DIAGNÓSTICO PARA LA

ELABORACIÓN DEL
PLAN DIRECTOR DEL MANTENIMIENTO
DE LOS EDIFICIOS MUNICIPALES

NO

Udal Eraikinetako Mantentze Serbitzua

Servicio de Mantenimiento de de Edificios Municipales
2016
 OBJETO DEL PROYECTO

Elaborar un documento diagnóstico que siente las bases para un plan

director del mantenimiento de los Edificios.

Teniendo en cuenta que el Plan deberá contener la estrategia y las acciones para dotar a la
ciudad de Vitoria-Gasteiz de una red de edificios municipales en un estado óptimo para el
desarrollo de las actividades que en ellos se desarrollan.
Debe ser:
Un Plan a largo plazo
Una estrategia compartida. Consensuado. Además de la participación de los
departamentos, organismos autónomos y empresas municipales, habremos de contar
con los agentes sociales y la ciudadanía.
En Revisión y Evaluación continua para su posible Reformulación.

LÍNEAS
FASE 1 El diagnóstico para averiguar el punto de partida
– Análisis y caracterización de la situación actual
– Acciones enmarcadas en los ejes estratégicos del plan del equipo de gobierno
– Establecimiento de Criterios de priorización en base a las líneas estratégicas consideradas
– Elaborar el Mapa de demandas
– Establecer los ejes y acciones prioritarias y plasmarlo en un mapa de prioridades
estructurado de los servicios o ámbitos de actividad que son prioritarios para el municipio.

Metodología:

– Cada Dirección departamental asigna una persona de referencia de su departamento que

será el enlace o coordinador de su departamento en el proyecto.
– Esta persona será la encargada de recoger toda la información que se necesite para el
proyecto relativa a su departamento y trabajará de forma activa en el desarrollo del
Proyecto.

CONCLUSIÓN

1
 ANALISIS Y CARACTERIZACIÓN DE LA SITUACIÓN ACTUAL
El Departamento de Mantenimiento de Edificios Municipales se encuentra ubicado en C/ Uritiasolo 5 y
7, ocupando una parcela de aproximadamente 10.200 m2, junto con Servicio de Vía Pública, Servicios
Eléctricos y el Servicio de Parques y Jardines del Departamento de Medio Ambiente y Espacio Público
La progresión del Departamento de Mantenimiento de Edificios Municipales desde su creación en el
año 1975 es manifiesta tanto en su ámbito de actuación y presupuesto como en el número de
empleados y superficie de sus instalaciones.
AÑO DENOMINACIÓN EMPLEADOS CENTROS
PRESUPUESTO

DEFINITIVO

El hasta ahora Departamento de Mantenimiento, según Decreto de Alcaldía de 15 de septiembre de

2015 se ha estructurado en el Servicio de Mantenimiento integrado en el Área: Económica y de
Administración Municipal, en concreto en el Departamento de Administración Municipal según
organigrama adjunto.

Actual 01.1
ESTRUCTURA DEL SERVICIO
Con la creación del puesto de Jefatura del Servicio General de Mantenimiento de Edificios Municipales,
el organigrama del servicio queda como sigue

2
 DIRECCION DEL
DEPARTAMENTO

JEFATURA DEL SERVICIO

UNIDAD ADMINISTRATIVA UNIDAD DE LIMPIEZA UNIDAD DE PROYECTOS Y UNIDAD DE INSTALACIONES UNIDAD DE UNIDAD DE OBRAS
1 tag 1 jefe de unidad CONTRATAS Y GESTION DE CONTRATOS INFRAESTRUCTU 1 jefe de unidad
1 técnico de gestión 1 tec. Mantenimiento 1 jefe de unidad 1 ing. Técnico RAS 8 TECA
5 administrativos 8 jefes equipo 1 tec. Mantenimiento 2 arq. Técnicos 1 jefe de unidad 44 oficial especialista
2 auxiliares adm 72 L1 4 arq . técnicos 3 técnicos de mant. 1 TECA 20 ayudantes oficios
252 L2

A NÚCARRERA

Las jefaturas de este servicio se han caracterizado tanto por la continuidad con las líneas de actuación
establecidas en el momento de su creación, así como por la introducción de elementos innovadores en
su actividad que han permitido alcanzar un mayor rendimiento en su trabajo diario.

AMBITO DEL SERVICIO

Actualmente este servicio tiene a su cargo el mantenimiento de 597 edificios municipales
Repartido por titularidad de gestión de los diferentes departamento s

COMPLEJOS DEPORTIVOS 3

TEATROS 6

POLIDEPORTIVOS 8

CAMPOS DE FUTBOL 11

FRONTONES 8

CEP 32
CULTURA EDUCACIÓN Y DEPORTE 137
CEPA 7

CP 14

EMEI 7

EI 22

CPI 1

OTROS 18

CENTROS CIVICOS 15

AAVV 35

PARTICIPACIÓN TRANSPARENCIA 73 CENTRO SOCIAL 5

OTROS 18

RESIDENCIAS 4

APARTAMENTOS TUTELADOS 7

POLITICAS SOCIALES 110 CENTROS DE DIA 11

CSCM 14

OTROS 74

EDIFICIOS OFICIALES 39

3
 PALACIOS 6

OTROS 331

El servicio de mantenimiento de edificios municipales es un servicio vivo, en continuo proceso de

evolución y con capacidad de adaptación a las nuevas necesidades que se han ido generando en el
Ayuntamiento.
A la hora de diseñar, planificar y desarrollar los objetivos a alcanzar es fundamental contar con un
equipo humano suficientemente dimensionado y adaptado a las necesidades reales existentes y, sobre
todo, con un alto grado de compromiso e implicación, ofreciendo como garantía una correcta praxis en
su quehacer diario.

TRANSVERSALIDAD
El Servicio de Mantenimiento de Edificios tiene un papel fundamental en la transversalidad municipal
con los diferentes departamentos, colaborando activamente en temas de arquitectura, energía, vía
pública, deporte, seguridad etc.

EMPRESAS EXTERNAS
Uno de los grandes ejes de actuación del Servicio reside en la asignación de empresas externas para la
realización de trabajos que no pueden ser acometidos con personal propio.
A tales efectos en su día generó una base de datos llamada “Gremios “en la que día a día se recogen
tanto las bajas como las altas de las empresas que por motivos varios han visto modificada su situación.
Esta base varía anualmente.

EXPEDIENTES
Desde este servicio se llevan los contratos de mantenimiento y limpieza de las dependencias
municipales, que a lo largo de la memoria se detallan. Además de los de baja cuantía, se tramitan una
media de más de 50 expedientes de contratación anuales de más de 3000€, superando en capítulo 2 de
presupuesto los 20 millones de euros y alrededor de 4 millones en capítulo 6 para inversiones.
La adjudicación de expedientes por empresas se ha diversificado, siendo más del centenar de empresas
diferentes. Los gremios con los se trabaja de una manera más recurrente son: contratistas (unos 40),
limpieza (alrededor de 25), carpinterías (10), alarmas (10) y pintura (17), siendo los contratistas, los de
mayor facturación en el cómputo total.

ÓRDENES DE TRABAJO
Las órdenes de trabajo generadas por el resto de departamentos superan las 12000 anuales, además de
los trabajos que de manera intensiva pueden ser consecuencia de estrategias municipales específicas,
como la que se ha desarrollado este año de mudanza de los departamentos a las nuevas oficinas
municipales.
También se interviene en la reparación de desperfectos por actos vandálicos y robos, que se producen
en dependencias municipales y por actuaciones tramitadas a través de la compañía de seguros,
provocadas por inclemencias meteorológicas (viento y granizo) así como siniestros en propiedades
municipales como viviendas, asociaciones de vecinos, etc., provocados por terceros (comunidades de
propietarios, particulares….).

BUZON CIUDADANO
Como el resto de los servicios municipales, el de mantenimiento contesta y atiende a las consultas que
se reciben a través del buzón ciudadano en lo referente a dependencias municipales.

1
 DIAGNOSTICO ACTUALIZADO DE LOS EDIFICIOS MUNICIPALES
Para la elaboración de este plan es necesario contar con el diagnostico actualizado de todos edificios
objeto de este plan por lo que realizando el trabajo de revisión de los edificios municipales y sus
necesidades en base a los ejes estratégicos de actuación.

2
 ACCIONES ENMARCADAS EN LOS EJES ESTRATEGICOS

Las actuaciones realizadas desde el Servicio general de Mantenimiento se

enmarcan en los ejes:

LA CIUDAD INTELIGENTE Y VERDE

Hacer de Vitoria-Gasteiz una ciudad inteligente y verde, apoyada en la utilización de las

tecnologías más modernas para lograr un triple objetivo: mejorar la calidad de vida, aumentar
las oportunidades de empleo y lograr una mayor implicación en el respeto al medio ambiente.

Servicios digitales para la ciudadanía y la Administración que engloba todo lo relacionado con
el gobierno abierto, la transparencia absoluta, la rendición de cuentas sobre la gestión
municipal, los trámites municipales a través de Internet y la participación ciudadana

Ciudad con carácter “Green” con serie de acciones bien para mantener los buenos pasos dados
hasta ahora, bien para mejorar y completar iniciativas o bien para proponer nuevos proyectos
que pongan en valor en el medio y largo plazo las singularidades de Vitoria-Gasteiz como
referente medio ambiental
Potenciar las energías renovables y alternativas en el municipio: energía solar, eólica y
aprovechamiento de biomasa de los Montes de Vitoria de la mano de los concejos del
municipio.

CIUDAD EDUCADORA, CULTURAL, CREATIVA Y EUSKALDUN

Plan Director Mantenimiento de las Escuelas Infantiles y Centros de Educación Primaria,

Instalaciones deportivas, edificios de ámbito social y edificios culturales.
Plan estratégico para el diagnóstico, adecuación y mantenimiento de la Red de instalaciones
deportivas de Vitoria-Gasteiz

CIUDAD DE COHESIÓN SOCIAL Y EL DESARROLLO HUMANO

Con perspectiva de accesibilidad y seguridad para todas las personas

3
 INTELIGENTE

CIUDAD INTELIGENTE

“Ciudad Inteligente (Smart City) es la visión holística de una ciudad que aplica las TIC para la mejora de
la calidad de vida y la accesibilidad de sus habitantes y asegura un desarrollo sostenible económico,
social y ambiental en mejora permanente. Una ciudad inteligente permite a la ciudadanía interactuar
con ella deforma multidisciplinar y se adapta en tiempo real a sus necesidades, deforma eficiente en
calidad y costes, ofreciendo datos abiertos, soluciones y servicios orientados a la ciudadanía, para
resolver los efectos del crecimiento de las ciudades, en ámbitos públicos y privados, a través de la
integración innovadora de infraestructuras con sistemas de gestión inteligente.”
Grupo Técnico de Normalización 178 de AENOR

La Smart City es un medio para avanzar hacia un modelo de ciudad propio que cada ayuntamiento o
corporación local debe definir en un plan a largo plazo, involucrando a todos los agentes y de manera
especial a la ciudadanía, asegurando su participación: un plan que se debe consensuar y comunicar para
asegurar su continuidad en el tiempo.

A la hora priorizar recursos y seleccionar ámbitos de actuación, la Administración Pública debería tener
en cuenta que la ciudadanía identifica el concepto de Smart City con las posibilidades que brinda la
tecnología para mejorar la calidad de vida en las ciudades. Estas mejoras las vinculan con la aplicación
de la tecnología a los ámbitos de emergencias, atención al ciudadano, protección medioambiental,
transporte público inteligente y alumbrado eficiente.
Facilitar datos abiertos permite la mejora y desarrollo de nuevos servicios por parte de empresas y
ciudadanos, que permite generar valor a través de los datos.

LINEAS DE ACTUACIÓN:

Integrar el servicio de mantenimiento en la plataforma Smart City

Gestión de la red y consumo de gas en edificios municipales
Gestión de la red eléctrica y consumo de edificios municipales
Monitorización del consumo energético en edificios
Implantación de un sistema de información geográfica y patrimonial de los edificios
municipales

4
 GREEN

GESTION SOSTENIBLE y EFICACIA ENERGETICA

Se llama desarrollo sostenible aquél desarrollo que es capaz de satisfacer las necesidades actuales sin
comprometer los recursos y posibilidades de las futuras generaciones. Intuitivamente una actividad
sostenible es aquélla que se puede mantener. Parece razonable pensar que a los indicadores
macroeconómicos tradicionales les podríamos añadir otros de carácter ecológico y social, para medir la
sostenibilidad del sistema. Algunas propuestas de nuevos indicadores podrían ser, a partir de las
sugerencias incluidas en los informes de "La situación en el Mundo" del Worldwatch Institute, los que se
indican a continuación:
Utilización de fuentes energéticas renovables
Indicador de eficiencia energética
Un edificio con balance energético cero o casi cero es un edificio de demanda energética contenida en
el que sus consumos pueden ser cubiertos por la energía producida en el propio edificio, es decir se
autoabastece energéticamente
La directiva de eficiencia energética (2010/31/UE), exige en su artículo 9, que los nuevos edificios sean
de consumo casi nulo en 2020. La tendencia actual es invertir par que los edificios dispongan primero
de una envolvente y unas instalaciones pensadas para reducir consumos y en segundo lugar se piensa
en la cobertura prevista de sistemas de captura de energía renovables. El aislamiento de cubiertas, el
cambio de ventanas, el cambio de luminarias, la mejora de electrodomésticos son soluciones
tecnológicas rentables para reducir los consumos energéticos de los edificios

Los aspectos energéticos tienen una especial importancia por la autofinanciaciación que el ahorro de
dichas medidas permite. Algunos estudios demuestran que los factores de consumo energético de un
edificio del sector terciario se reparten a partes iguales entre envolvente, instalaciones energéticas
activas y gestión del funcionamiento. En estos casos es necesario optimizar los consumos y para ello
instalar sistemas de monitoreo y control para poder detectar consumos inadecuados y poder implantar
cambios de gestión.

El cambio de luminarias, la incorporación de sensores y temporizadores en las zonas de paso, el

aprovechamiento de la luz natural, permite reducir los consumos de iluminación en un 30%. La mejora
de la eficiencia de los equillos de calefacción y refrigeración puede comportar ahorros entre el 20 y 40
%de los consumos. La sectorización de la climatización, la ventilación en función de la ocupación real, el
uso de sistemas de caudal variable, la recirculación de ACS en verano son medidas interesante.
En cuanto a la mejora de la piel de dichos edificios puede llevar una inversión con un retorno económico
a medio plazo, pero generalmente lleva consigo de forma inmediata la mejora del confort térmico,
lumínico y acústico.

LINEAS DE ACTUACIÓN:

Nuevo modelo de gestión de la energía electrica en edificios municipales

Telegestión de la red y consumo de gas en edificios municipales
Gestión de la biomasa
Monitorización del consumo energético en edificios

5
AHORRO DE CONSUMIBLES Y UTILIZACIÓN DE MATERIALES Y
PRODUCTOS RESPETUOSOS CON EL MEDIO AMBIENTE

La limpieza de los edificios, si bien ayuda a evitar la proliferación de miocroorganismos nocivos para la
salud, puede generar problemas de salud laboral para el propio personal de limpieza, para el medio
ambiente, sobre todo el medio acuático por la utilización de sustancias peligrosas y nocivas y de
resistencia a los desinfectantes por parte de organismos patógenos si su uso no es el correcto.
Para incorporar la dimensión ambiental en el ámbito de la limpieza y así reducir el impacto ambiental y
sobre la salud hay que considerar medidas como: ajustar tareas y frecuencias a las necesidades reales,
reducir la carga tóxica de los productos químicos empleados, utilizar productos y maquinaria más
respetuosos con el medio ambiente y la salud laboral, reducir la generación de residuos y hacer una
correcta gestión de los mismos.
Paralelamente a la reducción del consumo se están aplicando metodologías más modernas de trabajo,
como el uso de mopas y bayetas de microfibras en lugar de escobas.

En el plan de trabajo es necesario definir el nivel de limpieza que se desea para cada espacio, el tiempo
requerido para cada nivel y la frecuencia de limpiado
Para la evolución y valoración del plan hay que definir los indicadores de seguimiento referidos a : el
consumo de productos, el ahorro de consumibles, el sistema de recogida selectiva de residuos y la
calidad del servicio de limpieza.

Por último e importante es gestionar adecuadamente los residuos que se deriven de la limpieza de las
diferentes instalaciones municipales, o de gestión municipal, independientemente de que dichos
trabajos se externalicen o sean ejecutados con medios propios .

LINEAS DE ACTUACIÓN:

Gestión eficiente del agua en edificios municipales

Limpieza con productos de limpieza eficaces, ecológicos y respetuosos y comprometidos con
el medio ambiente

6
 PLURAL Y SEGURA

URBANISMO DE SEGUNDA GENERACION

La ciudad de Vitoria Gasteiz trabaja para hacer una ciudad más compacta y más sostenible, toca crecer
hacia dentro mejorando los recursos que ya existen, sin consumir más suelo y aprovechando la red de
servicios existente, con la proximidad de todos los componentes que la configuran, la reunión de los
usos y funciones urbanas en un espacio limitado.

Muchos barrios de la ciudad surgieron durante le proceso de industrialización de los años 60 , y con ellos
los edificios que el ayuntamiento iba implementando para dar el servicio de su competencia , por lo que
tenemos edificios públicos que tienen más de 50 años , sin contar con los edificios emblemáticos y
señoriales (palacios ) que superan esa antigüedad ampliamente .

El Ayuntamiento tiene que mantener unas estructuras públicas que permitan dar una respuesta acorde
con las demandas de los ciudadanos. Hay que adaptar los espacios productivos más viejos que han
entrado en su etapa de declive del ciclo de vida, por un modelo de renovación más acorde con las
exigencias de una ciudad Sostenible y de nueva economía

Siguiendo el modelo de urbanismo de las 3R-s : el urbanismo de de rehabilitación de las viviendas,

regeneración de espacios públicos y reactivación económica y comercial el objetivo del mantenimiento
de los edificios municipales debe encardinarse en ese modelo priorizando la rehabilitación y adecuación
de los edificios municipales, mejorando su funcionalidad , aspecto estético y disponibilidad , ya que en
muchas ocasiones, veces por ubicación e historia, los edificios municipales son centros neurálgicos de
los barrios, que posibilitan la cohesión y el encuentro social en su entorno , más allá de la propia
funcionalidad del edificio .

LINEAS DE ACTUACIÓN:

Mantenimiento.
Tiene por objeto la conservación de Instalaciones:
Las acciones de Mantenimiento genérico deben de formar parte de procedimientos o procesos
estables puesto que suponen la garantía de uso y confort adecuados. Requieren de un
equilibrio que garantice unos standares eficaces y mantienen el principio de continuidad
presupuestaria.

• Mantenimiento preventivo
• Mantenimiento correctivo
• Mantenimiento de instalaciones sanitarias

7
CUMPLIMIENTO NORMATIVO

Las acciones que suponen exigencia normativa son ineludibles y en consecuencia han de
ser presupuestadas e incorporadas en el presupuesto y, de ser necesario, en planes
plurianuales.

Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad

Financiera.

Norma Foral 2/2016, de 10 de febrero Estabilidad y Sostenibilidad Presupuestaria (NUEVA)

Aspectos generales ==>

LEY 10/2015, de 23 de diciembre, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.

(B.O.P.V. de 7 de enero de 2016, nº 3)
Decreto 277/2010 de 2 de noviembre por el que se regulan las obligaciones de autoprotección
exigibles a determinadas actividades, centros o establecimientos para hacer frente a
situaciones de emergencia (BOPV de 14 de diciembre, nº 238)

Sanidad Ambiental: Piscinas

Guía práctica para el Diseño del Programa de Autocontrol de Piscinas

Decreto 32/2003, de 18 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento sanitario de piscinas de uso
colectivo
Reglamento Sanitario de Piscinas (modificaciones)
RD 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de las
piscinas
Corrección de errores RD 742/2013

Normas NIDE

La normativa sobre instalaciones deportivas y de esparcimiento (NIDE) tiene como objetivo definir las
condiciones reglamentarias y de diseño que deben considerarse en la construcción de instalaciones
deportivas

Introducción a las Normas NIDE

NIDE 1: Campos Pequeños

Normativa NIDE sobre Campos pequeños

NIDE 2: Campos Grandes y Atletismo

Normativa NIDE sobre Campos grandes y Atletismo

NIDE 3: Piscinas

Normativa NIDE sobre Piscinas

NIDE 4: Deportes de Hielo

Normativa NIDE sobre Deportes de Hielo

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 CIUDAD EDUCADORA, CULTURAL, CREATIVA Y EUSKALDUN

SALUDABLE Y DEL DEPORTE

LINEAS DE ACTUACIÓN:

Renovación de los campos de hierba artificial

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 CRITERIOS DE PRIORIZACIÓN

En los que las diferentes estrategias deben de ser consideradas determinando rangos de
valoración acordes con la relevancia, teniendo en cuenta además, los principios de eficacia y
sostenibilidad presupuestaria.

Estos criterios podrían responder a las siguientes consideraciones:

• Beneficia a poblaciones de riesgo (equidad - inclusión)

• Afección a mayorías %
• Contribuye al ahorro - mejora costes)
• Aumenta la durabilidad
• Posee coofinanciación (Apalancamiento)
• Genera recursos económicos o interviene en la captación de ingresos
• Incide o es base de otras mejoras a corto/medio plazo
• Posee antigüedad el problema o demanda
• Posee apoyo ciudadano (órganos de participación)

MAPA DE DEMANDAS

Disponible en el Servicio general de mantenimiento y revisado anualmente por el grupo de

trabajo. Se establecen las prioridades en cada uno de los ámbitos y se ejecutan en función de la
dotación presupuestaria.

EJES Y ACCIONES PRIORITARIAS. MAPA DE PRIORIDADES

Se trata de Establecer los ejes y acciones prioritarias y plasmarlo en un mapa estructurado de

los servicios o ámbitos de actividad que son prioritarios para el municipio.
Pendiente de realización.

CONCLUSIÓN

Es necesario contar con el diagnostico actualizado de todos edificios objeto de este plan por lo
que deberá realizarse el trabajo de revisión de los edificios y la relación de sus necesidades en base a los
ejes estratégicos de actuación.

Es necesario realizar una clara Identificación de prioridades y determinar las fuentes de

financiación disponibles para, a partir de estas premisas, elaborar el Plan Director de
Mantenimiento de edificios municipales.

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