Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Avalúo Realizado

AVALUÓ DE UN BIEN INMUEBLE

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Avalúo Realizado

Indice del Avalúo

01.00.- Introducción
01.01.- Antecedentes
01.02.- Metodología de Avalúo Empleado
01.03.- Certificación de Imparcialidad
01.04.- Definiciones
01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble
01.06.- Propósito del Avalúo.
02.0.- Análisis del Bien Inmueble
03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral :
03.01- Avalúo del Terreno.
03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
4.00.- Valor del Bien - Inmueble.
05.00.- Conclusiones.
06.00.- Anexos
06.01.- Planos
06.02.- Fotografías

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01.00.- INTRODUCCIÓN

El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas

valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich - Asova (
Asociación de Valuadores ) y Canabirh .
El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la
propiedad NO ES UN PRESUPUESTO.
Incluye información también del estado legal del inmueble.

01.01.- Antecedentes del Avalúo.

01.00.- El avalúo se ubica en

01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del

Inmueble

01.02.- El Propósito del Avalúo es Valorización de la propiedad

01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :

01.03.01.- Terreno

01.03.02.- Edificación del Inmueble

01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

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01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.

El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología :
a.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de
datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, información de la zona, y
demás datos necesarios, así como valorándose precios catastrales y comerciales, que se analizo y
comparo con el bien – inmueble a valorar.
b.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ), se valoró tomando el
Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo
que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación,
considerando la edad, la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross –
Heidecke ).
c.- La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)
d.- Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida útil total estimada
y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .
e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ).
f.- Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))
g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.

Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y

Aplicación del Método de Ross - Heidecke

El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la

Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.
Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.

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01.03.- Certificación de Imparcialidad.

Certificado de Imparcialidad
Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados; por la
Comisión Nacional de Banca y Seguros, Asociación Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,
que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda
alterar dichos procedimientos; o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos
familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha
exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del
Informe Técnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor
Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este
externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en
contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los
observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalúo

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

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01.04. Definiciones.

Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al

existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil, permisos y

seguros.

Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y

se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciación

debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.

Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y

que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y

Eléctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su

existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).

Vida Útil Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en

que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. La Vida útil remanente se obtiene

multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.

Edad. : Edad de la Edificación

Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que

se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.

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01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :

ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL

01.01 PROPÓSITO DEL AVALÚO COMPRA VENTA DE LA PROPIEDAD
01.02 SOLICITANTE DE AVALÚO VICTOR GARCIA
01.03 PROPIETARIO DEL AVALÚO VICTOR GARCIA
01.04 TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO E INFRAESTRUCTURA ( VIVIENDA )
01.05 FECHA DE AVALUO REALIZADO
01.06 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA

01.07 INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :

01.08 DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD NÚMERO TOMO
HIPOTECAS Y ANOTACIONES
PREVENTIVAS
LUGAR Y FECHA
01.09 SE PRESENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL
NÚMERO DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE
01.10 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL

01.11 PRESENTADO A LAS : HORAS MINUTOS

01.12 REGISTRO DE ASIENTO : NÚMERO TOMO = LUGAR Y

DE FOLIO FECHA
01.13 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL
01.14 Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA VER ESCRITURA

01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE

01.16. TENENCIA DE LA PROPIEDAD DOMINIO PLENO UTIL
-

01.05.01.- OBSERVACIONES : EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE

REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE.

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01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

ITEM DESCRIPCION TERRENO Y VIVIENDA
01.- MUNICIPIO San pedro sula CALLE AVENIDA
02.- UBICACIÓN – DIRECCION COLONIA FIGUEROA PARTE 10 27
ALTA DE LA CIUDAD
03.- DEPARTAMENTO CORTES NUMERO
CATASTRO
04.- OBSERVACIONES EN EL S ITIO
ESCRITURA ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES
VRS MTRS COLINDANCIAS
RUMBOS MTRS.
01.- NORTE 14.85 VER ESCRITURA
02.- ESTE 27.30 VER ESCRITURA
03.- SUR 13.10 VER ESCRITURA
04.- OESTE 26.60 VER ESCRITURA
AREA MEDIDA TERRENO AREA MEDIDA AREA MEDIDA TERRENO
POR CATASTRO X TERRENO EN EL SITIO X
POR ESCRITURA X
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
376.63 540.18
AREA MEDIDA VIVIENDA AREA MEDIDA AREA MEDIDA VIVIENDA
POR CATASTRO X VIVIENDA EN EL SITIO
POR ESCRITURA
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
172.0523
ASPECTOS LEGALES
01.- ANOTACIONES
02.- GRAVAMENES
03.- IMPUESTOS
04.- VALOR DE EXCENSION

DESCRIPCIÒN ; EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA DOCUMENTACIÒN

PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE REGISTRADA O EN EL

INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE.

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02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS

URBANAS DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE VALORIZACION DEL MERCADO

02.01.- Clasificación y Población de La Zona.

Item Descripción Calificación Calificación Demografica

De La Zona Edificio Vivienda Terreno Densa Escasa Normal Nula
01.- Urbana X X X
02.- Comercial
03.- Habitacional X X X
04.- Comercial X
05.- Industrial X
06.-

02.02.- Ubicación de Bien Inmueble :

Item Descripción Calificación Urbana Semi Rural Playa

De Población Urbana
Bosque Montaña
01.- Barrio R2 X
02.- Residencial R2 X

02.03.- Tipo de Vivienda o Edificio

Item Descripción Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble

De Vivienda Bueno Regular Malo Descripción
01.- Vivienda Aislada Ver Fotos
02.- Vivienda Apartamento Ver Fotos

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02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble,

Actuales

Item Descripción Medidas En Mtrs.

De CATASTRO Escritura Tomadas Colindancias Encontradas en el
Colindancias en el Sito Sitio

01.- NORTE 14.85 VER ESCRITURA

02.- ESTE 27.30 VER ESCRITURA
03.- SUR 13.10 VER ESCRITURA
04.- OESTE 26.60 VER ESCRITURA

02.05.- Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble.

Item Descripción Descripción del Acceso

De Acceso Aplica Bueno Regular Malo Descripción
01.- Concreto X X X Ver Fotos
02.- Calle 10 X X X Ver Fotos
03.- Avenida 27 X X X Ver Fotos
04.- Boulevard 1 ANILLO X X Ver Fotos

02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas

Item Descripción Riesgo en Zonas Aledañas

De Ninguno Cercano PENDIENTE Lejano Inundable
Inundaciones -100 DEL +100 +/- 250 Si No
Mtrs. TERRENO Mtrs Mtrs.
01.- Ríos - Quebradas X X
02.- Hundimientos X X
03.- Drenaje del Bien X BUENO X

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02.07. Topografía del Bien Inmueble.

Item Descripción Topografía del Bien Inmueble

De Topografía Bueno Regular Malo Descripción
01.- Propiedad EN PENDIENTE X Ver Fotos de Topografia

02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.

Item Descripción Descripción de Servicios

Servicios Públicos Bueno Regular Malo Ninguno
01.- Servicios Públicos Agua Potable, Negra y Energia X
02.- Agua Pluvial X
03.- Acceso Pavimentado X
04.- Teléfono Internet Cable TV y Cel en la Zona o Propiedad X
05.- Iglesias - Capillas X
06.- Parques De Esparcimientos o Deportivos X
07.- Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) X
08.- Habitacional X
09.- Cisterna / Pozo en Propiedad X
10.- Transporte Público – Buses y Taxis X
11.- Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) X
12.- Otros

02.09. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble

Item Descripción Acceso Acceso al Bien Inmueble Transito B / R / M Descripción

B/R/M Bus Taxi Moto Carro 6a8 9– 4-7
Taxis 03pm
01.- Vehicular B X X X X X X Ver Fotos
02.- De Esquina B X X X X X X Ver Fotos
03.- Dos Frentes B X X X X X X Ver Fotos
04.- Calle 10 B X X X X X X Ver Fotos
05.- Avenida 27 B X X X X X X Ver Fotos

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02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.

Item Descripción Acceso del Bien Medios de Transporte Disponibles
De Ubicación Inmueble
Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto Vehicular Inseguridad
-
Taxis Bueno Malo
01.- Urbana X X X X
02.- Comercial
03.- Habitacional X X X X
04.- Industrial
05.- Apartamentos X X X X
06.- Educativas X X X X
07.- Iglesias - X
Capillas
08.- Parques X X X X
09.- Canchas X X X X
Deportivas

02.11. Construcciones en la Cercanía.

Item Descripción Cantidad + Cerca Cercanía Lejano Ninguno
De Construcciones -500 Mtrs -100Mtrs +500Mtrs +/-
01.- Iglesias X
02.- Escuelas X X
03.- Centro Comerciales X X
04.- Boulevares X
05.- Restaurantes X X
06.- Agencias Bancarias X
07.- Universidad X
08.- Transporte Público – Buses –Taxis X
09.- Centros Deportivos X
10.- EdiFICIOS Corporativos X
12.- Viviendas X X X
13.- EDIFICIOS APARTAMENTOS X

Ver Fotos de Construcciónes existentes en el Anexo.

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02.12. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble.

Item Clasificación Clasificación Social Riesgo Social del Bien Inmueble

Social Robo de Inseguridad Cercanía Robos a Extorsión

Alumbrado
Moderada
Vehículos Social Bordos Vivienda

Púublico
Buena
Media
Baja
( Maras )
Si No Si No Si No Si No Si No

01.- Alta X X X X X X X
02.- Medio Alto X X X X X X X
03.- Medio
04.- Bajo

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02.14 .-- Valoración de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad.

En la siguiente tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez

Item Desc ripción Calificación Observaciones

Del 1 al 10 Texto
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 5 Ver ANEXOS
ESTADO DE LA PROPIEDAD CONSERVACION ACTUAL
( EDAD DE LA PROPIEDAD, MANTENIMIENTO Y
ACABADOS )
02.0 Ubicación del Inmueble ( En Esquina, Media Calle ) 10
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10
POR UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD
06.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10
Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la
Zona )
07.0 Características del Entorno de la Propiedad CONSTRUCCIONES 10
08.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. 10
VER SECCION 2.10 Y 2.11
09.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10

10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 5

DISPONIBILIDAD de AREA UTIL
( MANTENIMIENTO Y ACABADOS )
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Total = 90

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04.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : 60768

03.01- Avalúo del Terreno.

Item Descripción Area del Terreno Medido Valor Unitario Coeficiente Motivo o Causa Valor Ajustado Valor Ajustado
de en El Sitio ( Lps. / Mtrs.2 ) De del Coeficiente ( Lps./Mtrs.2 ( Lps./Mtrs.2
La ( Plano ) CATASTRAL / Comercial Depreciación Esta Bueno CATASTRAL Comercial
Propiedad En Mtrs.2 En Varas2 En Varas2 En Varas2 Bueno Bueno
1.00 1.00
01.- Terreno 376.63 540.18 2,351.697582 8,750.00 1.00 1.00 1,270,340.00 4,726,575.00
Total => 1,270,340.00 4,726,575.00

03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.

Item Descripción del Area Medida Valor Unitario VRN VUT En Edad Probable Factor de VNR Actual Estimado VNR Actual Estimado VUR
Bien – Inmueble En el Sitio ( Lps. / Mtrs.2 Actual Estimado Años Del Bien Depreciación Depreciado Depreciado ( Vida Útil
En Lps De Tabla de (VNR / VRN Ross - Heidke En Lps. En Lps. Remanente ) En
Mtrs.2 CATASTRAL Comercial Ross - ) CATASTRAL Comercial Años
Heidcke

01.- Vivienda 172.052393 2,985.4859 12,000.00 15 0.50 513,660.00 1,032,314.36 15

02.- MURO BLOQUES 161.35 1,800.00 15 0.90 261,387.00 15
03. MURO LADRILLO 15.70 1,500.00 15 0.90 21,195.00 15
04.- MURO FRONTAL 45.50 2500.00 15 0.90 102,375.00 15
05.- CISTERNA 1.00 125,000.00 15 0.90 112,500.00
15
GLOBAL
06.- Total 513,660.00 1,529,771.36

Observaciones : La Valoración del Bien Inmueble se realiza a la ubicación urbana y que el nuevo propietario de la propiedad ha de construir una nueva edificación en la misma, por lo que se valoro la
zona, que es altamente comercial y su ubicación, por lo que es altamente rentable para el nuevo propietario Y este la dara a la nueva construcción que el desee. Vida Util de la propiedad 25 Años

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4.00.- Valor del Bien - Inmueble. Descripción de la Propiedad

El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos
en el 2.00 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda del
momento y en base a las condiciones Topográficas, Drenaje del terreno, Ubicación con
respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción, estratos sociales, comerciales y
residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y servicios públicos básicos,
la calidad de la construcción y edad probable de la misma, así como a la seguridad de la
zona, observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el
siguiente :
Con el Valor Obtenido y escrito asi como considerando los gastos de Compra Venta (
Escritura y Notario ) de la Propiedad un Valor estimado seria de Seis Millones DOSCIENTO
CINCUENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA SEIS LEMPIRAS CON
TREINTA Y SEIS CENTAVOS.

Item Descripción del Valor Unidad Area Valor Valor Valor Valor
Medido Unitario Unitario CATASTRAL Comercial
En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Vrs.2 540.18 1,270,340.00 4,726,575.00
02.- Obra Civil Global 1.00 513,660.00 1,529,771.36
Total 1,784,000.00 6,256,346.36
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble. - 6,256,346.36 lps
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo. . 6,256,346.36 lps.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalúo. + 6,256,346.36 lps

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
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05.00 Conclusiones a la Valoración Realizada de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente

tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez

Item Desc ripción Calificación Observaciones

Del 1 al 10 Texto
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 5 Ver Fotos
ESTADO DE LA PROPIEDAD CONSERVACION ACTUAL
( EDAD DE LA PROPIEDAD, MANTENIMIENTO Y
ACABADOS )
02.0 Ubicación del Inmueble ( En Esquina, Media Calle ) 10 Ver Fotos
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Fotos
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Fotos
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Fotos
POR UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD
06.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Fotos
Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la
Zona )
07.0 Características del Entorno de la Propiedad CONSTRUCCIONES 10 Ver Fotos
ES UNA ZONA ALTAMENTE COMERCIAL POR LA
CERCANIA AL MERENDON
08.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro. 10 Ver Fotos
VER SECCION 2.10 Y 2.11
09.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Fotos

10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 5 Ver Fotos

DISPONIBILIDAD de AREA UTIL
( MANTENIMIENTO Y ACABADOS )
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Total = 90

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05.00.- Conclusiones.
Consideraciónes Previas al Avalúo Realizado. El Movimiento de valores de los bienes
propiedades es permanente y está sujeto a diversos aspectos que hacen variar sus costos de acuerdo a
diversas circunstancias, en algunos casos especiales, que provocan que un mismo bien inmueble tenga
tendencias a incrementar su valor o desvalorizarse, sin importar el estado físico del mismo inmueble.

Para este Movimiento de Valores es fundamental Valorizar adecuadamente La Vara 2 del Terreno

01.00 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas.

La Valoración del Terreno del Bien Inmueble se valoro o tomo en cuenta lo siguiente para
poder deterninar la Vara 2.
01.01.- Su ubicación esta se ubica en la parte alta de la ciudad, cerca de la montaña.
El objeto de su ubicación es muy propicio para un remodelación total o parcial del Terreno ya
que la Zona esta teniendo una tendencia a la remodelación de las propiedades o viviendas
existentes. Se puede observar las construcciones existentes.
01.02.- Por su Acceso, acabados de las Viviendas ( Las Viviendas estimo que tienen
edificación mayores a 20 años, por esto por su Area del Terreno ) por sus la mayoría están
siendo remodeladas en especial la calle principal, a Zonas Comerciales. tanto como Centro
Comerciales ( RESTAURANTES, PANADERIAS, FARMACIAS ETC. ) y Edificios
Habitacionales ( PLATINUM EN CONSTRUCCION, TERRA VISTA 2, Penta Condominios
y los distintos edificios que se observan en la Zona ) parte superior se observa 2 edificios de
Apartamentos por todo lo anterior por lo que es altamente rentable para sufrir lo mismo y su
ubicación es muy propicio para lo anterior escritio arriba. l en crédito

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 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

01.03.- Vida Util de la propiedad 15 Años, MAXIMO.

Si se le da el mantenimiento adecuado DESPUES DE LAS REPARACIONES
OBSERVADAS.
01.02.- La vivienda Actual esta diseñada al gusto del propietario ACTUAL, separando las
areas por nivel y social. Sus Acabados lo reflejan.
01.02.01 Ventajas. La seguridad de la zona, con sus respectivas areas de esparcimiento y
sociales, y las propiedades existentes son de acabados finos, le darán mayor plusvalía a la
propiedad misma asi mismo la seguridad
01.02.02 Desventajas. Al remodelarse las distintas propiedades la seguridad de la Zona
aumenta la delincuencia asi como el Trafico.
03.00.- Riesgos Naturales Ventajas y Desvantajas. Ninguno
Por estar en la parte alta de la ciudad y cercana a la Montaña la topografía del terreno es
inclinado, lo que esto provoca que exista un excelente drenaje pluvial en el Terreno.
04.00 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro.

VER SECCION 2.00

Ver Fotos de los Edificios mas Prominentes construdios en la Zona

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Avalúo Realizado

05.00 Situaciòn Legal del Bien Inmueble.

En el presente informe Valúatorio no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos.
Solo se muestra la situación legal del inmueble para que el propietario verifique la misma
situación legal al momento de la COMPRA DE LA PROPIEDAD.
El Valuador NO es un perito jurídico eso debe realizarlo un Licenciado o Abogado.
asi como los impuestos de servicios públicos al moemto de la Compra Venta de la Propiedad.
A partir de la revisión de los diferentes enfoques o métodos de valoración y considerando el
desarrollo de mercado en la zona de influencia del inmueble, se concluye que por los métodos
utilizados el valor obtenido ( Comercial y Reposición Nuevo ), es el idóneo por que reflejan
con exactitud el valor de la zona.
En este informe valuatorio esta estructurado siguiendo un orden cronológico, desde la
documentación legal hasta la metodología empleda, Todo con el objeto de definir una
metodología apropiada para efectuar el avalùo apropiado de la Propiedad Misma
Adicionalmente, en el caso del terreno se revisaron sus condiciones de área, frente, fondo,
forma, pendiente, nivel respecto a la calle, tipo de vías de acceso, servicios públicos,
ubicación, capacidad de uso del suelo, vistas panorámicas, nivel socioeconómico de la zona,
contaminación, etc.
Todo esto se ve reflejado en el valor de la Vara Cuadrada y la depreciación de la misma
propiedad en el Terreno y el Inmueble mismo.
En el caso de la construcción se calculó su valor de reposición como nuevo, a partir de las
condiciones y características del inmueble y seguidamente se aplicó el porcentaje de depreciación
( 90 % ) por efecto de la edad y estado de conservación, obsolescencia funcional, etc.
Obteniendo así su valor neto de reposición, o valor de mercado, o valor más probable al que puede
venderse el inmueble en la zona.

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Avalúo Realizado

06.00 En el presente Informe. Se expresa Que no existe ningún interés, ni

directo ni indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni
nexos con la propietaria. Y Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en
carácter de Valorizar la propiedad.

07.00.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o archivos para realizar los
cálculos contenidos en este informe son analizados y verificados hasta donde sean posibles o
expresados en el mismo pero no influyen en el resultado de este avalúo.

08.00 Valorizaciòn por Rentabilidad. El análisis realizado en la propiedad misma se

determina si ( es Rentable o No después de las modificaciones hechas para el nuevo
propietario ) estas remodelaciones la aumentarann la plusvalía a la propiedad misma?.

09.00.- Consideraciónes Tomadas al Avalúo Realizado.

El Movimiento de valores de los bienes propiedades es permanente y está sujeto a diversos aspectos que
hacen variar sus costos de acuerdo a diversas circunstancias, en algunos casos especiales, que provocan
que un mismo bien inmueble tenga tendencias a incrementar su valor o desvalorizarse, sin importar el
estado físico del mismo inmueble.

El Informe Valúatorio. Es un dictamen técnico practicado por un PERITO certificado ante

autoridad competente en el que se indica el valor de mercado de un inmueble con base en su
uso, características físicas, características urbanas de la zona donde se ubica, así como en la
investigación análisis y ponderación de mercado inmobiliario, todo esto contenido en un
documento que reúna los requisitos de forma y contenido de la normatividad de mercado,
catastral ( local ) y Nacional ( CNBS ) aplicable.

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Avalúo Realizado

Es el resultado de análisis de por lo menos tres ( O los métodos Necesarios que

apliquen ) parámetros valuatorios: Valor físico o neto de reposición ( enfoque de costos ),
valor de capitalización de rentas ( enfoque de ingresos ) y valor comparativo de mercado.

. Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

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Avalúo Realizado

Informe Tecnico Valuatorio

Estimada Sr(a). __VICTOR GARCIA
Le informo que el avalúo realizado ubicado en la COLONIA FIGUEROA de su propiedad
del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado en FEBRERO por mi
persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla descrita abajo.

Item Descripción del Valor Unidad Area Valor Valor Valor Valor
Medido Unitario Unitario CATASTRAL Comercial
En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Vrs.2 540.18 1,270,340.00 4,726,575.00
02.- Obra Civil Global 1.00 513,660.00 1,529,771.36
Total 1,784,000.00 6,256,346.36

Con el Valor Obtenido y escrito asi como considerando los gastos de Compra Venta (
Escritura y Notario ) de la Propiedad un Valor estimado seria de Seis Millones DOSCIENTO
CINCUENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA SEIS LEMPIRAS CON
TREINTA Y SEIS CENTAVOS

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
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Estimada Sr(a). __VICTOR GARCIA
Le informo que el avalúo realizado ubicado en la COLONIA FIGUEROA de su propiedad
del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado en FEBRERO por mi
persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla descrita abajo.

Item Descripción del Valor Unidad Area Valor Valor Valor Valor
Medido Unitario Unitario CATASTRAL Comercial
En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Vrs.2 540.18 1,270,340.00 4,726,575.00
02.- Obra Civil Global 1.00 513,660.00 1,529,771.36
Total 1,784,000.00 6,256,346.36

Con el Valor Obtenido y escrito asi como considerando los gastos de Compra Venta (
Escritura y Notario ) de la Propiedad un Valor estimado seria de Seis Millones DOSCIENTO
CINCUENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA SEIS LEMPIRAS CON
TREINTA Y SEIS CENTAVOS

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