UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TESIS PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE ARQUITECTO

TÍTULO DE LA TESIS:
DISEÑO Y FACTIBILIDAD DE UN CONJUNTO DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES
SOSTENIBLES Y DE BAJO COSTO EN CHACLACAYO - LIMA

AUTOR:
BACH. ARQ. CASTRO-PRINZ RODRÍGUEZ, ERWIN ERICH RUBERLI
ASESOR:
ARQ. ENRIQUE ALEGRE SALAZAR

PERÚ, LIMA, 2018.

1
Esta tesis está dedicada a:

A mi Madre que con su amor, esfuerzo y perseverancia me han permitido llegar a

cumplir hoy un sueño más, gracias por inculcar en mí el ejemplo de esfuerzo y
valentía, de no temer las adversidades porque Dios está conmigo siempre.

A mi hermano Ruberli por asumir la responsabilidad de padre, enseñándome a no

rendirme y confiando más en mí que yo mismo, siempre siendo el faro que guía
nuestro rumbo.

A mi hermana Rita por estar siempre presente cuando lo necesitaba; a las

oraciones de mi abuela Adelina que me brindo un hogar,

A mi esposa Giuliana que ha estado conmigo en todo momento para darme

consejos y alentándome a seguir adelante, a no rendirme.

Finalmente quiero dedicar esta tesis a todas mis amigas, por apoyarme cuando
más las necesito, por extender su mano en momentos difíciles y por el amor
brindado cada día, siempre las llevo en mi corazón.

2
Índice

Capítulo I: Generalidades 6

1.1 Introducción ¡Error! Marcador no definido.

1.2. Tema ¡Error! Marcador no definido.
1.3. Planteamiento del Problema ¡Error! Marcador no definido.
1.4. Objetivos ¡Error! Marcador no definido.
1.4.1. General ¡Error! Marcador no definido.
1.4.2. Específicos ¡Error! Marcador no definido.
1.5. Alcances y limitaciones ¡Error! Marcador no definido.
1.5.1. Alcances ¡Error! Marcador no definido.
1.5.2. Limitaciones ¡Error! Marcador no definido.
1.6. Metodología ¡Error! Marcador no definido.
1.7. Cronograma de trabajo 12

Capitulo II: Marco Teórico 13

2.1. Introducción ¡Error! Marcador no definido.

2.1.1. Cuidad Jardín, (Ebenezer Howard 1850-1928) ¡Error! Marcador no definido.

Capitulo III: Marco Histórico Referencial ¡Error! Marcador no definido.

3.1. Contexto histórico ¡Error! Marcador no definido.

3.2. Unidades Vecinales 25
3.2.1. Unidad Vecinal Nº3 ¡Error! Marcador no definido.
3.2.2. Unidad Vecinal Matute ¡Error! Marcador no definido.
3.3. Ciudades Satélites ¡Error! Marcador no definido.
3.3.1. Ciudad satélite de Ventanilla ¡Error! Marcador no definido.
3.4. Conclusiones parciales 36

Capítulo IV: Situación cuantitativa actual de la vivienda en Lima 36

4.1. Análisis del mercado inmobiliario 36

4.2. Análisis de demanda 37
4.3. Perfil del cliente 38
4.4. Análisis comparativo de ratios 38

Capítulo V: Marco legal 41

5.1. Ubicación del Proyecto 41

5.2. Mapa de Ubicación 42
5.3. Vista Satelital 42
5.4. Normatividad 43

3
5.4.1. Zonificación 43
5.4.2. Parámetros urbanísticos 44
5.1.1. Municipalidad Metropolitana de Lima ordenanza Nº 1099 44
5.2. Viabilidad 45
5.2.1. Social 45
5.2.2. Económico 45
5.2.3. Político 45
5.2.4. Tecnológico 45
5.2.5. Servicios 46
5.3. Análisis del entorno 46
5.3.1. Entorno Normativo 46
5.3.2. Entorno Físico Urbano 46
5.3.3. Entorno de Usos 46
5.3.4. Entorno Vehicular 46
5.3.5. Entorno de Accesibilidad e Infraestructura 46
5.4. Conclusiones parciales 47

Capítulo VI: Análisis del lugar y contexto 48

6.1. Antecedentes históricos 48

6.2. Características socioeconómicas 48
6.3. Hitos urbanos 52
6.4. Lenguaje arquitectónico y perfil urbano 54
6.5. Medio ambiente 54

Capítulo VII: Criterios de diseño 56

7.1. La toma de partido arquitectónica 55

7.1.1. Enfrentamiento del problema urbano/arquitectónico 56
7.1.2. Conceptualización arquitectónica 56
7.1.3. Diseño Vial 61
7.1.4. Diseño Urbano 62
7.1.5. Criterios de sostenibilidad 64
7.1.5.1. Orientación 64
7.1.5.2. Aislamiento 65
7.1.5.3. Sistemas de bajo consumo 65
7.1.3. Tipología 65
7.2. Espacio publico 67

Capítulo VIII: El proyecto 69

8.1. Programa Urbano/Arquitectónico 69

8.2. Memoria descriptiva 69
8.2.1. Arquitectura 69
8.2.1.1. Cuadro de acabados 71
8.2.2. Estructuras 72

4
8.2.3. Instalaciones eléctricas 72
8.2.4. Instalaciones sanitarias 73
8.3. Planos / imágenes 75

Capítulo IX: Conclusiones y recomendaciones 76

Capitulo X: Bibliografía y anexos 78

5
Capítulo I: Generalidades

1.1 Introducción

En los últimos quince años, Lima ha sido el eje principal de crecimiento en el

sector vivienda (35% en el 2012 según fuentes de CAPECO), esto debido a la alta
demanda que existe por obtener la casa propia y a las diferentes formas de
adquisición de las mismas (compras al contado, créditos hipotecarios y en un
futuro inmediato el leasing inmobiliario). Por otro lado, se ha venido
incrementando el precio de los terrenos debido a la alta demanda y a la escasez
de suelo urbano que poseen mayor aceptación por parte de los usuarios (San
Isidro, Miraflores, San Borja, Surco, La Molina), además, el costo de los materiales
de construcción y mano de obra (25% entre el 2007 - 2012 y en el 2015 un 4%
debido al alza del dólar), además la poca eficiencia en el empleo de los mismos,
el creciente problema de abastecimiento y colapso de las redes de servicios
básicos como agua, desagüe y electricidad por parte de las empresas
concesionarias en distintos puntos de la ciudad. Todo esto ha elevado el precio
final de las unidades inmobiliarias a tal punto que el sector construcción se ha
desplomado en los últimos dos años. Por tal motivo, esta tesis busca un diseño
eficiente que optimice al máximo los recursos, a tal punto que reduzca el valor de
construcción (US$ 500.00 m2), así como el valor de venta y consumo de recursos
de las unidades inmobiliarias.

1.2. Tema

El tema es una vivienda multifamiliar en Chaclacayo. Se encarga proyectar un

edificio de viviendas multifamiliares que ayude a revitalizar el distrito y enriquecer
el espacio público. El proyecto debe situarse en un terreno de 13.567.34 metros
cuadrados de superficie y adecuarse a las condiciones vigentes de edificación,
como una manera de investigar y explorar sus posibilidades. También debe
ayudar a reconfigurar el sector en el que se inserta, recuperando las áreas verdes
y mejorando la imagen del distrito de Chaclacayo.

6
1.3. Planteamiento del Problema

Aunque en la actualidad sabemos que las cifras macroeconómicas de Lima han

decrecido y la migración es menor en los últimos años, la demanda de viviendas
nuevas para los ciudadanos aumenta cada día. Los programas tipo Mivivienda y
Techo Propio han abierto una puerta de solución a la necesidad, sin embargo, a
nivel arquitectónico, urbano y social estos todavía no dan respuestas acordes con
las necesidades tales como: equipamiento, recreación, estética, entre otros.

Mucho de los principales síntomas y consecuencias de este problema son la

“condominización”, si cabe el término, debido a la inseguridad, la falta de
espacios públicos y áreas verdes, la segregación, la utilización de espacios
“mínimos”, que bordean el límite habitable, etc.

¿Se puede reformular o recalificar la vivienda social en el Perú para dar una mejor
calidad de vida a sus ocupantes, con los parámetros ya establecidos?

Muchas de las respuestas de este problema podrían darse especulando acerca

de cómo llevar al extremo muchos de los parámetros y normas que usualmente
son considerados por los proyectistas, como son: la densidad, el confort, el precio
de los departamentos versus la calidad de vida, etc., con el fin de presentar una
propuesta optimizada que intente demostrar que con los mismos recursos y
condicionantes se puede ofrecer una mejor calidad de vida, con solo el
aprovechamiento de estos conceptos básicos que se han dejado o no han sido
considerados como para prestarles la debida atención, como son: la posición del
sol con respecto al lote en el cual situaremos el proyecto, la dirección y velocidad
del viento y el aprovechamiento al máximo de la radiación que tenemos en esta
latitud y, sobre todo, ¿cómo afectará el cambio climático a nuestro entorno y
qué estamos haciendo los arquitectos para proyectar nuestros diseños de aquí a
diez años?.

7
Entonces a partir de estos problemas podemos desligar algunas interrogantes que
se relacionan directamente con el espacio a intervenir y su relación con la
ciudad:
¿Está preparada Lima para crecer verticalmente?
¿El distrito de Chaclacayo está preparado para convertirse en un polo de
expansión con un crecimiento planificado?
¿Es posible realizar vivienda de alta densidad con los medios constructivos con
que contamos?
¿Se puede hacer una vivienda de calidad y accesible económicamente sin
sacrificar la habitabilidad de futuros clientes?

El terreno, materia de esta tesis, está ubicado cerca al complejo campestre

Huampaní y al colegio Presidente de la Republica. Cuenta con un aproximado de
13.567.34 metros cuadrados. Tiene como eje vial la carretera central, la que
facilitaría un mejor acceso y se prevé nuevos corredores viales que harían que la
conexión entre distritos sea en menor tiempo que en la actualidad. Además, por
estar también cerca a la plaza central del distrito, presenta una gran actividad
comercial, dándole un plus extra al proyecto que se está planteando

1.4. Objetivos

1.4.1. General
- Formular un proyecto de vivienda multifamiliar sostenible y de bajo
costo en Chaclacayo.

1.4.2. Específicos
- Conocer el contexto histórico en que aparecieron las primeras viviendas
multifamiliares en Lima.
- Comprender diferentes planteamientos teóricos en relación a la ciudad
y a la vivienda multifamiliar desde principios del siglo XX hasta nuestros
días.

8
 - Conocer las características económicas y factibilidad real del mercado
inmobiliario limeño en la actualidad.
- Analizar a nivel urbano arquitectónico la problemática actual de la
vivienda colectiva en Lima.
- Interpretar las normativas vigentes para lograr un diseño con identidad.
- Comprender el entorno en que se desarrolla actualmente la vivienda
en altura.
- Formular los estudios de factibilidad técnica y económica del proyecto.
- Establecer los criterios de diseño del mismo.

1.5. Alcances y limitaciones

1.5.1. Alcances

Para el estudio:

- Al estudiar los antecedentes de la vivienda nos remitiremos a lo que

fueron las viviendas multifamiliares en Lima entre los años 1930 y 1970.
- Para explicar el contexto internacional, solo explicaremos algunos
ejemplos paradigmáticos de la vivienda del siglo XX.
- El análisis sociocultural y económico del estudio estará enfocado en
Lima Metropolitana y en uno de sus distritos: Chaclacayo.

Para el proyecto:

- Se desarrollará un proyecto arquitectónico acorde con las

especificaciones vigentes para la obtención de grados y títulos,
incluyendo la monografía del proyecto, planos a escala de ejecución
de obra, especificaciones técnicas, etc.
- Se presentará detalladamente el programa arquitectónico de
vivienda, mientras que los demás usos y servicios se desarrollarán como
una propuesta de habilitación urbana.

9
 1.5.2. Limitaciones

Para el estudio:

- La problemática de la vivienda en el Perú ha sido investigada desde

distintas posiciones, por lo cual debemos analizar la mayoría para optar
por una postura propia.

Para el proyecto:

- El proyecto se restringirá a la normativa vigente del distrito de

Chaclacayo.
- Debido a la extensión del proyecto, la escala dificultará el desarrollo
gráfico.
- La extensión del proyecto exigirá un desarrollo cuidadoso de sus partes.
- Aunque la actual normativa permite desarrollar el proyecto sin
problemas, sin embargo se deberá tener especial cuidado con el rio
rimac.

1.6. Metodología

Técnicas de recolección de información: páginas de internet, verificando la

información, adjuntando archivos e imágenes en formatos html, Word, pdf o jpg, y
buscando en libros, revistas de arquitectura y en cualquier otro medio que trate
sobre el tema.

Presentación de la información:

- La investigación se presentará en documento monográfico con las

especificaciones dadas por la Universidad Ricardo Palma para la
obtención del título profesional.

10
- Para la sustentación, se realizará una presentación audiovisual, vía
diapositivas o video, abarcando la síntesis de la investigación como la
exposición del proyecto arquitectónico.

- Para la presentación final del proyecto arquitectónico, se utilizará material

gráfico conveniente, planos arquitectónicos, imágenes 3d, recorridos
virtuales, afiches, etc.

11
 1.7.

ESTUDIO Nov-15 Dic-15 Ene-16 Feb-16 Mar-16

SEMANAS 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Generalidades Introduccion
Planteamiento Definicion del problema
Justificacion del problema
Base conceptual
Marco Referencial Antecedentes del problema
Investigacion Situacion nacional
Procesamiento Evolucion de la vivienda colectiva
Paradigmas, unidades vecinales
Situacion internacional
Paradigmas internacionales
Marco teorico La ciudad Jardin. Ebenzer Howard
La imagen de la ciudad, Kevin Lynch
La ciudad Genetica, Reem Koolhaas
Ciudaddes para las personas, Jan Gehl
Paisaje Urbano, Gordon Cullen
Lima metropolitana
Cronograma de trabajo

El mercado inmobiliario de la vivienda

Situacion actual
El merado hipotecario
de la vivienda en
Analisis de la oferta
el Perú
Analisis de la demanda
Analisis del perfil del cliente
Estudio socio-cultural de la vivienda
Analisis Caso Mivivienda
cualitativo de la Tipologia
vivienda en Lima Relacion edificio - ciudad
en el siglo XXI Relacion edificio - habitante
Relacion habitante - habitante
Ubicación del proyecto
Normatividad
Marco legal Viabilidad
Evaluacion de calidad de suelos
Estudio climatico
Antecedentes historicos
Caracteristicas fisicas del distrito
Caracteristicas socio-economicas del distrito
Imagen urbana
Analisis del lugar
Medio ambiente
viabilidad
fenomenno urbano
Equipamiento urbano
PROYECTO
La toma de partido urbanistica
Cocepcion arquitectonica
Elaboracion de esquemas y bocetos
Diseño
Primeras imágenes
funcionalidad
Programa arquitectonico
memoria descriptiva
Especificaciones tecnicas
Planos arquitectonicos
Expediente
Cuadro de acabaos
Elaboracion de maqueta y/o modelo 3D
Presentacion digial

12
Capitulo II: Marco Teórico

2.1. Introducción
El presente capitulo describirá alguna de las ideas más importantes del
urbanismo del siglo XX, así como las tareas iniciales del urbanismo del nuevo
milenio. Muchos de los postulados y teorías descritas pueden considerarse
antagónicas entre sí y, además, estar dentro del campo de lo utópico, dada
sus ideas revolucionarias y enteramente provocadoras en el tiempo en el que
fueron expuestas; sin embargo, el conocerlas y evaluarlas es de vital
importancia para comprender la evolución de las mismas ciudades y plantear
una posición propia sobre el tema.

2.1.1. Cuidad Jardín, (Ebenezer Howard 1850-

1928)
Urbanista británico, vivió y trabajó en los
Estados Unidos como reportero. En 1870 vuelve
a Inglaterra donde se establece para el resto
de su vida. En 1898 publica “Tomorrow a
Peacefull Path to Real Reform” y
posteriormente publicó en 1902 “Ciudades
Jardín”, basándose un poco en las ciudades
ideales del Renacimiento y tomando en
Figura Nº 01
cuenta las formas funcionales, sociales y
demográficas que debería tener la ciudad.

Dentro de las características de la Ciudad Jardín, podemos encontrar las

siguientes:

- El principio básico de la Ciudad Jardín consiste en entender la propiedad

colectiva del suelo.
- Posee un tamaño limitado aproximadamente 2400 y menos de 3200
habitantes.

13
- Está inmersa en una estructura radial con áreas distribuidas
concéntricamente.
- Partiendo del centro encontramos un jardín rodeado de edificios públicos
y centros de cultura, espacios para conciertos y conferencias, teatros,
bibliotecas, museos y hospital.
- El resto del gran
espacio está
cercado en el
“palacio de cristal” el
cual es un parque
público de forma
anular en el que
encierran los grandes
almacenes y
comercio. Sin
embargo, el espacio
es mucho más Figura Nº 02
1
grande del que se requiere para estos propósitos. Entonces, es usado
como invernadero y sitios de exposición permanente.

- A continuación tiene una serie de franjas destinadas a una función

habitacional, casas unifamiliares con jardines y terrenos delgados de 6m x
30m x 40m de superficie.
- En el anillo externo de la ciudad están las fábricas, almacenes, lecheras,
mercados, abastecedores de carbón, madera, sitios a los que se accede
mediante un ferrocarril tangencial.
- Finalmente, alrededor de la ciudad jardín se extiende un cinturón libre,
superficies agrícolas y algunas construcciones rurales.

14
Capitulo III: Marco Histórico Referencial

3.1. Contexto histórico

En el siglo XVI, como comenta Rybczynski en su libro “La Casa”, resultaba casi
imposible la idea de tener una habitación para uno mismo. Tuvo que pasar
mucho tiempo para que las primeras habitaciones privadas empezaran a ser
proyectadas para los más acomodados. Parecería difícil entonces imaginar la
vida familiar en esas épocas desde la perspectiva actual. Sobre todo si se
toma en cuenta que, como señala John Luckacs “palabras como
autoconfianza, amor propio, melancolía y sentimental aparecieron en inglés y
francés en sus sentidos modernos hace sólo doscientos o trescientos años”.
Esta evolución de la conciencia humana trajo consigo una unión del núcleo
familiar, una percepción diferente de la infancia y un nuevo mundo interno
del yo.

Fue recién en el siglo XVIII que se pudo concretar el concepto del confort en
la casa, como lo sabemos hoy. Desde esta época se empezó a desarrollar la
tecnología para el abastecimiento de agua y calefacción, como también la
experimentación en la subdivisión de ambientes de la casa. Esto trajo una
diferenciación entre el interior y el exterior de las viviendas y, a su vez, la
decoración de interiores y la arquitectura. Se empezaron a crear estilos
diversos de decoración como el rococó, el Reina Ana y consecutivamente el
Art Nouveau y el Art Deco. Sin embargo, estos estilos pasan de moda en
décadas, pero los cambios en el comportamiento social, es decir las
costumbres y los hábitos, y sus repercusiones sobre el confort duran siglos pues
son mucho más lentos y paulatinos.

15
A mediados del siglo XIX, debido a la industrialización, se desarrollaron
muchas aglomeraciones muy densificadas en diferentes partes de Europa.
Estas colonias industriales, patrocinadas por los empresarios, eran de terrenos
explotados en los cuales no cabían espacios para jardines. Por consiguiente,
el planeamiento urbano de esta época era muy pobre y limitado. Sin
embargo, existieron reformadores sociales utópicos que promovían colonias
con jardines y espacios comunes para sus empleados, ya sea por fines
humanitarios o por el miedo a las huelgas socialistas. Señores como Charles
Fourier y Robert Owens, muy soñadores y emprendedores, plantearon
ciudades utópicas alrededor de industrias en el campo. La tipología típica
para estas colonias industriales eran las casas en hilera ya que eran las más
eficientes en cuanto a costes y ventajas.

Jean-Baptiste Andrém Godin (1817-1888) fue el fundador del familisterio y fue

precisamente en su fábrica metalúrgica de Guise en donde se construyó este
llamado “palacio social”. La vida como peón y, con esto, la pésima calidad
de vida que vivió Godin en su juventud, lo marcó de manera tal, que cambió
de profesión industrial a la de arquitecto. Inspirado en el Falansterio de Fourier,
la solución que propuso a este gran problema de la vivienda social estuvo
más fijada en el diseño exhaustivo de programas y catálogos con
instrucciones, que en el diseño riguroso de los planos.

El grupo de edificios constaba de tres cuerpos cerrados, abiertos hacia el

interior en forma de claustro. Se desarrolló una estructura de madera y
cristales en el techo de manera que deje pasar la luz hacia el patio y los
corredores del centro. El primer bloque es de 1859, el segundo de 1862 y el
tercero de 1877. Entretanto, los servicios generales (1860) se concentraron al
asilo-nido y asilo infantil (1862), a las escuelas y al teatro (1869), a los baños y
al lavadero (1870).

16
El familisterio le da la cara al pueblo de Guise y la espalda al campo. Godin lo
comparaba con un panal de abejas, con lo cual las abejas corresponderían
ser la clase obrera.

Estos grandes bloques fueron construidos en ladrillo, material de la época, a

los cuales se les aplicaron diferentes diseños jugando con el color del mortero.
Además, se propusieron ciertos servicios en el patio central para eventos o
ceremonias, cafés, librerías, tiendas y baños públicos. Y la seguridad era
regulada por los mismos vecinos.

En la actualidad, en estas construcciones viven sólo setecientas personas y

sólo el ala central y la izquierda son originales. El ala derecha fue remodelada
en 1923 y se le aplicó un estilo ornamentado.

Este fue el único proyecto de los pensadores utópicos que realmente pudo
concretarse. Y esto se dio básicamente por dos cosas: el carácter industrial
latente y la renuncia a la vida en común del falansterio, dándole a la familia
una nueva intimidad.

Según Rybczynski la evolución de la tecnología doméstica tuvo un gran

cambio entre los años 1890 y 1920, pues se produjo una gran difusión de
aparatos modernos como calefacción central, fontanería interior, agua fría y
caliente, luz, energía eléctrica y ascensores.

Fue en este contexto en el que salió un pintor y arquitecto: Charles Jeannere

o también llamado Le Corbusier que decía: “Uno puede sentirse orgulloso si
tiene una casa tan útil como una máquina de escribir”. Para él, la casa debía
ser una máquina en la cual vivir, que respondiera con eficiencia a las
necesidades de la vida del siglo XX. Rechazaba totalmente cualquier
ornamento, pues el Espíritu Nuevo o purismo se basaba en el uso de formas
básicas. Sin embargo, según él, “las necesidades humanas eran universales y

17
se podían uniformar y, en consecuencia, sus soluciones eran prototípicas, no
personales.”

Con esto, Le Corbusier, que se inspiró de este ideal del familisterio, proyectó la
unidad de habitación, en Marsella.

A partir de esto, se desarrollaron las famosas ciudades jardín que se extendían

como una prolongación de las ciudades ya existentes. La ciudad jardín es un
centro urbano diseñado para una vida saludable y de trabajo; tendrá un
tamaño que haga posible una vida social a plenitud, no debe ser muy
grande, su crecimiento será controlado y habrá un límite de población. Estará
rodeada por un cinturón vegetal y comunidades rurales en proporción de 3 a
1 respecto a la superficie urbanizada. El fundador de este movimiento fue Sir
Ebenezer Howard (1850-1928). El modelo fue propuesto como reacción a la
falta de vivienda obrera y a la necesidad de establecer un nuevo concepto
de ciudad con un sistema organizativo diferente.

A principios del siglo XX, se empezó a construir económicamente centrándose

cada vez más en el ahorro, reducción de espacios y estandarización de ellos.
El tamaño de las habitaciones superaría incluso las expectativas actuales, con
una sala de estarcomedor de 24m2, una cocina de 10m2 y un dormitorio
doble de 20m2.

Peter Behrens, gran arquitecto de la época, hizo proyectos de las fábricas y

las viviendas de los trabajadores, muebles, productos industriales e incluso la
papelería, carteles, anuncios y escaparates; contribuyó así a consolidar una
nueva idea: la de la "identidad corporativa", para cuyo desarrollo era
necesario un nuevo tipo de empleador, el industrial visionario involucrado en
todos los aspectos producidos por su industria, y también de proyectista, el
"consultor" de diseño. Behrens proclamaba con esto la unión del arte y la
industria.

18
Hugo Häring (1882 - 1958) fue un arquitecto alemán. Pensaba que cada
edificio debe ser único, elaborado de acuerdo a las demandas específicas
del sitio y del cliente. Pocos de los diseños de Häring se construyeron, pero él
se adelantó a su época en la exploración de dos ideas de nuestro tiempo: la
flexibilidad y la energía solar pasiva. Además, Häring fue miembro fundador
de The Ring y CIAM.

En 1925, Alexander Klein, arquitecto de San Petersburgo y residente en Berlín,

propone su idea de planta de vivienda basado en su postulado de la división
precisa de las habitaciones de una vivienda según tres grupos de actividad:
para vivir, para dormir y para usos funcionales. Eran viviendas mínimas de 43,6
M2 a 64 M2. Posteriormente, las plantas desarrolladas por Klein son utilizadas
como base para muchas urbanizaciones, teniendo una mayor popularidad la
planta agrupada o concentrada. Ésta tenía la sala de estar con su terraza
orientada al oeste, mientras que los dormitorios están al este o naciente.
Gropius trabajó también con esta planta volviéndola en una planta clásica.
Además, combinó el pasillo central y la antesala, configurando un pasillo en
“L”.

En 1927, se presentó un sólido manifiesto del movimiento moderno de

arquitectos: el WessenhofSiedlung, o exposición finca. Se presentaban
diferentes tipos de viviendas, diseñadas por arquitectos modernos que
tuvieron un gran éxito en la época. Arquitectos como Peter Behrens, Gropius,
Mies Van der Rohe, Oud y Le Corbusier se preocuparon por este tema, y
propusieron soluciones según sus pautas, ideas que luego serían las del
“internationalstyle”.

19
“El hombre y sus viviendas son capaces de transformación: flexibles, y sin
embargo permanentes”. Bruno Taut escribió este pensamiento en 1920, en su
libro Die Auflösung der Staädteoder die ErdeeineguteWohnung (La disolución
de las ciudades, o la tierra como buena morada). Sin embargo, es Ludwig
Mies van der Rohe quien sí logra mediante la introducción del esqueleto
estructural en las viviendas una auténtica flexibilidad. La liberación de la
planta de paredes fijas o estructurales da paso a la sustitución por tabiques
móviles.

"Básicamente, nuestra tarea consiste en la libre práctica de la construcción

de la estética de control de especuladores y restaurar a lo que debería ser
exclusivamente: la construcción." (Rohe, 1920, pág. 268).

"Hoy en día nos preocupa las cuestiones de carácter general. El individuo está
perdiendo importancia; su destino ya no es lo que nos interesa. Los logros
decisivos en todos los campos son impersonales y sus autores son en su mayor
parte desconocidos. Forman parte de la tendencia de nuestro tiempo hacia
el anonimato. " (Rohe, 1920, pág. 268).

Después del período moderno con obras tales como Lake Shore Drive Building
de Mies Van der Rohe o la unidad de Habitación de Le Corbusier, la vivienda
colectiva pasó a centrarse en la problemática de una vivienda para los
pobres. La historia de la arquitectura en los últimos 100 años ha sido la de una
creciente disposición por la reducción y el ahorro, de donde se generan los
estereotipos, estos rígidos ambientes estandarizados sin ninguna reflexión
posterior hacia el usuario y sus diferentes estilos de vida en su momento.

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Consecuentemente a la estandarización, la tendencia de la arquitectura
apuntó cada vez más hacia espacios amplios y vacíos, con el fin de hacer
atractivos a diferentes grupos sociales. Entonces, un gran espacio neutro que
pueda ser ampliado con el acceso del tipo pasillo o galería, podría brindar la
flexibilidad requerida. Esto convierte a los habitantes en auto-constructores
que arman su entorno a su gusto y presupuesto. Un ejemplo muy bueno de
esto es el concepto Ikea.

Ikea lo que pretende es ser una tienda con una extensa variedad de
productos bien diseñados y que cumplan su rol funcional y de decoración
apropiadamente. Asimismo, los precios de estos productos deben poder ser
accesibles para la mayoría de las personas que son el cliente objetivo de esta
tan rentable tienda. El hecho de fabricar buenos productos a precios bajos es
el ideal de este concepto y para esto se necesita desarrollar métodos que
sean innovadores y con eficiencia de costes.

“IKEA, guiada por IngvarKamprad, reformuló el modelo de fabricación y

comercialización de muebles de manera que la mayoría de los productos
que vende son desarmables; pueden almacenarse y transportarse en
embalajes planos y uniformes, con el fin de abaratar los costos y los precios.”

“La mayor tienda IKEA se inaugura en Estocolmo, Suecia. Cientos de personas

hacen cola el día de la apertura de la tienda insignia de IKEA, KungensKurva,
de 31.000 m2. Esta tienda tiene un diseño circular que se inspira en el Museo
Guggenheim de Nueva York. El éxito de la tienda lleva a inaugurar un
almacén de auto servicio: nace así otra parte importante del concepto IKEA.
Además, se abre la zona de complementos, donde los clientes pueden
comprar productos de cocina de calidad, a precios bajos.”

21
Por ejemplo, “el TAJT, un asiento reclinable multifuncional es uno de los
mejores ejemplos de cómo a veces IKEA hace las cosas de forma diferente.
Utiliza una materia prima de bajo coste procedente de otra industria, en este
caso la tela vaquera, y se crea así un producto duradero de bajo precio.”

En 1980, se dio en Nimes, Francia, un proyecto de vivienda social concedido

por el alcalde al arquitecto Jean Nouvel. Este es un proyecto experimental
que lo que se propuso como objetivo fue lograr departamentos 40 por ciento
más grandes pero bajo el mismo costo, lo más simple posible y lo más barato.
El segundo objetivo era ofrecer a los habitantes espacios más relacionados al
modo de vida de la época. Para esto se tomaron en cuenta las siguientes
características: disposición abierta, flexibilidad, transparente partición, el uso
de hormigón armado delgado (placas), revestimiento de metales en los
materiales principales, áreas comunes al exterior (pasillos, escaleras), material
expuesto y maximización del espacio.

Jean Nouvel dice que no tiene un estilo determinado ya que él cree que
cada edificio es único y que cada uno se expresa de diferente manera. Lo
importante es la fuerte identidad, saber dónde uno está y los principios
olvidados, según los utópicos: espacio, luz y aire.

El proyecto consta de dos largos paralelepípedos, uno más que otro.

Separados por dos filas de árboles que aíslan y cumplen un rol de plaza
común. La modulación de la estructura es de 5 metros de modo que quepan
dos carros en el semisótano, estacionamiento abierto. Los pasillos son lo
suficientemente anchos como para usarlos de ciclo vías y las barandas y el
techo tienen un diseño singular que asemeja el edificio a una nave.

22
Se utilizó un 8 por ciento de la inversión total del proyecto en la producción y
el diseño de unas puertas-muro-ventanas plegables. Estas estaban inspiradas
en puertas de estaciones de bomberos y le daban a la fachada la posibilidad
de transformarse. Obviamente, este invento debía cumplir con requisitos y
normas como: manejabilidad, juntas fuertes y resistentes, control de ruido y
aislamiento térmico.

En conclusión, Neumasus 1 tiene una estética industrial y un estilo de

departamentos-loft. Es cierto que los objetivos del proyecto se lograron, sin
embargo, es un prototipo imposible ya que el precio del arrendamiento se da
en metros cúbicos y las personas se ven obligadas a pagar un 40 por ciento
más. Es cierto que falló, pero logró representar la vivienda social en los
ochentas y también consiguió, bajo un gran peso que son las normas y
limitaciones, crear ideas y conceptos innovadores interesantes en esta
desafortunada obra experimental.

El loft es la nueva tipología de vivienda del siglo XXI. Es un espacio exterior

cerrado, que surge por la falta, cada vez mayor, de espacios públicos y por la
idea de crear una vivienda “más personal”. Esta mezcla de público-privado
dota al usuario de dos ideales muy satisfactorios como la individualidad y la
libertad.

El termino loftrurbano catalogado así por el diccionario Metápolis de

Arquitectura de Avanzada, se rige por los siguientes principios: la integración
del paisaje con la vivienda en una nueva unidad; alta calidad a bajo coste y
con esto buenas cualidades espaciales; concentración y aprovechamiento al
máximo; materiales artificiales con mantenimiento nulo y propiedades
permanentes; movilidad del espacio interior como objetos móviles,
inteligentes y multifuncionales; límites inteligentes con finos espesores de
materiales como: aluminio, maderas, bloques, vidrio con protección térmica,
solar, antirrobo y que permiten el grafiado de imágenes y texturas, además
de la inserción de las instalaciones en el suelo; los usos se desarrollan en la

23
sección, por medio de rampas y escaleras a modo de paseo; la medida del
espacio, donde cantidad es calidad.

“La paradoja contemporánea de la vivienda colectiva es la partición de la

rama de edificios: unos neutros, flexibles para la masa anónima y otros
personales y únicos para el público que busca una identidad.”

En otro ámbito, en la actualidad existen un gran número de comunidades

cerradas determinadas por un perímetro cerrado de paredes y rejas. El
acceso de peatones, bicicletas y automóviles es hacia pequeñas calles
residenciales debidamente equipadas. Algunas de estas comunidades
pueden ser barrios con guardias privados y puede ser posible permanecer
dentro de ésta la mayor parte del día.

En 1975, la influencia del movimiento posmoderno se traduce en un renovado

interés por el diseño de la fachada. Esta realidad, estanca un poco la
invención de nuevas tipologías de plantas, sin embargo se tenían
consideraciones con la estructuración con el fin de dejar un gran espacio
central. Por otro lado, la veterana tipología de casa en hilera, vuelve a tener
popularidad entre la clase media, ahora con más tecnología y variedad de
tipos.

La estandarización de superficies (áreas), la estandarización de los

componentes de las instalaciones y la estandarización de los usos en la
vivienda deja con tan poco espacio para la investigación doméstica que los
arquitectos cansados se declinan por una arquitectura más estilística. Para
esto, la idea de “Los vestidos de Barbie” del libro “Density” muestra una
analogía sobre el problema del arquitecto de hoy. La muñeca o el modelo
estandarizado siempre se repiten, lo que cambia es el vestido o la envolvente,
lo que facilita la identificación (local) del niño con la muñeca. Esto convierte
al arquitecto en sólo un actor más como los otros (empresas constructoras,
arquitectos municipales, seguridad, bomberos, ingenieros, etc.) que actúan

24
 sobre el proyecto. Sin embargo, existen investigaciones tipológicas en el
hábitat o viviendas experimentales como las de Jean Nouvel (Némausus o
Saint Ouen) que en todo caso denuncian una situación bloqueada.

En la actualidad, como dice Reinhard Gieselmann en el atlas de las plantas:

“El posmodernismo, se ha retirado discretamente, aunque se sigue dedicando
atención a la fachada, pero, eso sí, su diseño ha dejado de tener prioridad
sobre la configuración de la planta.”

Entonces, se podría deducir que la flexibilidad es ahora una aportación a la

calidad de vida de las personas. El programa podría ser aleatorio brindando
flexibilidad en los espacios. Mediante divisiones correderas se pueden
conseguir espacios más amplios o pueden unirse otros diferentes. Las plantas
con pasadizo central, que dan acceso independiente a las habitaciones de
uso neutro y la inserción del bloque sanitario, cocina-baño en el espacio son
ideas que se están reutilizando para el diseño hoy en día.

3.2. Unidades Vecinales

En 1945 se publicó, en la revista El Arquitecto Peruano, el Plan de Vivienda del

Gobierno Peruano el cual enfatizó la necesidad de resolver el déficit de
viviendas en la ciudad mediante la creación de un nuevo modelo de
urbanización basado en el concepto de Unidades Vecinales. Dicho plan fue
concebido por Belaúnde y desarrollado por los arquitectos Manuel Valega
Carlos Morales Macchiavello, Juan Benítez y Alfredo Dammert y el urbanista
Luis Dórich. El plan tenía como objetivo la planificación del crecimiento de la
ciudad y mejorar la calidad de vida urbana mediante la creación de
Unidades Vecinales.

Este Plan reflejaba el desarrollo del proyecto moderno peruano, el cual

establecía una nueva mirada de la sociedad, sus dinámicas urbanas y el estilo
de vida de sus habitantes. Además, uno de los puntos más importantes de

25
dicho plan fue la vivienda social ya que durante esta etapa la clase media y
obrera se encontraba en continuo crecimiento lo que generaba una ciudad
heterogénea, donde se iba haciendo cada vez más notoria la diferencia
entre los barrios modernos y los hacinados e insalubres solares del centro de
Lima. Es por eso que se concibió a las Unidades Vecinales como una solución
a las viviendas tugurizadas del Centro de Lima. Para esto, se planteó la
necesidad de reubicar a estas familias a estos nuevos conjuntos
habitacionales para que toda la población pueda acceder a una vivienda
con “óptimas condiciones de higiene y confort” (Rohe, 1920, pág. 101)

Dentro del proyecto se contemplaban siete Unidades Vecinales que

funcionaban como células urbanas que articulaban la expansión de la
ciudad mediante la implantación en distintos sectores generando así un
crecimiento descentralizado ya que se ubicaban cerca de las zonas
industriales, tres de las cuales estaban en el Callao (UV1 Mirones, UV2 Santa
Marina, UV3) y las cuatro restantes en Lima (UV4 Rímac, UV5 Limatambo, UV
Limoncito). Cabe resaltar que la ubicación de las Unidades Vecinales se
encontraban lejos del casco urbano consolidado.

Debido a esto se pensó en la creación de vías que permitieran la conexión

fluida entre la ciudad y los conjuntos habitacionales mediante el automóvil y
líneas de transporte público. Además se pensó en la necesidad de dotar a
dichos espacios de equipamientos y espacios públicos a fin de mejorar la
calidad de vida de sus habitantes, haciendo más atractivo vivir en algunas
Unidades Vecinales. Entro los tipos de equipamientos que se implementaron
se encontraban colegios, mercados, iglesias, posta médica, canchas de
fútbol que permitieran atraer a la población a estas zonas de la ciudad.

Una Unidad Vecinal es una ciudad en miniatura en la cual están resueltos los
problemas de habitación, de educación, de sanidad, de vivienda, de
recreación y de comercio para un número previamente determinado de
habitantes que, en este caso no asciende a 5,000 por unidad. Es una célula

26
urbana, un elemento de descentralización, es una ciudad dormitorio que
facilita a los centros de trabajo la mano de obra necesaria para la
producción. Sus habitantes no son ya los esclavos de la gran ciudad, sino sus
servidores. No dependen para nada de la ciudad que sirven; hacen una vida
hogareña independiente, saliendo sólo los padres de familia para dirigirse al
sitio de trabajo mientras que las madres y los niños quedan seguros en el
hogar. Los servicios educacionales, deportivos, cívicos, administrativos están
proporcionados a 1,000 familias que van a utilizarlos. El tráfico de peatones y
vehículos se encauza por pistas separadas, eliminando accidentes y fastidios.
El hombre domina su ciudad con el medio más económico de transporte: sus
dos piernas. No hay lugar al que no puedan llegar él, su mujer y sus hijos, en un
rápido recorrido pedestre. En este pedazo de la urbe, el automóvil no domina
al hombre,

Una Unidad Vecinal es, en suma, una población para seres humanos libres y
sanos. La cuna para las nuevas generaciones que han de construir un Perú
mejor. (Artículo de Fernando Belaúnde Terry para divulgar el concepto de
Unidad Vecinal, 1945).

27
2.1.1. Unidad Vecinal Nº3

2.1.1.1. Antecedentes
A partir de 1940, la
ciudad de Lima tuvo un
acelerado crecimiento
como nunca antes se
había visto a lo largo de
su historia, pero este
crecimiento se daba a
partir de la
especulación
inmobiliaria desde el
Figura Nº 031
sector privado, los
cuales carecían de planificación. Debido a esto se pensó en una solución
desde el sector público, que velara por las condiciones óptimas para el
desarrollo de la vida urbana así como el acceso de sectores populares a una
vivienda.

La Unidad Vecinal Nº 3 nace a partir del Plan de Vivienda del Gobierno

Peruano, el cual establecía la creación de conjuntos habitacionales en la
periferia de la ciudad, cerca de la zona industrial, ya que dichas viviendas
estaban destinadas a trabajadores de las fábricas. El objetivo de esto era la
descongestión del Centro para la eliminación de los tugurios que
representaban la insalubridad y no iban de acuerdo al proyecto
modernizador del país que siguió los principios teóricos de los Neighbourhod
Units

Las unidades Vecinales planteadas en la Provincia Constitucional del Callao

se ubicaron a lo largo de la Av. Colonial (actual Av. Mariscal Oscar R.
Benavides) ya que esta constituye el eje Lima Callao (conexión con el
puerto).

28
La UV3 fue el primer proyecto diseñado por la Corporación Nacional de
Vivienda y estuvo a cargo de los arquitectos Alfredo Dammert, Carlos Morales
Macchiavello, Eugenio Montagne, Manuel Valega, Juan Benítez, bajo la
tutela de Fernando Belaúnde dentro de la Comisión Nacional de Vivienda.
Tuvo una repercusión importante en el desarrollo urbano de la ciudad de
Lima ya que fue el primer proyecto escala metropolitana. Esto le daba una
mayor dimensión física y cultural de interés social en el Perú (Rohe, 1920, pág.
268).

2.1.1.2. Forma de financiamiento

La construcción de la UV3 fue la primera en ejecutarse debido a que el
Estado poseía un terreno que había estado destinado para un estadio,
mientras que las seis unidades vecinales restantes necesitaban un proceso de
expropiación.

La creación y organización inmediata de la Corporación Nacional de la

Vivienda contribuyó decididamente a financiar la continuación de la UV3, así
como la construcción de otras unidades y agrupamientos del programa
habitacional en el área metropolitana de Lima (Dorich, 1996, pág. 46). Dicha
corporación se encargó de facilitar el emitir “bonos de vivienda” para
facilitar el acceso a una vivienda dentro de los conjuntos habitacionales que
promovía.

29
2.1.1.3. Forma del proyecto
El conjunto habitacional se
emplaza en un terreno de 30
hectáreas aproximadamente.
Se diseñó para albergar a
1,112 familias con distintos
números de integrantes, lo
cual permitió desarrollar 4
tipologías de vivienda que
permita que todo tipo de
familia tenga a su alcance la Figura Nº 041
posibilidad de una vivienda propia.

El conjunto se organiza en 55 bloques de vivienda de distintas alturas según su

tipología y ubicación, los cuales varían de 2 a 6 pisos. Dichos edificios se
emplazan en torno a un espacio central en el que se ubican los servicios
comunales tales como escuela primaria, iglesia, mercado, infraestructura
deportiva, entre otros.

Además se dotó de espacios de uso común tales como iglesia, teatro,

mercado, sala comunal, losas deportivas, entre otros. Cabe resaltar que el
tratamiento de los espacios públicos fue un punto importante en estos
conjuntos habitacionales, ya que estaba influenciado por las ciudades jardín.
Esto se puede observar en la relación entre el suelo ocupado y las áreas libres
que representan el 88% del área total y la zona verde perimetral que sirve de
barrera tanto acústica como visual.

Un punto importante en el proyecto de la UV3 fue la accesibilidad al

conjunto, ya que todas las vías al interior son peatonales, mientras que la
circulación de vehículos se da a través de las calles de servicio que se
encuentran entre los bloques de edificio, reduciendo así el tráfico al interior
del conjunto. Debido a que las viviendas de los edificios cuentan con doble

30
frente, se pudo crear dos tipos de espacios públicos, uno que constituía el
ingreso al edificio y el posterior destinado a estacionamiento

2.1.2. Unidad Vecinal Matute

2.1.2.1. Antecedentes

La idea principal de las

Unidades Vecinales
como articuladores de
la ciudad era la
descentralización. A
pesar de ello, la UV3
fue proyectada
alejada del casco
urbano consolidado,
Figura Nº 051
es por eso que no se
llegó a integrar a la ciudad. Debido a esto la siguiente Unidad Vecinal en
realizarse, que en este caso sería Matute, se ubicó dentro del área
consolidada de la ciudad.

En 1948 después de la instalación de la Junta Militar de Gobierno, se eligió

como presidente a Manuel A. Odría. A pesar de eso, la Corporación Nacional
de Vivienda continuó con sus funciones ya que Odría adoptó este modelo
como política social en su gobierno.

31
2.1.2.1. Forma de financiamiento

2.1.2.1. Forma del proyecto

Debido a que esta

Unidad Vecinal no
fue la primera en
construirse, esta
siguió casi todos los
principios de la UV3
como la separación
entre la circulación
Figura Nº 061
peatonal y
vehicular.
Debido a que el proyecto se emplazaba en un área consolidada de la
ciudad, era importante adaptarse al entorno existente del tejido urbano sin
perder la noción de escala humana ni autosuficiencia (Huapaya Espinoza,
2014, pág. 329).

Sin embargo se diferenció del proyecto anterior por el contraste de los

edificios de dos y cuatro pisos y el uso de pilotes, los cuales eran un precepto
del Movimiento Moderno y principalmente de Le Corbusier.

32
2.2. Ciudades Satélites

2.2.1. Ciudad Satélite de Ventanilla

2.2.1.1. Antecedentes
El nombre del distrito de Ventanilla habría sido puesto por moradores que
llegaron a esta zona en busca de tesoros virreinales, quienes quedaron
sorprendidos por las grutas y cavernas con apariencia de pequeñas ventanas
en las playas a la altura del cerro Salinas. (Municipalidad de Ventanilla, 1992,
pág. 11).

La Junta Nacional de Vivienda (JNV) sería la encargada de la construcción

de las UP (urbanización popular), proyectando la primera en el Callao, en el
distrito de Ventanilla (Cabello, 2006, pág. 88).

Ventanilla surge a partir de la ejecución del proyecto “ciudad satélite”,

habilitación urbana que se empezó a construir en setiembre de 1960. Esta
ejecución obedecía al desarrollo de la política de desconcentración del
centro de Lima y Callao por parte del gobierno de Manuel Prado, que bajo la
modalidad de ciudades satélites, preveían distribuir a la población de
menores ingresos en las zonas periféricas de la ciudad, dotándolas de
servicios. (Municipalidad de Ventanilla, 1992, pág. 12).

El gobierno gestiona y obtiene a través de su Premier y Ministro de Hacienda y

Comercio, Pedro Beltrán, préstamos del Programa de Alianza para el Progreso
vía el financiamiento del BID para la ejecución de la obra. En su
planeamiento primaron las concepciones de ciudad autosuficiente, por lo
que alberga en su interior áreas residenciales, comerciales e industriales.
(Municipalidad de Ventanilla, 1992, pág. 12).

La fundación del pueblo de Ventanilla se remonta a mediados de la década

de 1950, año de agudo proceso migratorio y crecimiento desmesurado de

33
Lima, habiéndose concebido un plan integral por la entonces Oficina
Nacional de Planeamiento y Urbanismo bajo la dirección del Ing. Luis Dorich
T., en donde se expresaba que “Ventanilla tiene condiciones ideales para la
estructuración de una ciudad satélite”. (Municipalidad de Ventanilla, 1992,
pág. 11).
El 24 de setiembre de 1960, con la presencia del presidente Manuel Prado, el
ministro Pedro Beltrán, el cardenal Juan Landázuri R., entre otras autoridades y
la asistencia unida de la población, se procedió al acto simbólico de
fundación de la ciudad. Los asistentes firmaron un pergamino y colocaron la
primera piedra de la iglesia San Pedro Nolasco. (Municipalidad de Ventanilla,
1992, pág. 11).

2.2.1.2. Forma de financiamiento

Hasta diciembre de 1967 la administración de la ciudad estuvo a cargo de la
Junta Nacional de Vivienda, pasando luego a la jurisdicción del distrito de
Puente Piedra; y posteriormente el 18 de enero de 1969, se crea el distrito de
Ventanilla. (Municipalidad de Ventanilla, 1992, pág. 12).
La adjudicación de los terrenos se financiaba a través del sistema de
mutuales. (Cabello, 2006, pág. 88).

2.2.1.3. Forma del proyecto

El proyecto agrupaba a diez urbanizaciones y se proyectó 20,000 viviendas.
Solo se llegó a ejecutar dos de los diez proyectos: Ventanilla y Almirante
Miguel Grau, que fueron habilitadas inicialmente como viviendas para los
suboficiales de la Marina de Guerra del Perú. (Cabello, 2006, pág. 88).

Al carecer de este tipo de actividades, la ciudad satélite se desarrolló sin este

ejemplo motriz que impidió la atracción de nuevos moradores. Esto explica
por qué de 20,000 viviendas proyectadas para unas 80,000 personas,
solamente se edificaron dos urbanizaciones (Urbanización Satélite y Urb.
Naval) con 2,451 lotes. (Municipalidad de Ventanilla, 1992, pág. 12).

34
Ventanilla Satélite, Los Próceres y La Naval, con lotes de 160 m2, 100 m2 y 200
m2 respectivamente con viviendas consolidadas de un piso (en más del 60%
de los casos en cada urbanización). Densidad media (129 hab/ha).
(Municipalidad de Ventanilla, 1992, pág. 43).

Todos los lotes contaban con luz, desagüe y agua, el último no fue
permanente en los primeros años de la urbanización. (Cabello, 2006, pág. 88).
Resalta el pragmatismo de la estructura de la manzana. La forma y
dimensiones de la manzana responden al acomodo de lotes de vivienda
unifamiliar de 10 m de frente por 20 m de fondo, y cada lote tiene un núcleo
básico de vivienda con 58 m2 de área ocupada. Las manzanas rectangulares
de 40 m de ancho – el largo de dos lotes – distribuidas ordenadamente a lo
largo y hacia un lado de la avenida Los Álamos, por la cual se conecta con la
carretera hacia el Callao (Av. Los Precursores). (Cabello, 2006, pág. 88).

La solución del núcleo básico propuesto contempla la construcción de un

gran ambiente divisible en tres y un baño, que permite a la vivienda crecer sin
la necesidad de respetar los planos de ampliación propuestos. La utilización
del sistema pragmático de configuración de la manzana por medio de lotes
estandarizados tiene dos inconvenientes en el emplazamiento del proyecto:
la manzana rectangular predetermina las dimensiones del espacio público y
su disposición en terrenos con una topografía variada genera grandes áreas
intersticiales y residuales de forma irregular. Para optimizar estas áreas
irregulares, se ocupa con la edilicia especial dentro de los espacios públicos
destinados a parques. (Cabello, 2006, pág. 88).
Las limitaciones de este proyecto se evidenciaron por el hecho de que el
componente productivo (industrial y comercio) no adquirió la dinámica
esperada. Por ejemplo, de las 32.36 hectáreas destinadas al área industrial,
solo se ocuparon 2.13 ha.; por otro lado, las 8.02 ha. habilitadas para uso
comercial, solamente se ocuparon 1,15 ha. (Municipalidad de Ventanilla,
1992, pág. 12).

35
 Ciudad Satélite de Ventanilla funcionó en sus primeros años como una ciudad
dormitorio. La causa se debe a que la zona industrial y comercial nunca fue
ocupada en su totalidad. (Cabello, 2006, pág. 88).

3.4. Conclusiones parciales

A mediados del siglo XX el concepto de vivienda masiva o ciudades

satélites ubicadas a las afueras del centro de la emergente ciudad de Lima
tenían como objetivo crear polos de crecimiento y permitir que Lima tenga
un crecimiento armónico y fueron grandes soluciones para la época. En la
actualidad, estas grandes unidades de vivienda marcan un hito urbano en
la ciudad dado el gran impacto que estas han generado en el entorno
urbano.

36
Capítulo IV: Situación cuantitativa actual de la vivienda en Lima

4.1. Análisis del mercado inmobiliario

La principal razón por la que el mercado pasó de vender 5,000 viviendas

trimestrales en el 2013 a 2,500 en el 2016 fue el endurecimiento del acceso
al crédito para el subsegmento C, impulsado por la SBS (SE 1471). Esta
cautela crediticia no ha cambiado.

Si bien para el 2014 el dinamismo del mercado fue menor, el 2015 presentó
una ligera recuperación en ventas y velocidad promedio de colocación,
unido al incremento en precios. De otro lado, respecto al financiamiento
de la compra de viviendas mediante créditos hipotecarios, el crecimiento
de los mismos ha presentado un menor dinamismo en los últimos años
como consecuencia de la desaceleración económica y mayores
requerimientos de capital por parte del regulador con el objetivo de
mejorar la calidad de dichas colocaciones.

Las medidas dictadas por el gobierno para contrarrestarla —como la

reducción de la tasa de fondeo de MiVivienda a los bancos— son
largamente insuficientes, según Rizo-Patrón (SE 1549). Por eso la proyección
del BBVA Research indica que la demanda se mantendrá estable
alrededor de 2,500 viviendas por trimestre hasta el cuarto trimestre del 2017.

Finalmente, hay que tener en cuenta que pese a las dificultades que
atraviesa el sector construcción aunado a las dificultades para la
obtención de un crédito hipotecario por la alta morosidad que se ha
presentado en los últimos años, sin embargo, hay que tener en cuenta que,
existe una alta demanda insatisfecha y efectiva (más de 400 mil viviendas
según CAPECO).
En este cuadro podemos apreciar la evolución histórica que ha presentado
el sector inmobiliario en casi diez años.

37
 D
e

a
c
u
e
r
doFigura Nº 071 realizado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) el
al estudio
Perú es uno de los tres países con más déficit de vivienda o vivienda de
mala calidad, por lo que existe una gran demanda insatisfecha que el
estado y la empresa privada deberán cubrir en los sucesivos años.

4.2. Análisis de demanda

T
e
n
i
e
n
d
o

e
Figura Nº 081
n cuenta que el distrito de Chaclacayo posee excelentes características
para los futuros clientes, además, hay que tomar en cuenta que por la
ubicación del proyecto y las características socioeconómicas del entorno,

38
 sería una propuesta que al brindarles un espacio acogedor, rodeado de
áreas verdes y buen paisaje, por otro lado, la oferta que brinda la zona es
variada por lo que sería una gran oportunidad para los clientes de escoger
la unidad inmobiliaria que mejor se acomode a sus necesidades y
preferencias.

4.3. Perfil del cliente

Debido al área ocupada y al número de dormitorios que posee el

departamento, el producto está dirigido para un matrimonio con 01 o 02
hijos, pertenecientes al sector socioeconómico C, además deberán contar
con un ingreso neto promedio mensual individual o conyugal de S/. 4,500.

4.4. Análisis comparativo de ratios

Año 2013 Año 2013
Proyecto: Condominio del Valle Proyecto: Condominio del Valle
Lugar: Chaclacayo Moneda: Soles Lugar: Chaclacayo Moneda: Soles
AT 10.050,00 AT 10.050,00
AC 22.574,35 AC 22.574,35
CT 4.873.644 CT 4.873.644
CC 24.167.948 CC 24.167.948
CP 9.117.353 CP 9.117.353
CTP 38.158.945 CTP 38.158.945
UI 220 UI 220
VT 48.223.148 VT 48.223.148

Resultados Resultados
2
CC/m 1.070,59 CC/m2 1.070,59
2 2
CT/m 484,94 CT/m 484,94
VT/UI 219.196,13 VT/UI 219.196,13
U 10.064.203,08 26,37% U 10.064.203,08 26,37%

39
 Año 2015
Proyecto: Los Condes
Lugar: Ñaña Moneda: Soles
AT 16.500,00
AC 20.369,57
CT 4.833.582
CC 30.265.765
CP 11.198.333
CTP 46.297.680
UI 168
VT 52.418.135

Resultados
CC/m2 1.485,83
2
AT/m 292,94
VT/UI 312.012,71
U 6.120.454,95 13,22%

Leyenda
CT Costo de terreno CP Costo de promotor y pre-o
AT Area de terreno CC Costo de construcción
AC Area construida VT/UI Venta por unidad inmobiliaria
CTP Costo total del proyecto U Utidad
UI Unidad inmobiliaria
VT Venta total

Como podemos apreciar en los cuadros comparativos de análisis de ratios,

podemos apreciar que el proyecto materia de la presente tesis presenta una
rentabilidad del 15.83%. Dicho porcentaje se encuentra dentro de los
márgenes que manejan las entidades financieras para catalogar a un
proyecto como factible o no. Por lo tanto, el proyecto sería muy atractivo y
competitivo para la zona.

40
Capítulo V: Marco legal

5.1. Ubicación del Proyecto

El proyecto está ubicado en la carretera central cruce con la calle Los Manzanos,
urbanización Villa El Rosario, distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de
Lima. El terreno cuenta con aproximadamente 13,567.34 m2.

Figura Nº 091

Figura Nº 101

41
5.2. Mapa de Ubicación

Figura Nº 11

5.3. Vista Satelital

Figura Nº 12

42
5.4. Normatividad
5.4.1. Zonificación

Figura Nº 13

43
5.4.2. Parámetros urbanísticos

Figura Nº 14

44
 5.1.1. Municipalidad Metropolitana de Lima ordenanza Nº 1099

Figura Nº 15

45
5.2. Viabilidad

5.2.1. Social
Existe una tendencia a la estabilidad de ingresos del sector medio y
medio alto, enmarcado dentro de una zona moderna. En la zona
encontramos espacios recreativos y se da prioridad a la privacidad
como estilo de vida.

5.2.2. Económico
EL valor de la propiedad del distrito posee grandes posibilidades de
consolidarse y revalorizarse a futuro como un lugar importante para
la ocupación de viviendas multifamiliares. Existen áreas de
tendencia terciaria (servicios y comercio) a nivel de la zona. Estos
servicios abastecen a la población zonal e inter distrital.

5.2.3. Político
La municipalidad de Chaclacayo aplica estrictamente a las normas
de zonificación, sin embargo está abierta al cambio en beneficio
del distrito.

5.2.4. Tecnológico
En cuanto a los procesos constructivos, los métodos actuales
implican menos tiempo y por ende menor costo. Además, la
construcción en serie con elementos pre-fabricados es cada vez
más aceptado.

5.2.5. Servicios
La zona a intervenir cuenta con obras completas de infraestructura
urbana, tales como redes de agua, desagüe, pistas asfaltadas,
veredas, redes de alumbrado público y redes telefónicas.

46
5.3. Análisis del entorno

5.3.1. Entorno Normativo

De Acuerdo al Certificado de Parámetros Urbanísticos tiene un área
de Tratamiento de IV y una Zonificación RDM (Residencial de
Densidad Media).

5.3.2. Entorno Físico Urbano

Se aprecia que en el entorno existen viviendas unifamiliares dentro
del área de sus lotes, predominantemente agrícolas. Por otro lado,
cuenta con el río Rímac, el cual podría generar mayor atracción de
acuerdo al tratamiento y uso que se le pueda dar.

5.3.3. Entorno de Usos

La zona es netamente urbana - comercial encontrándose muy
cerca de la bifurcación de la carretera central, cuyo eje comercial
más próximo es la zona cercana a la plaza principal de
Chaclacayo. Además tiene cerca la zona comercial de Vitarte en la
carretera central.

5.3.4. Entorno Vehicular

Se aprecia alta frecuencia vehicular debido a que el proyecto se
encuentra en la carretera, por donde circula principalmente
transporte particular, público y pesado. Los niveles de
contaminación de aire y ruido son leves, ya que por ser una vía
rápida, el transporte público y el transporte particular no generan
mayor problema.

5.3.5. Entorno de Accesibilidad e Infraestructura

La accesibilidad al proyecto es buena, ya que se da por la carretera
central y calle Los Manzanos que son vías pavimentadas.

47
 El equipamiento urbano es el ideal para la zona, la cual cuenta con
buena iluminación nocturna. La infraestructura de servicios que
presenta es alta. En lo básico destacan el centro recreacional
Huampaní, la plaza principal de Chaclacayo, mercado, la tienda
Metro, el colegio “Presidente de la Republica” y la casa de reposo
“Refugio los Ángeles”.

5.3.6 Entorno de Seguridad y Vigilancia

Cuenta con vigilancia permanente, la cual tiene la cobertura del
servicio de serenazgo municipal de Chaclacayo, con apoyo de la
policía nacional.

5.4. Conclusiones parciales

De acuerdo al análisis realizado, el terreno donde se va a desarrollar el

proyecto presenta una serie de cualidades que harían atractivo y viable
para la zona donde se estaría desarrollando.

48
Capítulo VI: Análisis del lugar y contexto

6.1. Antecedentes históricos

EL distrito de Chaclacayo se encuentra ubicado en la zona este de Lima

Metropolitana; su origen proviene de la época Inca ya que su nombre
procede de la cultura Aymara: chajlla (carrizo) y kayo (pie) que se traduce
como pie de los carrizos. El Inca Pachacutec sometió a los caciques de los
pueblos del Valle del Rímac, entre ellos Chaclacayo. Durante la colonia se
fundó el corregimiento de la Buena Muerte y 9 fundos que conformarían el
distrito (Huascata, Morón, San Bartolomé, La Tuna, Tupacocha, San Damián,
Santa Inés, El Juzgado y Buenamuerte).

En esta zona se cultivaba algodón, frutas y los forrajes para ganado. Además
se fabricaban esteras debido a la cantidad de carrizo que crecía aledaño al
río Rímac.

Las tierras del distrito de Chaclacayo en un principio pertenecían a la

provincia de Huarochirí, pero por su ubicación aledaña a Chosica se
incorporó a ésta hasta el 24 de Abril de 1940, por orden del presidente
Manuel Prado Ugarteche quien creó el distrito de Chaclacayo. Dos años
después surgen los primeros asentamientos humanos.

6.2. Características socioeconómicas

Según el censo de 2007 en el distrito de Chaclacayo habitaban un

aproximado de 41,110 personas, de los cuales el segmento más amplio eran
los jóvenes con el 59.57% con un rango de edad de 5 a 39 años; seguido de
los adultos mayores de 65 a más con un 8.4%.

49
En comparación a las encuestas de Ipsos del 2012 y 2017, la población de
Lima Este creció de 24% a 25% del total de habitantes en Lima
Metropolitana, donde el NSE predominante es el sector C y D con 36% y
43.2% respectivamente.

Figura Nº 16

50
Figura Nº 17

51
6.3. Hitos urbanos

El Parque Central: es un lugar atractivo en Chaclacayo. En la década de

los años 1990 sufrió una importante modificación. Este parque se caracteriza
por su dinámica de eventos en fechas claves como fiestas patrias o
navidad, Alrededor se articulan las actividades comerciales como
restaurantes, bodegas, panadería, bares entre otros. Cerca de él se ubica la
Municipalidad de Chaclacayo,

Figura Nº 18

52
El Estadio Municipal: Es el lugar donde la afición deportiva del distrito acude a
presenciar los partidos de la liga local cada Domingo. Además, sirve para
diversos eventos artísticos y/o culturales. Los equipos más representativos han
sido el club Defensor Rímac, Papelera Atlas, y Alianza Chaclacayo.

Figura Nº 19

53
 Parroquia Nuestra Señora del Rosario: Es un lugar destacado a
nivel religioso donde se reúnen los feligreses católicos. El diseño republicano de
la iglesia posee un campanario en la zona lateral derecha. En la zona lateral
izquierda se ubica una casa-claustro. En la zona posterior, se ubican
pabellones de construcción contemporánea para catequesis y educación
religiosa.

Figura Nº
Figura Nº 20
20

6.4. Lenguaje arquitectónico y perfil urbano

En cuanto al lenguaje arquitectónico, es una zona donde predominan las

viviendas campestres unifamiliares de dos (02) pisos en la parte central del
distrito (entiéndase como centro a la plaza de Chaclacayo); el eje principal
que vincula al distrito es la carretera central y los condominios existentes se
ubican cerca de la mencionada vía. Además, la característica principal de
dichos condominios es que no superan los cuatro (04) pisos con el objetivo

54
 de no alterar drásticamente el perfil urbano y campestre que posee el
distrito.

6.5. Medio ambiente

La particularidad del distrito está en su clima seco y templado, siendo la contra

estación la de Lima y a solo 20 kilómetros de distancia; es decir, mientras en la
capital peruana hace frío, en Chaclacayo hace calor.

Climatológicamente Chaclacayo varía en las estaciones de otoño-invierno

entre los 22 °C a 13 °C (siendo las mañanas de cielo cubierto con ligeras nieblas,
y a partir de las 11 h. brillo intenso de sol hasta el atardecer).

Mientras que en las estaciones de primavera-verano la temperatura varía entre

los 13 °C a 25 °C (siendo la totalidad del día soleado), llegando incluso a
temperaturas que superan los 28 °C.

55
Capítulo VII: Criterios de diseño

7.1. La toma de partido arquitectónica

7.1.1. Enfrentamiento del problema urbano/arquitectónico

Anteriormente analizamos el entorno en el cual se desarrolla el

proyecto y hemos encontrado que forma parte de un sistema de
actividades comerciales y de vivienda en un contexto en el cual la
arquitectura comercial es la que ha marcado la pauta de ese
pedazo de la ciudad: las escalas, los leguajes y la imagen.

En este entorno tan complejo y multicapa, se plantea colocar

espacios de vivienda con el fin de atacar el problema habitacional
desde uno de los polos de la ciudad y aprovechando que se tiene a
disposición un terreno de gran tamaño para poder realizar una
propuesta unitaria. El terreno en el cual se desarrolla el proyecto
plantea el reto de manejar diferentes tipos de relaciones con su
entorno y por otra parte, la relación metropolitana que tiene con la
carretera central como gran eje de conexión hacia el proyecto.

Entendemos el entorno no solamente como entidades físicas o

edificios que rodean un elemento arquitectónico, sino más bien
como el conjunto de vectores que afectan y alteran el edificio.
Pueden ser físicos o perceptuales: los edificios, el ruido, los impactos
visuales, los flujos vehiculares y peatonales, son elementos tangibles
o intangibles a los cuales el proyecto se tiene que ir adaptando.

56
7.1.2. Conceptualización arquitectónica

El proyecto se encuentra ubicado en la calle Los Manzanos esquina

con la carretera central, cerca al río Rímac. Dicho río es utilizado
como imagen y concepto principal ya que al igual que el río que
nace como una gran cadena que atraviesa Lima, el diseño es una
cadena de bloques ordenados de manera ondulada como el
caudal ondulado a veces alto, a veces bajo.

La mayoría de los bloques se colocarán paralelo a la vía principal y

serán ordenados de tal manera que todos los bloques tengan vista
al río Rímac.

A continuación se muestra la evolución del diseño y distribución de

los bloques.

57
 Modelo I
La idea inicial consistía en generar tres cadenas onduladas independientes y
colocarlas de manera escalonadas para que todas tengan vista hacia el río
Rímac, con el criterio de colocar una cadena de árboles que ayude a
disminuir la contaminación auditiva y visual hacia la carretera central. Por otro
lado, se ve desde el inicio, la idea de vincular el río con la plaza central de
Chaclacayo mediante un parque y una alameda que cruza todo el terreno
donde se desarrolla el proyecto. Ver figura Nº 21
D

B
Figura Nº 21

A: Cadena de árboles como barrera acústica.

B: Alameda que cruza todo el terreno y vincula con la plaza central de
Chaclacayo.
C: Parque que servía como recepción para los usuarios que vienen desde la
plaza central de Chaclacayo.
D: Esquema en corte donde se aprecia la idea de colocar los bloques de tal
forma que todos tengan vista hacia el río Rímac.

58
Modelo II
Se continúa con la idea de la cadena ondulada pero esta vez integrada; se
mantiene la idea de la diferencia de alturas para que se puedan lograr vistas
hacia el río Rímac. Además, se continúa con los criterios de:
- Cadena de árboles que ayude a disminuir la contaminación auditiva y
visual hacia la carretera central.
- Alameda y plaza que vinculen la plaza de Chaclacayo con el terreno
donde se desarrolla el proyecto arquitectónico.
- Bloque azul: cuatro (04) pisos.
- Bloque magenta: tres (03) pisos.
- Bloque azul: amarillo dos (02) pisos. Ver figura Nº 22

Figura Nº 22 A

B
A: Vinculo parque Chaclacayo con propuesta urbano arquitectónica.
B: Cadena integrada diferenciada por niveles.

59
Modelo final:
Dado que el entorno presenta lotes de forma regular, el diseño del proyecto
plantea mantener la armonía con el entorno hacia el lado de la carretera
central teniendo como resultado bloques ordenados de manera lineal y se va
ondulando y desarrollando en el terreno de tal manera que al interior se
generen plazas, áreas verdes y comunes que servirán para darle mayor
calidad de vida a los usuarios.

Ver figura Nº 23

Figura Nº 23

60
 7.1.3. Diseño Vial

Teniendo en cuenta la magnitud del proyecto y el flujo vehicular, el

ingreso principal será por la calle Los Manzanos. Además, existirá un
ingreso alterno que será mediante una bifurcación que se creará
paralelo a la carretera central con la finalidad de no saturar la vía
principal. Estos puntos que se tienen en cuenta para el diseño
ayudarían a atenuar el impacto vial que generaría el proyecto.

Figura Nº 24: ingreso por la calle Los Manzanos

Figura Nº 24

61
 Figura Nº 25: ingreso alterno por la bifurcación de la carretera central

Figura Nº 25

7.1.4. Diseño Urbano

El proyecto contará con dos (02) parques internos de uso exclusivo

del conjunto residencial con equipamiento urbano y gimnasio al aire
libre, áreas recreativas, casa club, piscina, área de juego para niños
y una extensa área verde. Además, se incluirá como aporte según
parámetros urbanísticos un (01) parque que será un punto de
recepción y articulará el conjunto residencial con el entorno
urbano. También, se planteará en la franja inferior del terreno (límite
con el río Rímac) una gran alameda que cruza todo el lote y
andenes de aislamiento entre el río y la alameda, devolviendo al
distrito el área paisajista que representa la cuenca del río,
beneficiando así la calidad de vida a los usuarios del conjunto
residencial y a los vecinos del distrito de Chaclacayo.

62
 Figura Nº 26: parque interno

Figura Nº 26

63
7.1.5. Criterios de sostenibilidad

7.1.5.1. Orientación
Los vanos se orientarán Norte-Sur para evitar el
asoleamiento directo de los departamentos sin impedir el
ingreso de buena iluminación; además, los vientos Sur Este
proveerán de buena ventilación a los departamentos.

Equinoccio 21 de septiembre: 09:00

Figura Nº 27

Equinoccio 21 de septiembre: 16:00

Figura Nº 28

Solsticio 21 de septiembre: 09:00

64
 N

Figura Nº 29

Solsticio 21 de septiembre: 16:00

Figura Nº 30

65
 7.1.5.2. Aislamiento

Teniendo en cuenta el impacto que produce una vía como la carretera

central, se planteará una loma a lo largo del lote con árboles que sirvan
como aislador acústico, visual y privacidad ante el impacto que podría
ocasionar la carretera central. Figura Nº 31: cadena de árboles.

Figura Nº 31

7.1.5.3. Sistemas de bajo consumo

Las lluvias en Chaclacayo se dan con mayor incidencia en

los meses de verano por lo que se ha previsto un área de
acopio y tratamiento de las aguas de lluvia.

De los estudios realizados, se calcula que el mayor

consumo de agua en los departamentos se da en el área
de los servicios higiénicos (inodoro) por lo que se
considerará una red de abastecimiento directo a los
inodoros desde el punto de acopio de las aguas de lluvia.

Además, dicho punto también servirá para el

mantenimiento de áreas verdes del proyecto que
representa un 45% del total del proyecto.

66
7.1.3. Tipología

El proyecto contará con tres tipos de bloques:

- Bloque de cuatro (04) pisos (azul)

Figura Nº 32

- Bloque de tres (03) pisos (magenta)

Figura Nº 33

67
- Casas de dos (02) pisos. (amarillo)

Figura Nº 34

68
7.2. Espacio público
En cuanto al espacio público, se generará un parque que sirva de
recepción para las personas que vienen desde la plaza de Chaclacayo y
una gran alameda con vista hacia el río Rímac que cruza todo el terreno.
Además, a lo largo de la alameda se generarán pérgolas y miradores.

Figura Nº 35

Figura Nº 36

69
Capítulo VIII: El proyecto

8.1. Programa Urbano/Arquitectónico

Vivienda
NÚMERO DE
TIPO M2 DEPARTAMENTOS

a) 65 27 1.755
b) 70 136 9,520
c) 120 09 1,080
Total Vivienda 172 12,355 m2

Circulación, áreas libres y estacionamientos 9,180.00 m2

Otras áreas a intervenir

- Ladera del río
- Equipamiento público aledaño

8.2. Memoria descriptiva

8.2.1. Arquitectura
El proyecto está constituido por ocho (08) torres independientes de
cuatro (04) pisos, cuatro (04) torres de tres (03) pisos, con un total de
ciento sesenta y tres (163) departamentos tipo flat y nueve (09)
casas; además de ciento diez (10) estacionamientos simples
distribuidos en el primer piso. Cuenta con dos (02) parques internos,
área de parrillas, casa club y dos (02) piscinas; por el lado exterior,
cuenta con un (01) parque, alameda al exterior del proyecto con
dos (02) pérgolas con miradores hacia el rio Rímac.

70
 Cuadro de Acabados
Ambientes
Acabados
Sala - Comedor Dormitorio SS.HH. Cocina Lavanderia Terraza
Ceramico Celima Grecia
Ceramico Celima Grecia hueso Ceramico Celima Grecia
hueso de 0.30x0.30; o
Ceramico celima de 40x40 color de 0.30x0.30; o similar, junta de Ceramico celima de 40x40 hueso de 0.30x0.30; o similar,
Pisos Piso laminado de 8mm similar, junta de 3mm,
beige 3mm, fragua marca Chema color color gris plata junta de 3mm, fragua marca
fragua marca Chema color
arena Chema color arena
arena
8.2.1.1.

Ceramico Celima Grecia hueso

Ceramico celima color
Ceramico celima color beige de 0.30x0.30; o similar, junta de Ceramico celima de 40x40
Zocalo/Contrazocalos de madera h:10cm Grecia hueso de 0.30x0.30
h:10cm 3mm, fragua marca Chema color color gris h:1.50m
h:10cm
arena h:1.50m
Solaqueada y revestida con Solaqueada y revestida con papel Empastado y pintado con Empastado y pintado con Empastado y pintado con
Empastado y pintado con pintura
Pintura papel decorativo . Colomural decorativo . Colomural cod. pintura Vencelatex color pintura Vencelatex color pintura Vencelatex color
Vencelatex color blanco humo
cod. 2054322 de 180 gr. O similar 2054322 de 180 gr. O similar blanco humo blanco humo blanco humo
Inodoro One Piece Blanco y Lavadero de Acero de una
Aparatos Sanitarios - Lavadero de loza
Ovalín Blanco poza marca record o similar
Mezcladora Cromada para
Salida de agua caliente y Salida de agua caliente y
Griferias - - Lavatorio y Ducha. Salida de agua
fría. fría.
caliente y fría.
Mueble altos y bajos de
dormitorio principal y secundarios
1.00m de largo aproximado
de melamina Novocor de 18 mm.
Carpiteria de madera - - (espacio donde va lavadero)
o similar Color blanco, solo puerta
con lavadero y griferia
Cuadro de acabados

y colgador.
incorporada
Carpinteria metalica
Puertas contraplacadas con Puertas contraplacadas con Puertas contraplacadas con
nordex relleno de madera y nordex relleno de madera y nordex relleno de madera y
pintada al duco colot blanco, pintada al duco colot blanco, pintada al duco colot blanco,
Puertas
ruteada Masisa 45 mm alt.2.10 ruteada Masisa 45 mm alt.2.10 con ruteada Masisa 45 mm alt.2.10
con marco de Pino Radiata seco marco de Pino Radiata seco 4"x 1 con marco de Pino Radiata seco
4"x 1 1/2" 1/2" 4"x 1 1/2"
Bisagras capuchinas Bisagras capuchinas aluminizadas Bisagras capuchinas
Cerrrajeria aluminizadas 3 1/2" x 3 1/2" 3 1/2" x 3 1/2" livianas. Van 3 aluminizadas 3 1/2" x 3 1/2" -
livianas. Van 3 bisagras bisagras livianas. Van 3 bisagras
Ventana de cristal primario Ventana de cristal primario Ventana de cristal primario Ventana de cristal primario
Vidrios incoloro (Espesor 4MM), sistema incoloro (Espesor 4MM), sistema incoloro (Espesor 4MM), sistema incoloro (Espesor 4MM), - -
nova nova nova sistema nova
Otros

71
8.2.2. Estructuras

El sistema estructural de los edificios es del tipo dual pues comprende

pórticos (columnas y vigas), muros de concreto armado y otros que
serán de albañilería confinada; además, tener en cuenta que los
muros de concreto armado proporcionan gran rigidez lateral y
resistencia ante los efectos producidos por cargas laterales de un
sismo por lo que aseguran un óptimo desempeño de la estructura.

Los techos de la edificación consisten en losas aligeradas de 15 cm.

de espesor.

La cimentación del edificio se basa en zapatas aisladas de concreto

armado, vigas de cimentación y cimientos corridos con concreto
ciclópeo cuyas dimensiones deberán ser calculadas por un
especialista estructural. Por otro lado, contempla la construcción de
plateas de cimentación.

8.2.3. Instalaciones eléctricas

La alimentación eléctrica estará a cargo de la empresa

concesionaria LUZ DEL SUR S.A.A. la cual suministrará energía a
través de un sistema trifásico 220V y frecuencia de 60 Hz.

Para la administración de energía eléctrica se ha previsto circuitos

independientes empotrados para los puntos de alumbrado y
tomacorriente, además de salidas de fuerza para cocinas a gas,
campana extractora, lavadoras y secadoras de ropa y calentadores
a gas de agua.

Los conductores serán de cobre electrolítico recocido con

aislamiento termoplástico no halogenado del tipo TW para

72
 iluminación, tomacorrientes, salidas de fuerza y alimentadores. El
calibre mínimo para alumbrado y tomacorrientes será 2.5 mm2 y
4mm2, respectivamente. Las tuberías y accesorios serán de cloruro
de polivinilo del tipo standard europeo pesado (PVC-P) de 20 mm.
de diámetro mínimo. Las acometidas tuberías exteriores serán del
tipo PVC-SAP de 20 mm. de diámetro como mínimo. Las cajas para
salidas de alumbrado, tomacorrientes e interruptores y de pase serán
de fierro galvanizado pesado.

Los tableros de distribución eléctrica serán empotrados según

indicación en planos y estarán constituidos por un gabinete metálico
con tapa hermética del mismo material (F°G°) en los que se alojarán
interruptores automáticos del tipo termomagnético.

Además, por la envergadura del proyecto, éste contará con dos

subestaciones eléctricas ubicadas en la parte frontal del proyecto.

8.2.4. Instalaciones sanitarias

Para el abastecimiento de agua potable, se ha considerado como

fuente la red pública mediante una conexión domiciliaria a definir
en campo. Por otro lado, contará con un sistema indirecto
conformado por una (01) cisterna colectora de aguas de lluvia de
aproximadamente 200 m3 de capacidad y equipos de bombas que
suministrarán el agua a través de la red de tuberías de distribución
de agua hacia los tanques de los inodoros y los sistemas de riego
para las áreas verdes que representan más del 60% del proyecto.

Se ha previsto la instalación de medidores de agua potable para

cada unidad de uso, ubicados en cada uno de los pisos del edificio.

73
Las instalaciones de desagüe están diseñadas para descargas por
gravedad y bombeo hacia un colector y una caja principal, las que
descargarán al colector público mediante una conexión domiciliaria
a definir en campo.

Las aguas provenientes de los servicios sanitarios y drenaje serán

transportadas hasta el colector principal. Las tuberías y accesorios
para las instalaciones de desagüe y ventilación serán de PVC rígido
cuyos diámetros serán definidos por el especialista.

Además, el proyecto posee dos (02) piscinas en las áreas comunes y

espejos de agua en los parques, los que deberán ser equipados con
electrobombas de impulsión.

74
8.3. Planos / imágenes

8.3.1. Anexo plano de ubicación y localización código U-01

8.3.2. Anexo plano topográfico y perimétrico código T-01
8.3.3. Anexo plano de zonificación general código Z-01
8.3.4. Anexo plano límite con el río Rímac código Z-02
8.3.5. Anexo plano límite con la faja marginal código Z-03
8.3.6. Anexo plano distribución de bloques respecto a faja
marginal código Z-04
8.3.7. Anexo plano general código A-01
8.3.8. Anexo plano de cortes y elevaciones generales código
A-02
8.3.9. Anexo plano sector torre “A” planta 1° nivel código A-03
8.3.10. Anexo plano sector torre “A” planta típica 2° - 4° nivel
código A-04
8.3.11. Anexo sector torre “A” planta de techos código A-05
8.3.12. Anexo sector torre “H” planta 1° nivel código A-06
8.3.13. Anexo sector torre “H” planta 2° - 4° nivel código A-07
8.3.14. Anexo sector torre “H” planta de techos código A-08
8.3.15. Anexo sector casas 6 – 7 planta 1° nivel código A-09
8.3.16. Anexo sector casas 6 – 7 planta 2° nivel código A-10
8.3.17. Anexo sector casas 6 – 7 planta de techos código A-11
8.3.18. Anexo sector torre “A” corte A-A’ código A-12
8.3.19. Anexo sector torre “A” corte B-B’ código A-13
8.3.20. Anexo plano de detalles constructivos A-14
8.3.21. Anexo plano de detalle de cocina típica A-15
8.3.22. Imagen 001
8.3.23. Imagen 002
8.3.24. Imagen 003
8.3.25. Imagen 004

75
Capítulo IX: Conclusiones y recomendaciones

9.1. El concepto de conjuntos residenciales y grandes unidades vecinales se

viene desarrollando con gran éxito desde mediados del siglo XX por lo
que tendría aceptación de los usuarios al modelo de vivienda
propuesto. Además, contribuiría al dinamismo y articulación de la zona
este de Lima metropolitana.

9.2. De acuerdo al análisis realizado respecto a la demanda de vivienda, se

concluye que el Perú tiene un alto déficit de vivienda y es necesario
cubrir esa demanda insatisfecha con este tipo de propuestas que
ayudan a descongestionar y dinamizar los polos de la ciudad.

9.3. En cuanto al análisis de ratios realizado, finalmente tenemos que el

proyecto tendría un costo de construcción de S/.1,485.83 por metro
cuadrado que a tipo de cambio S/. 3.30 sería US$ 450.00 por metro
cuadrado, por lo que podemos concluir que si el costo de construcción
disminuye, el precio de venta podría ser menor al promedio que
maneja el mercado.

9.4. En base al estudio realizado sobre el marco normativo para desarrollar

proyectos en Chaclacayo, se concluye que existen vicios normativos
tales como el uso de la franja del río Rímac que deberán ser tratados
para aprovechar el potencial paisajístico de este emblemático rio para
la ciudad de Lima.

9.5. En cuanto al aspecto climático, Chaclacayo es un distrito que tiene sol

la mayor parte del año y en verano lluvias de moderada intensidad
(salvo fenómenos del Niño) por lo que es necesario que todas las
construcciones cuenten con un adecuado sistema de drenaje de
aguas de lluvia. Además, se debe tener en cuenta que la orientación
de los vanos deberá ser norte-sur; si por cuestiones de diseño algún

76
 vano está ubicado fuera de la zona recomendada, los vanos deberán
contar con algún tipo de sistema que disminuya el impacto del sol.

9.6. En cuanto a los accesos y vías, el proyecto está muy bien ubicado
dado que cuenta con dos accesos claramente identificados; además,
se intenta vincular la plaza central del distrito con el proyecto y el río
Rímac creando así una sinergia entre lo tradicional y lo moderno,
respetando y valorando el medio ambiente que nos rodea.

9.7. En cuanto al tipo de vivienda que ofrece el proyecto, éste se encuentra

acorde con lo que demandan los usuarios al presentar viviendas de un
dormitorio (para jóvenes parejas que desean independizarse), dos
dormitorios (para una familia con proyección) y tres dormitorios (para
una familia con más de un hijo).

9.8. A criterio personal recomendaría que las viviendas multifamiliares

deban tener un porcentaje de área verde para el esparcimiento y así
poder brindarles mayor calidad de vida a los usuarios, por lo que lo
ideal sería seguir expandiendo Lima hacia las periferias donde se
encuentran lotes de gran dimensión donde se puedan gestar proyectos
de gran envergadura dado que en la parte central existe escasez, altos
precios de terreno, mayor densidad poblacional y tráfico vehicular.

77
Capitulo X: Bibliografía y anexos

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