------------------------------Protección legal de la

vivienda-----------------------------

Antes la vivienda se llamaba bien de familia. Esa institución que existía por la ley 14.394, refería al
régimen de protección que hoy tiene la vivienda distinta que la que tenía el bien de familia. Se
protegía al grupo familiar, se le confería la posibilidad de afectar un inmueble bajo esta tutela de bien
de familia. Excluidos aquellos que no tenían grupo familiar al cual nombrar beneficiarios. La vivienda
unipersonal quedaba imposibilitada de ser protegida y muchas veces, en el marco de aquella ley,
limitaba que la vivienda tuviera no + de un valor determinado para encuadrar en este instituto.
- Grupo familiar.
- Inmueble con valor no mayor a lo que cada jurisdicción local establecía.
Tanto en congresos civiles como notariales se insistía en una modificación de esa ley. Llegó el
nuevo CCYC que trae una modificación del concepto → Hablamos de la protección de la
VIVIENDA. Se consagra la protección a la vivienda y no a las personas del grupo familiar.

Art. 244: Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado
a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida
por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del
registro inmobiliario.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo
que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en
primer término.

Legitimados:
- Una manifestación de voluntad de su titular.
- En el caso del condominio se requiere conformidad de todos los condominos. La novedad en
la parte del condominio es que antes los condóminos deberían ser parientes entre sí para
afectar al inmueble a esta garantía. Aca ya no se exige que sean parientes entre sí. Ahora basta
con la manifestación de conformidad.
- Causante → La ordena el juez en cumplimiento de la voluntad del causante.

Art. 245: Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está
en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que
atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la
conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

1
Una vez que se afecta a la protección legal de la vivienda, a partir de ahí este inmueble queda a
resguardo de la agresión de los acreedores que pudiera tener el titular. Es INEJECUTABLE →
NO es inembargable. Queda inejecutable por creditos de fecha posterior. El embargo es solo una
anotación que le otorga prioridad en el ejecutante. Aun cuando un inmueble se encuentre
afectado al amparo de la vieja ley de familia, esto no quita de que no se pueda hacer una
anotación de acreedor respecto de que en un futuro puedan desaparecer por causales de extinción
del beneficio o por la voluntad de quien la afectó. Desde que se inscribe esos créditos de fecha
posterior no pueden ser ejecutados. INEJECUTABLE NO ES LO MISMO QUE
INEMBARGABLE.
Los créditos de fecha anterior si son exigibles, pueden embargarse y ejecutarse.
Además, la ley prevé una serie de facultados para embargar o ejecutar el inmueble en cualquier
momento:

249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa

anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el
artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o
con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.

Beneficiarios: Aquellos a los cuales se les extiende esta protección esté o no el causante o viva o no el
propietario o permanezca alguno de ellos en el inmueble usando este beneficio.

Art. 246: Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o
descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que
convivan con el constituyente.

Cuando se afecta el inmueble, el titular podrá asignar a los beneficiarios. Aquellos a los cuales se les
extiende esta protección, viva o no el propietario, esté o no el titular, vivan o no en el inmueble.
Subsiste la idea de que la vivienda ampare tanto al propietario como a su grupo primario familiar.
Para que en caso de fallecimiento subsista esta protección, se los nombra beneficiarios. También se
puede extender en caso de ruptura del vínculo, siguiendo los beneficiarios en un inmueble amparado
de las inejecuciones.

2
Si no estuviera ninguno de los beneficiarios, los acreedores pueden pedir el levantamiento de la
afectación para ejecutar. Siempre debe haber alguien que esté gozando de la protección de la
vivienda. Si no hay nadie que aproveche del beneficio de tutela, los acreedores pueden pedir el
levantamiento de la afectación y ejecutar el inmueble conjuntamente.

Subrogación real:
En el anterior régimen se discute: Qué pasa si el estado ejecuta un inmueble por impuestos? Era
válido porque sé previa. Si hay un saldo de precio que pasaba? Podía ser tomado por los otros
acreedores. MIN 32. Discusión de que ese saldo siguiera afectado o si ya no lo era.

Art. 248: Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la

afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio. → El remanente
continua bajo la protección legal. No pueden ser agredidas por los acreedores y puede usarse para
adquirir otro inmueble y la protección se traslada.

ARTICULO 456.- Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el
asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles
indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede
demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis
meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial.

ARTICULO 522.- Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido inscripta,

ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la
vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El
juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta
comprometido.

Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto
dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la
convivencia.

La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la
unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con
el asentimiento del otro.

Frutos: Art. 251: Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Posibilidad de embargar y ejecutar los frutos que excedan la satisfacción del grupo familiar.

Honorarios: Art. 254: Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución
intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la
valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos
preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

Desafectacion:

3
 - Titular del inmueble. Conformidad del conviviente o cónyuge.
- A solicitud de la mayoría de los herederos.
- Acreedor que demuestre que nadie está gozando del beneficio.

Art. 255: La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad
restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última
voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o
existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo
que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas
partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este
Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites
indicados en el artículo 249.

---------------------Derechos reales de disfrute sobre objeto ajeno---------------------

Usufructo → Recae también sobre objetos inmateriales. Por eso “objeto” y no “cosa”.
Uso
Habitación
Servidumbre

----------------------------------------Usufructo----------------------------------------

Es el D.R sobre objeto ajeno mas amplio en cuanto a su contenido.

Art. 2129: Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Disponer jurídicamente → Hace ruido porque hasta ahora solo el titular podía disponer
jurídicamente.
- Se usa la cosa como la usaría el titular. El uso entonces es igual.
- El goce está vinculado a la percepción de frutos. Puedo gozar del celular celebrando una
locación respecto del.
- La disposición material está vinculada con la conservación de la sustancia de la cosa.

El titular de dominio es el único que puede tomar decisiones relativas a la sustancia de la cosa en
virtud del carácter absoluto del dominio.
Sustancia:
- MATERIA DEL OBJETO

4
 - FORMA DEL OBJETO
- DESTINO DEL OBJETO
Entonces, el titular puede cambiar la materia, forma y destino.

Por eso el deber primario de los titulares de D.R sobre cosa ajena tienen el deber de conservar la
sustancia. USO, GOCE PERO NO TIENE DISPOSICIÓN JURÍDICA NI MATERIAL.
Tema disposición jurídica: No puede disponerse jurídicamente de la CASA, no puede venderla porque
la única que podría sería su dueña. En qué consiste esta disposición jurídica? Disposición jurídica de
su derecho, del usufructo → Puede transmitir su D.R de usufructo. Esa es la disposición de la que
se habla.
Art. 2142: Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho…

...pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del
usufructo. → Si no se pacta un plazo menor, es vitalicio. Cuando la persona muere, se consolida el uso
y goce con la nuda propiedad del titular, porque el usufructo no se transmite con la muerte.
Nunca el legislador favorece los D.R sobre objeto ajeno. Si una persona transmite el usufructo igual
dura hasta que esa persona muere, no hasta que muere el adquirente.

....Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien. → Puede ser garantía personal como fianza,
hipoteca, etc. Si no se conserva la sustancia y se cuantifica esa disminución en una desvalorización
de 100 mil pesos, esos 100 mil pesos tienen que estar garantizados.

Además, puede constituir derechos personales o reales sobre ese objeto. Derechos personales tiene
que ver con por ej alquilar. D.R puede constituir pero menores, como anticresis, servidumbre,
uso, habitación. El uso y la habitación son los hermanos menores del usufructo. Se pueden
constituir derechos MENORES sobre el usufructo. Aparece ahí la anticresis → Art. 2212: La
anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a
percibir los frutos para imputarlos a una deuda. Google: Contrato por el cual el deudor permite que
su acreedor pueda disponer de los beneficios de la finca que le entrega en garantía, con la obligación
de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y
derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario.

Objeto: El Art. 2130. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por
una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible → Ej: inmueble. No es lo mismo un inmueble X que un inmueble Y.
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé; → La palabra “bien” en la definición de usufructo
es en sentido AMPLIO.
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

5
Legitimación. Art. 2131. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un
derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede
recaer.

Usufructo a favor de varias personas. Art. 2132.- El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

Causa: De varias formas. Art. 2134. Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; → PER TRASLATIONE. Soy
dueña de un auto y le transmito el usufructo a mi amiga. Me reservo la nuda propiedad.

b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; → PER DEDUCTIONE. Por
deducción. Donación con reserva de usufructo. Se usa porque muertos los usufructuarios, se extingue
el usufructo y se consolida con la nuda propiedad, con eso “gambeteas” el proceso sucesorio.

c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra. → Generalmente
aparece en los testamentos. Le transmito a alguien la nuda propiedad y al otro el usufructo.
El usufructo se constituye por teoría de modo y título suficiente.
Ese título suficiente es el contrato constitutivo del usufructo. Si es oneroso, se rige supletoriamente
por reglas compraventa. Si es gratuito, por donación.
El modo suficiente es la tradición.
Si es inmueble se requiere la inscripción para oponibilidad.
También se puede constituir vía testamento pero ahí el usufructo nace con la muerte.

Presunción de onerosidad: Art. 2135. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume
onerosa.

Obligaciones previas de aquel que quiere ser usufructuario: Dos obligaciones previas conectadas con
su deber de conservación de la sustancia.

1. Inventario.
Art 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar
el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores
de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y
pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario (menores e incapaces), son obligatorios y
deben ser hechos por escritura pública. Obviamente nada obsta que aunque seamos mayores y
capaces, podamos hacerlo por i. público.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a
inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es
dispensable.

6
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada. → En cualquier momento, si el inventario no se llevó a cabo, la parte interesada
puede pedir que se haga.
La parte interesada no es necesariamente el nudo propietario. Art. 2152: Medios especiales de
extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo: (...) d) el uso abusivo y la alteración de
la sustancia comprobada judicialmente. → El usufructo se extingue por eso. Hay veces que el
inventario no realizado en su momento puede ser importante después, porque sabe el
usufructuario que la alteración de la sustancia comprobada judicialmente tiene una consecuencia
y es que el juez decreta la extinción del usufructo.

Art. 2138: Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace
presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen
estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario. → Presunción de que la cosa se
entregó en buen estado de conservación, eso depende de la naturaleza de la cosa y de las
circunstancias.

2. Dar garantía suficiente.

Art. 2139: Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede
establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la
conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo. → Crédito privilegiado del
nudo propietario.

Frutos: El usufructuario puede gozar de esos bienes, goce vinculado a la percepción de frutos. No solo
las cosas producen frutos.
Usufructuario de un derecho → Crédito, parte indivisa de condominio, cuota de una S.R.L,
acción en S.A. En ese caso la percepción será de frutos civiles.
Fruto → No es lo mismo que producto. La gran diferencia es que el fruto no altera la sustancia del
objeto porque el objeto tiene la capacidad de seguir produciendo. El producto, si se retira, se
produce una alteración en la sustancia.
Por regla, el usufructuario no puede percibir productos porque estaría alterando la sustancia.
Excepción → Si la cosa es susceptible que se extraigan productos y esos productos habían
comenzado a ser extraídos antes de constituir el usufructo. Art. 2142: Pertenecen al usufructuario
singular o universal: (...) c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el
usufructo.

Ejecución por acreedores: Art. 2144. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo,
el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y
restitución de los bienes. → El usufructo puede ser objeto de ejecución por los acreedores.
Transmisión del D.R del usufructo por enajenación en el marco de una subasta judicial. Por ende,
si yo lo adquiero tengo que dar garantía suficiente.

Obligaciones por cargas reales: Art. 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El
usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.

7
Extinción: Art. 2152. Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del
usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se
pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta

años desde la constitución del usufructo; → Aca si hay un plazo legal.

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no
impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo; → El desuso es la prescripción
liberatoria. No solo es para los D.P, también aplica a ciertos D.R. En los D.R se llama desuso.

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Efectos de la extinción. Art. 2153. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la
extinción del usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario,
éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales
perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo,
reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

-------------------------------------------Uso--------------------------------------------

Art. 2154: Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un
usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Art. 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII (usufructo) de este Libro,
a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

Consiste en entregar una parte material o indivisa para que su titular la use y goce. En la medida, con
la extensión fijada “en la extensión y con los límites establecidos en el título” → Límite al uso y goce,
no a cuanto impedimento sino en cuanto a extensión, si el título no establece la extensión del uso y
goce se entiende que se constituye un usufructo. PRIMERA GRAN DIFERENCIA CON EL
USUFRUCTO. UNO ES ILIMITADO Y OTRO LIMITADO EN EL PROPIO CONTRATO DE DR
DE USO.
Si hubiera un excedente se entiende que es para el nudo propietario, por eso el tema del límite.

8
Otra DIFERENCIA es que está destinado a persona humana, o sea no aplica a PJ porque tiene que ver
con la reducción de la capacidad de uso y goce.

Objeto: Muebles e inmuebles. Si fuesen muebles, pasa igual que con usufructo, no fungibles ni
consumibles.

Causa. Modos de constitución: Idem usufructo.

- Contratos onerosos o gratuitos.
- Testamento. Puede darse la misma situación que con usufructo.

Facultades del titular de uso: Mismas que el usufructuario salvo tema límites. También, así como
tiene el ejercicio de posesión, también tiene acciones personales y reales igual que el usufructuario.
No requiere de la participación del nudo propietario para restablecer el uso y goce.

Constitución de DR. Limitaciones: No puede constituir DR como si lo hacía el usufructuario. Aca no.
Con respecto a los DP no dice nada, así que la doctrina entiende que cabría la posibilidad de que
exista algún DP constituido si el nudo propietario lo autorizara en el contrato. Por ej locación.

Art. 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Frutos. Ejecución por acreedores: Art. 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser
embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su
familia.

---------------------------------------Habitación----------------------------------------

Art. 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Art. 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX (uso) de este
Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

Recae sobre un INMUEBLE AJENO. Puede ser sobre todo el inmueble o una parte material de él.
También podría caber la posibilidad de un fraccionamiento de la cosa. Intención de morar, de habitar,
de ser vivienda. En definitiva lo que hace es conferir un derecho de vivienda.
También recae necesariamente en PERSONAS HUMANAS.
Además, impone casi una condición implícita → Debe residir su titular.
Debe ser habitable, apto para vivir allí.

Limitaciones: El usufructo podía transmitirse. Esa transmisión no liberaba al usufructuario de

obligaciones ni modificaba el tiempo. En el uso no dice nada, por lo que podría entenderse que puede
cederse, aunque algunos dicen que no. Sobre el derecho de habitación se dice que no es transmisible
ni por acto entre vivos ni por causa de muerte. Prohibición EXPRESA.
Tampoco puede constituirse DR ni DP.

9
 Art. 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores.

DR habitación cónyuge supérstite: Es vitalicio, por vida del cónyuge, y gratuito sobre el inmueble que
dejó el causante y que fue el último domicilio de la vida conyugal.
Este derecho nace si no hay otros herederos. Lo va a invocar cuando existan otros herederos, porque si
es único heredero indudablemente recibe el dominio.
Puede oponerse a los acreedores del causante.

Art. 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho
real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante,
que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Conviviente supérstite → DR tácito de habitación gratuito por plazo máximo dos años por el
conviviente supérstite. El conviviente puede invocar por el hecho de la convivencia este DR que
también es gratuito pero NO VITALICIO, PLAZO MÁXIMO DOS AÑOS.
Oponible a acreedores en estos dos años.
Se puede llegar a extinguir por nueva convivencia o porque contrae matrimonio.

Impuestos, contribuciones y reparaciones: Art. 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones.

Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe
contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que
ocupa.

--------------------------------------Servidumbre---------------------------------------

Art. 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Este DR de disfrute requiere si o si de la existencia de DOS INMUEBLES. NO HAY

SERVIDUMBRE SIN ESTOS DOS INMUEBLES AFECTADOS A ESTOS DERECHOS.

Se concede a un inmueble un uso, goce, disfrute o utilidad sobre el inmueble ajeno. Utilidad dice el
nuevo CCYC, entonces el DR de servidumbre sería el establecido entre dos inmuebles donde a uno de
ellos se le otorga o recibe una determinada utilidad del inmueble ajeno.

Esta utilidad, no importa su extensión o contenido, importa que tiene que haber un BENEFICIO para
uno de los fundos que el CCYC dice que puede ser de mero recreo.
Ej: S de vista. Tengo una casa quinta, terreno nuevo sin árboles y mi vecino de enfrente tiene una
banda de árboles enormes, pinos, etc que amo mirar. ¿De qué le sirve al de enfrente que yo impida
que el vecino corte los pinos? Puedo establecer una utilidad para mi respecto del inmueble ajeno. Una
utilidad de vista de recreación, de paisajismo. Acuerdo con el titular del inmueble vecino que éste
impida modificar al paisaje tal cual lo tiene.

10
Onerosidad: Las servidumbres siempre se presumen onerosas. Por ej pagar canon.

Objeto: Art. 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material
del inmueble ajeno.

Cómo identificamos estos inmuebles → Inmueble dominante e inmueble sirviente. El Dominante

recibe el beneficio, sirviente aquel que debe soportar que el otro obtenga el beneficio.

Siempre hay dos inmuebles y en ambos se inscribe la servidumbre → DRS de fundo dominante y
DRS de fundo sirviente a favor/en contra de la servidumbre.

Servidumbre activa y pasiva:

Pasiva → Sirviente.
Activa → Dominante.

Servidumbre real y personal: Se remite a favor de quien es el aprovechamiento. Quién es el

beneficiario.
Servidumbre real → Servidumbre que se constituyó en favor del inmueble y no del titular.
Necesidades para el inmueble y no para el titular del fundo dominante.
Servidumbre personal → En favor de persona determinada.

Importa porque HACE A LA DURACIÓN:

- Real: Sigue existiendo aunque cambien los titulares. TODA SERVIDUMBRE REAL ES
PERPETUA SALVO QUE SE HAYA PACTADO CONDICIÓN RESOLUTORIA O
PLAZO.
- Personal: Son TEMPORALES. Plazo, fallecimiento del titular del fundo dominante o
enajenación del inmueble del titular del fundo dominante. Si el nuevo titular del fundo
dominante quisiera continuar con la servidumbre, deberá constituirla nuevamente.

Si hay dudas entre una personal y real, la servidumbre se presume personal.

Art. 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana
se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en

contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y
la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La
servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el
objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

11
Servidumbres forzosas → Por ej las de agua o de paso. Que sean forzosas no significa que no
puedan correrse. Si no hay acuerdo en cuanto al valor económico, se determina judicialmente.

Art 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto
que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina
forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin

comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la
autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Servidumbre negativa y positiva: Cuál puede ser el contenido de una servidumbre. Las servidumbres
como objeto solo pueden tener dos tipos. Una es un DEJAR HACER (lo que permite el fundo
sirviente que el dominante haga) y en un NO HACER (lo que se obliga el sirviente a no hacer
determinados actos en beneficio del dominante).

Cuando el contenido es un DEJAR HACER → Activa o afirmativa. Ej de paso. Acción de un

sujeto sobre el inmueble sirviente. Es algo que obtengo del sirviente pero la acción la ejecuta el
dominante.

Cuando es un NO HACER → Negativas. Ej servidumbre de vista, no modificar el paisaje natural.

Art. 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en
el título.

Lo que NUNCA PUEDE SER CONTENIDO DE SERVIDUMBRE ES UNA CONDUCTA DE

HACER POR PARTE DEL SIRVIENTE. Una obligación de hacer por parte del fundo sirviente.
No puede ser.

Si se pacta una obligación de hacer por parte del sirviente → Ej: Permito como sirviente una
servidumbre de dejar hacer, de paso, permitir el tránsito, y a su vez me obligo como sirviente a ue
por el sector donde pasa esa servidumbre de paso sea un camino asfaltado y con luces. Si hago ese
acuerdo donde le dejó transitar una servidumbre de paso por mi inmueble y me obligo a asfaltar e
iluminarlo, por supuesto sin ser gratis, me puedo después negar como fundo sirviente a cumplir
con eso? Podría decir que no debo cumplir porque no están habilitadas estas servidumbres, pero
lo que sí es cierto es que si se pacta no puedo retraer mi voluntad excusándose en el contenido de
la servidumbre.

12
Si el sirviente vende porque no quiere cumplir, se le puede reclamar el ejercicio de la servidumbre de
paso pero no la obligación de asfaltar y poner luces. No se le puede reclamar la obligación de hacer al
nuevo titular pero sí el ejercicio del contenido de la servidumbre, en este caso, la servidumbre de
paso. El anterior titular ya no tiene injerencia alguna en la posesión del inmueble, se extingue la
obligación personal de hacer.

Constitución: Inmuebles: Formalidades en cuanto al título.

Título y modo: En ppio, ninguna servidumbre tiene tradición porque no se ejerce posesión sobre el
inmueble ajeno. Salvo que sea una servidumbre espontánea (ej. la de vista, no se necesita realizar un
acto para poder gozar de la vista) donde la adquisición del derecho es instantánea, se debe realizar un
primer aprovechamiento o acto de obtención del beneficio sobre el inmueble ajeno para servir como
modo suficiente.

El tema del primer aprovechamiento tiene que ver con el tiempo de la prescripción. Una es la
prescripción del contrato porque como DR primero debo decir que yo tengo el DR de contrato (en
servidumbres afirmativas) necesito acreditar que yo ejerci. Eso es de acuerdo a la naturaleza del
beneficio objeto de servidumbre.
En las de no hacer automáticamente se tiene por cumplido el requisito de materialización del
beneficio.

Transmisibilidad. Art. 2172. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del
inmueble dominante.

La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Derechos y obligaciones del titular del fundo dominante:

- Posibilidad del dominante de constituir DP en relación a la utilidad que se concede sobre

el inmueble ajeno.

Art. 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella
derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad
frente al propietario. No puede constituir derechos reales.

Ej: la utilidad la puede manejar un tercero vinculado con el dominante. Esto no lo libera de los daños
o la reposición o la indemnización al dueño del sirviente si el tercero cometiera un acto, contrario
excesivo o perjudicial en relación a la utilidad. El dominante es responsable por el perjuicio
ocasionado.

Art. 2180. Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y
material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos
usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.

13
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el
titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por
una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

- Respetar la extensión de la servidumbre. Debe ejercer la servidumbre en las condiciones y

los límites establecidos. Se deben respetar los medios empleados y el lugar establecido para la
servidumbre.

Art. 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo
hacen más cómodo su ejercicio.

- El dominante no sólo tiene derecho de paso sino derecho a exigirle al sirviente que le
habilite la servidumbre de paso. Para eso tiene acciones posesorias o confesorias para que
se restablezca que el sirviente a su costo repare todo aquello que hubiese sido ejercido en
contra de la servidumbre.

Fundo sirviente:

- El fundo sirviente tiene los derechos inherentes a su propiedad: Tanto material como
jurídicamente. No necesita consentimiento del dominante, pero si tiene limitado el ejercicio
de actos contrarios a la servidumbre.

- Puede exigirle al dominante que restrinja la servidumbre por los límites que se le dio.
- Puede oponerse a que se cumpla con la servidumbre si no se le da la contraprestación
acordada al momento de contratar.

Extinción: Art. 2182.

- Desaparición de la utilidad: automáticamente se extingue la servidumbre.
- Se puede perder la servidumbre por el no uso por el término de 10 años. El sirviente se puede
liberar de la servidumbre si el dominante no la ejerció por un lapso de 10 años.
- Personas jurídicas: en las servidumbres personales, el fallecimiento del titular trae aparejado
la extinción de la servidumbre. Si el titular es persona jurídica, se aplica la regla general de las
extinciones.

ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los

derechos constituidos por el titular dominante.

---------------------------------------
Prescripción---------------------------------------

Art. 1897: La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. →
prescripción larga.

14
Instituto por el cual se permite que alguien adquiera un derecho real por el cumplimiento del plazo
que establece la ley.
Es para aquellos que no tienen un derecho real respaldado por la posesión.

PRESCRIPCIÓN BREVE

Art. 1898: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de
dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.

La prescripción breve surge por vía de excepción, no por la de acción. Requiere justo título, la
buena fe con diligencia y estudio de títulos (alguien coteja que la documentación que presenta la
parte vendedora provenga de una concatenación, relación encadenada de sucesivas transmisiones
ajustadas a la ley. Lo realizan los escribanos referencistas o un abogado en la matrícula) → buena fe
registral.
Tiene que haber un transcurso de 10 años.
Se entiende que la persona es un poseedor con justo título + buena fe. Diligente en cuanto a
asegurarse que adquiria el DR de acuerdo a las disposiciones del CCYC. No solo forma en cuanto al
título sino también los requisitos de fondo.

A veces hay juicios de prescripción breve.

Se entiende, más allá de la buena o mala fe, y que ha continuado si en la contestación de la demanda
se opone la excepción donde la demanda de reivindicación es el 1er anoticiamiento de que existiria
algún requisito de fondo incumplido.

PRESCRIPCIÓN LARGA

Art. 1899: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe
de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.

- Usucapión es lo mismo que prescripción adquisitiva

- Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años (inmuebles)
- No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
- También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidente.
- Cuando no existe justo título ni buena fe, es decir el que tomó la posesión por vía de hechos

15
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA EN INMUEBLES
Si uno ejerce la posesión por 20 años, que es lo que indica la ley, podrás adquirir el derecho real.
Deberá ser continua y por cualquier vía la posesión realizada. Los 20 años son desde la fecha que
termina el vicio (es decir un año desde que se “toma poder con la vivienda”). Se debe contar 21 años
desde que uno tomó poder, puesto que se debe incluir el año en el que debe cesar la actividad viciosa,
es decir refiere que haya cesado ese tiempo en el que duro el ingreso (ocupación clandestina del
inmueble) o cuando se ingresa violentamente rompiendo la puerta. Se producirá el cese de esta
actividad viciosa en el plazo de un año. (purga de actividad viciosa)
La posesión violenta cesa después de un año desde que cesa el medio empleado para adquirirlo (es
decir la violencia), es decir desde que uno se instale en la vivienda, la lucha violenta previa no esta

La posesión en la prescripción adquisitiva debe ser pública o ostensible y continua.

Art. 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Que sea ostensible es que la posesión sea pública, esto es cuando no es clandestina y es conocida o
puede ser conocida no sólo por el titular del derecho real contra quien se usucape, sino también por
todos los terceros.
Continua: No tiene que haber intermitencia en los actos posesorios. Entonces, mi voluntad con la
cosa debe haber sido ejercida de forma continua, aun cuando fuera poseedor ilegítimo, es lo contrario
al abandono. La posesión para la prescripción adquisitiva larga debe ser ejercida continuamente, es
decir no debe cesar la actividad, si yo abandono un año, se vuelve a 0 por mas que tenga 19 años
realizando la posesión del inmueble
El propietario siempre tendrá la acción real que no prescribe, lo que prescribe es la posesión en un año
(la acción posesoria)
Si uno ingresa como tenedor (justo título de tenedor), y no se cambia el título, por más que pasen los
20 años se seguirá siendo tenedor, a no ser que se invierta los títulos (es decir pasar de tenedor a
poseedor, puesto que sino te mantendrás en la relación anterior). SIEMPRE SE DEBERA DECIR
QUE SE ENTRÓ POR VIOLENCIA.
Si se es inquilino y se construye en la casa (es decir comportarse como poseedor) si se podrá reclamar
la prescripción adquisitiva.
Cuando se inicia la demanda debe estar claro cómo se entró en posesión y como se cesó la purga de
los vicios.
En los terrenos baldíos, será casi imposible probar la posesión continua, excepto que se pruebe que se
hizo algo, EJ si tengo el terreno baldío y solo lo camino, no ejerceré la posesión, lo que conviene es
construir en el , porque sino, no habrá medios de prueba que es uno de los requisitos para poder
ejercer la prescripción adquisitiva.

NO EXISTE USUCAPIÓN ENTRE PERSONAS QUE EJERZAN CONDOMINIO, puesto que todo
los condominios tiene derecho de uso y goce

Unión de posesiones. Art. 1901. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y
estar ligadas por un vínculo jurídico.

Factores externos que pueden atacar la posesión (20 años):

- Interrupción NATURAL. Posesión interrumpida por un tercero.

16
 - Interrupción CIVIL: Puede ser porque me inician una demanda de reivindicación antes de
los 20 años, reconocimiento de la posesión en otro (aparece el dueño, quiere q le restituya y
negocio una locación/comodato/etc) y por juicio de árbitro, aunque es muy raro, lo hacen más
en EEUU.
- La interrupción también puede afectar a la breve pero no es usual.

Instituto de accesión o unión de posesiones: Si no aguanto 20 años en la posesión que puedo hacer?
Instituto de accesión o unión de posesiones.
Puedo unir mi actual posición a la del anterior poseedor.
Es también para la breve, o sea, el actual poseedor mediante un instrumento legal le cede, traspasa la
posesión que estaba ejerciendo.
Es decir, si quien me la vende ejerce la posesión del inmueble durante 8 años, yo ya tendré 8 años
desde ese momento. EN ESTOS CASOS TAMBIÉN SE DEBE DAR LA CONTINUIDAD
Esto se instrumenta legalmente a través de la venta por boleto de compra venta
CONTINUA, SIN MALA FE, SIN INTERRUPCIÓN ENTRE ELLAS.

Proceso judicial: Yo el día que cumplo los 20 años de una posesión ejercida de manera pública u
ostensible y continua, yo adquirí el derecho. La ley me otorga el derecho. Entonces para qué hago el
proceso judicial? Lo tengo que hacer público para obtener el título. EL PROCESO Y LA
SENTENCIA SERÁ EL NUEVO TÍTULO QUE DESCRIBA LA PROPIEDAD ADQUIRIDA.
El proceso judicial es el título suficiente del prescribiente, del usucapiente. El proceso es la
sustanciación externa de los requisitos formales para obtener el título.
La sentencia se inscribe → El prescribiente es titular desde que se cumplen los 20 años en una
posesión con esa descripción, en la sentencia el juez tiene que componer que la adquisición fue en
esa fecha, por eso importa que cuando se inicia en la demanda quede claro cuando y cómo se
entró en posesión, si paso la purga de vicios, y cuando se cumplieron los 20 años. Si no hay
prueba en contrario, el juez pone esa fecha.

El nuevo CCYC no habla del juicio de usucapión. La doctrina entiende que sigue vigente el art. 24 de
la ley 14.159 que ya establecía en el CV los requisitos para la sustanciación y el dictado de la
sentencia en los juicios de usucapión. Se entiende eso porque no sería de las normas derogadas dentro
del art. 5 de la ley que sanciona el CCYC.

Demanda: Se hace con esas fechas, descripción, etc y para que pueda tener impulso, o sea que el juez
ordene dar traslado, debe contener si o si:
- ACOMPAÑAR CERTIFICADOS DE DOMINIO. Es para saber contra quien voy a
accionar.
- PLANO DE MENSURA. Lo realiza un agrimensor. Es aquel dibujo que realiza un
agrimensor para llevarle al juez que es lo que digo que adquirir por prescripción. Porque
puede ser sobre todo el inmueble como sobre una parte. Certificado por catastro, registro
físico de todos los inmuebles.
- También se tiene que ofrecer TODA la prueba de la que me voy a valer, no sólo testimonial.

Art. 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los
mismos (art. 4015 y concordantes del Cód. Civil), se observarán las siguientes reglas:

17
 a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio
de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro
oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la
demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de Procedimientos señalan para
la citación de personas desconocidas;

b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y

aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción;

c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la

testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas
que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;

d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal
de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda.

Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión
treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.

Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la
adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.

Impuestos → El solo hecho de haber pagado impuestos no es un acto posesorio, pero con la otra
prueba sirve, acompaña al resto de la prueba, para demostrar que se actuó con diligencia respecto
de las obligaciones fiscales como lo haría un verdadero dueño.

No existe o es prácticamente imposible que haya usucapión entre condóminos. En el condominio el

derecho es una parte indivisa y todos los condominios tienen facultades de uso y goce sobre la cosa
salvo que el otro se oponga, entonces venir a querer prescribir al condomino el 50% está mal.
Las acciones que cumple un condómino por el incumplimiento del otro solo conceden la posibilidad
de repetir contra el otro, pero nunca prescribir.
EXCEPCIÓN → Que se haya probado una interversion unilateral del título.

Formas de hacer valer la prescripción: ARTÍCULO 2551.- Vías procesales. La prescripción puede ser
articulada por vía de acción o de excepción.

-------------------------------------D.R de garantías------------------------------------

Otros desmembrados del derecho de propiedad.

- Hipoteca
- Prenda
- Anticresis

La hipoteca tuvo cambios, la prenda no, y la anticresis si.

18
En el nuevo CCYC hay un sistema distinto al de Velez (legislaba cada DR en particular). Hay una
parte general que a veces se contradice con alguna norma en los DR en particulares, pero que las
particularidades de cada caso las legisla por fuera del enunciado general.

Art. 2184: Los derechos reales constituidos en garantía de créditos se rigen por las disposiciones
comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.

Caracteres comunes: Esenciales porque si no se dan, no serían viables estos DR de garantía, no se

reconocerían como DR. Por eso son esenciales.
- Convencionalidad → Sólo pueden nacer por convención de las partes. Nace por un
contrato, pero ese contrato suscripto necesariamente debe ser celebrado por quienes se
encuentran legitimados, y nos referimos a aquellos titulares de DR que se permiten
constituir DR de garantía. Esto significa que si celebro un contrato de hipoteca y no soy
el propietario, es nula, y no hay instituto que la salve. No corre la convalidación.
Asimismo, deben cumplirse las solemnidades de la ley que se exigen para cada tipo, por ej
la prenda para ser oponible debe tener al menos fecha cierta, o sea que alguna formalidad
hay que darle.

Art. 2185: Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por
los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

- Accesoriedad → Va a la cola de otro contrato que es un derecho personal, es decir,

garantiza una obligación. Accesoriedad en cuanto a existe el contrato si existe el principal.
Mientras haya oblig principal, existe el accesorio. El accesorio sigue la suerte del principal, si
se extingue el crédito se extingue el accesorio. El contrato accesorio puede también
extinguirse aunque no se extinga el principal porque hay renuncia o que el acreedor renuncie
al contrato accesorio, que se extinga el accesorio NO SIGNIFICA que se extingue el
principal, su extinción no acarrea la del principal.

Art. 2186: Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
crédito.

- Especialidad → Dos parámetros.

a. En cuanto al objeto: El contrato de garantía tiene que tener determinado los objetos
sobre los cuales recae este DR. O sea, los objetos que garantizan la obligación deben
estar individualizados en los contratos. Por eso no pueden ser fórmulas genéricas.
Debe recaer sobre cosas actuales.

Créditos garantizables. Art. 2187.- Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley.

19
Art. 2188: Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese
objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.

b. En cuanto al crédito: Otra cosa exigida para que la hipoteca no sea nula es que se va
a determinar un monto máximo en el que se va a tener que satisfacer. Se debe
aclarar hasta cuanto es el monto en dinero (hasta 10 millones) y con ese monto
queda cumplido el monto de la especialidad en cuanto al crédito. Si en el
gravamen no se cumple esto o no es claro, o la obligación termina siendo más
gravosa → Lo que excede cuando la obligación o deuda es mayor, lo vamos a
tener como quirografario. También se pone el capital y los intereses por si hubiera
una variable por la cual el monto pudiera fluctuar. También se habla de un plazo de
10 años máximo como requisito, es decir, el contrato de garantía no puede exceder 10
años (en hipoteca son 30). El cumplimiento del plazo es para que nuevas deudas no
estén alcanzadas por la garantía, si se tiene una deuda y se termina el plazo el
privilegio se sigue teniendo, siguen teniendo garantía real. La liberación del crédito se
da por la prescripción, que se aplica al principal porque el de garantía es accesoria.

Art 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en
dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses,
costas, multas, u otros conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez
años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos
nacidos durante su vigencia.

SI NO ESTÁN ESTOS CARACTERES EL CONTRATO ES NULO.

Es posible salvar defectos de la especialidad si del acto constitutivo surgen elementos para
determinar los sujetos o el crédito, pero siempre de la letra del contrato.

Art. 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna
de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

Créditos garantizables: Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o
eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

Indivisibilidad: Art. 2191: Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad
consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados
al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

20
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o
sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras
garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se
ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

Carácter que queda medio “flotando”, es un carácter natural porque puede o no estar, o sea, las partes
pueden o no pactarlo. Si no se dijo nada, se considera indivisible. En realidad se refiere al carácter de
la especialidad, si no pacté nada se entiende que hay indivisibilidad en cuanto al crédito y al objeto.
- Crédito: Puedo pactar que a medida que se va reduciendo o cumpliendo la obligación, se
vaya reduciendo ese monto máximo de privilegio que se pedía en la especialidad. Eso debe
pactarse, debe estar acordaba la divisibilidad.
- Objeto: También puede ser de los objetos que integran la garantía. Por ej en una hipoteca
podrán afectarse 2 o 3 cosas, yo puedo pactar que a medida que se va cumpliendo la
obligación ir desafectando alguna de las cosas. Voy pactando la división de los objetos en la
medida que fui cumpliendo, eso es pactar.

SI NADA SE PACTA → SIGUEN RESPONDIENDO TODOS Y LA ÚLTIMA CUOTA.

Alcance de la garantía: Capital adeudado, intereses post constitución, daños y costas derivados del
incumplimiento y todo los que surjan en el proceso de la ejecución. Todo eso tiene PRIVILEGIO,
PREFERENCIA PARA COBRAR EL ACREEDOR QUE TIENE CONTRATO DE GARANTÍA.

Obligación de fecha anterior → El acreedor ve que es difícil que cumpla y quiere asegurarse de
que si no lo hace tendrá un resarcimiento, y hace una hipoteca. Yo puedo garantizar esa
obligación con posterioridad a la fecha que nació el contrato de obligación, posteriormente lo
garantizaría el inmueble, pero por los intereses y cuotas adeudadas, montos vencidos, yo debí
haber incluido. Si no hice mención de hasta dónde llega la deuda, esos son quirografarios. Lo que
de la obligación se encuentra vencido y no fue incluido, son créditos quirografarios. Los únicos
privilegiados son los que surgen post contrato de garantía. Salvo novación de la obligación
reconociendo que existe deuda.

Art 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios
físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la
hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un
vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están
gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

21
Art 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el
incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan
comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la
convención.

Subrogación real: Que pasa si tenemos un objeto que garantiza y él mismo recibe una indemnización
o se obtiene una suma de dinero por una subasta, que sucede con esas sumas obtenidas o esa
indemnización? Por ej de un inmueble que se incendió y tiene seguro. Este privilegio que recaia sobre
la cosa se subroga en el precio o indemnización obtenida, es decir, ese monto o resultado que se
obtuvo de la cosa, está afectado al privilegio. Es real porque salta de las cosas a las sumas obtenidas.

Si hay una destrucción parcial de la cosa la garantía subsiste.

Art. 2194: Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante.

Realización por un tercero. Art. 2197. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar
con la preferencia correspondiente.

Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de
la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la
condición.

Ejecución: Si se incumple con la oblig el acreedor puede ejecutar el asiento de su garantía. No hay
problema si el deudor fue el que constituyó la hipoteca sobre un bien de su propiedad y en ese
caso le reclaman a quien se obligó, al obligado del contrato principal. En materia de derecho de
garantía se habilita a que un tercero sin asumir la deuda (porque sino serían codeudores) garantice
con un objeto suyo esa deuda → Propietario no deudor. No asume la deuda sino que garantiza con
un objeto gravado. Al propietario no deudor se le puede ejecutar el bien con el cual garantizo la
deuda, pero no se le puede ejecutar directamente necesariamente, porque primero debe ser intimado el
deudor. Si no cumple, hay mecanismos legales para el proceso de ejecución.

Art. 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que
constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del
crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del
gravamen.

Art. 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo
después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que
disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.

22
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.

1. Citar al deudor. Intimar y dar plazo para oponer excepciones.

2. Si no cumple se va contra el propietario no deudor. Tiene todas las defensas que le permiten
repeler la ejecución. Dos soluciones: Paga y se subroga a los derechos del acreedor si como
tal es posible, o bien permite la ejecución.

Si paga y se subroga → Esa subrogación puede ser en el crédito o en el crédito y la garantía.

Podemos tener un contrato de hipoteca donde hubo más de un propietario no deudor, entonces
puedo accionar en el % que los otros no contribuyeron y si puede repite.
Si era el único que garantizo la deuda ajena, solo se subroga en el crédito contra el deudor.

Si se deja ejecutar → Que pasa con el remanente? Le corresponde al propietario no deudor.

Derecho del remanente. Art. 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por
la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen,
con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.

Cancelación del gravamen: La da el acreedor, y se inscribe en los registros.

Publicidad: Diferenciar anotación (inscrip del der) y su extinción por el cumplimiento del plazo. Lo
que no desaparece es la inscripción.
Ej: hipoteca. Tenemos 30 años. Resulta que no ejercí mi derecho de inscripción, pero se siguió
generando deuda. La deuda que excede el plazo máximo es quirografaria porque yo ya no puedo hacer
oponer a terceros mi privilegio, pero sigue vigente esa inscripción a pesar de la caducidad que se
opera publicitariamente.

Art. 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para
su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias
registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se
inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar
del título constitutivo de la garantía.

Hipoteca

Art. 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más

23
 inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre
su producido el crédito garantizado.

Recae sobre uno o más inmueble. El contrato puede ser único y que este contrato era accesorio de uno
principal y por ende busca afianzar una deuda.

Objeto → Solo INMUEBLES. El inmueble queda en posesión del deudor. El acreedor tiene un
derecho de persecución y privilegio respecto de esa cosa que garantiza la deuda.

D.R dónde no hay acto material alguno.

Se discute cuando nace. Sería oponible este privilegio erga omnes con la publicidad registral. Pero, si
uno tiene que hablar más allá de la erga omnes, el DR nacería al momento de suscribir. Aca no hay
una etapa más donde se requiera MS. Único DR donde no hay actos materiales sobre la cosa objeto.

Legitimados: Titulares dominio, condominio, PH, superficie y conjuntos inmobiliarios.

Art. 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

- COND. Cuando se habla de condominio se habla de la cuestion material, no de la parte

indivisa. Y se necesita UNANIMIDAD para constituir sobre el inmueble una hipoteca.
- PH. Si existe cotitularidad habrá que tener unanimidad, idem en CONJ INMOB y
SUPERFICIE (sobre el DERECHO, no sobre el suelo).

Condominio. Parte indivisa: Aca no recae sobre la cosa, recae sobre la parte indivisa. No se puede
proceder a la partición en forma privada sin el consentimiento del acreedor, es inoponible.

Art. 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa.
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición.
Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.

Forma: Salvo pacto en contrario, se formalizan en I. Público. Cumplir con solemnidades que hacen al
acto de escrituración y la hipoteca debe cumplir con aquellas cláusulas a las que nos referimos como
esenciales para la hipoteca.

Art. 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto
expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se
otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

Plazo: 35 años de duración de la inscripción, a los efectos de oponibilidad erga omnes. Esto no
significa que desaparezca la garantía, se pierde la oponibilidad a 3eros si no es que se procede a
reinscribir la hipoteca.

Sistema abierto: Hoy hay un sistema ABIERTO de hipoteca. Cualquier tipo de deuda.

24
Duración de la inscripción. Art. 2210. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el
término de veinte años, si antes no se renueva.

Anticresis

Art. 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a
quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

No otorga un privilegio, otorga un derecho de retención.

El privilegio sería que realizada la cosa, producida una venta pública, lo obtenido va a ir para que
pueda cobrarse el acreedor que tiene este DR y si hay remanente, cualquier otro tipo de acreedor.
En la anticresis hablamos de garantía pero se garantiza el cobro de una deuda con la entrega de una
cosa registrable. Traslado de posesión.

Anticresis se amplía en el nuevo CCYC → Cosas registrables individualizadas (muebles e

inmuebles), cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes (antes
tercero no estaba). MIN 15.

Derecho de retención: Aquel que tiene otros acreedores como podría ser un mecánico que realiza una
reparación sobre un vehículo tiene un derecho de retención si no le pagan el precio del arreglo. No le
da privilegio porque si no le paga y embarga y ejecuta el auto, es como cualquier acreedor
quirografario. Al haber trasladado posesión, la cosa puede usarse, aprovechada o en inmuebles ser
dados en arrendamiento y ese beneficio que se obtiene de ese uso, venta o aprovechamiento sería lo
que se le imputa para el pago. Gastos, intereses y de remanente a la deuda.

Legitimados: Art. 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

Duración de la inscripción: Art. 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la
anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles
registrables, si antes no se renueva.

Plazo: Puede establecerse un tiempo o si no sabemos cuánto poner, hay un plazo máximo. Ese
derecho retención significa que nadie puede sacarle la posesión hasta no cumplida la anticresis, por la
cancelación de deuda o por el plazo máximo. Entonces, si hay otros acreedores y decidieran embargar
y vender la cosa, el anticresista permaneceria en el inmueble.

Art. 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas
inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un
derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.

DOS PLAZOS. PLAZO DEL CONTRATO. 10 y 5.

La PUBLICIDAD de ese contrato permita que se pueda prorrogar el derecho de retención, por eso
habla de renovación, entonces le duplica los plazos. Eso tiene que ver con la incertidumbre de cuándo
se va a cumplir la cancelación.
Si dejo que muera con el max de los contratos, podría caber que se me cae el derecho de retención,
pero puedo renovar hasta un plazo máximo si no alcanza ese contrato. UNO ES DE CONTRATO otro
de PUBLICIDAD.

Derechos del acreedor: Art. 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar

25
la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y
luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

Deberes del acreedor: Art. 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la
cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el
inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta
que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo
hacía.

El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor.

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al

titular actual legitimado.

Gastos: Art. 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para
la conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las
contribuciones y las cargas del inmueble.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del
objeto.

Prenda

Art. 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.

El derecho de prenda se asimila mucho al de garantía hipotecaria.

Asegura un crédito entregando en posesión una cosa o un crédito.
En posesión del acreedor prendario o de un tercero.

Prenda con registro: Puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de
dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a
los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que
deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda
ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
La cosa permanece en manos del deudor. En un registro especial, se da a publicidad el contrato de
prenda.

Art. 2220: Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el
pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de
dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en
seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.

26
Posesión. Art. 2221: Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado
se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero
continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido
entregada a otro con obligación de devolverla.

Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin
exceptuar al propio constituyente de la prenda.

Forma: Se puede hacer tanto en instrumento público como privado.

Requisito para la oponibilidad → la prenda otorga privilegio, no se entrega la posesión. El
privilegio se realiza, a falta de cumplimiento de la obligación, con la venta pública de la cosa o la
realización del crédito. Se requiere que el instrumento tenga fecha cierta.

Art. 2222: La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de
fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del
crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida,
descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

Prendas sucesivas. Art. 2223: Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor
de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es
entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda
establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de
su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer
otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea
compartida.

27
-----------------------------------------Defensas----------------------------------------

Es muy complejo el sistema de defensas, pese a que se simplificó respecto del CV, sigue siendo
complejo.

Con una defensa te defendes de un ataque. Ese ataque puede ser muy diverso. Pero, si hay DOS
GRANDES ATAQUES → DESAPODERAMIENTO y TURBACIÓN.
Estos ataques son a su vez lesiones, alguien sufre una turbación y lo sufre respecto de su DR o
relación de poder.

Desapoderamiento → EXCLUSIÓN ABSOLUTA TOTAL O PARCIAL EN EL CONTACTO

FÍSICO CON LA COSA.

Turbación → TODO ACTO MATERIAL QUE NO LLEGUE A LA CATEGORÍA DE

DESAPODERAMIENTO.
Es un daño que tiene una entidad tal que no llega a ser catalogado como desapoderamiento.

Ej desapoderamiento: Me roban un iphone. Yo sufrí un desapoderamiento. Esa exclusión es total.

Eso lesiona la relación de poder porque no tengo la posesión y lesiona el DR de dominio. Si no tengo
mi teléfono no puedo ejercer el dominio.

Ej turbación: Mi vecino está construyendo una habitación más y me puso vigas, arena y etc
colocandolo del lado de mi parque. Lesión de turbación, no llega a ser desapoderamiento. Yo digo que

28
en estas condiciones no puedo estar, menos mal que tengo otra casa. Llego y veo a alguien y me dice
“vos acá no entras mas”. Ahí se sufre lesión de desapoderamiento.
Ej de desapoderamiento parcial: Tengo un campo de 5 hectáreas y me ocuparon 1 hectárea.

EN EL DESAPODERAMIENTO PARCIAL YA NO PODES INGRESAR EN UNA PARTE,

EN LA TURBACIÓN VOS PODES EJERCERLO PERO DE FORMA MENOS PLENA.

Frente a estas lesiones el ordenamiento da DEFENSAS.

Defendes el DR o la relación de poder, es uno o el otro.

LAS RELACIONES DE PODER se defienden:

Extrajudicialmente. NO SON PARA TODOS LOS CASOS, son para casos en donde los auxilios de
la justicia/policía/fuerza de seguridad llegan tarde. La defensa tiene que ser INMEDIATA. Bastante
parecido a la legítima defensa.
- ¿Quienes pueden defenderse extrajudicialmente? Todos aquellos que tienen relaciones de
poder, o sea tenedores y poseedores y los servidores de la posesión.
- LOS SERVIDORES DE LA POSESIÓN LA ÚNICA DEFENSA QUE TIENEN ES ESTA.
- Auxilio tardío de la autoridad judicial o policial.
- Empleo de la fuerza suficiente.
- Sin intervalo de tiempo.
- Sin exceder los límites de la propia defensa.

Judicialmente. Volver a elegir entre las defensas del CCYC y CPCC. Hay defensas en el procesal y
defensas en el civil y comercial, código de forma y código de fondo.
INTERDICTOS → Así se llaman las defensas judiciales en el CPCC.
ACCIONES POSESORIAS → Las previstas en el CCYC. PERO cuando estudiemos quiénes
pueden utilizar acciones posesorias tenemos que saber que pueden usarlas TENEDORES.
Entonces la legitimación activa es amplia, POSEEDORES Y TENEDORES.

En el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación:

- Recobrar: su finalidad es restituir la cosa sobre la que se tiene una relación de poder. Lesión-
> despojo. Diferente al desalojo-> el desalojo es acción personal que se utiliza para desocupar
a individuos que están en contacto físico con la cosa pero llegaron a este contacto físico de
manera ilegal. Desapoderamiento.
- Retener: su finalidad es conservar una cosa sobre la que se tiene una relación de poder.
Lesión-> turbación.
- Adquirir: tomar la relación de poder con arreglo a derecho. No requiere de un acto lesivo,
sino de obstáculos que impidan tomar la relación de poder. Alguien debe entregar la cosa y no
lo hace. Uno de los requisitos es que nadie tenga contacto físico con la cosa y este requisito es
de imposible cumplimiento, siempre hay alguien en contacto físico con la cosa (en última
instancia, el Estado).
- Obra nueva: Suspender definitivamente una obra, destruirla o restituir las cosas al estado
anterior.
- Denuncia de daño temido.

29
En el Código Civil y Comercial de la Nación:

- Despojo: sirve para recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Lesión->
desapoderamiento.
- Mantener: su fin es mantener el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Lesión->
turbación.
- Adquirir: derecho a requerir el poder sobre la cosa por las vías legales. Lesión-> No requiere
de un acto lesivo, sino de obstáculos que impidan tomar la relación de poder. Se quiere por
primera vez el contacto sobre la cosa.

DR se defienden:
SOLO judicialmente.
- Reivindicatoria: existencia del derecho real. Lesión-> desapoderamiento.
- Negatoria: la finalidad es la libertad del derecho real. El derecho real no debe ninguna carga
o gravamen real, no tiene que soportar servidumbre, usufructo, uso, derechos real de
habitación ni límites al dominio como determinada relación de vecindad. Quien la esgrime
niega que le deba algo a otro. Lesión-> turbación.
- Confesoria.
- Deslinde.

NO CONFUNDIR DESPOJO CON DESALOJO.

El desalojo NO ES ningún interdicto, ninguna acción posesoria, ninguna defensa. Es una acción
personal que tiene un ámbito de aplicación específico, y se usa para desocupar individuos que están en
contacto físico con la cosa pero que llegaron sobre la base de un vínculo legal (ej locación cuando no
pago alquiler).
También sirve para intrusos, eso hace que el sistema legal sea bastante desprolijo porque para esos
casos tenemos las acciones que estudiaremos acá. Por eso el desalojo termina siendo un pulpo que
atrapa con sus brazos cosas que no son de su órbita.
PERO ES ACCIÓN PERSONAL Y SE APLICA LA PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA GENERAL
QUE ES DE 5 AÑOS.

¿Cuál usar? Depende, porque tienen algunas diferencias.

- Los interdictos, todos, tienen un plazo de duración. Ese plazo es ANUAL desde que sufrió la
lesión.
- La acción posesoria también es un año, PERO el plazo anual de los interdictos es de
caducidad y el anual es de prescripción.

Si no usas el interdicto en el año no tenes más posibilidad de usarlo, pero si se te pasa el tiempo de la
acción posesoria hay mecanismos como la dispensa judicial de la prescripción, la prescripción es
susceptible de interrupción y suspensión, la caducidad no.

Si utilizamos el interdicto de recobrar porque alguien está en mi casa y me esta ocupando el inmueble
y uso un interdicto de recobrar, si lo uso y pierdo, ocurre que el CPCC dice que ya no puedo usar la
acción posesoria, que sería el despojo, y que mi última chance de recuperar el contacto físico es acudir
a una acción real.

30
Ahora, si el CPCC dice eso, estoy en un problema porque un código de forma, como el procesal, no
puedo impedirme a no utilizar acciones de fondo, porque la acción posesoria es una acción de fondo.
Eso hace que los interdictos en este punto hayan sido objetados como inconstitucionales porque
impiden ejercer acciones de fondo.

Art. 621. - Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse después de
transcurrido UN (1) año de producidos los hechos en que se fundaren.

Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y recobrar no
impedirán el ejercicio de las acciones reales que pudieren corresponder a las partes. → Este es el art.
inconstitucional. Si el día de mañana, alguien me ocupa el hogar y quiero recuperarlo y optó por
defender la relación de poder tengo que pensar si me conviene un interdicto de recobrar o una
acción de despojo, y eso depende de estas particularidades.

Resulta que Gime un día va a trabajar 6:15 am, vive sola, cierra su casa y se va. Cuando volvió a los 3
días estaba un señor dentro del inmueble, le había cambiado la cerradura, había alguien adentro. Gime
es la titular del DR del dominio. Gime sabe que no puede agarrar a un palo y traer gente a sacarlo,
Gime va al estudio jurídico mío, que soy especialista en ocupas, y me plantea esto.
Yo le digo tenemos un caso de desapoderamiento y veo que puedo hacer, puedo defender la posesión
de Gime o el dominio. Si opto por defender la posesión, tengo que volver a elegir, defiendo con
interdicto o con despojo. Uso despojo. ¿Qué tengo que probar? ¿Que Gime es la dueña? No, porque
esa es una prueba relativa a quien tiene el DR, y ella defiende la posesión, y lo que tengo que probar
es que Gime tenía contacto físico, arrimo pruebas sobre que Gime era la que estaba en contacto físico
antes de que se metiera él ocupa, incluso puedo probar que durante mucho tiempo Gime tuvo ese
contacto, porque lo que defiendo es la posesión. Asi y todo me fue mal con el juicio, sentencia en
contra que confirma al ocupa en el inmueble, que puede hacer? LA REIVINDICATORIA, y ahí voy
a probar que Gime es la titular del DR de dominio, ahi si es la prueba sobre el DR porque hay
muchas chances de que gane ese juicio → JUICIO PETITORIO.

Alguien me podría decir che pero por que no hizo esto antes sabiendo que contaba con las pruebas?
Por lo siguiente:
1. Aca porque hacía 3 días habría sufrido el desapoderamiento, pero si lleva + 1 año la acción
posesoria e interdicto no puedo usarla.
2. Así y todo, no la elegí porque el proceso es diferente, porque la posesoria tramita por la vía
más rápida que determina el juez porque hay alguien que perdió el contacto físico, seguro hay
un hecho de violencia y hay que actuar rápido.
3. Si ya la prueba es quien es el dueño, ya la prueba es más amplia y se necesita más tiempo.
Proceso ordinario → de conocimiento, con amplitud de pruebas. Lleva mucho más. Pero
las acciones reales tienen una ventaja y es que son imprescriptibles, esa es la gran virtud.
La desventaja es que el proceso es largo.

Si gano en el petitorio, listo, me tienen que devolver el inmueble y chau. Si me ganan, lo mismo.

31
CASO MÁS DIFÍCIL → LA MISMA SITUACIÓN pero Gime no va con un abogado porque en
mi barrio las cosas se arreglan a los tiros. Al margen de lo penal, el ocupa puede iniciar la acción
de despojo porque Gime tendría que ir por la vía legal, no se puede por propia mano recuperar.

Con la segunda línea del cuadro REPLICAMOS lo mismo pero cambia la acción.
En qué casos utilizaremos este interdicto/acción posesoria (retener/mantener)? Si me caminan por mi
patio para salir a la vía pública, aplica este interdicto/acción posesoria.

Vamos a las acciones reales, la NEGATORIA protege la LIBERTAD DEL DR → EL DR NO

DEBE NINGUNA CARGA O GRAVAMEN REAL, NO TIENE QUE SOPORTAR
NINGUNA SERVIDUMBRE, NINGÚN USUFRUCTO, NINGÚN USO, DR DE
HABITACIÓN, LÍMITES AL DOMINIO COMO DETERMINADA RELACIÓN DE
VECINDAD, etc. Por eso es NEGATORIA, QUIEN LA ESGRIMA NIEGA QUE LE DEBA
ALGO AL OTRO, ese algo es una CARGA, GRAVAMEN, LÍMITE.

Si uno me camina por mi patio y no tiene DR de servidumbre, yo podría defender mi DR de dominio

con una negatoria, negando la existencia de una supuesta servidumbre.

TERCERA LÍNEA
Hay alguien que me tiene que entregar la cosa y no lo hace, ahí procede el interdicto de adquirir, pero
es un interdicto que nació muerte, tan mal regulado que nunca hubo un caso de interdicto de adquirir,
porque cuando vas al CPCC los requisitos son que NADIE tenga el contacto físico con la cosa, y ese
requisito es de imposible cumplimiento porque siempre hay alguien en el contacto físico, en última
instancia es el Estado. Como no puede cumplirse, no puede haber interdicto.

PERO adquirir en acción posesoria → Yo necesito adquirir el contacto físico, si necesito

adquirirlo es porque nunca lo tuve, no es que lo tuve y tengo que recuperarlo, por eso es que no
se requiere acto lesivo.
Ej: Te vendo una cartuchera de garfield de 3 pisos pero no te entregue eso, vos no sufris una lesión en
la relación de poder porque no la tuviste, lo que queres justamente es que me den esa cartuchera.
¿Qué sucede si se trata de un inmueble? Si me venden y no realizan la tradición, tengo TS pero no
MS, ahí puedo usar la acción de adquirir, y como es?

ARTICULO 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión
o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho
a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.

Titulo valido podria ser un contrato de locación, de comodato, de deposito, pero tambien uno de
compraventa, donación, permuta, fideicomiso, etc. Cualquiera que derive de ahí que tengas posesión o
tenencia.
Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la
cosa.
El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por
las vías legales.

No existe porque no dice en qué consiste. Reenvía a por ej una personal.

32
CUARTA LÍNEA
Obra nueva INTERDICTO no tiene su correspondencia acción posesoria porque podes usar la de
despojo o mantener.

QUINTA LÍNEA
Denuncia del daño temido → Procede cuando se están por caer los balcones del edificio.

VAMOS A LAS ACCIONES REALES

- Reivindicatoria. Exist del derecho. Desapoderamiento.
- Negatoria. Libertad del derecho. Frente a turbaciones. El DR por regla siempre es libre. Con
relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado. La regla es que el dominio es perfecto. YYo a
vos no te debo ningun DR sobre obeto ajeno.
- Confesoria: Plenitud del DR. Me deben un derecho. DR se ejerce de forma completa, con
todos los derechos inherentes a la posesión. No hay lesión con nombre especifico aca. Hay
que probar el titulo de la servidumbre e ir con escribano a constatar que hay por ej una reja
que no me deja pasar.
- Deslinde: Amplitud del DR. Defender hasta donde llega el DR. Vinculado con el inmueble,
con las líneas divisorias. No sabemos por donde pasa la linea dvisiroa. No hay una lesion, hay
incertidumbre. Si hay cuestionamientos de límites, la acción es reivindicatoria.

PETITORIO → Juicio por las acciones reales.

POSESORIO → Relaciones de poder.

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

ARTICULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las
acciones posesorias. → TIP: Pedir despojo con subsidio en reivindicatoria.

ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del
derecho real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza,
extensión y eficacia de la posesión. → Pero igual en el titulo aparecen los alcances del DR y
entonces los de la relacion de poder

ARTICULO 2271.- Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o
continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado. → Consecuencia de
que no se pueden acumular.

ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no
puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en
su contra. → Cumplir condena y después ver si se puede intentar una acción real.

33
ARTICULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la
acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho
a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real. → Más
de lo mismo. Si intenta la real primero, no puede ir por la posesoria después, pero sí al revés.

ARTICULO 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede iniciar
acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el
demandado. → Esto es porque ya eligio la accion real, entonces le impde promover otra accion
por hechos anteriores. El demandado si puede: Juan saco a X de su inmueble a los pelos, Juan
despues de ese hecho incia reinvidocatoria. X inicia por ese hecho anterior a la revindicacion, una
posesoria.

ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen

turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple
con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real
respecto del hecho anterior. → Actor y demandado se estan agarrando de los pelos, uno va lo saca,
el otro va y lo saca. Siempre cumplir con las condenas de restitucion y despues ir por el otro
hecho.

ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes
deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores. → Alguien recibe
una turbación, inicia acción real negatoria. En el marco de ese juicio esa persona ahora sufre un
desapoderamiento por el demandado, esa persona puede iniciar el despojo sobre ese hecho
posterior a la acción real, y es más grave que el recibido en 1er lugar.

Estructura de cada defensa

- L. Activa.
- L. Pasiva.
- Objeto. Frente a que cosas.
- Pruebas.
- Sentencia.

Nos metemos de lleno en D.R.

Hay una estructura general y después específicas de cada acción.

ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. →
Faltaría amplitud (deslinde). Incertidumbre.

Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la
de deslinde. → Aca la nombran a la de deslinde pero en el 1ro no está. Mala técnica legislativa.
Pienso,,,,

34
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva. → La contra es el tipo de proceso porque en las acciones reales es ordinario, es de
conocimiento, mientras que las posesorias es el proceso más rápido.
P. Adquisitiva: Dos formas de hacerla valer. Por excepción o por reconvencion (me defiendo y a parte
contrademando por juicio de usucapión).

ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.

La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles
cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la
posesión. → Si veo dañada mi hipoteca como la defiendo? Lo que hicieron los legisladores fue
darles legitimación activa a todos los titulares de hipoteca para que por sí mismos puedan ejercer
las acciones reales.

ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del
derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia. → ARCADINI
CONTRA MALECA. Un plenario del 50. Se plantea que un señor tiene una compraventa
formalizado en escritura pública, o sea, TS.
Cuando fue al inmueble, estaba usurpado. Ese señor no podría tener una reivindicatoria, pero acá se
sostuvo: Una cosa son los DR y otra las acciones reales.
El que entrega se da por desposeído y en este mismo acto se ceden todos los derechos o acciones que
recaen sobre el inmueble objeto. Eso está en todos los contratos de compraventa.
Acá dijeron que para tener el DR necesitas TS + MS, pero las acciones son acciones y se transmiten
solo con el contrato. Entonces, en este fallo, posibilitaron que una persona solo con el TS pueda
ejercer la reivindicatoria para obtener el contacto físico con la cosa.
ES PARA REIVINDICATORIA.

ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u
obtener la indemnización sustitutiva del daño. → Optar por reestablecer el DR u obtener
indemnización por daño. No está pensado para el deslinde.

Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. →
Indemnización + restablecimiento DR.

Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
→ La acción es sustitutiva acá. Conversión de la acción.

35
ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los
cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. → Una situacion es ejercer la accion contra tu
cotitular y otra contra un 3ro, como un ocupa.

Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.
Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa,
o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte
material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.

La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o
perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.

---------------------------------------Publicidad----------------------------------------

Finalidad → Permite tomar conocimiento acerca de la existencia de los DR que pueda llegar a
tener un individuo concreto en la sociedad, y ese conocimiento genera que esos DR sean
OPONIBLES. Se pueden hacer valer.

Cuando se dice que el derecho se presume conocido por todos se habla del derecho objetivo, del
ordenamiento jurídico. Pero, yo no puedo desconocer que existe el DR de usufructo, pero si puedo
desconocer si alguien tiene DR de usufructo y respecto de que. La publicidad va enganchada con los
derechos subjetivos. Esos no son los que se presumen, los DS necesitan de la publicidad para que
podamos conocerlos y asi respetarlos.

Diferentes sistemas de publicidad:

- Registral:
- No registral:
a. P. Posesoria. Emana de los hechos. Muchas veces va de la mano de la tradición.
Tiene un corto alcance en la actualidad, por eso la necesidad de la publicidad
registral, que tiene mayor alcance.
b. P. Cartular. Emana de los documentos. Cuando lees el documento/instrumento
donde consta la adquisición de un derecho, tomaste conocimiento y el derecho allí
contemplado te es oponible. Por ej: los que intervienen en las escrituras públicas.

Los sistemas de publicidad conviven entre sí. Al legislador le interesa que la gente tome
conocimiento acerca de los derechos, no le importa la vía empleando las debidas diligencias. Esto
impacta en algo propio del derecho registral vinculado a los inmuebles → Nuestro sistema
registral inmobiliario no ampara la fe pública registral. La info que te puede brindar puede llegar
a ser inexacta o errónea, entonces no puedes aferrarte y morir ahí con lo que dice porque convive la

36
realidad registral y extrarregistral, o sea, si yo quiero saber de quién es el inmueble en donde X está
sentada, yo le pido info al reg de prop inmueble y el dira que es Maria X, y yo estoy viendo que el
único que está en ese inmueble es X, así que ahí el reg inmobiliario me dice algo que no coincide con
lo que yo veo, lo que yo veo es la publicidad posesoria. Cuando sucede eso hay que aferrarse a la
publicidad posesoria.

El CCYC trae UN SOLO ART en el que sintetiza los sistemas de publicidad.

Art. 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena
fe mientras no tengan publicidad suficiente. → 3ros interesados y desinteresados. Ej: Me voy a
comprar un inmueble, tengo TS Y MS suficiente, ese DR que ya se constituye en ese momento
ya es oponible a los 3ros desinteresados. Así constituido el DR todavía no es oponible a los 3ros
interesados.
Tenes dos clases de 3ros interesados. De mala fe o buena fe.
- Mala fe: Acreedor hipotecario que quiere hacer valer hipoteca sobre la base de la publicidad
registral y el debería haber tomado la diligencia de fiarse quien habitaba en el inmueble,
intentaba sacar una ventaja sobre la base de aferrarse a la publicidad registral sin constatar la
posesoria.
- Buena fe: A ellos se refiere. Ej: Acreedores. Herederos. Cónyuge.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. → Inscripción

registral del documento donde consta la adquisición y también a la posesoria, se comen ahí la
cartular.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real. → P. R. Constitutiva. Si necesitas la inscripción
para que nazca el DR, es obvio que también tiene fines publicitarios.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. → Leiste el doc, ya te es oponible
el derecho allí contemplado.

Derecho registral inmobiliario: Ley 17.801

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE NO HACE NADA SI TODO LO QUE VAS A

PEDIR NO VA ACOMPAÑADO DE UN FORMULARIO.

La ley contiene principios registrales. Los principios registrales tienen una particularidad → Los
autores no se ponen de acuerdo en el nombre ni en la cantidad, pero sí en que existen algunos y
algunos nombres.

Toda operación de esta índole en el ámbito del notariado se divide en tres partes:
- Trámites pre escriturarios.
- Escrituración.

37
 - Trámites post escriturarios.

Lo primero que debe tener el escribano es el TÍTULO INSCRIPTO. Si el vendedor tiene el TS.
Hay que averiguar si está gravado el inmueble. Ahí se pide información al registro de propiedad
inmueble así el escribano conoce la situación jurídica del objeto.

Acá aparece el primer principio → PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. ¿Cómo es que brinda la info el
registro? Principalmente por dos vías:
- Por medio de la solicitud de un informe de dominio. Mediante el pedido de ese informe el
registro cuenta cómo es la situación jurídica registral del objeto. Si cambia dentro de dos
segundos, lo lamento. Foto del momento. Cualquiera que tenga interés puede pedir esta
información vía informe.
- A través de un certificado de dominio. No puede pedirlo cualquiera porque produce
consecuencias legales, ¿cuales son? Cuando se expide, el registro de la propiedad “saca la
foto” de las condiciones del inmueble pero el registrador te garantiza la inmutabilidad de la
situación jurídico registral. Lo pueden realizar profesionales que con su actuación pueden
cambiar la situación jurídico registral. Esa inmutabilidad la garantiza por un plazo, que es el
plazo de vigencia del certificado. 3 plazos posibles:
a. 15 días.
b. 25 días.
c. 30 días.
Y como se si dura 15, 25 o 30 días? Dependiendo de un doble criterio:
1. Jurisdicción del escribano que solicita el certificado.
2. Jurisdicción del registro de la propiedad inmueble que recibe el certificado.

- Si las jurisdicciones coinciden, dura 15 días. Escribano CABA, registro CABA.

- Misma provincia, diferentes jurisdicciones, dura 25 días. Escribano SAN ISIDRO, registro
LA PLATA.
- Provincias diferentes, dura 30 días. Escribano SAN ISIDRO, registro CABA.

Desde cuándo se computa el plazo? Cuenta desde la fecha de expedición del certificado, fecha de
ingreso de la solicitud con la particularidad de que no es desde las 11 am del día martes, sino desde las
00 hs del día de la expedición, y yo a las 00 hs del día martes capaz estaba durmiendo. Desde las
15:46 hs cuenta para el otro día.
Días corridos.

Una vez que le brinda la información el registro al escribano, tiene que realizar la escrituración dentro
del plazo de vigencia del certificado. Si lo hace con el certificado vencido, pierde la inmutabilidad.

¿Cómo te da esa info? → PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. A cada inmueble le corresponde un

folio real y un número de matrícula.
¿Cuál es la relación? Folio real y matrícula individualizan el inmueble, no en términos físicos porque
de eso se encarga catastro, pero si ayuda ese folio y ese número de matrícula a la individualización del
inmueble. El folio real es el DNI y el número de matrícula el número de DNI.

38
El registrador te cuenta lo último. En vez de contarte todo, te cuenta el último tiempo. Eso es el folio
real electrónico. Último titular registral, si hay algún gravamen la última hipoteca, si se quiere toda la
vida del inmueble hay que pedirlo explícitamente.

Vinculado con este principio tenemos que preguntarnos cómo es que vuelca la info que le llega al
registrador al folio real:
→ TITULARES DOMINIALES. En la primera columna están los dueños. CABA tiene 3 columnas.
Los certificados de dominio van en TITULARIDAD DOMINIAL.
→ GRAVÁMENES. Segunda columna.
→ CANCELACIONES. De los gravámenes. Tercera columna,

En algunas provincias también hay columna de PEDIDOS DE CERTIFICADOS. La única forma de

garantizar la inmutabilidad es que se anoten las veces que se piden certificados.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN → De que forma vuelca el registrador la info en el folio.

Cada columna tiene ASIENTOS REGISTRALES → Dentro de los asientos está contenida la
información que brinda el registro. Son de distinta clase o pueden ser de distinta clase.
- Asiento DEFINITIVO: Vocación de perdurar en el tiempo. Ej se cancelo una hipoteca.
- Asiento PREVENTIVO: El que genera el pedido de certificado de dominio. Una vez
generado no puede emitir ningún otro certificado respecto de ese inmueble mientras esté
vigente el primero.
- Asiento CONDICIONAL: Por ej se anota el embargo pero el asiento registral está sujeto a
condición, esa condición es su existencia o cancelación depende de si se hace o no la
operación por la cual se pide el certificado. Si se realiza, se cancela el asiento. Si no se
realiza, se vuelve DEFINITIVO. Ahí queda registralmente embargado.
- Asiento PROVISORIO: 180 días, después se cancela. 180 porque hay un defecto en el acto
jurídico plasmado en el documento, es un defecto de fondo, adolece de nulidad relativa. En
ese plazo se debe rectificar ese defecto.
- Asiento no vigente: Si tienen línea cruzada caducaron, se cancelaron.

Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por
el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable
por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica
la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o
anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos.

39
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

TERMINAMOS PRE ESCRITURARIOS

Escritura.
TS era un acto jurídico. El soporte es una foja de protocolo, llamada ESCRITURA.
La expide el Colegio de Escribanos.
Cuando el encabezado es ROJO las fojas son el soporte material de lo que se llama ESCRITURA
MATRIZ.

Ej: Operación de compraventa. Firman las partes y el escribano. Solo el auto está autorizado con
SELLO y FIRMA. SI FALTA UNO DE ELLOS NO ESTÁ AUTORIZADO EL ACTO. Importante
porque a veces cae a escribanía la inspección de protocolos. Cuando sucede eso van a estar una
semana antes poniendo sello a todo. Si pasa esto hay una nulidad de forma, es absoluta y por ende no
subsanable.

La escritura matriz no se le da a las partes, le pertenece al ESTADO. Lo que se le da al comprador es

una primera copia de la escritura matriz que tiene el mismo valor que la escritura matriz. Se llama
PRIMERA COPIA, no FOTOCOPIA. Tiene que haber una reproducción de ese acto jurídico pero en
una foja diferente que es VERDE.
Esa primera copia volcada en foja distinta se le agrega expresamente la expresión PRIMERA
COPIA y después todo lo mismo, pero hacia el final se agrega un párrafo más que es el
CONCUERDA → Concuerda con su escritura matriz. Esto es el fiel reflejo del contenido de la
escritura matriz.

Lo que se manda a inscribir es la PRIMERA COPIA, no la MATRIZ.

PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD → Lo que se mandan a inscribir son siempre documentos, no

derechos. Docs donde consta la transmisión, modificación o extinción de derecho pero son docs.
Pueden tener distinto origen:
- Notarial: Interviene escribano.
- Judicial: Ej medidas cautelares y declaratoria de herederos. Cuando se inscribe se cancela el
asiento registral que decía que X era el titular y se genera uno nuevo con la nueva info. Otro
ejemplo es la SENTENCIA en el marco de juicio de usucapión.
- Administrativos: Expropiación.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN → La inscripción se pide, no actúa de oficio el registro.

Carpeta rogatoria → Se pone la PRIMERA COPIA y se agrega la MINUTA. Es otro formulario.

Si queres que te inscriban esto tiene que ir con la MINUTA que es la síntesis de la info mas
relevante que hay en el doc que mandas a inscribir. Una vez que eso esta, se diligencia esto al
registro de la propiedad inmueble.

40
PRINCIPIO DE LEGALIDAD → Cuando el registro se hace de la carpeta rogatoria con todo en
ella aparece este principio. Remite a la función calificadora que tiene el registrador. Se pregunta
qué es lo que se examina del documento. Se examina la FORMA.

Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

El problema de este art. se contradice con el art. 9 porque en su inc. B establece → Inscripción
provisoria por 180 días.
Entonces, también se califican ciertas cuestiones de fondo que tienen que ver con la inscripción
provisoria.

El que por excelencia analiza la forma es el escribano y si el registro se mete mucho, invaden su
ámbito de competencia.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO → También analiza que exista un PERFECTO

ENCADENAMIENTO ENTRE TODOS LOS TITULARES REGISTRALES. Si el asiento 1
dice JUAN LE VENDE A PEDRO el asiento 2 tiene que ser PEDRO LE DONA A
RONALDO, el 3 RONALDO le vende a MARÍA, etc.
Si el doc dice CARLOS LE VENDE A JUAN pero el registrador dice y observa que el último asiento
es PEPE LE VENDIÓ A CATA, el último titular registral es CATA. No coincide. Como se rompe el
tracto sucesivo el registrador no puede aceptar la inscripción ni de forma provisoria, la rechaza.

- Tracto abreviado: Se debate si es o no una excepción al tracto sucesivo. La titular de

cátedra dice que SI. Otros dicen que es una MODALIDAD. Funciona así → Gime es
titular dominial de un inmueble en CABA y la realidad extrarregistral coincide con la
registral. Sucede que Gime muere y tenía dos hijas, Cata y Sol. Con la muerte de Gime ya
la realidad registral no coincide con la extrarregistral porque el inmueble está en
comunidad hereditaria entre cata y sol. Que deberían hacer sol y cata? Iniciar el proceso
sucesorio para obtener como documento la declaratoria y rogar la inscripción a la RPI
para que tome conocimiento, cancele el asiento en el que figuraba Gime y genere uno
nuevo definitivo diciendo Sol y Cata son las nuevas herederas. Aunque se inscriba la
declaratoria, ese inmueble no está en condominio, está en comunidad hereditaria. Sol y
Cata no mandaron a inscribir la declaratoria, la tienen pero no la mandaron y Manuel un
día les toca la puerta y dice che les compró la casa que era de su mamá gime porque
siempre le gustó. Sol y Cata dicen que si, se dividen la plata para las dos. Manual, Sol y
Cata acuden a la escribanía. Que debe tener el escribano a la vista → título inscripto y
declaratoria. Si se quiere hacer la operación tradicionalmente primero se debería inscribir
la declaratoria y que se genere el asiento, y que luego se le venda a Mnauel para luego
rogar esa compraventa, inscribir doc y que el RPI genere otro asiento cancelando el
anterior. La solución es el tracto abreviado donde el escribano cuenta que Cata y Gime
venden pero a Manuel le corresponden los derechos porque Gime murió y el escribano
tiene la declaratoria de herederos. Una vez que se firma se hace la primera copia y se tiene

41
 que rogar la inscripción de esa primera copia y vuelve de nuevo la carpeta rogatoria, y
dentro de ella incorporas la declaratoria, y ahora si va todo. Ahí el registrador en vez de
generar 2 asientos registrales, hace uno solo donde cuenta que Gime murió, Cata y Sol
eran sus herederas por declaratoria y que ellas le vendieron a Manuel.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD → Primero en el tiempo, mejor en el derecho.

- Prioridad directa: Emana del certificado. Mientras rija el certificado, no va a cambiar la
situación registral.
- Prioridad indirecta: Dentro del marco de vigencia, el escribano debe hacer la operación para
la cual se pidió el certificado. Pensemos que se realizó dentro del marco de vigencia. ¿Cuánto
tiempo tenemos para rogar la inscripción? 45 días. La ley nacional registral dice que si rogas
la inscripción dentro de esos 45 días, se extiende la prioridad. Esa extensión es la prioridad
indirecta. Si es a los 46 días, se pierde la prioridad.

El asiento condicional depende de que sucedía con la operación para la cual se pidio, asi que si no se
realiza se vuelve definitivo. CASO DE MALA PRAXIS DEL ESCRIBANO.

Una vez que se tiene prioridad directa e indirecta es protección registral integral.
DESDE LAS 00 HS DEL DIA QUE PEDI EL CERTIFICADO HASTA EL DIA DE LA
ROGACIÓN SIEMPRE ESTUVE PROTEGIDO.

42