MONOGRAFIA TESIS. RevH

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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE ARQUITECTA
EDIFICIO INTELIGENTE DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR
EN EL MALECÓN DE MIRAFLORES
AUTOR
BACHILLER EN ARQUITECTURA
ALMA ALEXANDRA ESPINOZA COLMENARES
DIRECTOR
ARQ. MARTÍN GUERRERO VÉRTIZ
ASESORES
ARQ. RITA GONDO
ARQ. JORGE BENDEZÚ
LIMA-PERÚ
2017
ii
“Un arquitecto es un ser humano. Y los seres humanos somos una especie más del mundo
(la más poderosa). Todas las especies construyen. Los castores construyen represas. Los
arquitectos construimos edificios. Pero lo hemos hecho de manera equivocada,
provocando cosas terribles en el planeta, restándole diversidad, debilitándolo. Nadie
puede inventar algo mejor que la naturaleza; la naturaleza es mi mayor fuente de
inspiración”.
(Ken Yeang).
iii
Tabla de Contenidos
Capítulo I. Generalidades 1
I.1 Introducción 1
I.2 Ubicación del Proyecto 3
I.3 Tema 6
I.4 Planteamiento del Problema 6
I.5 Objetivos 7
I.5.1 Objetivo General 7
I.5.2 Objetivos Específicos 7
I.6 Alcances y Limitaciones 8
I.6.1 Alcances 8
I.6.2 Limitaciones 9
I.7 Viabilidad 9
I.8 Metodología 11
Capítulo II. Marco Referencial 12

II.1 Historia y evolución de la vivienda en el malecón de la costa verde 12
II.2 Características de la vivienda de alta densidad en la costa verde 13
II.3 La vivienda inteligente de alta densidad en el mundo 14
II.3.1 425 Park Avenue, New York 15
II.3.2 The Interlace / Oma 18
II.4 La vivienda inteligente de alta densidad en Lima 20
II.4.1 Torre Javier Prado. 21
II.4.2 Banco Interbank 23
II.4.3 Centro Empresarial Leuro 25
Capítulo III. Marco Teórico Conceptual 27

III.1 Teoría de la vivienda inteligente 27
III.2 Teoría del paisajismo 28
III.3 Teoría de la Arquitectura Minimalista 31
III.4 Teoría de la Arquitectura Sostenible 33
III.4.1 Certificación LEED 35
III.5 Base Conceptual 37
Capítulo IV. Análisis cuantitativo de la Vivienda Inteligente de alta densidad en Lima 38

IV.1 Mercado Inmobiliario de la vivienda en Lima 38
IV.1.1 Características generales del mercado inmobiliario 39
IV.1.2 Oferta de unidades de vivienda inteligente hasta el 2016 39
IV.1.3 Demanda de unidades de vivienda inteligente hasta el 2016. 41
IV.1.4 Proyección del mercado inmobiliario de la vivienda inteligente. 43
IV.2 Conclusión Cuantitativa 44
Capítulo V. Análisis cualitativo de la Vivienda Inteligente de alta densidad en Lima 45

V.1 Características de la vivienda inteligente de alta densidad en Lima 45
V.2 Características de la vivienda A1 de alta densidad en el Malecón de la Costa Verde
45
V.3 Conclusión Cualitativa 47
Capítulo VI. Marco Normativo 48

VI.1 Ubicación del Proyecto 48
iv
VI.2 Normatividad 50
VI.2.1 Plano de Zonificación 50
VI.2.2 Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios 51
VI.2.3 Reglamento Nacional de edificaciones 55
VI.2.3 Plan Maestro de la Costa Verde 1995-2010 58
VI.2.4 Plan Estratégico de la Municipalidad de Miraflores 2011-2015 59
VI.2.5 Plan de Desarrollo Concertado al 2023 de la Municipalidad de Miraflores 60
VI.2.6 Indicadores de Espacios saludables según OMS 60
Capítulo VII. Análisis de Contexto 62

VII.1 La Costa Verde 62
VII.1.1 Proceso histórico de urbanización de la Costa Verde 62
VII.1.2 Características físicas de la costa verde 62
VII.2 El Malecón de Miraflores 63
VII.2.1 Proceso histórico de ocupación del malecón 63
VII.2.2 Locación 64
VII.2.3 Condiciones climatológicas 65
VII.3 Vialidad 66
Avenida Armendáriz; 66
Avenida José A. Larco 66
Bajada Balta (Bajada a los Baños). 66
Capítulo VIII. Proyecto Arquitectónico 68

VIII.1 Ubicación y emplazamiento 68
VIII.2 Criterios de Diseño 70
Flexibilidad. 70
Confort. 70
VIII.3 Conceptualización 71
VIII.3.1 A nivel Urbano 71
VIII.3.2 Concepción arquitectónica 71
VIII.4 El proyecto 72
VIII.4.1 El programa arquitectónico 72
VIII.4.2 Memoria descriptiva 73
VIII.4.3 Categorías de Intervención (LEED) 76
VIII.4.4 Planos 92
VIII.4.5 Imágenes 130
VIII.5 Los módulos 136
VIII.5.2 Imágenes 137
Capítulo IX. Presupuesto Tentativo 141
Capítulo X. Conclusiones 142
Capítulo XI. Bibliografía y Anexos 144

Bibliografía 144
Anexos 149
Fichas Técnicas de Equipamiento y Materiales 149
Fichas Botánicas 175
Lista de Imágenes
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Imagen 1. Malecón de Miraflores 2
Imagen 2. Entrada con atrio a triple altura 16
Imagen 3.- 425 Park Avenue 17
Imagen 4. The Interlace 19
Imagen 5.-Porcentaje de áreas verdes en The Interlace 20
Imagen 6. Torre Javier Prado 23
Imagen 7. Banco Interbank 25
Imagen 8. Centro empresarial Leuro 27
Imagen 9. Jardín Zen 30
Imagen 10.- Jardines Verticales 31
Imagen 11.- Ejemplo Minimalismo 32
Imagen 12.- Ejemplo Minimalismo 33
Imagen 13. Niveles de Certificación LEED 36
Imagen 14.- Vista Satelital del Terreno 49
Imagen 15. Vista Aérea del circuito de playas 77
Imagen 16. Esquema de Procedimiento para la PTAP 80
Imagen 17. Esquema de reutilización de agua tratada en inodoros y areas verdes 81
Imagen 18. Comparación de tipos de calefacción 82
Imagen 19. Ejemplo de Piso radiante Instalado 82
Imagen 20. Esquema de funcionamiento básico de un tensor 89
Imagen 21. Maqueta de Propuesta Estructural 90
Imagen 22. Isometría Estructural 91
Imagen 23. Vista fachada Malecon de la Reserva 130
Imagen 24. Vista Entrada Malecón de la Reserva 130
Imagen 25. Vista fachada Calle Alcanfores 131
Imagen 26. Vista recepción 131
Imagen 27. Vista piscina desde interior 132
Imagen 28. Vista piscina desde exteriores a altura 132
Imagen 29. Vista piscina de exterior a nivel del suelo 133
Imagen 30. Vista entrada Calle Alcanfores 133
Imagen 31. Vista gimnasio y recepción Calle Alcanfores 134
Imagen 32. Vista Puente colgante Piso 7 134
Imagen 33. Vista 2 Puente colgante Piso 7 135
Imagen 34. Vista 3 Puente colgante Piso 7 135
Imagen 35. Vista Panorámica 4 Puente colgante Piso 7 136
Imagen 36. Vista modulo exterior 137
Imagen 37. Vista Parrilla 137
Imagen 38. Vista jardín modulo 138
Imagen 39. Vista desde el 1er piso 138
Imagen 40. Vista cocina 139
Imagen 41. Vista sala. 139
Imagen 42. Vista habitación principal 1400
vi
Lista de Diagramas
Diagrama 1. Metodología 11
Lista de Gráficos
Grafico 1. Oferta total de la vivienda por rango de Precio 40

Grafico 2. Oferta total de vivienda según sector urbano 41
Grafico 3. Demanda Efectiva de Vivienda 42
Grafico 4.- Distribución Porcentual por estrato Económico 43
Grafico 5.- Demanda Insatisfecha de la vivienda según rango de Precios ¡Error!
Marcador no definido.
¡Error! Marcador no definido.
Lista de Planos
Plano 1.- Localización Proyecto 5

Plano 2.- Ubicación del Proyecto 48
Plano 3.- Terreno de Proyecto 49
Plano 4. Plano de Zonificación del área de influencia dentro del distrito de Miraflores 50
Plano 5 Mapa de Miraflores 65
Plano 6. Plano de Ubicación 69
Lista de Tablas
Tabla 1.- Características Referente 425 Park Avenue 15

Tabla 2. Características Referente The Interlace 18
Tabla 3. Características Torre Javier Prado 22
Tabla 4. Características Edificio Banco Interbank 24
Tabla 5. Características Centro Empresaria Leuro 26
Tabla 6. Oferta Total de la Vivienda 40
Tabla 7. Oferta de Vivienda según Sector Urbano 41
Tabla 8.- Distribución de la demanda Insatisfecha ¡Error! Marcador no definido.
Tabla 9. Área Mínima por unidad de Vivienda 59
Tabla 10. Longitud de los diámetros (mm) de las gravas 63
Tabla 11. Areas Verdes Proyecto 88
Tabla 12. Lista de planos del proyecto 93
Tabla 13. Lista de planos modulo modelo ¡Error! Marcador no definido.
1
Capítulo I. Generalidades
I.1 Introducción
Desde mediados del siglo pasado se ha vivido en todo el mundo un crecimiento más
intenso de la población urbana. Al mismo tiempo que la economía mundial creció, las
ciudades alrededor del mundo crecieron a pasos agigantados.
En América Latina el proceso de crecimiento de las ciudades se vio impactada por
el intenso proceso migratorio desde el campo hacia las ciudades ocurrido desde mediados
del siglo pasado, desde los años 50 e intensivamente a partir de 1960, conllevando a la alta
concentración de la población urbana especialmente en las ciudades capitales como Lima.
Este fenómeno migratorio se vio dinamizado por el ingreso a la transición demográfica
debido a la disminución de la mortalidad y el incremento de la fecundidad, acelerándose el
crecimiento poblacional y, como consecuencia, la crisis en el campo. Este proceso llevó a
la creciente concentración de la población en las áreas urbanas, acelerándose también el
proceso de crecimiento de las mismas.
Acompañando este fenómeno de crecimiento poblacional/urbano, y debido a la falta
de planificación y áreas de suelo edificable en Lima, se optó por la tipología de vivienda
multifamiliar con expansión vertical y así satisfacer aún más la demanda de vivienda en la
capital. Hoy en día, las áreas urbanas cuentan con un complejo sistema de asentamientos
que se van diferenciando por su tamaño, roles y organización.
El 2014 y 2015 fueron años difíciles para el sector inmobiliario. El sector no
mantuvo la tasa de crecimiento promedio anual de 15% que logró entre el 2009 y el 2013:
apenas registró un crecimiento promedio del 1%. Sin embargo existe un mercado que no
sólo se ha mostrado ‘inmune’ a la desaceleración del sector, sino que también ha tomado
mayor relevancia durante el último año: el mercado de viviendas de A1, un rubro aún
pequeño –representa entre el 1% y el 2% de las viviendas de Lima, según la Apeim–, pero

2
con potencial de crecimiento. En una coyuntura de desaceleración económica, la solidez
del mercado exclusivo lo convierte en un segmento atractivo para las inmobiliarias. Por
ello se plantea una nueva tipología de edificio el cual implica confort con elementos y
acabados tecnológicos.
A pesar del contexto positivo para los desarrolladores de proyectos de viviendas
A1, la escasez de terrenos en zonas exclusivas como San Isidro y su alto precio de venta
son limitaciones. El precio por m2 en esa zona bordea los US$3,000, según la consultora
inmobiliaria UrbeCorp. Esto nos lleva a buscar nuevas zonas con potencial para este tipo de
proyectos, y la ubicación con similar potencial está en la zona del malecón de Miraflores,
esto debido a que no solo asegura una vista privilegiada, sino también todo un estilo de
vida Premium que busca el aprovechamiento máximo del paisaje marino.
Imagen 1. Malecón de Miraflores. Fuente de “Playas de Miraflores” (s.f.)
Lima a diferencia de otras ciudades de la región está a solo cinco minutos de la
costa del océano pacifico. Esto genera un crecimiento muy dinámico del entramado urbano
que incluyen restaurantes, centros comerciales y servicios con vista al mar.
Por ello, al igual que en Mar del Plata o Montevideo, en Lima, el borde marino es
un espacio ganado por los hoteles y edificios residenciales. La Costa Verde es una gran
curva, en la que puedes disfrutar de una vista al mar prácticamente desde el primer nivel.
3
Además de los expuesto, por las potencialidades que los edificios inteligentes
presentan para obtener beneficios económicos, larga vida útil y una importante reducción
del impacto ambiental, resulta conveniente llevar a cabo proyectos donde se utilicen varias
fuentes renovables de energía a través de la automatización y sistemas de inmótica que
consideren los aspectos asociados a las condiciones ambientales y al mismo tiempo
aumentando el confort de las personas que habitan en él. La prioridad es construir edificios
inteligentes, sostenibles, e incorporarles tecnologías energéticas amigables con el entorno,
además de los sistemas automatizados de control.
I.2 Ubicación del Proyecto
El proyecto está ubicado en el distrito de Miraflores, Avenida Malecón de la
Reserva cuadra 7, sobre dos terrenos, el primero de 1597.60m2 y el segundo de
1569.93m2, los cuales unificados dan un total de 3167.53m2 con un frente total que mide
42.20 ml. Su ocupación estaría contemplada en su totalidad para la vivienda. El uso del
borde del Malecón es un elemento que se proyecta hacia el interior de la edificación,
creando amplitud espacial, amplitud visual y más áreas verdes para los usuarios.
El edificio inteligente de vivienda multifamiliar en el malecón de Miraflores es un
proyecto que parte de la idea de reforzar el sentido de pertenencia entre sus habitantes, pero
manteniendo el máximo confort y privacidad del usuario, usando como herramienta la
creación de áreas comunes y jardines que trabajan como corazones verdes y elementos
integradores entre la ciudad y el edificio, los cuales, combinados, forman un tejido libre
que recorre el conjunto.
Tomando en cuenta la realidad de nuestro país en la cual el m2 de área verde por
habitante está por debajo de los índices aceptables (menos de 3m2 por habitante). Los
nuevos proyectos que contemplen un ideal de calidad de vida deben tomar en cuenta los
estándares mínimos internacionales (OMS 8m2 por habitante). Así como lo veremos en el
4
proyecto, en el cual no solo el m2 de área verde por habitante está dentro de los estándares
de las mejores ciudades del mundo y de la OMS, sino que también está diseñado según 2
premisas muy importantes; sistemas innovadores y eficientes de ahorro energético y una
gran cantidad de áreas verdes, ambos apoyan al compromiso de la ciudad con el medio
ambiente y los compromisos aceptados en el acuerdo COP21 para la lucha contra el cambio
climático (prevenir aumento de temperaturas globales, limitar aumento de gases causantes
del efecto invernadero).
Se aprovechará al máximo la excelente ubicación del malecón de Miraflores y
contara con una vista privilegiada hacia el mar. La gran ventaja de este proyecto al igual
que muchos edificios presentes en los distritos del litoral limeño es el aprovechamiento de
luz natural a partir de la incorporación de modernos muros de vidrio insulados termo-
inteligentes que permitirán el aprovechamiento de luz, la reducción de energía utilizada en
la regulación de temperatura en verano e invierno. Asimismo la permeabilidad del edificio
permite la ventilación cruzada, reduciendo el uso de aire acondicionado en verano y demás
estrategias tecnológicas para el confort y ahorro energético.

5
Plano 1.- Localización Proyecto. Fuente de Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento. (2016)
6
I.3 Tema
La siguiente tesis de grado se inscribe en el campo de la arquitectura, relacionada al
diseño de la vivienda inteligente.
Con relación a las características del tema en nuestro país, la vivienda en altura en
los bordes de nuestro litoral no corresponde a soluciones contemporáneas. En cuanto al
resto del mundo desarrollado, hay un sin número de ejemplos destacados que han mejorado
la imagen urbana de ciudades más avanzadas, como también han mejorado la calidad y
estándar de vida de los usuarios.
I.4 Planteamiento del Problema
Actualmente es indiscutible que existe un problema de vivienda en nuestro país que
es el resultado de la falta de planificación del uso del suelo y crecimiento urbano a través
de los años. Todos somos testigos de este problema tan palpable, y es que hace falta
únicamente darse una vuelta por la ciudad o viajar de una urbe a otra para que en el camino
nos demos cuenta de las condiciones de las viviendas y las zonas urbanas que se han
conformado las cuales no garantizan una buena calidad de vida ni seguridad para sus
habitantes.
Por otro lado, en la situación actual que atraviesa el país en cuanto a innovación en
la construcción, no se considera el confort tecnológico que pueden otorgar las
edificaciones, sobre todo en el sector de vivienda. Asi como el ciclo de vida de cada
edificio, ya que como todo, debe renovarse.
De la mano con este desorden y caos existen riesgos múltiples consecuencia de esta
no – planificación ni consideraciones como: contaminación, falta de áreas verdes, déficit de
equipamiento urbano y vulnerabilidad ante los desastres (si ocurriera un terremoto
magnitud 8 en Lima, 200 mil viviendas y otras 350 mil quedarían dañadas según PLAM
2035).
7
Actualmente en el acantilado de la Costa Verde existen edificios de vivienda (RDA
– RDMA) que se han establecido sobre suelos no estables como en el caso del distrito de
Barranco. Según el estudio denominado “Análisis de la estabilidad de los taludes de la
costa verde” realizado por ingenieros civiles de la Universidad Nacional de Ingenieria
(UNI) en 1990 indicaba que en el área que va desde la Bajada Bertolotto hasta la altura de
la Bajada Brasil, el 59.1% de los taludes presenta un riesgo medio, mientras que el 15.6%
tiene riesgo elevado. Lo más preocupante, según el estudio, es que un 25.3%, poco más de
la cuarta parte del área, es de riesgo "muy elevado", lo que equivale a que el talud (zona
plana inclinada) es muy inestable, y podrían generarse derrumbes en caso de un
movimiento telúrico.
No obstante este borde de la ciudad cuenta con mucho potencial económico para
poder desarrollar un borde costero con un perfil urbano que no tenga desventajas en
comparación a otras ciudades del mundo.
Por ello esta tesis está dirigida a la población de altos recursos económicos que
puedan costear un nuevo planteamiento de vivienda colectiva inteligente en Lima que
responda a las exigencias actuales de flexibilidad, confort y eficiencia.
I.5 Objetivos
I.5.1 Objetivo General
 Proyectar un edificio de vivienda inteligente en el Malecón de Miraflores que integre la
arquitectura con el entorno natural de la Costa de la ciudad de Lima, eliminando las
barreras visuales y peatonales, creando flujos continuos inclusivos y accesibles,
proyectando amplios espacios inteligentes e integrados, otorgando visuales
privilegiadas en todos los espacios sociales.
I.5.2 Objetivos Específicos
 Analizar los proyectos de viviendas inteligentes de alta densidad en el Mundo y Lima

8
 Examinar brevemente las teorías arquitectónicas en las cuales se basa la concepción del
proyecto.
 Analizar las tecnologías para la vivienda inteligente.
 Proyectar un edificio de vivienda multifamiliar con espacios sociales amplios en las
viviendas, al mismo tiempo espacios integrados en referencia al interior-exterior
 Proyectar un edificio de vivienda multifamiliar que no tenga barreras visuales ni
peatonales, con flujos continuos tanto en exteriores, áreas comunes y en la propia
vivienda.
 Proyectar un edificio de vivienda multifamiliar el cual sea eficiente energéticamente,
sea renovable en cuanto a tecnología y aporte estéticamente al paisaje del malecón de
Miraflores.
 Proyectar un edificio de vivienda multifamiliar en el cual la estructura permita el uso de
plantas libres para asi poder tener libertad en el diseño y la posibilidad de
personalización en la distribución de cada unidad de vivienda.
I.6 Alcances y Limitaciones
I.6.1 Alcances
I.6.1.1 Alcances del estudio. El proyecto ubicado en la Avenida Malecón de la
Reserva cuadra 7 Miraflores abarcara un estudio que comprende la Costa Verde y el
Malecón de Miraflores. Además se identificaran factores que facilitarían el confort interno
y los elementos de integración espacial con el exterior y el entorno.
I.6.1.2 Alcances del proyecto. El proyecto comprenderá el estudio del contexto
social, urbano, paisajístico, económico, ambiental y tecnológico de un edificio de viviendas
inteligente en el malecón de Miraflores.

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I.6.2 Limitaciones
I.6.2.1 Limitaciones del estudio. La amplia variedad de estudios, posturas y
propuestas para el tema de vivienda tanto en el Perú y en el mundo hace complejo el tener
una tendencia, por ello en el proyecto se plantea una postura propia con elementos tomados
del urbanismo, arquitectura y paisajismo.
I.6.2.2 Limitaciones del proyecto. No se requiere de diseño de la especialidad de
Calculo Estructural, de acuerdo al Plan Curricular vigente desde 2000-I
I.7 Viabilidad
Este proyecto es un importante aporte en pro del confort espacial interior y exterior,
como parte del desarrollo urbanístico y habitacional.
Al ser un proyecto vertical (12 pisos en la torre-malecón y 06 pisos en la Torre
Alcanfores) y al tener las condicionantes tecnológicas, medioambientales y económicas
definidas hace que este proyecto sea candidato a una futura certificación LEED. Además
con este proyecto se busca dar una oferta diferente al mercado de la vivienda A1.
Social:
La estabilidad económica en el sector medio y alto y el crecimiento económico del
país hace posible proyectar estas viviendas inteligentes con estándares similares al de las
ciudades más modernas del mundo.
Económico:
En una coyuntura de desaceleración económica, la solidez del mercado inmobiliario
exclusivo lo convierte en un segmento atractivo para las inmobiliarias.
Lo particular de este segmento no sólo es el alto precio de cada vivienda sino el
medio de pago que usan los clientes. Este consumidor no apela a créditos hipotecarios:
realiza un desembolso directo a la empresa.

10
Por ello las mayores restricciones crediticias adoptadas por los bancos –que
afectaron a los segmentos medios y bajos– no afectan a este nicho. Así, mientras las
colocaciones de viviendas en etapa de preventa del sector inmobiliario cayeron 21% el
2014, las del rubro A1 se mantuvieron estables. “Alrededor del 70% de los departamentos
de lujo se vende en planos”. (Jimena Rodríguez, gerente comercial y de desarrollo
inmobiliario de ACM Grupo).
Actualmente el valor de la propiedad en el malecón de Miraflores está en alza, ya
que tiene varios factores que hacen de esta zona un lugar privilegiado para vivir, tanto por
el entorno como por el paisaje con vista hacia el Océano Pacifico. Existen áreas de
tendencia terciaria (servicios y comercio) en la zona que abastece a parte de la población.
Tecnológico:
Las nuevas tecnologías aplicadas a la construcción permiten que los tiempos y los
costos de edificación se reduzcan. Actualmente existen variedad de materiales
prefabricados que son cada vez más aceptados por la población. Así mismo los acabados
son cada vez más diversos, de mayor calidad, menos contaminantes y que contribuyen a
incrementar el confort interior y el exterior de la edificación.
Ambiental:
El uso de materiales modernos que genera un aislamiento térmico permite el ahorro
de energía tanto en verano como en invierno. La implementación de un sistema de
tratamiento de aguas de lavaderos y duchas permitirá un ahorro del recurso vital
reutilizándolos en áreas verdes. En general, un edificio diseñado utilizando estrategias que
mermen y reduzcan el consumo energético y el consumo de agua, promoviendo una mejor
calidad del aire exterior e interior, y mejorando la calidad de vida de los usuarios. Para asi
poder obtener una Certificación LEED de alto puntaje.

11
I.8 Metodología
Diagrama 1. Metodología. Elaboración Propia (2016)

12
Capítulo II. Marco Referencial
II.1 Historia y evolución de la vivienda en el malecón de la costa verde
El Circuito de Playas de la Costa Verde, popularmente conocido sólo como Costa
Verde es una vía ubicada en la ciudad de Lima, capital del Perú que recorre la parte sur
central del litoral limeño uniendo los distritos de San Miguel, Magdalena, San Isidro,
Miraflores, Barranco, Chorrillos (Ser Peruano, 2014).
Según la Oxfam, (Comité de Oxford para el alivio de la hambruna, 2015) a raíz del
boom demográfico de mediados del siglo XX, la ciudad creció exponencialmente. Este
crecimiento fue desordenado, espontáneo y, por tal, no obedecía a ningún tipo de
planificación institucional sobre qué tipo de ciudad se formaría.
La prolongación de la ruta de la Costa Verde desde Magdalena hasta San Miguel y
desde allí a La Perla y el Callao, hasta llegar a La Punta, es un claro ejemplo del boom
inmobiliario. Con el proyecto se incorpora a la ciudad una de las zonas que se hallaban más
marginadas y deprimidas, desconectada de ella por carecer de una adecuada infraestructura
vial (Desarrollo Peruano, 2015).
Al margen de todos los aspectos urbanísticos, la rehabilitación de esta vía costera –
hasta el límite con el Callao– fue el impulso que aceleró la revalorización de muchas
viviendas y recuperó –en parte– la modernidad paisajística del lugar. Así lo señalo la
entonces Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de San Miguel (2013), Ana
Victoria Díaz, quien agrega que el cierre del colector Costanero así como las obras de la
nueva Costa Verde y el Boulevard Bertolotto en el 2008 terminaron por seducir a los
empresarios de la construcción.
Gracias al interés generado en las empresas inmobiliarias, los precios de los
terrenos en la avenida Costanera han crecido explosivamente en el tramo de San Miguel,

13
habiendo pasado de menos de US$ 30 por metro cuadrado hace diez años a más de US$
2,000 en la actualidad.
Con todos estos cambios, la construcción de viviendas multifamiliares y
condominios financiables con el fondo Mi Vivienda y crédito hipotecario han crecido
notablemente en los últimos años a lo largo de la Costa Verde, refiere José Luis Ayllón, de
la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco). Ello ha beneficiado tanto a los antiguos
propietarios (que han podido vender a precios muy atractivos e impensables
anteriormente), como a la actividad constructora/Inmobiliaria y a los potenciales
compradores, que podrán adquirir la anhelada vivienda en una zona de gran belleza
paisajística y bastante próxima a centros comerciales, lugares turísticos plazas, parques y
avenidas principales.
A lo largo de toda la costa verde, se viene albergando un creciente número de
condominios impulsados por constructoras como LABOK, OBP e IMAGINA entre muchos
otros. Solo en San Miguel 300 empresas privadas han apostado por invertir en la zona
frente a la Costanera (Marlpartida, 2013).
II.2 Características de la vivienda de alta densidad en la costa verde
Según Bahamon (2008), tal como lo explica en su libro Alta densidad de la vivienda
contemporánea, la vivienda de alta densidad juega un papel muy importante no solo en la
práctica de la arquitectura, sino en el diseño urbano y en la posibilidad de dar respuestas
colectivas e individuales a las necesidades de vivienda. Esto ha generado una serie de
esquemas complejos, espectaculares e inteligentes que destacan por su magnitud así como
por su original enfoque de esta tipología.
En Lima debido a un crecimiento demográfico y urbano explosivo poco planificado
no se ha podido dar una solución integral a este tema conllevando a un déficit muy alto de
viviendas y espacios colectivos adecuados para sus habitantes (Fonseca, 2016).

14
Desde 1945, hasta el año 2000 el Estado Peruano buscó dar soluciones a este déficit
con sus diferentes programas de vivienda social mediante la creación de Instituciones como
la Corporación Nacional de Vivienda, Junta Nacional de la Vivienda, Fondo Nacional de
Vivienda (Fonavi) y la Empresa Nacional de Edificaciones (Enace), construyendo diversas
tipologías de vivienda multifamiliar como unidades vecinales, agrupamientos residenciales
y conjuntos habitacionales con espacios colectivos y equipamiento destinado para la
socialización recreación y cultura de sus habitantes Durante este periodo en el que el estado
era el creador, promotor y ejecutor de estos proyectos multifamiliares estos espacios
colectivos tuvieron una evolución significativa y de calidad en su planteamiento,
morfología uso equipamiento y atenuación de la densidad poblacional brindando
soluciones de calidad espacial y con un fuerte carácter social en beneficio de sus habitantes.
A partir del año 2000 con la creación del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento (MVCS), y su actual Fondo Mi Vivienda hubo un cambio significativo en la
concepción de la vivienda multifamiliar y sus espacios colectivos ya que el estado dejo de
ser el creador promotor y constructor de estos conjuntos multifamiliares delegando estas
funciones al sector privado, específicamente inmobiliarias, las cuales han buscado un
beneficio económico y rentabilidad de sus proyectos a lo largo la costa verde lo cual ha
devenido en un deterioro y pérdida de calidad y buenas condiciones de habitabilidad de
estos espacios colectivos y sus respectivos equipamientos de socialización, recreación y
cultura (Fonseca, 2016).
II.3 La vivienda inteligente de alta densidad en el mundo
Un concepto clave en el desarrollo de una vivienda inteligente es la domótica,
disciplina que busca acercar la tecnología de las telecomunicaciones al usuario, para que
pueda controlar el funcionamiento de su hogar desde su oficina o cualquier lugar del
mundo. En la actualidad ya es posible acceder a todas estas ventajas mediante la domótica,

15
concepto que alude a la integración de las distintas tecnologías en el hogar mediante el uso
simultáneo de electricidad, electrónica, informática y telecomunicaciones. Este sistema,
que permite controlar a distancia los aparatos e instalaciones eléctricas de la casa, tiene un
sinnúmero de ventajas que la convierten en un servicio de primera línea y autónomo en
cuanto a su funcionamiento.
Tal como Afirma Benthami en su artículo para LucasFox (2016), habitar en
viviendas inteligentes exclusivas, su mayor atractivo es siempre su confort e interacción
con el usuario. Eso las hace escasas y, por lo tanto, al alcance de unos pocos.
A continuación se analizara dos casos de viviendas de alta densidad enfocadas a
edificios de vivienda los cuales serán usados como referente por su calidad estructural y
flexibilidad espacial.
II.3.1 425 Park Avenue, New York
Zona: Park Avenue
Ciudad: New York
Altura 260 m
Área: 560.000 m2
Amenidades: Ascensores privados
Techos de 3 Metros de Altura
Balcones con Grandes Espacios para Entretener Invitados
Amplios Espacios Sociales
3 divisiones funcionales
Tabla 1.- Características Referente 425 Park Avenue. Elaboración Propia.
Según el artículo “425 Park Avenue” (2012), desarrollado por Foster+Partners con
la colaboración de Adamson Associates, el edificio está dividido verticalmente en tres
volúmenes distintos: una base de siete pisos, entretejida con la vida urbana al nivel de calle;
16
una sección central rebajada; y una esbelta columna de oficinas premium en la parte
superior. Estas proporciones se establecen a través de un proceso de análisis detallado, que
implica el modelado de vistas a Central Park desde el sitio y encontrar la distribución ideal
de las áreas para lograr una composición equilibrada. El primer punto - un rasgo
característico de las construcciones de gran altura en Nueva York - se corresponde con el
dato de la calle. El segundo punto desarrolla este tema, física y simbólicamente coloca los
niveles superiores separados del resto de torres de oficinas de la ciudad. Para maximizar la
fachada de Park Avenue, el núcleo se coloca en la parte trasera, donde las escaleras
acristaladas dan vida a la elevación del este y revelan largas vistas hacia el East River.
Expresando claramente la estructura, la torre de estructura de acero afilado se eleva a
cumplir tres muros de corte - que se extienden desde la parte superior de la torre, estos tres
muros como cuchillas proporcionarán un marcador elegante en el horizonte.
Imagen 2. Entrada con atrio a triple altura. Fuente de “425 Park Avenue”. (2012)
Entre cada volumen, los pisos de oficinas están cortados por espectaculares jardines
cielo triple altura. Ofreciendo la amenidad preciada del espacio abierto en el corazón de
Manhattan, con bares, cafeterías, instalaciones para reuniones y conferencias, los niveles de
42 pies funcionan como plazas urbanas en una ciudad vertical - que también proporcionará
un magnífico escenario para eventos de gala. Los jardines están definidos por una rejilla
17
horizontal de verdines y protegido del viento por una banda discreta de acristalamiento.
Los espacios rectilíneos son entonces delimitados por columnas diagonales, dejando al
descubierto la estructura para hacer hincapié en la vasta escala del recinto. El enfoque
social de la torre continúa a pie de calle, donde la entrada es a través de un atrio de triple
altura y una gran plaza pública, con el potencial de colocar grandes obras de arte.
Imagen 3.- 425 Park Avenue. Elaboración Propia/Fuente de “425 Park Avenue”. (2012)
Conclusiones de Referente. Se rescata su característica estructural que permite
espacios flexibles y adaptables, sus cualidades espaciales, atrios de doble o triple altura y
sus amenidades como: vista privilegiada, ascensor privado, lobby, sala de espera, amplios
espacios sociales, divisiones funcionales, lavandería, estudio y gimnasio.

18
II.3.2 The Interlace / Oma
Zona: Kent Ridge
Ciudad: Singapur
N Bloques: 31
N. Departamentos: 1040
Área: 169600.0 m2
Área del Terreno: 81000 m2
Amenidades: Amplios espacios al aire libre y jardines.
Piscina Olímpica de 50 mts.
Piscina de Esparcimiento
Jacuzzi
Área de Eventos con sala de usos múltiples
Gimnasio
Zona de Jardines
Cancha de Tenis
Pabellones de eventos
Área de juegos para niños
Tabla 2. Características Referente The Interlace. Elaboración Propia.
El sitio completa un cinturón verde que se extiende entre Kent Ridge, el Cerro
Telok Blangah y el Parque Mount Faber. Diseñado por Ole Scheeren, socio de la "Office
for Metropolitan Architecture" (OMA), the Interlace rompe con la tipología estándar de
torres de apartamentos verticales y aisladas y en su lugar explora un enfoque radicalmente
diferente: una red interconectada expansiva de espacios comunes integrados con el medio
ambiente natural. Treinta y un (31) bloques de apartamentos, cada uno de seis (06) pisos de
altura e idénticos en longitud, se apilan en una disposición hexagonal para formar ocho
19
grandes patios abiertos y permeables. Los bloques entrelazados forman un pueblo vertical
con jardines elevados y terrazas privadas y públicas en el techo.
El diseño aprovecha el generoso tamaño del sitio y además maximiza la presencia
de la naturaleza mediante la introducción de extensas cubiertas verdes, terrazas y balcones.
En el primer piso la circulación vehicular se reduce al mínimo, liberando grandes áreas
verdes dentro de la urbanización. The Interlace incorpora características de sostenibilidad a
través del análisis del sol, el viento y las condiciones micro-climáticas del lugar, integrando
estrategias de energía pasiva de bajo impacto.
Imagen 4. The Interlace. Elaboración Propia/Fuente de “The Interlace/OMA/Ole Scheeren”. (2015)
Mientras se mantiene la privacidad de unidades de apartamentos individuales a
través de la generosa separación de los bloques y puntos de vista de largo alcance, el diseño
también cuenta con espacios comunes para la actividad compartida. Amplias instalaciones
residenciales se entretejen en la vegetación y ofrecen oportunidades exuberantes para la
interacción social, el ocio y la recreación (“The Interlace / OMA / Ole Scheeren”, 2015).
Un poquito de matemáticas: si contamos todo el verde que dejamos en el suelo,
restamos la huella de carbono de los edificios, y sumamos el verde de las terrazas, tenemos
112 % de espacio verde. O sea, más naturaleza que si no construíamos el edificio.

20
Imagen 5.-Porcentaje de áreas verdes en The Interlace. Fuente de “The Interlace/OMA/Ole Scheeren”. (2015)
Conclusiones del Referente. De este referente rescatamos la singularidad de la
superposición de los módulos de vivienda formando entre si amplias terrazas y espacios
públicos, lo cual permite que el porcentaje de espacios verdes sea más del 100%. También
se rescatan los siguientes amenities: Ascensor privado, lobby, terrazas amplias, amplios
espacios sociales, amplios espacios verdes, lavandería, gimnasio, salón de niños, salón de
adultos, piscina de esparcimiento, SUM, entre otros.
II.4 La vivienda inteligente de alta densidad en Lima
En el Perú son cada vez más las personas que desean tener una vivienda en las
zonas más exclusivas de Lima con sistemas eficientes tanto en ahorro energético como
sistemas de automatización y domótica, esa demanda mayor hace que los precios en este
segmento se hayan disparado a cotas impensadas hace poco tiempo, hasta llegar a los
departamentos del millón de dólares.
De acuerdo a la tesis del Ingeniero Wally Rodríguez (2012) de la Pontífica
Universidad Católica del Perú: "Existen muchas empresas en diferentes países generando
gran desarrollo en la domótica, pero en el Perú ésta es una tecnología que se encuentra sin
21
mucho desarrollo en la actualidad. Una de las principales razones es que la mayoría de los
profesionales de las carreras afines no se encuentran investigando ni desarrollando temas
relacionados a este tipo de tecnología."
Existe también el problema de desconocimiento de la tecnología, es decir el cliente
se siente incapacitado para manejar aparatos complicados en base a tecnologías demasiado
complejas para ellos. Por ende, el desarrollo de la domótica tiene que ir de la mano con la
correcta difusión de esta tecnología (Perueconomico, 2014).
El Perú tiene la posibilidad de adquirir y desarrollar esta tecnología, si bien se sabe
esto significaría una inversión inicial, la calidad de vida del usuario se vería mejorada,
incrementando la seguridad, el confort y generando un considerable ahorro
(Perueconomico, 2014). Entre los edificios inteligentes más importantes en el Perú
podemos encontrar a los siguientes:
II.4.1 Torre Javier Prado.
Zona: San Isidro
Total área 82,401.32 m2
construida:
Arquitectos: Pragma arquitectos
Ubicación: Av. Javier Prado con vía expresa - Lima - Perú
Área de Terreno: 5,774.90 m²
Nº de Pisos: 32
Amenidades: Ascensores para empleados y publico
Aire Acondicionado centralizado
Equipos de extracción de CO
Sistema automatizado contra incendios
Grupo electrógeno de emergencia

22
Sistema de seguridad automatizado
Tabla 3. Características Torre Javier Prado. Elaboración Propia
Ubicado en la urbanización Jardín, que está situado en la Av. Javier Prado y colinda
con las calles Francisco Masías y la calle Las Begonias en San Isidro, provincia de Lima.
La torre de oficinas está diseñada con todas las características y requerimientos de un
edificio inteligente bajo las normas del RNE Reglamento Nacional de Edificaciones, NFPA
normas internacionales de seguridad y un sistema de seguridad especialmente diseñado
para la torre. (“Torre Javier Prado / Pragma Arquitectos”, 2009).
Características de Instalación
 16 ascensores para atender a los empleados y al público en general
 Aire acondicionado centralizado y monitoreado de modo independiente.
 Equipos automáticos de extracción de CO.
 Equipos de presurización activados automáticamente en caso de incendios.
 Grupo Electrógeno que se activa en casos de corte de suministro y abastece a los
circuitos de emergencia de iluminación, ascensores, sistemas de seguridad y equipos de
emergencia.
 Cuenta con Sistemas de Seguridad controlando problemas como incendio o intrusión

23
Imagen 6. Torre Javier Prado. Elaboración Propia/Fuente de "Torre Javier Prado/Pragma Arquitectos" (2009)
II.4.2 Banco Interbank
Zona: La Victoria
construida:
Arquitecto: Hans Hollein
Ubicación: Paseo de la Republica y Javier Prado Este - Lima –
Perú
Altura: 88 metros
Nº de Pisos: 20
Amenidades: Registro de consumo energético
24
Grupo electrógeno de emergencia
Sistema de seguridad automatizado
Circuito cerrado de televisión
Control de acceso
Control electromecánico
Helipuerto
Tabla 4. Características Edificio Banco Interbank. Elaboración Propia
El edificio del Banco Interbank construido en el 2001, ubicado en el cruce de la Av.
Javier Prado y la Vía Expresa tiene una posición tal que permite a los usuarios utilizar en
gran medida la luz solar para desarrollar sus actividades. La Torre ha sido elegida como
una de las construcciones más espectaculares de Latinoamérica. Fue diseñada por el
arquitecto austriaco Hans Hollein, uno de los de más reconocidos del mundo, ganador de
importantes premios como el Pritzker en 1985 (Chavez, 2007).
“El edificio cuenta con sistemas electrónicos, tales como Control de Accesos y
circuito Cerrado de Televisión, que son operados a través del centro de control de una
manera centralizada” comenta Chavez (2007).
Características de Instalación
 Registro de consumo energético eléctrico a través de controladores digitales.
 Extracción de monóxido de carbono en sótanos.
 Detección y alarma de incendio.
 Seguridad a través de un panel inteligente que se encarga del monitoreo de los
dispositivos de seguridad.
 Circuito cerrado de televisión.
 Control de acceso.
25
 Control electromecánico.
 Además, cuenta con un helipuerto en el último piso.
Imagen 7. Banco Interbank. Elaboración Propia/Fuente de Chavez (2007)
II.4.3 Centro Empresarial Leuro
Zona: Miraflores
construida:
Arquitectos: Sanchez Griñan Arquitectos, David Llenera y
Allenda Arquitectos
Ubicación: Av. Alfredo Benavides, 801 - Lima - Perú
Área de Terreno: 3,910.00 m²
Nº de Pisos: 17
Amenidades: Ascensores (10)
Guardiania/Seguridad Privada
Sistema de alarma de seguridad

26
Tabla 5. Características Centro Empresaria Leuro. Elaboración propia
El Centro Empresarial Leuro, con huella de 2.950 m2, se construye sobre un predio
de 3.910 m2 e incluye 8 niveles de sótano con estacionamiento para 739 vehículos y 17
plantas sobre rasante, una primera comercial y 16 de oficinas, con una superficie techada
36.570 m2, incluida en los 66.630 m2 construidos totales (World Office Forum, 2016).
Propiedad de Inversiones Benavides y La Positiva Seguros, la inauguración formal
tuvo lugar el 26 de noviembre de 2015. Está ubicado en la Avenida Alfredo Benavides,
801, en el cruce con el Paseo de la República, frente al Parque Reducto, en Miraflores. Dos
años ganaron el concurso para realizar su proyecto el equipo formado por Sánchez Griñán
Arquitectos, David Llerena y Allenda Arquitectos. Que con la colaboración del equipo
asesor para Leed, Sumac, han permitido a la propiedad conseguir para este edificio 82
puntos de 110 posibles en el “scorecard” v3 de BD+C (“Building Design + Construction”,
2009).
Características de Instalación:
 Aire acondicionado central.
 Sistema automatizado contra incendios y protección pasiva
 Sistema de Alarma de Seguridad
 Sistema de Ahorro de Agua
 Sistemas de riego automatizados en áreas y paredes verdes.

27
Imagen 8. Centro empresarial Leuro. Elaboración Propia/“Building Design+Construction” (2009)
Capítulo III. Marco Teórico Conceptual
III.1 Teoría de la vivienda inteligente
Eduardo Berner (2016) señala que un edificio inteligente se refiere a construcciones
comúnmente edificios que hacen uso de toda clase de tecnologías para hacer más eficiente
su uso y control, estas tecnologías abarcan principalmente 4 categorías: Seguridad,
Comunicaciones, Apoyo Logístico y Automatización de Procesos; Actualmente los
edificios - especialmente las grandes edificaciones - son edificios inteligentes que han
implementado gran variedad de tecnologías entre las más comunes están:
Control de Accesos: principalmente por seguridad y actualmente para monitorear
también el flujo de las personas de un edificio, se han implementado diferentes opciones
como tarjetas de entrada, no solo para secciones de un edificio, sino también para abrir
puertas, accionar servicios, entrada de vehículos, utilización de radiofrecuencia para ubicar
a los empleados, y sistemas más avanzados para lugares con alta seguridad.
CCTV o Circuito Cerrado de Televisión: también por razones de seguridad
podemos ver no solo cámaras de vigilancia, sino sistemas computarizados para control de
los mismos, utilización de software de monitoreo que pueden analizar la información de las
28
cámaras como reconocimiento facial, visión nocturna, cámaras infrarrojas y otras
tecnologías, aunque sistemas muy avanzados solo son utilizados en sitios de alta seguridad
o lugares como aeropuertos internacionales.
HVAC o Calefactores, Ventilación y Aire Acondicionado: Este punto trata de la
automatización y monitorio de las condiciones climáticas dentro de un edificio, también
puede constar de control de humedad, filtración del aire para eliminar partículas o análisis
de CO2, este es común en grandes edificios debido a que tienen ambientes cerrados y el
aire pierde sus niveles de oxígeno causando problemas a los usuarios del edificio.
Administración Inteligente de Recursos: Así como hay sistemas para regular de
manera inteligente el clima y calidad del aire de un edificio, tenemos otros aspectos que
pueden administrados como la iluminación que puede hacer uso de sensores para activarse
y desactivarse, atenuación de la intensidad según las necesidades. La reutilización de aguas
para sistemas de riegos con métodos y tecnologías de vanguardia. También el uso de
tecnologías que pueden medir las capacidades y demandas de los elevadores para hacer un
uso más eficiente de los mismos. El monitoreo de los lugares de estacionamiento de manera
remota, para saber dónde se pueden ubicar fácilmente los usuarios. Otros sistemas de
seguridad como sensores de seguridad como para fuego, humo, alarmas sísmicas, o algo
tan simple como un control inteligente de la música ambiental (Berner, 2016).
III.2 Teoría del paisajismo
Según Pardal (s.f.), la arquitectura de paisaje incluye: artes, ciencias, matemáticas,
tecnología, ingeniería, geografía, horticultura, ciencias sociales, política, historia, filosofía
y de vez en cuando zoología.
Durante la arquitectura de edificios la contribución más importante del paisajismo a
menudo se hace en las primeras fases de un proyecto por la contribución de ideas,
perspectivas y creatividad en la organización del espacio. El arquitecto paisajista o

29
paisajista contribuye al concepto global y prepara un plan inicial a partir del cual podrán
hacerse planes detallados. El especialista puede también supervisar los contratos durante la
construcción, preparar evaluaciones, hacer los estudios de impacto o auditorías
medioambientales y actuar como testigo experto en investigaciones sobre el uso del suelo
(Pardal, s.f.).
El componente paisajístico de la ciudad se ve, naturalmente condicionado por la
dominación formal y funcional de la arquitectura de los edificios, y es precisamente ese
contexto el que plantea la necesidad áreas verdes internas y jardines entrelazados con las
áreas verdes y parques aledaños al edificio, el cual, cuando es implantado proporciona
escala y oportunidad para la creación de paisajes en su sentido más absoluto y
perfectamente integrado en la ciudad como un valor paisajístico (Pardal, s.f.).
El paisajismo y la arquitectura están evolucionando de manera constante.
Actualmente se están incorporando diferentes técnicas que al momento de ser aplicadas
están logrando embellecer el ambiente, maximizando el provecho del espacio de una forma
sustentable como el Karesansui (jardín zen) y los jardines verticales (“Jardines Verticales”,
s.f.).
Karesansui. El karesansui (枯山水?), también conocido como jardín zen está
formado por distintos elementos naturales (principalmente arena fina, piedras pulidas y
cristales de cuarzo, pero también velas o conchas marinas). Son jardines sin vegetación o
paisajes secos (kare-sansui) en los que la arena cubre toda la superficie del recipiente como
si fuera un mar en calma.
La ausencia de cualquier riqueza material y su composición, a base de elementos
muy simples, es el perfecto reflejo de la filosofía Zen, que predica máxima austeridad y
sobriedad. Están concebidos para inspirar vitalidad, serenidad y favorecer la meditación.
En sanscrito, Zen significa meditación (“Jardines Zen”, 11 Abr 2010).

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Imagen 9. Jardín Zen. Fuente de “Jardines Zen” (2010)
Jardines Verticales. Llamado también muro verde, muro vivo, muro vegetal o
green wall, el cual consiste en un sistema de multicapas manejado bajo técnicas
hidropónicas diseñado para impulsar una amplia gama de plantas ornamentales, aromáticas
nativas o adaptadas al clima de la zona. Gracias a las técnicas hidropónicas se reduce la
necesidad del uso de tierra o cualquier otra materia vegetal, ya que los nutrientes son
cuidadosamente dosificados en el agua para promover un controlado y sano crecimiento de
las plantas (“Jardines Verticales”, s.f.).

31
Imagen 10.- Jardines Verticales. Fuente de “Jardines Verticales” (s.f.)
El riego es realizado bajo un circuito cerrado el cual asegura una disponibilidad
constante de humedad y nutrientes, garantizando que las raíces nunca invadan las
estructuras o el muro.
Los jardines verticales son elementos arquitectónicos especiales que dan realce y
vida a fachadas y muros interiores en todo tipo de edificaciones industriales, comerciales y
residenciales. Este sistema a diferencia de los techos verdes, permite que su uso en diseños
de interiores logre un mundo posibilidades para liberar la creatividad en proyectos
arquitectónicos en cualquier ambiente (“Jardines Verticales”, s.f.).
El tipo de plantas que normalmente se utilizan para este tipo de jardines son de poco
sustrato, mejor conocidas como plantas aéreas, como los mugos, líquenes, helechos,
epifitas, bromelias y orquídeas. Aunque también se puede usar plantas como crasulas,
sedum, echeverrias o karanchoes porque son de bajo mantenimiento y aportan una textura
particular (“Jardines Verticales”, s.f.).
Por ser una zona desértica y costera se debe priorizar el uso de plantas de bajo
consumo de agua, bajo mantenimiento y que sean resistentes la salinidad y la sequía.
III.3 Teoría de la Arquitectura Minimalista
El minimalismo es una tendencia de la arquitectura caracterizada por la extrema
simplicidad de sus formas que surgió en Nueva York a finales de los años sesenta con el
criterio “menos es más”. Esto se resume en el precepto minimalista de que “todo es parte
de todo". Con el tiempo el minimalismo nacido a finales de los sesenta alcanzó su madurez
en los años ochenta a tal punto que ejerció influencia (“Minimalismo”, 2014).
32
Imagen 11.- Ejemplo Minimalismo. Fuente de “Minimalismo” (2014)
Los orígenes de esta corriente están en Europa y se encuentran en el manifiesto
titulado “Menos es más” del arquitecto alemán Ludwig Mies Van Der Rohe, uno de los
más importantes de este siglo. Debido a la segunda guerra mundial Van Der Rohe emigró a
Estados Unidos para más tarde nacionalizarse estadounidense.
A fines de los años treinta Van Der Rohe ejerció la dirección de la Escuela de Arte
y Diseño de la Bauhaus, en Alemania en donde se materializaron sus primeas ideas
respecto a la pureza de las formas y al uso del concepto artístico para dotar al diseño
industrial de personalidad (“Minimalismo”, 2014).
Los preceptos básicos del minimalismo son: Utilizar colores puros, asignarle
importancia al todo sobre las partes, utilizar formas simples y geométricas realizadas con
precisión mecánica, trabajar con materiales industriales de la manera más neutral posible y
diseñar sobre superficies inmaculadas. El resultado que define este estilo en un concepto es
la palabra “limpieza”.
El minimalismo le da gran importancia al espacio y a los materiales ecológicos.
Centra su atención en las formas puras y simples. Otro de los aspectos que definen esta
33
corriente es su tendencia a la monocromía absoluta en los suelos, techos y paredes. Al final
son los accesorios los que le dan un toque de color al espacio. En un planteamiento
minimalista destaca el color blanco y todos los matices que nos da su espectro. No hay que
olvidar que el blanco tiene una amplia gama de subtonos (“Minimalismo”, 2014).
Los elementos. Uno de los cambios producidos por el minimalismo en la
decoración fue el uso de elementos como el cemento pulido, el vidrio, los alambres de
acero (“Arquitectura Minimalista”, 2012).
Imagen 12.- Ejemplo Minimalismo. Fuente de “Arquitectura Minimalista” (2012)
El sentido de la unidad. Para el minimalismo todos los elementos deben combinar
y formar una unidad. Esto se resume en el precepto minimalista de que “todo es parte de
todo” (“Arquitectura Minimalista”, 2012).
III.4 Teoría de la Arquitectura Sostenible
Según Garcia (2010), dentro de los principios de sostenibilidad en la construcción
se manejan dos ideas básicas. Una es los criterios de sustentabilidad y los recursos
disponibles para aplicar esos criterios. Entre ellos tenemos: el reúso, el reciclaje, la
minimización de residuos, el diseño bioclimático, el ahorro de energía, el ahorro de
consumo de agua, la planeación urbana, la proyección de la movilidad de la gente, etc.

34
Por otro lado, manejamos escalas, que pueden ir desde los materiales y proceso de
construcción, hasta el desarrollo urbano y de la ciudad en general. Sin embargo, el mayor
efecto de la sustentabilidad es en las etapas tempranas del proyecto, como el diseño o la
planeación, donde podemos prever desde estrategias de diseño bioclimático, orientación y
flujo de vientos, hasta colores, texturas, materiales con cierta resistencia térmica, y el uso y
control de energías alternativas.
Como la sustentabilidad se asocia con la ecología, el usuario se puede imaginar que
los materiales en este tipo de construcción son pobres y de estructuras débiles.
Según Jiménez (2010), especialista en arquitectura sostenible y profesora de la
Pontificia Universidad Católica del Perú, las construcciones sostenibles se están volviendo
cada vez más populares en muchas partes del mundo, incluso en Lima ya tenemos algunos
ejemplos como el Edificio Leuro o Las Begonias, pero ¿qué hace a un edificio sostenible
diferente a los demás?
Según la Cámara de Comercio de Lima, desde el año 2006 el sector construcción es
uno de los que más crece en el país, lo que lo convierte en uno de los principales
impulsores del avance del Producto Bruto Interno (PBI) nacional. Si esto es así, ¿por qué
no pensar en construcción sostenible en un sector que está en auge? La construcción
sostenible abarca criterios que van desde la elección de los materiales y los procesos
constructivos, hasta el entorno urbano y su desarrollo. Este tipo de edificaciones busca la
adecuada gestión de los recursos naturales, tales como el agua, y el ahorro de energía.
Hablar de edificaciones sostenibles es hablar del menor impacto negativo para el medio
ambiente y el mayor impacto positivo para las personas que habitan en dicha edificación.
En los últimos años, hemos oído mucho acerca de los edificios verdes o sostenibles
alrededor del mundo. En Perú recién estamos empezando a explorar este rubro y tenemos
algunos ejemplos de edificaciones sostenibles en Lima, como el Centro Empresarial

35
Platinum Plaza o la tienda de Saga Falabella en el Open Plaza Angamos, el primer
establecimiento retail “verde” certificado del país, aunque aún nos falta mucho por explorar
para poder llegar al nivel en el que se encuentran otros países.
Pero, ¿qué criterios hay que tener en cuenta si se quiere construir una edificación
sostenible? Primero, se debe tener en cuenta el clima, pues no es lo mismo construir para
una zona cálida, en la que se tendrá que aprovechar al máximo la ventilación que puede
ofrecer el lugar, que construir en una zona fría y oscura, en la que se tendrá que priorizar la
entrada de los rayos solares.
El diseño será muy importante y debe incluir áreas verdes y zonas de recreación,
además de los materiales que se utilizarán; estos últimos no solo deberán ser de la zona
para que no haya mucho gasto en cuanto a transporte y energía, sino que lo ideal es pensar
también en que sea reusable. Otro punto vital, es pensar en el reúso de agua.
Además, según indica Jiménez, “si una edificación es sostenible, es sostenible en el
tiempo”. Sabemos que el edificio nace, vive y va a morir en algún momento, y tenemos que
pensar qué pasará con él al momento de su “muerte”, ¿se va a destruir?, ¿se va a desarmar?
Imagínense, si se puede desarmar, es inclusive más sostenible porque voy a poder reutilizar
todos esos elementos que hicieron el edificio, en otra construcción, por eso debemos pensar
en todo ese ciclo desde la planificación de la construcción.
Asimismo, Jiménez, afirmó que para construir un edificio sostenible se requiere de
una inversión inicial considerable, pero una vez que comienza la performance del edificio,
hay ahorros importantes que permiten el retorno de dicha inversión inicial.
III.4.1 Certificación LEED
Leadership in Energy and Environmental Design, es la certificación internacional
para edificios sustentables más reconocida a nivel mundial. Fue desarrollada en 1998 por el
36
Consejo de Construcción Verde de los Estados Unidos (USGBC). Puede ser utilizada para
construcciones de todo tipo y tamaño (Catalogo Green Vol.4, 2015).
Existen cuatro niveles de certificación LEED, basados en el puntaje alcanzado
durante la evaluación del proyecto sobre 110 Puntos. Los cuales se pueden visualizar en la
siguiente Imagen:
Imagen 13. Niveles de Certificación LEED. Fuente de Catalogo Green Vol.4 (2015)
Beneficios de obtener una certificación LEED. Entre los beneficios tanto
económicos como para el medio ambiente:
 10% a 30% Reducción de Consumo de Energía
 20% a 40% Reducción de consumo de Agua
 10% a 30% Reducción de costos operativos
 Reducción de impacto ambiental en las actividades actuales de las empresas,
representaran mejores condiciones para generaciones futuras.
Categorías de Intervención LEED. La certificación LEED V.3 agrupa sus
requerimientos en 7 categorías principales que abarcan distintos aspectos del proyecto y sus
operaciones.
 Emplazamiento / Sitio sostenible.- Analiza al edificio y su relación con el entorno en
diferentes ámbitos, desde los materiales exteriores que tiene hasta la conectividad que
37
se ofrece con el entorno. Esto incluye cercanía a los servicios básicos y a rutas de
transporte público, entre otros. Scorecard: 28 puntos.
 Gestión del Agua.- Enfocada en el uso responsable y conservación del agua potable.
Scorecard: 10 puntos
 Energía y Atmósfera.- Enfocada a optimizar el consumo de energía de todo el proyecto.
Scorecard: 37 puntos
 Selección de Materiales.- Analiza los materiales del edificio y alienta la reducción del
impacto ambiental generado por el transporte de los materiales utilizados en el
proyecto. Scorecard: 13 puntos
 Calidad Ambiental Interior.- La categoría promueve el confort y bienestar de los
ocupantes del proyecto, lo que finalmente influye en la productividad, estado de salud y
estado de ánimo de las personas. Scorecard: 12 puntos
 Innovación en el diseño.- Proyectos que implementan elementos o estrategias
innovadoras o no convencionales. Scorecard: 6 puntos
 Prioridades Regionales.- El USGBC ha identificado una serie de "zonas
medioambientales" dentro de las cuales valora con mayor fuerza estrategias en
construcción sostenible concretas. Scorecard: 4 puntos
III.5 Base Conceptual
Lima es una ciudad con más de 8 millones de habitantes y sigue creciendo. El
hecho de que se estén construyendo edificios y haciendo que la ciudad crezca de forma
vertical ya es un gran avance. Sin embargo, aún falta mucho camino por recorrer en la
búsqueda de la sostenibilidad e integración de paisajismo en el rubro de la construcción
(Jiménez, 2010).
38
Capítulo IV. Análisis cuantitativo de la Vivienda Inteligente de alta densidad en Lima
IV.1 Mercado Inmobiliario de la vivienda en Lima
Según el Articulo “Las Viviendas más caras de Lima” (2015), aun cuando la venta
de viviendas no retoma las mejores cifras de años pasados, las inmobiliarias no han dejado
de desarrollar proyectos para satisfacer al segmento que demanda departamentos o casas
con altos precios.
De acuerdo con la consultora Tinsa, cinco distritos de la capital albergan los
proyectos más caros del mercado inmobiliario. Estos son San Isidro, Miraflores, La
Molina, Surco y Barranco.
En las zonas más exclusivas de San Isidro (Jacinto Lara, Blas Cerdeña o Víctor
Maúrtua), el m² alcanza hoy un valor que oscila entre los US$4.000 y US$5.000, y si
miramos los malecones frente al mar de Miraflores y Barranco, el precio del m² supera los
US$3.000.
El precio por m² en estos distritos se ha encarecido notablemente en los últimos
años. El XIX Estudio de Edificaciones del Instituto de la Construcción y el Desarrollo
(ICD) de Capeco señala que el valor promedio del m² en Lima Top (San Isidro, Miraflores,
La Molina, Surco y San Borja) pasó de US$670 a US$2.270 entre los años 2007 y 2014.
Esto pese al menor ritmo de venta de viviendas desde la segunda mitad del 2013 en
adelante.
“Hoy se puede encontrar viviendas por 3 millones de dólares en San Isidro,
mientras que en Miraflores, La Molina, Surco o Barranco el precio varía entre 1 y 3
millones de dólares”, refiere Eduardo Fiestas, subdirector general de Tinsa (“Las
Viviendas más caras de Lima”, 2015).
El concepto de hogar inteligente o smart home está comenzando a tomarse más en
serio. El Ahorro Energético, la Seguridad y el Control del Agua son los principales
39
sistemas de mayor importancia para el usuario, así lo indica el estudio de mercado
realizado por Casas Inteligentes Perú en 2010. Programación automática de la luz y la
energía, Control de Pérdidas de Agua y el Monitoreo Remoto de la Vivienda son las
aplicaciones de control de mayor preferencia según los encuestados.
El estudio de mercado indica que Lima está preparada para la vivienda
automatizada si está alternativa se presenta económicamente accesible y con una buena
estrategia de marketing. La Norma EM.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones
permite explotar el mercado de las Viviendas Automatizadas en Lima.
IV.1.1 Características generales del mercado inmobiliario
Son varios los factores que intervienen para definir el valor de un inmueble. Tinsa
(2015) señala que el precio responderá a la ubicación, la residencialidad, la posibilidad de
tener vistas privilegiadas, las zonas de esparcimiento, el equipamiento, sistemas de
automatización y domótica, espacios verdes y acabados, así como la cercanía a zonas
atractivas. Capeco señala que al cierre del 2014, la vivienda más cara a la venta en Lima se
encontraba en San Isidro: un departamento de 550 m² valorado en US$2’876.500, es decir,
US$ 5.735 por m² (“Las Viviendas más caras de Lima”, 2015).
IV.1.2 Oferta de unidades de vivienda inteligente hasta el 2016
Oferta de Viviendas según Precios. Según CAPECO (2014), De acuerdo a la
clasificación de las viviendas en los diferentes rangos de precios establecidos y conforme a
los resultados, la oferta de vivienda en los rangos de precios altos (mayores a US$ 500 000)
representan un 8.7% del metraje en oferta con 221 076 m2, y el 2.9% de las unidades con
856 unidades. Ver Tabla 6 y Gráfico 1.

40
Tabla 6. Oferta Total de la Vivienda. Fuente de CAPECO (2014)
Grafico 1. Oferta total de la vivienda por rango de Precio. Fuente de CAPECO (2014)
Oferta de Viviendas según Sector. Según CAPECO (2014), La distribución de las
unidades de vivienda en oferta en la ciudad de Lima y Callao presenta el mayor metraje

41
producido en el sector urbano dos (Lima Moderna) con 771 787 m2 seguido del sector
urbano uno (Lima Top) cuyo metraje producido asciende a 755 917 m2. Ver Tabla 9 y
Gráfico 2.
Tabla 7. Oferta de Vivienda según Sector Urbano. Fuente de CAPECO (2014)
1. Lima Top: Miraflores, San Isidro; La Molina, Santiago de Surco, San Borja
Grafico 2. Oferta total de vivienda según sector urbano. Fuente de CAPECO (2014)
IV.1.3 Demanda de unidades de vivienda inteligente hasta el 2016.
Después de casi 12 años del llamado ‘boom inmobiliario’, la demanda efectiva de
vivienda en Lima –aquellos hogares interesados en adquirir una vivienda y que pueden
pagarla, pues disponen de cuota inicial y acceso al crédito– sigue siendo de más de 400,000
42
hogares. La oferta no ha podido atender siquiera la incorporación anual de nuevas familias
al mercado.
Grafico 3. Demanda Efectiva de Vivienda. Fuente de CAPECO (2014)
Los aspectos más significativos encontrados a través del análisis de las diferentes
características socioeconómicas de los hogares que habitan en el área geográfica de
cobertura del Estudio son:
El 90,66% de los hogares en la ciudad de Lima Metropolitana y el Callao se
encuentran residiendo en casas independientes, seguidos de un 4,59% que habitan en
departamento y un 1,98% que lo hacen en vivienda en quinta. El porcentaje de aquellos
hogares que habitan en vivienda improvisada asciende a 1,34%.
La investigación realizada para el 2014 arroja un total de 443 544 hogares
demandantes efectivos de vivienda, cifra que difiere de la calculada para 2013 en 11 663
hogares más.
43
Considerando la totalidad de hogares residentes en el área urbana de la zona
geográfica de cobertura del Estudio, el 20,01% de hogares es demandante efectivo de
vivienda, aspecto que en el 2013 comprendió al 19,48%.
Con base en la distribución de la demanda efectiva de vivienda según precio y
estrato socioeconómico de los hogares, la distribución de la demanda efectiva de vivienda
según precio y estrato socioeconómico de los hogares concentra en el estrato
socioeconómico medio bajo 59,2% (262 483 hogares) de la demanda efectiva, mientras que
el estrato medio a 30,76% (136 430 hogares) de la demanda efectiva (Capeco, 2014).
Grafico 4.- Distribución Porcentual por estrato Económico. Fuente de CAPECO (2014)
IV.1.4 Proyección del mercado inmobiliario de la vivienda inteligente.
En el artículo de El Comercio “El 'boom' de las viviendas de lujo en Lima” (2010),
se comenta del papel que juega la demanda de los segmentos B y C en la bonanza del
mercado inmobiliario, sin embargo, para los analistas está claro que el desarrollo del nivel
socioeconómico A también resulta trascendental y no solo por el grado de sofisticación que
está alcanzando.
44
El segmento A resultó ser un refugio para algunos inversionistas preocupados por
los efectos de la crisis internacional en la economía peruana. Marina Tejeda, directora
comercial de Poseidón Investment, ejemplifica bien este escenario: “Los inversionistas
vieron que los bancos o la bolsa solo ofrecían una rentabilidad pequeña, mientras que los
bienes inmuebles mantenían un nivel de apreciación cercano al 10%”. Por ello, lejos de
optar por la cautela, la oferta inmobiliaria exclusiva, sostenible e inteligente siguió
multiplicándose.
Otra variable que este segmento del mercado ha aportado —destaca Tejeda—, es la
dinamización del rubro de los acabados para la construcción. La ejecutiva dice que, hasta
hace unos años, las personas con alto poder adquisitivo apenas si contaban con dos
alternativas para decorar sus viviendas. En cambio ahora, “no se sabe por dónde empezar
porque hay gran variedad”. Las nuevas tecnologías implementadas para viviendas
inteligentes y sostenibles están cobrando más fuerza, desde sistemas de domótica para el
manejo de luces y persianas, hasta el uso eficiente de recursos hídricos y seguridad integral.
IV.2 Conclusión Cuantitativa
A juicio de Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas
Inmobiliarias del Perú (ASEI) los distritos de San Isidro, Miraflores y La Molina seguirán
siendo las estrellas del segmento A en referencia a los próximos proyectos inmobiliarios
inteligentes.
Desde el punto de vista de precios de la vivienda, Los rangos de precio superiores a
US$ 150 000 refieren a 14615 hogares de demanda insatisfecha, los cuales representan un
3.52% de insatisfacción (“Las Viviendas más caras de Lima”, 2015).

45
Capítulo V. Análisis cualitativo de la Vivienda Inteligente de alta densidad en Lima
V.1 Características de la vivienda inteligente de alta densidad en Lima
El 50,40% de los demandantes de multifamiliares desean un tipo de vivienda cuya
área se encuentra comprendida entre 76 a 100 m2. En orden de importancia le sigue
aquellos hogares que se inclinan hacia un departamento de 101 a 150 m2 con 21,80% y en
tercer lugar a los que desean un área entre 51 m2 y 75 m2 con 16,10%. Un 3,18% de los
demandantes efectivos de vivienda se inclinan por áreas mayores a 150 m2, este es el rango
de los demandantes de un estrato socioeconómico Alto (A1), que es el objeto de nuestro
análisis (Capeco, 2014).
A nivel de estratos socioeconómicos, aquellos demandantes de vivienda que
corresponden a segmentos socioeconómicos altos orientan su preferencia a viviendas de
tamaños con área superiores a 150 m2.
Pese a ello, aun no se estima que porcentaje de estos demandantes solicitan y
requieren domótica para su vivienda.
Por otro lado, tampoco existen registros sobre consideraciones y características de
un vivienda inteligente proyectada como tal en Lima ni en Perú.
V.2 Características de la vivienda A1 de alta densidad en el Malecón de la Costa
Verde
Según Inmobalis (s.f.), estas son algunas de las características más importantes que
tienen los departamentos A1 que se ubican a lo largo del malecón de la costa verde,
principalmente en el distrito de Miraflores:
Diseño: Los departamentos han sido diseñados para maximizar los espacios y
brindar máximo confort (no existen pasadizos largos con áreas residuales)
46
Vista: Tanto como la sala, sala comedor como la habitación principal tiene acceso a
una vista privilegiada hacia el mar.
Habitaciones: todas las habitaciones tienen walk in closet
Iluminación: Todas las ventanas y mamparas del edificio son de 2.30m altura con
marco lujoso de aluminio y cerradura anti ruido.
Acabados: Pisos de madera estructurada, tableros de granito y mármol o materiales
importados son comunes en los departamentos de lujo.
Área por departamento: Este es uno de los puntos más importantes de un
departamento de lujo, los cuales cuentan con un área superior a los 200m2. Dependiendo de
la cantidad de habitaciones los departamentos pueden llegar hasta los 650m2.
Amplitud: Los techos pueden ser de una o doble altura, algunos tienen una altura de
2.75 metros lo cual hace que los espacios se vean y se sientan bastantes más amplios.
Áreas Comunes: Lobby con sala de recepción, salones amplios, sala de choferes,
piscina principal y algunos edificios cuentan con jardín interior.
Aclimatación: sistema de cierre hermético para aislar tanto el ruido como la
temperatura.
Cochera y depósito: Los departamentos cuentan con cocheras para al menos 2 a 4
vehículos dependiendo del tamaño del departamento y un depósito normalmente ubicado
en el sub-sótano.
Accesorios: Cocina totalmente equipada. (Campana decorativa, plancha encimera y
horno empotrado). Al igual que las luminarias, espejos en los baños y puertas de vidrio en
duchas.
Domótica: Sistemas de control automatizado de Luminarias, persianas, control de
sonido en cada habitación, automatización de riego de plantas y áreas verdes, acceso al
sistema de vigilancia a través de pantallas inalámbricas e internet.

47
V.3 Conclusión Cualitativa
Después de un análisis cualitativo se evidencian las características principales que
tienen las viviendas multifamiliares A1 en Lima y a lo largo del malecón de la costa verde,
las cuales incluyen pero no limitan los siguientes puntos:
 Área de Departamento mayor a 250 m2.
 Los techos de una altura de 2.75 metros o doble altura superior a 5 metros.
 Diseño de departamentos para maximizar los espacios y brindar máximo confort.
 Departamentos con vista preferencial en salas y habitaciones, walk in closet y baños
amplios con espejos, hidromasaje y puertas de vidrio en duchas.
 Áreas Comunes: Lobby con sala de recepción, salones amplios, sala de choferes,
piscina principal, gimnasio y algunos edificios cuentan con jardín interior.
 Sistemas automatizados para control inteligente de luminarias, persianas, sonido, riego
automatizado de áreas verdes y acceso al sistema de vigilancia a través de pantallas
inalámbricas e internet.
 No existe ningún edificio de vivienda multifamiliar proyectado ni ejecutado que cumpla
con los requisitos para una alta calificación LEED.

48
Capítulo VI. Marco Normativo
VI.1 Ubicación del Proyecto
42.20 ml. Su ocupación estaría contemplada en su totalidad para la vivienda.
Plano 2.- Ubicación del Proyecto. Elaboración Propia

49
Plano 3.- Terreno de Proyecto. Elaboración Propia
Imagen 14.- Vista Satelital del Terreno. Fuente de Google Maps (2016)
50
VI.2 Normatividad
VI.2.1 Plano de Zonificación
Plano 4. Plano de Zonificación del área de influencia dentro del distrito de Miraflores. Fuente de Instituto
Metropolitano de Planificación (2016)

51
VI.2.2 Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

52
53
54
55
VI.2.3 Reglamento Nacional de edificaciones
El Reglamento Nacional de Edificaciones (2006) del ministerio de vivienda,
construcción y saneamiento establece los criterios y requisitos mínimos de diseño
arquitectónico que deben cumplir las edificaciones, las cuales deberán tener calidad
arquitectónica, la misma que se alcanza con una respuesta funcional y estética acorde con
el propósito de la edificación, con el logro de condiciones de seguridad, con el
cumplimiento de la normativa vigente, y con la eficiencia del proceso constructivo a
emplearse.
Condiciones Generales de Diseño. El edificio está proyectado para ejecutarse con
materiales, componentes y equipos de calidad que garanticen su seguridad, durabilidad y
estabilidad. En el mismo se respeta el entorno inmediato, conformado por las edificaciones
colindantes, en lo referente a altura, acceso y salida de vehículos, y se integra a las
características de la zona de manera armónica.
En el proyecto se proponen soluciones técnicas apropiadas a las características del
clima, del paisaje, del suelo y del medio ambiente general, también se toma en cuenta el
desarrollo futuro de la zona, en cuanto a vías públicas, servicios de la ciudad, renovación
urbana y zonificación, cumpliendo con el Artículo 3 de la Norma A.010 del Reglamento
Nacional de Edificaciones (2006).
La separación entre departamentos, por razones de privacidad e iluminación natural,
es de 10,4 ml., siendo mayor a un tercio de la altura de la edificación más baja (25,5 ml.) en
cumplimiento del Artículo 18 de la Norma A.010 del Reglamento Nacional de
Edificaciones (2006).
Las dimensiones, área y volumen, de los ambientes de las edificaciones son las
necesarias para: Realizar las funciones para las que son destinados, albergar al número de
personas propuesto para realizar dichas funciones, tener el volumen de aire requerido por
56
ocupante y garantizar su renovación natural o artificial, permitir la circulación de las
personas así como su evacuación en casos de emergencia, distribuir el mobiliario o
equipamiento previsto y contar con iluminación suficiente. Artículo 21 de la Norma A.010
del Reglamento Nacional de Edificaciones (2006).
Las vigas y dinteles, están a una altura de 2.50 m sobre el piso terminado,
cumpliendo con el Artículo 24 de la Norma A.010 del Reglamento Nacional de
El edificio tiene proyectados 3 estacionamientos por unidad de vivienda (total
estacionamientos: 58) mas 9 adicionales para visitas, los cuales cumplen con lo establecido
en el Plan Urbano y el Artículo 60 de la Norma A.010 del Reglamento Nacional de
Las dimensiones libres del espacio de estacionamiento son en promedio 3ml de
ancho cada uno, 5ml de largo más 1ml adicional para circulación peatonal y 2,4ml de
altura. Las mismas cumplen con el artículo 65 de la Norma A.010 del Reglamento
Nacional de Edificaciones (2006).
Norma para Vivienda. Al ser una edificación cuyo uso exclusivo es la residencia de
las familias, el mismo satisface sus necesidades habitacionales y funcionales de manera
adecuada y cuenta con espacios para las funciones de aseo personal, descanso,
alimentación y recreación.
Los ambientes de aseo podrán prestar servicio desde cualquier ambiente de la
vivienda. La cocina podrá prestar servicio desde el Comedor, Estar-Comedor o desde una
circulación que la integre a él. La lavandería podrá prestar servicio desde la cocina o desde
una circulación común a varios ambientes. Las escaleras y corredores al interior de las
viviendas, se desarrollan entre muros tiene un ancho mínimo de 1,20ml. cumpliendo con la
norma A.020 de vivienda del Reglamento Nacional de Edificaciones (2006).

57
Accesibilidad para personas con discapacidad. Están proyectados ambientes y
rutas accesibles que permiten el desplazamiento y la atención de las personas con
discapacidad, en las mismas condiciones que el público en general.
En las áreas de acceso los pisos están fijos y están una superficie con materiales
antideslizantes, los pasos y contrapasos de las gradas de escaleras tienen 25cm y 16cm
respectivamente. Los pisos con alfombras son fijos y confinados entre paredes. Las manijas
de las puertas, mamparas y paramentos de vidrio son tiradores de acero que evitan que la
mano se deslice hacia abajo. Estos están en cumplimiento con los Artículos 4, 5 y 6 de la
norma A.120 del Reglamento Nacional de Edificaciones (2006).
El ingreso a la edificación es accesible desde la acera y al estar a un desnivel de 1ml
en el ingreso de la calle Alcanfores y 1,5ml en el ingreso de la calle Malecón de la Reserva,
además de la escalera de acceso existe una rampa con una pendiente del 8%. Los pasadizos
de servicio de 1.20ml de ancho que es el mínimo proyectado (el resto de pasadizos tiene un
ancho mayor a 1,5ml), cuentan con espacios de giro para una silla de ruedas ya que se
encuentran conectados a halls de servicio. Las áreas de uso común y los vestíbulos de
ingreso cumplen con condiciones de accesibilidad mediante rampas o ascensores por lo
cumplen con el Artículo 6 y 21 de la norma A.120 del Reglamento Nacional de
Los vanos para instalación de puertas de acceso a las viviendas tienen mínimo 1ml
de ancho y de 2,40ml de altura, cumpliendo así el artículo 22 de la norma A.120 del
Reglamento Nacional de Edificaciones (2006).
Requisitos de seguridad. El edificio cumple con los requisitos de seguridad y
prevención de siniestros. Las salidas de emergencia cuentan con puertas de evacuación de
apertura desde el interior accionadas por simple empuje de tipo cortafuego siempre en
58
dirección del flujo de los evacuantes. Las escaleras de evacuación no cuentan con ninguna
obstrucción y están destinadas a canalizar el flujo de ocupantes de manera segura hacia un
área segura en el 1er nivel durante un siniestro o estado de pánico colectivo, cumpliendo
con la Norma A.130 del Reglamento Nacional de Edificaciones (2006).
La edificación cuenta con un sistema de detección y alarma de incendio
automatizado, cumpliendo con lo indicado la Norma A.130 y el estándar NFPA 72 y está
equipada con los siguientes componentes:
a) Sistema de agua contra incendios presurizada con un diámetro Ø 100mm. (4") con
válvula angular de 65mm. (2 1/2") en cada nivel
b) Gabinetes de mangueras contra incendios de Ø 40mm. (1 1/2") en todos los niveles,
ubicados de tal manera que la totalidad de cada área pueda ser alcanzada por la
manguera.
c) Bomba contra incendios de arranque automático con un caudal mínimo de 946l/min.
(250gpm) con una presión no menor de 4.14bar (60psi) y bomba de Jockey de
mantenimiento de presión.
d) La reserva de agua contra incendios, está sobredimensionada con 86 metros cúbicos de
volumen útil.
VI.2.3 Plan Maestro de la Costa Verde 1995-2010
El Plan Maestro de la Costa Verde, es el instrumento que norma el desarrollo integral de la
franja costera denominada Costa Verde, a través del Reglamento de Uso de Suelos y del
Mar, Habilitación Urbana, Construcción y Medio Ambiente.
Contiene el conjunto de lineamientos y normas generales promotoras y orientadoras del
Desarrollo de la Costa Verde, a las cuales deberán someterse todas las acciones del sector
público y privado en todo el espacio territorial de la Costa Verde.

59
Se presentan igualmente, las Propuestas Generales de Organización Espacial,
Estructuración del Sistema Vial, Zonificación de los Usos del Suelo y del Mar,
Ordenamiento Ambiental, e Infraestructura de Servicios Básicos. Contiene además, los
instrumentos Técnicos -Normativos del Plan como son los Reglamentos de Zonificación de
los Usos del Suelo y del Mar, de Habilitación Urbana, de Construcción y Medio Ambiente;
así como las Normas y Procedimientos para la Administración de la Tierra.
VI.2.4 Plan Estratégico de la Municipalidad de Miraflores 2011-2015
El plan estratégico de la municipalidad de Miraflores (2011) en su análisis de desarrollo
urbano y Medio Ambiente tiene como objetivo planificar el desarrollo urbano de
Miraflores en el marco del ordenamiento urbano. En su análisis se determinó la necesidad
de formular planes y normas para la recuperación de las normas de residencialidad,
programas de renovación urbana e instrumentos para la promoción de la inversión privada
en infraestructura.
Como una de las primeras acciones frente a esta problemática, se aprobó la ordenanza 342-
MM que regula los parámetros urbanísticos y edificatorios, así como las condiciones
generales de edificación, considerando entre sus principales aportes las mayores exigencias
en cuanto a áreas mínimas por departamento.
Área mínima por unidad de Vivienda

Norma Anterior Norma Actual
Zona 3 Dormit. 2 Dormit. 1 Dormit. 3 Dormit. 2 Dormit. 1 Dormit.
Malecones 150 m2 120 m2 60 m2 200 m2 180 m2 110 m2
Tabla 8. Área Mínima por unidad de Vivienda. Fuente del Plan estratégico de la municipalidad de
Miraflores, (2011)
El proyecto cumple con este plan con unidades de vivienda desde 552 m2 en el de
menor metraje y llegando hasta unidades de 900m2 en las unidades más amplias.
60
VI.2.5 Plan de Desarrollo Concertado al 2023 de la Municipalidad de
Miraflores
La municipalidad distrital de Miraflores en su “plan de desarrollo concertado de
Miraflores” (2014), dentro de los objetivos respecto a Vivienda e Inmuebles propone
promover el mejoramiento y ordenamiento urbano del distrito a través de la puesta en
valor de los espacios públicos, el ordenamiento de las actividades residenciales.., el
manejo eficiente de los servicios públicos, el ordenamiento vial y el control urbano. En
este objetivo se plantea optimizar los usos del territorio, tanto con la recuperación y
mejoramiento de los espacios públicos para hacer un hábitat ordenado en donde las
actividades residenciales no entren en conflicto y se dé un orden para el crecimiento y el
transporte.
El proyecto está acorde a este plan y sus objetivos ya que Promueve la mejora de la
movilidad, accesibilidad y seguridad de la circulación motorizada y no motorizada,
desarrollar y pone en valor los espacios públicos de influencia (aceras), dotándolos de
equipamientos, mobiliario, iluminación y seguridad, eliminando todo tipo de barreras
urbanísticas en cuanto a la accesibilidad del edificio y la integración de la ciudad con el
edificio.
VI.2.6 Indicadores de Espacios saludables según OMS
En 1990 la OMS publicó un enfoque de los problemas de la higiene de la vivienda
sustentado en 11 principios y 6 líneas de acción prioritarias, que fueron definidas en la
reunión consultiva de 1987. A continuación presentamos los aspectos relacionados a las
necesidades de la vivienda:
 Protección contra traumatismos, intoxicaciones y enfermedades crónicas
 Reducción al mínimo de los factores de estrés psicológico y social
 Acceso a un entorno habitacional adecuado

61
 Protección de poblaciones especialmente expuestas
 Tener un estándar mínimo de 9m2 de área verde por habitante
El proyecto cumple con los indicadores definidos según la OMS, ya que tiene
diseñados ambientes pensados en el máximo confort del residente con finos acabados,
espacios amplios, sistemas de domótica para el control de ambientes y muros áreas verdes
que sobrepasan 9m2 por residente.

62
Capítulo VII. Análisis de Contexto
VII.1 La Costa Verde
La costa verde es la franja costera que, desde el distrito de San Miguel hasta el de
Chorrillos, comprende las playas y terrenos existentes, desde la línea de más alta marea así
como los que se ganen al mar hasta el borde superior de los acantilados y la franja de ancho
variable a partir del borde de los acantilados, hacia el interior continental. Dentro de esta
definición general, el Plan Maestro precisa los linderos y ámbito territorial dentro del
mismo (“Que es la costa Verde”, s.f.).
VII.1.1 Proceso histórico de urbanización de la Costa Verde
La costa verde es la franja del litoral metropolitano que constituye un ámbito
geográfico destinado al cumplimiento de un rol social en la ciudad de Lima, cuyo
desarrollo está por la Ley, el Plan de Desarrollo Metropolitano Lima - Callao 1990 - 2010,
el Plan Maestro de Desarrollo de la Costa Verde, Ley Nº 26306, su Reglamento, Ley
Marco de Promoción de la Inversión Descentralizada y su Reglamento, y demás normas
modificatorias y complementarias.
Junto con el desarrollo turístico y adecuaciones, reparaciones y reconstrucción de la
autopista, también llegaron los proyectos de inmuebles, primero en Barranco, Chorrillos,
Miraflores, San Isidro, y hoy en día gracias a la prolongación de la ruta de la Costa Verde
desde Magdalena hasta San Miguel y desde allí a La Perla y el Callao, hasta llegar a La
Punta, está generando un gran boom inmobiliario territorial (“Que es la costa Verde”, s.f.).
VII.1.2 Características físicas de la costa verde
Las alturas de los acantilados varían de Sur a Norte: 36 msnm (Chorrillos), 79
msnm (Miraflores) y 25.5 msnm (La Perla) llegando al nivel del mar en La Punta (Guzmán,
Zavala y Valenzuela, 1997).

63
A partir de los análisis de resistividad provenientes de los sondajes eléctricos
verticales (SEV) ejecutados a lo largo de la Costa Verde en el tramo Chorrillos - La Punta
por Guzmán (1997), se han determinado 3 capas geo eléctricas identificadas como:
 Capa superior: Conformada por material limo - arcilloso.
 Capa intermedia: Constituida por gravas inconsolidadas.
 Capa inferior: Conformada por gravas con arenas compactas
La granulometría de los distintos materiales clásticos se presenta a continuación:
Tabla 9. Longitud de los diámetros (mm) de las gravas. Fuente de Guzmán (1997)
VII.2 El Malecón de Miraflores
Miraflores es un distrito privilegiado por encontrarse muy cerca al mar. Cuenta con
una franja litoral de aproximadamente 5 kilómetros. Miraflores es uno de los distritos que
realmente ha implementado el Proyecto de “Poner Verde la Costa Verde”, que consiste en
la recuperación de los acantilados mediante la plantaciones de buganvilias y palmeras,
entre otras especies, que son mantenidas por el sistema de riego por goteo y aspersión,
utilizando para ello la planta de tratamiento de aguas. Nuestras playas son el escenario ideal
de muchos de nuestros parques y los espacios cercanos a ellas sirven para la práctica de
diversos deportes. (“Playas de Miraflores”, s.f.)
VII.2.1 Proceso histórico de ocupación del malecón
La demarcación del suelo virreinal comenzó durante la era hispánica (incluyendo la
conquista) señalándose encomiendas, reparticiones, obispados y diócesis; corregimientos,

64
intendencias, partidos. En la República existían los departamentos y provincias; los
distritos aparecen recién durante el régimen de Simón Bolívar. Sólo en 1834, según lo
recogido por Tarazona en su Guía de Forasteros del Perú, se mencionan los distritos.
Si nos ajustamos a la opinión censal del ingeniero Carlos P. Jiménez (censo de
1931), el distrito de Miraflores en la época virreinal y comienzos de la república,
perteneció a Magdalena. Apareció con el título jurídico y político por primera vez en el
censo general de 1850 (sin ley general que se lo diera).
En estas tierras los mercedarios dividieron sus posesiones en potreros, dándoles
nombres distintos a cada uno de ellos, para poder criar su ganado y sembrar menestras y
verduras necesarias para el sustento de su enorme convento limeño. A uno de esos potreros
lo bautizaron con el nombre de San Miguel de Miraflores y es allí donde, a comienzos del
siglo XVII, trasladaron a los primitivos miraflorinos que ancestralmente vivían en el
Malecón Balta, junto a la bajada del mar. Esta población se extendía entre la huaca “Cerro
de Arena”, ya desaparecida, que se encontraba cerca del actual Parque del Amor y el
llamado “Palacio Quemado”, rancho de la millonaria india Catalina Huanca que se ubicaba
en los terrenos del actual edificio San Nicolás, al inicio de la Bajada a los Baños, esquina
de Scheel (Schell) con Diagonal (“Historia de Miraflores”, s.f.)
Según el Censo Nacional 2007 de Población y Vivienda ejecutado por el INEI,
Miraflores, registró 85,065 habitantes, que constituye el 1% del total de Lima
Metropolitana y 0.3% a nivel de todo el país generando una densidad poblacional de 8,500
habitantes por Km2. La población proyectada en el distrito de Miraflores al 30 de Junio de
2016 es de 81 mil 776 habitantes según el INEI (“Demografía de Miraflores”, s.f.).
VII.2.2 Locación
Se halla ubicado en la parte sur de Lima a unos 8.5 Kilómetros de la Plaza de
Armas y 79 msnm en el Distrito de Miraflores. El plano del distrito, el cual limita al norte
65
con el distrito de San Isidro, al este con el distrito de Surquillo y el distrito de Santiago de
Surco, al sur con el distrito de Barranco y al oeste con el Océano Pacífico. Se encuentra
dentro del cono urbano de Lima, con una extensión de 9,62 kilómetros cuadrados y cuenta
con 14 zonas (“Geografía de Miraflores”, s.f.).
Plano 5 Mapa de Miraflores. Fuente de “Geografía de Miraflores” (s.f.)
VII.2.3 Condiciones climatológicas
Temperatura: la temperatura media anual es de 18 grados centígrados (64,4°F). La
temperatura máxima en los meses de verano (enero-marzo) puede llegar a los 30°C (86°F)
y la mínima a los 12°C (53°F) en época de invierno (Geografía de Miraflores”, s.f.).
Humedad: las estaciones correspondientes, están en función de la alta humedad
atmosférica que domina el ambiente de la capital. (Geografía de Miraflores”, s.f.).

66
VII.3 Vialidad
Puente Eduardo Villena Rey; Uno de los malecones Cisneros y de la Reserva
desde el año 1968 en que empezó a prestar servicios. Construído en honor al otrora Alcalde
de Miraflores, se caracteriza por su impresionante estructura arquitectónica, desde la altura
del puente se confirma su imponente figura. Se aprecia la unión de los malecones Cisneros
y de la Reserva, es impresionante.
Avenida Armendáriz; es una de las principales avenidas del distrito de Miraflores.
Se extiende de noroeste a sureste a lo largo de siete cuadras. La avenida nace en el puente
de la avenida Reducto, cerca de la Quebrada de Armendáriz. En sus primeras cuadras
destacan los edificios residenciales. La avenida termina en la intersección con la avenida
Larco y el malecón de la Reserva. Es una avenida con un alto nivel de tráfico debido a que
acoge tanto transporte privado como público. (“Calles de Miraflores”, s.f.).
Avenida José A. Larco. Se constituye como el eje comercial más importante de
este distrito, con un recorrido norte a sur de 13 cuadras. Es la vía comercial por excelencia
y en ella o cerca de ella, se encuentran gran cantidad de exclusivos hoteles, de 4 o 5
estrellas, como el Marriott Lima, el Hilton Lima, restaurantes, cafeterías, librerías,
boutiques, teatros, bancos, discotecas y casinos. Es una avenida con un alto nivel de tráfico
debido a que acoge tanto transporte privado como público.
Bajada Balta (Bajada a los Baños). El eje principal de esta zona era una trocha de
unión dos hitos: la quebrada y el actual parque Miranda. La Bajada Balta, también
conocida como la Bajada de los Baños, constituye una expresión viviente del Miraflores
Republicano de las primeras décadas del siglo pasado. La vía empedrada está adornada por
palmeras y otras especies de flores, con bancas de madera (“Calles de Miraflores”, s.f.).
Malecón de la Reserva: el malecón de la reserva se une al malecón Cisneros a
través del Puente Villena Rey y luego se conecta al malecón 28 de Julio. A lo largo de la
67
ruta del malecón se puede apreciar varios y muy cuidados espacios verdes, podrá conocer
el famoso Parque del Amor y al lado el Parque Raimondi que sirve de campo de
lanzamiento de los vuelos de Parapente. También tiene instalada a lo largo de su recorrido
una ciclo vía que recorre toda la zona de parques de la costa verde
68
Capítulo VIII. Proyecto Arquitectónico
VIII.1 Ubicación y emplazamiento
42.20 ml. Su ocupación estaría contemplada en su totalidad para la vivienda. El uso del
borde del Malecón es un elemento que se proyecta hacia el interior de la edificación,
creando amplitud espacial, amplitud visual y más áreas verdes para los usuarios.
El edificio inteligente de vivienda multifamiliar en el malecón de Miraflores es un
proyecto que parte de la idea de reforzar el sentido de pertenencia entre sus habitantes
otorgándoles una alta calidad de vida y confort, usando como herramienta la creación de
áreas comunes y jardines que trabajan como corazones verdes y elementos integradores
entre la ciudad y el edificio, los cuales, combinados, forman un tejido libre que recorre el
conjunto, así como implementando un conjunto de tecnologías aplicadas al control y
automatización inteligente de cada vivienda. Logrando así una gestión eficiente del uso de
la energía y recursos, creando comunicación entre el usuario y el sistema en general.
A continuación se muestra el plano de ubicación del proyecto sobre los 2 terrenos
junto con el cuadro normativo cuadro de áreas.

69
Plano 6. Plano de Ubicación. Elaboración Propia

70
VIII.2 Criterios de Diseño
Se utilizan 3 criterios de diseño en el planteamiento de este proyecto:
Flexibilidad. Se propone una tipología de vivienda en la cual en su mayoría se
tengan plantas libres, esto quiere decir que no hayan elementos estructurales
interrumpiendo visuales y circulaciones dentro de un espacio. Los cerramientos y
divisiones se logran mediante paneles divisorios de Superboard permitiendo una
distribución y un diseño libre.
Esta calidad espacial se hace posible ya que la propuesta estructural (placa
rigidizadoras, aislante sísmico, lozas voladizas, columnas, cables tensores y puentes
tensores) ha sido desarrollada para que contribuya con esta flexibilidad espacial.
Confort. El usuario para el cual está enfocado este proyecto busca un confort que
sobresale al estándar de las viviendas existentes en la actualidad en Lima, como por
ejemplo; una vivienda climatizada, autónoma, segura, eficiente hídrica y energéticamente,
de amplios espacios sociales integrados, de acabados de primera y áreas verdes distribuidas
a lo largo del edificio además de vistas privilegiadas en todas las unidades de vivienda.
Eficiencia. Al ser un edificio inteligente existen componentes necesarios para el
buen rendimiento del mismo. En el planteamiento estructural se han considerado
componentes como son vigas y cables de acero que trabajan armoniosamente con las
placas rigidizadoras de concreto lo cual permite que no haya sobredimensionamiento ni
elementos estructurales adicionales. Los materiales con el cual se proyecta el edificio son
desde la etapa de casco hasta los acabados materiales ecoeficientes y amigables con el
medio ambiente como: tabiquería de superboard, pisos de madera certificada, cristales
insulados, griferías y sanitarios de bajo consumo e iluminación led. Sistemas de paneles
solares fotovoltaicos brindan energía para las áreas comunes y un sistema de tratamiento
100% ecológico recicla la totalidad de las aguas residuales para reutilizarlas en el riego de
71
áreas verdes e inodoros. Adicionalmente el uso de plantas nativas, de bajo mantenimiento,
de resistencia a la salinidad del ambiente, de resistencia a la sequía, plantas aromáticas,
aportan un ahorro en el coste de mantenimiento mientras le da a los ambientes la capacidad
de una personalidad propia.
VIII.3 Conceptualización
VIII.3.1 A nivel Urbano
Se aprovecha al máximo la excelente ubicación en el malecón de Miraflores y
cuenta con una vista privilegiada hacia el mar. El edificio busca aportar a la ciudad
espacios integrados eliminando las barreras físicas como son los muros de cerco, por ello se
plantean los ingresos tanto del Malecón como de la Avenida Alcanfores de una manera
integrada con la vía pública: esta integración incluye el nivel del piso terminado y la
materialidad, logrando así un amplio atrio de uso público-privado, en el cual los accesos se
plantean inclusivos y accesibles.
VIII.3.2 Concepción arquitectónica
La idea principal se orienta en satisfacer las necesidades del usuario. El proyecto
plantea un aporte paisajístico tanto en interiores como en relación con el ambiente urbano,
una gestión eficiente del agua, reducción de consumo de energía y generación parcial de la
misma, materiales eco-amigables que reducen el impacto ambiental generado por su
fabricación y transporte, sistema de manejo Domótico que promueve la seguridad, confort
y bienestar de los futuros ocupantes e implementa elementos estructurales y de diseño
innovadores que otorgan calidad y flexibilidad espacial en cada unidad, todo esto da como
resultado la posibilidad de otorgar al edificio con la máxima certificación para edificios
inteligentes y sustentables - Certificación LEED Platinum - del Consejo de Construcción
Verde de los Estados Unidos (USGBC), siendo además, el primer edificio de vivienda
multifamiliar con esta certificación en el Perú.

72
VIII.4 El proyecto
VIII.4.1 El programa arquitectónico
Área
Detalle Área Cantidad Unidad
Total
área de estacionamiento de motos 10 70.00 m2
estacionamientos de visita 9 120.00 m2
hall de acceso a los departamentos 03 100.00 m2
escaleras de emergencia 03 60.00 m2
ascensor de usuario 06 36.00 Personas
cisterna doméstica 01 100.00 m3
cisterna de tratamiento de aguas residuales 01 95.00 m3
cisterna ACI 01 75.00 m3
cuarto de bombas y grupo electrógeno 01 135.00 m2
hall de servicio y choferes 01 250.00 m2
Cuarto y depósito de limpieza 01 100.00 m2
Depósitos 20 350.00 m2
cuarto para extractor de CO 02 20.00 m2
estacionamientos para las unidades de vivienda 58 750.00 m2
estacionamientos para 20 bicicletas 01 35.00 m2
cuartos de basura 03 30.00 m2
Subestación 01 65.00 m2
Ingresos principales por Av. Malecón de la
02 200.00 m2
Reserva y Ca. Alcanfores
ingreso vehicular por Av. Malecón de la Reserva 01 50.00 m2
halls de ingreso 02 150.00 m2
salas de espera 02 100.00 m2
halls de servicio 04 50.00 m2
Gimnasio 01 200.00 m2
terraza de gimnasio 01 80.00 m2
SUM 01 150.00 m2
Jardines 01 400.00 m2
piscina común 01 150.00 m2
Departamentos torre Malecón 13 700.00 m2
Departamentos torre Alcanfores 5 600.00 m2
Paneles fotovoltaicos 04 200.00 m2
puente mirador común 01 150.00 m2
Puente tensor 01 30.00 m2
techos verdes 01 1000.00 m2
Tabla 10. Programa Arquitectónico. Elaboración Propia

73
VIII.4.2 Memoria descriptiva
42.20 ml. El proyecto parte de la idea de reforzar el sentido de pertenencia entre sus
habitantes, pero manteniendo el máximo confort y privacidad del usuario, proyectando un
edificio de departamentos de alto nivel integrando la arquitectura con el entorno natural de
la Costa de la ciudad de Lima, eliminando las barreras visuales y peatonales, creando flujos
continuos inclusivos y accesibles, creando amplios espacios inteligentes e integrados,
otorgando visuales privilegiadas en todos los espacios sociales, logrando así un tipo de
vivienda más verde, saludable, sostenible, renovable y atractiva.
Por ello los ingresos principales, tanto de la fachada hacia el Malecón de la Reserva
como la fachada hacia la Ca. Alcanfores no cuentan con cerco frontal, el ingreso peatonal y
vehicular es libre de barreras físicas y visuales, logrando con esto grandes atrios a dobles y
triples alturas lo cual dota de una escala imponente a primera vista.
El proyecto en general consta de dos torres principales de viviendas, estructuradas
de una manera no convencional, utilizando placas rigidizadoras lateralmente, lo cual
permite que las losas que conforman los pisos de los departamentos puedan quedar como
voladizo, sosteniéndose en la parte superior por unos tensores de acero, y estos mismos
sosteniéndose de las placas y al mismo tiempo de dos puentes rigizadores y estabilizadores
de la estructura, los cuales también aportan una importante y privilegiada visual en su
interior ya que son peatonales.
Esta estructura innovadora permite que las plantas de cada nivel de vivienda tenga
libertad de distribución, otorgando espacios en planta libre se puede personalizar cada
departamento en caso el usuario lo demande.

74
Así mismo todos los departamentos cuentan con jardines y terrazas amplias, que
gracias a esta flexibilidad espacial puede integrarse con el área social interior, creando así
la sensación y una vista hacia el horizonte “sin límites”
El edificio cuenta con 14 niveles, 02 niveles subterráneos destinados a
estacionamientos de las viviendas, estacionamientos de visita, depósitos, estacionamiento
de bicicletas, motos, áreas de limpieza, área de choferes, etc., los cuales son espacios que
sirven al buen desempeño del edificio y que mejoran la calidad de vida de los usuarios.
En estos niveles subterráneos se encuentran los espacios de los cuales depende gran
parte del ahorro energético del edificio, así como la subestación, las baterías para los
paneles solares, también se encuentra la cisterna de agua de tratamiento de agua reciclada
de la cual se distribuye agua tratada a todo el edificio para las redes de inodoros y regadío
de áreas verdes.
En el primer nivel, en nivel donde se encuentran los accesos, los cuales son
accesibles e inclusivos, se encuentran los lobby, los cuales cuentan con counter y salas de
estar, ambos ingresos se encuentran conectados por un patio central donde se encuentran
los jardines y la piscina de uso común. Este espacio se encuentra rodeado por un muro
perimetral 100% verde, lo cual contribuye a mejorar la sensación espacial en visual, olfato
y ayuda a crear un espacio libre más puro sin contaminantes.
Este nivel también alberga los halls de ingreso a los departamentos y las salidas de
las escaleras de emergencia que recorren verticalmente todo el edificio en su magnitud.
Hacia el bloque de viviendas que colinda a la Ca. Alcanfores se puede encontrar el
gimnasio, el cual cuenta con área de máquinas interior y el área de pilates y yoga que se
desarrolla en la terraza hacia el exterior del edifico, creando así una dinámica diferente e
integrando las actividades humanas a la performance de la urbe. También se encuentra en
este bloque la sala de usos múltiples destinada a pequeñas reuniones sociales.

75
En el bloque de viviendas que colinda con el Malecón desde el primer nivel
encontramos 02 departamentos distribuidos lateralmente.
Cada departamento, en todo el conjunto, cuenta con grandes áreas sociales
interiores, cuya flexibilidad espacial y permisibilidad, logran integrarse exitosamente con el
exterior, creando una sola espacialidad en donde los límites visuales y físicos quedan fuera
de lugar.
También, cada departamento cuenta con 03 dormitorios, cada uno con sshh
incorporado, así como walking closet. De la misma manera cuentan con estar familiar,
estudio, y en los casos más amplios, con salas de cine interiores y salas de juego.
Todos los departamentos sin excepción cuentan con piscina temperada, área de
parrilla, amplia cocina con alacena, área de servicio, ingreso diferenciado para el servicio, y
salidas de todos los niveles a las escaleras de evacuación.
A lo largo del edificio se encuentran 13 departamentos dúplex los cuales se
proyectan hacia el bloque que colinda al Malecón, y 5 departamentos flat los cuales se
proyectan hacia el bloque que colinda a la Ca. Alcanfores.
Todos los departamentos, así como el edifico en toda su amplitud cuentan con red
de seguridad, domótica e inmotica, aire acondicionado, cristales insulados, piso radiante y
ha sido proyectado para el uso de materiales eco amigables, el uso de acero, cristal y
cerramientos con materiales prefabricados permite que los tiempos de ejecución sean
menores y se cree un menor desperdicio, además de ello, que los materiales seleccionados
incluidos los acabados cuentan con certificación de sostenibilidad, otorgando así mayor
puntaje en la evaluación del edificio para la obtención de la Certificación Leed.
De la misma manera se considera un importante aporte de áreas verdes, la
sumatoria de área entre jardines, techos verdes y jardines verticales en las fachadas
exteriores e interiores da un porcentaje de 116% de áreas verdes, es decir, más del valor del
76
área del terreno total como si no se hubiera ejecutado ninguna construcción. Aportando así
al paisaje de la Ciudad de Lima, y otorgando más verde y más belleza al emblemático
Malecón de Miraflores.
Culminando el bloque de viviendas que colinda hacia la Ca. Alcanfores, en la
azotea comienza el recorrido del 1er puente estabilizador e integrador propuesto,
finalizando su recorrido peatonal con una gran y privilegiada vista hacia el mar. Así como
se puede encontrar el espacio destinado en este bloque para los paneles fotovoltaicos que
proporcionaran energía a las áreas comunes de este bloque de viviendas.
Culminando el bloque de viviendas que colinda hacia el Malecón en la azotea
también se encuentran los paneles fotovoltaicos que otorgarán de energía a las áreas
comunes de este bloque, así como el 2do puente estabilizador y tensor el cual conecta los
dos bloques laterales de placas rigidizadoras.
Todos los espacios proyectados, ya sean subterráneos, interiores, exteriores,
superiores son peatonalizados. No hay espacio que no se pueda recorrer, no hay espacio
que no pueda ser visto y admirado, ya sea por su flexibilidad, amplitud, simpleza o belleza.
VIII.4.3 Categorías de Intervención (LEED)
El proyecto se diseña en función a 7 categorías que el Consejo de Construcción
Verde de los Estados Unidos (USGBC) evalúa para otorgar su certificación.
VIII.4.3.1 Desarrollo Sustentable del Sitio
El edificio busca aportar a la ciudad espacios integrados eliminando las barreras
físicas como son los muros de cerco, y creando en cambio jardines verticales aromáticos y
ornamentales y techos verdes con vegetación amigable con el clima que integran al edificio
con su entorno inmediato y aporta un grado paisajístico a los peatones que circulan y
recorren el circuito de playas del malecón de Miraflores entre el parque Salazar (Larcomar)
y el parque Domodossola.
77
Imagen 15. Vista Aérea del circuito de playas. Google Earth. 2016
El edificio contempla la instalación de 688m2 Jardines verticales y 3,043m2 de
techos verdes, lo interesante es que entre ambos suman un total de 3732m2 de áreas verdes,
lo cual significa que se tiene un 118% de áreas verdes plantadas en el terreno (total terreno
3167.53m2), un 18% más de áreas verdes respecto a que si no se realizara ningún proyecto
(asumiendo se destinara la totalidad del terreno para áreas verdes).
 Techos Verdes marca “arve” (Ver Anexo, Ficha técnica)
 Sistema de jardines verticales marca “arve” (Ver Anexo, Ficha técnica)
Vegetación Amigable con el clima. La propuesta del tratamiento de áreas verdes,
tanto en zonas comunes y zonas privadas (dptos.) se concentra en el uso de plantas de bajo
mantenimiento, poco riego, resistentes a la salinidad y que aporten al confort del usuario.
Al tener suelos poco profundos, se ha procurado la elección de especies de raíz superficial
o aérea según la siguiente Paleta Vegetal de vegetación:
 Zoysia (ver Anexo, Ficha botánica)

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 Ficus (ver Anexo, Ficha botánica)
 Jacaranda (ver Anexo, Ficha botánica)
Jardines verticales aromáticos, ornamentales y sustentables. En cuanto a los muros
verdes en caso de áreas comunes se busca el aporte ornamental y aromático, por ello en
áreas comunes se utilizaran especies aromáticas descritas en la paleta vegetal y para las
zonas privadas (dptos.) se utilizaran las mismas especies con el aporte de especies
comestibles como romero, fresas, etc. Paleta Vegetal Jardines verticales:
 Helechos (ver Anexo, Ficha botánica)
 Hostas (ver Anexo, Ficha botánica)
 Lágrimas de Ángel (ver Anexo, Ficha botánica)
 Peperomia tricolor (ver Anexo, Ficha botánica)
 Enamorada de muro (ver Anexo, Ficha botánica)
 Lavanda (ver Anexo, Ficha botánica)
 Menta (ver Anexo, Ficha botánica)
VIII.4.3.2 Gestión del Agua
El proyecto incluye un sistema de tratamiento de aguas residuales innovador que
permitirá recuperar y reutilizar el agua para el riego de todas las áreas verdes del edificio y
también distribuirla a una red de agua para inodoros. También incorpora equipos sanitarios
inteligentes y de bajo consumo.
Planta de Tratamiento de Aguas Residuales. Se implementa en el edificio una
pequeña planta de tratamiento biológico desarrollada en el Perú e implementada por la
empresa “Innovaciones tecnológicas y Ecológicas S.A.C.” El cual a través de un
desinfectante ecológico universal (Superior al Ozono) en calidad de agente oxidante
combinado con gel enzimático (ART-12/Pert-12/NP/13) e ingredientes naturales de potente

79
efecto oligodinámico y catalítico, formando así una solución compleja que produce
reacción térmica biótica en forma instantánea (sinergia) con gran resultado en sedimentos
orgánicos en suspensión; produce oxígeno por flotación para separar los elementos grasos y
aceites contenidos en efluentes.
Es inodoro, incoloro, 100% biodegradable – ecológico. Es un oxidante seguro,
eficaz, de gran alcance y versátil. Es más inestable y se descompone rápidamente en
oxígeno y agua con liberación de calor y aumento significativo de conductividad eléctrica
temporal que sirve para eliminar microbios (helmintos, protozoarios, amebas de vida libre,
nematodos, heterótrofos, salmonella, shiguella). DAC-1 se degrada rápidamente en el agua.
No se acumula en la cadena alimentaria. El componente no contamina, es biodegradable,
reacciona en forma instantánea produciendo una fuerza biótica (reacción térmica) para
disolver sólidos grasos y transformarlos en espuma para su evacuación libre de olores y
materia grasa.
El plan de tratamiento biológico consta de cuatro simples pasos, luego del
tratamiento, que aproximadamente dura 30 minutos, se puede disponer el desagüe para
riego de áreas verdes o jardines, con cero coliformes, cero helmintos, cero virus y cero
bacterias (“Saneamiento Ambiental”, s,f,)

80
Imagen 16. Esquema de Procedimiento para la PTAP. Fuente de “Saneamiento Ambiental” (s.f.)
Equipos Sanitarios Inteligentes y de bajo consumo. A continuación se muestra el
detalle delos equipos sanitarios, los cuales no solo aportan calidad y confort, sino también
que cumplen con certificación sostenible y aportan créditos para una certificación LEED:
 Griferia Helix Eco Power, marca Toto (Ver Anexo, Ficha técnica)
 Griferia con llave de sensor, marca Kohler (Ver Anexo, Ficha técnica)
 Inodoro One Piece, marca Duravit (Ver Anexo, Ficha técnica)
 Inodoro Neo III, marca Klipen (Ver Anexo, Ficha técnica)

81
 Cabeza de ducha Toto Legato Cromado empotrado Iluminación Led, marca Toto (Ver
Anexo, Ficha técnica)
Imagen 17. Esquema de reutilización de agua tratada en inodoros y áreas verdes. Elaboración Propia (2017)
82
VIII.4.3.3 Eficiencia Energética
Piso Radiante. Se vale de la trasmisión de calor de uno a otro elemento para elevar
la temperatura de cualquier ambiente donde haya sido instalada. Es uno de los sistemas más
saludables, ya que en su funcionamiento no emite corrientes de aire caliente, lo que evita la
aparición de enfermedades respiratorias típicas de los mecanismos de calefacción y
también, evita el movimiento de microorganismos en el ambiente. Es el único sistema
recomendado por la Organización Mundial de la Salud (“Calefacción por suelo radiante”,
s.f.).
Imagen 18. Comparación de tipos de calefacción. Fuente de “Calefacción por suelo radiante” (s.f.)
Entre las principales ventajas del piso radiante tenemos: silencioso, eficiente,
saludable, seguro, belleza y comodidad, sostenible, energéticamente eficiente, selectivo, sin
mantenimiento, versátil.
Imagen 19. Ejemplo de Piso radiante Instalado. Fuente Gálvez (2013)

83
Se proyecta la instalación de un sistema de calentamiento de agua para piso radiante
Eco Heating System-EHS, marca Samsung el cual tiene tecnología inverter - agua fría y
caliente – además de conexión Smart installation y Wifi para su integración con el sistema
de domótica residencial (Ver Anexo, Ficha Técnica).
Cristales Insulados. Son paneles compuestos por dos hojas de cristal selladas
herméticamente por una cinta termoplástica, existiendo entre ambas capas una cámara de
aire deshidratado que brinda mayor aislamiento acústico y térmico en comparación a un
cristal simple. En invierno la temperatura del exterior no enfría el cristal interno, esto
permite utilizar los espacios cercanos a las ventanas con mayor comodidad sin sentir
cambios de temperatura interna, brindando mayor confort. En verano el calor siempre
tiende a pasar por conducción a través del cristal y se reduce el flujo de transmisión térmica
debido a la cámara de aire deshidratada existente entre los dos cristales (“Insulex”, s.f.).
Se proyecta el cerramiento de los vanos de edificio con el uso de vidrio de la marca
Thermia CR46 (Ver Anexo, Ficha técnica).
Aire acondicionado centralizado. El proyecto incluye la instalación de un aire
acondicionado Frio/Calor simultaneo de bajo consumo y ahorro energético por cada
departamento que permita la regulación de cada ambiente por separado, permitiendo
incluso tener una habitación con calefacción y otra con aire acondicionado en caso que se
desee usando el mismo equipo.
 Modelo DVM S Water, marca Samsung (Ver Anexo, Ficha técnica).
Generación de Energía. El edificio cuenta con un sistema de Generación de Energía
a través de paneles solares que se encuentran en el techa del edificio, esta energía servirá
para proveer de energía a todas las luminarias y equipos de las áreas comunes del edificio,
así como también las funciones inherentes del edificio (manejo de bombas de piscina, etc.).
84
Los paneles solares están ubicados en el techo del edificio con un sistema de giro que
permite la máxima captación solar en el transcurso de cada día.
 Panel solar VBHN240SJ25, marca Panasonic (Ver Anexo, Ficha técnica)
Iluminación Led. Las luminarias son todas con especificación de bajo consumo
energético y larga vida útil. Todas las luminarias estarán interconectadas con el sistema de
control automatizado de cada departamento para su funcionamiento eficiente.
Adicionalmente, hay sensores de presencia en cada ambiente para su encendido automático
cuando el usuario se desplace a través de los ambientes, o según como desee programarlo.
 Luminaria Led Lux Space, marca Phillips (Ver Anexo, Ficha técnica)
 Luminaria Martled Troffer (Ver Anexo, Ficha técnica)
 Luminaria de Emergencia LED Autotest LVS2, marca Legrand (Ver Anexo, Ficha
técnica)
 Sensores de Presencia Lighting Management, marca Legrand (Ver Anexo, Ficha
técnica)
VIII.4.3.4 Selección de Materiales
Madera Certificada. Se proyecta la instalación de pisos de madera estructura
certificada. Piso estructurado Kaindl 10.5mm AC3 Urban 10.5x159x183mm 1.98 x CA
(Ver Anexo, Ficha técnica)
Tabiquería en Superboard. Es una placa plana constituida por una mezcla
homogénea de cemento, fibra celulosa y agregados naturales. Esta formulación permite
obtener un producto muy versátil que pueda trabajarse fácilmente y al mismo tiempo ofrece
las virtudes de un producto fabricado con cemento. SUPERBOARD es la placa plana con
los mejores estándares del mercado y la única fabricada en el país (superboard, s.f.).
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Se proyecta el uso de superboard Modelo ½ RF (retardante de fuego) para cocina,
alacena y hall de servicios con acceso a salida de emergencia y ½ RH (con alta resistencia a
la humedad) para el resto de ambientes (Ver Anexo, Ficha técnica).
Acabados. A continuación se muestra el detalle de acabados para el edificio, los
cuales no solo aportan calidad y confort, sino también que cumplen con certificación
sostenible y aportan créditos para una certificación LEED.
 Lavadero de Cocina Franke, Marca Franke (Ver Anexo, Ficha técnica).
 Lavarropa Poza 1 60cm, marca Producto Exclusivo (Ver Anexo, Ficha técnica).
 Porcelanato “Super White” 60x60cm, marca Mirage (Ver Anexo, Ficha técnica).
 Porcelanato Koshi dark grey 60x120cm, marca La Faenza/Imola (Ver Anexo, Ficha
técnica).
 Cerámico Blanco Antibacterial 34x60cm, marca San Lorenzo (Ver Anexo, Ficha
técnica).
 Cerámico Capriccio Marfil 34x60cm, marca San Lorenzo (Ver Anexo, Ficha técnica).
 Porcelanato Avenue Black Nature 60x60cm, marca Urbatek (Ver Anexo, Ficha
técnica).
 Alfombra Modular “Hybrid” 61x61, marca shaw contract group (Ver Anexo, Ficha
técnica).
 Top Granito Negro Absoluto 268x100x2cm, marca Levantina (Ver Anexo, Ficha
técnica).
 Isla mármol blanco carrara 250x140x2cm, marca Levantina (Ver Anexo, Ficha
técnica).
 Puertas de Emergencia, marca Supreme (Ver Anexo, Ficha técnica).

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 Cortinas Enrollables Bascketwave Eco2 in Nicke, marca Lutron (Ver Anexo, Ficha
técnica).
VIII.4.3.5 Calidad Ambiental Interior
Iluminación Natural. La adecuada iluminación natural en los interiores se propone
no solamente con el propósito de cumplir una obligación, sino también como un medio de
ahorro, mejora de la salud del habitante del espacio y como amplificación del valor de la
calidad espacial, por ello cada espacio interior se encuentra 100% iluminado mediante
mamparas que van de piso a techo tanto en las fachadas principales como en las fachadas
interiores.
Ventilación Cruzada. La ventilación cruzada dada por los vanos interior/exterior
aprovecha al 100% la corriente de aire natural existente, lo cual permite que el viento
circule fácilmente a través de los espacios interiores generando un importante ahorro
energético en los sistemas de ventilación mecánica en el verano.
Techos Altos. Los techos altos en los primeros niveles de los departamentos dúplex
permiten una percepción de mayor amplitud del espacio, mayor circulación de aire, mayor
iluminación natural. El lobby de ingreso de la torre del Malecón tiene una altura libre de
8mts, lo cual le da jerarquía al espacio interior. El lobby de ingreso de la torre Alcanfores
tiene una altura libre de 3mts. Los primeros niveles de los departamentos dúplex, el cual
consta el área social de la vivienda tienen una altura libre de 3.5mts, y los departamentos
flats tienen una altura uniforme de 3mts.
Espacios Integrados. Sumado a los aportes anteriores, se logra mediante la
eliminación de tabiques interiores la integración espacial. En conjunto con el sistema de
apertura total de las mamparas de cerramiento de fachada se logra una integración total del
área social interior con el área social exterior, de modo que el usuario puede recorrer
libremente todo el primer nivel del departamento como si fuera un solo espacio.
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Domótica. Cada departamento cuenta con un sistema de automatización que
permite gestionar de forma energéticamente eficiente, segura y confortable para el usuario,
los distintos aparatos e instalaciones que conforman el departamento: la calefacción, pisos
insulados, el aire acondicionado, la iluminación, los rollers, mamparas, riego de áreas
verdes y sistema de sonido. El usuario puede gestionar estos cambios localmente con las
pantallas ubicadas en cada ambiente y remotamente de forma ubicua desde cualquier punto
del mundo desde internet o a través de un aplicativo para celulares y tablets. Este sistema
también le permite al usuario de cada departamento programar rutinas que se adecuen a sus
actividades cotidianas, como la apertura/cierre de rollers o encendido/apagado de
luminarias a determinadas horas del día, o programar un sistema de riego automatizado
para las áreas verdes del departamento, por lo que la automatización ayuda también a la
eficiencia hídrica y energética del departamento (y por consiguiente del edificio).
El sistema de automatización no solo aporta a la calidad y confort del usuario, sino
que es también crítica para la seguridad del mismo, ya que puede bien programar rutinas
para simular movimiento en casa o generar alertas en caso de acceso al departamento
cuando los usuarios no se encuentren en el mismo.
Como todos los sistemas de automatización actuales, tiene un software libre que
permite la integración de más implementos (Smart TV, lavadoras, aspiradoras, equipos de
cocina, etc.) de acuerdo a las necesidades y gustos de cada usuario.
Las áreas comunes dentro del edificio son también controladas de forma remota por
la administración, que permite monitorear áreas desde vigilancia, generar alarmas en caso
de intentos de robo o desastres naturales, programar horario de encendido/apagado de
luminarias o sistemas automatizados de riego para las áreas verdes comunes.

88
Metraje por habitante. La cantidad de metros cuadrados por cada usuario es un
claro indicador de confort. El proyecto no solo proyecta una alta cantidad de metraje por
usuario, sino también una cantidad importante de áreas verdes (total 3731m2).
Áreas Verdes m2
Techo verde 1er piso 603.52
Techo verde 2do piso 61.98
Techo verde 3er piso 424.34
Techo verde 4o piso 59.53
Techo verde 5to piso 554.94
Techo verde 6to piso 92.81
Techo verde 7mo piso 468.75
Techo verde 8vo piso 36.50
Techo verde 9no piso 144.40
Techo verde 10mo piso 48.09
Techo verde Azotea 240.93
Muro Verde Fachada Malecón 553.72
Muro Verde Fachada Alcanfores 134.00
Total 3731.27
Tabla 11. Áreas Verdes Proyecto. Elaboración Propia. 2017
Respecto al metro cuadrado total, el 3,18% de los demandantes efectivos de
vivienda en Lima se inclinan por áreas mayores a 150 m2, este es el rango de los
demandantes de un estrato socioeconómico Alto (Capeco, 2014). Para ello se plantea
unidades de vivienda de más de 550m2 con amplios espacios sociales en los cuales se
integra interior y exterior, plantas libres para una mayor flexibilidad en el diseño
arquitectónico lo cual permitirá a cada futuro propietario la personalización de su propia
vivienda.
VIII.4.3.6 Innovación en el diseño
Se basa en 4 principios que no solo le dan un propio concepto sino parten de ideas
innovadoras de construcción: Placas rigidizadoras, tensores y puentes de acero, vigas H y
losas colaborantes.
89
Placas rigidizadoras. Se unen mediante soldadura a cada uno de los elementos y
posteriormente en obra si los perfiles son de igual dimensión se colocan tornillos de fijación, en
caso de que no sean del mismo tamaño se colocan rigidizadores prolongando las alas del perfil
de sección menor como un elemento de transición.
Tensores y puentes de acero. Son componentes que soportan peso colgante,
transmitiendo el esfuerzo a columnas, losas o a vigas. Contrariamente a las columnas, que se
comprimen, los tensores sólo soportan esfuerzos de tracción.
Imagen 20. Esquema de funcionamiento básico de un tensor. Fuente Vélez (2004)
Vigas H. Es un producto de sección transversal en forma de H, que se obtiene por
Laminación de Tochos precalentados hasta una temperatura de 1250ºC. Su uso es frecuente
en la construcción de grandes edificios y sistemas estructurales de gran envergadura, asi
como en la fabricación de estructuras metálicas.
Losas colaborantes. El sistema constructivo acero-deck puede aplicarse
básicamente para construir cualquier tipo de losas de entrepisos y sus variaciones. Dentro
del sistema constructivo, la placa colaborante cumple con tres funciones principales:
 Actuar como ACERO DE REFUERZO de refuerzo para contrarrestar los esfuerzos de
tracción generados en las fibras inferiores de la losa producidas por las cargas de
servicio.
 Servir de ENCOFRADO para recibir el concreto en estado fresco y las cargas de
servicio producidas durante el vaciado del concreto.
 Actuar como PLATAFORMA DE TRABAJO, permitiendo tener una superficie de
tránsito libre y seguro para poder realizar las labores necesarias sobre la placa
90
colaborante, como la instalación de tuberías, perforaciones de la placa colaborante,
armado del refuerzo o de las mallas de temperatura, soldadura de los conectores, etc.
El sistema ofrece muchas ventajas respecto a los sistemas tradicionales de
construcción, siendo idóneo en proyectos donde el tiempo de ejecución de la obra es
reducido. Entre las principales ventajas del sistema tenemos:
 Variedad de aplicaciones: Se usa sobre estructuras metálicas, de concreto y mixtas.
 Eliminación del encofrado tradicional.
 Limpieza y seguridad en obra.
 Fácil de instalar, liviano y apilable.
 Fabricación a medida y entrega inmediata.
 Ahorro significativo de materiales, mano de obra y Tiempo, que se traduce en dinero.
Imagen 21. Maqueta de Propuesta Estructural. Elaboración Propia (2017)

91
Imagen 22. Isometría Estructural. Elaboración Propia (2017)

92
VIII.4.3.7 Prioridades Regionales
El USGBC ha identificado una serie de "zonas medioambientales" dentro de las
cuales valora con mayor fuerza estrategias en construcción sostenible concretas. Esta
valoración debe analizarse en la etapa de certificación LEED y evaluar si el proyecto se
encuentra dentro de las zonas de actuación de la USGBC. En el caso del distrito de
Miraflores, Provincia de Lima, Departamento de Lima, País Perú, no se encuentra dentro
del listado de las zonas mencionadas, por ello bajo este concepto se considerara una
calificación nula.
VIII.4.4 Planos
LAMINA NOMENCLATURA NOMBRE DE LAMINA

1 C-01 CARATULA
2 C-02 RESUMEN
3 U-01 UBICACIÓN
4 G-01 TOPOGRAFIA
5 G-02 PLOT PLAN
6 G-03 ARBORIZACION
7 A-01 SEGUNDO SOTANO
8 A-02 PRIMER SOTANO
9 A-03 PRIMERA PLANTA
10 A-04 SEGUNDA PLANTA
11 A-05 TERCERA PLANTA
12 A-06 CUARTA PLANTA
13 A-07 QUINTA PLANTA
14 A-08 SEXTA PLANTA
15 A-09 SEPTIMA PLANTA
16 A-10 OCTAVA PLANTA
17 A-11 NOVENA PLANTA
18 A-12 DECIMA PLANTA
19 A-13 DECIMO PRIMERA PLANTA
20 A-14 DECIMO SEGUNDA PLANTA
21 A-15 AZOTEA
22 A-16 PLANTA DE TECHOS
23 A-17 CORTE A
24 A-18 CORTE B
25 A-19 CORTE C
26 A-20 CORTE D
27 A-21 CORTE E
93
28 A-22 ELEVACION BLOQUE MALECON
29 A-23 ELEVACION BLOQUE ALCANFORES
30 A-24 SECTOR 1 PRIMERA PLANTA
31 A-25 SECTOR 1 SEGUNDA PLANTA
32 A-26 SECTOR 1 FCR 1PLANTA
33 A-27 SECTOR 1 FCR 2PLANTA
34 A-28 SECTOR 1 CORTE A Y B
35 A-29 SECTOR 1 IIEE 1ERA PLANTA
36 A-30 SECTOR 1 IIEE SEGUNDA PLANTA
37 A-31 SECTOR 1 IISS PRIMERA PLANTA
38 A-32 SECTOR 1 IISS SEGUNDA PLANTA
39 E-01 ESTRUCTURAS CIMENTACION
40 E-02 ESTRUCTURAS SEGUNDO SOTANO
41 E-03 ESTRUCTURAS PRIMER SOTANO
42 E-04 ESTRUCTURAS PRIMERA PLANTA
43 EV-01 SEGURIDAD SEGUNDO SOTANO
44 EV-02 SEGURIDAD PRIMER SOTANO
45 EV-03 SEGURIDAD PRIMERA PLANTA
SEGURIDAD 2DA 3RA 4TA 5TA Y 6TA BLOQUE
46 EV-04 ALCANFORES
SEGURIDAD 3ERA 5TA 7MA 9NA 11VA PLANTA
47 EV-05 BLOQUE MALECON
48 SE-01 SEÑALIZACION SEGUNDO SOTANO
49 SE-02 SEÑALIZACION PRIMER SOTANO
50 SE-03 SEÑALIZACION PRIMERA PLANTA
SEÑALIZACION 2DA 3RA 4TA 5TA Y 6TA BLOQUE
51 SE-04 ALCANFORES
SEÑALIZACION 3ERA 5TA 7MA 9NA 11VA PLANTA
52 SE-05 BLOQUE MALECON
53 DE-01 DETALLE TABIQUERIA DE SUPERBOARD
54 DE-02 DETALLE CIELO RASO
55 DE-03 DETALLE BARANDAS
56 DE-04 DETALLES CONSTRUCTIVOS PISO RADIANTE
DETALLES CONSTRUCTIVOS INVISIBLE SLIDING
57 DE-05 DOORS
58 MOD-01 DEPARTAMENTO TIPO 1 Y DEPARTAMENTO TIPO 2
59 MOD-02 DEPARTAMENTO TIPO 3
Tabla 12. Lista de planos del proyecto. Elaboración propia (2017)
94
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130
VIII.4.5 Imágenes
Imagen 23. Vista fachada Malecon de la Reserva. Elaboración propia (2017)
Imagen 24. Vista Entrada Malecón de la Reserva. Elaboración Propia (2017)

131
Imagen 25. Vista fachada Calle Alcanfores. Elaboración propia (2017)
Imagen 26. Vista recepción. Elaboración propia (2017)

132
Imagen 27. Vista piscina desde interior. Elaboración propia (2017)
Imagen 28. Vista piscina desde exteriores a altura. Elaboración propia (2017)
133
Imagen 29. Vista piscina de exterior a nivel del suelo. Elaboración propia (2017)
Imagen 30. Vista entrada Calle Alcanfores. Elaboración propia (2017)

134
Imagen 31. Vista gimnasio y recepción Calle Alcanfores. Elaboración propia (2017)
Imagen 32. Vista Puente colgante Piso 7. Elaboración propia (2017)

135
Imagen 33. Vista 2 Puente colgante Piso 7. Elaboración propia (2017)
Imagen 34. Vista 3 Puente colgante Piso 7. Elaboración propia (2017)

136
Imagen 35. Vista Panorámica 4 Puente colgante Piso 7. Elaboración propia (2017)
VIII.5 Los módulos
Existen 5 tipos de módulos, la única variación entre departamentos son las terrazas
y áreas libres de cada uno.

137
VIII.5.2 Imágenes
Imagen 36. Vista modulo exterior. Elaboración propia (2017)
Imagen 37. Vista Parrilla. Elaboración propia (2017)

138
Imagen 38. Vista jardín modulo. Elaboración propia (2017)
Imagen 39. Vista desde el 1er piso. Elaboración propia (2017)

139
Imagen 40. Vista cocina. Elaboración propia (2017)
Imagen 41. Vista sala. Elaboración propia (2017)

140
Imagen 42. Vista habitación principal. Elaboración propia (2017)

141
Capítulo IX. Presupuesto Tentativo
142
Capítulo X. Conclusiones
 Debido a la innovación en la propuesta estructural se pudo plantear una distribución tipo
planta libre, lo cual hace posible la personalización de la distribución en caso lo requiera
el usuario.
 Debido a la eliminación de barreras físicas y visuales se integra el edificio totalmente con
el malecón de la Costa Verde, a nivel paisajístico, a nivel peatonal y hasta a nivel
funcional ya que los ingresos al edificio funcionan como grandes atrios en los cuales se
puede colocar mobiliario urbano.
 Ya que se proponen materiales prefabricados se estima que los tiempos de construcción
se reducen de un 30-50% en comparación con un sistema convencional.
 El uso de materiales eco amigables hace el edificio sustentable y le suma puntuación para
la obtención de la certificación Leed, así mismo como el ahorro energético y la
reutilización de aguas residuales, por ello se puede apuntar a una Certificación LEED
Platinum.
 A pesar de tener parámetros urbanísticos y edificatorios diferenciados al tener doble
frente, se ha logrado integrar los dos bloques (Ca. Alcanfores y Malecón) con la
utilización de los puentes estabilizadores, no solo a nivel formal o espacial sino también
a nivel peatonal, ya que todos los espacios son 100% peatonalizados.
 Se ha logrado superar el porcentaje mínimo requerido normativamente de áreas verdes,
logrando así tener 116% de áreas verdes entre jardines, techos verdes y jardines
verticales, haciéndolo así el primer edificio en el Perú que logra superar su área de terreno
con áreas recreativas verdes que purifican el ambiente y lo liberan de toxinas para los
usuarios. Además que existe también la opción de personalizar los jardines según lo
rquiera el usuario, manteniendo solamente el lenguaje de los jardines verticales lo cual

143
otorga (Según la vegetación propuesta) no solamente estética, sino también personalidad
espacial ya que las plantas elegidas son en su mayoría aromáticas.
 La integración espacial interior-exterior se logró gracias al sistema de cerramiento
automatizado que permite la apertura al 100% de las mamparas y ventanas.
 Todos los departamentos y espacios comunes del edificio están automatizados para así
lograr mayor confort de los usuarios y con ello mejorar su calidad de vida.
 Al proyectarse el edificio según lo propuesto, lo convierte en el Primer Edificio de
viviendas del Perú en reunir todas las condicionantes para poder obtener la Certificación
LEED.
 A pesar de que la construcción es una de las industrias más contaminantes, como
arquitectos tenemos herramientas que podemos tomar desde la etapa de diseño hasta la
etapa de la construcción para lograr que el perjuicio ambiental sea mínimo. Por ello es
importante y obligatorio moralmente que se proyecten edificios eco amigables, con bajo
consumo energético y con reutilización de aguas residuales, etc. Y que a lo largo de
nuestra labor tanto profesional como habitante de este planeta demostremos entera
preocupación y tengamos acciones que beneficien y cuiden el medio ambiente y las
especies que viven en él.

144
Capítulo XI. Bibliografía y Anexos
Bibliografía
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“Domótica” (s.f.) accedido el 5 Dic 2016, recuperado de <http://www.domodesk.com/que-

es-domotica>
149
Anexos
Fichas Técnicas de Equipamiento y Materiales

150
151
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153
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175
Fichas Botánicas
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182
183
184

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i

UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE ARQUITECTA

EDIFICIO INTELIGENTE DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

ARQ. MARTÍN GUERRERO VÉRTIZ

ARQ. RITA GONDO

ARQ. JORGE BENDEZÚ

Capítulo II. Marco Referencial 12

Capítulo III. Marco Teórico Conceptual 27

Capítulo IV. Análisis cuantitativo de la Vivienda Inteligente de alta densidad en Lima 38

Capítulo V. Análisis cualitativo de la Vivienda Inteligente de alta densidad en Lima 45

Capítulo VI. Marco Normativo 48

Capítulo VII. Análisis de Contexto 62

Capítulo VIII. Proyecto Arquitectónico 68

Capítulo IX. Presupuesto Tentativo 141

Capítulo X. Conclusiones 142

Capítulo XI. Bibliografía y Anexos 144

Grafico 1. Oferta total de la vivienda por rango de Precio 40

Plano 1.- Localización Proyecto 5

Tabla 1.- Características Referente 425 Park Avenue 15

ciudades alrededor del mundo crecieron a pasos agigantados.

En América Latina el proceso de crecimiento de las ciudades se vio impactada por

concentración de la población urbana especialmente en las ciudades capitales como Lima.

Este fenómeno migratorio se vio dinamizado por el ingreso a la transición demográfica

debido a la disminución de la mortalidad y el incremento de la fecundidad, acelerándose el

crecimiento poblacional y, como consecuencia, la crisis en el campo. Este proceso llevó a

la creciente concentración de la población en las áreas urbanas, acelerándose también el

proceso de crecimiento de las mismas.

Acompañando este fenómeno de crecimiento poblacional/urbano, y debido a la falta

de planificación y áreas de suelo edificable en Lima, se optó por la tipología de vivienda

que se van diferenciando por su tamaño, roles y organización.

El 2014 y 2015 fueron años difíciles para el sector inmobiliario. El sector no

pequeño –representa entre el 1% y el 2% de las viviendas de Lima, según la Apeim–, pero

A pesar del contexto positivo para los desarrolladores de proyectos de viviendas

vida Premium que busca el aprovechamiento máximo del paisaje marino.

Imagen 1. Malecón de Miraflores. Fuente de “Playas de Miraflores” (s.f.)

Lima a diferencia de otras ciudades de la región está a solo cinco minutos de la

que incluyen restaurantes, centros comerciales y servicios con vista al mar.

fuentes renovables de energía a través de la automatización y sistemas de inmótica que

consideren los aspectos asociados a las condiciones ambientales y al mismo tiempo

inteligentes, sostenibles, e incorporarles tecnologías energéticas amigables con el entorno,

además de los sistemas automatizados de control.

I.2 Ubicación del Proyecto

El proyecto está ubicado en el distrito de Miraflores, Avenida Malecón de la

Reserva cuadra 7, sobre dos terrenos, el primero de 1597.60m2 y el segundo de

borde del Malecón es un elemento que se proyecta hacia el interior de la edificación,

El edificio inteligente de vivienda multifamiliar en el malecón de Miraflores es un

manteniendo el máximo confort y privacidad del usuario, usando como herramienta la

que recorre el conjunto.

Tomando en cuenta la realidad de nuestro país en la cual el m2 de área verde por

premisas muy importantes; sistemas innovadores y eficientes de ahorro energético y una

climático (prevenir aumento de temperaturas globales, limitar aumento de gases causantes

del efecto invernadero).

Se aprovechará al máximo la excelente ubicación del malecón de Miraflores y

luz natural a partir de la incorporación de modernos muros de vidrio insulados termo-

inteligentes que permitirán el aprovechamiento de luz, la reducción de energía utilizada en

la regulación de temperatura en verano e invierno. Asimismo la permeabilidad del edificio

permite la ventilación cruzada, reduciendo el uso de aire acondicionado en verano y demás

estrategias tecnológicas para el confort y ahorro energético.