Estudios Derecho Inmobiliario

Enrique Urdaneta Fontiveros
9
ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS
Profesor de Derecho Civil III (Obligaciones) en
la Facultad de Derecho de la UCAB
E studios
de
D erecho Inmobiliario^registral
50 ANIVERSARIO
Universidad Católica Andrés Bello

Caracas, 2003
KHV272
U7
Urdaneta Fontiveros, Enrique
Estudios de Derecho InmobiliariO'Registral. / Enrique
Urdaneta Fontiveros.- C aracas: Universidad Católica
Andrés Bello, 2003.
190 p. ; 23 cm.
1. REG ISTRO PÚBLICO- VENEZUELA. 2. T IER R A S'

T ÍT U LO S DE PROPIEDAD - REG ISTRO Y T R A SPA SO '
VENEZUELA. I. Título.

Estudios de Derecho Inmobiliario-Registral

Montalbán. Caracas (1020)
Apartado 20.332
Diseño y producción: Publicaciones U C A B

Diagramación: M ery L eón
Corrección de pruebas: Enrique U rdaneta Fontiveros y A na T eresa R odríguez
Diseño de portada: alexandra L oginow
Impresión: IMPRESOS MlNIPRÉS

Primera edición 2003
Hecho el Depósito de Ley
AA
Reservados todos los derechos.
No se permite reproducir, almacenar en sistemas de recuperación de la información, ni
transmitir alguna parte de esta publicación, cualquiera que sea el medio empleado
-electrónico, mecánico, fotocopia, grabación, etc-, sin el permiso previo de los titulares
de los derechos de la propiedad intelectual.
INDICE
NOTA PRELIMINAR.............................................................................................. 11
CAPÍTULO I. LOS PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REGISTRALES EN
LA NUEVA LEY DE REGISTRO PÚBLICO Y DEL N O TA R IA D O ............... 13
I. C onceptos generales......................................................................................... 15
1. Introducción .................................................................................................. 15
2. ¿Qué son los principios inmobiliario-registrales? .................................. 15
3. U tilidad práctica ......................................................................................... 16
4. Enumeración .................................................................................................. 17
II. Principio de inscripción..................................................................................... 17
1. ¿Existe en el ordenamiento registral venezolano un principio de ...
INSCRIPCIÓN? .................................................................................................. 17
2. La INSCRIPCIÓN EN SENTIDO AMPLIO.............................................................. 18
A. C on cepto.................................................................................................. 18
B. Sistema de folio r e a l............................................................................... 18
a) Inmatriculación.................................................................................. 19
b) Inscripciones posteriores................................................................... 19
C. Sistema de folio personal....................................................................... 19
D. Objeto de la inscripción........................................................................ 20
a) Régimen tradicional......................................................................... 20
b) Régimen a c tu a l....»............................................................................ 22
E. Anotaciones provisionales.................................................................... 24
3. L a inscripción en sentido restringido .................................................... 24
A. C on cepto.................................................................................................. 24
B. El carácter declarativo de la inscripción y sus excepciones............ 25
C. El carácter voluntario de la inscripción.............................................. 26
III. Principio de rogación ....................................................................................... 27
1. C oncepto .................................................................................................. 27
2. Fundamento .................................................................................................. 27
3. C onsagración legal .................................................................................... 28
4. R ogación expresa y tá cita ........................................................................ 28
4 E s t u d io s d e D erech o I n m o b il ia r io - R e g i s t r a l
5. N aturaleza .................................................................................................. 28
6. L egitimación .................................................................................................. 29
7. A dmisión .................................................................................................. 29
8. C onstancia de recepción ............................................................................. 29
9. C ontinuación automática del procedimiento....................................... 29
10. D eber de tramitar........................................................................................ 30
11. D esistimiento ................................................................................................ 30
IV. Principio de prioridad ....................................................................................... 30
1. L a prioridad y el rango de los derechos reales frente al principio
PAR CONDITIO CREDÍTORUM DE LOS DERECHOS DE CRÉDITO........................... 30
2. ¿En qué consiste el principio de prioridad? ............................................. 32
V. Principio de especialidad .................................................................................. 35
1. CONCEPTUACIÓN ............................................................................................. 35
2. Fundamento .................................................................................................. 35
3. C onsagración legal ................................................................................... 36
VI. Principio de tracto sucesivo ........................................................................... 37
1. Introducción.................................................................................................. 37
2. Fundamento .................................................................................................. 37
3. C onsagración leg a l ..................................................................................... 38
4- R equisitos del tracto sucesivo .................................................................. 39
5. A ctos a los que se aplica el tracto sucesivo ........................................ 40
6. E l tiempo en el tracto sucesivo .................................................................. 41
7. Efectos del tracto sucesivo ....................................................................... 42
8. E xcepción al requisito de tracto sucesivo .............................................. 42
VII. Principio de legalidad ..................................................................................... 43
1. C oncepto .................................................................................................. 43
3. L a CALIFICACIÓN REGISTRAL........................................................................... 44
A . Concepto y consagración legal............................................................. 44
B. Fundam ento............................................................................................. 45
C. Naturaleza jurídica de la calificación registral................................... 45
D. Caracteres de la función calificadora.................................................. 48
a) Es obligatoria...................................................................................... 48
b) Es personalísima................................................................................ 48
c) Es independiente............................................................................... 48
d) Responsabilidad por su ejercicio.................................................... 49
e) Se limita en su ejercicio al solo efecto de efectuar la inscripción
solicitada o de negarla (LRPN, artículo 18, numeral l 2)........... 49
Í n d ic e 5
f) Produce efectos erga omnes, aún cuando carece de la autoridad

de la cosa juzgada............................................................................... 49
g) No impide que se entable juicio por ante los tribunales.............. 49
E. Medios para realizar la calificación...................................................... 49
a) ¿Puede el Registrador exigir del solicitante otros documentos
además de los presentados?............................................................. 50
b) ¿Debe el Registrador atenerse únicamente al folio en que deba
practicarse el asiento cuya inscripción se le solicita o debe
tener en cuenta el contenido íntegro del registro?..................... 50
c) ¿Puede el Registrador a los fines del registro del título cuya
inscripción se le solicita, tener en cuenta otros títulos poste
riormente presentados y pendientes de tram itación?................. 53
F. Extensión de la calificación.................................................................. 53
a) Calificación de documentos públicos y privados presentados
por los otorgantes.............................................................................. 53
b) Calificación de documentos judiciales......................................... 55
c) Calificación de documentos administrativos................................ 57
G. Competencia para la calificación y plazo para efectuarla............... 57
H. Efectos de la calificación....................................................................... 58
I. Recursos contra la calificación registral.............................................. 58
4. L a inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
CON ARREGLO A LA LEY................................................................................... 59
VIII. Principio de publicidad.................................................................................. 60
1. Publicidad material.................................................................................... 60
A. Principio de legitimación...................................................................... 61
a) Concepto............................................................................................ 61
b) Fundamento........................................................................................ 64
c) Consagración legal............................................................................. 64
d) Ambito de la presunciónde la exactitud registral........................ 67
e) Eficacia de la legitimación registral................................................ 68
B. Principio de fe pública registral............................................................ 70
a) Introducción...................................................................................... 70
b) La protección registral del adquirente en el sistema francés y en
el sistema germ ánico.............................................................................. 70
c) C oncepto............................................................................................. 71
d) Función................................................................................................ 72
e) Fundam ento........................................................................................ 72
f) El sistema registral consagrado en el Código Civil (artículo 1.924) 73
g) ¿Consagra la LRPN el principio de fe pública registral?............. 75
6 E s t u d io s d e D erech o I n m o b il ia r io - R e g is t r a l
h) La doctrina de la apariencia jurídica y la publicidad registral......... 80

h 1) El Registro Inmobiliario como mecanismo creador de apariencias
formales............................................................................................. 80
h 2) La apariencia jurídica y los principios generales del derecho......... 84
h3) Comentario final.............................................................................. 85
i) Los requisitos de la protección registral del tercero.......................... 86
j) Ambito de protección de la fe pública registral................................ 88
2. Publicidad formal........................................................................................ 89
CAPÍTULO II. APUNTACIONES SOBRE EL PROCEDIMIENTO

REGISTRAL ............................................................................................................. 91
I. Introducción....................................................................................................... 93
II. El procedimiento administrativo y el procedimiento registral................ 94
III. C aracteres del procedimiento registral..................................................... 97
IV. Presupuestos y fases del procedimiento registral...................................... 99
V. L a previa formación del derecho inscrito como presupuesto del
PROCEDIMIENTO REGISTRAL.................................................................................... 99
VI. R equisitos para el registro de los títulos.................................................. 101
VII. El principio de rogación ................................................................................ 105
1. C oncepto ......................................................................................................... 105
2. R emisión ........................................................................................................... 106
VIII. El tracto sucesivo ......................................................................................... 106
1 El tracto sucesivo como presupuesto del procedimiento registral ... 106
2. La reanudación del tracto sucesivo ........................................................ 107
IX. L a calificación registral.............................................................................. 113
1. La función calificadora y el órgano calificador................................ 113
2. Remisión .......................................................................................................... 114
X. R ecursos contra la calificación del registrador..................................... 114
1. ¿S e aplica con preferencia la LOPA o la LRPN al procedimiento de
IMPUGNACIÓN DE LOS ACTOS DEL REGISTRADOR?.................................... 114
2. R ecursos contra la decisión del R egistrador ..................................... 116
A. Calificación favorable............................................................................ 117
B. Calificación desfavorable...................................................................... 120
a) Recursos administrativos................................................................... 121
a-1) Legitimación activa..................................................................... 121
a-2) Requisitos formales..................................................................... 121
a-3) Fundamentación.......................................................................... 122
a-4) Decisión....................................................................................... 122
Í n d ic e 7
ü' 5) Los diversos tipos de recursos administrativos........................... 122

a-6) Comentario fin al......................................................................... 125
b) Recurso contencioso administrativo de anulación.................... 126
XI. L a inmatriculación y los procedimientos inmatriculadores................ 128
1. L a inmatriculación de la propiedad inmobiliaria y la apertura
DEL FOLIO REGISTRAL ....................................................................................... 128
2. L a AUSENCIA DE PROCEDIMIENTOS INMATRICULADORES EN LA L R P N ......... 129
3. Los PROCEDIMIENTOS INMATRICULADORES EN EL PROYECTO DE LEY DE
R egistro Inmobiliario................................................................................. 131
A. La traslación de los títulos inscritos en el Registro Subalterno al
Registro Inm obiliario............................................................................. 131
B. El expediente de propiedad................................................................... 133
4. C omentario final ......................................................................................... 135
C A PÍTU LO III. LA A N O TA CIÓ N PREVENTIVA DE D E M A N D A ........ 137

I. LOS ASIENTOS REGISTRALES................................................................................... 139
1. C oncepto ......................................................................................................... 139
2. C lases de asientos ......................................................................................... 140
II. La anotación preventiva................................................................................. 142
1. Introducción ................................................................................................ 142
2. C oncepto ........................................................................................................ 143
3. Fundamento leg a l ....................................................................................... 145
4. C aracteres .................................................................................................. 148
A ) Transitoriedad......................................................................................... 148
B) Accesoriedad............................................................................................. 149
C ) Origen jurisdiccional.............................................................................. 149
D) El Registrador tiene que acatar la orden judicial de anotación
preventiva................................................................................................. 149
5. C ontenido de la anotación ...................................................................... 150
6. Efectos de la anotación............................................................................. 150
A ) La anotación preventiva impide la eficacia protectora de la fe
pública registral para eltercer adquirente............... 150
B) Los bienes y derechos reales a que se refiere la anotación, en
principio, pueden ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio
del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación 152
C ) La anotación no hace presumir que el derecho anotado exista ni
que su titular sea el anotante................................................................. 154
7. E xtinción de la anotación preventiva ................................................... 154
A ) La conversión de la anotación en inscripción.................................. 155
B) La cancelación......................................................................................... 155
III. LA A N O TA CIÓ N PREVENTIVA DE D E M A N D A ............................. 155

1. C o ncepto ........................................................................................................ 155
2. C onsagración le g a l .................................................................................... 156
3. F in a lid a d ........................................................................................................ 156
4. Á mbito de la anotación preventiva de demanda : D emandas
ANOTABLES........................................................................................................ 158
5. E fectos de la anotación preventiva de dem anda .................................. 160
A ) Las adquisiciones efectuadas por terceros con posterioridad
a la anotación no perjudican el derecho del anotante reclamado
en el juicio sobre el cual versa la demanda an otad a........................ 160
A A ) ¿Quid juris respecto de las adquisiciones efectuadas por los
causahabientes del futuro demandado y registradas después
de la anotación de la demanda?....................................................... 166
B) La anotación permite el registro de la sentencia que declare con
lugar la demanda anotada, sin que puedan impedirlo o condicio
narlo otros actos inscritos a favor del adquirente con posterioridad
a la anotación.......................................................................................... 169
B . l ) ¿Cuáles son los causahabientes del demandado vinculados por
la cosa juzgada de la sentencia dictada en el juicio sobre el
cual versa la demanda anotada y cuyos asientos regístrales
serán cancelados? ............................................................................. 172
6. E l procedimiento de la anotación preventiva de demanda ................. 180
7. C ancelación de la anotación preventiva de demanda ....................... 183
BIBLIOGRAFÍA 185
A la U n iv e r s id a d C a t ó l ic a A n d r és B ello
NOTA PRELIMINAR
En ocasión de la entrada en vigencia de la Ley de Registro Público y del

Notariado, preparé, recientemente, tres trabajos jurídicos dirigidos a exponer las líneas
directrices del ordenamiento inmobiliario registral venezolano.
El primero de ellos desarrolla los principios inmobiliario-registrales contenidos
en dicha ley los cuales sirven de base para la interpretación de las reglas particulares
del ordenamiento registral. En el segundo trabajo se exponen las orientaciones
esenciales, los presupuestos y las fases del procedimiento registral; y, el tercero trata
de la anotación preventiva de demanda mediante la cual se publican, registralmente,
las situaciones litigiosas que afectan a una titularidad real inscrita en el Registro
Inmobiliario.
Estos estudios los elaboré para cumplir diversos compromisos académicos y
fueron publicados, el primero, en el Libro Homenaje del Tribunal Supremo de Justicia
al doctor José Luis Aguilar Gorrondona; el segundo, en el Libro Homenaje de ese
Tribunal al doctor Gonzalo Pérez Luciani; y, el tercero, lo será en el Libro Homenaje
a la Universidad Católica Andrés Bello que se publicará para conmemorar los cincuenta
años de la fundación de esa Casa de Estudios.
Por la íntima conexión que guardan entre sí los temas tratados, he decidido
agruparlos de manera unitaria en este volumen, con algunas am pliaciones y
rectificaciones. De esta forma, estos trabajos se harán más asequibles para los estudiantes
y profesionales del derecho, lo cual considero particularmente útil debido al interés
suscitado por la materia objeto de este análisis y por su carácter novedoso.

Caracas, julio de 2003
Capítulo I
LOS PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REGISTRALES

EN LA NUEVA LEY DE REGISTRO PÚBLICO
Y DEL NOTARIADO*
Estudio elaborado para el Libro Homenaje del Tribunal Supremo de Justicia al doctor José Luis
Aguilar Gorrondona.
I C o ncepto s g en era les
1. I ntroducción
El Decreto Ley N 9 1.554 de Registro Público y del Notariado publicado en la

Gaceta Oficial N 9 37.333 de fecha 27 de noviembre de 2.001 (LRPN) consagra, por
primera vez, en forma explícita y sistemática, un conjunto de principios que dan a
conocer las orientaciones esenciales o líneas directrices del ordenamiento inmobiliario
registral venezolano1.
En cuanto normas legales, tales principios son verdadera Ley y no simplemente
enunciados o principios de carácter general. Pero, además, precisamente por su carácter
general y orientador de todo el sistema, los principios inmobiliario-registrales pueden
-y deben- servir de base para la interpretación de las reglas particulares del
ordenamiento registral.
En este sentido, el artículo 72 de la LRPN expresa: “Con el fin de garantizar el
fiel cumplimiento de su función, los Registros deberán observar en sus procedimientos
los principios registrales enunciados en el presente Decreto Ley”.
2. ¿ Q u é son los principios inmobiliarioregistrales ?
Ciertamente, mucho se ha escrito sobre lo que debe entenderse por principios

registrales, inmobiliario-registrales o, para utilizar la terminología española, principios
hipotecarios2. Roca Sastre los considera “los criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registrar3.
1 Aun cuando la ley se refiere a los principios registrales, hemos preferido añadir el calificativo
inmobiliario y denominarlos principios inmobiliario^registrales, puesto que los mismos
encuentran su realización más plena y acabada en el Registro de la propiedad inmueble.
2 En España las denominaciones Derecho Hipotecario y Principios Hipotecarios han tenido gran
arraigo por cuanto la ley fundamental que regula la publicidad registral inmobiliaria fue intitulada
Ley Hipotecaria y la misma terminología ha venido utilizándose en las sucesivas leyes y en sus
correspondientes reglamentos.
3 ROCA SASTRE, Ramón Ma y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis: Derecho Hipotecario.
Fundamentos de la Publicidad Registral, Tomo I. Bosch Casa Editorial S.A. Barcelona, 1995.
P* 93.
16 E n r iq u e U rdaneta F o n t iv e r o s
Lacruz y Sancho entienden por principios hipotecarios: “Aquellas reglas más

generales de la legislación hipotecaria, formuladas directamente en ella u obtenidas por
inducción de sus preceptos, que dan a conocer las líneas esenciales, lo que podríamos llamar
las “ideaS'fuerza” , de nuestro ordenamiento inmobiliario registráis.
García García define los principios hipotecarios como: “Las notas, caracteres o
rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral”5.
De Casso Romero prescinde del término “principios” y utiliza el vocablo
“presupuestos regístrales” definiéndolos como “los rasgos típicos característicos de un
buen sistema registral o las bases o supuestos previos para su adecuada organización”6.
En definitiva, constituyen las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
registral inmobiliario de un país determinado y que se extraen de los diversos preceptos
de su legislación.
3. U tilidad práctica
La utilidad práctica de los principios inmobiliario-registrales es innegable puesto

que facilitan el estudio de la materia, contribuyen a la interpretación y perfec
cionamiento de la legislación vigente y sirven de criterio orientador a la jurisprudencia.
Además, por constituir tales principios normas con una formulación conven
cionalmente resumida, se tiene que muchas veces con una sola palabra se da a conocer
una determinada regulación jurídica. Así, por ejemplo, cuando se indica que en
Venezuela se sigue el principio de legalidad se da a entender, con esta sola expresión,
que únicamente se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos
legales. Si se afirma que el Derecho venezolano reconoce el principio de rogación, se
postula con este término que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado
a instancia del interesado.
En Venezuela, como indicamos poco antes, en el procedimiento registral los
Registradores están obligados a observar los principios registrales contenidos en el
Capítulo II del Título I de la Ley.
Ciertamente, no todos los principios tienen la misma importancia. Algunos
como la fe pública registral constituyen una verdadera institución jurídica, mientras
4 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SA N C H O REBULLIDA, Francisco de Asís: Derecho

Inmobiliario Registral. Editorial Dykinson. Madrid, 2001. p. 38.
5 GARCÍA GARCÍA, José Manuel: Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Madrid,
1998. p. 533.
6 DE C A SSO ROMERO, Ignacio: Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Instituto de
Derecho Civil. Madrid, 1961. p. 38.
LO S PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA LE Y 17
que otros son simples normas o enunciaciones de carácter general desarrolladas

mediante preceptos de derecho positivo.
4. E numeración
Los principios fundamentales del régimen inmobiliario registral que, en mayor

o menor medida, consagra la Ley de Registro Público y del Notariado son los principios
de inscripción, rogación, prioridad, especialidad, tracto sucesivo, legalidad, publicidad
registral en sus dos vertientes: publicidad material (legitimación y fe pública registral)
y publicidad formal. Por cuanto en el desarrollo de estos principios se entremezclan
muchas veces aspectos sustantivos y adjetivos, hemos optado por prescindir de una
clasificación de los mismos en materiales y formales.
I I . P r in c ip io d e in s c r ip c ió n
1. ¿E xiste en el ordenamiento registral venezolano

UN PRINCIPIO de inscripción ?
En el Derecho venezolano, en rigor, no podemos afirmar que exista este

principio. La ley no lo menciona expresamente. El Código Civil consagra el principio
puramente consensualista para el nacimiento de los derechos reales. Basta el mero
consentimiento, sin necesitad de tradición para que la propiedad se transfiera o el
derecho real se constituya (Código Civil, articulo 1.161). Por tanto, si la propiedad se
transmite sob consensu y el adquirente, inscriba o no su titulo en el Registro, se convierte
en propietario o titular del derecho real, mas bien debería hablarse de un “principio
de no inscripción”. Sólo para la hipoteca la inscripción es constitutiva puesto que
para que nazca este derecho se requiere como formalidad ad solemnitatem de su
inscripción en la Oficina de Registro competente (Código Civil, artículo 1.879). Pero,
con respecto a los demás derechos reales inmobiliarios la inscripción no es obligatoria
y constituye solamente un requisito de publicidad, es decir, una formalidad establecida
por la ley para la oponibilidad del acto frente a terceros (Código Civil, artículo 1.924).
Sin embargo, vale la pena detenemos en el significado que podría tener el
llamado “principio de inscripción” en nuestro derecho y analizar las modificaciones
importantes que en esta materia introduce la nueva ley.
18 E n r iq u e U rd a neta F o n t iv e r o s
2 . L a inscripción en sentido amplio
A. Concepto
En sentido amplio, inscripción equivale a asiento registral. Como señala Sanz

Fernández la inscripción es “la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los
libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener
acceso al mismo”.
La inscripción constituye así la culm inación de un procedimiento que
comprende una serie de actos vinculados ente sí: la presentación del documento a los
fines de su inscripción, el examen del acto por el Registrador y, en su caso, la declaración
favorable del ingreso del acto o negocio jurídico al sistema registral lo que determina,
de inmediato, la inscripción. En razón de la inscripción, el folio registral deviene en
documento público (LRPN, articulo 25). Así entendida, la inscripción es un concepto
eminentemente formal7.
B. Sistema de folio real
En virtud del sistema de folio real que consagra la nueva ley, la ordenación del
Registro Inmobiliario se hará por bienes, esto es, por propiedades (registro de cosas y
no de personas).
La primera inscripción referente a un bien inmueble describe el bien y deberá
contener la indicación de la naturaleza del negocio jurídico, la identificación completa
de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales, la descripción del
inmueble, con señalamiento de su ubicación física, medidas, linderos y número
catastral, los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que
se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral (LRPN,
artículo 45).
Se trata, en definitiva, de un sistema de títulos (LRPN, artículos 12, 40, 41 y
43) ordenado por bienes inmuebles (LRPN, artículos 32 y 33).
7 Conviene tener en cuenta que tradicionalmente el sistema de registro imperante en Venezuela

era un sistema de transcripción porque el documento introducido al Registro se copia
íntegramente, esto es, se transcribe en los libros del Registro devolviéndose el original al
presentante. La nueva ley introduce una modificación importante en esta materia puesto que,
progresivamente, el sistema registral se convertirá en uno de inscripción en el cual sólo se consigna
en el libro o en el sistema informático del Registro un resumen del documento. Unicamente se
inscribe aquella parte del documento que tiene relevancia desde el punto de vista jurídico,
archivándose una copia del documento original.
LO S PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA L E Y 19
a) Inmatriculación
En el sistema de folio real, a la primera inscripción, que tiene unas características

especiales también se la denomina inmatriculación. La inmatriculación es, pues, el
ingreso de un bien inmueble en el Registro. En el nuevo sistema que consagra la ley,
ello tendrá lugar a través de una primera inscripción de dominio o propiedad (LRPN,
artículo 33). Cuando el inmueble se inscribe por primera vez se le asigna una matricula
y cada inmueble inmatriculado inicia un folio registral nuevo en el Libro de
Inscripciones o en el sistema automatizado en el que se van a practicar, en lo adelante,
todos los asientos que se relacionen con el inmueble en cuestión. Por tanto, en la
organización registral regirá el sistema real: a cada inmueble se le abrirá un folio
independiente (folio real) en el que se practicarán todos y sólo los asientos referentes
a él. De esta forma se procura poner de manifiesto y mantener actualizada la situación
jurídica exacta e íntegra del inmueble.
Así, en este sistema el inmueble será, de ahora en adelante, el criterio ordenador
del Registro. El sistema se iniciará con un primer asiento de propiedad y con la
descripción del bien inmueble objeto de inmatriculación. El artículo 45 de la LRPN
determina los datos que debe contener la primera inscripción y de acuerdo con el
artículo 46 ejusdem en las siguientes inscripciones se agregarán los actos de constitución,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales así como los gravámenes,
cargas o limitaciones que afecten al inmueble objeto de aquella inscripción.
b) Inscripciones posteriores
En la primera inscripción se hace una descripción in extenso del inmueble, pero

no será necesario repetirla en las inscripciones posteriores, si estuviere conforme con
la descripción anterior. Es decir, se describe detalladamente el inmueble en la primera
inscripción, y en las inscripciones posteriores sólo se repite en la medida en que hubiere
modificaciones o discrepancias con la primera inscripción o con inscripciones
anteriores. Para que la inscripción surta efectos frente a terceros, los derechos
inmobiliarios deberán inscribirse en la jurisdicción registral que corresponda al
inmueble. Esta disposición no la consagra expresamente la ley. Pero está recogida en
el artículo 1.915 del Código Civil. Por tanto, los bienes inmuebles se inmatricularán
en el Registro de la Circunscripción en la cual se hallen situados.
C. Sistema de folio personal
Como indicamos poco antes, el sistema de folio real consagrado en la nueva

ley tendrá por objeto los bienes y no sus propietarios (LRPN, artículo 32). Se elaborará
20 E n r iq u e U r d a n e t a F o n t iv e r o s
una lista de propiedades en función de los correspondientes levantamientos catastrales.

El catastro será fuente de información para el Registro Inmobiliario (LRPN, artículo
44).
Este sistema sustituirá progresivamente al sistema denominado de folio personal
imperante en Venezuela en donde el Registro se organiza sobre la base del nombre del
propietario o del titular del derecho real.
Sin embargo, por excepción, en las zonas urbanas o rurales donde no existan
levantamientos catastrales, las inscripciones de bienes y derechos se practicarán
conforme al sistema de folio personal (LRPN, artículo 32). Es decir, en estos lugares
debido a la falta de una descripción adecuada de los bienes inmuebles, el Registro
Inmobiliario continuará siendo uno de personas y no de cosas.
Para que el Registro proporcione información exacta sobre los inmuebles, es
preciso que haya paralelismo entre Registro y Catastro8. De allí que los datos catastrales
sean un elemento necesario para la descripción registral del inmueble (LRPN, artículo
45, numeral 3 9). En consecuencia, creemos que los inmuebles deben aparecer descritos
de manera tal que en cualquier momento permitan su reconocimiento sobre la
superficie del suelo. Comoquiera que en muchas regiones del país no existen todavía
datos confiables sobre la propiedad ni un inventario de la superficie física que asegure
un conocimiento exacto de la propiedad inmobiliaria, es muy probable que en una
gran parte del territorio nacional continuará imperando el sistema de folio personal.
D. Objeto de la inscripción
a) Régimen tradicional
Aun cuando el artículo 1.920 del Código Civil alude al registro de actos
referentes a bienes inmuebles, las leyes de Registro Público tradicionalmente ordenaban
la inscripción de una variada gama de actos jurídicos. Así, en el Protocolo de las
Oficinas Principales de Registro se registraban los títulos o diplomas profesionales,
académicos de universidades o institutos de educación superior; los títulos científicos;
los títulos eclesiásticos y despachos militares; las patentes de navegación; los
nombramientos de empleados públicos; y las manifestaciones de voluntad de ser
venezolanos.
Por otro lado, en las Oficinas Subalternas de Registro se llevaban cuatro
Protocolos en los cuales se inscribían no solamente actos relativos a la propiedad
8 CALVO BACA, Emilio: Derecho Registral y Notarial. Ediciones Libra. Caracas, 2001. pp. 303 y
ss.
inmobiliaria sino, además, otros documentos de la más variada índole que abarcaban
desde asuntos matrimoniales, tutelas, cúratelas, documentos mercantiles, mandatos,
poderes, testamentos o codicilos9.
9 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley de Registro Público de 1999, en los

Protocolos de las Oficinas Subalternas de Registro debían registrarse los documentos que a
continuación se indican: En el Protocolo Primero: Los documentos que contengan declaración,
transmisión limitación y gravámenes de la propiedad inmobiliaria, todo contrato, declaración,
transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se
declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos
reales o el derecho de enfiteusis o usufructo, a excepción de aquellos actos que deban registrarse
en el Protocolo Tercero; la constitución de hogar; los contratos, declaraciones, transacciones,
sentencias ejecutoriadas y otros actos en que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso,
habitación o servidumbre o se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o se
reduzca alguno de esos derechos; o se arrienden bienes o se adelanten pensiones de arrendamiento
o se constituyan, modifiquen, prorroguen o extingan sociedades civiles; o se limite de cualquier
manera la libre disposición de inmuebles pertenecientes a las sociedades y toda especie de
fianzas, pagarés y otras obligaciones por haberes pertenecientes a la Renta Nacional. En este
mismo Protocolo debían registrarse las declaraciones, los denuncios, los permisos, los contratos,
los títulos, las concesiones y los demás documentos que conforme a las leyes en materia de
minas, hidrocarburos y demás minerales combustibles deban registrarse y no tenga señalado
Protocolo especial en la Ley de Registro; los contratos de opción para adquirir derechos de
todas clases, las copias de los libelos de demanda para interrumpir prescripción y surtir otros
efectos y los contratos de prenda agraria. En el Protocolo Segundo: Los asuntos matrimoniales,
tutelas y cúratelas; las capitulaciones matrimoniales, donaciones por causa de matrimonio,
separación de bienes entre cónyuges; sentencias de nulidad de matrimonio, sentencias de
divorcio, o de separación de cuerpos; adopción y emancipación de hijos, reconocimiento de
hijos nacidos fuera del matrimonio o cualquier otro acto registrable que verse sobre las relaciones
o derechos entre cónyuges o entre éstos y los hijos, y de los hijos entre sí respecto de su estado;
los discernimientos y las fianzas de tutelas y finiquitos de cuentas de los tutores y para todo lo
relativo a menores, entredichos o inhabilitados o a sus bienes; declaratorias de ausencia, posesión
provisional, o depósito de los bienes del ausente y cualquier otro acto relativo a la administración
y disposición de éstos; y todos los demás actos que determina el Título XII del Libro Primero
del Código Civil. En el Protocolo Tercero: Los documentos mercantiles y toda especie de
mandatos, incluso los poderes otorgados para fijar esponsales o contraer matrimonio; todo
contrato o acto que se mande a registrar por alguna disposición del Código de Comercio; los
documentos en que se constituyan, modifiquen, cedan, traspase, prorroguen o extingan
sociedades mercantiles que comprendan inmuebles o en que se aporten a las mismas; y todos
los demás contratos, transacciones, arbitramentos, decisiones judiciales y cualesquiera otros
actos que no tengan Protocolos determinados especialmente. También debían registrarse en
este Protocolo todos los documentos que se presenten para su protocolización por vía de
autenticación. En el Protocolo Cuarto: Toda especie de testamento o codicilo y todos los
demás documentos o actos relativos a sucesiones testadas o intestadas, o que por su naturaleza
no correspondan al Protocolo Primero.
Como se puede apreciar fácilmente, no existía, pues, en Venezuela un Registro

Inmobiliario especializado puesto que en el Registro Subalterno tenían cabida actos,
relaciones jurídicas y documentos del más variado contenido, naturaleza y función.
b) Régimen actual
La nueva LRPN contempla la siguiente estructura del sistema registral y del

notariado:
1) El Registro Inmobiliario para los bienes inmuebles.
2) El Registro Mercantil para los comerciantes
3) El Registro Civil para las personas en general
4) El Notariado referido a actos, hechos y declaraciones.
A l crearse un Registro especializado de los cambios reales inmobiliarios en el
que se inscriben los actos de constitución, declaración, reconocimiento, transmisión,
modificación o extinción de la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles,
se asegura la concentración del Registro en lo estrictamente inmobiliario, lo que
constituye, sin duda, un paso de avance con respecto a la situación preexistente.
En la actualidad están sujetos a inscripción en el Registro Inmobiliario los
siguientes actos:
1) Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de
propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
2) Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales,
derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio de usufructo.
3) Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos antes enunciados.
4) Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos
susceptibles de hipoteca.
5) Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.
6) Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles,
cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
7) Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres
o de rentas aún no vencidas, por un término que exceda de un año.
8) Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza
de las antes enunciadas (Código Civil, artículo 1.920).
Deben igualmente registrarse para los efectos establecidos por la ley:
1) El decreto de embargo de bienes inmuebles.
2) Las demandas a que se refieren los artículos 1.279,1.281, 1.350, 1.466 y 1.562 del
Código Civil (Código Civil, artículo 1.921).
Además, toda sentencia ejecutoriada que pronuncie la nulidad, la resolución,
la rescisión o la revocación de un acto registrado, debe registrarse y se hará referencia
de ella al margen del acto a que alude (Código Civil, artículo 1.922).
Por otra parte, de acuerdo con la LRPN se inscribirán también los siguientes
actos:
1) Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes
de la propiedad;
2) Todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia
ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita,
ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales o el derecho
de enfiteusis o usufructo;
3) La constitución de hogar;
4) Los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutoriadas y otros actos
que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o
se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o reduzca alguno de
esos derechos;
5) Los documentos que limiten de cualquier manera la libre disposición de inmuebles;
6) Las declaraciones, los denuncios, los permisos, los contratos, los títulos, las
concesiones y los demás documentos que conforme a las leyes en materia de minas,
hidrocarburos y demás minerales combustibles deban registrarse;
7) Los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles;
8) Las donaciones cuando tengan por objeto bienes inmuebles; y
9) La separación de bienes entre cónyuges cuando tenga por objeto bienes inmuebles
o derechos reales.
Así, todos los actos y derechos objeto de inscripción en el Registro Inmobiliario
están específicamente señalados en el nuevo ordenamiento de una manera excesiva y
detallista. En la enumeración legal están comprendidos todos los actos y negocios
jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, además
de los específicamente reseñados en la ley. Como se ve, difícilmente se pudo ser más
minucioso.
Conviene tener en cuenta que la enumeración legal de los actos sometidos a
registro comprende fundamentalmente los actos de contenido jurídico real relativos a
bienes inmuebles. Se inscriben, pues, los actos mediante los cuales se constituyen,
declaran, reconocen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales sobre bienes
inmuebles.
Por el contrario, las obligaciones o derechos personales están excluidos del

Registro. Sin embargo, excepcionalmente se permite el acceso al Registro de algunos
derechos personales. El caso más importante es el de los contratos de arrendamiento
de bienes inmuebles cuya duración exceda de seis años (Código Civil, artículo 1.920,
numeral 59). Igualmente, deben registrarse los contratos de opción para adquirir
derechos sobre inmuebles.
Asimismo, de la redacción legal se desprende que deben registrarse los actos
por los que se establezcan cláusulas de inalienabilidad temporal u otras limitaciones a
la libre disponibilidad o susceptibles de provocar la resolución o revocación de los
actos registrados, así como las decisiones judiciales que confirmen la existencia de
tales cláusulas.
E. Anotaciones provisionales
Finalmente, la nueva ley prevé un régimen de anotaciones provisionales y ordena

que en el Registro deberán anotarse las demandas y medidas cautelares sobre la
propiedad de bienes y derechos determinados, y cualesquiera otras que versen sobre la
propiedad o derechos reales, o las demandas en las que se pida la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles
(LRPN, artículo 42).
Aunque no lo diga la ley, creemos que declarada con lugar la sentencia en el
juicio correspondiente, lo declarado en la sentencia en relación con la propiedad o la
titularidad de un derecho real, será oponible frente a terceros con eficacia retroactiva
desde la fecha de la respectiva anotación provisional.
3 . L a inscripción en sentido restringido
A. Concepto
En sentido estricto} el principio de inscripción se relaciona con los efectos que

ella determina en la constitución, transmisión, modificación y extinción de la
propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
A los fines de precisar la eficacia de la inscripción en el Derecho venezolano
interesa determinar, en primer lugar, si ella es constitutiva o si, por el contrario, es
declarativa. En segundo término, es necesario dilucidar la cuestión del carácter
obligatorio o facultativo de la inscripción.
B. El carácter declarativo de la inscripción y sus excepciones
Como indicamos con anterioridad, en Venezuela la transmisión de la propiedad

así como la constitución y transmisión de los demás derechos reales se produce por
efecto del consentimiento legítimamente manifestado (Código Civil, artículos 796 y
1.161), es decir, sob consensu, sin que se requiera para ello del cumplimiento de ninguna
formalidad adicional a la del acto o contrato enajenatorio. Basta, pues, el mero
consentimiento, sin necesidad de inscripción para que la propiedad se transfiera o el
derecho real se constituya.
La propiedad se transmite extraregistralmente y los derechos reales se crean,
modifican, transmiten o extinguen también extraregistralmente. Cuando el derecho
real accede al registro, ya está formado.
Sin embargo, para garantizar la seguridad del tráfico inmobiliario se establece
que solamente son oponibles a terceros las transferencias de la propiedad o las
constituciones y transmisiones de otros derechos reales sobre bienes inmuebles cuando
hayan sido inscritas en el Registro (Código Civil, artículo 1.924). Pero, en todo caso,
la inscripción no juega papel alguno en la transmisión del derecho real ínter partes;
constituye meramente un requisito formal encaminado a hacer oponible a terceros la
transmisión verificada.
Siendo esto así, los efectos de la inscripción en el Registro de los actos de
constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles tienen que ser
declarativos y no constitutivos. El Registro no perfecciona ni la constitución ni la
transmisión de derechos reales y, por tanto, no tiene efectos constitutivos. La eficacia
de la inscripción es declarativa puesto que ella se limita a publicar un cambio sucedido
independientemente del registro10.
Por excepción, el derecho real de hipoteca se constituye mediante inscripción
en el Registro (Código Civil, artículo 1.879). En este caso, la inscripción en el Registro
10 En el mismo sentido, CRISTÓBAL MONTES, Ángel: Algunas reflexiones sobre el Sistema

Registral Venezolano en Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica Andrés Bello.
N 2 2. Caracas, 1965-1966. pp. 36- 37. AGUILAR, por su parte, expresa: “La transmisión de la
propiedad y la constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles si no han sido
previamente registrados, no surten efecto contra los terceros que por cualquier título hayan
adquirido o conservado legalmente derechos sobre el inmueble (C.C., art. 1.924. encab.). Así,
por ejemplo, si A vende un inmueble a B por documento que no se llega a registrar y luego se lo
vende nuevamente a C por documento registrado, B no puede oponer a C la venta dicha. En
efecto, aunque ante A y B la propiedad se transmitió a B. este hecho no es oponible a C. A
tendrá que responder frente a B; pero es C quien triunfa si B quiere reivindicar el inmueble.
(AGUILAR GORRONDONA, José Luis: Derecho Civil II Cosas, Bienes y Derechos Reales.
Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 1999. pp. 88-89).
26 E n r iq u e U rd an eta F o n t iv e r o s
es constitutiva puesto que es un requisito constitutivo esencial para la existencia del

derecho de hipoteca. Este derecho no existe ni entre las partes ni frente a terceros si
no se ha cumplido con la formalidad ad solemnitatem del registro11. La hipoteca, en
virtud de la precitada disposición legal, no tiene existencia como derecho real hasta
el momento mismo de ser inscrita, y los cambios en su titularidad tampoco se producen,
ni siquiera Ínter partes, en tanto que no se verifique la correspondiente inscripción.
Igualmente, de acuerdo con la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento de Posesión, estas garantías deben constituirse mediante instrumento
público o instrumento privado autenticado o reconocido que deberá ser inscrito en el
Registro Público (artículo 49, aparte único). La inscripción del título de estas garantías
es, pues, constitutiva y el derecho real de garantía nace para el acreedor con el Registro.
En conclusión, en nuestro derecho la transmisión, constitución, etc., de los
derechos reales por negocio jurídico ocurre, en principio solo consensu, sin necesidad
de inscripción en el Registro del documento que le sirve de base. Por consiguiente, la
regla general es la inscripción meramente declarativa: la excepción, para ciertos
supuestos concretos, la constitutiva.
C. El carácter voluntario de la inscripción
La inscripción es voluntaria cuando se deja a la libre determinación del

interesado; en cambio, la inscripción obligatoria es aquella impuesta coactivamente
dentro de un plazo legal, bajo sanción. En caso de no efectuarla el interesado, se
efectúa de oficio.
En Venezuela no se impone el carácter obligatorio de la inscripción de los
actos de transmisión de la propiedad o de constitución y transmisión de los demás
derechos reales sobre bienes inmuebles. Sin embargo, la ley estimula la inscripción:
a) al declarar la inoponibilidad frente a terceros de los títulos no inscritos (Código
11 AGUILAR señala las siguientes consecuencias del carácter constitutivo del registro de la
hipoteca: “a) La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento
de su registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual (C.C. art.
1.896). b) La fecha de registro determina la preferencia entre las varias hipotecas constituidas
sobre un mismo bien y entre la hipoteca y los actos traslativos de la propiedad u otro derecho
real o constitutivos de derechos reales sobre el mismo bien (C.C. arts. 1.896,1.897 y 1.924). c)
La falta de registro implica la inexistencia del derecho de hipoteca que puede ser invocada por
cualquier interesado (el pretendido constituyente de la hipoteca, los acreedores de cualquier
clase, el tercero adquirente o poseedor, etc.)”. (AGUILAR GORRONDONA, José Luis:
Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 2000.
p. 87).
LO S PRINCIPIOS EMMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NüEVA LE Y 27
Civil, artículo 1.924); b) al consagrar el principio de tracto sucesivo (LRPN, artículo

11) que presupone la previa inscripción de los títulos anteriores para poder inscribir
los títulos posteriores y, c) al prescribir que cuando la Ley exige un título registrado
para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo
disposiciones especiales (Código Civil, artículo 1.924).
I I I . P r in c ip io d e r o g a c ió n
1. C o n c e p t o
El principio de rogación significa que el procedimiento registral solamente puede

iniciarse a instancia de parte mediante solicitud dirigida al Registrador para que éste
ponga en marcha este procedimiento. El Registrador no puede efectuar asientos en el
sistema registral si ello no le es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte
perjudicado por él. Así, el Registrador sólo inscribe a solicitud de parte y solamente
inscribe lo que el interesado le ha solicitado.
No basta pues, para que se inicie el procedimiento que lleguen al conocimiento
del Registrador noticias o datos sobre la modificación de la situación jurídica de un
determinado inmueble. Por tratarse de un procedimiento rogado, es indispensable
para ello que el interesado solicite su iniciación.
Ni siquiera cuando se requiere para la inscripción de un título la previa
inscripción de un título anterior o la inmatriculación del inmueble, puede el Registrador
exigir que se efectúe esta inscripción previa. Corresponderá al interesado solicitarlo
ocurriendo al juez competente, si ello fuere necesario12.
2. F undamento
El fundamento del principio de rogación estriba en que el Registro es una

institución pública, pero puesta al servicio de los particulares. Además, en un sistema
en el cual la inscripción es voluntaria como ocurre en Venezuela, no tendría sentido
una actuación registral de oficio, puesto que ello contradiría el principio de la
voluntariedad. Es decir, el principio de la inscripción voluntaria apareja como
consecuencia el carácter rogado del procedimiento.
12 ROCA SASTRE, Ramón Ma y RO SA 'SA STRE MUNCUNILL, Luis: op. cit. Tomo I. p. 488.
3. C onsagración legal
El principio de rogación está consagrado en el articulo 89 de la LRPN13 en los

siguientes términos:
Principio de Rogación
La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el
cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido
debidamente admitido.
En el Código Civil, se alude indirectamente a este principio (Código Civil,

artículos 1.913, 1.925 y 1.926).
4. R ogación expresa y tácita
En Venezuela la solicitud de inscripción puede efectuarse mediante escrito

dirigido al Registrador solicitando la inscripción. La solicitud puede hacerse en el
mismo título cuya inscripción se solicita o en documento separado. Puede aun hacerse
verbalmente manifestando en la Oficina de Registro el interesado su deseo de que se
practique el asiento.
Al lado de estas formas expresas puede hacerse una solicitud tácita que va
implícita en la presentación del título en el Registro. La práctica es que cuando el
solicitante es un particular, la rogación es tácita. En cambio, la rogación expresa
constituye la práctica habitual cuando se trata de solicitar -o de ordenarla anotación
provisional de demandas y medidas cautelares sobre bienes inmuebles.
La presentación del título se efectúa mediante su entrega en la Oficina de
Registro. De acuerdo con los artículos 89 y 18 (numeral l 9) de la LRPN, para iniciar
el procedimiento registral se requiere la presentación del documento cuya inscripción
se solicite. Sin ello no puede ponerse en marcha el procedimiento registral.
5. N aturaleza
La solicitud de inscripción constituye una declaración de voluntad recepticia

por cuanto va dirigida a un destinatario determinado, esto es, al Registrador y sólo
existe jurídicamente cuando llega a su conocimiento14. La rogación no requiere del
cumplimiento de ninguna formalidad.
13 Con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley el principio de rogación estaba consagrado
en forma indirecta y poco técnica en el artículo 11 de la Ley de Registro Público.
14 Mélich-Orsini afirma que los negocios jurídicos unilaterales o las meras declaraciones unilaterales
de voluntad son recepticias cuando están dirigidas a un destinatario determinado y, por tanto,
LO S PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA LEY 29
6. L egitimación
La ley no enumera las personas legitimadas para solicitar la inscripción. Creemos

que ella podría pedirse indistintamente por el que adquiera el derecho, por el que lo
transmita, por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir o por el
representante de cualquiera de ellos.
7. A dmisión
De acuerdo con la ley, la presentación del documento dará por iniciado el

procedimiento, siempre que el mismo haya sido debidamente admitido (LRPN, artículo
89). Por lo cual, en caso de que la solicitud sea notoriamente improcedente o que el
documento no llene los requisitos para su admisión (por ejemplo, por no haber sido
redactado por un abogado colegiado), el Registrador está facultado para no acceder a
la presentación y rechazar la entrega del título con lo cual no se dará por iniciado el
procedimiento.
Todo ello, sin perjuicio, de que luego el Registrador, en ejercicio de la función
calificadora de los títulos presentados y admitidos resuelva, en definitiva, practicar o
denegar la inscripción solicitada (LRPN, artículo 18, numeral l 9).
8. C onstancia de recepción
A l ser presentado un documento, el Registrador expide al interesado una

constancia de recepción con indicación de la hora y fecha de la presentación (LRPN,
artículo 47) lo que tiene relevancia a los fines de la prioridad en la inscripción (LRPN,
artículo 99), como indicaremos más adelante.
9. C ontinuación automática del procedimiento
Una vez que el procedimiento registral se ha iniciado, todas las fases sucesivas
del mismo hasta su conclusión son impulsadas de oficio por el Registrador. Es decir, el
ámbito de la rogación o del principio dispositivo se limita al impulso inicial del
procedimiento. Las restantes actuaciones las va desarrollando el Registrador por sí
mismo.
sólo tienen existencia jurídica cuando llegan al conocimiento del destinatario. (MÉLICH-
ORSINI: José: Doctrina General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas, 1997.
p. 25).
10. D eber de tramitar
El Registrador está en la obligación de tramitar las actuaciones correspondientes

y es responsable de las faltas en las cuales incurra.
Frente a este deber de tramitar por parte del Registrador, el artículo 39 de la
LOPA consagra el derecho del interesado a reclamar por ante el superior jerárquico
contra el retardo, la omisión, distorsión o incumplimiento de cualquier procedimiento
(recurso de queja) y el Capítulo II del Título IV de la LRPN regula el procedimiento
disciplinario que se ventila por ante la Dirección de Registros y del Notariado, pudiendo
iniciarse de oficio o mediante denuncia (LRPN, artículo 89).
11. D esistimiento
El presentante o los interesados pueden desistir de su solicitud de inscripción.

Quien presente un título puede perfectamente retirarlo antes de haberse procedido a
su registro. El procedimiento se entenderá terminado por el desistimiento que el
interesado haga de su solicitud (LOPA, artículo 63).
Creemos que si el desistimiento determina la imposibilidad de tramitar otro u
otros documentos, la solicitud respectiva deberá comprender también a éstos y ser
propuesta por todos los interesados, puesto que de acuerdo con la disposición legal
antes citada, en caso de pluralidad de interesados, el desistimiento de uno de ellos no
afectará a los restantes.
I V . P r in c ip io d e p r io r id a d
1. L a prioridad y el rango de los derechos reales frente al principio par

CONDITIO CREDITORUM DE LOS DERECHOS DE CRÉDITO
Los derechos reales tienen frente a los derechos de crédito la característica de

que recaen directa e inmediatamente sobre una cosa. El objeto del derecho real es una
cosa por lo que supone un poder directo e inmediato sobre la cosa.
Además, el derecho real tiene eficacia erga omnes por lo que todos los miembros
de la comunidad están obligados a permitir que su titular ejercite su derecho sobre la
cosa en forma exclusiva. De este atributo del derecho real, se deriva el ius persequendi
propio del derecho real, que faculta a su titular para seguir la cosa donde quiera que
vaya y para invocar su derecho, cualquiera que sea la persona que posea la cosa sobre
la cual recae. En cambio, el derecho de crédito no establece entre la persona y la cosa
más que una relación indirecta y no permite al acreedor obtener la cosa, sino por
intermedio del deudor. El acreedor no puede seguir la cosa en manos del tercero porque,
en rigor, no tiene ningún derecho sobre la cosa. Su derecho no sigue a la cosa, sino a
la persona del deudor15.
Por otra parte, el titular del derecho real tiene el derecho de preferencia que le
permite excluir a aquellos que no tengan más que un derecho de crédito y aquellos
que tienen un derecho real de fecha posterior. Esto en virtud del principio prior in
temporef potior in iure. Por el contrario, el acreedor primero en fecha, no tiene el derecho
de excluir al acreedor más reciente. Además, en principio, todos los derechos de crédito
tienen el mismo rango y, por tanto, los acreedores tienen un derecho igual sobre el
patrimonio del deudor y concurren a prorrata a hacer efectivos sus créditos, salvo las
causas legítimas de preferencia (Código Civil, artículo 1.864).
A sí pues, mientras que el principio par conditio creditorum rige para los derechos
de crédito, la prioridad es una de las características fundamentales de los derechos
reales.
Con frecuencia varios acreedores concurren a hacer efectivos sus créditos sobre
el patrimonio del deudor. En atención a la responsabilidad patrimonial del deudor y a
la sujeción uniforme de los bienes del deudor al cumplimiento de sus obligaciones, es
normal que el deudor esté obligado simultáneamente frente a varios acreedores, o sea,
que coexistan obligaciones a cargo del mismo deudor.
En cambio, como el derecho real tiene efectos absolutos, no es usual que los
derechos reales coexistan sobre una misma cosa en un plano de igualdad. Cuando se
trata del derecho de propiedad, un propietario o un conjunto de propietarios
necesariamente excluye a los otros. Cuando se trata de derechos reales compatibles
sobre una cosa ajena, en principio, cada uno de ellos tiene su propia posición o rango
en relación con los demás.
Por tanto, cuando varios sujetos pretenden el mismo derecho de propiedad
sobre la cosa, es necesario determinar cuál de ellos debe prevalecer. Asimismo, cuando
coexisten varios derechos compatibles sobre una cosa ajena se impone precisar el
rango y la preferencia que corresponde a cada uno de ellos en relación con los restantes.
Se impone, pues, un criterio de ordenación de los derechos reales16.
Como indican Lacruz y Sancho:
Dos o varios derechos reales difícilmente pueden coexistir sobre una misma cosa en
un plano de igualdad: si hay varias hipotecas, una será primera y otra segunda, y no
15 ZAMBRANO VELASCO, José Alberto: Teoría General de la Obligación. Caracas, 1985. pp.
35-36.
16 LACRUZ-SANCHO, José Luis. op. cit. pp. 115 y ss.
cabe que haya a la vez dos usufructos idénticos y plenos o dos propiedades. Los
derechos deben “ponerse en cola”, jerarquizarse, y para eso, para ponerlos en orden,
hace falta un criterio de ordenación17.
En el Derecho Civil el rango o preferencia de los derechos reales se establece

por la fecha de constitución de los derechos. La regla prior in tempore, potior in iure (el
primero en el tiempo es mejor en el derecho) constituye el criterio ordenador de los
derechos reales en el Derecho Civil. Es decir, el derecho que nace primero, en principio,
es preferente a los que le siguen y, en su caso, los excluye.
En el Derecho Registral la regla prior in tempore, potior in iure experimenta una
modificación: La prioridad se establece no en función de la cronología de los títulos
sino de la fecha de los asientos registrales. Tiene preferencia en materia registral no
quien adquiere antes el derecho, sino quien inscribe antes su adquisición. Quien registra
su derecho no tiene, pues que preocuparse de posteriores inscripciones debido a que
éstas no le afectan.
2. ¿E n qué consiste el principio de prioridad?
Ángel Cristóbal Montes lo define como
el principio inmobiliario en virtud del cual el acto registrable que primero ingresa al
Registro se antepone, o deviene de rango superior, a cualquier otro acto registrable
que, incompatible o perjudicial al ya inscrito, no hubiere tenido todavía acceso al
Registro, auque fuese de fecha anterior18.
Con base en la LRPN y en el Código Civil, podemos definir el principio de

prioridad como el principio en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al
Registro prevalecen en caso de conflicto frente a los títulos o derechos que no han
accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a sus
respectivas fechas de presentación.
El principio de prioridad encuentra su fundamento en la propia razón de ser del
Registro. Si lo que se aspira a través de la publicidad registral es evitar la clandestinidad
de las operaciones inmobiliarias, es perfectamente lógico y razonable que en caso de
colisión de derechos sobre un mismo inmueble, el conflicto se resuelva a favor de
quien primero registró su título.
En atención al principio de prioridad en materia registral, cuando se trata del
derecho de propiedad o de derechos reales que no pueden coexistir sobre un mismo
17 Ibídem. p. 45.
18 CRISTÓBAL MONTES, Á ngel: Sistemas Registrales de Publicidad. El Sistema Español, en
Revista del Ministerio de Justicia N 2 48. Caracas, 1964- p. 162.
bien inmueble, el acto no registrado no es oponible al tercero que registró el suyo

(eficacia excluyente del principio de prioridad: Código Civil, articulo 1.924).
En cambio, si se trata de derechos reales compatibles entre sí, esto es, que pue
den coexistir sobre un mismo inmueble, el principio de prioridad confiere prelación
al derecho que primero accedió al Registro (eficacia prelativa del principio de prio
ridad). Asi, en materia de hipoteca, la hipoteca toma su grado desde la fecha de su
registro. Por tanto, en caso de conflicto entre dos acreedores hipotecarios, la regla es
que tiene preferencia aquél que primero registró su hipoteca (Código Civil, artículos
1.896 y 1.897).
En síntesis, en materia registral la prioridad que cuenta no es la del título sino
la del registro. Por tanto, cuando se trata del derecho de propiedad o de derechos
inconciliables que recaen sobre una misma cosa, no es oponible a quien inscribió su
título, el acto no registrado. Y cuando se trata de derechos reales compatibles entre sí,
la preferencia la determina la fecha del registro.
El artículo 9~ de la LRPN consagra el principio de prioridad en los siguientes

términos:
Principio de Prioridad
Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse con prelación a cualquier
otro título presentado posteriormente.
Esta disposición legal se refiere solamente a una manifestación del principio de

prioridad, esto es, a la obligación de tramitar los documentos por el orden de
presentación de los mismos. La preferencia registral o superioridad del rango registral
del derecho primeramente inscrito no está consagrada en la LRPN sino, como
señalamos poco antes, en el Código Civil (artículos 1.924, 1.896 y 1.897).
En virtud de la norma legal antes transcrita, los Registradores están obligados a
tramitar los títulos relativos a un mismo inmueble por riguroso orden de presentación.
Obsérvese que de acuerdo con la ley, la prioridad viene determinada por el momento
de la presentación del documento y no simplemente por la fecha de su presentación.
La constancia de recepción que alude el artículo 47 de la LRPN sirve para hacer
constar el instante mismo de la entrada del documento en el Registro. Por tanto, el
Registrador ante dos o más títulos relativos al mismo inmueble, deberá examinarlos
teniendo en cuenta el momento de su presentación; por lo que accederá primero al
Registro el título presentado en primer lugar aunque el presentado después sea de
fecha anterior.
Sin embargo, creemos que esta norma debe ser entendida en sus justos términos,
puesto que sería posible en determinados casos, para calificar un título presentado
antes, tomar en cuenta otro presentado en fecha posterior que determine la cancelación
del asiento que hubiese correspondido al primero19. Piénsese, por ejemplo, en una
sentencia dictada contra el adquirente que declare la nulidad de un título presentado
en fecha anterior.
Finalmente, conviene tener en cuenta en relación con el principio de prioridad
que la Ley venezolana no consagra expresamente que una vez inscrito en el Registro
un título de propiedad sobre un bien inmueble, no podrá inscribirse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble. Es decir, no contempla la normativa registral una
disposición que “cierre” el acceso al Registro a los títulos que conforme al Código
Civil (artículo, 1.924) no son oponibles a quien primero registro su adquisición20.
Sin embargo, a nuestro modo de ver, a esta conclusión debe llegarse tanto en
razón de la adopción en la LRPN del sistema de inscripción y de folio real en sustitución
del sistema anterior de transcripción y de folio personal, como también en atención a
la exigencia del tracto sucesivo de los asientos registrales. En efecto, sería un
contrasentido que en el folio correspondiente a una misma propiedad se inscribiesen
títulos contradictorios entre sí, cuando lo que se persigue a través del principio de
19 En el mismo sentido, véase: MUNAR BERNAT, Pedro en Comentarios al Código Civil y

Compilaciones Forales. Tomo VIII. Vol. 3. Revista de Derecho Privado. Madrid, 999. p. 783.
20 En otros ordenamientos registrales, se consagran expresamente disposiciones que impiden el
acceso al Registro a aquellos títulos que son incompatibles con el título registrado y que pretenden
inscribirse con posterioridad a éste último (cierre registral), con lo que se garantiza en mayor
medida el principio de prioridad. Así, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria Española establece:
“Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo de
dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse
o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el
cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera
extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro
título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento”. El artículo 72 del Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario
preparado por los profesores Antonio Moles Caubet y Angel Cristóbal Montes y publicado en
el Revista N 2 53 del entonces Ministerio de Justicia (AbriLDiciembre, 1.965), por su parte,
consagraba el cierre registral en los siguientes términos: “Inscrito o anotado preventivamente
en el Registro cualquier título traslativo de propiedad de los inmuebles o de los derechos reales
sobre los mismos no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible por el cual se trasmita o grave la propiedad o derecho real respecto
al mismo inmueble. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación no podrá tampoco
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de
sesenta días, computados a partir del siguiente día de la fecha del propio asiento o hasta que se
extingan los efectos de éste”.
LO S PRINCIPIOS INMOB1LIARIO-REGISTRALES EN LA NüEVA LEY 35
consecutividad es que el Registro presente una perfecta secuencia y encadenamiento

de los títulos (artículo 11 )21. Por consiguiente, el Registrador en ejercicio de su función
calificadora (artículo 38) deberá negarse a inscribir un título incompatible con uno
previamente registrado; esto, desde luego, no prejuzgará acerca de la validez del título
inscrito ni de aquel al que se le deniegue la inscripción (artículo 40). Corresponderá,
en definitiva, a los órganos jurisdiccionales resolver el conflicto que esta situación
suscite.
V * P r in c ip io d e e s p e c ia l id a d
1. CüNCEPTUACIÓN
Este principio atiende a la necesidad de determinar y concretar los derechos

reales inmobiliarios en todos sus elementos característicos.
Surgió como reacción al sistema de hipotecas generales que gravaban
indiscriminadamente todos los bienes susceptibles de hipoteca de una persona. Se
estableció entonces que la hipoteca debía aparecer exactamente determinada en cuanto
a su objeto y limitarse a una cantidad de dinero determinada. Así, de acuerdo con el
artículo 1.897 del Código Civil, la hipoteca no puede subsistir sino sobre bienes
especialmente designados y por una cantidad determinada de dinero.
Posteriormente, esta idea de especialidad y determinación se trasladó a todo el
ordenamiento registral exigiéndose que todos los elementos del derecho real que
accedan al Registro queden debidamente individualizados para lo cual es necesario
que la inscripción determine con exactitud el titular del derecho, el inmueble sobre el
cual recae, el contenido del derecho y la proporción que corresponde a su titular. Así,
los artículos 1.913 y 1.914 del Código Civil establecen que en todo título que se lleve
a registrar se designen con claridad las circunstancias personales de los otorgantes y la
individualización de los inmuebles objeto de registro en cuanto a su naturaleza,
situación, linderos, etc.
2. F undamento
El principio de especialidad se considera como el complemento necesario del

principio de publicidad. La publicidad registral no cumpliría su cometido de no existir
21 En cambio, en un sistema de transcripción y de folio personal, independientemente del principio

de prioridad, acceden al Registro todos los títulos. Por tanto, no resulta del todo chocante que
distintos títulos incompatibles entre sí se transcriban en el Registro, cuando se hallen dispersos
en los Libros del Registro.
36 E n r iq u e U rda neta F o n t iv e r o s
una clara y exacta determinación de los derechos inscritos22. La especialidad sirve

para que los asientos sean claros, precisos y den información exacta a quienes acudan
al Registro acerca de la propiedad del inmueble, su extensión, los títulos en que se
funda, sus cargas, gravámenes y obligaciones que la afectan, etc.
El principio de especialidad atiende, además, a la necesaria claridad y precisión
que deben revestir los derechos reales inmobiliarios. En definitiva, constituye un
principio general que informa el derecho de cosas, bienes o derechos reales.
El artículo 10 de la LRPN establece:
Principio de Especialidad
Los bienes y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados
respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.
Esta disposición leal recoge el principio de la especialidad y se complementa

con el artículo 45 que prescribe que toda inscripción relativa a un inmueble deberá
contener:
1) La indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2) La identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus
representantes legales.
3) La descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, medidas,
linderos y número catastral.
4) Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se
inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.
De esta forma se destacan los elementos fundamentales de la relación registral
sobre los que debe operar el principio de especialidad, a saber: el titular del derecho,
el inmueble, el derecho real inscrito y el título23.
En cuanto al titular del derecho, se precisa su identificación con el señalamiento
de la cuota que corresponde a cada uno de ellos, si son varios.
En cuanto al inmueble, el principio de especialidad se traduce en el resumen
del historial jurídico del inmueble en el folio que se le abre y en el que aparecen
22 RANGEL DE JAHNKE, Sol H.: Anotaciones de Derecho Registral. Caracas, 1980. pp. 141-142.
23 Al respecto MARTÍN MARTÍN, Alvaro: Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forenses.
Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1999. Tomo VII, Vol. III. p. 524.
señaladas mediante su descripción, la expresión de sus características fundamentales

y la atribución de una matrícula a cada inmueble.
En cuanto al derecho real, la exigencia de la especialidad supone la indicación
de su naturaleza jurídica, extensión, cargas y limitaciones que lo afecten y en el caso
de la hipoteca, como indicamos poco antes, la fijación de la cantidad por la que
responda el inmueble.
En cuanto al título, se requiere la indicación del negocio jurídico que sirve de
fundamento a la modificación de la titularidad real. Esto es, debe existir constancia
registral acerca del acto, contrato o título que da lugar al nacimiento, modificación o
extinción del derecho.
V I. P rincipio de tr a cto su cesiv o
1. I ntroducción
La función primordial del Registro Inmobiliario es asegurar la seguridad del

tráfico jurídico de los bienes inmuebles. Para ello es necesario organizar los asientos
registrales de forma tal que reflejen perfectamente la sucesión de derechos que recaen
sobre un mismo inmueble, enlazando los sucesivos adquirentes y transferentes, para
comprobar con exactitud la situación jurídica del inmueble.
Esto presupone que, para inscribir los títulos por los cuales se constituya,
transmita, grave, modifique o extinga la propiedad y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles, conste previamente inscrito el derecho del otorgante y que entre
los sucesivos titulares del derecho inscrito exista una perfecta secuencia de los
respectivos títulos. Para mantener el orden regular de los sucesivos titulares, los sistemas
registrales consagran el llamado principio de tracto sucesivo.
2. F undamento
A través del principio de tracto sucesivo se busca proteger y asegurar los derechos
inscritos, dificultar fraudes y estafas y cerrar, en cuanto sea posible, las puertas del
Registro a los títulos de origen ilegítimo con lo cual se aumenta la confianza en el
sistema registral.
Pero, además, el principio de tracto sucesivo permite reflejar en forma completa
y exacta la historia jurídica de los bienes inmuebles lo que facilita al Registrador el
ejercicio de su función calificadora, puesto que éste tendrá a su alcance los datos para
permitir que solamente accedan al Registro los actos otorgados por el titular inscrito
y para impedir el acceso de los actos que no cumplan con el requisito de la previa
inscripción24.
El artículo 11 de la LRPN consagra el principio de tracto sucesivo o de la

consecutividad en los siguientes términos:
Principio de consecutividad
De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar
una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones y extinciones.
Al consagrar la Ley venezolana el sistema del folio real, se hace necesario en el

Registro reflejar sin lagunas la historia de la propiedad inmobiliaria; por lo cual, la
LRPN ordena que las inscripciones se hagan en cadena de forma tal que los títulos
aparezcan en el Registro como derivados unos de otros, sin solución de continuidad.
De lo contrario, el folio correspondiente al inmueble de cuya situación se trata sería
incompleto25.
24 La concatenación de los asientos regístrales permite formar “el árbol genealógico de la propiedad
inmobiliaria”. Como gráficamente expresa NUNEZ LAGOS: “En la cuenta corriente de toda
finca, cada título llegado el Registro ha producido un asiento. La serie de títulos inscritos ha
engendrado una cadena de asientos. A este rosario de asientos se le llama tracto sucesivo formal.
Más cada título inscrito -y por tanto, cada asiento- lleva su titular: un sujeto de derecho a
quien se atribuyen los derechos inscritos. La serie de los títulos inscritos ha producido una
genealogía de titulares: a esto se llama trato sucesivo material o sustantivo. Es la pureza étnica
del sistema” (NUNEZ LAGOS, Rafael: El Registro de la propiedad español, conferencia
publicada en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Madrid, 1949. p. 161).
25 Con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRPN ya existían en el Derecho venezolano
algunas disposiciones legales que guardaban relación con el tracto sucesivo y la jurisprudencia
había admitido que la Ley venezolana consagraba, aunque en forma simplista, el principio del
tracto sucesivo en materia registral. Así, el artículo 1.926 del Código Civil según el cual “Cuando
se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o
traspase algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá en el instrumento donde se había
declarado o creado el mismo derecho o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se
expresen dichas circunstancias, y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro. Si este
instrumento se halla en una Oficina o en un despacho distintos de aquel donde se registre el
instrumento de renuncia, rescisión, resolución, cesión, traspaso o modificación, el Registrador
de este último, a solicitud de cualquiera de los interesados, dirigirá un oficio al Registrador de la
otra jurisdicción con inserción del instrumento registrado para que se ponga en el instrumento
correspondiente la nota marginal de que se trata en este artículo, y para que lo inserte en el
respectivo protocolo. Este oficio se conservará en el respectivo cuaderno de comprobantes”.
LO S PRINCIPIOS INMOB1LIARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA LE Y 39
4. R equisitos del tracto sucesivo
En su aspecto subjetivo, el tracto sucesivo exige la identidad entre el que otorgue

un título para ser registrado y el titular según el registro. Por ello, el Registrador en
ejercicio de la función calificadora, deberá calificar la identidad de la persona natural
o jurídica que otorgue el acto y la que aparezca como titular según los asientos del
Registro.
A l respecto, es bueno tener presente que ha sido constante la jurisprudencia
sobre la naturaleza y alcance de los poderes de calificación del Registrador en relación
con el tracto sucesivo, circunscribiendo los mismos al examen del instrumento
presentado para su registro, en función de su correspondencia de los datos que lo
identifican, con el título inmediatamente anterior, y no con otros documentos conexos
o más remotos26.
En su aspecto objetivo, el tracto sucesivo requiere la identidad entre el derecho
que se trate de inscribir y el que conste en el Registro. Es decir, el derecho objeto de
inscripción debe ser el mismo que se invoca en el título, con la extensión y limitaciones
que se indican en el folio registral.
El artículo 89 de la Ley de Registro Público de 1.999 establecía: “En los documentos y demás
actos traslativos de propiedad inmueble o de derechos reales sobre inmuebles, y en los documentos
en que se impongan gravámenes o limitaciones sobre los mismos bienes, se deberá expresar, en
todo caso, el título inmediato de adquisición de la propiedad o derecho que se traslada, se grava
o se limita, el cual deberá ser registrado, o registrable y presentarse simultáneamente para su
protocolización con inmediata anterioridad”. El artículo 77 de la Ley de Registro Público de
1.978, por su parte, establecía: “En los documentos y demás actos traslativos de propiedad
inmueble o de derechos reales sobre inmuebles, y en los documentos en que se impongan
gravámenes o limitaciones sobre los mismos bienes, se deberá expresar, en todo caso, el título
inmediato de adquisición de la propiedad o derecho que se traslada, se grava o se limita, el cual
título deberá ser registrado, o registrable y presentarse simultáneamente para su protocolización
con inmediata anterioridad”.
Al comentar esta norma, la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia
había dejado establecido que: “Para que se garantice el principio del tracto sucesivo regulado
en el artículo 77 de la de Registro Público es necesario que exista una “correspondencia lógica*4
entre el título inmediato de adquisición y el que pretende registrarse. En otras palabras, que el
documento causal se baste para aclarar lo relativo al origen e identificación de lo que constituye
el objeto de la traslación; y además, y ello sería la “correspondencia jurídica”, que el título de
adquisición sea en verdad un acto “susceptible de producir válidamente la trasferencia o
gravamen del derecho”. (Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de
Justicia del 14 de agosto de 1991, con ponencia del Magistrado Román J. Duque Corredor, en
el juicio de Antonio Cardozo Blanco, en el expediente N 9 5.781).
26 Véase sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 10 de
abril de 2002, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, en el juicio de Consuelo
Arévalo de Bocache, en el expediente N 9 10.442.
Además, el tracto sucesivo exige la identidad del inmueble sobre el cual recae el
derecho. Aun cuando normalmente esta exigencia se aplica a los derechos reales,
también es aplicable a los derechos personales en los casos en que por excepción estos
actos deben registrarse. Asi, no deberá inscribirse en el Registro un contrato de
arrendamiento por más de seis años, cuando quien pretenda dar el inmueble en
arrendamiento no figure como titular, según los asientos del Registro.
5. A ctos a los que se aplica el tracto sucesivo
Por lo que respecta a los actos a los que se aplica el requisito del tracto sucesivo,
el artículo 11 de la LRPN no hace distinción alguna. La disposición es general y, por
tanto, no solamente las titularidades que deriven de actos de enajenación o de gravamen
otorgados voluntariamente por el disponente están sometidos al principio de la
consecutividad, sino también aquellas que deriven de un procedimiento judicial o
administrativo, en cuyo caso se requiere que la persona contra la cual se haya seguido
el procedimiento sea la misma que figure como titular según los asientos del Registro27.
Por otra parte, de acuerdo con la ley están sujetos a registro los actos mediante
los cuales se declare, reconozca, transmita, ceda, grave o adjudique la propiedad o un
derecho real inmobiliario.
Por su carácter declarativo (Código Civil, artículo 1.116), la partición28 está
sujeta a registro, lo que consagra expresamente el artículo 43 de la LRPN.
27 En tal sentido, en relación con un acta de remate judicial, la Sala Político Administrativa del
Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de abril de 2.002 dejó establecido que
“La necesidad de expresar en el documento el título inmediato o mediato de adquisición de la
propiedad o derecho que se traslada, grava o limita, no sólo es para los actos voluntarios, sino
para todo otro del mismo contenido, como es un remate judicial, pues si quien carece de título
no puede vender ni gravar por documento registrado, tampoco podría registrarse acta de remate
en la cual él figure como propietario del bien rematado sin tener título registrado o registrable,
inmediato o mediato según el caso, que lo acredite como tal, pues el remate es un acto que
tiene la misma fuerza y virtud traslativa o declarativa que un acto voluntario como es la venta,
permuta o aporte; por manera que un acta de remate, al igual que cualquier documento por el
cual alguien declara que enajena, grava o limita algún inmueble o derecho real, está sujeto al
mismo requisito del artículo 77 de la Ley de Registro Público de 1978 (artículo 89 en la Ley de
1.993 y en la Ley de 1.99, artículos 11 y 40 de la vigente Ley de 2001)”. (Sentencia de la Sala
Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 10 de abril de 2002, con ponencia
del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, en el juicio de Consuelo Arévalo de Bocache, en el
expediente N e 10.442).
28 En relación con el carácter declarativo de la partición, véase LOPEZ HERRERA, Francisco:
Derecho de Sucesiones. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 1994, pp. 860 y ss
No existe obligación legal de registrar los actos que simplemente “modifiquen”

la titularidad de la propiedad o de un derecho real, pero que no implican un gravamen,
una transmisión o una extinción total o parcial. Por consiguiente, a nuestro modo de
ver, no está sometida a registro la situación de comunidad pro indiviso que sobreviene
cuando fallece el causante y deja varios herederos debido precisamente al efecto
declarativo de la partición según el cual se reputa que cada coheredero recibió directa
y exclusivamente del causante los bienes que le fueron adjudicados en la partición y
que jamás tuvo derecho alguno sobre los restantes bienes de la herencia29.
Por consiguiente, en nuestro criterio, no será necesario para inscribir el título
hereditario de la partición efectuada inscribir, con carácter previo, la comunidad pro
indiviso que se produjo a la fecha de la muerte del causante, sino que podrá inscribirse
directamente la adjudicación resultante de la partición, a favor de cada uno de los
herederos. Esto determina que, desde el punto de vista de la realidad, el historial de la
propiedad inmobiliaria va a aparecer incompleto porque independientemente del
carácter declarativo de la partición, no puede desconocerse que, tratándose de
adquisiciones hereditarias por varios herederos, en la realidad, desde la fecha de la
muerte del causante hasta la de la partición, se produce una comunidad hereditaria
por un tiempo que puede ser más o menos largo. De allí la conveniencia de hacer
constar, con carácter previo y explícitamente, en la inscripción de adjudicación que
se practique, dicho estado de indivisión o comunidad, para asegurar la certeza de la
propiedad y la consecutividad de los asientos registrales.
Los comentarios anteriores relativos a la comunidad hereditaria se aplican
mutatis mutandi a la comunidad ordinaria que sobreviene entre los cónyuges o ex-
cónyuges (o sus herederos respectivos) como consecuencia de la disolución de la
comunidad conyugal.
6. E l tiempo en el tracto sucesivo
De acuerdo con el artículo 11 de la LRPN, el principio de tracto sucesivo se

aplica a los asientos existentes en el Registro relativos a un mismo bien. Por tanto, la
previa inscripción de la titularidad del enajenante no se requiere al tiempo del
29 Con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRPN, la Sala Político-Administrativa de la

extinta Corte Suprema de Justicia había sostenido sistemáticamente el criterio de que si la
partición de la herencia comprendía bienes inmuebles, era necesario el registro del documento
de partición para que ella fuese oponible a terceros (GRII, N 2 6, Vol. II, pp. 100-101; GF-II,
N 2 46, p. 258; GF'II, N 2 48, pp. 140-141; GFTI, N 2 50, p. 35; GF4I N 2 53, pp. 84-86; GFTI,
N 2 58, pp.96^100; GF4I N 2 67, pp. 15L152). En contra, LÓPEZ HERRERA, Francisco: op.
cit. pp. 868-869. También en contra, CARMONA, Juan: La Partición Inmobiliaria y su Registro.
El Universal. Caracas, 12 de agosto de 1.969, primer cuerpo, p. 4-
otorgamiento del acto sino al de su registro. Esto es, a los fines de la consecutividad
debe tomarse en consideración la fecha de la inscripción y no la del otorgamiento del
título que se lleva al Registro. Así, es posible que A transfiera a B un bien inmueble de
C registrado a favor de C. Si luego A adquiere de C ese bien y lo inscribe a su favor, B
podrá registrar su título de fecha anterior.
Por lo demás, en nuestro medio es práctica más o menos frecuente que se
presenten documentos para su registro sin antes haberse practicado la previa
inscripción. Lo normal es que los títulos se presenten por el orden en que deben
inscribirse, aunque no siempre esto es así; no siendo siempre esta circunstancia un
impedimento para el registro, puesto que, a nuestro modo de ver, el Registrador
mediante el examen de la información que arroje el Registro, podría suspender la
inscripción del título presentado en fecha anterior hasta tanto se inscriba el título de
su causante presentado posteriormente30.
7. E fectos del tracto sucesivo
El tracto sucesivo únicamente permite la inscripción de los títulos otorgados

por el titular inscrito (o, en su caso, dirigidos contra él). Por otra parte, en virtud de la
consecutividad de los asientos registrales, no se permite el acceso al registro de los
actos que no cumplen con el requisito de la previa inscripción del inmueble sobre el
cual versen dichos actos, a nombre el enajenante o del constituyente del derecho
real.
Por tanto, en caso de que se trate de un acto transmisivo de la propiedad, si el
derecho de la persona que otorgue el acto que da lugar al asiento se encuentra
previamente inscrito, y no existe otro impedimento de orden legal que imponga al
Registrador proceder de otra forma, éste deberá proceder al registro del título
transmisivo. A la inversa, si según los asientos del Registro, el derecho del enajenante
corresponde a otra persona, el Registrador deberá denegar la inscripción solicitada31.
8. E xcepción al requisito de tracto sucesivo
La única excepción al principio de tracto la constituye el supuesto de

inmatriculación del inmueble, puesto que la primera inscripción, por razones obvias,
30 Véase al respecto, MARTÍNEZ SAN TIA GO , José María: Comentarios al Código Civil y
Compilaciones Forales. Tomo VIL Vol. IV. Revista de Derecho Privado. Madrid, 1999.
pp. 92-93.
31 En el mismo sentido, DE COSSIO Y COURAL, Alfonso: Instituciones de Derecho Hipotecario.
Bosch. Barcelona, 1956. p. 110.
LO S PRINCIPIOS INMOBIL1ARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA LEY 43
es la única que no se fundamenta en un asiento anterior que constate la titularidad

del transmitente.
V I L P r in c ip io d e l e g a l id a d
Los importantes efectos que determina la inscripción en el Registro Inmobiliario

justifican la necesidad de una rigurosa verificación de los actos inscribibles con
fundamento en el examen de los documentos presentados y de los datos existentes en
el Registro con el objeto de asegurar la debida concordancia entre los asientos y la
realidad jurídica.
1. C oncepto
En razón del principio de legalidad, el Registrador debe examinar si se han

observado las condiciones requeridas para la validez de los actos sujetos a registro, si
los documentos han sido redactados con claridad y exactitud y si se hallan revestidos
de las formalidades legales. El principio de legalidad constituye así uno de los
presupuestos que preside la actividad registral por el cual sólo tienen acceso al Registro
los documentos válidos, esto es, aquellos que llenan los requisitos legales. Según el
artículo 18 (numeral l 9) de la LRPN, el Registrador tiene el deber de admitir o rechazar
los documentos que se le presenten para su registro. De acuerdo con lo expuesto, el
Registrador deberá rechazar los títulos defectuosos e inscribir únicamente aquellos
que sean perfectos32.
32 La decisión del Registrador de rechazar la inscripción solicitada debe ser motivada. La ley
actual, a diferencia de la anterior (artículo 11) no establece expresamente este requisito. Pero,
el mismo es consecuencia de la necesaria motivación de los actos administrativos de efectos
particulares (Ley Orgánica del Procedimientos Administrativos, artículo 92). En relación con
la motivación de los actos administrativos, en fallo de la Corte Primera de lo Contencioso'
Administrativo, de fecha 25 de marzo de 1.980 se estableció: “La motivación del acto
administrativo es un requisito necesario para su validez, por lo que su falta acarrea la nulidad
del acto” (Revista de Derecho Público, N 2 2. Caracas, 1980). Por su parte, la Sala Político'
Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 23 de marzo de
1.984 dejó establecido que: “La motivación de los actos administrativos de efectos particulares
es de carácter obligatorio. No es aceptable el criterio conforme al cual la sola verificación de
que el acto se produjo con las formalidades de oportunidad, publicidad y competencia orgánica,
son suficientes para desechar el recurso. No se puede presumir la racionalidad subjetiva. El
órgano competente, además de pronunciarse oportuna y formalmente, debe explicar las razones
de hecho y de derecho en las cuales fundamente su criterio”. (Revista de Derecho Público, N 2
18. Caracas, 1984). Asimismo, en fecha 22 de octubre de 1992 la Sala dejó establecido que la
motivación de los actos administrativos consiste en “una declaración formal de los fundamentos,
Mediante el principio de legalidad se procura que solamente se inscriban en el

Registro los títulos que reúnan los requisitos exigidos por la ley, es decir, que sólo
accedan al Registro los títulos válidos y perfectos. De lo contrario, los asientos
solamente servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito de bienes
inmuebles y provocar nuevos litigios33.
El artículo 12 de la LRPN consagra el principio de legalidad en los siguientes

términos:
Principio de legalidad
Solo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y
forma establecidos por la ley.
Como señalan Lacruz y Sancho, el principio de legalidad persigue “la pureza

jurídica del asiento al que no pueden pasar titularidades cuyos defectos materiales o
formales reconozca el funcionario experto”34. En definitiva, se procura, mediante el
principio de legalidad, que la extensión de los asientos en el Registro solamente se
haga previo control de su conformidad con la ley.
3. L a calificación registral
A. Concepto y consagración legal
El principio de legalidad se hace efectivo a través de la calificación registral.

En tal sentido, el artículo 38 de la LRPN señala:
El Registrador titular está facultado para ejercer la función calificadora en el sistema

registral.”
de hecho y de derecho, en función de los cuales la Administración ha dictado sus actos” (Revista
de Derecho Público, N 2 52. Caracas, 1992). Y en cuanto a qué se debe entender por el vicio de
inmotivación del acto administrativo la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte
Suprema de Justicia en sentencia de fecha 03 de agosto de 1982, expresó que: “por inmotivación
ha de entenderse aún la precaria insuficiente, incongruente o inadecuada motivación”. (Revista
de Derecho Público, N 2 11. Caracas, 1982). Inmotivación, es pues, no solo la ausencia absoluta
de motivos, sino también su precariedad, insuficiencia, incongruencia o inadecuación. Por
consiguiente, la motivación de los actos administrativos es, pues, una exigencia legal, reconocida
en forma pacífica y uniforme por la jurisprudencia.
33 GONZÁLEZ MARTÍNEZ, Jerónimo: Estudios de Derecho Hipotecario. Madrid, 1924. pp. 432'
442.
34 LACRUZ'SANCHO: op. cit. p. 49.
La calificación consiste en el examen por el Registrador de la validez externa e

interna de los títulos que se presentan al Registro para ser inscritos. La ley atribuye al
Registrador la atribución de examinar el título cuya inscripción se le solicita con el
objeto de verificar el cumplimiento de los requisitos legales de fondo y de forma
necesarios para su ingreso en el Registro.
Calificar, en el Derecho Registral Inmobiliario, es determinar si el acto o
contrato presentado al Registro reúne o no los requisitos exigidos por el ordenamiento
jurídico para su inscripción.
B. Fundamento
La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, la importancia de los efectos que

la ley atribuye a la inscripción en el Registro Inmobiliario y la protección del público
en general que consulta los datos del Registro, sirven de fundamento a la calificación
registral. A través del control de la legalidad de la contratación se fortalece la confianza
en los pronunciamientos registrales sin temor a riesgos derivados de su inexactitud (a
la cual conduciría la flexibilidad de acceso al Registro), lográndose la agilidad del
tráfico inmobiliario, sobre la base de la seguridad jurídica35.
C. Naturaleza jurídica de la calificación registral
La naturaleza jurídica de la calificación constituye una de las cuestiones más

debatidas en el Derecho Inmobiliario Registral:
a) Para algunos autores, la función calificadora es

de naturaleza judicial o jurisdiccional
Según esta tesis, en su función calificadora los Registradores interpretan y

aplican la ley con una independencia de criterio semejante a la que tienen los jueces.
Además, se apoya esta tesis en el carácter declarativo -y, a veces, constitutivo- de los
derechos subjetivos privados que derivan de la decisión de inscribir el acto solicitado.
La inscripción registral produce efectos erga omnes y establece una presunción de
legitimidad de que el acto inscrito se encuentra ajustado a derecho, determinando la
35 GÓMEZ GÁLLIGO: Francisco Javier: La calificación registral en el pensamiento de Don

Jerónimo González. Su Vigencia Actual en La Calificación Registral. Tomo 1. Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y Editorial Civitas S.A. Madrid, 1996.
p. 133.
situación legal del propietario inscrito con las presunciones y consecuencias que de
ello derivan36.
Ciertamente, existen algunas semejanzas entre la función calificadora y la
jurisdiccional. Sin embargo, ellas son superficiales. Asi, el hecho de que en el ejercicio
de la función calificadora se interpreten y apliquen las normas legales y que la decisión
respectiva produzca importantes consecuencias jurídicas, no es privativo ni exclusivo
de la jurisdicción. No solamente los jueces llevan a cabo estos cometidos y actuaciones.
Además, aunque la importancia de los efectos erga omnes y presunciones
legitimadoras derivados de la inscripción son grandes, la circunstancia de que ésta no
produzca el efecto de cosa juzgada y el hecho de que el Registrador no esté integrado
en la organización judicial, apartan la función calificadora del Registrador de la
jurisdicción.
b) Otros sostienen que la función calificadora tiene naturaleza administrativa
En Venezuela, Brewer Carias sostuvo que la actuación del Registrador constituye

una actividad administrativa, realizada por una autoridad administrativa, en ejercicio
de la función administrativa. La relación que surge entre la Administración y los
particulares es una relación jurídico-administrativa y, por tanto, la actividad de registro
es una actividad administrativa. Además, el Registro Público es un servicio público
integrado dentro de la administración pública como complejo orgánico (Poder
Ejecutivo)37.
Además esta tesis se apoya en el hecho de que la actuación del Registrador es
característicamente la de un funcionario público que merece fe pública en todos los
actos, declaraciones y certificaciones que autorice, y lo hace en cumplimiento de una
función típicamente administrativa, que es el elemento fundamental que permite
diferenciar claramente el acto administrativo de los demás.
A esta tesis se critica que el servicio público, en el sentido más amplio de esta
expresión, más que una forma de actividad administrativa es el fin mismo que inspira
la actuación administrativa y la de los demás poderes del Estado por lo que no debe
36 CHICO Y ORTIZ, José María: Calificación Jurídica, Conceptos Básicos y Formularios Regístrales.
Marcial Pons. Madrid, 1987. p. 46.
37 BREWER CARIAS, Alian Randolph: La impugnación de los actos administrativos de registro
ante la jurisdicción contencioso administrativa en Libro Homenaje a Joaquín Sánchez Covisa.
Facultad de Derecho, Universidad Central de Venezuela. Caracas, 1.975. pp. 430 y ss. Pérez
Luciani, por su parte, calificó a los actos del Registro Público como “actos de la Administración
regidos por el derecho privado”. (PEREZ LUCIANI, Gonzalo: “Actos Administrativos” que en
Venezuela escapan al Recurso Contencioso de Anulación en Revista de la Universidad Católica
Andrés Bello, N 2 6 1967-1.968. p. 202).
LO S PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REG1STRALES EN LA NUEVA LEY 47
convertirse en el elemento caracterizador y distintivo de la condición administrativa

de los actos, sujetos o instituciones. Además, en el ejercicio de su función calificadora
el Registrador es independiente y sus actuaciones no están sometidas al principio de
jerarquía administrativa.
En efecto, en el procedimiento registral no hay intervención de órganos
administrativos distintos del Registrador. Los actos del Registrador que ordenan el
registro de un documento no son recurribles por ante la jurisdicción contencioso-
administrativa. La anulación de un acto de registro compete a la jurisdicción ordinaria
En Venezuela, la jurisprudencia ha negado el carácter administrativo de los
actos del Registro Público y sostenido que en los casos en que se aleguen vicios en los
documentos ya registrados, o se estime que el funcionario registral ha incurrido en
actuaciones ilegales, el conocimiento y decisión sobre tales materias corresponde a la
jurisdicción ordinaria:38.
c) Otros autores sostienen que la calificación es un acto de jurisdicción

volun taria ejercido por un funcionario público no ju d icial ♦
Se apoya esta tesis en la circunstancia de que en el ejercicio de la función

calificadora los Registradores son independientes, no están sometidos a control
jerárquico y sus decisiones producen efectos erga omnes, pero no producen los efectos
de cosa juzgada.
A esta tesis se le critica que la inaplicación rigurosa del principio de legalidad
y la inquisitoriedad en el terreno de las pruebas que caracterizan a la jurisdicción
voluntaria en algunos ordenamientos la distinguen de la actuación registral en la cual
el Registrador, como indicamos poco antes, decide sobre la calificación de los actos
sujetos a registro en términos de legalidad y, -al menos, en términos generales-,
mantiene en el procedimiento una posición pasiva.
38 Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia, de fecha

21 de febrero de 1990. Caso: The Lancashire General Investment Company Limited contra
Daniel Cisneros Guevara; expediente 86/120.
d) E n atención a las críticas form uladas a la s tesis anteriores, otros autores

sostienen que la función calificadora es u n a función independiente de la jurisdicción
y de la adm inistración
Aunque tenga puntos de contacto con ellas, presenta caracteres propios y, por
tanto, no puede encuadrarse en ninguna de ellas. En consecuencia, según este punto
de vista es necesario configurar la calificación en forma autónoma, sui generis o
diferente39.
D. Caracteres de la función calificadora
a) Es obligatoria
La calificación es para el Registrador una actuación obligatoria (LRPN, artículo

18, numeral l 9). La calificación supone un deber ineludible. El Registrador no puede
excusarse de hacer la calificación so pretexto de eventuales dificultades, oscuridad
legislativa, ambigüedad, existencia de lagunas, dificultades en la búsqueda de los datos
pertinentes etc. Debe admitir o denegar el registro del documento o título que se le
presente.
b) Es personalísima
El Registrador no puede delegar su función calificadora en otra persona. Se

trata de una atribución-deber cuyo ejercicio la ley impone al Registrador y que, en
ningún caso, puede ser compartida.
c) Es independiente
En el ejercicio de la función calificadora, el Registrador es absolutamente

independiente. No lo vinculan calificaciones suyas anteriores ni de otros Registradores.
Ejerce su función sin apremios de ningún tipo y sin que tenga que consultar, en caso
de duda, a la Dirección Nacional de Registros y del Notariado o al Ministro del Interior
y Justicia.
39 CHICO ORTIZ, José María, op. cit. pp. 62 -64.

Al Registrador no lo vincula una imposición administrativa ni un criterio

jurisprudencial. Es autoridad única que califica y decide si el acto o titulo presentado
llena los requisitos legales de fondo y de forma para su inscripción. A tales efectos, se
atendrá a los títulos presentados, a la ley y a la información que conste en el Registro
(LRPN, artículo 40)40.
d) Responsabilidad por su ejercicio
De acuerdo con la ley, el Registrador responde personalmente del ejercicio de

sus funciones (LRPN, artículo 19). Esto es consecuencia de que su actuación es
independiente y personalísima. La función calificadora se ejerce, pues, bajo la exclusiva
responsabilidad del Registrador.
e) Se limita en su ejercicio al solo efecto de efectuar la inscripción solicitada o de

negarla (LRPN, artículo 18, numeral l 9)
f) Produce efectos erga omnes, aún cuando carece de la autoridad de la cosa juzgada
g) No impide que se entable juicio por ante los tribunales
La calificación no prejuzga acerca de la validez del título presentado y los asientos

registrales pueden ser anulados por sentencia definitivamente firme (LRPN, artículos
40 y 41).
E. Medios para realizar la calificación
Interesa determinar cuáles son las fuentes de conocimiento de las que puede
valerse el Registrador para el ejercicio de su función de calificación, esto es, qué medios
puede utilizar para obtener los datos que le permitan admitir o rechazar la inscripción
de un documento presentado para su registro.
A este respecto, el artículo 40 de la LRPN establece claramente que al momento
de calificar los documentos, el Registrador deberá atenerse, exclusivamente, a lo que se
desprenda del título y a la información que conste en el Registro.
40 Precisamente para garantizar la independencia del Registrador en el ejercicio de sus funciones,

la LRPN no prevé el recurso de interpretación por ante la Corte Suprema de Justicia que
contemplaba la Ley de Registro Público de 1943 cuando al Registrador le surgían dudas acerca
de si un documento que se le presentaba para su inscripción debía o no registrarse.
A nuestro modo de ver, esta norma, por los términos generales en que está
redactada, se aplica no solamente a los actos y contratos presentados por los otorgantes
sino también a los documentos judiciales y administrativos que se presenten para su
registro.
Asi, para su calificación el Registrador solo puede valerse de los mismos
documentos presentados y de los asientos del Registro relacionados con dichos
documentos. Por tanto, el Registrador no puede utilizar otros elementos de juicio. A
los fines de admitir o denegar la inscripción solicitada no puede, pues, tomar en
consideración ningún dato extraño a los documentos presentados al Registro. El
Registrador no puede guiarse por sus elementos particulares de convicción, por noticias
particulares o por el contenido de escritos que se le dirijan, para impedir la inscripción;
como tampoco por presunciones. A este respecto, el tenor literal de la ley es terminante.
Con respecto a los medios utilizables por el Registrador para realizar la
calificación, caben las siguientes consideraciones:
a) ¿Puede el Registrador exigir del solicitante otros documentos,

además de los presentados?
A nuestro modo de ver, si en los documentos presentados faltan datos para la

calificación, el Registrador está facultado para solicitar la presentación de documentos
complementarios cuando el hecho que mediante ellos pueda comprobarse, sea necesario
para la calificación del titulo. Tal sería el caso, por ejemplo, de la pmeba del estado
civil de los otorgantes cuya certeza se requiera para la validez del título lo que podría
verificar el Registrador mediante copia certificada de la partida de matrimonio expedida
por el Registro Civil, o de la cualidad del representante de la persona jurídica a cuyo
nombre se otorgue el documento que podría comprobarse mediante copia certificada
del documento expedida por el Registrador Mercantil. En todos estos casos aunque la
calificación se limite al título, la certeza de estos hechos puede ser indispensable para
el examen de la validez del acto o contrato que lo contenga.
En todo caso, el Registrador no podrá exigir la presentación de nuevos
documentos, sino que se limitará a advertir al interesado que de no presentarlos
rechazará el registro del documento41.
41 En el mismo sentido, véase ROCA SASTRE Ma y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. op.

cit. Tomo II. pp. 273 y ss.
b) ¿Debe el Registrador atenerse únicamente al folio en que deba practicarse

el asiento cuya inscripción se le solicita o debe tener en cuenta
el contenido íntegro del registro?
La doctrina extranjera se encuentra dividida con respecto a si el examen del

Registrador debe extenderse a todo el Registro o si debe limitarse al contenido del
folio en el que vaya a practicarse el asiento solicitado.
Diez-Picazo y Gullón sostienen que aun cuando la obligación del Registrador
se circunscribe al examen del folio concreto en el que deba practicarse el asiento,
nada le impide extender su examen a los demás asientos del Registro42; en cambio,
De Pablo Contreras considera que cuando el asiento que vaya a practicarse sea de
inmatriculación (primera inscripción) es ineludible que el examen del Registrador se
extienda al contenido íntegro del Registro. Mientras que, en cualquier otro caso el
Registrador debe atenerse al contenido del folio en que debe practicarse el asiento
solicitado43.
Nos parece que este último criterio puede admitirse en Venezuela puesto que,
de acuerdo con la ley, los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales
y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Además, en los
casos de doble titularidad -única situación en la cual se plantea que lo que conste en
un folio distinto impida el registro del asiento solicitado- sólo los tribunales, y no el
Registrador, pueden decidir cuál de los títulos debe prevalecer (LRPN, artículo 41).
Bajo la vigencia de la LRPN, la Sala Político Administrativa del Tribunal
Supremo de Justicia dejó establecido: (1) Que los asientos, una vez efectuados, han de
tenerse como válidos y eficaces, hasta tanto lleguen a ser privados de tal condición
por vía judicial, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la LRPN y ;
(2) Que la calificación del Registrador debe recaer, en principio, sobre el documento
presentado para su registro y su relación con el título anterior de adquisición sin tener
que remontarse más allá de este último, con el fin de indagar, a su vez, sobre la validez
toda vez que cuando este título anterior ya registrado fue presentado para su registro,
se supone que debió sufrir el correspondiente examen por parte del Registrador y una
vez registrado, su validez y corrección se presumen44. Con anterioridad a la entrada
42 DIEZ-PICAZO Luis y GULLÓN, Antonio: Sistemas de Derecho Civil, Vol. III. Editorial Tecnos
S.A. Madrid, 1998. p. 314.
43 DE PABLO CONTRERAS, Pedro: Comentarios al Código Civil y Compilaciones Parales. Editorial
Revista de Derecho Privado. Madrid, 1999. Tomo VIL Vol. IV. p. 33.
Arévalo de Bocache, en el expediente N 2 10.442.
en vigencia de la LRPN, la jurisprudencia de nuestros tribunales se había expresado

en términos similares45.
45 Bajo la vigencia de las leyes de Registro Público de 1978 y de 1993, la Sala Político
Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia se pronunció en reiteradas oportunidades
sobre la extensión y alcance de la función calificadora en lo que concierne a los poderes de
revisión y examen de los títulos por parte del Registrador en relación con la aplicación del
principio del tracto sucesivo. En tal sentido, la Sala sostuvo: (1) Que si el título inmediato que
sirve de fundamento a la adquisición cuya inscripción se solicita, está registrado y no se cuestiona
la relación entre ambos documentos, el Registrador debe proceder a registrar el documento
presentado. Esto por cuanto no puede negarse la inscripción con base en el análisis de documentos
ya registrados cuya anulación solo compete a la jurisdicción ordinaria a la que corresponderá
dictaminar acerca de si son ciertos o válidos. La ley no faculta a los Registradores para analizar
si el título anterior debió o no ser registrado ni para indagar sobre la solidez de documentos
anteriores que figuren en la cadena de títulos, sino que sólo lo faculta para determinar si el
título citado como anterior sirve como fundamento para la nueva adquisición cuyo registro se
solicita (sentencia de la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia
del 13 de junio y del 14 de agosto de 1.991; Casos Víctor Ramón Marcano y Prudencio Lugo
Moleiro, en los expedientes NOS 6.246 y 6.524, respectivamente); (2) Si entre uno y otro
documento existe la debida secuencia que permite asegurar la continuidad registral, el Registrador
debe ordenar el registro del documento presentado cuando de su examen concluya: (a) que el
derecho transferido o gravado en el nuevo documento es el mismo derecho adquirido mediante
el inmediato anterior; (b) que ambos documentos se refieren al mismo objeto o uno está
comprendido dentro del otro; (c) que el sujeto que transfiere o grave el derecho sea el mismo
que lo adquirió anteriormente (título registral); y (d) que el documento que se pretende registrar
contenga un acto suceptible de producir válidamente la transmisión o gravamen del derecho
(sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia del 15 de diciembre
de 1.994. Caso: Pantaleón Rodríguez Acosta, en el expediente N 2 7.743) y; (3) en fin, planteado
el problema en estos términos: “Existiendo en una oficina de registro un asiento registral que, a
su vez, se fundamente en una cadena previa de documentos registrados en la misma oficina, ¿es
lícito rechazar un nuevo documento que se basa en ese asiento registral, aduciendo para el
rechazo, no una discordancia entre el contenido del nuevo documento y el del citado en éste
como documento inmediato de adquisición -en los términos del artículo 77 de la Ley de Registro
Público-, sino alguna circunstancia previa o anterior en la cadena o incluso, tangencial a la
misma?”; la Sala dejó establecido que: “Al Registrador le está vedado resolver conflictos
sustanciales que se produjeren en relación con la efectiva titularidad del derecho, visto el carácter
meramente formal de su función: Si de conformidad con la legislación registral, el documento
es registrable, deberá proceder en consecuencia, en el entendido de que el acto que adopte
producirá efectos meramente registrales, sin que ello impida que los eventuales derechos
sustanciales de terceros afectados por el mismo, puedan ser hechos valer en la vía judicial”.
(GF—III, N 2 145. Yol. I. pp. 471 y ss.).
LO S PRINCIPIOS 1NMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NüEVA LE Y 53
c) ¿Puede el Registrador, a los fines del registro del título cuya inscripción
se le solicita, tener en cuenta otros títulos posteriormente presentados
y pendientes de tramitación.7
Como norma general, no debería admitirse esta posibilidad en atención al

principio de prioridad (LRPN, artículo 9Q) (supra, N 2 IV). Sin embargo, la doctrina
admite que, como excepción, el Registrador puede tener en cuenta otro título
presentado en fecha posterior: (1) cuando éste no sea incompatible con el título cuyo
registro se le solicita y sea previo para su tramitación, en cuyo caso el Registrador
tendrá que invertir el orden de tramitación de ambos títulos; (2) cuando al relacionar
ambos títulos resulte que el primero contiene un hecho delictivo, o (3) cuando al
relacionar ambos títulos, el asiento que motive el primero ha de ser necesariamente
cancelado por el segundo46.
F. Extensión de la calificación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12 de la LRPN, sólo serán objeto de

inscripción los títulos que reúnan los requisitos de fondo y de forma establecidos en la
ley. Por tanto, la función calificadora se extiende a la forma y contenido de los
documentos presentados, esto es, al examen y constatación del cumplimiento de los
requisitos legales de forma y de fondo de los actos jurídicos sujetos a inscripción.
Sin embargo, existen límites a la función calificadora que varían según que se
trate de actos y negocios jurídicos convenidos por las partes, documentos judiciales o
documentos administrativos.
a) Calificación de documentos públicos y privados presentados por los otorgantes
En Venezuela tienen acceso al Registro no solamente los actos y contratos que

consten en documento público o auténtico, sino también los que consten en
documento privado47.
46 LACRUZ'SANCHO: op cíe. pp. 318-319.

47 A nuestro modo de ver, por la importancia de los efectos jurídicos que derivan de la inscripción,
es lamentable que la LRPN no haya reservado el acceso al registro a los documentos auténticos.
En el mismo sentido, Diez-Picazo expresa: “La necesidad de dotar al Registro de la máxima
exactitud posible, de la máxima legalidad y de las necesarias condiciones para que se garantice
la seguridad del tráfico jurídico, aconseja que las inscripciones y, en general, los asientos que se
deban practicar en él, sólo puedan llevarse acabo partiendo de documentos que reúnan las
necesarias condiciones de autenticidad”. (DIEZ-PICAZO, Luis: Fundamentos de Derecho Civil
Patrimonial. Madrid, 1978. Vol. II. p. 306).
54 E n r iq u e U rd a n eta F o n t iv e r o s
Tratándose de estos documentos, la calificación abarca la legalidad de las formas

extrínsecas, el visado del documento por abogado debidamente colegiado, la capacidad
de los otorgantes y la validez de los actos y contratos contenidos en ellos48. Por tanto,
la calificación del Registrador se extiende a extremos tales como la competencia del
Notario que autorice el acto, las prescripciones de forma del documento notariado, la
capacidad de obrar de los otorgantes, la legitimación para realizar el acto, la existencia
y suficiencia del poder de representación, la concurrencia de los requisitos esenciales
del negocio, su eficacia para determinar efectos de contenido jurídico-real, salvo
cuando por excepción se permite la inscripción de derechos personales, la verificación
de la inexistencia de obstáculos derivados de los datos de registro para la inscripción
del título etc.
Desde luego, existen extremos que escapan a la función calificadora del
Registrador: Es el caso de los vicios de consentimiento, la buena o mala fe etc., puesto
que el Registrador carece de elementos de hecho para formarse un juicio al respecto
debido a que, de acuerdo con la ley, debe atenerse a lo que resulte del título y de los
datos del registro (LRPN, artículo 40). La calificación tampoco comprende los extremos
amparados por la fe pública notarial (fecha, realidad de la comparecencia de las partes
y de las declaraciones de voluntad formuladas por los otorgantes) y, en general, realidad
de los hechos jurídicos que el Notario, o el funcionario facultado para dar fe pública
del documento, declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos y de aquéllos
que el funcionario declara haber visto u oído, si tenía facultad para hacerlos constar49.
48 Vale la pena destacar que la calificación no prejuzga sobre la validez del título ni de las
obligaciones que contenga (LRPN, artículo 40) y que la inscripción no convalida los actos o
negocios jurídicos inscritos que sean nulos o anulables de acuerdo con la ley (LRPN, artículo
41). Por tanto, es perfectamente posible anular por sentencia firme un asiento registral.
49 Sobre la calificación registral de los documentos presentados por los otorgantes, la Sala Político-
Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia dejó establecido que: “Nuestro sistema
registral tiene carácter básicamente formal. Ahora bien, tal conclusión se encuentra atenuada
por la disposición contenida en el artículo 11 de la Ley de Registro Público, que permite la
negativa de registro con base en las dudas que puedan surgirle al Registrador en cuanto a la
inteligencia o aplicación de la Ley, por cuanto estime que el título presentado adolezca de un
defecto que impida su registro. Ello obviamente amplía la función registral más allá de la mera
recepción mecánica y de la revisión únicamente formalista de documentos, permitiendo a la
Administración Registral el análisis de la problemática planteada, con el fin de lograr la necesaria
protección de la seguridad del tráfico inmobiliario, y estrechar la brecha entre la realidad registral
y la realidad extraregistral”. (Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema
de Justicia del 24 de marzo de 1.994, con ponencia de la Magistrada Cecilia Sosa Gómez, en el
juicio de Giácomo Procopio Moran, en el expediente N 2 8.761).
LOS PRINCIPIOS INMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA LE Y 55
b) Calificación de documentos judiciales
Como indicamos con anterioridad, la LRPN se refiere en forma general a la

facultad del Registrador de calificar los documentos (artículo 40) y al ámbito del
principio de legalidad (artículo 12). N o se refiere, sin embargo, la ley a la extensión
de las facultades de calificación de los Registradores en relación con los títulos de
origen judicial50. Nuestros tribunales han admitido que el ejercicio de la función
calificadora de los Registradores se extiende a los documentos judiciales51.
Creemos que la calificación del Registrador, cuando se trate de sentencias,
debe limitarse: (a) a los obstáculos que surjan del Registro que impidan la inscripción
del título que conste en la decisión judicial; (b) al carácter firme y ejecutoriado de la
sentencia; y (c) a la constatación de que el título que conste en la sentencia contenga
las menciones indicadas en los artículos 45 y 46 de la LRPN.
En cuanto a los obstácubs procedentes del Registro, éstos impiden siempre la
inscripción, aunque ésta venga ordenada por una decisión judicial. A estos efectos,
hay que entender por obstáculos la existencia de asientos vigentes que resulten
incompatibles con la inscripción del título judicial presentado. Tal sería el caso de
una sentencia que ordene el registro de la propiedad sobre un inmueble, hallándose
éste registrado a nombre de una persona que no hubiese sido parte en el juicio, o de
una sentencia que ordene la cancelación de una hipoteca no inscrita en el Registro,
de un embargo de un inmueble no registrado o que lo esté a nombre de un tercero etc.
Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales y producen
todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en
la LRPN. Además, los asientos registrales solamente pueden anularse por sentencia
(LRPN, artículo 41). Por consiguiente, el Registrador debe ponderar dichos asientos
adecuadamente y no puede desconocerlos en la calificación que haga de cualquier
clase de documento. Como expresa De La Rica y Arenal:
50 En otros ordenamientos, la Ley o, en su caso, el Reglamento definen los límites de la calificación

registral de las sentencias y actos judiciales. Así, el artículo 100 del Reglamento de la Ley
Hipotecaria española prescribe: “La calificación por los Registradores de los documentos
expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la
congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.
51 Así, la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia ha sostenido que:
“El hecho de que la solicitud (u orden) de protocolización provenga de un órgano jurisdiccional
no impide que el Registrador revise el documento correspondiente, pues de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Registro Público está facultado para negar la
protocolización por los motivos allí previstos”. (Sentencia de la Sala Político-Administrativa
de la Corte Suprema de Justicia del 14 de noviembre del 2000, con ponencia del Magistrado
José Rafael Tinoco, en el juicio de Carlos Parra Belloso, en el expediente N 2 13.885).
Si las resoluciones judiciales pudiesen saltar fácilmente por encima de las

declaraciones no contradichas del Registro, éste quedaría a merced de los caprichos
de las partes, en cuanto fuesen recogidos por una resolución judicial del mismo
modo que si en el Registro pudieran calificarse los fundamentos en que se apoya una
sentencia éstas quedaría al arbitrio de los Registradores52.
Por lo que respecta a la firmeza de las decisiones judiciales, el artículo 43 de la

LRPN ordena la inscripción en el Registro de sentencias ejecutoriadas relativas a la
propiedad o a derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles. El Código Civil,
por su parte, ordena el registro de toda sentencia ejecutoriada que pronuncie la nulidad,
la resolución, la rescisión o la revocación de un acto registrado (Código Civil, artículo
1.922). Por su parte, el artículo 696 del Código de Procedimiento Civil, ordena que se
registre la sentencia declarativa “firme y ejecutoriada” de propiedad por prescripción
adquisitiva.
A estos efectos, hay que entender por sentencia firme y ejecutoriada aquella
sentencia definitivamente firme cuya ejecución haya sido decretada por el tribunal
(Código de Procedimiento Civil, artículo 524), es decir, la sentencia contra la cual
no se admite recurso alguno, sea por haberse desestimado, no ser procedente o haber
vencido el plazo legal para interponerlo y cuya ejecución haya sido ordenada por el
juez a petición de parte53.
Por consiguiente, salvo que se trate -por razones obvias- de las anotaciones
provisionales de las actuaciones judiciales que alude el artículo 42 de la LRPN, el
carácter firme y ejecutoriado de la sentencia cuyo registro se solicita es una cuestión
comprendida dentro de la función calificadora del Registrador porque, de no concurrir
este requisito, no habría título registrable de acuerdo con la ley.
En cuanto, al examen de las menciones a que se refieren los artículos 45 y 46 de la
LRPN en la sentencia objeto de registro, su verificación por el Registrador se impone
para que no haya dudas acerca del inmueble, del titular registral y del derecho real
que se asentarán en el Registro.
No podría la calificación registral extenderse a otros elementos de la decisión
judicial tales como la existencia de las menciones que alude el artículo 243 del Código
de Procedimiento Civil o de los vicios a que se refiere el artículo 244 ejusdem; la falta
de competencia del tribunal o la determinación acerca de si la decisión podría o no
52 DE LA RICA Y ARENAL: Ramón: Calificación de documentos judiciales en La Calificación

Registral Editorial Civitas S.A. Madrid, 1996 Tomo I. p.104.
53 Henríquez La Roche expresa que: “La sentencia ejecutoriada es la que tiene certeza oficial de
cosa juzgada por virtud del auto o decreto estampado por el Juez de Primera Instancia que
ordena su ejecución”. (HENRÍQUEZ LA ROCHE, Ricardo: Código de Procedimiento Civil.
Tomo IV. Caracas, 1997. p. 74).
ser dictada en el proceso en que se dictó toda vez que estos hechos o circunstancias no
son objeto de calificación sino de las defensas, excepciones o recursos establecidos en
la ley contra la sentencia de que se trate o de impugnación por los demás medios que
establezcan las leyes procesales. Por tanto, aun cuando una sentencia contenga vicios
o irregularidades de este tipo, la misma habrá de tenerse por válida, será objeto de
registro y surtirá todos sus efectos, como si no estuviera afectada por vicio alguno.
c) Calificación de documentos administrativos
Cada vez es más frecuente el acceso de actos administrativos al Registro

Inmobiliario. Tratándose de estos actos, creemos que la calificación se extiende tanto
a los obstáculos existentes en el Registro que impidan la inscripción solicitada -u
ordenada- como a la verificación del cumplimiento de los requisitos de validez del
acto administrativo, cuya inscripción se solicita, pero no a los aspectos de fondo del
acto. Asimismo, la calificación registral en estos casos, a nuestro modo de ver, se
refiere también a la constatación de la observancia de los requisitos que establezca la
ley, en cada caso, para que un acto administrativo tenga acceso al Registro, sin que
ello suponga una excepción al principio de la ejecutividad de los actos administrativos
puesto que la ejecutividad ampara al contenido del acto y el posible acceso al Registro
no forma parte de ese contenido.
Además, el control de legalidad consustancial a la función calificadora se limita
a permitir o no el acceso del documento al Registro y no afecta la eficacia inmediata
del acto. Por consiguiente, la ejecutividad del acto administrativo no constituye un
limite para la función calificadora del Registrador puesto que el efecto de la calificación
se limita a admitir o rechazar la inscripción solicitada.
Por otra parte, las resoluciones del Registrador no prejuzgan sobre la validez
del título ni, por tanto, impiden el procedimiento que pueda seguirse por ante los
tribunales sobre su validez o nulidad.
G. Competencia para la calificación y plazo para efectuarla
La competencia de los Registradores para poder calificar los documentos

presentados se rige por lo dispuesto en el artículo 20 de la LRPN que la niega cuando
aquellos sean parte o cuando su cónyuge, ascendientes o descendientes o parientes
hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad aparezcan como
interesados, presentantes, representados o apoderados.
Esta disposición legal procura asegurar la necesaria imparcialidad en las
actuaciones del Registrador que se vería comprometida, de permitirse el ejercicio de
la función calificadora por parte del Registrador cuando él o alguna de las personas
antes indicadas tuvieran interés en el asunto. En esta eventualidad el Registrador
Suplente sustituirá al titular (LRPN, articulo 21).
La LRPN no establece expresamente el plazo para calificar o rechazar los
documentos que se presenten para su registro. Por lo cual, conforme a lo dispuesto en
el artículo 59 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la decisión
respectiva deberá adoptarse dentro de los veinte días hábiles siguientes a la presentación
de los documentos por el interesado, la autoridad judicial o administrativa. Dentro de
este plazo, el Registrador deberá aceptar la solicitud de inscripción y proceder al registro
del documento o, en su caso, denegar la inscripción.
H. Efectos de la calificación
El resultado de la calificación puede ser:

a) Que el Registrador considere que el título presentado es apto para la inscripción,
en cuyo caso procede a practicarla. En razón de la inscripción, el asiento registral
deviene en documento público (LRPN, artículo 25), o
b) Que el Registrador considere que el título no es apto para la inscripción por defectos
del título, en cuyo caso el Registrador está obligado a comunicar al solicitante los
defectos observados a fin de que el interesado en el plazo de quince días proceda
a subsanarlos (LOPA, artículo 50). No podría, por tanto, el Registrador abstenerse
de tramitar el procedimiento y no decidir acerca de la inscripción solicitada, so
pretexto de que el título adolece de faltas o defectos, sino que está obligado a
informar y advertir al particular acerca de esta situación.
El interesado puede entonces optar por retirar el documento o subsanar el defecto
quedando suspendido el procedimiento hasta que el defecto se corrija. Si el
interesado no subsana la falta observada o si ésta fuere insubsanable (porque, por
ejemplo, el título presentado adolezca de irregularidades que determinen su
invalidez), el Registrador denegará la inscripción solicitada.
I. Recursos contra la calificación registral
Por estar directamente relacionada esta materia con el procedimiento registral,

remitimos al lector a lo que exponemos sobre el particular en el Capítulo II, Sección
X de esta obra.
4. L a inscripción no convalida los actos que sean nulos

O ANULABLES con arreglo a la ley
Creemos conveniente terminar esta sección con un breve estudio de la regla a

que se contrae el epígrafe.
Como resulta evidente de su propio enunciado, la misma no tiene que ver
tanto con la calificación registral, sino que más bien se relaciona con los efectos de la
inscripción respecto de los actos y contratos nulos.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 40 de la LRPN, las resoluciones del
Registrador no prejuzgan sobre la validez del título. Por su parte, el artículo 41 ejusdem
dispone que la inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que
sean nulos o anulables conforme a la ley.
En Venezuela la propiedad se transmite solo consensu. Es decir, la propiedad se
transmite en virtud del sólo contrato (Código Civil, artículos 796 y 1.161). La
transmisión de la propiedad por contrato presupone la validez de éste y está sujeta a su
eventual nulidad54. Por ello, la ley destaca la necesidad de la validez del acto o negocio
jurídico inscribible. Comoquiera que la propiedad y los derechos reales se transmiten
por contrato, la LRPN destaca que el Registro no purga ni convalida los defectos del
título, puesto que no es su objeto dar validez a actos que por sí mismos no la tienen,
bien sea por vicios de forma o de fondo (por ejemplo, por falta de capacidad, vicios
del consentimiento, defectos de forma etc.). De ahí también la necesidad de que el
Registrador califique la validez de los actos y negocios jurídicos antes de practicar su
inscripción.
Hemos señalado en reiteradas oportunidades que los asientos registrales están
bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare
su inexactitud, principio éste que aparece consagrado en la Exposición de Motivos de
la LRPN. A los fines de asegurar la exactitud de los asientos registrales, la ley exige
que el Registrador en su función calificadora examine y verifique con todo rigor el
cumplimiento de los requisitos legales de fondo y de forma del acto sujeto a inscripción,
es decir, los requisitos de legalidad y de validez del acto o negocio jurídico que se
pretende inscribir.
Sin embargo, aún cuando los asientos registrales se presumen exactos, la última
palabra sobre la validez o nulidad de los actos y negocios jurídicos registrados
corresponde a los tribunales de justicia, de acuerdo con la ley.
Ciertamente, a través de la calificación registral se procura evitar que accedan
al Registro Inmobiliario actos y negocios jurídicos nulos o anulables. Pero, no siempre
54 AGUILAR GORRONDONA, José Luis: Derecho Civil 11... cit.. pp. 389 y ss.
es posible calificar la validez del acto en todos sus elementos, sobre todo cuando no se
exige que solamente los títulos auténticos ingresen al Registro. Por otra parte, debido
a que el Registrador en su calificación ha de limitarse a lo que se desprenda del título
y a la información del Registro es posible que existan vicios del consentimiento u
otras irregularidades del negocio inscribible cuya existencia no se desprenda del título
ni de los datos del Registro. También, por simple descuido del Registrador se puede
obtener la inscripción de un acto que tenga defectos en su parte intrínseca o en su
forma. En fin, es posible que actos o contratos nulos y anulables accedan al Registro
Inmobiliario, por error, por imposibilidad de demostrar la irregularidad o el vicio que
afecta al título o por cualquier otra circunstancia.
Por ello, se permite a los interesados incoar acción judicial para obtener la
nulidad de los actos o negocios inscritos en el Registro. La demanda deberá anotarse
provisionalmente en el Registro ex artículo 42 de la LRPN (Prenotación Registral)
para evitar que los terceros, confiados en los datos que arroje el Registro, adquieran
derechos sobre el inmueble (adquisición a non domino) y queden protegidos en sus
respectivas adquisiciones en atención al principio de la fe pública registral (infra, N 9
VIII l.B).
Corresponderá, en definitiva, a la jurisdicción ordinaria resolver con base en
los alegatos y medios de prueba aportados por los interesados, sobre la validez o nulidad
del acto o negocio jurídico inscrito. El Juez en su examen de la situación planteada no
estará limitado por lo que se desprenda del título y de los asientos registrales puesto
que en el juicio ordinario no existen las limitaciones probatorias del procedimiento
registral, sino que las partes podrán aportar al proceso los documentos y medios de
prueba que estimen pertinentes, de acuerdo con la ley.
V I I I . P r in c ip io d e p u b l ic id a d
El principio de publicidad debe ser enfocado bajo dos aspectos:
1. P ublicidad material
Bajo este aspecto, la publicidad registral se relaciona con los efectos de la

inscripción y tiene dos manifestaciones: a) El principio de legitimación establecido a
favor del titular inscrito; y b) El principio de fe pública registral consagrado en beneficio
del tercero que adquiere de buena fe un derecho del titular inscrito.
En opinión de la doctrina, el principio de publicidad en sentido material se
identifica con una presunción de exactitud del registro que opera con distinta intensidad:
a) como presunción iuris tantum a favor de todo titular registral y b) como presunción
iuris et de iure a favor del tercero que adquirió un derecho real de quien no era titular,
pero que aparecía como tal en el Registro55.
A la publicidad en sentido material -en sus dos manifestaciones- se refiere la
primera parte del artículo 13 de la LRPN según el cual:
Principio de publicidad
La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus
asientos....
A continuación nos referiremos a los principios de legitimación y fe pública

registral como manifestaciones de la publicidad en sentido material.
A. Principio de legitimación
a) Concepto
En virtud de este principio, los asientos del Registro se presumen exactos y

veraces y, por consiguiente, el titular registral reflejado en los mismos se le considera
legitimado para actuar en el comercio inmobiliario y en el proceso como tal titular56;
es decir, la legitimación registral es la idoneidad del que aparece como titular según
un asiento registral para actuar tanto en el ámbito extra judicial como en el judicial,
por cuanto se le considera titular en la forma que determinan los asientos de registro
en razón de que dichos asientos se presumen exactos y veraces.
Así, esta definición gira alrededor de dos ideas conexas: La presunción de
exactitud de los asientos registrales y la legitimación (aparente) del titular registral.
La presunción de exactitud de los asientos registrales es una presunción iuris tantum
que solo puede desvirtuarse mediante decisión judicial debido a que los asientos
registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales. Es decir, no cabe alteración de
su contenido sino por declaración judicial. Esta presunción iuris tantum aprovecha al
titular registral en general.
Por otra parte, conviene tener en cuenta que los asientos registrales además de
presumirse exactos, tienen una especial eficacia probatoria, puesto que surten todos
los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos (LRPN, artículo
25). Es decir, además de la legitimación registral que deriva de la presunción iuris
55 LACRUZ-SANCHO: op. cit. p. 42.

56 GARCIA GARCIA, José Manuel: Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Editorial Civitas
S.A. Madrid, 1988. Vol. I. p. 540.
tantum de exactitud de los asientos, dichos asientos configuran un medio de prueba

especial puesto que la ley les confiere la eficacia probatoria del documento público.
Como consecuencia de la presunción de exactitud, el favorecido por ella, esto
es, el titular registral, tiene la legitimación57 para actuar como tal en el ámbito civil, procesal,
administrativo etc.; es decir, como los asientos del Registro se presumen exactos
mientras no se demuestre lo contrario, la ley presume iuris tantum que los derechos
inscritos existen y pertenecen a quien aparece como tal según el Registro quien tiene,
por tanto, en razón del contenido que reflejen los asientos, la posibilidad, idoneidad o
reconocimiento legal para actuar en la vida jurídica como titular del derecho,
independientemente de que, en la realidad, lo sea o no lo sea (legitimación aparente).
En otras palabras, la legitimación registral es la idoneidad que confiere la ley al que
aparece como titular en un asiento registral para actuar en el tráfico jurídico y en
juicio, como tal titular, prescindiendo de si tal asiento coincide o no con la verdadera
titularidad del derecho subjetivo.
Conviene tener en cuenta que la facultad de disponer únicamente la tiene el
verus dominus puesto que conforme a los principios generales del derecho nemo dat
quon non habet.
Ahora bien, en virtud de la presunción de exactitud del contenido del registro,
el titular registral se presume iuris tantum titular verdadero del derecho inscrito a su
favor. Esta presunción mientras no sea desvirtuada por decisión judicial opera para
todos los efectos legales y, por tanto, coloca al titular registral en la situación de
comportarse como si fuera titular verdadero. En la generalidad de los casos, el titular
registral lo será también en la realidad. Por tanto, al disponer del derecho registrado
estará disponiendo de su propio derecho. Ahora bien, si el titular registral no es el
57 Mélich'Orsini al referirse a la noción de legitimación y relacionarla con la de capacidad afirma:

“Con la noción de poder se relaciona estrechamente la de legitimación introducida por la
moderna doctrina italiana. La noción proviene del derecho procesal y alude a la idoneidad
atribuida al sujeto del contrato para alcanzar los efectos que este último se propone, en función
de su singular posición respecto de los intereses a los que se refiere el contrato o a los otros
sujetos que intervienen en éste. A diferencia de la capacidad que alude a una cualidad intrínseca
(algunos hablan de “cualidad natural”) y abstracta (en cuanto que no se refiere a ningún acto o
efecto singular) del sujeto del contrato, la legitimación aludiría a una competencia (o “cualidad
jurídica”) derivada de la exigencia de que el sujeto reúna una posición respecto al objeto o al
otro sujeto del acto concreto de que se trate, sin la cual no resultaría habilitado para el
cumplimiento de tal acto específico. En tal sentido puede hablarse de la incapacidad del menor
para celebrar por sí mismo y por sí sólo un contrato, pero debe hablarse en cambio de la falta de
legitimación de una sociedad anónima para adquirir sus propia acciones”. (MELICH-ORSINI:
José: op. dt. p. 106). Así, desde el punto de vista registral, se habla de la legitimación derivada
del asiento registral, por la especial relación que tiene con el derecho a través del contenido del
asiento, quien aparece como titular según el registro (titular registral).
titular real del derecho enajenado y dispone de él incurrirá en responsabilidad civil y

penal por su actuación58.
Ciertamente, el tráfico inmobiliario se haría muy lento y engorroso si el
adquirente tuviera que averiguar en cada caso la titularidad del derecho real objeto de
su adquisición. Por ello, la legitimación registral hace presumir que el derecho inscrito
le pertenece a quien según el registro figura como su titular; y en virtud del principio
de la fe publica registral (infra, N 2 VIII, 1, B) se protege al tercero que confiado en los
datos del Registro adquiere del titular inscrito y se lo mantiene en su adquisición
aunque tal titular inscrito no sea el titular verdadero del derecho enajenado (adquisición
a non domino).
Por tanto, la legitimación registral no equivale a facultad para disponer del
derecho ajeno. Lo que pasa es que como la situación normal es la de coincidencia
entre la realidad registral y la extraregistral, en atención a la apariencia que la titularidad
registral determina, se protege al tercero que de buena fe adquiere confiado en los
datos del Registro, esto es, en la legitimación aparente del disponente y se lo mantiene
en su adquisición. En definitiva, como indica Roca Sastre, todo se reduce a una
apariencia registral de titularidad con todas sus consecuencias59.
En conclusión, la legitimación registral es una legitimación aparente que
combinada con el principio de la fe pública registral permite al titular registral
conducirse como verdadero dueño del derecho inscrito a su favor, con lo cual el negocio
jurídico celebrado por el titular registral produce sus efectos a favor del tercer adquirente
de buena fe y éste se mantiene firme en su adquisición aunque no haya adquirido del
verdadero dueño.
Como expresa Ángel Cristóbal Montes:
Pero con ser el más importante, no todo el efecto del principio de legitimación se
agota en la esfera procesal, porque en el ámbito sustantivo y mediante el juego
combinado del principio de la fe pública logra también el favorecido por aquél una
verdadera legitimación para el tráfico, la denominada legitimación por la apariencia,
y ello en virtud de que quien contrata con él adquiere firmemente, por más que no
sea titular real del derecho que en el Registro aparece a su favor, de lo que resulta
que si la facultad de disponer es exclusiva del verus dominus, en cuanto forma parte
del contenido del derecho, la legitimación registral sitúa al titular según el Registro
en la posibilidad de comportarse como legítimo dueño o titular verdadero de los
58 Incurrirá en responsabilidad civil e incluso penal conforme a lo dispuesto en el artículo 465

(numerales 3s, 42 y 6) del Código Penal.
59 ROCA SASTRE, Ramón Ma y ROCA-SASTRE'MUNCUNILL, Luis: op. cit. Tomo I. pp.
580 y ss.
derechos registrados, lo que, a no dudar, vigoriza de sobremanera la posición jurídica

del titular registral, tanto en el campo teórico como en el práctico60.
b) Fundamento
El principio de legitimación encuentra su fundamentación en la preservación

del valor seguridad jurídica que consagra el artículo 299 de la Constitución. Además,
se fundamenta en la necesidad de proteger la publicidad de los asientos registrales.
Pero, adicionalmente, este principio se basa en que se supone que solamente
accederán al registro aquellos títulos que retinan los requisitos legales, esto es, los
títulos válidos y perfectos, en virtud del control de legalidad que ejerce el Registrador
(función calificadora). De allí que sea perfectamente razonable concluir que los asientos
registrales estén amparados por la presunción de exactitud registral. Las exigencias
del tracto sucesivo y del principio de especialización así como la adopción del sistema
de folio real añaden mayor fundamento a esta presunción. Sin embargo, en Venezuela
la posibilidad de que ingresen al Registro documentos no auténticos (supra, N g VII,
3, F, a) resta fuerza a esta fundamentación de la presunción de exactitud de los datos
registrales.
Finalmente, pensamos que la legitimación registral constituye una aplicación
del principio constitucional del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el
artículo 20 de la Constitución según el cual el titular registral tiene el derecho a ser
demandado antes de ser afectado o menoscabado registralmente en su derecho. Es
decir, al titular registral, como manifestación de la tutela judicial efectiva, le asiste el
derecho de ser tratado como titular verdadero mientras no sea desvirtuada
judicialmente la titularidad que resulte de los asientos registrales.
c) Consagración legal
A l principio de legitimación como manifestación de la publicidad registral en

sentido material, se refieren, en forma ambigua, incompleta y poco técnica, los artículos
13, 25 y 41 así como la Exposición de Motivos de la LRPN61.
60 CRISTÓBAL MONTES, Ángel: El Registro Público de Venezuela en Libro Homenaje a José

Mélich'Orsini. Instituto de Derecho Privado, Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas.
Universidad Central de Venezuela. Caracas, 1982. p. 352.
61 Con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRPN, algunas decisiones judiciales se habían
referido a la legitimación registral. Así, en fecha 14 de mayo de 1.969 la Sala Político'
Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia declaró: “Establecido el trato inmobiliario
que concede la ley al crédito hipotecario, es lógico que los principios que informan al derecho
Como indicamos poco antes, la misión del Registro Inmobiliario es garantizar

la seguridad y certeza jurídica de los derechos inscritos. Por ello, el artículo 13 de la
LRPN establece que la fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica
que muestran sus asientos. Esta disposición legal consagra la presunción de verdad
legal del Registro que, como antes señalamos, opera en dos grados: uno iuris tantum, a
favor de todo titular registral (legitimación registral), y otro, iuris et de iure} para
convertir en propietario a quien adquirió de quien no era dueño, pero que aparecía
como tal en el Registro (fe pública registral).
Ahora bien, precisamente porque los asientos se presumen exactos mientras
no se demuestre lo contrario, la Exposición de Motivos de la Ley señala que “los
asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud”. Es decir, sólo porque hay presunción
de exactitud, hay salvaguarda de los asientos por los tribunales.
La tutela judicial del Registro produce las siguientes consecuencias:
1) Los asientos registrales producen todos sus efectos mientras subsisten.
2) Los tribunales de justicia son los únicos órganos competentes para declarar la
inexactitud de los asientos registrales. El artículo 41 de la LRPN establece, en tal
sentido, que los asientos registrales en que consten los actos o negocios jurídicos
nulos o anulables solamente pueden ser anulados por sentencia definitivamente
firme. Ni los Registradores ni la Dirección Nacional de Registro y del Notariado
pueden modificar, por si mismos, un asiento inexacto. Practicado un asiento el
mismo no puede ser modificado en sede administrativa.
registral inmobiliario le son aplicables. Entre ellos el fundamental llamado en la doctrina

“legitimación registral” o sea, la presunción de que los derechos reales inmobiliarios inscritos
en el Registro correspondiente, existen en cabeza de quien aparezca como titular en el asiento
registral. Presunción que abarca la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales que
involucra”. (GRII, N 2 64, p. 494). Asimismo, en fecha 14 de agosto de 1.989, la Sala, en base
al artículo 40-A de la Ley de Registro Público de 1.978, dejó establecido que: “El artículo 40-A
deja ver, sin duda, que de la existencia de un documento registrado no puede dudarse a menos
que se pronuncie su nulidad en juicio contradictorio”, agregando, luego de transcribir el texto
del mencionado artículo, que “como se desprende de la norma transcrita, para el funcionario
administrativo un registro es válido y surte efectos mientras no ocurra su anulación judicial, lo
cual no significa prejuzgar sobre la validez de las enajenaciones, también discutibles en juicio
contradictorio. Para el funcionario encargado de dirigir el Registro Público en materia
inmobiliaria, todo documento o acto protocolizado tiene pleno valor y eficacia a menos que
una sentencia judicial firme declare lo contrario. Esto significa que nuestro ordenamiento jurídico
registral se ha alineado, definitiva e indiscutiblemente, dentro de los sistemas de presunción de
corrección y veracidad de los asientos registrales, aun cuando hasta ahora haya adoptado sólo
el principio de legitimidad, protegiendo los asientos registrales con una presunción iuris
tantum....” (GF-III, N 2 145, Vol. I, p. 481).
Además, el Registrador tiene que someterse a los asientos anteriores o previos y

no puede para practicar un nuevo asiento, reconsiderar o recalificar uno anterior
o previo. Aún cuando el titulo cuya inscripción se le solicita tenga su base en un
asiento anterior que, en su criterio, contenga una irregularidad (por ejemplo, porque
el acto inscrito sea inválido o ineficaz), el Registrador tiene que registrar el acto.
3) La sentencia que declare la nulidad de un acto inscrito tiene que ordenar la
cancelación del asiento en que conste el acto en cuestión. De lo contrario se
llegaría a la absurda conclusión de que los tribunales declararían una situación
jurídica distinta a la que por ley están obligados a salvaguardar62. De allí que para
impugnar un acto inscrito, el actor deberá también impugnar el asiento registral
que lo contenga.
Por último, en cuanto a la eficacia probatoria de los asientos, el artículo 25 de la
LRPN establece que los asientos e información registrales contenidos y emanados
oficialmente del sistema registral surtirán todos los efectos jurídicos que corresponden
a los documentos públicos.
Con base en las disposiciones legales antes citadas, y aun cuando no exista una
norma legal que así lo disponga enfáticamente, podemos concluir que en virtud de la
legitimación registral se presume, salvo declaración judicial en contrario, que lo inscrito
existe y pertenece al titular registral en la forma que expresa el correspondiente asiento.
Esto es, a los fines y efectos legales consiguientes, se presume que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por
el asiento respectivo63.
62 En el mismo sentido, véase PAU PEDRÓN, Antonio en Comentarios al Código Civil y

Compilaciones Forales. Tomo VIL Vol. 3. Revista de Derecho Privado. Madrid, 1999. p. 202.
63 El Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario preparado por ios profesores Antonio Moles Caubet
y Ángel Cristóbal Montes y publicado en la Revista N 2 53 del Ministerio de Justicia (AbriL
Diciembre, 1.965) sí recogía plenamente el principio de legitimación registral en los siguientes
términos: “Artículo 75: A todos los efectos legales se presumirá, salvo declaración judicial en
contrario, que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular. De
igual manera se presumirá que quien tenga inscrita la propiedad de los inmuebles y otros derechos
reales de naturaleza inmobiliaria, tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo
dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria de la propiedad
de inmuebles o derechos reales de carácter inmobiliario inscritos a nombre de persona
determinada, sin que previa o conjuntamente se entable demanda de nulidad o cancelación de
la inscripción en que consten dichos derechos.... ”. Artículo 76”: La cancelación de un asiento
en el Registro presupone la extinción del derecho al cual se refería”.
Lamentamos que la LRPN no contenga una formulación similar del principio de legitimación
y que tengamos que inferir las importantes consecuencias sustantivas y procesales de la
legitimación registral con base en presunciones e inferencias extraídas del reconocimiento
legal de algunas manifestaciones aisladas de este principio, sobre todo si se tiene en cuenta que,
a diferencia de los que ocurre con la capacidad donde la capacidad es la regla, y por tanto, ésta
Así pues, la inscripción registral desempeña con respecto a los bienes inmuebles,
la misma función legitimadora que la posesión sobre los bienes muebles.
En síntesis, el Registro Inmobiliario se presume exacto mientras judicialmente
no se declare lo contrario; se presume que el derecho inscrito existe y corresponde al
titular registral, en la forma determinada por el asiento respectivo. Al titular según
registro se le exonera de la carga de probar su condición de titular verdadero y la
contraprueba respectiva corresponderá al interesado en desvirtuar el contenido de los
asientos registrales; la demostración o prueba en contrario deberá encaminarse a destruir
dicha presunción para lo cual el interesado deberá demostrar que aquel derecho real
inscrito no existe o que el verdadero titular es distinto del que aparece como tal según
los asientos del Registro, a cuyo efecto el interesado deberá aportar los medios de
prueba adecuados en cada caso, teniendo en cuenta, como indicamos con anterioridad,
que los asientos del Registro surten los efectos jurídicos que corresponden a los
documentos públicos (LRPN, artículo 25).
Del mismo modo se presume extinguido el derecho a que se refiere un asiento
cancelado, mientras los tribunales no declaren la inexactitud del respectivo asiento.
En este caso, la carga de la prueba de la existencia del derecho inscrito corresponderá
al interesado en desvirtuar el contenido del asiento a cuyo efecto deberá demostrar
que este derecho existe a pesar de estar cancelado su asiento para lo cual deberá aportar,
en cada caso, los medios de prueba adecuados para enervar o destruir la presunción de
exactitud registral.
d) Ámbito de la presunción de la exactitud registral
La presunción iuris tantum de verdad legal de los asientos registrales comprende

los siguientes aspectos del derecho inscrito:
1) Se presume que el derecho inscrito existe erga omnes, y especialmente, frente a
quien trate de desconocerlo o de invocar su no existencia o extinción. A la inversa,
se presume que el derecho cancelado no existe.
Además, en la eventualidad de colisión entre el derecho real inscrito y el no
inscrito, tiene prioridad el primero. Es decir, se presume la inexistencia del derecho
real no registrado cuando entre en colisión con el derecho real inscrito. Asimismo,
en caso de colisión entre el derecho de propiedad inscrito sin cargas o limitaciones
y las cargas o limitaciones a la propiedad no registradas, prevalece la situación
se presume mientras no exista un texto legal que consagre un supuesto de incapacidad, en

materia de legitimación la regla general es que solo se la tiene para disponer de intereses ajenos
en la medida en que un texto legal o una decisión judicial confiera tal legitimación (Véase
MÉLICH'ORSINI, José: op. cit. p. 107).
que refleja el registro. Es decir, los derechos reales o cargas no inscritos se presume
que no existen frente a la propiedad registrada como libre de cargas. Desde luego,
se trata de presunciones iuris tantum desvirtuables por sentencia que declare la
inexactitud de los asientos registrales.
2) Se presume la titularidad del derecho según conste en el asiento respectivo. Si
éste muestra un solo titular del derecho, se presume su titularidad única. Si el
Registro refleja una titularidad a favor de varias personas, se presume la titularidad
plural del derecho.
3) La presunción de exactitud se extiende también al titulo, entendido éste como
causa de adquisición, que aparezca reflejado en el correspondiente asiento del
Registro (título en sentido material).
4) Se presume que el derecho existe con la extensión que reflejen los datos del
Registro, esto es, en la forma que determine el asiento respectivo lo que tiene
relevancia en relación con las cargas o limitaciones de carácter real que lo afecten64.
e) Eficacia de la legitimación registral
1) La presunción de exactitud de los asientos registrales es iuris tantum y, por tanto,

desvirtuable mediante la prueba en contrario que acredite la inexactitud de los
datos registrales. Si bien la ley le otorga presunción de verdad legal a los bienes o
derechos inscritos, el artículo 41 establece, sin lugar a dudas, que los asientos
registrales en que consten actos nulos o anulables pueden ser anulados por sentencia
definitivamente firme; y la Exposición de Motivos expresa que “Los asientos
registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos
mientras no se declare su inexactitud”, lo que reitera la eficacia iuris tantum de la
presunción de exactitud del contenido del Registro.
2) Para hacer valer la presunción que la ley establece a su favor, al titular registral le
bastará con acreditar su carácter mediante la certificación del acto o derecho
inscrito que le expida el Registrador (LRPN, artículo 37) sin necesidad de aportar
el título que acredite la propiedad o derecho real. Esta situación, sin duda, confiere
al titular inscrito una posición procesal privilegiada puesto que como actor,
demandado o tercero no tendrá que exhibir más títulos ni prueba de su derecho
que la certificación del Registro, correspondiendo a quien pretenda contradecir
la inscripción -o la cancelación- demostrar la inexactitud registral. Sin embargo,
puede ser aconsejable, para evitar problemas o inconvenientes, promover en juicio
64 Al respecto, cfr: ROCA SASTRE M3 y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. op. cit. Tomo
II. pp. 541 y ss.
los títulos o la prueba documental que acredite el derecho, puesto que si en juicio
la contraparte del titular inscrito desvirtúa la presunción de exactitud del contenido
de los datos de registro pudiera precluirle al interesado la oportunidad para
promover otros medios de prueba para demostrar su titularidad65.
Así, para el ejercicio de la acción reivindicatoria le bastará al titular registral,
para acreditar su condición de propietario, presentar la correspondiente
certificación registral. Por otra parte, el titular registral será, en principio, el
legitimado pasivo para sostener el juicio de reivindicación. De otro lado, quien
figure en el Registro Inmobiliario como propietario de un inmueble o de otra
construcción arraigada al suelo será, en principio, el legitimado pasivo para sostener
el juicio de responsabilidad civil por daños causados por la ruina de éstos ex artículo
1.194 del Código Civil.
3) Como indicamos anteriormente, corresponderá a quien invoque la inexactitud
del contenido del registro, demostrar que el asiento respectivo no se corresponde
con la realidad jurídica extraregistral. A tales efectos, el interesado deberá aportar
los medios de prueba que sean adecuados para enervar o destruir la presunción de
exactitud registral, tomando en cuenta, como indicamos poco antes, que la ley
confiere a los asientos registrales la eficacia probatoria del documento público
De no lograr el interesado contradecir la inscripción, la misma subsistirá hasta
que el asiento sea declarado inexacto o anulado en otro proceso judicial.
4) No consagra la ley ni puede inferirse de su articulado ninguna presunción de que
el titular inscrito tenga la posesión de la propiedad66 o derecho real inscrito a su
favor.
5) Como indicamos anteriormente, la legitimación registral no confiere al titular
registral la facultad de disponer del derecho registrado, puesto que ésta sólo
corresponde al verus dominus. Sin embargo, en atención a la fe pública registral,
se protege al tercero que de buena fe adquiere del titular registral confiado en los
datos que el Registro arroja (legitimación aparente), manteniéndosele en su
adquisición.
65 En ese mismo sentido, c/r. RANGEL DE JAHNKE: op. cit. p. 139.

66 Desde luego, al propietario le asiste el ius possidendi, pero esto sólo significa que tiene el derecho
de poseer la cosa de la cual es propietario; si él alega que la posee efectivamente, deberá
demostrarlo.
B. Principio de fe pública registral
a) Introducción
Hemos señalado que el principio de publicidad en sentido material se traduce

en una presunción de exactitud de los asientos registrales; que esta presunción es iuris
tantum a favor de todo titular registral (principio de legitimación) y iuris et de iure a
favor del tercer adquirente que adquirió de quien figuraba en el Registro como titular
(principio de fe pública registral). Asi, cuando la presunción de exactitud de los asientos
registrales opera en forma iuris et de iure a favor del tercer adquirente que de buena fe
ha contratado con base en el contenido del Registro, se configura el principio de fe
pública registral en virtud del cual, en protección de la seguridad del comercio
inmobiliario, al adquirente que adquiere en estas condiciones se le mantiene en su
respectiva adquisición aún cuando su transmitente no fuese titular del derecho
enajenado.
b) La protección registral del adquirente en el sistema francés

y en el sistema germánico
Creemos conveniente abordar el tema de la fe pública registral con una breve

descripción de los dos principales sistemas de protección registral del adquirente: el
sistema francés y el sistema germánico.
El sistema registral francés está estructurado para proteger al adquirente de una
venta anterior por parte del transmitente y se expresa en el principio según el cual “/o
no inscrito no perjudica al que inscribe”. Este sistema protege la diligencia en la inscripción
registral: en un supuesto de doble venta adquiere la cosa el primero de los compradores
que inscribe, sin más requisitos (no se exige ni que haya adquirido de un titular
registrado, ni que su adquisición sea a titulo oneroso, ni que adquiera de buena fe, es
decir, ignorando la existencia de una venta anterior).
Es el principio de la fe pública registral en su vertiente de presunción negativa
de veracidad, es decir, se niega eficacia frente al tercer adquirente a todo aquello que
en el Registro no conste (Registro Integro: Lo no inscrito no perjudica al que inscribe).
Pero, este sistema no protege al adquirente de un vicio en la titularidad del transmitente.
Es decir, el sistema no garantiza ni la validez del título del enajenante ni la del de sus
causantes. Por tanto, la nulidad, revocación, resolución o rescisión de cualquiera de
estos títulos alcanza y perjudica a todos los adquirentes posteriores.
En cambio, el sistema registral germánico protege el tercero que adquiere confiando

en los datos del registro. Este sistema protege la confianza que el Registro suscita en el
tercero y, por consiguiente, el que adquiere de un titular inscrito, adquiere el derecho
tal como aparece en el Registro, aunque el transmitente no sea el verdadero titular o
lo sea con un vicio que afecte su titularidad, o esté gravado con una carga no registrada.
También se exige, para la protección del adquirente, su buena fe y que su adquisición
sea a titulo oneroso. En este sistema, así como en el francés, se requiere que el tercer
adquirente protegido registre su adquisición, requisito común a todo sistema de
protección registral.
En el sistema germánico el principio de fe publica registral opera no sólo como
presunción negativa de veracidad, sino también en dirección positiva, esto es, como
presunción positiva de veracidad: Para el tercer adquirente, el derecho del tradens
tiene la existencia y extensión que resulten del Registro (Registro Exacto). Así, el
contenido del Registro se presume no solo completo sino que para el tercer adquirente
se presupone, además, exacto con una presunción iuris at de iure.
En fin, por razones de seguridad del tráfico inmobiliario, el sistema germánico
consagra no sólo la eficacia negativa o preelusiva de la publicidad: El que inscribe su
derecho se halla a salvo de las impugnaciones y ataques que provengan de quienes no
hayan inscrito su derecho o lo hayan hecho con posterioridad, sino que asegura al
tercer adquirente de buena fe que será mantenido en su titularidad aún en el caso de
que existan vicios o irregularidades en la titularidad del enajenante, lo que constituye
la presunción positiva de veracidad de los asientos registrales que supone una excepción
a los principios resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis y nemo plus iuris ad alium
transferre potest quam ipse habet.
c) Concepto
El principio de la fe pública registral resume el efecto más típico e intenso de la

publicidad registral en los sistemas de influencia germánica: La equiparación a favor
del tercer adquirente de buena fe de la apariencia registral a la realidad de las cosas.
Como indica Gordillo:
En virtud de la fe pública registral, para tal tercero, lo que el Registro publica, vale,
aunque no lo sea, como si fuera la realidad. Positiva y negativamente: lo que el
Registro publica es como si existiera o fuera cierto -presunción, ahora juris et de jure,
de exactitud-, y lo que en el Registro no aparece es como si no existiera -presunción,
ahora indiscutida, e igualmente juris et de jure-, de integridad registral67.
67 GORDILLO CA Ñ A S, Antonio: Bases del Derecho de Cosas y Principios Inmobiliario-

Registrales-Sistema Español en Anuario de Derecho Civil, 1.995. Vol. 48, Fascículo 2°. pp. 621-
622.
Así, se entiende por fe pública registral la presunción iuris et de iure que la ley
confiere al Registro Inmobiliario en virtud de la cual lo que éste publica en relación
con la existencia y extensión de los derechos reales se considera incontrovertiblemente
completo y exacto, esto es, íntegro y veraz, a favor del tercer adquirente de buena fe
que contrata confiado en los datos que el Registro expresa.
d) Función
Como indicamos poco antes, la fe pública registral se configura como una

presunción iuris et de iure de exactitud e integridad de los asientos del Registro a favor
del tercer adquirente de buena fe.
A sí concebida la fe pública tiene una doble función que Roca Sastre resume en
los siguientes términos:
1s' El contenido registral se presume exacto, de modo que el tercero que adquiere
un derecho confiado en lo que el Registro expresa, deviene propietario o titular de
tal derecho y con la extensión y contenido con que aparece el mismo registrado,
aunque el transferente o titular inscrito no sea propietario o titular del derecho de
que se trata, o que éste sea en realidad de extensión o contenido distinto. Es una
presunción positiva de veracidad. 22- El contenido registral se presume íntegro, de
manera que el tercero pueda rechazar cuantos derechos, títulos, acciones o hecho
no estén inscritos o reflejados en el Registro, los cuales deben considerarse
inexistentes en cuanto puedan perjudicar o afectar al tercer adquirente que contrata
fiado en los libros hipotecarios, aunque aquéllos existan en la realidad jurídica, pues
ante él, el Registro ha de reputarse completo, o sea, que agota la realidad jurídica. Es
una presunción negativa de veracidad68.
e) Fundamento
El principio de fe pública registral se fundamenta en la necesidad de proteger la

seguridad del comercio inmobiliario. Para proteger de toda posibilidad de impugnación
las adquisiciones que efectúen los terceros que adquieren confiados en los datos que
refleja el Registro, la ley reputa completo, exacto e incontrovertible en beneficio de
estos terceros el contenido de los asientos registrales, aunque no concuerden con la
realidad jurídica. En fin, son las exigencias del tráfico inmobiliario las que determinan
que el Registro se repute irrebatiblemente íntegro y veraz de forma tal que la confianza
del tercero que adquirió con base a los datos del Registro no se vea defraudada bajo
ningún respecto.
68 RO CA SASTRE, Ramón y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis: op. cit. Tomo II. p. 163.
f) El sistema registral consagrado en el Código Civil (artículo 1.924)
El artículo 1924 del Código Civil expresa:
Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro
y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra
terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos
sobre el inmueble.
Esta disposición legal recoge el principio de la fe pública registral en su faceta

negativa: lo no inscrito no perjudica al que inscribe. Esto es, el tercero que inscribe su
derecho queda protegido de las transferencias de propiedad o de las constituciones o
transmisiones de otros derechos reales no inscritas o inscritas con posterioridad a la
suya. Así, por ejemplo, quien enajene un bien inmueble mediante documento privado
puede enajenarlo de nuevo por documento registrado, en cuyo caso esta segunda
enajenación prevalecerá sobre la primera. El primer adquirente no podrá oponer su
título no registrado al segundo que registró el suyo.
Pero, esta disposición legal no garantiza la validez de la titularidad del enajenante
o la de los causantes de éste. Por tanto, la nulidad, resolución, revocación, rescisión o
ineficacia de una cualquiera de estas titularidades, afecta y perjudica a todos los
adquirentes posteriores69. El tercer adquirente se halla protegido de quien no registró
su adquisición, pero no de las impugnaciones derivadas de la invalidez del título del
enajenante o de la invalidez de la titularidad de los causantes de éste. Piénsese, por
ejemplo, en la invalidez de la adquisición del enajenante por incapacidad o vicio del
consentimiento en cuyo caso al declararse la nulidad del título del enajenante caerá
el título del tercero que adquirió de éste (tercer adquirente)70.
69 CRISTÓBAL MONTES, Ángel: El Sistema Registral Venezolano en Revista de la Facultad de

Derecho de la Universidad Católica Andrés Bello N g 2. Caracas, 1.965-1.966, N 2 2. pp. 39 y ss.
70 Al referirse a los efectos del contrato declarado nulo o anulado respecto de los terceros, esto es,
de las personas que hayan adquirido un bien inmueble de una de las partes de un acto nulo,
López Herrera expresa: “El valor de su derecho estará pues, necesariamente vinculado al derecho
de la persona de quien lo ha adquirido. De todas maneras, su extensión no podrá ser mayor que
la del derecho del primer adquirente: nemo plus juris transferre potest quam ipse habet. Trasladado
este razonamiento al campo de la nulidad, resultaría que si el primer adquirente ha poseído en
virtud de un acto nulo y que este acto ha sido anulado, con la destrucción del derecho del
primer adquirente se destruirá igualmente el derecho de su-adquirente: resoluto jure dantis resolvitur
jus accipientis... Los derechos reales (propiedad, servidumbres, hipotecas) adquiridos por terceros
sobre bienes inmuebles objeto del contrato declarado nulo o anulado, caen totalmente. (LOPEZ
HERRERA, Francisco: La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil Venezolana. Universidad
Central de Venezuela. Caracas, 1952. pp. 212-213). En el mismo sentido, Maduro Luyando
expresa: “Respecto de los terceros que hubiesen adquirido un bien o un derecho de las partes
Sólo en forma parcial y fragmentaria, en contados casos, se consagra en el

Código Civil Venezolano la faceta positiva de la fe pública registral. Estos casos son la
acción pauliana (articulo 1.280), la acción por simulación (artículo 1.281), la acción
de rescisión por lesión (artículo 1.350), la acción de revocación de la donación por
ingratitud del donatario o por superveniencia o existencia de hijos del donante (artículo
1.466) y la acción de resolución de la permuta por evicción (1.562) en las cuales la
declaratoria con lugar de alguna de estas acciones no perjudica las adquisiciones
efectuadas por terceros que hayan registrado su título con anterioridad al registro de
la demanda. Pero, en todos los demás casos, la invalidación, revocación, rescisión,
resolución o reducción de la titularidad del transferente afectará a todos los adquirentes
posteriores en virtud de la aplicación de las reglas resoluto iure dantis resolvitur ius
accipientis y Tierno plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet71.
N o hay pues en el Código Civil una norma general que ampare al tercero que
efectúe su adquisición confiando en la información que arroje el Registro, frente a los
vicios e irregularidades que afectan la titularidad de su causante o la de los titulares
regístrales anteriores72. Tampoco consagraban este principio las leyes de Registro
Público anteriores a la actualmente vigente. La jurisprudencia de nuestros tribunales
contratantes, o sea, respecto a los causahabientes a título particular, la nulidad produce sus
efectos, pues el derecho adquirido por el tercero está sometido a las mismas vicisitudes a que
está subordinado el derecho de su causante, de modo que si el derecho de éste es nulo, también
lo es el adquirido por el tercero. Igual ocurre con lo que se ha denominado en doctrina el
subadquirente, el que hubiese adquirido derechos del causahabiente a título particular de una
de las partes. Los derechos del subadquirente no pueden estar en mejor situación que los del
primer adquirente y si éstos son nulos, igualmente lo son los de aquél. Generalmente los derechos
adquiridos por terceros quedan afectados de nulidad, salvo cuando se trate de bienes muebles
adquiridos de buena fe, en los cuales la posesión vale título (art. 794) y respecto de los frutos
percibidos de buena fe por los terceros (art. 790).” (MADURO LUYANDO, Eloy: Curso de
Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello. Manuales de Derecho.
Caracas, 1.995. p. 603).
71 CRISTÓBAL MONTES, Ángel: El Registro Público.... cit. pp. 380 y ss. Para un análisis de la
eficacia positiva y negativa de la fe pública registral en el Código Civil Venezolano, véase:
MELIChLORSINI, José: La Eficacia de la Impugnación de un Acto Registrado para los Terceros
Subadquirentes (El artículo 1922 del Código Civil Venezolano) en Estudios de Derecho Civil.
Editorial Alva. Caracas, 1986. pp. 407 y ss.).
72 Ciertamente, según los artículos 1.920, 1.921 y 1.922 del Código Civil, determinados actos,
demandas y sentencias están sujetas a registro. Por otra parte, de acuerdo con el artículo 1.924
ejusdem, los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y
que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por
cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Por
consiguiente, si un tercero adquirió después de la sentencia que pronunció la nulidad, resolución,
rescisión o revocación de la titularidad del enajenante y registró antes de la transcripción de la
sentencia, no le será oponible a ese tercero esta sentencia (Lo no inscrito no perjudica al que
inscribe). Pero, si el tercero adquirió antes de la sentencia, dictada ésta cae la adquisición del
con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva LRPN sostuvo que el sistema

registral venezolano no consagraba la fe pública registral, entendida ésta como una
presunción iuris et de iure de veracidad de los asientos registrales en protección del
tercer adquirente de buena fe73.
g) ¿Consagra la LRPN el principio de fe pública registral?
En forma similar a lo que ocurre con el principio de legitimación, la LRPN no

consagra enfáticamente el principio de la fe pública registral en materia inmobiliaria74.
En efecto, no dispone esta ley que quien adquiere la propiedad o otros derechos reales
sobre bienes inmuebles, fundándose de buena fe sobre una inscripción del Registro,
será mantenido en su adquisición.
La LRPN se limita a señalar en el articulo 13 al tratar del principio de publicidad
que: “La fe publica registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran
sus asientos”. En el artículo 23 ejusdem se expresa que: “La misión de los Registros es
garantizar la seguridad jurídica de los actos y de los derechos inscritos, con respecto a
terceros, mediante la publicidad registral”. Por su parte la Exposición de Motivos de
la Ley expresa textualmente que: “El propósito fundamental de los Registros y Notarías
tercero en virtud de la desaparición retroactiva de la titularidad de quien le transfirió al tercero

que determina la sentencia en cuestión. En cambio, en los supuestos previstos en los artículos
1.279,1.281,1.350,1.466 y 1.562, como indicamos porco antes, la declaratoria con lugar de la
acción no perjudica las adquisiciones efectuadas por terceros que hayan registrado su título con
anterioridad al registro de la demanda (Registro Exacto: Presunción positiva de veracidad). (Al
respecto, CRISTÓBAL MONTES, Ángel: El Registro Público, cit. pp. 54 y 55).
73 Así en fecha 14 de agosto de 1989, la Sala Polítia>Administrativa de la antigua Corte Suprema
de Justicia declaró que: “Esto significa que nuestro ordenamiento jurídico registral se ha alineado,
definitiva e indiscutiblemente, dentro de los sistemas de presunción de corrección y veracidad
de los asientos registrales, aun cuando hasta ahora haya adoptado sólo el principio de legitimidad,
protegiendo los asientos registrales con una presunción iuris tantum sin llegar todavía a consagrar
el de fe pública registral, constitutivo de una presunción iuris et de iure en determinados casos
en que así lo justifique la necesidad de garantizar a los terceros adquirientes, principio este
último al cual ya antes de hizo referencia”. (GF-III. N 2 145. Vol. I, p. 481).
74 El artículo 78 del Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario elaborado por los profesores Antonio
Moles Caubet y Ángel Cristóbal Montes publicado en la Revista N 2 53 del Ministerio de
Justicia en 1.965 consagraba la fe pública registral en los siguientes términos: “El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho real de persona en que el Registro aparezca
con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito
sus derechos aún cuando después se anule o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no
consten en el Registro. La buena fe del tercer adquirente acerca del título inscrito se presume
siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título
gratuito no gozarán de otra protección registral que la que tuviera el causante o transferente”.
es garantizar, mediante la publicidad registral, la certeza y la seguridad jurídica de los

bienes o derechos inscritos, otorgándoles la presunción de verdad legal, oponible a
terceros”. Finalmente el artículo 59 de la LRPN, referente al Registro Mercantil
establece: “Fe Pública. La declaración de inexactitud o nulidad de los asientos del
Registro Mercantil no perjudicará los derechos de terceros de buena fe adquiridos
conforme a derecho”.
Vale la pena destacar que la LRPN se refiere a la fe pública registral como una
manifestación del principio de publicidad. Se nota aquí la influencia de la doctrina
germánica en donde la legitimación registral y la fe pública registral integran un único
principio: El principio de publicidad (Publizitátsgrundsatz), del cual aquéllas vienen a
constituir dos manifestaciones parciales y complementarias75. Recuérdese que en
opinión de muchos autores, el principio de publicidad se identifica con una presunción
de exactitud del Registro que opera en dos grados: uno, iuris tantum a favor de todo
titular registral, y otro, iuris et de iure, para hacer adquirir la propiedad a quien contrató
con quien no era dueño pero que como tal figuraba en los libros del Registro.
Si bien la formulación del principio de la fe pública registral en materia mercantil
es clara puesto que en forma enfática el artículo 59 la proclama, la LRPN no indica
expresamente, en materia de Registro Inmobiliario que la declaración de inexactitud
de los asientos registrales no afecta ni menoscaba los derechos de terceros de buena fe
que hubiesen efectuado sus adquisiciones fundados en los datos registrales. Tampoco
contiene la ley una declaración expresa de que el Registro se presume iuris et de iure
íntegro y exacto a favor del tercer adquirente que adquiere confiado en el contenido
del Registro.
Sin embargo, creemos que a esta conclusión debe llegarse. Los siguientes
argumentos militan a favor de la tesis de que la LRPN consagra el principio de la fe
pública registral no sólo en su aspecto negativo: lo no inscrito no perjudica al que
inscribe (presunción negativa de veracidad: Registro Completo), sino también en su
faceta positiva: lo inscrito existe y subsiste (presunción positiva de veracidad: Registro
Exacto):
75 Sobre la relación que existe entre la legitimación y la fe pública registral, conviene tener en
cuenta que en los sistemas registrales llamados de desenvolvimiento técnico, la presunción
iuris tantum de veracidad y exactitud de los asientos registrales deviene en iuris et de iure a favor
del tercero que de buena fe adquiere del titular registral. Acerca de la mutua relación que
existe entre estos dos principios, Gordillo expresa: “Examinado el asunto desde el punto de
vista del Registro, de su organización, de los requisitos y controles impuestos a la registración y,
consecuencia de todo ello de la proyección hacia fuera de la publicidad registral, vendrá a
primer plano la legitimación registral.... En sentido opuesto, encarada esa misma realidad
desde la perspectiva del tercero que toma al Registro como punto de apoyo de su actuación
adquisitiva, pasará a situarse en primera línea la fe pública registral” (GORDILLO CA NA S,
Antonio: op. cit. p. 627).
1) Como indicamos al comienzo mismo de estas páginas, quizás la mayor utilidad

de los principios inmobiliario-registrales estriba en que se trata de normas cuya
formulación ha sido convencionalmente abreviada, de forma tal que con una sola
palabra o mención se da a conocer una determinada regulación jurídica. Por tanto,
cuando el artículo 13 de la LRPN consagra el principio de la fe pública registral como
manifestación de la publicidad (en sentido material), con esta sola expresión, a nuestro
modo de ver, se da a entender que la ley confiere a los asientos registrales el carácter
de presunción iuris et de iure de integridad y veracidad a favor del tercer adquirente
que de buena fe contrata confiado en los datos que el Registro expresa, puesto que
este y no otro es el significado que se atribuye a la mención fe pública registral en el
Derecho Registral Inmobiliario. No era necesario que el legislador entrara a definir lo
que se entiende por fe pública registral, puesto que no es su función definir sino
prescribir u ordenar.
2) Según el tenor literal del artículo 13 de la LRPN, la fe pública registral
protege la “verosimilitud y certeza jurídica” que muestran sus asientos. La “verosi
militud” y “certeza jurídica” que constituyen los atributos de la presunción con que la
ley inviste a los asientos registrales denotan la idea de exactitud de los datos que
contienen -o que la ley presume que contienen- dichos asientos. Así, el Registro no
solo se presume íntegro, sino verdadero, cierto, esto es, exacto. Y si conforme a lo
dispuesto en el artículo 23 ejusdem la misión de los Registros es garantizar la seguridad
jurídica de los actos y de los derechos inscritos, con respecto a terceros; se tiene que el
contenido del Registro se considera siempre exacto en beneficio del tercero que adquiera
confiado en los datos del Registro el cual, en consecuencia, puede estar completamente
seguro de su adquisición en los términos que el Registro expresa.
Por consiguiente, con estricta base legal, se concluye que el tercero que adquiere
confiado en los datos que arroja el Registro se encuentra a salvo de los efectos de las
acciones de impugnación procedentes de defectos en la titularidad del tradens que no
exteriorice el Registro. Es decir, respecto del tercer adquirente que confió en lo
manifestado registralmente, la inscripción convalida los vicios o defectos del título de
su causante -o, de causantes anteriores- que no refleje el Registro. Lo que nos conduce
a postular que tal como ocurre en materia mercantil (artículo 59), la declaratoria de
nulidad de los actos jurídicos que consten en el Registro Inmobiliario que alude el
artículo 41 de la LRPN no perjudica los derechos de los terceros de buena fe adquiridos
conforme a derecho.
3) De no existir el principio de la fe pública registral, el Registro Inmobiliario
se haría en buena medida inoperante y, ciertamente, no cumpliría -com o no ha
cumplido hasta ahora- su misión de “garantizar la seguridad de los actos y derechos
inscritos con respecto a los terceros” en el comercio de bienes inmuebles ex artículo
23 de la LRPN. De acuerdo con esta disposición legal, la seguridad del tráfico
inmobiliario debe ser el norte y guía del sistema registral. Y, ciertamente, la legitimación
registral no sería suficiente para garantizar por si sola el tráfico inmobiliario, si quien
contrata de buena fe, apoyándose en el Registro, no tuviera la seguridad de que sus
declaraciones son incontrovertibles. El comercio inmobiliario no se encuentra
asegurado si el Registro no protege al tercero que adquiere confiado en la apariencia
jurídica que manifiesta el Registro. Pues bien, a lograr esta finalidad y a salvaguardar
estas exigencias atiende, precisamente, la fe pública registral que alude el artículo 13
ejusdem.
4) El no reconocimiento del principio de fe pública registral en los términos
antes expuestos, se insiste, haría que el sistema registral fuera intrínsecamente negador
de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Ya hemos señalado que el Registro
tiene como misión asegurar la seguridad jurídica de los actos y de los derechos inscritos
con respecto a terceros. Es decir, el punto de partida del Registro es que debe ser base
suficiente para la completa confianza de los terceros de buena fe. El trafico exige que
el Registro sea instrumento de seguridad completa, de confianza que no pueda verse
defraudada. A esto contribuye el sistema de inmatriculación por bienes inmuebles o
folio real, la exigencia del tracto sucesivo, el principio de legalidad, la calificación
registral y, ciertamente, la fe pública registral.
5) Conviene tener en cuenta que de acuerdo con el Código Civil, están
sometidos a Registro únicamente las demandas a que se refieren los artículos 1.279,
1.281, 1.350, 1.466 y 1.562. Esto es, deben registrarse conforme al Código Civil, la
acción pauliana, la demanda de simulación, la demanda de rescisión por causa de
lesión, la acción de revocación de las donaciones por ingratitud del donatario o por
superveniencia o existencia de hijos o descendientes del donante, y la demanda de
resolución de la permuta en caso de evicción (Código Civil, artículo 1.921, numeral
29).
En cambio, de acuerdo con la nueva LRPN, deben anotarse ahora en el Registro
Inmobiliario todas las demandas y medidas cautelares sobre la propiedad de bienes y
derechos determinados, y cualesquiera otras sobre la propiedad o derechos reales, o en
las que se pida la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier
derecho real sobre inmuebles (LRPN, artículo 42).
A l haber consagrado la LRPN una presunción de exactitud de los asientos
registrales (artículo 13) y ordenado la anotación provisional de todas las demandas
relativas a la propiedad o a otros derechos reales sobre bienes inmuebles, lo ha hecho
no sólo con el propósito de dar a conocer a los terceros cualquier eventualidad que
pueda repercutir en la titularidad registral, sino para protegerlos y ponerlos a cubierto
de los peligros que pudiera significar para ellos el que se omita la anotación provisional
ordenada por la ley.
En efecto, al haberse apartado la nueva ley del sistema registral francés, la
publicidad a que se refiere el artículo 42 de la LRPN no debe entenderse ordenada por
el legislador simplemente para informar al tercero sobre algo que pueda interesarle,
sino para inmunizarle frente a ello, cuando a pesar de la existencia de la obligación de
efectuar la publicación respectiva, la misma no se realiza. Por lo cual, la omisión de
dicha publicación produce la consecuencia fundamental de impedir que los efectos
de la declaratoria con lugar de la demanda relativa a bienes inmuebles cuya publicación
fue omitida, alcancen al tercero que adquirió del titular inscrito con anterioridad a la
fecha del registro de la demanda en cuestión. De lo contrario, no tendría ningún
sentido ni se explicaría la exigencia de la anotación provisional de las demandas
relativas a la propiedad o a otros derechos reales sobre inmuebles que contiene la
nueva ley.
Por consiguiente, en el caso de que por uno u otro motivo no se efectúe la
anotación provisional de la demanda que se refiera a la propiedad o a la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles, la
sentencia que afecte la titularidad del transmitente no producirá efecto frente al tercero
que adquirió el inmueble de buena fe confiado en los datos del Registro y que inscribió
su título con anterioridad al registro de la demanda contra su causante. De allí que la
adquisición del tercero una vez registrada no podrá invalidarse ni resolverse en virtud
del ejercicio de las acciones contra la titularidad del transmitente, cuando éstas no
aparezcan exteriorizadas en el Registro mediante la oportuna anotación provisional
de las respectivas demandas. En estos casos el Registro se tendrá como exacto en
beneficio del adquirente, quien no será afectado ni menoscabado en su adquisición
aunque resulte declarada la no existencia del derecho transmitido o gravado en el
patrimonio del enajenante. En atención a lo dispuesto en el artículo 13 de la LRPN,
la fe pública registral protegerá frente al tercero registral la verosimilitud y certeza
jurídica de los asientos del Registro.
6) De lo anteriormente expuesto, se concluye que cuando la ley asegura
mediante la publicidad registral la certeza y seguridad jurídica de los bienes o derechos
inscritos, otorgándoles la presunción de verdad legal oponible a terceros y ordena que
se anoten en forma provisional las demandas que los afecten, los casos singulares de
eficacia sanante o convalidante de la publicidad registral a favor del tercer adquirente
(Código Civil, artículos 1.279,1.281,1.350,1.466 y 1.562) pasan a ser manifestaciones
particulares de un principio general contenido en los artículos 13, 23 y 42 de la LRPN
según el cual el Registro vale como exacto en beneficio del tercer adquirente que
inscribió su título con anterioridad al registro de la demanda contra su transmitente.
Este queda, en tal caso, por ende, cubierto por el ámbito protector que brinda la
publicidad registral y no ve su adquisición afectada por la claudicación del título de su
tradens. Sólo así cobra sentido y significación la exigencia legal de la anotación
provisional de las contingencias que puedan repercutir en la titularidad tabular.
h) La doctrina de la apariencia jurídica y la publicidad registral
h 1) E l R egistro In m obiliario como m ecan ism o creador

de a p a rie n c ia s form ales
En Venezuela la protección del tercero que adquiere con base en los datos que
arroja el Registro se fundamenta, además, en la naturaleza del Registro Inmobiliario
como mecanismo creador de apariencias formales.
En efecto, bien sabido es que en Venezuela la propiedad se transmite solo consensu
(Código Civil, artículos 796 y 1.161). Toda enajenación exige un acto o contrato
intrínsecamente válido y la preexistencia del derecho enajenado en el patrimonio del
transferente; de faltar este último requisito, la transmisión o gravamen es ineficaz
aunque el acto sea válido.
Ahora bien, en algunas disposiciones legales en atención a la protección de la
confianza en la apariencia jurídica, el legislador atempera el rigor del principio de la
transmisión de la propiedad solo consensu. Así, de acuerdo con los artículos 794 y
1.162 del Código Civil, la posesión de bienes muebles produce, a favor del tercer
adquirente de buena fe, el mismo efecto que el título y determina la adquisición de la
propiedad, independientemente de que el transmitente sea o no titular del derecho
enajenado. Es decir, la aplicación de las precitadas disposiciones legales hacen posible
la adquisición a non domino de bienes muebles, esto es, adquirir a pesar de que el
tradens no tenga poder de disposición sobre la cosa. Según los principios generales del
Derecho Civil, la ausencia de este requisito impide la transmisión del derecho real al
accipiens. Sin embargo, si éste se halla en el supuesto contemplado en los artículos 794
y 1.162 del Código Civil, adquirirá la propiedad o el derecho real enajenado. Esto se
explica por aplicación de la teoría de la apariencia jurídica. El accipiens ha confiado en
una situación que ofrece signos razonables de corresponderse con la realidad, situación
ésta que sirve de base a su adquisición, a pesar de que con arreglo a los principios
generales del Derecho Civil no podría efectuarla. La apariencia sirve así como
mecanismo de adquisición de derechos reales en determinados casos.
El Código Civil contempla otros supuestos de adquisición a non domino en los
cuales se mantiene al adquirente en su adquisición a pesar de la inexistencia del derecho
enajenado en el patrimonio del tradens76. En todos estos casos se trata, en definitiva,
76 Por ejemplo, según el artículo 436 del Código Civil, si después de la presunción de muerte
volviere el ausente o se probare su existencia, no obstante ello, el adquirente de los bienes
muebles o inmuebles enajenados con anterioridad por el poseedor definitivo será mantenido
en su adquisición. Lo mismo ocurre con el artículo 1.755 del Código Civil que mantiene en su
adquisición al adquirente de la cosa enajenada por el depositario, cuando éste era una persona
LO S PRINCIPIOS EMMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NUEVA LEY 81
de proteger a quien adquirió confiando en signos aparentes que hacían verosímil la

existencia del derecho enajenado en el patrimonio del tradens o la capacidad de
enajenación por parte de éste.
La doctrina extranjera -puesto que en Venezuela no conocemos ningún estudio
sobre la materia- admite que para la aplicación de la doctrina de la apariencia jurídica
deben concurrir los siguientes requisitos:
1) Un requisito objetivo o material, que alude a la situación de hecho o fáctica en
que se apoya el tercero o persona beneficiada por la apariencia.
2) Un requisito subjetivo o psicológico, que alude al estado personal de quien invoca
en su favor la apariencia.
3) Un requisito formal, que se refiere al negocio jurídico realizado, cuando se trata
de la adquisición de un bien o derecho.
incapaz al tiempo en que se efectúo el depósito. Asimismo, el caso previsto en el artículo 1.182
del Código Civil que mantiene en su adquisición al tercero que adquirió del accipiens que de
buena fe había recibido indebidamente el pago de una cosa cierta y determinada y la enajenó.
En tal caso, el accipiens solo está obligado a restituir al solvens el equivalente por él recibido o a
cederle la acción para obtenerlo. Igualmente, el que adquirió en virtud de una convención a
título oneroso hecha de buena fe con el heredero aparente no está obligado a restituir lo recibido
al heredero verdadero. En tal caso, el heredero aparente debe devolver el precio recibido al
heredero verdadero o cederle su acción contra el comprador que no lo hubiese pagado todavía
(Código Civil, artículo 1.001). Una situación similar se presenta en el caso del mandatario
aparente previsto en el artículo 1.710 del Código Civil según el cual lo que hace el mandatario
en nombre del mandante ignorando la muerte de éste, o una de las otras causas que hacen cesar
el mandato, es válido, con tal que aquellos con los cuales ha contratado hayan procedido de
buena fe.
Otro caso subsumible dentro del campo de la apariencia jurídica es el previsto en el artículo
1.287 del Código Civil según el cual el pago hecho de buena fe a quien estuviere en posesión
del crédito, es válido, aunque el poseedor haya sufrido después evicción. Aquí nuevamente un
acto como el pago que según las reglas generales no podría producir sus efectos propios y
característicos, esto es, la liberación del deudor, sin embargo los produce precisamente porque
el deudor efectúa el pago confiando en que el poseedor del crédito, es decir, el acreedor aparente
es el verdadero acreedor. Una aplicación particular del artículo 1.287 y que determina idéntico
resultado es el caso previsto en el artículo 1.551 según el cual ”el deudor queda válidamente
libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión”. En
el ámbito mercantil, puede también considerarse como una aplicación específica del artículo
1.287 el caso previsto en el artículo 448 del Código de Comercio que expresa: “El portador de
una letra de cambio no puede ser obligado a recibir el pago antes del vencimiento. El librado
que pague antes del vencimiento, lo hace a su costa y riesgo. El que paga a su vencimiento está
válidamente librado, amenos que haya de su parte dolo o culpa lata. Esta obligado a comprobar
la regularidad en el orden sucesivo de los endosos, pero no las firmas de los endosantes”.
4) Un requisito negativo, con el que se quiere significar que el Ordenamiento no

haya excluido expresamente la aplicación de la doctrina de la apariencia jurídica77.
Examinemos ahora si estos requisitos se cumplen en el supuesto de la adquisición
efectuada por un tercero (tercero registral) confiando en los asientos registrales.
1) En el caso del adquirente conforme a los datos de Registro se configura plenamente
el requisito objetivo o material que se exige para la aplicación de la doctrina de la
apariencia jurídica puesto que lo normal es que quien aparece como titular registral,
también es titular del derecho registrado. Los signos exteriores que arroja la
publicidad registral son plenamente indicativos de una situación de regularidad
jurídica. Es decir, la publicidad registral permite al tercero suponer razonablemente
que el tradens es realmente dueño del bien inmueble que pretende enajenarle y
que, por tanto, puede perfectamente hacerlo.
Conviene, además, tener en cuenta que la publicidad registral se configura como
un servicio del Estado que se ejerce en interés de los particulares quienes, por
tanto, al confiar en los datos que refleje el Registro no pueden quedar defraudados,
so pena de quedar en entredicho el propio Estado. Por consiguiente, la publicidad
registral que sirve de apoyo a la adquisición a non domino constituye, sin duda, el
primer elemento de la apariencia jurídica para el tercer adquirente.
2) En cuanto al requisito subjetivo o psicológico de la apariencia, puede perfectamente
presumirse que quien actúe apoyado en la apariencia registral está actuando
prudentemente, esto es, cuando el tercero adquiere confiado en la publicidad
registral actúa diligentemente. Si en un caso concreto los datos del registro no se
corresponden con la realidad jurídica se puede presumir sin más que el adquirente
actuó de buena fe engañado y, por tanto, se configura el segundo requisito necesario
para la aplicación de la doctrina de la apariencia jurídica. Quien alegue que el
tercero conoció la discordancia entre realidad y apariencia deberá demostrarlo
puesto que la buena fe se presume siempre; y quien alegue la mala deberá probarla
(Código Civil, artículo 789).
3) En cuanto al requisito formal que alude al negocio jurídico realizado, se admite
que la teoría de la apariencia no reviste interés alguno cuando el acto de adquisición
es a título gratuito puesto que el tercer adquirente no sufre en tal caso perjuicio
alguno por el hecho de reestablecerse la realidad jurídica y no tiene necesidad de
ninguna protección especial78. Lo que nos conduce a postular que el tercer
adquirente para beneficiarse de los efectos de la fe pública registral debe haber
77 BUSTOS PUECHE, José Enrique: La Doctrina de la Apariencia Jurídica. Editorial Dykinson.

Madrid, 1999. pp. 68 y ss.
78 ARRIGHI, Jean Pierre: Apparence et Realité en Droit Privé. Universidad de Niza, 1974. p. 434.
LO S PRINCIPIOS 1NMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NüEVA LE Y 83
adquirido del titular inscrito por acto a titulo oneroso79, es decir, su adquisición
debe significarle una contraprestación o un sacrificio patrimonial (Código Civil,
articulo 1.135).
4) Para que proceda la doctrina de la apariencia no basta que concurran los tres
primeros requisitos. Es necesario, además, que la ley no excluya expresamente la
aplicación de la apariencia (requisito negativo). Asi ocurre, por ejemplo, en materia
de bienes muebles sustraídos o extraviados en donde la posesión no equivale a
título y, por consiguiente, el verus dominus puede reivindicarla de aquél que la
tenga (Código Civil, artículo 794 in fine). En este caso pues, no hay reconocimiento
de efectos para la apariencia porque el legislador estima más justo proteger al
verus dominus. Tampoco se ampara la apariencia en el caso de actos ejecutados
por el deudor fallido, después de la época de la cesación de pagos o en los diez días
que preceden a dicha época y antes del juicio declaratorio de quiebra en razón de
los efectos retroactivos de la declaración de quiebra (Código de Comercio, artículos
945 y 946). En estos casos, el adquirente del quebrado no queda protegido por la
doctrina de la apariencia jurídica, no obstante concurrir los demás requisitos de
aquélla.
Este requisito establecido en forma negativa que impide la aplicación de la doctrina
de la apariencia jurídica no está presente en el supuesto de la adquisición por
parte del tercero que confía en los datos del Registro. Por el contrario, la LRPN
brinda protección al tercero registral. En efecto, al prescribir el artículo 13 que la
fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus
asientos; y el artículo 23, que el Registro Inmobiliario debe garantizar la seguridad
jurídica de los actos y derechos inscritos, con respecto a terceros, está consagrando,
a nuestro modo de ver, protección jurídica de orden legal a quien adquiere confiado
en la apariencia que reflejan los datos del Registro.
De manera que no se trata en el caso concreto de que la ley prive de amparo a la
situación de apariencia registral; al contrario la reconoce y consagra, puesto que
presume la veracidad y exactitud de los datos regístrales y ordena que el Registro
Inmobiliario se organice en forma tal que dispense protección a los terceros que
confían en la apariencia que aquél refleje; con lo cual, en nuestro criterio, la ley
coloca la adquisición por parte del tercero registral en el ámbito objetivo de
protección de la doctrina de la apariencia jurídica.
79 En el mismo sentido, Cristóbal Montes expresa: “Si el Registro tiene como finalidad fundamental
la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario resultará harto difícil, en los supuestos de
transmisiones gratuitas, justificar la protección a favor del adquirente que nada eroga y en
perjuicio del titular real del derecho (verus dominus), máxime si éste obtuvo el derecho mediante
contraprestación”. (CRISTÓ BA L MONTES, Ángel: El Tercero Registral en el Derecho
Venezolano. Universidad Central de Venezuela. Caracas, 1967. p. 91).
Por último, recuérdese que la presunción de exactitud e integridad del contenido

del Registro es una presunción que opera con distinta intensidad, esto es, como
presunción iuris tantum a favor de todo titular registral (principio de legitimación) y
como presunción iuris et de iure, para hacer adquirir la propiedad a quien adquirió a
non domino de quien figuraba como dueño en los asientos del Registro (principio de la
fe pública registral).
h 2 ) L a a p a r ie n c ia ju ríd ic a y los prin cipios g e n e ra le s del derecho
No se nos escapa la existencia de algunos principios generales del derecho

contrarios a la eficacia de la doctrina de la apariencia. Estos principios son:
1) Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet
2) Res Ínter alios acta aliis nec nocere nec prodesse potest
3) Resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
En atención a los aludidos principios, no seria posible en derecho adquirir de
quien nunca fue propietario o de quien siéndolo perdió luego esta condición. Surgiría
entonces, la interrogante de si la protección jurídica de la apariencia constituye también
un principio general de derecho80 o si, por el contrario, se trata de situaciones de
excepción a los principios generales antes aludidos. Si se concluye que los casos de
apariencia que producen efectos jurídicos son excepciones a dichos principios generales,
habría que concluir que los supuestos de apariencia a los cuales el derecho reconoce
efectos jurídicos tendrán que estar consagrados legalmente y que no cabría su aplicación
analógica para reconocerles efectos jurídicos en supuestos no previstos que guarden
semejanza con los regulados81.
80 En la doctrina francesa Laurent ha sostenido que la apariencia jurídica constituye un principio

de carácter general (LAURENT, Jean - Ch: Lapparence dans le Probléme des Qualifications
Jurídiques. Caen, 1.931. p. 328). Por su parte, Ghestin y Goubeaux expresan: “Es menester pues
comprender que existe en nuestro sistema jurídico... un principio no escrito, del cual las normas
no hacen sino aplicaciones dispersas, en cuya virtud la creencia errónea de los terceros de
buena fe produce efectos jurídicos.” (GHESTIN, Jacques y GOUBEAUX, Gille: Traité de
Droit Civil. Introduction Générale. París, 1990. p. 770). Por nuestra parte, pensamos que es difícil
sostener que la protección a la apariencia jurídica constituya un principio general puesto que
existiendo otros principios generales del derecho (Nemoplus iuris..., Res ínter. .., Resoluto iure
dantis...) que postulan la protección de la realidad jurídica frente a su apariencia engañosa, no
vemos como podría, sin correr el riesgo de una subversión del orden jurídico, reconocerse como
principio de carácter general uno de signo contrario.
81 No obstante, algunos autores sostienen que las normas excepcionales sí pueden aplicarse por
analogía y reconocen la posibilidad de aplicar por analogía la norma excepcional dentro del
radio de la propia excepción para concluir que “los preceptos excepcionales que reconocen
efectos jurídicos a la apariencia, podrán aplicarse, para llegar a esa misma solución, en casos no
Sin embargo, no es necesario entrar a discutir si la doctrina de la protección a

la apariencia jurídica es un principio de carácter general o si los supuestos legales en
que se la protege son casos de excepción a los aludidos principios generales puesto
que, a nuestro modo de ver, en Venezuela la protección del tercero que adquiere con
base en los datos del Registro, esto es, confiando en la apariencia registral, encuentra
su fundamento en la presunción legal inris et de iure de exactitud del contenido de los
asientos registrales consagrada a favor del tercero registral (LRPN, artículo 13) y en
que el Registro de acuerdo con la ley se organiza precisamente para garantizar la
protección del tercero en sus adquisiciones (LRPN, artículo 23).
Por tanto, para concluir que, conforme a la ley, el tercero registral se mantiene
en su adquisición cuando adquirió confiado en los datos del Registro aun cuando su
transmitente no tenía en realidad la titularidad del derecho enajenado, no nos basamos
-por no ser ello estrictamente necesario- en la aplicación analógica al Registro
Inmobiliario de la norma prevista para el Registro Mercantil en el artículo 59 de la
LRPN según la cual la declaración de inexactitud o nulidad de los asientos del Registro
Mercantil no perjudicará los derechos de terceros de buena fe adquiridos conforme a
derecho. Tampoco para llegar a nuestra conclusión, es necesario aplicar analógicamente
a la adquisición de bienes inmuebles por parte de terceros de buena fe amparados por
la publicidad registral, la norma según la cual la posesión de bienes muebles equivale
a título para el tercer adquirente de buena fe (Código Civil, artículo 794). Nos basamos,
en cambio, como indicamos poco antes, en el carácter iuris et de iure de la presunción
legal de certeza y exactitud del contenido de los asientos registrales en beneficio del
tercer adquirente ex artículos 13 y 23 de la LRPN.
h 3 ) C om en tario fin a l
Sólo nos queda decir que lamentamos que la LRPN no haya plasmado en forma
clara y enfática el principio de la fe pública registral, tal como lo hacen otros
ordenamientos82.
comprendidos en los preceptos legales pero semejantes y entre los que se observe identidad de
razón.” (BUSTOS PUECHE, José Enrique: op. cit. p. 107). Por nuestra parte, creemos que si las
normas excepcionales se caracterizan por su colisión con los principios fundamentales del orden
jurídico debe rechazarse, por lo menos en principio, su aplicación analógica, puesto que de lo
contrario se ampliaría aun más la desarmonía con la lógica de los principios, lo que no es -ni
puede ser- nada deseable.
82 Así, a título de ejemplo, el artículo 892 (parágrafo único) del Código Civil Alemán “En beneficio
de aquél que adquiera por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal
derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exactitud esté
practicado un asiento de contradicción o que la inexactitud sea conocida para el adquirente”.
El artículo 793 del Código Civil Suizo: “El que adquiere la propiedad u otro derecho real
Ante la inexistencia de principios legales claramente formulados en materia

de fe pública registral, corresponderá a la jurisprudencia de nuestros tribunales llenar
este vacío y mediante una interpretación sistemática, lógica y racional de los textos
legales postular el alcance exacto de este principio, para lo cual podrá apoyarse en la
doctrina de la confianza en la apariencia, la garantía de la seguridad jurídica de los
derechos inscritos con respecto a terceros que es consustancial a la institución del
Registro Inmobiliario y en la aplicación de la analogía legis como medio de integración
del derecho, en los casos en que ello sea jurídicamente procedente.
i) Los requisitos de la protección registral del tercero
De nuevo, ante la inexistencia de normas legales que los contemplen,

corresponderá a la jurisprudencia determinar los elementos que configuran el concepto
del tercero registral en el Derecho venezolano así como los requisitos de la protección
registral del tercero83, a cuyo efecto, con base en el examen de otros sistemas
inmobiliario-registrales que sirvieron de fuente de inspiración de la LRPN así como
en los aportes de la doctrina nacional y extranjera, nos atrevemos, simplemente, a
enumerar los siguientes:
1) Debe tratarse de una adquisición derivativa por negocio jurídico. En efecto, siendo
la fe pública registral un principio establecido para proteger la seguridad jurídica
en el tráfico de las operaciones inmobiliarias, el ámbito adecuado de este principio
tiene que ser el de las adquisiciones derivativas por negocio jurídico.
2) El título adquisitivo del tercero debe ser válido. La especial protección que la fe
pública registral brinda al tercer adquirente que inscribe su título presupone la
validez intrínseca del título del tercero. Por tanto, si el acto adquisitivo es inválido
por falta de capacidad del enajenante o del adquirente, por vicios del consenti
miento, por defecto de forma, por ilicitud del objeto, por inexistencia de causa,
por causa falsa o ilícita, por violación de norma prohibitiva o por cualquier otra
circunstancia que afecte los elementos esenciales a la existencia o a la validez del
acto, nada habrá adquirido el tercero y el acto podrá ser impugnado exitosamente
fundándose de buena fe en una inscripción del Registro de la propiedad, es mantenido en su

adquisición”. Asimismo, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española: “El tercero que de buena
fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el
mismo Registro”.
83 Para un valioso aporte doctrinario sobre la materia, véase CRISTOBAL MONTES, Á ngel: El
Tercero Registral en el Derecho Venezolano. Universidad Central de Venezuela, Facultad de
Derecho. Caracas, 1967.
LO S PRINCIPIOS 1NMOBILIARIO-REGISTRALES EN LA NüEVA L E Y 87
por el verdadero titular. Por ello, la ley establece que la calificación registral no
prejuzga sobre la validez del titulo y que la inscripción no convalida los actos o
negocios inscritos que sean nulos o anulables (LRPN, artículos 40 y 41).
3) Es necesaria la previa inscripción del inmueble o derecho a nombre del trans-
mitente. El fundamento de esta exigencia es la legitimación aparente por parte
del titular inscrito que provoca la adquisición a non domino a favor del tercero que
adquiere confiado en esa legitimación que reflejan los datos del Registro.
4) Se requiere que la invalidez del título del transmitente o que las causas que lo
afecten, modifiquen o limiten no consten en el Registro. Para el tercero la
apariencia vale como realidad. El fundamento de la protección registral es la
apariencia que reflejan los asientos, lo que impide que la fe pública registral ampare
al tercero contra los defectos o vicios en la titularidad del tradens que reflejen los
datos del Registro.
5) Se requiere de una adquisición a título oneroso por parte del tercero. Como
anotamos antes, ni la fe pública registral ni la doctrina de la apariencia jurídica
en que aquella se fundamenta se interesan por los actos a título gratuito puesto
que el tercero, incluso si actúa de buena fe, no sufre perjuicio por la circunstancia
de que se reestablezca la realidad jurídica ni tiene necesidad de una protección
particular. En el conflicto que se plantee entre el verus dominus y el que adquiere
a non domino a título gratuito, prevalece la posición del primero. No se justifica la
protección del tercer adquirente que nada eroga cuando ello implica sacrificar los
intereses del titular real del derecho.
6) Es necesario que el tercero inscriba su adquisición. Aun cuando nada añade a la
apariencia el hecho de que el tercero inscriba o no su título adquisitivo, el sentido
común exige que la protección que brinda el sistema registral solamente se conceda
a quien acude al Registro e inscribe su adquisición y que se le niegue a quien no lo
haga. Como expresa el distinguido especialista, profesor Angel Cristóbal Montes
“Si el Registro es el instrumento de la publicidad inmobiliaria, evidente es que los
efectos derivados de tal publicidad sólo pueden recaer sobre lo publicado. Quien
no inscribe su adquisición es porque rehúsa la protección registral y se contenta
con la simple y pura protección civil; el Registro tiene necesariamente que ignorarlo
en los mismos términos en que él ha ignorado al Registro”84.
7) Se requiere la buena fe del tercer adquirente. Como indicamos poco antes, este
requisito se exige a quien invoca en su favor la apariencia. Además, la ley establece
expresamente esta exigencia en los supuestos previstos en los artículos 794 y 1.162
del Código Civil. Es necesario, por tanto, que el tercero actúe equivocadamente
confiando en la exactitud e integridad de los datos reflejados por el Registro. Este
84 CRISTÓBAL MONTES, Ángel: El Tercero Registral.... op cit. p. 75.

requisito exige que el tercer adquirente ignore o desconozca las causas que
invalidan, excluyen o vician el derecho o la titularidad del tradens y que no reflejen
los datos del Registro. Si se prueba que el tercero sabía que los datos regístrales no
reflejaban la realidad jurídica, su adquisición no será protegida. Quien alegue esta
circunstancia tendrá la carga de demostrarla puesto que la buena fe se presume
siempre (iuris tantum) y quien alegue la mala deberá probarla (Código Civil, artículo
789).
j) Ámbito de protección de la fe pública registral
Conviene tener en cuenta que la especial protección que depara el principio

de la fe pública registral al tercer adquirente que inscribe su título presupone la validez
intrínseca del título del tercero.
Así, la validez del acto o negocio jurídico en virtud del cual el tercero adquiere
la propiedad o derecho real inmobiliario es un requisito indispensable para que el
tercer adquirente pueda ser protegido por la fe pública registral. Es decir, el propio
negocio de adquisición realizado por el tercero debe ser válido puesto que si éste es
nulo o anulable, aunque el tercero adquiera de buena fe, no por ello lo convalida. Por
tanto, la fe pública registral no operará si no se cumple con este requisito. De allí que
si el acto adquisitivo celebrado por el tercer adquirente es nulo por inexistencia de
alguno de sus elementos esenciales, o por violación de norma imperativa o por
inobservancia de formalidades sustanciales o anulable (por ejemplo, por vicios del
consentimiento o por incapacidad), el tercero no podrá invocar la protección de la fe
pública registral, aun cuando el tercero registre su adquisición puesto que la inscripción
no convalida los actos nulos o anulables con arreglo a la ley (LRPN, artículo 41). En
fin, no puede invocar a su favor la protección que brinda la fe pública registral el
tercer adquirente en razón de un negocio jurídico nulo porque la fe pública registral
no brinda protección al adquirente contra los vicios o irregularidades de su propio
acto de adquisición que quedan sometidos al régimen normal del Derecho Civil.
Como señala la doctrina, a la fe pública registral no le preocupa la invalidez del
propio acto de adquisición efectuado por quien pretenda invocar la protección del
Registro, acto éste en relación al cual el adquirente no será tercero sino parte, puesto
que tercero lo será en relación con el acto adquisitivo de su causante85.
U na cosa distinta es que el título nulo o anulable sea el del causante del tercer
adquirente, -siendo el de éste válido-, pues en tal caso es que el juego protector de la
fe pública registral asegura al tercer adquirente que el contenido del Registro es exacto.
85 Ibídem. p. 54.
Es decir, opera el principio de la fe pública registral en su vertiente positiva como

presunción positiva de veracidad y, en beneficio del tercer adquirente de buena fe, se
presume válido el titulo del tradens aunque no lo sea y se subsanan o convalidan los
vicios o defectos de titularidad del enajenante, manteniendo la ley en su adquisición
al tercer adquirente. Asi, por ejemplo A vende un inmueble a B mediante un contrato
de compraventa afectado de nulidad. B se lo vende luego a C mediante un contrato
válido -aunque ineficaz ya que B no ha llegado a ser dueño del inmueble-; pues bien,
en razón del principio de la fe pública registral, C adquiere la propiedad del inmueble
con eficacia erga omnes (adquisición a non domino); él es el tercero protegido.
En conclusión, la fe pública registral no convalida los vicios o defectos del
título en cuya virtud adquirió el tercero. Este nada gana con inscribir su título si éste
no es válido. Pero, la fe pública registral sí protege al tercero de los vicios o defectos
del título de su causante. Aunque el título de éste sea nulo o anulable, el tercero que
adquiere de buena fe e inscribe su adquisición queda a cubierto de las acciones que
puedan invalidar la titularidad de su causante, subsanándose o convalidándose en su
beneficio los defectos del título del titular registral.
2. P ublicidad formal
Bajo este aspecto el Registro se estructura como un servicio de información al

que puede acceder todo interesado en consultar el contenido de los asientos del
Registro. Los fines sociales del Registro presuponen no solo la inscripción de los actos
registrables, sino además la posibilidad de que los particulares interesados en conocer
los asientos del Registro puedan efectivamente hacerlo.
Como expresa Jerónimo González:
Los fines sociales y jurídicos que la fe pública del Registro persigue no se alcanzarían
si no se estableciera para hacer efectiva la notoriedad de las inscripciones una
reglamentación adecuada, adjetiva en cierto modo, que permita a los interesados
conocer, sin grandes investigaciones ni gastos, las oficinas donde han de recibir las
noticias que buscan y el contenido de los asientos que puedan afectarles86.
Por ello, la ley da la posibilidad de acceso al Registro a quien tenga interés en

consultarlo. En tal sentido, el artículo 1.928 del Código Civil consagra el carácter
público del Registro y el artículo 13 de la LRPN establece en su parte final:
86 GONZÁLEZ MARTÍNEZ, Jerónimo: op. cit. Madrid, 1948. p. 395.

Principio de Publicidad
La información contenida en los asientos de los Registros es pública y puede ser

consultada por cualquier persona.
La publicidad formal se hace efectiva por medio de la exhibición o manifestación

de los asientos del Registro y de la documentación archivada que emane de ellos, o
mediante la expedición de las certificaciones sobre los actos y derechos inscritos
(LRPN, artículos 24 y 37).
Capítulo II
APUNTACIONES SOBRE
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL *
Estudio elaborado para el Libro Homenaje del Tribunal Supremo de Justicia al doctor Gonzalo
Pérez Luciani.
I. I n tro d u cc ió n
La Ley de Registro Público de 1999 derogada por la nueva Ley de Registro

Público y del Notariado publicada en la Gaceta Oficial N 9 37.333 de fecha 27 de
noviembre de 2.001 (LRPN) regulaba, detalladamente, el procedimiento para el
registro de un documento por ante el Registro Subalterno. La LRPN no establece los
procedimientos que habrán de sustituir a los que están actualmente en vigor, sino que
remite a los Reglamentos que sobre la materia dicte el Ejecutivo Nacional (LRPN,
artículo 35 y Disposición Transitoria Primera). Hasta la fecha el Ejecutivo Nacional
no ha dictado ningún Reglamento de la LRPN, no obstante que la ley le fijó un plazo
perentorio de ciento ochenta días continuos para que lo hiciera (LRPN, Disposición
Transitoria Primera).
La necesidad de establecer los procedimientos que sustituirán a los actualmente
en vigor es mayor si se tiene en cuenta que la nueva ley consagra la sustitución
progresiva del sistema de folio personal establecido en la ley derogada por el sistema
de folio real (LRPN, artículo 32) y, además, consagra un sistema de inscripción en
lugar del sistema de transcripción anteriormente vigente.
Aun cuando la LRPN adolezca de la falta de una regulación procedimental
detallada, establece los presupuestos del procedimiento registral, consagra importantes
innovaciones en la materia y se refiere -si bien, parcial y fragmentariamente- a los
actos que deben desarrollarse para la inscripción en el Registro Inmobiliario; todo lo
cual será objeto de análisis en el presente capítulo.
Por otra parte, conviene tener en cuenta, de entrada, que la LRPN no establece
los mecanismos y procedimientos para realizar la primera inscripción de la propiedad
en el Registro Inmobiliario (inmatriculación); inscripción ésta que constituye un
prerequisito para la apertura del folio real en el cual habrán de asentarse, en lo adelante,
todos los actos de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos
reales, así como las cargas, gravámenes y limitaciones de que sea objeto un determinado
bien inmueble para, de esta forma, permitir al interesado consultando únicamente
ese folio, conocer la entera situación de dicho inmueble según el Registro.
Tampoco consagra la LRPN Disposiciones Transitorias que establezcan los
mecanismos para la traslación al nuevo Registro Inmobiliario de los títulos inscritos
por ante las Oficinas Subalternas de Registro; mecanismos éstos que deben ser
establecidos por cuanto el registro actual está organizado sobre la base del nombre del
propietario o titular del derecho real (sistema de folio personal); mientras que la
ordenación del Registro Inmobiliario consagrado en la LRPN se hará por propiedades
(sistema de folio real), es decir, tendrá por objeto los bienes inmuebles y no sus
propietarios (LRPN, artículo 32).
Por supuesto, por referirse estos medios inmatriculadores a una materia atinente
al derecho de propiedad y demás derechos reales y a los procedimientos para declarar
o hacer constar las titularidades reales sobre bienes inmuebles, forman parte de la
reserva legal y no pueden ser objeto de regulación mediante los Reglamentos que
dicte el Ejecutivo Nacional.
Esta situación determina obstáculos insuperables para la entrada en vigencia
del sistema de folio real previsto en la nueva ley, lo que también será objeto de nuestros
comentarios.
II. E l procedim iento a dm inistrativo y

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
En términos generales, el vocablo procedimiento es una noción que corresponde

a la teoría general del derecho y, por ende, aplicable a todas las ramas del derecho,
tanto a las del Derecho público como a las del Derecho privado. Concretamente,
alude a una serie concatenada de actos realizados para la obtención de un determinado
resultado. González Pérez, citando a Camelutti, lo define como “el tipo de combinación
de actos cuyos efectos jurídicos están vinculados causalmente entre si” 1.
En el ámbito administrativo, Giannini define los procedimientos administrativos
como “serie de actos de autoridades administrativas coligadas entre sí y tendientes a
una única finalidad”2.
Parejo Alfonso se refiere al procedimiento administrativo como
la combinación normativa de actos con efectos jurídicos causalmente vinculados

entre sí; combinación que determina una sucesión ordenada de los actos constitutiva
del cauce a través del cual se cumple la actividad de la Administración Pública
dirigida derechamente a producir consecuencias en el mundo del Derecho3.
1 CARNELUTTI, Francesco: Instituciones del Nuevo Proceso Civil Italiano, Barcelona, 1934- p.
243 y GONZALEZ PEREZ, Jesús: Comentarios a la Ley de Procedimientos Administrativos, Editorial
Civitas. Madrid, 1.991. p. 74.
2 GIANNINI, M.S: Diritto Administrativo, Vol. II, Giuffré. Milán, 1.970. N 2 239.
3 PAREJO ALFONSO, Luciano: Objeto, Ámbito de Aplicación y Principios Generales de la
Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común en la obra dirigida por LEGUINA VILLA, Jesús: La Responsabilidad Civil de la
Administración Pública, Editorial Tecnos, Madrid, 1970. p. 749.
A p u n t a c io n e s s o b r e e l P r o c e d im ie n t o R e g is t r a l 95
De La Morena define también extensamente al procedimiento administrativo

como
secuencia de actos de diversa naturaleza emanados, indistintamente, de una

Administración Pública o de los particulares que con ella se relacionen y que aparecen
funcionalizados entre sí por razón del fin común al que todos ellos tienden y que no
es otro que el de posibilitar, bajo las mejores condiciones de legalidad y de acierto, la
toma de una decisión congruente con las pretensiones o finalidades de quienes en él
sean parte y que más ajustadas a derecho resulten”4.
En la doctrina nacional, Lares Martínez expresa que “el conjunto de actos

preparatorios o trámites cumplidos hasta llegar al acto administrativo decisorio, y
asimismo, los trámites y diligencias posteriores a éste, provenientes de la interposición
de los recursos mencionados, constituyen los procedimientos administrativos”5. Brewer
Carias, por su parte, al analizar sus aspectos más relevantes, parte de la consideración
del procedimiento administrativo como “una combinación de actos cuyos efectos
jurídicos están vinculados entre si con la finalidad de conseguir una acertada o válida
decisión”6.
Más recientemente, González Pérez se refiere al procedimiento administrativo
como “el procedimiento de la función administrativa”7. Por su parte, en Venezuela,
Rondón de Sansó señala que en el campo de la actividad adm inistrativa, el
procedimiento se presenta como la forma de la función administrativa destacando
que “en la medida en que el Estado de Derecho deja de ser una simple apariencia, las
funciones públicas se procesalizan cada vez más, por cuanto el procedimiento es una
garantía de la legalidad de la actuación”8.
En el ámbito registral, La Cruz y Sancho definen el procedimiento registral como
“sucesión reglada de actos (...) a través de los cuales el Registrador -funcionario
público- realiza su función y los particulares obtienen -o tratan de obtener- la
4 DE LA MORENA y DE LA MORENA, Luis: Curso de Derecho Administrativo. Tomo II, Madrid,

1990. p. 33.
5 LARES MARTINEZ, Eloy: Los Procedimientos Administrativos en Libro Homenaje a Joaquín
Sánchez Covisa. Universidad Central de Venezuela. Facultad de Derecho. Caracas, 1975. p.
480.
6 BREWER CARIAS, Alian R.: Principios del Procedimiento Administrativo. Editorial Civitas.
Madrid, 1990. p. 37.
7 GONZÁLEZ PÉREZ, Jesús y GONZÁLEZ NAVARRO, Francisco: Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común. Editorial Civitas. Madrid, 1993.
pp. 45 y 46.
8 RONDÓN DE SA N SÓ , Hildegard: El Procedimiento Administrativo. Editorial Jurídica
Venezolana. Colección Estudios N 9 1. Caracas, 1983. p. 19.
constancia registral”9. Roca Sastre expresa que el procedimiento registral está

constituido por “el iter o conjunto de actos por el cual un título registrable llega a
causar un asiento en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria” 10.
En fin, se entiende por procedimiento registral al procedimiento constituido
por la serie de actividades que tienen lugar desde que una persona solicita la inscripción
de un título o la práctica de un asiento hasta el momento en que el Registrador emite
una decisión sobre su solicitud. En un sentido amplio, comprende también los recursos
que pueden intentarse contra la decisión del Registrador. Es rigurosamente un
procedimiento, puesto que está formado por una serie de actos o trámites jurídicamente
reglados.
En materia registral, la doctrina prefiere emplear el término procedimiento más
que el de proceso, puesto que este último es un concepto más propio de los órganos
judiciales y del derecho procesal.
Son evidentes las coincidencias entre las anteriores definiciones y las formuladas
en relación con el procedimiento administrativo en general. Por lo cual, calificamos
al procedimiento registral como un procedimiento administrativo especial.
La consideración del procedim iento registral como un procedim iento
administrativo especial tiene relevancia desde el punto de vista jurídico-normativo,
puesto que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley Orgánica de
Procedimientos Adm inistrativos (LO PA) “los procedimientos administrativos
contenidos en leyes especiales se aplicarán con preferencia al procedimiento ordinario
previsto en este capítulo en las materias que constituyan la especialidad”.
Por consiguiente, las normas de procedimiento contenidas en la Ley de Registro
Público y del Notariado (LRPN) se aplican con preferencia a las de la LOPA en las
materias que constituyen su especialidad. Además, en la medida que en la ley remita
al Reglamento para la regulación de determinados aspectos del procedimiento registral
(LRPN, artículo 35 y Disposición Transitoria Primera), las normas sobre procedimiento
que contengan los Reglamentos de la LRPN tendrán, igualmente, en razón de esta
remisión legal, aplicación preferente respecto de la LOPA, en las materias de su
especialidad.
En atención a la naturaleza de los efectos que determina el acto a cuya formación
se dirige, el procedimiento registral constituye un procedimiento declarativo, puesto
9 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SA N C H O REBULLIDA, Francisco de Asís: Derecho

Inmobiliario Registral. Editorial Dykinson. Madrid, 2.001. p. 309.
10 ROCA SASTRE, Ramón M3 y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis: Derecho Hipotecario.
Fundamentos de la Publicidad Registral, Tomo I. Bosch Casa Editorial S.A. Barcelona, 1.995. p.
482.
A p u n t a c io n e s so bre e l P r o c e d im ie n t o R e g is t r a l 97
que tiene por resultado actos que otorgan certeza de hechos jurídicamente relevantes,
y que consisten en declaraciones de ciencia o de conocimiento11.
La doctrina todavía discute la naturaleza del procedimiento registral. Las
opiniones se dividen entre quienes lo consideran un procedimiento de naturaleza
jurisdiccional; quienes estiman que constituye un procedimiento administrativo;
quienes sostienen que se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria y quienes
lo consideran como un procedimiento sui generis.
Ahora bien, la naturaleza del procedimiento registral depende del principal
acto de este procedimiento que es el que va a decidir si el acto contenido en el
documento que se presenta al Registro para su inscripción puede ser inscrito, esto es,
de la calificación del Registrador. Por tanto, determinar la naturaleza jurídica de este
procedimiento equivale a examinar la naturaleza de la función que el Registrador
realiza a través del mismo, lo que se traducirá en un análisis sobre la naturaleza de la
función calificadora12, por lo que nos remitimos al momento de considerar ésta para
precisar aquélla (infra, N 9 IX, 2). Sin embargo, vale la pena dejar anotado que la
razón de considerar en este momento al procedimiento registral como un procedimiento
administrativo especial tiene una explicación estrictamente jurídico-normativa puesto
que, como indicamos poco antes, la LOPA consagra el principio de la aplicación
preferente de las normas sobre procedimientos especiales en las materias que
constituyan su especialidad, las cuales prevalecen sobre las del procedimiento ordinario
(artículo 47).
III. C a ra cter es del procedim iento r e g ist r a l
El procedimiento registral es un procedimiento especial que se asemeja, en

algunos aspectos, a los actos de jurisdicción voluntaria con la particularidad que se
desarrolla por ante un funcionario administrativo (el Registrador Inmobiliario) y cuyo
objeto consiste en publicar, mediante su inscripción, un derecho real o una situación
jurídica inmobiliaria.
11 GIANNINI M.S: Vol. II. op cit. p. 285. En Venezuela, BREWER CA RÍAS, Alian R:
Principios...cit. p. 145 y RONDÓN DE SANSO, Hidelgard: op cit. pp. 61 y 62. Se admite, sin
embargo, que algunos procedimientos regístrales son de carácter constitutivo. Sobre la naturaleza
constitutiva o declarativa del acto registral en Venezuela, véase BREWER CARIAS, Alian R.:
La Impugnación de los Actos Administrativos de Registro ante la Jurisdicción Contencioso
Administrativa en Libro Homenaje a Joaquín Sánchez Covisa. Universidad Central de Venezuela.
Facultad de Derecho. Caracas, 1.975. pp. 425-492.
12 DOMÍNGUEZ LUIS, José Antonio: Registro de la Propiedad y Administración Pública (Servicio
Público y Función Pública Registral). Editorial Colmares. Granada, 1.995. p. 451.
Por tanto, sus caracteres son los siguientes:

1) Es un procedimiento especial contenido en la LRPN y en los Reglamentos que
dicte el Ejecutivo Nacional en base a la remisión legal (LRPN, articulo 35 y
Disposición Transitoria Primera). Exige determinados presupuestos y comprende
una serie concatenada de actos que, en su conjunto, ponen de manifiesto la
singularidad de este procedimiento (infra, N 9 IV).
2) Es un procedimiento en el que se ventilan intereses de carácter civil o privado.
En efecto, a través de la inscripción se logra la publicidad de los derechos reales
inmobiliarios; es decir, el procedimiento registral trata de proteger los derechos
patrimoniales de las personas, aunque ello se logra por medio de una institución
pública (El Registro Inmobiliario).
3) Es un procedimiento que se ventila por ante el Registro Inmobiliario a cargo del
Registrador que no es un funcionario judicial sino administrativo.
4) Es un procedimiento que se inicia a solicitud del interesado (principio de rogación),
pero una vez iniciado se convierte en un procedimiento automático que se impulsa
y culmina de oficio, salvo la excepción que supone el desistimiento.
5) Es un procedimiento caracterizado por su simplicidad formal a lo que contribuye
el acceso libre y permanente de los interesados a la información registral y al
contenido de los asientos (LRPN, artículo 13 y Código Civil, artículo 1.928).
Además, la comunicación con los funcionarios del Registro facilita -o al menos,
debería facilitar- el desarrollo del procedimiento en forma ágil y en el menor
tiempo posible lo que permite detectar omisiones, subsanar faltas y corregir errores
que de otra forma constituirían obstáculos para el registro (principios de celeridad
y eficacia).
6) Con el objeto de modernizar el Registro Inmobiliario la nueva LRPN contempla
la automatización progresiva del procedimiento registral (artículo, 29). El
procedimiento registral podrá llevarse a cabo íntegramente a partir de un
documento electrónico (artículo 49) y la firma electrónica del Registrador tendrá
la misma validez y eficacia probatoria que la ley otorga a la firma autógrafa (artículo
59). Por consiguiente, en el procedimiento registral del futuro un documento
podrá ser creado y tramitado electrónicamente en su integridad13.
13 Además, la automatización eficiente del sistema registral y la utilización de los más modernos
sistemas de almacenamiento y transmisión de datos permitirá la incorporación automática a
índices informatizados de todos los datos esenciales de las propiedades inmobiliarias y de los
derechos contenidos en los asientos, a medida que se vayan practicando los nuevos asientos.
A p u n t a c io n e s so bre el P r o c e d im ie n t o R e g is t r a l 99
IV. P resu pu esto s y fases del procedim iento r e g ist r a l
Como indicamos poco antes, el procedimiento registral comprende una serie

de trám ites que son necesarios para que se extienda un asiento en el libro
correspondiente o en el sistema automatizado del Registro Inmobiliario. Además,
este procedimiento exige el cumplimiento de determinados requisitos o presupuestos
asi como la realización de un conjunto de actos exigidos normativamente. El estudio
del procedimiento registral es el estudio de los presupuestos y elementos que deben
concurrir así como de los actos que deben desarrollarse para la inscripción registral.
Para poner en marcha el procedimiento registral es necesario que concurran
los siguientes presupuestos:
1) La previa formación del derecho inscrito lo que presupone la existencia de un

título (en sentido material) que determine la modificación de la situación jurídico"
real.
2) La solicitud de inscripción dirigida al Registrador (principio de rogación).
3) La presentación de los títulos o documentos en el Registro los cuales deben cumplir
con las exigencias legales para que el asiento pueda practicarse.
4) El tracto sucesivo lo que presupone que el derecho del otorgante conste
previamente inscrito y la secuencia de los respectivos títulos.
Una vez iniciado y puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que
lo conforman son los siguientes:
1) La calificación de los títulos que se pretende publicar en el Registro,.
2) La interposición de los recursos correspondientes contra la decisión del Registrador
en el caso de que ésta no se conforme con la solicitud y, en su caso, la subsanación
de las faltas que impiden la práctica del asiento solicitado.
V. L a previa form ación del derecho in scr it o como

PRESUPUESTO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
La inscripción en el Registro requiere de la preexistencia de un acto o negocio

jurídico del cual resulte una modificación jurídicO"real (título en sentido m aterial ), esto
es, de un título de adquisición de la propiedad o de constitución, modificación o
extinción de derechos reales.
El procedimiento registral presupone la previa formación del derecho inscrito.
En Venezuela la transmisión de la propiedad así como la constitución y transmisión
de los demás derechos reales se produce por efecto del consentimiento legítimamente
manifestado (Código Civil, artículos 796 y 1.161), es decir, solo consensu, sin que se
requiera para ello del cumplimiento de ninguna formalidad adicional a la del acto o
contrato enajenatorio. Basta, pues, el mero consentimiento, sin necesidad de
inscripción para que la propiedad se transfiera o el derecho real se constituya.
En Venezuela la inscripción tiene carácter declarativo y no constitutivo14. La
propiedad se transmite extraregistralmente y los derechos reales se crean, modifican,
transmiten o extinguen también extraregistralmente. Cuando el derecho real accede
al Registro, ya está formado.
Por tanto, en atención al carácter declarativo de la inscripción, el procedimiento
registral presupone la previa producción extraregistral de la modificación jurídico-
real. La existencia de un título es presupuesto necesario para el acceso al Registro. El
objeto propio del registro es el título constitutivo del derecho real, es decir, el acto o
contrato por el cual se constituye, transmite, modifica o extingue la propiedad o derecho
real; por lo cual, la constitución, transmisión etc. se produce fuera del Registro de
acuerdo con las normas del Derecho civil o material aplicables.
Pero, esto además presupone que dichos fenómenos deben encontrarse ya
realizados y recogidos documentalmente cuando ingresan en el Registro. En tal sentido,
la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia dejó establecido
que “cuando la Ley se refiere a la potestad que tiene el Registrador para rechazar las
solicitudes de protocolizaciones que se le presenten, expresa que, si el “título o
documento presentado adolece de algún defecto que impida su registro, debe negar la
respectiva protocolización”, con lo cual no hace otra cosa que confirmar la tesis de
que la expresión “título” que emplea la norma está restringida al documento o
instrumento donde está vertido el acto o negocio jurídico concretado entre dos o más
personas” 15. Esto es, que el acto traslativo de la propiedad inmobiliaria que se somete
al Registrador para su inscripción debe constar en un documento donde quede
materializado el acto convenido entre las partes intervinientes.
En fin, como expresan Diez-Picazo y Gullón, la inscripción constituye “el trámite
final del supuesto de hecho complejo y de formación sucesiva, que determina la
modificación jurídico real o el cambio real”16.
14 Por excepción, el derecho real de hipoteca se constituye mediante su inscripción en el Registro

(Código Civil, artículo 1.879). Por tanto, la inscripción en este caso tiene carácter constitutivo.
15 Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia del 27 de
octubre de 1994, con ponencia de la Magistrada doctora Josefina Calcaño de Temeltas, en el
juicio de Luis Pérez Linares y otros, (Expediente N 9 7.688).
16 DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio: Sistemas de Derecho Civil, Vol. III. Editorial Tecnos
S.A. Madrid, 1.998. p. 301.
A p u n t a c io n e s so br e e l P r o c e d im ie n t o R e g is t r a l 101
En síntesis, por cuanto el sistema registral venezolano es un sistema de títulos

(LRPN, artículos, 12, 40, 41 y 43), ordenado por bienes inmuebles (LRPN, artículos
32 y 33), es necesario que con carácter previo a la inscripción registral se haya
producido, extraregistralmente, el acto o negocio jurídico que de acuerdo con las
normas del Derecho civil o material aplicables, determine la constitución, transmisión,
modificación o extinción de la propiedad y de los demás derechos reales.
V I. R e q u is it o s pa r a el r e g ist r o d e l o s t ít u l o s
Por lo que respecta al docum ento contentivo del negocio jurídico objeto de
inscripción (título en sentido form al), debe presentarse redactado en idioma castellano
y tener el visto bueno de abogado debidamente colegiado y autorizado para el libre
ejercicio profesional (LRPN, artículo 39).
Por otra parte, conviene tener en cuenta que en Venezuela los documentos
privados pueden ser objeto de Registro, puesto que ningún precepto los excluye
expresamente17. Por tanto, en Venezuela tienen acceso al Registro no solam ente los actos
y contratos que consten en docum ento público o auténtico, sino también los que consten en
docum ento privado.
A nuestro modo de ver, por la importancia de los efectos jurídicos que derivan
de la inscripción, es lamentable que la LRPN no haya reservado el acceso al registro a
los documentos auténticos porque como expresan Diez-Picazo y Gullón:
17 De acuerdo con el proyecto original de la LRPN solamente accedían al Registro documentos

auténticos, puesto que se requería que los documentos se notariaran antes de su inscripción en
el Registro Inmobiliario. Esta no fue la solución que en definitiva se impuso, puesto que de
acuerdo con la ley vigente los Registradores preservan facultades notariales por lo que respecta
a los otorgamientos inscribibles (LRPN, artículo 25 y Código Civil, artículo 1.357). En la
actualidad, el Registrador es un funcionario autenticador que da fe pública de los hechos que
declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos y de los hechos que declara haber
visto u oído, si tenía facultad para hacerlos constar (Código Civil, artículos 1.357 y 1.359). A
nuestro modo de ver, la solución del proyecto original era la correcta, puesto que desde el
punto de vista de los principios no es técnicamente correcto atribuir la función registral y la
notarial a un mismo funcionario, porque el ejercicio acumulado de ambas funciones por un
mismo funcionario es incompatible cuando se trate de documentos sujetos a registro. En efecto,
al tener atribuida el Registrador la función calificadora de los documentos registrables, se
convierte en juez de su propia actuación toda vez que le compete a él, por una parte, calificar y,
al mismo tiempo, establecer la debida concordancia registral del título que ha de registrar lo
que resulta harto chocante y contrario a los principios.
La necesidad de dotar al Registro de la máxima exactitud posible, de la máxima

legalidad y de las necesarias condiciones para que se garantice la seguridad del tráfico
jurídico, aconseja que las inscripciones y, en general, los asientos que se deban
practicar en él, sólo puedan llevarse acabo partiendo de documentos que reúnan las
necesarias condiciones de autenticidad18.
Para tener acceso al registro, ios docum entos que se presenten deben reunir las
m enciones y circunstancias que debe contener la inscripción referente al titular del derecho,
a l inmueble, al derecho real inscrito y al título (LRPN, artículo 45).
Por su parte, el Código Civil establece que todo título que se lleve a registrar
debe designar claramente el nombre, apellido, edad, profesión y domicilio de las partes,
y la fecha de la escritura, en letras (artículo 1.913). Asimismo, todo título que deba
registrarse designará los bienes sobre los cuales verse, por su naturaleza, situación,
linderos, nombre específico cuando lo tenga, Estado, Distrito, Departamento, Parroquia
o Municipio, y demás circunstancias que sirvan para hacerlos conocer distintamente
(artículo 1.914). Sin embargo, la omisión o la inexactitud de alguna de las indicaciones
anteriores, no daña la validez del registro, a menos que resulte una incertidumbre
absoluta sobre el traspaso del derecho o sobre el inmueble que forme su objeto (artículo
1.918).
La indicación de estas menciones y circunstancias en los documentos que se
presentan para su registro es consecuencia del principio de especialidad en materia
registral que impone la necesidad de determinar y concretar los derechos inmobiliarios
en todos sus elementos característicos y que está recogido en el artículo 10 de la
LRPN.
De otro lado, a los fines de establecer la necesaria correspondencia que debe
existir entre Registro y Catastro, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 43 de la
Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional, para el registro de documentos
que contengan declaración, transmisión, limitación y gravámenes de la propiedad
inmobiliaria el interesado deberá presentar la cédula catastral y el m ap a catastral con la
individualización del inmueble o, en defecto de éste, el plano de mensura.
C on respecto a los docum entos ju d iciales, solamente pueden ser objeto de

inscripción en el Registro Inmobiliario las sentencias firmes y ejecutoriadas relativas
a la propiedad o a derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles (LRPN, artículo
43; Código Civil, artículo 1.922 y Código de Procedimiento Civil, artículo 696);
debiendo entenderse por sentencia firme y ejecutoriada, aquella sentencia cuya
ejecución haya sido decretada por el tribunal (Código de Procedimiento Civil, artículo
524), es decir, la sentencia contra la cual no se admite recurso alguno, sea por haberse
desestimado, no ser procedente o haber vencido el plazo legal para interponerlo y
cuya ejecución haya sido ordenada por el juez a petición de parte.
18 DIEZ-PICAZO y GULLÓN: op cit. Yol. II. p. 306.

Además, el solicitante debe acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos p or

las leyes fisc a le s , puesto que el articulo 20 (numeral 59) de la LRPN prohíbe al
Registrador tramitar documentos con respecto a los cuales no se haya cancelado el
tributo correspondiente.
La Ley de Registro Público de 1.999 (artículos 128 y siguientes) establecía los
derechos y emolumentos que debían pagar los particulares por el registro de los
documentos cuya inscripción se solicitaba así como por las copias o certificaciones
que se expedían. La LRPN derogó expresamente la Ley de Registro Público de 1.999
que establecía estos derechos y emolumentos a favor del Fisco Nacional. Sin embargo,
la LRPN no trae disposición alguna que establezca impuestos o derechos a favor del
Fisco Nacional, ni tampoco indica la ley las tasas o contribuciones que pueden cobrar
los Registros Inmobiliarios que sustituyeron a los Registros Subalternos, hoy en día
extinguidos.
Si bien la LRPN hace una remisión al Decreto Ley de Arancel Judicial cuyas
disposiciones permanecerán en vigencia y se aplicarán “hasta tanto el Ejecutivo
Nacional (sic) dicte las que hayan de reemplazarlas”, lo cierto es que la Ley de Arancel
Judicial no establece los derechos y emolumentos que deben ser cancelados para el
registro de documentos en el Registro Inmobiliario ni por las copias o certificaciones
que los Registradores expidan.
Al haber sido derogada la Ley de Registro Público, las disposiciones de dicha
ley que establecían estos derechos y emolumentos no se encuentran vigentes en la
actualidad y las oficinas de Registro Inmobiliario no pueden cobrarlos por carecer de
base legal para ello. Así quedó establecido por la jurisprudencia de nuestros tribunales19.
Sin embargo, los Registradores Inm obiliarios hasta hace poco tiem po
continuaban cobrando estos derechos y emolumentos en base a una supuesta
“ultraactividad normativa tácita o virtual de la ley derogada”, lo cual era evidentemente
contrario de derecho.
Por último, es bueno tener presente que si bien el artículo 15 de la LRPN
establece que el Presidente de la República, en Consejo de Ministros, a solicitud del
Ministro del Interior y Justicia, fijará los aranceles que cancelarán los usuarios por los
servicios registrales y notariales, de conformidad con el estudio de la estructura de
costos de producción de cada proceso registral y notarial, hasta la fecha el Ejecutivo
19 Véase sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de

mayo de 2002 con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera (caso Asociación Civil
ASODEVIPRILARA) y sentencia del Tribunal Superior Quinto de lo Contencioso Tributario
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 31 de mayo de 2002
en el juicio de José Andrés Octavio L. y Cretta González B. (Expediente N 9 1.913).
Nacional no ha hecho esta fijación. Y si la hiciere, tal actuación estaría evidentemente

viciada de inconstitucionalidad e ilegalidad por infringir el principio de la reserva
legal en materia tributaria consagrado en el artículo 317 constitucional y en el artículo
3 9 del Código Orgánico Tributario. Por consiguiente, estos derechos y emolumentos
solamente pueden ser fijados por ley.
A diferencia de la Ley de Registro Publico derogada, la LRPN no contiene
disposiciones aplicables a la inscripción en el Registro de ios títulos otorgados en el
extranjero20. Por lo cual, sólo podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por
las normas de Derecho internacional privado y contengan la legalización por un
funcionario diplomático o consular de la República o la apostilla y demás requisitos
necesarios para su autenticidad en Venezuela21. Por supuesto, si estos documentos
están redactados en idioma extranjero deberán traducirse al castellano por intérprete
público22, a los fines de su inscripción.
De la misma manera, ¡as sentencias o laudos arbitrales dictados en el extranjero que
deban cumplirse en Venezuela serán objeto de registro cuando hayan sido reconocidos
por los tribunales competentes, con arreglo a las leyes y convenios internacionales.
Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley de Derecho
Internacional Privado, para proceder a la ejecución de una sentencia extranjera en
20 El artículo 95 de la Ley de Registro Público de 1999 se refería al registro de los documentos

auténticos otorgados en el exterior en los siguientes términos: “Si se presentaren para ser
protocolizados documentos otorgados en el exterior y escritos a máquina o en otra forma que
no sea manuscrita, el Registrador sacará copia certificada de cada documento, la cual inscribirá
en los Protocolos y estampará al pie de cada copia, la correspondiente nota de registro. En el
documento original pondrá constancia de haber expedido y registrado la copia referida”.
21 El 5 de mayo de 1998 Venezuela se adhirió al Convenio de la Haya de 1961 que suprimió la
exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros. La Ley aprobatoria del
Convenio fue publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N 2 36.446 de esa
misma fecha. Al respecto, véase: PARRA ARANGUREN, Gonzalo: La adhesión de Venezuela
al Convenio de La Haya de 1.961 que suprimió la exigencia de legalización de los documentos
públicos extranjeros en Revista de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad
Central de Venezuela N 2 115. Caracas, 1999. pp. 103-167.
22 La doctrina nacional sostiene que las traducciones realizadas por intérprete público gozan de
una autenticidad presunta derivada de la Ley de Intérpretes Públicos que en su artículo 4fi, les
impone la obligación de inscribir su título en la Oficina Principal de Registro (hoy en el Registro
Civil), con el “objeto de otorgar publicidad de manera que la condición autenticante sea conocida
por todos” (CABRERA ROMERO, Jesús Eduardo: Contradicción y Control de la Prueba Legal y
Libre, Tomo I. Caracas, 1989, pp. 353-362 y nota 08. p. 359). Dichas traducciones son, pues,
instrumentos auténticos que merecen fe pública, “pero, cuyo contenido puede ser atacado por
prueba en contrario sin necesidad de acudir a la tacha de falsedad” (PARRA ARANGUREN,
Gonzalo: op. cit. p. 123). En cuanto a la naturaleza jurídica de las traducciones realizadas por
intérprete público, véase GF-II, Vol. II. pp. 11-12.
Venezuela deberá ser declarada ejecutoria de acuerdo con el procedimiento legalmente

establecido. Por su parte, el artículo 850 del Código de Procedimiento Civil prescribe
que corresponde al Tribunal Supremo de Justicia declarar la ejecutoria de las sentencias
dictadas por autoridades extranjeras sin lo cual no tendrán ningún efecto en Venezuela.
El procedimiento se inicia mediante solicitud de exequátur que deberá contener las
menciones y acompañarse de los documentos indicados en el artículo 852 ejusdem . El
procedimiento se tramita conforme a las reglas previstas en los artículos 853 y siguientes
del Código de Procedimiento Civil. Declarada la ejecutoria de la sentencia, la misma
podrá ser objeto de registro.
Sin embargo, conviene tener en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 53 de la Ley de Derecho Internacional Privado, no tendrán efecto en Venezuela
y, por tanto, no podrán registrarse las sentencias extranjeras que versen sobre derechos
reales sobre bienes inmuebles situados en la República.
Por otra parte, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley de Arbitraje
Comercial, los laudos arbitrales dictados en el extranjero serán reconocidos por los
tribunales ordinarios como vinculantes e inapelables y tras la presentación de una
solicitud por escrito dirigida al Tribunal de Primera Instancia competente acompañada
de copia certificada del laudo con traducción al castellano por intérprete público si
fuere el caso, serán ejecutados en Venezuela. Cumplido lo cual, el laudo podrá
registrarse, sin necesidad de exequátur.
Sin embargo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 del Código de
Procedimiento Civil no pueden someterse a arbitraje internacional controversias que
versen sobre bienes inmuebles situados en la República; por lo cual los laudos arbitrales
dictados en el extranjero que recaigan sobre inmuebles ubicados en Venezuela no
tendrán eficacia alguna en el país y no podrán ser objeto de inscripción en el Registro
Inmobiliario.
Por último, de acuerdo con el principio de legalidad que rige en materia registral,
solam ente pueden ser objeto de registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y fo rm a
establecidos en la ley (LRPN, artículo 12); aspectos éstos que analizaremos más adelante
cuando nos refiramos a la calificación registral (infray Sección IX).
VII. E l PRINCIPIO DE ROGACIÓN
1. C o n c e p t o
El principio de rogación significa que el procedimiento registral solamente puede

iniciarse a instancia de parte mediante solicitud dirigida al Registrador para que éste
ponga en marcha este procedimiento. El Registrador no puede efectuar asientos en el
sistema registral si ello no le es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte
perjudicado por él. Asi, el Registrador sólo inscribe a solicitud de parte y solamente
inscribe lo que el interesado le ha solicitado.
No basta pues, para que se inicie el procedimiento que lleguen al conocimiento
del Registrador noticias o datos sobre la modificación de la situación jurídica de un
determinado inmueble. Por tratarse de un procedimiento rogado, es indispensable
para ello que el interesado solicite su iniciación.
Ni siquiera cuando se requiere para la inscripción de un título la previa
inscripción de un título anterior o la inmatriculación del inmueble, puede el Registrador
exigir que se efectúe esta inscripción previa. Corresponderá al interesado solicitarlo,
ocurriendo al juez competente, si ello fuere necesario23.
2. R emisión
Para el tratamiento de los aspectos más relevantes del principio de rogación

que consagra la LRPN, remitimos al lector a lo expuesto en el Capítulo I, Sección III
de esta obra.
VIII. E l t r a c t o su c e s iv o
1 El tracto sucesivo como presupuesto del procedimiento registral
El tracto sucesivo es un presupuesto esencial del procedimiento registral. En

efecto, para inscribir los títulos por los cuales se constituya, transmita, grave, modifique
o extinga la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, es necesario
que conste previamente inscrito el derecho del otorgante y que entre los sucesivos
titulares del derecho inscrito exista una perfecta secuencia de los respectivos títulos.
El tracto sucesivo permite reflejar en forma completa y exacta la historia jurídica
de los bienes inmuebles lo que facilita al Registrador el ejercicio de su función
calificadora, puesto que éste tendrá a su alcance los datos para permitir que solamente
accedan al Registro los actos otorgados por el titular inscrito y para impedir el acceso
de los actos que no cumplan con el requisito de la previa inscripción.
La exigencia del tracto sucesivo se halla consagrada en el artículo 11 de la
LRPN según el cual:
23 ROCA SASTRE, Ramón Ma y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis: op. cit. p. 488.

Principio de consecutividad
De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar
una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones y extinciones.
Así, la LRPN ordena que las inscripciones se hagan en cadena de forma tal que
los títulos aparezcan en el Registro como derivados unos de otros, sin solución de
continuidad.
Para la consideración de los aspectos más relevantes del tracto sucesivo como
presupuesto del procedimiento registral, remitimos al lector a lo expuesto en el Capítulo
I, Sección IV de esta obra.
2. L a reanudación del tracto sucesivo
En los ordenamientos registrales que consagran el sistema de folio real24 cuando

un inmueble está inscrito en el Registro puede suceder que en el folio que se le abre
con motivo de su inmatriculación no conste toda su historia jurídica, desde que tuvo
lugar esta inmatriculación. Esta situación puede presentarse porque los sucesivos
adquirentes, por ejemplo, dejaron de inscribir sus títulos, lo que puede ocurrir por
desidia, olvido u otros factores en atención al carácter voluntario de la inscripción. Si
alguien entonces adquiere de quien no inscribió y pretende inscribir, se encontrará
con que ello no le será posible en virtud de la exigencia del tracto sucesivo. La única
manera de superar este obstáculo sería que todos los adquirentes anteriores inscribiesen
sus respectivas adquisiciones. Pero, esto no es posible muchas veces, por ejemplo, en
el caso de que sea imposible localizar a todos los titulares intermedios o todos los
respectivos títulos25.
24 Como indicamos poco antes, la LRPN consagra que el sistema de registro inmobiliario se
convertirá progresivamente en un sistema de folio real (LRPN, artículo 32).
25 Desde luego, en la generalidad de los casos, las transacciones relativas a la transferencia de la
propiedad inmobiliaria se realizan mediante documentos auténticos. De disponer de ellos el
interesado, le bastará, pues, con presentarlos al Registro para poder inscribir su título; caso en
el cual se mantendría la secuencia del tracto sucesivo. Sin embargo, pudieran presentarse
algunas dificultades para conseguir el documento, por ejemplo, por haber fallecido el enajenante
y el adquirente de alguna o de algunas transacciones intermedias e ignorar sus herederos la
realización de la respectiva operación u operaciones; o aún estando vivo alguno de los otorgantes,
si no estuviere en capacidad de recordar el lugar del otorgamiento por padecer de alguna
enfermedad que se lo impida; o en la eventualidad de haberse otorgado el documento en
Venezuela o en el exterior a través de apoderados y estar estos muertos o ausentes o padecer
alguna enfermedad que les impida recordar los detalles de las operaciones en las cuales
intervinieron.
Por estas razones, en la legislación extranjera, los ordenamientos regístrales

consagran procedimientos especiales para que el propietario que se encuentre en esta
situación pueda inscribir su título. En esencia, estos procedimientos para la reanudación
del tracto sucesivo son el expediente de dominio y el acta de notoriedad.
El expediente de dominio se inicia mediante solicitud que se tramita por ante
la autoridad judicial que tenga competencia en el lugar de la situación del inmueble.
Para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, este procedimiento exige el
cumplimiento de un conjunto de requisitos con el objeto de asegurar la citación de
los titulares de inscripciones contradictorias, sus causahabientes y demás interesados
y que la inscripción de la titularidad solicitada solamente se efectúe después de un
riguroso examen. El auto por el que termina el expediente de dominio no crea
excepción de cosa juzgada por lo que no impide la iniciación de un juicio contradictorio
declarativo de propiedad.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido también puede verificarse
mediante acta tramitada por ante un Notario que acredite el hecho de que una persona
es notoriamente dueña de un inmueble inmatriculado en el Registro, previa audiencia
de todas las personas que de acuerdo con los registros catastrales e inmobiliarios
respectivos tengan derechos sobre el inmueble; publicación de edictos y comprobación
suficiente de la notoriedad del dominio pretendido (acta de notoriedad). El
procedimiento, en todo caso, prosigue por ante la autoridad judicial competente la
cual si está conforme con lo actuado ordena al Registrador las inscripciones y
cancelaciones a que haya lugar.
En Venezuela la LRPN no contempla un procedimiento judicial especial de
reanudación del tracto sucesivo para que quien adquiera de quien no inscribió y quiera
registrar su título, pueda efectivamente hacerlo.26 Mucho menos cabe la posibilidad
de obtener este resultado mediante un título supletorio27.
26 El Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario elaborado por los profesores Antonio Moles Caubet
y Ángel Cristóbal Montes publicado en la Revista N 2 53 del Ministerio de Justicia en 1.965 sí
establece un procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el Registro.
A tal efecto, el artículo 54 del Proyecto expresa:
“Cuando haya de reanudarse el tracto sucesivo exigido en el artículo 121 de esta Ley, el título
que contradiga una inscripción anterior sólo podrá inscribirse mediante un expediente de
propiedad tramitado con arreglo al procedimiento establecido a continuación:
l 2' Será siempre Juez competente el de Primera Instancia en lo Civil con jurisdicción en el
lugar donde estén ubicados los inmuebles o bien el de aquel en el cual se encuentre inscrita la
mayor parte, si tuviere enclavado en distintas jurisdicciones.
22- El expediente se iniciará por un escrito que contenga de una manera minuciosa: a) La
descripción del inmueble o inmuebles, indicando los derechos reales constituidos sobre los
mismos; b) Reseña del título donde conste la fecha y causa de la adquisición de los bienes; c)
Tampoco se puede pretender reanudar el tracto sucesivo en el Registro mediante

acta levantada por un Notario en base a lo dispuesto en el articulo 80 de la LRPN.
Determinación de la persona de quien provienen o de sus causantes manifestando su actual

domicilio; d) Indicación de los medios de prueba propuestos para acreditar los hechos; e) Nombre,
apellidos y domicilio de las personas que figuran relacionadas con respecto a tales bienes en las
Administraciones de los Impuestos Municipales y, en su caso, del Catastro Parcelario; f) Nombre,
apellidos y domicilio de los dueños de las fincas colindantes, de los titulares de cualquier derecho
real constituido sobre la que se pretende inscribir y de los conserjes e inquilinos si se tratare de
una finca urbana.
32- Se acompañará al referido escrito certificación literal de la última inscripción que figure en
el Registro y certificaciones de las Administraciones de los Impuestos Municipales y, en su
caso, del Catastro Parcelario.
42- El Juzgado dará traslado del escrito al Ministerio Público citando personalmente a aquel de
quien proceden los bienes según la última inscripción o a sus causahabientes, a los que tengan
algún derecho real inscrito, o a sus causahabientes, a los propietarios colindantes, a los que
hayan satisfecho impuestos o rentas de las fincas, y convocará por edictos a todas aquellas
personas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada.
52- Transcurrido el plazo de treinta días el Juez abrirá el expediente a prueba, practicándose
dentro del término de veinte días las que propusiere el solicitante o los interesados que hubieran
comparecido y el Ministerio Público sin perjuicio de cuantas estime necesario el Juez para
mejor proveer.
62- Practicadas las pruebas el Juez oirá las alegaciones de cuantos sean parte en el expediente,
por el término de diez días, dictando después resolución que será apelable ante el Tribunal
Superior a que corresponda.
72- De promoverse un procedimiento contencioso durante la tramitación del expediente éste
será inmediatamente suspendido.
82- Los expedientes así tramitados serán inscribibles aunque en el Registro apareciesen
inscripciones contradictorias siempre que éstas cuenten con más de veinte años de antigüedad
y el titular de las misma o sus causahabientes hubieran sido citados en forma, sin formular
oposición. También lo serán, aunque las inscripciones contradictorias tengan menos de veinte
años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieran sido oídos en el
expediente.
Si el titular del asiento contradictorio, con menos de veinte años de antigüedad, no compareciere
a la citación se lo tendrá por renunciante a los derechos que pudieran asistirle, sin perjuicio de
que pueda ejercitarlos en el procedimiento contencioso correspondiente”.
27 Con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRPN, la Sala Político-Administrativa de la
antigua Corte Suprema de Justicia se había referido a los títulos supletorios como medios no
adecuados ni suficientes para el reconocimiento del derecho de propiedad sobre los terrenos.
Así, en fecha 3 de junio de 1.969 la Sala declaró: “Los títulos supletorios carecen de eficacia
para comprobar la propiedad u otro derecho real sobre terrenos urbanos o rurales y, por tanto,
no pueden ser invocados como título inmediato de adquisición respecto a esa clase de bienes”.
(Gaceta Forense II, N 2 64, p. 262.).
Asimismo, en fecha 27 de junio de 1996 la Sala dejó establecido que: “los títulos supletorios no
constituyen medio instrumental para asegurar la propiedad sobre terrenos, ni produce cosa
juzgada la decisión del tribunal que la pronuncie, en razón de disposición expresa de la Ley que
declara que quedan a salvo en todo caso los derechos de terceros (artículo 937 del Código de
Ciertamente, esta disposición legal se refiere a las actas notariales como documentos
que tienen por finalidad comprobar, a solicitud de parte interesada, hechos, sucesos o
situaciones que le consten al Notario u ocurran en su presencia. Pero, no se refiere a
ellas como actas levantadas con el objeto de comprobar y fijar hechos notorios sobre
los cuales pueda fundarse y declararse la titularidad del derecho propiedad sobre un
inmueble a fin de lograr la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el Registro.
Tampoco contempla la ley la formación del expediente ni las oportunas diligencias y
notificaciones que deban practicarse por ante Notario, a los efectos de acreditar con
la rigurosidad del caso la titularidad del dominio invocada por el interesado, función
ésta que, por lo demás, no tienen atribuida legalmente en Venezuela las Notarías. Por
lo cual, estas actas notariales no serían un título legalmente inscribible en el Registro
Inmobiliario en caso de interrupción del tracto sucesivo.
En el Derecho venezolano, con base en lo dispuesto en el artículo 16 del Código
de Procedimiento Civil, creemos que podría admitirse una acción mero declarativa
propuesta por el adquirente de un bien inmueble que esté interesado en reanudar el
tracto sucesivo interrumpido28. La acción podría interponerla el adquirente de quien
Procedimiento Civil). Por lo que respecta a la ineficacia del título supletorio para crear tracto
sucesivo desde el punto de vista registral, la Sala declaró en la misma sentencia que: “Acorde
con las reformas de la legislación registral en Venezuela es posible afirmar que, ahora nadie
puede tener título de propiedad registrado sin que éste verse o se refiera a otro título anterior,
también registrado, llenándose así a cabalidad el extremo del llamado tracto sucesivo o cadena
registral omitido en nuestras primera leyes y que tantos problemas e inconvenientes ha
ocasionado”. (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 27 de junio de 1.996, con
ponencia de la Magistrada doctora Josefina Calcaño de Temeltas, en el expediente N 9 9.767).
En el mismo sentido, véase sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de
Justicia de fecha 27 de abril de 2.001 en Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de
Pierre Tapia, Oscar, Vol. 4 (Tomo 2). Caracas, 2001. p. 646.
28 Hasta la entrada en vigencia del nuevo Código de Procedimiento Civil no existía una disposición
legal que reconociera la admisibilidad de las acciones mero declarativas en general. Sin embargo,
la jurisprudencia, en base a lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil de
1.916 (“Para que haya acción debe haber interés, aunque sea eventual o futuro, salvo que la Ley
lo exija actual”), venía admitiendo la posibilidad de intentarlas en todo caso en que el actor no
pidiera al juez una resolución de condena a una prestación sino que limitara su pretensión a la
declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica. El artículo 16 del nuevo
Código de Procedimiento Civil admite expresamente la acción mero declarativa en forma
general y no solamente para casos aislados cuando expresa que “para proponer la demanda el
actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés
puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de
una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante
puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”. Al respecto,
véase RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el
nuevo Código de 1.987, Tomo II. Caracas, 1991. pp. 97-98.
no inscribió contra éste, su causante y los transferentes anteriores, enlazando a los

sucesivos adquirentes y transferentes hasta llegar al titular registral, y contra éste último.
Mediante el ejercicio de esta acción de declaración de certeza de la propiedad29,
el actor procurará obtener un pronunciamiento judicial en el que se reconozca y declare
que el actor es propietario del inmueble en cuestión y que entre su adquisición y la del
titular registral existe una perfecta secuencia de títulos inscribibles sobre dicho
inmueble (por ejemplo, A titular según el Registro le enajenó un inmueble a B. B se
lo transfirió luego a C. Posteriormente, C se lo enajenó a D y D a E. Las enajenaciones
de A a B, de B a C, de C a D no se registraron. E no puede inscribir su título de
adquisición en el Registro porque el tracto sucesivo está interrumpido. E intentará
una acción mero declarativa contra A, B, C y D para que se reconozca y declare: 1)
que E es propietario del inmueble por haberlo adquirido de D; 2) que A le transfirió el
inmueble a B, que B se lo transfirió a C, que C a D; 3) que las enajenaciones y
transferencias tuvieron por objeto el mismo inmueble y; 4) que las mismas se efectuaron
mediante títulos inscribibles).
Por haberse establecido judicialmente la secuencia de los respectivos títulos, la
sentencia respectiva, una vez inscrita, reanudará el tracto sucesivo que se había
interrumpido en el Registro. Como puede fácilmente apreciarse, este procedimiento
es poco práctico, costoso y complicado. En efecto, es muy probable que el interesado
en inscribir su título ni siquiera sepa quiénes son los titulares intermedios en cuyo
caso solamente podría intentar la acción contra el titular registral y solicitar el
emplazamiento mediante un edicto de “todo el que se crea con derechos sobre el
inmueble o tuviera interés en el juicio” y que se proceda al nombramiento de un
defensor ad litem que represente a cualquier interesado que no se haya hecho parte,
conforme al Código de Procedimiento Civil (artículos 224 y 225). En todo caso, el
registro de la sentencia produce efectos meramente registrales, sin que ello impida
que los derechos eventuales de los terceros afectados puedan ser hechos valer en vía
judicial30 mediante el ejercicio de la acción reinvidicatoria de propiedad
29 En relación con la acción de declaración de certeza de la propiedad, véase AGU ILA R

GORRONDONA, José Luis: Derecho Civil II. Cosas, Bienes y Derechos Reales. Universidad
Católica Andrés Bello, 1999. pp. 280 y ss
30 Conviene tener en cuenta que aun establecidos judicialmente estos extremos, existe la
posibilidad de que el Registrador en ejercicio de su función calificadora, no acceda al Registro
de la sentencia puesto que de acuerdo con la jurisprudencia de nuestros tribunales “en materia
registral, las únicas decisiones vinculantes y que obligan al Registrador y al Ministro son las
dictadas por la Sala Político-Administrativa cuando, al conocer de un recurso de anulación,
ordena se registre el acto y, por ende, anula la negativa del Ministro, así como, las sentencias
firmes de los tribunales ordinarios que anulan un acto ya registrado; pero las que tienen una
autoridad relativa, sólo obligan a los litigantes -y a sus causahabientes- y a nadie más” (Sentencia
de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 10 de abril de 2002,
con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, en el juicio de Consuelo Arévalo de
Bocache, en el expediente N 2 10.442).
También podría lograrse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido

mediante la inscripción en el Registro Inmobiliario de la sentencia que declare la
propiedad (u otro derecho real) a favor del usucapiente conforme al procedimiento
previsto en los artículos 690 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En efecto,
si el poseedor no puede inscribir su título porque su causante no inscribió el suyo, pero
es declarado judicialmente propietario por prescripción adquisitiva, la sentencia firme
y ejecutoriada que declare con lugar la demanda será objeto de registro ex artículo 696
ejusdem y reanudará la historia jurídica del inmueble.
La demanda respectiva deberá proponerse contra todos aquellas personas que
aparezcan en la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario como propietarias o
titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. La protección de los terceros se
logra mediante la publicación de un edicto con el objeto de llamar al proceso a todas
las personas que se crean con derechos sobre el inmueble (Código de Procedimiento
Civil, artículo 692). La contestación de la demanda se verificará dentro de los veinte
días siguientes a la citación del demandado o del último de los demandados, si fueren
varios, observándose para los trámites siguientes las reglas del juicio ordinario (Código
de Procedimiento Civil, artículo 693).
Por supuesto, el solicitante deberá acreditar la posesión legítima por veinte
años sin que pueda oponérsele la falta de título ni de buena fe (Código Civil, artículo
1.977). No obstante, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.979 ejusdem el lapso
exigido para adquirir por prescripción adquisitiva se reduce a diez años cuando el
solicitante haya adquirido de buena fe un inmueble o un derecho real sobre un inmueble
en virtud de un título debidamente registrado y que no sea nulo por defecto de forma.
Además, es bueno tener presente que la posesión continúa de derecho en la
persona del sucesor a título universal y que el sucesor a título particular del poseedor
puede unir su posesión a la de su causante para invocar sus efectos y gozar de ellos
(Código Civil, artículo 781).
Como indicamos poco antes, la sentencia firme y ejecutoriada que declare la
propiedad se inscribirá en el Registro Inmobiliario. La sentencia producirá inmediatos
efectos para las partes y para los terceros o extraños al proceso. Pero, para proteger a
los terceros se establece que los interesados que no hubiesen intervenido en el juicio
pueden, dentro del año siguiente a la publicación de la sentencia, demandar a todos
los que fueron partes en él, sin excepción alguna, impugnando la decisión recaída en
dicho juicio, a fin de que se dicte otra sentencia nueva y contraria (recurso de
impugnación o revisión)31. Creemos que este recurso de revisión solamente pueden
31 En relación con el recurso de revisión previsto en el numeral 2 2 del artículo 507 del Código
Civil al cual remite el artículo 696 del Código de Procedimiento Civil, López Herrera expresa
que: “Este recurso, contrariamente a lo que podría pensarse, no es una alzada de carácter sui
interponerlo quienes no hayan sido partes en el primer juicio declarativo de propiedad

por usucapión y siempre que no hayan tenido oportuno conocimiento de dicho juicio.
La sentencia que se dicte en el segundo juicio surtirá plenos efectos tanto para
las partes como para los terceros (cosa juzgada absoluta) y no se admitirá contra ella
nuevo recurso de revisión o de impugnación (Código Civil, articulo 507, penúltimo
aparte).
En todos estos casos, mediante la sentencia declarativa de propiedad, puede
lograrse la reanudación del tracto sucesivo que se había interrumpido en el Registro
por la circunstancia de que el causante del actor le había transferido a éste un bien
inmueble, sin haber registrado su propia adquisición. En efecto, el adquirente
“bloqueado” por la falta de inscripción del título o de los títulos intermedios obtendrá
una inscripción que no trae su causa de la última que conste en el Registro.
IX. L a calificació n r e g istr a l
1. L a función calificadora y el órgano calificador
El artículo 38 de la LRPN expresa: “El Registrador titular está facultado para

ejercer la función calificadora en el sistema registral.”
La calificación consiste en el examen por el Registrador de la validez externa e
interna de los títulos que se presentan al Registro para ser inscritos. La ley atribuye al
Registrador la atribución de examinar el título cuya inscripción se le solicita con el
objeto de verificar el cumplimiento de los requisitos legales de fondo y de forma
necesarios para su ingreso en el Registro.
Calificar, en el Derecho Registral Inmobiliario, es determinar si el acto o
contrato presentado al Registro reúne o no los requisitos exigidos por el Ordenamiento
Jurídico para su inscripción. Por tanto, a través de la calificación registral se hace
efectivo el principio de legalidad consagrado en el artículo 12 de la LRPN, según el
cual sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondos y
forma establecidos por la ley.
La función calificadora corresponde al Registrador con carácter exclusivo y
excluyeme. Es obligatoria (LRPN, artículo 18, numeral l 9) y de carácter personalísimo,
generis; se trata, por el contrario, de un nuevo juicio que debe proponer el tercero interesado en
la impugnación o revisión de la primera sentencia definitiva y firme, contra todos los que
intervinieron en el proceso que la determinó, sea como actores o como reos, sin excepción
alguna”. (LOPEZ HERRERA, Francisco: Anotaciones sobre Derecho de Familia. Universidad
Católica Andrés Bello. Manuales de Derecho. Caracas, 1970. p. 91).
quedando sometido el Registrador a responsabilidad por el incumplimiento de sus

obligaciones legales (LRPN, artículo 19). En el ejercicio de su función calificadora, el
Registrador es absolutamente independiente sin que lo vinculen imposiciones
administrativas o criterios jurisprudenciales.
Desde luego, la calificación no prejuzga acerca de la validez del título presentado
y los asientos registrales pueden ser anulados por sentencia definitivamente firme
(LRPN, artículos 40 y 41).
2. R emisión
Remitimos al lector a lo expuesto en el Capítulo I, Sección VII de esta obra en

donde tratamos el fundamento, naturaleza, extensión, caracteres y efectos de la
calificación registral así como las fuentes de conocimiento de que puede valerse el
Registrador para el ejercicio de su función de calificación.
X- R ecu rso s c o n tr a la calificació n del reg istr a d o r
1. ¿S e aplica con preferencia la LOPA o la LRPN al procedimiento de

IMPUGNACIÓN DE LOS ACTOS DEL REGISTRADOR?
La ley no solamente se refiere al procedimiento de formación del acto registral

(procedimiento resolutorio, declarativo o de primer grado) sino que contiene,
igualmente, disposiciones relativas a la impugnación de los actos del Registrador. En
efecto, el ordenamiento jurídico, además de referirse a los actos que han de culminar
con la decisión del Registrador sobre la inscripción solicitada, regula los recursos que
los interesados pueden interponer contra esta decisión. Así, la LRPN y la LOPA se
refieren tanto al procedimiento adm inistrativo de impugnación de los actos
administrativos como a los procedimientos jurisdiccionales de los cuales conocen los
tribunales.
Entonces, ¿cuál de estas dos leyes priva sobre la otra en el procedimiento de
impugnación de las decisiones del Registrador?
El artículo 47 de la LOPA establece: “Los procedimientos administrativos
contenidos en leyes especiales se aplicarán con preferencia al procedimiento ordinario
previsto en este Capítulo en las materias que constituyan la especialidad”.
Brewer Carias, al comentar esta norma señala que por estar ubicada en el
Capítulo I del Título III de la ley, debe concluirse que
la remisión que hace a las leyes especiales sólo se aplica al procedimiento ordinario
constitutivo del acto administrativo y no al procedimiento de impugnación. Por
tanto, las normas sohre recursos administrativos establecidas en la Ley Orgánica
deben privar sobre cualesquiera otras previstas en leyes especiales32.
Rondón de Sansó, en el mismo sentido, señala que todas las materias

contempladas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos son de aplicación
preferente a las leyes especiales, excepción hecha de aquellas en las cuales la ley hace
la expresa salvedad de nue es a estas últimas a las que hay que atender. Y las materias
que la LOPA reenvía expresamente a las leyes especiales son las relativas a los plazos
(artículo 41), al procedimiento ordinario (artículo 47) y la ejecución de los actos
(artículo 79)33.
La jurisprudencia de nuestros tribunales ha sostenido el criterio contrario de
manera reiterada. A s; en sentencia de fecha 4 de octubre de 1984 la Corte Primera
de lo Contencioso Administrativo declaró que aun cuando la excepción a la aplicación
preferente de la LOPA parecería referirse únicamente al procedimiento administrativo
de primer grado y no al procedimiento de segundo grado, esto es, a los recursos (de
reconsideración y jerárquico), esta interpretación es infundada “porque su implantación
produciría inseguridad jurídica a la par que paralizaría y entrabaría el funcionamiento
de la Administración Pública, al enervar un sin fin de recursos especiales que contempla
nuestro ordenamiento vigente”34.
Por tanto, de acuerdo con la jurisprudencia de nuestros tribunales, por lo que
respecta al procedimiento de impugnación de los actos del Registrador privará la
aplicación de las disposiciones de la LRPN en lo que constituya su especialidad, por
encima de las normas de la LOPA. Pero, a nuestro modo de ver, nada impide la
aplicación supletoria, al procedimiento de impugnación de los actos del Registrador,
de las normas de la LOPA que consagran recursos, derechos y posibilidades adicionales
para que los interesados puedan impugnar dichos actos y obtener su revisión. Esto,
por supuesto, siempre y cuando la aplicación supletoria de tales normas de la Ley
Orgánica no colida con las prescripciones de la LRPN.
32 BREWER CARÍAS, Alian R: El Derecho Administrativo y la Ley Orgánica de Procedimientos

Administrativos. Editorial Jurídica Venezolana. Colección Estudios Jurídicos. N Q 16. Caracas,
1982. p. 33.
33 RONDON DE SANSO, Hildegard: Problemas fundamentales que plantea la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos en las Materias en las cuales rigen Procedimientos Especiales
en Revista de Derecho Publico N Q 10. Caracas, 1982. pp. 121 y 122.
34 Sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo de fecha 4 de octubre de
1.984 en Revista de Derecho Público N Q20, Caracas, 1.984. En el mismo sentido, véase sentencia
de la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia de fecha 6 de agosto
de 1.985 en Jurisprudencia Ramírez y Garay, Tomo XCII, 3er trimestre, pp. 856'857.
Por tanto, en caso de colisión entre las normas de la LOPA y las de la LRPN
sobre el procedimiento de impugnación en sede administrativa de los actos del
Registrador, privan las normas de la LRPN en la materia de su especialidad. Pero,
cuando no exista colisión entre ambos textos legales, en todo aquello en que la LOPA
amplíe las vías y recursos de los particulares para impugnar la decisión del Registrador,
podrá el interesado hacer uso de tales posibilidades y medios de impugnación. Es
decir, en tal caso, las previsiones de la LOPA refuerzan y no excluyen la aplicación
preferente de las disposiciones de la LRPN. Además, las normas de la LOPA se aplican
supletoriamente en todo lo no previsto en la LRPN y sus Reglamentos, en tanto y en
cuanto las prescripciones de la ley orgánica sean compatibles con la naturaleza del
procedimiento registral.
Así, frente a una calificación desfavorable del Registrador, los derechos y recursos
que concede la LOPA deben entenderse como garantías y recursos adicionales a los
establecidos en la LRPN, puestos a disposición de los particulares por la ley para la
impugnación del acto dictado por el Registrador. Por tanto, en el procedimiento de
impugnación de los actos del Registrador, en caso de negativa de la solicitud de
inscripción, cuando no exista colisión entre ambos textos legales, el interesado podrá
hacer valer también los recursos administrativos que contra esta decisión le conceda
la LOPA.
En cambio, la decisión del Registrador que acuerde la inscripción solicitada
(calificación favorable)t una vez materializado el registro, es definitiva y no puede ser
revisada en sede administrativa. Esto se explica porque tales actuaciones del Registrador
merecen fe publica (Código Civil, artículo 1.357); los asientos registrales están
revestidos de una eficacia probatoria especial puesto que surten los efectos jurídicos
que corresponden a los documentos públicos (LRPN, artículo 25); son definitivos,
causan estado y crean derechos a favor de los particulares. En consecuencia, no cabe
recurso administrativo alguno contra esta decisión, porque de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 41 de la LRPN los asientos registrales solamente pueden ser anulados
por sentencia definitivamente firme. Ni el Registrador, ni la Dirección Nacional de
Registros y del N otariado tienen potestad para revocar o anular los asientos
materializados puesto que la LRPN, en esta materia de su especialidad se aplica
preferentemente y de acuerdo con sus prescripciones dichos órganos no tienen
competencia legal para hacerlo, puesto que ello compete exclusivamente a los
tribunales (LRPN, artículo 41).
2. R ecursos contra la decisión del R egistrador
Las vías de impugnación de los actos del Registrador varían según que la
calificación sea favorable o desfavorable a la solicitud del interesado.
A. Calificación favorable
Si la calificación del Registrador es favorable, practica el asiento solicitado y

devuelve al interesado el documento presentado (LRPN, artículo 36). En este caso
no cabe recurso administrativo alguno contra la calificación del Registrador.
El acto de registro crea derechos a favor de los particulares; es definitivo y
causa estado. Por tanto, es irrevocable e irrevisable en sede administrativa.
Por otra parte, los asientos registrales además de presumirse exactos, tienen
una especial eficacia probatoria puesto que los actos del Registrador merecen fe pública
(Código Civil, artículo 1.357) y los asientos del Registro surten todos los efectos
jurídicos que corresponden a los documentos públicos (LRPN, artículo 25). Por
consiguiente, admitir la posibilidad de revisión del acto registral por parte del superior
jerárquico del Registrador equivaldría a conferirle una fe pública en materia registral
a sus actuaciones, de la que no están legalmente investidas y atentaría contra la especial
eficacia probatoria que de acuerdo con la LRPN tienen los asientos registrales.
Como expresa Brewer Carias:
Los actos de registro no pueden ser recurridos por vía jerárquica ante el Ministerio
de Justicia, pues ello sería contrario a la seguridad jurídica en el tráfico de bienes y
derechos y a la fe pública que constituyen la esencia de la institución del Registro.
Estos actos, insistimos, tienen carácter definitivo y causan estado. Por tanto, respecto
de ellos no se aplican los principios generales del Derecho administrativo venezolano
sobre la procedencia del recurso jerárquico contra los actos administrativos dictados
por funcionario de categoría inferior; y al contrario, al ser actos constitutivos de
derechos a favor de particulares, no son revisables por la propia administración35.
No obstante, la persona que se considere lesionada por una inscripción efectuada

en contravención a la ley podrá acudir ante los tribunales para impugnar dicha
inscripción. En efecto, el artículo 41 de la LRPN establece que los asientos registrales
en que consten los actos o negocios jurídicos nulos o anulables solamente podrán ser
anulados por sentencia definitivamente firme; y, como indicamos poco antes, la
Exposición de Motivos de la LRPN expresa que “los asientos registrales están bajo la
salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud”.
Por tanto, ni la Dirección Nacional de Registros y del Notariado del Ministerio
del Interior y Justicia ni el propio Ministro pueden desconocer los asientos del Registro
ni negarle validez a un documento inscrito, porque ello equivaldría a conferirle a sus
35 BREWER CARÍAS, Alian: La Impugnación de los Actos de Registro.... op. cit. p. 465.
actuaciones una fe pública de la que carecen legalmente en materia registral; aparte,

desde luego, que su actuación comportaría una declaratoria de nulidad mediante una
clara extralimitación de funciones, a la luz de lo dispuesto en el artículo 41 de la
LRPN.
Así, en los casos en que se alegaren vicios en los documentos registrados o se
estime que el Registrador ha incurrido en actuaciones ilegales, el conocimiento y
decisión sobre tales materias corresponderá a los tribunales de justicia.
Conviene tener en cuenta que la ley actual, a diferencia de las leyes de Registro
Público anteriores, no atribuye expresamente competencia a los tribunales ordinarios
para conocer de las acciones que interpongan los interesados contra una inscripción
ilegal por parte del Registrador36. En efecto, el artículo 41 de la LRPN se limita a
señalar que los asientos en que consten los actos nulos solamente podrán ser anulados
por sentencia definitivamente firme, pero no indica si el conocimiento del asunto
corresponde a la jurisdicción contencioso-administrativa o a los tribunales ordinarios.
En nuestro criterio, los tribunales ordinarios son los competentes por razón de
la materia para conocer de las acciones incoadas por una inscripción ilegal efectuada
por el Registrador. En efecto, la demanda para impugnar la validez de los actos realizados
por el Registrador en contravención a la ley, suscita una disputa entre particulares,
cuyo conocim iento corresponde a los tribunales ordinarios; y si éstos son los
competentes para declarar la nulidad del acto, tienen que serlo también para declarar
la nulidad del asiento registral en que aquél se ha hecho constar por tratarse de un
asunto contenido en una sola causa, cuyas conexiones por el objeto de la demanda y
por los hechos de que ésta depende, requieren que su decisión esté confiada a un solo
tribunal. Sería contrario a toda lógica procesal separar el aspecto formal del problema
de su aspecto de fondo, pues la nulidad o validez del acto de registro y de su contenido,
se encuentran estrechamente unidos entre sí por una relación de causalidad.
En consecuencia, los tribunales ordinarios son los competentes para conocer
de las demandas de nulidad de los actos de registro de documentos presentados para
su inscripción. Esta fue la orientación de la jurisprudencia durante la vigencia de las
36 Según el artículo 53 de la Ley de Registro Público de 1999, “La persona que se considere
lesionada por una inscripción realizada en contravención de esta Ley u otras Leyes de la República
podrá acudir ante la jurisdicción ordinaria a impugnar dicha inscripción. En todo caso la
cancelación o anulación de un asiento en el registro presupone la extinción o anulación del
acto registrado.” (cursivas nuestras). Esta disposición estaba contenida, igualmente, en el artículo
40. A de la Ley de Registro Público de 1978.
anteriores leyes de Registro Público37 y la misma debe seguirse bajo la vigencia de la

nueva ley38.
Así pues, corresponde a la jurisdicción ordinaria conocer de las demandas de
nulidad de los actos de registro de documentos, de lo cual se deduce que no puede el
Registrador, ni autoridad administrativa alguna, invalidar o anular con posterioridad
a su inscripción los actos ya registrados, en virtud de que tal revisión está reservada
exclusivamente a los tribunales ordinarios.
Por último, la cancelación o anulación de un asiento en el Registro presupone
la extinción o anulación del acto registral; y la sentencia que declare la nulidad de un
asiento debe registrarse de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 1.922 del Código
Civil.
Desde luego, una cosa es la nulidad del asiento de Registro y otra cosa es la
nulidad de la operación a que se refiere dicho asiento. En consecuencia, la declaratoria
de nulidad del asiento de registro no supone necesariamente la nulidad del negocio
jurídico contenido en el documento que fue registrado indebidamente. Por tanto,
cuando se afirma que la nulidad de un asiento del Registro presupone la extinción o
anulación del acto anulado, se quiere significar que la nulidad de un asiento del Registro
da por sentado que el acto registral queda anulado, pero sin que ello influya sobre la
validez del negocio jurídico celebrado por las partes. Al respecto conviene tener en
cuenta, además, que el documento es sólo un medio probatorio independiente de la
validez o nulidad del hecho jurídico que él está destinado a probar (Código Civil,
artículo 1.355)39.
37 Véase sentencia de la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia de

fecha 21 de febrero de 1.990. Caso: Lancashire General Investment Company Limited contra
Daniel Cisneros Guevara, expediente N 2 86/120.
38 En fecha 10 de abril de 2002 la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia
dejó sentado que cuando el artículo 41 de la LRPN prescribe que los asientos registrales solamente
podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme, la misma corresponde dictarla a los
tribunales ordinarios. En dicha sentencia, la Sala declaró: “aun cuando ex profeso no lo señale
la vigente Ley de 2001 (como sí lo hacía en la Ley de 1978 y en las de 1993 y 1999) es criterio
de esta Sala que ello es una regla o pauta del derecho registral, de manera que cuando en la
vigente Ley en su artículo 41 refiere que “.../os asientos registrales en que conste esos actos o
negocios jurídicos sólo podrán ser anulados por sentencia definitivamente firmen, tal anulación sólo
puede ser procurada por ante la jurisdicción ordinaria. (Sentencia de la Sala Político
Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 10 de abril de 2002, con ponencia del
Magistrado Hadel Mostafá Paolini, en el juicio de Consuelo Arévalo de Bocache, en el
expediente N 2 10.442).
39 En tal sentido, la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia dejó
establecido que: “si el documento presentado al Registro no cumple con las formalidades previstas
en el artículo 77 de la Ley de la materia el instrumento no debe ser inscrito, pero si a pesar de
ello es protocolizado, la persona que se considere lesionada por esa inscripción ilegal puede
Pero, lo antes expuesto no afecta ni menoscaba que corresponde a la jurisdicción

ordinaria conocer de la impugnación de un acto de Registro, puesto que la acción
dirigida a declarar la invalidez de este acto, por su proyección en la esfera jurídico-
privada, genera una controversia entre particulares para cuya resolución solamente
tienen competencia raúonae materiae los tribunales ordinarios.
En consecuencia, por tratarse de una cuestión que pertenece a la esfera del
Derecho privado y que implica un pronunciamiento en tomo a cuestiones civiles o de
Derecho privado, solamente podrá incoar la acción respectiva quien se sienta
perjudicado por una inscripción efectuada en contravención a la ley y tendrá que
hacerlo por ante los tribunales ordinarios40.
B. Calificación desfavorable
Contra la decisión del Registrador que rechace la inscripción solicitada, el

interesado puede interponer determinados recursos que habrán de ser tramitados y
decididos en el seno de la propia Administración. La LRPN consagra esta posibilidad
toda vez que se admite que estamos, en este caso, ante un acto de no inscripción, es
decir, de abstención de registro; por lo que no se trata de un acto del Registrador
revestido de fe pública ni que crea derechos a favor de los particulares41. Por lo que,
como todo acto administrativo es perfectamente recurrible en sede administrativa.
Además, el interesado podrá impugnar la decisión de la Administración por ante la
jurisdicción contencioso-administrativa.
acudir a la jurisdicción ordinaria para que se ordene la anulación del respectivo asiento. Esta
ineficacia del instrumento para ser inscribible en el Registro no acarrea per se la nulidad del
acto jurídico que está destinado a probar, según lo previsto en el artículo 1.355 del Código
Civil, cuyo texto distingue muy bien, como cosas absolutamente diferentes, la nulidad del
título y la nulidad del negocio jurídico, salvo que el instrumento se requiera como solemnidad
del acto, como ocurre, por ejemplo, con la hipoteca” (GF-II, N 2 16. pp. 36). Véase sentencia
de la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia de fecha 4 de
diciembre de 1991. Caso: Jaime Martínez Rivera, expediente N 2 6.978.
Arévalo de Bocache, en el expediente N 2 10.442. En la doctrina nacional, Pérez Luciani ha
sostenido que contra los actos de Registro no puede interponerse el recurso contencioso de
anulación (PÉREZ LUCIANI, Gonzalo: “Actos Administrativos” que en Venezuela escapan al
Recurso Contencioso de Anulación en Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica
Andrés Bello, N g 6. Caracas, 1967-1968. pp. 172-203). En contra, BREWER CARÍAS, Alian:
La impugnación de los actos... op. cit. pp. 463 y ss.).
41 BREWER CARÍAS, Alian: La impugnación de los actos administrativos.... cit. p. 466.
En tal sentido, el articulo 39 de la LRPN expresa:
En caso de que el Registrador rechace o niegue la inscripción de un documento o

acto, el interesado podrá intentar recurso jerárquico ante la Dirección Nacional de
Registro y del Notariado, la cual deberá, mediante acto motivado y dentro de un
lapso no mayor a diez (10) días hábiles, confirmar la negativa o revocarla y ordenar
la inscripción.
Si la Administración no se pronunciare dentro del plazo establecido se entenderá
negado el recurso, sin perjuicio de la responsabilidad del funcionario por su omisión
injustificada.
El administrado podrá interponer recurso de reconsideración o acudir a la jurisdicción
contencioso-administrativa para ejercer los recursos pertinentes. En caso de optar
por la vía administrativa ésta deberá agotarse íntegramente para poder acudir a la
vía jurisdiccional.
a) Recursos administrativos
a * l ) L egitim ación a c tiv a
Los recursos administrativos contra la negativa del Registrador de practicar el

asiento solicitado podrán interponerse por los interesados, es decir, por aquellos cuyos
derechos subjetivos o intereses legítimos personales y directos resulten afectados por
la decisión del Registrador (LOPA, artículo 85). Por supuesto, se considera interesado
a estos efectos, la persona natural o jurídica a cuyo favor se hubiese de practicar la
inscripción; quien tenga interés en asegurar los efectos de ésta como transferente y
quien tenga la representación legal o voluntaria de uno u otro.
a *2 ) R eq u isito s fo rm ales
Los recursos administrativos contra la decisión del Registrador deben intentarse

mediante un escrito que reúna los extremos exigidos en el artículo 49 de la ley. Así, en
este escrito debe señalarse el organismo al cual está dirigido el recurso; la identificación
del interesado o, en su caso, de la persona que actúe como su representante, con
expresión de nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión,
número de cédula de identidad o pasaporte en su caso; dirección del lugar donde
deber hacerse las notificaciones, y los hechos, razones y pedimentos correspondientes,
expresando con toda claridad cuál es la materia objeto del recurso. Además, debe
también hacerse referencia a los anexos que acompañan al escrito del recurso, si tal es
el caso, y asimismo a cualquier otra circunstancia que exijan las normas legales y
reglamentarias. El documento, por último, debe estar firmado expresamente por los
interesados.
Todos estos requisitos del artículo 49 de la ley, se exigen como condiciones de

admisibilidad del recurso, por lo que el recurso que no cumpliere con alguno de estos
requisitos no será admitido (LOPA, artículo 86).
d '3 ) F u n d a m e n ta c ió n
Por lo que respecta a la fundam entación de los recursos que en sede

administrativa pueden interponer los interesados contra la decisión desfavorable del
Registrador, conviene tener en cuenta que de acuerdo con el artículo 12 de la LRPN
solamente se inscriben en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y
de forma establecidos por la ley. En consecuencia, en el recurso el interesado deberá
aducir las razones de orden legal que fundamenten la práctica del asiento solicitado y
que, por tanto, determinan la improcedencia de la calificación desfavorable efectuada
por el Registrador.
a -4 ) D ecisió n
En atención al principio de la globalidad de la decisión, la Administración

siempre ateniéndose exclusivamente a lo que se desprenda del título y a la información
que conste en el Registro, deberá resolver sobre todos los asuntos que se sometan a su
consideración o que surjan con motivo del recurso administrativo aunque no hayan
sido alegados por el interesado (LOPA, artículo 89).
a -5 ) L o s diversos tipos de recursos ad m in istrativ o s
1. En caso de que el Registrador rechace o niegue la inscripción de un acto o

documento, el interesado podrá interponer por ante el propio Registrador el recurso
de reconsideración administrativa dentro de los quince días hábiles siguientes a
la fecha de la decisión del Registrador. El Registrador deberá decidir el recurso
dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha de su presentación (LOPA,
artículo 94).
2. Si el Registrador confirma su negativa a practicar el asiento solicitado, el interesado
podrá intentar el recurso jerárquico ante la Dirección Nacional de Registros y del
Notariado (LRPN, artículo 39).
Asimismo, si el Registrador no decide el recurso de reconsideración en el lapso
legal, se considerará que há sido resuelto negativamente (silencio administrativo)
y el interesado podrá intentar el recurso jerárquico por ante la mencionada
Dirección (LOPA, artículo 49).

El recurso jerárquico deberá interponerse dentro de los quince días hábiles
siguientes a la fecha de la notificación de la decisión del Registrador o, en su caso,
a la fecha en que opere el silencio administrativo (resolución denegatoria tácita),
es decir, dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que venza el
plazo que tenía el Registrador para decidir el recurso de reconsideración (LOPA,
artículo 95).
3. La Dirección Nacional de Registros y del Notariado deberá decidir el recurso
jerárquico mediante acto motivado dentro de los diez días hábiles siguientes a la
fecha de recibo del recurso.
Si esta Dirección no se pronunciare dentro de este plazo se entenderá negado el
recurso (LRPN, artículo 39).
4. A nuestro modo de ver, contra la decisión que confirme la negativa de practicar
el asiento solicitado, el interesado podrá interponer recurso jerárquico por ante el
Ministro del Interior y Justicia42.
El recurso deberá interponerlo el interesado dentro de los quince días hábiles
siguientes a la fecha en que se le hubiere notificado la decisión de la Dirección
Nacional de Registros y del Notariado o, en su caso, dentro de los quince días
hábiles siguientes a la fecha de vencimiento del lapso que tenía dicha Dirección
para decidir.
La procedencia de este recurso jerárquico por ante el Ministro se fundamenta en
las siguientes razones de orden legal:
a) El Ministro del Interior y Justicia es el superior jerárquico de la Dirección
Nacional de Registros y del Notariado la cual depende jerárquicamente de
42 El interesado puede, asimismo, interponer el recurso jerárquico o, en su caso el recurso

contencioso de anulación contra la orden de la Dirección Nacional de Registro y del Notariado
que revoque la negativa del Registrador y le ordene practicar la inscripción solicitada. En tal
caso, por supuesto, el recurso lo intentará no quien pretenda el registro sino aquel cuyos derechos
resulten afectados por esta decisión. Pero, ello presupone que el Registrador no haya practicado
la respectiva inscripción (puesto que de lo contrario la nulidad del asiento registral solamente
puede intentarse por ante la jurisdicción ordinaria). Por lo cual, esta eventualidad solamente
podría presentarse en situaciones excepcionales en atención a los principios de ejecutividad y
ejecutoriedad de los actos administrativos que obligan al Registrador a acatar de inmediato la
orden de su superior jerárquico. En relación con la admisibilidad del recurso contencioso
administrativo de anulación contra la decisión del superior jerárquico que revoque la decisión
del Registrador y ordene proceder al registro, véase sentencia de la Sala Político Administrativa
del Tribunal Supremo de Justicia del 10 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Hadel
Mostafá Paolini, en el juicio de Consuelo Arévalo de Bocache, en el expediente N 2 10.442.
aquél (LRPN, articulo 14). Un principio general en que se fundamenta el

recurso jerárquico es el principio de jerarquía que preside la organización
administrativa y que implica el poder del órgano superior de revisar los actos
del inferior en virtud de la potestad de control que aquél tiene sobre los actos
de los funcionarios que le están subordinados.
b) La Dirección Nacional de Registros y del Notariado es un servicio autónomo
sin personalidad jurídica y, por ende, sometido al control jerárquico del Ministro
del Interior y Justicia (Ley Orgánica de la Administración Pública, artículo
92); sin que hasta la fecha se haya dictado el Reglamento Orgánico de la
aludida Dirección que establezca un mecanismo de control distinto por parte
del Ministro ex artículos 92 y 94 (numeral 4 9) de la Ley Orgánica de la
Administración Pública y 14 (numeral 3 9) de la LRPN.
Por tanto, siendo dicha Dirección un órgano administrativo desconcentrado,
creado bajo la modalidad de servicio autónomo, forma parte integrante del
Ministerio del Interior y Justicia al cual está subordinado como órgano inferior.
En consecuencia de acuerdo con el artículo 95 de la LOPA, sus actos son
susceptibles de ser impugnados por ante el Ministro mediante el recurso
jerárquico43.
c) La LRPN si bien no consagra en forma expresa el recurso jerárquico por ante el
Ministro tampoco lo excluye. Por el contrario, la LRPN no indica en ninguna
parte que las decisiones de la Dirección Nacional de Registros y del Notariado
agotan la vía administrativa44. Además, la referencia que trae el artículo 39 a
la necesidad de agotar “íntegramente” la vía administrativa incluye, por
supuesto, la impugnación administrativa en última instancia de los actos
regístrales por ante el Ministro. Por otra parte, como indicamos poco antes, la
LOPA (artículo 95) consagra en términos generales, el recurso jerárquico que
puede intentar el interesado por ante el Ministro contra las decisiones del
órgano inferior.
43 La doctrina nacional admite la interposición del recurso por ante el Ministro de los actos
administrativos de los servicios autónomos. Al respecto véase.: PENA SOLIS, José: Manual de
Derecho Administrativo. Vol. II. Colección de Estudios Jurídicos. Tribunal Supremo de Justicia.
Caracas, 2001, p. 699.
44 Cuando la ley quiere que las decisiones del órgano regulador que forma parte de un Ministerio
o que se le encuentra adscrito agoten la vía administrativa lo declara expresamente. A título
de ejemplo, véase el artículo 75 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual las
decisiones de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura agotan la
vía administrativa. Asimismo, el artículo 53 de la Ley para Promover y Proteger el Ejercicio de
la Libre Competencia establece que las resoluciones de la Superintendencia adscrita al Ministerio
de Fomento (hoy de Producción y Comercio) agotan la vía administrativa y contra ellas puede
ejercerse el recurso contencioso administrativo de acuerdo con la ley.
d) Si la LOPA consagra el recurso jerárquico impropio o de segundo grado por

ante el respectivo Ministro de Adscripción contra las decisiones de los órganos
superiores de los institutos autónomos (artículo 96), afortiori procede el recurso
jerárquico por ante el Ministro del Interior y Justicia contra las decisiones de
la Dirección Nacional de Registros y del Notariado que es un servicio autónomo
que, como indicamos poco antes, depende jerárquicamente del Ministro del
Interior y Justicia.
5. No obstante, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia,
en reciente sentencia, sin fundamentar su aserto, declaró que, de acuerdo con la
nueva ley, una vez creada la Dirección Nacional de Registros y del Notariado,
esta Dirección y no el Ministro será el máximo jerarca en materia registral; por lo
que las decisiones de esta Dirección serán impugnables por ante la jurisdicción
contencioso administrativa45. Además, de acuerdo con esta decisión de la Sala,
contra la decisión de la aludida Dirección cabe interponer el recurso de
reconsideración administrativa en cuyo caso el ejercicio de este recurso no
interrumpe el lapso de caducidad que señala la ley para el ejercicio del recurso
contencioso administrativo de nulidad.
a-6) Comentario final
Ante la desafortunada formulación y confusa redacción de la norma contenida

en el artículo 39 de la LRPN, corresponderá a la jurisprudencia sentar criterios
definitivos en esta materia y establecer, en forma clara y precisa, el régimen de
45 Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 10 de abril
de 2002, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, en el juicio de Consuelo Arévalo
de Bocache, en el expediente N 2 10.442).
Disentimos del aludido criterio de la Sala puesto que no toma en cuenta, en primer lugar, que
la Dirección Nacional de Registro y del Notariado ya fue creada por la LRPN en cuyo artículo
14 se establece que “se crea la Dirección Nacional de Registros y del Notariado”; en segundo
término, que de acuerdo con esta disposición legal dicha Dirección fue creada como “servicio
autónomo sin personalidad jurídica, que depende jerárquicamente del Ministro del Interior y
Justicia”; en tercer lugar, que por tanto, el máximo jerarca en materia registral continúa siendo
el Ministro del Interior y Justicia; en cuarto lugar, que ninguna previsión legal indica que las
decisiones de la aludida Dirección agotan la vía administrativa y, por último que, de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 95 de la LOPA, al interesado le asiste el derecho de interponer
por ante el Ministro el recurso jerárquico contra los actos de los órganos que le están subordinados.
Por todo lo anterior, no estamos de acuerdo con lo sostenido por la Sala Político Administrativa
del Tribunal Supremo de Justicia y somos del criterio que cabe recurso jerárquico por ante el
Ministro contra la decisión de la tantas veces citada Dirección que confirme la negativa del
Registrador de practicar la inscripción solicitada.
impugnación en sede administrativa de los actos del Registrador que denieguen la

práctica del asiento solicitado. Evidentemente que una cadena de recursos a lo largo
de la jerarquía hace más lenta y engorrosa la tramitación de los recursos administrativos
contra los actos del Registrador lo que dificulta el control judicial de estas actuaciones.
b) Recurso contencioso administrativo de anulación
Contra la decisión denegatoria de la inscripción solicitada, el interesado puede

interponer el recurso contencioso de anulación por ante la jurisdicción contencioso
administrativa dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que se le notifique la
decisión impugnada (LRPN, artículo 39 y Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia,
artículo 134). El interesado también tiene abierta la vía contencioso administrativa
cuando no se haya producido decisión administrativa en los plazos correspondientes
(LOPA, artículo 93).
A l referirse a la impugnación de los actos regístrales, el último aparte del artículo
39 de la LRPN establece que el adm inistrado podrá interponer recurso de
reconsideración o acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa para ejercer los
recursos pertinentes. En caso de optar por la vía administrativa ésta deberá agotarse
íntegramente para poder acudir a la vía jurisdiccional.
De acuerdo con la doctrina nacional y jurisprudencia reciente de la Corte
Primera de lo Contencioso Administrativo y de las Salas de Casación Social y Electoral
del Tribunal Supremo de Justicia, la exigencia del agotamiento previo de la vía
administrativa para acudir ante los órganos de la administración de justicia atenta
contra el derecho constitucional del libre acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva
previsto en el artículo 26 de la Constitución. Por tanto, de acuerdo con esté criterio
jurisprudencial no es necesario que el interesado agote la vía administrativa antes de
interponer el recurso contencioso administrativo de anulación, sino que tiene la opción
de: a) agotar la vía administrativa a través del ejercicio de los correspondientes recursos
administrativos; o b) acudir directamente ante los órganos jurisdiccionáles46.
46 Véase sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo de fecha 24 de mayo de

2000, en el juicio a Raúl Rodríguez Ruiz vs. Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, expediente
N 2 99-22392, sentencia N 2 511. Asimismo, véase sentencia N 2 101 de la Sala Electoral del
Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de agosto de 2000 en el caso Liborio Guarulla,
consultada en original; y sentencia N 2 423 del 25 de octubre de 2000 de la Sala de Casación
Social del Tribunal Supremo de Justicia en el caso Alfonso José González vs. IMAU, consultada
en original. Asimismo, ORTIZ ORTIZ, Rafael: La Inconstitucionalidad del Agotamiento de
la Vía Administrativa como Condición de Acceso a la Justicia en Estudios de Derecho
Administrativo. Libro Homenaje Universidad Central de Venezuela. Facultad de Ciencias
Jurídicas y Políticas, 20 años de Especialización en Derecho Administrativo. Tribunal Supremo
de Justicia. Colección Libros Homenaje. Tribunal Superior de Justicia. Caracas, Venezuela,
2001. Vol. 2. pp. 209 y ss.
A p u n t a c io n e s so br e el P r o c e d im ie n t o R e g is t r a l 127
N o obstante lo anterior, es bueno tener presente que la Sala Político

Administrativa y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, han
mantenido el criterio contrario según el cual “el agotamiento de la vía administrativa...
no vulnera en modo alguno el precepto constitucional establecido en el artículo 26
de la Carta Fundamentar’; por lo cual el agotamiento de la vía administrativa es uno
de los requisitos procesales de admisibilidad en los procedimientos contencioso-
administrativos previstos en la ley”47. Siendo esto así, el interesado deberá interponer,
oportunamente, todos los recursos administrativos establecidos en la ley contra la
calificación desfavorable del Registrador, antes de intentar el recurso contencioso
administrativo de anulación, so pena de que el recurso de anulación interpuesto sea
declarado inadmisible.
Finalmente, conviene tener en cuenta que de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 79 numeral (numeral 99) de la Ley Orgánica de la Administración Pública:
“Los particulares en sus relaciones con la Administración Pública tendrán los

siguientes derechos:
9. Ejercer, a su elección y sin que fuere obligatorio el agotamiento de la vía

administrativa, los recursos administrativos o judiciales que fueren procedentes para
la defensa de sus derechos e intereses frente a las actuaciones u omisiones de la
Administración Pública, de conformidad con la ley.
N o obstante, esta disposición solamente entrará en vigencia cuando se

promulgue y entre en vigencia la Ley Orgánica que regula la Jurisdicción Contencioso
Administrativa (Ley Orgánica de la Administración Pública, Disposición Transitoria
Séptima).
Una vez que entre en vigencia el dispositivo previsto en el artículo 79 (numeral
99) de la Ley Orgánica de la Administración Pública y no sea ya necesario agotar la
vía administrativa, si el recurso de nulidad se intenta contra un acto del Registrador o
de la Dirección Nacional de Registros y del Notariado, deberá interponerlo el
interesado por ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (Ley Orgánica
47 Sentencia N 2 00489 de la Sala Político Administrativa de fecha 22 de marzo de 2001 en el

caso Fundación Hogar Escuela José Gregorio Hernández, ponencia conjunta, consultada en
original. Véase asimismo sentencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo
de Justicia del 2 de julio de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el juicio
de Arturo José Alburjas Duno, en el expediente N 2 01-0780 y sentencia N 2 833 de la Sala
Constitucional de fecha 25 de mayo de 2001 en el caso José Gregorio Silva y Rommel Moscote
vs. Instituto Nacional de Policía Municipal de Chacao con ponencia del Magistrado Jesús
Eduardo Cabrera, consultada en original.
de la Corte Suprema de Justicia, articulo 185, numeral 32)48; mientras que si el acto
recurrido hubiere sido dictado por el Ministro del Interior y Justicia confirmando la
denegatoria de la inscripción solicitada, la competencia para conocer del recurso de
anulación contra esta decisión corresponderá a la Sala Político Administrativa del
Tribunal Supremo de Justicia de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 10 del artículo
42 ejusdem.
XI* L a in m a triculació n y los procedim ientos inm atriculado res
1. L a inmatriculación de la propiedad inmobiliaria y la apertura del

FOLIO REGISTRAL
i :
En el sistema de folio real que, como sabemos, es el nuevo sistema que consagra
la LRPN en sustitución del sistema de folio personal, a la primera inscripción, que
tiene unas características especiales también se la denomina inmatriculación. La
inmatriculación es, pues, el ingreso de un bien inmueble en el Registro. En el nuevo
sistema que consagra la ley, ello tendrá lugar a través de una primera inscripción de
dominio o propiedad (LRPN, artículo 33). Cuando el inmueble se inscribe por primera
vez se le asigna una matricula y cada inmueble inmatriculado inicia un folio registral
nuevo en el Libro de Inscripciones o en el sistema automatizado en el que se van a
practicar, en lo adelante, todos los asientos que se relacionen con el inmueble en
cuestión. Por tanto, en la organización registral regirá el sistema real: a cada inmueble
se le abrirá un folio independiente (folio real) en el que se practicarán todos y sólo los
asientos referentes a él. De esta forma se procura poner de manifiesto y mantener
actualizada la situación jurídica exacta e íntegra del inmueble.
Así, en este sistema el inmueble será, de ahora en adelante, el criterio ordenador
del Registro. El sistema se iniciará con un primer asiento de propiedad y con la
48 La Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia se pronunció en

reiteradas oportunidades sobre los límites de su propia competencia para conocer del recurso de
nulidad contra los actos administrativos del Ejecutivo Nacional, circunscribiendo la esfera de
la competencia de la Sala al conocimiento de los actos administrativos dictados por los órganos
de la Administración Central strictu sensu integrada por el Presidente de la República, Ministros,
y Oficinas Centrales de la Presidencia de la República; por tanto, los actos provenientes de
autoridades distintas a las indicadas con anterioridad caen dentro del ámbito de competencia
de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (Sentencia de la Sala Político
Administrativa del 20 de octubre de 1994, con ponencia del Magistrado doctor Humberto J.
La Roche, en el juicio de David Parra Maldonado, en el expediente N 2 8.071 y sentencia de la
Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia del 14 de febrero de 1985
en el caso Patria Fondo Mutual de Inversiones de Capital Variable en Revista de Derecho Público
N 9 21. Caracas, 1980).
descripción del bien inmueble objeto de inmatriculación. El articulo 45 de la LRPN

determina los datos que debe contener la primera inscripción y de acuerdo con el
artículo 46 ejusdem en las siguientes inscripciones se agregarán los actos de constitución,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales así como los gravámenes,
cargas o limitaciones que afecten al inmueble objeto de aquella inscripción.
La apertura del folio real tiene lugar, por tanto, con la primera inscripción
relativa al inmueble.
2. L a ausencia de procedimientos inmatriculadores en la LRPN
La inmatriculación, por supuesto, debe realizarse por los medios previstos en la

ley. En términos generales, en el Derecho registral inmobiliario se contemplan los
siguientes procedimientos de inmatriculación: El expediente de dominio, los actos de
notoriedad, el título público de adquisición, el título de expropiación forzosa, el título
de la concesión administrativa, la certificación administrativa de dominio y la decisión
judicial declarativa de propiedad.
En otros países que adoptan el sistema de folio real, la ley regula detalladamente
cada uno de estos procedimientos inmatriculadores. Por supuesto, la regulación de
estos medios varía de país a país. Por los importantes efectos que determina la
inmatriculación, a través de estos procedimientos se persigue garantizar que la propiedad
inmobiliaria acceda al Registro previa verificación y examen riguroso de las respectivas
titularidades reales sobre los bienes objeto de inmatriculación.
La ley arbitra, por tanto, los mecanismos para lograr que el ingreso de los bienes
inmuebles al Registro se lleve a cabo con un mínimo de garantías. Esto presupone una
regulación detallada de los procedimientos que aseguren que la inmatriculación
solamente se produzca después de un previo examen y un riguroso control de la
existencia de los inmuebles, sus características (extensión y linderos) y de las
titularidades que respecto de los mismos se ostentan.
Desafortunadamente la LRPN, no obstante que consagra el sistema de folio
real, no contiene previsión alguna referente a los procedimientos mediante los cuales
se inmatricularán los bienes inmuebles y tendrá lugar la apertura del folio real en el
Registro Inmobiliario.
Es decir, la LRPN consagra el sistema de folio real que presupone la
inmatriculación de los bienes inmuebles y la asignación de matriculas en orden
consecutivo para cada inmueble cuando sea objeto de inscripción, por primera vez,
en el Registro. Esto con el objeto de que, en el folio registral (de propiedad o dominio)
que se le abra a un inmueble determinado, se asienten todos los actos de constitución,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales así como las cargas,
gravámenes y limitaciones de que sea objeto, en lo adelante, dicho inmueble.
Pero, la LRPN no establece los mecanismos para que se lleve a cabo la

inmatriculación de los bienes inmuebles sin lo cual, sencillamente, el sistema de folio
real se hace inaplicable y continuará vigente el sistema registral actual de folio personal.
La LRPN se limita a señalar que donde existan levantamientos catastrales, las
inscripciones de bienes y derechos se practicarán conforme al sistema de folio real de
manera que los asientos tengan por objeto los bienes y no sus propietarios (LRPN,
articulo 32). Por supuesto, la información catastral es un dato importante para la
inmatriculación y, por tanto, quien pretenda la primera inscripción relativa a un bien
inmueble y la apertura del folio correspondiente al inmueble en cuestión debe indicar
el número catastral del inmueble si lo tuviere, pero el Registro Inmobiliario no puede
estructurarse exclusivamente sobre la base de los registros catastrales. No puede
organizarse el Registro Inmobiliario como por arte de magia solamente sobre la base
de una lista de propiedades en función de los levantamientos catastrales.
En algunas regiones del país, por otra parte, ni siquiera existen levantamientos
catastrales. A sí ocurre, por ejemplo, en parte del territorio del Estado Nueva Esparta
donde grandes extensiones de terreno pertenecen a comunidades indígenas y lo que
se transfiere no son propiedades, sino derechos proindivisos en una comunidad. En
estos casos continuará aplicándose el sistema de folio personal (LRPN, artículo 32)49.
Es imperativo, por tanto, prever los medios o los procedimientos para que la
inmatriculación de los bienes inmuebles y de las titularidades reales sobre los mismos
puedan efectivamente llevarse a cabo con la seriedad y el rigor del caso y con un
mínimo de garantías que asegure los derechos e intereses de quienes figuren como
titulares de la propiedad o de derechos reales sobre los inmuebles objeto de
inmatriculación.
En fin, la LRPN no contempló los mecanismos y procedimientos para que
pudiéramos pasar de un sistema de folio personal que rige actualmente a un sistema de
folio real. Por consiguiente, seguirá vigente y continuará aplicándose en Venezuela el
sistema de folio personal, es decir, un sistema de registro organizado sobre la base del
propietario de los bienes y no podrá aplicarse el sistema de folio real en el cual la
ordenación del Registro se hace por bienes, esto es, por propiedades.
No contiene tampoco la LRPN disposición transitoria alguna para el traslado
de los títulos sobre las propiedades inmobiliarias de las antiguas Oficinas Subalternas
de Registro a los nuevos Registros Inm obiliarios con el objeto de lograr su
inmatriculación y la consiguiente apertura de los respectivos folios registrales en los
49 MORLES HERNÁNDEZ, Alfredo: El Decreto Ley de Registro Público y del Notariado del 13
de noviembre de 2001 en Ley Habilitante del 13-11 -2000 y sus Decretos Leyes. Biblioteca de la
Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Serie Eventos. N 9 17. Caracas, 2002. pp. 192-193.
cuales, en lo sucesivo, habrán de asentarse todas las vicisitudes jurídicas que dichas
propiedades vayan sufriendo.
Esta situación, como fácilmente puede apreciarse, en la práctica, determina
obstáculos insuperables a la entrada en vigencia del sistema de folio real previsto en la
nueva ley y lo hace inaplicable.
3. LOS PROCEDIMIENTOS INMATRICULADORES EN EL PROYECTO DE

L ey de R egistro I nmobiliario
El Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario elaborado por los profesores Antonio

Moles Caubet y Angel Cristóbal Montes publicado en la Revista del entonces
Ministerio de Justicia en 1.965 (PLRI) y al cual nos hemos referido en otras
oportunidades, sí consagró los procedimientos para llevar a cabo la inmatriculación
en el Registro Inmobiliario.
No pretendemos hacer un examen completo del PLRI sino únicamente
referimos a los puntos del mismo que guardan relación con lo expuesto en esta Sección.
Así en el artículo 52 del PLRI se establece que la inmatriculación tendrá lugar:
1Q) Mediante la traslación de los títulos referidos a la propiedad de inmuebles existentes
en los Protocolos del antiguo Registro Público; 29) Mediante expediente de propiedad;
39) Mediante resolución judicial declaratoria de la propiedad de los inmuebles; 4")
Mediante el título que otorgue la concesión administrativa si ésta se refiere a bienes
inmuebles; 59) Mediante los títulos en virtud de los cuales el Ejecutivo Nacional
transfiera los baldíos enajenables y los Concejos Municipales los ejidos, conforme a
las disposiciones legales.
El PLRI, por otra parte, regula detalladamente en una Disposición Transitoria
el mecanismo para la traslación al nuevo Registro Inmobiliario de los títulos de
propiedad inscritos por ante las Oficinas Subalternas de Registro. Igualmente, contiene
una regulación detallada del llamado expediente de propiedad como medio
inmatriculador.
A. La traslación de los títulos inscritos en el Registro

Subalterno al Registro Inmobiliario
Como indicamos poco antes, este procedimiento inmatriculador se utiliza para

la primera inscripción en el Registro Inmobiliario de los inmuebles cuyo título de
propiedad figure protocolizado en las Oficinas Subalternas de Registro.
En esencia, de acuerdo con el PLRI, la inmatriculación se realiza de acuerdo
con las siguientes reglas:
a) Para acordar la traslación del titulo e inscribirlo en el Registro Inmobiliario es

preciso que aquél no sea contradictorio con los demás igualmente protocolizados,
cuando se refieran a la propiedad del mismo inmueble, o en su caso, a los derechos
reales sobre él impuestos.
b) El título adquisitivo cuya traslación se pretenda, ha de figurar protocolizado igual
que el título originario, y éste con anterioridad a los diez años, sin que resulte
ninguno de ellos haber sido impugnado o contradicho.
Solicitada la traslación de un título protocolizado en el Registro Público, el
Registrador deberá realizar, dentro de los diez días siguientes una exhaustiva
investigación en los Protocolos regístrales al objeto de verificar si el título, cuya
traslación se solicitó, está o no en contradicción con otros igualmente
protocolizados, relativos al mismo inmueble o derecho real.
Según el resultado de dicha averiguación, el Registrador expedirá una certificación
en la que se expresará que nada obsta al traslado o que el mismo es imposible por
existir títulos contradictorios. La negativa será recurrible en la forma prevista en
la Ley, a reserva de lo que decidieren en definitiva los Tribunales.
Se establece, además y sin perjuicio de lo antes expuesto, que los interesados
deberán publicar en un periódico local si lo hubiere, y en uno de la capital de la
República, su solicitud de traslado haciendo referencia al derecho de que se trate,
situación del inmueble, cabida linderos y título adquisitivo de su derecho. Pasados
treinta días desde las publicaciones sin haberse formulado oposición ante los
Tribunales, se practicará el traslado solicitado.
Si se formulare oposición fundada en prueba documental, el opositor podrá
introducir recurso administrativo contra la certificación del Registrador que
permita la traslación. Si la Dirección de los Registros y del Notariado confirmare
la decisión del Registrador, se practicará la traslación solicitada, sin perjuicio de
lo que en definitiva decidieren los Tribunales.
c) Se establecen las menciones y circunstancias que habrán de contener los títulos
inscritos.
d ) El Registrador hará constar ineludiblemente la inscripción de los títulos trasladados,
así como las cargas y gravámenes que pesen sobre los inmuebles respectivos.
e) A medida que, de esta manera, se inmatriculen los inmuebles, irán recibiendo su
correspondiente numeración en el Libro de Inscripciones, indicándose al propio
tiempo la traslación en el Protocolo de procedencia por nota marginal.
f) Los inmuebles o las porciones de los mismos cuyos títulos no figuren en el Protocolo
del antiguo Registro Público sólo podrán inmatricularse en el Registro Inmobiliario
por los medios establecidos en la Ley.
g) Los inmuebles que hubieren sido adquiridos en virtud de un titulo supletorio

protocolizado en el antiguo Registro Público no podrán inmatricularse en el
Registro Inmobiliario sino sujetándose a los procedimientos previstos en la Ley
(expediente de propiedad y resolución judicial declarativa de la propiedad). Sin
embargo, serán inscritos excepcionalmente los títulos supletorios ya protocolizados
cuando conste en forma auténtica el consentimiento del titular registral y del
propietario de las respectivas construcciones, plantaciones o mejoras.
h) Los titulares de la propiedad de bienes inmuebles cuyos títulos se encuentran
protocolizados en el Registro Público podrán obtener, a su solicitud, la inmediata
inmatriculación en el Registro Inmobiliario en los términos antes señalados. Para
la inscripción de los demás derechos reales de carácter inmobiliario, solicitada
por su titular, se procederá previamente a la inmatriculación del inmueble sobre
el que se encuentren constituidos.
Cuando con ocasión de un acto de disposición se presentare a registro un título
relativo a la propiedad o algún otro derecho real inmobiliario, el Registrador
procederá a efectuar de oficio y por cuenta del interesado el traslado del Protocolo
del antiguo Registro Público de la manera anteriormente indicada.
i) A ntes de efectuarse una traslación, el Registrador comunicará la minuta
correspondiente a los titulares quienes podrán interponer el recurso previsto en la
ley.
j) Las traslaciones de la propiedad y de los demás derechos reales inmobiliarios no
producirán impuesto alguno.
k) Por último, en el PLRI se establece que la inmatriculación de inmuebles y la
inscripción de derechos reales inmobiliarios por traslación de los títulos del antiguo
Registro Público no surtirán efectos contra terceros sino desde los dos años
siguientes a sus fechas respectivas.
B. El expediente de propiedad
El PLRI regula el llamado expediente de propiedad como procedimiento judicial
para obtener la inmatriculación por ante el Registro Inmobiliario. Este procedimiento
se utiliza cuando no existe un documento público que acredite la adquisición de la
propiedad y, según se desprende del PLRI, tiene las siguientes características:
a) Se encuadra, en principio, dentro de los actos de jurisdicción voluntaria, pero en
caso de oposición deviene en un procedimiento contencioso;
b) Constituye, en definitiva, una titulación supletoria, en el sentido de que permite
acceder al Registro actos que, de otro modo, no podrían inscribirse, por carecer el
propietario de titulo que conste en forma auténtica o no ser éste inscribible por
cualquier causa;
c) No tiene por objeto la declaración judicial de la existencia del derecho sino la
constatación del hecho de haberse justificado o no su adquisición por parte de
quien promueve el procedimiento.
La tramitación del expediente de propiedad, de acuerdo con el PLRI, es, en
síntesis, la siguiente:
a) El Tribunal competente para conocer del expediente de propiedad es el Juzgado
de Primera Instancia en lo Civil del lugar donde esté situado el bien inmueble
objeto de inmatriculación.
b) El procedimiento se inicia con una solicitud suscrita por el interesado en la que
haga constar la descripción del inmueble con las cargas o derechos reales que
sobre él existan y manifieste bajo juramento, so pena de falsedad en documento,
público, la certeza de que es titular del derecho de propiedad. La solicitud debe
contener, además, la indicación del título de adquisición del solicitante y si no lo
tuviere, la indicación de esta circunstancia; la fecha en que se produjo la adquisición
y la determinación de la persona de la que procede el bien.
c) A la solicitud deben acompañarse todos los documentos que el solicitante tenga
y que puedan servirle de fundamento; también hay que acompañar: a) certificación
del Catastro del estado del inmueble; b) certificación del Registro de que el
inmueble no está inscrito a nombre de persona alguna; y c) certificaciones que
acrediten que el solicitante ha satisfecho las obligaciones derivadas de su calidad
de propietario durante los últimos diez años, si alguna constare.
d) Iniciado el procedimiento el juez citará por edictos publicados en un periódico de
los de mayor circulación de la capital de la República y en otros similares de la
sede del Registro, por tres veces con intervalo de diez días, a todas las personas
que figuren en las certificaciones referidas o sus causahabientes y a cuantas otras
estimen tener algún derecho o interés (verbigracia, a aquel de quien proceda el
bien o sus causahabientes; los titulares de los predios colindantes; el poseedor de
hecho del inmueble y, en general, a todos a quienes pudiera perjudicar la inscripción
solicitada), a objeto de que comparezcan en el plazo de veinte días hábiles después
de la última publicación.
e) Practicadas estas diligencias y las pruebas promovidas y aquellas otras dispuestas
por el juez mediante auto para mejor proveer, el juez resolverá sobre el expediente
de propiedad, previa opinión del Ministerio Público.
f) Si resultare que el inmueble figura en los protocolos del antiguo Registro Público,
el juez dará por terminado el procedimiento indicando a las partes que pueden
ventilar sus derechos en el juicio ordinario.
A p u n t a c io n e s so br e el P r o c e d im ie n t o R e g is t r a l 135
g) La resolución del expediente de propiedad será apelable en ambos efectos por los
solicitantes o el Ministerio Público, sustanciándose conforme a los trámites del
juicio breve y, una vez firme, es el título jurídico que permite inscribir el bien
inmueble en el Registro a nombre del solicitante (inmatriculación).
h) Si se formulare oposición, el juez dispondrá que las partes ventilen sus derechos
en el juicio ordinario.
i) La inscripción de la resolución ejecutoriada no surtirá efectos contra terceros
sino dos años después de su fecha. Por consiguiente, la decisión no produce efecto
de cosa juzgada absoluta de modo que nada impide que, aunque se inscriba la
propiedad a favor del solicitante, un tercero reclame la titularidad del bien. Es
decir, la declaración de estar o no justificada la propiedad no impide la iniciación
posterior del juicio declarativo contradictorio de propiedad por quien se considere
perjudicado.
4. C omentario final
Lamentablemente, la LRPN no tomó en cuenta estas disposiciones del PLRI

ni las experiencias de los países que adoptan el sistema registral de folio real cuyas
legislaciones contienen disposiciones concernientes a la inmatriculación de las
propiedades inmobiliarias y establecen mecanismos y procedimientos inmatriculadores
para que tenga lugar la apertura del folio registral correspondiente a cada inmueble.
Por supuesto, por tratarse de la regulación de una materia atinente al derecho
de propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y a los procedimientos
para hacer constar o declarar titularidades reales sobre la propiedad, forma parte de la
reserva legal y no puede ser objeto de regulación mediante los Reglamentos de la
LRPN que dicte el Ejecutivo Nacional.
La inmatriculación registral de la propiedad inmobiliaria se logra con la
presentación de los medios o títulos inmatriculadores taxativamente previstos por la
ley. La falta de previsión legislativa y la ausencia de procedimientos inmatriculadores
para el registro de los bienes inmuebles determina que la LRPN adolezca de una omisión
fundamental que hace sencillamente inaplicable el sistema de folio real en la actualidad.
Se perdió así una magnífica oportunidad para mejorar el anacrónico sistema
registral venezolano que adolece de fallas y deficiencias estructurales que determinan
que no brinde la indispensable seguridad que requiere el tráfico inmobiliario.
Capítulo III
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA*
* Estudio elaborado para el Libro Homenaje a la Universidad Católica Andrés Bello que se
publicará para conmemorar los cincuenta años de la fundación de esa Casa de Estudios.
I. LOS ASIENTOS REGISTRALES
1. C oncepto
El asiento registral es la constatación formal en los libros o en el sistema

automatizado del Registro, de un título, un acto o un hecho para que produzca los
efectos legales correspondientes, sean éstos de mera publicidad, de oponibilidad frente
a terceros o incluso de eficacia constitutiva, como ocurre en materia de hipoteca.
Tradicionalmente el sistema de registro imperante en Venezuela era un sistema
de transcripción porque el documento introducido al Registro se copia íntegramente,
esto es, se transcribe en los libros del Registro devolviéndose el original al presentante.
El Decreto Ley N 9 1554 de Registro Público y del Notariado publicado en la Gaceta
Oficial N 9 37.333 de fecha 27 de noviembre de 2001 (LRPN ) introduce una
modificación importante en esta materia puesto que, progresivamente, el sistema
registral se convertirá en uno de inscripción en el cual sólo se consigna en el libro o en
el sistema informático del Registro un resumen del documento (LRPN, artículos 43 y
46). Unicamente se inscribe aquella parte del documento que tiene trascendencia
real desde el punto de vista jurídico, archivándose una copia del documento original.
El Registrador debe realizar ahora una depuración del documento que se le presenta
para su registro y segregar lo que es real de lo que es meramente obligacional e inscribir
únicamente los actos que tengan trascendencia jurídico-real. En esto se diferencia el
sistema registral que consagra la LRPN de otros sistemas de eficacia menor (como el
francés) en el que el Registrador realiza una mera transcripción literal del título.
Además, de acuerdo con el sistema de folio real que consagra la LRPN, el
inmueble será, de ahora en adelante, el criterio ordenador del Registro. El sistema se
iniciará con un primer asiento de propiedad y con la descripción del bien inmueble
objeto de inmatriculación. El artículo 45 de la LRPN determina los datos que debe
contener la primera inscripción y de acuerdo con el artículo 46 ejusdem en las siguientes
inscripciones se agregarán los actos de constitución, transmisión, modificación o
extinción de derechos reales así como los gravámenes, cargas o limitaciones que afecten
al inmueble objeto de aquella inscripción.
El sistema de inscripción por extracto en virtud del cual únicamente se publican
en el Registro Inmobiliario los actos que tengan alcance real permite a los terceros
tener a su disposición una información exacta de la situación jurídico-real de los
bienes y derechos inmobiliarios.
2. C lases de asientos
Aun cuando la LRPN no contiene una clasificación de los asientos registrales,

de su articulado se desprende que pueden practicarse los siguientes asientos:
• Asientos de presentación.
• Inscripciones.
• Anotaciones preventivas o provisionales.
• Cancelaciones.
• Notas marginales.
La solicitud de inscripción determina, como efecto inmediato, la práctica de
un asiento denominado asiento de presentación. Presentado el documento inscribible
en el Registro, se practica el asiento de presentación en el Libro llamado Diario.
El asiento de presentación no tiene existencia autónoma sino que es un
presupuesto de otro asiento que determina el orden en que deben tramitarse los
documentos sometidos a inscripción, puesto que el Registrador tiene la obligación de
tramitar los documentos por el orden de presentación de los mismos (LRPN, artículo
99).
El asiento de presentación es preliminar o preparatorio, porque precede a la
calificación registral y, en su caso, a la inscripción que se practicará en el Libro de
Inscripciones.
La inscripción consiste en la constatación formal en el Registro de los actos de
contenido jurídico-real relativos a bienes inmuebles. A diferencia de los demás asientos,
la inscripción atribuye al derecho inscrito los efectos propios del sistema registral: a)
presunción de legitimación y fe pública registral o inatacabilidad de la titularidad del
transferente por causas no publicadas en el Registro (LRPN, artículo 13); y b)
inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscribe (Código Civil, artículo 1.924)1.
La inscripción es un asiento definitivo, puesto que tiene una duración indefinida.
Por tanto, solamente puede cancelarse por voluntad del titular del derecho inscrito o
por sentencia definitivamente firme que declare la nulidad de la inscripción (LRPN,
artículo 41).
1 En relación con el principio de legitimación y la eficacia positiva y negativa de la fe pública

registral, véase URDANETA FONTIVEROS, Enrique: Los Principios Inmobiliarios Registrales
en la Nueva Ley de Registro Público y del Notariado en Estudios de Derecho Civil. Vol. II. Libro
Homenaje a José Luis Aguilar Gorrondona. Colección Libros Homenaje N 2 5. Tribunal Supremo
de Justicia. Caracas, 2002. pp. 768 y ss.
La a n o t a c ió n p r e v e n t iv a d e d e m a n d a 141
En cambio, el asiento de anotación preventiva no atribuye al favorecido por ella

los efectos propios del Registro, puesto que pueden oponerse al anotante los títulos no
inscritos, si se pacen valer en el correspondiente juicio de tercería (Código de
Procedimiento Civil, artículo 370, numeral l 9).
Mediante la anotación preventiva se persigue impedir que un tercero, al inscribir
su título, quede protegido por el Registro. Por esto se dice que la anotación preventiva
solamente tiene como finalidad enervar el juego protector de la fe pública registral,
puesto que en Venezuela el bien inmueble o el derecho inmobiliario objeto de
anotación no queda, en principio, fuera del comercio, pero la adquisición respectiva
queda sujeta al derecho de las personas que hayan obtenido la anotación (infra, N 9 II,
6,B), es decir, la regla general es que la Ley no prohíbe la enajenación de los inmuebles
objeto de anotación, pero en todo caso la enajenación se realiza sin perjuicio de las
resultas del procedimiento al que la anotación preventiva se refiere.
A diferencia de la inscripción, la anotación preventiva es por su propia
naturaleza un asiento temporal. En los ordenamientos registrales se establecen,
normalmente, plazos de caducidad para las anotaciones preventivas, después de los
cuales las mismas dejan de tener vigencia (infra, N 9 II, 7).
La cancelación es el asiento del Registro cuya función es extinguir formalmente
otro asiento registral. Es un asiento de carácter negativo que deja sin valor, total o
parcialmente, un asiento anterior de la misma clase. Constituye la partida de defunción
de un asiento.
La nota marginal consiste en un asiento que se practica al margen de otro asiento
registral por medio del cual se hacen constar determinados hechos, circunstancias o
referencias a aquel o a otros asientos. Es un asiento sencillo de carácter accesorio,
relacionado con otro asiento que le sirve de base y cuyo objeto es consignar un hecho
o una referencia relativa a otro asiento con el contenido que, para cada caso, señala la
ley. Curiosamente, la LRPN ni siquiera menciona la nota marginal aunque el Código
Civil sí alude a ella (Código Civil, artículos 1921, 1922 y 1926)2.
En Venezuela, mediante este asiento se deja constancia al margen de los
protocolos donde consta el título inmediato de adquisición o el registro de la operación
que dio lugar al acto, de un resumen de las operaciones realizadas en fechas posteriores
y que se relacionan con los mismos.
2 La Ley de Registro Público del 22 de octubre de 1.999 contemplaba una prohibición para el
Registrador de estampar nota marginal a los títulos registrados, salvo que mediara orden judicial
o de autoridad administrativa competente (artículo 52, numeral 11), lo que debe seguir siendo
el criterio aplicable bajo la vigencia de la nueva ley. Por otra parte, los artículos 112 al 116 de
la Ley de Registro Público de 1999 contemplaban los requisitos de forma que debían cumplirse
en relación con este asiento.
La doctrina y la jurisprudencia de nuestros tribunales con anterioridad a la

entrada en vigencia de la nueva LRPN han sostenido que la omisión de la nota marginal
no afecta el título registrado ni la validez de la inscripción a la que ella se refiere3.
II. L a ano tació n preventiva
1. I ntroducción
La publicidad registral para cumplir cabalmente su cometido no debe limitarse

a publicar la existencia de un derecho real inmobiliario sino que debe también dar a
conocer, en mayor o menor medida, aquellas situaciones que inciden jurídicamente en su
contenido y advertir a quien consulta los libros de Registro que la realidad que éstos
publican puede verse alterada por existir un procedimiento en curso, por encontrarse
un derecho en vía de inscripción o por cualquier otra circunstancia prevista en la
leyL
Por ello, en los sistemas registrales se permite que consten en el Registro una
serie de situaciones que no pueden ser objeto de inscripción. A tales efectos, los distintos
ordenamientos registrales regulan la anotación preventiva como un asiento registral
más simple que la inscripción, con efectos más reducidos y, además, con una duración
limitada.
Así, en los ordenamientos registrales se consagran anotaciones preventivas
cuyo objeto es dar a conocer que se ha entablado una demanda que afecta un bien
3 En tal sentido, véase SANOJO, Luis: Instituciones de Derecho Civil Venezolano. Tomo IV. Imprenta
Nacional. Caracas, 1.873. p. 380. Igualmente, véase DOMINIO, Aníbal: ComentariosalCódigo
Civil Venezolano. Tomo IV. Tipografía Universal. Caracas, 1.905. p. 358. Por su parte, la Sala
Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia declaró que: “La nota marginal,
mecanismo interno de las Oficinas de Registro es deber del funcionario, y su omisión no puede
dañar ni afectar el título debidamente registrado, porque tal nota no es la esencia de la
protocolización ni se halla establecida como requisito adicional a dicha protocolización, de
obligatorio cumplimiento so pena de invalidez o ineficacia del acto. Es así un mecanismo de
apoyo, pero su incumplimiento no puede dañar ni afectar la validez de la inscripción.... Es
verdad que la no existencia de tal nota en el título correspondiente significa que, en apariencia,
el inmueble es de la persona que figura como dueño del tal inmueble, pero el incumplimiento
del funcionario en su debida estampación no puede afectar al adquirente, porque la Ley no
determina nada como requisito para los otorgantes al haberse estampado la nota marginal
indicativa de la enajenación o traspaso...”. (Sentencia de fecha 30 de octubre de 1986 en
Ramírez & Garay: T. 97, p. 515).
4 Cfr. SERRANO ALONSO, Eduardo: Conceptos fundamentales del Derecho Hipotecario. Editorial
Forum. Oviedo, 1999. p. 97.
L a a n o t a c ió n p r e v e n t iv a d e d e m a n d a 143
inmueble o un derecho real inmobiliario inscrito, o que se han dictado determinadas

resoluciones que afectan la capacidad de las personas y suponen, por tanto, una
restricción al poder de disposición sobre dicho bien o derecho.
2. C oncepto
Dada la variedad de situaciones que pueden ser objeto de este asiento, la doctrina
señala la dificultad de dar un concepto unívoco de la anotación preventiva5.
Roca Sastre considera la anotación preventiva como “un asiento principal,
provisional y en general positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que
tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero
no consumado, o preparar un asiento definitivo”6.
La anotación preventiva persigue prevenir a quien consulta el Registro
(eventuales adquirentes, acreedores, etc.) acerca de la posible inexactitud de los
asientos registrales o acerca de la afectación que pesa sobre un determinado bien
inmueble a determinadas responsabilidades.
En el Derecho venezolano, la anotación preventiva es un asiento provisional
que se practica en el Libro de Inscripciones o en el sistema automatizado del Registro
para dejar constancia de la existencia de una demanda relativa a la propiedad o a un
derecho real inmobiliario o de una medida cautelar o ejecutiva sobre un determinado
bien inmueble.
En el ordenamiento registral inmobiliario venezolano, la ley distingue entre la
anotación preventiva y la inscripción (LRPN, artículos 42 y 43 y Código Civil, artículo
1.921).
Así, el asiento de inscripción publica en general derechos reales y sólo por
excepción derechos personales, como en los casos de contratos de arrendamiento de
inmuebles cuyo plazo exceda de seis años (Código Civil, artículo 1.920, numeral 59)
y de opción de compra para adquirir derechos sobre inmuebles (LRPN, artículo 43).
En cambio, la anotación preventiva publica acciones reales y personales como también
situaciones jurídicas de carácter real o de mera proyección inmobiliaria (LRPN, artículo
42).
Pero, además, el legislador ha reservado la inscripción en el Registro para
aquellos actos en virtud de los cuales se constituyen, declaran, reconocen, transmiten
5 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio: Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Civitas S. A.

Madrid, 1986. p. 108.
6 ROCA SASTRE: Ramón M5: Derecho Hipotecario. Tomo II. Bosch Casa Editorial S.A.
Barcelona, 1968. p. 830.
o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles (LRPN, articulo 43 y Código

Civil, articulo 1.920). Los derechos que son objeto de inscripción se encuentran
debidamente formados y documentados, puesto que la existencia de un título (en
sentido material y formal) es un presupuesto para la inscripción7. En cambio, el
legislador ha previsto la anotación preventiva para las acciones, esto es, para los
derechos en litigio relativos a un bien o derecho inmobiliario, así como para las medidas
judiciales preventivas o ejecutivas que afectan el poder de disposición sobre la propiedad
inmobiliaria (LRPN, artículo 42).
Así, el Registro Inmobiliario no se limita a publicar la existencia de un derecho
real y a proteger las titularidades o los derechos inscritos, sino que también hace
constar mediante el asiento de anotación preventiva otras situaciones que afectan la
propiedad o los derechos reales inmobiliarios. Se procura así, mediante la publicidad
registral, dar a conocer a los terceros determinadas situaciones señaladas en el artículo
42 de la LRPN que inciden, desde el punto de vista jurídico, sobre los bienes inmuebles
o sobre los derechos reales inmobiliarios objeto de inscripción o que tienen proyección
sobre éstos. De esta forma, en Venezuela no solamente tienen acceso al Registro los
derechos reales, sino también las pretensiones o acciones (reales o personales con
trascendencia real) que afectan la propiedad inmobiliaria, así como determinados
actos (medidas preventivas o ejecutivas) que suponen una prohibición o una limitación
al poder de disposición sobre un determinado bien inmueble.
En atención a la distinta naturaleza de las situaciones que son objeto de
inscripción y de anotación, se explican las diferencias entre uno y otro asiento y la
extensión de la protección que otorgan. La inscripción otorga una protección registral
temporalmente ilimitada y atribuye al titular del derecho inscrito todos los efectos
7 La existencia de un título es presupuesto necesario para el acceso al Registro. El objeto propio

del registro es el título constitutivo del derecho real, es decir, el acto o contrato por el cual se
constituye, transmite, modifica o extingue la propiedad o derecho real; por lo cual, la
constitución, transmisión etc. se produce fuera del Registro de acuerdo con las normas del
Derecho civil o material aplicables. Pero, esto además presupone que dichos fenómenos deben
encontrarse ya realizados y recogidos documentalmente cuando ingresan en el Registro. En tal
sentido, la Sala Político'Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia dejó establecido
que “cuando la Ley se refiere a la potestad que tiene el Registrador para rechazar las solicitudes
de protocolizaciones que se le presenten, expresa que, si el “título o documento presentado
adolece de algún defecto que impida su registro, debe negar la respectiva protocolización”, con
lo cual no hace otra cosa que confirmar la tesis de que la expresión “título” que emplea la
norma está restringida al documento o instrumento donde está vertido el acto o negocio jurídico
concretado entre dos o más personas” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 1994 en Pierre
Tapia, octubre de 1994. pp. 127 a 128). Esto es, que el acto traslativo de la propiedad inmobiliaria
que se somete al Registrador para su inscripción debe constar en un documento donde quede
materializado el acto convenido entre las partes intervinientes.
propios del sistema registral (presunción de legitimación, fe publica registral e

inoponibilidad de lo no inscrito), mientras que la anotación preventiva es un asiento
temporal que determina efectos más reducidos y menos vigorosos (infra, N 9 II, 6, A, B
yC).
En función de lo anteriormente expuesto, se comprende que la anotación
preventiva es un asiento de vigencia temporal que produce el efecto fundamental de
enervar la eficacia protectora de la fe pública registral, puesto que en atención a la
presunción legal de cognoscibilidad del Registro ningún tercero podrá alegar
desconocimiento de los derechos y situaciones que son objeto de una anotación
preventiva en el Registro Inmobiliario. Sus adquisiciones quedan, pues, sujetas al
derecho del anotante (infra, N 9 II, 6, B).
Desde luego, cuando se ha dictado una prohibición o una restricción al poder
de disposición de un determinado bien inmueble, la respectiva anotación preventiva
asegura la efectividad de la medida cautelar o ejecutiva dictada por la autoridad judicial
competente.
3. F undamento legal
De acuerdo con el Código Civil, deben registrarse las siguientes demandas:

l 9.'L a acción pauliana, la demanda de simulación, la demanda de rescisión por causa
de lesión, la acción de revocación de las donaciones por ingratitud del donatario
o por superveniencia o existencia de hijos o descendientes del donante y la
demanda de resolución de la permuta en caso de evicción (Código Civil, 1921,
numeral 29). La declaratoria con lugar de alguna de estas acciones no perjudica
las adquisiciones efectuadas por terceros que hayan registrado su título con
anterioridad al registro de la demanda (Código Civil, artículos 1.280,1.281,1.350
y 1.466 y 1.562).
29.-La demanda de separación de bienes entre los cónyuges (Código Civil, artículo
176). Los efectos de la sentencia que declara con lugar la separación de bienes
entre los cónyuges se retrotraen a la fecha del registro de la demanda (Código
Civil, artículo 177).
39.-La demanda de nulidad de los actos de disposición de los bienes de la comunidad
conyugal realizados por un cónyuge sin el necesario consentimiento del otro
cónyuge (Código Civil, artículo 170). En el caso de que se declare la nulidad del
acto, quedan a salvo los derechos de los terceros de buena fe que hayan registrado
su título con anterioridad al registro de la demanda de nulidad (art. 170).
Igualmente, según el Código Civil, el decreto de embargo ejecutivo de bienes
inmuebles está sujeto a registro (Código Civil, artículo 1.921, numeral l 9).
De acuerdo con la LRPN, deben anotarse provisionalmente en el Registro

Inmobiliario, “las demandas y medidas cautelares sobre la propiedad de bienes y
derechos determinados, y cualesquiera otras sobre la propiedad de derechos reales, o
en las que se pida la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier
derecho real sobre inmuebles”.
No obstante la desafortunada redacción de la norma transcrita, se deben anotar
provisionalmente8 en el Registro Inmobiliario (anotación preventiva), en primer lugar,
todas las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles así como aquellas relativas a
la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real inmobiliario.
En segundo lugar, de manera general, la LRPN ordena la anotación provisional
de las medidas cautelares y “cualesquiera otras” sobre la propiedad y derechos inmobiliarios
(LRPN, articulo 42).
Por tanto, de acuerdo con la LRPN deben efectuarse las siguientes anotaciones
preventivas:
19.- Anotación de demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles y de aquellas
relativas a la constitución, declaración, modificación y extinción de cualquier
derecho real inmobiliario.
Aunque no lo diga la ley, creemos que declarada con lugar la sentencia en el
juicio correspondiente, lo declarado en la sentencia en relación con la propiedad
o la titularidad de un derecho real, será oponible frente a terceros con eficacia
retroactiva desde la fecha de la respectiva anotación provisional (infra, N 9 III, 5,
A).
29." Anotación de medidas cautelares sobre bienes inmuebles.
Es decir, son objeto de anotación preventiva la prohibición de enajenar y gravar
y el secuestro sobre bienes inmuebles a cuyo efecto, de acuerdo con el Código de
Procedimiento Civil, acordada la prohibición de enajenar y gravar, la autoridad
judicial debe oficiar al Registrador competente a los fines de que no protocolice
ningún documento de enajenación o de gravamen relativo al inmueble afectado
por la medida (Código de Procedimiento Civil, artículo 600). Por su parte, el
artículo 605 ejusdem establece que la parte a cuyo favor se haya expedido el decreto
de secuestro podrá hacerlo protocolizar en la respectiva oficina de Registro.
8 Obsérvese que la LRPN se refiere a la anotación provisional de dichas demandas en el Registro

Inmobiliario lo que implica la existencia de un asiento registral especial con características
propias y distintas de la inscripción que alude el artículo 176 del Código Civil y de la nota
marginal a que se refiere el numeral 2° del artículo 1.921 ejusdem, lo que no obsta a que la
anotación provisional se haga constar, además, en una nota colocada al margen de la inscripción
a la que aquella se refiera (Código Civil, artículo 1.926).
Desde luego, si la autoridad judicial en ejercicio del poder cautelar general que le
confiere el parágrafo primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil
dictare medida preventiva que afecte en cualquier forma a un bien inmueble
inscrito en el Registro, dicha medida deberá ser, igualmente, objeto de anotación
preventiva a cuyo efecto la autoridad judicial oficiará lo conducente al Registrador
Inmobiliario del lugar de la situación del inmueble afectado por la medida.
39.-Anotación de embargo decretado sobre bienes inmuebles en juicio ejecutivo, de
ejecución de hipoteca o en procedimiento de ejecución de sentencia (LRPN,
artículo 42 y Código Civil, artículo 1.921, ordinal l 9), a cuyo efecto el juez
participará de oficio el embargo al Registrador del lugar de la situación del inmueble
con indicación de sus linderos y demás circunstancias que lo determinen
distintamente a fin de que se abstenga de registrar cualquier acto de enajenación
o de gravamen sobre el inmueble embargado (Código de Procedimiento Civil,
artículos 535, 634 y 661).
De acuerdo con la descripción legal de las situaciones jurídicas objeto de
anotación preventiva, la misma puede referirse a una mera pretensión que una persona
tenga o crea tener, sobre un determinado derecho. A sí ocurre, por ejemplo, cuando se
anota preventivamente una demanda en que se ejercite una pretensión real: el anotante
es simplemente una persona que ha intentado una demanda; pero esta persona puede
ser o no ser titular del derecho anotado, lo que quedará establecido en la sentencia
que recaiga en el juicio respectivo.
En otras ocasiones, la anotación preventiva se refiere a situaciones que si bien
no constituyen un derecho real stricto sensu (aunque en algunos casos la eficacia se le
acerca mucho), tienen trascendencia jurídico-real, como ocurre cuando se trata de
un embargo ejecutivo sobre un bien inmueble que queda completamente afectado al
procedimiento de ejecución que se tramita.
Las situaciones antes descritas tienen en común que se trata de situaciones con
una eficacia transitoria, lo que justifica la protección temporal y de efectos menos
intensos que los efectos registrales que determina el asiento de inscripción9.
Obsérvese que para describir las situaciones objeto de anotación preventiva, la
LRPN se valió de una fórmula muy general (“cualesquiera otras demandas y medidas
sobre la propiedad o derechos reales inmobiliarios”); mientras que en la enumeración
legal de los actos sometidos a inscripción la ley fue excesivamente prolija y detallada
9 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SAN CH O REBULLIDA, Francisco de Asís: Derecho

Inmobiliario Registral. Editorial Dykinson. Madrid, 2001. p. 219. En igual sentido, GOMEZ
GÁLLIGO, Francisco Javier y DEL POZO CA RRASCO SA , Pedro: Lecciones de Derecho
Hipotecario. Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales. Madrid, 2000. p. 157.
Este enfoque constituye un defecto evidente de técnica legislativa. En otros

ordenamientos registrales de muy buena factura se procede a la inversa lo que, a nuestro
modo de ver, es lo correcto puesto que para describir la aptitud de un derecho para ser
objeto de inscripción basta con hacer referencia al concepto genérico de derecho
real; por lo cual, es suficiente con declarar, en forma general, que toda modificación
en las titularidades reales de un bien inmueble debe ser inscrita. En cambio, en atención
a la variedad de situaciones que pueden afectar a un bien inmueble o a un derecho
real inmobiliario o tener proyección sobre el mismo, el legislador debe ser más
minucioso en la enumeración de los supuestos objeto de anotación preventiva, así
como en su regulación y consecuencias jurídicas10.
4. C aracteres
La anotación preventiva es de carácter transitorio y accesorio. Además, tiene

origen jurisdiccional y el Registrador tiene que acatar la orden judicial de anotación
provisional.
A) Transitoriedad
La anotación preventiva es un asiento de carácter transitorio. Tiene una vigencia

temporal. En esto se diferencia de la inscripción que está destinada a perdurar. La
anotación preventiva está normalmente sometida a un plazo de caducidad.
10 El Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario preparado por los profesores Antonio Moles Caubet
y Ángel Cristóbal Montes y publicado en la Revista N 2 53 del entonces Ministerio de Justicia
en 1.965 (PLRI) en una forma técnicamente más acertada establecía, de manera general, que
debían inscribirse en el Registro Inmobiliario los títulos en los que conforme a la ley, se constituya,
declare, reconozca, transmita, modifique o extinga, de una manera inmediata, la propiedad o
cualquier otro derecho real sobre los bienes inmuebles (artículo 40) y contenía una enumeración
y una regulación mucho más detallada de las anotaciones preventivas. De acuerdo con el artículo
56 del proyecto, además de la anotación preventiva de demanda referente a bienes inmuebles
o derechos reales inmobiliarios y a la de embargo ejecutivo sobre bienes inmuebles, estaban
sometidas a anotación preventiva las demandas de incapacidad o de declaración de quiebra o
concurso y aquellas en las que se solicite la declaración de ausencia o fallecimiento del ausente;
y según el artículo 58 ejusdem, podían solicitar la anotación preventiva de sus respectivos
derechos: l 2) los herederos respecto al derecho hereditario, 22) el legatario de bienes inmuebles
o de derechos reales de naturaleza inmobiliaria, respecto de dichos bienes o derechos y 32) el
presentante de un título cuya inscripción no pueda efectuarse por adolecer de alguna falta del
mismo (defecto subsanable).
Empero, esto no quiere decir que el derecho anotado sea un derecho transitorio
o temporal, puesto que la duración temporal del asiento no tiene nada que ver -por lo
menos, en principio- con la duración temporal del derecho. Asi, los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles cuya duración exceda de cinco años o los derechos
reales de usufructo que tienen un plazo de vigencia limitado están sometidos a
inscripción (Código Civil, artículo 1.920 (numerales 29 y 59) y LRPN, artículo 43);
en cambio, una demanda de propiedad que intente el verdadero propietario de un
bien inmueble es objeto de anotación preventiva. Con esto queremos poner de relieve
que la inscripción tiene, en si misma, una duración indefinida, y puede ser perpetua,
según cual sea el contenido del derecho que publique; en cambio, la anotación
preventiva es, en sí misma, temporal, y no puede perpetuarse sea cual sea el derecho
que contenga11.
B) Accesoriedad
El asiento de anotación preventiva requiere de una inscripción a la cual se

refiera y que le sirva de base. Así, por ejemplo, la anotación de un embargo o de un
secuestro ha de verificarse respecto de un inmueble ya inscrito en el Registro.
C) Origen jurisdiccional
Para que pueda extenderse una anotación preventiva en el Registro Inmobiliario
se requiere de una decisión judicial. Cuando se trata de la anotación de medidas
preventivas o ejecutivas es evidente que se requiere de una orden de la autoridad
judicial competente que decrete la medida en cuestión. Asimismo, cuando se trata de
una anotación de demanda, no puede practicársela con la mera presentación al Registro
de la copia de la demanda, aun cuando mediante su interposición pretendan ejercerse
derechos reales sobre bienes inmuebles. Se requiere la resolución del juez que la ordene
(infea, N 9 III, 6).
D) El Registrador tiene que acatar la orden judicial

de anotación preventiva
Si bien la anotación preventiva requiere una orden judicial, la regla es que el

Registrador no puede negarse a cumplir la decisión de la autoridad judicial que ordene
efectuar la anotación. Sin embargo, en ejercicio de su función calificadora (LRPN,
artículos 38 y 40), en determinados casos el Registrador podría rehusar la anotación,
por ejemplo, si la anotación preventiva se refiere al inmueble de una persona que no
11 GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier y DEL POZO CARRASCO SA, Pedro: op. cit. p. 153.
aparezca como demandada en el respectivo proceso o cuando el bien objeto de la

anotación no se encuentre debidamente identificado.
5. C ontenido de la anotación
La LRPN no indica las menciones que debe contener el asiento de anotación

preventiva, sino que deja al Reglamento la determinación de las mismas (LRPN,
artículo 35).
Las circunstancias que deberá contener el asiento de anotación deben ser las
mismas que en el asiento de inscripción, con algunas peculiaridades según el tipo de
anotación. Así, por ejemplo, en el caso de la anotación preventiva de embargo, el
asiento deberá expresar además de las circunstancias generales, el juicio que originó
el embargo y el importe de la obligación.
Desde luego, no podrán los Registradores practicar anotaciones preventivas
cuando de los documentos en virtud de los cuales deban extenderse las mismas, no
pueda obtenerse conocimiento del inmueble, del derecho anotable o de la persona a
quien afecte la anotación. En la práctica, en estos casos los Registradores ofician a la
autoridad judicial que decretó la medida solicitándole la aclaratoria correspondiente.
6. E fectos de la anotación
Son fundamentalmente los siguientes: La anotación preventiva impide la

eficacia protectora de la fe pública registral para el tercer adquirente; en principio, los
inmuebles o derechos reales inmobiliarios objeto de anotación pueden ser enajenados
o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la
anotación y, por último, la anotación no hace presumir que el derecho anotado exista
ni que su titular sea el anotante.
Pasamos a referimos a cada uno de estos efectos.
A) La anotación preventiva impide la eficacia protectora de

la fe pública registral para el tercer adquirente
El efecto fundamental de la anotación preventiva consiste en enervar el posible

juego de la fe pública registral para el tercer adquirente, puesto que le impide alegar
desconocimiento frente a lo que consta en la anotación12.
12 DÍEZ'PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio: Sistemas de Derecho Civil. Vol. III. Editorial Tecnos
S.A. Madrid, 1998. p. 343.
En razón del principio de fe pública registral, el tercer adquirente de buena fe

que inscribe su título se encuentra a cubierto de las impugnaciones y ataques que
provengan de quienes no hayan inscrito su derecho o lo hayan hecho con posterioridad
(Registro Integro: Lo no inscrito no perjudica al que inscribe. Eficacia negativa o
preelusiva de la publicidad registral).
Pero, adicionalmente, el tercer adquirente de buena fe que inscribe su título,
en virtud de la eficacia protectora de la fe pública registral, será mantenido en su
adquisición, aunque el derecho o la titularidad de su tradens sea nulo o anulable o
resulte anulado, resuelto, rescindido, revocado o desvirtuado por el ejercicio exitoso
de las correspondientes acciones de impugnación, siempre que tales acciones o los
vicios o irregularidades que afecten la titularidad del tradens no consten expresamente
en el Registro (Registro Exacto: Presunción positiva de veracidad. Eficacia sanante o
convalidante de la publicidad registral).
La fe pública registral se configura como una presunción juris et de jure de
exactitud e integridad de los asientos del Registro a favor del tercer adquirente de
buena fe. Por tanto, quien adquiere la propiedad u otro derecho real sobre un bien
inmueble, fundándose de buena fe sobre una inscripción del Registro, será mantenido
en su adquisición, puesto que los vicios o defectos que afectan la titularidad del
transferente no alcanzan a afectar la adquisición del tercero sub-adquirente, lo que
constituye la presunción positiva de veracidad de los asientos registrales que supone
una excepción a los principios resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis y nemo plus
iuris ad alium transferre potest quam ipse habet13.
El principio de fe pública registral se fundamenta en la necesidad de proteger la
seguridad del comercio inmobiliario. Para proteger de toda posibilidad de impugnación
las adquisiciones que efectúen los terceros que adquieren confiados en los datos que
exteriorice el Registro, la ley reputa completo, exacto e incontrovertible en beneficio
de estos terceros el contenido de los asientos registrales, aunque no concuerden con
la realidad jurídica.
En Venezuela la fe pública registral encuentra su base legal en el Código Civil
(artículos, 1.922 y 1924)14 y en la LRPN, (artículos 13, 23 y 4 2 )15.
13 URDANETA FONTIVEROS, Enrique: op. cit. pp. 779 y ss.

14 Para un análisis de la eficacia positiva y negativa de la fe pública registral en el Código Civil
venezolano, véase MELICLLORSINI, José: La Eficacia de la Impugnación de un Acto Registrado
para los Terceros Subadquirentes (El artículo 1.922 del Código Civil Venezolano) en Estudios
de Derecho Civil. Editorial Alva. Caracas, 1986. pp. 407 y ss.
15 Para un análisis de la consagración del principio de la fe pública registral en la LRPN, véase
URDANETA FONTIVEROS, Enrique: op. cit. pp. 785 y ss.
Pues bien, la anotación preventiva impide que el tercer adquirente alegue a su

favor la eficacia de la fe publica registral. Esto por cuanto la anotación, como indicamos
poco antes, tiene precisamente por objeto prevenir o advertir a quien consulte el
Registro acerca de la posible inexactitud de los asientos regístrales o de la afectación
de un bien inmueble a determinadas responsabilidades16.
Como la anotación preventiva publica la existencia de situaciones jurídicas
especiales que inciden sobre los bienes o derechos inscritos, su efecto fundamental
consiste en evitar que el tercer adquirente alegue ignorancia de lo anotado con lo
cual se evita la eficacia protectora de la fe publica registral. Debido a que las situaciones
jurídicas que son objeto de anotación preventiva constan explícitamente en el Registro,
en virtud del principio de la cognoscibilidad legal del contenido del registro, dichas
situaciones se presumen conocidas y, por tanto, el tercer adquirente de la propiedad u
otro derecho real inmobiliario inscrito no podrá alegar ignorancia o desconocimiento
de lo anotado.
La anotación preventiva constituye así un aviso o llamada de atención que
impide la eficacia protectora del principio de la fe pública registral17. Frente a una
anotación preventiva, el tercer adquirente no podrá alegar la buena fe, porque el
Registro le da un medio para que conozca la verdadera situación del inmueble o del
derecho real inmobiliario que está adquiriendo y, por consiguiente, si bien la anotación
preventiva no impide la adquisición, en virtud de que ella altera el posible juego de la
fe pública del Registro, los derechos del anotante podrán hacerse efectivos sobre el
inmueble o derecho adquirido por el tercero.
B) Los bienes y derechos reales a que se refiere la anotación,

en principio, pueden ser enajenados o gravados,
pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se haya hecho la anotación
La regla es que la anotación preventiva no coloca al bien o derecho inmobiliario

fuera del comercio, pero determina que las adquisiciones que efectúen los terceros de
los bienes o derechos que por la anotación preventiva constan registralmente como
litigiosos (anotación preventiva de demanda), queden sujetos a las contingencias del
juicio anotado. En caso de que la sentencia declare con lugar la demanda, los actos de
enajenación o de gravamen que realice el demandado después de la anotación, no
perjudican los derechos del anotante hechos valer en el juicio anotado. La sentencia
que recaiga a favor del anotante será objeto de inscripción y determinará la cancelación
16 DÍEZ'PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio: op. cit. Vol. III. p. 301.

17 Cfr. por todos ROCA SASTRE, Ramón Ma: op. cit. Tomo II. pp. 832 y ss.
La a n o t a c ió n p r e v e n t iv a d e d e m a n d a 153
de los asientos regístrales correspondientes a actos de enajenación o de gravamen

realizados con posterioridad a la anotación que colidan con la inscripción del fallo
(supra, N 9 III, 5, B). Por ejemplo, si se trata de la anotación de una demanda de
nulidad de la transmisión de un bien inmueble, en virtud de la sentencia estimatoria
las adquisiciones efectuadas por terceros durante el curso del juicio no impiden el
registro del fallo18. Dicha sentencia será objeto de inscripción sin que lo impidan o
condicionen asientos posteriores a la anotación, los cuales deberán ser objeto de
cancelación.
La regla de que la anotación preventiva no sustrae al bien o derecho del
comercio, por supuesto, no se aplica cuando se trata de una medida de prohibición de
enajenar y gravar en cuyo caso no puede su titular disponer del inmueble anotado o
del derecho a que se refiere la anotación con posterioridad a la fecha de la anotación.
En efecto, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 600 del Código de Procedimiento
Civil se considerarán nulas y sin efecto la enajenación o el gravamen que se hubieren
protocolizado después de decretada y comunicada al Registrador la prohibición de
enajenación y gravar 19.
Asimismo, en el caso de anotación de medida de embargo ejecutivo, los bienes
sobre los que recae la medida quedan afectados a una carga o gravamen que impide la
enajenación de dichos bienes (Código de Procedimiento Civil, artículos 535 y 549).
18 Desde luego, si el tercero está en posesión del bien a que se refiere la demanda anotada, el
demandante para poder obtener la restitución del bien inmueble que se encuentra en manos
del tercero tendrá que intentar la acción reivindicatoría, puesto que a nadie le está permitido
hacerse justicia por sí mismo, según se establece en el artículo 271 del Código Penal.
19 Si bien la anotación preventiva de prohibición de enajenar o gravar impide la inscripción de
actos de enajenación o de gravamen respecto del inmueble o derecho sobre el que haya recaído la
anotación que se realicen con posterioridad a ésta, la situación no es clara por lo que respecta al
registro de actos basados en documentos de fecha cierta anteriores a la fecha de la anotación. El
artículo 52 (numeral 92 de la Ley de Registro Público de 1999) prohibía el registro de actos o
documentos cuando mediara prohibición de enajenar o gravar emanada del juez competente,
salvo que se tratara de actas judiciales de remate efectuados en ejecución de créditos hipotecarios
o quirografarios, siendo necesario en ambos casos, que de las propias actas de remate apareciere
que el crédito era legalmente exigible y que, además, constara en documento de fecha cierta
anterior a la prohibición. En estos casos de excepción, la ley autorizaba al Registrador a inscribir
el acto debiendo efectuar la participación correspondiente al juez que hubiere dictado la
prohibición de enajenar o gravar.
La LRPN derogó la Ley de Registro Público de 1999. Empero, a nuestro modo de ver, bajo la
vigencia de la nueva ley la anotación preventiva de una medida de prohibición de enajenar y
gravar no impide el registro del acta judicial de remate efectuado en razón de créditos legalmente
exigibles que consten en documento registrado (por ejemplo un crédito hipotecario) de fecha
anterior a la anotación, puesto que aun cuando en tal caso el título es de fecha posterior a la
anotación, es evidente que se trata de una consecuencia natural de un acto ya inscrito antes de
practicada la anotación (infra, N 2 III, 5, A).
Por tanto, el propietario de un bien inmueble o titular de un derecho real sujeto a una
anotación de embargo no puede proceder a su enajenación o gravamen; la anotación
de embargo pesa sobre tales bienes como una carga o gravamen, que impide legalmente
su facultad dispositiva de dueño o titular.
C) La anotación no hace presumir que el derecho anotado exista

ni que su titular sea el anotante.
A diferencia de lo que ocurre con el derecho inscrito que se presume que existe
y que pertenece a su titular en la forma que determina el Registro, estas presunciones
de existencia y de titularidad del derecho no se producen en relación con el derecho
anotado.
Por otra parte, la anotación preventiva no altera la naturaleza del derecho
anotado ni lo convierte en otro más fuerte. El adquirente de buena fe de un derecho
anotado sólo adquiere éste derecho si realmente existía en la realidad jurídica20.
Tratándose de un derecho real inmobiliario inscrito en el Registro, el adquirente
de buena fe que inscribe su título adquiere el derecho aun cuando el titular registral
que se lo transmite no sea el titular real (principio de fe pública registral). En cambio,
cuando se trata de un derecho anotado en el Registro no ocurre lo mismo. El adquirente
de buena fe de un derecho anotado solamente adquiere este derecho si realmente
existía en la realidad jurídica. Por ejemplo, el adquirente de buena fe de un crédito
con embargo a su favor no adquirirá el derecho anotado si la persona que se lo transfirió
no era su titular.
7. E xtinción de la anotación preventiva
En Venezuela dos son las causas de extinción de la anotación preventiva: La

conversión de la anotación preventiva en inscripción y la cancelación.
En otras legislaciones, las anotaciones preventivas, debido a su carácter
esencialmente temporal, están sometidas a un plazo de caducidad, transcurrido el
cual se extinguen. Curiosamente, la LRPN no establece plazos de caducidad para las
anotaciones preventivas21.
20 LA CRUZ'SANCHO, José Luis: op. cit. p. 221.

21 El Proyecto de Ley de Registro Inmobiliario elaborado por los profesores Antonio Moles Caubet
y Angel Cristóbal Montes publicado en la Revista N 9 53 del entonces Ministerio de Justicia en
1965 (PLRI) y al cual nos hemos referido en otras oportunidades establece que las anotaciones
preventivas caducarán a los cuatro años (artículo 67), salvo los plazos de caducidad especiales
previstos en el artículo 68. Se faculta, además, al Registrador para declarar la caducidad de
oficio mediante nota marginal, al comprobar la existencia de una causal de caducidad.
A) La conversión de la anotación en inscripción
Las anotaciones preventivas son asientos transitorios. La anotación preventiva

se convertirá en inscripción cuando la persona en cuyo favor se la practicó adquiera
definitivamente el derecho anotado. Por ejemplo, una anotación preventiva de
demanda, si ésta es declarada con lugar, determina la inscripción de la sentencia.
Los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de la anotación (infra> N 9
III, 5, A).
La conversión de la anotación preventiva en inscripción, por supuesto,
determina la extinción de la anotación, siendo competente para ordenarla el juez o
tribunal de la causa.
B) La cancelación
Procede la cancelación de la anotación preventiva:

l 9) Cuando por sentencia definitivamente firme y ejecutoriada fuese declarada sin
lugar la demanda anotada.
29) Si se produjere la perención de la instancia o el desistimiento.
39) Cuando en el juicio ejecutivo, de ejecución de hipoteca o ejecución de sentencia
se mandare levantar el embargo o se adjudicare en remate judicial el inmueble
anotado.
49) En el caso de que se mandare suspender el secuestro, la prohibición de enajenar y
gravar o la medida cautelar innominada sobre el inmueble anotado, por decisión
de la autoridad judicial competente.
En todo caso corresponde al juez o tribunal de la causa ordenar la cancelación
de la anotación.
III LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
1. C oncepto
La anotación preventiva de demanda es un asiento registral que publica el

hecho de que se ha interpuesto una demanda judicial que contiene una pretensión
que versa sobre la propiedad de un bien inmueble o sobre cualquier derecho real
inmobiliario.
A través de la anotación preventiva de demanda se persigue, por tanto, hacer

pública una situación litigiosa que puede afectar a una titularidad real previamente
inscrita.
El artículo 42 de la LRPN prescribe:
Anotaciones provisionales
Se anotarán las demandas y medidas cautelares sobre la propiedad de bienes y
derechos determinados, y cualesquiera otras sobre la propiedad de derechos reales, o
en las que se pida la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier
derecho real sobre inmuebles.
La precitada disposición legal ordena la anotación provisional de toda demanda

relativa a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, declaración,
modificación o extinción de cualquier derecho real inmobiliario.
Por otra parte, como indicamos poco antes, de acuerdo con el Código Civil,
deben registrarse la acción pauliana, la demanda de simulación, la demanda de rescisión
por causa de lesión, la acción de revocación de las donaciones por ingratitud del
donatario o por superveniencia o existencia de hijos o descendientes del donante, y la
demanda de resolución de la permuta en caso de evicción (Código Civil, artículo
1.921, numeral 29). Asimismo, debe registrarse la demanda de separación de bienes
entre los cónyuges así como la de nulidad de los actos de disposición de bienes comunes
llevados a cabo por uno de ellos sin el necesario conocimiento del otro (Código Civil,
artículos 176 y 170).
3. F inalidad
Desde el punto de vista registral, la anotación preventiva de demanda es un

instrumento de publicidad registral acerca de la existencia de una causa de posible
ineficacia de lo que figura inscrito en el Registro. Constituye un medio de hacer constar
en el Registro las posibles causas de nulidad, resolución, rescisión, revocación,
reducción, o de cualquier otra clase de ineficacia de una titularidad inscrita22. Se
persigue, pues, mediante la anotación preventiva de demanda hacer pública la
existencia de un juicio en el que se ventilará una eventual causa de ineficacia que
22 MONTES REYES, Amalia: La Anotación Preventiva de Demanda como Manifestación de la

Justicia Preventiva en El Sistema de Medidas Cautelares. Ediciones Universidad de Navarra.
Pamplona, 1974. p. 228.
podrá afectar o repercutir sobre una titularidad real o acto adquisitivo de quien figure
inscrito en el Registro como propietario o titular de un derecho real inmobiliario.
Desde el punto de vista procesal la anotación preventiva de demanda constituye
una medida encaminada a asegurar la eficacia de la ejecución de la sentencia en las
mismas condiciones o circunstancias en que se encontraba el inmueble o derecho
inscrito al momento de la interposición de la demanda23. Así, esta anotación, desde
el punto de vista procesal, se asemeja a una medida cautelar dirigida a asegurar las
resultas del juicio.
La finalidad de la anotación preventiva es eliminar los obstáculos que pueda
suscitar el juego protector de la fe pública registral a la ejecución de la sentencia que
declare con lugar la demanda anotada. De no publicarse la demanda mediante su
oportuna anotación provisional -ni, por ende, las posibles causas de ineficacia que
puedan repercutir en la titularidad de quien figure como propietario o titular de un
derecho inscrito según el Registro-, el tercero de buena fe que adquiera del demandado
durante el juicio, la propiedad o el derecho inscrito e inscriba su adquisición quedará
amparado por el principio de la fe publica registral considerándosele incontrover
tiblemente propietario, con lo cual se haría nugatoria la ejecución de la sentencia.
En cambio, al hacerse constar en el Registro, mediante la oportuna anotación
provisional de la demanda, las posibles causas de ineficacia o de afectación de la
titularidad del transmitente se evita que entre en juego el principio de la fe pública
registral, puesto que los terceros sabrán que están adquiriendo un bien litigioso y que,
por tanto, sus adquisiciones quedarán subordinadas a los derechos del anotante24.
La anotación preventiva de demanda constituye una verdadera prenotación
registral que mantiene el status quo> o sea la situación registral existente al momento
de la anotación. Es decir, la anotación de la demanda en el Registro asegura, en
beneficio del anotante, la retroacción de los pronunciamientos de la sentencia a la
fecha de la respectiva anotación (infra, N 9 III, 5, A ), con lo cual se le asegura al
demandante la efectividad de la sentencia, puesto que éste podrá inscribir su titularidad
sin que lo afecten los derechos adquiridos por terceros durante el transcurso del juicio.
De esta forma, la anotación de demanda constituye el medio puesto a disposición
del demandante para evitar que durante el proceso se produzca, en virtud de la eficacia
protectora de la fe pública registral, la adquisición a non domino por un tercero del
derecho sobre el que versa la anotación.
23 ROCA SASTRE, Ramón Ma: op. cit. Tomo II. p. 850.

24 En tal sentido, Dominici afirma: “El objeto del registro en estos casos es impedir al propietario
que enajene la cosa litigiosa, y que si la enajena pueda ser perseguida por el acreedor en manos
de cualquier poseedor”. (DOMINICI, Aníbal: op. cit. Tomo IV. p. 353).
En síntesis, desde el punto de vista registral, la anotación preventiva de la

demanda permite enervar la eficacia protectora de la fe pública registral por cuanto
da a conocer a los terceros las posibles causas de ineficacia o de afectación de la
titularidad del transmitente; desde el punto de vista procesal, la anotación preventiva
de la demanda conecta al Registro Inmobiliario con el proceso y tiene por objeto
asegurar el cumplimiento de la sentencia no sólo respecto del actor o demandado,
sino además frente a los terceros que hubiesen adquirido o inscrito algún derecho
durante el transcurso del juicio, puesto que la anotación de demanda determina que
no será necesario un nuevo procedimiento judicial para que frente a ellos pueda hacerse
valer la sentencia y lograrse su inscripción (infra, N 9 III 5.B).
4. Á mbito de la anotación preventiva de demanda :

D emandas anotables
Según el artículo 42 de la LRPN, son objeto de anotación preventiva en el

Registro Inmobiliario, las demandas sobre la propiedad de bienes inmuebles o sobre la
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre
inmuebles.
Dada la finalidad que se persigue a través de la anotación preventiva, es necesario
referir dicha anotación a toda demanda que se interponga en ejercicio de una acción
(rectius: pretensión) real25 o personal26 que pueda conducir a un acto registrable
respecto de un bien inmueble o de un derecho real inscrito en el Registro Inmobiliario.
El derecho que se reclama debe ser real e inmobiliario; por tanto, no son objeto
de anotación preventiva los interdictos que solamente se refieren a la posesión27.
En cambio, es indiferente que la naturaleza de la acción que se ejercite en
juicio sea real o personal. Lo importante es que la acción verse sobre un bien inmueble.
En este sentido, son objeto de anotación preventiva, tanto una acción re ¿vindicatoria
25 Se entiende por acción real aquella en que se pretende un señorío jurídico sobre un objeto, esto
es, aquella en la que se hace valer un derecho real. Por supuesto, la acción siempre debe referirse
a la cosa (res) sobre la que recae el derecho. De ahí el nombre de acción real (actio in rem).
(ZAMBRANO VELASCO, José Alberto: Teoría General de la Obligación. Caracas, 1985. p.
35).
26 Se entiende por acción personal aquella en que se pretende el cumplimiento de una prestación
a que está obligado un sujeto. La acción personal se confiere in personam, es decir, contra una
persona determinada, que se encuentra especialmente obligada para con el titular del derecho,
es decir, en relación con el deudor (lbidem).
27 En el mismo sentido, véase GÓMEZ GÁLLIGO y DEL POZO CARRASCO SA: op. cit. p.
159.
como una acción personal ex contractu dirigida a la transmisión de la propiedad o a la

constitución, declaración, etc. de un derecho real sobre un bien inmueble28. En fin,
son anotables las acciones reales y las personales con trascendencia real, esto es, aquellas
que tienen eficacia real sobre bienes inmuebles inscritos29.
Así, son objeto de anotación preventiva cuando versan sobre bienes inmuebles,
entre otras, la acción reivindicatoria, la acción negatoria, la acción confesoria, la
acción de deslinde, la acción de declaración de certeza del derecho de propiedad o de
otros derechos reales inscritos en el Registro Inmobiliario, la acción declarativa de
propiedad por prescripción adquisitiva, la acción pauliana, la acción de retracto legal,
la acción de cumplimiento de una promesa de venta de un bien inmueble, la acción
planteada en ejercicio del derecho de retracto arrendaticio, la acción de nulidad o
ineficacia del testamento cuando versa sobre bienes inmuebles, la acción por
reclamación de gastos comunes de inmuebles adquiridos en propiedad horizontal, la
28 El artículo 42 de la LRPN se inspiró en el artículo 42 (numeral l 2) de la Ley Hipotecaria

Española según el cual: “Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el
Registro correspondiente: l 2 El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real...”.En España, la
Dirección General de los Registros y del Notariado mediante Resolución del 29 de marzo de
1954 dejó establecido que “la anotación de demanda debe practicarse cuando la acción ejercitada
se enderece a obtener una modificación jurídico-real e incluso en determinadas circunstancias
al ejercerse acciones personales con trascendencia real”. La doctrina española virtualmente
unánime, en atención a la flexible redacción del texto legal, admite la anotabilidad de las
demandas en que se ejerciten acciones (rectius: pretensiones) reales y personales con eficacia
real. (C/r. por todos ESPINOSA INFANTE, José Miguel: Manual de Derecho Hipotecario.
Editorial CEP. Madrid, 2001. p. 402). Nos parece que este criterio puede perfectamente aplicarse
en Venezuela en atención a la redacción del artículo 42 de la LRPN y a la finalidad perseguida
por el legislador con la anotación preventiva de demanda.
29 Rengel Romberg advierte la naturaleza personal de las acciones de nulidad, resolución,
revocación, o rescisión de actos por los que se transmitan bienes o derechos inmobiliarios
cuando afirma: “En cuanto a las acciones de nulidad de transmisiones inmobiliarias, y en general,
en todas aquellas que tienen por objeto la restitución de un inmueble como consecuencia de la
declarada resolución, rescisión o nulidad del contrato de transmisión, nos parece clara su
naturaleza personal, toda vez que el objeto de la demanda es una relación de obligación y la
restitución del inmueble no es sino la consecuencia, ex lege, de la declarada nulidad, resolución
o rescisión de la relación misma, de modo que no puede considerarse prevalente el derecho real
sobre el derecho personal a la restitución.” (RENGEL ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho
Procesal Civil Venezolano. Vol. I. Editorial Ex Libris. Caracas, 1.991. p. 299). Por nuestra parte,
pensamos que dichas acciones son, por una parte, acciones personales por cuanto solamente
afectan a las partes de una determinada relación jurídica (comprador-vendedor, donante-
donatario, acreedor-deudor, etc.), pero por otra parte, cuando con ellas se persigue un efecto
restitutorio, dichas acciones tienen vocación o llamada al derecho real (ius ad rem), porque
ellas tienden a conseguir los bienes para que sean restituidos. Por lo cual, tienen trascendencia
jurídico-real y, por tanto, deben ser objeto de anotación ex artículo 42 de la LRPN.
interposición de un recurso de amparo que afecte bienes inmuebles, la demanda de

nulidad de hipoteca, la acción de nulidad o cancelación de un asiento registral, la
demanda de ejecución de hipoteca, la demanda de nulidad del matrimonio, de
separación de bienes (o, en su caso, de cuerpos y de bienes) o de divorcio cuando
puedan repercutir sobre los bienes inmuebles, el recurso de nulidad contra un laudo
arbitral cuando incida sobre bienes inmuebles, la iniciación de un proceso de
expropiación forzosa o de un proceso urbanístico30.
La enumeración anterior es, por supuesto, meramente enunciativa puesto que
conforme a lo antes expuesto, son objeto de anotación todas las acciones reales y las
personales con trascendencia real sobre bienes inmuebles inscritos en el Registro
Inmobiliario. En cambio, no son objeto de anotación las demandas judiciales en las
que se ejercite una acción meramente personal, que no pueda conducir a una
modificación jurídia>real sobre bienes inmuebles o sobre derechos reales inmobiliarios
como, por ejemplo, una acción de cobro de bolívares.
5. E fectos de la anotación preventiva de demanda
La anotación preventiva de demanda incide en las adquisiciones efectuadas

por terceros después de la anotación. Además, de declararse con lugar la demanda
anotada, el anotante podrá obtener el registro de la sentencia recaída a su favor sin
que puedan impedirlo o condicionarlo otros asientos registrales que deriven de
adquisiciones efectuadas con posterioridad a la anotación.
Pasamos a analizar cada uno de estos efectos.
A) Las adquisiciones efectuadas por terceros con posterioridad

a la anotación no perjudican el derecho del anotante reclamado
en el juicio sobre el cual versa la demanda anotada
Como indicamos poco antes, los bienes inmuebles o derechos reales sobre los
que versa la anotación preventiva de demanda pueden ser objeto de enajenación o
gravamen, pero dichos actos se realizan sin perjuicio del derecho de las personas que
hayan obtenido la anotación. Por su propia naturaleza y por el objetivo que se persigue
mediante la anotación, es lógico que una vez practicada la misma, los actos de
30 Aun cuando se trate, en estos dos últimos casos, de expedientes que se originan en sede
administrativa, creemos que por su trascendencia jurídico-inmobiliaria deben ser objeto de
anotación en el Registro Inmobiliario.
disposición realizados por el demandado no puedan perjudicar los derechos del

anotante. Por tanto, aun cuando la anotación de la demanda no impide que el titular
del derecho sujeto a la demanda lo enajene o lo grave, extendida la anotación, los
actos de disposición efectuados posteriormente por el demandado que versen sobre el
inmueble o derecho anotado, no afectan el derecho que obtenga a su favor el anotante
en virtud del fallo. Quienes adquieren derechos sobre el inmueble a que se refiere la
demanda anotada, deben saber que adquieren bienes litigiosos y que, por tanto, su
adquisición queda sujeta a las resultas del juicio que publica la anotación31.
La decisión que recaiga en el juicio iniciado mediante la demanda objeto de
anotación deberá registrarse ex artículos 1.922 del Código Civil y 43 de la LRPN; y
los efectos de la indicada decisión se retrotraen a la fecha de la anotación preventiva
de la demanda (tal retroacción, pues, no podría producirse de no haberse efectuado
dicha anotación)32. Además, el registro de la sentencia no perjudica los derechos
adquiridos por terceros sobre los bienes o derechos reales inmobiliarios anotados, con
anterioridad a la anotación preventiva de la demanda.
En el Derecho venezolano, a diferencia de lo que sucede en otros ordenamientos
registrales33, la ley no señala de manera total y general estos efectos de la anotación
preventiva de la demanda, sino que los mismos aparecen indicados para casos concretos
y específicos en diversas disposiciones del Código Civil; por lo que hay que proceder
a su formulación inductiva con base en la interpretación concordada y sistemática de
los textos legales. En efecto, si bien el artículo 42 de la LRPN no señala expresamente
las consecuencias que determina la anotación preventiva de la demanda, los efectos
indicados derivan del fundamento y de la razón de ser de este asiento.
En virtud del principio de la cognoscibilidad legal del Registro34, la anotación
preventiva de demanda hace del conocimiento de los terceros las contingencias del
31 C/r. por todos ROSA SASTRE, Ramón M2: op. cit. Tomo II. p. 858. En la doctrina nacional,
véase DOMINIO, Aníbal: loe. cit.
32 El registro de la sentencia determina la cancelación de la anotación preventiva de la demanda
a que aquella se refiera y procede, entonces, la conversión de la anotación preventiva de la
demanda en inscripción definitiva (supra, N 2 II, 7, A).
33 Así, a titulo de ejemplo, el artículo 70 de la Ley Hipotecaria Española: “Cuando la anotación
preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus
efectos desde la fecha de la anotación”. Asimismo, el artículo 252 de la Ley Orgánica de
Tribunales Argentina: “Cuando la anotación preventiva se convierte en inscripción definitiva,
surte efectos desde la fecha de la anotación”. El PLRI, de muy buena factura, sí establecía
claramente los efectos retroactivos a partir de la fecha de la anotación, de la sentencia recaída
a favor del anotante en los siguientes términos: “La anotación preventiva podrá convertirse en
inscripción, con efectos desde la fecha de aquella cuando la persona, a cuyo favor estuviera
constituida, adquiera definitivamente el derecho anotado” (art. 64).
34 El artículo 50 de la LRPN consagra una presunción iuris et de iure de conocimiento de lo publicado
por el Registro Mercantil en los siguientes términos: “La inscripción de un acto en el Registro
litigio entablado sobre el bien o derecho inmobiliario inscrito; por lo cual, los terceros
adquirentes legalmente impuestos de esta situación, tienen que saber que adquirieron
derechos litigiosos y que, por tanto, su adquisición no puede redundar en perjuicio de
las pretensiones hechas valer judicialmente por el demandante en el pleito cuya
demanda ha sido objeto de anotación preventiva.
La retroacción a la fecha de la anotación de los efectos de la sentencia que
declara con lugar la demanda anotada se desprende del contenido de las normas del
Código Civil que imponen el registro de las demandas que afectan la propiedad de un
bien inmueble o la titularidad de un derecho real inmobiliario inscrito. En efecto, el
articulo 1.921 (numeral 2Q) del Código Civil establece que deben registrarse, para los
efectos legales establecidos por la ley, las demandas a que se refieren los artículos
1.279, 1.281, 1.350, 1.466 y 1.562, es decir, deben registrarse, a los fines legales
consiguientes, la acción pauliana, la demanda de simulación, la demanda de rescisión
por causa de lesión, la acción de revocación de las donaciones por ingratitud del
donatario o por superveniencia o existencia de hijos o descendientes del donante y la
demanda de resolución de la permuta en caso de evicción. Igualmente, según el Código
Civil deben registrarse la demanda de separación de bienes entre los cónyuges (articulo
176), así como la demanda de nulidad de los actos de disposición de los bienes de la
comunidad conyugal realizados por uno de los cónyuges sin el necesario consentimiento
del otro (artículo 170).
Ahora bien, en todos estos casos, de acuerdo con el Código Civil, la sentencia
que declara con lugar cualquiera de estas acciones no produce efectos en perjuicio de
terceros que hayan adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro
de la demanda en cuestión; lo que quiere decir, que la sentencia retrotrae sus efectos
a la fecha del registro de la demanda; por lo cual, las adquisiciones efectuadas por terceros
con posterioridad al registro de la demanda quedan sujetas al derecho del anotante.
Mercantil y su posterior publicación, cuando ésta es requerida, crea una presunción iuris et de
iure sobre el conocimiento universal del acto inscrito.” Aun cuando en materia de Registro
Inmobiliario, la LRPN no consagra expresamente una disposición semejante, la necesidad de la
cognoscibilidad legal que implica que el contenido del Registro se presume conocido por todos,
es tan evidente que ha de considerarse como proclamada por una norma implícita de la ley . En
tal sentido, Mélich-Orsini se refiere a “la presunción legal irrefragable... de que el registro de un
acto que la ley ordena inscribir hace del conocimiento público tal acto, y de que los actos no
transcritos se presumen en cambio ignorados por los terceros.” (MELICH-ORSINI: José: Doctrina
General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas, 1997 y Marcial Pons, Librero -
Editor. Madrid, p. 875). En relación con la presunción de conocimiento del contenido del
Registro, véase Sentencia de la Sala de Casación Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia
de fecha 9 de agosto de 1983 en Ramírez & Garay: T. 83. pp. 435-438; sentencia de la misma
Sala de fecha 14 de diciembre de 1983 en Ramírez & Garay: T. 84. pp. 534-539.
Entonces ¿por qué ordena la ley esta retroacción?

Evidentemente, para asegurar que en caso de que se dicte sentencia estimatoria,
se mantendrá en beneficio del actor, la situación registral existente para la fecha del
registro de la demanda. En todos estos casos, el registro de la demanda si bien no
impide la enajenación o gravamen del inmueble al cual se refiere la demanda, hace
constar la existencia de una causa que fundamenta el ejercicio de alguna de las acciones
enumeradas en las precitadas disposiciones legales que puede invalidar o afectar la
titularidad del bien inmueble en cuestión. Es decir, antes del registro de cualquiera de
estas demandas, la ley presume que el tercero adquiere ignorando la existencia de una
causa que afecta el título de su causante. Por lo cual, salvo que el contenido de los
asientos del Registro exteriorice de alguna otra forma esta situación, el tercero que
adquiere con anterioridad a la fecha del registro de tales demandas se presume de
buena fe y, por tanto, sus adquisiciones subsisten35. En cambio, si el tercero adquiere
después del registro de la demanda ya no puede alegar desconocimiento. El sabe que
adquiere un bien litigioso; conoce la circunstancia que fundamenta el ejercicio de
alguna de las acciones enumeradas en los artículos 176, 1.279, 1.281, 1.350, 1.466 y
1.562 del Código Civil y que puede desmoronar o afectar la titularidad de su tradens o
la extensión de su derecho. Por tanto, su adquisición está sujeta al resultado del juicio
a que se refieren tales demandas. El registro de la demanda determina en estos casos
los límites dentro de los cuales pueden hacerse valer retroactivamente los efectos de
la sentencia que declare con lugar la demanda anotada36.
Ahora bien, como indicamos con anterioridad, son estas mismas razones las
que han llevado al legislador a consagrar ahora la anotación preventiva de toda
demanda relativa a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, declaración,
35 Al respecto Sanojo expresa: “Ya se sabe cuál es el objeto con que se exige el registro en los casos
que trae este artículo (art. 1.849, numeral 2Q, del Código Civil de 1873, antecedente del artículo
1.921, numeral 22, del Código Civil vigente). Cuando el donatario ha cometido un acto de
ingratitud o cuando al donante le han nacido hijos legítimos, la donación es revocable; pero
sería injusto destruir derechos adquiridos del donador por terceros que ignoraban que habían
tenido lugar aquellos hechos. Por ello la ley los respeta, si han tenido nacimiento antes del
registro de la demanda. Lo mismo ha de decirse de la rescisión y resolución de que hemos
hablado, porque también se fundan en hechos que no pueden saber fácilmente los terceros...
Del fin general a que tiende el sistema de publicidad se deduce que no hay necesidad de registrar
la demanda de resolución por efecto de condición expresada en el título registrado, porque los
terceros pueden imponerse en él de que la resolución es posible y averiguar si se ha cumplido o
no el hecho que constituye la condición y proceder con pleno conocimiento de causa....”.
(SANOJO, Luis: op. cit. Tomo IV. pp. 377-378).
36 Sanojo, en tal sentido, afirma: “El principio general en cuanto a las demandas que se mandan a
registrar es que las causas de revocación, rescisión o resolución tienen efecto retroactivo, no en
absoluto, sino con relación a los actos posteriores al registro de las mismas demandas”. (Ibidem,
P- 378).
etc. de cualquier otro derecho real inmobiliario. La LRPN persigue con la anotación
preventiva de tales demandas, se insiste, hacer constar en el Registro las posibles
causas de nulidad, resolución, revocación, reducción o de cualquier otra clase de
ineficacia o de afectación de una titularidad inscrita. Por lo cual, el tercer adquirente
no puede alegar desconocimiento de lo anotado; conoce que está adquiriendo un
bien litigioso y que su adquisición queda, por tanto, igualmente, sujeta a las resultas
del juicio. Siendo las razones las mismas, la solución también debe serlo. De allí que
sea preciso concluir que quien adquiere después de la anotación lo hace sujeto al
derecho a que se refiere la anotación.
Si en todos los casos en los cuales el Código Civil exige el registro de la demanda
que afecta a bienes inmuebles, los efectos de la sentencia estimatoria determinan que
se mantenga el statu quo o sea la situación registral existente al momento del registro
de la demanda y que, por tanto, las adquisiciones efectuadas con posterioridad a dicho
registro quedan sometidas a la resolución del juicio; se tiene entonces que, al imponer
ahora la LRPN (artículo 42) la anotación preventiva de todas las demandas relativas
a la propiedad de un bien inmueble o a la constitución, declaración, etc. de un derecho
real inmobiliario, los efectos de la anotación preventiva de la demanda tienen que ser
idénticos a los previstos en el Código Civil, esto es, que en el caso de enajenación o
gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios a que se refiere la
anotación, dichos actos de disposición se realizan sin perjuicio del derecho de las
personas que hayan obtenido la anotación de sus respectivas demandas (eadem ratio
legis). Es decir, los derechos de los terceros adquirentes que deriven de actos efectuados
con posterioridad a la fecha de la anotación de la demanda, quedan sometidos a las
contingencias del juicio en curso y dichas adquisiciones no pueden afectar el derecho
de la persona en cuyo favor se haya practicado la anotación37.
37 Con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRPN, MéliclvOrsini se pronunció por una

interpretación extensiva de los casos previstos en el ordinal 22 del artículo 1.921 del Código
Civil. Esto por cuanto la eficacia retroactiva limitada a la fecha del registro de la demanda que
determina la sentencia que declara con lugar la demanda en tales casos, constituye una excepción
al principio de la plena eficacia retroactiva respecto de terceros de la sentencia; por lo que los
casos contemplados en el precitado ordinal 2Qdel artículo 1.921 vendrían a constituir una
excepción a la excepción, es decir, un “retomo limitado a la regla general”, lo que hace procedente
la analogía cuando exista la misma ratio legis. (MELICH-ORSINI: José: La eficacia de la
impugnación.... cit. p. 486). Esta posición encontró consagración legal en el artículo 69 de la Ley
de Registro Público de 1999 que permitía el registro en el Protocolo Primero de las oficinas
subalternas de Registro de las copias de las demandas para interrumpir la prescripción y “surtir
otros efectos legales”. En el mismo sentido, véase HENRIQUEZ LAROCHE, Ricardo: Medidas
Cautelares (según el Nuevo Código de Procedimiento Civil). Centro de Estudios Jurídicos del Zulia.
Maracaibo, 1988. p. 65.
A nuestro modo de ver, a partir de la entrada en vigencia de la LPRN afortiori procede aplicar
la analogía para retrotraer a la fecha de la anotación de la demanda relativa a bienes inmuebles
La consecuencia de todo lo anterior salta a la vista, puesto que el ordenamiento

legal contemporáneo no está formado por normas jurídicas independientes las unas
de las otras, sino que cada norma singular debe ser explicada en su integridad y por
medio de las otras normas: cuando el artículo 42 de la LRPN ordena la anotación de
toda demanda que se refiera a la propiedad o a la constitución, declaración, etc. de
cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, los casos singulares de retroacción de
los efectos de la sentencia a la fecha del registro de la demanda previstos en el Código
Civil, pasan a ser ahora manifestaciones particulares de un principio general según el
cual las adquisiciones efectuadas por terceros con posterioridad a la fecha de la
anotación quedan sujetas a las resultas del juicio que publique registralmente la
anotación preventiva de la respectiva demanda. La anotación de la demanda fija
anticipadamente los límites dentro de los cuales pueden asegurarse retroactivamente
las consecuencias del fallo, puesto que su efecto es asegurar la efectividad de la
retroacción de los pronunciamientos que contenga la sentencia favorable al anotante.
Es ésta la razón de ser de la anotación de la demanda y lo que justifica su consagración
legal.
Por lo anteriormente expuesto, la anotación preventiva de demanda que alude
el artículo 42 de la LRPN opera como una verdadera prenotación registral38 en el sentido
de que “el derecho anotado no puede ser destruido ni disminuido por actos de
disposición posteriores, quedando determinado el lugar que les corresponde por la
fecha de la anotación preventiva”39.
o a derechos inmobiliarios inscritos, los efectos de la sentencia que declare con lugar la demanda,
puesto que dicha ley ordena ahora, por las mismas razones por las que lo hacía el Código Civil
para casos específicos, la anotación provisional de todas estas demandas.
38 Como escribe Coviello: “La prenotación no es otra cosa que una inscripción provisoria y
condicionada, una reserva de inscripción; la cual tiene por efecto suspender la aplicación del
principio de la fe pública en cuanto los terceros resultan advertidos de que la persona inscrita
ha dispuesto de su derecho o que éste es controvertido, corriendo por consiguiente el riesgo de
ver resueltas las adquisiciones que hicieren en lo sucesivo fundándose en la inscripción...(omissis).
Cesada la causa que suspendía la ejecución de la inscripción o resuelta la controversia en torno
a una inscripción ya existente, la prenotación cede el puesto a una inscripción definitiva, o
bien es cancelada, según que se haya revelado fundado o no el derecho que se quiere conservar
mediante la prenotación. La inscripción definitiva o la cancelación advienen o a requerimiento
del juez que la admite o por el consentimiento de los interesados. La inscripción definitiva
tiene efecto retroactivo a la prenotación, como lo tiene también la cancelación, de donde se
sigue que la inscripción controvertida queda consolidada y el principio de la fe pública, cuya
eficacia estaba en suspenso, recupera su vigor natural”. (COVIELLO, Nicola: “Della Trascrizione”.
Vol. I. Napoli-Torino, 1924. p. 69).
39 PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge: Tratado Práctico de Derecho Civil Francés. Tomo III. Cultural
S.A. Habana, 1940. pp. 583-584.
Por último, vale la pena destacar que, en nuestro criterio, la retroacción a la

fecha de la anotación de la sentencia que declare con lugar la demanda anotada no
afecta el registro de los títulos de fecha posterior a la fecha de la anotación preventiva
cuando dichos títulos sean la consecuencia natural de un acto ya registrado con anterioridad
a la fecha de la anotación preventiva. Así, por ejemplo, en el caso de la ejecución de un
crédito hipotecario llevado a cabo con posterioridad a la fecha de la anotación
preventiva de la demanda, cuando el crédito hipotecario ya fuese exigible y estuviese
registrado antes de practicada la anotación.
A . 1)¿Quid juris respecto de las adquisiciones efectuadas

por los causahabientes del futuro demandado y registradas
después de la anotación de la demanda?
Si el tercero adquiere antes de la anotación de la demanda y registra su título

con posterioridad, la situación es más complicada.
De un lado se afirma que si bien la anotación de la demanda sujeta las
adquisiciones posteriores a la anotación al derecho del anotante, los efectos de la
anotación no pueden extenderse a los actos de disposición ya realizados para la fecha
de la anotación, puesto que en tales casos el adquirente adquirió cuando no constaba
en el Registro la existencia de la demanda. Su derecho, por tanto, debe prevalecer
frente al del anotante.
En apoyo a esta tesis se postula la interpretación ad pedem literae de los artículos
170, 176, 1.280, 1.281, 1.350, 1.466 y 1.562 del Código Civil. De acuerdo con estas
disposiciones legales, la sentencia que declare con lugar cualquiera de estas acciones
no afecta los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la fecha del registro de la
demanda. Se concluye entonces, que la declaratoria con lugar de estas demandas
solamente afecta las adquisiciones efectuadas por terceros después de la fecha del registro
de la demanda, pero no los derechos adquiridos por terceros en fecha anterior, aun
cuando se registren con posterioridad40. Siguiendo la misma línea argumental, la
anotación preventiva de la demanda de propiedad o de constitución, declaración,
modificación o extinción de derechos reales que ordena el artículo 42 de la LRPN
determinaría, igualmente, que la sentencia estimatoria no afecta los derechos adquiridos
por terceros con anterioridad a la fecha de la anotación, aun cuando su registro se
efectúe en fecha posterior.
40 El Código Civil Italiano establece en forma más clara en similares supuestos el requisito de que
el acto de adquisición del tercero debe haber sido “transcrito o inscrito con anterioridad a la
transcripción de la demanda” (ordinales l 2, 49, 52, 62, 1° y 82 del artículo 2.652).
Algunos autores sostienen en este sentido, además, que si la anotación de la

demanda produjera sus efectos respecto de las adquisiciones anteriores a la fecha de la
anotación, los terceros adquirentes tendrían que verificar, antes de adquirir un bien
inmueble, el Libro Diario de todos los tribunales para ver si se había entablado algún
juicio relativo al inmueble en cuestión, lo que haría sencillamente imposible la
contratación inmobiliaria41. Por tanto, de acuerdo con esta corriente de opinión, se
concluye que en caso de declararse con lugar la demanda anotada, los derechos
adquiridos por terceros antes de la anotación, pero inscritos con posterioridad a su
fecha, no quedan sometidos al derecho del anotante.
Por nuestra parte, nos pronunciamos por la tesis opuesta. Es decir, creemos que
en el Derecho venezolano la anotación de la demanda determina que la sentencia
que declare con lugar la demanda anotada no solamente afecta las adquisiciones
efectuadas por terceros con posterioridad a la fecha de la anotación, sino también
aquellas efectuadas con anterioridad pero registradas en fecha posterior.
En efecto, la tesis primeramente expuesta contradice el artículo 1.924 del Código
Civil según el cual “los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las
formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen
ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado
legalmente derechos sobre el inmueble”.
La expresión anteriormente registrados utilizada en el artículo 1.924 implica que
no producen efecto frente a terceros que hayan inscrito sus títulos, los actos que la ley
sujeta a registro que no hayan sido registrados con anterioridad al registro de los títulos
de estos terceros. De lo contrario no se entendería la inclusión del vocablo anteriormente
en dicha norma legal42. Además, la frase que hayan adquirido y conservado legalmente
derechos sobre el inmueble empleada por el artículo 1.924 requiere que los terceros
41 MORELL y TERRY: Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Tomo III. Barcelona, 1925. pp.
322 y ss.
42 Para que el adquirente quede protegido por el Registro, el artículo 1.924 exige que haya inscrito
su título con anterioridad al registro del título adquisitivo de los terceros respecto de los cuales
aquel quiere prevalecer. En tal sentido, Angel Cristóbal Montes expresa: “No hay duda alguna
de que este requisito resulta exigido. Así, el artículo 1.924 del Código Civil habla de “los
documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan
sido anteriormente registrados...” ¿Anteriormente a qué? Es obvio que se refiere a que no hayan
sido registrados con anterioridad a la registración de los títulos adquisitivos de los terceros,
respecto a los cuales aquéllos no producen efecto alguno. Se es anterior respecto a algo que
pertenece a la misma escala; y si la escala está constituida por registraciones, una de ellas será
no anterior respecto a otra, cuando ésta se practicó primero” (CRISTOBAL MONTES, Ángel:
El Tercero Registral en el Derecho Venezolano. Universidad Central de Venezuela, Facultad de
Derecho. Caracas, 1967. pp. 16-11).
hayan registrado sus títulos para que queden protegidos por el Registro y para que no
pueda hacerse valer frente a ellos un documento no registrado que la ley somete a la
formalidad del Registro. Es decir, el articulo 1.924 no se refiere a una conservación
cualquiera de los derechos de los terceros, sino que requiere que estos derechos sujetos
al régimen de publicidad registral hayan sido conservados en conformidad con las leyes,
esto es, que el tercero que pretenda prevalecer invocando la falta de registro del título
del adquirente tiene, por su parte, que haber cumplido con los requisitos legales y
haber inscrito su título43.
Por las mismas razones, la doctrina nacional ha sostenido que para que los
terceros adquirentes de derechos sobre el inmueble en los casos previstos en los artículos
1.279, 1.281, 1.350, 1.466 y 1.522 del Código Civil, puedan acogerse a la protección
del Registro, deben haber inscrito sus adquisiciones con anterioridad al registro de la
demanda contra su causante44. La Sala Político-Administrativa de la antigua Corte
Suprema de Justicia, con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRPN, sostuvo
idéntico criterio en los casos de las adquisiciones por terceros sobre inmuebles a que
se refieren las precitadas disposiciones legales45 y la misma orientación tiene que
seguirse bajo la vigencia de la nueva ley respecto de los terceros adquirentes de bienes
inmuebles o de derechos inmobiliarios que sean objeto de una anotación preventiva
ex artículo 42 de la LRPN: en caso de declararse con lugar la demanda anotada, sus
adquisiciones no quedarán sometidas al derecho del anotante cuando hayan sido
inscritas con anterioridad a la fecha de la anotación, pero si lo hubiesen sido en fecha
posterior dichas adquisiciones habrán sido efectuadas sin perjuicio del derecho del
anotante.
Por último, sostener que la declaratoria con lugar de la demanda no produce
efecto en perjuicio de los terceros que han adquirido derechos sobre el inmueble con
anterioridad a la anotación y registrado sus adquisiciones con posterioridad, atentaría
contra los principios que informan el sistema registral y la naturaleza de las anotaciones
preventivas de demanda permitiendo al demandado o al futuro demandado de mala
fe realizar actos de enajenación o de gravamen antes de la fecha de la anotación y
llevarlos al Registro cuando vaya a pronunciarse la sentencia46. En estos casos, es
evidente que la declaratoria con lugar de la demanda tiene que surtir efectos contra
los títulos anteriores a la anotación pero registrados después, puesto que de lo contrario
se abrirían las puertas a abusos y fraudes afectándose gravemente la administración de
justicia.
43 C/r. PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge: op. cit. Tomo III. p. 557.
44 Véase al respecto, CRISTÓBAL MONTES, Ángel: op. cit. p. 77.
45 Sentencia de fecha 25 de mayo de 1990 en Gaceta Forense, Tercera Etapa. N 2 148. Vol. I. p.
488.
46 Desde luego, mediante la obtención de una medida preventiva de prohibición de enajenar y
gravar, el sistema procesal venezolano permite al demandante protegerse frente a estos actos de
disposición que pretenda llevar a cabo el demandado durante el transcurso del juicio.
Por todo lo anteriormente expuesto, el tercero que quiera hacer prevalecer su

adquisición frente al anotante debe, por su parte, haber “conservado legalmente sus
derechos” ex articulo 1.924 del Código Civil, esto es, haber cumplido con los requisitos
legales y publicado su título en el Registro con anterioridad a la fecha de la anotación.
B) La anotación permite el registro de la sentencia que declare

con lugar la demanda anotada, sin que puedan impedirlo o
condicionarlo otros actos inscritos a favor del adquirente
con posterioridad a la anotación
La anotación de la demanda determina que las inscripciones de los actos de

enajenación o de gravamen llevados a cabo por el demandado después de dicha
anotación y que colidan con la inscripción de la sentencia dictada en el juicio a que
se refiera la anotación, deben ser objeto de cancelación. La anotación evita que las
adquisiciones que se inscriban después impidan la inscripción del fallo, puesto que el
dem andante tiene, en razón de la anotación, una pretensión directa para su
cancelación. Practicada la anotación, ningún asiento posterior debe, en principio,
impedir el registro de la decisión judicial47.
Declarada con lugar la demanda anotada podrá el anotante lograr la inscripción
de la sentencia recaída a su favor así como la cancelación de los asientos registrales
que deriven de adquisiciones efectuadas con posterioridad a la fecha de la anotación.
Es decir, la anotación fundamenta una pretensión de cancelación de todos aquellos
asientos posteriores que publiquen actos en perjuicio de los derechos que la sentencia
reconozca al anotante, puesto que los asientos posteriores al anotado quedan como
pendientes de las resultas del juicio: nunca impiden el registro del fallo. Por
consiguiente, el anotante podrá lograr la inscripción de la sentencia recaída a su favor
así como la cancelación de los asientos registrales que deriven de adquisiciones
realizadas con posterioridad a la fecha de la anotación.
Aun cuando la ley no establezca expresamente esta eficacia de la anotación, la
misma es la más fundada y racional y la más conforme con los principios que rigen el
sistema registral y con la naturaleza y razón de ser de las anotaciones preventivas de
demanda.
La cancelación de los asientos registrales posteriores que sean incompatibles
con la sentencia que declare con lugar la demanda anotada, desde el punto de vista
procesal, encuentra su fundamentación en la particular eficacia subjetiva de la sentencia
recaída en el juicio que versa sobre el derecho anotado. Dicha sentencia, por supuesto,
47 Cfr. ROCA SASTRE, Ramón M-: op. cit. Tomo II. p. 857.
no tiene efectos erga omnes, pero por otra parte, no sólo vincula a las partes sino que
también vincula a los causahabientes, aunque no a todos ellos. Por ello, no todos los
asientos posteriores a la anotación deberán necesariamente ser objeto de cancelación.
Solamente lo serán el de la parte vencida y los de sus causahabientes cuya posición jurídica
esté subordinada a la del demandado.
La determinación de cuáles son los sujetos que se encuentran vinculados por la
sentencia presupone abordar muy someramente el tema de la eficacia subjetiva de la
cosa juzgada.
La regla general es que la cosa juzgada se limita a las partes del proceso, esto es,
que la misma no beneficia ni perjudica a quien no fue parte, entendida esta noción en
su sentido procesal como concepto que comprende al sujeto activo y al sujeto pasivo
de la pretensión que se hace valer en la demanda48. El articulo 1.395 del Código Civil
se refiere a esta identidad subjetiva cuando exige que “la nueva demanda sea entre las
mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”.
Esta regla es una mera consecuencia del derecho a la defensa. Si el proceso es el
lugar donde las personas hacen valer judicialmente sus derechos, se comprende que
los pronunciamientos contenidos en la sentencia se vuelvan definitivos únicamente
frente a aquellos que hayan hecho valer su defensa en el juicio, o que pudiendo y
debiendo hacerlo no lo hicieron49.
Por tanto, como principio general, puede afirmarse que están vinculados
directamente por la sentencia sólo las partes, esto es, quienes carecen de defensa
frente a la sentencia; en cambio, los terceros ajenos al juicio mantienen sus defensas
contra la sentencia. Luego, estos terceros pueden volver a discutir las cuestiones
decididas y en la medida en que la sentencia pueda perjudicarlos50, pueden obtener su
revocación. En tanto y en cuanto la sentencia prejuzgue sobre sus derechos, los terceros
pueden desconocerla, puesto que conservan el derecho a ejercer su propia defensa
frente a ella; y no les vincula la defensa realizada por las partes.
Se admite que el principio de que la cosa juzgada se limita a las partes del
proceso no es un principio absoluto, sino que tiene algunas excepciones por lo que
respecta a determinados terceros que sí se ven afectados por la cosa juzgada, aunque
48 RENGEL ROMBERG, Arístides: op. cit. Vol. II. p. 9.

49 Liebman distingue los vinculados por la sentencia de los que no lo están en función de un
criterio sencillo: según se conserve o no la defensa, se estará o no obligado por el fallo.
(LIEBMAN, Enrico Tullio: Eficacia y Autoridad de la Sentencia. Tra. Sentis Melendo. Buenos
Aires, 1946).
50 Nos referimos solamente a los perjuicios de derecho que les ocasione la sentencia, no a los
perjuicios de hecho. Para la distinción entre uno y otro perjuicio, véase CARNELUTTI,
Francesco: Eficacia, Autoridad e Inmutabilidad de la Sentencia en Estudios de Derecho Procesal.
Vol. II. Buenos Aires, 1952. p. 373.
no hayan sido formalmente partes en el proceso. Si bien ¡os terceros totalmente extraños
conservan intactas todas sus defensas frente a la sentencia, la sentencia una vez firme
vincula a determinados terceros (terceros jurídicamente interesados). Concretamente,
ella vincula a los llamados causahabientes. Pero, no a todos ellos sino únicamente a
aquellos cuya posición jurídica esté subordinada a la de alguna de las partes del juicio51.
Admitida en nuestro derecho la transmisión por acto entre vivos de la cosa
litigiosa, se comprende fácilmente que quien la adquiera estará interesado en las resultas
del juicio. Ya en el derecho romano un pasaje de Papiniano decía ”Exceptio rei iudicatae
nocebit ei, qui in dominium successit eius, qui indicio expertus est”. (La excepción de cosa
juzgada perjudicará al que sucedió en el dominio del que litigó”)52.
Por consiguiente, el tercer adquirente de la cosa litigiosa estará vinculado por
los pronunciamientos del fallo en tanto y en cuanto su posición jurídica esté supeditada
a la del demandado53 y haya perdido o carezca de la defensa frente a la sentencia.
51 En tal sentido: Betti citado por LIEBMAN, Enrico Tullio: op. cit. pp. 114 y ss. En la doctrina
nacional Cuenca señala: “Aquel principio según el cual los efectos de la cosa juzgada se operan
únicamente entre las partes que no daña ni aprovecha a los terceros (res Ínter alios iudicata aliis
no praeiudicare) adquiere cada día menos consistencia y la fuerza pública de la autoridad de lo
juzgado se extiende subjetiva y objetivamente aun a aquellos que no participaron en el litigio.
Pero bien entendido que estos efectos repercuten sobre ciertas categorías de terceros cuyos
intereses quedan afectados o subordinados por la sentencia”. (CUENCA, Humberto: La Cosa
Juzgada ante la Casación en CUENCA, Héctor: La Cosa Juzgada en el Derecho Civil Venezolano.
Editorial Temis. Caracas, 1977. p. 211). SO SA BRITO, por su parte, se refiere “a los efectos
reflejos de la cosa juzgada que se hacen expresivos en las personas no participantes en modo
alguno en el proceso, pero sí participes de relaciones jurídicas sustanciales que guardan conexión
con la que fue objeto de la sentencia con fuerza de cosa juzgada. ...la sentencia moderna se
encuentra, en este particular aspecto, profundamente alejada de la biblia romana res Ínter alios
iudicata tertium non nocet (la cual tampoco tuvo, como se ha dejado sentado antes, los efectos
absolutos que generalmente se le atribuyen), pues sus efectos no sólo afectan a las partes, sino
que también pueden afectar a terceras personas, aún a aquellas completamente ajenas a la
relación procesal, aún cuando sí en conexión con la relación sustancial ventilada y decidida en
el proceso.” (SOSA BRITO, Domingo: Cosa Juzgada en el Código de Procedimiento Civil
Venezolano de 1987 en Estudios de Derecho Procesal Civil. Libro Homenaje a Humberto Cuenca.
Colección Libros Homenaje N Q6. Tribunal Supremo de Justicia. Caracas, 2002. p. 901).
52 C/r. Digesto, 44, 2, 1.
53 Según Betti, “los efectos de la cosa juzgada sobre los terceros actúan directamente por la sucesión
del tercero en los bienes litigiosos” (Betti citado por Cuenca... loe. cit).
B.l) lCuáles son los causahabientes del demandado vinculados

por la cosa juzgada de la sentencia dictada en el juicio sobre el
cual versa la demanda anotada y cuyos asientos regístrales serán cancelados1
A nuestro modo de ver, para responder a esta interrogante es necesario distinguir

entre cuatro categorías de sujetos: l 9) quienes alegan sobre la cosa litigiosa derechos
por razón de títulos que nada tienen que ver con el demandado; 29) quienes adquieren
la cosa litigiosa del demandado después de la sentencia; 39) quienes adquieren la cosa
litigiosa del demandado después de la anotación de la demanda, pero antes de la
sentencia; y 49) quienes adquieren derechos en la cosa de quien luego será demandado
o antes de la anotación de la demanda.
Pasamos a referimos a cada uno de dichos sujetos.
I 9) Desde luego, quienes alegan sobre la cosa litigiosa derechos por razón de títulos
que nada tienen que ver con el demandado, son terceros extraños en relación con los
pronunciamientos de la sentencia. En tal caso, la sentencia pronunciada Ínter alios no
puede haber juzgado sobre el derecho o sobre la relación jurídica de estos terceros y, si
lo hubiese hecho sin que estos hayan sido llamados a defenderse, dicha sentencia
sería nula y no tendría efectos frente a estos terceros54.
Estos sujetos son terceros jurídicamente interesados que no pueden ser
perjudicados por la decisión y, en consecuencia, pueden perfectamente desconocer
los efectos de la sentencia frente a ellos55. Este sería, por ejemplo, el caso del tercero
que no sea causahabiente del demandado sino de su causante o el del tercero que
alegue haber adquirido el derecho en virtud de usucapión.
29) En cambio, son causahabientes, asimilados en su condición procesal a la parte,
los terceros que adquieren la cosa litigiosa del demandado después de la sentencia. La sentencia
vincula a los causahabientes de las partes, posteriores al fallo.
Este sería el caso en el cual la sucesión del tercero al demandado en la cosa o
relación jurídica objeto del juicio tiene lugar con posterioridad al fallo que declare
con lugar la demanda56. En efecto, cuando la sucesión en la cosa litigiosa se haya
producido después que la relación jurídica haya sido decidida por la sentencia, la
subordinación del tercer adquirente en la posición jurídica de la parte vencida es
54 LIEBMAN, Enrico Tullio: Manual de Derecho Procesal Civil. Ediciones Jurídicas Europa América.
Buenos Aires. Tra. Sentís Melendo, 1980. p. 560.
55 C/r. PESCI FELTRI MARTÍNEZ, Mario: Relaciones Contractuales y los Terceros en Estudios
Jurídicos sobre la Acción Reivindicatoría y la Acción de Tercería. Ediciones Fabreton. Caracas,
1983. p.154.
56 Desde el punto de vista sustantivo, esta adquisición por el tercero es nula como consecuencia
de los principios generales, porque dicha adquisición deriva de quien no es propietario.
evidente. Por lo cual, la cosa juzgada entre las partes se comunica al tercero que adquiere
la cosa litigiosa después del fallo dictado contra su causante57.
3 2) Los causahabientes del demandado que adquieren la cosa litigiosa después de la
anotación de la demanda, pero antes de la sentencia son terceros jurídicamente interesados
cuya posición jurídica está subordinada a la del demandado. Se trata de un caso de sucesión
del tercero a la parte en la relación jurídica objeto del juicio con posterioridad a la
iniciación de éste; por lo que, de acuerdo con la doctrina, existe subordinación jurídica
del tercero a una de las partes siéndole la sentencia directamente referible al tercero58.
Dicha subordinación es idónea para transmitirle los efectos de la cosa juzgada. La
sentencia que se dicte hace, por tanto, cosa juzgada respecto a tales causahabientes
del demandado59.
57 Obsérvese que en este caso, la doctrina señala que “la referibilidad al tercero de la cosa juzgada
es directa y resultado de los criterios que rigen la legitimación activa y la pasiva, en el sentido
de que la relación jurídica en la cual se encuentra el tercero es la misma que se deduce en juicio
bajo la razón hecha valer por quien, o en contra de quien, en el momento de la demanda,
estaba legitimado a demandar o a contradecir esa relación jurídica”. (PESC1 FELTRI
MARTÍNEZ, Mario: op. cit. pp. 157-158). Por su parte, Cuenca expresa: “Cuando después de
sentenciada la reivindicación, se efectúa la venta, se traspasa un derecho indiscutible, cabalmente
definido por la cosa juzgada, y por tanto la presunción legal obra tanto sobre el vendedor como
sobre su causado. En esto están de acuerdo todos los autores y no hay problema. Entre el causante
y su causado hay identidad jurídica de partes”. (CUENCA, Héctor: op. cit. p. 189).
58 C/r. PESCI FELTRI MARTÍNEZ, Mario: op. cit. p. 157.
59 En la doctrina nacional, Sanojo en tal sentido sostiene que la sentencia produce efectos a favor
y en contra de los sucesores singulares cuando suceden a la parte con posterioridad al inicio del
juicio. (SANOJO, Luis: op. ct. Tomo III. p. 217). Por su parte, Borjas expresa que a los
causahabientes a título particular del demandado que adquirieron la cosa litigiosa después de
intentada la demanda, se les puede oponer la cosa juzgada que resulte de la sentencia dictada
contra su causante si pretendiesen proponer demanda para desconocer sus efectos porque “el
adquiriente de una cosa litigiosa debe sufrir las consecuencias del litigio, del mismo modo que
si fuese parte de él, puesto que el fallo, habrá de retrotraerse al estado de las cosas cuando se
propuso la demanda, y es claro que el que adquirió pendente lite no pudo adquirir sino bajo la
condición sobreentendida de correr los riesgos del pleito, recibiendo la cosa tal como se hallaba,
según lo haya de declarar la sentencia en el momento de su adquisición”. (BORJAS, Arminio:
Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III. Ediciones Sales. Caracas,
1964. p. 109). En el mismo sentido, Cuenca señala: “Si la cosa ha sido vendida durante el
litigio se ha vendido un derecho litigioso sometido a las contingencias y riesgos del pleito. Por
tanto, la sentencia que decida el juicio tendrá autoridad de cosa juzgada no sólo para el
demandante y el demandado, sino también para el nuevo adquirente, porque el vendedor no
ha podido transmitir un derecho mejor que el que tenía: Se transmitió un derecho, y por tanto
es el mismo que fue decidido en sentencia, sea quien sea su nuevo titular, porque la condición
litigiosa del derecho transmitido era inherente a ese derecho, y todo derecho se transmite
dentro de su estado”. (CUENCA, Héctor: op. cit. pp. 188-189).
Como indicamos con anterioridad, las adquisiciones que efectúen estos

causahabientes del demandado no están amparadas por el juego protector de la fe
pública registral toda vez que al momento en que las efectuaron, en razón de la
anotación, el Registro exteriorizaba las causas que podían afectar la titularidad de su
causante. La cognoscibilidad legal del Registro implica que el contenido de los asientos
registrales es conocido por todos sin que puedan dichos causahabientes alegar su
desconocimiento. Los asientos del Registro se reputan conocidos, siendo ésta una
presunción absoluta que no admite prueba en contrario; por lo cual, el asiento de
anotación de la demanda que publica las contingencias del juicio que afecta el derecho
del causante, se presume conocido iuris et de iure por el tercer adquirente después de la
anotación de la demanda.
Al adquirir la propiedad o el derecho real inmobiliario, el tercer adquirente, en
razón de la anotación, se presume que conocía la existencia del juicio sobre la cosa
adquirida; tenía la carga de intervenir en el juicio, y, por tanto, es perjudicado
directamente por la sentencia la cual si declara con lugar la demanda, será directamente
ejecutable contra él. La publicidad legal, se insiste, implica conocimiento y el
causahabiente que conoce el pleito y no se defiende, tolera la defensa de su causante
y queda, en consecuencia, vinculado por la sentencia. Por tanto, su título, en cuanto
derive del título del demandado será inmediatamente cancelable, una vez dictada la
sentencia que declare nulo o ineficaz el título de su causante.
Hemos dicho en reiteradas oportunidades que en razón de la anotación de la
demanda, quien adquiere del demandado un bien inmueble objeto de anotación está
avisado del peligro que corre en razón de su adquisición, puesto que aquella hace
constar registralmente el carácter litigioso del bien en cuestión. Por tanto, el adquirente
tiene, en razón de la anotación, la carga de comparecer en el juicio sobre el que versa la
demanda anotada; y si quiere defender su propio derecho debe procurar la sucesión
procesal ex artículo 145 del Código de Procedimiento Civil o intervenir en el juicio
como tercero para excluir la pretensión del demandante invocando que son suyos los
bienes demandados o que tiene derecho a ellos (Código de Procedimiento Civil,
artículo 370, numeral l 9). La ley faculta, pues, al adquirente para intervenir en el
juicio incoado contra su causante mediante demanda en forma de tercería (Código de
Procedimiento Civil, artículo 371), pudiendo incluso oponerse a que la sentencia sea
ejecutada, fundada como está su tercería en documento registrado (Código de
Procedimiento Civil, artículo 376).
Asimismo, puede el adquirente de la cosa litigiosa intervenir adhesivamente
(intervención litis consorcial) para ayudar a su causante a vencer en el juicio que verse
sobre la demanda objeto de anotación, sujeto como estará a los efectos de la cosa
juzgada de la sentencia que recaiga en dicho juicio (Código de Procedimiento Civil,
artículo 381). Estará, además, legalmente facultado para apelar de la sentencia que se
dicte en este juicio, precisamente porque dicha sentencia se hará ejecutoria contra él
(Código de Procedimiento Civil, artículo 297).
A través del conocimiento que la anotación preventiva de la demanda procura
al causahabiente del demandado y los medios que la ley procesal pone a su alcance
para intervenir en el juicio respectivo se le garantiza el derecho a la defensa, puesto
que la ley le brinda todas las oportunidades para formular alegaciones y hacer valer
pruebas en apoyo de sus derechos e intereses.
La doctrina y la jurisprudencia admiten que se infringe el derecho a la defensa
cuando se impide u obstaculiza al perjudicado realizar alegaciones o pruebas o hacer
valer sus defensas en un proceso60. Pero, no hay lesión del derecho a la defensa cuando
quien lo invoca tuvo la oportunidad y la posibilidad de intervenir oportunamente y
no lo hizo61.
60 En tal sentido en una reciente monografía sobre los fundamentos constitucionales del proceso,
el profesor Rivera Morales expresa: “La vigencia del derecho a la defensa asegura a las partes la
posibilidad de sostener argumentalmente sus respectivas pretensiones y rebatir los fundamentos
que la parte contraria haya podido formular en apoyo de las suyas, pero sin que sea necesario
que de facto tenga lugar una efectiva controversia argumental entre los litigantes que por unas
u otras razones, puede no producirse.... Este derecho se plantea como la posibilidad que poseen
las partes para ejercer los medios legales con que pueden hacer valer sus derechos e intereses. El
juez, como director del proceso, debe velar porque se respeten las garantías procesales de los
justiciables en todo estado y grado de la causa... En cambio, cuando el proceso se pierde o
retrasa por culpa de las partes, no cabe alegar indefensión, deben llevar las consecuencias de su
propia actuación, no pueden beneficiarse de su falta de interés en el mismo. (RIVERA
MORALES, Rodrigo Antonio: Aspectos Constitucionales del Proceso en Nuevos Estudios de
Derecho Procesal. Vol. II. Libro Homenaje a José Andrés Fuenmayor. Colección Libros Homenaje
N 2 8. Tribunal Supremo de Justicia. Caracas, 2002. pp. 370-371) Asimismo, véase Sentencia
de fecha 24 de enero de 1996 de la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema
de Justicia en Pierre Tapia, enero de 1996, pp. 46 y 47; sentencia de fecha 22 de mayo de 1996
de la misma Sala en Pierre Tapia, mayo de 1996, pp. 279 a 282; sentencia de la fecha 10 de
diciembre de 1996 de la Sala de Casación Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia en
Pierre Tapia, diciembre de 1996, pp. 361 a 363.
61 En razón del conocimiento del juicio que la anotación supone, el tercero tiene la posibilidad de
intervenir en el proceso que afecta al bien inmueble litigioso que él adquiere. Puede, porque
nada ni nadie se lo impide, aducir sus razones, formular alegatos, promover y evacuar pruebas y,
en general, realizar cualquier otra actividad en su propio interés. Tiene, además, la carga de
hacerlo. Si no lo hace, no puede después alegar indefensión. En efecto, el concepto mismo de
indefensión es un concepto esencialmente relativo cuya valoración exige, que el juzgador
contemple el procedimiento en el cual se la invoque, desde una perspectiva realista y funcional,
apreciando en cada caso concreto, si quien aduce lesión del derecho a la defensa tuvo
conocimiento del juicio y oportunidad de exponer sus alegaciones y si se le impidió, real y
efectivamente, apersonarse en el proceso, formular alegatos, aducir sus razones, aportar elementos
de prueba o ejercer a plenitud sus derechos. De esto es de lo que se trata cuando se pretende
juzgar acerca de la lesión al derecho constitucional de la defensa.
Pues bien, la anotación preventiva determina ex lege (publicidad legal), el

conocimiento de la demanda que afecta al inmueble objeto de su adquisición. Quien
adquiere en estas condiciones, se insiste, tiene la carga de comparecer al juicio
entablado contra su causante. Si opta por no ejercitar personalmente sus defensas
pudiendo hacerlo, no podrá alegar indefensión. Las oportunidades para hacer valer
sus defensas precluirán para él, puesto que deberá soportar los efectos de la sentencia
en atención a la subordinación en que se encuentra su posición jurídica respecto de la
de su causante, pudiendo dicha sentencia, por tanto, hacerse ejecutoria contra él62.
Por lo anteriormente expuesto, por lo que respecta a la ejecución de la sentencia
en el Registro, quienes hayan adquirido por documento registrado después de la
anotación de la demanda, verán canceladas sus inscripciones en la medida en que las
mismas se opongan a los pronunciamientos del fallo; y esto es así, aunque no hayan
La omisión por parte del tercer adquirente de cumplir con sus respectivas cargas procesales, que
sólo a él incumben no puede traer aparejada sino consecuencias gravosas para él por su
injustificable proceder, mas no la vía del amparo para pretender resguardarse de una supuesta
indefensión en la cual él mismo se colocó. Sólo él debe soportar los riesgos de no haber
intervenido oportunamente en el juicio en su propio interés y sufrir las consecuencias
desfavorables de sus omisiones. En estas condiciones, si el tercer adquirente del bien litigioso
no ejerce los atributos correspondientes a su derecho a la defensa es porque no quiere hacerlo y
no porque se encuentre en un estado de indefensión. De allí que no pueda invocarse lesión del
derecho a la defensa cuando el tercero no hace absolutamente nada para ejercer este derecho
pudiendo y debiendo hacerlo porque nada ni nadie se lo impide. Su omisión, ningún derecho le
otorga.
Esta consideración, a nuestro modo de ver, es fundamental para situar la invocación de una
supuesta lesión del derecho a la defensa en sus justos términos, al enfocarse la cuestión sustancial
de la efectiva vigencia del derecho constitucional de la defensa y las posibilidades reales de su
ejercicio en cada caso concreto. Para nosotros resulta absolutamente claro que el derecho a la
defensa no existe en el vacío para no ser ejercido pudiendo serlo y pretender luego, invocar su
no ejercicio como fundamento de una supuesta lesión al mismo.
62 Como expresa Pardo Núñez: “En lo que se refiere al adquirente posterior a la anotación, la
publicidad registral presume, sin posibilidad de prueba en contrario, el conocimiento efectivo.
El Estado dispone una institución para la publicidad legal y no admite alegación de falta de
conocimiento efectivo: el ignorante debe imputarse el perjuicio a sí mismo en cuanto con una
mínima diligencia por su parte descubriría la existencia del litigio sobre la finca de su propiedad.
Por consiguiente, la anotación provoca a la intervención: el titular de derechos en el inmueble
hace buena, en todo caso, la defensa que a partir de ese momento haga su causante. En cualquier
caso, resultará perjudicado por la posible declaración de nulidad del título de su causante, en
cuanto su cancelación arrastre necesariamente la (ineficacia y cancelación) del suyo”. (PARDO
NÚÑEZ, Celestino: De las Anotaciones Preventivas en Comentarios al Código Civil y
Compilaciones Forales. Tomo VIL Vol. 5. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 2000.
pp. 34 y 35).
comparecido en el proceso, puesto que el fallo les vincula directamente. El fallo deviene
ejecutorio contra estos causahabientes frente a quienes el anotante tiene, por tanto,
derecho a exigir la rectificación del Registro con arreglo a lo dispuesto en la sentencia,
por cuanto dichos asientos se tendrán por extinguidos en cuanto sean inconsistentes
o contradictorios con lo declarado por la sentencia. A instancia del ejecutante, a
nuestro modo de ver, el juez deberá dictar mandamiento ordenando las cancelaciones
registrales a que haya lugar con el objeto de facilitar el registro de la sentencia.
4 9) Causahabientes del futuro demandado que adquirieron sus derechos con
anterioridad a la anotación, es decir, que efectuaron sus adquisiciones no solamente
antes de la sentencia, sino antes de la demanda.
La doctrina extranjera se encuentra dividida respecto de si la sentencia recaída
en el juicio seguido contra el causante produce cosa juzgada contra quien adquirió de
él antes de iniciarse el juicio.
Unas veces se ha opinado que la sentencia pronunciada contra el causante
tiene autoridad de cosa juzgada para el causahabiente a título particular cuando la
adquisición se ha producido después de entablada la demanda contra el primero, puesto
que en tal caso el adquirente está representado en el juicio por su causante con lo cual
se cumple con el principio de la identidad de partes. En cambio, si la adquisición se
efectuó antes del juicio promovido contra el causante, la sentencia no le es oponible
al adquirente por no encontrarse éste representado en dicho juicio por su causante63.
Otras veces, por el contrario, se ha sostenido que aun en el caso de que la
adquisición se efectúe antes de entablarse el juicio contra el transmitente, la cosa
juzgada obtenida contra éste le es oponible al nuevo adquirente puesto que, en tal
caso, quien adquirió la cosa del futuro demandado se encuentra, igualmente,
representado por su causante en el juicio. De acuerdo con este segundo criterio, tanto
cuando la adquisición se efectúe antes del juicio o durante el juicio, el vendedor no
puede transmitir al adquirente más derechos que los que tenga. Por tanto, si pasan al
adquirente los mismos derechos que el vendedor tiene sobre la cosa ¿cómo puede
sostenerse, entonces, que el vendedor demandado en juicio, al sostener sus argumentos,
no sostiene también los del adquirente y no representa a este último en el juicio?64
63 Véase, al respecto, PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge: op. cit. Tomo VIL p. 901; LAURENT,
F.: Principios de Derecho Civil. Tomo XX. Habana, 1917. p. 143. Baudry'Lacantinerie, por su
parte, afirma que cuando la sentencia de reivindicación es anterior a la adquisición realizada
por el causahabiente a título particular, la sentencia dictada contra el causante le es oponible al
causahabiente. Pero, cuando dicha sentencia es posterior al acto de adquisición no produce
cosa juzgada respecto del adquirente (BAUDRY'LACANTINERIE, G.: Précis de Droit Civil.
Tome II. Librarie Recueil Sirey. Paris, 1921. p. 335).
64 RICCI, Francisco: Tratado de las Pruebas. Tomo II. Madrid, s.d. pp.461 y ss.
En Venezuela, Cuenca se aparta de la teoría de la representación y expresa que

la sentencia produce cosa juzgada aun respecto del causahabiente del futuro
demandado, puesto que ese sucesor a título particular y su causante son jurídicamente
la misma parte ya que el derecho demandado es el mismo. Sostiene este autor que el
derecho a la cosa vendida pasa al comprador dentro de su estado jurídico; si luego se
comprueba que el vendedor no tenía tal derecho, no lo pudo transmitir porque no lo
tenía; el estado del derecho del causante no existió nunca y si se decide en juicio que
éste no tenía el derecho que pretendió vender, es lógico y jurídico pensar que la
sentencia recaída resuelva tanto para el causante como para el causahabiente que el
derecho transmitido no es y resuelve para ambos “que no son sino la misma parte,
porque el derecho en cuestión es el mismo derecho y al faltar no puede faltar para uno
y existir para el otro”65.
Por nuestra parte, pensamos que quien adquiere del futuro demandado si bien
es causahabiente en el derecho material no lo es en el derecho que pueda resultar de
la sentencia. Lo que pasa es que los efectos de la sentencia se extienden a este
causahabiente por cuanto su posición procesal se encuentra subordinada a la del
demandado; luego, al adquirir aquél conocimiento de la demanda en razón de su
anotación y teniendo, entonces, la oportunidad - y la carga - de utilizar y hacer valer
sus medios de defensa en el proceso, al no hacerlo dichos medios de defensa se extinguen
para él66.
En atención a la presunción de cognoscibilidad legal del contenido del registro,
la anotación se presume conocida y, por consiguiente, el tercer adquirente tiene la
carga de comparecer al juicio para hacer valer sus defensas. De no hacerlo, le vinculará
la sentencia.
La posición jurídica de estos causahabientes anteriores a la demanda que
registran su título con posterioridad a la anotación, está, igualmente, subordinada a la
65 CUENCA, Héctor: op. cit. pp. 187" 188. No hay en tal caso, expresa Cuenca, efecto retroactivo
de la cosa juzgada por cuanto: “la sentencia afirma que la cosa es de X por título de tal fecha
(pues el juez juzga con conocimiento de causa y para declarar la propiedad pronuncia sobre la
validez de un título presentado) y esta fecha es anterior a la fecha de venta y, por tanto, el
efecto de la cosa juzgada, como declaración del derecho, es anterior a la venta y desde luego
anterior al nuevo juicio en que se hace valer la excepción.” (Ibidem).
66 Además, no vemos como el causahabiente a título particular que adquiere durante el curso del
juicio pueda estar “representado” por su causante en el juicio antes de haber efectuado su
adquisición, puesto que al no ser titular de derechos sobre la cosa, no puede tener una
representación en el juicio. De darse cabida aquí a la figura de la representación, parecería más
lógico considerar que el causahabiente a título particular del futuro demandado ya convertido
en titular de derechos sobre la cosa en razón de su adquisición, pueda estar representado en
juicio por su causante.
de su causante en el juicio respecto de la demanda anotada. Son, por tanto, terceros

jurídicamente interesados sujetos a la cosa juzgada formada entre las partes. El mandato
judicial les vincula directamente y deviene ejecutorio contra ellos. El demandante
tendrá, en consecuencia, derecho a exigir la rectificación del Registro y la cancelación
de los asientos registrales con arreglo a los dictados de la sentencia. La razón es la
misma: la anotación de la demanda supone para ellos la carga de comparecer al juicio
entablado contra su causante respecto del inmueble o derecho real inmobiliario sobre
el que versa la anotación.
Quien adquiere antes de la demanda, pero no cumple con la carga de registrar
su adquisición debe soportar los resultados que puedan derivar de esta falta. La tardanza
culpable en inscribir su adquisición producirá efectos desfavorables para el adquirente.
En efecto, aun cuando en nuestro sistema la inscripción no constituye una obligación,
tampoco es meramente voluntaria, puesto que constituye, en realidad, una carga que
tutela el interés propio del adquirente. Por tanto, quien omite cumplir con la formalidad
del registro de su título, debe soportar los perjuicios que semejante omisión pueda
producir para él.
Además, es bueno tener presente que solamente porque el adquirente no registró
su adquisición, pudo anotarse la demanda contra su causante. De haber el adquirente
registrado su título, en razón del principio del tracto sucesivo (LRPN, artículo 11)
habría sido necesario incoar el juicio contra él para que procediera la anotación de la
demanda (infra, N 9 III, 6, i). Si éste hubiera registrado su título, habría sido necesaria
la constitución de un litis consorcio (Código de Procedimiento Civil, artículos 146 y
148) o, en su caso, la reforma de la demanda ex artículo 343 ejusdem. Por lo cual, el
tercer adquirente debe cargar con las consecuencias negativas que deriven de la no
inscripción de su título con anterioridad al registro de la demanda entablada contra
su causante67.
67 Rechazamos que títulos anteriores a la anotación e inscritos con posterioridad puedan imponerse
a la sentencia, puesto que ello permitiría al demandado burlar fácilmente los resultados del
procedimiento. Feced señala que quien espera ser demandado podría “fabricar” un título que el
presta-nombre registra después de la anotación para hacerlo valer cuando el anotante pretenda
la inscripción de la sentencia recaída a su favor. Aducirá entonces el tercer adquirente que el
fallo no le vincula y pretenderá que prevalezca su título hasta tanto el demandante ganancioso
no promueva una acción judicial que declare la simulación o la nulidad del título “interpuesto”.
(cit. por PARDO NÚÑEZ, Ricardo: op. cit. p. 37).
En Venezuela, salvo que se hubiese dictado medida de prohibición de enajenar y gravar, el
tercero podría registrar su adquisición después de la anotación, pero antes de haberse ejecutado
la sentencia en cuyo caso podría oponerse a su ejecución promoviendo demanda de tercería,
puesto que su título consta de documento registrado (Código de Procedimiento Civil, artículo
376). Aun decretado el embargo ejecutivo -siempre, hasta el día siguiente de la publicación
del último cartel de remate- el tercero que hubiere registrado su título después de la anotación,
Aun cuando la ley no consagre enfáticamente esta consecuencia es, a nuestro

modo de ver, la más conforme con la condición de terceros jurídicamente interesados
que corresponde a los causahabientes del futuro demandado que registren sus
adquisiciones con posterioridad a la anotación y cuya posición jurídica está, por tanto,
subordinada a la de su causante demandado en el juicio referente a la demanda anotada.
En todo caso, ante la ausencia de formulaciones explícitas de orden legal
corresponderá, en definitiva, a la jurisprudencia sentar criterios definitivos sobre la
materia para lo cual los jueces deberán tener una noción clara acerca de los cometidos
de la publicidad registral, la especial eficacia erga omnes de los asientos registrales, el
verdadero sentido del derecho a la defensa que sirve de fundamento a los límites
subjetivos de la eficacia de la cosa juzgada, así como los fines de naturaleza procesal
que está llamada a cumplir la anotación preventiva de demanda como instrumento
para facilitar el acceso registral de la sentencia y garantizar la efectividad del proceso.
6 . E l procedimiento de la anotación preventiva de demanda
La LRPN no establece el procedimiento a seguirse para la anotación preventiva

de demanda, sino que remite al Reglamento que sobre la materia dicte el Ejecutivo
Nacional (LRPN, artículo 35 y Disposición Transitoria Primera). Hasta la fecha el
Ejecutivo Nacional no ha dictado ningún Reglamento de la LRPN sobre la materia,
no obstante que la ley le fijó un plazo perentorio de ciento ochenta días continuos
para que lo hiciera (LRPN, Disposición Transitoria Primera).
En todo caso, para la anotación preventiva de demanda deberán seguirse las
siguientes reglas:
a) No puede hacerse anotación preventiva de demanda sin que medie una orden
judicial. Por tanto, no es suficiente con la simple presentación de la demanda,
sino que para que pueda practicársela se requiere que se dicte una providencia
expedida por el juez ordenando la anotación. Esto por cuanto la autoridad judicial
podría oponerse al embargo. Si el ejecutante o el ejecutado se opusieren a la pretensión del

tercero, el juez deberá abrir una articulación probatoria y revocar el embargo si el tercero prueba
su propiedad sobre la cosa. De la decisión se oirá apelación en un solo efecto y, en su caso,
recurso de casación. Después de practicado el embargo no podrá el tercero registrar su título
(Código de Procedimiento Civil, artículo 549). Creemos que si el tercer adquirente no procede
de esta forma, esto es, interviniendo oportunamente en el juicio incoado por el anotante,
mediante demanda de tercería, u oponiéndose al embargo, lo vinculará la sentencia que recaiga
contra su causante. En razón de la anotación - que debe practicarse una vez admitida la demanda
o dentro del plazo perentorio que señale el Reglamento, pero en todo caso antes de la
contestación (infra, III, 6, b) - sus medios de defensa se extinguirán, por cuanto pudo haberlos
empleado (tenía la carga de hacerlo) y no lo hizo.
debe verificar el cumplimiento de los requisitos legales de procedencia de la

anotación preventiva de demanda68.
b) El juez ordenará la anotación preventiva de la demanda interpuesta a solicitud de
parte, sin perjuicio de que pueda hacerlo de oficio (arg.: ex artículos 42 de la
LRPN y 11 del Código de Procedimiento Civil).
c) El juez ordenará efectuar la anotación si ello fuere procedente de acuerdo con la
ley, es decir, si se cumplen los requisitos establecidos en la ley para que se practique
la anotación preventiva de demanda. A tales efectos, la autoridad judicial deberá
verificar que se trate de una demanda en que se ejercite una pretensión real o
personal susceptible de determinar una modificación jurídico-real sobre un bien
inmueble. Asimismo, el juez deberá constatar el cumplimiento de los requisitos
que establezca el Reglamento para la procedencia de la anotación.
d) Una vez que la autoridad judicial verifique el cumplimiento de los extremos de
ley, ordenará hacer la anotación al admitir la demanda o dentro del plazo que
señale el Reglamento al efecto69.
68 A los efectos del registro de las demandas a que se refiere el numeral 22 del artículo 1921 del
Código Civil, el Ministro de Justicia mediante Resolución de fecha 17-2-88 dejó establecido
que ”se trata de una facultad o derecho que concede expresamente la Ley, y por consiguiente,
para su ejercicio no se requiere de un decreto, de una resolución, de ninguna decisión del
Tribunal. Es decir, este derecho deviene directamente de la Ley, no requiere en absoluto la
intervención del Juez para que el demandante pueda ejercerlo. Ello implica que el derecho a
registrar la demanda no se origina en una providencia de un Juez si legalmente no proviene de
la potestad del Juez el derecho o la facultad de inscribir la demanda, porque nace directamente
de la Ley, mal puede entonces, pasándose por encima de la misma, ordenar que se ejecute como
providencia aquello que en realidad no lo es”. (Resolución del Ministerio de Justicia de fecha
17-2-88 citada por VEGAS ROLAN EX), Nicolás y DA SILVA GONCALVES, Laurentino:
Ley de Registro Público. Anotaciones Jurisprudenciales y Administrativas. Ediciones Librería Destino.
Caracas, 1.994. pp. 51-52).
A nuestro modo de ver, este criterio no es aplicable a las demandas anotables en el Registro ex
artículo 42 de la LRPN, puesto que las demandas que deben registrarse de acuerdo con el
numeral 22 del artículo 1.921 del Código Civil son las taxativamente contempladas en los
artículos 1.279, 1.281,1.350, 1.466 y 1.562 ejusdem, esto es, la acción pauliana, la demanda de
simulación, la demanda de rescisión por causa de lesión, la acción de revocación de las donaciones
por ingratitud del donatario o por superveniencia o existencia de hijos o descendientes del
donante y la demanda de resolución de la permuta en caso de evicción. En cambio, cuando se
trata de la anotación preventiva de las demandas que alude el artículo 42 de la LRPN, el juez
debe constatar que se trate de una demanda en que se ejercite una acción (rectius: pretensión)
real o personal con trascendencia real, es decir, que la pretensión verse sobre la propiedad de un
bien inmueble o la constitución, declaración, modificación o extinción de un derecho real
inmobiliario.
69 Este sistema difiere del adoptado en otros países como Francia y Bélgica en donde la falta de
inscripción de la demanda que la ley ordena inscribir hace procedente una excepción de
e) En el Reglamento que se dicte al efecto deberá contemplarse que el demandante

estará obligado a indemnizar los daños y perjuicios que la anotación preventiva
cause al demandado en caso de ser desestimada la demanda, a cuyo efecto el juez
podrá exigirle que constituya caución adecuada. Esta exigencia se justifica en
atención a los daños que la anotación preventiva infundada puede reportar al
propietario del inmueble o titular del derecho inscrito, asi como para evitar que
esta medida se convierta en una fuente de abusos y chantajes.
f) La decisión judicial decretando o denegando la anotación preventiva de demanda
es apelable en un solo efecto (Código de Procedimiento Civil, artículo 291).
g) Contra la decisión del Tribunal Superior que resuelva la apelación interpuesta no
cabe el recurso de casación (arg.: ex art. 312 del Código de Procedimiento Civil).
h) En el Reglamento que se dicte al efecto deberán indicarse las menciones que
contendrá el mandamiento de la autoridad judicial que ordene la anotación.
i) La providencia judicial que ordene la anotación preventiva de la demanda en el
Registro está sujeta a la función calificadora del Registrador. Es decir, el Registrador
practicará la anotación preventiva decretada por la autoridad judicial, previa
calificación (LRPN, artículos 38 y 40). Nuestros tribunales han admitido que el
ejercicio de la función calificadora de los Registradores se extiende a los
documentos judiciales70. Por supuesto, en ejercicio de sus facultades de calificación
el Registrador deberá atenerse a los límites que le impone la ley para la calificación
de documentos judiciales71.
Así, el Registrador podrá negarse a la práctica de la anotación si la demanda
correspondiente no es de las comprendidas en el artículo 42 de la LRPN, o si la demanda
evidentemente se refiere a derechos personales sin trascendencia real, o si la anotación
preventiva versa sobre inmuebles o derechos reales inmobiliarios que no se encuentren
inmatriculados o inscritos en el Registro, o que no sean objeto de la demanda a anotar,
o si los bienes objeto de la anotación preventiva no se encuentran inscritos a nombre
del demandado. Como puede apreciarse, en todos estos casos se trata de obstáculos
inadmisibilidad hasta tanto no se la inscriba (Ley del Reino de Bélgica de Revisión del Sistema
Hipotecario del 16 de diciembre de 1856, artículo 39 y Decreto Ley de la República Francesa
del 4 de febrero de 1955 artículo, 30, numeral 59).
70 Así, la Sala Político-Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia ha sostenido que:
“El hecho de que la solicitud (u orden) de protocolización provenga de un órgano jurisdiccional
no impide que el Registrador revise el documento correspondiente, pues de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Registro Público está facultado para negar la
protocolización por los motivos allí previstos”. (Sentencia de fecha 14T L2000 en Pierre Tapia,
noviembre de 2000. Tomo II. pp. 589 a 598).
71 URDANETA FONTIVEROS, Enrique: op. cit. pp. 757 y ss.
que surgen del Registro que impiden la anotación de la demanda a que se refiere la
providencia judicial, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 40 y 42 de la LRPN.
Asimismo, el Registrador podrá negarse a extender la anotación preventiva
decretada cuando no resulte haberse admitido la demanda correspondiente o cuando
la respectiva providencia judicial no contenga las menciones que indique el
Reglamento72.
Desde luego, la decisión del Registrador que rechace la anotación preventiva
de la demanda (calificación desfavorable) es recurrible en sede administrativa y, en su
caso, los interesados podrán interponer el recurso contencioso administrativo de
anulación contra la decisión administrativa que deniegue la práctica de la anotación
ex artículo 39 de la LRPN73.
7. C ancelación de la anotación preventiva de demanda
La anotación preventiva de demanda podrá cancelarse por las causas de

cancelación comunes a todo tipo de anotación (supra, N 9 II, 7). Así, la conversión de
la anotación preventiva en inscripción (por ejemplo, por declararse con lugar la
demanda por sentencia definitivamente firme y ejecutoriada) o la nulidad del asiento
de anotación determinan su cancelación.
Además, como causas específicas de cancelación de la anotación preventiva
de demanda podemos mencionar la terminación del litigio cuya demanda se haya
anotada preventivamente sea por haberse desestimado la demanda, por la perención
de la instancia o por el desistimiento.
Como indicamos con anterioridad, la LRPN no contempla un plazo de
caducidad transcurrido el cual se extinga la anotación preventiva de demanda.
72 Por cuanto el interés protegido mediante la anotación preventiva de demanda exige que se
proceda con celeridad a su extensión en el Registro puesto que de lo contrario se frustrarían los
objetivos perseguidos por la ley, no se requiere que sea firme la decisión judicial que ordene la
anotación para que el Registrador proceda a practicarla.
73 Cfr. mi trabajo “Apuntaciones sobre el Procedimiento Registral” en Temas de Derecho
Administrativo. Vol. II. Libro Homenaje a Gonzalo Pérez Luciani. Colección Libros Homenaje
N 2 7. Tribunal Supremo de Justicia. Caracas, 2002. pp. 976 y ss.
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1985.
Este libro se terminó
de imprimir en
Caracas
en
diciem bre del añ o 2003,
en
los talleres de
I m p r e so s M in ipr és
E
n ocasión de la entrada en vigencia
de la Ley de Registro Público y del
Notariado, preparé, recientemente,
tres trabajos jurídicos dirigidos a exponer
las líneas directrices del ordenamiento
inmobiliario registral venezolano.
El primero de ellos desarrolla los principios
inmobiliarios registrales contenidos en
dicha ley los cuales sirven de b ase para la
interpretación de las reglas particulares
del ordenamiento registral. En el segundo
trabajo se exponen las orientaciones
esenciales, los presupuestos y las fases del
procedimiento registral; y, el tercero trata
de la anotación preventiva de demanda
m e d i a n t e la c u a l s e p u b l i c a n ,
registralmente, las situaciones litigiosas
que afectan a una titularidad real inscrita
en el Registro Inmobiliario.

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