CS - S Reemplazo Indmz Arrendatario Edificacion Suelo Ajeno

Santiago, once de junio de dos mil ocho.
En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de

Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los
fundamentos séptimo, décimo y décimo sexto que se eliminan.
Y teniendo en su lugar y, además, presente:
1°.- Que conforme a lo establecido en el contrato celebrado por las
partes y sus complementos, cuyos aspectos fundamentales se fijaron
en el motivo quinto del fallo de primer grado, se puede concluir que
éstas acordaron un contrato de arrendamiento del inmueble ubicado
en calle Cuevas N° 2, 10 y 18 de la ciudad de Rancagua, por el plazo
de 144 meses, comenzando a regir el contrato el 15 de febrero de
1995; al mismo tiempo se pactó que para los efectos de celebrar un
contrato de compraventa de la propiedad se abonaría mensualmente
una cantidad adicional a la renta del arrendamiento; posteriormente se
modificó el monto de las rentas y de los abonos. Al término del
contrato la arrendataria podrá optar: a) Devolver los bienes arrendados
a la arrendadora; b) Celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, o c)
Comprar los inmuebles arrendados. En el caso que decidiere no
comprar los inmuebles, bajo ciertas condiciones, se restituirá la suma
dada en depósito.
En el mismo contrato se acordaron los efectos ante el incumplimiento
de la arrendataria, cláusula que resulta conveniente reproducir en lo
pertinente: ?DECIMO SEGUNDO: Incumplimiento de la arrendataria.
Uno) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que en virtud
del presente contrato corresponden a la arrendataria, especialmente la
falta de pago oportuno de una cualquiera de las rentas de
arrendamiento pactadas en la cláusula cuarta y de los depósi tos
estipulados en la cláusula anterior, facultará a SANTIAGO LEASING S.
A. para ejercer, a su opción uno cualquiera de los siguientes
derechos?, los cuales parcialmente han sido reproducidos por los
jueces de la instancia.
2°.- Que en los términos expuestos se acreditó por la actora la fuente
convencional de las obligaciones de la demandada, las que no probó
haber satisfecho, es más en el comparendo de estilo la arrendataria
puso a disposición del tribunal las llaves de la propiedad arrendada.
Ante tal incumplimiento la actora solicitó se declarara lo precisado en
su demanda y que ha sido referido en la sentencia de primer grado,
correspondiendo decidir cada una de sus acciones.
3°.- Que teniendo presente lo acordado por las partes, lo declarado
por el juez de primera instancia y los términos del recurso de apelación
en que se expresan los agravios por parte de la demandada,
corresponde hacer lugar a la terminación del contrato de arriendo por
no pago de las rentas y ordenar la restitución del inmueble arrendado,
que en este caso está cumplida atendida la restitución operada en
autos. Del mismo modo procede hacer lugar al pago de la totalidad de
las rentas de arrendamiento vencidas, más los intereses y reajustes
pactados y los del artículo 21 de la Ley 18.101, cuando procediere.
Igualmente se mantiene la decisión que ordena el pago de las rentas
devengadas durante el juicio y hasta la entrega material de la
propiedad o el pago, conforme se indica en el fallo de primer grado y
respecto de lo cual no se alzaron las partes.
4°.- Que el agravio de la demandada quedó circunscrito al rechazo de
la demanda reconvencional y de la excepción de compensación, así
como al declarar el pago de la cláusula penal. Se requiere, además, se
imponga el pago de las costas a la demandada.
5°.- Que, en relación con la cláusula penal su naturaleza
compensatoria ha quedado determinada en los razonamientos dados
en el fallo de casación, pero, además, surge en apoyo de esta
calificación lo acordado por las partes en la cláusula décimo primera,
número tercero, de la escritura pública de 14 de marzo de 1995,
puesto que las partes diferenciaron el evento de una indemnización
simplemente
moratoria, lo cual no pactaron en el caso de la cláusula penal.
Como se h a dicho, en ese evento no cobra validez dicha cláusula
cuando se demanda y obtiene se declare el cumplimiento forzado de la
obligación principal, como es la devolución del inmueble y el pago de
las rentas de arrendamiento impagas, como las que se devenguen
hasta la restitución de la propiedad.
6°.- Que la aplicación de la norma del inciso segundo del artículo 669
del Código Civil, impone al propietario del inmueble la obligación de
indemnizar las mejoras al arrendatario, en el evento que las desee
mantener en su poder, circunstancia que no se da en el caso de autos,
pues atendidos los términos de la contestación de la demanda
reconvencional expresa que a lo sumo procede el retiro y separación
de los materiales utilizados en la construcción, a lo cual corresponde
acceder, puesto que bajo los términos del artículo 912 del Código Civil,
dicha separación no dejará en peor estado a la propiedad, puesto que
lo arrendado fue solamente el terreno, el que no se afectará al retirar la
edificación.
7°.- Que por mucho tiempo se ha discutido la solución anterior, puesto
que razones de justicia imponen indemnizar los materiales utilizados
en la edificación realizada con conocimiento y autorización del
propietario, evitando de este modo un enriquecimiento sin causa de
éste. Pero son igualmente tales razones de justicia las que impiden
obligar al propietario del inmueble a indemnizar un edificio que no
desea y que, por el contrario, está dispuesto a que se retiren los
materiales que componen la edificación.
El arrendatario tiene derecho a la indemnización de los materiales
empleados en la construcción y el arrendador a que se retiren las
obras. Sin embargo, es precisamente la autorización escrita que se
otorgó por este último y la solicitud que se le entregara la propiedad en
las condiciones en que se encuentra, aprovechándose de la
edificación, la que inclina la balanza a favor del arrendatario que
construyó en la propiedad arrendada, quien precisamente lo hizo de
buena fe, al entender que le asistía el derecho para comprar la
propiedad, considerando los abonos que ha realizado mensualmente y
que conservará lo edificado.
Al respecto se ha expresado que el ?propietario tiene, pues, derecho
como dueño del terreno, que es la cosa principal, a hacer suyas las
mejoras útiles por accesión; p ero comono puede accederse en
perjuicio del arrendatario, debe abonarle lo que valdrían los materiales
considerados separadamente del suelo? (Luis Claro Solar, obra citada,
Tomo II, página 240 y 241).
8°.- Que la solución anterior se impone por su lógica y sentido de
equidad, resultando contraria a la naturaleza de las cosas que se
ordene la destrucción de una obra que el propietario-arrendador no ha
sido categórico en solicitar su destrucción de la edificación y el retiro
de los materiales, todo lo contrario, como primera alegación formuló la
solicitud que el inmueble le fuera restituido con la construcción y no se
otorgara indemnización a la demandante reconvencional.
9°.- Que la compensación alegada por el arrendatario procede por
aplicación del artículo 1656 del Código Civil.
Y visto, además, lo previsto en las disposiciones legales citadas y lo
prevenido en los artículos 186 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, se resuelve:
I.- Que se revoca la sentencia apelada, de ocho de junio de dos mil
uno, escrita de fojas 182 a 200, en cuanto por ella se ordena el pago
de la cláusula penal, rechaza la demanda reconvencional y la
excepción de compensación, e impone el pago de las costas a la parte
demandada, y en su lugar se declara: a) No ha lugar a la demanda en
cuanto solicita el pago de la cláusula penal, la que es improcedente; b)
que se acoge la demanda reconvencional, debiendo el actor
indemnizar las obras construidas en su propiedad, considerando los
materiales separados del predio y cuya especie y monto se discutirá
en la ejecución del fallo o en otro juicio di
stinto; c) que se hace lugar a la compensación, debiendo igualar los
créditos en las cantidades correspondientes; d) que cada parte pagará
sus costas y las comunes por mitad.
II.- Que se confirma en lo demás apelado, la expresada sentencia.
Regístrese y devuélvase.
Redacción del Ministro señor Muñoz.
Rol N° 5.060-06
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los
Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G. y Sra. Margarita
Herreros M. y Abogados Integrantes Sres. Fernando Castro A. y Oscar
Carrasco A.
No firman los Abogados Integrantes Sres. Castro y Carrasco, no
obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por
estar ambos ausentes.
Autorizado por la Secretaria Suplente Sra. Beatriz Pedrals García

Cortazar.

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