Flores PAD VIA NOTARIAL 2022

“LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA REGISTRAL N°

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

Carrera de DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
“LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA NOTARIAL ADVERTIDAS EN LA
CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA
REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Tesis para optar al título profesional de:
ABOGADO
Autores:
Lucy Margoth Flores Rodriguez
Walter Vicente Flores Tipte
Asesor:
Mg. Michael Lincold Trujillo Pajuelo
Código ORCID https://orcid.org/0000-0002-0757-2349
Lima - Perú
Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 1
2022
IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
JURADO EVALUADOR
Patricia Cepeda Gamio 08144095

Jurado 1
Presidente(a) Nombre y Apellidos Nº DNI
Harold Velazco Marmolejo 42390174

Jurado 2
Nombre y Apellidos Nº DNI
Emilio Balarezo Reyes 40343109

Jurado 3
Nombre y Apellidos Nº DNI

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
DEDICATORIA
A mi madre Adela que me ha inculcado los valores y responsabilidades, a mi pareja

Arcila que me apoya dia a dia, a mi hija Damaris que me motiva a seguir adelante en mis
proyectos profesionales.
A mis maestros quienes me brindaron los conocimientos necearios en la carrera de

derecho.
Walter
A mis padres; Juana y Teodoro, porque han dado razón a mi vida, por su amor,
consejos, su apoyo incondicional y paciencia, ya que a pesar de sus limitaciones siempre me
dieron lo mejor.
A mis maestros quienes formaron mi educación y aprendizaje para forjar estrategias

en el desarrollo de la presente tesis.
Lucy

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
AGRADECIMIENTO
A Dios:
Por darnos la oportunidad de seguir por el camino de la superación.
A nuestro Asesor:
Dr. Michael L. Trujillo Pajuelo por su gran apoyo, su tiempo compartido,
motivación para la elaboración de este proyecto de tesis y por supuesto por impulsar el
desarrollo de nuestra formación profesional.
Lucy y Walter

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Tabla de contenido
JURADO CALIFICADOR 2
DEDICATORIA 3
AGRADECIMIENTO 4
TABLA DE CONTENIDO 5
ÍNDICE DE TABLAS 7
ÍNDICE DE FIGURAS 8
RESUMEN 9
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN 10
1.1. Realidad problemática 10
1.2. Formulación del problema 25
1.2.1. Problema General 25

1.2.2. Problemas Específicos 25
1.3. Objetivos 26
1.3.1. Objetivo general 26

1.3.2. Objetivos específicos 26
1.4. Hipótesis 26
1.4.1. Hipótesis general 26

1.4.2. Hipótesis específicas 27
CAPÍTULO II: METODOLOGÍA 28
2.1. Tipo de investigación 28
2.2. Población y muestra 29

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
2.3. Técnicas e instrumentos de recolección y análisis de datos 33
2.4. Procedimiento 34
2.4.1 Entrevistas a especialistas 34

2.4.2 Resoluciones del Tribunal Registral 44
2.4.3 Resoluciones del Consejo del Notariado 51
2.4.4 Análisis de las normas sobre prescripción 52
2.4.5 Derecho comparado 57
2.5. Aspectos éticos 59
CAPÍTULO III: RESULTADOS 60
CAPÍTULO IV: DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES 66
4.1 Discusión 66
4.2 Conclusiones 71
REFERENCIAS 72
ANEXOS 72

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Población Y Muestra De Entrevistados ............................................................................................... 30

Tabla 2 Población Y Muestra De Resoluciones Del Tribunal Registral ............................................................ 32
Tabla 3 Total Nacional De Resoluciones Del Tribunal Registral 2016-2021, Por Tipo De Acto ....................... 44
Tabla 4 Total De Resoluciones Emitidas Por El Tribunal Registral 2016-2021 Sobre Prescripción Adquisitiva 45
Tabla 5 Total De Resoluciones Del Tribunal Registral 2016-2021 Sobre Prescripción Adquisitiva Notarial Por
Tipo De Observación Correspondiente A La Zona Registral Ix - Sede Lima ............................................. 46

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1. Diseños de investigación. ................................................................................................................. 28

figura 2. Tipos de investigación. ...................................................................................................................... 29
figura 3. Técnicas y sus instrumentos. Elaboración propia. ............................................................................ 33
figura 4. Cuadro comparativo de la entrevistas elaboración propia ............................................................... 43
figura 5. Total de resoluciones del tribunal registral 2016-2021, por tipo de acto ......................................... 45
figura 6. Total de resoluciones del tribunal registral sobre prescripción adquisitiva 2016-2021 por zonas
registrales ................................................................................................................................................ 46

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
RESUMEN
La tesis trata de LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
NOTARIAL ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA
REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA, 2016-2021, se plantearon como objetivos determinar
las principales deficiencias de la prescripción adquisitiva notarial advertidas en la
calificación registral, verificar de los resultados de la calificación registral si los notarios
cumplieron con emplazar adecuadamente al titular registral en los procesos de prescripción
adquisitiva notarial, verificar de los resultados de la calificación registral si en los procesos
de prescripción adquisitiva notarial de predios ubicados en otro de mayor extensión se
cumple con determinar el área remanente.
La investigación es de diseño no experimental, de tipo cualitativo y nivel descriptivo,
con recojo de datos transversal. Asimismo, se utilizó las siguientes técnicas: análisis de
fuente documental (investigaciones), análisis del marco normativo, derecho comparado,
marco jurisprudencial del Tribunal Registral y del Consejo del Notariado, así como
entrevistas a registradores públicos.
La conclusión a la que se arribó es que como resultado de la calificación registral
algunos títulos de prescripción adquisitiva notarial estarían siendo observados, entre éstas,
las más frecuentes son la falta de emplazamiento al titular registral y la falta de presentación
de planos del área remanente.
PALABRAS CLAVES: Prescripción adquisitiva notarial, emplazamiento al titular
registral, área remanente, calificación registral.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN
1.1. Realidad problemática
Hoy en día, se considera al derecho de propiedad como el derecho real absoluto, ya
que comprende el poder jurídico que tiene una persona sobre el bien permitiéndole utilizar,
disponer, disfrutar, reivindicar, dar en garantía e introducir modificaciones en el bien. Es
parte del patrimonio de todas las personas constituyendo su activo más importante, que
además constituye una garantía para el crédito, características que no se manifiesta cuando
la propiedad sobre bienes inmuebles no se encuentra inscrita.
Si bien en la actualidad se puede inscribir la propiedad en mérito a una compra venta,
anticipo de herencia, donación, permuta, adjudicación, entre otros, muchos de los predios no
cuentan con la propiedad inscrita, debido a la falta de título derivativo, ante este problema
surge la prescripción adquisitiva como un mecanismo de saneamiento de la propiedad, que
se puede tramitar a nivel judicial, notarial y administrativo, donde se debe acreditar la
posesión como si fuera propietario, de manera pacífica, pública y continua, y demás
requisitos que establece la Ley, para ser declarado propietario.
La Ley N° 27333 otorga facultades al notario público, para tramitar la prescripción
adquisitiva de un bien inmueble siempre y en la medida que no exista contienda, si durante
el procedimiento se presente oposición, la prescripción debe ser tramitada judicialmente.
En principio la competencia para declarar a una persona como propietario por
prescripción correspondía al Poder Judicial, pero debido a que el Poder Judicial en la
actualidad demora entre 5 a 8 años en concluir este tipo de procesos, el Estado se vio en la
necesidad de establecer que el mismo se puede tramitar a nivel notarial o administrativo.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
En el Sistema Registral Peruano, se maneja el Sistema del Folio Real en los Registros
de Bienes y el Sistema del Folio Personal en los Registros de Personas. Se aplica el Sistema
de Inscripción con el archivo de los títulos inscritos. La inscripción no convalida los actos
inscritos que pueden ser cuestionados judicialmente, según indica el Reglamento General de
los Registros Públicos.
En muchos casos, antes de que el prescribiente inicie el proceso de prescripción
adquisitiva de dominio, el propietario no poseedor del bien, intenta quedarse con el bien por
eso pretende gravar o disponer del bien, hasta lo inscriben pues no existe ningún obstáculo
o defecto para que el registrador observe el título. Entre el conflicto que existe entre el
propietario no poseedor y el prescribiente, no existe duda que gana el prescribiente.
Si bien la prescripción es un asunto no contencioso, puede volverse contencioso,
como en el caso de presentarse una oposición, situación donde la competencia del notario
cae, en tal razón el solicitante debe recurrir al Poder Judicial. Sin embargo, nosotros
consideramos que la oposición no debe formularlo cualquier persona sin necesidad de
fundamentar su oposición como se viene observando en la prescripción notarial, sino
únicamente debe presentarlo quien también reclama un derecho de propiedad sobre el bien
a prescribir fundamentando su oposición.
En muchos procesos notariales, el notario, no estaría cumpliendo con emplazar a los
titulares registrales o lo estaría realizando defectuosamente, generando la indefensión de
éstos, lo que en el fondo también convierte al título inscrito en pasible de demanda judicial
de nulidad de la prescripción adquisitiva notarial. Por otro lado, cuando se prescribe un
predio inscrito en otro de mayor extensión, no se estaría cumpliendo con determinar dentro
del procedimiento notarial el área remanente, por lo que en muchos casos es causal de
denegatoria de la inscripción.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
En la presente investigación se verificó cuál ha sido el resultado de la calificación
registral de títulos de prescripción adquisitiva notarial, se determinó los defectos más
frecuente, cuáles serían sus causas y cómo revertirlos. En este contexto, nuestra tesis tuvo
como objetivo determinar las principales deficiencias de la prescripción adquisitiva notarial
advertidas en la calificación registral en la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante los
años 2016-2021.
Antecedentes
Larico (2017) en su tesis titulada:
Delimitación de la pretensión y las causales para postular la nulidad de prescripción
adquisitiva de dominio y el tratamiento de la responsabilidad notarial, hace ver que
los notarios del Distrito Notarial de Puno frecuentemente inobservan los siguientes
requisitos:(i) No todos los medios probatorios están acompañados como anexo al
momento de presentar la solicitud, (ii) los testigos no han especificado que tiempo el
solicitante viene poseyendo el inmueble, (iii) No aparece ninguna notificación a los
anteriores propietarios y/o sus herederos, (iv) se omite colocar el cartel en el
inmueble objeto de prescripción adquisitiva de dominio. (p. 199)
Maldonado (2017) en su tesis titulada
Influencia de la usucapión en la prescripción adquisitiva notarial y la implementación
de las Leyes 27157-27333 en la formalización de los predios urbanos del cono norte
de Lima 2014-2016, analizando la encuesta que desarrolló señala que el 16% casi
nunca notifica el trámite de prescripción adquisitiva. Esta tesis, hace entrever lo que
es nuestro problema de investigación, cual es la falta de notificación al titular
registral. (p. 58)
Berrocal (2018) en su tesis titulada:

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La prescripción adquisitiva y sus implicancias y el Derecho a la Propiedad en sede
notarial, recomienda que es necesario que los notarios públicos sean muy acuciosos
con el personal que tramitan los casos de prescripción adquisitiva de dominio, a fin
que se verifique debidamente, tanto los documentos como la capacidad de las
personas, a fin de evitar posteriores acciones judiciales, nos señala también que
cuando la oposición del tercero es maliciosa el juez de oficio debe comunicar a la
fiscalía. (pp 111-112)
Pinchis (2018) realizo su tesis titulada:
Calidad de sentencias sobre prescripción adquisitiva de dominio, en el expediente N°
00826-2012-0-2402-JR-CI-01 del Distrito Judicial de Ucayali – Coronel Portillo,
2018, sostiene que la notificación debe asegurar que los justiciables tomen
conocimiento de su causa. Las notificaciones en cualquiera de sus formas indicas en
la ley, deben permitir el ejercicio del derecho a la defensa, la omisión de estos
parámetros implica la nulidad del acto procesal, que necesariamente el Juez debe
declarar a efectos de salvaguardar la validez del proceso. (pp 22-23)
Ticona (2017) desarrollo su tesis titulada:
Eficacia de los Procedimientos Administrativos de Prescripción Adquisitiva a través
del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal de Lima Norte, ha
concluido que la prescripción adquisitiva llevada a cabo por COFOPRI se ha
convertido en ineficaz, pues es un procedimiento complejo y que demora demasiado,
debido a la desactualización de sus normas, exigencia de documentos innecesarios y
la falta de presupuesto. (p. 88)
Parvina (2017) en su tesis:

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La interpretación de la buena fe en la prescripción adquisitiva de dominio ordinaria
en sentencia de órganos jurisdiccionales del año 2010 al 2015, concluye respecto a
la buena fe en la prescripción adquisitiva existe dos posiciones que señalan uno que
debe aplicarse la buena fe subjetiva, y la otra la buena fe objetiva. La buena fe
subjetiva consiste en la confianza en el actuar honesto de la persona que está
adquiriendo el bien, mientras que la buena fe objetiva consiste en acreditar la
diligencia con la que actúa el prescribiente. (p. 112)
Solano y Córdova (2017) en la tesis:
Las consecuencias jurídicas de la atribución de competencia al notario para declarar
la prescripción adquisitiva de propiedad predial” señalan que la prescripción
adquisitiva es asunto contencioso, por ello la prescripción notarial contravendría a la
Constitución, al Código Civil y Procesal Civil. (p. 179)
Toledo (2017) en su tesis
Consecuencias jurídicas de las facultades de los notarios en la determinación de la
relevancia jurídica de las oposiciones que se formulen en los asuntos notariales de
prescripción adquisitiva de dominio, sostiene que se debe facultar a los notarios
determinar la relevancia de las oposiciones. (pp 47-48)
León (2017) en su tesis:
Inconstitucionalidad del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de
dominio de inmuebles urbanos en el Perú, afirma que todas las notificaciones que se
realizan dentro del procedimiento de prescripción adquisitiva se realizan con la
finalidad de proteger intereses y derechos de los emplazados. (p. 128)
Pretel (2021) en su tesis:

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La oposición al proceso de prescripción adquisitiva en sede notarial, señala que los
interesados en el proceso de prescripción adquisitiva notarial deben ser notificados
siempre que sus domicilios sean conocidos, en caso que se desconozca su domicilio
deben ser notificados vía edicto, se trate de personas naturales o jurídicas.(p. 54)
Cabrera (2017) en la tesis:
El procedimiento en la prescripción adquisitiva administrativa de predios rústicos y
el derecho de defensa del propietario en la región Lambayeque, sostiene que uno de
los cuestionamientos al procedimiento de prescripción adquisitiva regulada en el
Decreto Legislativo 667, estaba referido a la notificación al propietario, pues si bien
conforme el artículo 23 del mencionado Decreto establecía que el registrador debería
ordenar la notificación de la inscripción de la posesión, en la práctica se reemplazó
con las publicaciones, lo que generó que muchas veces el propietario nunca se
enteraba. (p. 163)
Prescripción adquisitiva notarial

Gálvez (2014) sostiene “La prescripción adquisitiva como un modo originario de
adquisición de la propiedad y como una institución que cumple una función social, porque
otorga propiedad a quién explota el bien, y excluye de dicha propiedad al que descuida el
predio”. (p. 18)
Levitán (1990) sostiene “La prescripción adquisitiva de dominio de un inmueble es
una institución jurídica que consiste en reconocer como propietario de un inmueble a aquel
que lo tuvo, utilizándolo como si fuera real dueño, durante un plazo que exige la ley”. (p.38)
Alvarez (1986) indica “La prescripción adquisitiva puede definirse como una
investidura formal mediante la cual una posesión se transforma en propiedad”. (p.143)

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La transformación a que alude el autor se da por el sólo transcurso del tiempo, sin
embargo, es necesario un proceso o procedimiento que concluya con una sentencia o
escritura pública donde se declare la propiedad, es decir, la sentencia o la escritura pública
constituyen un título formal de la propiedad.
En el sistema jurídico peruano existe una serie de clasificación de la prescripción,
dependiendo del tiempo, tipo de bien, competencia de los funcionarios. En este esquema la
prescripción puede ser: a) Dependiendo el tiempo que se requiere la prescripción puede ser
larga (extraordinaria) y corta (ordinaria), en caso de inmuebles se requiere 5 años para la
ordinaria y 10 para la extraordinaria, mientras que tratándose de bienes muebles será 2 y 4
años respectivamente; b) De acuerdo al tipo de bien, será prescripción de bienes inmuebles
y de bienes muebles; y, c) Dependiendo del funcionario a cargo de la prescripción será
judicial, notarial o administrativa, en este último caso la prescripción será por parte de las
municipalidades provinciales, COFOPRI o los gobiernos regionales.
Figura 1. Clases de prescripción adquisitiva en función a la competencia de los
funcionarios públicos – Figura de elaboración propia.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La prescripción judicial puede comprender la prescripción larga o corta, de bienes
muebles o inmuebles. Sin embargo, la prescripción adquisitiva notarial sólo puede ser
prescripción larga y de bienes inmuebles llamados predios urbanos, mientras que la
prescripción administrativa a cargo de la municipalidad y COFOPRI sólo es respecto de la
prescripción larga de predios urbanos, en tanto que la prescripción larga de predios rurales
está a cargo de los gobiernos regionales.
El fundamento por el que la prescripción notarial y administrativa sólo es larga es
que sólo el juez el único que puede evaluar la buena fe y el justo título que requiere la
prescripción corta u ordinaria.
Artículo 36 del Decreto Supremo N° 035-2006VIVIENDA, TUO del Reglamento de
la Ley N° 27157, sostiene que “Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva
de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble
por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio” (p. 145).
En este contexto, para esta investigación, definimos como prescripción notarial como
la prescripción adquisitiva a cargo de los notarios.
Calificación registral
Panay (2011) afirma que:
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro
que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del
Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente,
en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás
normas registrales. (p. 95).
Delgado (1999) sostuvo

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La calificación registral es el control que realiza el registrador a efectos de determinar
si el título presentado al registro es inscribible sobre la base de diversos principios
que, como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción, cada sistema
contempla. Es decir, se trata de definir si el derecho o situación jurídica contenida en
el respectivo título y cuya publicidad registral se pretende a través de la inscripción
que se solicita, así como las titularidades que a dichas situaciones corresponden,
merecen ser objeto de publicidad y por tanto, hacerse cognoscibles por terceros,
beneficiándose de esta manera con la legitimación y protección que emanan
directamente de tal publicidad. (p. 254)
Lescano (2018) indica que:
Resulta erróneo identificar plenamente ambos conceptos (calificación registral y
principio de legalidad), el principio de legalidad sólo es un aspecto de la calificación,
siendo éste más amplio que comprende la determinación de obstáculos que emanen
de la partida (tracto sucesión, impenetrabilidad y prioridad excluyente) entre otros.
(p. 36)
El artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro
que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del
Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente,
quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y
con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
(p.46).
El artículo 32 de la misma norma, regula los alcances de la calificación registral y nos dice
que comprende:

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
a) Confrontar la adecuación a los antecedentes registrales; b) Verificar la existencia
de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción,
así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o
definitivamente la inscripción; c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del
acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los
demás documentos presentados; d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así
como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; e) Verificar
la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el
título; f) Verificar la capacidad de los otorgantes; g) Verificar la representación
invocada por los otorgantes; h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y
partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que
cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
y, i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde
haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar
la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación. (p. 143).
Si bien todo título tendría que calificarse, pero por disposición del artículo 2011 del
Código Civil los partes judiciales no serían materia de calificación, en estos casos, el
registrador sólo puede pedir aclaración, y ante la reiteración del Juez tendría que inscribirlo
bajo responsabilidad administrativa, civil y penal de ser el caso.
Según Delgado (1999) la calificación en el Sistema Peruano es sumamente rigurosa,
porque no se queda en la forma, sino que va al contenido mismo, a esto se debe que al
inscribirse el título surge los principios de legitimación y de fe pública registral. (Delgado,
1999, pp. 255-256). Es decir, los efectos de la inscripción de un título serían que el título

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
logra una seguridad jurídica a través de la oponibilidad que hace eficaces los principios de
legitimación y de fe pública registral.
Los efectos que da la inscripción se debe a que el título inscrito mereció calificación
positiva, por ello, todos los títulos deben inscribirse previa calificación, entre ellos los partes
judiciales, administrativos, notariales.
Dado el fenómeno de la desjudicialización debido a que los procesos judiciales cada
día se hacen más lentos, complejos y hasta onerosos, el Estado ha decidido otorgar
competencia a ciertos organismos como INDECOPI, municipalidades, notarias, gobiernos
regionales, COFOPRI, entre otros, para conocer procesos que antes correspondían al Poder
Judicial. Dentro de este marco, se otorgó competencia a los notarios para llevar a cabo los
procedimientos de título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación de área de
predios urbanos y siempre que durante su trámite no exista oposición. En la medida que son
procesos, que en principio correspondían al Poder Judicial, los notarios sostenían que deben
tener todas las prerrogativas que los procesos judiciales, es decir, no debe ser materia de
calificación, en este contexto se aprobó Directiva N° 013 – 2003-SUNARP/SN a través de
la Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN.
El resultado de la calificación registral puede ser positiva o negativa. Es positiva
cuando el registrador inscribe o liquida el título, mientras que es negativa cuando observa o
tacha sustantivamente el título. La inscripción se produce cuando luego se la calificación no
se advierte defecto alguno y se advierte que el usuario pagó todos los derechos registrales,
la liquidación cuando no teniendo defectos el usuario no pagó todos los derechos registrales,
mientras que la observación se formula cuando el registrador advierte defecto que el usuario
puede subsanar, y la tacha sustantiva cuando se advierte que existe defectos no subsanables.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
En este marco teórico, cuando un título de prescripción adquisitiva es presentado al
Registro para su inscripción, existe la llamada calificación registral, que no es otra cosa que
el examen de legalidad del título, es decir, se tiene que ver si el título está acorde con el
ordenamiento legal, dando como resultado que el registrador puede inscribir, liquidar,
observar o tachar sustantivamente el título. La tacha sustantiva recae cuando luego de la
calificación se advierte que existen defectos no subsanables, observación frente a los
defectos subsanables, liquidación si faltan pagar derechos registral e inscripción si están
pagado todos los derechos y no existe defecto subsanable.
Emplazamiento al titular registral

Desde una perspectiva socio-económico se puede sostener que la prescripción
adquisitiva de dominio es un modo de convertir en propietario a quien durante un tiempo
exigido por ley se conducía en la posesión como si fuera el propietario, de esta forma se
fomenta el trabajo y el mejoramiento de los bienes. Sin embargo, también es un castigo a
quien abandona lo suyo prescindiendo del interés colectivo, en consecuencia, si el bien se
encuentra inscrito, también se procederá a la cancelación del título del último propietario.
En este último esquema, es necesario el emplazamieto al titular registral con la finalidad que
pueda decidir ejercer o no las acciones necesarias para evitar una cancelación indebida.
La notificación al último titular registral no sólo debe realizarse en la prescripción
adquisitiva judicial, sino también en el notarial y administrativo. En particular, en la
prescripción adquisitiva notarial es de capital importancia la notificación al último titular
registral a efectos de que éste pueda ejercer el derecho de oposición y de esta manera sustraer
la competencia notarial.
Respecto de un predio inscrito, cada vez que se produzca una transferencia debe
inscribirse, por ello observaremos varias titularidades inscritas, sin embargo, al inscribirse

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
una nueva transferencia el anterior pierde la titularidad. En este esquema, Gálvez (2014)
sostiene que la notificación requerida en el procedimiento de prescripción notarial al titular
registral, debe entenderse al último titular del derecho de propiedad inscrito. (pp 34-35)
Determinación del área remanente

Según el glosario de términos del COFOPRI se define al área remanente como el área
que resta en la partida matriz de un predio, luego de efectuada la desmembración o
independización. (Resolución Nº 001-2006-COFOPRI/PC, 2006).
El artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución
del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013) regula los requisitos
que toda independización debe tener, entre ellos se exige el plano de los predios a
independizar y de ser el caso del área remanente. Este último supuesto se da cuando el
interesado sólo tiene legitimidad para independizar parte del predio, entonces el Registro
obliga a que también presente el plano del área remanente.
A decir de Noriega (2017) la regla general es que el título en mérito del cual se
solicita la independización debe contener la descripción tanto de la porción que se
independiza como de la porción remanente que quedará en la partida matriz, ello sobre la
base del principio de especialidad que en el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios se concretiza con la técnica de inscripción de folio real, según el cual por cada predio
debe abrirse una partida registral en la que se le describa con la mayor precisión. (p. 538).
La Cuarta Disposición Final y Transitoria del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°
097-2013) señala textualmente:
“CUARTA.- Supuesto excepcional de independización

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Tratándose de independización de predios en los que no sea factible determinar el
área, los linderos o medidas perimétricas del predio remanente, no se requerirá el plano de
éste. En estos casos, bastará con presentar el plano del área materia de independización
visado por la autoridad competente, previa suscripción por el verificador cuando
corresponda.
Corresponderá al área de catastro de la Oficina Registral competente determinar la
imposibilidad a que se refiere el párrafo anterior.”
Cuando una persona solicita la prescripción de un predio que está enclavada en otro
de mayor extensión que se encuentra inscrito en el Registro de Predios, es necesario también
señalar el área remante, pues en base al principio de folio real, esa porción inscrita se debe
independizar en un folio independiente donde se inscriba todos los actos relacionados a éste,
la prescripción no se puede inscribir en la partida matriz, por cuanto esta partida, por folio
real, sólo admite la inscripción de actos que tiene que ver con toda la matriz. En este
esquema, para inscribir la prescripción de un predio que forma parte de otro de mayor
extensión el notario debe presentar los documentos técnicos tanto del área a independizar,
como del remante, en la presente tesis tendemos a verificar si estos documentos referentes
al área remanente se están presentado al Registro de Predios.
A manera de conclusión debemos señalar que cuando pretendamos inscribir una
prescripción de un predio ubicado en otro de mayor extensión, no sólo se debe presentar
planos y memoria descriptiva del área a independizar, sino también del área remanente.
Jurisprudencia Judicial
De la Casación 4229-2017-Lima, se advierte que el hecho de no incorporar en la
prescripción judicial a una persona que sostiene tener derecho acarrea la nulidad del mismo,
en efecto, en el caso, una persona sustentando tener derecho de propiedad en base a una

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
sentencia de otorgamiento de escritura pública, pide la nulidad para incorporarse al proceso
y hacer valer su derecho, sin embargo, en primera y segunda instancia no fue admitida, y la
Corte Suprema casa con la finalidad que se declare nulo lo actuado para incorporar a dicho
titular.
De esta casación se puede colegir que el emplazamiento a un titular, más si es
registral, es de capital importancia, su falta de realización acarrearía la nulidad del proceso.
Si esto es a nivel judicial con mucha más razón en el caso de la prescripción adquisitiva
notarial.
En el expediente 01225-2009-0-0501, la señora María Natalia Chávez Solórzano
pide la nulidad de la declaración de la prescripción notarial formalizada por Escritura Pública
N° 220-2008 de fecha 20 de agosto del 2008, tramitada en la notaria del Notario Público
Doctor Dalmacio Azparrent, a favor de Olinda Miranda Huamán y Lucha Bernardina
Miranda Huamán, por cuanto éstas últimas habrían ocultado que el padre de ellas y la
demandante eran propietarios y fueron titulados por COFOPRI el 28/01/2000, con lo que
prueban que no habrían cumplido los años de posesión requeridos, y la demandante no fue
notificada por del procedimiento notarial. Las sentencia de primera y segunda instancia
declaran la nulidad, por lo que sientan precedente que los titulares de los predios a prescribir
deben ser notificados, bajo pena de declararse la nulidad de la prescripción notarial.
Marco normativo de la prescripción adquisitiva notarial
Dentro del marco normativo encontramos las siguientes normas:
• Ley 27333 - Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones

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• Ley 27157 - Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
de Propiedad Común
• Decreto Supremo 035-2006-Vivienda - Texto Único Ordenado del Reglamento de la
Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
de Propiedad Común.
• RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS Nº 097-2013-SUNARP-SN, que aprueban Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios de la SUNARP
• DECRETO LEGISLATIVO Nº 1049 - Decreto Legislativo del Notariado
1.2. Formulación del problema
1.2.1. Problema General
¿Cúales son las principales deficiencias de la prescripción adquisitiva notarial
advertidas en la calificación registral en la Zona Registral N° IX – Sede Lima
durante los años 2016-2021?
1.2.2. Problemas Específicos
¿Los notarios cumplieron con emplazar al titular registral en los procesos de
prescripción adquisitiva notarial presentados a la Zona Registral N° IX – Sede
Lima durante los años 2016-2021?
¿En los procesos de prescripción adquisitiva notarial de predios ubicados en
otro de mayor extensión presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima
durante los años 2016-2021, se cumple con determinar el área remanente?

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1.3. Objetivos
1.3.1 Objetivo general
Determinar las principales deficiencias de la prescripción adquisitiva notarial
advertidas en la calificación registral en la Zona Registral N° IX – Sede Lima
durante los años 2016-2021.
1.3.2 Objetivos específicos
Verificar de los resultados de la calificación registral si los notarios cumplieron
con emplazar adecuadamente al titular registral en los procesos de prescripción
adquisitiva notarial presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante
los años 2016-2021.
Verificar de los resultados de la calificación registral si en los procesos de
prescripción adquisitiva notarial de predios ubicados en otro de mayor
extensión presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante los años
2016-2021, se cumple con determinar el área remanente.
1.4. Hipótesis
1.4.1 Hipótesis general
Entre las principales deficiencias de la prescripción adquisitiva notarial
advertidas en la calificación registral en la Zona Registral N° IX - Sede Lima
durante los años 2016-2021, son la falta o deficiente notificación al titular
registral y la falta de determinación del área remanente.

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1.4.2 Hipótesis específicas
Los notarios en los procesos de prescripción adquisitiva notarial presentados a
la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante los años 2016-2021 no
cumplieron con emplazar al titular registral o lo hicieron en forma deficiente.
En los procesos de prescripción adquisitiva notarial de predios ubicados en otro
de mayor extensión presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante
los años 2016-2021, no se cumple con determinar el área remanente.

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CAPÍTULO II: METODOLOGÍA
2.1 Tipo de investigación
Nuestra investigación tiene como diseño el no experimental con recojo de datos
transversal, toda vez que no se realizó la manipulación de variables y hubo una etapa donde
se recolectaron los datos de nuestra investigación.
El tipo de investigación será cualitativa y descriptiva.
Los diseños de investigación se clasifican en no experimentales y experimentales,
conforme se puede apreciar en la siguiente figura:
- Transversales
Diseños no
experimentales
- Longitudinales
Diseños de
Investigación
- Pre experimentales
Diseños
- Cuasi experimentales
experimentales
- Experimentales
Figura 1. Diseños de investigación.

Fuente: Elaboracion propia
Ramírez (2010) afirmó “El diseño de investigación es conjunto de actividades
secuenciales que se adaptan a cada investigación y que delimitan las pruebas y las técnicas
a realizar para recolectar y analizar los datos.” (p. 238).
Ávila (2006) sostuvo “El desarrollo del experimento requiere de situaciones y
condiciones controladas y de la manipulación de una o más variables independientes para

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inducir una probable alteración o comportamiento en la variable dependiente. Es el nivel de
investigación más complejo.” (p. 49).
Hernandez, Fernández y Baptista (2010) “Los diseños de investigación transeccional
o transversal recolectan datos en un solo momento, en un tiempo único. Su propósito es
describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un momento dado.”
(Hernández, Fernandez & Baptista, 2010, p. 151)
Los tipos de investigación se pueden clasificar desde diferente punto de vista,
conforme lo podemos resumir de la siguiente manera:
FUNDAMENTO DE LA
Nº TIPO DE INVESTIGACION
CLASIFICACION
1 Cuantitativas
Basado en que se puede medir o no.
2 Cualitativas
1 Histórica (Pasado)
Basada en el tiempo 2 Descriptiva (Presente)
3 Experimental (Futuro)
1 Exploratorios.
2 Descriptivos.
Nivel de estudio
3 Correlacionales.
4 Experimentales
Figura 2. Tipos de investigación.
Fuente: Elaboracion propia
2.2 Población y muestra
Tamayo (2003) sostuvo “La población es la totalidad del fenómeno investigado que debe ser
de manera cuantificada, mientras que la muestra en una parte representativa de la población”.
(p. 173).

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Del Cid, Méndez y Sandoval (2007) afirmó que “Un punto importante a identificar
en la investigación es la población o universo que se analizará y decidir si se llegará a todos
los elementos o sólo a una parte de ellos”. (p. 69)
Ramírez (2010) indicó “En una investigación es difícil estudiar toda la población
observada, de ahí que exista la necesidad de efectuar un muestreo, esto se debe a problemas
de tiempo, costos de financiamiento de una investigación y cantidad del objeto de estudio”.
(p. 257)
Dentro de este marco teórico señalamos la población y muestra según las técnicas de
investigación que hemos aplicado en esta tesis:
Entrevista
La población de los entrevistados estuvo conformada por registradores de la Zona
Registral N° IX – Sede Lima, que fueron 18 quienes tienen a cargo la calificación de títulos
de prescripción adquisitiva notarial.
La muestra es no probabilística y está comprendido por 2 registradores, que fueron
seleccionados por los siguientes criterios: a) Que sea registrador público, b) Que tenga
experiencia por más de 5 años, c) Que califique títulos de prescripción adquisitiva, d) Que
esté tenga disponibilidad de realizar la entrevista.
Tabla 1
Población y muestra de entrevistados
Unidad de investigación Población Muestra
Registradores 18 2
Fuente: Elaboración propia (distribución de secciones en la Zona Registral N° IX – Sede Lima)

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Análisis de resoluciones del Tribunal Registral
Para determinar la población de análisis de la resoluciones del Tribunal Registral
hemos construido una base de datos a partir del sistema de consulta de resoluciones del
Tribunal Registral alojada en la dirección: https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/index.asp.
A nivel de la resoluciones del Tribunal Registral, habiendo sistematizado las resoluciones
comprendido en el perio 2016-2021 de lo que advertimos que las resoluciones tratan tanto
de prescripción adquisitiva judicial, administrativo y notarial según el siguiente detalle:
Tabla 5
Población y muestra de entrevistados
Año
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Materia
Total
74 66 77 85 42 61
prescripción
Prescripcion
33 31 30 29 19 17
Notarial
Fuente: Elaboración propia (distribución de secciones en la Zona Registral N° IX – Sede Lima)
Del cuadro se advierte que en el perido 2016-2021 el Tribunal Registral resolvió un
total de 405 títulos de prescripción adquisitiva judicial, notarial y administrativa apelado en
la Zona Registral N° IX – Sede Lima, de los cuales 159 trataron el tema de la prescripción
adquisitiva notarial, entre los cuales esta comprendido 32 resoluciones referidos a la falta o
deficiente notificación al titular registral (18) y a la falta de determinación del área remanente
(14).

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En este contexto la población del análisis de las resoluciones del Tribunal Registral
está constituido por 32 resoluciones del Tribunal Registral sobre la prescripción adquisitiva
notarial correspondientes a la Zona Registral N° IX – Sede Lima, en el periodo comprendido
del 2016-2021, que tratan sobre observaciones de falta o deficiente notificación al titular
registral y falta de presentación de planos del área remanente cuando se trata de prescripción
de una predio comprendido en otro de mayor extensión.
La muestra en las resoluciones del Tribunal Registral que será materia de análisis está
constituido por 12 de un total de la población de 32. Esta muestra es de tipo no probabilístico
toda vez que se eligieron a criterio del investigador, en este caso, las resoluciones emitidas
por el Tribunal Registral debían cumplir los siguientes criterios: a) Apelaciones a títulos
presentadas en la Zona Registral N° IX – Sede Lima, durante los años 2016-2021, b) Que
trate sobre prescripción adquisitiva notarial, y, c) Que trate sobre la falta o deficiente
notificación al titular registral o determinación del área remanente.
Tabla 2
Población y muestra de resoluciones del Tribunal Registral
UNIDAD INVESTIGADA POBLACIÓN MUESTRA
Resoluciones 32 12
Registrales
Fuente: Elaboración propia (Bases de datos del Tribunal Registral)

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2.3 Técnicas e instrumentos de recolección y análisis de datos
Las técnicas, así como sus instrumentos, aplicados en la presente investigación se
resumen en la siguiente Figura 3.
TECNICA INSTRUMENTO
Análisis de fuente documental. Ficha de análisis de fuente documental.
Entrevista a especialistas. Guía (formulario) de entrevistas.
Análisis de resoluciones del Tribunal Ficha de análisis jurisprudencial.

Registral
Análisis de las normas nacionales. Ficha de análisis de la normativa

nacional.
Análisis del Derecho Comparado. Ficha de análisis de derecho comparado.

Figura 3. Técnicas y sus instrumentos.
Fuente: Elaboración propia.
Entre los materiales que se usó en la presente tesis, fueron un total de 12 resoluciones
del Tribunal Registral que tratan la falta o deficiente notitificación al titular registral y la
falta de determinar el área remante cuanto se trata de la prescripción notarial de parte de un
predio ubicado en otro de mayor extensión. Asimismo, se ha confecciona en excel una base
de datos de las resoluciones de prescripción presentados en la Zonar Registral N° IX – Sede
Lima que se adjunta como anexo de la presente tesis.
Tratándose de las entrevistas se ha confeccionado una guía de preguntas con espacio
a ser completados por los entrevistados cuya modelo se adjunta como anexo.

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2.4 Procedimiento
2.4.1 Entrevistas a especialistas
Nuestras entrevistas han sido desarrolladas bajo un formato que hemos
elaborado tomando en cuenta nuestros objetivos general y específicos. Luego
sometido a un test de validación, finalmente lo aplicamos con dos registradores
públicos de amplia experiencia como el Registrador Remigio Rojas Espinoza quien
ostenta el cargo desde el año 2001 y durante todo este periodo estuvo a cargo de la
calificación de títulos de prescripción adquisitiva notarial, además es profesor
universitario y conferencista.
La otra Registradora Carmen Giuliana Vilchez Paredes también tiene mucha
experiencia en el tema, pues viene desempeñando el cargo de Asistente Registral y
Registrador (e) hace más de 8 años, además es conferencista sobre temas
inmobiliarios.
Nuestro plan era entrevistar más registradores, sin embargo, hasta la fecha no
hicieron llegar las entrevistas a pesar de haber coordinado con ellos y de contar con
su aceptación.
El resultado de nuestra entrevista lo podemos apreciar en la siguiente figura:

“LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA REGISTRAL N°
IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Remigio Rojas Espinoza Carmen Giuliana Vilchez Paredes

PREGUNTA
Entrevistado Entrevistada
1. ¿Considera usted que todos los títulos de Casi en un 50% de títulos sobre prescripción No podemos afirmar que todos los
prescripción adquisitiva notarial obtienen adquisitiva notaria son observados por diversos
títulos presentados tienen calificación
calificación positiva?, ¿Por qué? defectos, la mayoría subsanables, sin embargo,
positiva, ello porque existen algunas
algunos contienen defectos que no son subsanables.
El Registro publicita derechos oponibles a terceros, omisiones o errores que presentan los
por tanto, sólo se debe inscribir aquellos que no partes notariales referidos a prescripción
adquisitiva de dominio, un ejemplo de
tienen defectos.
ello es la omisión en notificar a algún
titular registral, cuando se trata de
múltiples copropietarios.
2. ¿Cuáles son los principales defectos que se Entre los principales defectos que puede advertir El principal defecto es que no se
advierten en la calificación de títulos de cumple con notificar a todos los titulares
están la prescripción de un bien por un
prescripción adquisitiva notarial? registrales, sobre todo cuando en la
copropietario, la falta de notificación al titular
partida registral figuran varios
copropietarios.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
registtral, la falta de presentación del área Otro defecto radica en verificar la
remanente, las formalidades que debe observar la competencia del notario.
escritura pública, la falta de publicaciones.
3. ¿Desde su punto de vista, los defectos que se Desde mi punto de vista la falta de Grave, considero el hecho de no
advierten en la calificación de títulos de notificación es un defecto grave, no subsanable, que haberse notificado a todos los titulares
prescripción adquisitiva notarial son graves?, ¿Por acarrearía la invalidez del procedimiento de registrales, pues se estaría vulnerando su
qué? prescripción notarial o al menos tendría que derecho a la legítima defensa.
retrotraerse hasta la etapa de notificación, aunque Las demás omisiones o errores, no son
reconoce que el Tribunal Registral considera que
relevantes
son subsanables.
Los demás defectos son subsanables y no invalidan
el título, sino que constituyen requisitos para su
inscripción.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
4. ¿El notario cumple con realizar una Los títulos de prescripción adquisitiva Sí, más o menos frecuente. El defecto
adecuada notificación al titular registral en todos los notarial constantemente se observan porque los
más común es la falta de notificación al
procedimientos de prescripción adquisitiva notarios no cumplen con notificar el titular registral.
titular registral.
notarial?, en caso que su respuesta es negativa ¿Cuál En la práctica registral muchos notarios
es defecto más común? sostienen no estar obligados a la notificación al
titular registral por cuanto el inciso d) del artículo 5
de la ley 27333 señala que se notificará si el
domicilio es conocido. Además, este mismo grupo
de notarios señala que debe inaplicarse el inciso d)
del artículo 40 del D.S. 035-2006-Vivienda por ser
norma que contradice a una de mayor jerarquía.
Aparentemente, para los notarios sería una situación
normal, sin embargo considero que causaría
indefensión, pues éste no tendría posibilidad de
ejercitar la oposición en caso considere apegado a
su derecho.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
5. ¿Las normas que regulan la notificación en La ley 27333 art. 5 señala que se notifica siempre Si lo son.
el procedimiento de prescripción adquisitiva
que el solicitante conoce su domicilio. De esta
notarial son garantistas para el titular registral?
norma, tanto los prescribientes y los notarios se
amparan para no realizar la notificación personal y
sólo se limitarse a las publicaciones en los diarios,
aunque el Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-
2006-vivienda) señala que de todas manera se debe
notificar al titular registral.
6. ¿Cuál es el efecto de la falta o deficiente Existen varios procesos de prescripción adquisitiva Que el proceso notarial de prescripción
notificación al titular registral en los procesos de
notarial que ha merecido demanda y sentencias adquisitiva de dominio seria nulo, pues
prescripción adquisitiva notarial?
declarando la nulidad del procedimiento. no se ha cumplido con uno de los
principales requisitos para su
procedimiento, limitando de esta manera

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
al titular registral a ejercer su derecho de
defensa.
7. ¿En todos los procedimientos de Es menos frecuente que de la falta de Si, pero antes de solicitar la presentación
prescripción notarial de predios inscritos ubicados notificación al titular registral, se da generalmente
del plano del área remanente, debemos
en otros de mayor extensión, se cumple con en los predios que no cuentan con habilitación
preguntar al área de catastro si es factible
presentar el plano referido al área remanente? urbana, pues para la prescripción no es necesario
que el predio cuente con una habilitación urbana. obtener el área remanente, si la respuesta
es negativa, no resulta necesario solicitar

En algunos casos, debido a diversos motivos
al usuario la presentación de dicha
de la realidad del predio, el área remanente no puede
ser determinado, en estos casos la cuarta disposición información gráfica, ni tampoco
transitoria y final del Reglamento de Inscripciones
señalarla en el parte notarial
del Registro de Predios ha establecido que no se
correspondiente.
presentarán dichos planos, situación que debe
determinar el área de catastro.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La norma es clara al exigir no sólo la presentación
de planos del área remanente, también lo es en
cuanto a la excepción que exime esta presentación
cuando no se pueda determinar dicha área, sin
embargo, la divergencia en muchos operadores está
el hecho de determinar cuando no se podrá
determinar, pues muchos registradores sostienen
que todas las veces es posible determinar, pues para
ellos la situación es simple, una vez que se conoce
el área inscrita, se le resta el área a prescribir
(independizar), dando como resultado el área
remanente; pero para el administrado no siempre es
fácil, pues en muchos caso el remanente está
constituido por tantos otros lote que son de
propiedad de otras tantas personas, por lo que la

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
cuarta disposición final del Reglamento de
Inscripciones acertadamente ha señalado que
corresponde determinar al área de catastro la
posibilidad o no de confección los planos del área
remanente.
8. ¿Son claras las normas que exigen la Existe la directiva N 13-2003-SUNARP/SN Creo que si son claras.
presentación de planos del área remante, cuando se
aprobado por resolución de Superintendente
trata de inscribir la prescripción adquisitiva notarial
Nacional N° 490-2003-SUNARP/SN que en su
de un predio inscrito ubicado en otro de mayor
extensión? punto 5.5 señala que debe presentar planos pero no
se cumple.
9. ¿Cuál es el efecto de la falta de presentación Generalmente, cuando el predio se encuentra Considero que una de las principales
de planos del área remanente? en otro de mayor extensión inscrito, es necesario un
observaciones que debería formular el
informe del área técnica del catastro quien en el
área registral, sería lo relacionado con la
informe señalará la posibilidad o no de determinarse
el área remanente. Si el área de catastro señala que notificación al titular registral, pues

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
no es posible determinar el área remanente el constituye un requisito indispensable

Registrador deberá inscribir sin este requisito, caso
que el proceso notarial se haya tramitado
contrario, formulara observación para que se
contra el titular registral y éste haya
adjunten estos planos.
Sobre este punto, el Tribunal ha establecido que el podido tener conocimiento de ello;
instrumento notarial es el que debe contener el área, teniendo la posibilidad de oponerse.
linderos y medidas perimétricas del área remante,
así como su correspondiente información técnica,
situación que genera que el notario expida una
escritura pública incorporando estos elementos, sin
embargo, algunos registradores más flexibles
señalan que debe sólo adjuntarse la memoria
descriptiva y los planos.
10. ¿Tiene algún aporte adicional a la presente Debería existir una modificación normativa que Considero que una de las principales
investigación?
sancione como causal de nulidad del instrumento observaciones que debería formular el

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
público notarial la situación de falta de notificación área registral, sería lo relacionado con la
al titular registral, por cuanto el Tribunal Registral notificación al titular registral, pues
señala que son defectos subsanables, sólo le pone constituye un requisito indispensable
como requisito señalar que se habría respetado los que el proceso notarial se haya tramitado
plazos legales. contra el titular registral y éste haya
podido tener conocimiento de ello;
teniendo la posibilidad de oponerse.
Figura 4. Cuadro comparativo de la entrevistas

Fuente: Elaboración propia

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
2.4.2 Resoluciones del Tribunal Registral
Para el análisis de la jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral, se ha procedido
a recolectar cada una de las resoluciones emitidas por dicha entidad en el periodo
comprendido entre los años 2016 al 2021, los mismos que se encuentran a disposición de la
población en la página web de la SUNARP
(https://www.sunarp.gob.pe/busqueda/index.asp), luego se ha construido una base de datos
que contiene el número de resolución, sede del tribunal registral, registro al que pertenece y
sumilla de la resolución, lo que nos ha permitido tener los siguiente datos:
Tabla 3
Total Nacional de resoluciones del Tribunal Registral 2016-2021, por tipo de acto
Actos Cantidad
Prescripción adquisitiva 868
Otros 24,843
Total 25,711
Durante el periodo 2016-2021, materia de análisis, el Tribunal Registral ha emitido
un total de 25,711 resoluciones a nivel nacional, de los cuales sólo 868 están referidos a la
prescripción adquisitiva, mientras que 24,843 están referidos a los demás actos que se
inscriben en el Registro.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Total nacional de resoluciones del Tribunal

Registral 2016-2021
PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA;
3%
OTROS; 97%
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA OTROS
Figura 5. Total de Resoluciones del Tribunal

Registral 2016-2021, por tipo de acto
Del total nacional de resoluciones emitidas por el Tribunal sólo el 3% está referido a
la prescripción adquisitiva.
Tabla 4
Total de resoluciones emitidas por el Tribunal Registral 2016-2021 sobre Prescripción
Adquisitiva
Tipo de registro Numero de resoluciones
Zona registral n° ix – sede lima 405
Otras zonas 463
Total 868
Del total de resoluciones emitidas por el Tribunal Registral sobre prescripción
adquisitiva 405 corresponde a la Zona Registral N° IX – Sede Lima, mientras que 463
corresponde a las 13 zonas registrales restantes.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
TOTAL DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL

SOBRE PRESCRIPCION ADQUISITIVA POR ZONAS
REGISTRALES
Zona Registral N°
Otras zonas IX – Sede Lima
53% 47%
Zona Registral N° IX – Sede Lima Otras zonas
Figura 6. Total de resoluciones del Tribunal Registral sobre prescripción
adquisitiva 2016-2021 por Zonas Registrales
Del total de resoluciones del Tribunal Registral sobre prescripción adquisitiva el 47%
corresponde a la Zona Registral N° IX – Sede Lima, mientras que el otro 53 corresponde a
las otras 13 zonas registrales. Es decir, casi un 50% de resoluciones sobre prescripción
corresponde a la Zona Registral IX – Sede Lima.
Tabla 5
Total de resoluciones del Tribunal Registral 2016-2021 sobre Prescripción Adquisitiva
Notarial por tipo de observación correspondiente a la Zona Registral IX - Sede Lima
Tipo de observación Numero de resoluciones
Falta de emplazamiento al titular registral 18
Falta presentar planos del área remanente 14
Otros 127
Total 159

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
De la Tabala 5 se puede verificar claramente que las observaciones a los títulos de
prescripción adquisitiva notarial referidos a nuestro tema de investigación abarcan 18 por
falta de emplazamiento y 14 por falta del área remanente.
Realizado el análisis de las resoluciones del Tribunal Registral, advertimos que los
defectos más recurrentes sobre el área remanente son los siguientes:
“Si en el instrumento público que contiene la declaración de prescripción adquisitiva
notarial de un lote que forma parte de un predio de mayor extensión se omitió consignar el
área remanente, no será objeto de observación si dicho dato consta en el plano adjuntado,
siempre que se encuentre autorizado por verificador responsable o visado por funcionario
competente.” (Resolución 1505-2017-SUNARP-TR-L)
Para la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio sobre parte de un predio
de mayor extensión, es exigible la presentación de planos del área remanente y que esta
conste en el instrumento público que declara la propiedad por prescripción o en instrumento
público aclaratorio posterior, conforme al numeral 5.5 de la Directiva Nº 013-2003-
SUNARP-SN, salvo que el Área de Catastro determine que no es factible establecer dicha
área, en aplicación de la Cuarta Disposición Complementaria y Final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. (Resolución 489-2018-SUNARP-TR-L, 2724-2019-
SUNARP-TR-L y 80-2019-SUNARP-TR-L)
“La presentación de planos del área remanente para la inscripción de prescripción
adquisitiva de dominio sobre parte de un predio, será exigible salvo que el Área de Catastro
determine que no es factible establecer dicha área, en aplicación de la Cuarta Disposición
Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
(Resolución 1138-2017-SUNARP-TR-L)

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
“Es el Área de Catastro, la competente para determinar la imposibilidad de establecer
el área remanente y en consecuencia, la competente para determinar la procedencia de la
aplicación de la Cuarta Disposición Complementaria y Final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios que faculta al interesado omitir la presentación de la
documentación técnica relativa al área remanente.” (Resolución 2820-2018-SUNARP-TR-
L y 1381-2018-SUNARP-TR-L)
“La aclaración de las colindancias de un predio materia de prescripción adquisitiva
de dominio notarial, así como del área remanente, constituyen defectos susceptibles de ser
subsanados mediante escritura pública aclaratoria, no requiriéndose que dicho instrumento
preexista al asiento de presentación del título." (Resolución 1560-2016-SUNARP-TR-L)
“En aplicación del numeral 46.1.1 del T.U.O. de la Ley N° 27444, no es necesario
presentar planos con sus respectivas memorias descriptivas para proceder a la
independización de un área materia de prescripción adquisitiva de dominio y que forma parte
de un predio de mayor extensión cuando dicha documentación forma parte del título
archivado que dio origen a la extensión del asiento registral correspondiente a la anotación
preventiva de dicha prescripción.” (Resolución 80-2019-SUNARP-TR-L)
“Si de la revisión de los antecedentes registrales, que dieron mérito a la inscripción
de prescripción adquisitiva de dominio sobre parte de un predio de mayor extensión, se
advierte que el notario omitió señalar el área remante en el instrumento por el que se declaró
la prescripción adquisitiva, solo procederá consignarse vía rectificación el área remanente
en virtud de instrumento público aclaratorio posterior.” (Resolución 2029-2019-SUNARP-
TR-L)
“La presentación del plano y memoria del área remanente constituye un requisito
para la inscripción definitiva de la prescripción adquisitiva de parte de un predio de mayor

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
extensión, mas no cuando se solicita la anotación preventiva.” (Resolución 2053-2019-
SUNARP-TR-L)
"Constituye obstáculo para la anotación preventiva de prescripción adquisitiva de
dominio y, por ende, causal de tacha sustantiva, que el predio de mayor extensión, en cuya
partida se pretende la mencionada anotación preventiva, carezca de área remanente por
haberse producido diversas independizaciones.” (Resolución 3275-2019-SUNARP-TR-L)
Mientras que las observaciones referidos a la falta de notificación al titular registral
son las siguientes:
“Corresponde a las instancias registrales verificar la adecuación del título presentado
con lo asientos de inscripción de la partida registral, y de manera complementaria con los
antecedentes registrales (títulos archivados), así como el emplazamiento al titular del
dominio. No corresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de
los actos procedimentales previos a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de
dominio ni el fondo de la motivación de la misma." (Resoluciones 425-2016, 1157-2016,
1217-2016, 989-2017, 684-2018, 1162-2018, 1909-2020-SUNARP-TR-L)
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la
solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial, la evaluación de
la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que
el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el
predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como
emplazado en el proceso respectivo. (Resolución 80-2019-SUNARP-TR-L)
“La omisión en el emplazamiento del titular registral en los procedimientos de
prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye un defecto

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
susceptible de ser subsanado mediante escritura pública aclaratoria, no requiriéndose que
dicho instrumento preexista al asiento de presentación del título, siempre que se deje
constancia que se han cumplido los plazos a que se refiere el artículo 5 inciso f) de la Ley
27333. (Resolución 425-2016 y 127-2017-SUNARP-TR-L)
"En la solicitud de inscripción de inmatriculación que proviene del procedimiento
notarial de prescripción adquisitiva de dominio forma parte de la calificación registral la
verificación del emplazamiento del propietario de donde emana el derecho no inscrito y de
no ser de un particular o comunidad campesina, deberá acreditarse el emplazamiento del
Estado a través de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales o de los Gobiernos
Regionales con competencia para administrar bienes estatales." (Resolución 1608-2016-
SUNARP-TR-L)
A efectos de confrontar la adecuación del título de prescripción adquisitiva de
dominio con la partida registral en la que se ha de inscribir, no se requiere verificar el
emplazamiento a los sucesores del titular registral que obren registrados en otras partidas
registrales. (Resolución 2750-2018-SUNARP-TR-L)
“No corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos
procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración, en los títulos referidos a los
asuntos no contenciosos de competencia notarial”. (Resolución 973-2020-SUNARP-TR-L)
El emplazamiento a los sucesores del titular registral, es un aspecto que analiza el
notario al momento de evaluar la procedencia de la solicitud de prescripción que el
interesado presenta ante su despacho, por lo que el Registrador no podría observar
inadecuación con el antecedente argumentando la falta de inscripción de la transferencia por
sucesión en el Registro de Predios si esta obra inscrita en el Registro de Sucesiones o de
Testamentos." (Resolución 1253-2016-SUNARP-TR-L)

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la
declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de
la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica
verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra
el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará
constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso
respectivo. (Resolución 1888-2020-SUNARP-TR-L)
2.4.3 Resoluciones del Consejo del Notariado

El consejo del Notariado tiene entre sus funciones resolver en segunda instancia los
procesos disciplinarios, en esta condición ha resuelto procesos a notarios que no cumplieron
con notificar a los titulares registrales.
En la página web del Ministerio de Justicia, se encontró varias resoluciones del
Consejo del Notariado (como la 072-2016-JUS-CN, 032-2017-JUS-CN, 003-2018-JUS-CN,
035-2018-JUS-CN, 037-2018-JUS-CN y 082-2018-JUS-CN) donde se inicia procesos
disciplinarios a los notarios por la falta de notificación al titular registral, muchos de los
cuales han terminado sancionando a dichos profesionales. Esto, unido a la estadística del
Tribunal Registral nos advierte que los notarios vienen cometiendo errores en cuanto al
emplazamiento al titular registral.
Entre las resoluciones emitidos por el Consejo del Notariado, encontramos la N° 003-
2018-JUS-CN, 035-2018-JUS-CN, donde confirma la sanción impuesta al notario de la
causa, sino que reformándola revoca en cuanto a la sanción, modificando la sanción de
amonestación por la suspensión de 30 días, porque el notario no habría notificado adjuntando
todos los anexos.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
En la Resolución N° 032-2017-JUS-CN el Consejo del Notariado señala que el
notario habría dado valor a una escritura pública que en el protocolo del supuesto notario
que lo otorgó no figura, en abierta contradicción con lo que señalaba la partida registral, por
lo que sancionaron al profesional procesado.
De lo analizado, se puede concluir que en los trámites de prescripción adquisitiva
notarial no se viene cumpliendo adecuadamente con el emplazamiento al titular registral.
2.4.4 Análisis de las normas sobre prescripción
Según el Código Procesal Civil la notificación al demandado se realiza en su
domicilio por intermedio de cédula conforme lo señala el artículo 431, mientras que cuando
el demandado sea indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados debe
publicarse por edictos, sin embargo, conforme el artículo 506 del mismo Código, Aunque
se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los
colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la
misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los
Artículos 167 y 168.
El inciso d) del artículo 5 de la Ley N° 27333 señala textualmente:
Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio.
d) El Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean
conocidas
Mientras que el artículo 40 del D.S. 035-2006-Vivienda señala:
Artículo 40º.- Emplazamiento

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
El notario notificará necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho
invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las
personas indicadas por el interesado en su solicitud.
d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales - SBN o a los
Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en
caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no
constituya propiedad de particulares debidamente acreditada. (p.43).
Analizando las normas señaladas, podemos concluir que las normas sobre la
notificación al titular registral del predio no es uniforme, en primer lugar el Código Procesal
Civil sólo señala que se debe notificar al demandado y no dice al titular registral, de donde
se puede concluir que podría llevarse a cabo un proceso de prescripción sin la necesidad de
notificar al titular registral. Sin embargo, varias resoluciones del Tribunal Registral, a que
nombramos en el análisis de dichos documentos, señalan que tanto en los procesos judiciales,
notariales o administrativos se debe emplazar al titular registral, este mismo razonamiento
se llega de considerar las garantías del Sistema de los Registros Públicos regulados en el
inciso c) del artículo 3 de la Ley 26366 que señala: “Artículo 3º.- Son garantías del Sistema
Nacional de los Registros Públicos: c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro, el que se traduce que los derechos inscritos no se pueden
modificar sino a instancia de sus titulares registrales.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
En el proceso judicial no debe omitirse lo dispuesto en el artículo 123 del Código
Procesal Civil que regula los efectos de la cosa juzgada señalando:
“Artículo 123.- Cosa Juzgada.- Una resolución adquiere la autoridad de cosa
juzgada cuando:
(…)
La cosa juzgada sólo alcanza a las partes y a quienes de ellas deriven sus
derechos. Sin embargo, se puede extender a los terceros cuyos derechos dependen de
los de las partes o a los terceros de cuyos derechos dependen los de las partes, si
hubieran sido citados con la demanda”.
A partir de este artículo, no podemos hacer valer una sentencia contra el titular
registral, si este no ha sido parte del proceso judicial.
La Ley 27333 es un poco más clara, sin embargo, tampoco hace referencia al titular
registral, pues sólo se dice que notificará a los interesados y a los colindantes, cuyos
domicilios son conocidos, dando a entender que en caso no es conocido los domicilios sólo
se debe notificar mediante publicaciones. Muchos notarios en los procesos de inscripción de
prescripciones adquisitivas han sostenido que conforme la Ley en comento, sólo se debe
notificar a los interesados cuyos domicilio son conocidos, el resto son notificados por las
publicaciones en los diarios.
El Decreto Supremo 035-2006-Vivienda, si bien es el reglamento de la Ley 27157,
también se considera como reglamento de la Ley 27333 en materia de prescripción
adquisitiva, por lo que debemos considerar que mejora lo dispuesto en la Ley 27333. En
efecto, el artículo 40 el mencionado D.S. 035-2006-Vivienda hace mención expresa al titular

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
registral y la Superintendencia de Bienes Nacionales, sin embargo, no señala en que
domicilio, pues en algunos casos, éste último no es conocido.
Una norma que regula adecuadamente las notificaciones es la R. N° 075-2013-
SUNARP/SN, que regula el saneamiento catastral, si bien no regula la prescripción
adquisitiva, es una norma técnica adecuada que regula las notificaciones. El artículo 5.5. de
la mencionada norma, señala:
“5.5. Notificación del Procedimiento de Saneamiento Catastral y Registral a
los titulares registrales y catastrales de los predios colindantes y publicación
en El Peruano y otro diario de mayor circulación.
Efectuada la anotación preventiva, dentro de los dos (2) días hábiles
siguientes, el Registrador procederá a elevar un informe a la Gerencia
Registral de su Zona Registral, a fin que se proceda a efectuar las
notificaciones de acuerdo a lo regulado en los siguientes literales:
a) Notificar mediante esquela el inicio del Procedimiento de Saneamiento
Catastral y Registral a los titulares registrales y catastrales de los predios
colindantes al que es objeto del procedimiento. La notificación se efectuará
en los predios colindantes. En caso de que el predio colindante no se
encuentre inmatriculado ni se encuentre identificado su titular catastral, se
notificará al poseedor del predio.
b) También se efectuará la notificación en el domicilio de los titulares
registrales y catastrales de los predios colindantes que aparece en los DNI,
según la Base de Datos del RENIEC. En el caso de titulares registrales y
catastrales que tengan la naturaleza de personas jurídicas, se efectuarán las
notificaciones en el domicilio que aparece en los títulos archivados de

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
constitución o modificación de estatutos de las mismas, según sea el caso. De
no contar con dicha información, se efectuarán las notificaciones en el
domicilio que aparece en la página web de la SUNAT. Para tales efectos, se
utilizará el modelo contenido en el anexo Nº 03.
En el caso que no se pueda materializar esta notificación personal de acuerdo
a los supuestos descritos en el artículo 21 de la Ley Nº 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General, se entenderá realizada con las
publicaciones efectuadas en el diario oficial y en el diario de mayor
circulación.
c) En el supuesto que los titulares catastrales o registrales de los predios
colindantes sean entidades del Estado, deberá notificarse a la sede
institucional de la entidad estatal, además de la notificación que se realice en
el predio. Para tales efectos, se utilizará el modelo contenido en el anexo Nº
03.
d) En el caso que no se cuente con la información de los titulares registrales
ni se haya proporcionado la información de los titulares catastrales, se
procederá a notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales-
SBN, mediante oficio remitido por la Gerencia Registral a su sede dentro de
la jurisdicción a que corresponde la ubicación del predio o en su defecto a su
sede principal ubicada en la capital de la República.
e) Notificar al solicitante, mediante esquela, a fin que cumpla con efectuar, a
su costo, las publicaciones a que se refiere el artículo 62 del Reglamento, a
cuyo efecto acompañará a la notificación el modelo respectivo y el dato de
la fecha de la última notificación realizada. Las publicaciones deberán

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
efectuarse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la
notificación respectiva.
Efectuadas las notificaciones, la Gerencia Registral remitirá al Registrador
los respectivos cargos de recepción de dichas notificaciones; disponiendo
éste último que se incorporen al título archivado que dio mérito a la extensión
de la anotación preventiva.
Si bien la norma es extensa, contiene una regulación más adecuada que garantiza el
debido proceso de las personas involucradas y especialmente del titular registral.
Respecto al área remanente, el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios aprobado por Resolución d Superintendente Nacional de los Registros
Públicos N° 097-2013—SUNARP/SN señala: “Todo título que da mérito a la
independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en
su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas,
acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio, sin embargo, el mismo
Reglamento en su cuarta disposición complementaria y final señala: Tratándose de
independización de predios en los que no sea factible determinar el área, los linderos o
medidas perimétricas del predio remanente, no se requerirá el plano de éste. En estos casos,
bastará con presentar el plano del área materia de independización visado por la autoridad
competente, previa suscripción por el verificador cuando corresponda.
2.4.5 Derecho comparado
Colombia

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
El vecino país de Colombia aprobó la Ley Nº 1183, publicada en su diario oficial el
14 de Enero del 2008, donde al igual que en el Perú, se les asignaba facultades a los notarios
para declarar la Prescripción Adquisitiva de Dominio, sobre esta Ley recayó demanda de
inconstitucionalidad que en noviembre del 2008 tuvo sentencia emitida por la Sala Plena de
la Corte Constitucional Colombiana resuelve infundada la demanda de inconstitucionalidad
y declara inexequibles los artículos referidos a la “Declaratoria de Prescripción de Viviendas
de Interés Social”
El artículo 11 de la mencionada Ley señala:
“Artículo 11 .Admisión y notificaciones. Si la solicitud y la documentación anexa se
ajustan a las disposiciones de la presente ley, el notario aceptará el trámite mediante acta y
ordenará la citación de las personas determinadas e indeterminadas que pudieran alegar
derechos sobre el bien. Para este fin el notario adelantará el trámite de notificación personal
y, si es del caso, de notificación por aviso, en los términos consagrados en los artículos 315
y 320 del Código de Procedimiento Civil, frente a cada uno de los titulares de derechos
reales, de acuerdo con la dirección indicada por el solicitante. En caso de no haberse
suministrado tal información, se ordenará su emplazamiento en la forma prevista en el
artículo 318 del Código de Procedimiento Civil.”
Se debe hacer notar que este artículo habla de la notificación a titulares de derechos
reales, sin señalar al titular registral, sin embargo, no lo excluye, sino que de manera genérica
estaría también comprendido.
Argentina

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
La prescripción adquisitiva notarial en argentina está regulada por la Ley Nº 24374,
que en su artículo 6 regula la notificación al titular del dominio. En efecto, esta norma señala
textualmente:
“ARTICULO 6º-Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente
procedimiento:
(…)
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el
último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se
publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva
según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se
considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de
30 días; (…)”
Al igual que Colombia la legislación de Argentina no menciona al titular registral,
sino en caso de argentina al titular del predio.
2.5. Aspectos éticos
Las citas, referencias, cuadros y figuras han sido realizado tomando en cuenta las
normas APA (Asociación Psicológica Americana), respetando escrupulosamente las ideas
de los autores citados, ésta tesis fue desarrollado de manera original, por lo que no existe
plagio.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
CAPÍTULO III: RESULTADOS
OBJETIVO GENERAL: Determinar las principales deficiencias de la prescripción
adquisitiva notarial advertidas en la calificación registral en la Zona Registral N° IX – Sede
Lima durante los años 2016-2021.
De la entrevista a los registradores se ha podido advertir que no todos los títulos de
prescripción adquisitiva notarial reciben una calificación positiva.
En efecto, según el entrevistado Rojas (2022, Jun. 1) casi un 50% de títulos sobre
prescripción adquisitiva notarial son observados por diversos defectos, la mayoría
subsanables, sin embargo, algunos contienen defectos que no son subsanables.
Asimismo, la Registradora entrevistada Vilchez (2022, Jun. 1) manifiesta que no
podemos afirmar que todos los títulos presentados tienen calificación positiva, ello porque
existen algunas omisiones o errores que presentan los partes notariales referidos a
prescripción adquisitiva de dominio, un ejemplo de ello es la omisión en notificar a algún
titular registral, cuando se trata de múltiples copropietarios.
En las resoluciones 425-2016- SUNARP-TR-L, 1157-2016- SUNARP-TR-L, 1217-

2016- SUNARP-TR-L, 989-2017- SUNARP-TR-L, 684-2018- SUNARP-TR-L, 1162-
2018- SUNARP-TR-L, 1909-2020-SUNARP-TR-L, 80-2019-SUNARP-TR-L, 425-2016-
SUNARP-TR-L, 127-2017-SUNARP-TR-L, 1608-2016-SUNARP-TR-L, 2750-2018-
SUNARP-TR-L, 973-2020-SUNARP-TR-L, 1253-2016-SUNARP-TR-L y 1888-2020-
SUNARP-TR-L , así como en las resoluciones 1505-2017-SUNARP-TR-L, 489-2018-
SUNARP-TR-L, 2724-2019-SUNARP-TR-L y 80-2019-SUNARP-TR-L, 1138-2017-
SUNARP-TR-L, 2820-2018-SUNARP-TR-L y 1381-2018-SUNARP-TR-L, 1560-2016-
SUNARP-TR-L, 3275-2019-SUNARP-TR-L el Tribunal Registral señala como defectos en

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
la prescripción adquisitiv notarial la falta de notificación al titular registral o la falta de
presentación de los planos del área remanente, situación que hace notar que en la calificación
registral se observan los títulos de prescripción adquisitiva notarial.
En el mismo sentido, la existencia de resoluciones 072-2016-JUS-CN, 032-2017-
JUS-CN, 003-2018-JUS-CN, 035-2018-JUS-CN, 037-2018-JUS-CN y 082-2018-JUS-CN
expedidas por el Consejo del Notariado resolviendo en segunda instancia administrativa los
procesos disciplinarios contra los notarios por falta de notificación a los titulares registrales,
hacen ver que no todos los procesos de prescripción notarial se inscriben o reciben
calificación positiva.
Por lo expuesto, los principales defectos advertidos en la calificación registral de
títulos de prescripción adquisitiva notarial comprendido en el periodo 2016-2021 son la falta
de notitificación al titular registral y la falta de indicar el área remanente.
OBJETIVO ESPECIFICO 1: Verificar de los resultados de la calificación registral
si los notarios cumplieron con emplazar adecuadamente al titular registral en los procesos
de prescripción adquisitiva notarial presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima
De la revisión de las normas que regulan la prescripción adquisitiva notarial el inciso
d) del artículo 5 de la Ley 27333 y el inciso b) del artículo 40 del D.S. 035-2006-Vivienda
son los que regulan la notificación al titular registral. La primera señala que se notificará los
interesado y colindantes cuyas direcciones son conocidas, mientras que el Decreto Supremo
señala que debe notificarse necesariamente al titular registral. Existe una aparente
contradicción entre una ley con un decreto supremo.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
En la legislación comparada podemos advertir que en el caso de Colombia el artículo
11 de la Ley Nº 1183 señala que el notario debe notificar a la personas determinadas e
indeterminadas que pudieran alegar derechos sobre el bien. Mientras que el inciso d) del
artículo 6 de la Ley Nº 24.374 señala que el notario emplazará al titular del dominio de
manera fehaciente.
En las resoluciones 425-2016- SUNARP-TR-L, 1157-2016- SUNARP-TR-L, 1217-

2016- SUNARP-TR-L, 989-2017- SUNARP-TR-L, 684-2018- SUNARP-TR-L, 1162-
2018- SUNARP-TR-L, 1909-2020-SUNARP-TR-L, 80-2019-SUNARP-TR-L, 425-2016-
SUNARP-TR-L, 973-2020-SUNARP-TR-L, 1253-2016-SUNARP-TR-L y 1888-2020-
SUNARP-TR-L, las observaciones formuladas están referidos a la falta de emplazamiento
al titular registral, pero también resuelven varios aspectos sobre este mismo punto. En efecto:
a) señalan que se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral verificar si el
procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral, b) señala que si bien la
calificación comprende verificar el emplazamiento al titular registral, no forma parte de la
calificación registral el verificar las formalidades del emplazamiento o notificación, su
eficacia ni el contenido y requisitos de las publicaciones, por cuanto son aspectos propios
del procedimiento de prescripción adquisitiva y por ende su verificación le corresponde al
notario, c) Nos dice que el titular registral será la que aparece en la partida registral, d)
señalan que los defectos de emplazamiento son subsanables por otra escritura pública
siempre que se deje constancia que se ha cumplido con los plazos a que se refiere el artículo
5 inciso f) de la Ley 27333.
El Consejo del Notariado que tiene como función la vigilancia del sistema notarial,
también ha emitido las resoluciones N° 003-2018-JUS-CN, 035-2018-JUS-CN y N° 032-
2017-JUS-CN en los cuales sanciona a los notarios por no haber notificado al titular registral
y por haber dado valor a una escritura falsa para determinar al titular del predio.
En cuanto a las entrevistas, Rojas (2022, Jun. 1) señala que luego de la calificación
registral de títulos de prescripción adquisitiva notarial constantemente se observan porque

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
los notarios no cumplen con notificar el titular registral, que según su parecer serían defectos
no subsanables por lo que se invalidaría la prescripción notarial o al menos tendría que
retrotraerse hasta la etapa de notificación, aunque reconoce que el Tribunal Registral
considera que son subsanables. El entrevistado también señala que muchos notarios señalan
no estar obligados a la notificación por cuanto el inciso d) del artículo 5 de la ley señala que
se notificará si el domicilio es conocido. Finalmente, sostiene que el efecto de la falta de
notificación es perjudicial para el solicitante, pues si el registrador lo advierte no será
inscrito, mientras que si se inscribe es pasible de un proceso judicial de nulidad de la escritura
pública de prescripción adquisitiva notarial.
Nuestra entrevistada Vilchez (2022, Jun. 1) sostiene que es frecuente que los
registradores observen la falta del emplazamiento al titular registral, señala también que el
efecto de la falta de notificación es que proceso notarial de prescripción adquisitiva de
dominio seria nulo, pues no se ha cumplido con uno de los principales requisitos para su
procedimiento, limitando de esta manera al titular registral a ejercer su derecho de defensa.
De lo expuesto advertimos que, a pesar que la norma es clara, los notarios en algunos
casos omiten notificar al titular registral generando perjuicio al solicitante quien en muchos
casos no puede inscribir su derecho, y en algunos casos es pasible de demanda de nulidad.
OBJETIVO ESPECIFICO 2: Verificar de los resultados de la calificación registral
si en los procesos de prescripción adquisitiva notarial de predios ubicados en otro de mayor
extensión presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante los años 2016-2021,
se cumple con determinar el área remanente.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
De la revisión del marco normativo se advierte que el primer párrafo del artículo 59
del Reglamento de inscripciones del Registro de predios exige área linderos y medidas
perimétricas tanto del área a independizar, así como del remante, acompañando planos. Sin
embargo, cuarta disposición complementaria y final del mismo reglamento señala que se
omitirán estos si no se puede determinar el área remanente, esta imposibilidad será
determinado por el área de catastro.
De las resoluciones 1505-2017-SUNARP-TR-L, 489-2018-SUNARP-TR-L, 2724-

2019-SUNARP-TR-L y 80-2019-SUNARP-TR-L, 1138-2017-SUNARP-TR-L, 2820-2018-
SUNARP-TR-L y 1381-2018-SUNARP-TR-L, 1560-2016-SUNARP-TR-L, 80-2019-
SUNARP-TR-L, se advierte que la posición del Tribunal Registral sobre nuestro tema se
resume: a) Cuando existe prescripción notarial de un predio que se ubica en otro de mayor
extensión, el instrumento notarial debe describir al predio remanente y se debe presentar al
registro planos de éste, b) En la etapa de anotación de la solicitud sólo se requiere de planos
del área a prescribir, de lo que se concluye no se requiere acompañar dichos planos del área
remante, c) cuando el área de catastro no puede determinar por falta de información técnica
de los archivado que el predio se encuentra en una partida, procederá la independización en
base sólo a la información de la partida.
Sobre este punto, Rojas (2022, Jun. 1) ha señalado que la norma es clara al exigir no
sólo la presentación de planos del área remanente, también lo es en cuanto a la excepción
que exime esta presentación cuando no se pueda determinar dicha área, sin embargo, la
divergencia en muchos operadores está el hecho de determinar cuando no se podrá
determinar, pues según nuestro entrevistado muchos registradores sostienen que todas las
veces es posible determinar, pues para ellos la situación es simple, una vez que se conoce el
área inscrita, se le resta el área a prescribir (independizar), dando como resultado el área
remanente; pero para el administrado no siempre es fácil, pues en muchos caso el remanente
está constituido por tantos otros lote que son de propiedad de otras tantas personas, por lo

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
que la cuarta disposición final del Reglamento de Inscripciones acertadamente ha señalado
que corresponde determinar al área de catastro la posibilidad o no de confección los planos
del área remanente.
La entrevistada Vilchez (2022, Jun. 1) señala que ella antes de solicitar la
presentación del plano del área remanente, se debe preguntar al área de catastro si es factible
obtener el área remanente, si la respuesta es negativa, no resulta necesario solicitar al usuario
la presentación de dicha información gráfica, ni tampoco señalarla en el parte notarial
correspondiente. Si el área de catastro menciona que si es posible determinar el área
remanente, entonces el usuario debería presentarlo. El efecto en caso de su presentación es
que en la partida registral no se va poder publicitar cual es el área que quedaría después de
la independización.
Como se puede concluir, la observación sobre la falta de presentación de planos del área
remanente es frecuente, sin embargo, constituye observaciones subsanables. Generalmente,
estos documentos no son exigidos para la anotación de la solicitud de prescripción, sin
embargo, lo es para inscribir en forma definitiva.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
CAPÍTULO IV: DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES
4.1 Discusión
Antes de tratar la discusión propiamente dicha, queremos hacer constar las
limitaciones que hemos tenido en el desarrollo de esta tesis, en primer lugar debemos
mencionar que en cuanto al derecho comparado en América Latina sólo tres países
Colombia, Argentina y Perú son los que regulan la prescripción adquisitiva a cargo de un
notario público, en Brasil sólo ciertos actos y no todo el proceso está a cargo del notario, por
lo que ha sido esto un dificultad para abordar más extensamente el derecho comparado,
además sin temor a equivocarnos diremos que el Perú es el más desarrollado. Por otro lado
es difícil acceder al Registro Público para obtener la cantidad de títulos de prescripción
adquisitiva notarial que se han presentado, el número de éstas que merecen calificación
positiva y negativa, si bien hemos logrado indirectamente a ver el panorama de la
calificación lo hemos hecho a través del número de resoluciones que ha expedido el Tribunal
Registral respecto de la Zona N° IX – Sede Lima, durante los años 2016-2021. En cuanto a
las entrevistas, nos habíamos propuesto realizar unas 6 a 8 entrevistas, los registradores no
aceptaron incluso nos recibieron nuestra entrevista, sin embargo, por más voluntad que
exista, la falta de tiempo u otro motivo no pudieron devolvernos aplicada.
En esta parte de la tesis nos corresponde realizar la contrastación de nuestros
resultados con los antecedentes de nuestra investigación, con dicha finalidad recordamos
que nuestro objetivo general fue verificar de los resultados de la calificación registral si los
notarios cumplieron con emplazar adecuadamente al titular registral en los procesos de
prescripción adquisitiva notarial presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante
los años 2016-2021; mientras que nuestros objetivos específicos fueron: a) Verificar de los

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
resultados de la calificación registral si los notarios cumplieron con emplazar
adecuadamente al titular registral en los procesos de prescripción adquisitiva notarial
presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima durante los años 2016-2021 y b) verificar
de los resultados de la calificación registral si en los procesos de prescripción adquisitiva
notarial de predios ubicados en otro de mayor extensión presentados a la Zona Registral N°
IX – Sede Lima durante los años 2016-2021, se cumple con determinar el área remanente.
Con referencia al objetivo general
En el derecho comparado el 11 de la Ley Nº 1183 de la legislación Colombiana
dispone que el notario debe notificar a la personas determinadas e indeterminadas que
pudieran alegar derechos sobre el bien. Mientras que el inciso d) del artículo 6 de la Ley Nº
24.374 de la legislación del país vecino de Argentina señala que el notario emplazará al
titular del dominio de manera fehaciente. Desde nuestro particular punto de vista no es claro
la norma, en primer lugar la legislación colombiana al decir persona determinada o
indeterminada que pudiera alegar derechos sobre el bien, está comprendiendo también a un
acreedor hipotecario, que nada tiene que ver con la titularidad, y por otro lado se puede estar
omitiendo al titular registral ya que si de alguna manera se advierte que éste ya dispuso del
bien, entonces no será notificado porque no podrá alegar ningún derecho sobre el bien, pero
que pasará si el supuesto título por el cual transfirió es falso, como ocurrió en el caso que
generó un proceso disciplinario resuelto por la 032-2017-JUS-CN expedido por el Consejo
del Notariado, donde el notario no habría notificado a un interesado porque se presentó
escritura falsa donde supuestamente dicho interesado disponía de su bien. En cambió el
argentino aparentemente es mejor al disponer que se notificará al titular del dominio, sin
embargo, también puede ocurrir que los prescribientes tratando de omitir la notificación al

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
titular registral presentan títulos falsos como los que mencionamos, en este caso, a pesar de
haber cumplido con la norma se habría afectado al titular registral.
En este sentido, la redacción del inciso b) del artículo 40 del D.S. 035-2006-Vivienda
peruano es la más adecuada al disponer que necesariamente se debe notificar a los
interesados. Si bien como señala nuestro entrevistado Rojas (2022, Jun. 1) muchos notarios
sostienen que entre el inciso b) del artículo 40 del D.S. 035-2009-Viviendo y el inciso d) del
artículo 5 de la Ley 27333 existe una contradicción, pues en éste último se dice que se
notificará siempre que se conozca su domicilio, en consecuencia para ellos debe prevalecer
la norma de mayor rango, por tanto, ellos no estaría obligados de notificar al titular registral
cuya dirección no fue proporcionado por el solicitante. La posición de los notarios no la
compartimos, pues se tiene que realizar una interpretación sistemática de las normas, además
siendo que el Decreto Supremo es el reglamento de la Ley, mal puede decirse que resulta
inaplicable, más cuando la Ley hace mención a los interesados (que puede ser el titular
registral, el acreedor hipotecario, el colindante, titular de dominio no inscrito) y el Decreto
Supremo señala titular registral, en nuestro punto de vista no existe contradicción en la
norma, sino más bien son complementarias.
Con referencia al primer objetivo específico
Nuestro entrevistado Rojas (2022, Jun. 1) señala que cuando el defecto observado es
insubsanable el proceso de prescripción adquisitiva notarial es pasible de demanda de
nulidad. En efecto, de la Casación 4229-2017-Lima y Expediente judicial N° 01225-2009-
0-0501, citados en la introducción de este trabajo, se advierte que cuando el vicio cometido
en procedimiento notarial es grave, los interesado formulan demanda de nulidad del
documento notarial, entre las causales de nulidad que invocan se encuentra el hecho de no
haberse notificado al titular de un predio.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
Conforme la jurisprudencia del Tribunal Registral (Resoluciones 425-2016-
SUNARP-TR-L, 1157-2016- SUNARP-TR-L, 1217-2016- SUNARP-TR-L, 989-2017-
SUNARP-TR-L, 684-2018- SUNARP-TR-L, 1162-2018- SUNARP-TR-L, 1909-2020-
SUNARP-TR-L, 80-2019-SUNARP-TR-L, 425-2016- SUNARP-TR-L, 127-2017-
SUNARP-TR-L, 1253-2016-SUNARP-TR-L y 1888-2020-SUNARP-TR-L ) analizadas se
advierte que los notarios no estarían emplazando al titular registral, a pesar que conforme el
análisis de las normas sobre prescripción adquisitiva notarial queda claro ésta obligación del
notario. Así también, de la revisión de la jurisprudencia del Consejo del Notariado (como la
072-2016-JUS-CN, 032-2017-JUS-CN, 003-2018-JUS-CN, 035-2018-JUS-CN, 037-2018-
JUS-CN y 082-2018-JUS-CN) se advierte que ésta institución inicia procesos
administrativos disciplinarios a los notarios que omiten notificar a los titulares registrales.
Respecto a este punto Larico (2017) señala que notarios del Distrito Notarial de Puno no
realizan frecuentemente ninguna notificación a los anteriores propietarios y/o sus herederos,
mientras que Maldonado (2017) señala que el 16% de notarios casi nunca notifica el trámite
de prescripción adquisitiva. Asegurar que el notario realice las notificaciones a decir de
Pinchis (2018) asegura que los justiciables tomen conocimiento de su causa.
Tenemos que hacer resaltar la contradicción entre la posición de nuestra entrevistada
Vilchez (2022, Jun. 1) que señala que el falta de notificación acarrearía la nulidad de la
prescripción notarial, y el Tribunal Registral que en la resolución N° 704-2016-SUNARP-
TR-L señala que este defecto de falta de notificación al titular registral es subsanable a través
de una aclaración a la escritura pública.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
De lo antes señalado se puede concluir que los notarios en algunos procedimientos
de prescripción adquisitiva notarial no estarían notificando al titular registral lo que posibilita
que los afectados interpongan demanda de nulidad del instrumento notarial.
Con referencia a nuestro segundo objetivo específico
Respecto al área remanente, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
señala que cuando la prescripción es de parte del predio debe presentarse planos del área
remante, sin embargo, conforme el análisis de las resoluciones 1505-2017-SUNARP-TR-L,
489-2018-SUNARP-TR-L, 2724-2019-SUNARP-TR-L y 80-2019-SUNARP-TR-L, 1138-
2017-SUNARP-TR-L, 2820-2018-SUNARP-TR-L y 1381-2018-SUNARP-TR-L, 1560-
2016-SUNARP-TR-L, 80-2019-SUNARP-TR-L, 2029-2019-SUNARP-TR-L, 2053-2019-
SUNARP-TR-L, 3275-2019-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral se advierte que los
notarios no estarían presentando al Registro el plano del área remante cuando declaran la
prescripción de parte de un predio. En las investigaciones que han precedido a la nuestra,
que hemos mencionado en los antecedentes, no hemos advertido este hallazgo. A pesar que
no encontramos antecedentes, se puede señalar que la discusión se da entre los mismos
instrumentos, es decir, en las propias resoluciones del Tribunal Registral pues a diferencia
de las demás, la resolución N° 158-2014-SUNARP-TR-L señala que a pesar que se trata de
la prescripción de un predio ubicado en otro de mayor extensión, no será necesario la
presentación de planos del área remante, cuando dicha área mayor fue materia de habilitación
urbana.
Sobre este punto nuestros entrevistados Vilchez (2022, Jun. 1), así como Rojas (2022,
Jun. 1) coinciden en señalar que si el área de catastro informa al registrador que no se puede
determinar el área remanente no debe exigirse al usuario su presentación, el efecto, no sería

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
grave como la falta de notificación al titular registral que acarrea la nulidad del título de
prescripción.
De la contrastación realizada, se puede colegir que nuestras hipótesis se han
confirmado. En tal sentido, en la calificación registral de prescripción adquisitiva notarial,
muchos títulos son calificados de manera negativa, por la falta de notificación al titular
registral y por la falta de presentación de planos del área remanente.
4.2 Conclusiones
En la presente investigación se contrastó que las principales DEFICIENCIAS DE LA
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL EN LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA, 2016-2021”, es la falta
de notificación al titular registral y la falta de presentación de planos del área remanente.
También se verificó que en algunos casos los notarios cumplieron con emplazar al
titular registral en los procesos de prescripción notarial presentados a la Zona Registral N°
IX – Sede Lima durante los años 2016-2021, tal como se puede verificar del análisis de las
resoluciones del Tribunal Registral, resoluciones del Consejo del Notariado y de las
entrevistas.
Finalmente, se verificó que en los procesos de prescripción notarial de predios
ubicados en otro de mayor extensión presentados a la Zona Registral N° IX – Sede Lima
durante los años 2016-2021, los notarios no se cumplieron con determinar el área remanente,
situación que advertimos del análisis de resoluciones del Tribunal Registral y de las
entrevistas.

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
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2016-2021”

IX – SEDE LIMA, 2016-2021”
ANEXO LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA,
2016-2021
PROBLEMA OBJETIVOS HIPÓTESIS OPERACIONALIZACIÓN DE VARIABLES
PG. ¿Cúales son las principales Determinar las principales Entre las principales deficiencias
VARIABLE 1: DEFICIENCIAS EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
deficiencias de la prescripción deficiencias de la prescripción de la prescripción adquisitiva
adquisitiva notarial advertidas adquisitiva notarial advertidas notarial advertidas en la
en la calificación registral en la en la calificación registral en la calificación registral en la Zona DIMENSIONES INDICADORES ITEMS NIVELES Y RANGOS
Zona Registral N° IX – Sede Lima Zona Registral N° IX – Sede Lima Registral N° IX - Sede Lima
durante los años 2016-2021? durante los años 2016-2021. durante los años 2016-2021, son
la falta o deficiente notificación
al titular registral y la falta de
determinación del área Lo hicieron correctamente.
* Emplazamiento al titular
remanente. Lo hicieron pero
registral.
6 deficientemente.
* Determinación del área
No lo hicieron.
remanente.
¿Los notarios cumplieron con Verificar de los resultados de la Los notarios en los procesos de
emplazar al titular registral en calificación registral si los prescripción adquisitiva notarial
los procesos de prescripción notarios cumplieron con presentados a la Zona Registral
VARIABLE 2: CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA REGISTRAL - SEDE LIMA, 2016-2021
adquisitiva notarial presentados emplazar adecuadamente al N° IX – Sede Lima durante los
a la Zona Registral N° IX – Sede titular registral en los procesos años 2016-2021 no cumplieron
Lima durante los años 2016-2021? de prescripción adquisitiva con emplazar al titular registral o DIMENSIONES INDICADORES ITEMS NIVELES Y RANGOS
notarial presentados a la Zona lo hicieron en forma deficiente.
Registral N° IX – Sede Lima
¿En los procesos de prescripción Verificar de los resultados de la En los procesos de prescripción
adquisitiva notarial de predios calificación registral si en los adquisitiva notarial de predios Excelente.
ubicados en otro de mayor procesos de prescripción ubicados en otro de mayor * Calificación negativa. Bueno.
6
extensión presentados a la Zona adquisitiva notarial de predios extensión presentados a la Zona * Calificación positiva. Regular.
Registral N° IX – Sede Lima ubicados en otro de mayor Registral N° IX – Sede Lima Malo.
durante los años 2016-2021, se extensión presentados a la Zona durante los años 2016-2021, no
cumple con determinar el área Registral N° IX – Sede Lima se cumple con determinar el
remanente? durante los años 2016-2021, se área remanente.
cumple con determinar el área
remanente.

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“LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA REGISTRAL N°

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

“LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN

Tesis para optar al título profesional de:

Walter Vicente Flores Tipte

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 1

Patricia Cepeda Gamio 08144095

Harold Velazco Marmolejo 42390174

Emilio Balarezo Reyes 40343109

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 2

A mi madre Adela que me ha inculcado los valores y responsabilidades, a mi pareja

A mis maestros quienes me brindaron los conocimientos necearios en la carrera de

A mis maestros quienes formaron mi educación y aprendizaje para forjar estrategias

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 3

Por darnos la oportunidad de seguir por el camino de la superación.

Dr. Michael L. Trujillo Pajuelo por su gran apoyo, su tiempo compartido,

desarrollo de nuestra formación profesional.

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 4

1.1. Realidad problemática 10

1.2. Formulación del problema 25

1.2.1. Problema General 25

1.3.1. Objetivo general 26

1.4.1. Hipótesis general 26

2.1. Tipo de investigación 28

2.2. Población y muestra 29

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 5

2.4.1 Entrevistas a especialistas 34

2.5. Aspectos éticos 59

CAPÍTULO III: RESULTADOS 60

CAPÍTULO IV: DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES 66

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 6

Tabla 1 Población Y Muestra De Entrevistados ............................................................................................... 30

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 7

Figura 1. Diseños de investigación. ................................................................................................................. 28

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 8

La tesis trata de LAS DEFICIENCIAS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

NOTARIAL ADVERTIDAS EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LA ZONA

REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA, 2016-2021, se plantearon como objetivos determinar

las principales deficiencias de la prescripción adquisitiva notarial advertidas en la

calificación registral, verificar de los resultados de la calificación registral si los notarios

cumplieron con emplazar adecuadamente al titular registral en los procesos de prescripción

adquisitiva notarial, verificar de los resultados de la calificación registral si en los procesos

de prescripción adquisitiva notarial de predios ubicados en otro de mayor extensión se

cumple con determinar el área remanente.

La investigación es de diseño no experimental, de tipo cualitativo y nivel descriptivo,

fuente documental (investigaciones), análisis del marco normativo, derecho comparado,

entrevistas a registradores públicos.

La conclusión a la que se arribó es que como resultado de la calificación registral

de planos del área remanente.

PALABRAS CLAVES: Prescripción adquisitiva notarial, emplazamiento al titular

registral, área remanente, calificación registral.

Lucy Flores Rodríguez, Walter Flores Tipte Pág. 9

1.1. Realidad problemática

Hoy en día, se considera al derecho de propiedad como el derecho real absoluto, ya

disponer, disfrutar, reivindicar, dar en garantía e introducir modificaciones en el bien. Es

la propiedad sobre bienes inmuebles no se encuentra inscrita.

Si bien en la actualidad se puede inscribir la propiedad en mérito a una compra venta,

surge la prescripción adquisitiva como un mecanismo de saneamiento de la propiedad, que

se puede tramitar a nivel judicial, notarial y administrativo, donde se debe acreditar la