Densificación en Altura y Mercado Inmobiliario en La Ciudad de Lima (Perú) 2007-2017

Revista de Sociología 35(2022): 25-51
DOI: https://doi.org/10.15381/rsoc.n35.24371
ISSN impreso: 1605-8933 / ISSN en línea: 1609-7580
Densificación en altura y mercado inmobiliario

en la ciudad de Lima (Perú) 2007-2017
ESTUDIOS
Sección Julio Calderón Cockburn
Recibido: 05/04/2022
Aprobado: 15/08/2022 Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Publicado online: 29/12/2022 jcalderonc@unmsm.edu.pe
ORCID https: //orcid.org/0000-0002-3623-3020
RESUMEN
El artículo revisa el proceso de densificación residencial en la ciudad de Lima entre 2007 y 2017. Procede
a clasificar la ciudad de Lima en 6 áreas: Lima Top, Lima central clase media, Lima Obrero Popular,
Lima Norte, Lima Sur y Lima Este. La metodología define la tipología y revisa algunos indicadores de
población y vivienda proporcionados por los censos de población y vivienda de 2007 y 2017. Entre
sus conclusiones constata que la densificación habitacional está comprobada en la ciudad de Lima,
especialmente en su área central, revirtiendo la tendencia al despoblamiento observada hacia finales
del siglo XX. La densificación en altura es mayor en Lima Top y Lima central clase media, y mucho menor
en el resto de la ciudad. Esta situación obedece a la rentabilidad de la inversión privada inmobiliaria
y al papel del Estado apoyándola a través de flexibilidad en las normas y subsidios.
Palabras clave: densificación en altura, Lima, mercado inmobiliario, censos de población y vivienda.
Densification in height and real estate market in the city of Lima (Peru) 2007-2017
ABSTRACT
The article reviews the process of residential densification in the city of Lima between 2007 and 2017.
It proceeds to classify the city of Lima in 6 areas: Lima Top, Lima central middle class, Lima Popular
Worker, Lima North, Lima South and Lima East. The methodology defines the typology and reviews
some population and housing indicators provided by the 2007 and 2017 population and housing
censuses. Among his conclusions he confirms that the densification of housing is proven in the city
of Lima, especially in its central area, reversing the trend towards depopulation observed towards
the end of the 20th century. Densification in height is higher in Lima Top and Lima central middle
class, and much lower in the rest of the city. This situation is due to the profitability of private real
estate investment and the role of the State supporting it through flexibility in rules and subsidies.
Keywords: densification in height, Lima, real estate market, population and housing censuses.
© Los autores. Este artículo es publicado por la Revista de Sociología de la Facultad de Ciencias Sociales, Universidad Nacional
Mayor de San Marcos. Este es un artículo de acceso abierto, distribuido bajo los términos de la licencia Creative Commons
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25
Julio Calderón Cockburn
Introducción
E
ste artículo continúa las reflexiones iniciadas cuando la ciudad de Lima ob-
servó un crecimiento en altura inusual, y sus consecuencias demográficas,
sociales, espaciales, entre otras, podían advertirse. La densificación en altura,
en la magnitud que se observa actualmente, se inicia con el Programa Mi Vivienda,
un “subsidio a la demanda” que, aunque creado legalmente entre 1997 y 1998,
empezó a operar desde el año 2002 debido a una serie de arreglos institucionales
entre el Estado y los capitales constructor y financiero. Este proceso generó un efecto
rebote cuando el sector privado empezó a construir edificios de departamentos en
el área central (Calderón, 2009, p. 113).
El habitante de Lima, a simple vista constata un proceso de densificación en
altura cuando circula por avenidas metropolitanas como la Javier Prado, Brasil,
San Felipe, entre otras. Diversos puntos de reunión, como la Feria Internacional
del Pacífico, ubicada en el distrito de San Miguel, han desaparecido para dar paso
a conjuntos habitacionales de vivienda social con altos edificios, al igual que el
aeródromo de Collique (Comas) o el cuartel militar “La Pólvora” en distrito de El
Agustino. Esta situación implica una modificación de la forma urbana de Lima, la
cual, hasta el siglo XX, era considerada plana, horizontal, sin muchos edificios y
con la presencia preponderante del “chalet”, tanto en las zonas de clases medias
como en los sectores populares. Esta forma urbana materializaba las estrategias
de rentabilidad de los “grupos urbanizadores”, al menos desde la década de 1930,
quienes obtenían grandes ganancias a cambio de transformar el suelo de agrícola
a urbano. Esta nueva forma de la ciudad expresa cambios en la producción del
espacio, en los mecanismos de rentabilidad que la generan.
Cuando Lima crecía como una mancha de aceite sobre terrenos agrícolas y
no productivos, existía un modo de producción del espacio que materializaba las
estrategias de rentabilidad de los “grupos urbanizadores”, una suerte de combina-
ción de grandes propietarios de tierras con urbanizadores, al servicio de una clase
media en formación y en ascenso, la cual recibía el apoyo estatal en financiamiento a
través del sistema mutual instaurado hacia 1957 y mediante “capital fijo” (carreteras,
redes de servicios). Se instauró un régimen en el que los urbanizadores obtenían
grandes ganancias a cambio de transformar el suelo de agrícola a urbano bajo el
simple expediente de dotarlo de vías y servicios. Esto promovió la sub urbanización
sobre área agrícola, a la par que la tierra pública no productiva era apropiada y “auto
urbanizada” por los sectores populares bajo la lógica de la necesidad.
Revista de Sociología 35(2022)

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Densificación en altura y mercado inmobiliario en la ciudad de Lima (Perú) 2007-2017
En los albores de la aplicación del neoliberalismo en el Perú (década de 1990),

el proceso de sub urbanización aparecía contenido por las dificultades que imponía
la lejanía de la extensión de la ciudad, la búsqueda de la seguridad ciudadana y el
agotamiento de suelo agrícola privado (efecto de la reforma agraria de 1969). Mien-
tras tanto, el área central de Lima observaba un ostensible proceso de decadencia
de la vivienda de la clase media e incluso los censos de 1972 al 2007 mostraban
claros indicios de despoblamiento (Calderón, 2009, p. 109). La producción privada
inmobiliaria en la ciudad había decaído al punto de producir solo 6,000 unidades
por año y, hacia 1995, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) demandó
al gobierno de Alberto Fujimori el establecimiento de una política de “subsidio a
la demanda”, exitosamente aplicada por entonces en Chile, la cual consistía en la
provisión de subsidios a los compradores sobre un esquema de articulación público
y privada, en que el primero daba leyes y apoyo financiero y los segundos diseña-
ban y ejecutaban las viviendas (capital constructor) y administraban los recursos
(capital financiero).
La creación del Fondo Mivivienda, entre 1997 y 1998, no solo representó el des-
encanto final con la utopía de la política de vivienda del “mercado como solución”,
implementada por los policy makers neoliberales desde 1992, sino que implicó que
los grupos empresariales, en un inicio reacios al subsidio, terminaran solicitándolo.
Un efecto de la nueva política, que empezó a observarse a partir del año 2002, fue
la edificación en altura, asentado de modo principal en el área central de Lima. Se
inaugura un nuevo modo de producción del espacio, el crecimiento en altura, en
torno al cual se ordenan los capitales inmobiliario y financiero, aunque, por otro
lado, continúa la expansión horizontal de la ciudad difusa al servicio de la mano de
obra barata de la ciudad que debe habitar en la precariedad inicial. Este artículo, de
naturaleza descriptiva, se pregunta ¿En qué lugares se está produciendo el proceso
de densificación en altura? Para lo cual aporta una clasificación o tipología de las
áreas y distritos de la ciudad en base a la información censal del 2007 y del 2017.
Aspectos teóricos conceptuales
Enel marco de la desigualdad urbana y social, el proceso de configuración histórica

de las ciudades latinoamericanas es único, una unidad. Esto se aplica, especialmente,
a las llamadas ciudad legal y la ilegal, las cuales no se desarrollan separadamente,
sino que, a pesar de sus diferencias físicas y sociales, muestran los evidentes con-
trastes y el desarrollo desigual en el territorio. Según Abramo (2012), la presencia
de una morfología que conjuga un modelo compacto y otro difuso responde a

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sociedades en que se impone una lógica mercantil sobre la planificación urbana.

En términos simplificados, los cuales por supuesto dejan de lado los matices (por
ejemplo, emprendimientos formales y legales en la periferia o ilegales en el área
central), en la ciudad compacta predominan los mercados inmobiliarios formales
y en la ciudad difusa los mercados informales
La “ciudad compacta” representa un conjunto de oportunidades para la in-
versión del capital, menores desplazamientos, cercanía a las amenidades, menor
consumo de energía, entre otros. Pero también enfrenta problemas como una
previsible escasez de espacio público para los habitantes, desafíos en la gestión
y administración de los conjuntos habitacionales, sostenibilidad de los servicios,
dificultades en la convivencia y sociabilidad, entre otros (Señoret, 2018; Contreras,
2011). La ciudad compacta se expresa en la densificación en altura, producida por
agentes que recurren al suelo como generador de renta o valor de cambio, inser-
tos en una producción inmobiliaria privada o con subsidio público. El mercado, la
vivienda de interés social, propietarios que transforman una unidad unifamiliar
en multifamiliar, la renovación y la regeneración urbana, entre las principales, se
encuentran entre los productores de este tipo de densificación.
El desarrollo geográfico desigual de las ciudades, expresado en la ciudad com-
pacta y la difusa, entre la legal y la ilegal, entre áreas provistas de equipamientos y
otras no, entre las cercanas a las centralidades o no; es producto de la inversión y la
acumulación de capital y de sus propias barreras, debido a que existen extensiones
de la ciudad que no ingresan, o lo hacen lentamente, o a través de otros agentes,
a la dinámica de la inversión (Brenner y Theodore, 2017, p. 123). Los Estados, por
su parte, ponen en marcha una variedad de políticas espaciales, como estrategias
de desarrollo territorial y promoción del lugar, instrumentos legales y financieros,
es decir, regulación. Estas políticas, en el marco del “neoliberalismo realmente
existente” implican procesos de destrucción creativa en el nivel del territorio, des-
centralización de la forma jerárquico-burocrática tradicional hacia la competitividad
territorial, asociaciones público-privadas, gobernanza en red; la eliminación de
instituciones de control democrático hacia un aparato estatal “neo-autoritario”,
con poco control democrático popular (Brenner, op. cit.). En la ciudad compacta la
“destrucción creativa” (la práctica de derribar inmuebles viejos y construir nuevos),
el uso de suelo vacante (ex industrial, servicios, instalaciones militares o civiles) y su
cambio de uso (por ejemplo, de industrial o de equipamiento a residencial), opera
por iniciativas privadas o público privadas.
Entre las consecuencias de la densificación en altura se puede observar el repo-
blamiento de las áreas centrales de las ciudades, tal como es el caso de Lima aquí

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abordado, el desplazamiento de trabajadores por clases sociales de mayor ingreso

(gentrificación). En la literatura urbana producida en las sociedades capitalistas
industrializadas existen conceptos que permiten abordar estos cambios, como
“invasión- sucesión”, filtrado de la vivienda o gentrificación.
En cuanto a los aportes de Ernest Burgess (1967) y su hipótesis de los círculos
concéntricos, se plantea que las ciudades observan en su territorio fases sucesivas de
expansión radial a partir de un centro, involucrando dos procesos complementarios:
extensión- sucesión y centralización - descentralización. El proceso de dominio - su-
cesión (o invasión- sucesión) implica la cooperación y la competencia entre grupos
sociales conduciendo a una distribución ecológica con áreas homogéneas que im-
plican el dominio de ciertas áreas de la ciudad, las cuales, al extenderse, provocaban
una invasión del área continua y una verdadera sustitución de los habitantes (Bettin,
1982, p. 88). El alto valor del suelo en el centro de las ciudades lleva a posibilidades
de acumulación contando con los procesos de sub urbanización, apuntalados por el
Estado y sus inversiones en suelo (relativamente barato), construcción y transporte.
La sub urbanización se combina, posteriormente, con la desinversión en los centros,
lo cual da inicio a un largo período de deterioro y ausencia de nuevas inversiones.
Entonces los valores del suelo en el centro disminuyen hasta que esa propia de-
preciación produce la posibilidad de una reinversión rentable, la cual dependía de
encontrar una renta potencial de suelo (Smith, 2015, p. 92).
El proceso de filtrado del mercado de la vivienda puede estar constituido de
unidades nuevas o viejas, y adoptar una dirección “hacia arriba” o “hacia abajo”
(valores y precios inferiores, en este caso). El supuesto es que en la sociedad hay
una constante movilidad hacia arriba de las familias y que, si se edifican suficientes
unidades de habitación para ellas, estas, a su vez, habrán dejados vacantes edificios
de calidad aún más baja para una nueva demanda. Este mecanismo empieza a fallar
si hay escasez de viviendas nuevas, o una mayor demanda no satisfecha. Si las clases
medias no se trasladan de las viviendas viejas hacia las nuevas, las posibilidades de
las clases de abajo disminuyen. La limitada oferta de viviendas viejas de segunda
mano “expulsa del mercado” a los pobres quienes deben aceptar la convivencia con
otras familias, trasladarse a casas muy deterioradas, buscar viviendas de construc-
ción oficial o combinar cualquiera de esas posibilidades (Harms, 1976).
La gentrificación es un concepto de moda, y su “traslado” a América Latina
tiene algunos años. Desde su planteamiento inicial por la socióloga Ruth Glass, en
1964, el concepto ha tenido modificaciones y ampliaciones. En términos básicos,
la gentrificación es el proceso de convertir áreas de clase trabajadora en barrios de
clase media, a través de la rehabilitación del parque de vivienda. El aspecto clave es

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la renta potencial del suelo que los inversores encuentran entre el pago por el suelo
y la ganancia que posteriormente obtendrán (Smith, 2015). O también, “el proceso
por el que los barrios pobres y proletarios, ubicados en el centro de la ciudad, son
reformados a partir de la entrada de capital privado y de compradores de viviendas
e inquilinos de clase media, barrios que previamente habían sufrido una falta de
inversión y el éxodo de la propia clase media” (Smith, 2012, p. 74).
Estos conceptos podrían aplicarse a los cambios que muestra la ciudad de
Lima. La invasión-sucesión podría servir para entender la transformación del
centro histórico de Lima en la década de 1960, aunque habría que incorporar la
voluntad de las clases altas y medias altas de trasladarse en dirección al océano
Pacífico y subdividir para renta las casonas republicanas o coloniales. También la
transformación de uso residencial a comercial de Barrios Altos (Cercado de lima) y
la zona de Gamarra (distrito La Victoria) podría interpretarse como un proceso de
“invasión-sucesión”. La gentrificación, sobre la cual existen escasos estudios en el
medio, podría permitir entender algunos procesos como la transformación de la
zona de Miramar (avenida Costanera) en el distrito de San Miguel, que ha pasado
de ser una zona de tugurios (“corralones”) a torres, o en el distrito de Barranco en
que las viviendas en quinta de las Avenidas Mariano de los Santos, Lima o Catalina
Miranda se transforman.
En términos generales, las interpretaciones desde la década de 1980 sostienen
que con el neoliberalismo la gestión de las ciudades en América Latina se ha libe-
ralizado o desregulado, y que los Estados están muy interesados en la inversión del
capital privado en la ciudad por medio de la modificación de los instrumentos de
regulación urbana y la creación de alianzas público-privadas. La búsqueda de la maxi-
mización de las ganancias por parte de los desarrolladores privados ha encontrado
apoyo en gestiones públicas que consideran que el mercado representa la verdadera
solución a los problemas urbanos y de vivienda e, incluso, las municipalidades están
dispuestas a competir entre ellas para asegurar la inversión. Los gobiernos nacionales
y locales han flexibilizado su normativa urbana, otorgan incentivos y subsidios para
que la inversión privada prospere, estimulan la privatización, negocian con los em-
presarios, etcétera. El mercado inmobiliario privado obtiene ganancias en un modo
de urbanización por densificación en altura o expansión (condominios cerrados,
clubes privados) y, al dejar una amplia demanda residencial sin otro camino que los
mercados ilegales de suelo y procesos des mercantilizados, contribuye, junto con el
Estado, a la generación de “ciudades duales” y fragmentadas.
En algunos países de América Latina (México, Chile, Colombia) existe una lite-
ratura relativamente amplia que estudia los procesos de densificación en altura,

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desde la doble consideración física y social de los fenómenos urbanos (Lefebvre,

2013). Los temas varían considerando la relación entre los aspectos arquitectónicos
y los sociales, la revisión de las aproximaciones sociológicas (Vergara, 2017), las ne-
cesarias adaptaciones sociales al habitar en los conjuntos habitacionales y los roles
de gestión y mantenimiento (Fleischer y Hurtado, 2022), los efectos de las políticas
desreguladoras, la relación entre el entorno de los edificios y la sociabilidad (Señoret,
2018), el repoblamiento y el retorno a la ciudad construida (Contreras, 2011), las
interacciones entre los ocupantes de los edificios (Velho, 2020), la gentrificación o el
uso mixto, entre otros. El Estado opera a través de las modificaciones normativas, la
planificación y la provisión de infraestructura (vías de conexión, servicios básicos). 1
Aunque el abordaje de estas aproximaciones es amplio, aún restan aspectos
que requerirían un mayor tratamiento, tales como la generación de “lugares” en los
conjuntos habitacionales, entendido que un lugar no es una cosa sino una imagen,
un mundo cargado de valor y sentido, así como mayores aproximaciones al espacio
vivido por la experiencia humana, la sociabilidad y aspectos de rentabilidad y de
economía política urbana. Por su parte, este artículo solo se limita a proporcionar
descripciones sobre la densificación en altura en la ciudad de Lima entre 2007 y
2017 según los diversos distritos que la componen.
Metodología
La observación de la densificación en altura se establecerá a partir de una clasifi-

cación o tipología de las diversas áreas de la ciudad, con el objetivo de tener una
información de conjunto que permita un cierto nivel de agregación para observar
las tendencias. Debe indicarse que, a pesar de formar parte de un único proceso
de constitución histórico, la ciudad no es uniforme, sino heterogénea, observando
un desarrollo geográfico desigual. El recurso a las clasificaciones que establecen
ciertos “tipos” de ciudad es común para el abordaje de situaciones complejas como
las que presentan las metrópolis o megalópolis.
Antes de indicar la tipología a utilizar, conviene mencionar dos de las diversas
clasificaciones que existen. La Municipalidad Metropolitana de Lima (MML), en el
Plan de Desarrollo Metropolitano a 2040, establece, desde una perspectiva geo-
gráfica, cinco áreas (tabla 1) con 41 distritos que son Lima Centro, Sur, Este, Norte
1 Por ejemplo, en Santiago de Chile, la desregulación de instrumentos normativos (aumento de alturas y

coeficientes de ocupación del suelo y fusión predial) crearon “una enorme brecha entre la renta capitalizada
de los inmuebles existentes antes de la implementación de la política pública, y la renta potencial que ahora
era posible obtener gracias al aumento de los índices de constructibilidad” (Señoret, 2018, p. 17).

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y Balnearios del Sur. Por su parte, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del

Perú (ASEI) considera siete zonas incluyendo a la provincia del Callao (ver tabla 2),
incluyendo 27 distritos en total (siendo que Surco aparece en dos tipologías, una
en Lima Top y otra como Surco viejo). Cada una de estas tipologías se estructuran
en función de los objetivos que las instituciones se proponen. La MML formula un
plan de desarrollo y considera todos los distritos de la ciudad de Lima (entendida
como la provincia de Lima). Mientras que la ASEI está interesada en dar cuenta de
monitorear e informar sobre la evolución de los precios inmobiliarios y, por tanto,
su atención se dirige a los distritos en que se observa un mayor dinamismo y, en
esa medida incluye al Callao.2
Tabla 1. Clasificación de Lima según PLANMET 2040

Área Distritos que comprenden
Lima Centro El Cercado, El Agustino, Breña, Rímac, La Victoria, San Luis, San Miguel, Pueblo
Libre, Magdalena del Mar, Lince, Jesús María, Miraflores, San Isidro y San Borja
Lima Norte San Martín de Porres, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra,
Carabayllo, Santa Rosa y Ancón
Lima Sur Chorrillos, Villa María del Triunfo, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador,
Lurín, Pachacámac y Cieneguilla
Lima Este Ate, Santa Anita, San Juan de Lurigancho, La Molina, Chaclacayo y Lurigancho.
Balnearios del Sur Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra. San Bartolo y Santa María
Fuente: MML (2022). PLANMET 2040
Tabla 2. Clasificación de Lima según consultoras de mercado inmobiliario

Área Distritos que comprende
Lima Moderna San Miguel, Pueblo Libre, Magdalena del Mar, Lince, Jesús María y Surquillo
Lima Top Miraflores, San Isidro, San Borja, Barranco, Santiago de Surco
Lima centro Breña, Cercado de lima, Rímac y La Victoria
Lima norte San Martín de Porres, Comas, Carabayllo, Los Olivos, Puente Piedra.
Lima Sur Santiago de Surco Viejo y Chorrillos
Lima Este Ate, El Agustino, Chaclacayo
Callao La Perla, Callao
2 Conviene indicar que, según la ASEI (2020, p. 19), al año 2020 los mayores precios del suelo se ubican en
Lima Top, seguido de Lima Moderna, aunque el distrito de La Victoria (Lima Centro) observa precios mayores
a los de San miguel, Jesús María y Pueblo Libre de Lima Moderna. Siguen luego las áreas de Lima Centro,
Lima Sur y Callao.

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En este artículo, la tipología se establece desde una consideración sociológica

que toma en cuenta los elementos geo históricos, referidos a la localización y la
historia particular de cada distrito y su ocupación por las clases sociales, establecido
a partir del indicador de la estructura ocupacional por áreas de Lima (Fernández
de Córdoba, et al, 2021), en la cual, aunque con variantes entre 1993 y 2007, los
censos muestran la concentración de gerentes y profesionales en el área central y
algunos distritos al Este hacia La Molina. De otro lado, los operarios y trabajadores
no calificados se concentran en la periferia (Norte, Sur y Este). Ipsos (2012), por
su parte, utilizando la terminología de niveles socio económicos (A, B, C, D y E)
al 2012 estimaba en Lima que los niveles más bajos (D y E) predominaban en la
periferia Norte (Carabayllo, Puente Piedra, Ventanilla), Este (Lurigancho, Ate) y Sur
(Cieneguilla, Lurín y Pachacámac). Los niveles A y B se ubican en una franja entre
Miraflores, San Isidro, Santiago de Surco, San Borja y La Molina, entre otros. El nivel
C, si bien tiene mayor presencia en Lima central, también cuenta con una partici-
pación significativa en la Lima Sur, Norte y Este.
La tipología considera “Lima Top”, “Lima central clase media”, Lima “obrero po-
pular”, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur. En “Lima Top”, una denominación utilizada
por los estudios de mercadotecnia, se considera los distritos con población de
mayores ingresos (Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja, La Molina y Barranco) y
con mayores valores por el suelo (ASEI, 2020; Vega, 2021). No se trata de distritos
homogéneos y en ellos existen variados grupos económicos y diversas formas de
vivienda y de consolidación urbana. En Miraflores o San Isidro existen tugurios o
población sin servicio domiciliario de agua. En La Molina o Surco se dan todas las
formas de hábitat y vivienda posibles. Con estas advertencias, La Molina, tradicio-
nalmente ubicado en “Lima Este”, se considera parte de Lima Top. “Lima Central
clase media” comprende a San Miguel, Pueblo Libre, Magdalena del Mar, Lince y
Jesús María, distritos que desde su fundación han agrupado a profesionales que
han accedido al suelo y la vivienda por medios legales, aunque también existían
en forma minoritaria viviendas en tugurios y barriadas. En la década de 1990, con
los problemas económicos y políticos, muchas de estas viviendas y urbanizaciones
entraron en un franco deterioro: inseguridad ciudadana, falta de mantenimiento de
unidades habitacionales e incluso despoblamiento (Calderón, 2009). Actualmente,
el precio del suelo se ha incrementado en esta área, ocupando un segundo lugar
detrás de “Lima Top”.
La “ciudad obrera y popular” es una categoría inusual y comprende los dis-
tritos de Cercado, Breña, Rímac, La Victoria, San Luis y Surquillo. A excepción
de San Luis, desde inicios del siglo XX hasta la década de 1960, fue el espacio

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popular de la ciudad, antes que la emergencia de las periferias les despojara de

ese rótulo, y las sumiera más en la decadencia, abandono y estancamiento. Hoy
pareciera inadecuado referirse a Surquillo como un “distrito obrero popular”. El
término “zona obrero popular” fue establecido por el ingeniero Alberto Alexander,
hacia 1928, cuando la distinguió de una zona “residencial” y de otra de amorti-
guamiento (Hamman, 2015). Posteriormente, en esta zona se construyeron los
proyectos de vivienda social (“barrios obreros” y unidades vecinales), instalaron
fábricas y algunos se ubicaron en la zona industrial, cerca al río Rímac y la línea
del tren (Sánchez León y Calderón, 1980). La consideración de este “tipo” permite
observar sus cambios hacia la densificación en altura, así como las valoraciones
simbólicas. Entre 1993 y 2007 en los distritos de Breña, Rímac y La Victoria se daba
la densidad poblacional mayor (relación habitante/ área), distinta de la densidad
habitacional (Bensús, 2018, p. 31). Al año 2020, se observaban diferencia en los
precios del suelo, siendo encabezados por La Victoria (6,120 soles, el octavo
distrito más caro), con una zona de alto valor comercial, Cercado de Lima (5,705
s/m2), Breña (4,641 soles/ m2) y Rímac (3,303s/m2). En cuanto a los aspectos
simbólicos, el distrito de Surquillo, hoy considerado Lima Moderna, hasta hace 50
años atrás era observado como un “mal lugar”, y los periódicos aludían a él como
“Chicago chico”. Gradualmente cambió en la década de 1970 con la formación
de urbanizadoras privadas y, en este caso, la consideración histórica, permitirá
observar las transformaciones de la ciudad.
La Lima Sur (Chorrillos, Villa María del Triunfo, San Juan de Miraflores, Villa El
Salvador, Lurín y Pachacámac), Norte (San Martín de Porres, Comas, Independencia,
Los Olivos, Puente Piedra, Carabayllo, Santa Rosa, Ancón y Ventanilla) y Este (Ate,
Santa Anita, San Juan de Lurigancho, El Agustino, Chaclacayo y Lurigancho), han
sido mejor caracterizadas por la amplia literatura sobre acceso ilegal al suelo,3
barriadas, asentamientos precarios o “pueblos jóvenes”. En su composición econó-
mico social inicial por las décadas de 1960 y de 1970 tuvo importante presencia la
población obrera (alrededor de un 20% a 30%), aunque, con el proceso de desin-
dustrialización, actualmente alberga mayormente a trabajadores independientes
y vendedores ambulantes. En todos estos distritos se dan los menores precios por
el suelo al 2020, oscilando entre 3,895 a 2,528 soles el metro cuadrado.4 Al área de
Lima Norte se ha incorporado el distrito de Ventanilla de la provincia del Callao, en
3 Por acceso ilegal al suelo me refiero a aquella ocupación que se dio en contra de las normas vigentes (códigos
urbano y penal). Por oposición, ciudad legal es la ocupada de acuerdo a las normas vigentes (Calderón, 2016).
4 En estos distritos predominó el acceso ilegal al suelo, aunque resulta errado hacer una generalización amplia,
además de discriminatoria, considerarlos como producto exclusivo de la “ciudad ilegal”, tal como insisten
diversas perspectivas, especialmente aquellas que ponderan la fuerza empresarial de sus habitantes.

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tanto tiene continuidad con la expansión ilegal de los distritos de Ancón, Puente
Piedra y Santa Rosa.
Las variables e indicadores considerados son el incremento de población en
el nivel de distritos y áreas entre 2007 y 2017, así como los tipos de vivienda de
casa independiente y departamentos, aunque en algunas zonas antiguas se ha
considerado viviendas en quinta y casas de vecindad, cuyo stock también está
siendo sustituido por la vivienda en altura. Los departamentos en edificios pueden
adoptar la forma de Conjunto habitacional, torres insertas en la malla urbana o la
vivienda multifamiliar ampliada por sus propietarios.
Resultados
Población 2007-2017
Entre los años 2007 y 2017 la población de los distritos considerados ha aumenta-
do de 7,715,274 habitantes a 8,904,712, registrando 1,189,438 habitantes más. Al
año 2017 el área más poblada, en términos totales, era Lima Norte con 2,780,888
habitantes, el 31% del total, seguido por Lima Este con 2,350,973 habitantes y
Lima Sur con 1,660,413 habitantes. Luego “Lima top”, con 858,187 habitantes, de
los cuales Surco aporta 378,978 habitantes (el 44%), Lima obrero-popular unos
845,184 habitantes y Lima central clase media unos 409,067 habitantes.
Tabla 3. Población de la ciudad de Lima por área central y periferia 2007-2017

ÁREA CENTRAL 2007 % 2017 % Crecimiento
CENTRAL LIMA TOP 694951 9 858187 9.6 163236
CENTRAL LIMA CLASE MEDIA 367665 4.7 409067 4.5 41402
LIMA OBRERO POPULAR 879792 11.4 845184 9.49 -34068
SUBTOTAL 1942408 25 2112438 24 170030
PERIFERIA
LIMA SUR 1531836 19.8 1660413 18.6 128577
LIMA NORTE 2288777 29.6 2780888 31.2 492111
LIMA ESTE 1952253 25.3 2350973 26.4 398720
SUBTOTAL 5772866 75 6792274 76 1019408
TOTAL 7715274 8904712 1189438
Fuente: INEI, censos de población y vivienda 2007 y 2017.
Elaboración propia.

35
En cuanto al incremento de nuevos habitantes, Lima Norte abarca una mayor

población con 492,111, seguido de Lima Este con 398,720. Entre los dos suman
890,831 habitantes, el 75% de la nueva población. Esto quiere decir que la ciudad
crece hacia la periferia Norte y Este y no por densificación habitacional sino, de
acuerdo a los censos, por modalidades ilegales de acceso al suelo.
Según la tabla 4, en Lima Este se ubican los distritos con mayor incremento
poblacional, habiendo San Juan de Lurigancho incorporado 151,958 pobladores
nuevos y Ate unos 122, 965 habitantes, confirmando, de acuerdo a las categorías
de vivienda de los censos, un crecimiento por la vía de las barriadas, originadas por
invasiones y mercados ilegales. Lima Norte contribuye en incremento de población
con los distritos ubicados en los puestos 3 al 5, los cuales son Carabayllo (119,714
habitantes), Ventanilla (102,269 habitantes) y Puente Piedra (98,642 habitantes)
y, el hecho que supere en nueva población a Lima Este, se debe al aporte de San
Martín de Porres, un viejo distrito con 76,667 habitantes nuevos.
A diferencia, Lima Sur, la cual contribuyó a la expansión de la ciudad en la
década de 1970, aporta 128,577 habitantes nuevos, y su peso porcentual baja.
El incremento se da a través de la ocupación ilegal en el distrito de Pachacámac,
con 41,954 habitantes, cuyo aporte supera al total de habitantes nuevos de sus
tradicionales distritos (Villa El Salvador, Villa María del Triunfo). En Lima Sur, además
de desarrollos ilegales, se generan emprendimientos industriales, casas clubes,
condominios, casas de playa de sectores medios y altos y otros usos del suelo.
Debe destacarse que en Lima Sur aparece el único distrito popular periférico que
ha disminuido población que es San Juan de Miraflores, lo cual podría ser síntoma
de que se ha agotado la zona de expansión de inicios del siglo XXI (Rinconada Alta,
Pamplona Alta, Chancherías).
Las áreas de “Lima top” y “Central Lima clase media” (suman 11 distritos) han
incrementado su población en un total 204,638 habitantes entre 2007 y 2017,
menor al incremento que suman los dos mayores distritos de la periferia, San Juan
de Lurigancho (151,958) y Ate (122,965).
Tabla 4. Población de la ciudad de Lima por áreas y distritos 2007-2017

Población 2007 Población 2017 Diferencia
CENTRAL LIMA TOP
Barranco 33893 35379 1486
La Molina 131817 153614 21797
Miraflores 81481 103090 21609

36

San Borja 104063 121793 17730
San Isidro 56359 65333 8974
Santiago de Surco 287338 378978 91640
694951 858187 163236
CENTRAL LIMA CLASE MEDIA
San Miguel 129047 135384 6337
Magdalena del Mar 49314 60290 10796
Pueblo Libre 73316 83323 10007
Lince 53567 54711 1144
Jesús María 62421 75359 12938
367665 409067 41402
LIMA OBRERO POPULAR
Cercado 292776 268352 -24424
Rímac 174469 174785 316
La Victoria 190065 173630 -13435
Surquillo 88475 91023 2548
Breña 79914 85309 5395
San Luis 54093 52085 2008
879792 845184 -34608
LIMA SUR
Chorrillos 282614 314241 27627
Lurín 60895 89195 28300
Pachacámac 68117 110071 41954
San Juan de Miraflores 361205 355219 5986
Villa el Salvador 381082 393254 12172
Villa María del Triunfo 377923 398433 20510
1531836 1660413 128577
LIMA NORTE
Ancón 32196 62928 30372
Los Olivos 317709 325884 8175
Puente Piedra 231033 329675 98642
Santa Rosa 10869 27863 16994
Ventanilla 213331 315600 102269

37

Carabayllo 213331 333045 119714
Comas 485593 520450 34857
Independencia 207299 211360 4061
San Martín de Porres 577416 654083 76667
2288777 2780888 492111
LIMA ESTE
Ate 476231 599196 122965
Chaclacayo 40229 42912 2683
Cieneguilla 18253 34480 16227
El Agustino 179209 198862 19653
Lurigancho 168067 240814 72747
San Juan de Lurigancho 886537 1038495 151958
Santa Anita 183727 196214 12487
1952253 2350973 398720
TOTAL 7715274 8904712 1189438
Fuente: INEI, censos de población y vivienda 2007 y 2017.
Elaboración propia.
“Lima Top” ha incrementado su población en todos los distritos entre 2007 y

2017 (unos 163,236 habitantes adicionales a los que tenía en 2007), destacándose
Santiago de Surco (en adelante Surco) con 91,640 habitantes, seguido por La Molina
(21,797), Miraflores (21,609) y San Borja (17,730). Por su parte, “Central Lima clase
media” ha incorporado 41,402 nuevos habitantes, destacándose la contribución,
casi por igual (entre 10 a 12 mil habitantes) de Magdalena del Mar, Pueblo Libre y
Jesús María. A diferencia, el distrito de Lince sólo ha aumentado en 1,144 nuevos
habitantes en el 2017 con relación al 2007, una situación parecida a la de Barranco.
El área que se ha denominado “Lima Obrero Popular” muestra, en términos
generales, un despoblamiento, habiendo reducido su población en menos 34,608
habitantes. A esta reducción ha contribuido El Cercado (que incluye el centro histó-
rico), el cual ha perdido 24,424 habitantes, lo cual podría en parte explicarse por el
declive de la zona de Barrios Altos, un proceso de “invasión – sucesión” de uso del
suelo comercial en vez de residencial y la ausencia de planes de renovación urbana
de viviendas. También se observa una reducción de población en el distrito de La
Victoria y un estancamiento del Rímac. No obstante, esta zona contiene las mayo-
res centralidades de Lima (centro histórico, Mesa Redonda, emporio Gamarra). En

38
cambio, Breña y Surquillo muestran un incremento de población y, como se verá,

de crecimiento en altura.
Vivienda
El censo de 2017 distingue diversas modalidades de vivienda, entre las que interesa
destacar la casa independiente y el edificio de departamentos. En Lima, los departa-
mentos cubren el 23% del stock. En algunos distritos existe la unidad habitacional
en quinta y la casa de vecindad, denominación ésta que refiere a tugurios como
callejones, corralones, entre otros. Su presencia corresponde a la antigüedad de
algunos distritos (El Cercado, Breña, Rímac, Barranco, entre otros). A partir de la
década de 1950 estas tipologías disminuyen y emerge en la periferia el tipo de
vivienda improvisada, expresión de un crecimiento no planificado e ilegal.
Los distritos densificados en altura
El crecimiento vertical de la ciudad de Lima entre 2007 y 2017, considerando el

indicador de viviendas tipo “edificios en departamento”, detecta una relación de
10 distritos en que el porcentaje de departamentos supera el 50% del stock de
viviendas. La mayoría (5) pertenecen al área “central de clase media”, seguidos por
distritos de Lima Top (4) y uno de la Lima “obrero popular” (Surquillo). Esta situación
confirmaría la idea de una preferencia de los consumidores de clase media alta
por habitar en distritos como Miraflores o San Isidro (los dos primeros lugares) y
la densificación en altura de los distritos de “clase media” (como Jesús María, Mag-
dalena del Mar, Lince y San Miguel). La presencia de Surquillo, un distrito “obrero
popular” hasta la década de 1960, es muestra de los cambios en la ocupación del
espacio ocurridos
Los distritos de Miraflores, San Isidro y San Borja (Lima Top), con un 73%, 71% y
67% de stock de vivienda en departamentos encabezan la densificación en altura,
siendo que los primeros cuentan con importantes centralidades de la ciudad (una
turístico comercial y la otra financiera). En Miraflores, entre el 2007 y el 2017, la
presencia de departamentos se incrementó de 60% a 73%, lo cual quiere decir que
la densificación ya había sido predominante allí al 2007. Es impactante saber que
de las 17,536 unidades de vivienda de incremento los departamentos cubrieron
el 97%. Prácticamente se construye en altura sobre casas independientes, quintas
y casas de vecindad (callejones). En Miraflores la relación departamentos / casa
independiente es de 3.9, es decir, por cada casa hay casi 4 departamentos. Además

39
de centralidad, Miraflores es un tipo de “espacio disputado” y deseado con centra-

lidades, amenidades, buena conexión etc. En San Isidro, el distrito con familias de
mayores ingresos, y probablemente mayor valor del suelo, los departamentos se
han incrementado de 58% a 71%, lo cual quiere decir que, para 2007, también la
verticalización predominaba. La razón es de 2.6 edificios en departamento por una
casa independiente. En San Borja se pasó de 55% a 67% en vivienda en departa-
mentos. En los tres distritos la tendencia es al reemplazo de casas independientes
por departamentos.
Los distritos de Jesús María, Magdalena del Mar y Lince (“central clase media”)
ocupan los puestos del 4 al 6, aunque en realidad, Jesús María empata el tercer lugar
a San Borja con 67% de viviendas en departamentos y, al 2007, ya predominaba la
densificación en altura (53%). Esta tipología es importante en Jesús María, distrito
en el cual también hasta el siglo XX hubo tugurios (callejones, casas de vecindad).
Hay un proceso de sustitución de un tipo de vivienda “colectiva”. Por una casa
independiente existen 3 departamentos. Lince, que hacia el 2007 tenía un predo-
minio de departamentos (44%) hoy llega al 58%. Allí hay una relación de “casa” /
departamento de 1.9. El caso de Magdalena del Mar es espectacular porque entre
2007 y 2017 la vivienda en edificio ha superado a las casas independientes en 36
puntos, al pasar de 37% a 63%. Esto equivale en 10 años a 8,553 departamentos
(853 por año) y una relación de 2.3 departamentos por cada casa.
En séptimo lugar se ubica Surco, un distrito pluri clasista que alberga desde
zonas de lujo (Camacho, Monterrico) hasta el viejo pueblo histórico, pasando por
barriadas en proceso de consolidación y un buen número de viviendas sociales
(Próceres, Precursores). Adicionalmente, hasta el siglo XXI tenía tierra vacante ex
agrícola la cual se ha transformado por la inversión inmobiliaria en condominios
en altura (La Cruceta, por ejemplo). Casi la totalidad del nuevo stock de vivienda
ha sido en edificios (98%) observándose un crecimiento en altura y ya no pobla-
miento popular; y es allí en que más departamentos se han construido entre 2007
y 2017 (35,138 unidades). Se trata de un distrito cuya composición social observa
un proceso de movilidad social y la relación casa /departamento es de 1.48.
Los puestos del 8 al 10 corresponden al área “central clase media” (San Miguel
y Pueblo Libre) y una “obrero popular” (Surquillo). En San Miguel la vivienda en de-
partamentos ha pasado de 33% a 55%, un incremento de 22 puntos, sólo superado
por Magdalena del Mar y Surco. Junto a la disminución de la casa independiente
(menos 18 puntos), la vivienda en quinta está desapareciendo. En 10 años hay 17,276
departamentos más (a 1,712 por año) y por cada casa hay 1.36 departamentos. Un
caso evidente de gentrificación es la zona de Miramar (Avenida Costanera), antes

40
atestada de “corralones” de alquiler hoy transformado en “torres”. Pueblo Libre, con

el cual limita, tiene un 55% de stock de vivienda en departamentos y entre 2007
y 2017 hay 9,428 departamentos más. El porcentaje de departamentos ha pasado
de 35% a 55% y casi el 100% de las nuevas edificaciones residenciales han sido
departamentos. Por cada casa hay 1.3 departamentos.
Tabla 3. Tipos de vivienda por áreas y distritos de la ciudad de Lima 2007-2017

Distrito Clasificación Año Viviendas Casa Indep. % Depto %
Miraflores Lima top 2017 50438 9336 19 36628 73
2007 32902 10774 33 19786 60
17536 -1438 -14 16842 13
San Isidro Lima top 2017 27626 7475 27 19699 71
2007 20592 8024 39 11950 58
7034 -549 -12 7749 13
Jesús María Central clase media 2017 28858 6236 22 19230 67
2007 19837 6453 33 10325 53
9021 -217 -11 8905 14
San Borja Lima top 2017 40356 13022 32 26897 67
2007 30768 14133 45 16385 55
9678 -1111 -13 10512 12
Magdalena Central clase media 2017 22191 5864 26 14034 63
del Mar
2007 14885 6841 46 5481 37
7306 -977 -20 8553 36
Lince Central clase media 2017 21946 6550 30 12795 58
2007 17244 6959 40 7673 44
-409 -10 5122 14
Santiago Lima top 2017 117512 46275 39 68733 58
de Surco
2007 81711 45113 55 33595 34
35801 1162 -16 35138 24
San Miguel Central clase media 2017 52751 21268 40 29018 55
2007 35054 20413 58 11742 33
17697 855 -18 17276 22
Pueblo Central clase media 2017 30356 12042 40 16650 55
Libre

41
Distrito Clasificación Año Viviendas Casa Indep. % Depto %

2007 20909 11854 40 7222 35
9447 188 0 9428 20
Surquillo Lima obrero popular 2017 34337 11820 34 18894 55
2007 25321 12139 48 8960 35
9016 -319 -14 9934 20
Barranco Lima top 2017 13564 4832 36 6461 48
2007 10435 5646 54 2456 24
3129 -614 -22 4005 24
San Luis Lima obrero popular 2017 15095 7433 49 7117 47
2007 14142 9475 67 4059 29
942 -2042 -18 3058 18
Breña Lima obrero popular 2017 29818 9344 31 13635 46
2007 24030 10458 44 7052 29
-1114 -13 6313 17
La Victoria Lima obrero popular 2017 61094 24532 40 27088 44
2007 52834 24181 46 19039 36
351 -6 8049 12
La Molina Lima top 2017 44918 25026 56 19309 43
2007 35069 23208 66 11236 32
1818 -10 8073 11
El Cercado Lima obrero popular 2017 91778 40914 45 36103 39
2007 83349 42297 51 23935 29
8428 -1383 -6 12168 10
Santa Anita Lima Este 2017 56622 36490 64 18981 34
2007 41376 34936 84 4817 12
15246 1554 -20 14124 22
Fuente: INEI Censo de Población y Vivienda 2017.
Elaboración propia
Por último, Surquillo, clasificado como “obrero popular”, observa un 55% de

stock de vivienda en departamentos al 2017, siendo que al 2007 era de 35%, un
incremento de 20 puntos. La densificación en altura se produce a costa de la re-
ducción de la casa independiente y la vivienda en quinta. Por cada casa hay 1.59
departamentos. Es interesante el caso por tratarse de un distrito antes estigmatizado

42
como de los “bajos fondos” y que incluso en la década de 1980 vio desprenderse
parte de lo que hoy es San Borja, precisamente para elevarle la jerarquía a éste. La
ventaja para el nuevo habitante de Surquillo es su localización ya que está en el
límite de dos distritos con grandes centralidades (Miraflores y San Isidro) y buena
conectividad, lo cual lo convierte en atractivo para una población laboral y profe-
sional que no puede pagar el precio del suelo de aquellos. Constituye, además, un
probable caso de gentrificación. La composición social se encuentra en movilidad
ascendente y, probablemente, esto impacte en el precio y valor del suelo.
Los distritos en camino de un predominio de la densificación en altura
En un segundo grupo se ubican los distritos que cuentan con un stock en vivienda
en departamentos entre 34% a 48%, muy por encima del promedio de la ciudad
que es de 23%. Se encuentran en un proceso de densificación en altura, es decir,
en el que progresivamente, de acuerdo a las tendencias del mercado inmobiliario,
los departamentos superarán a otras modalidades de vivienda.
Encabeza este grupo Barranco (Lima top) con 48% de viviendas en departa-
mentos, el cual bien podría ser incorporado al primer grupo. En el 2007 los depar-
tamentos constituían el 24% del stock, lo cual quiere decir que esta modalidad
se ha duplicado en 10 años (a razón de 400 departamentos/ año), en desmedro
de una reducción importante de la casa independiente (menos 22 puntos) y de
la vivienda en quinta (menos 4 puntos). Aunque no contiene una centralidad de
la ciudad, Barranco posee amenidades culturales y gastronómicas y turísticas. Se
observa un proceso de gentrificación en su zona popular, en las avenidas Mariano
de los Santos, Lima o Catalina Miranda. Más atrás se ubica La Molina, con un 43%
de viviendas en departamentos, con lo cual termina el grupo de “Lima top”.
En este grupo se encuentran los restantes distritos de “Lima obrera popular”,
con excepción del Rímac. San Luis, Breña, La Victoria y El Cercado de Lima cuentan
con un 47%, 46%, 44% y 39%, respectivamente, de departamentos en edificios.
San Luis tiene un 47% de las viviendas de departamentos, aún superado por la
vivienda independiente con 49%. Le sigue Breña con 46% de viviendas en de-
partamentos, la modalidad principal, un 31% de viviendas independientes, un
19% de vivienda en quinta y un 3% de vivienda en casa de vecindad, tipologías
estas dos últimas que dan cuenta de la antigüedad de la zona. Breña es un distrito
singular y los departamentos han pasado del 29% al 46% entre 2007 y 2017, y por
cada casa hay un 1.4 de departamentos, lo cual denota una importante inversión
inmobiliaria. Aunque esto podría representar un proceso de filtrado y gentrificación,

43
se requiere un examen más en detalle porque podría estar predominando un uso

mixto que combina clase media y trabajadores. La Victoria y El Cercado cuentan
con importantes centralidades laborales en comercio (Vega Centeno et al, 2019,
p. 58), como Gamarra y el “centro histórico” (Mesa Redonda), por lo cual, llama la
atención su despoblamiento (El Cercado con menos 24,424 habitantes entre 2007
y 2017 y La Victoria con menos 13,435 habitantes), siendo que esta situación podría
ser atribuida a un proceso de “invasión – sucesión” de actividades comerciales en
lugar de residenciales.
Cierra este grupo el distrito de Santa Anita en Lima Este, uno de creación más
reciente en Lima (1989), fundado sobre suelo de Ate y El Agustino, de los cuales
tomó urbanizaciones privadas, asociaciones de vivienda y barriadas consolidadas.
No se puede considerar un distrito barrial y, al igual que en el caso de Los Olivos
(Lima Norte), tiene características particulares. En Santa Anita hay una presencia
importante de casas independientes (64%), veinte puntos menos que en el 2007
(84%). Esto quiere decir que los edificios están reemplazando, por el filtrado del
mercado, a las casas independientes y, por ende, que existe una demanda por ha-
bitar en la zona. Esto podría corroborarse por el hecho que en Santa Anita un 44%
del stock de vivienda se encuentra alquilada, siendo en este rubro solo superado
por el distrito de La Victoria (47%).
Los distritos horizontales
Los Olivos, en Lima Norte, cuenta al 2017 con un 28% de viviendas en departamen-
tos, algo superior al promedio de la ciudad de 23%. En el 2007 los departamentos
eran un 13% y ha habido un incremento de 15 puntos. La futura densificación en
altura adoptará la forma de transformación de casas unifamiliares en edificios
multifamiliares. San Martín de Porres (Lima Norte), el primer distrito barrial de Lima
hacia la década de 1950, tiene al 2017 un 24% de departamentos en edificio del
stock de habitacional. Entre 2007 y 2017 se observa una disminución de 10 puntos
de casa independiente y un crecimiento igual de los departamentos. También se
observa en El Agustino (Lima Este), un distrito barrial poblado entre las décadas
de 1950 y de 1960, una tendencia similar respecto al crecimiento de departamen-
tos. En este grupo se ubica, además de Chorrillos (23%), el Rímac, el único distrito
“obrero popular” sin densificación en altura significativa, con 21% de viviendas en
departamentos. Este peso por debajo del promedio de la ciudad podría explicarse
porque el capital inmobiliario no ha decidido ingresar esta zona, aunque se locali-
zan allí conjuntos habitacionales sobre una ex fábrica y un club deportivo (Nuevo

44
Alcázar, Alameda Alcázar). El Rímac aún tiene un área de expansión barrial, sobre
lo que era la pampa de Amancaes (y una loma) y ese crecimiento podría explicar el
poco descenso de la casa independiente (ha bajado 3 puntos entre 2007 y 2017).
Sigue luego la mitad de los distritos restantes (unos 22, incluyendo Ventanilla)
en que, por un lado, los departamentos en edificios tienen un porcentaje muy por
debajo del promedio. En algunos no llega al 10% como en Villa El Salvador, Villa
María del Triunfo y Lurín en Lima Sur; Ancón, Puente Piedra, Carabayllo, Santa Rosa,
Independencia y Ventanilla en Lima norte y Cieneguilla y Lurigancho en Lima Este.
Por otro lado, se encuentran distritos que tienen entre 10% a 20% de edificios en
departamentos, la mayoría ubicados en Lima Este: Ate (19%), San Juan de Lurigan-
cho (11%) y Chaclacayo (10%). En Lima Norte solo se tiene a Comas (13%) y en Lima
Sur a Pachacámac y San Juan de Miraflores con 12% en ambos casos. En conjunto
se ubican en la periferia de la ciudad y fueron formados por procesos ilegales de
expansión urbana a través de invasiones y mercados ilegales de tierras. Por otro
lado, convendría examinar hasta qué punto la calidad del suelo, la tenencia y las
estructuras pre existentes permitirían un crecimiento en altura.
Población y vivienda
La información censal de los distritos de Lima requiere un cruce entre los tipos de
vivienda y el número de población que habita en cada uno de ellos. En el 2017, si
se considera el número de habitantes por departamentos en edificios, encabeza
el distrito de Surco (171,572 habitantes), seguido por Lima Cercado (87,645 habi-
tantes), San Miguel (71,892 habitantes), Miraflores (69,373 habitantes), La Victoria
(68,826 habitantes), Santa Anita (55,892 habitantes), Jesús María (44,751habitantes)
y Surquillo (43,870 habitantes). A excepción de Santa Anita (Lima Este), los demás
pertenecen al área central de Lima: dos a Lima Top (Surco y Miraflores), 3 a Lima
obrero popular (El Cercado, La Victoria y Surquillo) y 3 a Lima central clase media
(San Miguel y Jesús María).
La relación de población por edificio de departamentos muestra que en Santa
Anita hay 2.9 habitantes por departamentos, es decir, viven casi 3 miembros. Existen
otros como Barranco o Miraflores (Lima Top) en que la relación es 1.2 y 1.8, es decir,
no alcanza a dos personas por departamentos, por lo cual se presume que habitan
personas solteras o de “tercera edad” sin carga familiar. En medio de estos extremos
Breña y La Victoria tienen una relación de 2.5 y Magdalena del Mar, Pueblo Libre,
San Miguel, Surco y Cercado de Lima de 2.4. Jesús María, Surquillo, y San Isidro
tienen una relación de 2.3 miembros. Por su parte, Lince tiene una relación de 2.2.

45
El Cercado aparece como un distrito singular. A la vez que hay un despobla-

miento intercensal existe un incremento de departamentos en edificios. Según
el censo de 2017 viven allí 136,564 habitantes en 40,914 casas independientes, a
razón de 3.3 habitantes por residencia y 87,645 personas en 36,103 departamentos,
a razón de 2.4. En promedio, los departamentos alojan menos personas que las
casas independientes y no necesariamente a mayor vivienda en departamentos
correspondería una mayor población. En el Cercado existe un crecimiento residen-
cial en altura en ciertas zonas (Santa Beatriz, por ejemplo), pero esta situación no
contrarresta la población pobre que es expulsada del distrito por el avance de los
usos comerciales o de almacenamiento (Barrios Altos). En general, se requeriría
observaciones particulares a cada distrito para entender las dinámicas internas por
las que atraviesan, en lo que concierne a zonas de crecimiento en altura, precios del
suelo, preferencias de la demanda, composición familiar, entre otros.
Discusión y conclusiones
La densificación habitacional es un fenómeno comprobado en la ciudad de Lima,

la cual ha revertido la tendencia al despoblamiento del área central observada en
el censo de 1993, en especial en los distritos Lima Top y Lima central clase media,
en los cuales son notorios los incrementos de departamentos y la reducción de
casas independientes. En menor medida ha existido un crecimiento en altura en
los distritos populares de la década de 1960, que aquí se han denominado “obreros
populares”, a excepción de Surquillo el cual, incluso a efectos de las estrategias
inmobiliarias, es considerado un distrito de clase media. Finalmente se encuentra
las Limas Este, Norte y Sur en la periferia con poca densificación en altura.
Aunque esta densificación habitacional de Lima fue iniciada por la acción del
Fondo Mivivienda, posteriormente las operaciones inmobiliarias fueron lideradas
por el sector privado. Se produce, en consecuencia, una distribución segmentada
de la oferta en Lima Top y Lima central clase media por la inversión de empresas de
construcción e inmobiliarias medianas o pequeñas (Bensús y Vilela, 2019, p. 397).
Esta producción opera a escala “mínima”, es decir, a partir de lotes de residencias o
quintas. De acuerdo a la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) la edificación
entre 2000 y 2014 ha consistido en la construcción de departamentos (sobre una
producción del 80% del total, a excepción de dos años), promoviendo un uso inten-
sivo del suelo. Las grandes empresas inmobiliarias solo han invertido en “grandes”
proyectos cuando se dispone de un amplio terreno para una cantidad importante
de departamentos en un terreno amplio, los cuales, salvo excepciones, existen en

46
los distritos fuera del área central (Bensús y Vilela, 2019, p. 397). Una excepción es
el conjunto habitacional “Parques de la Huaca” en San Miguel.
En el conjunto de la metrópoli la mayor oferta de viviendas, entre 2000 y 2014,
se concentró geográficamente en el área central con un 71,2% de la producción,
seguida por Lima Este con 12,7%. La oferta de departamentos en el área central,
la cual incluye lo que en este artículo se ha denominado Lima Top y Lima central
clase media, se dirigió en un 31,6% a clase alta, un 36,14% al sector medio alto y un
28,53% para el sector medio, sumando un 96% de la oferta (Bensús, 2018, p. 41).
Se trata de las zonas de mayor precio por metro cuadrado del suelo y la oferta se
dirige hacia la clase media. El aumento de la oferta no estaría reduciendo el valor
de las viviendas en el mercado como afirma la teoría económica neoclásica y los
desarrolladores inmobiliarios no tienen reparos en reconocer que su negocio se
dirige hacia esa demanda (Bensús, 2018).
La contribución del subsidio público, a través del Fondo Mivivienda, ha opera-
do en el área central, a través de edificios insertos en la malla urbana o Conjuntos
Habitacionales (por ejemplo, La Huaca en San Miguel), aunque mayormente en
la periferia de la ciudad (Lima Este, Sur y Norte), donde los valores del suelo son
menores. En conclusión, el proceso de densificación en altura no es homogéneo.
Dado que la inversión privada “pura” se desarrolla en el área central de la ciudad,
la vivienda social se desarrolla más en la periferia o en la zona de El Cercado 5. De
acuerdo a las inmobiliarias, existe solo una oferta “social” de 10% en Lima Top, 25%
en “Lima central clase media” y 48% en lo que se ha denominado en este trabajo
“obrero popular”. Un 78% en Lima Este, 81% en Lima Sur o 87% en Lima Norte
(Vega, 2021). No obstante, en la información censal la presencia vivienda social
en la periferia se reduce por el peso que tiene la casa independiente, secuela de
invasiones y mercados ilegales de suelo (Calderón, 2016).6
El Estado, tal como estaba previsto en su rol subsidiario establecido desde el
modelo neoliberal, ha contribuido significativamente a la densificación en altura
a través de las modificaciones normativas (reglamento de edificaciones) y un sub-
sidio (bono) a la demanda. También a través de la oferta de suelo público a menor
5 Bensús (2018) desarrolla la hipótesis que, una vez saturado el mercado de las zonas centrales de mayores
ingresos, las empresas en busca de rentabilidad igual o más alta, trasladarán la oferta a zonas de ingresos
medios y finalmente, a la periferia donde pueden conseguir amplios terrenos a precios bajos. En Lima Este
se habrían producido departamentos en un 23,54% destinados a los sectores bajos y un 26,4% a sectores
medios bajos.
6 Debe indicarse que en los distritos de la periferia adquiere mayor presencia la edificación en altura impulsada
por la inversión familiar a través de la canalización del ahorro, transformando la vivienda unifamiliar en
multifamiliar, combinando la producción de valores de uso y valores de cambio (expresados en los alquileres
de departamentos y cuartos).

47
precio del mercado (lo cual revela un subsidio de otra naturaleza). Como insiste
la totalidad de los estudios latinoamericanos el incremento de la inversión inmo-
biliaria privada no se habría producido si, a la vez, el Estado no hubiera asumido
una postura empresarial frente al desarrollo económico. Es difícil separar Estado y
mercado, política y economía.
Uno de los principales instrumentos ha sido el subsidio del Fondo Mivivienda,
el cual ha generado un nicho de rentabilidad establecido por el capital inmobiliario
que se obtiene por el ajuste del promotor entre el valor máximo fijado por el Estado
de la unidad de vivienda, el “proceso de producción” (materiales, mano de obra),
la renta urbana y la ganancia. Durante 20 años el Estado ha invertido aproximada-
mente 300 millones de dólares americanos por año en este subsidio.
Una de las acciones principales del Estado ha sido el relegamiento de la pla-
nificación en favor de la negociación con los inversores proyecto por proyecto,
una especie de deal-making (“hacer tratos”). Esto implica la negociación entre las
municipalidades con los capitales inmobiliarios y la carencia y poca importancia
de los planes urbanos, aunque esto también obedezca a razones de costos que las
municipalidades no pueden cubrir. En el 2012 de 50 distritos del Área Metropolitana
de Lima solo 7 tenían Plan de Desarrollo Urbano y 34 Plan de Desarrollo Municipal
Concertado (Bensús y Vilela, 2019, p. 388), y la Municipalidad Metropolitana de
Lima (MML) sólo lo ha aprobado a fines del 2022. Existe una suerte de competencia
entre gestiones distritales para atraer inversión inmobiliaria y residentes de estratos
medios y altos quienes, según los funcionarios municipales, “mejoran la zona” y
“pagan impuestos”.
El denominado deal-making no es la acción aislada de funcionarios de los
gobiernos locales negociando y atrayendo inversión. Ha habido una profunda
modificación del marco normativo destinado a favorecer la inversión privada: la
Constitución de 1993, la Ley Orgánica de Municipalidades (27972 del 2003), el Re-
glamento Nacional de Edificaciones (2006), el Reglamento de Acondicionamiento
del Territorio- REAT (2011) y la Ley de Habilitación Urbana (2015). Generadas en un
“campo” de política de vivienda en que la clase empresarial tuvo mucha influencia,
estas leyes eliminaron el derecho a la vivienda consagrado en la Constitución de
1979, establecieron que las normas municipales deberían estar en concordancia
con las normas técnicas de carácter nacional, afectaron la autonomía económica,
financiera y política de las municipalidades y la gestión de la tierra eriaza (no pro-
ductiva), la cual pasó a manos del gobierno central. En general, el Estado dio mayor
importancia a la legislación protectora de los derechos de propiedad privada en

48
desmedro de los derechos colectivos difusos, a excepción de la Ley de Desarrollo

urbano Sostenible del 2021.
El REAT (2011) facilitó el cambio de uso del suelo sin necesidad de modificar el
plan urbano (Arteaga, 2018, p. 58), con lo cual este pasó a tener una importancia
secundaria. La clasificación del uso del suelo podía ser solicitada por los ciudadanos,
las empresas privadas y las municipalidades, y los funcionarios ediles, muchos sin
la debida competencia técnica, tenían 30 días calendario para responder, de lo
contrario operaría la “ley de silencio administrativo” (número 27444)7. El RNE (2006)
redujo el aporte de las urbanizaciones en espacios públicos de 30% a 10% del área
habilitada y el mínimo de parques de 1,600 m2 a 800 m2, y extendió la distancia
mínima del lote respecto al parque a 300 metros. A mayor densidad disminuía la
dimensión para lotes y viviendas y se estableció la “ZR 5” que tenía “como fin in-
crementar la densidad habitacional sin antes resolver el problema de la capacidad
instalada de los servicios” (Arteaga, 2018, p. 60).
En menor medida, pero también de importancia, ha sido la venta de suelo
público a las empresas constructoras a un precio menor del mercado. Por ejemplo,
la venta a grandes constructoras, tal como ocurrió en la periferia con el Cuartel La
Pólvora (Los Parques de El Agustino) o el aeródromo de Collique (Sol de Collique),
a precios entre 3.3 y 6.6 veces menores (Calderón, 2014, p.49).
La ciudad de Lima crece mediante tendencias centrípetas y centrífugas, las
primeras impulsadas por el mercado privado de departamentos en edificios, y las
segundas por los mercados ilegales de suelo, en un contexto en que la planificación
urbana ha perdido importancia, si es que alguna vez la tuvo. El capital constructor e
inmobiliario, y la inversión privada en general, con el apoyo del Estado ha promovido
la mayor ocupación del área central por los estratos altos y medios y, de modo indi-
recto, la reducción de viviendas populares. Esta situación implica mayor segregación
social y espacial en Lima, afirmando en el centro a los sectores de mayores ingresos
y expulsando a los de menores ingresos. Las evidencias empíricas plantean diversas
interrogantes: ¿Se está produciendo un “retorno” a la ciudad construida? Lo cual
equivale a preguntarse ¿De dónde vienen los nuevos habitantes de los edificios
en departamentos? Por otro lado, ¿Qué ventajas y problemas está generando la
densificación en altura? Esta pregunta concierne a temas de ciudadanía, espacio
7 En mayo de 2022 se produjo un aniego en el distrito de Pueblo Libre (calles Cayetano Heredia y Juan Manuel
Ugarteche) por la construcción de un edificio de 10 pisos, 2 sótanos y 1 azotea sobre un área techada de
10,475 m2. La MML, en el 2018, mediante la ordenanza 2125 modificó el plan de zonificación del distrito,
de “otros usos” a “residencial densidad media”, a solicitud de cuatro ciudadanos.

49
público, movilidad, calidad de vida (seguridad ciudadana incluida) y sociabilidad.

¿Qué problemas de gestión local vecinal implica este crecimiento en altura? 8
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8 En la universidad de San Marcos estamos desarrollando una investigación que intentará responder alguna
de esas interrogantes en el área central de Lima.

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Densificación en Altura y Mercado Inmobiliario en La Ciudad de Lima (Perú) 2007-2017

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Revista de Sociología 35(2022): 25-51

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Población 2007 Población 2017 Diferencia

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Población 2007 Población 2017 Diferencia

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