VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN AREQUIPA ENTRE 1960 -1980.

EL
CONJUNTO HABITACIONAL NICOLÁS DE PIEROLA. Notas sobre el
crecimiento urbano de la ciudad de Arequipa y la producción de vivienda.
Sumilla:
En la ciudad de Arequipa entre los años 1960 y 1980, la expansión urbana se acelera y
las instituciones estatales, si bien jugaron un rol en la solución del problema de la
vivienda, su actuación fue mínima, comparada con la intervención privada y el
crecimiento popular. El presente trabajo investiga sobre la dinámica del crecimiento
urbano entre esas dos décadas, la actuación del Estado como promotor de vivienda , y se
centra en uno de los intervenciones estatales en la ciudad más emblemáticos e
innovadoras de la época, como es el Conjunto Habitacional Nicolás de Piérola.

Palabras clave: Vivienda, Arequipa, Nicolás de Piérola, Junta Nacional de Vivienda,

EMADI, Casa Rosada.
El crecimiento urbano en las ciudades de América Latina, se inicia en la década del 50
del siglo XX, y se acelera en las décadas posteriores. La ciudad de Arequipa, ubicada al
Sur del Perú y catalogada como la segunda ciudad más grande del país, no ha estado
exenta de estas transformaciones urbanas, donde la vivienda cumplió y sigue cumpliendo
uno de los roles más importantes en los procesos de expansión urbana.
A pesar de ello, la vivienda, ha sido un tema poco analizado, no sólo por parte de las
políticas públicas, sino también de las investigaciones académicas; más aún en las
ciudades de provincia, como es el caso de Arequipa. Uno de los primeros estudios, sobre
la Vivienda, que sale fuera de Lima y recoge información de ciudades del interior, fue el
realizado por el arquitecto Adolfo Córdova, en su informe "La vivienda en el Perú: estado
actual y evaluación de las necesidades " (1958), encargado por la Comisión para la
Reforma Agraria y la Vivienda; sin embargo después de ello, donde la información se
centra en las estadísticas censales o los informes del estado sobre intervenciones
realizadas. Existen estudios posteriores, muy poco difundidos, la mayoría Tesis
Universitarias; especial mención merece el estudio de CEDER - Centro de Estudios para
el Desarrollo Regional, “Desarrollo Urbano y Vivienda Popular Arequipa”(1989), sobre
la vivienda en las áreas urbano - marginales de la ciudad y el de Ramón Gutiérrez, Pedro
Belaúnde M., Elías Mujica B. y sobre intervenciones urbanas el libro “Evolución
histórica urbana de Arequipa, 1540-1990”(1997). En cuanto a las intervenciones
estatales en el tema de vivienda, el INADUR, aporta con interesantes investigaciones que
abarcan la ciudad de Lima y Provincias (Ramos Cebreros, 1991; Rojas, 1984); y
específicamente sobre el Conjunto Habitacional Nicolás de Piérola, cabe resaltar la
importante recopilación de información realizada por los alumnos del Doctorado en
Ciencias con especialidad en Vivienda, de la Universidad Nacional de San Agustín, bajo
la cátedra del Arq. Adolfo Cordova (Ponce, Sanchez y Juárez, 2011)
1. EVOLUCIÓN URBANA DE LA CIUDAD DE AREQUIPA 1960 -1980
1.1 AREQUIPA ANTES DE 1960
El proceso de transformación urbana de la ciudad de Arequipa, a comienzos de siglo XX,
modificó las relaciones de la ciudad (centro-periferia), dándole una configuración radial.
El centro se expandió, algunas actividades se descentralizaron del área fundacional, la
aparición de actividades como bancos, casas comerciales configuraron un nuevo centro.
Leyton en su articulo “Expansión y Seguridad Urbana en Arequipa : El Caso de las
Torrenteras”(1992) explica que la periferia de entonces 1 , mostró las siguientes
tendencias:
● La implementación de vías que prolongan la trama antigua, donde se instalaron
viviendas de clase media y equipamientos colectivos (Ferrocarril, Hospital Goyeneche)
● Las empresas urbanizadoras, juegan también un rol importante formando los
barrios modernos (entre 1920 y 1940) sobre zonas agrícolas (Vallecito, María Isabel,
Leticia), barrios que ahora pertenecen a la zona de transición, entre la zona central y la
periferia.
● Al mismo tiempo para los sectores de bajos ingresos el Municipio adjudicó lotes
a grupos de escasos recursos: barrios populares.
Las malas condiciones de vida en estos barrios populares periféricos se acentuaron por la
existencia de industria (curtiembres, lavaderos de lana) y el mercado, que dio lugar a los
inquilinatos y con el paso del tiempo a tugurios que existen hasta la actualidad. (Quinta
Salas o castillo del diablo, casa Rosada). En la Figura 1, tomada de la Tesis de Pregrado:
Arequipa: estructura y desarrollo Urbano (Guerra, 1971), muestra la expansión del caso
hacia la nueva periferia .
A partir del año 1943 se inicia un proceso de industrialización en la ciudad. Tres años
antes con motivo del IV Centenario de Fundación española de la ciudad, se aprueba el
primer Plan Urbano de la Ciudad, el cual fue elaborado por Alberto de Rivero.
Hacia 1956, la ciudad contaba con aprox. 120 000 habitantes, crecía a un ritmo de 3.3 %
anual, según lo señala el Plan Director de 1956 (ONPU, 1957) se observa un crecimiento
del área urbana, que avanza sobre la campiña y terrenos eriazos. En cuanto al área central,
se observa un uso de tierra, “confuso y mezclado”. Existen almacenes mayoristas en el
sector central, que congestionan el centro con sus operaciones de carga, instalaciones
industriales que invaden zonas residenciales, “cantidad de tugurios y viviendas
colectivas que ocupan terrenos preciosos de expansión comercial”; especial comentario
merece este último punto, ya que se advierte una tendencia hacia una renovación de la
ciudad con predilección a un uso comercial. La presión poblacional empezó a satisfacer,
como hemos indicado, sus demandas en nuevas urbanizaciones periféricas (sobre la
campiña) y zonas eriazas. El mismo plan Director de 1956, señala las zonas posibles de
expansión diferenciando zonas populares y urbanizaciones, según las posibilidades
económicas.
Según Gutiérrez, Belaunde y Mujica (1997), a diferencia de otros centros históricos,
como Lima por ejemplo, la transferencia del área central a la periferia no provocó una
tugurización del área central, la población dispuso del terreno existente (eriazo o
campiña). Si se dio una caída residencial, que fue generada por la ocupación de antiguas
viviendas con usos terciarios o de equipamiento urbano institucional, concentrando usos
intensivos en la zona central, por lo menos hasta los terremotos del 58 y 60.
1.2 AREQUIPA, ENTRE 1960-1980
Desde la década del 1960, la ciudad adquiere una configuración radio céntrica. Se
imprime una nueva lógica de expansión urbana, tipificada por la concentración de
actividades económicas ligadas a gestión y comercio en la zona central y alrededor de
ejes viales, y por la dispersión hacia la periferia de otras actividades ligadas a la vivienda
y producción.

1 La periferia en ese entonces, se denominó a aquello que se encontraba fuera del casco fundacional, barrios que hoy
se ubican en el dentro del área central.

2
En el año 1958 y 1960, dos terremotos en la ciudad impulsan a la creación, de la Junta
de Rehabilitación y Desarrollo de Arequipa 2, la cual tenía un presupuesto permanente ,
por lo que realiza obras no solo de infraestructura e industriales, sino también destinadas
a asegurar una política de vivienda (Gutiérrez et al. 1997). Señalan los autores que la
instauración posterior del Sistema Mutual, dio paso a una euforia desarrollista que
apuntó a una expansión de la ciudad horizontal y dispersa. Era la clase media , que usando
los beneficios que le daba el crédito buscaba el sueño de la casa propia alejándose de la
zona central, deteriorada por los sismos, dando origen a un crecimiento insospechado de
la ciudad, cómo será verificado más adelante en las estadísticas censales; “Los hombres
de hoy hablan de progreso, de inversiones, de industria, los arequipeños mostraban una
actitud de trabajo febril y de confianza en el mañana, que los llevaría a un estilo de vida
radicalmente contemporáneo, (…) una burguesía comerciante y profesional consolidó el
ensanche urbano próximo utilizando el respaldo económico estatal de la inversión en
materia de vivienda” (Gutierrez et al., 1997). Este proceso se vio favorecido al aparecer
las Cooperativas de Vivienda, el Banco Hipotecario, urbanizadoras, fábricas de
materiales de construcción, etc.
Mientras tanto, otro hecho como fue la sequía de la zona alta a comienzo de la década
del 60, trajo consigo una alta migración de población alto andina, lo que impulsa el
crecimiento de las barriadas y la tugurización de algunas zonas del centro de la ciudad.
Las barriadas tenían en algunos casos contigüidad física con la zona central. Como se
explica más adelante la zona tugurizada en su mayoría por inmigrantes forma un anillo
al borde de la zona central, mas no se inserta en el casco histórico por ser el suelo de
mayor valor comercial.
Se muestran en este periodo dos tendencias de expansión: una semicontrolada con un
estrato social medio nativo de Arequipa afectado por los terremotos que precipitan el
desplazamiento centro-periferia , y por otro lado el surgimiento masivo de asentamientos
informales , formados por migrantes, ocupados en actividades terciarias.
El censo que se realizó en los años 1963 y 1964 en urbanizaciones populares realizado
por la Ex Junta Nacional de Vivienda, indicó que en varias de las urbanizaciones más
de la mitad eran inmigrantes puneños. (Gutiérrez et al., 1997)
En cuanto a la vivienda que permanece en la zona central, el cambio de uso, y el deterioro
del área perimétrica de esta zona, así como la conversión de muchas casonas en
conventillos, refuerza la existencia de tugurios.
En la década del 60 al 70 la Junta Nacional de Vivienda3, lleva a cabo un proyecto de
Renovación Urbana de la zona conocida como la “Casa Rosada” donde se edificaron
edificios de vivienda cuya primera etapa fue inaugurada en 1966. Este último conjunto
tuvo diferentes etapas, en la actualidad el edificio queda como una isla de vivienda en una
zona de comercio informal y mercado de abastos, junto con viviendas unifamiliares de la
Urbanización IV Centenario, muchas en abandono y otras cedidas al comercio.
A pesar de estos intentos de intervención estatal, la política de vivienda reduce el papel
del Estado al abastecimiento de servicios de infraestructura, dando paso a la
autoconstrucción individual en la periferia.

2 Creada mediante la Ley 12972 en 1958, dentro de sus funciones se encontraba desarrollar programas de solución de
vivienda, urbanismo y dotación de servicios básicos. La JRDA, orientó sus acciones a construcción de casas y edificios
mediante: Programas de créditos hipotecarios medios, mínimos y Ayuda Mutua. Para mayor detalle ver “Informe 10
años. Junta de rehabilitación y Desarrollo de Arequipa”. 1958-1968

3La Junta Nacional de Vivienda tuvo oficinas descentralizadas, una de ellas fue en la ciudad de Arequipa, donde
canalizó programas habitacionales y realizó estudios de demanda de vivienda.

3
Leyton (1989) señala que desde la década del 60 la organización funcional y físico
espacial se ha formado en base a tendencias, que se diferencia en tiempo y carácter de
especulación, donde “el comercio formal e informal, ha sido y sigue siendo la función de
mayor peso en la ciudad”. En la década de los 70 hasta los 90, Leyton (1992) distingue
dos momentos que corren paralelos, la recesión de la construcción debido a gobierno de
Velazco, donde la clase dominante se abstiene a invertir, y la ley de intangibilidad del
área central y de monumentos, que desplaza los capitales al turismo. Así las casonas se
convierten en galerías comerciales para activar actividades terciarias.
En la zona central la subdivisiones de las manzanas, reducen los loteos para obtener
mejor rentabilidad del suelo, se observa una tercerización ya marcada del área central
fruto de la especulación del suelo urbano.
Según se indica en la Tesis de Pregrado “Arequipa: estructura y desarrollo” (Guerra,
1971), encontramos un área central, si bien con un 55 % de vivienda, está ubicada en su
mayoría en el perímetro del área central, manteniendo un centro comercial. Las
viviendas unifamiliares (22.3%) y multifamiliares en calidad de tugurios (22.5%), se
encuentran tugurizadas producto de la subdivisión y ocupación de uso, sobre todo en la
zona alrededor del Mercado San Camilo. Si la ciudad para ese entonces tiene una
densidad de 189 Hab/ha, la zona habitada tiene una densidad de 251 Hab /ha de residentes,
pero llega a los 500 Hab/ha con la población que se desplaza (densidad laboral y
habitacional). Es interesante señalar que las zonas residenciales fuera del área central,
tiene un promedio de 100 Ha/ha, con un promedio de 300m2 por unidad de vivienda.
En resumen, la década del 70-80 se ve entonces caracterizada por dos tendencias:
(Leyton, 1992):
● En la zona central, por el cambio de uso de vivienda por actividades terciarias.
● En la zona periférica, las urbanizaciones formales ocupan terrenos agrícolas a
cargo de promotoras inmobiliarias, con financiamiento del sistema mutual, mientras las
urbanizaciones populares, se asientan sobre terrenos eriazos de propiedad estatal, las
cuales en un primer momento recurren al Programa de Ayuda Mutua promovido por la
JRDA (después de los terremotos), sin embargo a partir de fines de los 70 esta actividad
decae, por lo que predominó después es el financiamiento individual.
2. AREQUIPA ANÁLISIS CENSAL: POBLACIÓN Y VIVIENDA
2.1 POBLACIÓN
En la Tabla N° 1 se observa el crecimiento poblacional y de viviendas de la ciudad desde
1940 hasta 1980. Entre los años 61 y 72 (10 años), el incremento intercensal es de un
82.3 %, es decir casi duplica su cantidad. Es la época que sigue a los terremotos y las
migraciones altiplánicas, y la de mayor crecimiento poblacional, ya que luego desciende
a un aprox de 55 %.
Así mismo, vemos en la Figura 2. mapas elaborados para el Plan Estratégico
Metropolitano (Municipalidad Provincial de Arequipa, 2001) , donde se observa cómo la
mancha urbana crece y se expande en casi el doble de extensión entre 1962 y 1978,
advirtiéndose una expansión hacia la zona suroeste y este, que coincide con la época de
flujo migratorio altiplánico y el abandono de la zona central.
La migración es una de las principales causas del crecimiento horizontal de la ciudad,
formando parte importante de la dinámica poblacional. Los lugares de procedencia de
los migrantes son principalmente Puno con un 43.5% de Puno, un 21.5% de Cuzco, y un
9,4% de Lima. Sin embargo la corriente migratoria que se da entre provincias es también
notable. La provincia de Arequipa atrae a más del 60% de emigrantes de otras provincias
de la región. (Municipalidad Provincial de Arequipa, 2001)

4
Como explicamos anteriormente, las primeras migraciones se vieron influenciadas por la
sequía altiplánica y la consiguiente creación del parque industrial en 1962, así se refleja
en la Tabla N° 1 la gran migración del periodo del 61-72
2.2 VIVIENDA
En cuanto a la producción de vivienda, podemos clasificarla en función de aquello que
Wiley Ludeña (2004) 4 ha denominado como las tres principales tradiciones del
urbanismo: la tradición del urbanismo estatal, la tradición del urbanismo privado y la
tradición del urbanismo barrial, estudiadas por el autor para el caso de Lima; pero que se
puede tomar como referente para la ciudad de Arequipa (Ver Gráfico N°1 y Tabla 2):
● El primer sector es el Estado, a través de sus diferentes organismos en la
producción de vivienda de interés social. (vivienda construida y vivienda progresiva). La
primera manifestación en la ciudad fue el Barrio Obrero, también tenemos edificios de
las Beneficencia Pública, y conjuntos de vivienda, viviendas unifamiliares, núcleos
básicos y lotes con servicios por encargo de la Junta Nacional de Vivienda, La Junta de
Rehabilitación y Desarrollo de Arequipa y posteriormente EMADIPERU. Sin embargo
el porcentaje de estas viviendas llega solo a un 0.26 % hacia 1961 y alcanza un 5,26 %
a 1981 de la producción de vivienda.
● Los actores del sector privado no solo son las inmobiliarias, sino también los
dueños de las tierras o las empresas, que habilitan el suelo y venden viviendas o lotes. El
patrón básico de este tipo son las urbanizaciones, que en la mayoría están compuestas por
unidades unifamiliares. Para el caso de la ciudad de Arequipa, este sector representa
durante en 1981 más de 60% de la producción de vivienda.
● El sector de las barriadas, que comienza con las invasiones. En el caso de
Arequipa las primeras barriadas aparecen el año 1949, como una expansión natural; con
las barriadas de Gráficos y Edificadores Misti; después de los terremotos (1958-1960), la
reubicación de pobladores forma también una serie de asentamientos informales, algunos
con la anuencia del Municipio Provincial. A partir de 1965, las urbanizaciones populares
incrementaron y está conformada en su mayoría por migrantes. Dentro del análisis este
sector conforma durante el periodo 1960-1980 un 35% del total de viviendas.
En la Figura 3. observamos el plano de Arequipa hacia 1978, diferenciando estas tres
clasificaciones de la producción de vivienda.
3. ORGANISMOS DE INTERVENCIÓN ESTATAL ENTRE 1960-1980
3.1 LA JUNTA DE REHABILITACIÓN Y DESARROLLO DE AREQUIPA
JRDA.
Esta organización creada mediante Ley N° 129725 del 3 de marzo de 1958; el nacimiento
de esta organización se dio como respuesta a la reconstrucción posterior a los terremotos
de 1958 y 1960. Busca como finalidad específica entre otras la de desarrollar programas
de solución a los problemas de vivienda y dotación de servicios básicos, mediante
(Leyton, 1989):

4Ludeña, en su libro Historia y Urbanismo en cifras 1821-1970 (2004) distingue una clasificación barrial
de Lima según la identificación de pertenencia a alguno de los tres actores principales que están detrás de
manera preeminente en la promoción, financiamiento o gestación del barrio mismo, los cuales son el
Estado, (gobierno central y municipalidades), el sector privado (urbanizadores privados); y el sector barrial.
centrado en el registro del urbanismo de las barriadas o asentamientos humanos

5 La Ley N° 12972 crea la Junta de Rehabilitación y Desarrollo de Arequipa

http://docs.peru.justia.com/federales/leyes/12972-mar-11-1958.pdf. Asimismo el Decreto Supremo N° F-
45 del 27 de Diciembre de 1958, decreta las Funciones de la JRDA para la ejecución de Programas de
Vivienda de Interés Social. (Dongo, 1962)

5
● Créditos para Cooperativas y Asociaciones de Vivienda para la adquisición de
terrenos, ejecución de obras de habilitación urbana o construcción de viviendas.
● Créditos medios y mínimos, del 50% del valor de la obra y del 75% en caso de
reconstrucción.
● Ayuda Mutua, que se efectivizó en los barrios marginales , con bajas tasas de
interés y amplios plazos de pagos, se contaba también con la asistencia técnica de la
JRDA
La JRDA, también otorgó créditos para Programas de vivienda de construcción masiva
(Ferroviarios, Ciudad Satélite, Las Palmeras) controlado y supervisado por la misma
Junta. La principal preocupación de la JRDA, se dio en un primer instante a la
reconstrucción y reubicación pos terremoto, y posteriormente hacia la atención de las
barriadas, urbanizaciones populares, barrios incompletos existentes, así como para la
formación de nuevos urbanizadores, donde estaba facultada para la adjudicar terrenos de
propiedad fiscal o privados adquiridos con ese objeto, calificados para viviendas de
interés social (Dongo, 1962)
Cabe señalar, que según la Ley N° 12972, la JRDA, estaba facultada para ejecutar sus
obras con los fondos nacionales de Salud y Bienestar Social, Corporación Nacional de la
Vivienda, ONPU, Banco de Fomento entre otros.
El cambio de orientación política de manejo del sector de vivienda, que se dio con el
Gobierno Militar a fines de 1968, debilita y desactiva la JRDA. Siendo SINAMOS la que
propicia grupos de ayuda mutua, encargándose también de recaudar los préstamos
concedidos por la JRDA, asimismo los programas habitacionales fueron canalizados por
la Junta Nacional de Vivienda. En la Tabla N°3, observamos el total de intervenciones
de la JRDA en el periodo de 1958-1967.

3.2 LA JUNTA NACIONAL DE LA VIVIENDA- JNV

La Junta Nacional de Vivienda, fue creada por el DL 14936, el 4 de Febrero de 1963,
durante la Junta de Gobierno Militar; sustituyendo a la Corporación Nacional de
Vivienda y al Instituto de Vivienda.
La junta nace con las siguientes atribuciones, como se cita en el decreto ley que le da
nacimiento:
● Investigación del problema de vivienda, a través de estudios en las ciudades.
● Formular un plan de vivienda de interés social.
● Formular proyectos de vivienda y ejecutarlos por sí misma o por medio de otros
organismos del estado y de empresas privadas.
● Fijar normas para viviendas urbanas y rurales destinadas a familias de modestos
recursos.
● Fomentar la creación de cooperativas y otras organizaciones similares.
● Prestar asistencia técnica social y económica a grupo de personas de limitada
capacidad económica que deseen construir por sí mismas viviendas propias.
● Fomentar y estimular la creación y desarrollo de las empresas privadas interesadas
en programas de vivienda de interés social.
● Llevar a cabo la remodelación, saneamiento y erradicación de barrios marginales.
● Promover, reglamentar y autorizar la formación de Urbanizaciones Populares de
interés Social (UPIS).
● Administrar los barrios fiscales.
● Alquilar o vender las viviendas o locales y servicios complementarios de la
propiedad o los que administre por cuenta ajena con poder suficiente.
● Emitir bonos u otros títulos de crédito.

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Asimismo recibe los activos y pasivos de la Corporación Nacional de la Vivienda (CNV)
e Instituto de la Vivienda, que incluían bienes muebles e inmuebles, inversiones, recursos,
productos de inversiones y terrenos. La fuente de financiamiento principales para los
programas fueron la partida anual del presupuesto de la república (205 millones de soles),
y un préstamo del BID de 22 millones. De los 74 programas entre 1963 y 1969, 39 fueron
realizados con el préstamo del BID. (Rojas, 1984)
Si bien la Junta nace con el Gobierno Militar, ésta actúa durante el gobierno de Belaunde.
Como sabemos Belaunde siempre fue un opositor de las barriadas. En “El Laberinto de
la Ciudad: Políticas Urbanas de Estado 1950-1979” (Calderón y Sánchez León, 1980)
se habla de dos orientaciones en la acción de la JNV: la demanda del sector medio,
mediante los complejos residenciales y Unidades Vecinales; y reafirmar la barriada como
alternativa de vivienda popular, con el apoyo al saneamiento, remodelación y titulación
provisional.
Según el estudio realizado por el Instituto Nacional de Desarrollo Urbano, INADUR
(Rojas, 1984), el énfasis del trabajo de la JNV estaba dirigido hacia la construcción de
viviendas y block de departamentos para la clase media utilizando incluso recursos de
las barriadas. Dentro del programa de construcción de vivienda, la modalidad de
construcción directa fue la preferida por la JNV, aproximadamente el 70% del total
invertido, a pesar de que solo el 3% de los solicitantes contaba con el ingreso suficiente
para adquirir una vivienda. Así observamos en la Tabla N° 4, la distribución de los
créditos concedidos por el tipo de intervención a nivel nacional.
Sin embargo, Calderón et al. (1980), también señala que la JNV, no recibió el apoyo
económico necesario para la realización de las UPIS (urbanizaciones populares de interés
social), abandonando el compromiso de la construcción de estas. Muchas de ellas fueron
iniciadas en el periodo anterior a la JNV. Así mismo, su presupuesto no se amplió, y es
más, se vio reducido cuando los inmuebles de la ex Corporación de Vivienda, pasaron a
propiedad de sus inquilinos. Esto llevó a la desaparición de la JNV y su sustitución
durante el gobierno militar, por el Ministerio de Vivienda, mediante la ONDEJOP y el
SINAMOS.
A nivel nacional tenemos en la Tabla N°5 las intervenciones de la JNV, en referencia a
programas de construcción (se excluye el programa de saneamiento).
En la ciudad de Arequipa, la JNV trabajó tanto en barriadas como en edificios y viviendas
construidas. Tenemos así, en la Tabla N° 6, los programas ejecutados detallando número
de unidades de vivienda, tipo, financiamiento y monto de inversión, en donde la
Rehabilitación Urbana significó una inversión de 30 millones (33.6%), los p programas
de Autoayuda 28.3 millones (31.76%), y la Construcción Directa y Multifamiliares 30.8
millones (34.56%), donde se ubica el Conjunto Nicolás de Piérola en su primer etapa.
3.3 EMADI
La Empresa de Administración de Inmuebles - EMADI creada en 1969, según el DL
17528 6 , fue la encargada del mantenimiento, adjudicación, arrendamiento, venta y
administración general de los inmuebles que el Ministerio de Vivienda puso a su cargo,
y de los servicios propios de los mismos, así como de la recaudación de las ventas y
alquileres que produzcan.

6 EMADI, nace dentro de la nueva Ley Orgánica del Sector Vivienda, como un organismo público
descentralizado, firmado por el Gral. Juan Velazco Alvarado. http://peru.justia.com/federales/decretos-
leyes/17528-mar-21-1969/gdoc/

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EMADI recibe un capital de 50 millones de soles, cubierto por el Estado, además recibe
las amortizaciones e interés de las inversiones que realiza el Ministerio de Vivienda, el
monto que le correspondía a la JNV, y las garantías que se hicieron a favor de JNV. 7
En 1974, se le otorgan las facilidades para que las inscripciones en los Registros de
Propiedad Inmueble de las urbanizaciones y proyectos de vivienda de EMADI, se hagan
con solo la presentación de planos y por medio de estos se obtengan préstamos de BCHP
(Banco Central Hipotecario del Perú), de organismos financieros, u otra entidad
crediticia. Igualmente se le otorga la administración y manejo de créditos supervisados
otorgados por la Comisión de Reconstrucción y Rehabilitación de las zonas afectadas por
el Sismo del 1970.
La actuación de EMADI a Nivel Nacional se presenta en la Tabla N°7, donde se
comparan las diferentes intervenciones en Arequipa, Lima y las demás provincias. Como
se ve un alto porcentaje a nivel nacional en lotes con servicios o tizados. (aprox. un 81%),
además de observarse la concentración de intervenciones en la capital (78.54%) a
diferencia de las ciudades del interior.
En Arequipa, EMADI ejecutó programas entre los años 1972 y 1981, fecha en que
ENACE asume las funciones de EMADI. Los programas estaban dirigidos a sectores
populares, jubilados y asociaciones de vivienda, por medio de viviendas, núcleos básicos,
lotes con servicios y departamentos. Sin embargo si comparamos con la actuación a nivel
nacional en la ciudad de Arequipa se da un porcentaje de 41 % en lotes con servicios (no
se da la modalidad de lotes tizados), un 16% y 21 % en viviendas y núcleos básicos
respectivamente, y por último un 18 % en departamentos, que corresponde al Conjunto
Nicolás de Piérola posteriormente. Así observamos en la Tabla N°8, un listado de los
programas realizados en Arequipa, señalando número de unidades, inversión y
financiamiento.
4. CONJUNTO HABITACIONAL NICOLÁS DE PIEROLA
4.1 LA CASA ROSADA
El estudio realizado por el Área de Salud de Arequipa citado en la Tesis de Pregrado:
Los tugurios de Arequipa (Vega, Alvarado, Collantes y Vivanco, 1964) contabiliza para
1963 un total de 259 tugurios, con un total de 2771 familias y 13 469 Hab., que hacen un
total de 4.8 Hab por vivienda. Este estudio, localiza además a los tugurios , identificando
un anillo de deterioro central en el perímetro del sector comercial (Mercado San Camilo)
, y otra zona congregada alrededor de la plaza San Antonio , un sector de habitación
popular antiguo en la ciudad. Congregándose en estas dos zonas el 90% de los tugurios.
La casa Rosada es conocida en la ciudad de Arequipa en 1960 como uno de los más
grandes tugurios. El inmueble de propiedad de la familia Gómez Cornejo, ubicado a
espaldas del Mercado San Camilo , se extendía en 3 Manzanas y albergaba a población
de escasos recursos, comerciantes, población desplazada después del terremoto de 1958-
1960 y migrantes de la zona altiplánica (Vega et. al, 1964). Sobre este terreno, la JNV,
programó un ambicioso proyecto de Renovación Urbana, según Ramón Gutiérrez (1997)
“el primer proyecto de Renovación Urbana del Perú”; que incluía varias etapas de
ejecución, basándose en la erradicación de los tugurios para la construcción de vivienda
nueva. Influenciado por los conceptos de la modernidad, se apuesta por la vivienda en
altura, y la densificación habitacional. Se observa en la Figura 4. de la foto aérea del
1945, la zona donde se decidió emplazar el proyecto años más tarde.

7El Decreto Ley 17729, de julio de 1969 señala las atribuciones de la Empresa, régimen Administrativo y
Régimen Económico. http://peru.justia.com/federales/decretos-leyes/17729-jul-1-1969/gdoc/

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El terreno que comprendía el proyecto, estaba habitado por un total 158 familias, (Vega
et al., 1964) , en la Figura 5, se muestra el esquema de las manzanas intervenidas y el
área que comprendía la casa rosada:
a) En terrenos de propiedad de la Familia López Cornejo, terrenos que fueron
expropiados por el Estado:
● Lote 30A: conformada por la casa del patio, con frente a calle Perú y Alto de la
Luna. Antigua construcción de 2 pisos, que quedó dañada después del terremoto, por lo
que se desocupa la 2da planta. Características de casa vecindad. Cuartos independientes
y baños comunes. (75 familias)
● Lotes 31A: Secciones Mollendo, Tacna, Arica, 2 de Mayo y Manchester.
Habitaciones y barracas alineadas a lo largo de callejones a la calle Perú. Destruido por
los terremotos en gran parte obligó a moradores a trasladarse al terreno baldío del frente
21 A ( 102 familias)
● Lotes 21A: La zona de la Cruz, es la zona de erradicación de los damnificados de
los sismos. Barracas de emergencia y construcciones improvisadas con frente a Garci de
Carbajal. Sin condiciones higiénicas. 145 familias (1 solo caño).
b) Zona contigua a los terrenos de la Familia López Cornejo:
● Zona 31 B. Densamente poblada. Sobre la calle Piérola, habitada por 110 familias
y sobre la calle Alto de la Luna 52 familias. Existía en ese tiempo un Hotel American
Boys, tugurio para la población flotante.
● Zona 21B .Sobre San Juan de dios casas antiguas subarrendadas (22 familias).
● Zona 30 B. Construcciones nuevas, con comercios frente a calle Perú. Y 2 de
Mayo. Parte de ella es de la casa rosada habitada por 6 familias en barracas. También
comprende los comercios sobre calle 2 de Mayo, el comedor popular 23 familias
viviendas populares y viviendas Comercio.
● Manzana 43 A. conformada por el Antiguo Asilo Lira, un hotel y 3 familias sobre
Jorge Chávez. Hacia la calle 2 de Mayo, se encontraban departamentos y viviendas
unifamiliares en mal estado (8 familias).
4.2 POBLACIÓN DE LA CASA ROSADA
La población que habitaba la zona a renovar estaba conformada por personas de bajos
recursos. Vega et al. (1964) realiza un estudio interesante de la población que habitaba
en este tugurio, del cual mencionaremos algunos puntos:
● En cuanto a la misma población, el 38% eran menores de 14 años, y un 56.5%
eran personas entre 15 y 60 años.
● El 46% de las familias tenían entre 5 y 7 miembros, y vivían en condiciones de
hacinamiento. En el cálculo de m2 por persona (densidad), el 49 % vivían en 5 m2, el
28.2% entre 5 y 10 m2. Además el 36.6% de las viviendas eran improvisadas y un 52%
eran pequeños departamentos o cuartos en mal estado; el 88% tenían sistema de agua
colectivo y el 73% baño común.
● La población residente, tenía una estructura social fuertemente diferenciable: los
antiguos pobladores, los comerciantes y los indios invasores o inmigrantes. El 45 % de la
población inmigrante venía de Puno, siendo las razones principales de su migración el
trabajo. (83%).
● En cuanto a las actividades económicas, el 42% pertenecía al PEA, siendo un 25%
de este, comerciantes inestables y artesanos (11% y 8% respectivamente). El 58% entre
menores de 5 años, estudiantes y amas de casa (6%) eran desocupados.
● El 58% no pertenecía a ninguna cooperativa, el 50 % no tiene idea de los que
significan, el 42 % no sabe lo que era la ayuda mutua, el 34 % si, el 89 % no la había
practicado. Lo que da luces del desconocimiento y el desinterés de la población de los
Programas del Estado.

9
● El 40 % de las familias podían invertir en un programa de vivienda (233 familias)
y el 60 % entrarían en un programa de erradicación, de acuerdo a sus ingresos; y de
contar con ahorros, el 88 % lo invertiría en vivienda.
Cabe señalar, que la Tesis antes citada (Vega et al. 1964), fue concluida antes de realizada
la primera etapa, por lo que analiza la situación antes del desarrollo del proyecto,
concluyendo que “la decisión de hacer el complejo tuvo móviles políticos, se dio más
por presión de continuas promesas de ejecución de proyectos en dicho tugurio, no
teniendo definida la financiación, y el acceso de la población de bajos recursos al
proyecto”
4.3 FORMA DE INTERVENCIÓN
El estado a través de la JNV, realiza la compra de la manzana donde se ubica la primera
etapa (Mz. 43-B, ver Fig. 5); las manzanas que pertenecen a la segunda y tercera etapa
y donde se ubicaría la cuarta y la quinta etapa, fueron expropiadas durante el Gobierno
Militar8.
En cuanto a la reubicación de los habitantes, fueron a los alrededores de la ciudad en las
nuevas zonas de expansión. (Ponce, et al. 2011)
● Los de la primera etapa fueron reubicados a Ciudad Mi Trabajo.
● Los de la segunda Etapa a Alto Selva Alegre, Francisco Bolognesi, Alto la
libertad, Hunter.
● Los de la tercera Etapa en la Ciudad Satélite
4.4 EL PROYECTO:
El proyecto estaba concebido en 6 etapas, que abarcaría un área total de aprox. 6 Ha,
como se observa en la Figura 6., sin embargo solo se desarrollaron 3 etapas:
● La primera etapa, realizada por la JNV, el conjunto está conformado por 150
departamentos y locales comerciales.
● La segunda etapa terminada en 1973 realizada por EMADI, que comprende 268
departamentos: 62 unidades flats y 206 unidades tipo dúplex.
● La tercera etapa en 1978 con 130 departamentos, y 20 viviendas unifamiliares
ejecutado por EMADI. EL proyecto contemplaba zona comercial hacia la calle dos de
mayo y Perú
● La cuarta etapa estuvo programada dentro del Plan Operativo de 1981-82
(ORDEAREQUIPA, 1980)9 e iba a ser realizado por el FONAVI, este iba a contemplar
55 unidades de vivienda y 26 unidades comerciales. El proyecto nunca fue llevado a cabo,
al igual que las demás etapas (quinta y sexta etapa)
a) PRIMERA ETAPA
La primera etapa, fue encargada y realizada por la Junta Nacional de La Vivienda, durante
el gobierno del Arquitecto Belaunde Terry, e inaugurada a fines de 1966 por el mismo
presidente. Los arquitectos proyectistas de dicho conjunto fueron el Arq. Adolfo Córdova
y el Arq. Carlos Williams.
● EL EMPLAZAMIENTO

8El decreto Ley N° 17803 del 2 de septiembre de 1969 decretado por Velasco Alvarado durante el Gobierno
Militar, Dicta Disposiciones sobre la Expropiación forzosa para fines de ensanche de población, indicando
en su Art. N°3, que la expropiación forzosa tendrá lugar exclusivamente para construir núcleos de vivienda
de tipo económico y sus respectivos servicios comunales, para erradicar tugurios entre otros.

9
El Organismo de Desarrollo Regional de Arequipa – ORDEAREQUIPA, creado bajo Decreto Ley N°
22635 del 14 de Agosto de 1979, con la finalidad de impulsar y orientar el desarrollo del Departamento, de
acuerdo a los planes de desarrollo nacional.

10
El conjunto está ubicado en la manzana conformada por las calles Jorge Chávez, Víctor
Lira, Pizarro y 2 de Mayo, colinda con la zona conocida en la ciudad como la “Zona
Roja de la ciudad”, donde la Calle 2 de Mayo tiene altos niveles de delincuencia. A esto
se suma comercio informal, intenso tráfico vehicular y altos niveles de contaminación en
una zona bastante conflictiva por su cercanía al mercado San Camilo que es una de las
zonas comerciales de más movimiento en el centro de la ciudad. Asimismo, colinda con
una vía de importante conexión distrital: Av. Jorge Chávez, donde el transporte público
es intenso. Cabe señalar que en esa vía se ha proyectado el recorrido de transporte público
segregado, proyecto que aún no ha sido realizado. Debemos tomar en cuenta que en el
momento de su construcción la zona no presentaba la problemática actual, sin
embargo sí estaba rodeada por tugurios y ya se notaba la importancia comercial del
Mercado San Camilo y sus efectos en la degradación residencial del entorno.
● DISTRIBUCIÓN DEL CONJUNTO
En un área de 10 328.70 m2, se desarrolla un conjunto que abarca toda la manzana en 5
bloques de vivienda, con una densidad aprox de 852 Hab/ha.Los bloques más bajos, de 4
y 5 pisos, bordean los límites de la manzana (bloques 1, 2, 3 y 4), dejando un espacio
central de área libre, dividida en 2 por una torre de 11 pisos (bloque 5), que funciona
como un hito dentro del conjunto y el entorno circundante.
La zona comercial se ubica hacia la calle Víctor Lira; en el bloque 4 con 6 locales
comerciales en el primer nivel. El conjunto tiene un aproximado de 60 % de área libre
que incluye: áreas verdes (aprox. 25%), circulaciones peatonales y la zona de
estacionamiento, que formaba de las áreas verdes, pero que fue adaptado para tal fin, y
que tiene su ingreso por la Av. Jorge Chávez. (Ver Figura 7.)
Las circulaciones al interior del conjunto son exclusivamente peatonales, dos
circulaciones horizontales principales que vinculan la Calle Jorge Chávez y Calle Pizarro,
y una perpendicular a estas que conduce la circulación de la calle Víctor Lira al interior
del conjunto (ver Figura 8).
Se adaptó en el transcurso del tiempo una de las zonas de área libre como estacionamiento
interno, el cual se observa en la Figura 9., debido a la inseguridad de la zona. Cabe
señalar que todos los ingresos , que en un primer diseño se encontraban abiertos dando
paso a pasajes y calles internas, que vinculan interior y exterior, como se observa en la
Figura 10 vista extraída del Arquitecto Peruano(1969); en la actualidad se encuentran
cercados, permitiendo solo acceso a propietarios, como se observa en la Figura 11.
● TIPOLOGÍAS DE VIVIENDA
Se desarrollan 150 departamentos entre dúplex y flats, cuya distribución arquitectónica
se observan en la figura 12 y 13, los cuales se distribuyen en los bloques de la siguiente
forma:

● El bloque 1, constituido por un edificio de 4 pisos y que consta de 24

departamentos tipo dúplex de 3 dormitorios y dormitorio de servicio. Los departamentos
tenían un área aprox de 125 m2.
● El bloque 2, edificio también de 4 pisos con 40 departamentos tipo flat, de dos
dormitorios en primer piso, y de tres dormitorios en los demás pisos. El área de las
unidades de vivienda fluctúa entre los 65 y 77 m2
● El bloque 3, edificio también de 4 pisos, con 30 departamentos dúplex de 3 y 4
dormitorios, y un área de aprox. 125 m2 cada uno.
● El bloque 4, constituido por un edificio de 5 pisos, 16 departamentos dúplex.
● El bloque 5, un gran edificio de 11 pisos, que es el hito del conjunto con sótano y
azotea. Consta de 42 departamentos de tipo flat, 40 depósitos en el primer piso, y 42
cuartos de servicio en la azotea. Los departamentos son de 3 dormitorios y de un área

11
aproximada de 84 m2. El edificio de 11 pisos cuenta con un sótano donde se encuentran
la cisterna, la caja de ascensor, ya que es el único de todos los edificios que cuenta con
este, y el incinerador.
● CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS
A nivel de conjunto sigue la línea de los agrupamientos vecinales, abarcando toda la
manzana con circulaciones peatonales al interior del conjunto, generando espacios
internos de área libre, circulaciones lineales y grandes áreas verdes. El comercio al igual
que la circulación vehicular se encuentra también externo al conjunto. En la Figura 14.
se observa una vista general del conjunto inaugurado (Arquitecto Peruano, 1969).y en la
Figura 15 una mirada de la zona comercial del primer nivel del Bloque 4, en la fecha de
la inauguración y en la Figura 16. En la actualidad.
A nivel arquitectónico, responde a las premisas de la corriente moderna. Es de líneas
simples y rectas, y de diseño funcionalista, con circulaciones bien diferenciadas en cada
bloque a nivel horizontal y vertical. Se observa en la Figura 17. las fachadas de la Calle
2 de mayo, en la Figura 18 de la Calle Víctor Lira, y en la Figura 19, una mirada del
Bloque 5 hacia el interior del conjunto; en todas las vistas se observa que los volúmenes
presentan la estructura de concreto armado vista, reforzando el estilo moderno, las
barandas también son de concreto expuesto; además de una estandarización en cuanto
tamaño de vanos, y la utilización de carpintería metálica que facilita la producción.
Especial mención merece el edificio de 11 pisos que corresponde al Bloque 5, que se
observa en la Figura 20. La ciudad, en ese entonces había crecido de forma horizontal,
con edificios de baja altura; muy pocos edificios tenían una altura mayor a 10 pisos,
sobre todo después de los terremotos del 60; por lo que debió ser considerado como un
edificio bastante controversial. El Arq. Córdova, que formó parte del equipo de diseño,
en entrevista realizada para la elaboración del presente trabajo, señala que fue una forma
de cambiar el modelo de construcción y enfrentar el miedo que se tenía a los
movimientos telúricos.
En cuanto a la infraestructura de servicios, todos los departamentos cuentan con servicios,
el bloque 5 cuenta con sótano donde se encuentra la cisterna, y con una subestación
eléctrica para todo el conjunto.
● FINANCIAMIENTO Y ENTREGA DE DEPARTAMENTOS
Como se mencionó anteriormente, gran parte de la manzana pertenecía al asilo Lira de
la Congregación de las Hermanitas de los ancianos desamparados. El asilo fue dañado
por el terremoto del 60; por lo que fue trasladado al distrito de Cayma, al Norte de la
ciudad, y a cambio se entregó a dicha Congregación el bloque cuatro, conformado por 16
departamentos y 6 locales comerciales.
Los demás bloques fueron repartidos de la siguiente manera: el bloque 2, dirigido hacia
los damnificados por el sismo de 1960, y los bloques 1, 3 y 5 del tipo alquiler venta. El
valor de las viviendas era de S /210 000 soles, el préstamo podía ser de hasta un 90 % a
ser pagado en 20 años. (Ponce et al., 2011)

b) SEGUNDA Y TERCERA ETAPA

La segunda y tercera etapa, fueron realizadas por EMADI en 1974 y 1978
respectivamente, realizadas durante el gobierno militar. Los proyectos fueron financiados
por el BID. (Ramos Cebreros, 1991)
● EL EMPLAZAMIENTO
La segunda etapa se ubicó en la esquina conformada por las calles Garci Carbajal y San
Juan de Dios; y la tercera etapa, entre las calles Piérola, Garci Carbajal, Perú y la Calle 2
de mayo que fue habilitada como vía pública hasta la calle Piérola, para la realización del
proyecto. (Ver Figura 21)

12
Actualmente la zona donde se ubica es fuertemente comercial, y con características de
inseguridad similares a la de la primera etapa. En los alrededores, de la segunda etapa
existe el comercio es en su mayoría de importación, organizada en mercadillos, y la
tercera etapa se encuentra rodeada de tiendas de abastos de venta de productos al por
mayor, lo que trae como consecuencia un fuerte tráfico de carga y descarga y de
productos.
● DISTRIBUCIÓN DEL CONJUNTO.
Ambas etapas alcanzan un área aproximada de 25 Ha, y en ella se desarrollan los bloques
de vivienda, alcanzando una densidad aproximada de 1076 Hab /ha para la segunda etapa
y 699 Hab/Ha para la tercera etapa. Existen dos tipos de edificios, el tipo barra, ubicados
en los límites del conjunto (tipo B) y los bloques más sueltos (A) en la parte interior
que forma las áreas libres y espacios verdes interiores. Un aproximado de 58% de área
libre, entre áreas de recreación (18%) y áreas de circulación y estacionamiento. Ver
Figura 22.
La tercera etapa contempla una zona comercial hacia la calle 2 de mayo y Perú, que siguen
ejerciendo esa actividad, como se observa en la Figura 23. La altura de los edificios es de
4 y 5 pisos. Las circulaciones son peatonales, paralelas y transversales a los bloques,
como vemos en la Figura 24. Cuentan con estacionamiento interior, (ver Figura 25), un
área comunal, y un pequeño centro educativo inicial. Existe también estacionamiento
hacia la zona exterior del conjunto. Cabe indicar, que una parte del área de
estacionamiento ha sido convertida en una zona deportiva, ya que esta fue contemplada
en el planteamiento del conjunto, y por carecer el entorno de áreas de recreación.
● TIPOLOGÍAS DE VIVIENDA
En la segunda etapa se desarrollan 268 departamentos y en la tercera etapa 130
departamentos entre flats y dúplex, podemos observar la distribución de las tipologías en
la Figura 26.
● Los departamentos tipo flat disponen de un área aproximada de 60 m2 de dos
dormitorios y un baño.
● Los departamentos tipo dúplex de 92 m2 de tres dormitorios, uno en primer nivel
y dos en segundo nivel, un baño en segundo nivel.
Se advierte que las áreas de vivienda en comparación a la primera etapa se ven
disminuidas.
● CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS
A nivel de conjunto, sigue la línea de los agrupamientos vecinales, con circulación
vehicular y peatonal diferenciada, sin embargo formalmente difieren de la primera. La
circulación vertical está expuesta, como observamos en la Figura 25. Y además incluye
una circulación horizontal en el tercer nivel, a nivel de calles aéreas. La estructura de
concreto armado está expuesta, y predomina el ladrillo cara vista en todos los muros. Se
puede observar también una estandarización en cuanto a producción de ventanas y
puertas.
Se puede decir que ambas etapas (II y III) mantienen una continuidad en forma, altura, y
forman una unidad (Ver la Figura 27 y 28, con vistas de la Etapa II y la Figura 29, con
vista de la Etapa III hacia la calle Garci Carbajal); sin embargo no existe ningún hito o
elemento visible que le otorgue una característica diferenciada al conjunto.
En cuanto a la infraestructura de servicios, todos los departamentos cuentan con servicios
de agua, desagüe y energía eléctrica.
● FINANCIAMIENTO Y ENTREGA DE DEPARTAMENTOS
El banco de la Vivienda, mediante un convenio con EMADIPERU, fue encargada de
inscribir, adjudicar y administrar los proyectos habitacionales que se ejecutan en el país,
financiados por el banco de la vivienda y el BID. El precio de los departamentos fluctuaba

13
entre los S. / 221 550 y los S. /331 000 soles, con un máximo a pagar de 20 años. Los
departamentos fueron adjudicados y vendidos a los solicitantes que calificaban mejor a
los requisitos bancarios, recibiendo un crédito hipotecario del BVP. Se ponía como
requisito un ingreso familiar mínimo, y máximo para poder aplicar a un departamento.
Se estipula además, como requisito que las viviendas no podrían ser vendidas, o gravadas
hasta no cumplir con el pago total, y que debería estar ocupada por el adjudicatario y su
familia durante ese tiempo. (Ponce et al., 2011)

4.5 EL PROYECTO NICOLAS DE PIEROLA EN LA ACTUALIDAD

El conjunto se comporta como una isla de vivienda de alta densidad, dentro de un entorno
desvirtuado por comercio excesivo ya sea formal e informal. Vemos en la Fig. 30, un
sector del Plano de Usos de Suelo elaborado para el Plan Maestro del Centro Histórico de
la Ciudad de Arequipa (2000), donde se observa que en el entorno de las 3 etapas del
proyecto, predomina hacia la zona del mercado San Camilo el uso comercial y mixto, y
hacia el lado opuesto la vivienda conformado por el barrio IV Centenario, que
actualmente también sufre de un proceso de despoblamiento por la presión comercial y
la inseguridad.
A nivel urbano sigue siendo un conjunto imponente y un hito urbano en la zona, a pesar
de encontrarse en un estado regular de conservación por la falta de mantenimiento y la
indiferencia de sus propietarios. El uso del concreto expuesto en la primera etapa, y el
ladrillo cara vista en la segunda y la tercera, resalta en la volumetría y los diferencia de
las construcciones del entorno.
Como hemos citado ya, el proyecto está ubicado en un zona bastante conflictiva. En el
caso de la Etapa I, el alto valor comercial de la zona, ha llevado a que los lotes que se
encuentran hacia la Av. Jorge Chávez utilicen los retiros para alquilar puestos de
comercio informal, como vemos en la Fig.31. Además en la zona Víctor Lira se
concentran ambulantes informales en la acera, congestionando el tránsito peatonal y
vehicular. La zona comercial de la tercera etapa, dedicada a comercio al por mayor,
ocupa no solo el puesto comercial, sino también gran parte de la acera con la acumulación
de sus productos.
Además, se debe añadir, que la inseguridad de la zona ha llevado a que todas las etapas
estén cercadas, lo que incluye las zonas de retiro y áreas verdes (ver Fig. 32). El
diagnóstico elaborado para El Plan Maestro del Centro Histórico de Arequipa
(Municipalidad Provincial de Arequipa, 2000), cita : “Subsiste, a pesar de los programas
de renovación urbana (Nicolas de Pierola), la incidencia de delitos en el área llamada
“Casa Rosada”, a espaldas del Mercado San Camilo, en la calles Alto de la Luna, Perú,
Piérola, Dos de Mayo, Quinta Romaña, con irradiación hacia San Juan de Dios y el barrio
IV Centenario.
Se observa también, que algunos techos han sido ocupados, para construir o ampliar su
vivienda desvirtuando la volumetría del edificio. En el caso de la tercera etapa estas
variaciones se ven con mayor incidencia (ver Fig. 33), los dúplex se han convertido en
triplex. Como sabemos estos departamentos fueron más pequeños que los de la primera
etapa, lo que seguro influyó en la necesidad de ampliación. En la primera etapa solo
vemos un caso de utilización de techos para ampliaciones informales, que se observa en
la figura. 34.
En cuanto al manejo de la basura, esta se deposita en un sector del conjunto donde es
recogido por el municipio, sin embargo se observa incumplimiento de las reglas del
vecindario. En la primera etapa usan las cajas de ascensores para acumular la basura. Un

14
proyecto denominado, “Proyecto MUSA”10, en el 2004, se encargó de la recuperación y
remozamiento de sus parques y jardines internos, la colocación de mobiliario, como
tachos, pintura en sardineles y postes, etc.
Lamentablemente, al no haber sido concluidas todas las etapas del Proyecto, no se
muestra una continuidad ni vinculación entre ellas, a lo que se suma que los terrenos no
intervenidos, siguen en estado precario, con niveles de hacinamiento, e insuficiencia de
servicios; y a la espera de una intervención; la Tabla 8. elaborada en base al trabajo de
investigación. “El Conjunto Habitacional Nicolás de Piérola, Arequipa” (Ponce et al.,
2011), nos muestra las condiciones de habitabilidad de las manzanas que no fueron
intervenidas pero que estaban proyectadas a formar parte del Conjunto; observamos más
del 50% de inquilinos, y en la manzana 2, cabe notar que más de 50% no cuentan con
servicios higiénicos propios y tiene un alto porcentaje de hacinamiento.
Asimismo, como mencionamos el nivel de residencialidad de la zona es bajo por la
presencia de la actividad terciaria que ha desplazado a la vivienda, sin embargo estos tres
conjuntos, benefician el entorno mejorando la densidad habitacional, como observamos
en la Figura 35; las zonas intervenidas presentan en algunos casos mas del doble
habitantes/Ha, en comparación con las manzanas del entorno y con aquellas no
intervenidas.
Además, si comparamos el PEA (población económicamente activa) de las zonas
intervenidas con el de las manzanas no intervenidas, como se observa en la Tabla 9., en
las zonas de intervención hay un mayor porcentaje de población con trabajo estable
(63.09%).

5. REFLEXIONES FINALES
La ciudad de Arequipa, se ha expandido en forma entre 1960 y 1980 rápidamente y de
una forma horizontal; la población se duplica en esos 20 años y la ciudad crece sobre
zonas eriazas y zonas de campiña. El estado interviene bajo diferentes instituciones: JNV,
JRDA, Ministerio de Vivienda, para solucionar el problema de la vivienda; sin embargo
su actuación es mínima, comparada con la intervención privada y el crecimiento popular.
A nivel nacional, en ese periodo la Junta Nacional de la Vivienda concentra su actividad
en la Construcción Directa (multifamiliares, núcleos básicos y vivienda), a diferencia de
EMADI, donde su trabajo se concentra más en la habilitación de lotes con servicios, que
en la vivienda construida. Cabe mencionar que la actuación se centra mucho más en Lima
que en provincias, sin embargo se debe resaltar que en provincias existían oficinas
descentralizadas para el desarrollo de políticas de vivienda (como el caso de la JNV
sede Arequipa, y la JRDA).
El proyecto Nicolás de Piérola resalta por la dimensión del proyecto, en una zona
consolidada y tugurizada, cerca al casco histórico de la ciudad. Como sabemos, la
Renovación Urbana, no era muy común en la época, y este proyecto es innovador en
este rubro. Además fue uno de los primeros edificios de departamentos, que se
contraponía a la idea de la vivienda unifamiliar o la casa chalet, muy común para la
época.
Las diferentes etapas del proyecto, mantienen una zona interna de espacios verdes y
recreativos, necesaria para un centro compacto que carece de esos espacios, otorgándole
calidad de vida a sus habitantes; a lo que se suma la circulación diferenciada vehículo-

10Nicolás de Piérola fue elegida como una zona piloto de intervención por su alta vulnerabilidad a la
contaminación atmosférica, para el Proyecto MUSA en el año 2004, trabajado por la ONG LABOR, las
obras fueron financiadas por el proyecto en un 80%, gracias al aporte de USAID PERÚ, con el apoyo de la
Municipalidad Provincial de Arequipa.

15
peatón, característico de estos agrupamientos. La utilización de concreto armado,
estructuras vistas, utilización de ladrillo cara vista, le dan una singularidad a la edificación
y los diferencian de las edificaciones circundantes. La altura de las edificaciones, sobre
todo del edificio de 11 pisos de la primera etapa, fue innovadora y se enfrentaba a la
horizontalidad de la ciudad y al miedo de la población a la construcción en altura,
producto también de los sismos de fines de los 50 y comienzos de los 60´s.
Al realizarse la intervención en una zona ya consolidada, el proyecto tuvo que contemplar
la necesidad de continuar calles existentes, por lo que tuvo que ser trabajado a nivel de
macro manzanas. Se da una virtual integración entre las etapas 2 y 3; sin embargo al
no ser concluidas las demás etapas, la primera etapa se encuentra desvinculada de
las otras dos, siendo difícil identificarlos como un solo conjunto.
La vocación del suelo y su sobreexplotación a nivel comercial sumado a la antigüedad
de las construcciones colindantes, han producido un deterioro físico del entorno, donde
la actividad comercial ha desvirtuado sobre todo las zonas externas de cada manzana
donde se desarrollan las diferentes etapas, produciendo modificaciones al edificio (cercos
de seguridad, alquiler de espacios para comercio ambulatorio, ocupación de aceras para
almacenaje de productos).
Cabe señalar, que en la zona intervenida el nivel económico de los habitantes se ha
elevado, a diferencia de las zonas no intervenidas; se puede decir que se ha dado una
sustitución de estratos sociales producto de la renovación urbana. Además la presencia de
edificios de alta densidad contrarresta un entorno con bajo nivel de residencialidad y en
proceso de despoblamiento y tercerización de los usos de suelo del entorno inmediato.

16
17