CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas

SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:CUNYA CELI Fidencio Francisco FAU
20159981216 soft
Fecha: 3/01/2023 17:05:08,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL

CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:ARANDA
RODRIGUEZ ANA MARIA /Servicio
Digital - Poder Judicial del Perú
Fecha: 5/01/2023 19:29:12,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL

CORTE SUPREMA DE
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones SALA CIVIL PERMANENTE
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:BUSTAMANTE
OYAGUE Emilia FAU 20159981216
soft
Fecha: 10/01/2023 23:40:42,Razón:
RESOLUCIÓN CASACIÓN N° 3063 – 2019
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL

CUSCO
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:ECHEVARRIA
GAVIRIA SARA LUZ /Servicio
Digital - Poder Judicial del Perú
Fecha: 4/01/2023 15:32:24,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUMILLA: Las expresiones, como por ejemplo, “promesa de vender” o
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL “promesa de adquirir” no constituyen características configuradoras del
contrato preparatorio de promesa de venta, en tanto que las mismas
CORTE SUPREMA DE suelen ser usadas de manera inapropiada en los contratos de
JUSTICIA CORTE SUPREMA compraventa. Por consiguiente, estaremos ante un “contrato de
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE compraventa” y no ante uno de “promesa de venta”, cuando se aprecie
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:RUIDIAS FARFAN
en el supuesto contrato de promesa de venta: a) la transmisión del
AUGUSTO /Servicio Digital - Poder bien; o, b) el pago de una parte del precio; es decir, cuando se advierta
Judicial del Perú
Fecha: 4/01/2023 12:34:52,Razón: que, a través del supuesto contrato de promesa de venta, se viene
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE ejecutando, en realidad, las prestaciones propias de los contratos de
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
“compraventa”, “compraventa con reserva de propiedad”, “compraventa
sujeta a condición”, “compraventa sujeta a plazo resolutorio”, etc.
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Lima, ocho de setiembre de dos mil veintidós.-
Secretario De Sala -
Suprema:ARAUCO BENAVENTE
CARMEN CECILIA /Servicio Digital
- Poder Judicial del Perú
Fecha: 11/01/2023 12:07:55,Razón:
RESOLUCIÓN LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
DE LA REPÚBLICA, vista la causa número tres mil sesenta y tres - dos mil
diecinueve, en audiencia pública de la fecha y producida la votación de
acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia.

I. ASUNTO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Néstor
Dionicio Villanueva Sánchez, contra la sentencia de vista contenida en la
resolución de fecha once de abril de dos mil diecinueve, emitida por la Sala
Mixta, Liquidadora y de Apelaciones de Canchis – Sicuani, que confirma la

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

sentencia apelada, contenida en la resolución de fecha siete de noviembre

de dos mil dieciocho, que declaró infundada la demanda.

II. ANTECEDENTES:

2.1. DEMANDA.- Néstor Dionicio Villanueva Sánchez y Doris Berónica

Gutiérrez Sánchez, a través de su demanda de cumplimiento de contrato e
indemnización, solicitan, como pretensión principal, que los demandados
cumplan con suscribir el contrato definitivo de compraventa del terreno
rústico denominado “Kcullo Mocco” (ubicado en el distrito de Sicuani); y,
como pretensión accesoria, pagarles una indemnización por
responsabilidad contractual; en mérito a los siguientes argumentos:

a) El 10 de julio de 2010 suscribieron con los demandados (vendedores) una

escritura pública de promesa de venta con arras de retractación (acto
jurídico objeto de cumplimiento); y, en mérito a dicho acto jurídico, estos
últimos se obligaron a transferirles la propiedad del terreno denominado
“Kcullo Mocco”, por el precio de S/ 70,000.00 (el cual debía ser cancelado
en dos partes: S/ 31,500.00 al momento de la suscripción de la minuta y S/
35,500.00 al momento de la formalización de la transferencia).

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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

b) Actualmente los demandados (vendedores) ya consiguieron con regularizar

su derecho sobre el referido inmueble, dado que el Juez del Primer
Juzgado Mixto de Canchis, vía ejecución de sentencia, les transfirió la
propiedad del mismo. Sin embargo, los mismos se niegan a formalizar el
contrato de definitivo de compraventa, a pesar de que hasta la fecha le
abonaron a estos últimos la suma de S/ 52,800.00.

2.2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.- La demandada Juliana

Fernández Curo, a través de su escrito de contestación de demanda,
refiere que:

a) Celebró con los demandantes (compradores) el contrato de promesa de

venta con arras de retractación y fijaron como plazo de vigencia del mismo
hasta octubre de 2010.
b) Recibió al momento de suscribir el contrato de promesa de venta la suma
de S/ S/ 31,500.00; por lo que, quedó pendiente de pago el monto de S/
38,000.00, que los demandantes debían entregar en octubre de 2010; sin
embargo, los mismos no lo hicieron, es decir, no cumplieron con la
condición establecida en la cláusula segunda del contrato preparatorio.

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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

c) Los demandantes aceptaron celebrar el referido contrato, a pesar de que

sabían que el referido inmueble estaba inmerso en un proceso judicial.

d) La regularización de los documentos de tal inmueble, establecida en la

cláusula segunda, no es sinónimo de prórroga ni de indeterminación de
plazo contractual; tanto más, si no se estableció una condición de esa
naturaleza.

2.3. DEMANDA RECONVENCIONAL.- Juliana Fernández Curo

(demandada), a través de su demanda reconvencional, solicita el
reconocimiento de la resolución del contrato de promesa de venta (objeto
de este proceso); y, el pago de una indemnización ascendente a S/
121,500.00 por concepto de daño emergente y lucro cesante, en mérito a
los siguientes argumentos:
a) Los demandantes no cumplieron con su obligación en la fecha en la que
debió celebrarse el contrato definitivo (octubre de 2010); por lo que, en
mérito a la cláusula segunda del contrato preparatorio, este quedo sin
efecto por causa imputable a los demandantes; tanto más, si ambas partes
no acordaron la renovación del indicado contrato.

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

b) La resolución del contrato fue formalizada mediante carta notarial de fecha

07 de enero del 2013 y notificada a los demandantes el 19 de febrero de
2013; por consiguiente, se debe reconocer la resolución de dicho contrato
preparatorio.

c) Devolvió los montos que los demandantes le depositaron, mediante dos

depósitos judiciales ascendentes en total a S/. 31,500.00.

2.4. SENTENCIA.- Luego de haberse tramitado el proceso conforme a su

naturaleza, el Juez del Juzgado Civil de Canchis - Sicuani, de la Corte
Superior de Justicia de Cusco, a través de la sentencia contenida en la
resolución N.° 78, declaró:
a) Infundada la demanda; y, dejó a salvo el derecho de los demandantes para
que soliciten, en la vía que corresponda, la devolución de su dinero.

b) Fundada en parte la demanda reconvencional; y, en consecuencia, resuelto

el contrato de promesa de venta de fecha 10 de julio de 2010 celebrado
entre ambas partes.

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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

c) Infundada en parte la demanda reconvencional; esto es, en el extremo que

se solicitó el pago de una indemnización ascendente a S/ 121,500.00 por
concepto de daño emergente y lucro cesante.

d) Improcedente la pretensión de los terceros excluyentes de propiedad,

referida al reconocimiento de propiedad sobre el referido inmueble.

Los fundamentos principales en los que dicho juez sustentó su decisión

fueron los siguientes:

a) Con respecto al cumplimiento de contrato, ninguna de las partes cumplió

con su respectiva obligación; por lo que, no resulta posible que el
demandante le exija a la demandada la celebración del contrato definitivo
de compraventa.

b) Con relación al reconocimiento de resolución extrajudicial, el contrato

preparatorio que ambas partes suscribieron, al no contar con un plazo
específico, venció al cabo de un año y desde ese momento quedó sin
efecto; por lo que, corresponde reconocer la resolución del referido
contrato.

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

2.5. SENTENCIA DE VISTA.- Posteriormente, el demandante Nestor

Dionicio Villanueva Sánchez interpuso recurso de apelación contra el
extremo de la sentencia de primer grado que declaró infundada su
demanda y fundada la demanda reconvencional de la demandada Juliana
Fernández Curo. Por lo que, la Sala Mixta, Liquidadora y de Apelaciones
de Canchis-Sicuani de la Corte Superior de Justicia de Cusco, confirmó
la sentencia apelada, por argumentos similares a los del juez de primer
grado; y, porque el referido contrato reúne las características de un contrato
preparatorio, mas no de un contrato definitivo, pues en el mismo se
consignó la obligación futura de transferir la propiedad de tal bien.

2.6. RECURSO DE CASACIÓN.- Esta Sala Suprema, mediante resolución

de fecha diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve (pág. 103 del
cuadernillo de casación), declaró procedente el recurso de casación del
recurrente por las siguientes causales:

(i) Infracción de los artículos 50, inciso 6, 121 y 122 del Código Procesal
Civil. “Sustenta que, la recurrida adolece de motivación aparente por tres
motivos: a) prescinde de toda consideración sobre el tipo de obligaciones
de los vendedores de celebrar el contrato definitivo y de conseguir las
condiciones para que la obligación del comprador recurrente opere:
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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

regularizar la propiedad. b) prescinde de la consideración en torno al plazo

para el pago del saldo, presupone el cumplimiento de las condiciones para
la celebración del contrato definitivo; es este el que está sujeto a un plazo,
el plazo de pago no puede ser exigible si no hay obligación de pago; y c) no
explica por qué, aun cuando declara estar frente a un contrato preparatorio,
el derecho de las partes a “salirse” de ese contrato no se expresa en clave
de retractación u deba evaluarse bajo los parámetros del incumplimiento.
Precisa que, las obligaciones recíprocas que derivan del compromiso de
contratar son, una vez entregadas las arras, solo dos obligaciones de
hacer: formular la oferta por el promitente vendedor y de aceptar la oferta
por parte del promitente comprador, por lo que, la motivación de la recurrida
en el sentido que se perdió el derecho a la celebración del contrato
definitivo, porque no se pagó el precio que se consignaría en el contrato
definitivo, es defectuosa por aparente. Acota que no se ha emitido
pronunciamiento sobre el derecho de retractación del promitente vendedor
para no celebrar el contrato definitivo de compra venta, que tendría que
haberse materializado con la entrega doblada de las arras. Señala que el
precio no tiene ninguna relación con el cumplimiento de las obligaciones de
hacer derivadas del compromiso de contratar, las obligaciones recíprocas
que derivan de este contrato consisten en prestaciones de hacer, del
promitente vendedor de formular la oferta, y, del promitente comprador de
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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

aceptarla; sin embargo, la Sala construye una obligación de pago que en

realidad deriva del contrato definitivo de compra venta y olvida que la única
manera de desvincularse del compromiso de contratar era ejerciendo el
derecho de retractación por parte del promitente vendedor, devolvieron el
doble de las arras que le fueron entregadas. Precisa que la Sala incurre en
una interpretación errónea del plazo determinable al que estaba sujeto el
compromiso de contratar, y no al plazo determinado como ha sostenido en
sus considerandos; el plazo determinable está sujeto al hecho futuro que
fue la regularización de la propiedad sobre el inmueble que fue objeto del
compromiso de contratar; regularización que se dio por sentencia judicial
del trece de junio de dos mil doce”.

(ii) Infracción de los artículos 1414, 1416, 1417 y 1480 del Código Civil.
“Alega que, la Sala de mérito no ha aplicado el artículo 1414 del Código
Civil que dispone que el principal efecto del compromiso de contratar es la
celebración del contrato definitivo, por tanto, la obligación incumplida solo
debe pertenecer al ámbito del contrato preparatorio; como el pago del
precio presupone la celebración del contrato definitivo, cuando se resuelve
el preliminar por el incumplimiento del potencial comprador no puede
utilizarse el incumplimiento del definitivo porque son diferentes. Acota que
se infringe el artículo 1416 del Código Civil, por cuanto no se ha tenido en
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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

cuenta que el plazo para contratar puede ser determinado o determinable,

en el caso de autos fue determinable pues se indicó el mes de octubre de
dos mil diez siempre que para dicha fecha la propiedad estuviese
regularizada; por tanto, no era un plazo determinable en un único momento,
sino que se trataba de un plazo derivado de la combinación de un término
con un hecho futuro; por lo que no tiene sentido (fuera del error
fundamental de hacer equivalentes las obligaciones del definitivo con las
del principal) que se indique que hubo incumplimiento porque no se realizó
un pago (que no era debido) antes de la fecha. Acota que, en todo caso, la
obligación de pagar (que emerge solo cuando la propiedad se haya
regularizado) no solo es parte del contrato definitivo, sino que, si las partes
hubieran querido que coincidan temporalmente los contratos, no hay
ninguna evidencia en la sentencia de vista de que el contrato sub litis
tuviera vigencia menor a un año y este podría renovarse por plazos iguales
de un año. Si la recurrida en su considerando 2.2 da cuenta de que los
vendedores resolvieron el contrato preparatorio en el año dos mil trece es
manifiestamente obvio que, fácticamente, el contrato seguía vigente a dicho
momento y que el mismo se había renovado en los términos del artículo
1417 del Código Civil, aunque ello no sea ni siquiera indispensable para el
análisis. Arguye que, un error grave de la Sala, es calificar el contrato como
uno en que la parte compradora ha pagado unas arras de retractación, si
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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

están pagadas, antes de que se celebre el contrato definitivo, el promitente

comprador ya no tiene más obligaciones; bajo el artículo 1480 del Código
Civil, la única manera de no cumplir con las obligaciones de celebrar el
contrato definitivo era devolviendo las arras dobladas por parte de los
promitentes vendedores; por lo que, indica que dicha regla ha sido
inaplicada. Finalmente concluye indicando que la Sala de mérito ha
prescindido del régimen legal de los contratos preparatorios y de las arras
de retractación; a pesar que es notorio que los vendedores han querido
evitar celebrar el contrato definitivo, la Sala superior ha escogido un
incumplimiento que no ha existido, porque no hay obligación de pago de
precio antes de celebrado el contrato definitivo de instada su celebración; y
lo ha colocado dentro de un plazo que tampoco es el del contrato
preparatorio”.

III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:

De conformidad con la resolución que declaró procedente el referido
recurso, corresponde determinar si la Sala Superior infringió los artículos
50, inciso 6, 121 y 122 del Código Procesal Civil y si, de ese modo, vulneró
el derecho del recurrente a la debida motivación de las resoluciones
judiciales. Y, de no ampararse dicha causal de carácter procesal,

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SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

determinar si la Sala Superior infringió los artículos 1414, 1416, 1417 y

1480 del Código Civil.

IV. FUNDAMENTOS:

El derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales

4.1. El Tribunal Constitucional en reiterados casos ha señalado que el derecho

a obtener una decisión adecuadamente motivada “(…) es una garantía
del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las
resoluciones no se encuentren justificadas en el mero capricho de los
magistrados, sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento
jurídico o los que se derivan del caso”1.

4.2. Asimismo, recientemente, el Tribunal antes indicado ha precisado que “La

motivación debida de una resolución judicial (…) supone la presencia
de ciertos elementos mínimos en la presentación que el juez hace de
las razones que permiten sustentar la decisión adoptada. En primer
lugar, la coherencia interna, como un elemento que permite verificar si
aquello que se decide se deriva de las premisas establecidas por el propio

1 STC Exp. N.° 0896-2009-PHC/TC, fundamento 07.

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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

juez en su fundamentación. En segundo lugar, la justificación de las

premisas externas, como un elemento que permite apreciar si las
afirmaciones sobre hechos y sobre el derecho hechas por el juez se
encuentran debidamente sustentadas (…) por el juez en su resolución.
En tercer lugar, la suficiencia, como un elemento que permite apreciar si el
juez ha brindado las razones que sustenten lo decidido en función de los
problemas relevantes determinados por el juez y necesarios para la
solución del caso. En cuarto lugar, la congruencia, como un elemento que
permite observar si las razones expuestas responden a los argumentos
planteados por las partes (…)”2 (lo resaltado es nuestro).

4.3. De lo jurisprudencia citada se desprende que para que una resolución

judicial se encuentre debidamente motivada se requiere que:
a) Exista coherencia entre las “premisas”, normativa y fáctica, y la “decisión
adoptada”.
b) Las premisas, normativa y fáctica, se encuentren debidamente justificadas.
c) Las premisas o razones que sustentan la decisión sean suficientes para dar
por resuelto el caso planteado.
d) Al justificar dichas premisas se haya dado respuesta a los argumentos
expuestos por las partes.

2 STC N.° 02075-2021-PA/TC, fundamento 04.

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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

La diferencia entre el contrato preparatorio y definitivo, y el modo de

distinguir un contrato de “promesa de venta” de uno de
“compraventa”

4.4. Los artículos 1414 y 1529 del Código Civil prevén:

Artículo 1414.- “Por el compromiso de contratar las partes se obligan a

celebrar en el futuro un contrato definitivo”.

Artículo 1529.- “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la

propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

4.5. Con respecto a la distinción entre el contrato preparatorio y definitivo y al

modo de distinguir un contrato de promesa de venta de uno de
compraventa, esta Suprema Corte estableció, en un caso similar a este,
que:

“DÉCIMO CUARTO.- EL CONTRATO PREPARATORIO: Conforme tiene

establecido esta Suprema Sala en la Casación número 3360-2017-
Arequipa, los contratos preparatorios son aquellos mediante los cuales se
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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

prepara la celebración de un contrato definitivo y en el cual las partes se

obligan a hacer
todo cuanto esté de su parte para que se concrete la celebración. En ese
contexto, el contrato preparatorio resulta ser distinto al contrato
definitivo, pues en el primero las partes solo se comprometen a
celebrar en el futuro un contrato típico o atípico bajo determinadas
estipulaciones establecidas con toda claridad, mientras que el
contrato definitivo es aquel en el que ya se encuentran las
estipulaciones del contrato que se obligaron a celebrar.
DÉCIMO QUINTO.- En esa misma línea, Torres Vásquez sostiene que: (…)
“Para distinguir el contrato de promesa del contrato definitivo, por lo menos,
se debe indagar la voluntad de diferir los efectos contractuales definitivos.
Las expresiones, como, por ejemplo, “promesa de vender” o
“promesa de adquirir” no son decisivas, porque con frecuencia son
usadas impropiamente en contratos definitivos” (…).
DÉCIMO OCTAVO.- (…) en la Casación número 1659-2014-La Libertad,
este Supremo Tribunal ha establecido lo siguiente: “Siendo así, del citado
“Contrato de Promesa Compraventa de bien inmueble” que obra de
fojas 04, se aprecia que la sociedad conyugal conformada por Josefa
Guarniz Gonzáles y Manuel Luis Nishitate Ordónez, dieron en “venta real
y enajenación perpetua y definitiva” a favor de la sociedad conyugal
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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

conformada por Rosa Elizabeth Castillo Mejía y Carlos Miguel Meza

Aguilar, el Departamento número ciento uno y estacionamiento que forman
parte inmueble ubicado en la Calle Jaime de Gondra, Manzana “D”, Lote
número nueve, por el precio de ciento ochenta mil nuevos soles
(S/.180,000.00), de los cuales veintisiete mil nuevos soles
(S/.27,000.00) fueron pagados a la suscripción del contrato y el saldo
de ciento cincuenta y tres mil nuevos soles (S/.153,000.00) se acordó
que serían pagados al momento de la formalización del mismo (…). De
lo señalado precedentemente, podemos establecer que el contrato de fecha
diecinueve de enero de dos mil doce, es un acto jurídico que cumple con
los requisitos establecidos por el artículo 1529 del Código Civil, en tanto se
ha identificado a los vendedores que se obligaron a transferir la propiedad
del departamento número ciento uno y su estacionamiento, así como a los
compradores (ahora demandantes), así como se fija el precio en dinero,
incluso se indica que se ha cumplido con abonar una determinada cantidad
de dinero como adelanto hasta la formalización del contrato, siendo ello así,
resulta errado lo alegado por las instancias de mérito cuando refieren
que estamos frente a un contrato preparatorio de promesa de venta.
(…) Estando a lo indicado, es evidente que en el caso de autos, no
estamos frente a un contrato de promesa de venta, puesto que no se ha
señalado la obligación de celebrar un contrato a futuro, en tanto, ya se
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 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

había celebrado el contrato definitivo (…)” (lo resaltado y subrayado es

nuestro).

4.6. De los dispositivos normativos y de la jurisprudencia citada en el numeral

precedente se desprende que:

a) El contrato preparatorio es aquel en el que se prepara la celebración del

contrato definitivo y, por ende, se establece una obligación de hacer,
consistente en la celebración posterior de un contrato definitivo. En cambio,
el contrato definitivo es aquel en el que se celebra el contrato típico o
atípico definitivo y, por tanto, se establecen las obligaciones de dar, hacer o
no hacer del contrato que se obligaron celebrar en el contrato preparatorio.
b) Las expresiones, como por ejemplo, “promesa de vender” o “promesa de
adquirir” no constituyen características configuradoras del contrato
preparatorio de promesa de venta, en tanto que las mismas suelen ser
usadas de manera inapropiada en los contratos de compraventa. Por
consiguiente, estaremos ante un “contrato de compraventa” y no ante uno
de “promesa de venta”, cuando se aprecie en el supuesto contrato de
promesa de venta: a) la transmisión del bien; o, b) el pago de una parte del
precio; es decir, cuando se advierta que, a través del supuesto contrato de
promesa de venta, se viene ejecutando, en realidad, las prestaciones
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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

propias de los contratos de “compraventa”, “compraventa con reserva de

propiedad”, “compraventa sujeta a condición”, “compraventa sujeta a plazo
resolutorio” etc.

Análisis del caso concreto

4.7. En principio, se debe aclarar que, si bien la sentencia impugnada emitió

pronunciamiento en torno a la demanda y demanda reconvencional, en la
presente sentencia únicamente corresponde examinar el extremo en el que
se declaró infundada la demanda de cumplimiento de contrato, debido a
que ninguna de las causales está referida a cuestionar el extremo de la
sentencia referido a la demanda reconvencional.

4.8. Con respecto a la causal de carácter procesal citada en el numeral 2.6

precedente (referida la vulneración del derecho a la debida motivación), de
los argumentos en los que se sustenta dicha causal se tiene, como principal
cuestionamiento, que la Sala Superior no habría examinado
adecuadamente las prestaciones del supuesto contrato de promesa de
venta (esto es, que el monto que debía cancelar el demandante, por
concepto de precio, no guarda relación con las obligaciones propias de un

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 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

contrato de promesa de venta) y que, de ese modo, no habría advertido la

real naturaleza de tal contrato.

4.9. De la revisión de la sentencia impugnada se tiene que la Sala Superior, si

bien estableció que nos encontramos ante un contrato de promesa de
venta, no se pronunció en torno al cuestionamiento del recurrente, referido
a que el monto que debía cancelar el demandante, por concepto de precio
(31,500.00 al momento de la suscripción de la minuta y S/ 35,500.00 al
momento de la formalización de la transferencia), no guarda relación con
las obligaciones propias de un contrato de promesa de venta. No obstante,
en mérito al artículo 3973, segundo párrafo, del Código Procesal Civil (que
establece que la Sala no casará la sentencia, por el sólo hecho de estar
erróneamente motivada, si su parte resolutiva se ajusta a derecho), esta
Sala Suprema considera que no corresponde casar la sentencia de vista,
en tanto que el sentido de lo resuelto, por la Sala Superior, se ajusta a
derecho.

3 “La Sala no casará la sentencia por el sólo hecho de estar erróneamente motivada, si su parte
resolutiva se ajusta a derecho”.

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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

4.10. A saber, de la cláusula segunda del contrato de promesa de venta (pág.

05), celebrado entre ambas partes, se aprecia:

“SEGUNDO.- POR EL PRESENTE CONTRATO MARCOS CURO CCAMA, Y

ESPOSA JULIANA FERNÁNDEZ CURO, CONCEDEN EN COMPRAVENTA CON
ARRAS DE RETRACTACIÓN, A FAVOR DE NESTOR D. VILLANUEVA
SÁNCHEZ, Y ESPOSA DORIS BERÓNICA GUTIERREZ SÁNCHEZ, EL
INMUEBLE DESCRITO EN LA PRIMERA CLÁUSULA DE ESTA MINUTA, EN
LA CANTIDAD CONVENIDA DE SETENTA MIL NUEVOS SOLES (70,000.00),
QUE SERÁN PAGADOS POR LOS POSIBLES COMPRADORES A FAVOR DE
LOS PROBABLES VENDEDORES EN LA FORMA QUE SIGUE: TREINTA Y UN
MIL QUINIENTOS NUEVOS SOLES (S/ 31,500.00), AL FIRMAR ESTA MINUTA,
Y LA DIFERENCIA DE TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS NUEVOS SOLES
(S/ 38,500), AL MOMENTO DE FIRMAR LA FORMALIZACIÓN DE
COMPRAVENTA DEFINITIVA POR ESCRITURA PÚBLICA, QUE SERÁ EN EL
MES DE OCTUBRE DEL PRESENTE AÑO, PREVIA REGULARIZACIÓN DE LA
DOCUMENTACIÓN RELACIONADA AL INMUEBLE (…)” (lo resaltado es
nuestro).

De dicha cláusula se evidencia que las partes no celebraron un contrato de

“promesa de venta”, sino, mas bien, un contrato de “compraventa” con
reserva de propiedad y sujeto a plazo resolutorio; así pues, se identificó el
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CASACIÓN N° 3063 – 2019

CUSCO
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inmueble objeto de venta (cuya transferencia fue reservada hasta el pago

total del precio) y, por otro lado, se obligó al demandante (comprador)
pagar, a la suscripción de la supuesta promesa de venta, la suma de S/
31,500.00 por concepto de precio (es decir, se obligó al demandante
ejecutar una prestación propia del contrato de compraventa).

4.11. Por tanto, en atención a lo establecido en el numeral 4.5 (sobre el modo de

distinguir una promesa de venta de una compraventa) y en mérito a los
numerales precedentes, en el presente caso no nos encontramos ante un
contrato preparatorio, sino ante un contrato definitivo.

4.12. Ahora, con respecto a que no se habría tenido en cuenta que el plazo que
tenía el demandante para cancelar el saldo pendiente se encontraba sujeto
a la regularización del título de propiedad del bien materia de venta, de la
interpretación de la cláusula segunda del citado contrato se
desprende que la ejecución de la obligación del demandante
(comprador) no se encontraba sujeta al cumplimiento de la obligación
de los demandados (vendedores), sino que ambas partes tenían hasta
el último día del mes de octubre de 2010 para cumplir con sus
respectivas obligaciones (es decir, el demandante para cancelar la
totalidad del monto convenido y los demandados para regularizar los
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documentos de su inmueble) y, de ese modo, exigir al otro la ejecución

de su respectiva prestación; sin embargo, ninguna de las partes
cumplió con su correspondiente obligación dentro de dicho plazo. Por
lo tanto, no es posible declarar fundada la demanda ni exigir a los
demandados que transfieran el referido inmueble al demandante.

4.13. Con respecto a que los demandados debieron devolver las arras de
retractación dobladas para poder desvincularse de tal contrato, el artículo
1480 del Código Civil señala “La entrega de las arras de retractación sólo
es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho
de retractarse de ellos”. Por consiguiente, habiéndose establecido que no
nos encontramos ante un contrato preparatorio, no resulta válida ni exigible
dicha clase de arras.

4.14. Por estas consideraciones, la causal de carácter procesal denunciada por

el recurrente debe ser desestimada.

4.15. De igual modo, se debe desestimar la causal de carácter material

denunciada por el recurrente (referida a la infracción de los artículos 1414,
1416, 1417 y 1480 del Código Civil) no solo porque la misma se sustenta
en argumentos similares en los que se funda la causal de carácter procesal,
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sino, además, porque a través de la presunta infracción de dichos

enunciados normativos se busca cuestionar la naturaleza dicho supuesto
contrato de promesa de venta, la cual, ya fue analizada y dilucidada por
esta Sala Suprema.

V. DECISIÓN:

Por estas consideraciones, en aplicación del segundo párrafo del artículo

397 del Código Procesal Civil, declararon:
1. INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandante Néstor
Dionicio Villanueva Sánchez; en consecuencia, NO CASARON la
sentencia de vista contenida en la resolución de fecha once de abril de dos
mil diecinueve, emitida por la Sala Mixta, Liquidadora y de Apelaciones de
Canchis – Sicuani de la Corte Superior de Justicia de Cusco.
2. DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial “El
Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Nestor Dionicio
Villanueva Sánchez sobre cumplimiento de contrato y otros; y los
devolvieron. Interviniendo como ponente el señor Juez Supremo Cunya
Celi.-
SS.

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ARANDA RODRÍGUEZ

BUSTAMANTE OYAGUE

CUNYA CELI

ECHEVARRÍA GAVIRIA

RUIDIAS FARFÁN

Fcc/Aqc

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