INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO

PREDIO URBANO KRA 12C N° 17 – 17 LOTE B

SECTOR VEINTE DE JULIO

SINCELEJO - SUCRE

Solicitado por

CLARENA ROCIO JARABA PAYARES

C.C. N° 64.547.784 de Sincelejo, Sucre

Elaborado por:

Perito. JOSE R. VILLARREAL LOPEZ

SINCELEJO - SUCRE, NOVIEMRE 12 DE 2020

 ASPECTOS GENERALES

ITEM OBSERVACIONES

SOLICITANTE: CLARENA ROCIO JARABA PAYARES

CARRERA 12C N.17 – 17 SINCELEJO –

TEL.
C.C. No. C.C. N° 64.547.784 de
Sincelejo, Sucre
Propietaria
TIPO DE INMUEBLE: LOTE DE TERRENO URBANO - A.
HABITACIONAL
Localizado en la Ciudad de Sincelejo, Lote que se
LOCALIZACION GEOGRAFICA: encuentra en el Barrio Kennedy, identificada en la
nomenclatura urbana del Instituto Geográfico
Agustín Codazzi con el número Carrera 12C entre
Calles 17 y 18 en el Departamento de Sucre.
Coordenadas Geográficas: 9º18´14.54” de latitud
Norte y 75º24´12.23” de
Latitud oeste.
Altura Promedio: 210 msnm. Con una diferencia de
altura que va en el territorio del municipio desde los
200 sobre el nivel del mar hasta los 280 msnm
sobre todo el territorio.

Sincelejo dista de Montería 140 Km., del puerto de

Tolú a 40 Km., de Barranquilla 220 Km. y
Cartagena a 180 Km., el perímetro limita
Al Sur con el municipio de Sampués y con el
Departamento de Córdoba
Al Oeste con los municipios de palmito y Tolú
Al Norte con los municipios de Tolú y Toluviejo
Al Este con los municipios de Corozal y Morroa

En el contexto Urbano pertenece a la Comuna No.

2 Sector Barrio Kennedy, se encuentra localizado
en la parte este de la Ciudad de Sincelejo
buscando hacia la parte de atrás del hospital
Regional de dicho municipio, entre los Barrios
veinte de julio, Bitar y Kennedy a unos 1000 metros
aproximadamente del Hospital Universitario de
Sincelejo.
 FOTO AEREA

TOMADA DE GOOGLE EARTH PRO

DEPARTAMENTO: Sucre

MUNICIPIO: Sincelejo
Comuna No. 2, Bajando el Hospital Universitario
SECTOR: de Sincelejo, entre los Barrios Kennedy y el veinte
de Julio, entre las Calles 17 y 18
DIRECCIÓN: Carrera 12C N° 17 – 17, Lote B
 Lote de terreno donde está construido un
DESTINACIÓN ACTUAL: apartamento, cuyo destino económico es
Habitacional.
PREDIO URBANO.
El predio en estudio corresponde a un lote
construido detrás del Hospital Universitario de
Sincelejo, hoy es un apartamento construido y
usado como destinación económica
HABITACIONAL, siendo de algunos años de
haberlo construido; este predio queda muy
cercano al Hospital Universitario de Sincelejo y
a escasos 500 metros aproximadamente del
USO E HISTORIA DE UTILZACIÓN: centro de Sincelejo.
En el área que se estudia existen algunos
elementos en fase de inicio de construcción
como es el patio que está cercado todo de pared
de bloque sin repellar y el sitio de lavadero de
ropa y otros usos.
Es preciso anotar que el inmueble fue
remodelado.
 INFORMACIÓN CATASTRAL:
ÁREA TOTAL DEL PREDIO URBANO
KRA 12C # 17-17 Lote B. (información tomada de 105.00 M2
Carta Catastral Urbana)
ÁREA CONSTRUIDA DEL PREDIO: 87.49 M2
CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICION: Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Sincelejo
Las áreas a su alrededor más cercano cuenta con
árboles de abundante follaje, almendros y demás.

CLIMA: La temperatura promedio cercana a los 27º C,

con una mínima promedio anual de 19,7ºC y una
máxima de 35,3ºC y predomina un clima cálido seco,
con una precipitación promedio de 500 a 1200
milímetros
MEDIO AMBIENTE CIRCUNDANTE: A veces sentimos brisas en el ambiente producto del
sistema de montañas alrededor que se entremezclan
con las brisas marinas del Golfo de Morrosquillo.
Los principales meses de lluvia son Junio, Julio,
Septiembre y octubre, las precipitaciones en esta región
varían de 12 a 975 mm mensuales.
ATMOSFERA: existe una atmosfera de características
combinadas, entre lo Urbano con paisajes quebrados
de montañas y lo Marino, buscando hacia lo fluvial en
una pendiente plana.
El área en general es totalmente plana con una altitud
CONDICIONES TOPOGRAFICAS: de 211 metros sobre el nivel del mar, en el punto
donde se encuentra el predio.
Sincelejo es una de las ciudades de menor amenaza
sísmica dentro del mapa sísmico Colombiano, pesar
de encontrarnos en una zona intermedia.
No obstante de que esta delimitación se haya obtenido
de la historia conocida de eventos ocurridos en el
pasado, es importante tener presente la advertencia de
los especialistas en el tema, en el sentido de que en
zonas donde han ocurrido sismos seguramente se
podrán esperar con certeza eventos fuertes en el futuro
y que en zonas donde no se han reportado eventos
ACCIDENTES GEOTÉCNICOS: esto podrían presentarse.
Igualmente es importante destacar que varias de las
poblaciones y regiones calificadas como de amenaza
sísmica baja e intermedia, cuentan
desafortunadamente con una alta vulnerabilidad
debida a la baja calidad de sus edificaciones.
Las nuevas edificaciones son sismo resistentes, pero
las más antiguas fueron diseñadas sin cumplir al 100%
con las Normas y por lo tanto con sismos incluso de
baja magnitud pueden ofrecer un alto riesgo, es decir
un alto nivel de consecuencias sociales y económicas
potenciales.
 TITULACION E INFORMACION JURIDICA
PROPIETARIO: CLARENA ROCIO JARABA PAYARES
TITULO DE ADQUISICION: PREDIO URBANO KRA A título de compraventa pura bajo la Escritura Pública
12C N°17-17, LOTE B No.1425 Notaria del Circulo de Sincelejo, del
diecinueve (19) de Diciembre de 2.005, y con
préstamo por el Fondo Nacional del Ahorro.
MATRICULA INMOBILIARIA: PREDIO URBANO 340 – 0082556
KRA 12C N°17-17, LOTE B
REFERENCIA CATASTRAL: PREDIO URBANO 70-001-010-2054-800-1-8000
KRA 12C N°17-17, LOTE B

DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

NORTE: Estructura Urbana del Centro de
Sincelejo, barrios Bitar e Ipanema
DELIMITACION DEL SECTOR: SUR: Estructura Urbana del Centro de
Sincelejo, sector Comercial, aparato
comercial, el propio Centro
ESTE: Estructura Urbana Centro Sincelejo.
OESTE: Estructura Urbana Centro Sincelejo
En el sector se desarrollan Proyectos Arquitectónicos
con características comerciales, las existentes de igual
forma presentan las mismas actividades, con todas las
ACTIVIDAD PREDOMINANTE: paralelas que genera la llamada industria sin
chimeneas, Restaurantes, Estaderos, talleres,
comercio informal, droguerías, E.P.S.
ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONOMICA: Estrato 1
Vías principales en Concreto rígido Carrera 12C
Salida hacia el Hospital Universitario, que comunica
VIAS DE ACCESO: con el centro de la Ciudad,
Vía de acceso directo Calle 18 que comunica con el
Parque Los Libertadores; Calle 17 con calle 21, la
Pajuela en sentido Oeste - Este.
El predio posee todas las características de tipo socio-
económico, urbano, habitacional, dentro del Centro ó
Casco urbano de la Ciudad, con un alto grado de
VALORIZACIÓN: Valorización, generado por las actividades
comerciales, cercano a muchos negocios y de mucha
inversión por parte del municipio que se realizan en el
sector.
Artículo 50de la Ley 388 de 1997, Ley Ordenamiento
Territorial.
Artículo 15. Ley 902 de 2004.
Artículo 4 del Acuerdo 147 de 2015
Artículo 60 del Decreto 4002 de 2004, reglamenta
REGLAMENTACION URBANISTICA: artículos 15 y 28 de la Ley 388 de 1997
Toda la normatividad en cuanto a intervenciones,
adecuaciones, construcciones se deben regir a lo
consignado en el PLAN ESPECIAL DE
ORDENAMIENTO URBANISTICO y lo consignado en
el POT de la Ciudad.
 DESCRIPCION DEL PREDIO
Ubicado muy cerca al Centro de la ciudad de
Sincelejo, en un sector muy cercano con
características comerciales, la cual es la Carrera 14
con Calle 21, avenida la Pajuela que es donde se
encuentra ubicado el hospital Universitario de la
ciudad de Sincelejo, con la generación de sitios de
alojamiento, colegios, atención hospitalaria,
UBICACIÓN: restaurantes y sitios de venta de productos
farmacéuticos.
El lote de terreno o Predio Urbano Carrera 12C con
17-17, Lote B, corresponde a apartamento donde se
a destino para actividades concernientes al Destino
Habitacional, de alojamiento, de vivienda familiar,
presenta acceso directo sobre la carrera 14 con calle
21 que comunica al centro de la ciudad.

ÁREA DEL PREDIO LOTE DE TERRENO

PREDIO URBANO KRA 12C N°17-17, LOTE B.
(información tomada de Carta Catastral Urbana)

ÁREA DEL LOTE: 105.00 M2

ÁREA DE CONSTRUCCION: 87.49 M2

Plano a nivel de la Carrera 12C, por el Oeste o frente,
partiendo de la Calle 18 hasta la Calle 17; en la parte
TOPOGRAFIA Y RELIEVE: Este del predio Plano completamente, que es donde se
encuentra el patio, al Sur que es el vecino colindante
está plano al igual que en la parte norte.
Al predio llegan los servicios públicos así:
AGUA: Atendido por la Empresa Aguas de la
Sabana – Antes: ADESA Hoy: VEOLIA
ALCANTARILLADO: Atendido por la Empresa
INTERASEO S.A.S E.S.P cobrado por la
empresa de energía.
ENERGIA ELECTRICA: Atendida por la
SERVICIOS PÚBLICOS: Empresa ELECTRICARIBE.
TELEFONIA, TELEVISION E INTERNET: Hoy en día
este servicio es atendido en la Ciudad por los
Operadores CLABLE SOCIAL, TIGO, CLARO,
MOVISTAR.
GAS DOMICILIARIO: Servicio prestado por
SURTIGAS.
TRANSPORTE PUBLICO: Empresas de bus urbano
municipal, Cooperativas de TAXIS, y el servicio informal
de Mototaxismo.

El lote se encuentra delimitado por las construcciones

aledañas: de los vecinos por el Fondo, por la derecha
entrando y por la izquierda entrando, vivienda
 particular y se observan dos vigas de 3.5 metros por
16 centímetros de ancho y 15 centímetros de espesor
en la entrada al lado izquierdo y al derecho.

Se observa en el Predio en la entrada piso con

enchape baldosín, paredes con repello, estucadas y
pintadas de color blanco en buen estado.

Construcción existente de una sala de estar con

longitudes de 3.95 m x 3,39 m, muros y paredes
estucadas y pintadas de color blanco en buen estado,
cielos rasos, pisos en baldosas en buen estado,
presenta instalación eléctrica en buen estado; Techo
de láminas onduladas de asbesto cemento en Buen
estado.

Construcción existente de dos (2) habitaciones y un

baño intermedio entre las dos, una cocina, un
CARACTERISTICAS GENERALES Y comedor, una habitación con un baño interno, un
CONSTRUCCIONES DEL LOTE DE TERRENO: patio, con medidas:
Habitación una: 2.09 m x 3.17m
Habitación Dos: 2.69 m x 2.92 m
Baño Interno : 2.09 m x 1.40 m
Cocina : 3.76 m x ((4.0 + 3.24)/2) m
Comedor : 3.44 m x 3.10 m
Habitación tres: 2.42 m x 2.81 m
Baño Interno : 1.70 m x 1.06 m

Patio :
Largo: 7.45 m de fondo, de frente en línea irregular
3.07 m, 0.97 m, 2.90 m, 1.38 m, 1.69 m
Ancho: Por la derecha: 3.76 m
Por la Izquierda: 0.50 m

CARACTERISTICAS DE CADA UNO:

 Habitación Uno:
piso con enchape baldosín en buen estado,
muros y paredes estucadas y pintadas de color
blanco en buen estado,
cielos rasos en regular estado,
presenta instalación eléctrica en buen estado,
paredes con repello y estucadas y pintadas de color
blanco en buen estado,
Presenta un Closet en madera pintado con pintura
caoba en buen estado.
Techo de láminas onduladas de asbesto cemento en
 METODO DE AVALÚO
Se utilizó el Método Comparativo, consultando el
Banco de Datos de la División Lonja Inmobiliaria de la
Sociedad Colombiana de Arquitectos Regional
Sincelejo, Avaluadores con Matriculas del Registro
Nacional de Avaluadores RNA vigente, sobre predios
semejantes (Uso, Características, Área), además de:
 Uso actual
 Ubicación sobre vía principal
 Topografía del terreno
 Ubicación en el casco Urbano
 Oferta y demanda.

CONSIDERACIONES GENERALES:
METODO UTILIZADO:
 Para determinar el valor del terreno se tuvo
en cuenta el método del costo para la tierra
en una zona de características comerciales y
residenciales
 El Lote posee una perfecta ubicación,
facilidad de acceso, una orientación acorde
para desarrollar cualquier tipo de proyecto
Arquitectónico.
 Es un lote con unas excelentes
características panorámicas tanto en altura
como a nivel visual bajo por su cercanía a la
zona del Hospital Universitario de Sincelejo,
a las E.P.S, a la Institución Educativa Liceo
20 de Julio, Zona netamente comercial de la
Calle 21 La Pajuela.
En cuanto a su seguridad, no existe ningún tipo de
problemas, se cuenta con la presencia de la Policía
Nacional en todo momento por lo descrito
anteriormente, por el sector concurrido.
 INVESTIGACION ECONOMICA
Arq. Alexis Mendoza M2 $ 680.000,00
Curaduría Urbana de Sincelejo M2 $ 650.000,00
INVESTIGACION DIRECTA
(Consultas de Avalúos realizados en el sector) Ing. Jose Vitola M2 $ 560.000,00
VALOR M2 DE TERRENO Inmobiliaria METRO CUADRADO M2 $ 580.000,00
Contador Juan Carlos Solar M2 $ 600.000,00
Arq. Roberto Galofre Sánchez M2 $ 530.000,00

VALOR PROMEDIO $ 600.000,00

INVESTIGACION DIRECTA Arq. Alexis Mendoza M2 $ 1.200.000,00

(Consultas de Avalúos realizados en el sector) Inmobiliaria METRO CUADRADO M2 $ 1.245.000,00
VALOR M2 ( TERRENO + CONSTRUCCIÓN)
Curaduría Urbana de Sincelejo M2 $ 1.205.000,00
Ing. Jose Vitola M2 $ 800.000,00
Lote Calle La Pajuela M2 $ 1.050.000,00

VALOR PROMEDIO $ 1.100.000,00

Analizados los datos y cálculos anteriores se adopta el
VALOR ADOPTADO: siguiente valor:
 Valor del Terreno M2: $ 600.000.00
 Valor de la Construcción M2: $ 500.000.00
 IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $/m²

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

F R A C C IÓ N S UP E R F IC IE : V A LO R UN IT . C O E F IC IE N T E M O T IV O C O E F IC IE N T E V A LO R V A LO R
UN IT A R IO
m² $ / m² P A R C IA L: $
R E S ULT A N T E

1 105.00 600,000.00 1.00 600,000.00 63,000,000.00

TOTAL: 105.00 SUMA (a): $ 63,000,000.00

IN D IV IS O 100.00%
SUBTOTAL $ 63,000,000.00

VALOR UNIT. M EDIO : 600,000.00 $/m²

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

T IP O : US O o D E S T IN O D E Á R EA V .R .N . F A C T OR D E V .N .R . V A LO R
LA S C O N S T R UC C IO N E S m² ( unit a rio ) D E M ÉR IT O ( unit a rio ) P A R C IA L: $

1 techo 34.41 0.50 180,000.00 6,193,800.00

2 Pisos, enchapes 67.10 220,000.00 14,762,000.00
3 paredes 175.56 120,000.00 21,067,152.00

TOTAL 277.07 SUBTOTAL (b): $ 42,022,952.00

VALOR UNIT. M EDIO : 151,669.30 $/m²

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,

OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $ 1,890,000.00

% DE PARTICIPACIÓN

0%
40% Terr.
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 106,912,952.00
Const.
Terr. 63,000,000.00
60% Inst.
Const. 42,022,952.00
Inst. #¡REF!
 RESULTADO DEL AVALUO

RESULTADO DEL AVALÚO

DESCRIPCIÓN ÁREA / m² VALOR / m² VALOR TOTAL
AREA LOTE KRA 12C 17-17 105.00 $ 600,000.00 $ 63,000,000.00
CONSTRUCCIÓN LOTE KRA 12C 17-17 87.49 $ 500,000.00 $ 43,745,000.00

VALOR TOTAL $ 106,745,000.00

VALOR EN LETRAS CIENTO SEIS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y

CINCO MIL PESOS M/CTE

AVALUO COMERCIAL: $ 106.745.000,00

SON: CIENTO SEIS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL PESOS

M/CTE.

Atentamente,

______________________________
JOSE R. VILLARREAL LOPEZ
Ing. MP No. 21.455 Del COPNIA
Avaluador Profesional R.P.A. M.P.N # 21.455
Peritos Auxiliares de la Justicia – Asociados S.A
 ANEXOS

REGISTRO FOTOGRÁFICO
 REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE – PREDIO URBANO
CRA 12C N° 17 – 17 – LOTE B

FOTO ENTRADA AL PREDIO FOTO VISTA FRONTAL

VISTA DEL PISO DE TERRAZA VISTA A LA ENTRADA

VISTA DE ENTRADA POR EL PASILLO VISTA INTERIOR –

PASILLO DE LA SALA A
LA COCINA
 REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE – PREDIO URBANO
CRA 12C N° 17 – 17 – LOTE B

VISTA DEL TECHO CIELO RASO DE LA VISTA DESDE LA HABITACIÓN 1

SALA CLOSET EN MADERA

VISTA DESDE LA HABITACIÓN 1

VISTA DESDE LA HABITACION 1 ENCHAPE DE PISOS
TECHO CIELO RASO
 REGISTRO FOTOGRAFICO LOTE – PREDIO URBANO
CRA 12C N° 17 – 17 – LOTE B

VISTA INTERNA BAÑO INTERMEDIO

ENTRE DOS HABITACIONES 1 Y 2
ACCESORIOS Y ACABADOS
VISTA INTERNA BAÑO INTERMEDIO
ENTRE DOS HABITACIONES 1 Y 2

VISTA INTERNA HABITACIÓN 2

VISTA DESDE LA HABITACION 1 PISOS Y ENCHAPES
TECHO CIELO RASO
 VISTA INTERIOR DE LA COCINA VISTA INTERIOR COCINA
PISOS Y ENCHAPES

VISTA INTERIOR DEL COMEDOR

VISTA INTERIOR DEL COMEDOR
PISOS, ENCHAPES Y PARED
TECHO Y PARED

VISTA INTERIOR DE LA HABITACIÓN 3 VISTA INTERIOR DE LA HABITACIÓN 3

SALA DE ESTUDIO SALA DE ESTUDIO
TECHO Y PARED PISOS EN CEMENTO

VISTA INTERIOR DEL PATIO VISTA INTERIOR DEL PATIO

PISOS Y REGISTRO DE AGUAS PARED DE BLOQUE 0.9 SIN REPELLAR
LLUVIAS
 PLANO GENERAL DEL LOTE URBANO
KRA 12C # 17 -17 – LOTE B – SINCELEJO, SUCRE