Tesis de Grado - Inmobiliaria Vivarte (Unicatólica)

ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DEDICADA
A OFRECER SERVICIOS INMOBILIARIOS CON ASESORÍA LEGAL EN LA

CIUDAD DE CALI
YESKA ORBEZ VARGAS
MAYRA ALEJANDRA PORTILLA
JOSÉ RENGIFO SÁNCHEZ
FUNDACIÓN UNIVERSITARIA CATÓLICA LUMEN GENTIUM
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
PROGRAMA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
SANTIAGO DE CALI
2017
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DEDICADA
A OFRECER SERVICIOS INMOBILIARIOS CON ASESORÍA LEGAL EN LA
CIUDAD DE CALI
YESKA ORBEZ VARGAS
MAYRA ALEJANDRA PORTILLA
JOSÉ RENGIFO SÁNCHEZ
Asesor
JOSÉ ALONSO GONZÁLEZ
FUNDACIÓN UNIVERSITARIA CATÓLICA LUMEN GENTIUM
FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
PROGRAMA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
SANTIAGO DE CALI
2017
NOTA DE ACEPTACIÓN
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Firma del jurado
__________________________
Firma del jurado
Cali, mayo de 2017

DEDICATORIA
Esta tesis se la dedico a mi familia con todo mi amor, agradeciéndoles por las
palabras de aliento que me dieron en algún momento cuando sentía decaer, y de
manera muy especial la dedico a mis amados hijos Cesar David y Juan Esteban,
quienes han sido mi inspiración y la motivación para superarme cada día y luchar
por un futuro mejor para todos.
Yeska Orbez Vargas
A toda mi familia dedico esta tesis con mucho amor, porque me han apoyado y de
cada uno he aprendido cosas realmente valiosas y maravillosas que me han
llevado a hacer este sueño realidad culminando esta gran etapa de mi vida.
José Rengifo Sánchez
La universidad me dio la bienvenida al mundo como tal, las oportunidades que me

han brindado son incomparables, gracias a Dios maravilloso y genuino al cual le
dedico este paso, sin Él nada es posible y segundo a mi familia, Madre, Padre,
Esposo y mi angelito que viene en camino que cada vez me hacen más fuerte
para cruzar este camino.
Mayra Alejandra Portilla

AGRADECIMIENTOS
Agradezco a Dios por la oportunidad que me da de alcanzar un logro más,

brindándome salud, inteligencia y por su amor infinito que me llenaba de fortaleza
cada día.
A todos los profesores que en su momento compartieron sus conocimientos en

cada una de las clases. Especialmente a mi asesor de tesis José Alonso, mil
gracias por sus orientaciones, su paciencia, tiempo, esfuerzo y dedicación.
A mis hijos, por su amor sincero y el gran apoyo que me brindaron permitiendo de
alguna manera que me ausentara de sus vidas por momentos durante estos
cuatro años.
A mi esposo José Rengifo, por su amor, paciencia, comprensión y apoyo en todos

estos semestres que compartimos juntos.
Yeska Orbez Vargas
Primero que todo agradezco a Dios por su infinito amor y permitirme alcanzar este
sueño tan anhelado.
A todos los profesores de los cuales aprendí en cada clase, gracias por compartir
de manera especial sus conocimientos.
A mi asesor de tesis, el profesor José Alonso, muchas gracias por todo el tiempo
dedicado, por darme la oportunidad de recurrir a sus conocimientos y por cada
uno de los aportes que me brindó.
A mi madre y hermana, por tenerme en sus oraciones a diario para poder culminar
esta etapa, por su amor y apoyo incondicional, por los ánimos que me daban cada
vez que veía interminable este proyecto.
A mi esposa Yeska Orbez, por su gran amor, comprensión y apoyo durante toda la
carrera.
José Rengifo Sánchez
Este trabajo no habría sido posible sin la influencia directa o indirecta de muchas
personas a las que agradezco profundamente por estar presentes en las distintas
etapas de su elaboración, así como en el resto de mi vida.
Le agradezco al profesor José Alonso González por manifestarnos su interés en

dirigir esta tesis de grado, por su colaboración, confianza, y apoyo en nuestro
proceso de realización de éste.
A mis amigos de la tesis por trabajar conmigo hombro a hombro durante estos
años dando lo mejor de su energía y empeño por el bien de nuestra formación
profesional, a quienes compartieron su confianza, tiempo, y los mejores momentos
que viví durante esta etapa como estudiantes de pregrado, dentro y fuera del
campus.
Por último, a mi familia y seres más queridos, en especial a mi mamá y a mi

esposo por no perderse un sólo día de mi vida alegrándola y llenándola de mucha
motivación para recorrer este maravilloso camino.
Mayra Alejandra Portilla Álvarez

TABLA DE CONTENIDO
Pág.
1 CONTEXTUALIZACIÓN DEL PROBLEMA..............................................17

1.1 TÍTULO DEL PROYECTO........................................................................17
1.2 LÍNEA DE INVESTIGACIÓN....................................................................17
1.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN...................17
1.4 OBJETIVOS..............................................................................................19
1.5 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN..............................................20
1.6 ASPECTOS METODOLÓGICOS.............................................................26
2 ESTUDIO DE MERCADO..........................................................................29
2.1 ANÁLISIS DEL MERCADO......................................................................29
2.2 ESTRUCTURA DEL MERCADO..............................................................32
2.3 CARACTERIZACIÓN DEL PRODUCTO..................................................46
2.4 PLAN DE MERCADEO.............................................................................48
3 ESTUDIO TÉCNICO..................................................................................53
3.1 INGENIERÍA DEL PROYECTO................................................................53
3.2 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO..........................................................69
4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y LEGAL................................................72
4.1 DESCRIPCIÓN DE LA IDEA DE NEGOCIO............................................72
4.2 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL........................................................74
4.3 MODELO DE RECLUTAMIENTO DE PERSONAL.................................80
4.4 PROCESO DE SELECCIÓN DE PERSONAL.........................................80
4.5 PROCESO DE CONTRATACIÓN............................................................83
4.6 PROCESO DE CAPACITACIÓN Y ENTRENAMIENTO DEL PERSONAL
..................................................................................................................84
4.7 PROGRAMA DE INCENTIVOS................................................................84
4.8 ASPECTOS LEGALES.............................................................................85
5 ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO.................................................95
5.1 INVERSIÓN INICIAL................................................................................95
5.2 DEPRECIACIÓN.......................................................................................96
5.3 BALANCE INICIAL...................................................................................97
5.4 AMORTIZACIÓN......................................................................................98
5.5 PARÁMETROS BÁSICOS......................................................................100
5.6 PROYECCIÓN DE GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS........103
5.7 PROYECCION DE NÓMINA..................................................................104
5.8 COSTOS.................................................................................................106
5.9 PROYECCIÓN DE VENTAS..................................................................108
5.10 ESTADOS FINANCIEROS.....................................................................109
5.11 EVALUACIÓN FINANCIERA..................................................................114
5.12 RAZONES FINANCIERAS.....................................................................116
5.13 PUNTO DE EQUILIBRIO........................................................................117
5.14 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD................................................................117
6 CONCLUSIONES....................................................................................119
7 BIBLIOGRAFÍA.......................................................................................121
ANEXOS...............................................................................................................127
LISTA DE CUADROS
Pág.
Cuadro 1. Análisis de la competencia.....................................................................44

Cuadro 2. Servicios de venta de inmuebles............................................................53
Cuadro 3. Servicio de administración de inmuebles...............................................54
Cuadro 4. Servicio de avalúos.................................................................................54
Cuadro 5. Muebles y enseres..................................................................................67
Cuadro 6. Equipos de cómputo y comunicación.....................................................67
Cuadro 7. Perfil del cargo gerente general..............................................................75
Cuadro 8. Perfil del cargo asistente administrativo.................................................76
Cuadro 9. Perfil del cargo coordinador comercial...................................................77
Cuadro 10. Perfil del cargo asesor inmobiliario de ventas......................................78
Cuadro 11. Perfil del cargo asesor inmobiliario de arrendamientos.......................79
Cuadro 12. Guía de entrevista selección de personal............................................81
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Figura 1. Elementos para la creación de una empresa...........................................21

Figura 2. Logotipo....................................................................................................51
Figura 3. Plano de la empresa.................................................................................60
Figura 4. Plano de la empresa en 3D......................................................................60
Figura 5. Esquema y ruta de servicios para avalúos..............................................62
Figura 6. Esquema y ruta de servicios para recibir un inmueble en arrendamiento
.................................................................................................................................63
Figura 7. Esquema y ruta de servicios para recibir un inmueble en venta.............64
Figura 8. Organigrama de la empresa.....................................................................74
Figura 9. Página Test de personalidad....................................................................82
LISTA DE TABLAS
Pág.
Tabla 1. Venta de vivienda nueva I semestre 2013-2014.......................................30

Tabla 2. Inmuebles y áreas más buscadas en Cali.................................................31
Tabla 3. Comisión por venta de inmuebles.............................................................48
Tabla 4. Comisión por servicio de administración de inmueble..............................49
Tabla 5. Comisión del servicio de avalúo................................................................49
Tabla 6. Costo estrategia promocional....................................................................51
Tabla 7. Insumos de papelería................................................................................68
Tabla 8. Insumos de aseo y cafetería.....................................................................69
Tabla 9. Inversión inicial en pesos..........................................................................95
Tabla 10. Depreciación es pesos............................................................................97
Tabla 11. Balance inicial sin financiación................................................................97
Tabla 12. Balance inicial con financiación...............................................................98
Tabla 13. Amortización en pesos............................................................................99
Tabla 14. Parámetros económicos........................................................................100
Tabla 15. Parámetros laborales............................................................................101
Tabla 16. Parámetros de recaudos y pagos.........................................................101
Tabla 17. Parámetros gastos de administración...................................................101
Tabla 18. Parámetros Costos indirectos de fabricación........................................102
Tabla 19. Proyección de gastos de administración y ventas................................103
Tabla 20. Proyección nómina administrativa.........................................................104
Tabla 21. Proyección nómina de ventas...............................................................105
Tabla 22. Costo del servicio por venta de inmueble.............................................106
Tabla 23. Costo del servicio por arrendamiento de inmueble...............................106
Tabla 24. Costo del servicio de avalúo de inmueble.............................................106
Tabla 25. Proyección de costos totales.................................................................107
Tabla 26. Proyección de ventas en unidades.......................................................108
Tabla 27. Proyección de ventas en pesos.............................................................108
Tabla 28. Estado de Resultados sin financiación en pesos..................................109
Tabla 29. Estado de Resultados con financiación en pesos.................................110
Tabla 30. Balance General proyectado sin financiación en pesos.......................111
Tabla 31. Balance General proyectado con financiación en pesos......................112
Tabla 32. Flujo de caja sin financiación en pesos.................................................113
Tabla 33. Flujo de caja con financiación en pesos................................................114
Tabla 34. Evaluación financiera sin financiación...................................................115
Tabla 35. Evaluación financiera con financiación.................................................115
Tabla 36. Razones financieras sin financiación....................................................116
Tabla 37. Razones financieras con financiación...................................................116
Tabla 38. Punto de equilibrio.................................................................................117
Tabla 39. Análisis de sensibilidad.........................................................................118
LISTA DE GRÁFICOS
Pág.
Gráfico 1. Ventas de vivienda por regiones y ciudades en las muestras de

Camacol y La Galería Inmobiliaria (a/a, %).............................................................33
Gráfico 2. Posesión de inmuebles para alquiler o venta.........................................36
Gráfico 3. Tipo de inmueble que posee...................................................................37
Gráfico 4. Estrato socioeconómico de la zona del inmueble..................................37
Gráfico 5. Uso de los servicios de una inmobiliaria.................................................38
Gráfico 6. Servicios que ha usado...........................................................................38
Gráfico 7. Rango de pago por los servicios inmobiliarios de venta y arrendamiento
.................................................................................................................................39
Gráfico 8. Disposición de cambio de inmobiliaria....................................................40
Gráfico 9. Medios por los que se ha enterado de las inmobiliarias.........................40
Gráfico 10. Estado de la oferta (% del total)............................................................42
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Imagen 1. Computador portátil................................................................................55

Imagen 2. Impresora multifuncional........................................................................55
Imagen 3. Teléfono conmutador..............................................................................56
Imagen 4. Escritorio en L.........................................................................................56
Imagen 5. Mesa de juntas.......................................................................................56
Imagen 6. Silla ergonómica.....................................................................................57
Imagen 7. Silla de espera........................................................................................57
Imagen 8. Silla ejecutiva con brazos.......................................................................58
Imagen 9. Archivador...............................................................................................58
Imagen 10. Módulo de recepción............................................................................59
Imagen 11. Escritorio recto......................................................................................59
RESUMEN
El objetivo principal de este proyecto es evaluar la viabilidad de la creación de una

empresa dedicada a ofrecer servicios inmobiliarios en la ciudad de Cali, brindando
asesoría legal y personalización de sus productos a los clientes.
Para ello, se llevó a cabo un estudio de mercado con el fin de establecer las
características de su mercado objetivo y las estrategias para penetrar el mercado.
Luego, ser realizó un estudio técnico para establecer los equipos y muebles
necesarios para el funcionamiento de la empresa. Seguidamente, se realizó un
estudio administrativo para definir los cargos y sus funciones y finalmente, un
estudio financiero que demostró la viabilidad económica del proyecto.
Palabras claves: inmueble, servicio inmobiliario, alquiler, asesoría legal,

viabilidad.
ABSTRACT
The main objective of this project is to evaluate the feasibility of creating a

company dedicated to providing real estate services in the city of Cali, providing
legal advice and personalization of its products to clients.
For this, a market study was carried out in order to establish the characteristics of
its target market and the strategies to penetrate the market. Then, a technical
study was carried out to establish the equipment and furniture necessary for the
operation of the company. Next, an administrative study was carried out to define
the positions and their functions and, finally, a financial study that demonstrated
the economic viability of the project.
Key words: real estate service, rental, legal advice, viability.

INTRODUCCIÓN
“El negocio inmobiliario es una de las actividades económicas más importantes a

escala mundial, dado que es uno de los sectores de mayor crecimiento de la
economía. En Colombia, en los últimos once años el crecimiento de la actividad
inmobiliaria ha rondado el 8,7% en la participación dentro del total del PIB y en
2011 fue de 8,2%, lo que equivale a 36,9 billones de pesos” (Morales, 2012, párr.
4).
“La rama de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda ha evidenciado un

crecimiento sólido durante la última década. Esto muestra que los resultados de
desempeño son menos variables que los presentados por las obras civiles y las
edificaciones, por lo tanto, es un sector que acostumbra tener una dinámica
histórica consistente” (Morales, 2012, párr. 5).
“Otra de las variables que revelan la importancia de este sector es el empleo

generado. Los servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda en las 13 áreas
metropolitanas más grandes del país, en términos de números de ocupados,
ocupan los primeros niveles, pues se contabiliza como el quinto sector, superado
por comercio, servicios sociales, industria manufacturera y transporte. Inclusive,
en algunas ocasiones ha llegado a estar en cuarto lugar” (Morales, 2012, párr. 7).
El objetivo de este proyecto es crear una empresa, cuya actividad principal es la

intermediación en la compra, venta y alquiler de todo tipo de bienes inmuebles
brindando asesoría legal para este tipo de actividad a cada cliente.
Aunque en el país el negocio inmobiliario ha pasado por momentos difíciles debido

a las crisis financieras y a la falta de confianza que se deriva de éstas, en los
últimos años ha tenido un repunte muy interesante por muchos planes y subsidios
de parte del gobierno actual. La gente está solicitando más créditos y el interés en
adquirir vivienda mantiene su ritmo; lo que hace interesante el desarrollo del
proyecto.
1 CONTEXTUALIZACIÓN DEL PROBLEMA
1.1 TÍTULO DEL PROYECTO
Estudio de viabilidad para la creación de una empresa dedicada a ofrecer servicios

inmobiliarios con asesoría legal en la ciudad de Cali.
1.2 LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Línea: Emprendimiento.
1.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Comprar, vender o alquilar un inmueble es una actividad que se realiza

constantemente en cualquier tipo de sociedad, sin embargo, es algo en lo que se
debe guardar cierto nivel de cuidado, ya que pueden generarse fraudes o
desacuerdos entre las partes debido a no tener claridad al momento de estipular
los acuerdos. En múltiples ocasiones los inmuebles disponibles para la venta se
encuentran en trámites legales, ya sea por sucesiones, embargos o remates, lo
que ocasiona demoras en el proceso de compra-venta, así como recelos entre los
negociantes por inconsistencias o negligencias, que pueden llevar a una de las
partes a desistir del negocio.
Adicional a esto, en algunas ocasiones los propietarios de los inmuebles pueden

ser fácilmente estafados, a través de documentos falsos o por desconocimiento de
los procedimientos legales que se deben hacer al momento de vender o comprar
un inmueble. Asimismo, en el caso del alquiler, el arrendatario debe tener claridad
en cuanto a las leyes que respaldan esta actividad, puesto que de otro modo,
puede tener inconvenientes con el pago del canon, el cuidado o abandono del
inmueble, y los gastos generados al final del contrato por cuenta de servicios
públicos o daños generados por el arrendador al bien inmueble.
A raíz de estas situaciones, las personas han optado por hacer uso de las
empresas dedicadas a ofrecer servicios inmobiliarios, ya que éstas les brindan
mayor seguridad en cuanto al manejo de sus bienes. No obstante, muchas de
estas empresas no cuentan con la asesoría suficiente para guiar al cliente en un
proceso de compra, venta o alquiler, puesto que carecen de la información
suficiente frente a ciertas situaciones legales que pueden presentar los bienes en
algunos casos.
Es por ello, que se busca crear la empresa Inmobiliaria Vivarte, en la que el cliente
puede encontrar asesores inmobiliarios que le brinden la asesoría legal en cuanto
a la compra o venta de un inmueble, asegurando su inversión y el crecimiento de
su patrimonio con plena seguridad y tranquilidad en sus resultados.
De igual manera, a quien desee alquilar sus inmuebles se le brinda la suficiente

asesoría, con el fin de que el cliente pueda contar con un ingreso oportuno y la
tranquilidad del cuidado de su patrimonio.
Como valor agregado, la inmobiliaria cuenta con una página web en la que puede
acceder cada cliente para ver el estado de su inmueble. En caso de alquiler puede
darse cuenta si los servicios públicos se encuentran al día y cuántas personas han
estado interesados en el inmueble y quienes están como postulantes para tomarlo,
en el caso del posible arrendador tiene la posibilidad de ver el inmueble en un
video 3D para conocerlo y tomar la decisión de alquilarlo. En cuanto a la venta, los
clientes pueden, de igual manera, ver los inmuebles en 3D y pedir su cita desde la
página.
Adicionalmente, la empresa ofrece una suscripción VIP Carnetizada donde los

clientes tienen derecho a servicios legales con un precio mensual.
1.3.1 Formulación del problema.
¿Cuál es la viabilidad de crear una empresa dedicada a ofrecer servicios

inmobiliarios con asesoría legal en la ciudad de Cali?
1.3.2 Sistematización del problema.
Como sistematización del problema se tienen los siguientes

interrogantes:
o ¿Cómo conocer el comportamiento del sector inmobiliario y el perfil del cliente,

que permita crear estrategias de promoción y posicionamiento de la empresa?
o ¿Cuáles son los recursos técnicos y físicos necesarios para el funcionamiento

de la empresa?
o ¿Cuál es la misión, visión y valores de la empresa así como la estructura

organizacional y la normatividad que permite el buen funcionamiento de la
empresa?
o ¿Cómo evaluar la viabilidad financiera a través del análisis de variables

económicas que intervienen en el proyecto?
1.4 OBJETIVOS
1.4.1 Objetivo general.
Desarrollar un estudio de viabilidad para la creación de una empresa

dedicada a ofrecer servicios inmobiliarios con asesoría legal en la ciudad de Cali.
1.4.2 Objetivos específicos.
Los objetivos específicos del proyecto son:
o Realizar un estudio de mercado para conocer el comportamiento del sector

inmobiliario y el perfil del cliente, que permita crear estrategias de promoción y
posicionamiento de la empresa.
o Determinar los recursos técnicos y físicos necesarios para el funcionamiento de

la empresa.
o Establecer la misión, visión y valores de la empresa así como la estructura

organizacional y la normatividad que permite el buen funcionamiento de la
empresa.
o Evaluar la viabilidad financiera a través del análisis de variables económicas

que intervienen en el proyecto.
1.5 JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
La decisión de crear una empresa de servicios inmobiliarios en la ciudad de Cali,

nace de la necesidad de crear una compañía que reúna ciertas características
inherentes al administrador y al emprendedor colombiano, como son rentabilidad,
un sector atractivo, posibilidad de éxito y sobre todo un alto sentido de
responsabilidad social, orientando su creación hacia un beneficio mutuo en el cual
se integren los clientes y todo aquel que se dedique a actividades conexas a este
sector.
En el ámbito académico se busca desarrollar en la práctica, todos los conceptos

relevantes a la creación de una empresa, incluyendo temas financieros,
organizacionales y de mercado.
Con esta investigación se busca evaluar la viabilidad de una empresa dedicada a
ofrecer servicios inmobiliarios con asesoría legal en la ciudad de Cali,
contribuyendo al desarrollo del sector inmobiliario en la ciudad, el cual ha
retomado su auge en los últimos años, generando empleo directo a la población
caleña, participando de forma dinámica en la economía local y estableciendo
mayores y mejores alternativas de servicios para la comunidad.
1.5.1 Referente teórico.
Muñiz (2010) en su libro Planes de negocio y estudios de viabilidad:

Software con casos prácticos y herramientas para elaborar DAFO y evaluar un
Plan de Viabilidad, sostiene que uno de los principales objetivos de un plan de
negocio o estudio de viabilidad es aportar información que permita conocer si un
proyecto aparte de ser una idea viable sea también financieramente viable y
asumible (p. 21).
Por otra parte, Pérez-Sandi (2002) en su libro Del ocio… al negocio, comenta que
un plan de negocios es poder realizar sus actividades y cuantificarlas, a través de
aspectos de administración, mercadotecnia, operación y finanzas, con metas
identificadas que se convierten en objetivos (p. 89).
Ollé et al. (1997), indica que al crear una nueva empresa es necesario tomar en
cuenta cuatro elementos importantes como son: el mercado, producto, las
personas y los recursos, tal como se muestra en la figura 1 (p. 15).
Figura 1. Elementos para la creación de una empresa

Fuente: (Ollé et al., 1997, p. 16)
El plan de negocio es un paso esencial que debe dar cualquier empresario

prudente, con independencia de la magnitud de su proyecto. El planteamiento es
sencillo: primero se identifica, describe y analiza, de forma clara y concisa, la
oportunidad de negocio en la que desea embarcar. Asimismo, se estudia la
viabilidad técnica, se resumen los medios económicos con los que se cuenta y se
analizan las posibles fuentes de financiación. Por último, se desarrollan los
procedimientos y las estrategias para pasar de una idea a un auténtico proyecto
empresarial, definiendo políticas de marketing, recursos humanos, compras,
ventas, tecnológicas, financieras, etc. (Velasco, 2007, p. 12)
Para Velasco (2007), “el plan de negocio debe ser un plan coherente y serio que
demuestre que la persona está capacitada para desarrollarlo y poner sus ideas en
práctica” (p. 12). Además, debe ser sencillo y metódico, teniendo en cuenta lo
expresado por Freire (2005):
o El mercado: aquí el objetivo es describir las características centrales del
mercado en el que se va a operar, definiendo también la necesidad insatisfecha
y su potencial. Se busca dar un panorama general de la industria a la que
pertenece la empresa.
o El concepto, producto o servicio: en esta parte del plan, el objetivo principal es

mostrar por qué el producto o servicio ofrecido tiene una ventaja comparativa
que hará que se cubra esa necesidad insatisfecha.
o El plan: en esta sección se detallan en profundidad el plan comercial, el plan de

ventas, el plan de operaciones y el plan de escalamiento del proyecto. Cómo
evolucionarán y qué estructura se utilizará para lograr las ventas planeadas,
cuál será la estrategia de precios, cuál es el detalle de las operaciones y la
plataforma tecnológica necesaria y su evolución en el tiempo (necesidades de
instalaciones, logísticas, sistemas, etc.).
o La competencia: en este punto, la idea es definir brevemente quiénes son los

principales competidores. Se trata de reconocer que existen otros jugadores en
el mercado, y al mismo tiempo explicar por qué ellos no tienen y no lograrán
desarrollar la ecuación de valor que la empresa sí está en condiciones de
ofrecer.
o Proyecciones financieras: lo aconsejable es presentar los resultados financieros

esperados para un periodo de cinco años – plazo en que comúnmente la
empresa alcanzará su rendimiento normal –. También corresponde incluir la
evolución de las ventas, los costos y las inversiones en el tiempo (p. 76-78).
1.5.2 Referente legal.
A continuación se presenta un breve resumen de las principales leyes que

enmarcan el emprendimiento en Colombia:
Ley 590 de 2000: cuyo principal objetivo es “promover el desarrollo integral de las
micro, pequeñas y medianas empresas en consideración a sus aptitudes para la
generación de empleo, el desarrollo regional, la integración entre sectores
económicos, el aprovechamiento productivo de pequeños capitales y teniendo en
cuenta la capacidad empresarial de los colombianos” (Congreso de Colombia,
2000, párr. 1).
Ley 1014 de 2006: conocida como la ley de fomento a la cultura del

emprendimiento; cuyo objeto principal es “promover el espíritu emprendedor en
todos los estamentos educativos del país, en el cual se propenda y trabaje
conjuntamente sobre los principios y valores que establece la Constitución y los
establecidos en la presente ley” (Congreso de Colombia, 2006, párr. 8).
Ley 1258 de 2008: a través de la cual se crea la Sociedad por Acciones

Simplificada, “sociedad de capitales cuya naturaleza será siempre comercial,
independientemente de las actividades previstas en su objeto social” (Congreso de
Colombia, 2008, párr. 4)
Adicionalmente, se enuncia el marco legal correspondiente al funcionamiento de

las empresas con actividades inmobiliarias en Colombia:
Decreto 1420 de 1998: su objeto es “señalar las normas, procedimientos,

parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se
determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los
siguientes eventos, entre otros:
o Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa.
o Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria.
o Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial.
o Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía

administrativa
o Determinación del efecto de plusvalía.
o Determinación del monto de la compensación en tratamientos de Conservación.
o Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del predio

objeto de la misma.
o Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los

términos que señala el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989” (Lonja Colombiana de
Propiedad Raíz, 2017, párr. 2).
Ley 820 de 2003: “por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda

urbana y se dictan otras disposiciones para regular los contratos de
arrendamiento. Se hace énfasis en la promoción de los derechos de los
colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social” (Lonja
Colombiana de Propiedad Raíz, 2017, párr. 8).
Decreto 3130 de 2003: “aplicable a los contratos celebrados para el

arrendamiento de vivienda urbana, teniendo en cuenta aspectos como el pago de
los servicios públicos, contrato de arrendamiento, depósitos y otros aspectos
referentes al arrendamiento de este tipo de inmuebles” (Lonja Colombiana de
Decreto 1789 de 2004: “por el cual se establecen disposiciones en relación con

las sociedades especializadas en arrendamiento a fin de que éstas enfoquen sus
esfuerzos en el desarrollo de la actividad constructora” (Lonja Colombiana de
Decreto 2223 de 1996: “por el cual se señalan normas que garantizan la

participación activa de la comunidad en el cumplimiento de los compromisos del
Pacto Social de Productividad, Precios y Salarios” (Lonja Colombiana de
Ley 242 de 1995: “esta ley modifica las normas legales que tienen en cuenta el
comportamiento pasado del Índice de Precios al Consumidor como factor de
reajuste de multas, valores catastrales, rangos, cuantías y cánones, y en su lugar
establecer criterios que hacen referencia a la meta de inflación, con el objeto de
ajustar la legislación de conformidad con el Pacto Social de Productividad, Precios
y Salarios. Además determina la forma como deberá tenerse en cuenta la meta de
inflación en la expedición de normas por parte del Gobierno Nacional y las
Administraciones Distritales, Municipales y Departamentales” (Lonja Colombiana
de Propiedad Raíz, 2017, párr. 12).
Ley 56 de 1985: “por la cual se dictan normas sobre arrendamiento de vivienda

urbana y otras disposiciones que garantizan el derecho a la vivienda para la
familia colombiana como una obligación del Estado” (Lonja Colombiana de
Código de Comercio Decreto 410 de 1971: “que regula todo lo concerniente con
los establecimientos de comercio y su protección legal” (Lonja Colombiana de
Ley 675 del 2010: “rige el tema de copropiedades y propiedad horizontal” (Lonja
Colombiana de Propiedad Raíz, 2017, párr. 15).
1.6 ASPECTOS METODOLÓGICOS
1.6.1 Tipo de estudio.
La investigación es de tipo descriptivo, puesto que da a conocer en forma

detallada los procesos exactos que se llevan a cabo en este tipo de empresa, así
como también la descripción de las personas y entornos que rodean todo lo
relacionado con ella, llegando a conclusiones acerca del mejoramiento del
problema presentado, en un entorno específico.
1.6.2 Método de investigación.
El método de investigación que se utiliza es el deductivo, el cual,

según Méndez (2008) parte de la teoría general acerca de un fenómeno o
situación para explicar hechos o situaciones particulares.
Para el caso del proyecto se analiza la situación del sector y las estrategias
aplicadas en el mismo por otros competidores, con el fin de particularizarlos en la
empresa.
1.6.3 Método de recolección de información.
El método de recolección es la encuesta, utilizando un formulario orientado

a conocer el perfil del cliente, sus apreciaciones acerca del servicio a ofrecer y
posibles necesidades (ver anexo A).
A través del método de muestreo aleatorio simple se cuantifica el tamaño de la

muestra, haciendo uso de la siguiente fórmula:
2
Z pqN
n= 2 2
e ( N−1 ) + Z pq
Dónde:
n = Tamaño de la muestra
Z = Nivel de confianza (95%)
p = Probabilidad de que el evento ocurra (70%)
q = Probabilidad de que el evento no ocurra (30%)
e = Error permitido (5%)
N = Población
N - 1 = Factor de corrección por finitud
1.6.4 Fuentes de información
1.6.4.1 Fuentes primarias.
La fuente primaria utilizada para obtener los datos del mercado objetivo al
cual se dirigen los servicios de la empresa es la encuesta, la cual se aplica en la
ciudad de Cali a personas propietarios de bienes inmuebles (arrendatarios o
vendedores) de estratos 4, 5 y 6 de la ciudad de Cali.
1.6.4.2 Fuentes secundarias.
El presente trabajo se apoya en textos, documentos, estudios anteriores,

artículos de revista y periódicos, informes y páginas web, con el fin de obtener
información relevante para la construcción del proyecto. Esta información fue
obtenida a través de internet, bibliotecas y otras instituciones de carácter
académico.
1.6.5 Tratamiento de la información.
La información obtenida es tabulada y ordenada mediante técnicas

estadísticas a través de un programa informático, para luego ser analizada e
interpretada, con el fin de seleccionar los datos más relevantes para la
investigación.
1.6.6 Presentación de los resultados.
Los resultados de la investigación se presentan en cada uno de los estudios

realizados para determinar la viabilidad del proyecto (mercado, técnico,
organizacional y legal, financiero). En la investigación de mercado para cada una
de las preguntas se elaboró una gráfica, con el fin que se puedan apreciar los
resultados arrojados por la encuesta y analizar cada variable involucrada en el
estudio.
2 ESTUDIO DE MERCADO
2.1 ANÁLISIS DEL MERCADO
“Cuando en Colombia se habla de construcción, infraestructura y vivienda, no hay

forma de negar el buen momento por el que están pasando estos sectores y
mercados de la economía nacional. El fortalecimiento y crecimiento del sector
inmobiliario en el país ha sido un suceso que se ha convertido en el centro de
atención para el desarrollo de la economía colombiana y una temática recurrente
en distintos medios de comunicación. El ingreso de capital extranjero, el aumento
en la inversión tanto desde el interior como el exterior del país, y políticas que
incentivan buenas dinámicas en el sector inmobiliario, han convertido a este
mercado en un gran atractivo para todos a la hora de invertir” (Prabyc Ingenieros,
2014, párr. 1).
En el país, las regiones donde se registra mayor cantidad de inmuebles para la

venta son Cundinamarca con el 60%, Antioquia con el 30% y Eje Cafetero con el
26%. En el caso de los inmuebles en arriendo las regiones con mayor oferta se
encuentran en Cundinamarca con el 50%, Antioquia con el 25% y Costa Atlántica
con el 15%.
“Bogotá, Medellín y Cali son las ciudades que encabezan la lista de proyectos
nuevos por ciudades. En los últimos seis años, según la Galería Inmobiliaria, del
total de metros cuadrados, 54 millones de m 2 iniciados, Bogotá agrupa el 38%,
seguida por Medellín con 29% Le siguen Villavicencio con 12%, Barranquilla con
5%, Cartagena y Bucaramanga con 4% cada una” (Fincaraíz, 2014, párr. 2)
“Según cifras de La Galería Inmobiliaria, el área metropolitana de Cali presentó en

el primer semestre de 2014 el mayor crecimiento en la venta de vivienda nueva,
entre las principales ciudades del país (ver tabla 1). Al comparar con el segundo
semestre de 2013 el crecimiento fue de 39,7%. Se registraron 7.880 unidades
vendidas equivalentes a 511.840 m2” (Cámara de Comercio de Cali, 2014, p. 3).
“El 70,8% pertenece a vivienda de interés social, VIS 1 y por estratos, la venta de
vivienda se concentró en los estratos 2 y 3 (63,2%)” (Cámara de Comercio de Cali,
2014, p. 3)
Tabla 1. Venta de vivienda nueva I semestre 2013-2014
Fuente: (Cámara de Comercio de Cali, 2014, p. 3)
“La ciudad registra desde diciembre del 2013, más de 165.909 inmuebles, tanto de
vivienda como comerciales. El tipo de inmueble más buscado y las áreas más
solicitadas varían según venta o arriendo. En general, las casas en venta son los
inmuebles con mayor oferta y demanda en la capital azucarera. Los apartamentos
son el segundo inmueble más solicitado en esta ciudad, para arriendo. Seguido de
una gran búsqueda de proyectos nuevos y lotes para venta. En arriendo las
búsquedas se concentran en un menor grado de preferencia en habitaciones y
apartaestudios” (Fincaraíz, 2014, párr. 5).
“Las áreas más buscadas para casas en venta están entre 71-80 mts² y en
arriendo de 101-120 mts².Para apartamentos en venta y arriendo las áreas con
mayor interés están de 51-60 mts² (ver tabla 2). De esta manera el desarrollo del
1
Hasta $90 millones.
sector inmobiliario sigue consolidándose en toda la región valle caucana con
interesantes propuestas de vivienda en apartamentos, casas y proyectos nuevos;
potenciando el mercado de bienes raíces en la costa pacífica” (Fincaraíz, 2014,
párr. 6 y 7)
Tabla 2. Inmuebles y áreas más buscadas en Cali
Fuente: (Fincaraíz, 2014)
“Como ya viene sucediendo en algunas ciudades, la escasez del suelo urbano

limita el espacio de construcción. De acuerdo con las cifras de 2013, el área o
metros cuadrados destinados a la construcción de casas disminuyó en 2,2
millones, los nuevos proyectos lanzados bajaron desde 824 en 2011 a 738 en
2012 y 644 en 2013” (Fincaraíz, 2014, párr. 6).
“Pese lo anterior, la construcción en el estrato 6 ha aumentado significativamente

en el mismo período y actualmente, el 39% de los proyectos están dirigidos a los
estratos 5 y 6, el 27% al estrato medio-alto, es decir, estrato 4 y el 34% para los
estratos 2 y 3” (Fincaraíz, 2014, párr.76).
En lo expuesto anteriormente, se deduce que la edificación de vivienda se ha

concentrado en los estratos más altos, puesto que en estos hay mayor espacio
para construir contrario a lo que sucede en los demás estratos, donde al parecer el
suelo urbano de bajo costo resulta ser el principal limitante para la construcción de
vivienda de interés social. Esto resulta preocupante si se tiene en cuenta que la
población colombiana se encuentra concentrada principalmente en los grupos de
ingresos bajos, donde se encuentra la mayor demanda potencial de vivienda así
como el mayor déficit.
“El ritmo de construcción de vivienda en todo el país no para. Con ofertas

destinadas para la clase media y alta, las edificaciones son inocultables por
doquier. Oferta y acaparamiento. La especulación con los precios del suelo no
cesa, llegando el metro cuadrado a valores semejantes a los dominantes en
Europa y Estados Unidos.
Producto de esta especulación, la dinámica en los precios de la finca raíz (casas y

apartamentos) trepan muy por encima del resto de bienes y servicios del mercado.
A lo largo del período 1997-2014 los precios reales de los bienes y servicios
comercializados en Colombia crecieron 2,6 veces. En este período, los de la
vivienda nueva aumentaron 5,4 veces, un poco más los apartamentos que las
casas, lo que llanamente indica que los especuladores inmobiliarios lograron
apropiarse, bajo la forma de renta, cerca de tres veces más de la riqueza
generada por el trabajo social nacional respecto a lo que fue su contribución al
crecimiento de la economía” (Sarmiento, 2014, párr. 2-3).
2.2 ESTRUCTURA DEL MERCADO
2.2.1 Análisis de demanda.
“Desde el punto de vista del mercado de vivienda, Colombia es un país

demandado, es decir, se producen menos viviendas que hogares por año. En la
presente década, por año se están creando más de 250.000 hogares mientras que
el año en el que más viviendas formales se han construido no alcanzó las 135.000
unidades. Por ello el déficit supera el millón y medio de viviendas, más otro millón
no aptas por no ser susceptibles de mejoramiento o por carencia de servicios
públicos o por estar en zonas de riesgo” (Mutis, 2013, párr. 7).
Las ventas de vivienda en 2015 crecieron 7,2% anual, en las seccionales medidas
por Camacol, hasta 183.662 unidades, y 6,7% anual en las regiones con
seguimiento de La Galería Inmobiliaria, hasta 152.573 unidades (según gráfico 1).
El desglose por nivel de precios de Camacol muestra que las viviendas de peor
comportamiento estuvieron en los rangos de precios bajos (valor menor a 70
salarios mínimos mensuales —SMMLV—), con una variación anual negativa de
36,3%. Esto debido a la imposibilidad de reemplazar el alto número de proyectos
de interés social que fueron promovidos por el Gobierno en años anteriores (BBVA
Research, 2016, p. 6).
Gráfico 1. Ventas de vivienda por regiones y ciudades en las muestras de Camacol y La Galería Inmobiliaria
(a/a, %)
Fuente: (BBVA Research, 2016, p. 6)
Según los datos de Camacol, las ventas de vivienda VIS durante 2015 cayeron
5,3%, pese al impulso positivo que tuvieron las ventas de vivienda VIS con precios
entre 70 y 135 SMMLV (+19,1% en 2015). Una conclusión similar se puede inferir
del análisis de La Galería Inmobiliaria, pues cuando se excluyen las ventas de
viviendas de precios bajos promovidas bajo el programa VIPA (vivienda para
ahorradores), las ventas totales de 2015 crecieron a una tasa mayor, de 14,1%
(BBVA Research, 2016, p. 6).
Pareciera que este comportamiento de la vivienda social no se explica por temas
de demanda, sino más bien por una menor oferta de proyectos. Un argumento a
favor de esta hipótesis es el incremento en 56% del número de subsidios de
vivienda entregados por las Cajas de Compensación Familiar durante 2015.
Durante el año completo se desembolsaron 0,9 billones de pesos en 65.175
subsidios de vivienda. De estos, 15.477 subsidios (0,3 billones de pesos)
correspondieron al Programa VIPA – Mi Casa Ahorro (BBVA Research, 2016, p.
7).
“El crecimiento de la demanda agregada ha generado capacidad de ahorro y de

inversión en propiedad raíz en múltiples modalidades. La profundización y el
crecimiento de la cartera hipotecaria, lo mismo que el mercado de capitales como
fuentes del desarrollo inmobiliario, han de ser elementos vitales para el futuro”
(Mutis, 2013, párr. 7).
El arrendamiento sigue siendo la segunda opción más usada por los hogares,
después de la vivienda propia. Según la encuesta de calidad de vida de 2015, el
37,3% de los hogares vive en arriendo, frente a un 41,6% de hogares que viven en
vivienda propia y un 4,3% que están viviendo en una casa que están pagando. El
porcentaje de hogares viviendo en arriendo es más alto en regiones como Bogotá
(48,4% del total) y Valle del Cauca (43,9%), las cuales adicionalmente tienen
mayores ingresos que el promedio del país, según vimos más atrás. Estos
hogares se convierten en demandantes potenciales de vivienda (BBVA Research,
2016, p. 15).
 Cálculo de la Demanda del proyecto
A. Mercado global
El mercado global está compuesto por todos los inmuebles que se encuentran
disponibles para la venta y/o arriendo de vivienda usada de la ciudad de Cali.
Según estadísticas del portal Finca Raíz, a Octubre del 2016, se encuentran
113.387 inmuebles para la venta, seguida de 51.353 inmuebles para arrendar
(Fincaraíz, 2016, párr. 3).
B. Mercado potencial
El mercado potencial corresponde a la disponibilidad de inmuebles para la venta

y/o arriendo en los estratos 4, 5 y 6 de la ciudad de Cali, los cuales serían 18.573
inmuebles para la venta y 8.412 para arrendar.
De acuerdo a información revelada por Lonja de propiedad raíz de Cali en el 2015,

la participación de intermediarios en el mercado de inmuebles disponibles, es de
48% en total, de los cuales un 35% está asociado a los procesos de venta y un
59% a arrendamiento; contando en todos los casos tanto intermediarios formales
como informales. Lo anterior quiere decir que hay un 52% del total de predios
disponibles en la ciudad, que no cuenta con ningún tipo de intermediación. Este
porcentaje está dividido en un 65% del mercado de venta de inmuebles y un 35%
para el de arrendamiento.
Según esto, el mercado potencial es de 12.072 inmuebles para la venta y 2.944

para arrendamiento.
C. Mercado objetivo
Inmobiliaria Vivarte se orienta al mercado inmobiliario de los estratos 4, 5 y 6,

debido a que es donde los propietarios disponen de una inversión para la
administración de sus bienes; donde la empresa pretende captar el 3% del
mercado de intermediación en ventas y el 9% del mercado de intermediación en
arriendo que hoy no está siendo administrado por otros operadores. Esta
participación se basa en información suministrada por la Lonja de propiedad raíz
de Cali.
Teniendo en cuenta la participación de la empresa dentro del sector, el mercado

objetivo correspondería a 362 inmuebles para la venta y 265 para arrendamiento.
2.2.1.1 Clientes.
El mercado objetivo de la Inmobiliaria Vivarte está compuesto por

propietarios de bienes inmuebles (arrendatarios o vendedores) de la ciudad de
Cali.
Dentro de esta caracterización se identifican necesidades desde el punto de vista

de inversión, es decir, necesidades de ahorro, estabilidad, rentabilidad, calidad de
vida, entre otras, las cuales son atendidas por la empresa a través de sus
diferentes servicios.
Los clientes a los que está enfocada Inmobiliaria Vivarte son personas de estratos
4, 5 y 6 de la ciudad de Cali, propietarios de bienes inmuebles o demandantes de
propiedades para comprar o arrendar.
Para un mayor conocimiento del cliente potencial, se realizó una encuesta a 239
propietarios de inmuebles de estratos 4, 5 y 6 de la ciudad de Cali, obteniendo los
siguientes resultados:
Pregunta 1: Posee inmuebles para alquiler o venta
Gráfico 2. Posesión de inmuebles para alquiler o venta
Fuente: Los autores
El 60% de las personas a quienes se les aplicó la encuesta poseen inmuebles

para la venta o alquiler.
Pregunta 2: Tipo de inmueble que posee
Gráfico 3. Tipo de inmueble que posee
Fuente: Los autores
En el gráfico anterior se puede observar que el 47% de las personas encuestadas

poseen apartamento, ya sea para la venta o arrendamiento; el 27% casa, el 13%
bodegas y el 12% locales.
Lo anterior muestra que hay un amplio mercado para desarrollar el negocio.
Pregunta 3: ¿Cuál es el estrato socioeconómico de la zona donde está ubicado el

inmueble?
Gráfico 4. Estrato socioeconómico de la zona del inmueble
Fuente: Los autores

El 49% de los propietarios encuestados afirmó que el inmueble se encuentra en el
estrato 5; mientras que el 34% en el estrato 4 y el 17% en el estrato 6.
Pregunta 4: ¿Usa o ha usado los servicios de una inmobiliaria?
Gráfico 5. Uso de los servicios de una inmobiliaria
Fuente: Los autores
El 58% de los propietarios de inmuebles sí ha usado el servicio de alguna

inmobiliaria, mientras que el 42% no.
Pregunta 5: ¿Qué servicios inmobiliarios ha usado?
Gráfico 6. Servicios que ha usado
Fuente: Los autores

Dentro de los servicios que más han utilizado los propietarios encuestados, se
encuentran la administración de arrendamiento (39%), los seguros de
arrendamiento (19%) y la venta de inmuebles (16%), seguidos de avalúos, compra
de inmuebles, asesoría legal y de inversión, mantenimiento, adecuación y/o
reparación del inmueble; con una representación menor.
Pregunta 6: ¿Cuánto ha pagado por servicios inmobiliarios de venta y

arrendamiento?
El rango de pago que los propietarios encuestados han pagado por algún servicio
de venta de inmuebles o administración del inmueble para arrendamiento, se
encuentra en el 3% y el 8% del canon o valor negociable con un 51% y menos del
3% del canon o valor negociable con un 32%. El 21% respondió que no tienen
presente lo que han pagado por este servicio.
Gráfico 7. Rango de pago por los servicios inmobiliarios de venta y arrendamiento
Fuente: Los autores
Pregunta 7: ¿Estaría dispuesto a cambiar la actual inmobiliaria para acceder a

mayores servicios?
Gráfico 8. Disposición de cambio de inmobiliaria
Fuente: Los autores
Como se observa en el gráfico 8, el 65% está dispuesto a cambiar de

intermediario o inmobiliaria, so peso de buscar nuevos servicios.
Pregunta 9: Si ha utilizado los servicios de una inmobiliaria, ¿a través de qué

medio se ha enterado de su existencia?
Gráfico 9. Medios por los que se ha enterado de las inmobiliarias
Fuente: Los autores
Se puede observar que el 64% de las personas encuestadas han utilizado los
servicios de una inmobiliaria, ya sea por recomendación de un amigo o familiar o
porque se han enterado de la empresa a través de publicidad escrita, ya sea
volantes, pautas o en los clasificados de los periódicos.
2.2.2 Análisis de la oferta.
Según Camacol, en 2015 se lanzaron 179.250 unidades de vivienda nueva

en 17 regiones. La cifra significó una caída de 0,5% anual. El 70% de los
lanzamientos fueron No VIS, superando su participación de 2014 (58%). En un
censo más amplio, de orden nacional, usando las licencias de construcción
medidas por el DANE, la cantidad de viviendas licenciadas en 2015 llegó a
243.152 unidades (BBVA Research, 2016, p. 7).
Las ventas de vivienda usada aumentaron 3,0% en 2015, ubicándose en 500.000

unidades. El valor notarial registrado de las compraventas se redujo en 12,4%. El
valor medio de las viviendas transadas se redujo aún más en un 14,9%. Las
viviendas usadas que se comercializaron en 2015 tuvieron un valor medio de
135,2 millones de pesos (vs. 158,9 millones de valor medio de las vendidas en
2014). Esta caída en el valor medio nos da señales de un ajuste moderado que
también se está dando en las viviendas usadas, en línea con la menor dinámica
del mercado residencial nuevo y de las otras edificaciones. Si bien, se debe fijar la
atención en que la costumbre nos dice que no siempre el valor notarial
corresponde al valor comercial de las viviendas transadas, siendo imposible
deducir el verdadero valor de los inmuebles (BBVA Research, 2016, p. 12).
Las regiones con las mayores contribuciones negativas a la caída del valor de las
ventas de vivienda usada fueron Bogotá (contribución negativa de 5,9 puntos
porcentuales a la caída de 12,4%), Atlántico (-4,0 pp), Antioquia (-2,6 pp),
Cundinamarca (-1,3 pp) y Casanare (-0,5 pp). El principal, y único destacable,
comportamiento al alza lo tuvo el Valle con una contribución positiva de 1,9 puntos
porcentuales (BBVA Research, 2016, p. 15).
La oferta de vivienda usada creció a un mayor ritmo que la demanda por vivienda.
Según La Galería Inmobiliaria, de 2012 a 2015, el porcentaje de viviendas nuevas
que fueron compradas por inversionistas (para venta o arriendo) fue de 20%.
Además, el 17,8% de los hogares que compraron vivienda para vivir ya tenía una
vivienda propia, que entraba a hacer parte del mercado de usados (BBVA
Research, 2016, p. 12).
Según La Galería Inmobiliaria, el porcentaje de inmuebles terminados sin vender

aumentó en casi todas las ciudades (excepto Medellín, Cartagena y Santa Marta)
y las pre-ventas se redujeron en Bucaramanga, Barranquilla, Cali y zonas
campestres. Los inventarios de vivienda crecieron especialmente en los estratos 5
y 6. En Bogotá y aledaños, 16,0% de la oferta terminada en estrato 5 está sin
venderse y el 19,2% del estrato 6. En Bucaramanga, el 39,6% del estrato 5. En
Santa Marta el 8,3% del estrato 5 y el 10,3% del estrato 6. En Villavicencio el
19,4% del estrato 6. Y en Barranquilla, el 9,0% del estrato 6 (ver gráfico 10) (BBVA
Research, 2016, p. 10).
Gráfico 10. Estado de la oferta (% del total)
Fuente: (BBVA Research, 2016, p. 10)

2.2.2.1 Competencia.
De acuerdo a la Cámara de Comercio de Cali, en la ciudad hay

registradas 1.098 empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria, lo que indica que
hay una gran oferta de servicios inmobiliarios, aunque 282 corresponden a
personas naturales, en muchos casos dedicadas a actividades alternas a este
servicio.
Las empresas del mercado inmobiliario en la ciudad ofrecen servicios de

arrendamiento, compra y venta de inmuebles, avalúos, administración de
propiedad horizontal, venta de proyectos, entre otras. La mayoría ofrece todos los
servicios sin mayores diferencias entre ellas.
En la siguiente tabla, se presentan las fortalezas y debilidades de las principales

empresas del sector de bienes raíces en la ciudad de Cali. Con esta evaluación se
logró establecer que las empresas del sector inmobiliario carecen de canales
adecuados para la captación de sus clientes, además, que la publicidad que se
distribuye es mínima y poco atractiva.
Una mínima porción de estas empresas combina servicios complementarios y si lo

hacen incrementan en gran medida la carga operacional del inmueble, lo que hace
que éste tenga un valor administrativo alto frente a otros similares y de la
competencia.
Cuadro 1. Análisis de la competencia
EMPRESA SERVICIOS FORTALEZA DEBILIDAD

JM Inmobiliaria Ventas de inmuebles nuevos y 23 años en el mercado, brindando
usados, arrendamiento, avalúos, servicios en el sector inmobiliario y
venta de proyectos internacionales. de la construcción, buena gestión de
la publicidad y los medios
electrónicos
Century 21 Venta de inmuebles usados y nuevos Líder en el mundo con más de 35 Se encarga principalmente de la
a nivel nacional, arrendamiento. años de experiencia. Tiene presencia venta de grandes proyectos. No
en 64 países y territorios con más de cuenta con páginas Web
8.500 oficinas, autorizadas por medio robustas para gestión del
de franquicias, de propiedad y usuario.
funcionamiento independientes.
Bienco S.A. Venta de inmuebles usados y nuevos Es una marca reconocida, Cuenta Carece de una buena estrategia
a nivel nacional, arrendamiento, con oficinas en las ciudades de de comunicación enfocada a su
avalúos e inventarios, venta de Bogotá, Cali y Bucaramanga. público objetivo.
proyectos de construcción, asesorías Además, tiene el servicio de Call
jurídicas. Center en horario de oficina de lunes
a domingo.
46
Cuadro 1. (Continuación)
EMPRESA SERVICIOS FORTALEZA DEBILIDAD

Inmopacífico Venta de inmuebles, arrendamiento, Ofrece servicios de ingeniería e Carece de una buena estrategia
avalúos, venta de proyectos de infraestructura para grandes de comunicación, tiene poca
construcción y asesoría en servicios proyectos. publicidad.
de ingeniería para la construcción de
inmuebles o diferentes proyectos.
Constructora e Venta de inmuebles, arrendamiento y 10 años en el mercado, cuenta con Carece de una buena estrategia
Inmobiliaria CIMA Ltda avalúos. dos aseguradoras en alianza de comunicación, tiene poca o
empresarial. nula publicidad, no posee
página web propia.
Garbiras Inmobiliaria Venta de inmuebles, arrendamiento, Más de 25 años en el mercado, Carece de una buena estrategia
avalúos, mantenimiento de cuenta con servicios integrales para de comunicación, tiene poca o
inmuebles, consultoría jurídica y sus clientes y alianza con las nula publicidad. No cuenta con
asesoría en inversión en propiedad principales empresas y una página Web robusta para la
raíz. agremiaciones del mercado gestión comercial.
inmobiliario.
Fuente: Los autores
47
2.3 CARACTERIZACIÓN DEL PRODUCTO
El principal objetivo de Inmobiliaria Vivarte es resolver las necesidades de sus

clientes en cuanto a la oferta y demanda del sector inmobiliario siendo estudiadas
y respondidas de forma profesional, con un alto conocimiento de los estatutos y
leyes relacionados con el sector para una completa asesoría personalizada.
Dentro de los servicios ofrecidos por la empresa se encuentran:
 Venta de inmuebles
Inmobiliaria Vivarte acompaña a sus clientes durante todo el proceso de venta del
inmueble, desde el recibo del mismo hasta que se actualice el certificado de
tradición y libertad en donde se evidencie el nuevo propietario.
 Administración de inmuebles
Inmobiliaria Vivarte ofrece el Mandato regulado legalmente sobre el inmueble, a

través del cual realiza diversas gestiones tales como promocionar bien, pagar los
respectivos gravámenes, contratar el seguro de arrendamiento, entre otros y una
vez liquidados los gastos, entrega al propietario mensualmente, el saldo
correspondiente bajo los parámetros establecidos en el contrato suscrito para tal
efecto.
Este proceso garantiza a los clientes la total trazabilidad desde la consignación del
canon de arrendamiento, pudiendo ofrecerles un respaldo total en la
administración del inmueble que confían a la empresa.
 Asesoría jurídica
La administración de inmuebles incluye una cobertura del 100% de la asistencia

jurídica para todos los inmuebles confiados a la empresa; así como el seguro de
arrendamiento de El Libertador, compañía del grupo empresarial Bolívar.
48
De igual forma, se ofrece asistencia jurídica para la solución de inquietudes acerca
de la venta o el arrendamiento de un inmueble, en cuanto a clientes que deseen
hacer uso de los servicios de la empresa y que vengan presentando mora;
procesos de restitución que impidan iniciar el proceso de administración; buscando
normalizar este tipo de situaciones para garantizar a cada cliente un análisis de su
caso y poder dar vía libre a la administración de su inmueble disfrutando de su
renta oportunamente cancele o no el canon el arrendatario.
El servicio de asesoría jurídica tiene como objetivo dar respuesta a las inquietudes
suscitadas, especialmente en los siguientes temas:
 Contratos de arrendamiento
 Compraventa
 Administración inmobiliaria
 Corretaje
 Construcción
 Seguros
 Propiedad horizontal
 Normas urbanísticas
 Restitución de inmuebles
 Avalúos
 Conciliación y Arbitraje
 Contratos de fiducia
49
La inmobiliaria ofrece sus servicios a través de una página web en la que cada
cliente puede acceder para ver el estado de su inmueble.
En caso de alquiler puede darse cuenta si los servicios públicos se encuentran al

día y cuántas personas han estado interesados en el inmueble y quienes están
como postulantes para tomarlo, en el caso del posible arrendador tiene la
posibilidad de ver el inmueble en un video 3D para conocerlo y tomar la decisión
de alquilarlo. En cuanto a la venta, los clientes pueden, de igual manera, ver los
inmuebles en 3D y pedir su cita desde la página.
Adicionalmente, se ofrece una suscripción VIP Carnetizada donde los clientes

tienen derecho a servicios legales con un precio mensual.
2.4 PLAN DE MERCADEO
2.4.1 Estrategia de precios.
Debido a la disparidad de precios de la competencia, Inmobiliaria Vivarte ha

establecido tablas de comisión tanto para la venta como para el arrendamiento de
los inmuebles.
En la venta de los inmuebles se estima una comisión entre el 2% y el 4% de

acuerdo al valor del inmueble.
Tabla 3. Comisión por venta de inmuebles
PORCENTAJE VALOR DEL INMUEBLE

4% Entre 80.000.0000 y 260.000.000
3% Entre 260.000.001 y 450.000.000
2% Más de 450.000.001
Fuente: (Presidente de la República de Colombia, 2000)
50
En cuanto a la comisión correspondiente por la administración del inmueble, se
cobra una comisión entre el 6% y el 9% sobre el canon de arrendamiento.
51
Tabla 4. Comisión por servicio de administración de inmueble
PORCENTAJE VALOR CANON DE

ARRENDAMIENTO
9% Entre 500.000 y 1.500.000
7,5% Entre 1.500.001 y 3.000.000
6% Más de 3.000.001
De acuerdo a esto, el porcentaje de la comisión tiene relación directa con el valor

del canon de arrendamiento. Entre más costoso el inmueble menor es el
porcentaje.
Para los avalúos urbanos la comisión se fija de acuerdo a lo establecido en el

Decreto 466 de 2000 como se especifica en la tabla 5.
Tabla 5. Comisión del servicio de avalúo
PORCENTAJE SALARIO
ÁREA / METROS
MÍNIMO DIARIO
de 0 a 100 15
de 100 a 200 13,5
de 200 a 500 12
de 500 a 1000 10,5
de 1.000 a 5.000 6
de 5.000 a 10.000 3
de 10.000 o más 1,5
52
2.4.2 Estrategia de venta.
Se programa una consecución de inmuebles, a través de concertación de

citas y contactos telefónicos con propietarios que no tengan su inmueble con
alguna firma inmobiliaria, ya sea para arrendamiento o venta.
Gestionar una base de datos efectiva de clientes a través de un CRM, con el fin de
enviar información de interés del sector inmobiliario a través de correo electrónico.
2.4.3 Estrategia promocional.
Como estrategias promocionales se tienen:
o Elaborar volantes para dejar en los inmuebles que se encuentren desocupados

para alquiler o venta en los sectores en los que la empresa tiene su mercado
objetivo.
o Utilizar el medio publicitario BICIVALLA como medio alternativo para dar a

conocer la empresa.
o Entrega de merchandising como lapiceros o llaveros para fidelizar a los clientes.

Estos obsequios se dan después de seis meses de continuidad con la empresa.
o Contar con un un stand en las diferentes ferias de vivienda que se realizan en la

ciudad, donde se busca la consecución de nuevos clientes tanto para
administración como para compra y venta de inmuebles.
o Imagen corporativa
El logotipo utilizado por la empresa está compuesto por tres edificios que
reflejan seguridad y estabilidad.
53
En cuanto al logo escogido, se busca dar confianza al cliente, ya que colocan
su patrimonio en manos de la empresa para que sea administrado de la mejor
manera.
54
Figura 2. Logotipo
Fuente: Los autores
o Costos estrategia promocional
Tabla 6. Costo estrategia promocional
ÍTEM CANTIDAD VALOR VALOR

UNITARIO TOTAL
Volantes 1.000 90 90.000
Pauta Bicivalla 2 430.000 860.000
Stand publicitario (Feria) 2 1.200.000 2.400.000
Llavero Esfero publicitario 300 880 264.000
Tarjetas de presentación 1.000 70 70.000
Fuente: Los autores
En la anterior tabla se detallan los costos de cada una de las estrategias

promocionales que se han proyectado para dar a conocer la inmobiliaria.
55
2.4.4 Estrategia de distribución.
El servicio ofrecido por la inmobiliaria es intangible, por lo tanto la

distribución es directa a los clientes. Los asesores mantienen contacto directo con
cada cliente, con el fin que sientan el respaldo y constante asesoría por parte de la
empresa.
2.4.5 Políticas de servicios.
Las políticas de servicios son:
o Prestar una asesoría integral al cliente a partir de brindar apoyo en cada uno de
los servicios que requiera, así como la información necesaria.
o Contar con una estructura administrativa adecuada, con el fin de brindar un

servicio oportuno a los clientes.
o Mantener comunicación constante con los clientes a fin de que estos se

encuentren enterados del estado de sus inmuebles.
2.4.6 Tácticas de venta.
Dentro de las tácticas de ventas se encuentran:
o Inmobiliaria Vivarte cuenta con asesores integrales quienes son los encargados
de brindar asesoría a los clientes en la administración de los inmuebles.
o Los asesores tienen total conocimiento de la normatividad que rige tanto la

administración como la documentación para comprar o vender vivienda.
56
3 ESTUDIO TÉCNICO
3.1 INGENIERÍA DEL PROYECTO
3.1.1 Servicio.
A continuación se presentan las fichas técnicas de los servicios que presta

la Inmobiliaria Vivarte.
Cuadro 2. Servicios de venta de inmuebles
Fuente: Los autores
57
Cuadro 3. Servicio de administración de inmuebles
Fuente: Los autores
Cuadro 4. Servicio de avalúos
Fuente: Los autores
58
3.1.2 Metodología para el estudio de la ingeniería del proyecto.
Para la ingeniería del proyecto se tiene en cuenta:
 Maquinaria y equipos requeridos
Los servicios inmobiliarios no requieren demasiados equipos o herramientas,

puesto que sólo se debe equipar una oficina con áreas funcionales en las que se
atienda a los clientes.
A continuación se describen los muebles, enseres y equipos que hacen parte de

las necesidades básicas para el funcionamiento de la empresa.
Imagen 1. Computador portátil
Fuente: (Alkosto, 2017, fig. 1)
Imagen 2. Impresora multifuncional
59
Fuente: (Alkosto, 2017, fig. 2)
Imagen 3. Teléfono conmutador
Fuente: (Mercado Libre, 2017, fig. 2)
Imagen 4. Escritorio en L
Fuente: (Homecenter, 2017, fig. 2)
60
Imagen 5. Mesa de juntas
Imagen 6. Silla ergonómica
Imagen 7. Silla de espera
61
62
Imagen 8. Silla ejecutiva con brazos
Imagen 9. Archivador
63
Imagen 10. Módulo de recepción
Fuente: (Muebles modulares MR, 2017, fig. 10)
Imagen 11. Escritorio recto
 Edificios, estructuras y obras de ingeniería civil
Para desarrollar la actividad inmobiliaria, la empresa requiere de una oficina de

105 m2 distribuida de la siguiente manera: dos oficinas, baño y un área amplia en
la que se ubica la recepción y los módulos de los asesores inmobiliarios.
Debido a que no se necesitan adecuaciones especiales, se toma la oficina tal

como la entregan. En la figura 3 se presenta el plano de la empresa.
64
Figura 3. Plano de la empresa
Fuente: Los autores
Figura 4. Plano de la empresa en 3D
Fuente: Los autores
65
3.1.3 Diagramas y planes de desarrollo.
A continuación se presenta el plan funcional y los diagramas de los

diferentes procesos internos.
 Plan funcional general
La empresa cuenta con un horario de atención al cliente de lunes a viernes de

8:00 am a 12:00 m y de 2:00 a 6:00 pm y el sábado de 8:00 a 1:00 pm.
Durante estos horarios se atiende a los clientes telefónica y personalmente y se

desarrollan las actividades propias de la empresa.
 Diagrama del flujo del proceso
A continuación se presentan los diagramas de los procesos donde se recopilan las

diferentes actividades que constituyen la secuencia de cada servicio.
66
Figura 5. Esquema y ruta de servicios para avalúos
Fuente: Los autores
67
Figura 6. Esquema y ruta de servicios para recibir un inmueble en arrendamiento
Fuente: Los autores
68
Figura 7. Esquema y ruta de servicios para recibir un inmueble en venta
Fuente: Los autores
69
3.1.4 Tecnología.
La tecnología es muy importante para la empresa, por lo que se requiere:
 Sitio Web administrable
El sitio administrable permite modificar los contenidos, sin conocimientos técnicos

y sin software especializado. Este sitio incluye:
 Diseño exclusivo de sitio web responsive2
 Página de inicio (Home)
 15 Páginas internas definidas (Ej: Nuestra Empresa, Servicios, Productos,

Noticias, Contacto…)
 Hasta 3 imágenes del cliente por cada página interna
 CMS (le permite a usted mismo actualizar los contenidos de su página)
 Formulario de contacto con envío a correo electrónico y registro de mensajes en

la base de datos.
 Módulos y complementos requeridos
 Instalación de chat de soporte Zendesk
 Estadísticas de visita
 SEO Básico para posicionamiento en motores de búsqueda.
 Software de gestión inmobiliaria
2
Responsive se refiere a que el sitio web es compatible y adaptable en dispositivos móviles.
70
Para la gestión de los procesos operativos se utiliza el software SIMI, el cual está
especializado en el manejo inmobiliario, ofreciendo sus funciones en los siguientes
ítems empresariales:
 Comercialización (Captación y Promoción).
 Arrendamientos (Contratos y Cartera).
 Tesorería (Recaudos y Giros Automáticos).
 Contabilidad. (COL-GAAP y NIIF).
 Medios Magnéticos e Informes.
 Administración de Inmuebles de la DNE.
Dentro de los objetivos del software está el organizar la gestión comercial,

disminuir la carga operativa, automatizar los procesos, mejorar la productividad y
disminuir costos.
Para la instalación del software inmobiliario se requiere:
Servidores (Recomendado para Empresas que cuenten con infraestructura

superior a 10 equipos):
 Sistemas Operativos: Windows Server 2003, Windows Server 2008 R2,

Windows 2012.
 Memoria en RAM 4GB (mínimo) Dedicados.
 500 GB de Disco Duro.
Estaciones de trabajo:
 Windows XP Professional SP3, Windows Vista, Windows 7, Windows 8 (que no

sea versión home) como sistema operativo.
71
 Memoria RAM mínimo de 2 GB.
 Disco duro con espacio disponible mínimo de 20GB.
3.1.5 Selección del equipo.
Para el funcionamiento de la Inmobiliaria Vivarte se deben adquirir una serie

de muebles, enseres y equipos de cómputo y comunicación que se relacionan a
continuación:
Cuadro 5. Muebles y enseres
ARTÍCULO CANTIDA VALOR VALOR PROVEEDOR

D UNITARIO TOTAL
Escritorio en L 2 953.900 1.907.800 Industrias Cruz
Escritorio recto 2 687.900 1.375.800 Industrias Cruz
Módulo de recepción 1 698.000 698.000 Industrias Cruz
Silla ejecutiva con brazos 5 179.900 899.500 Homecenter
Archivador 1 329.900 329.900 Homecenter
Mesa de juntas 1 419.900 419.900 Industrias Cruz
Sillas de espera 2 179.900 359.800 Homecenter
Sillas auxiliar 10 89.900 899.000 Homecenter
TOTAL 6.889.700
Fuente: Los autores
Cuadro 6. Equipos de cómputo y comunicación
ARTÍCULO CANTIDA VALOR VALOR PROVEEDOR

D UNITARIO TOTAL
Computador All in one 5 1.849.000 9.245.000 Alkosto
Impresora Multifuncional 1 529.000 529.000 Alkosto
Teléfono conmutador 1 277.900 277.900 Homecenter
Teléfono alámbrico 4 49.900 199.600 Homecenter
TOTAL 10.251.500
72
Fuente: Los autores
3.1.6 Cálculo de cantidades de materia prima e insumos
 Cálculo de cantidades de materiales e insumos requeridos por la parte

Administrativa
Para cumplir con el funcionamiento de la empresa se requieren los siguientes

insumos:
Tabla 7. Insumos de papelería
ÍTEM CANTIDAD
Resma papel carta 1
Resma hoja membreteada 1
Tinta impresora (recarga) 1
Lapiceros 5
Portaminas 2
Repuesto Minas HB (12 unidades) 2
Folder colgante 15
Folder celuguía 15
AZ carta 5
Resaltador 2
Sello 1
Tijeras 1
Caja clip pequeño 2
Grapa standard 1
Ganchos para legajar 2
Saca ganchos 2
Fuente: Los autores
73
Tabla 8. Insumos de aseo y cafetería
ÍTEM CANTIDAD
Jabón en polvo 1
Limpión 2
Ambientador 1
Escoba 1
Trapeador 1
Recogedor 1
Bolsas basura 10
Paquete papel higiénico (x 12 und.) 1
Jabón líquido para manos 1
Fuente: Los autores
3.2 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
3.2.1 Macrolocalización.
De acuerdo a Cali en cifras (2013), la ciudad cuenta con una población total
de 2.369.829 habitantes, distribuida en 21 comunas y 15 corregimientos (Navarro,
El Hormiguero, Pance, La Buitrera, Villacarmelo, Los Andes, Pichindé, La Leonera,
Felidia, El Saladito, La Elvira, La Castilla, La Paz, Montebello y Golondrinas).
Según Alonso et. al (2007), las comunas con mayor densidad, en general,
presentan pirámides poblacionales con bases amplias, mientras que aquellas con
densidades bajas presentan una población relativamente más envejecida con una
base ensanchada (p. 9).
Es claro que no existen muchas comunas en la ciudad de Cali, donde se

presenten grandes diferencias de estratos al interior de ella. Sí existe una gran
concentración de algunos estratos en determinadas comunas. Por ejemplo, el
estrato 6 se concentra en las comunas 22 y 2; el estrato 1 se concentra en las
comunas 21, 20, 14 y 1. De hecho, no sorpresivamente, la densidad poblacional
74
está muy asociada al estrato socioeconómico predominante en la comuna (Alonso
et al., 2007, p. 9).
Por otro lado, este mismo estudio afirma que de todas las unidades económicas
en Cali, el 60,4% corresponde a comercio, el 30,2% a servicios y el 9,4% a
industria. Esta distribución no se mantiene a lo largo de toda la geografía de la
ciudad; de tal forma que se encuentran comunas con vocación hacia los servicios
como las comunas 22 y 2. Mientras que las comunas 5 y 4 poseen una clara
vocación industrial con un 34,5% y 41,4% de sus unidades económicas dedicadas
a esta actividad (Alonso et al., 2007, p. 11).
Con respecto al tamaño de las empresas que forman el tejido empresarial

municipal, el 93,9% de las unidades económicas corresponden a microempresas
(teniendo en cuenta el número de empleados), el 5,3% a pequeña empresa, el
0,8% a mediana y solo el 0,9% corresponde a grandes empresas. En todas las
comunas de la ciudad predominan las microempresas, pero en algunas
sobresalen las pequeñas empresas, como es el caso de las comunas 2, 17 y 22.
(Alonso et al., 2007, p. 11).
3.2.2 Microlocalización.
La oficina estará ubicada al sur de la ciudad de Cali en el Barrio Limonar.

Cuenta con Citofonía, Banda Ancha, Parabólica, Alarma, un baño. Cuenta con una
excelente ubicación, cerca de bancos, centros comerciales, estaciones del Mio y
rápidas vías de acceso.
Es una zona que además posee una gran densidad de zonas verdes y cuenta con
todos los servicios públicos:
 Acueducto: el suministro de agua potable se obtiene a través de la planta de

Puerto Mallarino, la cual abastece el sistema de bombeo de Nápoles, el cual
75
provee del acueducto al barrio El Refugio (Departamento Administrativo de
Planeación Municipal, 2014, p. 90).
 Alcantarillado: las aguas lluvias drenan hacia el sistema pluvial conformado por
los canales Puente Palma, Autopista # 3, Calle 13, Calle 14, Cañaveralejo,
Nápoles, Río Meléndez, Río Lili y el Canal CVC sur. Este último entrega al Río
Cauca (Departamento Administrativo de Planeación Municipal, 2014, p. 93).
 Energía: la zona está servida por 4 subestaciones (Meléndez, Pance, Sur y San
Luis) con una diversidad de circuitos (Departamento Administrativo de
Planeación Municipal, 2014, p. 106).
 Teléfono: la zona es atendida por las Centrales Telefónicas del Limonar y

Parcelaciones (Departamento Administrativo de Planeación Municipal, 2014, p.
109).
 Aseo: la zona es atendida por la empresa Ciudad Limpia que realiza el recorrido
domiciliar dos veces por semana los miércoles y sábados. Además se cuenta
con el servicio de la Ruta del Reciclaje que se presta en unidades residenciales
cerradas que piden el servicio (Departamento Administrativo de Planeación
Municipal, 2014, p. 110).
76
4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y LEGAL
4.1 DESCRIPCIÓN DE LA IDEA DE NEGOCIO
4.1.1 Misión.
Somos una organización con visión de futuro, líder en la asesoría y manejo

de bienes inmuebles orientada al servicio integral, contando con un excelente
recurso humano comprometido con la filosofía del mejoramiento continuo, el
trabajo en equipo y una actitud de servicio de alta calidad; que busca obtener:
1 La satisfacción total de los requerimientos y necesidades de nuestros clientes

al entregarles productos y servicios de la mejor calidad.
2 La satisfacción y el bienestar de los integrantes de la organización.
3 La más alta rentabilidad para los clientes, los inversionistas y accionistas de la

empresa.
4 Una contribución permanente al desarrollo armónico de las ciudades,

protegiendo el espacio público y conservando el medio ambiente.
4.1.2 Visión.
Ser en el 2021 una empresa reconocida en el sector inmobiliario por la

efectividad e innovación de sus servicios, brindando seguridad y confianza a cada
uno de nuestros clientes.
4.1.3 Valores corporativos.
Los valores corporativos de la empresa son:
77
 Trabajo en equipo: promover y apoyarse mutueamente para lograr un equipo
homogéneo.
 Servicio: cumplir con nuestros compromisos y ser responsables de nuestro

rendimiento en todas nuestras decisiones y acciones para prestar un excelente
servicio a nuestros clientes.
 Innovación y mejora continua: miramos hacia el futuro buscando ofrecer lo

último del mercado para dar un apoyo y servicio óptimo a nuestros clientes.
 Transparencia: tener transparencia en todos nuestros porcesos mostrando

responsabilidad y compromiso con nuestros empleados, proveedores y
clientes.
 Comunicación: promover y facilitar la comunicación entre todos los niveles de

la organización.
 Integridad y Ética: promovee el compromiso social y cumplir con nuestra

normativa interna.
4.1.4 Filosofía de trabajo.
Somos una empresa con proyección global.
 La orientación al servicio es prioridad en nuestra organización.
 Contamos con un equipo humano profesional y altamente calificado.
 Un amplio conocimiento del mercado, que garantiza a nuestros clientes e

inversionistas negocios exitosos.
 Nuestra estructura es diferente, basada en una filosofía de trabajo ágil, con

capacidad de respuesta rápida y eficiente ante los cambios del mercado.
78
 Estamos muy cerca de las necesidades de nuestros clientes, dispuestos a
asesorarlos y asistirlos en todo lo concerniente a sus necesidades
inmobiliarias.
4.2 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
4.2.1 Descripción de puestos.
La Inmobiliaria Vivarte cuenta con la siguiente estructura

organizacional:
Figura 8. Organigrama de la empresa
Fuente: Los autores
79
La empresa cuenta con tres cargos administrativos, dos con contratación directa y
uno por honorarios, el cual es el contador; además, hay tres cargos comerciales
directos con la empresa.
A continuación se describen los perfiles de cada uno de los cargos directos de la

empresa.
80
Cuadro 7. Perfil del cargo gerente general
FECHA DE EMISIÓN:
13 DE ABRIL 2017
PERFIL DE CARGO VERSIÓN: 1
DOCUMENTO CONTROLADO
NOMBRE DEL CARGO

Gerente General
MISIÓN DEL CARGO
Dirigir las actividades generales de la empresa, enfocándolas hacia el cumplimiento de los
objetivos organizacionales. Planear el crecimiento y desarrollo de la empresa a corto, mediano y
largo plazo, de acuerdo con las políticas preestablecidas.
NIVEL DE EDUCACIÓN
Profesional en áreas administrativas con Alta Gerencia
EXPERIENCIA REQUERIDA
3 años en cargos directivos en las áreas financieras, comercial y/o administrativa
HABILIDADES
 Liderazgo  Iniciativa
 Trabajo en equipo  Responsabilidad
 Ética organizacional  Manejo de conflictos
RESPONSABILIDADES
 Representar a la Sociedad Judicial y Extrajudicialmente.
 Hacer cumplir los procedimientos y normatividades por parte de los empleados.
 Firmar los nombramientos del personal administrativo y operativo, fijando funciones, salarios
y asignación de recursos.
 Hacer las delegaciones de funciones para la efectiva atención del cliente.
 Disponer de los mecanismos necesarios para la consecución y utilización del Recurso
Financiero sea el mas optimo y rentable para la Sociedad.
 Firmar todos los actos administrativos que involucren directamente a la Sociedad (Contratos,
Licitaciones, Títulos Valores, etc.).
 Elaborar el presupuesto anual.
 Conjuntamente con la Coordinación Comercial formular estrategias y políticas comerciales
 Analizar permanentemente los índices financieros.
Fuente: Los autores
81
Cuadro 8. Perfil del cargo asistente administrativo
FECHA DE EMISIÓN:
13 DE ABRIL 2017
NOMBRE DEL CARGO

Asistente Administrativo
MISIÓN DEL CARGO
Apoyar, ejecutar y controlar las actividades administrativas que garanticen el logro de objetivos
establecidos para el fortalecimiento y crecimiento de la empresa.
NIVEL DE EDUCACIÓN
Profesional en Administración de Empresas, Mercadeo o carreras afines, con especialización en
Mercadeo.
1 año en cargos similares.
HABILIDADES
 Comunicaicón oral y escrita  Creatividad
 Trabajo en equipo  Responsabilidad
 Ética organizacional  Manejo de conflictos
RESPONSABILIDADES
 Atender personal y telefónicamente al público y direccionar las llamadas o personas hacia la
Gerencia o la Coordiación Comercial.
 Elaborar todos los documentos relacionados con la actividad de la empresa: facturación de
arrendatarios y propietarios, recibos, comprobantes de egreso, reembolsos, reportes a
aseguradoras de arrendamientos, consignaciones y cheques.
 Archivar y mantener en orden toda la documentación de la empresa.
 Realizar el manejo de la caja menor.
 Revisar la contabilidad, los pagos y las facturaciones de arrendatarios y propietarios.
 Enviar comunicados de cobro a los arrendatarios.
 Mantener actualizada la base de datos de arrendatarios, propietarios, inversionistas y
constructores.
 Elaborar la nómina de la empresa, planillas de salarios y seguridad social.
Fuente: Los autores
82
Cuadro 9. Perfil del cargo coordinador comercial
FECHA DE EMISIÓN:
13 DE ABRIL 2017
NOMBRE DEL CARGO

Coordinador Comercial
MISIÓN DEL CARGO
Desarrollar, coordinar e implementar las estrategias comerciales de la compañía en conjunto con
la Gerencia General, con el fin de lograr un crecimiento sostenible de nuevos negocios, así como
el posicionamiento de la empresa en el mercado.
NIVEL DE EDUCACIÓN
Profesional en Administración de Empresas, Mercadeo o carreras afines.
2 años en cargos similares.
HABILIDADES
 Comunicación oral y escrita  Resolución de problemas
 Trabajo bajo presión  Orientación al cliente
 Trabajo en equipo  Ética organizacional
RESPONSABILIDADES
 Hace que los arrendatarios reciban oportunamente el o los documentos de cobranza antes
del vencimiento según lo indicado en el contrato.
 Velar que la recaudación por cánones de arriendo y gastos comunes sea según lo
establecido en el contrato de arriendo.
 Administración de documentación y soporte legal de la empresa.
 Realizar la verificación de los clientes antes de su vinculación con la empresa, en las páginas
83
autorizadas para tal fin.
 Elaborar y revisar los contratos de compraventa y de arrendamiento.
 Ayudar a cumplir con la meta de ventas y arrendamientos de inmuebles establecidas en los

comités comerciales.
Fuente: Los autores
84
Cuadro 10. Perfil del cargo asesor inmobiliario de ventas
FECHA DE EMISIÓN:
13 DE ABRIL 2017
NOMBRE DEL CARGO

Asesor Inmobiliario Ventas
MISIÓN DEL CARGO
Captación y colocación de inmuebles en el mercado, análisis y tendencia del proceso de venta,
elaboración de promesas de compraventa y acompañamiento en el proceso de la venta de un
bien inmueble.
NIVEL DE EDUCACIÓN
Profesional en Administración de Empresas, Mercadeo o carreras afines.
2 años en cargos similares
HABILIDADES
RESPONSABILIDADES
 Captar inmuebles para la venta.
 Asesorar al propietario en la valoración del inmueble.
 Recopilar toda la información del inmueble y solicitar los documentos necesarios para la
venta del mismo.
85
 Definir los medios de promoción para la venta del inmueble.
 Dar informe al Coordinador Comercial y a la Gerencia del inventario de inmuebles.
 Atender, orientar, calificar y registrar a compradores potenciales.
 Mediar en las negociaciones entre vendedores y compradores.
 Proporcionar tanto a compradores como a vendedores la orientación con profesionales que

ayudan a completar la operación.
 Orientar a los vendedores y compradores para lograr el cierre de la negociación.
 Preparar y acompañar a ambas partes hasta la venta del inmueble.
Fuente: Los autores
86
Cuadro 11. Perfil del cargo asesor inmobiliario de arrendamientos
FECHA DE EMISIÓN:
13 DE ABRIL 2017
NOMBRE DEL CARGO

Asesor Inmobiliario Arrendamientos
MISIÓN DEL CARGO
Captación y colocación de inmuebles en el mercado para ser arrendados, con el fin de alcanzar
el cierre de negocios relacionados con la razón social de la empresa, basados en la confianza y
la satisfacción del cliente.
NIVEL DE EDUCACIÓN
Profesional en Administración de Empresas, Mercadeo o carreras afines
2 años en cargos similares
HABILIDADES
RESPONSABILIDADES
 Brindar la información adecuada y pertinente que requieren los clientes.
 Consecución de nuevos clientes mediante el uso de las relaciones públicas y la investigación

de clientes potenciales.
 Recibir y entregar todo tipo de bienes inmuebles en arrendamiento.
87
 Dar informe al Coordinador Comercial y a la Gerencia del inventario de inmuebles.
 Recopilar toda la información del inmueble para ingresarla a la página y ofertarlo.
 Definir los medios de promoción para el alquiler del inmueble.
 Conocer los procedimientos de ley para el proceso de arrendamiento en Colombia.
 Ejercer el respectivo control y servicio postventa para cada uno de los servicios prestados.
Fuente: Los autores
88
4.3 MODELO DE RECLUTAMIENTO DE PERSONAL
La Inmobiliaria Vivarte realiza la convocatoria de vacantes utilizando el

reclutamiento externo, a través de los siguientes medios:
 Clasificados en periódicos locales.
 Bolsas de empleo virtuales.
 Agencia de empleo SENA.
 Centro de Empleo Comfandi.
4.4 PROCESO DE SELECCIÓN DE PERSONAL
Teniendo en cuenta los perfiles de los cargos se seleccionan las hojas de vida de
los candidatos que se ajusten al perfil. Este proceso consta de:
4.4.1 Solicitud de empleo.
El ofertante debe entregar una hoja de vida en las instalaciones de la

empresa o enviarla a través de correo electrónico en la que incluya sus datos
personales, perfil profesional, formación y distinciones académicas, seminarios y
cursos realizados, experiencia laboral y referencias.
A partir de la información suministrada en la hoja de vida, se escogen aquellas

personas cuyo perfil se acople a las necesidades de la vacante, quienes pasan a
la entrevista.
89
4.4.2 Entrevista.
La entrevista la realiza el Gerente y/o el Jefe inmediato, dependiendo del

cargo que se esté escogiendo, y está guiada por el siguiente formato:
90
Cuadro 12. Guía de entrevista selección de personal
FECHA DE EMISIÓN:
13 DE ABRIL 2017
FORMATO DE ENTREVISTA
VERSIÓN: 2
FECHA:
NOMBRE DEL ENT REVISTADOR:
I. DATOS PERSONALES E INFORMACIÓN FAMILIAR

NOMBRE DEL ENT REVISTADO:
CARGO QUE SOLICITA:
CON QUE VIVE:
QUE RESPONSABILIDADES T IENE EN SU HOGAR:
II. INFORMACIÓN LABORAL
EMPRESA DONDE HA LABORADO T IEMPO LABORADO CARGO MOT IVO DEL RET IRO
T IEMPO DE DESEMPLEO ACTIVIDADES DESAROLLADAS DURANT E EST E T IEMPO

HA TENIDO PERSONAL A CARGO?
SI ___ NO__ CUÁNTAS PERSONAS? ___________________
III. INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA
¿CONOCE LA EMPRESA?, ¿QUÉ INFORMACIÓN T IENE DE ELLA?
¿POR QUÉ CREE QUE CALIFICA PARA EL CARGO?
¿CUÁLES SON SUS MAYORES FORTALEZAS?
¿QUÉ ASPECT OS DE SU PERSONALIDAD CONSIDERA QUE

PODRÍA MEJORAR?
¿CÓMO SE VISUALIZA EN UN AÑO ?¿QUÉ PROYECT OS T IENE?
¿CUÁL ES SU ESTADO DE SALUD ACT UAL ?
ASPIRACIÓN SALARIAL:
OBSERVACIONES
CONCEPTO FINAL : SE ADAPTA AL PERFIL NO SE ADAPTA AL PERFIL
Firma del Firma del

Entrevistador 1 Entrevistador 2
Fuente: Los autores
91
4.4.3 Exámenes.
Para finalizar el proceso de selección se realiza un Test de personalidad, el

cual tiene como objetivo extraer los principales rasgos del carácter de un individuo
a partir de ciertas preguntas de índole personal.
El test que se aplica es el de los 16 factores y cada candidato seleccionado debe

ingresar a la siguiente página para realizarlo:
http://www.psicologia-online.com/test/test_personalidad_16_factores/index.php
A continuación se muestra un pantallazo de la página del test:
Figura 9. Página Test de personalidad
92
Fuente: (Psicología online, 2011)
4.5 PROCESO DE CONTRATACIÓN
El proceso de contratación se formaliza con el personal seleccionado a través de

un contrato que refleje la relación de trabajo adquirido entre las dos partes
(empresa-empleado).
Los pasos dentro del proceso de contratación son:
1. Autorización de contratación, la cual es otorgada por el jefe inmediato o en su

defecto por el Gerente de la empresa.
2. Realización de examen médico de ingreso. Este examen se realizará en la IPS

Ocupacional Santa Clara, ubicada en Calle 23AN No. 2N-75.
3. Afiliación al sistema de seguridad del empleado y su grupo familiar.
4. Elaboración y firma del contrato laboral, el cual será a término indefinido.
4.5.1 Inducción del personal.
La inducción se realiza durante los primeros días de inicio de la labor

del personal contratado. En este proceso se hace una introducción a aspectos
relevantes de la empresa, tales como su historia, el organigrama, misión, visión y
valores organizacionales. De igual forma, se entrega el Reglamento interno de
trabajo y el Reglamento de Higiene y seguridad industrial.
El Jefe inmediato es el encargado de realizar la inducción y de hacer entrega del

puesto de trabajo junto con los activos asignados para el desempeño de sus
funciones.
93
4.6 PROCESO DE CAPACITACIÓN Y ENTRENAMIENTO DEL PERSONAL
4.6.1 Capacitación.
Para el desarrollo profesional de cada colaborador es importante que se

promueva la educación y la capacitación personal. Por ello, la empresa socializa
los programas de capacitación de la Caja de Compensación a la que se encuentre
adscrita, así como los cursos de la Lonja de Propiedad raíz de Cali, con el fin que
el personal se encuentre actualizado en los temas que atañen a la empresa.
Asimismo, Inmobiliaria Vivarte apoya a sus empleados aportando el 30% del valor
del curso seleccionado, siempre y cuando tenga relación directa con la actividad
de la empresa.
4.7 PROGRAMA DE INCENTIVOS
Debido a que la empresa está iniciando su actividad comercial, los incentivos

ofrecidos no son monetarios, entre los que se establecen:
 Horarios flexibles: brindar un horario que le permita al empleado conciliar su

vida familiar con la laboral. Durante periodos de tiempo se ofrecen rangos de
horas de trabajo en los que ellos puedan trabajar desde su casa o se dan
descansos entre las jornadas del día.
 Tiempo libre: se considera otorgar un día adicional a las vacaciones o un día

compensatorio en el que puedan descansar.
 Incentivos dentro de la oficina: se realizan celebraciones de cumpleaños y

diferentes fechas especiales, con el fin de aliviar el estrés del trabajo diario. De
igual forma, se buscan opciones de empresas que brinden jornadas de
94
prevención de salud o actividades de descanso que puedan implementarse
dentro de la oficina.
4.8 ASPECTOS LEGALES
4.8.1 Modelo de sociedad.
La Inmobiliaria Vivarte se registra ante la Cámara de Comercio de Cali

como una Sociedad por Acciones Simplificada, modelo societario que fue creado
bajo la Ley 1258 de 2008, cuya naturaleza es comercial y puede constituirse
mediante documento privado. Este modelo se rige por las reglas aplicables a las
sociedades anónimas.
Dentro del documento constituyente de la sociedad se debe incluir la siguiente

información:
 Nombre, documento de identidad, domicilio de los accionistas (ciudad o

municipio donde residen). Razón social o denominación de la sociedad, seguida
de las palabras “sociedad por acciones simplificada”, o de las letras S.A.S.
 El domicilio principal de la sociedad y el de las distintas sucursales que se

establezcan en el mismo acto de constitución.
 El término de duración, si éste no fuere indefinido. Si nada se expresa en el

acto de constitución, se entenderá que la sociedad se ha constituido por término
indefinido.
 Una enunciación clara y completa de las actividades principales, a menos que

se exprese que la sociedad podrá realizar cualquier actividad comercial o civil,
lícita. Si nada se expresa en el acto de constitución, se entenderá que la
sociedad podrá realizar cualquier actividad lícita.
95
 El capital autorizado, suscrito y pagado, la clase, número y valor nominal de las
acciones representativas del capital y la forma y términos en que éstas deberán
pagarse.
 La forma de administración y el nombre, documento de identidad y las

facultades de sus administradores. En todo caso, deberá designarse cuando
menos un representante legal (Cámara de Comercio de Cali, 2017, párr. 6).
4.8.2 Creación de la empresa.
Para crear una empresa en Colombia, se deben seguir ciertos pasos,

los cuales se indican a continuación:
Paso 1. Consultar la disponibilidad del nombre de la empresa.
Paso 2. Preparar, redactar y suscribir los estatutos de la empresa. Éstos son el

contrato que regulará la relación entre los socios; y entre ellos y la sociedad.
Paso 3. Tramitar ante la Cámara de Comercio el PRE-RUT antes de proceder al

registro de la sociedad. Para esto, es necesario presentar los estatutos,
formularios de inscripción, cédula de ciudadanía del representante legal y la del
suplente.
Paso 4. Realizar la inscripción del Registro en la Cámara de Comercio.
Paso 5. Luego de tener el PRE-RUT y haber registrado la empresa en la Cámara

de Comercio, se debe proceder a abrir una cuenta bancaria.
Paso 6. Con el certificado de apertura de la cuenta se debe tramitar en la DIAN el

RUT definitivo.
Paso 7. Presentar en la Cámara de Comercio el RUT definitivo para que el

Certificado de existencia y representación legal de la empresa, ya no figure como
provisional.
96
Paso 8. Solicitar la resolución de facturación en la DIAN, para poder contratar y
cobrar los productos y/o servicios.
Paso 9. Registras los libros contables en la Cámara de Comercio; de no hacerlo

se podrán perder los beneficios tributarios.
Paso 10. Registrar la empresa en el sistema de Seguridad Social, para poder

contratar empleados.
4.8.3 Aspectos laborales.
Dentro de las obligaciones del empleador se encuentran las siguientes:
 Seguridad Social
La Ley 100 de 1993 estableció el Sistema de Seguridad Social Integral con el fin
de proporcionar la cobertura al sistema de salud, pensiones, y riesgos
profesionales. Es decir, que todo empleador debe inscribir a sus trabajadores al
sistema de seguridad social integral, independientemente de la forma de
remuneración y realizar los pagos correspondientes a los sistemas (Asociación
Nacional de Empresarios de Colombia, 2013, párr. 1-2).
Pensiones: el sistema cubre los riesgos de invalidez, vejez y muerte por causa
común. La contribución a cualquiera de los regímenes existentes es del 16% del
salario mensual del empleado, del cual al empleador le corresponde el 12% y al
trabajador el 4% (Asociación Nacional de Empresarios de Colombia, 2013, párr. 3-
4).
Salud: el sistema cubre las contingencias que afectan la salud del trabajador y de
su familia que están establecidas en el programa de atención denominado Plan
Obligatorio de Salud (POS). La contribución a la salud es del 12,5% del salario
mensual del empleado, del cual al empleador le corresponde el 8,5% y al
97
trabajador el 4% (Asociación Nacional de Empresarios de Colombia, 2013, párr. 5-
6).
Riesgos laborales: este sistema cubre los accidentes y las enfermedades por
causa o con ocasión del trabajo o enfermedades profesionales y asume las
pensiones por invalidez y muerte generadas por los mismos. La totalidad del
aporte por este concepto está a cargo del empleador y su monto depende del
grado de riesgo laboral generado en la actividad de la empresa que no podrá ser
inferior al 0,348%, ni superior al 8,7%, de la base de cotización de los trabajadores
a cargo del respectivo empleador (Asociación Nacional de Empresarios de
Colombia, 2013, párr. 7-8).
 Vacaciones
Las vacaciones son un descanso remunerado que paga el empleador al trabajador

equivalente a 15 días hábiles de vacaciones por cada año de servicio. Si el
contrato termina sin que el empleado haya disfrutado de su período de
vacaciones, es obligatorio compensar en dinero y de manera proporcional al
tiempo trabajado (Asociación Nacional de Empresarios de Colombia, 2013, párr.
9).
 Prestaciones sociales a cargo del empleador
Las prestaciones sociales son beneficios legales que el empleador debe pagar a
sus trabajadores, adicionalmente, al salario ordinario. Entre ellas se encuentran:
Prima de servicios: es un valor equivalente a medio salario por semestre laborado

o proporcional por fracción. Esta prestación se paga en la última quincena de junio
y los primeros veinte días de diciembre, o a la terminación del contrato de trabajo
(Asociación Nacional de Empresarios de Colombia, 2013, párr. 11).
98
Auxilio de cesantías: este beneficio tiene como fin brindarle al trabajador un medio
de subsistencia a la terminación del contrato de trabajo (Asociación Nacional de
Empresarios de Colombia, 2013, párr. 12).
Cada año se liquidan las cesantías el 31 de diciembre de cada año y las deposita
a más tardar el 14 de febrero del año siguiente, en una cuenta individual de cada
empleado, en el Fondo de Pensiones y Cesantías, debidamente autorizado que el
trabajador elija (Asociación Nacional de Empresarios de Colombia, 2013, párr. 13).
El salario base para liquidar la cesantía es el último salario mensual devengado

por el trabajador al momento de la liquidación, siempre que no haya variado en los
tres meses anteriores. De lo contrario, será el promedio del salario devengado en
el último año, o en todo el tiempo servido si éste fuere menor a un año. Es
equivalente a un salario al año o proporcional por fracción (Asociación Nacional de
Intereses de cesantía: en enero de cada año, el empleador debe pagar

directamente al trabajador intereses sobre las cesantías a una tasa del 12% anual,
calculado sobre las cesantías del último año (Asociación Nacional de Empresarios
de Colombia, 2013, párr. 15).
Dotación de calzado y ropa de labor: acorde con la labor desempeñada, todo

empleado con contrato a término indefinido que devengue una suma mensual
igual o inferior a 2 SMLMV, deberá recibir de su empleador, cada 4 meses, un par
de zapatos y un vestido de trabajo (Asociación Nacional de Empresarios de
Colombia, 2013, párr. 16).
Subsidio familiar: toda empresa debe inscribirse en una Caja de Compensación

Familiar, otorgando al trabajador el derecho a obtener subsidios en efectivo para
sus hijos menores de edad, así como servicios de capacitación, vivienda y
recreación. De igual manera, los afiliados tendrán derecho a un subsidio de
desempleo, administrado por las mismas Cajas de Compensación Familiar, pero
99
regulado y controlado por el gobierno (Asociación Nacional de Empresarios de
Colombia, 2013, párr. 17-18).
Dependiendo del valor del salario de los trabajadores, el empleador deberá pagar,
una suma equivalente al 9% del monto de la nómina a la Caja de Compensación
que haya seleccionado (Asociación Nacional de Empresarios de Colombia, 2013,
párr. 19).
Subsidio de transporte: los trabajadores que devenguen hasta 2 SMLMV tienen

derecho al pago del auxilio de transporte fijado por el Gobierno Nacional
Licencia de maternidad: es una licencia remunerada, la cual busca que la madre

tenga un descanso adecuado durante los días previos al parto y posteriores a él
Toda trabajadora en estado de embarazo tiene derecho a una licencia de 14

semanas, la cual puede comenzar 2 semanas antes de la fecha prevista para el
parto. Esta licencia es remunerada por el sistema general de seguridad social en
salud. Existen reglas especiales para partos prematuros y embarazos múltiples
Licencia de paternidad: el esposo o compañero permanente tendrá derecho a 8

días hábiles de licencia remunerada de paternidad. Esta licencia es remunerada
por el sistema general de seguridad social en salud (Asociación Nacional de
4.8.4 Otros aspectos.
Para llevar a cabo la actividad inmobiliaria se deben tener presentes

algunas leyes especiales para ello, como son:
 Normatividad Avalúos
100
Ley 9 de 1989: por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones (El Tiempo,
2002, párr. 10).
Ley 510 de 1999: por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema
financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias
Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se
entreguen bienes en dación en pago de créditos hipotecarios a los
establecimientos de crédito acreedores (El Tiempo, 2002, párr. 9).
Ley 546 de 1999: por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se señalan
los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional
para regular un sistema especializado para su financiación, se crean instrumentos
de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas relacionadas con los
impuestos y otros costos vinculados a la construcción y negociación de vivienda y
se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y avaluadores (El Tiempo,
2002, párr. 11).
Ley 550 de 1999: por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la
reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para
asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas
especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los
acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de
avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artículo 79. Vigencia (El Tiempo, 2002, párr.
12).
Ley 675 de 2001: por medio de la cual se expide el régimen de propiedad

horizontal (El Tiempo, 2002, párr. 13).
101
Decreto 1139 de 1995: por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 160 de 1994,
en lo relativo a la elaboración del avalúo comercial de predios y mejoras que se
adquieran para fines de reforma agraria y la intervención de peritos en los
procedimientos administrativos agrarios de competencia del INCORA (Alcalde
Mayor de Bogotá D.C., 2000, p. 1).
Resolución 2964 de 1995: Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Tarifas

para el pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas para el
pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios y
mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los
gastos de las diligencias de inspección ocular y el valor total de los dictámenes
que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios (El Tiempo, 2002,
párr. 26).
Resolución 2965 de 1995: Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos
comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la práctica,
elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales
que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones (El
Tiempo, 2002, párr. 25).
Decreto 1052 de 1998: por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a

licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la curaduría urbana, y las
sanciones urbanísticas (Presidente de la República de Colombia, 1998, p. 1).
Decreto 1504 de 1998: por el cual se reglamenta el manejo del espacio público en
los planes de ordenamiento territorial (Presidente de la República de Colombia,
1998, p. 1).
Resolución 762 de 1998: Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Por la cual se

establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley
102
388 de 1997 (Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 1998, p.
1).
Decreto 297 de 1999: por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998, en lo

relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo (Presidente
de la República de Colombia, 1999, p. 1).
 Normatividad compra y venta de inmuebles
La forma de adquirir un inmueble en Colombia, inicia generalmente con la firma de

una promesa de compraventa que luego se perfecciona con el respectivo contrato
de compraventa, en donde se genera para el vendedor la obligación de transmitir
el derecho de dominio. Este contrato debe elevarse a Escritura Pública, ante una
Notaria quien solicitará que se anexen los siguientes documentos (Procolombia,
2015, párr. 1):
- Copia auténtica del impuesto predial del año en que se va a realizar la escritura,
el cual debe encontrarse debidamente pagado (Procolombia, 2015, párr. 2).
- Paz y Salvo original de Valorización, expedido por el Instituto de Desarrollo

Urbano (IDU) (Procolombia, 2015, párr. 3).
- Paz y salvo original de administración en caso de que el inmueble se encuentre

sometido a propiedad horizontal (Procolombia, 2015, párr. 4).
Una vez se cuente con la Escritura Pública, ésta debe ser registrada ante la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, con el fin de inscribir la compraventa
y actualizar la titularidad del bien. La adquisición del bien inmueble, finaliza con la
entrega formal del mismo (Procolombia, 2015, párr. 5).
Los costos asociados al trámite dependen del valor del inmueble que se pretende
adquirir. La siguiente es la lista de costos para una compraventa de bien inmueble
(Procolombia, 2015, párr. 6):
103
- Derechos notariales: el vendedor y el comprador pagan en partes iguales.
- Retención en la Fuente: es a cargo del vendedor (1% del valor de inmueble).
- Impuesto de registro: el vendedor y el comprador pagan en partes iguales (1%

del valor de inmueble).
- Certificados de tradición y de valorización: están a cargo del vendedor.
- Derecho de Registro: a cargo del comprador (0,5% del valor del negocio)
(Procolombia, 2015, párr. 7).
 Normatividad Arrendamientos
Ley 820 de 2003: por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda

urbana y se dictan otras disposiciones para regular los contratos de arrendamiento
(Lonja Colombiana de Propiedad raíz, 2017, párr. 8).
Decreto 3130 de 2003: aplicable a los contratos celebrados para el arrendamiento

de vivienda urbana, teniendo en cuenta aspectos como el pago de los servicios
públicos, contrato de arrendamiento, depósitos y otros aspectos referentes al
arrendamiento de este tipo de inmuebles (Lonja Colombiana de Propiedad raíz,
2017, párr. 9).
Decreto 1789 de 2004: por el cual se establecen disposiciones en relación con las
sociedades especializadas en arrendamiento a fin de que éstas enfoquen sus
esfuerzos en el desarrollo de la actividad constructora (Lonja Colombiana de
Propiedad raíz, 2017, párr. 10).
Ley 56 de 1985: por la cual se dictan normas sobre arrendamiento de vivienda

urbana y otras disposiciones que garantizan el derecho a la vivienda para la
familia colombiana como una obligación del Estado (Lonja Colombiana de
Propiedad raíz, 2017, párr. 13).
104
Ley 675 del 2010: rige el tema de copropiedades y propiedad horizontal (Lonja
Colombiana de Propiedad raíz, 2017, párr. 15).
105
5 ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
5.1 INVERSIÓN INICIAL
Inmobiliaria Vivarte se constituye con una inversión inicial de $48.869.504,

representada en activos fijos por valor de $15.262.900, activos diferidos por
$8.958.310 y capital de trabajo por $24.656.915, como se muestra en la tabla 9.
Tabla 9. Inversión inicial en pesos
CANTIDAD VALOR VALOR

UNITARIO TOTAL
ACTIVOS FIJOS
MUEBLES Y ENSERES
Escritorio en L 2 953.900 1.907.800
Escritorio recto 2 687.900 1.375.800
Módulo de recepción 1 698.000 698.000
Silla ejecutiva con brazos 5 179.900 899.500
Archivador 1 329.900 329.900
Mesa de juntas 1 419.900 419.900
Sillas de espera 2 179.900 359.800
TOTAL MUEBLES Y ENSERES 5.211.000
EQUIPOS DE CÓMPUTO Y COMUNICACIÓN
Computador All in one 5 1.849.000 9.245.000
Impresora Multifuncional 1 529.000 529.000
Teléfono conmutador 1 277.900 277.900
TOTAL EQUIPOS DE CÓMPUTO Y COMUNICACIÓN 10.051.900
TOTAL ACTIVOS FIJOS 15.262.900
ACTIVOS DIFERIDOS
GASTOS DE CONSTITUCIÓN
Cámara de Comercio (Registro Mercantil) 1 188.118 188.118
Registro Industria y Comercio 1 328.089 328.089
Uso del suelo 1 9.600 9.600
Sayco y Acinpro 1 10.700 10.700
Bomberos 1 71.453 71.453
Higiene y Sanidad (Fumigación) 1 105.000 105.000
TOTAL GASTOS CONSTITUCIÓN 712.960
106
Tabla 9. (Continuación)
CANTIDAD VALOR VALOR

UNITARIO TOTAL
ACTIVOS NO DEPRECIABLES
Silla auxiliar 10 89.900 899.000
Extintor Multipropósito 10 lbs ABC 1 50.900 50.900
Calculadora 2 28.000 56.000
Perforadora (2 huecos) 3 12.400 37.200
Cosedora 3 17.550 52.650
Teléfono alámbrico 4 49.900 199.600
TOTAL ACTIVOS NO DEPRECIABLES 1.295.350
ACTIVOS INTANGIBLES
Licencia Office 2013 5 110.000 550.000
Licencia Kaspersky (5 usuarios) 1 130.000 130.000
Diseño Página Web 1 800.000 800.000
TOTAL ACTIVOS INTANGIBLES 1.480.000
PUBLICIDAD PREOPERATIVA
Carpetas Portafolio 500 5.500 2.750.000
Tarjetas de presentación 1.000 70 70.000
Mueble Stand publicitario 1 1.680.000 1.680.000
TOTAL PUBLICIDAD PREOPERATIVA 4.500.000
SEGUROS
Seguro comercial 1 970.000 970.000
TOTAL SEGUROS 970.000
TOTAL ACTIVOS DIFERIDOS 8.958.310
CAPITAL DE TRABAJO
Gastos de Administración (mes) 2 1.995.052 3.990.104
Gastos de Ventas (mes) 2 759.000 1.518.000
Nómina (mes) 2 9.574.406 19.148.811
TOTAL CAPITAL DE TRABAJO 24.656.915
TOTAL INVERSIÓN 48.878.125
Fuente: Los autores
5.2 DEPRECIACIÓN
En la tabla 10 se observa la depreciación de los activos fijos calculada a partir del

método de línea recta, la cual representa el desgaste de bienes.
107
Tabla 10. Depreciación es pesos
ITEM AÑOS DEPRECIACIÓN AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

MENSUAL
Muebles y Enseres 3 144.750 1.737.000 1.737.000 1.737.000
Equipos de Cómputo y Comunicación 5 167.532 2.010.380 2.010.380 2.010.380 2.010.380 2.010.380
TOTAL 312.282 3.747.380 3.747.380 3.747.380 2.010.380 2.010.380
Fuente: Los autores
5.3 BALANCE INICIAL
La tabla 11 presenta el balance inicial sin financiación, el cual deja ver un aporte
del 100% de la inversión por parte de los socios.
Tabla 11. Balance inicial sin financiación
ACTIVOS PASIVOS
ACTIVOS CORRIENTES PASIVOS CORRIENTES
Caja Bancos 24.656.915 CxP 0
CxC 0 Cesantías x pagar 0
Inventarios 0 Interés a las cesantías x pagar 0
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES 24.656.915 CREE x pagar 0
ACTIVOS NO CORRIENTES IVA x pagar 0
ACTIVOS FIJOS ICA x pagar 0
Muebles y enseres 5.211.000 INC x pagar 0
Equipos de cómputo y comunicación 10.051.900 TOTAL PASIVOS CORRIENTES 0
(-) Depreciación acumulada PASIVOS NO CORRIENTES
TOTAL ACTIVOS FIJOS 15.262.900 Obligaciones financieras 0
ACTIVOS DIFERIDOS Leasing financiero 0
Diferidos 8.958.310 TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES 0
TOTAL ACTIVOS DIFERIDOS 8.958.310 TOTAL PASIVOS 0
TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES 24.221.210 PATRIMONIO
TOTAL ACTIVOS 48.878.125 Capital social 48.878.125
Utilidad acumulada 0
Reserva legal acumulada 0
TOTAL PATRIMONIO 48.878.125
PASIVOS + PATRIMONIO 48.878.125
Fuente: Los autores
108
Por su parte, la tabla 12 presenta el balance inicial de la empresa, donde se refleja
una financiación del 40% de la inversión, la cual se convierte en un pasivo y un
aporte de socios de $29.326.875.
Tabla 12. Balance inicial con financiación
ACTIVOS PASIVOS
ACTIVOS CORRIENTES PASIVOS CORRIENTES
Caja Bancos 24.656.915 CxP 0
CxC 0 Cesantías x pagar 0
Inventarios 0 Interés a las cesantías x pagar 0
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES 24.656.915 CREE x pagar 0
ACTIVOS NO CORRIENTES IVA x pagar 0
ACTIVOS FIJOS ICA x pagar 0
Muebles y enseres 5.211.000 INC x pagar 0
Equipos de cómputo y comunicación 10.051.900 TOTAL PASIVOS CORRIENTES 0
(-) Depreciación acumulada PASIVOS NO CORRIENTES
TOTAL ACTIVOS FIJOS 15.262.900 Obligaciones financieras 19.551.250
ACTIVOS DIFERIDOS Leasing financiero 0
Diferidos 8.958.310 TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES 19.551.250
TOTAL ACTIVOS DIFERIDOS 8.958.310 TOTAL PASIVO 19.551.250
TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES 24.221.210 PATRIMONIO
TOTAL ACTIVOS 48.878.125 Capital social 29.326.875
Utilidad acumulada 0
Reserva legal acumulada 0
TOTAL PATRIMONIO 29.326.875
PASIVOS + PATRIMONIO 48.878.125
Fuente: Los autores
5.4 AMORTIZACIÓN
Inmobiliaria Vivarte considera financiar el 40% de la inversión, correspondiente a

$19.551.250, a través de un préstamo con el banco Davivienda, a una tasa del
18,72% EA y un plazo de 48 meses.
El crédito maneja una cuota fija para todos los meses del plazo otorgado, como se
puede observar en la tabla 13.
109
Tabla 13. Amortización en pesos
No. CUOTA INTERÉS AMORTIZACIÓN SALDO

CUOTA
0 19.551.250
1 567.019 281.587 285.432 19.265.818
2 567.019 277.477 289.543 18.976.276
3 567.019 273.306 293.713 18.682.563
4 567.019 269.076 297.943 18.384.620
5 567.019 264.785 302.234 18.082.386
6 567.019 260.432 306.587 17.775.799
7 567.019 256.016 311.003 17.464.796
8 567.019 251.537 315.482 17.149.314
9 567.019 246.994 320.026 16.829.289
10 567.019 242.384 324.635 16.504.654
11 567.019 237.709 329.310 16.175.343
12 567.019 232.966 334.053 15.841.290
13 567.019 228.155 338.865 15.502.426
14 567.019 223.274 343.745 15.158.681
15 567.019 218.323 348.696 14.809.985
16 567.019 213.301 353.718 14.456.267
17 567.019 208.207 358.812 14.097.455
18 567.019 203.039 363.980 13.733.474
19 567.019 197.797 369.222 13.364.252
20 567.019 192.479 374.540 12.989.712
21 567.019 187.085 379.934 12.609.777
22 567.019 181.613 385.406 12.224.371
23 567.019 176.062 390.957 11.833.414
24 567.019 170.431 396.588 11.436.826
25 567.019 164.719 402.300 11.034.526
26 567.019 158.925 408.094 10.626.432
27 567.019 153.048 413.972 10.212.460
28 567.019 147.085 419.934 9.792.526
29 567.019 141.037 425.982 9.366.544
30 567.019 134.902 432.117 8.934.427
31 567.019 128.678 438.341 8.496.086
32 567.019 122.365 444.654 8.051.432
33 567.019 115.961 451.058 7.600.374
34 567.019 109.465 457.555 7.142.819
35 567.019 102.875 464.144 6.678.675
36 567.019 96.190 470.829 6.207.845
110
Tabla 13. (Continuación)
No. CUOTA INTERÉS AMORTIZACIÓN SALDO

CUOTA
37 567.019 89.409 477.610 5.730.235
38 567.019 82.530 484.489 5.245.746
39 567.019 75.552 491.467 4.754.278
40 567.019 68.474 498.546 4.255.733
41 567.019 61.293 505.726 3.750.007
42 567.019 54.010 513.010 3.236.997
43 567.019 46.621 520.398 2.716.599
44 567.019 39.126 527.893 2.188.706
45 567.019 31.523 535.496 1.653.210
46 567.019 23.810 543.209 1.110.001
47 567.019 15.987 551.032 558.969
48 567.019 8.051 558.969 0
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4

INTERESES 3.094.270 2.399.766 1.575.250 596.385
AMORTIZACIÓN 3.709.960 4.404.465 5.228.980 6.207.845
Fuente: Los autores
5.5 PARÁMETROS BÁSICOS
Tabla 14. Parámetros económicos
INDICADOR AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

Inflación (IPC) 4,62% 3,38% 3,38% 3,38% 3,38%
% Incremento en precios 4,62% 3,38% 3,38% 3,38% 3,38%
% Incremento en costos 4,62% 3,38% 3,38% 3,38% 3,38%
% Incremento en unidades (PIB) 2,30% 3,40% 4,00% 3,60% 3,70%
ICA (tarifa x mil) 0,0033 0,0033 0,0033 0,0033 0,0033
IVA 19,00% 19,00% 19,00% 19,00% 19,00%
Impuesto de renta 33,00% 33,00% 33,00% 33,00% 33,00%
Reserva legal 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
* Proyección de la inflación realizada por el Grupo Helm.

** Proyección del Producto Interno Bruto realizada por el Grupo Helm.
111
Tabla 15. Parámetros laborales
PRESTACIÓN AÑO 1
SMMLV 771.800
Auxilio de transporte 86.981
Cesantías 8,33%
Intereses a las Cesantías 1,00%
Primas 8,33%
Vacaciones 4,17%
Pensiones 12,00%
Salud 4,00%
ARL 0,5226%
Caja de Compensación 4,00%
ICBF 0,00%
SENA 0,00%
Fuente: Los autores
Tabla 16. Parámetros de recaudos y pagos
RECAUDOS PAGOS
Contado 100,00% Contado 70,00%
Crédito 0,00% Crédito 30,00%
Plazo (días) 0 Plazo (días) 30
Fuente: Los autores
Tabla 17. Parámetros gastos de administración
ÍTEM % VALOR VALOR

PARTIC. UNITARIO TOTAL
Arrendamiento 60% 1.200.000 720.000
Servicios Públicos 60% 275.000 165.000
Servicio Teléfono + Banda ancha 40% 108.000 43.200
Póliza Todo Riesgo 100% 1.014.814 1.014.814
Fuente: Los autores
112
El porcentaje de participación corresponde a lo asignado como gasto
administrativo (ver tabla 17) a cada ítem, puesto que algunos de los mismos son
costos indirectos de fabricación, por ser parte del proceso productivo, como se
puede observar en la tabla 18.
Tabla 18. Parámetros Costos indirectos de fabricación
COSTOS INDIRECTOS % VALOR VALOR

PARTIC. UNITARIO COSTO
Arrendamiento 40% 1.200.000 480.000
Servicios Públicos 40% 275.000 110.000
Servicio Teléfono + Banda ancha 60% 108.000 64.800
Plan celular 100% 159.800 159.800
Fuente: Los autores
113
5.6 PROYECCIÓN DE GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS
Tabla 19. Proyección de gastos de administración y ventas
114
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Arrendamiento 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 720.000 8.640.000 8.932.032 9.233.935 9.546.042 9.868.698
Servicios Públicos 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 165.000 1.980.000 2.046.924 2.116.110 2.187.635 2.261.577
Servicio Teléfono + Banda ancha 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 43.200 518.400 535.922 554.036 572.763 592.122
Póliza Todo Riesgo 0 1.002.786 1.036.680 1.071.720 1.107.944
INSUMOS DE PAPELERÍA
Resma papel carta 8.997 8.997 8.997 26.992 27.904 28.847 29.822 30.830
Resma hoja membreteada 14.961 14.961 15.466 15.989 16.530 17.088
Tinta impresora (recarga) 20.924 20.924 20.924 20.924 83.696 86.525 89.449 92.473 95.598
Lapiceros 4.708 4.708 4.708 4.708 4.708 4.708 28.247 29.202 30.189 31.210 32.264
Portaminas 3.557 3.557 7.114 7.355 7.603 7.860 8.126
Repuesto Minas HB (12 unidades) 2.720 2.720 2.720 2.720 2.720 2.720 16.321 16.872 17.443 18.032 18.642
Folder colgante 12.868 12.868 13.303 13.753 14.218 14.698
Folder celuguía 7.533 7.533 7.787 8.050 8.323 8.604
AZ carta 30.863 30.863 31.906 32.984 34.099 35.252
Resaltador 3.348 3.348 3.348 10.044 10.383 10.734 11.097 11.472
Sello 26.155 26.155 27.039 27.953 28.898 29.875
Tijeras 5.440 5.440 5.624 5.814 6.011 6.214
Caja clip pequeño 5.126 5.126 5.126 15.379 15.899 16.436 16.992 17.566
Grapa standard 2.145 2.145 4.289 4.434 4.584 4.739 4.899
Ganchos para legajar 5.859 5.859 6.057 6.261 6.473 6.692
Saca ganchos 9.939 9.939 10.275 10.622 10.981 11.352
IMPLEMENTOS DE ASEO Y CAFETERIA
Jabón en polvo 3.086 3.086 3.086 3.086 3.086 3.086 18.518 19.144 19.791 20.460 21.151
Limpión 3.139 3.139 6.277 6.489 6.709 6.935 7.170
Ambientador 4.132 4.132 4.132 4.132 4.132 4.132 24.795 25.633 26.499 27.395 28.321
Escoba 8.359 8.359 8.642 8.934 8.642 8.934
Trapeador 9.363 9.363 9.680 10.007 9.680 10.007
Recogedor 5.179 5.179 5.354 5.535 5.354 5.535
Bolsas basura 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 8.893 106.712 110.319 114.048 117.903 121.888
Paquete papel higiénico (x 12 und.) 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 15.588 187.061 193.383 199.920 206.677 213.663
Jabón líquido para manos 7.010 7.010 7.010 7.010 7.010 7.010 42.057 43.479 44.948 46.468 48.038
HONORARIOS
Contador 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 836.960 10.043.520 10.382.991 10.733.936 11.096.743 11.471.813
TOTAL 1.995.052 1.789.641 1.811.297 1.810.565 1.823.643 1.798.325 1.835.360 1.789.641 1.823.643 1.812.710 1.816.424 1.789.641 21.895.941 23.638.810 24.437.802 25.262.172 26.116.033
GASTOS DE VENTAS ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Volantes 90.000 90.000 93.042 96.187 99.438 102.799
Pauta Bicivalla 860.000 860.000 889.068 919.118 950.185 982.301
Stand Publicitario en Feria 2.400.000 2.400.000 4.800.000 4.962.240 5.129.964 5.303.356 5.482.610
Llavero Esfero publicitario 264.000 264.000 272.923 282.148 291.685 301.544
Tarjetas de presentación 70.000 70.000 72.366 74.812 77.341 79.955
Hosting y Dominio 340.000 340.000 351.492 363.372 375.654 388.352
Mantenimiento Página Web 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 65.000 715.000 739.167 764.151 789.979 816.680
TOTAL 759.000 925.000 65.000 2.465.000 65.000 65.000 65.000 2.465.000 135.000 65.000 65.000 65.000 7.139.000 7.380.298 7.629.752 7.887.638 8.154.240
Fuente: Los autores
5.7 PROYECCION DE NÓMINA
Tabla 20. Proyección nómina administrativa
115
CARGO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Gerente 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 32.400.000 33.495.120 34.627.255 35.797.656 37.007.617
Asistente Administrativo 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 950.000 11.400.000 11.785.320 12.183.664 12.595.472 13.021.199
TOTAL 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 3.650.000 43.800.000 45.280.440 46.810.919 48.393.128 50.028.816
PRESTACIONES LEGALES ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Auxilio de transporte 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 86.981 1.043.773 1.079.052 1.115.524 1.153.229 1.192.208
Cesantías 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 311.415 3.736.981 3.863.291 3.993.870 4.128.863 4.268.419
Intereses a las Cesantías 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 37.370 448.438 463.595 479.264 495.464 512.210
Primas 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 311.291 3.735.486 3.861.746 3.992.273 4.127.212 4.266.711
Vacaciones 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 152.205 1.826.460 1.888.194 1.952.015 2.017.993 2.086.202
Pensiones 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 438.000 5.256.000 5.433.653 5.617.310 5.807.175 6.003.458
Salud 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 1.752.000 1.811.218 1.872.437 1.935.725 2.001.153
ARL 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 19.075 228.899 236.636 244.634 252.902 261.451
Caja de Compensación 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 146.000 1.752.000 1.811.218 1.872.437 1.935.725 2.001.153
ICBF 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SENA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTAL 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 5.298.336 63.580.037 65.729.042 67.950.684 70.247.417 72.621.779
Fuente: Los autores
116
Tabla 21. Proyección nómina de ventas
CARGO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Coordinador Comercial 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 1.300.000 15.600.000 16.127.280 16.672.382 17.235.909 17.818.482
Asesor Inmobiliario Arrendamientos 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 9.360.000 9.676.368 10.003.429 10.341.545 10.691.089
Asesor Inmobiliario Ventas 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 780.000 9.360.000 9.676.368 10.003.429 10.341.545 10.691.089
TOTAL 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 2.860.000 34.320.000 35.480.016 36.679.241 37.918.999 39.200.661
PRESTACIONES LEGALES ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Auxilio de transporte 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 173.962 2.087.546 2.158.105 2.231.049 2.306.458 2.384.416
Cesantías 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 252.830 3.033.962 3.136.510 3.242.524 3.352.121 3.465.423
Intereses a las Cesantías 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 30.340 364.075 376.381 389.103 402.255 415.851
Primas 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 252.729 3.032.749 3.135.255 3.241.227 3.350.781 3.464.037
Vacaciones 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 119.262 1.431.144 1.479.517 1.529.524 1.581.222 1.634.668
Pensiones 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 343.200 4.118.400 4.257.602 4.401.509 4.550.280 4.704.079
Salud 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 1.372.800 1.419.201 1.467.170 1.516.760 1.568.026
ARL 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 14.946 179.356 185.419 191.686 198.165 204.863
Caja de Compensación 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 114.400 1.372.800 1.419.201 1.467.170 1.516.760 1.568.026
ICBF 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SENA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTAL 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 4.276.069 51.312.832 53.047.206 54.840.201 56.693.800 58.610.051
Fuente: Los autores
117
5.8 COSTOS
Tabla 22. Costo del servicio por venta de inmueble
COSTO VENTA DE INMUEBLES VALOR X

INMUEBLE
Mano de obra (Directa) 52.322
Mano de obra (Indirecta) 27.945
CIF 75.191
Comisión (2%) 7.800.000
TOTAL COSTO 7.955.458
Fuente: Los autores
Tabla 23. Costo del servicio por arrendamiento de inmueble
COSTO ARRENDAMIENTO DE VALOR X

INMUEBLES INMUEBLE
Mano de obra (Directa) 8.802
Mano de obra (Indirecta) 4.701
CIF 12.649
Comisión (5%) 45.000
TOTAL COSTO 71.152
Fuente: Los autores
Tabla 24. Costo del servicio de avalúo de inmueble
COSTO AVALÚO VALOR X

AVALÚO
Avaluador 250.000
Avalúo 750.000
CIF 133.673
TOTAL COSTO 1.133.673
Fuente: Los autores
118
Tabla 25. Proyección de costos totales
PRODUCTO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Avalúos 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 1.231.713 14.780.560 15.799.668 16.987.044 18.193.410 19.504.256
Venta de inmuebles 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 15.366.126 184.393.513 197.107.298 211.920.305 226.970.207 243.323.547
Administración de inmuebles 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 816.942 9.803.305 10.479.235 11.266.770 12.066.900 12.936.327
TOTAL 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 17.414.781 208.977.377 223.386.200 240.174.120 257.230.517 275.764.130
Fuente: Los autores
119
5.9 PROYECCIÓN DE VENTAS
Tabla 26. Proyección de ventas en unidades
Avalúos 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 13 13 14 15 15
Venta de inmuebles 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 23 24 25 26 27
Administración de inmuebles 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 138 142 148 153 159
TOTAL 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 174 180 187 194 201
Fuente: Los autores
Tabla 27. Proyección de ventas en pesos

Avalúos 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 1.601.227 19.214.728 20.539.568 22.083.158 23.651.433 25.355.533
Venta de inmuebles 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 23.049.189 276.590.269 295.660.947 317.880.458 340.455.311 364.985.320
Administración de inmuebles 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 1.143.719 13.724.626 14.670.928 15.773.478 16.893.660 18.110.858
TOTAL 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 25.794.135 309.529.623 330.871.443 355.737.094 381.000.404 408.451.712
Fuente: Los autores
120
En la tabla 26 y 27 se muestra la proyección de ventas de la empresa para los
primeros cinco años, tanto en unidades como en pesos.
5.10 ESTADOS FINANCIEROS
5.10.1 Estado de resultados proyectado.
En el Estado de resultados sin financiación se puede observar un escenario

bastante positivo para Inmobiliaria Vivarte, puesto que obtiene utilidades desde el
primer año.
Tabla 28. Estado de Resultados sin financiación en pesos
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

INGRESOS
Ventas 309.529.623 330.871.443 355.737.094 381.000.404 408.451.712
Costos 208.977.377 223.386.200 240.174.120 257.230.517 275.764.130
UTILIDAD BRUTA 100.552.246 107.485.243 115.562.974 123.769.887 132.687.581
EGRESOS
Nómima 63.580.037 65.729.042 67.950.684 70.247.417 72.621.779
Gastos de administración 21.895.941 23.638.810 24.437.802 25.262.172 26.116.033
Gastos de ventas 7.204.000 7.380.298 7.629.752 7.887.638 8.154.240
Depreciación 3.747.380 3.747.380 3.747.380 2.010.380 2.010.380
Diferidos 8.958.310 0 0 0 0
ICA 1.021.448 1.091.876 1.173.932 1.257.301 1.347.891
TOTAL EGRESOS 106.407.115 101.587.406 104.939.550 106.664.908 110.250.323
UTILIDAD OPERACIONAL (5.854.869) 5.897.837 10.623.424 17.104.979 22.437.258
OTROS INGRESOS Y EGRESOS
Gastos financieros Préstamo 0 0 0 0 0
Gastos financieros Leasing 0 0 0 0 0
TOTAL OTROS INGRESOS Y EGRESOS 0 0 0 0 0
UTILIDAD NETA ANTES DE IMPUESTOS (5.854.869) 5.897.837 10.623.424 17.104.979 22.437.258
Impuesto de Renta 137.685 1.946.286 3.505.730 5.644.643 7.404.295
UTILIDAD NETA (5.992.554) 3.951.551 7.117.694 11.460.336 15.032.963
Reserva Legal 0 395.155 711.769 1.146.034 1.503.296
UTILIDAD DEL EJERCICIO (5.992.554) 3.556.396 6.405.925 10.314.302 13.529.667
Fuente: Los autores
121
Por su parte, en el Estado de resultados sin financiación, al igual que en el
anterior, la empresa obtiene buenos resultados a partir del tercer año debido a la
financiación que realiza la empresa del 40% de la inversión.
Tabla 29. Estado de Resultados con financiación en pesos

INGRESOS
Ventas 309.529.623 330.871.443 355.737.094 381.000.404 408.451.712
Costos 208.977.377 223.386.200 240.174.120 257.230.517 275.764.130
UTILIDAD BRUTA 100.552.246 107.485.243 115.562.974 123.769.887 132.687.581
EGRESOS
Nómima 63.580.037 65.729.042 67.950.684 70.247.417 72.621.779
Gastos de ventas 7.204.000 7.380.298 7.629.752 7.887.638 8.154.240
Depreciación 3.747.380 3.747.380 3.747.380 2.010.380 2.010.380
Diferidos 8.958.310 0 0 0 0
ICA 1.021.448 1.091.876 1.173.932 1.257.301 1.347.891
TOTAL EGRESOS 106.407.115 101.587.406 104.939.550 106.664.908 110.250.323
UTILIDAD OPERACIONAL (5.854.869) 5.897.837 10.623.424 17.104.979 22.437.258
OTROS INGRESOS Y EGRESOS
Gastos financieros Préstamo 3.094.270 2.399.766 1.575.250 596.385 0
Gastos financieros Leasing 0 0 0 0 0
TOTAL OTROS INGRESOS Y EGRESOS 3.094.270 2.399.766 1.575.250 596.385 0
UTILIDAD NETA ANTES DE IMPUESTOS (8.949.139) 3.498.072 9.048.174 16.508.594 22.437.258
Impuesto de Renta 0 1.154.364 2.985.898 5.447.836 7.404.295
UTILIDAD NETA (8.949.139) 2.343.708 6.062.277 11.060.758 15.032.963
Reserva Legal 0 234.371 606.228 1.106.076 1.503.296
UTILIDAD DEL EJERCICIO (8.949.139) 2.109.337 5.456.049 9.954.682 13.529.667
Fuente: Los autores
5.10.2 Balance general proyectado.
El Balance General proyectado refleja los activos, pasivos y patrimonio de

Inmobiliaria Vivarte en cada uno de los escenarios, sin y con financiación. En cada
uno de ellos se puede observar una situación patrimonial positiva, puesto que los
122
resultados son favorables para la empresa, ya que tanto a mediano como a largo
plazo pueden cubrir sus pasivos con los activos que poseen.
123
Tabla 30. Balance General proyectado sin financiación en pesos
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
Caja Bancos 24.656.915 51.997.976 62.771.180 76.651.773 93.743.367 114.148.692
CxC 0 0 0 0 0 0
Inventario 0 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES 24.656.915 51.997.976 62.771.180 76.651.773 93.743.367 114.148.692
ACTIVOS NO CORRIENTES
ACTIVOS FIJOS
Muebles y Enseres 5.211.000 5.211.000 5.211.000 5.211.000 5.211.000 5.211.000
Equipos de Cómputo y Comunicación 10.051.900 10.051.900 10.051.900 10.051.900 10.051.900 10.051.900
(-) Depreciación Acumulada 0 3.747.380 7.494.760 11.242.140 13.252.520 15.262.900
TOTAL ACTIVOS FIJOS 15.262.900 11.515.520 7.768.140 4.020.760 2.010.380 0
ACTIVOS DIFERIDOS
Diferidos 8.958.310 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVOS DIFERIDOS 8.958.310 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES 24.221.210 11.515.520 7.768.140 4.020.760 2.010.380 0
TOTAL ACTIVOS 48.878.125 63.513.496 70.539.320 80.672.533 95.753.747 114.148.692
PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES
CxP 0 2.817.502 3.011.767 3.238.107 3.468.067 3.717.943
Cesantías por Pagar 0 3.736.981 3.863.291 3.993.870 4.128.863 4.268.419
Interés a las cesantías x pagar 0 448.438 463.595 479.264 495.464 512.210
Impuesto de Renta x pagar 0 137.685 1.946.286 3.505.730 5.644.643 7.404.295
IVA x pagar 0 12.465.871 13.325.383 14.326.812 15.344.256 16.449.819
ICA x pagar 0 1.021.448 1.091.876 1.173.932 1.257.301 1.347.891
TOTAL PASIVOS CORRIENTES 0 20.627.924 23.702.197 26.717.716 30.338.594 33.700.577
PASIVOS NO CORRIENTES
Obligaciones Financieras 0 0 0 0 0 0
Leasing Financiero 0 0 0 0 0 0
TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES 0 0 0 0 0 0
TOTAL PASIVOS 0 20.627.924 23.702.197 26.717.716 30.338.594 33.700.577
PATRIMONIO
Capital Social 48.878.125 48.878.125 48.878.125 48.878.125 48.878.125 48.878.125
Utilidad Acumulada 0 (5.992.554) (2.436.158) 3.969.767 14.284.069 27.813.736
Reserva Legal Acumulada 0 0 395.155 1.106.925 2.252.958 3.756.254
TOTAL PATRIMONIO 48.878.125 42.885.572 46.837.123 53.954.817 65.415.153 80.448.116
PASIVOS + PATRIMONIO 48.878.125 63.513.496 70.539.320 80.672.533 95.753.747 114.148.692
Fuente: Los autores
124
Tabla 31. Balance General proyectado con financiación en pesos
AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

ACTIVOS
ACTIVOS CORRIENTES
Caja Bancos 24.656.915 45.193.746 49.300.404 57.168.690 67.975.886 88.578.019
CxC 0 0 0 0 0 0
Inventario 0 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVOS CORRIENTES 24.656.915 45.193.746 49.300.404 57.168.690 67.975.886 88.578.019
ACTIVOS NO CORRIENTES
ACTIVOS FIJOS
Muebles y Enseres 5.211.000 5.211.000 5.211.000 5.211.000 5.211.000 5.211.000
Equipos de Cómputo y Comunicación 10.051.900 10.051.900 10.051.900 10.051.900 10.051.900 10.051.900
(-) Depreciación Acumulada 3.747.380 7.494.760 11.242.140 13.252.520 15.262.900
TOTAL ACTIVOS FIJOS 15.262.900 11.515.520 7.768.140 4.020.760 2.010.380 0
ACTIVOS DIFERIDOS
Diferidos 8.958.310 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVOS DIFERIDOS 8.958.310 0 0 0 0 0
TOTAL ACTIVOS NO CORRIENTES 24.221.210 11.515.520 7.768.140 4.020.760 2.010.380 0
TOTAL ACTIVOS 48.878.125 56.709.266 57.068.544 61.189.450 69.986.266 88.578.019
PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES
CxP 0 2.817.502 3.011.767 3.238.107 3.468.067 3.717.943
Cesantías x Pagar 0 3.736.981 3.863.291 3.993.870 4.128.863 4.268.419
Interés a las cesantías x pagar 0 448.438 463.595 479.264 495.464 512.210
Impuesto de Renta x pagar 0 0 1.154.364 2.985.898 5.447.836 7.404.295
IVA x pagar 0 12.465.871 13.325.383 14.326.812 15.344.256 16.449.819
ICA x pagar 0 1.021.448 1.091.876 1.173.932 1.257.301 1.347.891
TOTAL PASIVOS CORRIENTES 0 20.490.240 22.910.275 26.197.883 30.141.787 33.700.577
PASIVOS NO CORRIENTES
Obligaciones Financieras 19.551.250 15.841.290 11.436.826 6.207.845 0 0
Leasing Financiero 0 0 0 0 0 0
TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES 19.551.250 15.841.290 11.436.826 6.207.845 0 0
TOTAL PASIVOS 19.551.250 36.331.530 34.347.100 32.405.729 30.141.787 33.700.577
PATRIMONIO
Capital Social 29.326.875 29.326.875 29.326.875 29.326.875 29.326.875 29.326.875
Utilidad Acumulada 0 (8.949.139) (6.839.802) (1.383.753) 8.570.930 22.100.596
Reserva Legal Acumulada 0 0 234.371 840.598 1.946.674 3.449.971
TOTAL PATRIMONIO 29.326.875 20.377.736 22.721.444 28.783.721 39.844.479 54.877.442
PASIVOS + PATRIMONIO 48.878.125 56.709.266 57.068.544 61.189.450 69.986.266 88.578.019
Fuente: Los autores
125
5.10.3 Flujo de caja proyectado.
En la tabla 32 se puede observar el Flujo de caja sin financiación, el

cual muestra que la empresa tiene efectivo para cumplir con los egresos
operativos. Se observa que el flujo de caja neto es positivo en los cinco periodos
proyectados debido principalmente a los ingresos obtenidos por la empresa.
Tabla 32. Flujo de caja sin financiación en pesos

INGRESOS
Recaudos 309.529.623 330.871.443 355.737.094 381.000.404 408.451.712
IVA Cobrado 58.810.628 62.865.574 67.590.048 72.390.077 77.605.825
TOTAL INGRESOS 368.340.252 393.737.017 423.327.142 453.390.481 486.057.537
EGRESOS
Nómina 59.394.618 65.587.575 67.804.435 70.096.225 72.465.477
Gastos de ventas 7.204.000 7.380.298 7.629.752 7.887.638 8.154.240
Costos 206.159.875 223.191.936 239.947.780 257.000.557 275.514.254
IVA Pagado 22.744.102 22.889.426 24.609.612 26.357.308 28.256.368
IVA Total al Flujo de Caja 23.600.656 39.116.636 41.979.006 45.015.324 48.243.894
ICA 0 1.021.448 1.091.876 1.173.932 1.257.301
Impuesto de Renta 0 137.685 1.946.286 3.505.730 5.644.643
TOTAL EGRESOS 340.999.192 382.963.813 409.446.549 436.298.887 465.652.211
FLUJO DE CAJA OPERACIONAL 27.341.060 10.773.204 13.880.593 17.091.594 20.405.326
FLUJO DE CAJA FINANCIERO
Gastos financieros Préstamo 0 0 0 0 0
Amortización Préstamo 0 0 0 0 0
TOTAL FLUJO DE CAJA FINANCIERO 0 0 0 0 0
FLUJO DE CAJA NETO 27.341.060 10.773.204 13.880.593 17.091.594 20.405.326
SALDO INICIAL DE CAJA 24.656.915 51.997.976 62.771.180 76.651.773 93.743.367
SALDO FINAL DE CAJA 51.997.976 62.771.180 76.651.773 93.743.367 114.148.692
Fuente: Los autores
126
Por su parte, el Flujo de caja con financiación también muestra resultados
positivos, aunque un flujo de caja neto menor al anterior, debido a los gastos
financieros del préstamo (ver tabla 33).
Tabla 33. Flujo de caja con financiación en pesos

INGRESOS
Recaudos 309.529.623 330.871.443 355.737.094 381.000.404 408.451.712
IVA Cobrado 58.810.628 62.865.574 67.590.048 72.390.077 77.605.825
TOTAL INGRESOS 368.340.252 393.737.017 423.327.142 453.390.481 486.057.537
EGRESOS
Nómina 59.394.618 65.587.575 67.804.435 70.096.225 72.465.477
Gastos de ventas 7.204.000 7.380.298 7.629.752 7.887.638 8.154.240
Costos 206.159.875 223.191.936 239.947.780 257.000.557 275.514.254
IVA Pagado 22.744.102 22.889.426 24.609.612 26.357.308 28.256.368
IVA Total al Flujo de Caja 23.600.656 39.116.636 41.979.006 45.015.324 48.243.894
ICA 0 1.021.448 1.091.876 1.173.932 1.257.301
Impuesto de Renta 0 0 1.154.364 2.985.898 5.447.836
TOTAL EGRESOS 340.999.192 382.826.129 408.654.626 435.779.054 465.455.404
FLUJO DE CAJA OPERACIONAL 27.341.060 10.910.889 14.672.515 17.611.427 20.602.133
FLUJO DE CAJA FINANCIERO
Gastos financieros Préstamo 3.094.270 2.399.766 1.575.250 596.385 0
Amortización Préstamo 3.709.960 4.404.465 5.228.980 6.207.845 0
TOTAL FLUJO DE CAJA FINANCIERO 6.804.230 6.804.230 6.804.230 6.804.230 0
FLUJO DE CAJA NETO 20.536.830 4.106.659 7.868.285 10.807.197 20.602.133
SALDO INICIAL DE CAJA 24.656.915 45.193.746 49.300.404 57.168.690 67.975.886
SALDO FINAL DE CAJA 45.193.746 49.300.404 57.168.690 67.975.886 88.578.019
Fuente: Los autores
5.11 EVALUACIÓN FINANCIERA
Tanto en el escenario sin como con financiación, la empresa obtiene resultados

positivos, lo que le permite tener buen flujo de dinero para cumplir con sus
obligaciones a corto y largo plazo.
127
En el escenario sin financiación, se observa que el Valor Presente Neto es mayor
a cero (0), lo que indica que con los flujos futuros se paga la inversión y queda un
capital de trabajo. De igual manera, la Tasa interna de retorno es mayor a cero (0)
y está por encima del costo de oportunidad, lo que indica que es una buena opción
de inversión para los socios. Asimismo, la variable costo/beneficio muestra un
remanente por cada peso invertido, es decir, que quedan $0,48 para reinvertir o
tomar como utilidad (ver tabla 34).
Tabla 34. Evaluación financiera sin financiación
EVALUACIÓN AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

FLUJO DE CAJA NETO (48.878.125) 27.341.060 10.773.204 13.880.593 17.091.594 20.405.326
DTF (%) 4,41%
SPREAD (%) 3,39%
COSTO DE OPORTUNIDAD (%) 7,95%
VPN ($) 23.235.172
TIR (%) 25,73%
B/C (veces) 1,48
Fuente: Los autores
En la evaluación con financiación, los resultados son similares a los anteriores,

aunque en este escenario son mayores, puesto que la empresa al financiar parte
de la inversión inicial tiene mayor liquidez, lo que se refleja en los indicadores
tomados para la evaluación.
Tabla 35. Evaluación financiera con financiación
EVALUACIÓN AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

FLUJO DE CAJA NETO (29.326.875) 20.536.830 4.106.659 7.868.285 10.807.197 20.602.133
DTF (%) 4,41%
SPREAD (%) 3,39%
COSTO DE OPORTUNIDAD (%) 7,95%
VPN ($) 21.489.347
TIR (%) 33,36%
B/C (veces) 1,73
Fuente: Los autores
128
5.12 RAZONES FINANCIERAS
Tabla 36. Razones financieras sin financiación

Capital de Trabajo Neto 31.370.052 39.068.983 49.934.057 63.404.773 80.448.116
Razón Corriente 2,52 2,65 2,87 3,09 3,39
Prueba Ácida 2,52 2,65 2,87 3,09 3,39
Endeudamiento 32,48% 33,60% 33,12% 31,68% 29,52%
Apalancamiento financiero 48,10% 50,61% 49,52% 46,38% 41,89%
Rendimiento sobre el activo (9,44%) 5,04% 7,94% 10,77% 11,85%
Rendimiento sobre el patrimonio (13,97%) 7,59% 11,87% 15,77% 16,82%
Margen de utilidad bruta 32,49% 32,49% 32,49% 32,49% 32,49%
Margen de utilidad operacional (1,89%) 1,78% 2,99% 4,49% 5,49%
Margen de utilidad neta (1,94%) 1,19% 2,00% 3,01% 3,68%
Fuente: Los autores
Tabla 37. Razones financieras con financiación

Capital de Trabajo Neto 24.703.506 26.390.130 30.970.806 37.834.099 54.877.442
Razón Corriente 2,21 2,15 2,18 2,26 2,63
Prueba Ácida 2,21 2,15 2,18 2,26 2,63
Endeudamiento 64,07% 60,19% 52,96% 43,07% 38,05%
Apalancamiento financiero 178,29% 151,17% 112,58% 75,65% 61,41%
Rendimiento sobre el activo (15,78%) 3,70% 8,92% 14,22% 15,27%
Rendimiento sobre el patrimonio (43,92%) 9,28% 18,96% 24,98% 24,65%
Margen de utilidad bruta 32,49% 32,49% 32,49% 32,49% 32,49%
Margen de utilidad operacional (1,89%) 1,78% 2,99% 4,49% 5,49%
Margen de utilidad neta (2,89%) 0,71% 1,70% 2,90% 3,68%
Fuente: Los autores
129
5.13 PUNTO DE EQUILIBRIO
El punto de equilibrio le indica a la empresa la cantidad de ingresos que necesita

para cubrir sus gastos para poder obtener utilidad.
En el caso de Inmobiliaria Vivarte el punto de equilibrio está dado en número de

servicios, es decir, que para el caso sin financiación, la empresa debe administrar
162 inmuebles para que sus ingresos cubran sus egresos en el año 1 (ver tabla
38).
Para el escenario con financiación, la empresa debe administrar en el año 1

mínimo 172 inmuebles para mantener el equilibrio entre sus ingresos y sus
egresos (ver tabla 38).
Tabla 38. Punto de equilibrio
PUNTO DE EQUILIBRIO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

Sin Financiación 162 167 170 173 175
Con Financiación 172 174 175 175 176
Fuente: Los autores
5.14 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Para establecer la sensibilidad del proyecto se disminuye el margen de utilidad en

un 10% para cada servicio, con el que se obtienen resultados negativos en las
variables de evaluación.
En el caso sin financiación el Valor Presente Neto es negativo al igual que la TIR,
y los accionistas solo recuperan $0,97 por peso invertido.
Para el caso con financiación, los resultados son muy similares a los anteriores.
En este escenario, los accionistas tan sólo recuperan $0,90 por cada peso
invertido.
130
Tabla 39. Análisis de sensibilidad
FLUJO DE CAJA SF FLUJO DE CAJA CF

VARIABLE VALOR VALOR VALOR VALOR
ORIGINAL MODIFICADO ORIGINAL MODIFICADO
VPN ($) 23.235.172 (1.240.176) 21.489.347 (2.657.159)
TIR (%) 25,73% 6,75% 33,36% 4,60%
B/C (veces) 1,48 0,97 1,73 0,90
Fuente: Los autores
131
6 CONCLUSIONES
Luego de realizar el estudio de viabilidad para la idea de negocio de una

inmobiliaria en la ciudad de Cali, se puede concluir que el proyecto es viable,
debido a:
El estudio de mercado reflejó un sector creciente con una proyección bastante

positiva para los próximos años. Adicionalmente, en la encuesta realizada a
propietarios de inmuebles se pudo observar que hay una gran aceptación frente al
uso de servicios inmobiliarios. Se logró identificar frecuencias de uso de estos
servicios, costos estimados y la posibilidad de cambiar la inmobiliaria actual por
otra que les brinde servicios adicionales por el mismo costo.
Se realizó la descripción de cada uno de los servicios que presta la Inmobiliaria

Vivarte y se analizó el producto frente al tipo de cliente al que se dirige, el cual se
enfoca a propietarios de inmuebles de los estratos 4, 5 y 6 de la ciudad. Además,
se pudo identificar las fortalezas y debilidades de la competencia directa de la
empresa.
A través de la segmentación de la población se logró establecer el mercado global

el cual está representado por todos los inmuebles que están disponibles para la
venta y/o arriendo de vivienda usada de la ciudad de Cali, es decir, 113.387
inmuebles para la venta y 51.353 inmuebles para arrendar. De igual forma, se
determinó que el mercado potencial corresponde a la disponibilidad de inmuebles
para la venta y/o arriendo en los estratos 4, 5 y 6 de la ciudad de Cali que no
cuentan con ningún tipo de intermediación, los cuales están representados por
12.072 inmuebles para la venta y 2.944 para arrendar. Finalmente, se concluyó
que el mercado objetivo está representado por el nivel de participación en el
mercado que la Inmobiliaria Vivarte pretende alcanzar, el cual está dado por un
3% del mercado de intermediación en ventas y un 9% del mercado de
intermediación en arriendo que hoy no está siendo administrado por otros
132
operadores. Teniendo en cuenta la participación de la empresa dentro del sector,
el mercado objetivo correspondería a 362 inmuebles para la venta y 265 para
arrendamiento.
En la estructura organizacional se definió la misión, visión, valores

organizacionales y ventaja competitiva, así como la estructura jerárquica con la
que cuenta la empresa.
Finalmente, a partir de una evaluación financiera se logró detectar que el proyecto

es viable económicamente y que sus ingresos pueden cubrir sus egresos. Como
muestra de ello se tienen los resultados dentro de las variables de evaluación, los
cuales fueron positivos para la empresa. En el caso sin financiación, el Valor
Presente Neto es de $23.235.172, la Tasa interna de retorno de 25,73% y la
relación Beneficio Costo de 1,48, es decir, que por cada peso invertido en la
empresa, lo socios recuperan $0,48. Por su parte, en el caso con financiación se
tiene un Valor Presente Neto de $21.489.347, una Tasa Interna de retorno de
33,36%, la cual se encuentra por encima del costo de oportunidad (7,95%) y una
relación Beneficio costo de 1,73 veces.
133
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Paidós.
139
ANEXOS
Anexo A Encuesta
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
POBLACIÓN OBJETIVO: Propietarios de bienes inmuebles (arrendatarios o

vendedores) de estratos 4, 5 y 6 de la ciudad de Cali,
OBJETIVO ENCUESTA: Determinar el nivel de aceptabilidad de la propuesta de

crear una empresa dedicada a ofrecer servicios inmobiliarios con asesoría legal en
la ciudad de Cali.
1. ¿Posee inmuebles para alquiler o venta?
Si
No
2. Tipo de inmueble que posee
Casa
Apartamento
Bodega
Local
Otro Cuál?
3. ¿Cuál es el estrato socioeconómico de la zona donde está ubicado el

inmueble?
140
Estrato 4
Estrato 5
Estrato 6
4. ¿Usa o ha usado los servicios de una inmobiliaria?
Si
No
5. ¿Qué servicios inmobiliarios ha usado?
Administración de arrendamiento
Venta de inmuebles
Compra de inmuebles
Avalúos
Mantenimiento, adecuaciones y/o

reparaciones del inmueble
Seguros de arrendamiento
Asesoría legal
Asesoría de inversión
Otro Cuál?
6. ¿Cuánto ha pagado por servicios inmobiliarios de venta y arrendamiento?
Entre el 3% y el 8% del canon o

valor negociable
Menos del 3% del canon o valor

negociable
141
No lo tengo presente
Otro Cuál?
7. ¿Estaría dispuesto a cambiar la actual inmobiliaria para acceder a mayores

servicios?
Si
No
8. Si ha utilizado los servicios de una inmobiliaria, ¿a través de qué medio se ha

enterado de su existencia?
Publicidad escrita
Publicidad visual
Recomendación de amigo/familiar
Página Web
142

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ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DEDICADA

A OFRECER SERVICIOS INMOBILIARIOS CON ASESORÍA LEGAL EN LA

YESKA ORBEZ VARGAS

MAYRA ALEJANDRA PORTILLA

JOSÉ RENGIFO SÁNCHEZ

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA CATÓLICA LUMEN GENTIUM

FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

PROGRAMA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

YESKA ORBEZ VARGAS

MAYRA ALEJANDRA PORTILLA

JOSÉ RENGIFO SÁNCHEZ

JOSÉ ALONSO GONZÁLEZ

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA CATÓLICA LUMEN GENTIUM

FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

PROGRAMA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

Firma del jurado

Firma del jurado

Cali, mayo de 2017

Yeska Orbez Vargas

José Rengifo Sánchez

La universidad me dio la bienvenida al mundo como tal, las oportunidades que me

Mayra Alejandra Portilla

Agradezco a Dios por la oportunidad que me da de alcanzar un logro más,

A todos los profesores que en su momento compartieron sus conocimientos en

A mi esposo José Rengifo, por su amor, paciencia, comprensión y apoyo en todos

Yeska Orbez Vargas

José Rengifo Sánchez

Le agradezco al profesor José Alonso González por manifestarnos su interés en

Por último, a mi familia y seres más queridos, en especial a mi mamá y a mi

Mayra Alejandra Portilla Álvarez

1 CONTEXTUALIZACIÓN DEL PROBLEMA..............................................17

Cuadro 1. Análisis de la competencia.....................................................................44

Figura 1. Elementos para la creación de una empresa...........................................21

Tabla 1. Venta de vivienda nueva I semestre 2013-2014.......................................30

Gráfico 1. Ventas de vivienda por regiones y ciudades en las muestras de

Imagen 1. Computador portátil................................................................................55

El objetivo principal de este proyecto es evaluar la viabilidad de la creación de una

Palabras claves: inmueble, servicio inmobiliario, alquiler, asesoría legal,

The main objective of this project is to evaluate the feasibility of creating a

Key words: real estate service, rental, legal advice, viability.

“El negocio inmobiliario es una de las actividades económicas más importantes a

“La rama de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda ha evidenciado un

“Otra de las variables que revelan la importancia de este sector es el empleo

El objetivo de este proyecto es crear una empresa, cuya actividad principal es la

Aunque en el país el negocio inmobiliario ha pasado por momentos difíciles debido

1.1 TÍTULO DEL PROYECTO

Estudio de viabilidad para la creación de una empresa dedicada a ofrecer servicios

1.2 LÍNEA DE INVESTIGACIÓN

1.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

Comprar, vender o alquilar un inmueble es una actividad que se realiza

Adicional a esto, en algunas ocasiones los propietarios de los inmuebles pueden

De igual manera, a quien desee alquilar sus inmuebles se le brinda la suficiente

Adicionalmente, la empresa ofrece una suscripción VIP Carnetizada donde los

¿Cuál es la viabilidad de crear una empresa dedicada a ofrecer servicios

1.3.2 Sistematización del problema.

Como sistematización del problema se tienen los siguientes

o ¿Cómo conocer el comportamiento del sector inmobiliario y el perfil del cliente,

o ¿Cuáles son los recursos técnicos y físicos necesarios para el funcionamiento

o ¿Cuál es la misión, visión y valores de la empresa así como la estructura

o ¿Cómo evaluar la viabilidad financiera a través del análisis de variables