El Contrato de Fideicomiso

EN GUATEMALA

Fideicomisos como una herramienta

para el Desarrollador de Proyectos Inmobiliarios

PRESENTACIÓN POR
LUIS AUGUSTO ZELAYA ESTRADÉ
ELIZABETH ANDRADE
Guatemala, 06 de septiembre, 2017
 ¿QUÉ ENTENDEMOS POR
FIDEICOMISO?

• Vehículo utilizado en muchos de los negocios, para poder realizar en

forma segura cualquier negocio en el que se requiera confiar en
un tercero los bienes que conforman parte de su patrimonio para
la realización del negocio.

• Uno de los grandes atractivos del

Fideicomiso es la inmensa variedad de fines
que pueden ser realizados, con las únicas
limitaciones que la ley concibe (Art. 789 C. de C.)
 De dónde se origina el
Fideicomiso…

• ¿Antecedente directo del fideicomiso ? (países

de derecho latino).
• Unos lo encuentran en el antiguo Derecho
romano, mientras otros, en el Derecho
anglosajón.” (… negocio de confianza.)
 ¿Qué es un Fideicomiso?

• Es un negocio mercantil de gestión de patrimonios; una persona

(fideicomitente) transmite ciertos bienes, y/o derechos y/o efectivo a un
administrador fiduciario (Banco o Financieras supervisadas por SIB) afectando
el patrimonio a fines específicos que el Fiduciario debe cumplir a
favor y en beneficio del fideicomitente o de un tercero beneficiario
(fideicomisario).
 DERECHO ANGLOSAJON

• En el derecho inglés hubo dos instituciones: el antiguo

“USE” y el moderno “TRUST”. (antecedentes al fideicomiso)
• El “use” (del latín bárbaro, por los siglos VII y VIII) equivalente a: “en
representación”, transmisión de tierras por acto entre vivos
o por testamento a favor de un “prestanombre” a favor del
beneficiario (“cestui que use”).
• El “trust”. Coexisten dos propietarios en relación con un
mismo bien, uno el legal (Trustee) y otro el beneficiario
(propiedad de equidad).
• Forma de transmitir la propiedad
• Limitado de un pacto llamado “pactum
fiduciae” (acuerdo entre vivos)
• Quien recibía la propiedad conocido como “occipiens” se
obligaba frente al “tradens” de transmitírselo de regreso
después de cumplirse ciertos fines, al propio “tradens” o
a una tercera persona por instrucción del “tradens”.
• FIDUCIAE CUM CREDITORE: forma de garantía.
Deudor obligado a prestar al acreedor una seguridad de
pago o garantía “real” transfería por mancipatio o injure
cessio la propiedad de un bien de su legítima propiedad
con cargo (es decir condición) que fuera retransmitido.
 No entiendo qué es Fideicomiso
¿Será un Mandato?
¿Qué es un patrimonio
autónomo sin dueño…?

¿Será una teoría sobre la

titularidad del Fiduciario…?
¿Será un negocio mercantil ?
Pero sí estamos claros que el Fideicomiso
sirve para conseguir diversos objetivos.
Teoría del Mandato Irrevocable:
⬥Jurista panameño, Ricardo Alfaro. Propuso
adecuarlo a una especie de mandato
irrevocable (facultades se asemejan).
⬥Esta teoría también enfatiza en la
“Transmisión de Propiedad”.
No entiendo qué es Fideicomiso
¿Será un Mandato?
¿Qué es un patrimonio
autónomo sin dueño…?

¿Será una teoría sobre la

titularidad del Fiduciario…?
¿Será un negocio mercantil ?
Teoría del Patrimonio de Afectación:
⬥Jurista francés Pierre Lepaulle
⬥Creación de un PATRIMONIO INDEPENDIENTE.
⬥Patrimonio fideicometido - unidad patrimonial
distinta de sus propios bienes (del fiduciario).
No entiendo qué es Fideicomiso
¿Será un Mandato?
¿Qué es un patrimonio
autónomo sin dueño…?

¿Será una teoría sobre la

titularidad del Fiduciario…?
¿Será un negocio mercantil ?
 TITULARIDAD FIDUCIARIA

• Transmisión de dominio al Fideicomiso lo que en

doctrina moderna se denomina como “El dominio
Fiduciario”.
• Para algunos, el dominio fiduciario es el dominio imperfecto
y la PROPIEDAD el dominio perfecto. EL fiduciario adquiere
dominio limitado, no así la propiedad.
No entiendo qué es Fideicomiso
¿Será un Mandato?
¿Qué es un patrimonio
autónomo sin dueño…?

¿Será una teoría sobre la

titularidad del Fiduciario…?
¿Será un negocio mercantil ?
Teoría del Negocio Fiduciario:
Joaquín Rodríguez Rodríguez.*:
“Debe considerarse como un NEGOCIO FIDUCIARIO.
Existe un aspecto real traslativo de dominio que opera
frente a terceros, y un aspecto interno, de naturaleza
obligatoria, que restringe los alcances de la
transmisión anterior pero sólo con efectos inter-partes”
* Ronald Drake López y Mary Ann Drake R., Op. Cit, Página 1
 NATURA
LEZA JU
FIDEICO RÍDICA
MISO E DE L
N GUAT
EMALA

Negocio mercantil fiduciario.

(Art. 766 C.de C.)
⬥Bienes afectados al fin del
negocio fiduciario
⬥Titularidad no “propiedad”,
para la consecución de sus
fines.
Código civil de 1963 reguló
el fideicomiso como “UNA
FORMA DE PROPIEDAD
(art. 560 y siguientes, hoy
derogados)

Código de comercio lo
regula como contrato
mercantil
 BREVE RESEÑA DEL
FIDEICOMISO EN GUATEMALA
CAPITULO IV del Código Civil (hoy derogado)
DE LA PROPIEDAD EN FIDEICOMISO
ARTICULO 560. Fideicomiso es la institución por medio de la
cual un establecimiento de crédito autorizado legalmente,
adquiere la propiedad de determinados bienes para
destinarlos a un fin lícito, o entregarlos al destinatario al
cumplirse la condición o el plazo impuesto por el enajenante.
La persona propietaria de los que ordena el fideicomiso se
denomina fideicomitente; la institución que adquiere la
propiedad para realizar se llama fiduciario y fideicomisario del
que recibe el beneficio o adquiere definitivamente la propiedad
de los bienes.
 NATURALEZA JURÍDICA DEL FIDEICOMISO
EN GUATEMALA

Doctor Vásquez Martínez: sostiene que transmite al

fiduciario su titularidad, (cualidad jurídica de ejercitar
el poder y la responsabilidad), y agrega que titularidad
del propietario no implica la propiedad.

El fiduciario es titular jurídico del patrimonio

fideicometido, el cual no se confunde con su masa
patrimonial; propietarios económicos son el
fideicomitente y el fideicomisario, porque a ellos van
los beneficios de la propiedad y la propiedad misma al
concluirse el fideicomiso.
•
 PROPIEDAD FIDUCIARIA

• Para algunos, el dominio fiduciario es el dominio imperfecto y la

PROPIEDAD el dominio perfecto: fiduciario adquiere dominio
limitado, no así la propiedad, pues el patrimonio no entra en la
esfera personal del fiduciario como propiedad plena sino
cumplimiento de los fines del Contrato de Fideicomiso por una
especie de ficción legal.
• Dos clases de dominio: el que en doctrina se llama perfecto o pleno,
el cual regula nuestra Constitución Política de la República de
Guatemala de poder usar, gozar y disponer de los bienes con la única
limitación de la observación de normas legales; y el dominio que
suele llamarse imperfecto o menos pleno, en el cual en algunas
legislaciones encaja el dominio fiduciario.
 El por qué del
FIDEICOMISO…
Dotar de mayor seguridad
jurídica a un determinado
negocio jurídico, en el cual las
partes confían en la experiencia,
especialidad, buen cuidado del patrimonio,
y confianza que se deposita en la
institución fiduciaria.
 Corporación BI como Fiduciario en el mercado Guatemalteco

Corporación BI ocupa el primer lugar en el sistema Financiero como Administrador de

Fideicomisos manejando un Patrimonio Fideicometido mayor a los Q 9,000 Millones y con una
participación de mercado de alrededor del 37%.
CARACTERISTICAS DEL FIDEICOMISO

Mecanismo ágil y flexible

CONFIANZA
FINES
PARA CUMPLIR
UN GESTOR
PROFESIONAL
SEPARACIÓN
ABSOLUTA DE BIENES
 Estructura Actual Banca Fiduciaria

CONTRALORÍA
INTERNA

BLE
APOYO LEGAL
CONTA
APOYO

ORGANISMOS DE CONTROL
(Contraloría interna, SIB)
 Importancia de los Fines del Fideicomiso

El Fiduciario cumple con los fines

establecidos en el instrumento
contractual

El Fin es la actividad que realiza el fiduciario en cumplimiento de

instrucciones giradas por el o los fideicomitentes en la escritura constitutiva
del fideicomiso y sus modificaciones, o del Comité del mismo debidamente
establecido
 TOMA DE DECISIONES
La gestión de un fideicomiso está a cargo del fiduciario, quien
puede ejecutarlo en base a :

Instrucciones precisas en el contrato de fideicomiso

Instancia de toma de decisiones: Asesor y/o Comité

Reglamento de Gestión
 Tipos de Fideicomisos Administrados
ADMINISTRACI
ÓN
APOYO
CONTABLE
PLANEACIÓN INVERSIÓ Depto.
PATRIMONIAL N Fideicomisos
Contable

GARANTÍA
Estructura básica
FIDUCIARIO
Recibe la orden contractual y debe cumplirla;
Titular de los derechos necesarios para cumplir los fines del contrato

Titularidad

Patrimonio Fideicometido
De Afectación

FIDEICOMITENTE FIDEICOMISARIO
Transmite bienes y/o dinero
con fines específicos
Relación Destinatario de los Beneficios

contractual
Contrato
 Qué riesgos se evaluan al momento de constituir un Fideicomiso

PROYECTO Es un proyecto de inversión o gestión, RIESGO DEL

FIDUCIARIO con un programa de operaciones, PROYECTO
orientado a ciertos fines.

Capacidad y facultad legal para

DOMINIO disponer de patrimonio, y exigir el RIESGO
FIDUCIARIO cumplimiento de lo pactado a los LEGAL
participantes, en forma eficiente.

Capacidad del Fiduciario para ejecutar

GESTION RIESGO DE
lo pactado. Incluye la infraestructura OPERACION
FIDUCIARIA
humana, física, técnica y tecnológica
 Fideicomiso de
Administración

El fideicomitente transmite bienes y/o efectivo a un

fideicomiso, que están afectos a la realización del encargo
fiduciario.

Se constituye básicamente para desarrollar una labor

administrativa de recursos, bienes y servicios, para el
cumplimiento de determinados fines y objetivos específicos
tales como realizar pagos, atender créditos, trasladar o
invertir fondos.
 Ejemplo #1 Autopista Palin Escuintla

INGRESOS DEL PROYECTO : FONDOS DEL PEAJE

BANCO FIDUCIARIO

CONTROLES

FONDOS EN
CUENTA FIDEICOMISO
GARANTIA

PAGO DE GASTOS DEL

1 CREDITOS PROYECTO 2
 Fideicomiso de Garantía

• Persona transmite TITULARIDAD de bienes y/o

derechos a un fiduciario afectándolos a fines de
respaldar obligaciones crediticias contraídas por el
mismo o un tercero con terceros acreedores.

• En caso del incumplimiento del deudor, el Fiduciario

cumple fines en vender los bienes fideicometidos en
pública subasta notarial y con los fondos atender
obligaciones y efectuar el pago a los acreedores.
 El Fideicomiso de Garantía

e se es Si n
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PATRIMONIO AFECTO

Pago al Acreedor
Fideicomitente
CLIENTE Garantía
Fideicomisario
Acreedor
 FIDEICOMISO DE GARANTIA
En caso de incumpliento

FIDEICOMISO GARANTIA FIDEICOMISO ADMON Y

GARANTIA

PUBLICA SUBASTA VENTA DE

NOTARIAL LOS BIENES

VENTA DEL BIEN LA SUBASTA VENTA DEL BIEN COMO ACTO

1. Honorarios del fiduciario ADMINISTRATIVO DEL FIDEICOMISO
2. Gastos por cumplimiento de 1. Honorarios del fiduciario
Fines 2. Gastos por cumplimiento de Fines
3. Pago al Acreedor 3. Pago al Acreedor
SI NO SE VENDE EL BIEN
1. Se adjudica en Pago a Banco
SI EL BIEN NO SE VENDE PORQUE
EL CLIENTE SE OPONE O NO HAY
COMPRADORES
 Fideicomiso de
Inversión

Este instrumento permite transmitir fondos de los

fideicomitentes, con el encargo para el Fiduciario, de
invertirlos en valores que de acuerdo a su experiencia,
reúnan la mayor seguridad y el mejor rendimiento del
mercado financiero.

Es un sistema auto-financiable de prestación para los

trabajadores de las empresas privadas, con características
de capitalización individualizada.
Fideicomiso de Inversión

• Son aquellos por los que el fideicomitente transmite

al fiduciario fondos o valores para que los destine a
un fin determinado como la concesión de créditos o
la reinversión en nuevos valores.
• El fideicomiente puede reservarse el derecho de fijar
los lineamientos sobre los que el fiduciario debe
trabajar, o bien, adherirse a las especificaciones de
un contrato-base que el fidudiario tenga para esos
clientes.
 Fideicomiso de
Planeación Patrimonial

Es el instrumento idóneo para trasladar efectivo, bienes

o derechos a los beneficiarios designados mediante un
instrumento legal custodiado y administrado por el
Fiduciario.

Proporciona tranquilidad al cliente garantizándole que en

caso de fallecimiento su voluntad será cumplida.
FIDEICOMISO DE PLANEACION
PATRIMONIAL

Instrumento idóneo para confiar en un experto

administrador (fiduciario) en la custodia,
administración y futura transmisión de inversiones,
efectivo, bienes y/o derechos de su propiedad para
beneficiar a seres queridos designados mediante un
instrumento legal.

Proporciona tranquilidad al cliente garantizándole que

en caso de fallecimiento su voluntad será cumplida.
 NECESIDAD DE LA PLANEACIÓN Y
ESTRUCTURACIÓN PATRIMONIAL

Descripción y Estructura

Ve
Do
nta ión
na Ventajas y Desventajas
c
-
Te Int
st es
am ta
en do
to
-

Sociedad
Anonima

Fideicomiso -
Trust

Fund
acion
es

I N I C I O
Fideicomiso de
Administración y Planeación Patrimonial

Fideicomitente Fideicomisarios
Fiduciario (Beneficiarios)

Transmite Entrega

Recibe la orden contractual Reciben el patrimonio

y cumple fines
Dueño del patrimonio

Es el mecanismo idóneo para que una persona pueda transmitir patrimonio a sus beneficiarios, a través de un
administrador experto (Fiduciario), para que éste lo administre, custodie y entregue al cumplirse determinadas
condiciones.
En caso de fallecimiento del cliente su voluntad será cumplida!
 FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN
DE FONDOS PÚBLICOS

El Fideicomiso adquiere el carácter público o privado dependiendo de la naturaleza del

será Público cuando en su formalización

Fideicomitente, y por ende

intervenga el Gobierno transmitiendo bienes y/o fondos

públicos.
La Administración Pública interviene como fideicomitente en su
constitución… ayuda al Estado a cumplir actividades TEMPORALES
necesarias
 COMITÉ TECNICO

• Dentro de legislación guatemalteca no existe regulación sobre figura del

COMITÉ TÉCNICO
• En la práctica se usa para delimitar la responsabilidad del fiduciario
• En México costumbre bancaria y obligación instituirse EN AQUELLOS
FIDEICOMISOS PÚBLICOS para delimitar la responsabilidad del
fiduciario y auxiliar en la toma de decisiones para ejecutar los fines del
fideicomiso.
 Proyectos Inmobiliarios

Con el Fideicomiso para Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios los

inversionistas y Acreedores, que participan en el desarrollo inmobiliario
pueden estar seguros que la Administración de los fondos y transmisión
de bienes inmuebles, a un fideicomiso será utilizada para la construcción
y el desarrollo de inmuebles con objeto de comercializarlos y venderlos.

Beneficios
•Los recursos y los flujos provenientes de la venta de los inmuebles son
administrados por el fiduciario
•Los socios tienen completa transparencia sobre el uso de sus activos
•Los Acreedores pueden tener un control de las garantías
FUNDAMENTOS FISCALES

CONTABILIDAD CONTABILIDAD CONTABILIDAD

BANCO FIDEICOMISO CLIENTE
Proyecto Inmobiliario
 Principales fines propuestos

• Recibir la titularidad del patrimonio fideicometido, manteniendo la

Desarollador la administración, y desarrollo del Proyecto

• Constituir garantía del pago del Crédito incluyéndose capital, intereses y

cualquier gasto, a favor de los Acreedores,
• Los bienes estarán en todo momento libres de embargos

• Desmembrar, unificar y/o someter a régimen de propiedad horizontal los

bienes inmuebles que se transmitan al fideicomiso, de acuerdo a los planes del
Desarrollador y aprobación de los Acreedores.

• Recibir los flujos de fondos provenientes de la venta de los apartamentos o

casas y con dichos fondos atender las obligaciones crediticias
correspondientes y de ser requerido pagos a proveedores
 Descripción del Proyecto

Desarrollos residenciales

Construcción de Apartamentos

Proyecto desarrollado de Fases

EJEMPLO. FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION.

Plan de inversión
Plan de caja
Fondo de garantía

ACREEDORES Y EL EL
EL DEUDOR
DEUDOR FIDEICOMISO CONTRATISTA

ACREEDORES Aportan fondos

DEUDOR Aporta bienes y

garantías en otro Fideicomiso

LOS LA OBRA CIVIL

COMPRADORES DEL PROYECTO
ESTRUCTURA DE CUENTAS

ACREEDOR ACREEDOR ACREEDOR

INGRESOS DEL 1 2 3
PROYECTO
Cuentas de Subcuentas del
compradores fideicomiso
BANCO
FIDUCIARIO
1
REEMBOLSO DESEMBOLSO
2
CUENTA
FIDEICOMISO Reportes
3 Ingresos y Egresos

1 PAGO DE CREDITOS CUENTA

RESERVAS

SUPERVISION Y
2 GASTOS DEL PROYECTO AUDITORIA
Administración y Operación
FONDOS EN
GARANTIA

3 REMANENTES
. ESTRUCTURA DE CUENTAS

FIDEICOMISO DE
ADMINISTRACION Contratos de venta
Cuentas por cobrar
FLUJO DE Cuentas bancarias
CAJA DEL actuales y futuras
PROYECTO Otros

Desembolso Contratos de
de prestamos crédito

ACCIONES Y
ACTIVOS EN DERECHO DE
GARANTIA VOTO

Aplicación
de FIDEICOMISO DE
FIDEICOMISO DE
ADMINISTRACION Y
GARANTIA préstamos GARANTIA

PLAN DE EGRESOS
PLAN DE INVERSIONES
PLAN DE CAJA
 Principales Beneficios del Fideicomiso

Los acreedores se encuentran garantizados en primer grado.

Puede haber cambio de acreedores sin sustituir la garantía.

Se considera como una estructura legal sólida de garantía frente

a las entidades financieras.

La administración de la garantía se lleva a cabo por parte de un

gestor experto (BI o FISA).

El proceso de ejecución de garantía es más ágil en evento de

incumplimiento.

Se pueden estipular instrucciones específicas de mutuo acuerdo

entre las partes.
 FIDEICOMISO

El patrimonio transmitido al fideicomiso está libre de embargo de otros acreedores

Al patrimonio del fideicomiso pueden transmitirse, toda clase de bienes muebles e inmuebles, siempre y cuando no
provengan de acciones ilicitas, ( bienes inmuebles, unidades económinas, maquinaria, flujos de efectivos provenientes
de contratos, acciones de sociedades, Titulos de Usufructo de Frecuencias, etc).
Los bienes que se transmiten al fidecomiso se inscriben por su valor registral, no afectanto el Impuesto Único sobre
Inmuebles, cancelando los gastos del Registro según arancel, únicamente por el valor que se encuentran inscritos.

Al momento de estar constituido el fideicomiso e incrito el patrimonio a favor del Fiduciario, y se garantice una nueva
obligación financiera, no es susceptible de inscripción registral, por lo que no se incurren en gastos adicionales.

Con el patrimonio transmitido al fideicomiso, se pueden garantizar una o varias obligaciones crediticias, consideradas
en forma individual o conjuntamente. Es decir que cada bien garantice su propia obligacion crediticia o bien que todos
los bines garanticen todas las obligaciones crediticias
En caso de realización de fines del fideicomiso, el procedimiento que debe de realizarce es la subasta pública notarial,
no involucra demana judicial, adicionalmente existe un procedimiento previo de promoción de venta de los
inmuebles de común acuerdo deudor y/o propietario.
En caso de incumplimiento hay un período de venta directa, en el que el deudor y/o fideicomitente puede vender la
garantia, según el monto y condiciones que le sean favorables, siempre y cuando el destino de esta venta es atender
la obligación crediticia, y siempre con apoyo del Fiduciario que se necesite.
En caso de incumplimiento de la obligación crediticia, el fiduciario se comunica con el deudor y en caso continúe sin
atender la obligación crediticia, cumple fines del fideicomiso en cuanto la venta en pública subasta, sin afectar el
récord al deudor pues no se le demanda.
En caso de incumplimiento de pago de la o las obligaciones crediticias garantizadas por el fideicomiso, si no se logra
vender el patrimonio, se procede a subasta pública notarial, el fideicomitente recibirá el remantente de patrimonio, si
lo hubiere.
GRACIAS