Valn°127 - 2021-Acal

INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL
I.- HOJA RESUMEN
1.1.- PROPIETARIO Sra.Ana Maria Espinoza Peralta
1.2.- SOLICITANTE Sra.Ruby Lizbeth Humpiry Saravia
1.3.- UBICACIÓN
Según Partida Registral Junta de Compradores Urb. Ramon Castilla Mz E Sub Lote 8C
Distrito, provincia y departamento Tacna.
Según Inspección Junta de Compradores Urb. Ramon Castilla Mz E Sub Lote 8C Calle 1ero de Mayo N° 507
1.4.- FECHA DE VALUACION Tacna, 28 de Diciembre del 2021
1.5.- VALOR COMERCIAL US$ S/.

Inmueble 252,459.54 1,009,838.15
Total 252,459.54 1,009,838.15
1.6.- TIPO DE CAMBIO A LA FECHA US$ 1.00 = S/.4.00
1.7.- PERITO RESPONSABLE

II.- MEMORIA DESCRIPTIVA
2.01.- PROPIETARIO: Ana Maria Espinoza Peralta
2.02.- SOLICITANTE: Ruby Lizbeth Humpiry Saravia
2.03.- SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO:

El predio a Tasar se encuentra inscrito en la Partida Nº11046063 de los Registros Públicos de Tacna
proviene de la independizacion de una partida Matriz
2.04 DENOMINACION DEL PREDIO

Predio urbano se denomina Sub Lote 8-C
2.05.- OBJETO DE LA TASACIÓN : Determinar el Valor Comercial de un inmueble urbano en aplicación del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú de R.M. Nº172-2016 Vivienda de fecha 19 de Julio del 2016 publicado en el Diario El Peruano el
23/07/2016, sus modificatorias de R.M. N°424-2017-Vivienda de fecha 02 de noviembre del 2017 y de R.M. N°124-2020-Vivienda
de fecha 25 de Junio del 2020.
2.06.- METODOLOGIA y REGLAMENTACION EMPLEADA :

La Metodología empleada es el de Valuación Directa, incluye estudio de mercado, inspección técnica y toma de vistas fotográficas.
2.07.- FECHA DE VALUACION:

Tacna, 28 de Diciembre del 2021
2.08.- UBICACIÓN SEGÚN FICHA REGISTRAL:

Junta de Compradores Urb. Ramon Castilla Mz E Sub Lote 8C
2.09.- ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Según el Plano de Zonificación del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Tacna2015 - 2025, le corresponde zona Residencial
de Densidad Media RDM. No se contó con Certificado de Parámetros Urbanísticos. El uso actual es de deposito y lavanderia
2.10.- AREA DE EDIFICACION

Con declaratoria de Fábrica Inscrita
1er Nivel Area techada 261.71 m2
2do Nivel Area techada 0.00 m2
Según Inspeccion Ocular
1er Nivel Area techada 261.71 m2
2do Nivel Area techada 303.85 m2
No se tiene como referencia el autovaluo
2.11.- ÁREA DEL TERRENO: El area de terreno según ficha registral es de 300.21 m2
2.12.- LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: Según Partida Registral.

Por el Frente: En Linea recta de 15.07 ml. Colinda con Calle 1ero de Mayo
Por la Derecha: en linea recta de 20.40 ml. Colinda con el Lote 7
Por la Izquierda: en linea quebrada de 3 tramos de 10.90 ml, 0.70 ml, y 9.90 ml. Colinda con sub lotes 8A y 8B
Por el Fondo: en linea recta de 14.23 ml colinda con lotes 9 y 11
Perímetro: 70.59 ml.
2.13.- DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:

El predio materia de valuación se encuentra constituido por un terreno que cuenta con una edificación
de dos niveles con ambiente central a doble altura. El uso a la fecha es de deposito y lavanderia. El material predominante
es el ladrillo con columnas, vigas, losas aligeradas y escalera de concreto armado. El primer nivel cuenta con declaratoria de
fabrica inscrita. El terreno se encuentradelimitado por la edificación, la Calle 1ero de Mayo y propiedad de terceros.
2.13.1.- DESCRIPCIÓN GENERAL:

La edificación consta de 02 niveles ubicados con frente a la Calle 1ero de Mayo, donde se desarrollan las actividades de
deposito y lavanderia.
2.13.2. DISTRIBUCIÓN: La distribución del predio es la siguiente:

Primer Piso: 01 Local comercial, hall central, 02 baños , 01 ambiente para cocina, 01 depósito y escalera
Segundo Piso: 01 Hall, 01 escaleras, area de uso multiple, 02 baños y 01 deposito
2.13.3.- CARACTERISTICAS TECNICAS

La edificación tiene los siguientes materiales:
Elementos Estructurales: Columnas ,vigas y escaleras de concreto armado .
Muros: de ladrillo y bloqueta con columnas.
Techo: Losas aligeradas horizontales de concreto armado.
Pisos: Porcelanato y Loceta en primer piso, cerámico en segundo y tercer piso.
Revestimiento: Tarrajeo frotachado con pintura.
Ventanas y vidrios: Ventanas de aluminio negro
Puerta: Puertas exteriores , interiores de madera contraplacadas.
Cerrajería: Tipo parche y perilla.
Baños: Aparatos sanitarios blancos sin cerámico.
Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Empotradas. Agua fría , Corriente monofásica.
2.13.- ANTIGÜEDAD ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION:

De acuerdo a la documentacion que obra como legajo en la declaratoria de fabrica ante sunarp indica la antigüedad de la
edificación es de 22 años para el primer nivel y de 10 años El segundo nivel según vistas satelitales de referencia Google Earth.
Respecto al estado de conservacion es bueno.
2.14.- CARACTERISTICAS DE LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS :

Posee servicios públicos y domiciliarios de agua, desagüe y energía eléctrica. Pistas asfaltadas, veredas de concreto,
con movilidad de servicio urbano hacia la zona.
2.15.- ENTORNO DEL PREDIO
El predio se encuentra en zona residencial consolidada, con edificaciones de vivienda predominantes de uno y dos pisos,
frente a la calle 1ero de Mayo ademas se encuentra muy cercano a las zonas comerciales (mercadillos o centros comerciales).
2.16.- EDIFICACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: No tiene.
2.17.- SERVIDUMBRES, CARGAS Y GRAVAMENES: Ninguno.
2.18.- FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION

La informacion fue proporcionada por la solicitante quien otorgó la partida registral, DNI de la propietaria, DNI
del solicitante.
2.18.- OBSERVACIONES.-
Documentos con los que se contó:
* Copia de la Partida Registral de fecha emiitida por SUNARP 28/12/2021
* Copia de DNI Sra- Ana Maria Espinoza Peralta
* Copia de DNI Sra. Ruby Lizbeth Humpiry Saravia
* No se conto con el Autovaluo del Predio
* se consigno el area techade del segundo nivel de acuerdo a plano de Catastro de la MPT
* Se reviso legajos que obran en SUNARP Tacna para determinar año de edificacion según declaratoria de fabrica inscrita
De la Inspección Ocular.
* Se ha realizado inspección del predio y alrededores, sin contratiempos.
* Se tomaron fotografías.
III.- VALORIZACION
3.1.- METODOLOGIA DE LA VALUACION

La valuación del Predio Urbano se efectúa por el método de valuación directa, determinandose el valor del terreno, edificaciones
y obras complementarias.Para valorizar el predio se toma como referencia legal el Valor arancelario y como parámetros
los resultados y/o el método del mercado.Se sigue el procedimiento descrito con el Reglamento Nacional de Tasaciones
de R.M.Nº172-2016-VIVIENDA, sus modificatorias deR.M.N°424-2017-Vivienda y R.M. N°124-2020-Vivienda,
y la Resolución S.B.S.N°11356-2008, método aplicado de Valuación Directa.
3.2.- INVESTIGACION DE INMUEBLES DE REFERENCIA
Area del Terreno Valor Estimado del

Ubicación Valor Total en US$ Referencia Fecha
m2 terreno US$/m2 (*)
Urbanizacion Vigil Mz 30 216.00 $110,000.00 Informacion tomada publicidad en situ

509.26 Diciembre del 2021
lote 7 cercado Tacna
Av. Vigil N° 465 255.00 $200,000.00 784.31 Informacion tomada publicidad en situ
Diciembre del 2021
Calle Olga Grohmann a

una Cuadra de la Plaza 150.00 $80,000.00 533.33 https://www.facebook.com/groups/vivirentacna/posts/1232
Diciembre del 2021
Miguel Grau
Calle Olga Grohmann a Muestra pagina Diario Caplina

una Cuadra de la Plaza 203.00 $112,000.00 Fecha 28/12/2021 REF. Juan
551.72 Carlos Mayta 950004322 Diciembre del 2021
Vigil (solo incluye precio
de terreno)
Miguel Grau MZ 43 Muestra pagina Diario Caplina
LOTE 11 Calle Fecha 28/12/2021 REF.
127.00 $90,000.00 708.66 Diciembre del 2021
Tarapaca 2 cuadras mas 921752149
abajo Plaza Grau
(*) Valor estimado del m2 de terreno descontando el valor aproximado de la construcción.
3.3 VALOR DEL TERRENO (VT)
De acuerdo al Art. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones, para el calculo se emplen valores comerciales de mercado
De acuerdo a su ubicación y tomando como referencia ofertas en el mercado inmobiliario, se tiene a bien considerar un
un valor de: US$ 327.63.00/m2.
VT= AT x VC
VT= Valor de terreno
AT= Area de Terreno
VC= Valor comercial según estudio de Mercado
Donde: AT (m2) VC (US$) TOTAL (US$)

300.21 $327.63 $98,357.80
VALOR DEL TERRENO (VT) = $98,357.80
3.4.- VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE):

Es el promedio por metro cuadrado techado de acuerdo a los materiales y tipos de construcción empleados, de acuerdo al
estado de conservacion y la antigüedad de la edificacion aplicando la correspondiente depreciación.
Área / m2 x US$ / m2 x Fact.Deprec Total / US$

1° Piso 261.71 x 327.50 x 0.86 73,710.62
2° Piso 303.85 x 278.50 x 0.95 80,391.11
TOTAL US$ 154,101.74
3.5.- VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOE): No consigna
3.6.- VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

VTP = VT + VE
VT VE
$98,357.80 154,101.74
VTP = US$ 252,459.54

Son: Doscientos Cincuenta y dos mil cuatroscientos cincuenta y nueve con 54/100 Dólares.
VTP = S/. 1,009,838.15
Son: Un millon nueve mil ochoscientos treeinta y ocho con 15/100 Soles.
3.7.- VALOR DE REPOSICIÓN (VR)

VR = Vt + VE
Valor de Reposición: US$ 252,459.54 S/. 1,009,838.15
3.8.- VALOR COMERCIAL (VC)

El perito opina que el valor de reposición refleja adecuadamente el valor comercial, por lo tanto:
VC = VR
Valor Comercial US$ 252,459.54 S/. 1,009,838.15
3.9 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)

Deduciendo el 20% del valor de comercial considerando gastos tales como: depreciación durante la ejecución, comisión de
de venta, publicidad, mantenimiento, ajuste de precio por venta en corto plazo.
convenientes.
VRM = VC x 0.80
Valor de Realización en el Mercado US$ 201,967.63 S/. 807,870.52
3.10.- OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.
2. Vigencia de Valuación: De no variar las condiciones del mercado se estima una vigencia de valuación de un año.
3. La visita de inspección se realizó por la Arq. Ana Cecilia Avendaño Laura el 28/12/2021 por interiores, exteriores y entorno,
atendidos y Guiados por el Sr. Jesus Espada tomándose las vistas fotográficas correspondientes.
Tacna 28 de Diciembre del 2021

ANEXO FOTOGRAFICO
VISTA DE EXTERIORES Y ENTORNO
VISTA DE INTERIORES AREA DE DEPOSITOS Y LAVANDERIA PLANTA LIBRE

SERVICIOS HIGIENICOS PRIMER NIVEL
ESCALERAS DE ACCESO AL2DO NIVEL SS.HH. SEGUNDO NIVEL
AMBIENTE GENERAL SEGUNDO NIVEL

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I.- HOJA RESUMEN

1.1.- PROPIETARIO Sra.Ana Maria Espinoza Peralta

1.2.- SOLICITANTE Sra.Ruby Lizbeth Humpiry Saravia

1.4.- FECHA DE VALUACION Tacna, 28 de Diciembre del 2021

1.5.- VALOR COMERCIAL US$ S/.

1.6.- TIPO DE CAMBIO A LA FECHA US$ 1.00 = S/.4.00

1.7.- PERITO RESPONSABLE

2.01.- PROPIETARIO: Ana Maria Espinoza Peralta

2.02.- SOLICITANTE: Ruby Lizbeth Humpiry Saravia

2.03.- SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO:

2.04 DENOMINACION DEL PREDIO

2.06.- METODOLOGIA y REGLAMENTACION EMPLEADA :

2.07.- FECHA DE VALUACION:

2.08.- UBICACIÓN SEGÚN FICHA REGISTRAL:

2.09.- ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

2.10.- AREA DE EDIFICACION

2.12.- LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: Según Partida Registral.

2.13.- DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:

2.13.1.- DESCRIPCIÓN GENERAL:

2.13.2. DISTRIBUCIÓN: La distribución del predio es la siguiente:

2.13.3.- CARACTERISTICAS TECNICAS

2.13.- ANTIGÜEDAD ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION:

2.14.- CARACTERISTICAS DE LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS :

2.16.- EDIFICACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: No tiene.

2.17.- SERVIDUMBRES, CARGAS Y GRAVAMENES: Ninguno.

2.18.- FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION

3.1.- METODOLOGIA DE LA VALUACION

3.2.- INVESTIGACION DE INMUEBLES DE REFERENCIA

Area del Terreno Valor Estimado del

Urbanizacion Vigil Mz 30 216.00 $110,000.00 Informacion tomada publicidad en situ

Calle Olga Grohmann a

Calle Olga Grohmann a Muestra pagina Diario Caplina

Donde: AT (m2) VC (US$) TOTAL (US$)

VALOR DEL TERRENO (VT) = $98,357.80

3.4.- VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE):

Área / m2 x US$ / m2 x Fact.Deprec Total / US$

TOTAL US$ 154,101.74

3.5.- VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOE): No consigna

3.6.- VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

VTP = US$ 252,459.54

3.7.- VALOR DE REPOSICIÓN (VR)

3.8.- VALOR COMERCIAL (VC)

3.9 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)

3.10.- OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR

Tacna 28 de Diciembre del 2021

VISTA DE EXTERIORES Y ENTORNO

VISTA DE INTERIORES AREA DE DEPOSITOS Y LAVANDERIA PLANTA LIBRE

ESCALERAS DE ACCESO AL2DO NIVEL SS.HH. SEGUNDO NIVEL

AMBIENTE GENERAL SEGUNDO NIVEL

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