresis). Debe ser suficiente en
orden a la conservación y restitución de los bienes. Puede ser dada por el usufructuario o un 3°.
El usufructuario puede transmitir su derecho si el adquirente da garantía suficiente al nudo propietario, en este caso la
garantía es obligatoria y la debe dar el adquirente.

DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO.

ART. 2151.- Disposición jurídica y material.El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a
su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la
turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la
turbación.
El nudo propietario mantiene el ius abutendi, el derecho a disponer de la cosa, si bien el dominio se encuentra desmembrado,
sigue siendo el titular del derecho real de dominio, aunque imperfecto, con la única limitación de no turbar el uso y goce del
usufructuario. Si lo hiciera, el 2° podría ejercer contra el 1° acciones posesorias o reales.

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En el supuesto de que el nudo propietario enajene la cosa, el adquirente debe respetar el usufructo constituido sobre ella, y si
fuera inmueble, para que el usufructo le sea oponible, el título constitutivo de este derecho real debe estar debidamente
registrado. Si lo grava con hipoteca, la solución es la misma, de modo que si se remata el inmueble deberá respetarse la
situación del usufructuario.

Otros derechos: se refiere a los derechos emergentes del vínculo obligacional que lo une con el usufructuario.
Ej: puede pactarse la obligación de hacer inventario y estado en los supuestos en los que no es obligatorio, o el otorgamiento
de una garantía.
Tiene derecho a realizar aquellas mejoras que no están a cargo del usufructuario. Asimismo, puede reclamar las realizadas por
la demora del usufructuario en recibir los bienes. Tiene derecho a exigirle a éste que cumpla con sus obligaciones, ya sean las
asumidas o las que impone el Cód. Ej: que se haga cargo de las mejoras necesarias para la conservación de la cosa, que se
haga cargo de impuestos o expensas, de pedirle la entrega de los frutos pendientes al momento de la extinción del usufructo,
etc. esto incluye el derecho de realizar visitas periódicas al inmueble, o pedir la exhibición si se trata de cosas muebles.
En caso de que la cosa usufructuaria sea despojada, o sufra turbaciones, el propietario cuenta con las acciones posesorias
reales y pertinentes. Si se dan las condiciones, puede ejercer la acción de deslinde.
Puede exigir que cese un uso y goce que afecte la sustancia de la cosa, o que sea abusivo y, en su caso, demandar la extinción
del usufructo.

DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO:

En el plano del derecho real: debe respetar al usufructuario, no turbar ni poner obstáculo. Se trata de un deber de abstención,
de inercia, de no impedir que el usufructuario ejerza sus facultades. Además es posible que en el contrato se pacten
obligaciones a su cargo, que debe cumplir:
Entregar el objeto: una vez celebrado el contrato, el dueño tiene la obligación de entregarle el objeto al usufructuario para
que pueda gozar de él. Si no lo hace, éste puede demandarlo para que cumpla.
Si no se establece lo contrario, cabe inferir que la cosa debe entregarse con todos sus accesorios.
Mejoras: debe realizar aquellas mejoras que no estén a cargo del usufructuario, o de pagar su valor.
Obligación de saneamiento: según art. 1033 están obligados al saneamiento, entre otros, el transmitente de bienes a título
oneroso. El obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos.
Si la transmisión del usufructo fue a título oneroso, se aplican supletoriamente las normas sobre compraventa.
El nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacifico de su derecho. Esta garantía es de la misma clase que la que
debe el vendedor al comprador. La obligación de garantía no deriva de las relaciones jurídicas existentes entre el nudo
propietario y el usufructuario en su carácter de tales, sino del contrato que dio nacimiento al usufructo.
En el caso del usufructo constituido a título gratuito, se aplican supletoriamente las reglas sobre donación. Las garantías de
evicción y por vicios ocultos no se deben, en principio, ya que al realizar un acto de esta clase, se presume que el donante o
testador quisieron transmitir la cosa o el derecho de uso y goce de ella tal cual lo tenían, con todos los vicios o defectos que
pudieran afectar su propio derecho.

D) USO.
CONCEPTO. ART. 2154: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y gozar, con límites establecidos en el título
constitutivo. Generalmente, este uso y goce se limita a las necesidades del usuario y de su familia, lo que lo diferencia del
usufructo.Este factor hace que el derecho de uso no pueda ser constituido en favor de una persona jurídica.
En sus orígenes, sólo se confería el uso, sin derecho a percibir los frutos. En su evolución posterior, se fue permitiendo y
tolerando la percepción de frutos, pero para consumo personal.
Es un derecho temporario y vitalicio, se debe respetar la sustancia del objeto. Se trata de un usufructo reducido, limitado.

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Objeto: puede ser establecido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para
el usuario. Dentro de los de la 1° categoría, puede comprender los frutos de un fundo ajeno.
Según el Cód. no es fundamental que el derecho de uso se limite a las necesidades del usuario y su familia, ya que pueden
existir casos en los que no se limite de esta forma.
El derecho puede recaer sobre toda la cosa o sobre una parte material de ella, y se puede ejercer por el todo o por una parte
alícuota. Es un derecho divisible, de modo que puede concederse a más de una persona simultáneamente.

NORMAS APLICABLES.
ART. 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las disposiciones
particulares establecidas en el presente.
Se aplican las reglas previstas para el usufructo, con las pocas excepciones previstas en el Título IX (no puede constituirse en
favor de una persona jurídica, no se pueden constituir derechos reales en favor de 3°, el objeto es una cosa, el embargo tiene
límites).En caso de duda, cabe interpretar que se está en presencia de un usufructo en lugar de un derecho de uso. Debe estar
limitado el uso y goce en el título, de no ser así se trata de usufructo.

FACULTADES DEL USUARIO:LIMITACIONES.

Limitaciones al uso y goce: el usuario tiene el uso y goce de la cosa, pero con límites, de no existir habría usufructo. La
extensión y los límites surgen del título constitutivo, no están circunscriptos sólo a las necesidades del usuario y de su grupo
familiar.Es factible que el derecho real de uso sea constituido por un usufructuario, de modo que en el título deberá
establecerse con claridad hasta dónde llega el goce de cada uno.
Limitaciones a la facultad de disponer: ART. 2156: El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Al ser un
derecho limitado, el Cód. prohíbe la constitución de derechos reales sobre la cosa. Puede transmitir su derecho, en las mismas
condiciones previstas para el usufructo, ya que el CCCN no lo impide.
Sólo es transmisible por actos entre vivos, no por causa de muerte, ya que no puede el usuario tener un derecho más amplio
que el usufructuario. No obstante, pueden surgir dudas teniendo en cuenta la definición legal del derecho de uso, ya que se
menciona a las facultades de usar y gozar de una cosa ajena, sin aludir a la facultad e disponer jurídicamente.
Derechos personales: debido al silencio legal, se puede inferir que lo que no está prohibido está permitido, por lo que el
usuario podría constituir derechos personales pero éstos se extinguen al acabar el uso.

EJECUCIÓN POR ACREEDORES: FRUTOS.

ART. 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se
limita a las necesidades del usuario y su familia.
Los acreedores del usuario, en principio, pueden embargar los frutos, no el derecho de uso. Así como los frutos pueden ser
cedidos o arrendados, pueden ser embargados. Por excepción, tales frutos serán inembargables cuando el uso se limita a las
necesidades del usuario y de su familia. La razón es su carácter alimentario.

HABITACION.
CONCEPTO. ART. 2158: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte
material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Existió en el Derecho Romano como una restricción al dominio, en forma de servidumbre personal, para remediar la escasez
de viviendas. La única obligación del habitador era no deteriorar la vivienda y devolverla en buen estado cuando terminase la
servidumbre, para lo cual se le exigía caución. Concedía a una persona la facultad de habitar una vivienda ajena
gratuitamente. No fue una figura precisa.En el CCCN no se trata de una servidumbre sino de un derecho real autónomo.
Caracteres:
Temporario: es limitado en el tiempo, pudiendo extenderse como máximo a la vida del beneficiario.
Inherente a la persona: es constituido en consideración esencial a la persona del beneficiario. Sólo puede establecerse en
favor de una persona humana.
Intransmisible:ART. 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

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Inembargable: por sus características se encuentra fuera del comercio, y por esa razón no puede ser atacado por los
acreedores del habitador.
El objeto es un inmueble:apto para vivienda. Puede ejercerse sobre todo el inmueble o una parte material.
No se puede alterar la sustancia.
Puede surgir de la ley: como ser el caso del cónyuge o conviviente supérstite.

NORMAS APLICABLES.
ART. 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
Se aplican las normas previstas para el uso, con las excepciones previstas en el Título X: el habitador no tiene derecho a
percibir frutos, su derecho es absolutamente intransmisible e inembargable, el objeto es un inmueble habitable.

OBJETO: el derecho real de habitación consiste en morar en un inmueble (habitar o residir habitualmente). No cualquier
inmueble puede ser objeto de este derecho real, debe ser uno apto para vivienda.
No parece apropiado que comprenda algún inmueble con destino comercial o industrial. Sí podría admitirse que recayera
sobre una parte de un inmueble destinada a vivienda, aun cuando el resto de dicho inmueble tuviera un destino diferente. Ej:
si en un inmueble industrial hay una habitación para vivienda.

IMPUESTOS, CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES.

ART. 2161: Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago
de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
Se impone al habitador la obligación de contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte
de la casa que ocupa. Si la ocupación es en su totalidad, está obligado en los mismos términos que el usufructuario. Se trata
de una solución equitativa: si se aprovecha sólo una parte del inmueble, no es justo que se pague la totalidad de los gastos
que devenga esa cosa, sino en parte proporcional.

DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE O CONVIVIENTE SUPÉRSTITE

El art. 14 bis CN garantiza la protección integral de la familia y el acceso a una vivienda digna. A su vez, los tratados
internacionales con jerarquía constitucional consagran el derecho humano a la vivienda. Consecuencia de esta protección es
el establecimiento de un derecho real de habitación de origen legal.
Cónyuge supérstite: ART. 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real
de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último
hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es
inoponible a los acreedores del causante.
Nace por voluntad de la ley, y no es necesario requerirlo, ya que surge de pleno derecho. Con la apertura de la sucesión nace
el derecho de habitación sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar conyugal.

Requisitos:
 Inmueble de propiedad del causante: sin importar que sea propio o ganancial, y que a la apertura de la sucesión no se
encuentre en condominio con otras personas.
 No tener atribución preferencial.
 Último hogar conyugal: si los cónyuges se mudaron a otro, no se podría hacer valer este derecho. Se entiende por domicilio
conyugal efectivo el lugar de efectiva e indiscutida convivencia de los cónyuges. Es el lugar donde convivieron en el momento
del fallecimiento del causante.

Caracteres:
 Vitalicio y gratuito: el cónyuge supérstite tiene el derecho de por vida, sin que se extinga por contraer un nuevo
matrimonio o vivir en unión convivencial. El habitador podrá vivir sólo o junto con su familia, y el hecho de que sea gratuito

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implica que los restantes coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por el uso, como así tampoco a quienes lo
ocupen junto con el cónyuge.
 Oponibilidad: el nacimiento de este derecho se produce con la muerte del causante, y por tratarse de un derecho real
sobre un inmueble debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. El derecho real de habitación es oponible erga
omnes, incluso a los acreedores de los herederos, no así a los acreedores del causante, quienes podrán llevar adelante la
oposición.

Extinción: se extingue por las causales previstas para la extinción del usufructo, en tanto sean compatibles. La renuncia puede
ser formalizada en escritura pública o por acta judicial incorporada al expediente.

Situación del conviviente supérstite:

ART. 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite que carece de
vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de
habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último
hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es
inoponible a los acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una
vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.
El derecho del conviviente es más acotado. La principal diferencia entre ambos supuestos es que a través del derecho real de
habitación se garantiza al cónyuge a mantenerse en el inmueble, sin perjuicio de la existencia de otros inmuebles o de la
capacidad económica que pudiere tener para adquirir una vivienda. El conviviente debe carecer de vivienda propia habitable
o de bienes suficientes que le permitan el acceso. En el caso del conviviente: no opera de pleno derecho sino que debe
solicitarlo; no es vitalicio sino que tiene un plazo máximo de 2 años; hay previstas causales de extinción (cuando el conviviente
supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere vivienda propia habitable o bienes
suficientes para acceder a ella).

E) LA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS REALES DE USUFRUCTO, USU Y HABITACIÓN EN EL RÉGIMEN ANTERIOR.

Unidad 15

Derechos Reales de Garantía

Garantías

En sentido amplio, es toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción, atribuyendo al acreedor nuevas facultades.

No hay que confundir responsabilidad con garantía. La primera es inherente al crédito y se vincula con la
posibilidad que tiene el acreedor de agredir el patrimonio del deudor en caso de incumplimiento; NO todos los
créditos cuentan con garantía, ya que esta consiste en fortalecer la situación jurídica del acreedor creando
nuevos poderes o derechos (personales o reales).

Hay distintas clases de garantías. Tradicionalmente se distingue a las reales de las personales. Las primeras
consisten en la afectación preferencial de bienes del deudor o de un tercero a la satisfacción de la obligación en
cuya garantía se gravan, por ejemplo, la fianza, que es una de las garantías mas difundidas. Las segundas
importan la asunción de otra obligación, con un deudor distinto del deudor principal, cuyo propósito es
satisfacer subsidiariamente la obligación principal por vía de ampliar el poder de agresión del acreedor, siempre
respetando el sistema del numerus clausus, y recayendo sobre bienes determinados.

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También se clasifica a las garantías por su causa fuente, que pueden provenir de un acto bilateral, que es la
tradicional, cuya fuente es un acuerdo de partes, o unilateral como las garantías a primera demanda.

Por el objeto sobre el que recaen pueden ser divididas en inmobiliarias, como la hipoteca, o mobiliarias, como la
prenda. También existen las mixtas, que pueden recaer sobre cosas registrables o no.

Desde otro enfoque pueden ser causales y abstractas, según sean o no dependientes del contrato que las
origina.

Las garantías autoliquidables, pueden ser fácilmente convertidas en efectivo, mientras que las de lenta
realización son aquellas cuya realización en efectivo puede presentar cierta dificultad, como por ejemplo, la
prenda mercantil.

Finalidad

Las garantías apuntan principalmente a la tutela del crédito, a dar mayor seguridad, lo cual esta íntimamente
ligado con el desarrollo económico y el impulso de la economía, ya que cuanto mayor sea la seguridad y menor
el riesgo, en una economía “normal”, hay mas posibilidades de que las personas tengan acceso al crédito a
menor tasa de interés, y así disfrutar de un mayor bienestar.

Toda relación crediticia entre un deudor y un acreedor supone para este ultimo que, en caso de no ser pagado al
tiempo de hacerse exigible el cumplimiento de la obligación, pueda perseguir judicialmente a su deudor, ya que
cuenta con remedios legales para mantener incólume la integridad patrimonial del obligado; y todos los bienes
del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones, constituyendo la garantía común de sus
acreedores.

Para evitar situaciones de oscilación en el patrimonio del deudor, y de riesgo de cobro para el acreedor, este
último condiciona el otorgamiento del crédito a la constitución de garantías que aseguren el cumplimiento de
las obligaciones que asuma el deudor.

Para obtener este aseguramiento, la ley organizo un régimen de garantías que, la doctrina divide en legales y
convencionales. Dentro de las primeras están:

1) Los privilegios, generales o especiales.

2) El derecho de retención.

3) La fianza, legal o judicial.

4) La solidaridad para las obligaciones.

5) El mantenimiento del deudor primitivo como obligado al pago de lo debido, cuando otro hubiera asumido la
deuda, si el acreedor no exonera a aquel expresamente.

Los Derechos Reales de garantía, están legislados dentro y fuera del Código.

Los que regula el CCC son: hipoteca, prenda, anticresis; campo en que rige el orden publico, por lo tanto, para
ser considerados válidos, tienen que cumplir ciertos requisitos.

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Los regulados fuera del CCC son:

1) La ley 20.094 de los buques, que contempla la hipoteca y la prenda navales

2) El Código aeronáutico, que contempla el derecho real de hipoteca.

3) El decreto- ley 6582/58 que contempla como derecho real de garantía en materia de automotores a la prenda
con registro.

4) El decreto 15.348/46 que trata la prenda fija y flotante.

5) Los warrants.

6) Los debentures regidos por la Ley de Sociedades.

Convencionalidad

Los Ds Reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato, no es posible constituirlos por testamento,
ni por imposición judicial o legal. Esto NO contradice al principio de que los derechos reales solo pueden ser
creados por la ley. Lo que hacen las partes en la convención es dar vida a uno de los Ds Reales previstos en el
artículo 1887. El acuerdo de voluntades que se refleja en el contrato origina la “relación de causalidad
hipotecaria”, que diferencia al D Real de la obligación que garantiza.

La convención requiere la voluntad de las dos partes: el constituyente y el acreedor.

El contrato es formal, y debe ser expreso y aceptado por el acreedor. “Debe ser celebrado por los legitimados y
con las formas que la ley indica para cada tipo”, según lo establecido por el art. 2185. Puede ser hecho en
instrumento público o privado (excepto que se trate de un inmueble, que siempre será exigible la escritura
pública); en cuanto a los legitimados, ello depende del D Real que se trate y de su objeto.

El convenio tiene por única finalidad constituir e instrumentar el D Real de Garantía, distinto de la causa fuente,
que pueden consistir en un hecho positivo o negativo, generadores de la garantía real.

La ley de Obligaciones Negociables (23.576) del año 1989 configura una excepción al carácter convencional de la
hipoteca, no hace falta la presencia de un representante de los futuros titulares de los títulos para constituir (o
cancelar) el gravamen real sin necesidad de la aceptación por los acreedores. Esto es denominado “hipoteca
unilateral”.

a) Derechos reales de garantía legales o tácitos

Los legales son de existencia forzosa.

El CCC los excluyo porque tenían el grave problema de afectar todos los bienes presentes y futuros de un
deudor, su indeterminación en cuando al monto y su clandestinidad al permanecer oculto para los 3eros,
además, eran tácitas, NO provenían de una convención, ya que ser constituidas por este medio no era un
requisito esencial que hacia a su validez (como tampoco lo era el mandato judicial ni la publicidad registral).

Vélez regulaba la prenda tacita “Si existiere por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo
acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no esta

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obligado a devolver la prenda antes de ser pagado una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de afectar
la cosa al pago de la segunda”.

Tanto las tacitas como las legales fueron excluidas del código, pero dentro de estas ultimas, la judicial configuro
una especie aceptada por parte de la doctrina clásica, que garantiza una obligación determinada y se inscribe.

b) NO son susceptibles de prescripción adquisitiva, ya que solo los derechos reales principales se pueden
adquirir por prescripción, y como sabemos, los derechos reales de garantía son accesorios, para su existencia
dependen de un crédito y este no surge del paso del tiempo.

Accesoriedad

La relación causal de la accesoriedad se establece entre el derecho real de garantía y un derecho personal. Es
tan fuerte la conexión entre el crédito y el D Real que lo garantiza que este último NO puede existir sin un
crédito al cual acceder.

Establece el art. 1889 que “Los Ds Reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda”. Agrega el 2186 que “Los Ds Reales de garantía
son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el. La extinción de
la garantía, NO afecta la existencia del crédito”.

El CCC se refiere al “crédito” en singular, ya que la idea tradicional es que a una obligación corresponde una
garantía, no obstante cabe aclarar que el D Real de garantía puede tener por objeto asegurar más de un crédito.

La regla de que la extinción del crédito principal determina la extinción del derecho real de garantía encuentra
excepciones:

1) Extinción de la obligación por NOVACION: el acreedor puede impedir la extinción de las garantías del antiguo
crédito mediante reserva; las garantías pasan a la nueva obligación solo si quien las constituyo participo en el
acuerdo novatorio.

2) Tampoco se extingue la garantía si el pago lo realiza un tercero No deudor, que se subroga en los derechos
del acreedor, según lo establecido por el art. 918. Por ejemplo: Juan es acreedor de Pedro y este ultimo hipoteca
su casa en garantía. Ignacio le paga a Juan y lo desinteresa. No obstante la hipoteca no extingue ya que Ignacio,
al subrogarse en los Ds del acreedor al que le pagó, puede ahora ejecutar el inmueble ocupando el lugar que
tenia dicho acreedor.

Para satisfacer el principio de accesoriedad es necesario individualizar con la mayor cantidad de datos posibles a
la obligación que se garantiza, en especial:

a) Acreedor y deudor.
b) La prestación, si consiste en dar, hacer o NO hacer.
c) La causa.
No obstante, también es posible garantizar con derechos reales créditos cuyos elementos NO estén
individualizados desde el origen.

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Créditos Garantizables

La regla es que cualquier crédito puede ser asegurado con un D Real de garantía, y pueden ser más de uno los
garantizados.

El CCC a fin de satisfacer el recaudo de accesoriedad, pide que el crédito sea individualizado, constando la
obligación en el mismo acto constitutivo del D Real de garantía o en documento separado.

a) Crédito sujeto a condición suspensiva

NO es exigible hasta que se verifique el hecho sujeto a condición. Esta obligación puede ser garantizada con un
D Real. ¿Qué pasa si antes de cumplirse la condición otros acreedores pretenden subastar el objeto que sirve de
garantía? Si el objeto se remata y se llevan el dinero, si la condición se cumple, el acreedor NO podría hacer
valer su garantía ni su privilegio.

Para evitar esta solución poco valiosa, el acreedor puede cobrar, ofreciendo garantía suficiente de la restitución
de lo percibido para el caso de la frustración de la condición; u ofrecer una garantía adicional, como una fianza
o un fideicomiso.

b) Crédito sujeto a condición resolutoria

El crédito es absolutamente exigible, pero podría dejar de serlo si la condición se cumple.

Si esta obligación se garantiza con un D Real, el acreedor esta facultado para hacer rematar el objeto y cobrarse
su crédito, pero podría resultar perjudicial para otros acreedores si luego la condición se cumple, razón por la
cual, estos pueden requerir medidas conservatorias e acuerdo a lo establecido por el art. 347, “El adquirente de
un derecho sujeto a condición resolutoria puede ejercerlo, pero la otra parte puede solicitar, también medidas
conservatorias”.

c) Plazo suspensivo

Si el crédito está sujeto a un plazo suspensivo, llegado el día será exigible. Si antes de cumplido el termino, otros
acreedores pretendieran ejecutar el objeto de la garantía, el acreedor de dicha obligación tiene derecho a que
se asegure su derecho para cuando sea exigible.

La solución mas lógica es interpretar que el plazo caducó, en concordancia con el art. 353; el 2195 “el acreedor
puede pedir la privación del plazo si disminuye el valor de la garantía”; y el 2197 “El titular de la garantía tiene
derechos dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente”.

d) Plazo resolutorio

Si el crédito está sujeto a un plazo resolutorio, es actualmente exigible. Si el acreedor percibe el dinero, el día
que el término se cumpla, deberá restituirlo. Y para evitar perjudicar a otros acreedores, se aplica también lo
establecido por el art. 347.

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e) Crédito eventual

Es el crédito que actualmente NO tiene existencia real, ni siquiera como condicional pero puede llegar a tenerla.

El D Real que ampara un crédito eventual tiene validez actual y conforma un D Real exigible, por lo tanto, el
acreedor podría solicitar judicialmente que se decreten medidas conservatorias que impidan la disminución del
valor del objeto de la garantía.

En el caso de los créditos eventuales, NO es posible describir en el contrato la obligación con exactitud, ya que
en ese momento ésta puede NO existir; lo que habría que mencionar seria el contrato o la causa fuente de la
cual pueden derivarse tales créditos en el futuro, y las operaciones así aseguradas.

Especialidad

Tiene que ver con dos aspectos, el objetivo, relacionado con el objeto asiento del gravamen y el crediticio,
vinculado con la obligación garantizada y el monto del gravamen.

a) En cuanto al objeto

Para que cumpla con el principio de especialidad, las cosas o derechos sobre los que recae el derecho real de
garantía deben estar especificados en su acto constitutivo con absoluta precisión, es inadmisible una mención
genérica de los mismos en protección del acreedor y del interés general.

El objeto del derecho real de garantía debe ser actual, NO pueden gravarse bienes futuros. No obstante, cabe
recordar la posibilidad de su sustitución por otro, como sucede con la prenda flotante. Ello es así cuando recae
sobre cosas fungibles y consumibles, que, pueden ser objeto de manufactura, transformación, industrialización
y comercialización.

b) En cuanto al crédito

La especialidad esta ligada a la responsabilidad respecto a la cuantía: una cantidad de dinero determinada, o el
consiguiente valor estimativo.

Art. 2189: “El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la
expresión del monto máximo del gravamen”. Se concibe el principio de la especialidad cuando la obligación se
traduce en una suma de dinero, pero NO con relación al crédito. Dicho monto es el tope permitido para amparar
cualquier obligación.

Incluso, si se trata de una obligación de dar suma de dinero, NO necesariamente el monto del gravamen tiene
que coincidir con el del crédito garantizado, ya que la especialidad NO tiene relación con la individualización del
crédito en el acto de origen.

Esta especialidad está dada NO solo en protección del constituyente, sino también en protección de terceros,
que tendrán interés en conocer el pasivo de sus deudores y poder analizar las capacidades de pago y la certeza
del crédito, es decir, que la garantía NO se extienda mas allá del monto establecido. Además, es un dato muy
importante para quien desea adquirir la cosa gravada.

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b.1) Tope máximo

El art. 2189 aclara en su segundo párrafo que “… el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo
concepto, de modo que cualquier excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas u otros
acreedores”. Esta norma consagra para todos los Ds Reales de garantía la fijación del monto como “tope
máximo”, sin distinguir los créditos determinados de los indeterminados, ni el objeto de la obligación.

NO hay que confundir el monto del crédito con el monto del gravamen. El primero responde a la suma
efectivamente adeudada; el segundo, responde a esa cantidad máxima hasta la cual responde el derecho real,
que le confiere al acreedor las facultades reipersecutorias, y de privilegio.

El propio deudor se libera abonando ese monto.

La garantía cubre los rubros mencionados por el art. 2193, pero hasta el máximo del gravamen. Si hay un
excedente, NO estará cubierto por la garantía real, cuando se trata de créditos indeterminados.

b.2) Créditos indeterminados

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente.
Este ultimo caso es el de la “hipoteca abierta”, cuyo funcionamiento y denominación NO fueron acogidos
favorablemente por la doctrina en general y su concepto NO es univoco.

Según parte de la doctrina hay dos variedades de hipoteca que se han denominado abiertas, la que aquí interesa
es la hipoteca abierta propiamente dicha, que se refiere a todos los créditos indeterminados que ingresen en la
garantía real beneficiándose con las operaciones que la integran tanto el acreedor como el deudor. Esta
hipoteca asegura una masa de créditos indeterminados a favor de un acreedor determinado, por un monto
máximo y durante un plazo cierto.

Durante la vigencia del código de Vélez las hipotecas abiertas fueron fuertemente resistidas, tanto por la
doctrina como por la jurisprudencia, fieles a la idea de que debe haber una hipoteca por cada obligación.

Contienen obligaciones que pueden ser de diferente naturaleza. El acreedor tiene garantizado su derecho por
un “máximo”, y carga con la prueba de las particularidades para hacer efectiva la garantía.

Con la hipoteca abierta NO se abre ninguna brecha contra el principio del numerus clausus, ya que esta NO es
más que una variedad atípica de este derecho real, que frente al incumplimiento del deudor, el acreedor pondrá
en movimiento la acción real respectiva gozando del ius persequendi y del ius preferendi.

El actual código admite expresamente esta posibilidad para todos los derechos reales de garantía. El D Real será
valido y oponible erga omnes, en la medida que se vislumbre la razon de ser de la causa fuente generadora de
las obligaciones objeto de la garantía real y siempre que se consagre la cantidad cierta de dinero, o un valor
estimativo de la deuda, a fin de que quede fijado el limite de responsabilidad del asiento del derecho real de
garantía, (y para que no se desnaturalice el principio de especialidad). Se instauro un sistema muy abierto y
flexible con apoyo en los artículos: 2186 que permite excepciones al principio de accesoriedad; el 2187, que
permite excepciones a la necesidad de individualizar el crédito; y el 2189 que admite que el crédito pueda nacer
posteriormente.

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b.3) Límite en el tiempo

Según el último párrafo del 2189 “el acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que NO
puede exceder de 10 años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia”

Esto no significa que los Ds Reales de garantía NO pueden durar mas de 10 años, NO es así, (salvo el D de
Anticresis que no puede extenderse mas de 10 años si se trata de inmuebles y de 5 si se trata de muebles), lo
que quiere expresar el articulo es que cuando se constituye un D Real de garantía sobre créditos
indeterminados, la garantía asegura a los créditos nacidos dentro de ese plazo máximo de 10 años, entonces, si
nacen nuevos créditos indeterminados una vez transcurrido ese plazo máximo, NO estarían cubiertos por la
garantía, la que subsiste por los créditos nacidos durante ese tiempo.

b.4) Titulo ejecutivo

Los títulos extrahipotecarios que acompaña al ejecutante para acreditar y liquidar el crédito indeterminado en el
título de la garantía son documentos complementarios de la escritura de hipoteca en la mayoría de los casos,
creados unilateralmente por el acreedor con posterioridad al otorgamiento de la escritura, proceder éste que
puede afectar el derecho de defensa del deudor.

El código contempla para los créditos eventuales que se originan en la cuenta corriente y en la cuenta corriente
bancaria un procedimiento de conformación de saldo que permite expedir el título ejecutivo del crédito.

b.5) La “hipoteca recargable”

Se crea para flexibilizar al principio rígido de la especialidad en cuanto al crédito. Es una hipoteca ordinaria, o de
tráfico, que conservara intacto su rango registral frente a los acreedores posteriores.

Es una figura que busca ofrecer modernas alternativas de crédito y escapar a principios rígidos, a menos costo.

Si existen varios acreedores de la hipoteca, su rango se determina por la publicación de las recargas sucesivas.
La inscripción de la hipoteca reutilizable podrá tener una duración máxima de 50 años, y no se extingue mas que
a la expiración de la fecha prevista inicialmente, independientemente de la suerte del crédito inicial. Se admite
la renuncia de la recarga por el deudor.

c) Clausulas de ajuste

Comenzaron a ser incluidas en los contratos en una época de alta inflación para compensar la depresión
monetaria. Esto era perfectamente valido en el plano del derecho personal, pero traía problemas en el ámbito
de la especialidad.

Para superar el problema se sanciono la ley 21.309, que dispuso que NO se violara el principio de especialidad
en materia hipotecaria si en el contrato, además del capital, se indicaba el índice al que las partes sometían la
actualización, lo cual tenía publicidad registral.

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Mas tarde, la ley de Convertibilidad, que continua vigente y llevo a que la 21.3096 cayera en desuso, prohibió la
indexación: “El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el
día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá la actualización
monetaria ni la indexación por precios”. Además, el 2189 exige que se establezca un monto máximo para fijar la
responsabilidad de la garantía real, lo que impide la aplicación de índices que eleven dicha cantidad.

d) Contratos en moneda extranjera

Vélez, tras la reforma producida por la Ley de Convertibilidad disponía: “Art, 617: Si por el acto por el que se ha
constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que NO sea de curso legal en la República, la
obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero”. Teniendo en cuenta esto, el principio de la
especialidad en cuanto al crédito NO se afectaba por el hecho de que se fijase como monto del gravamen una
cantidad de moneda extranjera.

En el CCC la obligación de dar moneda extranjera es reputada “dar cantidades de cosas” y, como consecuencia,
“el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.

e) Defectos en la especialidad

De acuerdo al art. 2190, el incumplimiento del principio de especialidad puede provocar la nulidad de la
garantía. Sin embargo, se brinda oportunidad de suplir las omisiones incurridas en las especificaciones del
objeto o del crédito, y son los tribunales que entienden en el juicio los que tienen las facultades de apreciación
según el conjunto de enunciaciones y las pruebas aportadas para precisar lo faltante y decidir si la garantía
satisface o no el principio de la especialidad.

Indivisibilidad

Es un carácter natural, NO imperativo, ya que las partes o el juez pueden dejarlo de lado sin poner en juego la
validez de la garantía, y NO hace a la esencia del derecho real, ni es una regla de orden publico.

Mientras haya un saldo impago, la garantía subsiste integra sobre la totalidad del objeto. La indivisibilidad tiene
lugar activamente, esto es, desde el punto de vista de los sujetos de la garantía, acreedores y sus herederos,
como pasivamente, mirado desde el deudor y sus herederos, y se extiende tanto al crédito como al objeto de la
garantía.

Por ejemplo, si el deudor debe $100.000 y abonó $90.000, por los $10.000 restantes el acreedor puede ejecutar
todos y cada uno de los bienes afectados a la garantía. NO hay división.

b) Consecuencias en cuanto al crédito

El carácter indivisible de la garantía real es independiente, NO afecta al crédito que mantiene su divisibilidad, o
no. Lo accesorio aquí, NO sigue la suerte de lo principal.

b.1) Lado activo

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Si hubiera varios acreedores, cuando el deudor simplemente mancomunado paga solamente a uno la cuota
parte de su crédito, NO se extingue parcialmente el derecho real de garantía, pudiendo cualquiera de los
restantes coacreedores que no han cobrado, promover o continuar el juicio sobre la totalidad del o de los bienes
en la medida de su interés en el crédito, ya que la cancelación parcial de la deuda NO implica al mismo tiempo
una cancelación parcial de la garantía. Igual solución cabria para el caso de cesión parcial del crédito
garantizado, el deudor NO podría exigir que la garantía se divida en proporción a cada crédito.

b.2) Lado pasivo

Tiene lugar cuando el deudor fallece y en su lugar quedan herederos que soportaran la deuda de acuerdo con el
porcentual que concurren a la herencia, y si uno de ellos se libera abonando su parte proporcional, igualmente
la garantía continuara gravitando sobre el todo del objeto, en cuyo caso el acreedor podrá ejecutarlo para
cobrarse compulsivamente lo adeudado por los restantes coherederos con la venta del mismo.

Si los deudores constituyentes fueron varios, el acreedor puede ejecutar todo el objeto gravado. El gravamen se
extinguirá cuando se extinga totalmente la obligación principal. Caso contrario, se extinguirá con la subasta.

c) Consecuencias en cuanto al objeto

c.1) Lado activo

El art. 2191 trata el supuesto de una pluralidad de bienes gravados para garantizar una sola obligación,
pudiendo el acreedor perseguirlos aun cuando hubieren sido enajenados y estuviere el dominio en cabeza de
terceros o existieren otras garantías sobre tales bienes.

El principio de indivisibilidad se aplica aun al caso en que la garantía comprenda varias cosas, teniendo entonces
el acreedor la facultad de dirigirse contra cualquiera de ellas, aunque ulteriormente se hubiesen constituido
otros derechos reales de garantía, y de realizar simultáneamente el conjunto de todos los bienes y cada una de
sus partes o hacer ejecutar uno solo. No obstante el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta
de los bienes afectados, para causar el menor perjuicio posible.

Si el precio obtenido no alcanzare a cubrir el crédito, se continuará con el remate del resto de los bienes
afectados a la garantía, pero ha pedido del ejecutado, el juez podrá suspender la subasta cuando el precio
alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas.

c.2) Lado pasivo

Si la cosa se hubiese subdividido entre varios condóminos o enajenado una fracción del mismo o pasado a
coherederos, cada una de las partes o fracciones transmitidas entre vivos o mortis causa queda afectada a la
garantía real y puede ser ejecutada por el acreedor para cobrarse el total de la deuda con su producido.

d) Excepciones a la indivisibilidad de la hipoteca

d.1) Acuerdo de partes

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Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. No existe ningún
inconveniente si hay convención entre los involucrados.

d.2) Decisión judicial

Vélez en su redacción original NO preveía la posibilidad de la división de lotes. Tampoco la jurisprudencia. En

1933 se sanciono la ley 11.725, que modifico algunos artículos del CC para permitir que en determinadas
circunstancias los jueces permitieran la división en lotes y la cancelación parcial del gravamen.

Esta línea sigue el CCC. Así, los jueces pueden ordenar la subasta por separado de cada lote, aun cuando la
escritura de hipoteca se hubiere estipulado que la venta deberá hacerse en bloque.

Otra alternativa es que el propietario de la cosa pida su división, o, el propio acreedor si hace a su propio
interés. La norma no lo dice, pero cabe entender que también pueden pedirla otros acreedores que puedan
resultar beneficiados con esas medidas y terceros afectados por la ejecución, siempre que no perjudique al
acreedor ejecutante y lo hagan antes de que quede consentido el auto de subasta que declara la venta de los
bienes en bloque.

Extensión en cuanto al objeto

El art. 2192 del CCC constituye una norma de orden público, por cuanto versa sobre el objeto mismo del
derecho real.

Los Ds reales tienen por objeto cosas y, excepcionalmente, derechos. En el caso de la hipoteca, el objeto es un
inmueble, y en ocasiones, un bien. La anticresis recae sobre inmuebles o cosas muebles registrables. La prenda,
sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.

a) Extensión de la garantía.

Art. 2192. “En la garantía quedan comprendidos...

a.1) Accesorios físicamente unidos.

Las cosas muebles pueden convertirse en inmuebles por accesión física cuando esta adheridas materialmente al
suelo con el carácter de perdurables, entendido este vocablo en el sentido de una cierta duración o estabilidad,
en tanto no estén ya gravadas con prenda o sea propiedad de un tercero.

También puede suceder la unión de dos cosas muebles. Cuando la principal esta gravada, lo estará también la
accesoria físicamente adherida, en tanto no este ya gravada con prenda o sea propiedad de un tercero.

Los accesorios, si son separados, dejan de estar comprendidos en la garantía. Además, si se trata de cosas
muebles que han pasado a terceros de buena fe y a titulo oneroso, NO pueden ser perseguidas, de acuerdo al
régimen del art. 1895.

a.2) Mejoras sobrevinientes

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Acceden a la cosa por incorporación de elementos materiales luego de constituido el gravamen, con el
consiguiente incremento del valor intrínseco de la cosa.

Pueden ser artificiales o naturales, según intervenga o no la mano del hombre en su creación. Las segundas
autorizan al deudor a exigir ese mayor valor de la cosa en caso de ser aceptadas por el acreedor.

Las mejoras artificiales pueden ser de mero mantenimiento, necesarias, útiles o suntuarias.

Las cosas gravadas necesitan para seguir subtiendo sin perder valor ni utilidad ser objeto de trabajos tendientes
a su conservación. El propietario esta obligado a realizar las mejoras de mantenimiento y las necesarias, y nunca
puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía.

En caso de que las mejoras sean realizadas por un tercero, la garantía no las alcanzara, si es que el tercero
puede retirarlas sin detrimento de la cosa.

1.3) Rentas debidas

Las rentas constituyen frutos civiles de la cosa al ser sus accesorios, y su dueño puede percibirlos haciéndolos
suyos en atención a que el derecho real que grava la cosa no le impide su uso y goce, por eso, el acreedor NO
podría reclamárselos, salvo que fueren devengados (debidas) o por devengarse, sin haber sido cobrados por el
propietario hasta la fecha de vencimiento del crédito garantizado.

Son aquellas aun no percibidas.

Le asiste al acreedor el derecho a cobrar los arriendos vencidos y NO percibidos por el deudor, siempre y cuando
este se encuentre en mora. Para ello es necesario obtener una medida judicial, sin que haya que demostrar que
el inmueble NO cubre el crédito reclamado, en razon de que, tales rentas forman parte de la garantía como
accesorios del inmueble, gozando el acreedor del consiguiente privilegio, desplazando a cualquier otro acreedor
embargante aun de fecha posterior, por ende si tales rentas debidas fuesen embargadas por otros acreedores,
de todos modos el titular del derecho real de garantía puede ejercer esta facultad, ya que tiene privilegio.

a.4) Extinción de cargas

Beneficia a la garantía la extinción de cargas que gravaran la cosa. Una vez que se produce la extinción de
cargas, el derecho de propiedad se expande, favoreciendo a su titula, NO pudiendo mantenerse al margen del
gravamen real.

a.5) Frutos

NO son accesorios al inmueble, sino que, pendientes, forman parte de éste.

Los frutos naturales, industriales y los productos forman un todo con la cosa si no son separados; por ende,
mientras no se separen, forman parte de la garantía.

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b) Casos en que NO se extiende la garantía

b.1) Accesión moral

En los supuestos en que los accesorios carezcan de una unión física, material, y estén vinculados con la cosa por
la profesión del propietario o la explotación del inmueble, NO están incluidos.

b.2) Bienes gravados con prenda o que pertenezcan a 3eros

Si a un inmueble que esta hipotecado se le adhiere físicamente una cosa mueble que ya estaba gravada con
prenda antes de constituirse la hipoteca, o al tiempo de esa unión, NO estará comprendida en la hipoteca, sea la
prenda anterior o posterior a la hipoteca.

El otro supuesto es que la cosa mueble que se une físicamente a un inmueble hipotecado haya pertenecido a un
tercero antes de constituirse la hipoteca, o al momento de la unión. Cuando el código se refiere a la propiedad
de un tercero, se trata de casos en los que el art. 1895 NO se aplica, ya que si se aplicara, la cosa mueble ya NO
pertenecería a un 3ero.

b.3) Minas o yacimientos que se hallen en el inmueble gravado

Porque según la ley de hidrocarburos es una propiedad distinta de la del suelo, que pertenece al dominio
publico del Estado Nacional, susceptible de ser gravada de manera independiente.

Extensión en cuanto al crédito

El crédito del acreedor garantizado con un derecho real goza de privilegio especial que NO se limita al capital
adeudado, ya que además de este ultimo, comprende intereses, daños y costas.

La obligación puede llevar intereses compensatorios si son convenidos entre el acreedor y el deudor, o fijados
por el juez. A su vez, a partir de la mora del deudor, debe los intereses moratorios.

El CCC incluye a los intereses que se devenguen luego de constituida la garantía, para los cuales, el privilegio se
extiende a “los intereses correspondientes a los 2 años anteriores a la ejecución”. En cuanto a los anteriores,
que son los devengados de una obligación ya existente antes de la garantía, para ser cubiertos por la garantía,
las partes deben establecerlo en forma expresa en el acto constitutivo (lo mismo ocurre con los daños y costas),
y para ser percibidos deben ser liquidados y designados en una suma cierta.

Puede haber capitalización de intereses, ANATOCISMO, lo que implica que los intereses anteriores pueden ser
incorporados al capital si así resulta del acto constitutivo, en cuyo caso dejaran de ser intereses y se convertirán
en “principal”, pudiendo generar nuevos intereses.

Hay que distinguir, dentro de las indemnizaciones debidas por el deudor, las que integran el “principal” como
sustitutivas de la prestación en los casos que ésta NO pueda cumplirse, de los daños y perjuicios que cumplen
una función accesoria.

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Deben considerarse incluidas en la garantía la cláusula penal y las costas. La primera es la fijación anticipada por
las partes del quantum por retardo o inejecución de la obligación. Las segundas son los gastos producidos para
hacer efectiva la garantía real mediante la ejecución judicial desembolsados por el ejecutante.

Si bien los intereses, daños y costas gozan de privilegio junto al capital, todo tiene un límite: el monto máximo
del gravamen establecido en el acto constitutivo. El excedente del tope reviste el carácter de crédito
quirografario.

Subrogación real

Es la sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de tal modo que el bien
nuevo, sea una cosa mueble o inmueble, un crédito o una indemnización (que sustituta a los bienes gravados,
posterior a la constitución de la garantía), ocupe el lugar del bien antiguo para ser sometido a su mismo
régimen.

Esta figura salvaguarda el crédito y la organización jurídica en general, ya que estos serian frágiles si los
derechos basados en un bien individualizado fueran susceptibles de perdida por el solo hecho de que
desaparezca este bien.

Dos normas se ocupan del tema:

-Art. 2194: Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.

- Art.2584: Subrogación real. El privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los importes que
sustituyen los bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite
la subrogación real.

Si la cosa gravada es enajenada, en principio, la garantía NO se traslada al precio, ya que el acreedor tiene el
derecho de persecución y el adquirente recibe la cosa con la carga real que debe soportar. Tampoco, si el
propietario grava el inmueble con una servidumbre y cobra un precio por ello, ya que esta seria inoponible al
acreedor.

a) Seguro por siniestro

Cuando el objeto gravado estuviere asegurado y se produjese un siniestro que lo destruyere total o
parcialmente, la garantía se extiende a la indemnización debida por la aseguradora. Casi toda la doctrina es
conteste en que es un supuesto de subrogación real, ocupando la indemnización el lugar del objeto siniestrado
con igual rango y prerrogativa de cobro del acreedor.

La Ley 17.418 reglamenta el ejercicio del derecho de los acreedores hipotecarios y prendarios para reclamar de
la aseguradora la indemnización dineraria y que, para hacerla efectiva, esta ley prevé que el acreedor deba
notificar al asegurador la existencia de la hipoteca o de la prenda.

b) Seguro de vida

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Tratándose de un crédito hipotecario para vivienda, es usual que se contrate un seguro de vida e incapacidad a
cargo del deudor por el monto de la deuda, y así, si se produce su fallecimiento o incapacidad, la deuda quedará
cancelada con el importe de la indemnización proveniente del seguro contratado a tales fines, aunque también
suele ocurrir que frente al NO pago de las primeras por parte del deudor caduque la póliza, sin derecho a
reclamar nada al acreedor.

Si el acreedor asumió la obligación de contratar el seguro de vida y de abonar la prima resultando ser
beneficiario del mismo, obra como mandatario y como tal deberá responder por la falta de pago a la compañía
de seguros.

c) Expropiación

Cuando el objeto de la garantía es expropiado se produce la mutación del dominio privado en publico, con la
consiguiente extinción de la garantía. La indemnización debida por el sujeto expropiante NO se incorpora al
patrimonio del constituyente del derecho real de garantía, sino que, es percibida por el acreedor como otro caso
de subrogación real porque “los derechos del reclamante se consideraran transferidos de la cosa a su precio o a
la indemnización quedando aquella libre de todo gravamen” según lo establecido por la Ley 21.499.

Facultades del constituyente

Los derechos reales de garantía pueden ser constituidos por el dueño, los condóminos, el titular del derecho de
propiedad horizontal, de un conjunto inmobiliario, el superficiario o el usufructuario.

El constituyente (deudor o tercero), respetando el derecho de garantía que constituyo, conserva sus facultades
inherentes al derecho real de que es titular, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la
garantía, ya que su objeto puede ser subastado por el acreedor si el deudor no cumple.

Generalmente, este límite se refiere a los actos materiales, ya que los jurídicos no deberían producir el efecto de
disminuir la garantía, en tanto serian inoponibles al acreedor; aunque si podrían perjudicar al acreedor cuando
tuvieren como efecto hacer más difícil la ejecución de la garantía.

La constitución por parte del propietario de la cosa de derechos reales de disfrute, cuando ellos son autorizados
por las normas del Código, NO implica alterar la garantía. Tendrán una oponibilidad relativa cuando fueren
posteriores a la constitución de la garantía de acuerdo al principio “primero en el tiempo, mejor en el derecho”.

Caso del arrendamiento

Constituye un acto de administración de la cosa. Si bien con ese contrato queda reducida la disponibilidad
material de ella, NO existe una norma que prohíba la constitución de la locación sobre la cosa gravada.

Esto, en la práctica, se da cuando las partes pacten la prohibición de dar el bien en arriendo. Este pacto es legal,
y la prohibición tiene que prevalecer por sobre la continuidad de la locación, si esta ultima fuere posterior.
También podría darse el caso que la locación concluya en caso de enajenación.

Medidas en caso de alteración de la garantía (2da parte del art. 2195)

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a) Privación del plazo de la obligación: El acreedor puede optar por exigir la deuda como de plazo vencido.
b) Exigir el depósito de un valor estimado de la disminución.
c) Exigir otra garantía real o personal.
d) El acreedor podría intentar medidas cautelares. (La norma no lo dice).

Previamente hay que determinar el monto de los deterioros ocasionados, y la prueba fundamental consistirá en
la pericia técnica que establezca el valor del objeto antes y después de haberse producido las degradaciones,
para luego el acreedor poder pedir alternativamente las medidas que el CCC le permite, sin perjuicio de que
como goza del ius persequendi y del ius preferendi, siempre tendrá a su alcance las ventajas de inoponibilidad y
persecución.

El acreedor debe optar por una de las alternativas.

Inoponibilidad

En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía,
según el art. 2196. Los actos que NO la perjudiquen si son oponibles al acreedor.

Realización por un tercero

Es otro supuesto en el que el acreedor puede privar al deudor del plazo, y está regulado en el 2197.

Si se trata de un acreedor en primer grado, cuyo crédito vence mas adelante, y el bien es subastado por un
tercero, dicho acreedor podrá cobrar el acuerdo a su “preferencia”, es decir, antes que el ejecutante.

Si es al revés, cobrara primero el ejecutante. Si hay varios acreedores, su suerte también dependerá de su
preferencia. La prioridad entre los derechos reales se establece de acuerdo a la fecha de su constitución,
siempre que hayan sido debidamente publicitados.

Cláusula nula

Si el deudor de la prestación NO cumple, el acreedor debe ejecutar el bien objeto de la garantía de acuerdo a las
condiciones de ejecución previstas para cada derecho real de garantía y de conformidad con lo previsto por las
leyes especiales y el Código Procesal local.

Al ser así, el art. 2198 determina que es nula toda cláusula que impida, adquirir, o disponer del bien gravado
fuera de los modos legítimamente autorizados y de las condiciones de ejecución previstas por la ley para cada
derecho real de garantía. Se trata de evitar la usura.

El fundamento de la prohibición del pacto comisorio se encuentra en el respeto al principio de proporcionalidad:

el deudor NO debe responder más allá de la cuantía de la deuda, ya que el valor de la cosa puede ser muy
superior al monto del crédito.

La segunda prohibición, referida a los modos de ejecución de la garantía, esta destinada a la protección de los
intereses del deudor.

El art. 2211 permite convenciones sobre la ejecución, en la medida que la ley las autorice.

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El CCC es más flexible en materia de prenda (ver art. 2229).

Responsabilidad del propietario NO deudor

Generalmente es el deudor quien garantiza el cumplimiento de su obligación con un derecho real, pero también
puede ser una persona diferente quien lo haga. Es decir, una persona podría ser el deudor, y otra el
constituyente de la garantía.

También puede suceder que el deudor sea el constituyente, pero que luego enajene a un 3° el objeto del
derecho real de garantía; en este caso, el adquirente, si NO asume la deuda, será propietario del bien gravado
pero NO deudor, por ende, su responsabilidad esta limitada al bien objeto del gravamen y hasta el máximo de
éste (en la hipótesis de que el monto de la deuda sea superior).

Es probable que un 3° que decida adquirir una cosa ya gravada con un derecho real de garantía NO pague todo
su precio, sino que tenga en cuenta el monto del gravamen y lo descuente. En ocasiones, dicho 3° se
compromete a pagar el crédito del deudor, pero todos estos convenios son inoponibles al acreedor salvo que los
acepte expresamente.

Si el 3° se obligara al pago del crédito y el acreedor lo aceptara respondería con TODO su patrimonio. En tal
caso, el acreedor tendría 2 deudores, ya que para considerar liberado al primero hace falta una declaración
expresa en ese sentido. Si lo hace, habrá un nuevo y único deudor.

Cuando el propietario de la cosa gravada tambien es deudor, responde con TODO su patrimonio;
cuando NO es deudor, responde solo con la cosa y hasta el maximo del gravamen fijado para cumplir
con el principio de especialidad.

a) Diferencias entre constituyente NO deudor y 3° adquirente

- El constituyente NO es 3° sino parte, desde que principia la relación con el acreedor desde el acto
constitutivo, habiendo tenido oportunidad de negociar las cláusulas de la escritura de la hipoteca, lo cual NO
podría ocurrir con el posterior adquirente.
- El art. 39 de la Ley 24.441 referido a los requisitos de constitución de las letras hipotecarias diferencia al
deudor del propietario del inmueble hipotecado, es decir, del constituyente de la hipoteca no deudor.
- Otra diferencia puede verse en la cesión del crédito. Si se cediera el crédito se aplica el art. 1640: “Las
garantías constituidas por 3° personas NO pasan al cesionario sin autorización expresa de aquellas”.

b) El constituyente NO deudor NO es un fiador, ya que no se trata de una garantía personal, sino real, sin que
pueda ampararse en el beneficio de excusión, ni en el de división en el caso de ejecución.

NO son aplicables las normas del contrato de fianza. Se diferencia del fiador en que su responsabilidad se
circunscribe al objeto dado en garantía.

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c) Cosa NO registrable prendada

Cuando se constituye en garantía de una obligación una prenda, el constituyente debe entregarle la posesión al
acreedor o a un tercero. NO podría el propietario enajenar dicha cosa mueble a otra persona diferente, ya que
NO podría hacerle la tradición necesaria para el dominio.

Dado que el desplazamiento debe mantenerse durante toda la vigencia del gravamen, el propietario no puede,
sin asentimiento del acreedor prendario, hacer cesar el desplazamiento.

Si el acreedor o el 3° perdieran la posesión de la cosa, y ella fuera adquirida por un 3°, la prenda le será oponible
si adquirió a titulo gratuito y/o es de mala fe. Si el 3° es de buena fe, la solución será la misma, ya que el art.
1895 protege a los adquirentes de las cosas muebles no registradas, NO hurtadas NI perdidas, y en la hipótesis
que se analiza, la cosa fue hurtada o perdida.

Ahora, si el acreedor prendario enajena la cosa a un 3° de buena fe y a titulo oneroso, este último será el dueño
de la cosa sin que deba respetar la prenda cuya existencia ignoraba.

d) Ejecución contra el propietario NO deudor, por parte del acreedor.

Requisitos:

d.1) Previo reclamo al deudor (art.2200): El deudor moroso siempre tiene que ser previamente intimado de
pago, sea que el haya sido el constituyente de la garantía como en el caso de que su deuda este garantizada por
otra persona, porque la acción tiene carácter mixto: personal contra el deudor obligado al cumplimiento de la
deuda, y real dirigida a la cosa o bien propiedad del 3° NO deudor, y tramita en un solo y mismo juicio.

El acreedor tendrá que reclamar al deudor que cumpla, para lo cual fijara un plazo perentorio (determinado por
las leyes procesales locales). Si el deudor NO pagase, tiene el acreedor el camino procesal expedito contra el
tercer poseedor, al que deberá intimar para que éste pueda oponer las excepciones permitas, que una vez
sustanciadas y resueltas, recién el acreedor estará en condiciones de citar al propietario NO deudor.

d.2) Defensas (art.2200): El propietario NO deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor solo si
se puede subrogar.

La subrogación esta concebida en términos amplios, se acuerdo a lo establecido por el art. 742 que determina
que “Pueden oponerse al acreedor todas las excepciones y causas de extinción de su crédito, aun cuando
provengan de hechos del deudor posteriores a la demanda, siempre que éstos no sean en fraude de los
derechos del acreedor”.

Además, de las defensas personales del deudor, el propietario NO deudor podrá hacer valer las defensas que la
sean propias, si son pertinentes.

d.3) Pago (art. 2202)

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Si el propietario NO deudor no tiene defensas que oponer, o las opuso y fueron rechazadas, puede pagar para
evitar la ejecución, ya que el pago le permite subrogarse en los derechos del acreedor. De NO ser así, el bien
gravado será ejecutado y finalmente subastado. El pago NO siempre resulta extintivo de la obligación erga
omnes. Si emana de la persona que debe soportar la carga integral de la deuda, es extintivo bajo todos sus
aspectos; pero NO lo es, cuando el cumplimiento NO emana del deudor sino de una persona distinta, o cuando
se lo hace con dinero proporcionado al obligado por un 3°.

d.4) Pedir que se cite a otros propietarios (art.2202)

El propietario NO deudor tiene derecho a “en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de
garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno
distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo
acordado o por la que resulta del valor de c/u de los bienes gravados”.

Si no los cita al juicio, puede mas adelante promover un proceso distinto para recuperar parte de lo que pago,
en la proporción indicada. Dado que se subrogara en los derechos del acreedor, podrá repetir agrediendo los
bienes afectados a la misma deuda con el mismo privilegio que tenia el acreedor desinteresado.

d.5) Subrogación

Si el propietario NO deudor pago la deuda garantizada para evitar la ejecución tiene derecho a:

1) Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor.

2) En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer
citar a sus titulares al proceso de ejecución o promover uno distinto.
Si paga la deuda se subroga automáticamente en los derechos del acreedor interesado, ocupara su lugar, en lo
que respecta a rango y privilegio, respecto del objeto liberado y a otros bienes que siempre estén afectados al
mismo crédito. NO necesita que el acreedor le ceda sus derechos y acciones.

La subrogación puede ser convencional o legal; aunque esta ultima es excepcional.

d.6) Indemnización

Haya o NO otros bienes afectados al mismo crédito que le permitan al que pago recuperar parte de lo que
invirtió, en todos los casos dicho propietario no deudor que sufrió la ejecución puede reclamar del deudor
principal el reintegro de lo que pago, o la indemnización que corresponda por haber sido subastada la cosa
objeto de la garantía.

Tendrá un crédito quirografario si no existen otros bienes afectados con un derecho real de garantía al mismo
crédito.

NO siempre tendrá derecho a repetir contra el deudor principal, pues ello, dependerá de lo que hayan pactado
en el contrato de transmisión.

d.7) NO esta previsto el abandono

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El CC preveía la posibilidad de que el propietario NO deudor abandonara la tenencia de la cosa para que la
ejecución siguiera adelante; el juez designaba a un curador para que controlara y se ocupara de la conservación
del objeto. El abandono lo liberaba de los gastos del juicio.

El CCC MP reprodujo esta alternativa. Si el ejecutado se desentiende del juicio, será de todos modos objeto de
condenaciones.

d.8) Derecho al remanente

Puede suceder que el propietario NO deudor decida soportar la ejecución, lo que implica que el bien gravado
sea ejecutado. En tal caso, tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, (ya que la
responsabilidad del propietario NO deudor tiene ese limite: la suma establecida para satisfacer el requisito de la
especialidad) con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios (del deudor)

d.9) Prorrateo de saldos en caso de haber otros acreedores

Este problema se presenta cuando se gravaron con derechos reales de garantía varias cosas a favor del acreedor
que esta en primer grado, pero cada una de esas cosas registra otros derechos reales de garantía en segundo y
tercer grado en beneficio de acreedores distintos.

Puede seguirse a uno de los objetos o a todos simultáneamente, con prescindencia de a quien le pertenezca o
de la existencia de otras garantías. En la hipótesis de que dicho acreedor persiga a todos conjuntamente, se
realice la subasta y perciba su crédito, hay que determinar como contribuye cada bien al pago de la deuda para
determinar como se distribuye su saldo (si lo hay) y como seguirán cobrando otros acreedores. Según el art.
2202, inciso c, la proporción es la que se haya acordado o de acuerdo a “la que resulta del valor de c/u de los
bienes gravados”.

d.10) Requerir garantías

El propietario NO deudor tiene derecho a requerir que se ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo
percibido.

Rango de los derechos reales de garantía

El constituyente puede gravar la cosa con más de un derecho real de garantía, idéntico o diferente.

En el caso de que concurran diversos derechos reales cuyos acreedores pretendieran hacer valer su preferencia,
la solución es asignarla prioridad al primero en el tiempo.

Se trata de acreedores privilegiados, pero cuando concurren entre ellos, la preferencia la tiene el más antiguo y
así sucesivamente. Esta ubicación que tiene cada acreedor se denomina “rango”, que indica la posición que
tiene cada uno respecto de los otros. Sirve para fijar el orden de preferencia de cada derecho real de garantía
cuando recaen sobre el mismo objeto. Es un aspecto del principio de prioridad.

En nuestro sistema, el rango es de avance. Es decir, dicho orden depende de la prioridad temporal, de su
antigüedad, lo que es común a todos los derechos reales, y esta muy ligada a la publicidad.

El rango, si hay convenios al respecto, se puede compartir, postergar, permutar o reservar.

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Extinción. Subasta

a) Extinción de los derechos reales de garantía

En primer lugar, se extinguen por las causas generales de extinción de todos los derechos reales en la medida en
que le sean aplicables. En segundo lugar, pueden extinguirse por la extinción del crédito al que acceden. En
tercer lugar, pueden presentarse otras causas específicas, que extinguen la garantía sin extinguir la obligación
principal, como la renuncia del acreedor.

b) Efectos de la subasta

Éste es un modo específico de extinción.

Se realiza la subasta, y todos los derechos se extinguen, ya que las garantías se trasladan sobre el precio
obtenido en el remate. Los acreedores, debidamente citados, ejercerán su privilegio, y si hay remanente
cobraran su crédito los acreedores quirografarios a prorrata.

Se requiere la citación de los titulares para que estos puedan hacer valer sus derechos e ir contra el precio
obtenido en el remate. Si no fue así, la subasta les resultara inoponible, por lo tanto el adquirente deberá cargar
con los derechos reales de garantía que cuenten con la debida publicidad. También deben ser citados los
embargantes.

La citación es fundamental, ya que les permitirá controlar el procedimiento e impugnar las resoluciones que
consideren lesivas de sus derechos. La notificación deberá realizarse al domicilio constituido en el acto
constitutivo, o en su defecto, al real.

El art. 2203 se refiere a la “subasta publica del bien gravado” sin que sea necesario que la orden emane siempre
de un juez, ya que hay procedimientos especiales, por ende, puede haber ventas diferentes, según la naturaleza
de los bienes.

Se extinguen las garantías una vez pagado el precio y concluida definitivamente la subasta.

Si se trata de una cosa registrable, el adquirente en subaste, cuando inscriba su titulo, solicitara la cancelación
de los gravámenes.

Cancelación

Cuando las garantías tienen por objeto cosas registrables, se inscriben en el Registro respectivo. Una vez
extinguido el derecho real, corresponde dejar sin efecto esa inscripción. Es lo que se llama “cancelación”.

La cancelación es el acto jurídico unilateral por el cual se solicita al Registro que se deje sin efecto ni valor
jurídico la inscripción del derecho real de garantía. Ésta afecta al asiento registral por el cual se publicita la
garantía, pero NO al gravamen en si mismo; y puede ser total o parcial.

El acto de cancelación será la consecuencia de la extinción de la obligación principal.

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El principal interesado en obtener la cancelación e inscribirla será siempre el constituyente de la garantía real o
el tercer adquirente, o un acreedor de grado ulterior con su garantía inscripta que quiere avanzar para ocupar el
lugar que deja el gravamen cancelado, quedando los costos usualmente a cargo del deudor.

La cancelación, beneficia al acreedor, y nada impide que este renuncie lisa y llanamente a esta ventaja.

a) Cancelación voluntaria

Art. 2204: “Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan: a) por su titular….”

Es fundamental la intervención del titular de la garantía. Esto no impide que el trámite pueda ser realizado por
otra persona, sino que refiere a que el documento debe emanar del titular. El acto es unilateral, aunque pueden
intervenir acreedor y propietario de la cosa gravada.

Debe tratarse de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución.

El trámite lo hará el interesado.

b) Cancelación Judicial

Puede ocurrir que el acreedor NO pueda, no colabore o no expida voluntariamente el documento necesario
para obtener la cancelación. En tal caso, puede ser ordenada por el juez; la resolución se inscribe en el registro.

El interesado, ya sea el constituyente de la garantía o sus sucesores, o el tercer adquirente, u otro acreedor,
tienen derecho a acudir a la justicia para que se ordene por sentencia dicha cancelación.

Este tipo de cancelación es denominada forzosa, y requiere una sentencia firme pasada en autorizad de cosa
juzgada.

El proceso será contencioso. Una vez que la sentencia este firme, se libraran los oficios y testimonios
pertinentes para ser presentados en el Registro.

c) Cancelación automática

Se produce por el mero transcurso del tiempo, computado desde la toma de razon, si antes NO se solicita la
renovación, ya que el CCC fija plazos de caducidad de la inscripción. Puede ocurrir que transcurra el plazo pero
que la garantía se encuentre vigente, por lo que si no se renueva la inscripción antes de vencido el plazo legal se
pierde la prioridad por falta de publicidad y oponibilidad.

Esto NO afecta a las partes de mala fe.

El CCC fija plazos de caducidad de la inscripción:

- Hipoteca: 20 años.
- Anticresis: 20 años para inmuebles; 10 años para muebles registrables.
- Prenda: No más allá de 5 años desde que la prenda se inscribió.

En Roma se conocían 4 contratos reales:

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1) El mutuum, o préstamo
2) El comodatum, o préstamo de uso
3) El depositum
4) El pignus, o contrato de prenda

Y existían dos formas principales de garantizar una deuda con eficacia real:

1) La fiducia, el deudor trasladaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda

2) La prenda, o pignus.

El pignus consistía en la entrega de una cosa al acreedor para seguridad de su crédito, con cargo para este
acreedor de restituirla después de haber obtenido la debida satisfacción. El acreedor tenía la protección de los
interdictos, que le permitían retener la cosa dada en prenda hasta el pago, lo que constituía su garantía, pero
como NO había una real traslación (y el deudor no necesariamente debía ser propietario de la cosa), el acreedor
NO podía beneficiarse con los frutos de la cosa, ya que debía imputarlos a los intereses de la deuda, y si existía
sobrante, a capital, privando al deudor de la posesión y uso de la misma. De ahí surgió la necesidad de buscar un
procedimiento más completo, mediante el cual se protegiese al acreedor con una garantía igual, pero que
dejase la posibilidad al deudor, por lo menos hasta el vencimiento de la obligación, de poder usar y gozar de la
cosa, así, se llega a la creación de la HIPOTECA.

Con la hipoteca, tanto los intereses del deudor como del acreedor se veían conciliados, ya que, aquél podía
conceder una garantía pero sin abandonar la propiedad y la posesión de los bienes dados en garantía, y el
acreedor aseguraba su crédito, adquiriendo, ya no la propiedad y la posesión de la cosa, sino un derecho
especial que le permitía, si no era satisfecha la obligación, hacerse poner en posesión.

Luego se avanzó en la forma de ejecutar. El primer pacto accesorio fue la lex comissoria, por la cual las partes
convenían que el acreedor no pagado se haría propietario de la cosa dada en garantía, pero era peligroso para el
deudor. Por ello, se crea otra convención, por la cual, en caso de falta de pago, el acreedor tiene derecho a
vender la cosa, y con su producido pagarse, quedando a salvo la restitución del remanente.

Concepto

Hipoteca, deriva del latín hipoteca, que a su vez lo toma del término griego, significa hypo: bajo, theca: conjunto
de objetos, queriendo aludir al objeto que se halla bajo otro, sujeto a cumplimiento. La hipo-teka era para los
griegos algo que estaba oculto, puesto que no existían signos externos de su existencia, al no requerir de la
posesión a favor del acreedor hipotecario para ser constituida.

El CCC regula este derecho real en el art. 2205: “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno
o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado”.

Esta definición es en esencia correcta, pero hay que aclarar que:

- aunque dice que recae “sobre uno o más inmuebles”, los derechos reales de garantía también pueden tener
por objeto bienes que NO sean cosas.
- Tampoco es exacto que el o los inmuebles “continúan en poder del constituyente”, ya que el propietario
puede enajenarlos a 3°. (Sin que esto perjudique al acreedor que goza del derecho de persecución); a lo que
refiere la expresión anterior es a que no es necesaria la tradición para constituir una hipoteca.

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El o los inmuebles afectados son del constituyente, que puede ser deudor, o no. El CC se refería al deudor,
aunque NO siempre el constituyente reviste esa condición, por ende, se mejoró en este aspecto.

La hipoteca otorga facultades a su titular, consistentes en perseguir el objeto y percibir el crédito con la
preferencia que corresponda, en el supuesto de que el deudor incumpla. Dicho privilegio se extiende hasta el
monto máximo fijado en el acto constitutivo.

Al acreedor hipotecario le asisten contra su deudor dos acciones: una personal, que nace del vínculo jurídico
que da lugar al otorgamiento de la garantía, y otra real, nacido de la hipoteca misma. Ordinariamente estas se
ejercen conjuntamente, pero puede ocurrir que se encuentren separadas.

a) Naturaleza Jurídica
Se discutió en doctrina si la hipoteca es un derecho, real, personal o de índole procesal. El hecho de que NO se
haga tradición dio lugar a que alguna doctrina cuestione el carácter de derecho real, cuta característica reside en
la relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa.

El CCC ha ratificado el carácter real del derecho de hipoteca, ya que lo enumera en el art. 1887.

b) Se constituye por contrato

Ya que NO es necesaria la tradición: NO se ejerce por la posesión.

Este contrato debe celebrarse bajo la forma que el CCC exige (escritura pública).

Caracteres

1) Es accesorio: supone la existencia de un crédito, o más, cuyo pago asegura.

2) Es indivisible: la hipoteca subsiste toda entera sobre el bien gravado, aun cuando una parte de la deuda haya
sido pagada, mientras se siga debiendo algo al acreedor.
3) Su objeto es un inmueble, salvo supuestos de excepción.
4) Solo se puede constituir convencionalmente.
5) Se tiene que satisfacer el principio de especialidad.
6) El acreedor cuenta con la acción hipotecaria: perseguir la cosa aun cuando se hubiere transferido a un 3°,
venderla y cobrarse de su precio.
7) El acreedor hipotecario cuenta con: derecho de preferencia y privilegio.

Legitimación

Art. 2206: “Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie”.

Se puede advertir que se trata de derechos reales sobre cosa propia, y que tienen por objeto inmuebles. No
obstante, si NO existe construcción, plantación o forestación y el titular del derecho de superficie lo grava con
hipoteca, el objeto seria ajeno, al menos hasta que exista la propiedad superficiaria.

a) Dueño

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Toda persona humana o jurídica dueña de un inmueble, aun cuando este gravado con otros derechos reales,
puede constituir una hipoteca.

Si el dueño es casado, requiriera el consentimiento de su cónyuge.

Si se trata de un dueño fiduciario, podrá hacerlo cuando lo requieran los fines del fideicomiso, y siempre que no
se haya prohibido en el contrato.

Si se trata de dominio revocable, el dueño goza de las mismas facultades que el dueño perfecto, pero la
hipoteca estará sujeta a la duración del derecho del constituyente.

Si el inmueble hipotecado luego es afectado al régimen de protección de la vivienda, ello NO perjudica al

acreedor.

b) Condómino

Si la cosa pertenece a más de una persona, la hipoteca debe ser constituida por todos los condóminos en forma
conjunta.

Cada uno, individualmente, solo puede afectar su parte indivisa.

c) Propiedad horizontal
El titular de una unidad funcional sujeta al régimen de propiedad horizontal, puede gravarla con una hipoteca. El
gravamen comprende la proporción de las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, si existe.

Si son más de uno los titulares, la hipoteca deberá ser otorgada con la conformidad de todos.

d) Conjuntos inmobiliarios (se aplica el mismo régimen que en c).

e) Superficie

Art. 2120.- “El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre
el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo
de duración del derecho de superficie….” También el propietario del suelo conserva la facultad de hipotecar (art.
2121).

Hipoteca de parte indivisa

El condómino tiene amplias facultades con relación a la parte indivisa. Prevé el art. 1989 que “Cada condómino
puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes
condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es
inoponible…”

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Agrega el art. 2207 que “Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario
puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la
partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento
expreso”.

Entonces, el acreedor hipotecario, si el deudor no cumple, puede ejecutar la cosa por la parte indivisa antes que
se haga la partición. Si la partición se hizo, también puede hacerlo, ya que le es inoponible. Solo se vería
impedido de ejecutar la parte indivisa si, realizada la partición, el inmueble le toca en lote a otro condómino, o
la partición se hizo judicialmente.

La partición extra judicial es inoponible a los acreedores (tema muy discutido durante la vigencia del CC).

El CCC no exige la notificación al acreedor, pero se puede deducir esta obligación tacita de hacerlo, ya que de lo
contrario será inoponible lo que se decida sin darle al acreedor la oportunidad de hacer valer sus derechos.
Además, el acreedor está facultado a tratar de impedir los actos que disminuyan el valor de la garantía.

Forma del contrato constitutivo

Al tratarse de un derecho real que recaerá sobre un inmueble, la forma exigida es la escritura pública. El CCC,
reitera esta exigencia en al art. 2208: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa
disposición legal en contrario…”

Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato al que acceda, ya que nada impide que
la escritura comprenda los dos actos que integran la hipoteca, que son la causa fuente (antecedente: obligación
principal), y el convenio constitutivo del derecho real hipotecario accesorio de esa obligación (consecuencia).

a) Promesa de hipoteca
Si el contrato se hubiese otorgado en instrumento privado, es válido e implica una “promesa de hipoteca”, que
debe ser cumplida, ya que constituye una obligación de hacer, si el futuro contrato NO requiere una forma bajo
sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarla es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre
que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.

Es necesario que la promesa contenga algunas enunciaciones básicas que permitan determinar los caracteres
esenciales de la hipoteca, y que en el momento del cumplimiento exista un crédito al que ésta resulte accesoria,
ya que NO puede haber hipoteca sin crédito, salvo que se trate de créditos indeterminados. La promesa
también deberá contener las enunciaciones necesarias respecto de la especialidad en cuanto al objeto y en
cuanto al crédito. En caso de NO existir estas enunciaciones, se adoptaran las estipulaciones previstas por el CCC
y las cláusulas de práctica o estilo en este tipo de contrato.

b) Excepciones

Art. 2208: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario…”

Se dan casos excepcionales en los que no es necesaria la escritura pública para constituir una hipoteca. Por
ejemplo, la hipoteca naval y la aeronáutica, que en ciertos casos pueden ser realizadas por instrumento privado
autenticado; cuando el acto se realiza mediante una subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa.

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c) Aceptación del acreedor

La regla es que quien es parte de un contrato debe prestar su consentimiento. Sin embargo, NO es necesario
que los contratantes lo expresen en el mismo instante, puede haber primero una oferta, y una aceptación
posterior. En el contrato de hipoteca “…La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue
con la misma formalidad y previamente a la registración”, según el art. 2208.

El CCC fija dos condiciones:

1) La aceptación también debe formalizarse en escritura pública, ya que debe inscribirse, y en principio, al
Registro solo acceden los contratos formalizados en instrumento público.
2) Debe ser previa a la registración, ya que NO podría haber inscripción registral si falta la aceptación del
acreedor, ya que no habría contrato, por ende no habría hipoteca, y nada entonces que registrar.
El CC establecía que la posterior aceptación del acreedor tenia efecto retroactivo al momento del primer acto;
solución que el CCC ha eliminado.

Determinación del objeto

El objeto debe ser actual y estar adecuadamente individualizado en el acto constitutivo. Este es uno de los
requisitos de orden público en materia de derechos reales de garantía, que hacen a la especialidad. El art. 2209
dice que “El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean
necesarias para su debida individualización”. Fuera de estas individualizaciones, el contrato puede indicar si es
rural o urbano, y aclarar si es baldío o edificado.

Es IMPOSIBLE que no se determine el inmueble hipotecado, ya que se halla perfectamente descripto en la

matricula.

Pero estas enunciaciones NO tienen que ser interpretadas tan estrictamente, la hipoteca NO se anulara por falta
de alguna de ellas, siempre que se pueda conocer luego la designación que falte.

NO siempre el objeto será un inmueble. Es el caso de la hipoteca del Código Aeronáutico, que tiene por objeto
aeronaves inscriptas y matriculadas, y también los motores inscriptos.

Hipoteca Revertida (o exigible post mortem)

Se denomina así a la que se constituye en garantía de un préstamo otorgado a una persona que ha superado
determinada edad o grado de discapacidad, propietaria de un inmueble libre de cargas, por un determinado
plazo, que se concreta en entregas periódicas, garantizando el mismo con una hipoteca sobre la propiedad, con
la particularidad de que será exigible al fallecer el propietario.

Con el fin de garantizar el pago del capital concedido, se constituye un derecho real de garantía a través de un
derecho de cobro preferente.

En cuanto al uso de este tipo de hipoteca, la doctrina está dividida. Por un lado están quienes consideran que
este tipo de contratos tienen muchas dificultades que derivan de la fijación de la prestación dineraria periódica
de un modo que mantenga su poder adquisitivo, de las desiguales características de los contratantes, y de lo
seductora que es la circunstancia de no tener que abonar nada en vida; Por otro lado, quienes están a favor de
la utilización de la hipoteca revertida, argumentan que es la forma que tienen las personas mayores o con

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discapacidad, de obtener recursos económicos sin tener que desprenderse de la propiedad que adquirieron.
Además, a través de este mecanismo, entidades financieras logran colocar su dinero en un negocio inmobiliario,
con una gran seguridad en cuanto a la recuperación de su crédito.

Hipoteca de seguridad

Es la modalidad hipotecaria que se utiliza cuando conviene constituir la garantía antes de haberse concretado
todos los elementos esenciales de la obligación a asegurar. En su mayoría, las hipotecas
de seguridad garantizan créditos cuya cuantía no puede determinarse de momento, si bien se concretará más
adelante y conforme resulte de la realidad extrarregistral. La hipoteca de seguridad no goza, en cuanto a la
extensión del crédito asegurado, de la fe pública ni de la legitimación registral. Es una caución prestada
anticipadamente para una obligación que todavía no se ha concretado. La hipoteca de seguridad adopta varias
formas: la de máximo, por obligaciones futuras, por obligaciones condicionales y la que garantiza títulos-
valores endosables o al portador.

a) Hipoteca por letra de cambio

En esta variedad de la hipoteca de seguridad, la fe pública registral no amparará al adquirente de la letra
respecto a quién sea el titular de ésta en un momento determinado. La inscripción registral garantiza la
existencia de la hipoteca, pero no la existencia del crédito. Al constituirse la hipoteca para garantizar el pago de
la cambial se hará constar quién es el acreedor cambiario en dicho momento, y se dirá que
el gravamen garantiza a los sucesivos tenedores de la letra. La renovación de la letra se entenderá como
un aplazamiento al vencimiento de la cambial, por lo cual la hipoteca seguirá garantizando las sucesivas
renovaciones, haciéndose así constar en la inscripción registral.

b) Hipoteca por títulos transmisibles

Es una de las variedades que puede revestir la hipoteca de seguridad, caracterizándose por la indeterminación
del acreedor hipotecario. La hipoteca se constituye en garantía de títulos-valores transmisibles, bien por ser
al portador, bien porque son endosables. Para salvar, pues, la dificultad que representa constituir
una hipoteca cuyo acreedor no está personalmente determinado, se prevé que esta modalidad hipotecaria se
constituirá unilateralmente por el hipotecante. Si la hipoteca garantiza un título al portador, se hará constar que
aquélla se constituye a favor del tenedor presente o futuro de dicho título. Si la hipoteca garantiza
un título endosable y se conoce su primer titular, se hará constar su nombre indicando, además, que
la hipoteca amparará a los sucesivos endosatarios legítimos de dicho título.

Hipoteca de tráfico

Es la hipoteca normal o corriente en la que el derecho de crédito y el derecho de hipoteca forman

una unidad con clara determinación de la extensión y alcance del crédito asegurado y del objeto gravado. La fe
pública registral y la legitimación alcanza tanto al derecho garantizado como al garantizador; es decir, ampara
tanto el derecho de crédito como el de hipoteca.

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Otras modalidades:

Hipoteca mobiliaria

Es un derecho real de garantía por el que, mediante la correspondiente inscripción registral, unos

determinados bienes muebles quedan sujetos de forma directa e inmediata, cualquiera que sea el poseedor, al
pago de una deuda. Al igual que la hipoteca inmobiliaria, se rige por los principios registrales de
la determinación o especialidad, y el de la indivisibilidad, siéndole asimismo aplicable la reipersecutoriedad o
inseparabilidad de la garantía, de la cosa gravada. Se constituye en escritura pública o póliza intervenida
por agente mediador colegiado, expresándose el importe del crédito garantizado, plazo de su
pago, intereses y cantidad para costas y gastos. No son hipotecables: los bienes muebles ya hipotecados, y los
que hubieran sido enteramente pagados, salvo que se graven con hipoteca en garantía del precio pendiente. El
hipotecante no puede enajenar la cosa hipotecada, sin consentimiento del acreedor; éste, por su parte, tiene
la facultad de inspección sobre el bien hipotecado.

Hipoteca solidaria

Surge cuando una finca está hipotecada y se divide en varias fincas, generalmente como efecto
del establecimiento del régimen de propiedad horizontal. Cada nueva finca resultante responderá de la
totalidad de la obligación garantizada. Pero el acreedor hipotecario puede consentir que la división de la finca
conlleve la división de la hipoteca, que quedaría distribuida entre las fincas resultantes de la división. Así se
respetan los principios hipotecarios de la indivisibilidad y de la especialidad, que están en la base de
la hipoteca solidaria. Esta, por tanto, no puede establecerse a base de que una misma hipoteca recaiga sobre
varias fincas para que todas éstas respondan solidariamente de la deuda garantizada.

Hipoteca unilateral (Caso regulado en la Ley de obligaciones negociables)

Es la constituida sin que conste la aceptación del acreedor hipotecario. El hipotecante, pues, otorga de

forma unilateral una escritura de hipoteca en garantía de una deuda cuyo acreedor podrá, más tarde, aceptar
dicha hipoteca. Mientras no se produce esta aceptación, el gravamen real, debidamente inscrito, subsistirá, sin
que el deudor hipotecario pueda ya cancelar la hipoteca. Para hacerlo sólo tiene un camino: requerir
al hipotecario para que acepte la hipoteca; de no aceptarla ése en el plazo de dos meses desde la fecha
del requerimiento, el deudor hipotecario podrá cancelar unilateralmente la hipoteca. En todo caso,
para ejecutar ésta el acreedor hipotecario debe previamente aceptarla e inscribir la aceptación.

Hipoteca de varias fincas por un crédito

Una misma obligación puede estar garantizada mediante una hipoteca que grave varias fincas. La deuda debe
estar distribuida de forma clara entre las diversas fincas hipotecadas, de suerte que cada una sólo responde de
una parte determinada del crédito asegurado. Así, el valor de cada uno de los inmuebles gravados con
la hipoteca sólo queda afectado en la medida necesaria para que entre todos garanticen el crédito único. Y si
una de dichas fincas es adquirida por otra persona, este tercer adquirente sabe ya el importe fijo de que
responde su nueva finca. Pero la distribución del crédito entre las diversas fincas hipotecadas sólo tiene eficacia
frente a terceros, no afectando la unidad de dicho crédito en la relación personal entre acreedor y deudor.

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Hipoteca de vehículos

Esta modalidad de la hipoteca mobiliaria puede gravar automóviles, camiones, autocares, motos, etc.

susceptibles de ser matriculados en el correspondiente registro administrativo. También pueden hipotecarse los
tranvías, trolebuses y vagones de propiedad particular. El vehículo hipotecado deberá estar asegurado contra
robo, hurto, extravío, sustracción o menoscabo por un valor igual o superior al importe de
la obligación garantizada. En la constitución de la hipoteca constará la identificación del vehículo: clase y
marca; matrícula, cilindrada y potencia; permiso de circulación y, si es camión, tonelaje.

Modalidades de hipoteca excluidas del CCC:

Hipoteca legal expresa

Las hipotecas legales forman el grupo contrapuesto a las hipotecas voluntarias. Dentro de aquéllas se distinguen
las hipotecas legales expresas, que integran el grupo más numeroso. Son aquéllas cuya constitución la ley
permite exigir en garantía de determinados intereses; este derecho de exigir la hipoteca se corresponde con el
deber que tienen de establecerla las personas obligadas a una determinada conducta. Así, la que pueden pedir
los hijos sometidos a patria potestad por los bienes suyos administrados por el padre o madre que contrae
segundo matrimonio, hipoteca que deberá gravar bienes de los padres; también la que puede pedir
el Estado cuando se acuerda fraccionar el pago de una deuda tributaria y en garantía de esta deuda. Por la
indeterminación de la cuantía del crédito garantizado, esta modalidad hipotecaria se aproxima a la
de seguridad.

Hipoteca legal tácita

Queda establecida sin necesidad de acto constitutivo; es decir, aparece de manera automática cuando se

produce el supuesto previsto legalmente, sin que se precise el consentimiento de la persona
cuya propiedad inmueble queda gravada. En consecuencia, no hace falta que dicha hipoteca sea inscrita en
el Registro de la propiedad para que los bienes del obligado queden afectados. Dada la severidad de su
funcionamiento constitutivo, la hipoteca legal tácita es excepcional. Así, la hipoteca a favor
del Estado, Provincia o Municipio, sobre los bienes de los contribuyentes, en garantía de la última anualidad
corriente y de la última vencida y no pagada por la deuda tributaria.

Duración de la inscripción

La inscripción puede ser solicitada por cualquiera que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario, así
como por quienes los represente. El notario puede hacerlo.

El plazo de duración de la hipoteca dependerá del crédito que garantiza. El CCC establece un plazo de caducidad
de la inscripción registral, si antes NO fue cancelada por el interesado o por un juez. Este plazo es de 20 años, y
la caducidad se produce de manera automática.

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Éste NO es un plazo de prescripción, por ende, no se suspende ni se interrumpe. NO se extingue el derecho real
sino la inscripción, por lo tanto, si transcurre el plazo sin que se renueve la inscripción, se pierden la posibilidad y
la preferencia, es decir, el acreedor hipotecario habrá perdido las ventajas que tenía, pero la hipoteca sigue
existiendo como si NO estuviera inscripta.

Extinción de la hipoteca

a) Por vía de consecuencia: La extinción total de la obligación garantizada determina el fin del derecho real
accesorio; debe ser total, ya que su cancelación parcial hace que subsista la hipoteca.
b) Por vía principal: Situaciones en que, sin que se extinga el crédito garantizado, la hipoteca que se extingue.
Es el caso de la renuncia formalizada en escritura pública, la consolidación, la destrucción de la cosa (aunque la
aquí la hipoteca subsiste sobre el suelo y se extiende a la indemnización), si se resuelve con efecto retroactivo el
derecho del constituyente. Y por último, el modo especial de extinción que es la subasta.

Ejecución

Si el deudor NO cumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca. En cada provincia, los códigos
procesales regulan el procedimiento de esta ejecución especial. Sin embargo, pueden existir leyes especiales
que regulen un procedimiento diferente al estrictamente judicial, y los contratantes pueden someterse
libremente a esos sistemas alternativos (siempre y cuando éstos estén aprobados por las leyes vigentes). Por
ejemplo, el art. 52 de la Ley 24.441 permite la ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial.

En caso de NO pactar un procedimiento especial, y dejar librada la eventual ejecución a lo dispuesto por el
Código Procesal, fuera de las normas de orden público, las partes pueden pactar otros aspectos. Si éstas
guardan silencio, se interpreta que se someten al régimen procesal pertinente. (Ver arts. 597 y 598 del Cód.
Procesal Civil y Comercial de la Nación).

La ejecución especial prevista en la Ley 24.441

El esquema de este régimen se basa en darle más facultades al acreedor hipotecario entre las que se destaca la
de organizar y llevar adelante, por si, la subasta. En este sistema son menores las defensas con las que cuenta el
deudor ejecutado, quien, puede ser desalojado del inmueble antes de la subasta, (y la novedad radica en
confiarle al notario la ejecución de ciertas diligencias), lo cual NO significa que no pueda defenderse de manera
suficiente y razonable, ya que eso iría en contra de lo establecido en la Constitución Nacional.

En cuanto al derecho de propiedad, la Constitución dice que nadie puede ser privado de ella sino en virtud de
una sentencia fundada en ley, y si bien aquí NO hay una sentencia previa, este régimen solo puede aplicarse si el
deudor lo acepta con antelación al suscribir el contrato.

CARACTERISTICAS: (Las que están en rojo son innovaciones de la Ley)

1) La vía extrajudicial debe pactarse expresamente.

2) El desempeño del notario tiene una actuación relevante, ya que se encarga de:
a) verificar el estado físico y de ocupación del inmueble, y en caso que corresponda, realizar la intimación para
desocuparlo.
b) El lanzamiento (si NO se verifica la desocupación en el plazo previsto) y la entrega de la tenencia al
acreedor.

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c) Estar presente en el remate y labrar actas de todo lo sucedido.

d) Protocolizar las actuaciones.
3) La intervención del juez se encuentra disminuida y es esporádica.
4) La contradicción está restringida en beneficio del acreedor, sin eliminar absolutamente la bilateralidad del
proceso.
5) La intimación de pago es realizada directamente por el acreedor, bajo apercibimiento de procederse al
remate.
6) La constatación notarial previa al remate es imprescindible.
7) El embargo previo al remate es innecesario. Ni al deudor ni a los 3° les es posible conocer la ejecución
extrajudicial a través del Registro.
8) El lanzamiento del deudor o de 3° puede ser anterior o posterior al remate.
9) El remate es extrajudicial y sin que el juez lo ordene, aunque debe ser realizado en pública subasta por el
martillero que designe el acreedor, labrándose acta notarial del mismo.
10) El martillero NO tiene derecho a la falsa comisión para el caso del remate fracasado.
11) NO hay auto judicial de aprobación del remate.
12) Los informes de deudas previos al remate los libra directamente el acreedor o su letrado.
13) El acreedor percibe su crédito en el acto del remate y debe depositar a la orden del juez el remanente del
precio.
14) Los embargos e inhibiciones son levantados por el juez interviniente.
15) La escritura de protocolización de la subasta extrajudicial es auténtica.
16) El deudor dispone de 30 días corridos para sobreseer el juicio y recuperar la propiedad del inmueble
hipotecado.

Producida la mora, a los 60 días, el acreedor se halla habilitado para intimar al deudor el pago íntegro de la
suma adeudada, por 15 días, bajo apercibimiento de remate del inmueble por la vía extrajudicial. En esa misma
oportunidad se le intimara a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y
ocupantes del inmueble hipotecado.

La intimación de pago tiene carácter esencial y debe contener todos los elementos necesarios para la correcta
interpelación al deudor.

Vencido el plazo de la intimación sin que hubiera sido cumplida por el deudor, el acreedor podrá presentarse
ante el juez competente acompañando la letra o los cupones exigibles y un informe de dominio del inmueble.
Esta presentación tiene por objeto que el juez ordene verificar el estado de ocupación y luego obtener la
tenencia del inmueble. De ella se dará traslado al deudor para que se oponga; las excepciones previstas son: 1)
que NO esta en mora; 2) que NO ha sido intimado de pago; 3) que NO se hubiera pactado la vía elegida.

Ni el deudor ni el tercero poseedor del inmueble hipotecado pueden interponer incidente ni recurso alguno.

De las excepciones opuestas se dará traslado al acreedor, y si controvierte las afirmaciones del ejecutado, la
cuestión se debe sustanciar por el procedimiento más abreviado que considere la ley local.

Si las excepciones fueren rechazadas, o vencido el plazo, (5 días), sin que se hubieran deducido, el juez ordenará
verificar el estado físico y de ocupación por medio del escribano que designe el acreedor. Si el inmueble está
ocupado por el deudor, en ese mismo acto se intimara la desocupación en 10 días, en cambio sí se encuentra
ocupado con personas que tienen derecho a permanecer, ellas no pueden ser desalojadas.

El acreedor podrá ordenar por si el remate y designar martillero al efecto, quien actuara conforme a las
condiciones usuales de plaza y subastara el inmueble. La base para el remate será el monto de la deuda a esa
fecha.

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Deberá notificarse de la realización de la subasta al deudor, al propietario y a los demás titulares de derechos
reales sobre la cosa hipotecada, son 7 días de anticipación, excluido el del acto.

Una vez realizada la subasta, el acreedor practicara liquidación de la deuda que incluirá los gastos de la
ejecución (no podrán superar el 3% del crédito), retira su acreencia y deposita judicialmente el remanente con
rendición de cuentas. De la liquidación se dará trasladado al deudor por 5 días. Si no hay otros créditos, el
acreedor puede entregar directamente el remanente al deudor; si hay otros acreedores, el pago debe realizarse
al martillero, quien descontara su comisión y depositara el saldo a la orden del juez para que este cite a todos
los acreedores para distribuir la suma obtenida. Y, cuando el adquirente en la subasta sea el acreedor
hipotecario, procederá a compensar su crédito de pleno derecho.

La venta quedara perfeccionada ante: 1) el pago total del precio obtenido en la subasta; 2) la entrega de la
posesión; 3) la inscripción registral a los fines de la posibilidad a 3°.

El escribano procederá a la protocolización de las actuaciones. Deberá dejarse constancia de:

a) La intimación al deudor.
b) Las notificaciones a quienes corresponda de la fecha de la subasta.
c) La publicidad efectuada.
d) El acta de subasta.

Letras hipotecarias

Son un título de crédito, un documento necesario para ejercer el derecho literal y autónomo expresado en él.

1) Literal porque la naturaleza, cantidad y contenido del derecho se regula por lo que se expresa en el
documento.
2) Autónomo porque implica un derecho originario para los 3° que hayan adquirido el título de buena fe.
3) Necesarios porque la posesión del documento es condición para ej. ejercicio, transmisión y extinción del
derecho incorporado.

La emisión de las letras hipotecarias solo puede corresponder a hipotecas de primer grado, y estar consentida
expresamente en el acto de la constitución de la hipoteca. Sin perjuicio de que este consentimiento es
retractable.

En cuanto a los plazos, estas letras son solo factibles con fecha fija de vencimiento o a determinado tiempo de la
fecha.

Son emitidas por el deudor, en el acto de constitución de la hipoteca o posteriormente, siempre que esté
consentida expresamente en el acto constitutivo, ya que esto implicaría la modificación en cuanto al giro y
modalidad del pago, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble (que asegura su inalterabilidad,
impidiendo la modificación del asiento registral una vez efectuado por el anotador), dejándose constancia de su
emisión en el mismo asiento de la hipoteca. Son títulos cambiarios de carácter formal, por ende, deberán
contener enunciaciones específicamente determinadas. La cancelación de la inscripción se podrá hacer a pedido
del deudor, únicamente si se acredita la cancelación de todas las letras y sus serviciones, mediante la
presentación de las letras y cupones, a través de los cuales se instrumentan las cuotas de capital o servicios de
intereses, es decir, son el único instrumento válido acreditativo, y con la constancia de haberse efectuado todos
los pagos.

La hipoteca de máximo NO admite las letras hipotecarias porque el monto de la obligación debe ser cierto y
determinado al momento de la constitución.

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Estas letras solo pueden garantizar obligaciones de dar sumas de dinero.

La letra hipotecaria coloca a la hipoteca un par de “alitas” que permitirán que junto a los pagos mensuales de los
deudores hipotecarios proliferen innumerables créditos y desenvolvimiento de fondos; y además que el sólido
vínculo crediticio existente entre el acreedor y el deudor hipotecario pueda ser utilizado o “securitizado”. El
objetivo de estas letras es, entonces, el ahorro y la movilización de la riqueza.

La emisión de las letras NO impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los
derechos y obligaciones del 3° poseedor de la cosa hipotecada.

La emisión de la letra extingue por novación a la obligación dineraria garantizada con la hipoteca. La
transformación se produce porque la causa de la obligación está en el mismo y solo hecho de la emisión de la
letra como hipotecaria, desapareciendo cualquier otra modalidad del crédito novado. No obstante, el derecho
real de hipoteca NO se pierde, queda incorporado al título, por ende, el acreedor NO tiene que hacer ninguna
reserva sobre la subsistencia de los privilegios o hipotecas del antiguo crédito.

Estas letras se transmiten bajo el sistema de endoso nominativo, que NO genera responsabilidad para el
endosante, que se hará en lugar habilitado para ello en el título, o en su prolongación; deberá constar el nombre
del endosatario. NO es necesaria la notificación al deudor, ni interpelación fehaciente, ya que la mora se
producirá en forma automática al solo vencimiento. El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por
las normas del CCC, mientras que al título valor se le aplican subsidiariamente las previstas para las letras de
cambio.

Las acciones emanadas de las letras prescriben a los 3 años contados desde la fecha del vencimiento de cada
cuota de capital e intereses.

La securitización de la letra consiste en la transformación de activos inmovilizados o de lenta rotación con el

objeto de ser colocados entre los inversores en el mercado de capitales o de la prudiccion, lo que permite tanto
la obtención de fondos, como una rápida y segura movilización del crédito.

Las letras constituyen un único instrumento que continente tanto de la deuda como de la garantía real, por
ende, para su ejecución le basta al acreedor su sola presentación con la demanda, y en caso de haberse emitido,
los cupones. Es suficiente con la presentación para que se dé curso a la ejecución dado que el derecho real se
encuentra incorporado al título, respetando los requisitos de forma, siendo completo y abstracto. Habiendo
incurrido en mora el deudor, la legitimación para iniciar la ejecución la tiene el tenedor legitimado de la letra o
del cupón. Esta acción es directa, y NO podrá ser extendida al endosante, solo contra el emisor deudor.

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 Unidad 17 - Reales

UNIDAD 16 – Derechos Reales

A) ANTICRESIS. CONCEPTO. LEGITIMACIÓN. DURACIÓN. DERECHOS Y DEBERES DEL ACREEDOR. INSCRIPCIÓN. EFECTOS

Art. 2212. Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.
Se consagra a la anticresis como un derecho real que puede recaer sobre toda cosa registrable y no exclusivamente inmuebles,
como dispone el art. 3239 del Cód. Civil.

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 Unidad 17 - Reales

Con lo cual, se perfila una garantía real con desplazamiento o entrega de la posesión del objeto gravado a la que se dota de
ventajas equivalentes a las de las otras figuras reguladas (especialmente el privilegio que se concede a su titular, para el caso
de perseguir su ejecución

Notas tipificantes de esta potestad real:

a) Respecto de su objeto, puede tratarse de inmuebles (posibilidad admitida por el Código velezano), o de un muebles
registrables (buques, aeronaves, automotores).
b) Se trata de una garantía que supone la entrega de la cosa afectada Al acreedor o a una persona designada por él, que la
detentará a su nombre durante todo el término de vigencia de dicha potestad.
c) c) La noción que brinda el artículo en análisis pone el acento en lo que es propio de esta figura, a saber, el ius fruendi
transferido al acreedor (que va unido al ius utendi , que permite gozar del primero), para la percepción de los frutos derivados
de la cosa e imputarlos a la deuda, como medio para extinguirla, aspecto que puede pactarse también en la prenda común
(que recae sobre cosas muebles no registrables), pero que está totalmente ausente en la hipoteca y en la prenda con registro,
por no ejercitarse estas potestades a través de la posesión de los bienes afectados.
d) También se considera la posibilidad que la propiedad del objeto gravado corresponda a una persona distinta del deudor
e) A la facultad que le incumbe al titular de la garantía ante el incumplimiento del deudor, de proceder a su ejecución no se
refiere de modo expreso el artículo en análisis (como sí sucede tratándose del derecho real de hipoteca), pero la misma de
deriva de las disposiciones comunes a todos los derechos reales de garantía.
f) Finalmente, se trata de un derecho real que tiene un plazo máximo de vigencia, nota que no comparte con los restantes
derechos de garantía (hipoteca y prenda).

Art. 2213. Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, superficie y usufructo.
Se consagra una solución equivalente a la prevista en los arts. 3241 y 3242 delCód. Civil, en el sentido que solo están
legitimados para constituir esta garantía los propietarios con facultad de disponer de los bienes gravados (la
expresión"propietario" es ambigua en el contexto del Código velezano, y debe a estos efectos tomarse como sinónima de
derecho real sobre cosa propia) y los usufructuarios.

Los legitimados para constituir el derecho real de anticresis: Se trata de los titulares de derechos reales sobre cosa registrable
propia (dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie).
También deben incluirse a los titulares de los conjuntos inmobiliarios, con la única exclusión de los cementerios privados.
Respecto de la constitución de esta garantía por el condómino, sobre su parte indivisa, si bien es teóricamente posible, en la
práctica difícilmente se verifique el caso, toda vez que la entrega de la cosa afectada al acreedor, para que ejerza sobre ésta los
derechos de uso y goce inherentes al cobro del crédito, implica que el resto de los comuneros acepte al anticresista como
coposeedor en tal calidad.
Se admite que el titular del derecho real de usufructo pueda constituir esta garantía real.
Cabe precisar:
a) La legitimación para constituir el derecho real de anticresis, debe circunscribirse solamente al titular del usufructo, y no
extenderse por semejanza a quienes esgriman los derechos de uso o habitación sobre el inmueble.
Ello así, en atención al carácter esencialmente alimentario que tienen estas últimas potestades reales, que las tornan
indisponibles, inembargables e inejecutables.
b) Respecto del objeto del derecho real de anticresis, queda claro que es la cosa registrable y no el propio derecho real de
usufructo.
c) En los hechos, el usufructuario cede a título personal, el ejercicio de sus facultades al acreedor anticresista.
Ello así, dado que frente al nudo propietario el usufructuario seguirá siendo personalmente responsable por la conservación y
mantenimiento de la cosa.
Esto no obsta a que el anticresista adquiera un verdadero derecho de garantías sobre el objeto gravado, y a su vez, responda
ante el usufructuario por los deteriores o disminuciones en su valor.
d) En cuanto al término de duración del derecho real de anticresis, no podrá ser superior al del usufructo.
Por tanto, si fallece el usufructuario, el acreedor anticresista no podrá negarse a la restitución de la cosa al propietario.
e) Lo mismo acontece si el derecho de usufructo está sujeto a plazos o condiciones resolutorias.
f) Respecto de la ejecución del objeto por parte del acreedor anticresista, ello no será jurídicamente posible, salvo que el
nudo propietario hubiera expresamente consentido el acto de constitución de la garantía.

Art. 2214. Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para
cosas muebles registrables.
Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
El derecho real de anticresis se sujeta a un plazo máximo de duración que varía según la índole del objeto sobre el cual recae
(inmueble o mueble registrable).

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 Unidad 17 - Reales

Con ello se aparta del esquema legal que de este derecho presenta el CódigoCivil, donde no se pone límite temporal alguno a
la vigencia de esta potestad real.
El derecho real de anticresis está sujeto a un plazo máximo de vigencia. Se prescribe que si la garantía real anticrética recae
sobre un inmueble no puede exceder en su vigencia del término máximo de diez años computado desde la fecha de su
constitución.
Si afecta una cosa mueble registrable el término se reduce a cinco años.
Cabe señalar que éstos son plazos de máxima, lo que no obsta a que se puedan pactar estar garantías por términos de menor
duración.
Ante su vencimiento, cabe siempre la posibilidad de volver a constituirlos por otros períodos de tiempo equivalentes, incluso
antes de su vencimiento inicial para evitar que el acreedor pierda su prelación con respecto a otros eventuales acreedores
sobre el mismo objeto. Ello así, a menos que se opte por ejecutar la garantía con las facultades inherentes al iuspersequendi
yal iuspraeferendi, propias de los derechos reales en general, y de los de garantía en particular.
El precepto indica que si el derecho real del constituyente tiene una duración menor ( v.gr. superficiario, usufructuario), la
anticresis se acabará indefectiblemente junto con la titularidad de aquél.

Art. 2215. Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los
cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

El artículo en análisis pone el acento en el principal derecho del acreedor anticresista como es el de servirse de la cosa para
enjugar su crédito con los frutos que se deriven de ella, aunque de las siguientes disposiciones se siguen otras prerrogativas
(v.gr. servirse personalmente de la cosa o darla en arrendamiento a otro; derecho a que se le reintegren los gastos necesarios
para la conservación de la cosa) con lo cual, no se diferencia, en lo esencial, del esquema que presenta el Código Civil.
Empero, existe una diferencia sustancial con el Código velezano, dado que no se repara en el derecho de retención del
anticresista sobre la cosa gravada(art. 3245 de dicho cuerpo legal), atento al privilegio especial que se le reconoce sobre el
precio obtenido de la ejecución de la garantía y a su plazo máximo de vigencia.

Se indican las prerrogativas que el derecho real de anticresis le confieren a su titular, a saber:
a) La facultad de usar y gozar de la cosa afectada, sea de manera personal, o bien arrendándola a un tercero (por el plazo
máximo de vigencia de la garantía real), percibiendo los frutos, para aplicarlos a cubrir los gastos e intereses de la deuda
asegurada, si fueran debidos, y en su defecto (por no haberse pactado los mismos o por haberse abonado con anterioridad),
imputarlos al capital de la obligación principal, hasta amortizarla en su totalidad.
b) El derecho a que se le paguen los gastos de administración y conservación de la cosa, como así también las mejoras
necesarias que hubiera realizado en el inmueble durante la vigencia de la garantía.
El cobro de dichos gastos se realizará descontándolos de lo obtenido en razón de los frutos del objeto (sea por su percepción
directa o por su enajenación a terceros).
Esto significa que la imputación de los frutos se hará, en primer lugar, respecto de los gastos y expensas apuntados, y el
remanente se aplicará a los intereses y al capital de la obligación garantizada.
Respecto de las mejoras y los gastos útiles (los que resultan de provecho o ventaja para cualquier poseedor del bien), el
acreedor no está obligado a realizarlos si no median el conocimiento y la conformidad del propietario. Empero, de haberlos
ejecutado sin el consentimiento del dueño de la cosa, igualmente el acreedor podrá exigir su reembolso, en la medida que
aquéllos hayan dado un mayor valor al bien y subsistan al tiempo de su devolución al propietario, por aplicación del principio
del enriquecimiento sin causa.
Las mejoras voluntarias, en cambio, no serán abonadas al acreedor, quien podrá retirarlas al momento de extinguirse el
derecho, en la medida que ello sea materialmente posible y no signifique un deterioro o perjuicio para el objeto.
El acreedor debe igualmente afrontar durante la vigencia del gravamen, las contribuciones y cargas que pesen sobre la cosa
(v.gr. impuestos y tasas).
c) El derecho a entablar las acciones posesorias y reales que sean necesarias para mantenerse en la posesión efectiva del
objeto gravado, frente a actos de turbación o despojo provocados por el propietario del bien (se identifique o no con el deudor
de la obligación) o terceros por igual.
d)La facultad de hacer vender la cosa en sede judicial, extrajudicial o administrativa (según se haya pactado) frente al
vencimiento de los plazos acordados al deudor y al incumplimiento de la obligación secundada con el gravamen del caso.

Art. 2216. Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él
mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que
otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después
de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al
deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.

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 Unidad 17 - Reales

Se consagran en el precepto en análisis los principales deberes del acreedor anticresista (conservación y administración
adecuada de la cosa entregada), aunque no de manera exhaustiva (el deber de pagar las contribuciones y cargas respectos del
objeto del cual se sirve para saldar su acreencia está contemplado en el art. 2217). 
Se mantiene, en esencia, el esquema previsto por el Código Civil. 
El hecho de estar en posesión de la cosa objeto del derecho real de anticresis, determina que su titular se encuentre obligado
en dos sentidos, a saber: 
a) A conservar y administrar ese objeto, afrontando todos los gastos que ello irrogue, los que serán reintegrados por su
propietario.
En esta obligación están incluidos el pago de los impuestos y contribuciones que graven al bien afectado y la conservación de
los derechos y ventajas constituidas a su favor .
Como ya se dijo, el uso y goce de la cosa puede verificarse a título personal por el acreedor anticresista, o bien darla en
arrendamiento a un tercero, imputando los alquileres (como frutos civiles) al pago de la deuda principal.  Sea que explote la
cosa a título personal, o que lo haga otro por él, el acreedor anticresista no puede modificar su destino ni efectuar ningún
cambio sustancial que determine que una vez concluido el gravamen su propietario no podría servirse de ella como lo hacía
antes de la constitución de la garantía (a menos que exista un pacto expreso en la materia que habilite al acreedor a efectuar
las modificaciones apuntadas). 
En caso que el anticresista no cumpla con esta obligación o se exceda en el desempeño de sus facultades de uso y goce (o que
signifiquen un ejercicio abusivo de su derecho), el propietario podrá exigir en sede judicial la restitución de la cosa, junto con la
reparación de los daños y perjuicios que tales conductas le hubieran provocado. 
b) Restituir el objeto al constituyente de la garantía, una vez que se haya extinguido la deuda, con sus accesorios e
incrementos verificados durante la vigencia del derecho real. 
El hecho de concluir el crédito que era la causa fundante del gravamen determina que el anticresista se transforme ipso facto
en tenedor de la cosa y por ende, en representante de la posesión del propietario. 

Art. 2217. Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto,
aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble. 
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.
Se consagran en una sola norma las directivas en torno a quién tiene que afrontar los gastos necesarios y útiles durante la
vigencia del derecho real de anticresis. 
Se siguen directivas similares a las que consagran los arts. 3250 y 3259 del Cód. Civil. 

Mejoras necesarias: Esto es así aunque el objeto gravado “no subsista” pese a los esfuerzos del acreedor por conservarlo. No
aclara la norma si la desaparición debe ser total o puede ser parcial. Si el acreedor afronta tales gastos, podrán ser imputados
a los frutos percibidos. Si esto fuera insuficiente, dicha suma deberá ser reintegrada por el deudor.

Mejoras útiles: si el acreedor las realiza, son a su cargo ya que las hizo en propio provecho. No obstante, si de ellas resultara un
mayor valor para la cosa, ese plus si podrá reclamarlo.

Art. 2218. Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de veinte años para
inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva. 
No hay que confundir la extinción del derecho real con la caducidad de la inscripción en el Registro. Son independientes. Puede
subsistir el derecho real pero perderse la oponibilidad derivada de la inscripción, si no se renueva previamente.
Podrá darse si vencido el plazo máximo de duración, el deudor no cumpliera con su obligación, en cuyo caso el acreedor
tendría interés en mantener la inscripción, en tanto el crédito no prescriba.

B) PRENDA. ANTECEDENTES. CONCEPTO. CLASES. PRENDA CON REGISTRO. LEGITIMACIÓN. REQUISITOS PARA CONSTITUIR
LA PRENDA, CAPACIDAD. OBJETO DE LA PRENDA. CONSERVACIÓN DE LOS DERECHOS DERIVADOS DE LA PRENDA: POSESIÓN.
OPONIBILIDAD. PRENDA SUCESIVAS.

Art. 2219. Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosa muebles no registrables o créditos instrumentados.
Se constituye por el dueño la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y
tradición al acreedor prendario o a un tercero designado porlas partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas
en el presente Capítulo.
El precepto suministra la noción del derecho real de prenda común o con desplazamiento y entrega de la cosa afectada.
De esta manera, se superan las caracterizaciones parciales y simétricas que dela convención prendaria (y no del derecho
homónimo) realizan los arts. 3204del Cód. Civil y 580 del Cód. de Comercio.
La prenda común es el derecho real sobre objetos ajenos, en función de garantía que recae sobre una o más cosas muebles no
registrables o créditos, que su propietario o titular, sea o no el deudor, entrega al acreedor o a otra persona designada de
común acuerdo, en seguridad del cumplimiento de una obligación.

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Legitimación y objeto. Caracteres:

“Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios”, se reduce el ámbito de los legitimados, a diferencia de la
anticresis, que abarca más situaciones.
En el caso de que la cosa se encuentre en condominio, todos ellos deberán prestar su conformidad para gravarla con prenda. El
problema es que hay que entregarle la posesión al acreedor o a un tercero, y si los restantes condóminos no lo permiten, no
podrá nacer el derecho real. Si lo aceptan, el acreedor o el tercero serían una suerte de depositario respecto de los
condóminos que no son deudores ni constituyentes del derecho real, sino que sólo entregan la posesión.

Requisitos para constituir la prenda: se trata de la aplicación de la teoría del título y modo. Sin instrumento público o privado
no hay constitución valida de prenda, y por lo tanto no hay título suficiente para que se configure este derecho real.
La tradición puede ser suplida eficazmente por la traditio brevi manu mediante la notificación de la constitución de la prenda al
tenedor de la cosa. Dado que la falta de desplazamiento físico obsta a la publicidad posesoria, la comunicación al tenedor que
provoque la traditio brevi manu y consecuentemente el desplazamiento y el nacimiento de la prenda debe tener fecha cierta.
Se debe cumplir con el principio de la especialidad. Por un lado, debe indicarse en el contrato “el importe del crédito”
garantizado. Eso será el monto del gravamen, salvo que las partes pacten uno diferente.
En cuanto al objeto, debe expresarse con exactitud, precisión y claridad suficientes los datos que permitan individualizar la
cosa lo más acabadamente posible y eviten confundirla con otra cosa que detente el acreedor o el constituyente. Puede
gravarse con prenda una cosa o pueden ser varias por el mismo crédito. Si la prenda tiene por objeto créditos instrumentados,
también deberán precisarse los datos que permiten individualizar a los títulos o documentos en cuestión. Si otorgado el
contrato, el constituyente entrega una cosa distinta y el acreedor voluntariamente la recibe, se configura una dación en pago
en prenda.

Casos controvertidos: Salvat sostuvo que el dinero puede ser dado en prenda. La operación presenta en tal caso un carácter
particular porque el acreedor pignoraticio se convierte en propietario de los billetes o monedas entregadas en garantía,
obligándose, en caso de pago, a la restitución de una suma igual: prenda irregular. En contra de esta postura se sostiene que se
trata de cosas fungibles y que el derecho de prenda debe satisfacer el principio de especialidad. Además, al convertirse el
acreedor en propietario, se desnaturaliza la prenda, derecho real sobre cosa ajena.
Hay quienes sostienen que las cuotas sociales de una S.R.L son cosas muebles que pueden cederse, embargarse y ejecutarse, y
por ese motivo la prenda sobre ellas es válida. . se entiende que si la prenda es sobre algunas cuotas y la constituye el socio
titular de ella, basta con notificar a la sociedad; en cambio, si es sobre la totalidad de las cuotas y por cuenta de la sociedad es
necesaria la inscripción en el Registro Público de Comercio.
En sentido contrario se afirma que el hecho de que la cuota de la sociedad de responsabilidad limitada no se represente
mediante un títulos-valor ofrece con dificultad para constitución que se salva en la especie desechando la figura de la prenda
común o con desplazamiento. Como aquí no se produce la entrega al acreedor de ninguna cosa mueble o crédito en seguridad
de una deuda, se debe recurrir a la prenda con registro o sin desplazamiento.

La prenda de dinero: Tratándose el objeto del derecho real en análisis de cosas muebles, si las mismas son fungibles o
consumibles (como sucede con el dinero), el acreedor prendario adquirirá la propiedad de ellas que se incorporan así como
activos a su patrimonio, debiendo restituir su equivalente (en la misma cantidad y calidad) en el caso en que el deudor cumpla
en término con la obligación principal que dio motivo a la garantía.

Art. 2220. Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de
dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la
garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
La noción que del derecho real de prenda con registro contiene el precepto en consideración, reproduce los arts. 1° y 2° del
decreto-ley 15.346/1948, complementario del Código de Comercio, aunque expurgando lo referente al aseguramiento de
obligaciones en moneda extranjera.
La prenda con registro es el derecho real sobre cosa o bien ajenos, en función de garantía, que recae sobre uno o más derechos
o cosas muebles, registrables o no, que permanecen en poder de su propietario, pero que por la inscripción y publicidad
registral del convenio que le da origen, quedan afectadas al cumplimiento de una o más obligaciones determinadas. Así, esta
variante del derecho real prendario, se diferencia de la figura anterior en dos aspectos, a saber:
a) La entrega efectiva de la cosa o bien al acreedor se suplanta por la inscripción de la garantía conferida sobre aquéllos en un
registro público, de acuerdo a la identidad del objeto comprometido, que permanece así en poder de su propietario o titular
inicial (sea o no el deudor de la obligación asegurada).
b) En cuanto a su objeto, puede recaer sobra cosas muebles registrables (automotores, buques), no registrables (mercaderías,
maquinarias y herramientas de trabajo, materias primas, semovientes) y bienes inmateriales (derechos, patentes, marcas,
etc.).

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A ello se suma también, la eventual necesidad del propietario de estos objetos, de proceder a su industrialización y/o
comercialización, lo que provocará la sustitución o reemplazo de unos bienes por otros.
Con lo cual, la inicial determinación que se haya hecho de ellos en el contrato de prenda, no se corresponderá (total o
parcialmente), con los bienes que en última instancia se ejecuten, si el deudor no cumple en término con las obligaciones
asumidas.
El Código Civil y Comercial solamente regula a la prenda con desplazamiento, por lo que el artículo en análisis, en lo atinente a
la prenda con registro, remite a la legislación especial, que se incorpora así como normativa complementaria al primero.
En esencia, se trata del decreto ley 15.348/1946, ratificado por ley 12.962, que brinda un esquema normativo completo sobre
esta figura, en sus dos variantes(prenda fija y flotante).
La principal diferencia entre la prenda fija y la flotante es que mientras en la primera rige en todo su rigor la especificación de
los derechos reales, existiendo relación directa e inmediata entre la cosa y el crédito de modo que aquélla, en principio, no
puede pignorarse ni transformarse, en la prenda flotante, por el contrario las mercaderías y materias primas del
establecimiento comercial, únicas idóneas para constituir asiento de esta prenda, no quedan directa y especialmente afectadas
a la garantía constituida, tanto que el propietario goza de la disponibilidad para su enajenación o transformación; de tal modo,
una vez dispuesta por su dueño, son las nuevas mercaderías o materias primas que reemplacen a aquéllas dentro del tráfico
normal del negocio las que quedan gravadas ipso facto en virtud del principio de subrogación.

Art. 2221. Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder
del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando
media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio
constituyente de la prenda.
Se sintetizan en una sola disposición las directivas consagradas por los arts.3206,3208 y 3226 del Cód. Civil, aunque ajustando
la terminología a la condición de poseedor legítimo del acreedor prendario (en el último de los preceptos citados se lo designa
erróneamente como "tenedor").
La prenda requiere para su existencia como derecho real de la entrega efectiva de la cosa gravada.
Se trata de un componente que denota su condición de derecho real que se ejerce por la posesión efectiva de las cosas.
Empero, debe señalarse que la relación posesoria que el acreedor entabla con la cosa pignorada es distinta de la que rige en
materia de derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, de uso goce. Ello así, puesto que el titular del derecho real en
análisis, como lo es en garantía de una obligación, no puede servirse de la cosa, salvo pacto expreso en contrario.
Por consiguiente, la tradición de la cosa y la relación posesoria que el acreedor en tabla con ella, cumplen una finalidad
propiamente publicitaria del gravamen, pero no habilitan a su titular a usar y gozar de dicho objeto, de acuerdo a su destino.
De aquí que acreedor prendario se limite a conservar y retener el objeto de marras, hasta tanto sea satisfecho en su crédito.
No obstante las limitaciones apuntadas, el mentado acreedor, es un poseedor legítimo de la cosa pignorada, y podrá ejercitar
las defensas inherentes a esa relación real (acciones e interdictos posesorios, frente a los casos de turbación o despojo), como
también las referidas al derecho real en sí mismo (acciones negatoria y de reivindicación), incluso contra el constituyente del
gravamen, a las que se suman, las propias del derecho personal que secunda la garantía.
Ciertamente, la existencia del derecho está ligada a la persistencia de la cosa en poder del acreedor, pues es éste elemento (la
posesión efectiva), el que le permite hacer efectiva, en su caso, la garantía real.
Es por eso que se dispone en el artículo en análisis que los derechos que da al acreedor la constitución de la prenda, solo
subsisten mientras está en posesión de la cosa o de un tercero convenido entre las partes. En rigor, este último será
depositario de la cosa mobiliaria, y por tanto tenedor de la misma, representando la posesión del acreedor. Sin embargo, se
presume a favor del titular de la garantía la continuación de su relación real con la cosa pese a la pérdida fáctica de ésta, sea
por extravío, sustracción o por su entrega a un tercero con obligación de devolverla, en tanto el acreedor prendario esté en la
posibilidad de obtenerla nuevamente por las vías jurídicas antes apuntadas, y la pérdida del corpus sea temporaria.

Art. 2222. Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación
detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que
sirven para individualizarlos.
Se siguen los lineamientos fijados por el art. 3217 del Cód. Civil, que prevalece así sobre lo dispuesto por el art. 581 del Cód. de
Comercio que no califica ni especifica la naturaleza del documento escrito para formalizar el contrato prendario y hacerlo
oponible a terceros (para el caso que fuera privado, originaba además la discusión de si debía contar o no con fecha cierta).
La convención que da origen a la prenda común o con desplazamiento, es un contrato formal no solemne, en el sentido que
sólo se precisa de su extensión por escrito, bajo la forma de instrumento público o privado con fecha cierta, para hacerlo
oponible a terceros.
En cambio, entre las partes, el negocio se perfecciona por el solo acuerdo de sus participantes, sumado a la entrega efectiva de
lo pactado.
La exigencia de la fecha cierta pone fin a la discusión suscitada al respecto en sede mercantil, ya que algunos autores entendían
que podía acreditarse la existencia de la prenda ante terceros por otros medios de prueba.

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Los contenidos obligatorios del contrato de prenda: Se trata de los que hacen al cumplimiento de los caracteres esenciales a
todas las garantías reales, a saber:
a) La determinación de la obligación que se garantiza;
b) La descripción de los objetos gravados, según su naturaleza,
c) La indicación del monto máximo por el cual se responde con dicho objeto.

Art. 2223. Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el
acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en
interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes
pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y
establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.
Se mantiene la solución prevista por el art. 3210 del Cód. Civil, para las prendas sucesivas, constituidas en distintos momentos
sobre igual objeto pero en favor de diferentes acreedores.
Esto así, pero admitiendo que en estas circunstancias, las partes contratantes puedan fijar un orden de prioridad distinto al
cronológico-temporal, por la fecha de constitución de cada uno de los gravámenes, que es el que dispone la solución del
Código velezano.
Cabe la posibilidad que se constituyan dos o más gravámenes prendarios sobre un mismo objeto, a favor de diversos
acreedores, de modo simultáneo o sucesivo. En el primer caso, los interesados acordarán cuál de ellos detentará la cosa
prendada, o si ésta será entregada a un tercero para que la tenga en sus nombres.
En el segundo, en cambio, se plantea como tema inicial a resolver, la manera cómo se verificará la tradición del objeto
pignorado a los acreedores posteriores, puesto que sin el desplazamiento de aquél no queda perfeccionado el gravamen como
derecho real. En rigor, como debe cumplirse con esta exigencia respecto de todos y cada uno de los acreedores prendarios,
éstos serían coposeedores del único objeto del gravamen.
Pero ello puede resultar enojoso y generar conflictos entre los pretensores demarras (cuya potestad real los habilita a reclamar
esa entrega). Por tanto, es usual que en estas lides se designe a un tercero, equidistante de todos los interesados para que se
constituya en depositario del objeto de la garantía, y como tenedor represente por igual la posesión de todos y cada uno de
dichos acreedores prendarios.
También es posible que el primer acreedor (que por regla es quien ya tiene la cosa en su poder), se avenga a poseerla también
en nombre del ulterior beneficiario del gravamen.
Sin embargo, en los dos supuestos resulta indispensable recabar el acuerdo y conformidad del primer acreedor prendario, a
quien no se lo puede desapoderar de la cosa ni imponerle de modo unilateral e inconsulto un nuevo (y ulterior) acreedor con
quien tenga que compartir sus prerrogativas.
En cuanto a la prioridad de los acreedores para el cobro de sus créditos en el caso de pluralidad de prendas sobre un mismo
objeto, también debe distinguirse:
a) Si las prendas fueron establecidas de manera simultánea, se entiende que sus titulares concurren a prorrata sobre el
producido de la venta forzada de las cosas que constituyan su objeto
b) Si se trata de prendas sucesivas, el orden de prelación para el cobro, por parte de los acreedores que hagan efectiva la
garantía, dependerá de la fecha de constitución del gravamen (con título y modo).
Pero estas soluciones solamente rigen en ausencia en disposición expresa en la materia. El artículo en análisis admite así
posibles pactos sobre el rango o posición preferente de estos derechos reales, que puedan ser concertados por los acreedores
entre si, o bien por éstos y el deudor de la obligación que dé origen a las garantías, y que modifiquen, en la práctica, las pautas
que anteceden.

C) PRENDA DE COSAS. VALIDEZ. DERECHOS Y DEBERES DEL ACREEDOR. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONSTITUYENTE.
CANCELACIÓN ANTICIPADA. VENTA DEL BIEN GRAVADO. EJECUCIÓN. PROCEDIMIENTO. RENDICION DE CUENTAS. PRENDA
DE TITULOS VALORES

Art. 2224. Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye
al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el
acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a
condición se aplica el artículo 2197.
Se replican de manera sintética las soluciones que consagran los arts. 3215 y3216del Cód. Civil, en el sentido que la prenda de
cosa ajena genera obligaciones entre las partes celebrantes del contrato que le da origen, siempre que haya buena fe en el
acreedor.
Por regla, quien constituye la garantía prendaria, ha de ser dueño del objeto afectado.
Esto así, atento a que el contrato de prenda es a título oneroso, por lo que el deudor responde frente a su acreedor por la
garantía de evicción.

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De aquí que se establezca el derecho del acreedor a exigir a su deudor, la entrega en prenda de otros bienes de valores
equivalentes a los restituidos a su verdadero dueño, para reemplazar o recomponer su garantía, pudiendo, en su defecto,
decretar la caducidad de los plazos y exigir el cumplimiento de la obligación principal, más el resarcimiento de los daños y
perjuicios que el accionar del sujeto obligado le hubieren provocado en el caso concreto.
El desapoderamiento que padezca el acreedor del objeto pignorado, por no pertenecer en propiedad al constituyente de la
prenda, no afecta los derechos creditorios que lo vinculan con su deudor. Ello así, toda vez que la nulidad del derecho real
prendario (y del contrato que le da origen), por versar sobre una cosa ajena, no implica la extinción o modificación de la
obligación principal, aunque ciertamente el titular del crédito, se verá desprovisto de los resguardos reales con que contaba en
el caso concreto.

Art. 2225. Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la
deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.
A diferencia del Código Civil, donde la percepción de los frutos que se derivan de una cosa es facultativa del acreedor (arts.
3231 y 3232), generándose la variante conocida como "prenda anticrética", el precepto en análisis, sin crear una nueva figura
jurídica, prescribe que el titular de la garantía debe percibir los mentados frutos naturales o civiles para imputarlos al crédito
asegurado, salvo que expresamente se disponga lo contrario.
El acreedor prendario debe percibir los frutos de la cosa pignorada para saldarla deuda. Si la cosa mueble objeto del derecho
real de prenda, tiene la particularidad de generar frutos, la garantía se extiende a ellos, aunque su propiedad corresponda al
titular del bien del que se derivan, y el acreedor los perciba por cuenta de este último.
Cabe destacar también que la percepción de los frutos por el acreedor prendario, implicará que éste pueda a esos fines,
servirse y usar la cosa de la que se desprendan aquéllos, potestades que en principio tiene vedadas.
Cierta doctrina se encarga de distinguir la suerte que debían correr los frutos conservables y los perecederos. Respecto de los
primeros, el acreedor está obligado a mantenerlos, no pudiendo en principio disponer de ellos. En cuanto a los perecederos, el
acreedor está obligado a su cuidado y a venderlos conforme a su naturaleza.

Art. 2226. Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la
cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro
modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.
Se consagra una solución equivalente a la prevista en el art. 3226 del Cód. Civil, pero se regulan de modo más preciso las
consecuencias que se derivan del uso y abuso del objeto pignorado por parte del acreedor (el art. 3230 de ese cuerpo legal
solamente contempla la posibilidad para el dueño del objeto gravado, de pedir su secuestro y depósito en manos de un
tercero).

El acreedor prendario no puede usar la cosa dada en garantía.

Al estar dicho objeto en manos del acreedor prendario, su dueño y propietario no podrá ejercer las facultades inherentes al
iusutendi y al iusfruendi , lo que en buena medida implicará que el objeto afectado a la prendase torno en improductivo, al
estar inmovilizado en poder de aquél durante la vigencia del gravamen. De todas maneras, la autorización para el uso del
objeto pignorado no habilita a que éste sea abusivo ni implique su deterioro, destrucción o inutilización a futuro.
Si el titular de la prerrogativa real, se sirve de las cosas empeñadas (cuando nada se hubiera establecido en el contrato
constitutivo del gravamen), o pretende efectuar sobre ellas actos de disposición material o jurídica, que comprometan su valor
o los derechos de su legítimo propietario, se consagran tres facultades para el dueño de las cosas (el artículo se refiere al
"deudor"), a saber:
a) Exigir que se declare la extinción de la garantía, y por ende, que se le restituya el objeto gravado.
En este caso, la obligación principal perdura, pero sin su accesorio y el damnificado puede lógicamente sumar a su reclamo
inicial, el resarcimiento de los daños y perjuicios que la conducta abusiva e inconsulta del acreedor pudieran haber ocasionado.
b) Pedir que las cosas se pongan en depósito, a costa del acreedor.
La consecuencia de este reclamo será que el titular de la prenda se verá privado de los bienes que constituían el objeto de su
garantía, que pasarán a manos de un tercero, designado por el magistrado a instancias del peticionante (el dueño de las cosas
prendadas —propietario no deudor—, o en su caso, el deudor, si no coincide con aquél), a lo que se sumará, ciertamente, la
responsabilidad del primero, por los daños y perjuicios ocasionados.
A diferencia del caso anterior, en éste el tercero designado judicialmente como depositario, detentará las cosas que seguirán
así gravadas con el derecho real de prenda, de forma tal que el acreedor podrá recuperarlas, solamente para proceder a su
ejecución, si una vez concluidos los plazos acordados, el deudor no cumple con la obligación principal que sirvió de sustento a
dicha garantía
c) Finalmente, y de modo autónomo a las dos alternativas que anteceden, reclamar solamente los daños y perjuicios que en
el caso se le hayan irrogado por la conducta del acreedor prendario. Ello supone, por tanto, que el gravamen prendario

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seguirá vigente y los objetos afectados continuarán en poder del titular de la garantía, a quien se condenará a cesar en el
ejercicio de los actos prohibidos.
Cabe destacar que en las tres hipótesis, el deudor (si es también el propietario del objeto de la garantía) puede compensar su
crédito por los daños y perjuicios con el importe de lo adeudado originariamente a dicho acreedor, es decir, la obligación
principal asegurada.

Art. 2227. Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no
subsista. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
Se reiteran las soluciones consagradas en el art. 3228 del Cód. Civil.
El acreedor prendario, como poseedor del objeto gravado, está obligado a conservarlo y mantenerlo en buen estado,
respondiendo por la pérdida o deterioro derivados de su obrar negligente.
Los daños que se deriven al propietario de la cosa, por el accionar culposo u omisivo del acreedor en la conservación o
resguardo de las cosas empeñadas, se compensarán con el valor de la obligación principal, hasta la suma inferior(si aquél es
también el deudor).
La contracara de este deber, desde la perspectiva del acreedor prendario, se traduce en derecho a cobrar las expensas y gastos
necesarios que hubiere hecho para la conservación y mantenimiento de las cosas pignoradas, aunque las mismas se extingan
con posterioridad.
Respecto de los gastos útiles, solamente serán afrontados por el deudor (o en su caso, por el propietario de las cosas), en la
medida que subsistan las ventajas o el mayor valor conferidos por ellos a los objetos pignorados, al momento de su restitución.
Los gastos voluntarios efectuados por el acreedor sobre las cosas empeñadas, para su exclusiva utilidad, o cuando son de mero
lujo o recreo, no serán afrontadas por el deudor, pudiendo el primero retirarlos, si ello es materialmente posible, antes de
devolver los objetos empeñados a su propietario.

Art. 2228. Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su
valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la
devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta,
requerir la autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor.
La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el privilegio
del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
No existen disposiciones equivalentes en el Código Civil, excepción hecha del art. 3234 in fine donde se dispone que en caso de
venta del objeto pignorado por otros acreedores, la potestad del titular de la garantía se desplaza de la cosa al precio que se
obtenga, pudiendo enjugar su crédito con preferencia a otros pretensores en atención al privilegio especial con que cuenta.
Se incluyen los siguientes casos:
a) La venta anticipada para evitar la pérdida, deterioro, destrucción o disminución del valor del objeto empeñado o porque
resulte económicamente ventajoso hacerlo en atención al mayor valor adquirido por éste;
b) La sustitución del objeto gravado por otro, de valor equivalente al inicialmente afectado;
c) La petición de la venta efectuada por otros acreedores del constituyente delgravamen.

La iniciativa para el acto de disposición de la cosa gravada puede emanar del deudor, del propietario no deudor, del propio
acreedor prendario o de otros interesados ajenos al contrato que dio origen a la garantía real.
Cabe destacar que la conformidad o anuencia del acreedor prendario es insoslayable en cualquier caso de venta anticipada
como de sustitución de una garantía por otra, aunque la ofertada en reemplazo sea de mayor valor, atento a que aquél tiene
en su poder la cosa y deberá entregarla para cumplir con estos menesteres. Frente a su negativa injustificada, podrá requerirse
siempre la orden judicial que habilite la venta pretendida.
De todas maneras, en cualquiera de los casos en que se verifique la venta del objeto empeñado, el acreedor prendario ejercerá
su privilegio sobre el precio resultante, lo que lo habilitará a cobrar con prelación a otros pretensores, salvo que estos últimos
ostenten un privilegio de mejor rango.
El acreedor prendario si bien cuenta con la posesión efectiva de la cosa, no puede pretender ejercer un derecho de retención
absoluto sobre ésta que impida en los hechos que otros acreedores puedan solicitar su venta. Ello así, pues la cosa gravada se
entrega en posesión y no en propiedad a dicho acreedor (que es poseedor legítimo, valga la redundancia, a título de acreedor
prendario, pero no de dueño), y como tal, permanece en los activos que integran el patrimonio del constituyente de la garantía
(sea que se identifique o no con el deudor de la obligación principal asegurada).
De aquí que nada obsta a que dicho objeto sea así embargado y salga a la venta por petición de otro acreedor, sin que para ello
sea menester la previa anuencia del titular de la garantía real prendaria.
Por tanto, frente a la orden judicial de entregar la cosa, el acreedor prendario no puede resistirla, aunque se presentará en el
expediente donde se haya resuelto la venta forzada de ésta para percibir su crédito con la preferencia que le acuerda su
privilegio.

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Art. 2229. Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con diez días
de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la
cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la
forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la
deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección
establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en la designación
de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito
de negociación o según informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más
cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indicadas en los párrafos
primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su adjudicación.
A estos efectos, se mantienen algunas directivas ya contempladas en el Código Civil (arts. 3223 y 3224: adjudicación de la cosa
en propiedad al acreedor por el valor que se determine al momento del vencimiento de la obligación; posibilidad de impetrar
la venta forzada de modo extrajudicial) y en el Código de Comercio
El poder de disposición del acreedor, se traduce así en proceder a la ejecución del objeto de la garantía, de modo que su
potestad se traslada de las cosas gravadas, al producido de su venta forzada, cobrándose sobre dicho importe, como acreedor
privilegiado.
Para ello habrá de seguirse el procedimiento ejecutivo que tramitará en sede judicial, de acuerdo a lo fijado por los Códigos de
procedimientos que rigen en las distintas jurisdicciones de la República (subasta pública, con publicación de edictos con una
antelación no inferior a diez días de la fecha de la ejecución prendaria), en la suposición que por esta vía se obtendrán los
mejores precios de la cosas liquidadas.
Ello así, a menos que en el contrato prendario se dispongan otros modos de realizar la garantía, que no pasarán
indefectiblemente por la órbita judicial (sino que se tratará de una venta privada, pero con activa participación de las partes
interesadas: el acreedor prendario, el deudor, y en su caso, el propietario no deudor) y que incluso pueden implicar que la cosa
gravada se adjudique en propiedad al acreedor por el precio que se fije al momento en tornarse exigible la obligación principal,
sin pasar por subasta o venta algunas (sería inválido el pacto por el cual esta adjudicación se verifique por el valor que se
indique a priori en el pacto prendario), o que el mismo resulte adquirente en éstas y proceda así a compensar su crédito con el
precio que deba oblar por las cosas prendadas.

Adjudicación por el acreedor: lo que no puede el acreedor es apropiarse de la cosa directamente. Ocurre que con el transcurso
del tiempo el precio de la cosa puede variar, y es posible que al momento del incumplimiento, su valor sea superior al
asignado originariamente. Si el acreedor se quedara con una cosa cuyo valor es más alto que el previsto al formalizar el
contrato, estaría obteniendo un beneficio indebido.
Adquisición del acreedor: otra posibilidad es que el acreedor opte por adjudicarse la cosa directamente, siempre que se estime
el valor al tiempo del vencimiento de la deuda. Otra posibilidad que tiene el acreedor de hacerse dueño de la cosa pasa por
adquirirla en la subasta o venta privada, según el procedimiento que el mismo haya elegido.

Art. 2230. Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas
judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
No existen disposiciones expresas equivalentes en ambos textos legales.
Sin embargo, la rendición de cuentas es un deber del acreedor prendario que subyace y se deriva implícitamente de haberse
seguido la venta privada de las cosas.
El acreedor prendario debe rendir cuentas de todo lo actuado cuando la ejecución de la garantía se concrete de manera
extrajudicial, sea por venta privada, en el mercados de títulos valores o por otra vía pactada en la que no exista elcontralor de
la autoridad judicial.
La misma, que abarcará el precio obtenido y el resumen de los gastos y honorarios de los profesionales que hayan intervenido
en el caso, podrá ser impugnada por el deudor de la obligación principal, el propietario no deudor y cualquier otra persona que
acredite un interés legítimo en la materia (ulteriores acreedores del propietario de las cosas liquidadas).
Empero, las eventuales objeciones a todo lo actuado no afecta la validez de la enajenación de las cosas pignoradas, lo que
significa que los adquirentes en estas lides no serán molestados en sus derechos por acciones reales o personales.

Art. 2231. Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la
prenda de cosas.
No existen disposiciones equivalentes ni en el Código Civil ni en el de Comercio.

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Pese a que los aludidos títulos que pueden constar o no en soporte material escrito contienen créditos, para el caso de ser
dados en garantía de obligaciones de su titular o tenedor, se rigen por el esquema de la prenda sobre cosas y no de créditos.
Por ende, el acreedor prendario detentará la posesión de los referidos títulos y hará valer los derechos a que aquéllos se
refieran.
Asimismo, está facultado para ejecutarlos, como si fuera su propietario, de modo de percibir su crédito, restituyendo a su
legítimo titular el remanente.
Empero, el propietario del título valor siempre podrá reclamar vía acción personal por daños y perjuicios al acreedor
pignoraticio, cuando éste se haya extralimitado en el ejercicio de sus facultades u obtenido alguna utilidad que exceda lo que le
correspondía por el gravamen de base.
Se puede constituir el derecho real de prenda por instrumento separado, o es suficiente con un simple endoso del portador
legitimado, con la cláusula “en prenda” u otra expresión equivalente a favor del endosatario, quien queda legitimado para
cobrar el título a su vencimiento y, con es el importe, cancelar el crédito de la operación garantizada, descontando los gastos
en los que incurrió y reintegrando el remanente al endosante.

D) PRENDA DE CRÉDITOS. CONSTITUCIÓN. DEBERES Y FACULTADES DEL ACREEDOR. EXTINCIÓN

La necesidad de recurrir a mecanismos de financiación cuya formulación instrumental permita el empleo de figuras jurídicas
ágiles y de moderado costo operativo ha motivado la utilización de diversos institutos, algunos d elos cuales no están
estructurados específicamente con la finalidad de brindar seguridad al crédito. Hace algún tiempo, se ha difundido la idea de
recurrir a la prenda reemplazando a la cesión, cuando la operatoria responda a un negocio de garantía.

Art. 2232. Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que
puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea
necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Se presenta a la prenda de créditos con una regulación más completa, que la hace atractiva para secundar obligaciones de
cierta envergadura y no para obligaciones menores como sucede con el esquema propuesto por los CódigosCivil y de
Comercio.
En lo referente a la caracterización de esta figura, se mantiene como exigencia primordial que el crédito conste por escrito, tal
como dispone el art. 3212 delCód. Civil, pero se le añade también el recaudo de que se trate de una obligación que como tal
pueda ser cedida (es decir, que no verse sobre un derecho intuitu personae).
La prenda de un crédito tendrá como objeto mediato un derecho, es decir, “una prerrogativa de la persona para exigir de los
demás un determinado comportamiento”. Es decisiva la existencia de uno o más documentos que conformen un crédito en el
patrimonio del deudor prendario, los que al ser entregados impidan a éste su ejercicio o ejecución y otorguen coetáneamente
tales poderes al acreedor prendario, quién; si no es cumplida la obligación garantizada, podrá liquidar tal crédito en su
beneficio.
La entrega del título al acreedor le transfiere la facultad de cobrar su crédito y, en consecuencia, debe el deudor abstenerse de
cobrarlo, aunque el obligado pretenda hacerle el pago, pero los títulos de crédito contínuan siendo de propiedad del titular, y
se entregan en garantía, por cuya razón el acreedor prendario debe realizar la custodia con diligencia, sin recurrir a una
inmediata liquidación.
Si el acreedor percibe el crédito en fecha anticipada a la de vencimiento de la obligación garantizada con prenda, su derecho se
traslada a la suma de dinero obtenida, operando una subrogación real.
Concurso del deudor: si el acreedor ha recibido títulos de crédito, en concepto de garantía o prenda, carece de derecho, frente
a la presentación concursal del deudor, para compensar su crédito con los fondos percibidos de los deudores de los títulos
entregados en garantía, y ello aun cuando tal facultad esté prevista en el contrato de mutuo celebrado entre el deudor y el
acreedor.

Art. 2233. Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del
crédito prendado.
Se mantiene la exigencia de la notificación del contrato prendario al deudor de la prestación objeto de la garantía, como medio
de perfeccionarla, tal como lo dispone el art. 3209 del Cód. Civil.
Este recaudo consistente en que el título exista y esté instrumentado, así como su entrega al acreedor, junto con la
notificación, determina para el deudor prendario un estado de imposibilidad material y jurídica de disponer del crédito
prendado, rodeando la operatoria de seguridades tendientes a evitar el fraude negocial. La exigencia relativa al título viene a
cumplir con la necesidad de “cosificar” los créditos que por naturaleza son bienes inmateriales, y por lo tanto carecen de
corporeidad. Si el titulo fuere un documento privado o un papel de comercio, ninguna dificultad puede sobrevenir. El recaudo
se cumplimenta con la entrega material del mismo. Si el crédito estuviera constituido por un instrumento público, el título
estará representado por el primer testimonio.

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 Unidad 17 - Reales

Afirma Szmuch que como lo pignorado es el crédito, si su instrumento probatorio desaparece, o se extingue, o se perjudica de
manera que devenga inservible en su función probatoria, cabe concluir que la prenda “subsiste” como derecho real
desmaterializado, o que “revive” o “recupera sus efectos” en caso de reconstrucción o recuperación del instrumento”

Art. 2234. Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito
prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su
derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
El Código Civil no contiene un precepto que disponga de manera expresa cuáles son las facultades con que cuenta el acreedor
prendario en estas circunstancias.
En cambio, sí lo hace el Código de Comercio en su art. 587 al prescribir que el acreedor pignoraticio queda subrogado en los
derechos y facultades del titular primigenio de la obligación.
Dicha solución se predica del artículo en análisis, que reproduce en lo sustancial, la norma de la ley mercantil antes apuntada.

Las facultades del acreedor prendario: tiene la posesión del crédito con la finalidad de restituirlo al deudor si éste cumple con
su obligación. Puede ocurrir que antes del vencimiento de la obligación garantizada con prenda, el crédito cedido en garantía
venza, en cuyo caso tiene que cobrarlo, incluso judicialmente si es necesario.
El acreedor debe realizar todas las medidas conservatorias del crédito como, por ejemplo, hacer el protesto de una letra de
cambio a su vencimiento.
Debe rehusar el pago que intente hacer el deudor del crédito prendado que no reúna los requisitos de identidad, integridad,
puntualidad y localización, y adoptar todas las medidas conservatorias tendientes a un cobro que reúna dichos requisitos.
En cuanto a la percepción del crédito, algunos entienden que es una facultad del acreedor, otros que se trata de una
obligación. En principio, si el crédito dado en prenda se torna exigible, resulta más convincente considerar que se trata de un
deber su cobro, pues no hacerlo puede tomarlo en incobrable más adelante, con grave perjuicio para el deudor prendario. Aun
cuando el crédito asegurado con la prenda no sea exigible, parece lógico que el acreedor perciba el crédito dado en garantía y
que luego conserve ese dinero a las resultas de la obligación que lo une con el deudor prendario.
Prestación dineraria: si su crédito es exigible, usará el dinero recibido para cubrir “íntegramente” su propio crédito. Si el crédito
del acreedor prendario aún no es exigible, deberá conservar el dinero y la prenda subsistirá sobre el dinero hasta tanto el
acreedor tenga derecho a cobrar su propio crédito.
Prestación no dineraria: si el deudor le hubiera dado en prenda al acreedor un contrato de compraventa que le da derecho a
recibir una determinada cosa mueble, el acreedor no puede apropiarse de esta cosa. Lo que debe hacer es venderla para, con
el dinero obtenido, cobrar así su propio crédito.

Art. 2235. Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de una opción o
declaración del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio
crédito es exigible, y de común acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen efecto si se comunican al
propio acreedor y al prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.
No existe una disposición equivalente a la aquí analizada en ninguno de los cuerpos legales citados.
El precepto repara en el caso en que el crédito objeto del peño dependa, en su exigibilidad, de una opción o declaración que
deban realizar el acreedor o el deudor de la obligación inicial.
Si dependen del acreedor primigenio (el constituyente de la garantía), el titular de la prenda puede hacerlas, por su cuenta en
tanto y en cuanto la obligación asegurada sea exigible, o de común acuerdo con el primero en caso contrario(sino, podría
precipitar la liquidación del accesorio —la garantía real—, cuando no fuera aún exigible el principal —la obligación asegurada
—).
Si dependen del deudor del crédito cedido en garantía, sólo son eficaces en tanto y en cuanto las comunique fehaciente a
ambos acreedores, el constituyente del gravamen y el actual o prendario (de lo contrario, la connivencia entre los sujetos
activo y pasivo de la obligación inicial, podrían postergar la liquidación de la garantía, o bien verificarse la misma con total
desconocimiento del constituyente del gravamen).
Esto es así, salvo que expresamente se disponga lo contrario en el contrato prendario (por ejemplo, que la declaración u
opción deba realizarlas en todos los casos el acreedor inicial, o que las cumplidas por el sujeto obligado al débito empeñado
solamente deban ser comunicadas al acreedor prendario).

Art. 2236. Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se origina en un contrato con
prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la
participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es negado
injustificadamente, debe ser suplido por el juez.

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 Unidad 17 - Reales

Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.

No existe solución equivalente en ninguno de esos cuerpos legales.
Las facultades del titular de la garantía real si el crédito prendado integra un contrato con prestaciones recíprocas
El artículo se detiene en el caso especial en que el crédito transferido en garantía integre un contrato con prestaciones
recíprocas que involucre, por ende, a otras personas que no han sido parte del convenio que da origen al empeño, y que no
pueden verse afectadas en sus prerrogativas por su celebración.
En estas circunstancias se dispone que frente al incumplimiento del sujeto obligado con el crédito afectado a la garantía real,
su titular puede proceder a la enajenación forzada de los derechos y obligaciones del primero, como medio de hacer efectivo el
gravamen, respetando empero, las disposiciones que sobre este aspecto contenga el acuerdo de base en torno a su
transmisión.
Asimismo, si para dicha disposición se exigiera la conformidad y asentimiento de la contraparte del negocio inicial (que como
se dijo, no está vinculada ni obligada por la garantía real de marras) y ésta la negara sin causa justificada, el acreedor prendario
puede requerir en subsidio la autorización judicial para concertar dicha transferencia.

Art. 2237. Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor
debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito
prendado.
No existe solución equivalente en ninguno de esos cuerpos legales.
Las consecuencias de la extinción de la garantía sobre el crédito afectado a ella: Por regla, si se extingue la obligación principal
asegurada, otro tanto sucede con la garantía real conferida por vía de consecuencia, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 2186,
y por aplicación del principio esencial de accesoriedad común a todos estos derechos reales.
Puede extinguirse el gravamen sin que ello conmueva la vigencia de la obligación principal, que queda desprovista de ese
accesorio tan importante que califica a su titular como acreedor privilegiado (deviniendo así en quirografario).
El precepto en análisis se detiene precisamente en esta última hipótesis, pero cuando ello no afecta también la exigibilidad y
vigencia del crédito pignorado (por ejemplo, por renuncia del titular de la garantía a ejercitarla).
ara este caso, el acreedor prendario debe restituir el documento que exterioriza y prueba la obligación empeñada a su titular
primigenio y al mismo tiempo notificar esa circunstancia al deudor de aquélla, para evitar que en su caso pague erróneamente
al primero, cuando ya no debe hacerlo.

Unidad 17: ACCIONES REALES.

A)Concepto. Enumeración. Finalidad. Requisitos para su viabilidad. Daño.  Relación entre las acciones
posesorias y las acciones reales: posesorio y petitorio. Concepto. Acumulación de acciones   por un mismo
hecho y por hechos distintos. Hechos posteriores.  Jurisdicción en derechos reales sobre inmuebles, sobre
bienes registrables y sobre bienes NO registrables.  
 
Art. 2247. Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. 
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde. 
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva. 
 
Se brinda una definición más precisa de la acción real, reemplazando en lo atinente a su finalidad, las
expresiones hacer declarar que utiliza el art. 2756 del Cód. Civil, por el término genérico defender, que es
comprensivo de todas las maneras posibles de tutelar estos poderes jurídicos cuando son vulnerados. 
También se suprime de la noción de marras, la mención del efecto accesorio del resarcimiento del daño
causado, dado que es una regla de equidad común a todo el ordenamiento jurídico  
Se mantiene la enumeración de las acciones reales típicas, pero añadiendo en tal condición también a la acción
de deslinde. A diferencia del Código Civil, que en su art. 4019 enumera algunos supuestos en particular (la

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 Unidad 17 - Reales

acción de reivindicación de la propiedad de una cosa que está fuera del comercio, la acción negatoria para
ejercer una servidumbre), se predica el carácter imprescriptible para todas las acciones. 
 
El concepto de acción real: En un sentido amplio, acción es el medio con que cuenta el titular de un derecho
subjetivo o relación de hecho calificada jurídicamente como valiosa, de reclamar la intervención del órgano
jurisdiccional del Estado, a efectos de obtener su reconocimiento y protección cuando se los considere de
alguna manera lesionados o afectados. En las acciones reales se pretende obtener el reconocimiento y
mantenimiento del derecho. 
Surge de la definición la FINALIDAD que se persigue con su ejercicio: la defensa del derecho subjetivo
lesionado. El concepto brindado no se limita a declarar la existencia de la potestad real en cabeza del actor, sino
también, a que cesen los actos que la lesionen en el caso concreto.  
Las acciones reales se distinguen de las posesorias, ya que estas apuntan a la conservación o restitución de la
posesión o de la tenencia con independencia de quien sea el titular del derecho real, y no precisan otra prueba.
También se distinguen de las acciones personales que persiguen la restitución, fundadas en una obligación, ya
que el actor hace valer un derecho de crédito, mientras que aquí se hace valer un derecho real.

La protección de los derechos reales se cumple en tres sentidos distintos. En efecto, en el precepto se alude a
tres sustantivos que indican los ataques que pueden padecer las potestades reales: en su existencia (acción
reivindicatoria), en su plenitud (acción confesoria) o en la libertad de su ejercicio (acción negatoria): 
En el primer caso, la conducta lesiva impide al titular del derecho ejercer cualquiera de sus prerrogativas sobre
la cosa, puesto que el agresor lo priva de su relación real posesoria (hay despojo). 
En el segundo, la persona afectada mantiene la cosa en su poder, pero no puede servirse de ella en toda la
extensión de sus facultades y atribuciones.  
En la tercera hipótesis tampoco existe despojo, pero el titular de la potestad real es víctima de distintos actos
materiales que causan turbaciones en su vínculo efectivo con la cosa, sea porque el agresor pretende detentar
derechos o facultades sobre ese objeto, o bien, porque teniéndolos legítimamente, los ejercita fuera de los
límites que han sido establecidos. 

La enumeración de las acciones reales.

Se reconocen tres acciones reales típicas o clásicas, como son la de reivindicación, la confesoria y la
negatoria. Cada una de ellas está orientada a la protección del derecho real, según si se lo afecta en su
existencia, en su plenitud o en la libertad de su ejercicio. 
A ellas se suma ahora la acción de deslinde, que sirve para hacer cesar el estado de incertidumbre acerca del
lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre dos o más fundos contiguos (enunciadas Art. 2247).
También se suele mencionar a algunas acciones como de carácter “mixto”, reales y personales, que serán
aquellas en las que el actor tiene un derecho real y un derecho personal que puede ejercer simultáneamente.
La importancia de determinar su naturaleza jurídica es a los efectos procesales.
El Art. 2247 dice que las acciones son las legisladas en el capítulo, por lo que puede inferirse que la acción de
división del condominio es de naturaleza real.

El carácter imprescriptible de las acciones reales: el artículo prescribe que todas las acciones reales son
imprescriptibles, salvando lo dispuesto respecto de la prescripción adquisitiva donde cabe observar según se
trate de la decenal o la veinteañal, cuando el accionado invoque este modo para afirmar su señorío sobre la
cosa objeto de la litis y repeler así los reclamos del pretensor. 
 
Finalidad de las Acciones Reales. 
Art. 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita.  La acción reivindicatoria tiene por
finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
producen el desapoderamiento. 
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. 
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. 

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 Unidad 17 - Reales

Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión. 
Se determina con mayor precisión el ámbito en que se mueve cada una de las  acciones contempladas,
partiendo de una premisa básica y elemental, como es que todo derecho real tiene que contar con un medio
eficaz equivalente para su defensa, ante cualquier forma de ataque o menoscabo. 
 
La finalidad que persiguen las acciones reales: 
Si se coordinan las acciones enumeradas en el artículo anterior con los ataques que pueden sufrir los titulares de
los derechos reales, resulta que: 
a. La existencia de los derechos reales se protege a través de la acción de reivindicación. 
b. La plenitud de los derechos reales en su ejercicio se protege por la acción confesoria. 
c. La libertad en el ejercicio de los derechos reales se protege con la acción negatoria. 
 
Legitimación: La consecuencia práctica de la norma es brindar reglas generales, claras y concretas que sirven
para dilucidar en qué ámbito se mueve cada unade las acciones reales admitidas, superando el régimen del
Código Civil que daba pie a distintas interpretaciones. 
a) La acción real de reivindicación corresponde a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la
posesión, para hacer frente a los actos que provoquen el desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble. 
b) La acción real negatoria tiene la misma legitimación activa que la acción reivindicatoria, pero frente a un
agresión menor, como es la turbación en la posesión de las cosas que no llegue al despojo. 
c) La acción real confesoria se le concede a todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, cuando se les impida el ejercicio de los derechos inherentes a dicha relación real, como así también a
los titulares de derechos reales de servidumbres cuando no puedan ejercitarlas en el caso concreto. 
 Las tres acciones reales típicas se reconocen también al acreedor hipotecario, quien puede ejercitarlas a título
personal y por derecho propio (no por vía de subrogación) en resguardo del valor de su garantía frente a la
inacción de su titular primigenio. 
 
Requisitos para su viabilidad.
Art. 2249. Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir
al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia. 
Se generaliza la solución que el art. 2774 del Cód. Civil consagra para la acción de reivindicación, para todas las
acciones reales por igual. 
El factor condicionante de la legitimación activa para impetrar las acciones reales para que se pueda esgrimir la
acción real, el actor debe ostentar la titularidad de un derecho de esta índole. 
Pero además, la potestad que legitimó inicialmente al pretensor debe subsistir al momento de pronunciarse la
sentencia, pues de lo contrario faltaría el fundamento mismo de la pretensión y el objetivo que con ella se
persigue.
Esta directiva por la que no se puede peticionar sobre lo que no se tiene, denota la necesidad del actor de  
justificar la titularidad de su derecho real al momento de notificar su reclamo a  los accionados.  
Además, evita el dispendio de la actividad procesal, pues si el derecho se hubiera extinguido al momento de
pronunciarse la sentencia, ésta no podría ser de cumplimiento efectivo. 
Lo expuesto no obsta a que pueda no existir total identidad entre quien inicie el juicio petitorio y quien se vea
favorecido o no al momento de dictarse la sentencia que dirima el pleito. 
En efecto, puede suceder que el actor primigenio fallezca y sean sus sucesores universales legítimos o
testamentarios o los legatarios de cosa cierta los que continúen en tal calidad el juicio, como también que el
primero transmita por acto inter vivos y a título singular su derecho sobre el bien objeto de la litis, haciendo lo
propio con la acción esgrimida. 
Asimismo, que durante el transcurso de la causa judicial se extinga su objeto, o se verifiquen modificaciones a su
respecto que impidan la conclusión del expediente. 
 
Daño.
Art. 2250. Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la
indemnización sustitutiva del daño.  
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. 
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real. 

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 Unidad 17 - Reales

Se consagran de manera general, y para todos los legitimados activos que esgriman cualquiera de las acciones
reales admitidas por el sistema jurídico las opciones que consagran los arts. del Código Civil para quien inste el
juicio de reivindicación. 
 
Las opciones del titular del derecho real: El precepto coloca en cabeza del interesado (el titular del derecho 
real lesionado en el caso concreto), dos alternativas procesales:  
1. Perseguir el restablecimiento de su poder jurídico sobre la cosa: por esta vía procesal busca recuperar la
posesión de la cosa, que cesen los actos que la turban o bien que se le permitan al actor ejercer todas y cada
una de las prerrogativas inherentes a su derecho real.  
En esta instancia puede sumar la reparación por los daños sufridos. Se trata del efecto accesorio que tienen
estas acciones, que es el del resarcimiento de los daños causados, por aplicación de la regla común en derecho
que prescribe que todo aquel que provoca un daño, está obligado a repararlo. 
NO se está en presencia de dos acciones, la una real, la otra personal, que confluyen sobre un mismo legitimado
activo, que puede ejercerlas a su arbitrio, sino de un único remedio judicial (real), que conlleva a ambas
consecuencias.  
2. Obtener la indemnización sustitutiva del daño sufrido, aquí, en cambio, se pretende la obtención de un
valor económico que repare los efectos y consecuencias de la agresión cometida. 
La elección de esta solución procederá si el actor no puede dirigir sus reclamos petitorios contra el poseedor
actual de la cosa que cuenta con argumentos o defensas suficientes como para lograr el rechazo de la vía real, o
bien porque el objeto se transmitió a título oneroso y por un valor conveniente al actor, que el subadquirente y
poseedor actual aún no ha abonado en forma total o parcial (caso en el cual, el pretensor puede reclamar que
se le pague a él); o porque, en fin, le resulte más cómodo, económico y sencillo litigar contra el transmitente y
no contra quien detenta en la actualidad la posesión del objeto en juego. 
 
Art. 2251. Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra
terceros o contra los restantes cotitulares. 
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.  
Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede
reducirse a la medida de su parte indivisa.  
Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material delobjeto, el ejercicio por cada condómino se
circunscribe a su parte indivisa. 
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en
juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que
han intervenido en el juicio. 
 
Se fijan reglas generales para el caso que exista cotitularidad en el derecho sobre el objeto del petitorio, con
independencia de la naturaleza de la acción real esgrimida. 
Respecto de la medida de la pretensión del actor, cuando se endereza contra un tercero ajeno a la comunidad,
se admite que pueda serlo tanto por su parte indivisa, como por la totalidad de la cosa, superando así las
posturas doctrinarias enfrentadas que existen en la materia. 

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales. Posesorio y petitorio. Concepto. Acumulación.
Art. 2269. Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
Significa que mientras tramitan las acciones posesorias, las acciones reales deben esperar que aquellas
terminen. No pueden tramitar de forma paralela. El Código establece una clara separación entre el posesorio y
el petitorio, cuyas acciones son independientes.
Si se opta por iniciar acciones reales, ya no será posible iniciar acciones posesorias. Se puede ir de menor a
mayor, pero no a la inversa.
En el juicio posesorio solo se trata de proteger el hecho de la posesión o de la tenencia, sin indagar a quien
pertenece el derecho (dominio, usufructo, arrendamiento, etc.); se busca volver al estado de hecho
preexistente, sin perjuicio de la pertenencia del derecho sobre la cosa. La cuestión acerca de la existencia y
titularidad del derecho debe ser ventilada en el juicio correspondiente (petitorio).

Art. 2270. Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, más
el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

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En consecuencia, el demandante en el juicio posesorio no tiene que probar su derecho, si es que lo tiene. Le
basta con acreditar su relación de poder y la lesión de que ha sido objeto (desapoderamiento o turbación).
Tampoco el demandado puede reconvenir u oponer excepciones propias del juicio petitorio, es decir, fundadas
en un derecho de poseer (dueño de la cosa).
El siguiente artículo sirve como complemento de los anteriores.

Art. 2271. Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción
real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
Sienta el principio de la no acumulación y se establece la prelación: se pierde la acción posesoria cuando en
primer término se intenta la acción real, lo que no ocurre en el caso inverso.
Se puede afirmar que la relación de poder, en sí misma, se protege solo provisionalmente, es decir, en tanto no
se pruebe que se halla en contradicción con el derecho, lo que será objeto de debate en el juicio petitorio
posterior.

Art. 2272. Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la
acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
La ley se refiere a quien sea vencido, ya sea el actor o el demandado. Si se trata del último debe restituir la
posesión o la tenencia, o cesar en su turbación, satisfaciendo también las condenaciones accesorias para que se
le habilite la vía petitoria. En cambio, para el actor, las condenaciones serán menores.

Acciones por un mismo hecho.

Art. 2273. Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le
compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda;
pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.
Si el titular del derecho real es turbado o despojado de su posesión, puede optar por ejercer la acción posesoria
o la acción real correspondiente, lo que no puede hacer es acumularlas. Esta prohibición implica también que el
demandado en el juicio posesorio no puede iniciar el petitorio hasta que el primero haya terminado y la
sentencia haya sido ejecutada. La prohibición significa, además, que el demandado en el juicio posesorio no
puede reconvenir u oponer excepciones con el fin de hacer valer su derecho real.

Acciones por distintos hechos.

Art. 2274. Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias
por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero si puede hacerlo el demandado.
Iniciado el juicio petitorio, no se pierde la posibilidad de iniciar el juicio posesorio siempre que los hechos sean
posteriores. Esto solo es posible en la hipótesis que haya mediado una turbación, ´pues si el actor en el petitorio
fue desposeído totalmente, no podrá ser turbado en el futuro al no tener la cosa bajo su poder.
Para el demandado la situación es distinta. Él no ha promovido la acción real y no puede verse entonces privado
de la acción posesoria, de modo que también puede ejercer acciones posesorias por turbaciones anteriores al
juicio petitorio. De lo contrario, el autor de la turbación podría privar de su acción al poseedor, por el hecho de
intentar contra él la reivindicación. Si el demandado inicia el juicio posesorio, al regir el principio de la no
acumulación, el petitorio promovido por el actor debe ser suspendido hasta tanto finalice aquel.

Art. 2275. Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen turbaciones o

desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de
restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
Ej: Alguien es desapoderado. En lugar de iniciar la acción posesoria, recupera la cosa por las suyas haciendo
justicia por mano propia. El despojado le inicia la acción posesoria y lo vence, por lo que debe restituir la cosa.
No obstante, le queda la posibilidad de iniciar ahora la acción posesoria por el hecho anterior, que es el
primitivo desapoderamiento por el que debió demandar en lugar de recobrar la cosa de propia autoridad.
Siempre es necesario cumplir con la condena para poder iniciar el segundo juicio.

Hechos posteriores.
Art. 2276. Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de
defensa a la posesión y a la tenencia por hechos posteriores.
Es lógico, ya que no fueron planteados ni resueltos en el juicio petitorio ya iniciado.

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B) Acción Reivindicatoria. Concepto. Requisitos. Objeto. Legitimación activa y pasiva. Prueba: reivindicación
de inmuebles, reivindicación de muebles registrables, reivindicación de muebles no registrables. Límites.
Juicio de reivindicación. Sentencia.

Concepto.
Art. 2252. Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en su
totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.
Es la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en que
haya mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así obtener su restitución, con el objeto
accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización de daño causado. Es la acción que compete a un titular de un
derecho real que perdió la posesión contra quien posee la cosa indebidamente.
Compete en los supuestos de desapoderamiento, a los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión (todos menos la servidumbre y el acreedor hipotecario).
Se sintetizan en un solo precepto, las soluciones que consagran de manera redundante los arts. 2759, 2760,
2761 y 2764 del Cód. Civil.
La última parte del artículo permite la reivindicación de una universalidad de hecho. Sin embargo, cabe
entender que lo que se reivindica no es la universalidad de las cosas sino cada una de las cosas que la
componen, y hasta es posible que la acción prospere respecto de unas cosas y no de otras. No hay que olvidar
que la universalidad de hecho no puede ser objeto de los derechos reales ni de las relaciones de poder. El objeto
lo constituye una cosa cierta y determinada, las partes individuales del conjunto. No obstante el texto del
artículo parecería indicar que las universalidades de hecho forman una sola cosa, al menos a los fines de la
acción reivindicatoria. Respecto de las universalidades de hecho (libros de una biblioteca; animales de un
rebaño, abejas de una colmena), esto es, conjunto de cosas, pueden ser reivindicadas en tal condición, sin que
sea menester hacerlo una por una, en la medida que todas y cada una de ellas pertenezcan al mismo titular del
derecho real.

Objeto.
Su objeto principal es la restitución de la cosa, mientras que su objeto accesorio es la indemnización del daño
(incluso frutos, accesorios, etc.) se trata de enfrentar al propietario no poseedor contra el poseedor no
propietario, para que el primero obtenga la restitución de la cosa. Esta es la situación sencilla ya que, en
ocasiones, puede complicarse cuando ambos tienen títulos. La acción reivindicatoria procura recuperar cosas,
que sean actualmente existentes, determinadas e individualizadas, a eso se refiere claramente el Art. 2252.

Art. 2253. Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables
o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse
efectiva la restitución.
Se le da una nueva versión al art. 2762 del Cód. Civil, suprimiendo ejemplificaciones que no son propias de un
texto legal. La fuente es el art. 2206 del Proyecto de Código Civil de 1998.
Aclaraciones. Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida o identificada en el caso concreto. Así,
sucede en general, con las cosas fungibles, el dinero y los títulos al portador. Sin embargo, cabe la posibilidad de
recuperar una suma dineraria, si se conoce la numeración de los billetes que la integran. Otro tanto sucede con
cereales que estén almacenados en bolsas que pueda identificar su propietario con marcas o signos.
Los objetos inmateriales susceptibles de valor tampoco pueden ser reivindicados, porque tampoco pueden ser
objeto de las relaciones de poder ni del derecho real.
Las cosas, para ser objeto de un derecho real y, por ende, susceptibles de ser reivindicadas, deben ser
actualmente existentes. De ahí que no puedan serlo las cosas futuras.

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Los derechos intelectuales son bienes que no son cosas, por lo tanto, no pueden ser objeto de los derechos
reales, aun cuando algunas normas puedan ser aplicadas por analogía.

Art. 2254. Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores
inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los
automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista
identidad entre el asiento registral y los Códigos de identificación estampados en chasis y motor del
vehículo.
El artículo es un resultado entre la armonización del CC de Vélez y el decreto ley 6582/1958.
Recordemos que el principio de “posesión vale título”, en materia de automotores es “inscripción vale título”.
Por ende, no se puede pretender ser el legítimo dueño de un automotor si no se cumple previamente con el
trámite inscriptorio para colocarlo a su nombre, pues sólo bajo estas condiciones se adquiere definitivamente su
propiedad, y se pueden repelar las eventuales acciones que por causa de ellos esgriman terceros, sean ellas de
índole personal o real. Si hay buena fe y hay inscripción el automóvil no puede ser reivindicado.
Si pueden ser reivindicados los automóviles hurtados y robados, sin embargo el CCyCN establece para el
adquirente de buena fe del automotor robado o hurtado la posibilidad de repeler los reclamos petitorios del
anterior propietario si han transcurrido dos años desde la toma de razón de su derecho, se ha mantenido en la
posesión efectiva del bien y existe identidad entre el asiento registral que acredita su derecho y los Códigos o
números que lucen estampados en su chasis y motor. Se consagra así, un caso especial de prescripción
adquisitiva.

Legitimación.
Art. 2255. Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del
objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al
poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace
cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene
inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.
Se sintetizan artículos del CC de Vélez + sus notas. La fuente de inspiración es el art. 2208 del Proyecto de
Código Civil de 1998.
La reivindicación es dentro de las acciones reales, la más emblemática, por defender la existencia misma de los
derechos reales (especialmente el dominio, que es la base del sistema jurídico argentino), que como potestades
absolutas, tienen oponibilidad erga omnes. Luego, los alcances de esta acción, son en principio ilimitados, lo que
equivale a decir que el propietario despojado, podrá perseguir y recuperar la cosa de manos de quien la tenga.
De aquí que como enunciado o regla general podemos decir que esta acción compete al propietario no
poseedor, contra el poseedor no propietario. (Legitimación activa).
Contra el poseedor: Entonces, procede la acción real de reivindicación contra el poseedor que hubo la cosa por
despojo contra o sin la voluntad del reivindicado. Asimismo, respecto del poseedor que detenta el objeto por
entrega voluntaria efectuada su favor por el mismo reivindicante SOLO CUANDO EL NEGOCIO JURÍDICO QUE
SOSTIENE LA RELACIÓN ANTERIOR CAE. Igualmente procede la acción contra el poseedor que niega serlo.
Contra el tenedor: Se distinguen dos supuestos, a saber:
a) Si el tenedor lo es a nombre del actor. En esta hipótesis, la acción real procederá en la medida que aquél no
la restituya a su debido tiempo. (Supuesto incluido en el CC de Vélez).
b) Si el tenedor lo es a nombre de un tercero. En estas lides, el sujeto accionado puede asumir dos actitudes.
1) Si identifica al poseedor por quien detenta la cosa, pedirá su citación al juicio, el que se suspenderá hasta
tanto se verifique la participación obligada en él del poseedor denunciado, que revestirá entonces la condición
de demandado y sujeto pasivo definitivo del juicio petitorio de marras. Con lo cual, el tenedor quedaría
aparentemente desvinculado del juicio, aunque no de sus efectos.

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2) Si no denuncia al poseedor, el juicio petitorio continuará contra el tenedor, aunque como sigue
representando la posesión de la persona innominada, la interposición de la demanda interrumpirá la
prescripción que esté corriendo a favor de aquél. La sentencia que se dicte en el proceso, de prosperar,
condenará al tenedor a restituir la cosa al reivindicante, pero no afectará ni alcanzará al verdadero poseedor
que no tuvo intervención efectiva en la causa. Como la sentencia no alcanza al poseedor, el mismo podrá
entablar juicio posesorio o petitorio. De verificarse alguna de estas posibilidades, recuperada la posesión por el
último pretensor, el reivindicante original podría siempre promover nuevamente la acción real, ahora sí, dirigida
certeramente contra el poseedor actual, que fuera omitido en el petitorio inicial. Todo ello, sin perjuicio de la
facultad del poseedor vencido en esta segunda instancia, de reclamar del tenedor que no cumplió fielmente con
la obligación que le impone el inciso b) del art. 1940 (poner en conocimiento del poseedor todo acto que lo
perturbe en su relación efectiva con la cosa detentada) los daños, perjuicios y gastos (incluidas las costas
judiciales) que se le hayan irrogado en el caso concreto por dicha actitud omisiva.

Prueba.
El régimen de la prueba en los juicios de reivindicación entra en el terreno del juicio petitorio, en el cual la
controversia versa sobre derechos, a diferencia del posesorio, que tiene por fin, como regla, el hecho en sí de la
posesión. Por aplicación de los principios generales sobre la carga de la prueba, el actor debe probar la
titularidad del derecho real. Esta regla se ve reforzada en el terreno de la acción reivindicatoria, teniendo en
cuenta que –por hipótesis- el demandado es poseedor, o representa al poseedor.
Quien inicia la acción reivindicatoria debe justificar su derecho sobre la cosa objeto de la acción, invocando
título de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Aquí la prueba se regirá por
una serie de presunciones, el demandante no necesita demostrar que ha recibido la posesión de la cosa. Si, en
cambio, resulta insoslayable la invocación del título, por cuanto se exige del reivindicante una mera probabilidad
de que torne preferible su derecho a la posesión frente al del poseedor actual, quien nada debe demostrar.
En el supuesto de que el poseedor actual también acredite tener derecho sobre el bien, el reivindicante no solo
debe demostrar su derecho sobre la cosa, sino, además, que el suyo es mejor.

Art. 2256. Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de

cosasinmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario
quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente
de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante
posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante
es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario
de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
Incumbe al actor acreditar la titularidad del derecho real para esgrimir la acción equivalente. Empero, la
acreditación del derecho de poseer se circunscribe en la práctica a la justificación de los títulos que invoca el
pretensor. No se refiere al título suficiente, sino todos los actos o hechos que sirvan para acreditar la
propiedad de las cosas, sean éstos traslativos o simplemente declarativos de esos derechos.
Caso de dos contendientes del mismo antecesor: Si dos personas ostentan títulos provenientes del mismo
causante, se prefiere a la primera que haya obtenido a su favor el modo tradición, siempre y cuando la
tradición se haya realizado de buena fe, es decir, que el adquirente haya ignorado que el enajenante se había
comprometido previamente a transmitir la cosa a un tercero. No importa aquí la fecha del título, sino la de la
adquisición del derecho real de buena fe. Para la determinación de la buena fe hay que tener en cuenta,

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además de la ignorancia de la situación, que el título del contrincante no haya sido registrado con
anterioridad a la adquisición.
Caso de dos contendientes con distinto antecesor: En primer lugar, el juez deberá examinar cuál de los
títulos presentados es mejor o más probable en cuanto al derecho de las partes, para ello se debe estudiar
los títulos de los respectivos antecesores. Si de ese estudio resulta quien es el verdadero propietario, su
sucesor será vencedor.
Para establecer cuál es el verdadero propietario, se asigna especial importancia a la fecha del título. Si el
título es de fecha posterior a la posesión del demandado, “es insuficiente”. En caso contrario puede ser una
carta de éxito. En esta hipótesis, cabe distinguir tres casos distintos:
a) Si el título del actor es posterior a la posesión que esgrime el demandado. En estas circunstancias,
aunque la posesión del accionado no se funde en título o causa alguna que la legitimen va de suyo que el
pretensor nunca pudo establecer, de manera real y efectiva, la relación posesoria correspondiente a su
derecho inmobiliario (no realizó la tradición).
b) Si el título del actor es anterior a la posesión del demandado. Acá el actor lleva las de ganar, pues el
autor de ese acto o negocio causal que reunía las exigencias comunes para la adquisición del derecho real
(v.gr. título y modo), se presume que era el verdadero propietario del inmueble, y en tal condición, así lo
transmitió al actual pretensor.
c) Si no se puede determinar cuál de los antecesores era el verdadero propietario del inmueble objeto del
litigio. En este último caso, a los fines probatorios los litigantes están en pie de igualdad, por lo que el
legislador se inclina por presumir que quien tiene la posesión efectiva del inmueble es su propietario.

Art. 2257. Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la reivindicación

de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe, se
deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la
cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en
su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste
acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados
de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios
registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de
personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que
pertenece al que lo tiene inscripto.
Cuando la cosa es mueble y registrable, el Registro debe proveer la coincidencia de elementos identificatorios,
razón por la cual los litigantes deberán adjuntar al petitorio como elementos probatorios los informes y
certificados expedidos por el ente registral que corresponda de los que surja la titularidad de la cosa a nombre
de alguno de ellos.
Los supuestos contemplados en la normativa son:
a) Actor y demandado presentan títulos y antecedentes que fueron en su momento debidamente inscriptos y
que emanan de un autor común. En este caso, se da prelación a quien acredite la coincidencia de los elementos
identificatorios registrales exigidos por el sistema que rija a esas cosas.
b) Actor y demandado presentan títulos y antecedentes que fueron oportunamente inscriptos y que derivan
de distintas personas. En esta hipótesis, corresponderá indagar en torno a dichos antecedentes, para
determinar de cuál de ellos se deriva la propiedad de la cosa a reivindicar.

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Art. 2258. Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas muebles no

registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero
adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del
antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición
originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se
encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.
Como sucede en los casos considerados en los dos artículos anteriores, se impone al actor la prueba del "título".
Dada la naturaleza del objeto motivo del petitorio, hay que sumar a las causales antes enunciadas, la presunción
legal de propiedad que se deriva del art. 1895, de manera tal que al poseedor de buena fe de cosas muebles no
hurtadas ni perdidas, se lo reputa su legítimo dueño. Empero, para poder repeler la acción de reivindicación de
su verdadero propietario, se le añade también el requisito de la onerosidad en la adquisición, es decir QUE NO
HAYA SIDO ADQUIRIDA A TÍTULO GRATUITO. Si la adquisición se verifica a título gratuito, se lo reputará
propietario frente a todos, menos respecto de su verdadero dueño, quien entonces sí puede recuperarla de
manos de aquél.
Casos que establece la ley:
a) Si los litigantes fundan sus derechos sobre la cosa objeto del petitorio de un mismo antecesor. En esta
hipótesis, y atento a que ninguno de los contendientes impugnará los derechos del antecesor común sobre la
cosa pretendida (pues ello iría en detrimento de sus propios intereses), prevalecerá el derecho del que adquirió
primero su potestad real sobre dicho objeto.
b) Si los litigantes fundan sus derechos en distintos antecesores. En esta supuesto, el legislador se inclina en
primer término por el título del antecesor que resulte de una adquisición originaria sobre la cosa mueble. Si los
títulos de marras implican modos derivados, lleva las de ganar el que se derive del antecesor más antiguo.
c) Finalmente, si la cosa se ha transmitido sin derecho y de manera gratuita, podrá ser reivindicada de manos
de quien la tenga, aunque sea de buena fe.

Limitaciones.
Limites respecto de cosas muebles no registrables:
Art. 2260. Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra
el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en
contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto. El
subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y
en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Admitido que no procede la acción reivindicatoria respecto del adquirente de buena fe y a título oneroso,
dicha acción no renace en el supuesto de que dicho tercero transmita, pero a título gratuito, esa cosa a otro
subadquirente, pues el primer subadquirente ya se había convertido en dueño de la cosa, con la
consiguiente pérdida de dominio del dueño originario.
No procede la acción reivindicatoria contra el tercero adquirente de una cosa mueble no hurtada ni
perdida, cuando es de buena fe y a título oneroso, pero el que pretende reivindicar puede reclamarle a
dicho tercero “todo o parte del precio insoluto”.
El final del primer párrafo del artículo trata del caso de una persona que podía ser demandada por
reivindicación, pero le transmitió el dominio a otro, pero aun no percibió el precio o recibió solo una parte
de él. En estas condiciones, prevé dicha norma que el reivindicante le puede reclamar al nuevo adquirente
el precio, o lo que quede a pagar. Se trata de una acción directa, y es otra forma de resarcir al reivindicante
que no puede recuperar la cosa mueble. Puede suceder que el precio que reciba el reivindicante no
satisfaga todo el daño sufrido, en cuyo caso subsiste la posibilidad de demandar al enajenante para que
indemnice el perjuicio.
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Si la cosa mueble fue hurtada, robada o perdida, el subadquirente sufrirá la reivindicación aun cuando haya
adquirido a título oneroso y de buena fe.
Prevé el Código que “todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o
mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra del subadquirente de
derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso”. Por otro lado “los subadquirentes no pueden
ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho”
(art. 392).

Art. 2259. Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un
poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes,
o por quien acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la
inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe
abonado. En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de
mala fe.

Juicio de Reivindicación.
Existen diversas normas del código procesal civil y comercial de la nación que tienen interés en el juicio de
reivindicación.
Cuando se persigue la reivindicación de una cosa mueble, antes de iniciar el juicio, o en cualquier estado de
este, el actor puede pedir como medida preliminar que se exhiba la cosa mueble, esto es útil para la
individualización y constatación del estado de la cosa.
A su vez prevé otra diligencia con el objeto de que se conozca el carácter en el que ocupa la cosa la persona
que haya de ser demandada, y también se contempla la posibilidad de que se realice una mensura judicial,
lo que puede ser útil para determinar si debe iniciarse una acción reivindicatoria o una de deslinde.
La “anotación de la Litis” es una medida aplicable cuando la reivindicación versa sobre inmuebles o cosas
muebles registrables, pues se trata de inscribir en el registro la existencia del pleito. A pesar de la medida,
el poseedor demandado puede enajenar la cosa, pero quien la adquiera no podrá alegar que ignoraba la
existencia del litigio al estar este publicitado registralmente, lo cual le impedirá valerse de la presunción de
buena fe y estará sujeto a las consecuencias pertinentes.
El embargo preventivo también está autorizado por el nombrado código, en tanto puede pedirlo la persona
que haya de demandar por acción reivindicatoria, mientras dure el juicio, y siempre que se presentaren
documentos que hagan verosímil la pretensión deducida.

Sentencia.
Promovida la acción reivindicatoria hay dos posibilidades, que el juez rechace la demanda, o que haga lugar
a ella.
Art. 2261. Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte
material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas
del Capítulo 3 del Título II de este Libro. Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a
favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
La norma se refiere en primer lugar a la restitución de la cosa. Además deben arreglarse entre las partes las
cuestiones referentes a los frutos, mejoras, productos, riesgos, etc., para lo cual se aplican las disposiciones
del código que se refieren a los derechos y obligaciones del poseedor de buena y de mala fe (Bolilla 4).
En el caso de las cosas muebles registrables, especialmente los automotores, se ha visto que se pueden
reivindicar aquellos robados o hurtados aun cuando se encuentren inscriptos a nombre de un poseedor de
buena fe. Si la demanda prospera, bien prevé la norma que deberá ordenarse la rectificación del asiento
registral, lo que es muy importante teniendo en cuenta que la inscripción es constitutiva.

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Si se trata de un inmueble, de ser necesario, también el juez deberá disponer la modificación del asiento
registral.

C) Acción Negatoria. Concepto. Casos de aplicación. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Acción confesoria.
Concepto. Casos de aplicación. Legitimación activa y pasiva. Prueba.

Acción negatoria. Concepto.

Esta acción protege a diversos titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión frente a quienes
alegan ser titulares activos de gravámenes que recaen sobre el inmueble, y su objeto es que cesen las
turbaciones que sean consecuencia del ejercicio de tales pretensiones. Teniendo en cuenta que el actor, más
que afirmar su derecho, niega la existencia de los pretendidos derechos sobre su inmueble, de allí viene el
nombre de la acción.
Esta acción difiere de la reivindicación por la extensión de la lesión que el derecho real sufre de parte del
demandado. Todo ataque de una importancia menos grave que la privación de la posesión basta para dar la
acción negatoria.
Se han planteado casos en los que el actor promovió la acción negatoria, y los tribunales modificaron el
encuadre jurídico y sostuvieron que la acción correspondiente era la reivindicatoria (principio iuranovit curia).
Ahora bien, si se inicia una acción negatoria por una turbación, y durante el juicio se produce el
desapoderamiento, debe admitirse la conversión de la acción sin necesidad del inicio de una nueva acción.

Casos de aplicación.
Los actos que dan motivo a este remedio procesal se traducen en una turbación de la relación real posesoria,
pero en modo alguno pueden implicar o significar el despojo, pues entonces caeríamos en el juicio de
reivindicación. Los casos más comunes son los mentados en el precepto en análisis, a saber: cuando el
accionado pretende detentar sobre un fundo ajeno una servidumbre inexistente, o existiendo esa potestad real,
se la ejercite fuera de los límites previstos en el acto de su constitución.

Legitimación pasiva.
Art. 2262. Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de
poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.
Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
No se debe reducir la legitimación pasiva al supuesto de quien se arroga sobre el inmueble alguna
servidumbre indebida. El ámbito propio de la acción requiere que otro pretenda tener un derecho sobre la
cosa, citándose la servidumbre como el supuesto más común, pero no excluyente de otros que puedan
presentarse.
Lo que podría denominarse el límite superior de la acción negatoria aparece nítido: si el ataque es de tal
magnitud que produce una exclusión absoluta, un desapoderamiento, se está en el ámbito de la
reivindicación. En cambio no lo es tanto el límite inferior: quien ha de ser demandado debe haber
ejecutado al menos un acto que importe “el ejercicio de un derecho real”, por ende, no se puede intentar
esta acción contra quien se arrogue un derecho personal de goce, o la cuestión gire en torno al alcance de
un derecho de esas características.
En términos más simples, esta acción procede cuando el ataque es menos grave que el desapoderamiento:
turbación. El efecto principal que tiene es restablecer la libertad del derecho real alterada por la conducta
del demandado. Concretamente privar al demandado de todo ejercicio ulterior de un derecho real.

Prueba.

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Art. 2263. Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin
necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no
está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
La prueba a rendir en el juicio petitorio iniciado a partir de la acción negatoria deberá versar, como en
circunstancias comunes, sobre el derecho real que invoca el actor, la agresión que padece en el caso concreto y
los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado, atendiendo al principio de causalidad.
En cambio, el peticionante no se encuentra obligado a acreditar que el objeto de la Litis, no está gravado o
afectado con el derecho real que pretende detentar el sujeto pasivo de la acción negatoria (o que el mismo, en
caso de existir, es menos gravoso que el que invoca el demandado).
Así, en lo referente a la prueba del derecho real que invoca el accionante, corresponde distinguir dos casos:
a) Si quien esgrime la acción es un poseedor legítimo, deberá aportar el título del cual surja que detenta
sobre la cosa objeto del pleito, el derecho real que se ejerce por la posesión;
b) Si quien deduce esta vía procesal es el acreedor hipotecario, la prueba a rendir será doble, a saber: su
derecho hipotecario y el derecho de poseer el inmueble por parte del constituyente del gravamen, pudiendo
concretarse en un mismo título la acreditación de ambas prerrogativas.

Acción confesoria. Concepto. Casos de aplicación.

Esta acción tiene por finalidad remover el obstáculo al ejercicio de una servidumbre, o el cese de actos que
importen violar los límites que el Código impone a los vecinos. La acción debe su nombre a que procura que el
demandado confiese o reconozca los derechos que impidió. Esta acción solo protege a titulares de derechos
reales sobre inmuebles.
Tutela a los titulares o cotitulares de todos los derechos reales sobre inmuebles que se ejercen por la posesión
en un supuesto específico: “ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión”. Si el acto lesivo no apunta a cuestionar la servidumbre en sí misma, corresponde una acción de daños
y perjuicios. Asimismo, puede ejercerse esta acción cuando se afecta otro derecho inherente a la posesión (ej: el
vecino hace un ruido que supera la normal tolerancia).
La acción confesoria tiene el efecto principal de que los derechos inherentes a la posesión se restablezcan. A su
vez tendrá el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de la indemnización del daño causado.

Legitimación pasiva.
Art. 2264. Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos
inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
Los accionados serán en este caso, todos los que incumplan con los derechos inherentes a la posesión de los
inmuebles, como son las servidumbres activas y las restricciones y límites al dominio por razones de vecindad.
Cabe destacar que la identidad de ellos no debe corresponderse de manera forzosa con los poseedores
legítimos de los inmuebles sirvientes.
Dada la expresión que utiliza el precepto ("cualquiera"), están comprendidos los titulares de derechos reales o
personales sobre esos inmuebles (dueños, condóminos, usufructuarios, usuarios, habitadores, acreedores
anticresistas, locatarios, comodatarios, etc.), como así también los que detenten sin derecho alguno, la posesión
o tenencia de esos bienes, o bien revisten la condición de meros servidores de la posesión ajena (v.gr.
dependientes, operarios, etc.).
La determinación de la condición de legitimado pasivo, por tanto, se derivará de la comisión de alguno de los
actos que impliquen, en la práctica, impedir el ejercicio de las prerrogativas apuntadas en la norma, y por ende,
afectar con ello la plenitud de los derechos reales. Igualmente, la acción real podrá enderezarse contra el
cotitular del derecho lesionado, tal como se indicó en el comentario al art. 2251.
Prueba.
Art. 2265. Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el
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ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la

inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.
El precepto en análisis distingue la prueba a rendir, de acuerdo a la identidad del actor y la naturaleza del
ataque, a saber:
a) Cuando lo que se afecta es una servidumbre activa, la prueba que deberá acercar el pretensor será doble: su
derecho de poseer el fundo dominante y la existencia y vigencia de la servidumbre afectada sobre el fundo
sirviente.
b) Cuando no se respetan las restricciones y límites por razones de vecindad, el actor debe probar su derecho de
poseer el inmueble, aportando el correspondiente.
c) Cuando se afectan los derechos inherentes a la posesión de un inmueble hipotecado, y quien esgrime la
defensa real es el titular de la garantía real, ante la inacción del titular corresponde distinguir:
i) Si no se respetan las restricciones y límites por razones de vecindad, el actor tiene que incorporar a la causa
la prueba del derecho de poseer por parte del constituyente del gravamen y además, su derecho hipotecario
ii) Si no se permite el ejercicio efectivo y pleno de una servidumbre activa, la carga probatoria del actor se
triplica, a saber: deberá aportar el título que acredite el derecho de poseer el fundo dominante por parte del
constituyente del gravamen; el que sirve para justificar la existencia y vigencia de la servidumbre activa sobre el
fundo sirviente y el que evidencie el derecho real hipotecario.

D) Acción de deslinde. Concepto. Casos de aplicación. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Sentencia.

Concepto.
Art. 2266. Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite
fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en
el terreno. No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.
Se regula con mayor precisión la acción de deslinde, separándola del derecho real de condominio con el cual no
tiene, en sentido estricto vinculación alguna.
Se mantiene, empero, la distinción entre esta acción y la de reivindicación, tal como lo dispone el art. 2747 del
citado cuerpo.
Esta acción está encaminada a requerir de la autoridad judicial que se indague y fije de manera cierta y precisa
el sitio por dónde pasa la línea que divide los inmuebles vecinos, pues existe un estado de duda e incertidumbre
en la materia. (Casos de aplicación).

La naturaleza real de esta acción es a todas luces evidente, dado que el juez, con el dictado de la sentencia, en
los hechos distribuirá la zona confusa entre los litigantes, de acuerdo a la prueba rendida en la causa, o en su
defecto, según su leal saber y entender. O, lo que es igual, realizará adjudicaciones en propiedad de los distintos
sectores comprendidos en el ámbito espacial motivo del pleito, que por cierto, podrán modificar las medidas,
superficie y linderos de los inmuebles afectados, que no se corresponderán así, con los que luzcan los títulos
respectivos.
El precepto en análisis no dispone que en estas circunstancias, y hasta tanto se concluya el proceso, exista un
condominio de fuente legal transitorio entre los titulares de los fundos afectados.
Es así, pues como señala Bibiloni, en la hipótesis en estudio no hay zona intermedia que pertenezca a los dos
vecinos, uno llega exclusivamente a donde llega exclusivamente el otro; no levantan controversia de derechos y
están de acuerdo en sus límites. Sólo desean establecerlos en el terreno.
Ello no empece a que en los hechos, en el ejercicio efectivo de sus derechos sobre la zona afectada, los titulares
de las heredades involucradas, se puedan comportar como si fueran condóminos de ésta.
Diferencias con la acción de reivindicación.
Cuando existen discrepancias en torno al lugar por donde pasa la línea que separa a las heredades contiguas, la
cuestión debe resolverse en un juicio de reivindicación.
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Ello así, porque en este caso una de las partes reclama la posesión efectiva de un sector del inmueble al que
cree tener derecho y respecto del cual ha sido desplazado por su vecino lindero.
De aquí que el objeto de la disputa sea sustancialmente distinto al de la acción de deslinde (v.gr. recuperar la
posesión efectiva del sector del inmueble afectado; que cesen los actos turbatorios sobre éste, que se repongan
los mojones o señales indicativas de la línea separativa y que fueron destruidos o alterados para consumar el
despojo, etc.).
En torno a la carga de la prueba sobre el derecho, tratándose de un juicio de reivindicación le incumbe al actor.
En cambio, en la acción de deslinde, ambas partes son al mismo tiempo, actor y demandado, por lo que deben
aportar las pruebas que acrediten sus respectivos derechos sobre los inmuebles contiguos.
Respecto de las facultades judiciales, también existen diferencias sustanciales. En la acción de reivindicación, el
magistrado debe fallar conforme a las pruebas aportadas por los litigantes. En cambio, en la acción de deslinde,
si pese al estudio exhaustivo de los títulos no pudiera determinarse con exactitud el sitio por donde debe pasar
la línea separativa, el juez podrá fijarla como lo crea conveniente, realizando con su veredicto, las atribuciones
de propiedad correspondientes.

Legitimación activa y pasiva.

Art. 2267. Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de
otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran
con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede
citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de
dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
Respecto de la índole de los fundos contiguos entre los que se plantea la incertidumbre, se suprime el
calificativo de "rústicos" a que alude el art. 2748 del Cód. Civil.
Requisitos: Del precepto en análisis se derivan cuatro recaudos para poder impetrar este remedio procesal, a
saber:
a) Que se trate de fundos o heredades que no estén edificadas, o que no se encuentren separadas por
cercos, muros u otras obras permanentes que sirvan para marcar los límites de cada uno de ellos. Ello así, con
independencia de si los inmuebles están emplazados en zonas urbanas o rurales, pues no es su situación lo que
da motivo al pleito, sino la incertidumbre del lugar por donde pasa la línea que los separa.
b) Los inmuebles afectados deben ser contiguos o vecinos, lo que no sucede si están separados por un
terreno, espacio o bien público (calles, rutas, ríos).
c) Los límites entre dichas heredades deben estar confundidos;
d) Los inmuebles deben pertenecer a distintos propietarios
Legitimación activa: La norma en análisis consagra correctamente una legitimación activa amplia, a favor de
todos y cada uno los titulares de derechos reales sobre inmuebles que reúnan los requisitos indicados en el
apartado anterior.
Por ende, pueden esgrimir esta vía procesal tanto los titulares de derechos reales sobre cosa propia (v.gr.
dominio, condominio, conjuntos inmobiliarios, superficie, si existe propiedad superficiaria), como los que
recaigan sobre cosa ajena (v.gr. superficie —si no existe propiedad superficiaria—, usufructo, uso, habitación,
anticresis). NO: Los titulares de derechos personales.
Legitimación pasiva: A diferencia del caso anterior, la acción habrá de enderezarse contra los propietarios del
fundo contiguo (dueño, condóminos), que son quienes aportarán los títulos y demás elementos que acrediten
sus derechos, a fin de dirimir la cuestión.
Inmuebles del Estado: Si se tratara de bienes de dominio público del Estado, su deslinde es ajeno al Código Civil
y debe ventilarse en la órbita de la jurisdicción administrativa. Si en cambio, alguno de los bienes en cuestión (o
ambos), pertenece(n) al dominio privado del Estado, rigen las soluciones en análisis.

Sentencia y prueba.

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Art. 2268. Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de
probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos
para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los
vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa
entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.
Se suprime el procedimiento extrajudicial para el deslinde, consagrado en el art. 2753del Cód. Civil, que supone
la celebración de un acuerdo bajo la forma de escritura pública entre los titulares de los fundos contiguos, el que
debe ser homologado, a la postre, por la autoridad judicial, para su plena.

El procedimiento judicial para el deslinde de los fundos contiguos está regulado por los Códigos de
procedimientos vigentes en las distintas jurisdicciones de la República Argentina, lo que explica que el artículo
en análisis se limite a dar premisas generales.
En efecto, se prescribe el deber de las partes de adjuntar a la causa los títulos y antecedentes que justifiquen sus
derechos sobre cada uno de los fundos contiguos con los límites confusos, los que el juez debe ponderar junto
con los demás elementos del proceso.
En rigor, en estas causas judiciales se designará un perito agrimensor para que realice la mensura de los
inmuebles en cuestión, valiéndose para ello no sólo de los títulos de propiedad, sino también de las constancias
e informes que remitan las oficinas de catastro territorial. Dicho profesional igualmente procederá a verificar in
situ la existencia de mojones u otros vestigios que puedan servir para cumplir con la delimitación peticionada.
Una vez rendido el dictamen del experto, se dará traslado a las partes para que presten acuerdo con la tarea
realizada.
De no existir objeciones, el juez aprobará la mensura, estableciendo el deslinde de los inmuebles en base a lo allí
previsto.
Existiendo discrepancias en torno a la pericia realizada, o si de ella no surgiera certeza alguna en cuanto al lugar
por donde pasa la línea que divide a los inmuebles en juego, el juez evaluará el resto de la prueba rendida y si
tampoco de ella resultaran indicios suficientes procederá a distribuir la zona afectada por confusa, como mejor
le parezca.

Unidad 18 – Reales – Publicidad Registral

A) PUBLICIDAD. CONCEPTO. ANTECEDENTES

Definiciones de publicidad registral (López de Zavalía):
1. Es la cognoscibilidad permanente y general de hecho jurídicos en base a la declaración señalativa de un
órgano competente, puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley.
- Cognoscibilidad: posibilidad de conocer la calidad de algo.
- Permanente y general: que perdure en el tiempo y llegue a todo el público.
- Hechos jurídicos: más amplio que actos jurídicos, al hablar de hechos incluimos, por ejemplo,
acontecimientos como un nacimiento que también llegan al registro sin ser actos.
- Declaración señalativa: porque el órgano del cual emana señala algo ajeno a él, algo externo.

2. Es la declaración señalativa de un órgano competente, que dota de cognoscibilidad general y permanente

a hechos jurídicos, puesta a disposición del público.

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3. Es la puesta a disposición por los medios previstos por la ley de una declaración señalativa del órgano
competente que data de cognoscibilidad general y permanente a un hecho jurídico.

Las tres definiciones son válidas y describen lo mismo, pero cada uno lo hace desde un punto de partida distinto,
la 1era desde la calidad de la publicidad, la 2da desde la acción de la publicidad y la 3era desde los medios de la
publicidad. Se desarrolla la primera por ser la más abarcativa.

Los derechos reales se distinguen por su carácter absoluto, esto es, su oponibilidad erga omnes. De allí surge la
necesidad de que haya alguna manera de dar publicidad a su constitución, modificación o extinción.
El fundamento de la publicidad importa hacer saber a los integrantes de la comunidad la existencia del derecho
real de que se trata, sin que sea decisivo si estos han tomado o no conocimiento efectivo de dicha
circunstancia.
Todos los derechos reales descansan sobre la base de la certeza respecto de su existencia, de suerte que los
sistemas que favorezcan esta certeza son trascendentes para la economía de una comunidad. Por ello, se
entiende que el sistema registral constituye la más acabada expresión de publicidad.

PUBLICIDAD REGISTRAL: ORIGEN Y EVOLUCION

Existen diversos sistemas de publicidad inmobiliaria que pueden ser divididos en registrales y no registrales. A
continuación se explicarán brevemente algunos de estos sistemas:

1) De la transcripción
La inscripción en este sistema cumple limitados efectos respecto de terceros, pues los vicios de los actos
traslativos no quedan eliminados con el acto de la inscripción. Por lo general se sigue el método de “registro
personal”, de manera que las búsquedas de los titulares del dominio deben hacerse por el nombre de las
personas, no corresponde a cada inmueble un folio determinado, y la continuidad respecto de las transmisiones
de dominio, o constituciones de derechos reales se obtienen por vía de notas marginales de remisión.
La transcripción significa que se incorpora íntegro el documento registrado.

2) De los libros territoriales

Este método, exige la inscripción para perfeccionar la transmisión del dominio. Utiliza el sistema de “folio real”
que atribuye una hoja, cuaderno, carpeta, etc., a cada inmueble, en los que se asientan todas las transferencias
de dominio o constitución de derechos reales.

3) Sistema Torrens
Originario de Australia. Aquí se considera que en toda transmisión, el dominio del inmueble pasa de la
propiedad del transmitente a la de la Corona, y de esta a la del adquiriente. Se completa el sistema con una
indemnización de elevado monto que cubría los reclamos de los perjudicados por la convalidación.
Este sistema presenta ciertas características peculiares. Se realiza la inscripción del título constitutivo del
derecho real conjuntamente con un plano del inmueble, y se entrega al titular un duplicado del título y otro, o
fotografía, del plano. Previo a realizar la inscripción, el Estado efectúa un minucioso análisis de los antecedentes
respectivos, y garantiza la regularidad de los registros.

SISTEMAS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO

1) Sistema Alemán (Ver de López de Zavalía)
Aquí se inscribe el acuerdo mediante el cual quien figura en el Registro como titular conviene con otra persona
en que determinado derecho se inscriba a su nombre. Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor

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en el Registro se presume que a él le corresponde, lo que conduce al “principio de fe pública registral”, según el
cual las inscripciones del registro se reputan verdaderas y sin admitirse prueba en contrario, para todo aquel
que de buena fe y por acto voluntario, aunque sea a título gratuito, adquiera derechos reales sobre
determinado inmueble, poniéndolo a cubierto de acciones reivindicatorias.

2) Sistema Francés
En el Código Civil Francés se consagro la tradición como forma de publicidad, reservando la registración
solamente para las donaciones e hipotecas. Sin embargo, en 1855 se crea el registro inmobiliario para hacer
oponibles a terceros los actos de disposición de inmuebles.

3) Sistema Español
En España rige la Ley Hipotecaria de 1861 y sus posteriores modificaciones. Sirvió de antecedente de la ley
argentina.
Es un sistema convalidante impuro, pues la convalidación no deviene solo de la inscripción del derecho, sino que
se logra con la registración sumada a otros elementos previstos en la propia ley registral. Estos elementos son la
buena fe, la onerosidad del negocio causal, el respeto del tacto sucesivo, y la exigencia de que, en caso de
existir, el vicio o nulidad del título no resulte manifiesto.

SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO. EVOLUCIÓN

Con anterioridad a la vigencia del Derecho nacional era de aplicación en nuestro territorio el derecho español,
en esta materia especialmente la Ley Hipotecaria.
En lo que hace al Código Civil de 1871 (derogado) cabe recordar que el medio de publicidad era la tradición, y
que solo se consagro la publicidad registral para las hipotecas.
Recién en 1968 a través de la reforma introducida por la ley 17.771 se introdujo en el Código Civil la publicidad
registral para la constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Es una publicidad
declarativa.

Proyectos de reforma de la publicidad inmobiliaria.

Cabe destacar el de Lobos (1899), el de Barraquero (1902), y el de Galeano (1904), entre otros. Tanto el
Anteproyecto de 1936 como el proyecto de ese mismo año previeron la organización del Registro de la
Propiedad. Este último proyecto presentaba la particularidad de que la inscripción producía efectos
constitutivos del dominio entre partes y frente a terceros como en el sistema alemán.
El Anteproyecto de Código Civil de 1954 disponía que “Los derechos reales sobre inmuebles solo se adquieren,
transmiten, modifican y extinguen por actos entre vivos, mediante la inscripción del acto respectivo en el
Registro Inmobiliario.
La Comisión para la elaboración del Proyecto de Ley de Reforma, Actualización y Unificación del Código Civil y
Comercial de la Nación, creada por decreto en el año 2011, y que sirvió de antecedente al actual Código Civil y
Comercial, al regular la adquisición de los derechos reales, propuso que la adquisición derivada por actos entre
vivos de derechos reales requiera la concurrencia de titulo y modo suficientes, siendo la inscripción registral el
modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables. En el Anteproyecto del año
2012, esta idea fue abandonada.

Sistema Actual.
Art 1893 CCyCN: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.

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Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.”

Por ende, en lo que respecta a inmuebles, la inscripción en el registro es necesaria para la oponibilidad a
terceros interesados de buena fe; es declarativa. Lo atinente a todo lo que tiene que ver con el sistema está
regulado por la ley 17.801, que introdujo la exigencia del registro para la adquisición del dominio inmobiliario.
Artículo 1º -“Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en
cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL”.

Tal inscripción opera “para su publicidad” y “oponibilidad a terceros” (art. 2), aunque “Las partes, sus herederos
y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su
caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará
registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder”. (Art. 20)

La Ley 17.801 es una ley complementaria del Código Civil y Comercial de la Nación, mencionada en el Anexo II
de dicha ley.
Las provincias no pueden dictar normas locales que contraríen el sistema previsto en el Código o en dicha Ley, o
excedan la regulación del funcionamiento administrativo de los registros, y tendrán que adecuarse y respetar los
principios registrales adoptados, sin incluir los no aceptados por la ley nacional, que no sólo determina los
efectos sustantivos de la registración en el campo del derecho, sino que formula un sistema procesal de
registración.
Se trata de un registro real, ya que toma como base la cosa sobre la que recae el derecho, en lugar de la persona
del titular.
Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden y se le asigna una
hoja especial llamada “folio real” que consiste en una ficha o tarjeta de gran tamaño que contiene la
descripción física del inmueble, su ubicación, el número por el cual lo designa el Registro (matrícula), la
identificación según Catastro (nomenglatura catastral), la designación (según título o plano), los antecedentes
dominiales y los derechos reales sobre la cosa, en la que se asienta toda constitución, transmisión o extinción de
los derechos reales que tengan por objeto el inmueble en cuestión, y su consulta permite conocer el estado
jurídico de dicha cosa.
Es un sistema no convalidante impuro, en los que la registración genera a favor de su titular una presunción iuris
tantum atributiva del derecho registrado, cuyo efecto principal es la publicidad en sí misma con los efectos
tasados por la ley (oponibilidad plena), pero que en modo alguno puede sanear los vicios de que adoleciera el
acto jurídico causa de la adquisición, transmisión, modificación, declaración o extinción del derecho real. La
inscripción no mejora, aumenta, empeora o disminuye el valor de los titulo, pues su finalidad no es dotarlos de
eficacia, sino simplemente publicitarlos. Por eso, aun luego de registrados, cuando una situación de invalidez los
afecte, sea referida al acto o negocio en si mismo (nulidad del acto) o a su forma (nulidad del instrumento)
pueden ser atacados, y dependen de su bondad para subsistir. Este aspecto se encuentra establecido en el art 4
de la ley “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.
La inscripción es facultativa, ya que el ordenamiento no la impone coercitivamente, pero los titulares de los
derechos no inscriptos se atienen a las consecuencias de la falta de publicidad.
Nuestro registro inmobiliario tiene efectos declarativos, lo que agrega el registro es simplemente la oponibilidad
de aquello que se inscribe. Es un registro de documentos y no de derechos.

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Opuesto a esto, hay sistemas registrales constitutivos, que son aquellos, como el alemán, en los que la
registración es un elemento creador del derecho

DOCUMENTOS REGISTRALES
Los documentos inscribibles suelen ser identificados con el nombre de títulos, que son los documentos
materialmente elaborados en soporte papel, que contienen la expresión del negocio jurídico causa de la
constitución, modificación, transmisión, declaración o extinción del derecho real.
 Titulo en sentido sustancial refiere al acto jurídico con entidad suficiente para causar la mutación del derecho
real, es la causa mediata del derecho, y como tal se abstrae tanto del papel que lo soporta como de su
registración. Para ser eficaz debe detentar algunas características tales como la mutación del derecho como
finalidad, emanar de persona capaz y legitimada, dirigirse a persona que goce de las mismas características y
cumplir con las exigencias de forma. Es el negocio a documentar y publicitar, y una vez celebrado, junto a la
tradición (salvo para la hipoteca), dará lugar al nacimiento del derecho.
 Titulo en sentido formal es el documento plasmado en el soporte papel que provoca la registración, y debe
ser hecho en la forma instrumental que requiera la ley de fondo para el titulo sustancial. Genera, trascurrido el
iter inscriptorio, el momento definido como asiento o toma de razón, a partir del cual, la oponibilidad del
derecho es plena. A partir de allí, el derecho declarado será dotado de la publicidad máxima que prevé el
sistema de publicidad actual.

La ley en su art 2, establece cuales serán los documentos a registrarse:

Artículo 2 de la Ley 17.801: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; (no se
refiere solamente a las escrituras públicas celebradas entre partes, sino que es comprensivo de los documentos
de naturaleza judicial, que contienen y documentan actos judiciales. Para resultar inscribibles estos actos, deben
producir las consecuencias previstas en el artículo)
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; (pueden apuntar a uno o más
inmuebles determinados, o en forma genérica, tratar de impedir que el titular pueda disponer de todos sus
bienes, como sucede en la inhibición general de bienes)
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.” (hay que tener presente que si una ley provincial
confiere vocación registral a un documento, no deberá ser contradictorio de la 17801)

En cuanto a los requisitos que deben reunir los documentos, la ley establece en su art 3 que:

Artículo 3º de la Ley 17.801: “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido
que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento
practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario
competente”.

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Artículo 3° bis de la Ley 17.801: “No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2°
inciso a), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes otorgado por la
Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de
corresponder”.

B) PRINCIPIOS REGISTRALES
El tema de los principios registrales ha suscitado opiniones diversas en la doctrina por la distinta significación
que se les ha atribuido. Mientras hay quienes les asignan jerarquía de normas jurídicas fundamentales
organizadoras del régimen de la publicidad inmobiliaria, otros señalan que están comprendidos dentro del
Derecho Privado, es decir, que no son una rama autónoma del Derecho.
En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho
Registral de 1972, se declaro: “Los principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales que
informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos planteados en el Derecho
positivo.”

CONCEPTO DE INSCRIPCION Y REGIMEN LEGAL

En nuestro sistema se llevan los Registros por INSCRIPCIÓN, las cuales son DECLARATIVAS, REALES, y NO
VALIDANTES.
Concepto: Inscripción es toda toma de razón (o asiento principal) de carácter definitivo, provisional o
condicional, que se practica en la matricula, como consecuencia de la presentación de un documento público
dispositivo (transmisivo o constitutivo), declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real.
Cuando se realiza una transcripción, lo que se hace es un copia literal de todo o parte el documento que se
presenta en el Registro, en cambio la inscripción es en base a breves notas, siendo éste el sistema que adopta
nuestra ley.
“Artículo 12 de la Ley 17.801. -  El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además,
cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre
del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas.
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de
adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y
fecha de presentación del documento en el Registro”.

Artículo 4º - “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.”

Artículo 5º - “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.”

Artículo 6º - “La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición
deberá ser formulada con su intervención.”

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Artículo 7º - “La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local.”

Artículo 8º - “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.”

Artículo 9º - “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado,
para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a
petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el
Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente
la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia”

INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PROVISIONALES Y PREVENTIVAS

a) Inscripción o anotación provisional
Frente a un documento que pretende ser inscripto, el Registro puede o bien registrar definitivamente, o bien
registrar provisoriamente un documento; en este último supuesto, en función de una objeción (subsanable o
insubsanable) realizada respecto del instrumento cuya registración se pretende , y que obsta o impide la toma
de razón definitiva de aquel.
Si una vez ejercida la calificación, el registrador concluyese que el documento presenta una “observación
subsanable”, por imperio de lo dispuesto en el inciso b del articulo 9 debe generar una inscripción o anotación
que se denomina provisional, cuyo efecto es asegurar en beneficio de este documento la inmutabilidad de la
situación registral por el plazo de 180 días, generando una nueva reserva de prioridad, o una prórroga
automática de la prioridad ganada. Inmediatamente procederá a la devolución del documento al rogante para
que este proceda a subsanar las observaciones formuladas mediante los procedimientos de subsanación que
resulten aplicables ya sea mediante la confirmación, rectificación o complementación, o para que proceda por la
vía recursiva.
Si en el lapso de vigencia de esta registración provisional el defecto se subsana, el documento se inscribirá o
anotara definitivamente. En caso de no haberse subsanado el defecto en el plazo de vigencia de la inscripción
provisional, esta caduca perdiéndose los efectos de la reserva, la prioridad ganada o reservada, avanzando en el
rango las anotaciones o inscripciones posteriores que gozaran de rango preferente, salvo supuestos de
prórroga.

b) Inscripciones y anotaciones preventivas

Artículo 18. – “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el
Registro procederá de la siguiente forma:

a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el
Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen
respecto de la inscripción provisional;

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b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o

esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la
circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informará la
variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere interés
legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente”

Artículo 33. – “De acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Registro practicará
inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artículos 9º y 18, inciso a) y las anotaciones
preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.”

En cuanto a las anotaciones preventivas que dispongan los jueces, se trata de asientos provisionales y
transitorios que tienen por fin, ya consignar la existencia de un procedimiento judicial, ya garantizar los
resultados de un juicio, ya publicar situaciones jurídicas aun no consolidadas. Las anotaciones preventivas
podrán ser definitivas, provisionales o condicionadas.

c) Diferencia entre anotación provisional y condicionada

La inscripción condicionada corresponde a la rogatoria de inscripción de un documento que, habiendo merecido
reparos por la calificación del registrador, solo llega a obtener un emplazamiento registral provisional sujeto al
plazo de 180 días prorrogables que la ley le confiere, hasta tanto se subsanen los defectos que motivaran la
observación. El documento al cual se le asigna una inscripción condicionada, pasó la calificación del registrador y
tiene vocación ganada para una inscripción definitiva, pero esta no puede concretarse por cuanto existe una
situación registral de prioridad en curso que, precisamente, condiciona la toma de razón de aquel.
Se pueden mencionar como situaciones registrales que condicionan la toma de razón definitiva de un
documento con aptitud para lograrla:
1. Vigencia del plazo de una certificación con bloqueo registral
2. Vigencia del plazo de 45 días, al que se refiere el artículo 5 de la Ley
3. Vigencia de la inscripción provisional

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio está consagrado especialmente en los art 17, 18, 19 de la ley 17801. Este principio indica que el
documento que primero ingresa al registro y logra su inscripción o anotación, con el cierre de su asiento, tiene
preferencia a cualquier otro que ingrese posteriormente, aun cuando su titulo fuese de fecha anterior.
Existen diversas formas de asignación de prioridad, conforme sea el procedimiento que la ley asigne para la
confrontación de lo inscripto. Estas diversas formas se designan como prioridad directa, prioridad indirecta y
retroprioridad.
La prioridad directa consiste en la obtención de la posición registral teniendo en cuenta la fecha de ingreso del
documento al registro. Existen dos formas de asignación de esta prioridad directa: la prioridad final, propia del
derecho alemán, conforme a la que, aquel que hubiera logrado la registración, con independencia de la fecha de
otorgamiento del acto o negocio en que se base, y haciendo abstracción del momento en que el derecho o
posición hubiere llegado al registro, asigna prioridad al primero que logre la registración; la otra forma es la
prioridad inicial, adoptada por nuestra legislación, y consiste en la asignación de prioridad dependiendo del
orden cronológico y numérico asignado al momento de su ingreso al registro de propiedad.
La prioridad indirecta se encuentra establecida en el art 5 de la ley disponiendo que , ingresando un titulo de
adquisición, transmisión, o modificación de un derecho real al registro de propiedad, dentro del plazo de 45 días
a contar desde la fecha de su otorgamiento y siempre que se trate de un titulo de origen notarial, que hubiese
guardado la prioridad mediante certificado, se produce un efecto retroactivo, pues se considera que la

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oponibilidad del derecho documentado, se ha generado desde la fecha de otorgamiento del acto, y no desde la
fecha de ingreso al registro de propiedad.
Finalmente la retroprioridad, crea un sistema mediante el cual, además de aplicarse la prioridad indirecta,
previo al otorgamiento del acto, se ha generado un asiento provocado por la expedición de una certificación,
que protege el negocio a documentar y cuya finalidad no es retrotraer los efectos, sino desplazar a los terceros
que pretendan inscribir o anotar documentos que se opongan o sean incompatibles con aquel que está en vías
de ejecución.

Art 17. -  Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga
o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo
establecido en el artículo 5°.

Art 18. -  No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho,
el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el
Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que
rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones
vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con
advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro
informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere
interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.

Art 19: “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por
la fecha y el numero de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el Artículo
40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de voluntad formulada con
precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación
para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que esta sea compartida.”

Art 40: “El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevara un sistema de
ordenamiento diario donde se anotara la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles
el numero correlativo que les corresponda.”

RESERVA DE LA PRIORIDAD. CERTIFICADO.

a)Plazo general para la inscripción de una escritura pública:
En el caso más común, de celebración de un acto jurídico que constituya, transmita, extinga o modifique un
derecho real, lo cual debe ser formalizado por escritura pública, deben seguirse diversos pasos.
Tales actos, para ser oponibles a terceros interesados de buena fe, deben ser inscriptos en el Registro de la
Propiedad Inmueble. No hay plazo para hacerlo, pero dispone el Artículo 5 de la Ley 17.801: “Las escrituras
públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán
registradas a la fecha de su instrumentación”. El asunto es sencillo: si hoy se otorga la escritura y se inscribe
dentro de dicho plazo, se considera que fue registrada el día de hoy, lo que es muy importante para los efectos
que ello implica, y no desde la fecha de su toma de razón o la de ingreso del documento al registro. Si se la
inscribe pasado dicho plazo, los efectos frente a terceros surgirán desde la fecha de la anotación. Como se vio a

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esta asignación retroactiva de efectos se le denomina prioridad indirecta, y para que la escritura pública goce de
este beneficio, debe ser otorgada con el beneficio de retroprioridad.
b) Retroprioridad (reserva de la prioridad):
El asunto es el siguiente: si dos personas deciden celebrar una compraventa sobre un inmueble, como es sabido
el acto debe ser otorgado por escritura pública. Las partes se ponen de acuerdo en el precio y en otros detalles,
pero la escritura pública no puede otorgarse en ese instante, lleva un tiempo mínimo. El escribano debe
averiguar sobre la situación jurídica del inmueble, hacer el estudio de títulos, etc. El comprador corre riesgo de
que el vendedor sufra un embargo, que enajene dos veces el inmueble, etc. Por eso, la ley pone en
funcionamiento un mecanismo para evitar esto, permitiendo que se reserve la prioridad. El notario pide en el
Registro un “certificado” que le asegura que la situación no se verá alterada si actúa dentro de ciertos plazos.
Son normas fundamentales de este andamiaje los artículos 22 a 25 de la Ley 17.801.

Artículo 22. – “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.”

Artículo 23. – “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así
como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y
de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.”

Artículo 24. – “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su
expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos
autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o
funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.”

Artículo 25. – “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará
nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el
del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en
dicho período hubiere despachado.”

El notario debe solicitar que el Registro le expida un “certificado” (art 23). El certificado fue definido de la
siguiente manera: “Es la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica
de los inmuebles y de las personas produciendo simultáneamente el cierre registral.”
En caso de que se otorgue una escritura sin haberse requerido la correspondiente certificación o se hubiese
requerido para un negocio causal distinto del instrumentado, la escritura que así se instrumente solo podrá
registrarse sin contar con la protección que le confiere la reserva de prioridad indirecta y, por consecuencia, su
eficacia en sede registral con relación a terceros solo cuenta a partir del momento de su presentación en el
Registro de su inscripción.
Solicitado el certificado, se produce una anotación preventiva en favor del solicitante.
Estos certificados tienen un plazo de validez de 15, 25 o 30 dias, según se trate de documentos autorizados por
escribanos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o fuera de ella, o en
la Capital Federal; conforme con el articulo 24. Se cuentan por días corridos.

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El plazo significa que cualquier nueva inscripción queda relegada en el registro, hasta tanto haya vencido el
plazo certificado. Si se produce otra inscripción, por ejemplo un embargo, el registro lo inscribe, pero con la
prevención de que ya hay una reserva de prioridad, o sea que se inscribe condicionalmente, puesto que un
tercero que pidió la preanotacion, recibe la protección del registro.
La reserva de prioridad generada mediante el certificado permite dotar al negocio de una seguridad particular
cuya base consiste en la garantía de la inmutabilidad de la situación registral. Únicamente en caso de que el acto
jurídico negocial no se instrumente en el plazo del certificado, se perderá la inmunidad, quedando como
definitivos los actos anotados o inscriptos condicionalmente.
Este efecto se denomina cierre o bloqueo registral, aunque no es tal, ya que no impide la entrada de otros actos,
sino que mantiene la prioridad del acto jurídico negocial de que se trata, siempre que se instrumente dentro de
su plazo de validez y se inscriba dicho instrumento en el Registro dentro del plazo de 45 días de su fecha.
Esta retroprioridad no puede aplicarse a instrumentos privados ni a cualquier instrumento público, sino a las
escrituras públicas, por cuanto llevan un ordenamiento cronológico que les da fecha cierta desde su origen, lo
que no ocurre con los primeros.
No es posible la cesion de un certificado, esto es, que el escribano que lo obtuvo, lo ceda a otro o para un acto
distinto. El certificado debe ser utilizado para el negocio para el cual fue solicitado, no para uno diferente
c) Bloqueo o cierre registral
Consiste en el juego de asignación de prioridades, pero no impide el ingreso progresivo y sucesivo de distintas
pretensiones registrales. Nuestro sistema, a diferencia de otros, nunca se cierra, pues todos los terceros podrán
ingresar y colocarse en la posición que les asigne el Registro de conformidad con lo previsto en el artículo 19 de
la Ley, conforme se trate de documentos incompatibles o contradictorios. Por eso el artículo 25 dispone que,
emitiendo un certificado, no se emitirá otro sin la prevención de la existencia del primero, en cuyo beneficio
están corriendo los plazos para la celebración de un negocio protegido al amparo del sistema.
Si el certificado tuviera omisiones, lo omitido será inoponible al subadquirente de buena fe del negocio en
gestión.
d) Escrituras simultáneas
Artículo 26. – “En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, la
relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá verificar directamente en
los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral
en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto
contenga la que antecede.”
f) Medida de no innovar que pretende impedir la registración
Se ha resuelto que aunque con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública traslativa del dominio, se
haya anotado en el Registro de la Propiedad una medida precautoria de no innovar, el acto de transferencia
debe ser inscripto si fue otorgado y su inscripción, rogada dentro de los plazos en que la ley establece una
“reserva de prioridad indirecta” derivada de las certificaciones expedidas por el Registro.
La prohibición de no innovar tiene el mismo tratamiento registral que las demás medidas precautorias. No
paraliza la actividad registral, no afecta la reserva de prioridad indirecta, ni impide la expedición de nuevos
certificados.

RANGO. CONVENCIONALIDAD
El sistema de la ley 17.801 establece que el que inscribió primero, aprovechando de la retroprioridad, ocupa un
lugar preferente a los derechos que se inscriben posteriormente. Ocupa un rango determinado. Dicho titular
estará en primer grado, y los sucesivos lo estarán en segundo, tercer grado, etc.
Rige entre nosotros el llamado rango de avance o progresivo, que implica que extinguido el derecho real
preferente, el que le sigue pasa al primer lugar. El rango no es fijo, como sucede en el Derecho alemán.
El articulo 19 in fine establece la posibilidad de abstraerse de los efectos de la prioridad, así como el modo de su
asignación previsto en la ley, por voluntad de las partes “... No obstante, las partes podrán, mediante

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declaración de voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que esta sea
compartida.” Esta declaración de voluntad se conoce como pacto sobre rango.
Esta operaciones encuentran su fundamento en la autonomía de voluntad o más concretamente en la libertad
de contratación. Esta clases de pactos tienen las siguientes características: atípicos; de disposición en sentido
estricto; de atribución patrimonial; naturalmente solemnes; de tipo casual; en la mayoría de las ocasiones,
negocios de carácter unilateral.
Las posibilidades de negociación son distintas:
Permuta de rango: consiste en el cambio de posición entre dos derechos ya inscriptos. Ejemplo es la convención
celebrada entre dos acreedores hipotecarios que permuten sus rangos, mediante convenio sujetos a las mismas
formalidades que las requeridas para la constitución de la hipoteca. El resultado de esta permuta será que la
hipoteca de segundo rango avanzara a la posición del primero y la primera descenderá al segundo lugar.
También es posible la alteración del rango entre dos derechos reales diferentes, por ejemplo, si un usufructo se
constituye antes que una hipoteca, y tiene prioridad, podrían ambos titulares convenir la permuta.
Posposición de rango: se produce cuando, existiendo un derecho registrado y con rango ganado, cede su
prioridad en beneficio de otro, no inscripto aun, que al registrarse ocupara la posición dejada por el cedente, así
el acreedor que detentaba la prioridad desciende, y el que accede a la registración con posterioridad ocupa la
mejor posición
Reserva de rango: esto significa que, por ejemplo, al constituir una hipoteca (o en un acto posterior) el titular
pueda reservar el derecho de constituir posteriormente, otra de rango preferente, expresando el monto de
dicha reserva.
Rango compartido: puede darse el supuesto de existir más de un acreedor con el mismo rango, en cuyo caso
concurrirían a prorrata. La primera de las hipótesis es la que se presenta al constituir una hipoteca en beneficio
y seguridad de una obligación de varios acreedores. En este caso los acreedores garantizados comparten la
posición y sus efectos. Puede darse también mediante la constitución simultanea de dos hipotecas en las que
sus acreedores, emanados sus derechos de títulos diversos, consienten compartir el rango. Y puede darse
también el supuesto de una hipoteca previa, inscripta, cuyo acreedor consienta compartir su rango con una
hipoteca de constitución posterior. Siempre dejando a salvo los derechos de terceros.
Postergación: consiste en el cambio entre derechos del mismo rango, en el sentido de que unos se pospongan a
otros.

C) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. CONCEPTO

Este principio se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causas de la relación jurídica que
ingresa en el registro, a fin de provocar una mutación en el asiento correspondiente.
El artículo 10 de la Ley 17.801 adopta inequívocamente el método registral real, tomando como elemento
determinante del ordenamiento la finca, el inmueble, como la mejor forma de individualizar y clasificar los
asientos, en miras de lograr una publicidad con mayor efectividad, evitando la dispersión de la información y
facilitando la expedición de informes y certificaciones, situación que permite un resultado más completo a la
hora de asignar efectos a la publicidad inmobiliaria.
Muchos autores de la materia encuentran en este articulo la expresión del llamado principio de especialidad,
pero en realidad, este principio se desarrolla a lo largo de todo el capítulo III de la ley y se refiere no solo al
método registral adoptado, sino al necesario cumplimiento del principio de especialidad en general, inherente a
diversas instituciones del Derecho Privado, tanto en cuanto a las cosas como también en cuanto a sus sujetos y
sus causas. Así, la especialidad en materia registral no solo se expresa mediante el sistema real adoptado, ya
que deberá respetarse en cuanto a la individualización de los sujetos que resulten titulares de derechos
registrados, que deben identificarse con sus datos personales mas completos; también debe cumplirse la
especialidad en cuanto a la descripción de los negocios causales que se inscriban, ya que al operarse la

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inscripción o anotación, debe referirse tanto el documento inscribible, por su naturaleza judicial o natorial,
indicando los datos correspondientes a su autor, asi como la identificación del negocio contenido en el.
Matriculación: Dispone el art 10 de la ley: “Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su
ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público”. El articulo fija la técnica registral; adhiriéndose a la
llamada técnica del folio real, mandando que cada inmueble deba incorporarse al registro mediante la apertura
de una matrícula para cada uno. La matricula, constituye un concepto abstracto destinado a permitir la
individualización de los inmuebles; generalmente identificada con un número que la singulariza, al que puede
adicionarse la identificación de la ubicación geográfica zonal dentro del ejido de cada partido. El artículo
establece una exclusión respecto de los inmuebles del dominio público propiedad del estado. La exclusión es
coherente ya que estos inmuebles se encuentran fuera del comercio. Pero en caso de generarse la
desafectación del inmueble a la finalidad de utilidad pública, pasando a la órbita de la propiedad del estado en
su faz de persona privada, los inmuebles deberán matricularse.
Especialidad del objeto: el inmueble es el elemento principal, soporte de la base real del sistema, por lo que la
referencia a la descripción de la cosa es ineludible. Y también resulta imprescindible establecer el contacto entre
el registro de la propiedad del inmueble y el catastro, como generador de la existencia de la cosa objeto de los
derechos. Para que exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, es previo al momento de su
nacimiento un plano generador. De allí que la referencia a la designación catastral y la identificación del plano
de origen del inmueble constituyen elementos esenciales de las notas necesarias para la descripción de la finca.
Así lo dispone el art 12 en su primer párrafo: “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador
responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el
plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten..”.
Especialidad de los sujetos: es necesario consignar los datos personales de los titulares de los derechos, lo que
también deberá hacerse mediante la técnica de la inscripción. Dispone el art 12 que el asiento de matriculación
“…Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social,
clase de sociedad y domicilio…”.
Especialidad del titulo causal: se establece la necesidad de identificar, también mediante la técnica de
inscripción, el titulo causal. Dice el art 12 “…se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto
del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará,
además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro”. Este título, el necesario para la
adquisición del derecho real, constituye uno de los documentos inscribibles mencionados en el art 2 de la ley.
Podrá tratarse de un documento de origen notarial o judicial.
Para la correcta asignación de los efectos de la registración dispone el artículo 2 que en el asiento de
matriculación se consigne el numero identificador de la registración, con su cronología, debiéndose consignarse
la fecha de presentación. Este requisito permite el funcionamiento del sistema de la retroprioridad.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. CONCEPTO

Prevé el artículo 14 de la Ley 17.801 que los asientos que se hagan en el folio real “se llevaran por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en
cuento fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscribe”.
Agrega el artículo 15: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el

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perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
La enunciación expresa del orden cronológico es una de las claves de funcionamiento del sistema de publicidad
registral inmobiliario. Dispone la ley que los asientos se realizaran cronológicamente, en un orden que respete
absolutamente la prioridad en el tiempo. También dispone que esta cronología no debe admitir la posibilidad de
intercalación posterior de anotaciones e inscripciones en espacios inadecuados.
El principio de tracto sucesivo indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado, quien
es el legitimado para disponer o gravar el derecho, y sobre quien puedan disponerse medidas cautelares o
restricciones de tipo judicial, y su sucesor a registrar. De donde solo procederá la registración de un derecho en
tanto en cuanto devenga, como tradens, del titular actual registrado, para generar la inscripción del nuevo
titular, que será el acccipiens.
López de Zavalia lo divide en dos principios llamados de identidad y de continuidad, cada uno reflejado en una
parte del artículo en análisis. El principio de identidad manda que no pueda un adquiriente invocar válidamente
el derecho adquirido si no proviene de un titular inscripto en el registro de la propiedad, ya que solo él está
legitimado para operar la adquisición a favor del nuevo titular. Se encuentra en el primer párrafo del art 15 “No
se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente...”
El principio de continuidad implica que, si se cumple con el principio de identidad, la serie de anotaciones e
inscripciones obrantes en la matricula, sin solución de continuidad, deberán reflejar la historia del inmueble, sus
distintas titularidades y los gravámenes o interdicciones que sobre el pesaron. Se encuentra en el segundo
párrafo del art 15 “…De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del
titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
En el art 15 se encuentra, además, dos clases de tracto sucesivo, que responden a la entidad de lo registrado. El
primer párrafo del artículo refiere claramente a la necesidad de que solo el titular registrado sea el disponente
del derecho. El dueño inscripto, con un titulo suficiente y posesión, es solo que él quien goza de la posibilidad de
transferir o gravar su derecho.
La segunda clase de tracto refiere a la posibilidad de inscribir restricciones y medidas cautelares; en este caso el
articulo dispone que solo pueden inscribirse cuando exista identidad entre el sujeto sobre el que debe pesar la
restricción o medida cautelar, y el titular del derecho gravado o adquirido.
El tracto sucesivo implica una sucesión perfecta y continua de titulares a modo de una cadena cuyos eslabones
constituyen las titularidades temporalmente desplegadas. Así sucede cuando el dominio se transfiere de un
titular a otro por actos entre vivos, como ventas, permutas, daciones en pago etc, o cuando la transferencia
opera por causa de muerte a favor del sucesor universal.
Asi, el principio de tracto sucesivo, encuentra su razón de ser en el modo de adquisición del dominio derivado; y
no es necesario el cumplimiento de este principio en el caso de las adquisiciones originarias, como la usucapión.

TRACTO ABREVIADO. CONCEPTO Y CASOS

Establece el art 16 de la ley que: “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

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d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se
consignará en el folio respectivo.”
En este artículo la ley prevé diversas situaciones en las que no se requiere al disponente el requisito de la previa
inscripción de un derecho para lograr la registración del documento. Es una simplificación del proceso de
inscripción por aplicación del principio de economía procesal, que caracteriza a todas las normas formales o de
procedimiento. En vez de practicarse dos o más asientos, en uno solo se encuentran diversos actos dispositivos.
La existencia de estas excepciones no implica la inaplicabilidad del principio de tracto sucesivo, sino el traslado
de la legitimación a la fase inmediatamente anterior del negocio, ya que la circunstancia de no requerir la previa
inscripción de un titular, para considerarlo legitimado para disponer, no supone la inexistencia del tracto, sino
por el contrario que la verificación de su cumplimiento se traslada al acto de documentarse el acto dispositivo,
ya sea de naturaleza judicial o notarial. En su faz registral el tracto sigue siendo sucesivo, pero se encuentra
comprimido en una única actividad inscriptora.
En todos los casos previstos para el tracto sucesivo abreviado, los documentos que se otorguen deberán
relacionar los antecedentes de modo que sean autosuficientes, y que del mismo documento resulte el respeto
del encadenamiento sucesivo, lo que además quedara reflejado en el asiento respectivo.
No hay consenso en la doctrina respecto de si la enunciación del articulo en taxativa o no,

PRINCIPIO DE LEGALIDAD. CONCEPTO

Dispone el art 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.”
En este artículo encuentra recepción el conocido principio registral de la Legalidad. El proceso registral
integralmente considerado, los documentos inscribibles y los efectos generados por la publicidad registral, es
decir, el sistema como un conjunto debe ser adecuado a derecho, pues lo legal es lo adecuado a la ley. El
contenido asignado a este principio se manifiesta al menos en dos aspectos de la actividad registral: el formal y
el sustantivo.
 En su aspecto formal, el principio de legalidad impone que el órgano registrador en el ejercicio de su función
debe obrar dentro de la ley, ajustando su propia conducta a derecho, y debe adecuar entonces sus
procedimientos a las previsiones contenidas tanto en la ley de fondo como en la de forma.
 En su aspecto sustancial el principio de legalidad se aprecia por su resultado: si el procedimiento de
inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho “legalmente”, y el registrador ha examinado en ejercicio de la
función calificadora el documento a inscribir, se genera una presunción de que el derecho inscripto o la
situación jurídica registrada son “legales”, es decir, ajustados a derecho, por haber cumplido con los requisitos
impuestos por la ley en cuanto a su forma, y por lo tanto, reflejan la realidad extrarregistral. Los asientos se
presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica exterior.
El principio de legalidad rige tanto para la actividad del registrador, como para la de las partes, ya que ambas
confluyen para lograr como resultado el asiento, y por su intermedio, el asiento logra la publicidad suficiente
exigida.
Teniendo en cuenta las características de los distintos sistemas de publicidad inmobiliaria, el principio de
legalidad se manifestara diversamente según se trate de sistemas convalidantes o no convalidantes; en los
primeros, genera una presunción que no admite prueba en contrario acerca de la bondad de la situación
inscripta, que no puede mutar por ningún acontecimiento anterior. En los no convalidantes, se manifiesta como
una presunción a favor de la bondad del derecho registrado que admite prueba en contrario, y que dependerá
para que conserve su oponibilidad de la bondad de los títulos causales.

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LA FUNCION CALIFICADORA: CONCEPTO. LIMITES

Cuando se presenta un titulo ante el Registro con el objeto de ser inscripto, dicho documento es sometido a un
análisis previo, para determinar si cumple con los recaudos necesarios. Esto es lo que se denomina función de
calificación registral, nace del principio de legalidad. Se la puede definir como una función registral, típicamente
jurídica que consiste en el examen de los documentos presentados a inscribir o anotar, por lo que de ellos
resulta y por su confrontación con los asientos respectivos, tendiente a establecer si reúnen los requisitos
necesarios para su registración definitiva o si, por no reunirlos, deben ser registrados provisionalmente, o
condicionados por la existencia de prioridades que los afectan, o rechazados por no tratarse de documentos
registrables, dentro de los límites establecidos por la ley.
Como actividad propia y obligatoria del Registro, impone a quien la ejerce la asunción de la responsabilidad que
pueda generarse, la que en principio se atribuye en forma personal al funcionario que califica, pero que puede
generar también la responsabilidad del estado en la prestación del servicio registral.
Cabe destacar que la decisión adoptada por el registrador en el proceso registral siempre está sujeta a la
revisión judicial.

Límites de la función calificadora.

Dispone el art 8 de la ley: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.”
La forma extrínseca está constituida por las solemnidades que, según las leyes, deben observarse en la
formación de los documentos mencionados en los artículos 2 y 3 de dicha ley. La función calificadora se ejerce
sobre todos los documentos ingresados en el Registro, sea cual fuera su naturaleza y finalidad. Calificara los
documentos notariales, judiciales y administrativos ingresados, verificando ab initio el cumplimiento de las
formalidades extrínsecas, tanto en lo referido a la competencia material como la territorial que detente el
funcionario autorizante; también verificara si el cumplimiento de los requisitos de formación del documento y
sus copias, comprobando con los medios de que estime convenientes, y siempre como actividad interna del
registro, la legitimidad del papel soporte utilizado, folios de actuación notarial, folios de seguridad y el
cumplimiento de las legalizaciones que sean necesarias para la circulación de los documentos.
Hay en la función calificadora un primer límite evidente: el registrador solo puede controlar la legalidad de los
documentos que se le presenten para su registración o para emitir la información que se le requiera. No puede
calificar mas allá de los documentos que le son presentados y solo en ellos puede fundar su calificación. En
consecuencia, el registrador no puede ejercer por si mismo ninguna actividad destinada a indagar o probar
ninguna circunstancia que vaya mas allá del propio documento a considerar.
El segundo límite de esta función se relaciona con los efectos de la registración. En los sistemas de publicidad
registral inmobiliaria no convalidante, en los que, además, la registración no es constitutiva del derecho sino
meramente declarativa, basta con una calificación menos extensa, que se detenga en aspectos formales o
extrínsecos y que solo ingrese en el acto jurídico cuando el vicio genere una ineficiencia absoluta y ostensible.
En nuestro sistema, la función de calificar y legitimar al negocio causal se impone preponderantemente al
notario o funcionario interviniente en la realización del documento.

Resultado de la calificación:

Establece el art 9 de la ley : “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente

manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el
plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la

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prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley
local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
Cabe mencionar que en el inc a la nulidad absoluta y manifiesta puede ser tanto sustancial como
instrumental. Estas nulidades no pueden ser subsanadas.
El inc b establece que en caso de formular observaciones, conforme al tipo de nulidad, defecto o vicio
que afecte al documento, procederá a dejar constancia de las observaciones formuladas devolviendo el
documento para su subsanación.

PRINCIPIO DE ROGACION. CONCEPTO

Establece el art 6 de la ley: “La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición
deberá ser formulada con su intervención.”
Este articulo consagra plenamente el llamado Principio de de Rogación o Instancia. Este principio indica que el
procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado toma de razón, solamente puede ser iniciado a
instancia de parte y mediante solicitud o petición dirigida al registrador para que este ponga en marcha el
procedimiento que lleva a la inscripción. El registrador no puede actuar de oficio, ni siquiera frente al
conocimiento real de la existencia, en el campo de la realidad, de una mutación que tenga vocación registral;
debe abstenerse de toda actividad si no es a solicitud de algún sujeto legitimado.
Se trata de un principio formal adjetivo, que indica solamente la legitimación activa que la ley establece para
poner en marcha el procedimiento registral.
Rogar es la solicitud a la administración pública, de la apertura del procedimiento administrativo registral y pone
en marcha la actividad del Registro de la Propiedad del Inmueble. Es una declaración de voluntad dirigida al
registrador para que ejercite sus funciones y practique la inscripción, evacue informes, constancias o
certificados ley.
Una vez efectuada la rogación, el registrador, a quien va dirigida, no puede sustraerse de sus efectos ni negar la
apertura del proceso administrativo, salvo cuando el documento ingresado con la rogatoria no sea uno de los
previstos en el artículo 2 de la Ley. El registro no puede negar la inscripción de documentos con vocación
registral, sino simplemente comprobar su registrabilidad y sus formas extrínsecas.
Cabe destacar que se trata de un proceso voluntario, ya que la inscripción de los títulos o mutaciones registrales
no se impone coercitivamente a los titulares del derecho, claro que si no lo hacen correrán con el riesgo de la
ausencia de publicidad suficiente que puede generar perjuicios en su derecho. El interesado puede desistir de la
registración, siempre que la inscripción no se hubiera generado.
El artículo 6, establece los legitimados con un interés legítimo para rogar la inscripción o solicitar información
del registro: “La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición
deberá ser formulada con su intervención.”
La rogación siempre debe hacerse conjuntamente con la presentación del título formal, es decir, acompañada
del documento portante del derecho o situación jurídica registrable. Es una consecuencia del llamado principio
de presencia documental.

INEXACTITUD REGISTRAL
El art 34 define que inexactitud: “Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.”

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A pesar de estar definido, para comprender los alcances del articulo es necesario precisar el concepto de lo
exacto y lo inexacto.
 Un asiento, se trate de una Inscripción o de una anotación, y en cuanto al contenido de lo registrado, será
exacto cuando presente una coincidencia simultanea y permanente con la realidad materia, considerando que
esta realidad material es la relación jurídica valida y eficaz que vincula al sujeto con la cosa objeto de la
registración, o a dos sujetos, de los cuales uno resulta titular registral del derecho real. Para que exista
exactitud, la situación de lo registrado debe mantenerse en el campo de la realidad material, a la vez que
mantenerse inalterado en el ámbito del registro.
 Por el contrario, la inexactitud se presencia cuando el asiento, lo registrado, no coincide simultánea y
permanentemente con la realidad material, sino que está en desacuerdo.
Atendiendo a esta definición, se presenta una situación que puede ser definida como inexactitud normal y
anormal
 La inexactitud normal es aquella que se produce cuando necesaria y previamente a la registración, debe
generarse en la realidad material una mutación jurídica, teniendo en cuenta que el nacimiento y la transferencia
de los derechos reales se produce extrarregistralmente; la inexactitud deviene de un hecho: ha cambiado la
realidad material; es lo que sucede en nuestro sistema, caracterizado por no ser constitutivo, sino declarativo,
con fines publicitarios. Esta es siempre sobreviniente, pues antes de generarse hubo un lapso en el que lo
publicitado era coincidente con lo registrado.
 En cambio, existe otro tipo de inexactitudes, llamadas anormales, situaciones en las que lo registrado está en
desacuerdo con la realidad material, que son las causadas por un vicio o defecto originario o sobreviniente,
producido, o bien en la fase constitutiva o transmisiva del derecho, es decir, una inexactitud en el proceso
negocial formativo de la relación jurídica, o bien en el proceso inscriptorio propiamente dicho, es decir una
inexactitud generada en el proceso registral.
Esta puede ser originaria cuando el vicio o defecto que produce la falta de coincidencia existe en el proceso
constitutivo o transmisivo del derecho que se trata, y afecta la concordancia desde ese momento; o
sobreviniente cuando por el referido defecto, aun existente, no priva de efectos al acto jurídico, sino con
posterioridad.
Alguna doctrina califica a las inexactitudes en endógenas y exógenas. Son endógenas cuando tanto la realidad
material como el documento que lo refleja son coincidentes y exactos, pero el asiento que pretende reflejarlos
no lo es, sea por un error en el proceso de rogación como uno causado en el proceso de inscripción o anotación.
Son exógenas cuando la falta de coincidencia se produce en la realidad material.
Según su contenido las exactitudes pueden ser materiales o de concepto. La primera será en caso de que se
escriba una palabra por otra o se equivoquen los nombres, cantidades, que no cambien el sentido del asiento.
Será de concepto cuando se altere el sentido de un término, expresión, alterando la sustancia del acto.

Rectificación de la inexactitud.

El art 35 contiene los mecanismos de subsanación registral aplicable frente a los distintos supuestos de
inexactitud; así dispone: “Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error
u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento
de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a
tal efecto.

Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se
procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.”

Este procedimiento de rectificación mediante el cual se provoca la concordancia entre la realidad registral
y la extraregistral, es aplicable en casos de inexactitudes anormales, ya que en caso de inexactitudes

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normales se corrigen mediante la anotación o inscripción de un nuevo documento que contenga el

cambio producido en la realidad material.

Teniendo en cuenta la clase de error cometido en el proceso de publicidad, el art plantea dos supuestos:
cuando el error proviene del documento o cuando el error proviene del proceso de inscripción.

En el primer caso, dice la primera parte del artículo, se rectificara con la debida rogación, acompañando
otro documento de la misma naturaleza que tenga efectos subsanatorios, o por resolución judicial que
contenga los elementos necesarios al efecto. Pueden darse casos de errores materiales o ideológicos; en
el primer caso pueden ser por ejemplo, consignación errónea en una medida en la descripción del
inmueble objeto del acto, la situación podría subsanarse por nota marginal inserta por el autorizante del
documento, o por la rectificación; los errores ideológicos, aquellos producidos al recoger la voluntad de
las partes en sus declaraciones negóciales, en estos casos deberá otorgarse un documento
complementario con la comparecencia de las partes.

La segunda parte del artículo prevé la situación de los errores en el procedimiento registral, presumiendo
que no existe defecto alguno en el documento registrado. En este caso el interesado, legitimado para la
rogación, deberá reingresar el mismo documento para que el registro tome razón en forma correcta. Los
defectos producidos al confeccionar los asientos pueden deberse a distintas causas, generalmente
atribuidas al funcionario del Registro de la Propiedad, tal el caso de la falta de diligencia en la confección
del asiento, alterando los datos, los errores materiales no salvados, la redacción imprecisa entre otros.

Legitimación para la rectificación

La doctrina mayoritaria sostiene que además de los legitimados para la rogación del art 6 de la ley, el
propio registrador podrá proceder, por si mismo, a rectificar el error en cualquier tiempo, siempre que lo
advierta mientras conserve los títulos o documentos registrados.

D) PRINCIPIO DE FE PÚBLICA. CONCEPTO. PUBLICIDAD Y FE PÚBLICA EN ARGENTINA

El principio registral relacionado con la convalidación de las situaciones o derechos registrados se conoce como
Fe Publica Registral.
Conforme a este principio, y en provecho de terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido
de los asientos aun en los supuestos en los que fueran inexactos, sin admitir prueba en contrario.
Por eso, en los llamados sistemas convalidantes, tanto en su versión pura como en aquellos impuros, la fe
pública registral ha sido recibida plenamente. Así el sistema alemán, como el español, lo admiten plenamente.
Se genera una ficción de veracidad que no admite prueba en contrario, que implica que los asientos se reputan
exactos y completos. La fe pública registral asegura al tercero adquiriente protegido la existencia, titularidad y
extensión de los derechos reales inscriptos.
En los sistema no convalidantes puros, este principio no se acepta, dado que no existen supuestos en los que la
registración o la información contenida en los registros pueda liberar al tercero que obre apoyado en ella de los
vicios o defectos que pudieran afectar a los títulos causales.
En los sistemas no convalidantes impuros, en ellos la fe pública registral reconoce una recepción limitada, que
se vincula más con la legitimación y con la prioridad. Con la legitimación, porque en principio el tercero que
pretenda acreditar su obrar de buena fe, no podrá hacerlo prescindiendo de la información registral, debe tener
la mínima diligencia de consultar en el registro la situación del inmueble sobre el que pretende adquirir o
sostener un derecho. Por eso el tercero que obra apoyado en el registro goza de una presunción iuris tantum,
pues si se probase, que aun conociendo la situación registral que lo beneficia, tenía conocimiento de la realidad
extraregistral divergente, nunca podrá ser calificado de buena fe. Por otro lado se vincula con la prioridad; esto
surge de la elaboración del sistema de la prioridad indirecta y retroprioridad, pues en ese caso, aquel concluye

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su negocio reservando una prioridad tiene a su favor, y con grado inalterable, la reserva de la prioridad y la
seguridad inmutable de la situación registral.
Nuestro sistema registral inmobiliario no ha consagrado el principio de fe pública registral sino en grado de
presunción de legitimidad, lo que expresa la recepción de otro de los principios registrales conocido como de
legitimación.
En suma, la buena fe no depende solo de lo publicitado, sino de que el tercero que conoce un derecho o
situación registral debe necesariamente para acreditar su buena fe, estudiar y revisar tanto los títulos
constitutivos del derecho, como los expedientes que originan las medidas cautelares restrictivas.
Los asientos registrales se presumen veraces, esto es, se presume que el derecho real inscripto existe y que son
ciertas las anotaciones vinculadas al inmueble en cuestión. Se trata de una presunción iuris tantum, ya que es
posible demostrar lo contrario. Quien afirme la inexactitud, es decir, que lo informado por el Registro no
coincide con la realidad extrarregistral, carga con el onus probando
Debe admitirse la vigencia del principio de exactitud, ya que de lo contrario la publicidad registral no tendría
razón de ser. Es una especie de garantía que el ordenamiento jurídico debe proporcionar. Esta presunción cede
solo cuando el interesado prueba la mala fe del tercero. No debe prevalecer la realidad registral por sobre la
jurídica, cuando media la mala fe del que pretende beneficiarse de ella.
Las consecuencias del principio de fe pública registral son diversas. Por un lado desde el punto de vista
sustantivo, al titular inscripto se lo trata como si realmente fuese titular, y se le reconoce la facultad de disponer
con plena eficacia jurídica; se considera que el derecho real existe, y que existe de acuerdo a las constancias del
asiento; también se considera que es verdadera la causa por la cual el titular inscripto obtuvo su derecho. Como
contrapartida cabe presumir la inexistencia de los derechos cuya cancelación informa el registro tal como surge
del art 29 de la ley. La presunción puede jugar en contra del titular ya que, por ejemplo, podrá ser demandado
como propietario del inmueble si figura inscripto como tal, aun cuando haya transmitido el derecho. Por otro
lado, desde el punto de vista procesal, al titular inscripto se lo libera de la carga de la prueba, ya que estará a
cargo de quien sostenga la inexactitud registral.
Esta presunción de veracidad, si bien tiene límites, fortalece la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

DIFERENCIA CON EL SISTEMA ALEMAN

Se ha resuelto que el Código Civil argentino no contempla el denominado acto abstracto de enajenación del
Código Civil alemán, ni guarda relación con el sistema “Torrens” de Australia, en donde si puede jugar a ultranza
la denominada “buena fe registral” o “fe pública registral”. Por ende, la circunstancia de que el dominio este
inscripto a nombre del propietario aparente no significa tener por acreditado de modo irrefragable la existencia
de buena fe por parte del tercero adquirente. La buena fe requerida por el Código Civil argentino no es la buena
fe registral.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Se vincula con los medios por los cuales se difunde la información que obre en el registro, y con los efectos y
consecuencias que derivan de la información de los asientos cuando celebran determinados actos jurídicos.
Según establece el art 21 de la ley “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro.” El registro suministrara información a través de informes, consultas, copias de asientos (publicidad
formal), o certificados (publicidad material). La publicidad formal se refiere a la que está disponible para la
sociedad (ejem pedido de informes), es la divulgación de lo registrado, mientras que la material se vincula con el
proceso necesario para la inscripción de un documento, en esta ultima tiene relevancia los certificados.
El estado jurídico de los bienes, sus limitaciones, o interdicciones inscriptas, así como la capacidad dispositiva de
los titulares, se acredita con la publicidad formal, expresada en sus distintos medios posibles: la exhibición, la
consulta, el informe, y el certificado.

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El registro es público para quien tenga interés legitimo en averiguar el estado jurídico de los bienes. Esto implica
la posibilidad de que toda la sociedad disponga de un medio de conocimiento del estado jurídico del los
inmuebles. Así, la publicidad formal está disponible para quien tenga un interés legítimo.
Informes registrales: Los informes pueden tener diversas finalidades. Normalmente exteriorizan la situación
registral de un inmueble o de una persona, pero también se puede pedir, por ejemplo, un informe sobre la
frecuencia en la solicitud de certificados, o uno que permita conocer si una persona determinada es titular de
inmuebles inscriptos en ese registro. Los informes no están sujetos a ningún plazo de caducidad, y no garantizan
la inmutabilidad de la información. Su contenido puede variar en cuestión de minutos, si luego de expedido
ingresa un pedido de certificado o un documento con vocación registral.

VALOR PROBATORIO
Artículo 29. – “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo originara en
los casos a que se refiere el artículo 1011 del Código Civil.”

E) CATASTRO. ANTECEDENTES. FUNCIONES

Se entiende por catastro el inventario o catalogo de los bienes inmuebles sobre los cuales el Estado ejerce la
soberanía política. Presupone la individualización geodésica en el territorio nacional de dichos inmuebles. De
manera que para realizar un catastro resulta necesario hacer un relevamiento de toda la superficie terrestre del
país. Esta tarea fue puesta a cargo del Instituto Geográfico Militar, encomendada por la ley 12696 del año 1941.
Según Mariani de Vidal, el catastro es el censo o padrón de las fincas urbanas y rusticas de un país. Este
relevamiento se utiliza con fines diversos, entre ellos tributarios, estadísticos, jurídicos.
Constituye un inmejorable inventario de la riqueza inmueble de un país. Es un registro de identificación física,
jurídica y económica de inmuebles y, como tal, además de un soporte indispensable del sistema tributario local,
provincial y nacional, es un banco de datos imprescindible para la elaboración de diversas políticas económicas y
sociales, tales como el desarrollo regional, agropecuaria, planificación urbanística, perfeccionamiento de redes
vitales, entre otras.
El Registro de la Propiedad del Inmueble, se sustenta en el certificado catastral (art 12 de la ley 17801). Por ello
la ley 26209 (que regula el catastro actualmente), alude al certificado expedido por la autoridad administrativa
catastral a fin de ser presentado ante dicho registro. La función catastral es la que intenta la exacta
determinación física de los inmuebles, su ubicación, dimensiones, superficie y colindancias o linderos de los
inmuebles, establecer su estado parcelario y regular su desarrollo, y su valuación con fines fiscales. O sea, recibir
y brindar información sobre los datos identificatorios de los inmuebles en su realidad física, útiles además de sus
necesidades.
Lo atinente al catastro, como se dijo, está regulado por la Ley 26.209. Se prevé que la inscripción del plano de
mensura “no subsana ni convalida los defectos de los documentos” (art 7 in fine). Concuerda así con el carácter
declarativo de la matricula obrante en el Registro Público de la Propiedad del Inmueble.
Son objetivos de la ley lograr, por un lado, una eficaz coordinación de los organismos catastrales locales, con la
finalidad de obtener un conocimiento pleno de la riqueza inmobiliaria nacional para una correcta planificación
gubernativa en materia de desarrollo demográfico, social, económico, institucional, geopolítico, y, por otro lado,
como camino técnico coadyuvante, conseguir que todos los inmuebles del país posean mensura.
La ley les confiere a los catastros de las diferentes provincias y al de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la
administración de “los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos
concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción” (art 1). Se completa
esta disposición con lo que establece su art 2, en cuanto hace depender de las leyes locales que se sancionan la
designación “… de los organismos que tendrán a su cargo los catastros territoriales y ejercerán el poder de
policía inmobiliario catastral”.

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Dispone el art 3 que: “El poder de policía inmobiliario catastral comprende las siguientes atribuciones, sin
perjuicio de las demás que las legislaciones locales asignen a los organismos mencionados en el artículo
anterior:
a) Practicar de oficio actos de levantamiento parcelario y territorial con fines catastrales;
b) Realizar la georeferenciación parcelaria y territorial;
c) Registrar y publicitar los estados parcelarios y de otros objetos territoriales legales con base en la
documentación que les da origen, llevando los correspondientes registros;
d) Requerir declaraciones juradas a los propietarios u ocupantes de inmuebles;
e) Realizar inspecciones con el objeto de practicar censos, verificar infracciones o con cualquier otro
acorde con las finalidades de esta ley;
f) Expedir certificaciones;
g) Ejecutar la cartografía catastral de la jurisdicción; confeccionar, conservar y publicar su registro gráfico;
h) Formar, conservar y publicar el archivo histórico territorial;
i) Interpretar y aplicar las normas que regulen la materia;
j) Establecer estándares, metadatos y todo otro componente compatible con el rol del catastro en el
desarrollo de las infraestructuras de datos geoespaciales.”

PARCELA. ESTADO PARCELARIO. CONSTITUCION Y VERIFIACION

La ley 26.209 se refiere a la regulación del denominado “estado parcelario” de los inmuebles, su constitución y
verificación de su subsistencia en los artículos 4 a 14.
Establece el art 4: “A los efectos de esta ley, denomínase parcela a la representación de la cosa inmueble de
extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos
jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento
cartográfico, registrado en el organismo catastral.”
Agrega el art 4: “ Son elementos de la parcela:
I. Esenciales:
a) La ubicación georeferenciada del inmueble;
b) Los límites del inmueble, en relación a las causas jurídicas que les dan origen;
c) Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
II. Complementarios:
a) La valuación fiscal;
b) Sus linderos.
Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble.”
La ley 26209 efectúa la distinción entre el simple objeto territorial y la parcela. Mientras los objetos territoriales
son todos los inmuebles medianamente demarcados en el mundo jurídico o de los hechos, la parcela exige en
cambio la existencia de todos los elementos esenciales determinantes establecidos en el art 5. No todo objeto
territorial constituye parcela, ya que paraqué pueda hablarse de tal es menester que este objeto territorial
manifieste todos sus elementos esenciales. La carencia de alguno de los elementos complementarios, no quieta
el carácter de parcela.
La ley 26209, en su artículo 6, individualiza “los actos de mensura ejecutados y autorizados por profesionales
con incumbencia en la agrimensura” como los únicos aptos para determinar el estado parcelario de los
inmuebles. El acto de levantamiento parcelario es un acto sustancialmente técnico, cuyo objeto es la
determinación pericial de un trozo de la corteza terrestre que se manifieste gráficamente dentro de ciertos
límites como un polígono de propiedad de uno o varios sujetos.
Agrega el art 7: “El estado parcelario quedará constituido por la registración en el organismo de aplicación del
plano de mensura y demás documentación correspondiente al acto de levantamiento parcelario ejecutado. En el
plano deberán constar los elementos que permitan definir la parcela, según lo establecido en el artículo 5º de la
presente ley y lo que establezcan las legislaciones locales. La registración no subsana ni convalida los defectos de
los documentos.”

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Artículo 9: “La verificación de subsistencia de estados parcelarios se realizará mediante actos de mensura u
otros métodos alternativos que, garantizando niveles de precisión, confiabilidad e integralidad comparables a
los actos de mensura, establezca la legislación local. Los actos de levantamiento parcelario para verificación de
subsistencia serán autorizados por profesionales con incumbencia en la agrimensura, quienes serán
profesionalmente responsables de la documentación suscripta, de acuerdo con lo que establezca la legislación
local.”

LA CERTIFICACION CATASTRAL
Así como lo hace el Registro de la Propiedad Inmueble, también las Direcciones de Catastro de cada jurisdicción
expiden certificaciones que permiten conocer el estado parcelario y la situación catastral de determinada
parcela. Es un paso obligatorio en la transmisión-constitución de derechos reales. Además, sin este certificado
no se podrá inscribir el titulo en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Dispone el art 11: “El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo
catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados
catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de
derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya
expirado el plazo de su vigencia.”
El art 12 establece: “En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales
sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su
contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación
catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e
inscripción de embargos y otras medidas cautelares.”
Agrega el art 13: “A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el
Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral,
sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.”

Valuación parcelaria:

Dispone el art 14: “Los organismos catastrales de cada jurisdicción tendrán a su cargo la determinación
de la valuación parcelaria de su territorio, a los fines fiscales.
Las leyes locales establecerán e instrumentarán la metodología valuatoria a utilizarse en su jurisdicción,
la cual deberá tener, en todos los casos, base técnica para lograr la correcta valuación de manera de
contribuir a la equidad fiscal. Será objeto de justiprecio, entre otros, el suelo, sus características, uso,
capacidad productiva, y las mejoras que contenga.”

Consejo federal de catastro.

El art 15 dispone su creación: “Créase el Consejo Federal del Catastro, el que estará integrado por todos
los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el objeto de cumplir con las
finalidades establecidas en la presente ley, quienes dictarán sus normas para su organización y
funcionamiento.”
Este consejo operara como vehículo del aporte que deberán hacer las provincias y la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires para la implementación de las políticas territoriales, a la administración del territorio, al
gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable. A su vez el referido consejo
contribuirá a coordinar las metodologías valuatorias con la finalidad de unificar criterios, destinados a
informar a los organismos tributarios pertinentes en toda la nación.

LA INSCRIPCION Y LOS TERCEROS (tema importante)

La inscripción hace falta para los terceros, ya que las mutaciones reales no son oponibles a terceros
mientras los respectivos títulos no estén registrados, ya que en el sistema de nuestro derecho la
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 Unidad 17 - Reales

mutación real inmobiliaria se produce extraregistralmente, pero la inscripción es necesaria para la

oponibilidad a terceros.
Tercero es quien no es parte sustancial.
Sin embargo, la registración no hace falta para todos los terceros, porque hay ciertos terceros para los
cuales el titulo debe considerarse como registrado sin necesidad de que llegue al registro.
Estos terceros que no pueden valerse de la falta de registración, y por lo tanto quedan excluidos de la
categoría de terceros, son:
a) en primer lugar, hay que excluir a los que han intervenido en la formulación del documento, como el
funcionario autorizante y los testigos, y cualquier otra persona que haya intervenido en la formulación
del documento (por ejemplo, representantes de las partes). Ellos no pueden valerse de la falta de
inscripción, porque el derecho documentado se considera registrado.
Cabe aclarar, que si bien aquellos que han intervenido en el acto no pueden valerse de la falta de
registración, no se aplica lo mismo para los herederos de estos, que si podrán valerse de la falta de
oponibilidad.
b) en segundo lugar, se encuentran los terceros desinteresados, porque la registración solo hace falta
para los terceros interesados, es decir aquellos que sustentan un derecho que resultara perjudicado a raíz
de la mutación.
c) en tercer lugar, no podrán valerse de la falta de oponibilidad, los terceros de mala fe, aquellos que
conocen o debieron conocer que la mutación real se ha producido extraregistralmente.
Todo esto se encuentra establecido en el art 1893 del CCYCN in fine: …“ No pueden prevalerse de la falta
de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia
del título del derecho real.”
López de Zavalia dice que un sector de la doctrina establece que para que un tercero pueda valerse de la
falta de inscripción, es preciso que esté inscripto, es decir que sea lo que suele llamarse “tercero
registral”. López de Zavalia considera que el tercero para prevalecerse de la inoponibilidad, no necesita
estar inscripto, pero que, para no ser vencido en la litis por otras razones, en múltiples casos, necesitara
estar inscripto.

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