UNIVERSIDAD ANDINA

NÉSTOR CÁCERES VELÁSQUEZ

CURSO
Derecho Notarial y regional
DOCENTE
Dr. Malma Jiménez Jaime Alberto
TEMA
Los Registros de Bienes Inmuebles
PRESENTADO POR
 Balcona Coila, Rene Octavio
 Chatta Huanacuni, José Luis
 Quispe Maqueda, Ronny Jhoar
 Ramos Turpo, Carlos Felipe
 Vilca Ticona, Renán Wilfredo

1
 DEDICATORIA

El Trabajo Monográfico es dedico con

mucho cariño al Dr. MALMA JIMENEZ
JAIME ALBERTO por transmitirnos sus
conocimientos a todos nuestros
compañeros de sección que hacen
posible por salir adelante en la vida.

2
 AGRADECIMIENTO

El presente trabajo monográfico fue un proceso de

aprendizaje y experimentación grupal, que necesito la
paciencia de todos los integrantes para llegar a un
buen término, por esto agradecemos a nuestros
padres por permitirnos tantos caprichos y por
perdonar nuestra falta de constancia también
deseamos expresar nuestro agradecimiento al Dr.
Malma Jiménez Jaime Alberto, porque día a día, clase
a clase y tema a tema pudo inducir en cada uno de
nosotros una visión crítica de la realidad notarial y
registral de nuestro país y del mundo. Gracias, y
esperamos aprovechar todo lo que nos dieron.

3
 INDICE

Introducción…………………………………………………………………………..06

CAPITULO I

Registro de propiedad inmueble…………………………………………………...07

Registro de predios…………………………………………………………..07
Derecho de derechos mineros……………………………………………...07
Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos……07
La publicidad jurídica inmobiliaria ………………………………………….08

El derecho registral inmobiliario ………………………………………..….09

Autonomía de la función registral ……………………………………….....10

¿cuál es la finalidad del derecho registral?.............................................10

¿qué significa la palabra registral?..........................................................11

¿qué es el derecho notarial y registral en el Perú?.................................11

¿que se entiende por derechos reales?..................................................11

Características de los bienes inmuebles……………………………….….11

Clasificación de bienes inmuebles……………………………………….…12
Cienes inmuebles según el código civil …………………………………...12
Bienes inmuebles de características especiales …………………...…..12

CAPUTULO II

Derecho registral inmobiliario bases y principios en el Perú……………..….….13

¿qué clase de bienes existen?................................................................13

¿qué es el registro de inmuebles?..........................................................13

Principios del derecho registral inmobiliario en Perú………………….….13

¿cuáles son los derechos reales inmobiliarios?......................................14

4
 El derecho de propiedad en los bienes inmuebles…………………….…14

¿dónde se registran los derechos reales sobre los inmuebles?.............15

CAPITULO III

Principales contratos sobre bienes inmuebles en la legislación peruana

(contratación inmobiliaria)………………………………………………………...…16

Principales contratos y principales características……………………….16

a. Compraventa inmobiliaria……………………………………………...…16

b. Arrendamiento inmobiliario…………………………………………….…17

c. Arrendamiento financiero…………………………………………………18

d. Permuta inmobiliaria………………………………………………………19

e. Donación inmobiliaria……………………………………………………..19

f. Hipoteca sobre inmuebles…………………………………………….….19

Conclusiones…………………………………………………………………….……21

Bibliografía……………………………………………………………………………22

5
 INTRODUCCION

Nos es de especial agrado hacer la presentación de este valioso trabajo

presentado por el grupo número 4 del curo de Derecho Notarial y Registral,
donde reúne los conocimientos básicos que se deben de tener en relación de la
función registral y notarial. Como es sabido tanto el derecho registral como el
derecho notarial son dos de las especialidades jurídicas que, en los últimos años,
han alcanzado un mayor desarrollo y profundización conceptualización e
introducción de nuevas figuras jurídicas de competencia notarial. Ello, ha
generado la expedición de gran cantidad de nuevas normativas legales o
reglamentarias y la existencia de numerosos precedentes jurisprudenciales
como análisis doctrinales cuyo conocimiento y debida aplicación es
indispensable para el abogado y los demás operadores contractuales vinculados
a estas actividades.

Así, por ejemplo, en materia de legislación registral, adicionalmente a las

disposiciones generales contenidas en el código civil la ley de creación del
sistema nacional de los registros públicos y el texto único ordenado del
reglamento general de los registros públicos, tenemos diversas regulaciones
especiales para la mayor parte de los registros jurídicos, que conforma la
SUNARP. Solo a modo de orientación de lector en los puntos siguientes, aremos
un breve resumen del régimen legal aplicable los cuatro grandes registros
establecidos por la ley N°26366, ley de creación del sistema nacional de los
registros públicos, concordamos con las normas posteriores, tanto legales como
reglamentarias

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 CAPITULO I

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

Es el encargado de las inscripciones y publicidad de los actos, hechos y

contratos sobre bienes inmuebles. Que comprende:

a) REGISTRO DE PREDIOS, En este registro se inscriben las transferencias

de propiedades declaratorias de fabrica urbanizaciones, hipotecas, primeras
de dominio, embargos y demandas sobre predios urbanos y rurales,
incluyéndose también por la unificación la inscripción de propiedad y otros
relacionados con predios de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares, así
como la inscripción del derecho de posesión de predios rurales entre otros.
se rige por el vigente reglamento de inscripciones del registro de predios
aprobado mediante resolución de superintendente nacional de registros
públicos N°248-2008 SUNARP/SN, publicada el 30 de agosto del 2008
b) DERECHO DE DERECHOS MINEROS. - que se encuentra relacionados
con las inscripciones de derechos mineros y denuncios entre otros se rige
por el reglamento de inscripciones del registro de derechos mineros,
aprobado por resolución del superintendente nacional de los registros
públicos N°052-2004-SUNARP/SN, publicada el 12 de febrero de 2004
c) REGISTRO DE CONCESIONES PARA LA EXPLOTACION DE SURVICIOS
PUBLICOS. - en el cual se inscribe dicha clase de concesiones, incluyendo,
entre otras, las concesiones de obras publicas de infraestructura, las
concesiones para la explotación de servicios públicos concesiones
forestales de fauna y forestación y otras concesiones que no sean
inscribibles en registros especiales, así como sus hipotecas y servidumbres.
Se rige, fundamentalmente por las resoluciones N° 156-2001-SUNARP/SN
(Publicada el 14-03-2006)
En el registro de predios, normalmente la inscripción no es obligatoria, no es
constitutiva, sino que, siendo declarativa, genera oponibilidad frente a
terceros, conforme al artículo 2022 del código civil, sin embargo, existen
excepciones, como el caso de la constitución del derecho real de hipoteca,
para el cual el código civil peruano de 1984 consagra como requisito de
validez de la misma su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.
De igual modo ocurre en el registro de derechos mineros
7
Respecto al predio o derecho minero inscribible, la técnica de inscripción es la
de folio real, también se usa el folio causal en el registro de derechos mineros
para la inscripción de los contratos de riesgo compartido.

LA PUBLICIDAD JURIDICA INMOBILIARIA

Los registros inmobiliarios se originaron para favorecer el tráfico jurídico;

señaladamente, para fomentar la confianza de los agentes Económicos en la
propiedad raíz con adecuado respaldo de las operaciones de financiación que
entablaran con sus respectivos dueños. La necesidad se suscitó en relación con
los inmuebles por la sencilla razón de que en su ámbito la posesión, si bien puede
operar como signo externo de titularidad, y por tanto de oponibilidad del derecho
que se alegue, no es concluyente la regla universalmente reconocida, de que la
posesión de buena fe equivale al título sirve para la presentación del poseedor
como autentico propietario art. 2412 CC). Ello otorga un parámetro mínimo de
certidumbre nadie concederá un préstamo con garantía mobiliaria a quien no
demuestre por medios facticos su señorío sobre la cosa.

Por el contrato tratándose de inmueble la posesión sobre estos se tenga no

puede cumplir con idéntica función al menos con tal exactitud en primer lugar,
por la posibilidad de que varias personas con distintos títulos, incluso de distinta
naturaleza, ejerzan actos posesorios sobre el mínimo objeto, simultaneidad en
la posesión que es físicamente imposible tratándose de bienes inmuebles donde
su material ocupación no se presta a compartirse.

En segundo lugar, por la existencia de derechos reales singularmente el de

hipoteca, que no conllevan el disfrute material de la finca, aunque si su ejecución
al buen resultado de la operación que por su intermedio se haya asegurado. Así
como el establecimiento de un aparato institucional de publicidad vendría
remediar las consecuencias negativas de tales circunstancias. Ese sería el
fundamento primigenio del registro de propiedad mitigar los riesgos y fraudes de
la contratación inmobiliaria remitiendo a la información que sus libros
proporcionan quien adquiera un derecho del sujeto que conste como titular en el
registro partirá de un permiso de seguridad primordial para el tráfico cotidiano
más allá de que sucede en el ordenamiento argentino, el hecho de estar

8
registrado se proporcione la confirmación de los defectos de legitimación
capacidad etc. Que el titulo convenido (compraventa donación etc.) con el titular
registral trajera consigo la inscripción no llegaría a convalidar tales defectos,
aunque si transmitiría la idea, presunción, en buena técnica jurídica, de estar
ente el legítimo propietario y por tanto único con actitud para disponer de la cosa

En su relación ciertamente , publicidad y posesión atiende atienden ambas con

su , es verdad muy diferente idiosincrasia , al postulado de la apariencia a la
protección de la realidad manifestada el temor a eventuales y remotos motivos
de ineficacia de comprobación excesivamente complicada o moralmente
inalcanzable , no debe paralizar el tráfico nominar la consistencia de los actos
realizados de acuerdo con la normal diligencia, de ahí que si la apariencia
objetiva y fiable no concuerda con la realidad de las cosas, el tercero que
desconocía dicha discordancia debe ser protegido (Gordillo Cañas), por más que
el aserto esa producción dispensada a partir del actuar confiado defiera en cada
sistema registral en lo tocante a sus requisitos y efectos

EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Entre nosotros Alberto Domingo Molinario, ha definido el derecho registral

inmobiliario como aquel sector del Derecho registral encargado del estudio de
los principios y las normas que regulan la organización y el funcionamiento de
los organismo públicos destinados a la recepción de los títulos referidos a los
Derechos reales y crediticios que recaen sobre inmuebles el contenido de la
información que pueden expedir esos organismos sobre lo ya publicado y
finalmente , los efectos que resultan de la inscripción la extensión de este
concepto se contrapone , sin duda a la que formula Lacruz Berdejo . quien
invirtiendo el orden de los calificativos concebía el derecho Inmobiliario Registral
como el que regulaba la adquisición u eficacia de las posesiones registrales
alusión a la adquisición de un puesto concreto en el Registro presumiría la
organización y el procedimiento requeridos para la inscripción la mención a su
eficacia abarcaría un conjunto de consecuencias materiales y procesales
derivadas de la registración con todo ambos autores están en lo cierto el Derecho
registral Inmobiliario implementado a partir de un órgano específico como es el
registro de la propiedad estaría llamado a disciplinar de forma integral , la
publicidad sobre el estado jurídico de los bienes inmuebles se comprenda en
9
tono sumario o descripción, resulta frecuente proyectar dos partes en el estudio
del Derecho Registral Inmobiliario su vertiente formal estaría integrada por los
conceptos y normas atinentes al modo de manera en que habría de despacharse
los asientos los pasos que se habrían de seguir para que estos se practicaran
los recursos que el solicitante tendría frente a la decisión del registrador de no
inscribir el correspondiente derecho y todas aquellas cuestiones relacionadas
con la organización, procedimiento y gestión del registro

En la parte material del derecho registral inmobiliario se situarán los principios y

reglas que determinaran que derechos pueden inscribirse, los presupuestos
necesarios para que se haga – la autenticidad de la titulación presentada, por
ejemplo -, el valor del derecho inscrito y del que no estuviera, fuera inter partes
o frente a terceros, así como cualesquiera otras que sirvieran para concretar en
su alcance los efectos del asiento realizado

AUTONOMIA DE LA FUNCION REGISTRAL

Antes señalaba la imbricada heterogeneidad de intereses, públicos y privados

que trata de colmar el derecho registral en general, en lo que toca al inmobiliario,
el origen de los registros y su preminencia practica hicieron que esta rama del
saber se integrara desde su formación en el derecho privado concretamente, en
el derecho civil, y más exactamente, en el de cosas. Esas tradiciones consolidad
sin duda por el mayor peso que tiene la que se ha denominado parte material de
la disciplina y por la teoría protectora de la apariencia que conllevan, no debe
hacernos perder de vista aquellos factores que coadyuvan a la consideración
autónoma de la función registral

¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL DERECHO REGISTRAL?

El derecho registral es la disciplina jurídica que regula los principios, las

características y el procedimiento de acceso a la publicidad de los registros
jurídicos, determinando su eficacia en relación a terceros, los efectos de
conocimiento frente a todos y su vinculación con otras disciplinas jurídicas.

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¿QUÉ SIGNIFICA LA PALABRA REGISTRAL?

Persona a cuyo favor figura inscrito un derecho real inmobiliario en el Registro

de la Propiedad.

RELACION DEL DERECHO REGISTRAL CON EL DERECHO NOTARIAL

¿QUÉ ES EL DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL EN EL PERÚ?

El derecho registral es la disciplina jurídica que regula los principios, las

características y el procedimiento de acceso a la publicidad de los registros
jurídicos, determinando su eficacia en relación a terceros, los efectos de
conocimiento frente a todos y su vinculación con otras disciplinas jurídicas.
¿QUE SE ENTIENDE POR DERECHOS REALES?

Un derecho real es un derecho de carácter patrimonial que permite a su titular,

dueño de un bien, disponer y disfrutar de él sin más limitaciones que las que
marca la ley. Esto incluye obtener aquellas ventajas económicas que por la
naturaleza del bien sea posible.

CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES

Las características de los bienes inmuebles son: inmovilidad (no pueden ser
desplazados), no cosificación (jurídicamente, no son cosas), valor (son el tipo de
propiedad que tiene más valor), propiedad (sujeta a regulación) e hipoteca
(pueden ser avales de garantía hipotecaria).
1. Inmovilidad: están unidos al suelo y no pueden cambiar de ubicación
sin sufrir daños en la estructura y valor de la propiedad.
2. No cosificación: en la nomenclatura jurídica, los bienes inmuebles no
son cosas.
3. Valor: debido a su perdurabilidad y estabilidad, los bienes inmuebles
son una de las propiedades más valiosas.
4. Propiedad: la adquisición, compra-venta, herencia o intercambio de
bienes inmuebles están sometidos a un estrecho control por parte
de la administración pública, que se traduce en la necesidad de

11
 registrar la propiedad, aportar diferentes documentos formales o
garantías hipotecarias.
5. Hipoteca: generalmente, los bienes inmuebles son los únicos
susceptibles de convertirse en garantía hipotecaria.
CLASIFICACIÓN DE BIENES INMUEBLES
Dentro de la definición de bienes inmuebles (propiedades que no pueden ser
trasladadas) podemos distinguir diferentes tipos según varios criterios.

BIENES INMUEBLES SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL

El artículo 334 del Código Civil establece 10 tipologías de bienes inmuebles:
1. Adheridos al suelo (tierras, edificios, caminos y construcciones).
2. Árboles, plantas y frutos que integran un inmueble.
3. Elementos unidos al inmueble
4. Elementos ornamentales (estatuas, relieves, pinturas, etc) unidos al
inmueble.
5. Herramientas destinadas a las necesidades de explotación
(máquinas, vasos, utensilios, etc).
6. Instalaciones ganaderas unidas a la finca (viveros de animales,
palomares, colmenas, estanques, criaderos, etc).
7. Abonos
8. Minas, canteras y escoriales unidas al yacimiento
9. Elementos que fijan un punto en ríos, lagos o costas como diques o
construcciones.
10. Derechos sobre bienes inmuebles como concesiones
administrativas de obras públicas y servidumbres.

BIENES INMUEBLES DE CARACTERÍSTICAS ESPECIALES

Los bienes inmuebles de características especiales son aquellos grupos de
suelos, inmuebles, instalaciones, etc ligados a por su funcionamiento a una
actividad e identificadas como bien inmueble único a efectos catastrales.
Por ejemplo, son bienes inmuebles de características especiales las centrales
eléctricas, refinerías, centrales nucleares, embalses, centrales hidroeléctricas,
autopistas, carreteras, aeropuertos y puntos comerciales.

12
 CAPUTULO II

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO BASES Y PRINCIPIOS EN EL

PERÚ

El derecho registral inmobiliario es una de las ramas jurídicas más

importantes para todos los peruanos. Todos aquellos interesados en el registro,
venta o compra de inmuebles quédense para conocer las bases del derecho
inmobiliario

¿Qué clase de bienes existen?

Los tipos de bienes según la legislación peruana son las siguientes:

 Muebles: aquellos que pueden moverse de un lugar a otro con facilidad.

 Inmuebles: los que no pueden desplazarse por estar fusionados con el
suelo, con excepción de los aviones o aeronaves.

¿Qué es el Registro de Inmuebles?

El registro de Inmuebles es la institución principal del derecho registral

inmobiliario. Consiste en un procedimiento administrativo para que una
persona inscriba la propiedad de un bien inmueble. Con este procedimiento se
busca conocer quién es el propietario de dicho predio y qué derechos existen
sobre el mismo. El registro permite que todos conozcan que dicho inmueble tiene
un propietario y otorga seguridad en las decisiones que se adopten sobre él

De esta forma, el registro brinda seguridad jurídica a los ciudadanos sobre la

compra, venta, alquiler, hipoteca y otros movimientos alrededor de los
inmuebles.

Principios del derecho registral inmobiliario en Perú

El derecho registral inmobiliario contiene varios principios que rigen sus normas
e instituciones. Todos estos se encuentran en el Código Civil. Revisemos los más
importantes:

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  Publicidad: según este principio el registro de un inmueble otorga
seguridad frente a toda la población. Es decir, no se puede alegar el
desconocimiento de los derechos sobre un inmueble si estos estaban
correctamente registrados. Por ejemplo, una persona que compra una
casa no puede decir que no conocía de su hipoteca cuando está estaba
inscrita.
 Legitimación: permite asumir que los contenidos de los asientos
registrales son ciertos y eficaces. Esto además significa que los mismos
solo se rectifican o cancelan mediante actos administrativos.
 Prioridad Preferente: tienen prioridad los derechos que son inscritos
primero.
 Impenetrabilidad o Prioridad Excluyente: no se pueden inscribir títulos
sobre bienes inmuebles que ya estén inscritos.
 Oponibilidad: solo se pueden oponer un derecho ante otro sobre el
mismo inmueble siempre que este esté inscrito primero.
 Fe Pública: se protege la propiedad adquirida con buena fe. Esto significa
que uno conserva la propiedad, incluso si se descubre que aquel que se
la transfirió no estaba facultado para ello.

¿Cuáles son los derechos reales inmobiliarios?

Los derechos sobre los bienes reales son los siguientes:

 Propiedad: el derecho real perfecto que reúne a todos los demás

derechos reales.
 Posesión: el ejercicio de uno o más de los derechos que componen la
propiedad.
 Usufructo: es el derecho a “disfrutar” de una cosa.
 Uso y Habitación: el derecho a utilizar el bien para habitarlo.
 Superficie: significa que el propietario es el dueño del suelo y subsuelo
de su predio.
 Servidumbre: el derecho a ceder total o parcialmente un predio en
beneficio ajeno

14
El derecho de propiedad en los bienes inmuebles

El derecho de propiedad es un poder que tienen las personas para disponer

sobre un bien según crean conveniente. La propiedad permite al propietario
poseer, usar, dar en alquiler, vender, otorgar en garantía, usufructuar, etc. Si bien
la ley no exige que la propiedad este registrada para surtir efectos, es
conveniente registrarla, para evitar problemas posteriores

La propiedad significa tener ante la ley todos los poderes, facultades y

obligaciones con respecto a un bien

Si bien la propiedad es un poder personal, también posee una dimensión

social. Ser propietario implica una responsabilidad: la de utilizar su bien en
beneficio de la sociedad

¿Dónde se registran los derechos reales sobre los inmuebles?

El registro de los bienes inmuebles se realiza ante la Superintendencia Nacional

de Registros Públicos – SUNARP. La SUNARP es la entidad pública responsable
del registro de la adquisición, transferencia, modificación y extinción de derechos
sobre los bienes inmuebles. Para llevar a cabo esta labor posee sus propios
instrumentos jurídicos y técnicos.

15
 CAPITULO III

Principales Contratos sobre bienes inmuebles en la legislación peruana

(contratación Inmobiliaria)

Generalidades:

La contratación inmobiliaria es definida como la celebración de contratos sobre

bienes inmuebles. La necesidad de contratación sobre estos bienes da
surgimiento a los contratos inmobiliarios.

 Rómulo Morales establece un concepto más amplio para un contrato:

“El contrato es la adhesión a una manifestación de voluntad destinada a crear,

regular, modificar, transferir o extinguir una situación jurídica subjetiva y una
relación jurídica de caracteres patrimoniales, que pueden incluir obligaciones y
otros efectos, incluso a cargo de una sola de las partes”

Como se puede apreciar el contrato se crea por una manifestación de voluntad

que puede ser conjunta (ambas partes), cuyo destino es la concretización en una
relación jurídica la cual necesariamente deberá contener un carácter patrimonial.
En otras palabras, y según nuestro código civil, el contrato es el acuerdo de dos
o más partes (que previamente han manifestado sus voluntades) para crear,
regular, modificar o extinguir una relación jurídica de contenido patrimonial. Para
esta parte, trataremos de hacer un listado de los principales y más usados
contratos regulados por la legislación peruana que recaen sobre bienes
inmuebles, muchos de estos pueden ser inscritos en un registro jurídico (como
el caso de una compraventa).

Principales contratos y principales características

a. Compraventa Inmobiliaria:

La compraventa es un contrato por el cual una de las partes se obliga a transferir

a otra la propiedad de una cosa, y ésta a pagarle por ella un precio cierto en
dinero". Para el caso de la compraventa inmobiliaria “la cosa” a la cual se refiere
la definición anterior es un inmueble.

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Este es el contrato más usado en lo que se refiere a bienes inmuebles, gracias
al desarrollo inmobiliario acontecido en los últimos años el Registro de Predios
ha tenido que crear secciones especiales para la calificación exclusiva de este
tipo de contrato. Según nuestro código civil, por la compraventa el vendedor se
obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio
en dinero. Por otro lado, el legislador peruano ha optado por establecer que la
propiedad inmueble se transfiera antes de la tradición. (El comprador ya es
propietario y el vendedor solo se encuentra obligado a entregar la cosa).

b. Arrendamiento Inmobiliario:

El arrendamiento es un contrato muy usado en la actualidad, su regulación es

amplia y los problemas derivados de su contratación son también muy
frecuentes. En este contrato el arrendador se obliga frente al arrendatario a
otorgar en uso un bien inmueble y el arrendatario, en contraprestación, se obliga
a pagar una merced conductiva por el derecho cedido (derecho de uso)

El Código civil establece que por el arrendamiento el arrendador se obliga a

ceder temporalmente al arrendador el uso de un bien por cierta renta convenida.
Se puede entender que no se regula específicamente esta figura de
arrendamiento inmobiliario, en tal sentido se pronuncia Mario castillo Freyre al
afirmar que “podrían ser materia del contrato bienes muebles como inmuebles

Según nuestra legislación el plazo de duración del arrendamiento se puede

plantear de forma determinada o indeterminada, esto dependerá de lo pactado
por las partes. Este contrato puede ser inscrito en el registro de predios para
buscar oponibilidad ante terceros. Por lo tanto, si en un futuro se vende el
inmueble, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento y sus
regulaciones pactadas, siempre y cuando se encuentre inscrito.

Según explica Mario Castillo Freyre

“si el arrendatario procedió, en salvaguarda de sus derechos, a inscribir en los

Registros Públicos el contrato de arrendamiento que había celebrado, con dicha
inscripción se ponía a buen recaudo con respecto a cualquier futura enajenación
que hiciese el propietario del bien.”

17
Una vez más se comprueba la importancia de las inscripciones y la oponibilidad
que otorga con la publicidad registral. En aplicación de lo estipulado en el artículo
2012 del Código Civil, el nuevo propietario del inmueble arrendado no podrá
alegar desconocimiento de dicha situación jurídica y por ende intentar desalojar
al arrendador.

c. Arrendamiento Financiero

La figura del arrendamiento Financiero o Leasing inmobiliario, no está regulada

por normas contenidas en el Código Civil Peruano, donde solamente se
establece que su regulación se regirá bajo normativa especial y supletoriamente

Según Mario castillo Freyre

“Se trata de un contrato por el cual una empresa o persona natural que desea
usar y disfrutar de un bien acude a una empresa de leasing para que esta última
lo adquiera la empresa dedicada a esta actividad cede al interesado el uso del
bien durante todo el plazo que las partes prevén que el bien tendrá vida
económica o útil el usuario debe pagar a la empresa de leasing una
contraprestación consistente en dinero. Dicho pago se efectuará de manera
fraccionada y hasta por el monto al que haya ascendido el precio de compra del
producto finalizado el plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la
propiedad, pagando en ese momento el valor residual correspondiente”

En el caso de arrendamiento inmobiliario, el objeto sobre el cual se pacta

necesariamente deberá ser un bien inmueble. Por otro lado, este tipo de contrato
tiene muchas ventajas prácticas. Esta figura se ha configurado como una forma
de financiamiento, existen personas que no pueden acceder a créditos
hipotecarios complejos, pero si califican para la ejecución de este tipo de
contratación con una entidad financiera, logrando acceder al uso de inmueble

Hay que aclarar que la propiedad del inmueble recae y se inscribe a favor de la
empresa de Leasing, y solamente hasta que se genere la opción de compra y el
pago del valor residual no se efectuará la transferencia de propiedad a favor de
la otra parte

18
d. Permuta Inmobiliaria

Este contrato es uno de los menos usado en la contratación inmobiliaria. En

términos generales se trata de un contrato donde se intercambian cosas de igual
valor (trueque). El código civil de 1984 establece que “por la permuta los
permutantes se obligan a trasferir recíprocamente la propiedad de bienes”. Es
por tal motivo, que para el caso de la permuta inmobiliaria la cosa intercambiada
es un bien inmueble. Según León Barandiarán la permuta “es un contrato
bilateral y oneroso, que puede asumir las modalidades ya de conmutativo ya de
aleatorio; por el cual ambos contratantes, como recíprocos acreedores y
deudores, se obligan a entregar con transferencia de dominio uno al otro una
cosa”. Algunos autores consideran que es una compraventa pero que el pago se
realiza en especie que en este caso es un inmueble de igual valor.
Registralmente este acto se configura como una transferencia de dominio y por
lo tanto se inscribe ambas trasferencias en las partidas registrales de los predios
implicados.

e. Donación Inmobiliaria

Este contrato es medianamente usado en sus formas genéricas. En términos

sencillos la donación inmobiliaria no es otra cosa que una donación de un bien
inmueble, hablando en términos más técnicos, consiste en transferir a título
gratuito una determinada cantidad de bienes inmuebles. El código civil lo define
como el contrato donde “el donante se obliga a transferir gratuitamente al
donatario la propiedad de un bien”. Según lo expresado por Humberto Jara, “se
trata de la transmisión patrimonial a título gratuito, o, como señalan buena parte
de los autores, un acto de liberalidad surgido de una persona llamada donante
para beneficiar a otra llamada donatario

f. Hipoteca Sobre inmuebles

Creemos que es necesario referirnos brevemente sobre la Hipoteca. Esta es un

derecho real de garantía. Según nuestro Código Civil “por la Hipoteca se afecta
un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de
un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los
derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”. En
otras palabras, con la constitución de una hipoteca se pretende garantizar el

19
cumplimiento de una obligación (normalmente contratos de mutuo dinerario) con
un inmueble, en otras palabras, si el deudor incumple con la obligación pactada,
el acreedor o beneficiario de la hipoteca puede solicitar el remate judicial del
inmueble para cobrarse lo adeudado

Max Arias Schereiber define a la hipoteca como

Aquel derecho real constituido sobre el inmueble de un deudor o de un tercero,

en seguridad del cumplimiento de una obligación asumida por el primero, que sin
desposeer al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, la realización pública del bien, satisfaciéndose con su precio en
forma preferencial a quien la tenga registrada

20
 CONCLUSIONES

 El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble respalda la

propiedad relativa, pues no permite excluir a todos, toda transmisión de
propiedad debe estar dotado de seguridad jurídica en sus operaciones,
favoreciendo la dinámica circulación de los bienes inmuebles.

 En la concurrencia de acreedores de propiedad inmueble, se evidencia el

principio "Quien inscribe primero es propietario", es la opción más
recomendable y practicada en la realidad.

 La inscripción declarativa en mérito del artículo 1135, otorga la garantía y

seguridad jurídica que no brinda el artículo 949, constituyendo una
excepción y reconociendo la importancia de la inscripción del título en el
registro.

 La finalidad del Registro de Bienes Inmuebles radica en la protección de

los derechos de propiedad a través de la oponibilidad generada por la
publicidad registral que esta institución otorga, que genera seguridad
jurídica

21
 BIBLIOGRAFIA

 Gabriel de Reina Tartiere. Derecho registral inmobiliario (segunda edición

ampliada y actualizada)
 Rosario Guerra Macedo. Registral y Notarial Peruano (editorial san
marco)
 Luis Eduardo aliaga blanco - LA DESNATURALIZACIÒN DE LA
FINALIDAD DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PERÚ
- Lima, Julio de 2012
 ALBADALEJO, Manuel. Derecho de Bienes. Derecho Civil I, Tomo
III,Barcelona, 1977.
 ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derechos Reales. 2006.
 ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. “Requisitos de Validez de la Hipoteca.
A propósito del Artículo 1099 del Código civil”. En: Cuadernos
Jurisprudenciales – La Hipoteca. Número 30. Gaceta Jurídica diciembre
2003.
 CABRERA YDME, Edilberto, El Procedimiento Registral en el Perú.
Lima,2000
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Porrúa. México, 1999.

REFERENCIA EN LINEA

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propiedad-inmueble2#conclusioa
 https://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/20.500.12404/1666
/ALIAGA_BLANCO_LUIS_DESNATURALIZACION_REGISTRO.pdf?seq
uence=1&isAllowed=y

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