CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas

SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:DE LA BARRA BARRERA JOSE
FELIPE /Servicio Digital
Fecha: 31/10/2024 10:11:42,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL

CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE SALA CIVIL TRANSITORIA
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:BUSTAMANTE
OYAGUE EMILIA /Servicio Digital
Fecha: 13/11/2024 15:52:28,Razón:
CASACIÓN N.º 3571-2021
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
MADRE DE DIOS
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO

CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones Sumilla: para otorgar la posesión de un bien inmueble, el sujeto
Electronicas SINOE debe estar premunido o legitimado para ello, lo cual no ha
SEDE PALACIO DE JUSTICIA, sucedido en el presente caso, pues el demandante Edwin
Vocal Supremo:CABELLO Mercado Gonzales no cuenta con ningún derecho sobre el bien
MATAMALA Carmen Julia FAU
20159981216 soft inmueble objeto de restitución, pues el título que lo constituía
Fecha: 5/11/2024 00:21:31,Razón: como propietario ha dejado de surtir sus efectos, no resultando
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE factible que pretenda la restitución del bien inmueble a su favor
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL cuando aquel no se encuentra habilitado para promover la acción
de desalojo.
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA Lima, ocho de agosto de dos mil veinticuatro.
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:FLORIAN VIGO
Olegario David FAU 20159981216
soft
Por Resolución Administrativa N.° 000056-2023-CE-PJ de 26 de enero de 2023,
Fecha: 8/11/2024 16:46:00,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE se creó la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, por el término de tres
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
meses, entrando en funciones a partir del 1 de junio de 2023.
CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE Mediante Resolución Administrativa N.º 000010-2023-SP-SC-PJ de 12 de mayo
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Vocal Supremo:ZAMALLOA
CAMPERO ELOY /Servicio Digital de 2023, se dispuso la remisión de los expedientes con número impar de la Sala
Fecha: 11/11/2024 18:59:02,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE Civil Permanente a la Sala Civil Transitoria y a partir del 1 de junio de 2023, que la
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL

Sala Civil Permanente reciba los nuevos ingresos con números pares y la Sala
CORTE SUPREMA DE Civil Transitoria con números impares.
JUSTICIA CORTE SUPREMA
- Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
Suprema:SALINAS DULANTO
Ingrid Liv FAU 20159981216 soft
Fecha: 22/11/2024 16:48:16,Razón:
RESOLUCIÓN
REPÚBLICA: vista la causa N.° 3571-2021, en audiencia pública llevada a cabo
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE
SUPREMA / LIMA,FIRMA DIGITAL en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO:

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema el recurso de casación interpuesto

por el demandante Edwin Mercado Gonzales, mediante escrito del 17 de febrero
de 20211, contra la sentencia de vista del 28 de diciembre de 20202, emitida por la
Sala Civil de Tambopata de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios, que

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resolvió CONFIRMAR la sentencia del 11 de agosto de 20203, la cual declaró

infundada la demanda de vencimiento de contrato.

II. ANTECEDENTES:

2.1. Demanda

Mediante escrito del 3 de julio de 20184, subsanado por escrito de 16 de julio de

20185, el demandante Edwin Mercado Gonzales interpone demanda de
otorgamiento de escritura pública contra Marcos Moreno Econema y Esther Armas
Díaz, planteando como pretensión principal: desalojo por la causal de
vencimiento de contrato, a fin que los demandados desocupen y entreguen parte
del inmueble signado como lote 4, de la manzana D, ubicado en ENACE de la
ciudad de Puerto Maldonado (ambientes de la esquina del inmueble, frente al
parque Juan Pablo II) de la ciudad de Puerto Maldonado, de un área de 105
metros cuadrados, en el cual se encuentra construida una vivienda de un solo piso
de material concreto y techo de calamina, constituido por tres habitaciones, un
baño y un patio; así como pretensión accesoria: pago de arriendos, a efectos
que los demandados paguen por concepto de arrendamiento o merced
conductiva, el importe de S/ 36,000.00 (treinta y seis mil y 00/100 soles),
equivalente a 7 años y 6 meses, al 18 de mayo de 2018, fecha que se requirió el
pago vía notarial, bajo los siguientes fundamentos:
i) Suscribió un contrato privado de alquiler de 20 de abril de 2011, con Marcos
Moreno Econema, para que ocupe parte del inmueble de su propiedad con su
pareja Esther Armas Díaz y su familia, por 6 meses, propiamente desde el 23 de
julio de 2011 hasta el 23 de octubre de 2011, pagando un arrendamiento de S/
400.00 soles mensuales, la misma que al vencimiento, no se renovó, pero los
demandados solicitaron ocupar unos meses más el inmueble y que luego
desocuparían, sin embargo, abusando la confianza y la amistad, han continuado

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ocupando el inmueble, dejándose de pagar alquileres a partir del mes de

noviembre de 2011 hasta la fecha.
ii) Se le requirió vía carta notarial al demandado, la desocupación y el pago de
alquileres adeudados, la misma que fue debidamente recepcionada por los
demandados, teniendo como respuesta por parte de los demandados la negativa
de desocupar y entregar el bien inmueble y pagar lo adeudado por concepto de
arrendamiento.
iii) Estando resuelto el contrato por requerimiento vía carta notarial, los
demandados no tienen título que justifique la ocupación del inmueble a la fecha y
frente a la actitud negativa, debe ordenarse que se desocupe y entregue el
inmueble de su propiedad.
iv) Respecto al pago de arriendos, luego del vencimiento del contrato de alquiler,
esto es, a partir del 24 de octubre de 2011 y existiendo un atraso en el pago de
alquileres de más de 2 meses y 15 días, se les requirió vía carta notarial para que
paguen la merced conductiva, dentro de un plazo de 15 días, a fin que paguen el
monto de S/ 36,000.00 (treinta y seis mil y 00/100 soles), equivalente a 7 años y 6
meses.
v) De manera previa a la presentación de esta demanda, se ha emplazado a los
demandados a través de un centro de conciliación extrajudicial, con las mismas
pretensiones, sin embargo, no se concretó un acuerdo.

2.2. Contestación de demanda

Los demandados, Marcos Moreno Econema y Esther Armas Díaz, mediante su
escrito del 1 de agosto de 20186, contestaron la demanda, solicitando se declare
infundada o improcedente la demanda, por los siguientes fundamentos:
i) No existe identidad entre el acta de conciliación y la pretensión originaria, en
atención a que en la conciliación no se especifica cuál es la causal de desalojo ni
el inmueble sobre el cual debe recaer esta medida, atentando contra el principio
de literalidad, por lo que, la demanda debe ser declarada improcedente.
ii) No existe obligación de restituir el predio, porque los demandados serían

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propietarios, en tanto, inicialmente tuvieron la condición de inquilinos del

accionante, sin embargo, esta condición ha variado en atención que él mismo ha
procedido a transferirnos el bien inmueble recibiendo pagos parciales por la
compraventa, lo cual ha suscitado desde el mes de marzo de 2014, como
demuestran los sucesivos recibos de pago parcial otorgados por el demandante
por un total de S/ 17,930.00 soles, siendo el pago inicial de S/ 4,930.00 soles y el
precio final de US$ 38,000.00 dólares americanos, siendo así, no se puede
demandar desalojo a quien tiene la condición de propietario del bien.
iii) No existe obligación de pagar alquileres devengados porque el arrendamiento
ha fenecido en marzo de 2014 y desde esa fecha serían propietarios, por cuanto,
el demandante no ha aparejado los recibos de alquiler en los formatos de SUNAT,
por lo cual, no se puede pretender un pago de alquileres si no se adjunta los
recibos para ser cancelados, asimismo, el accionante ha adjuntado recibos los
cuales permiten acreditar que durante el tiempo que tuvieron la condición de
inquilinos, cumplieron con el pago de los alquileres pertinentes.

2.3 Sentencia
Mediante sentencia con fecha 11 de agosto de 2020, se declaró infundada la
demanda de desalojo por causal de vencimiento de contrato y falta de pago de
arrendamientos, por los siguientes fundamentos:
i) Se verifica que Edwin Mercado Gonzales en forma primigenia procedió adquirir
vía contrato de compraventa a plazos con garantía hipotecaria del Ministerio de la
Presidencia Unidad Técnica Especializada del Fondo Nacional de Vivienda, la
propiedad del núcleo básico de 24.54m2 de área construida y el lote 4 de
180.00m2 de área sobre el que se encuentra edificado en la manzana D del
proyecto denominado “Puerto Maldonado”, según puede verse de la cláusula
segunda del citado contrato, la que se inscribió provisionalmente en la ficha N.°
4119, de lo que se colige que el demandante en su calidad de propietario del bien
inmueble procedió a celebrar contrato de arrendamiento con los demandados
Esther Armas Díaz y Marcos Moreno Econema por el plazo de seis meses, desde
el 23 de abril hasta el 23 de octubre de 2011, renovable previo acuerdo de las

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partes, acorde al contrato de arrendamiento, por lo que, no puede quedar duda

alguna que dicho contrato si bien venció en esta última fecha, pero continuó
rigiendo conforme a los recibos adjuntados por los emplazados resultando
aplicable la previsión legal del artículo 1700 del Código Civil, lo que no puede
pasarse por alto, habiendo cambiado la situación jurídica de los demandados a
partir del 3 de febrero de 2014.
ii) La compraventa realizada por el demandante correspondía a plazos con
garantía hipotecaria, consignándose la reserva de propiedad del inmueble, hasta
que el precio sea totalmente cancelado según puede verse del último párrafo,
tercera cláusula del contrato citado, siendo que la propiedad del inmueble materia
del proceso se dispuso su independización e inscribió en la partida N.°
11143241 conforme fluye de la partida N.° 05001497, entonces, como según se
tiene de la partida N.° 11143241, empero, la propie dad inscrita se encuentra a
nombre del Banco de Materiales S.A.C., en liquidación, situación que no puede
pasarse por desapercibido, pues el demandante no llegó a tener la propiedad
consolidada del inmueble sub litis, departamento de Madre de Dios, pese a su
inscripción provisional en la ficha N.° 4119.
iii) Mediante la carta N.° 3571-2018- BANMAT SAC/L, rem itida por Banco de
Materiales en liquidación, se informó que el predio objeto de demanda, fue
vendido a favor de Edwin Mercado Gonzales mediante contrato de compraventa
del 30 de junio de 1995, pero posteriormente mediante resolución N.° 1257-2007-
PSI-BM, publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de diciembre del 2007, se
ha resuelto dicho contrato de compraventa por la causal de incumplimiento en el
pago oportuno de sus respectivas cuotas de crédito, razón por la cual, se
extinguió la relación acreedor-deudor y el derecho de propiedad ha sido revertido
a favor del Banco de Materiales en liquidación, entonces, mal podría el
demandante irrogarse la condición de propietario, así como tampoco de
arrendador del multicitado bien inmueble, por lo que, no puede pretender la
exigencia del desalojo y restitución del bien materia del proceso, cuando a la
fecha la situación jurídica que lo legitimaba ha variado y dejado de ser propietario
por la resolución del contrato decretada.

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iv) En lo que respecta a la solicitud de refinanciamiento de crédito de fecha 28 de

setiembre del 2018 y la consulta de cuotas pendientes e impresión de publicidad
de plan de refinanciamiento, sin embargo, dichas documentales no pueden
desplegar efectos para la acreditación de la titularidad del bien materia de litis,
menos respecto del contrato de compraventa, además, la petición de
refinanciamiento constituye un trámite administrativo que merecerá la evaluación
de la entidad correspondiente.

2.4. Recurso de apelación

El demandante Edwin Mercado Gonzales, por escrito con fecha 19 de agosto de
20207, interpuso recurso de apelación, bajo los siguientes argumentos:
i) La sentencia induce a la confusión, en tanto, su pretensión es clara y concreta,
por lo cual, se haría innecesario referirse o analizar si se convirtieron o no en
precarios los demandados, asimismo, se pretende confundir al señalar que, la
entrega de dinero efectuada al demandante a partir del 3 de febrero de 2014 por
compromiso de venta de una casa, no tendría nada que ver con el contrato de
arrendamiento del inmueble materia de sub litis.
ii) En la primera instancia se ha señalado que, habría recurrido como propietario y
no como arrendador, sin embargo, que aun no siendo propietario tendría la
condición de arrendador. De la misma manera, el A quo habría realizado un
análisis a medias del artículo 1700 del Código Civil soslayando una prueba (carta
notarial) existente, actuada y reconocida por los demandados.
iii) El A quo comete error al señalar que, el recurrente no tenía la condición
propietario al suscribir el contrato de arrendamiento, dejando de ser protegido por
la figura de la propiedad menos como arrendador, cuando en realidad estaría
probado con el contrato de arrendamiento con el demandado, poniendo fin a dicho
contrato cuando solicita que el bien inmueble cuestionado le sea devuelto.
iv) El recurrente tendría la posesión física, pública y permanente del inmueble
materia de litis desde el año 1995; por lo que al 2007, año en que se emitió la
resolución N.°1257-2007-PSI-BM, la cual resuelve el contrato de compra venta a

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plazos con garantía hipotecaria con el Ministerio de Vivienda, habrían transcurrido

12 años, consiguientemente, tendría el derecho de propiedad por la posesión del
bien, precisa que hasta el 2011 año cuando suscribe un contrato de
arrendamiento habrían transcurrido 16 años de conducción física, permanente y
pública, indicando que estos hechos no habrían sido considerados por el juez de
primera instancia.

2.5. Sentencia de vista

Mediante sentencia de vista del 28 de diciembre de 2020, el Ad quem resolvió
confirmar la sentencia de fecha 11 de agosto de 2020, la cual declaró infundada
la demanda la demanda de desalojo por causal de vencimiento de contrato y falta
de pago de arrendamientos, por los siguientes fundamentos:
i) En el contrato de compra venta a plazos con garantía hipotecaria del 30 de junio
de 1995, del bien inmueble sub litis, realizado entre el demandante Edwin
Mercado Gonzales y el Ministerio de la Presidencia Unidad Técnica Especializada
del Fondo Nacional de Vivienda, fue resuelto por falta de pago a través de la
resolución N°1257-2017-PSI-BM del 12 de diciembre d e 2007, a favor del Banco
de Materiales en liquidación, razón suficiente para que el demandante no pueda
atribuirse el derecho a ser propietario de dicho inmueble, asimismo, tampoco
podría tener la condición de arrendador no pudiendo pretender la exigencia del
desalojo y restitución del bien materia de proceso, en razón que, a la fecha la
situación jurídica que lo legitimaba habría cambiado, dejando de ser propietario,
argumento que este colegiado considera está acorde con lo precitado en el
artículo 1667 del Código Civil sobre sujetos impedidos para arrendar: “puede dar
en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que
administra”.
ii) Se verificó del contrato de arrendamiento del 20 de abril de 2011, entre las
partes procesales respecto del bien materia de desalojo, cuyo vencimiento tenía
como fecha el 23 de octubre del 2011, llevado a cabo, aproximadamente, 3 años y
4 meses después de la resolución precitada que resuelve la titularidad del
demandante Edwin Mercado Gonzales sobre el bien arrendado

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iii) Las partes procesales a partir del 03 de febrero de 2014, habían acordado la
compra venta del bien que era ocupado por los demandados, siendo que al 2014
el demandante tampoco tenía facultades para realizar dicho acto jurídico, puesto
quien vende un bien como propio cuando es ajeno, en este caso, el acto jurídico
es inválido e ineficaz, en razón que, no puede existir voluntad de disposición,
sobre el derecho de otro sujeto, tal como lo establece el artículo 1409 inciso 2 del
Código Civil y el artículo 197 inciso 4 del Código Penal. En el caso de autos el
titular del bien materia de apelación es el Banco de Materiales.
iv) Ha quedado debidamente probado que, mediante la resolución N.°1257-2007-
PSI-BM, publicada el 20 de diciembre de 2007, el demandante no tenía facultades
para arrendar mucho menos tener el título de propietario del bien materia de litis
esto conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil.

III. PROCEDENCIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:

Mediante resolución de fecha 12 de agosto de 20228, se declaró la procedencia

del recurso de casación interpuesto por el demandante Edwin Mercado Gonzales,
por las causales de: Infracción normativa procesal de los artículos 586, 591 y
artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil: i) Alega que el
citado artículo 586 del Código Procesal Civil, establece que puede demandar, el
propietario, el arrendador, el administrador o cualquier otro que tenga derecho a la
restitución del predio. En el caso del recurrente, si bien está en cuestión el
derecho de propiedad, ejerce el dominio del mismo de manera continua, física,
pública, directa y de buena fe, en mérito de la compraventa a plazos con garantía
hipotecaria que suscribió con ENACE y la resolución de contrato a la que se hace
referencia en la sentencia no se encuentra inscrita en registros públicos, debiendo
comprender dentro de la legitimidad para obrar pasiva a todo aquel que ocupa el
bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque
nunca lo tuvo o el que tenía feneció; ii) Señala que, el petitorio de la demanda es
de desalojo por cumplimiento de contrato y el pago de alquileres dejados de
pagar, conforme a lo establecido en el artículo 591 del Código Procesal Civil, solo

8 Página 43-46 del cuadernillo de casación.

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es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia en su caso,

consecuentemente, el ofrecimiento de pruebas pretendiendo posteriormente
confundir al señalar que la entrega de dinero efectuado al recurrente fue por un
compromiso de venta de una casa, no tiene nada que ver con la pretensión en
discusión, es decir, el desalojo y iii) Sostiene que, se ha vulnerado lo establecido
por el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, al no haberse
aplicado el derecho que corresponde, aunque no haya sido invocado por las
partes o lo haya sido erróneamente, toda vez que aún en el supuesto no
consentido que el recurrente hubiera dejado de tener el derecho de propiedad
sobre el bien materia de litis, a la fecha tendría la calidad de poseedor del mismo,
lo que permite el ejercicio de los atributos de la propiedad.

IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:

De la lectura de los fundamentos del recurso de casación, así como de la

resolución de procedencia a que se ha hecho referencia con anterioridad, se
establece que la materia jurídica, objeto de control en sede casatoria, será
determinar si corresponde revocar la decisión impugnada, en caso de haberse
incurrido en la infracción normativa procesal de los artículos 586, 591 y artículo VII
del Título Preliminar del Código Procesal Civil.

V. ANÁLISIS:

PRIMERO. El recurso extraordinario de casación es formal y excepcional, que

solo puede fundarse en cuestiones eminentemente jurídicas y no fácticas o de
revaloración probatoria, permite ejercer el control de las decisiones
jurisdiccionales, así como, determinar si en dichas decisiones se ha infringido o no
las normas que garantizan el debido proceso, traducido en el respeto de los
principios que lo integran, es por esa razón, que el artículo 384 del Código
Procesal Civil establece que el recurso de casación tiene como fines i) la
adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y; ii) la uniformidad de
la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia.

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SEGUNDO. Ingresando al análisis de las infracciones normativas de orden

procesal, corresponde absolver la causal del artículo 586 del Código Procesal
Civil, por el argumento que, puede demandar el propietario, el arrendador, el
administrador o cualquier otro que tenga derecho a la restitución del predio, en el
caso del casacionista, si bien está en cuestionar el derecho de propiedad, aquel
ejerce el dominio del mismo de manera continua, física, pública directa y de buena
fe, en mérito de la compraventa a plazos con garantía hipotecaria que suscribió
con ENACE y la resolución de contrato a la que se hace referencia en la sentencia
no se encuentra inscrita en registros públicos, debiendo comprender dentro de la
legitimidad para obrar pasiva a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su
derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que
tenía feneció.
En principio, debe mencionarse lo ateniente al referido artículo, el cual establece
que:
“Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo

Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo

dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.

Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra

persona a quien le es exigible la restitución.”

De esta manera, en lo concerniente a la posición habilitante o legitimante, para

efectos de la acción de requerir o contra quien se pretende la restitución del bien
inmueble, es fundamental identificar quiénes son los sujetos con legitimidad en el
proceso de desalojo, para esto, se debe verificar lo siguiente: el demandante,
debe demostrar que posee un título que le permite reclamar el bien (cualquier
persona que tenga derecho a la restitución del predio o a la posesión) y el
demandado, debe acreditar que su posesión actual está escoltada por un título
vigente (debe probar que no carece de título o que su título sigue vigente).

TERCERO. En este contexto, examinando la posición legitimante del

demandante a fin de requerir al demandado la restitución del predio objeto de
demanda, mediante el proceso de desalojo por causal de vencimiento de
contrato, se debe tener en consideración que, el accionante ostentaba el derecho
propiedad del predio sub litis, en mérito al contrato de compraventa a plazos con

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garantía hipotecaria del 30 de junio de 1995, cuyos contratantes son: el

demandante Edwin Mercado Gonzales y el propietario registral (en ese
momento) Ministerio Presidencia – Unidad Técnica Especializada del Fondo
Nacional de Vivienda-FONAVI, conforme se acredita de la partida registral
provisional N.° 4119, inscribiéndose el derecho de propiedad a favor del
demandante y la constitución de hipoteca a favor de Fondo Nacional de
Vivienda-FONAVI, ambos el día 21 de noviembre de 1997.

Pues bien, cabe mencionar que, respecto al inmueble que se pretende desalojar,
coexisten dos partidas registrales, una provisional antes mencionada (partida
registral N.° 4119 - propietario demandante Edwin M ercado Gonzales, inscrito el
21 de noviembre de 1997) y de otro lado una definitiva (partida registral matriz
N.° 05001497 - propietario Fondo Nacional de Vivien da-FONAVI, inscrito el 30 de
marzo de 1993), dentro del cual se ha independizado el predio del lote 4 de la
manzana D, ubicado en el pasaje trece de la ciudad de Puerto Maldonado,
distrito y provincia de Tambopata, departamento de Madre de Dios, con un área
de 180 metros cuadrados, inscrito en la partida registral N.° 11143241
(propietario - el Banco de Materiales S.A.C. en liquidación, inscrito el 9 de
diciembre de 2016), dicho predio resulta ser el mismo en todas las partidas
registrales antes mencionadas.

CUARTO. En ese sentido, corresponde señalar que, si bien en el contrato de

compraventa a plazos con garantía hipotecaria y en la partida registral matriz,
aparece como propietario-celebrante el Fondo Nacional de Vivienda-FONAVI, sin
embargo, por Decreto Supremo N.° 109-2003-EF del 27 de julio de 2003, dispuso
la transferencia de recursos al Banco de Materiales S.A.C., en lo que respecta a
los proyectos de programas de viviendas y/o créditos supervisados cuyos
préstamos fueron otorgados con recursos del FONAVI, transfiriendo éste último
los expedientes del programa de vivienda Puerto Maldonado, distrito y provincia
de Puerto Maldonado, departamento de Madre de Dios, dentro del cual se
encuentra el predio materia de litis, por lo cual, se concluye que, en mérito al

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DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO

Decreto Supremo antes mencionado, el Banco de Materiales S.A.C. en

liquidación, se ha sustituido en las facultades que ejercía ENACE (empresa del
Estado peruano que construyó con recursos del FONAVI), tales como declarar
y/o ratificar la resolución o rescisión administrativa de contratos, además, resulta
ser el propietario respecto de este bien inmueble.

De esta forma, el contrato de compraventa a plazos con garantía hipotecaria del

30 de junio de 1995, entre el propietario UTE-FONAVI y el adjudicatario-
demandante Edwin Mercado Gonzales, pactaron en la cláusula tercera lo
siguiente: “El precio de venta del inmueble objeto del presente contrato S/ 9,522.60 que el/los
comprador/es se obligan a pagar mediante la cuota inicial de S/ 476.15, abonada a la fecha de
suscripción del presente contrato y el saldo ascendente a S/ 9,046.45, mediante el pago de 180
cuotas mensuales que incluyen la amortización del capital, los intereses y la prima de seguro de
desgravamen hipotecario (…)”

QUINTO. En esta misma línea, la cláusula cuarta establece: “El/los comprador/es se

obligan a pagar puntualmente las cuotas señaladas en la cláusula tercera, la falta de pago de tres
cuotas de amortización mensual consecutivas más 15 (quince) días dará lugar a la resolución del
contrato y ejecución de la garantía hipotecaria entendiéndose que la mora se produce de pleno
derecho por el mero transcurso de los términos, procediéndose de acuerdo a Ley.”, además, en
la cláusula sexta se ha estipulado que: “El/los compradores, declaran conocer las normas
contenidas en el reglamento de adjudicaciones aprobado mediante D.S. No. 008-92, así como los
derechos y obligaciones que emanan del presente contrato, los que se detallan en el anexo adjunto
que forma parte integrante del mismo, comprometiéndose desde ya a su fiel cumplimiento bajo
causal de resolución”.

De lo mencionado, se aprecia del anexo en referencia, que prevé los derechos y

obligaciones de el/los comprador/es, entre los cuales se ha pactado las
condiciones: “c) A continuar aportando al FONAVI, durante el plazo establecido en la cláusula
tercera del contrato principal para la cancelación del inmueble, lo que deberá acreditarse con la
documentación correspondiente, como requisito previo al abono de las mensualidades”, entre las
demás clausulas, la misma que, se sujeta en el incumplimiento del comprador de
cualquiera de las obligaciones señaladas en la cláusula anterior dará lugar a la

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resolución (dejar sin efecto) del contrato y/o a la ejecución de garantía

hipotecaria y que ENACE administrativamente ejercite, según las
circunstancias, las facultades especiales de resolución o ejecución (…).

SEXTO. Ahora bien, cabe relievar que, en el Decreto Supremo N.° 008-92-PRES -
Reglamento de Único de Adjudicaciones de Unidades Inmobiliarias destinadas a
vivienda, construidas por ENACE por recursos del FONAVI, del 6 de noviembre de
1992, en su artículo 28 prevé lo siguiente:
“Artículo 28. Procederá la resolución del contrato en los siguientes casos:
(…)
b) Cuando el adjudicatario deje de pagar tres cuotas de amortización consecutivas, más
quince días, entendiéndose que en este caso la mora se produce de pleno derecho por el
mero transcurso de los términos, procediéndose de acuerdo a Ley.
(…)”

En concordancia a lo anterior, el Decreto Supremo N.° 038-2006-Vivienda del 20

de noviembre de 2006, se ha establecido en los artículos 19 y 25, lo siguiente:

“Artículo 19. Sustitución en facultades de Enace

Precísese que el BANMAT S.A.C., de conformidad con el artículo 6 de la Ley puede
declarar y/o ratificar la resolución o rescisión administrativa de contratos, sustituyéndose en
las facultades que al respecto ejercía ENACE, dando la resolución firme, mérito suficiente
para dejar sin efecto el dominio inscrito a favor del adjudicatario respectivo.
Alternativamente el BANMAT S.A.C., podrá emitir resoluciones preliminares comunicación
la futura resolución de contratos, la citada comunicación se efectuará mediante publicación
en un diario de circulación local”
Artículo 25. Regularización de la resolución o rescisión de contratos
En el caso indicado en el inciso 3 del artículo 20 que antecede, el BANMAT S.A.C.,
procederá a regularizar la resolución o rescisión del contrato existente, sustituyéndose en
todas las facultades que al respecto ejercía ENACE, la resolución emitida por el BANMAT
S.A.C., adjunta al formulario registral correspondiente, dará merito suficiente para la
inscripción de la reversión en el registro y la titularidad a favor del BANMAT S.A.C., para
dicho efecto la notificación de la resolución respectiva se hará mediante publicación en el
diario oficial El Peruano y otro de circulación en el lugar donde se encuentra ubicado el
predio, pudiendo ser impugnada ante el BANMAT S.A.C., en el plazo de quince días,
transcurrido los cuales, la misma quedará debidamente consentida, situación de lo cual se
dejará constancia en el formulario registral respectivo.”

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SÉPTIMO. Siendo esto así, teniendo en consideración las normas antes glosadas
y conforme a los actuados valorados en el presente proceso, el día 12 de
diciembre de 2007, se publicó en el diario oficial El Peruano, la resolución
N.° 1257-2007-PSI-BM, autorizado por BANMAT S.A.C., el cual resuelve primero:
declarar la resolución por causal de incumplimiento en el pago oportuno de sus
respectivas cuotas de crédito, respecto de los contratos de compraventa a plazos
otorgados por ENACE, en representación de UTE FONAVI, a favor de los
adjudicatarios y por los predios con el estado de cuentas activas morosas e
inactivas, que se señalan en el anexo que forma parte integrante de la presente
resolución y segundo: formalizar la revisión de la titularidad del derecho de
propiedad a favor del Banco de Materiales S.A.C., en los casos que corresponda
respecto de los predios que se señalan en el anexo que forma parte integrante de
la presente resolución, de tal forma que, revisado el anexo se advierte que, dentro
de los contratos resueltos, se encuentra el del demandante en el expediente N.°
669053282, titular Edwin Mercado Gonzales, manzana D lote 04.

OCTAVO. En este orden de ideas, se ha establecido ineludiblemente que, el

demandante no ostenta título para solicitar la restitución del predio, por cuanto, el
título que lo ampara ha sido resuelto por incumplimiento en los pagos acordados,
por su propietaria BANMAT S.A.C., por consiguiente, su título no resulta idóneo
para requerir la posesión del predio al demandado, en razón que, el contrato de
arrendamiento suscrito por el demandante Edwin Mercado Gonzales con el
coemplazado Marco Moreno Econema, surgió el 20 de abril de 2011, no obstante,
el título que reputaba como propietario al demandante había quedado resuelto el
12 de diciembre de 2007, esto es, fecha anterior a la suscripción del
arrendamiento, por tanto, el demandante habría arrendado un bien inmueble
sobre el cual no cuenta con ningún derecho legítimo, en tanto, no podría haber
ejercido los atributos de la propiedad.

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Aunado a esto, para otorgar la posesión de un bien inmueble, el sujeto debe estar
premunido o legitimado para ello, lo cual no ha sucedido en el presente caso,
pues como ya se ha analizado, el demandante Edwin Mercado Gonzales no
cuenta con ningún derecho sobre el bien inmueble objeto de restitución, pues el
titulo que lo constituía como propietario ha dejado de surtir sus efectos, no
resultando factible que pretenda la restitución del bien inmueble a su favor cuando
aquel no se encuentra habilitado para promover la acción de desalojo, máxime si
el propio accionante el 9 de octubre de 2018 solicitó ante BANMAT S.A.C., un
refinanciamiento de créditos sin que hasta la fecha el casacionista haya
acreditado que le fue concedida la referida petición, por lo cual, se mantiene la
resolución contractual respecto a su titularidad sobre el predio sub litis,
consiguientemente, corresponde desestimarse la referida causal.

NOVENO. En lo concerniente, a la infracción del artículo 591 del Código Procesal

Civil, se prevé lo siguiente: “si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o
vencimiento del plazo, solo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su
caso”, de esta manera, el casante señala que el ofrecimiento de pruebas tales
como la entrega de dinero efectuado al recurrente producto de un compromiso de
venta de una casa, conlleva a una confusión, pues nada tiene que ver con la
pretensión de desalojo. En ese sentido, dicho artículo se encuentra circunscrito a
la limitación de los medios probatorios en el desalojo por falta de pago o
vencimiento del plazo, entonces, las instancias de mérito han concluido que el
demandante, no tenía facultades para arrendar el bien inmueble, por lo cual, aquel
se encontraría restringido de solicitar la acción de desalojo conforme al artículo
586 del Código Procesal Civil, consecuentemente, no se ha discutido la entrega
de dinero producto de un compromiso de venta de una casa, toda vez que,
aquello no ha sido materia de debate, sino que, se ha dilucidado únicamente y en
estricto la posición legitimante a fin de que el demandante pretenda solicitar la
restitución del predio objeto de demanda, no se evidenciándose transgresión
alguna, por lo que, este extremo de la casación no puede prosperar.

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DÉCIMO. Ahora bien, acerca de la infracción del artículo VII del Título Preliminar
del Código Procesal Civil, establece que: “el Juez debe aplicar el derecho que corresponda
al proceso, aunque no haya sido invocado por las partes o lo haya sido erróneamente, sin embargo,
no puede ir más allá del petitorio ni fundar su decisión en hechos diversos de los que han sido
alegados por las partes.”, bajo el argumento del casacionista que, aún en el supuesto
no consentido que hubiera dejado de tener el derecho de propiedad sobre el bien
materia de litis, a la fecha tendría la calidad de poseedor del mismo, lo que
permite el ejercicio de los atributos de la propiedad. De esta manera, lo vertido por
el demandante, ha sido materia de pronunciamiento por esta Sala Suprema en los
considerandos séptimo y octavo, incluso la instancia de mérito ha resuelto en el
mismo sentido, por lo que, esta situación nos permite advertir meridianamente que
nos encontramos ante una decisión congruente, porque el proceso se ha resuelto
en función a los agravios del recurso impugnatorio interpuesto por el recurrente en
apelación, de conformidad con el artículo VII del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, en cuanto establecen que es deber de los Jueces en el proceso
fundamentar los autos y las sentencias, respetando los principios de jerarquía de
las normas y el de congruencia, sancionando con nulidad la inobservancia de tal
requisito, según el texto del segundo párrafo de este dispositivo.

Por tanto, al haberse tenido en consideración los agravios del recurso

impugnatorio de apelación, así como lo señalado en la demanda, se advierte que,
la Sala Superior ha cumplido con expresar de manera clara y suficiente las
razones de hecho y de derecho que la llevaron a confirmar la sentencia apelada,
habiendo arribado a dicha conclusión que, el demandante no puede pretender la
acción judicial de desalojo al no encontrarse legitimado para ello, ante la ausencia
de título vigente que le escolte a solicitar la posesión de un predio,
consiguientemente, las alegaciones del demandante y las normas involucradas en
la controversia, han sido interpretadas de forma racional, exponiéndose
motivadamente las consecuencias de dicha interpretación, más allá de que el
recurrente esté en desacuerdo o discrepe con ellas. Siendo ello así, esta causal
no resulta amparable.

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En este orden de ideas, esta Sala Suprema estima que, el presente recurso
excepcional de casación debe ser declarado infundado al no haberse configurado
infracción a las normas de derecho procesal denunciadas por el demandante
Edwin Mercado Gonzales.

VI. DECISIÓN:

Por estas consideraciones, declararon: INFUNDADO el recurso de casación

interpuesto por el demandante Edwin Mercado Gonzales, en consecuencia, NO
CASARON sentencia de vista del 28 de diciembre de 2020; DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución el diario oficial “El Peruano”, bajo
responsabilidad, en lo seguido por Edwin Mercado Gonzales, contra Esther Armas
Díaz y otro, sobre desalojo por vencimiento de contrato y los devolvieron. Por
licencia del juez supremo señor Arias Lazarte, integra el colegiado el juez
supremo señor Florián Vigo. Interviene como ponente el juez supremo señor De
La Barra Barrera.
SS.
BUSTAMANTE OYAGUE
CABELLO MATAMALA
DE LA BARRA BARRERA
FLORIÁN VIGO
ZAMALLOA CAMPERO
Arsm/Lrr.

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