Catastro y Tasacion 1.1

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UNIVERSIDAD INCE

Instituto Nacional de Ciencias Exactas (INCE)


(Escuela de Ingeniería y Tecnología)
Carrera: Agrimensura

Asignatura:
Catastro y Tasación

Tema:
El método de la renta en la tasación de los bienes raíces

Estudiante:
Fabricio José Peña Arias

Matricula:
2019-0372

Profesor:

Manuel Álvarez
1. Introducción
2. Desarrollo
2.1. Concepto y fundamentos del método de la renta
2.2. Pasos para aplicar el método de la renta
2.3. Ventajas y limitaciones del método de la renta
2.4. Ejemplo de aplicación del método de la renta
3. Conclusión
4. Referencias bibliográficas
1.Introducción
El proceso de valoración de bienes raíces es una tarea crucial en el ámbito
inmobiliario, ya que proporciona una estimación precisa y justa del valor
de una propiedad en el mercado. Entre las diversas técnicas utilizadas en
este proceso, el método de la renta destaca por su enfoque en los flujos de
ingresos futuros que puede generar un inmueble a lo largo del tiempo. En
esta introducción, exploraremos en profundidad la importancia de la
valoración de bienes raíces, así como la relevancia y aplicaciones del
método de la renta en este contexto.

La valoración de bienes raíces es un aspecto fundamental en el proceso de


compra, venta, financiamiento y gestión de propiedades inmobiliarias.
Tanto para inversionistas, propietarios, desarrolladores, prestamistas y
otros actores del mercado, comprender el valor real de una propiedad es
esencial para tomar decisiones informadas y estratégicas. En este sentido,
los tasadores desempeñan un papel crucial al aplicar métodos y técnicas
especializadas para determinar el valor de mercado de una propiedad en un
momento dado.

Entre los métodos de valoración más utilizados, el método de la renta se


destaca por su enfoque en los ingresos potenciales que puede generar una
propiedad a lo largo del tiempo. Este método es particularmente relevante
es el caso de propiedades de inversión, como edificios de oficinas, centros
comerciales, donde los ingresos de alquiler constituyen una parte
significativa de su valor. Al considera los flujos de ingresos futuros
esperados, el método de la renta proporciona una visión holística y
proyectiva del valor de una propiedad, teniendo en cuenta tanto los
aspectos financieros como los operativos.

En esta introducción, examinaremos en detalle los principios y conceptos


fundamentales del método de la renta, así como los pasos para su
aplicación en la valoración de bienes raíces. Además, analizaremos las
ventajas y limitaciones de este método, así como ejemplos prácticos de su
aplicación en diferentes contextos inmobiliarios. Al comprender la
importancia y la metodología detrás del método de la renta, los
profesionales del sector inmobiliario pueden tomar decisiones mas
informadas y precisas en el proceso de valoración de propiedades.
2.Desarrollo
Este método de tasación consiste en obtener los datos de
operaciones de venta recientes, de al menos 5 propiedades de
referencia en la zona del inmueble que se quiere tasar y que se
hayan encontrado alquiladas al momento de la venta. Para luego
calcular la relación entre el monto de alquiler y el precio de venta.
Y a partir de dichos valores, calcular el factor de renta promedio
que será aplicado al monto de alquiler de la propiedad estudiada y
de esta forma conseguir su precio de venta.

El método, se puede utilizar en casas y departamentos, se basa en


las tendencias y correlaciones que existen y mantienen los precios
de alquiler y venta en el mercado inmobiliario. Es importante
filtrar los extremos y los valores de alquiler o venta que
distorsionen el promedio, ya que la correlación no es perfecta. En
todo caso no es recomendable tasar una propiedad solamente por
este método, generalmente se utiliza en combinación con los
métodos comparativo y de costo de reposición, para una mejor
aproximación.

3. Principios y conceptos fundamentales del método de la


renta:

 Determinación del ingreso por alquiler: el primer paso en


este método es calcular el ingreso potencial que la
propiedad podría generar a través del alquiler. Esto implica
realizar un análisis exhaustivo del mercado local para
determinar las tasas de alquiler promedio y proyectar los
ingresos futuros basados en la demanda y otros factores
relevantes.
 Ingresos Futuros: se considera el potencial de ingresos
futuros que puede generar el inmueble, ya sea a través de
alquileres, arrendamientos u otros tipos de ingresos
 Estimación de los gastos operativos: una vez que se ha
determinado el ingreso potencial por alquiler, necesario
considerar los gastos asociados con la propiedad. Esto
incluye impuestos sobre la propiedad, seguros,
mantenimiento, reparaciones, gestión de la propiedad, entre
otros. Restar estos gastos del ingreso total nos da el ingreso
neto operativo (NOI), que es un indicador clave en el
método de la renta.
 Determinación de la tasa de capitalización: la tasa de
capitalización es un factor crítico en este método y
representa el rendimiento esperado de la inversión
inmobiliaria. Esta tasa se calcula dividiendo el ingreso neto
operativo (NOI) entre el valor de mercado de la propiedad.
La tasa de capitalización se basa en una serie de factores,
incluyendo el riesgo percibido, la estabilidad del mercado,
la ubicación de la propiedad y las condiciones económicas.
 Calculo del valor de la propiedad: una vez que se ha
determinado la tasa de capitalización adecuada, se utiliza
para capitalizar en ingreso neto operativo (NOI) y así
calcular el valor de mercado de la propiedad. La formula es
bastante simple: valor de mercado =NOI/tasa de
capitalización. Este valor representa una estimación de lo
que un inversionista estaría dispuesto a pagar por la dada
capacidad para generar ingresos.
 Periodo de Análisis: es el periodo durante el cual se
proyectan los ingresos futuros y se aplica la tasa de
capitalización. Este periodo puede variar según la naturaleza
de la propiedad y las expectativas del mercado, pero
generalmente se proyecta se proyecta a varios años, a
menudo de 5 a 10 años.
 Análisis comparativo: para validar los resultados obtenidos
mediante el método de la renta de tasación, es útil realizar
un análisis comparativo con propiedades similares en la
misma área. Esto puede incluir la comparación de precios
de ventas recientes, tasas de capitalización y otros
indicadores relevantes. Esto proporciona una referencia
adicional para evaluar la precisión de la valoración.
 Consideraciones adicionales: es importante tener en
cuenta que el método de la renta de tasación tiene sus
limitaciones y supuestos. Por ejemplo, no tiene en cuenta
posibles fluctuaciones en las tasas de alquiler a largo plazo,
cambios en la propiedad que podrían afectar su valor.
Además, la precisión del método depende en gran medida
de la calidad y precisión de los datos utilizados en el
cálculo.

 Estado del mercado: evaluar la dinámica actual del


mercado inmobiliario es crucial. Esto implica comprender si
el mercado esta en fase de crecimiento, estabilidad o
declive, y como esto puede afectar la valoración de la
propiedad en cuestión.
 Tendencias de inversiones: es importante tener en cuenta
las tendencias de inversión en el área especifica donde se
encuentra la propiedad. Ejemplo, si hay un aumento en la
inversión en desarrollos comerciales en la zona, esto puede
influir en el valor de la propiedad.
 Potencial de apreciación: evaluar el potencial de
apreciación a largo plazo de la propiedad es crucial.
Factores como el desarrollo futuro en la zona, mejoras en la
infraestructura y cambios en las tendencias del mercado
pueden afectar positivamente la valoración de la propiedad.
 Análisis de riesgos específicos: además de los riesgos
generales del mercado, es importante identificar y evaluar
cualquier riesgo especifico asociado con la propiedad en
cuestión. Esto podría incluir problemas de contaminación
del suelo, disputas legales pendientes, problemas de
seguridad o cualquier otro factor que pueda impactar
negativamente en el valor de la propiedad.
 Escenarios de Sensibilidad: realizar análisis de
sensibilidad para evaluar como cambios en ciertos factores,
como la tasa de vacancia, los cotos de mantenimiento o las
tasas de interés, podrían afectar la valoración de la
propiedad. Esto ayuda a comprender mejor la robustez de la
valoración ante diferentes escenarios.

Considerando estos aspectos adicionales proporciona una evaluación


mas completa y precisa de la propiedad al aplicar el método de la
renta de tasación en su valoración.

3.1 Pasos para aplicar el método de la renta

 Determinar los flujos de ingresos futuros esperados del bien


raíz.
 Establecer una tasa de capitalización adecuada que refleje el
riesgo y la rentabilidad esperada del activo.
 Aplicar la formula de capitalización de rentas para calcular el
valor presente neto del flujo de ingresos.
 Considerar otros factores como el valor residual, gastos
operativos, tasas de crecimiento, entre otros, según sea
necesario.
 Comparar el valor obtenido con otros métodos de valoración y
ajustar según corresponda.

3.2 Ventajas y Limitaciones del método de la renta

 Ventajas
 Considera los flujos de ingresos futuros, lo que lo hace
especialmente útil para propiedades de inversión.
 Permite una valoración precisa de activos con ingresos estables
y predecibles.
 Es ampliamente utilizado en el mercado inmobiliario y
aceptado por instituciones financieras.
 Enfoque de Ingresos: considera a capacidad de generar
ingresos como base para la valoración, lo cual es relevante en
propiedades de inversión.
 Relativamente Sencillo: comparado con otros métodos, puede
ser más fácil de aplicar en ciertos casos.
 Limitaciones
 Requiere datos precisos y actualizados sobre los flujos de
ingresos y gastos.
 No es adecuado para valorar propiedades sin ingresos o con
ingresos irregulares.
 Dependencia de Proyecciones: requiere proyecciones de
ingresos futuros, las cuales pueden ser inciertas y estar sujetas
a variaciones.
 Sensibilidad a la tasa de capitalización: pequeños cambios en
la tasa de capitalización pueden tener un impacto significativo
en el valor final de la propiedad.

3.3 Ejemplo de aplicación del método de la renta


Supongamos que se desea valorar un edificio de apartamentos que
genera ingresos anuales netos de $100,000. Se estima que la tasa de
capitalización apropiada para este tipo de propiedad es del 8%.
Aplicando la formula de capitalización de rentas, el valor del
edificio seria:

Valor =ingreso neto/tasa de capitalización

Valor = $100,00/0.08

Valor = $1,250,000
4. Conclusión
El método de la renta es una herramienta valiosa en la tasación de
bienes raíces, ya que permite evaluar el valor de una propiedad en
función de su capacidad para generar ingresos en el futuro. Aunque
presenta ventajas y limitaciones, su aplicación adecuada y
consideración de los factores relevantes pueden proporcionar
resultados precisos y útiles para diversos fines en el mercado
inmobiliario. Es importante que los tasadores comprendan los
precios subyacentes del método de la renta y cuenten con la
información necesaria para realizar una valoración precisa y objetiva
de la propiedad en cuestión.
5. Referencias bibliográficas:
 García Montalvo, J. (2005). Métodos de valoración
inmobiliaria. Barcelona: Ariel.
 Fernández, P., & Serrano, R. (2008). Valoración de
inmueble
 s: tasaciones y peritajes. Madrid: Ediciones Pirámide.
 Real Estate Finance & Investments por William B.
Brueggeman y Jeffrey D. Fisher (Año: 2015).
 Real Estate Valuation: Principles and Applications por
David M. Geltner y Norman G. Miller (Año: 2019).
 The Appraisal of Real Estate por Appraisal Institute
(Año: 2015)
 Income Approach to Property Valuation por Tom Dolan
(Año: 2013).
 Real Estate Market Analysis: Methods and Case Studies
por David M. Geltner y Norman G. Miller (Año: 2001).

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