Aspectos tributarios y contables

aplicables a la gestión inmobiliaria

CPC JHONNY MENDIVIL

AGENTE INMOBILIARIO PN 632
IMPUESTO A LA RENTA DE
SEGUNDA CATEGORÍA
 Fuente Generadora de Renta
• De acuerdo con el Art 24° de la Ley del Impuesto a la
renta, las rentas de segunda categoría tienen como
fuente generador de renta otros capitales, dentro de los
cuales están los intereses, títulos, bonos, regalías,
patentes, utilidades, dividendos, ganancias de capital
originado por venta de inmuebles
 Renta Bruta
• Ganancia de Capital.- El artículo 2º del TUO de la Ley del Impuesto a la
Renta-Decreto Supremo N° 179-2004-EF, modificado por la Ley N°
29492, dispone que constituye Ganancia de Capital cualquier ingreso
que provenga de la enajenación de Bienes de Capital. Se entiende por
bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser
comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
• El artículo 5º del TUO de la LIR, dispone que se
entiende por enajenación la venta, permuta, cesión
definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en
general, todo acto de disposición por el que se
transmita el dominio a título oneroso.
 Renta Bruta
• De acuerdo a la Primera Disposición Transitoria y Final del D
Leg. N° 945 las ganancias de capital provenientes de la
enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación,
efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o
sociedades conyugales que optaron por tributar como tales,
constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre
que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a
partir del 01.01.04
 No constituyen renta el ingreso por venta de
CASA HABITACION (Art 1º A del R LIR)
• Se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que
permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté
destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén,
cochera o similares.
• En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que
cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será
considerada casa habitación sólo aquél que luego de la enajenación de
los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad.
• Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no
fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se
realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al
inmueble de menor valor. Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo
siguiente:
1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como
tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad
conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa
habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en
la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro
inmueble.
2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los
inmuebles de propiedad de la sucesión.
3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en
forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro
inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la
parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de
otros inmuebles.
 Calculo del Impuesto
• Entonces para calcular el monto del tributo correspondiente en los casos
de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante
abonará con carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar
la tasa del 5% sobre la ganancia de capital, es decir, mayor a cero.
• (Ganancia de capital = Precio de venta - Costo Computable).
• El costo computable se determina según artículo 20° y 21° de la Ley del
Impuesto a la Renta.:
 Costo Computable
• Si la adquisición es a título oneroso el costo computable será el valor
de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección
monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre
la base de los índices de precios al por mayor proporcionados por el
instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), incrementado
con el importe de las mejoras incorporadas con carácter permanente

Art 21 párrafo 21.1 de la LIR Acápite a.1

 Costo Computable
• Si la adquisición es a título gratuito:
Fecha de adquisición Costo computable
antes de 1.1.2004 No hay impuesto a la renta

Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de

desde el 1.1.2004 hasta ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de
el 31.07.2012 autoavalúo para el Impuesto Predial, reajustado por los índices de corrección
monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas

Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable será igual a cero.

Alternativamente,
(Inciso modificado se podrá
por el artículo considerar
3 de como costoN°computable
decreto legislativo 1120 el que correspondía al
Desde el 1.8.2012
transferente
(18/07/12) vigente a antes
partir de
de la transferencia, siempre que éste se acredite de manera
01/08/2012)
fehaciente
Art 21.1 de la LIR Acápite a.2
17
 Índice de Corrección Monetaria
• numeral 5) del artículo 11° del Reglamento del Impuesto a la Renta
menciona que los índices de corrección monetaria serán fijados
mensualmente por Resolución Ministerial del Ministerio de Economía
y Finanzas, la cual será publicada dentro de los primeros cinco (5) días
calendario de cada mes.
 Rentas en moneda extranjera

• En caso que se haya pactado la venta en dólares norteamericanos u

otra moneda extranjera, el tipo de cambio que se utilizara es el de
COMPRA, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la
operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta o se ha
celebrado el contrato.
 Presentación y Pago

• Formulario Virtual 1665 o el formulario 1662 Boleta de Pago

a) Numero de RUC
b) Código Tributario que corresponde al mes en que percibe la renta.
c) Código del tributo 3021 – Renta de Segunda Categoría cuenta propia.
d) Importe a pagar, esto es monto del impuesto.
No presente el formulario 1665 ¿hay multa?
• Incurre en la infracción del articulo 176-1 del Código tributario. La
multa asciende al 50% de la UIT y si subsana de manera voluntaria, la
rebaja será del 90% + intereses.
• El código de multa 6041 y el tributo asociado 3021.
 Reglas aplicables en la enajenación de inmuebles o
derechos sobre los mismo (Art 53-B Reglamento de la LIR)

El enajenante deberá presentar ante el Notario:

a. Tratándose de enajenaciones sujetas al pago del Impuesto: el
comprobante o el formulario de pago que acredite el pago del Impuesto.
b. Tratándose de enajenaciones no sujetas al pago del Impuesto:
• b.1) Una comunicación con carácter de declaración jurada en el sentido
que:
i. La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye
renta de la tercera categoría; o,
ii. El inmueble enajenado es su casa habitación, para lo cual deberá
adjuntar el título de propiedad que acredite su condición de
propietario del inmueble objeto de enajenación por un período no
menor de dos (2) años; o,
• iii. No existe Impuesto por pagar.
• b.2) Para el caso de enajenaciones de inmuebles adquiridos antes del
1.1.2004: el documento de fecha cierta en que conste la adquisición del
inmueble, el documento donde conste la sucesión intestada o la
constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o el
formulario registral respectivos, según corresponda.
Reglas aplicables los Notarios en la enajenación de inmuebles o
derechos sobre los mismo (Art 53-B)

El Notario deberá:
• Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del
Impuesto corresponda al número del Registro único de Contribuyentes del
enajenante.
• Insertar los documentos o formulario de pago del IR en la escritura Publica
• Archivar junto con el formulario registral el comprobante o formulario de pago
del IR
• Se prohíbe de elevar a escritura publica la minuta respectiva, cuando el
enajenante no presente el comprobante o formulario de pago del IR
 Habitualidad en la enajenación de bienes por
personas naturales

Ley 29492 Sustituye Art 4 Ley IR

• "Artículo 4°.- Se presumirá que existe habitualidad en

• la enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural,
sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a
partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio
gravable.
 No califica para la habitualidad la enajenación

• estacionamiento vehicular a exclusividad

• cuarto de depósito, siempre que el enajenante haya sido o sea, al momento
de la enajenación, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a
los anteriores, y que junto se encuentren ubicados en una misma
edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado Ley núm. 27157,
Ley de Regularización de Edificaciones
• Este régimen se aplicará aun cuando los inmuebles se enajenen por
separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble
destinado a un fin distinto no se enajene.
• La condición de habitualidad deberá verificarse en cada ejercicio
gravable.
• Alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta continuará
durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en alguno de ellos se
adquiriera nuevamente esa misma condición, ésta se extenderá por los
dos (2) ejercicios siguientes.
 No se consideran habituales
• Las transferencias fiduciarias
• Las enajenaciones de inmuebles efectuadas a través de Fondos de
Inversión y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y
de Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que
sean atribuidas por dichas enajenaciones.
• Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.
• La enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión
indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal.
 Artículo 28° de la LIR - Rentas de tercera categoría

• d) Las ganancias de capital y los ingresos por operaciones habituales a que

se refieren los artículos 2° y 4° de esta Ley, respectivamente. En el
supuesto a que se refiere el artículo 4° de la Ley, constituye renta de
tercera categoría la que se origina a partir de la tercera enajenación,
inclusive.
Impuesto a la Renta de Segunda
Categoría
No Domiciliados
 SUJETO NO DOMICILIADO
• Todas las personas naturales (excepto las que desempeñan en el
extranjero funciones de representación o cargos oficiales y que hayan sido
designadas por el Sector Público Nacional), perderán su condición de
domicilio cuando adquieran la residencia en otro país y hayan salido del
Perú.
• La condición de residente en otro país se acredita con la visa
correspondiente o con contrato de trabajo por un plazo no menor de un
año, visado por el Consulado Peruano, o el que haga sus veces.
• Asimismo cuando en el supuesto que no pueda acreditarse la condición de
residente en otro país, las personas naturales mantendrán su condición de
domiciliadas en tanto no permanezcan ausentes del país más de ciento
ochenta y tres (183) días calendario dentro de un periodo cualquiera de
doce (12) meses.
• Los peruanos que hubieren perdido su condición de domiciliados la
recobrarán en cuanto retornen al país, a menos que lo hagan en forma
transitoria permaneciendo en el país ciento ochenta y tres (183) días
calendario o menos dentro de un periodo cualquiera de doce (12) meses.
 Enajenación de Inmuebles por no
domiciliados

Tasa del Impuesto

• Artículo 54º de la LIR. Las personas naturales y sucesiones indivisas no
domiciliadas en el país estarán sujetas al Impuesto por sus rentas de
fuente peruana con la siguiente tasa:
• Rentas provenientes de enajenación de inmuebles.
5% (antes 30%)

Inciso b) del artículo 54°, modificado por el artículo 3° del Decreto Legislativo N° 1258, publicado el 8.12.2016,
vigente desde el 1.1.2017
 Nacimiento de la Obligación Tributaria
• Las personas o entidades que paguen o acrediten a beneficiarios no domiciliados
rentas de fuente peruana de cualquier naturaleza, deberán retener y abonar al Fisco
con carácter definitivo dentro de los plazos previstos por el Código Tributario para las
obligaciones de periodicidad mensual.
• Para efectos de la retención, se considera renta neta, sin admitir prueba en contrario, el
importe que resulte de deducir la recuperación de capital invertido, que vendría ser la
deducción del costo de computable
• Para ello, el no domiciliado deberá de conseguir que la Sunat certifique previamente la
información sobre el capital invertido que éste le proporciona, para ello deberá de
cumplir con los requisitos que dispone el artículo 57º del Reglamento de la LIR.
 Recuperación de Capital Invertido
• Requisitos
• Presentar una solicitud pidiendo la emisión de certificación a efectos de la recuperación de
capital invertido, firmada por el contribuyente no domiciliado o su representante legal.
• También se debe presentar la información y documentación sustentatoria que permita
identificar y acreditar el valor de los bienes o derechos que se enajenen o se fueran a
enajenar por los cuales se solicita la certificación
• Costo
• Gratuito.
• Calificación
• El procedimiento materia de análisis se califica a través de la evaluación previa,
considerándose la figura del silencio administrativo positivo, lo cual determina que si al
vencimiento del plazo que tiene la Administración Tributaria de poder dar respuesta a la
solicitud presentada por el sujeto no domiciliado, que es de treinta (30) días hábiles, no hay
un pronunciamiento por escrito, se entiende que el pedido presentado por el sujeto no
domiciliado ha sido aceptado, ello en aplicación del denominado silencio administrativo
positivo.
 Requisitos ante el Notario Público
Art 76°A de la LIR

a) El adquirente deberá presentar la constancia de pago que acredite el

abono de la retención con carácter definitivo a que se refiere el presente
artículo.
b) El enajenante deberá:
i. Presentar la certificación emitida por la SUNAT para efectos de la recuperación del
capital invertido o, en su defecto;
ii. Acreditar que han transcurrido más de treinta (30) días hábiles de presentada la
solicitud, sin que la SUNAT haya cumplido con emitir la certificación antes señalada.
De no cumplir lo señalado, no procederá la deducción del capital invertido
 Presentación y Pago

• Formulario Virtual 617 o el formulario 1662 Boleta de Pago

a) Numero de RUC
b) Código Tributario que corresponde al mes en que percibe
la renta.
c) Código del tributo 3062 – Retención No Domiciliados
d) Importe a pagar, esto es monto del impuesto.
https://www.gob.pe/8005-declarar-y-pagar-impuestos-por-venta-o-alquiler-de-inmuebles-en-peru
 CONSTANCIA DE NO ADEUDO
En cumplimiento de la delegación de facultades otorgada por
la Ley N.º 31380, el Poder Ejecutivo ha publicado el Decreto
Legislativo N.º 1520, mediante el cual se han efectuado
algunos cambios a la Ley de Tributación Municipal, los cuales
están orientados a generar una mayor recaudación por parte
de las municipalidades.
¿Qué artículos de la Ley de Tributación Municipal se
han modificado?
De acuerdo con lo mencionado por el texto del artículo 3 del Decreto Legislativo
N.º 1520 se han efectuado modificaciones a los artículos 7, 14, 30 y el literal f) del
artículo 37 de la Ley de Tributación Municipal.
Artículo 7.- Los notarios públicos deben requerir que se acredite el pago de los
impuestos señalados en los incisos a), b) y c) del artículo 6, en el caso de que se
transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o
formalización de actos jurídicos.
La exigencia de la acreditación del pago se refiere a los periodos en los cuales
mantuvo la condición de contribuyente. No es oponible para efectos de la inscripción
o formalización de los actos jurídicos de transferencia, la existencia de alguna omisión
al pago detectada o comunicada con posterioridad a la emisión de la certificación,
constancia o documento similar, extendida por la municipalidad, sin perjuicio de las
acciones de cobranza que se ejecuten para la recuperación de la deuda.