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rijCACfe

, Ministerio
PERU deJusticia Superintendencia Nacional
de Registros Publicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION No. I \ -2019 - SUNARP-TR-L
Lima, 13 SEP. 2019
APELANTE ZOILA DOMINGA VEINTIMILLA VDA DE MERINO
TITULO N° 591970 del 12/3/2019.
RECURSO H.T.D. N° 001008 del 4/7/2019.
REGISTRO Predios de Lima.
AGIO Compraventa.
$OMILLA(s)
c'/
a: 1ra. Salri^RijuRA RUBLICA OTORGADA JUDICIALMENTE
y
\
V escritura publica otorgada en ejecucion de sentencia en el proceso de otorgamiento de
\bNA^scritura publica no constituye titulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la
calificacion contenidas en el segundo parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil.”

AGIOS DE DISPOSICION DE PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD


“Para los actos de disposicion de un predio sujeto a copropiedad se requiere del
consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el articulo 971 inciso 1
del Codigo Civil”.

I. AGIO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION


PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita la inscripcion de la


compraventa otorgada por el Juez Gerardo Octavio Sanchez Porturas Ganoza
que despacha el Quinto Juzgado Especializado Civil de Lima Norte, en rebeldia
de Inversiones y Constructora Diamante S.R.L., a favor de Zoila Dominga
Veintimilla Vda de Merino, Guillermo Julio Merino Veintimilla y Melybo Luz
Merino Veintimilla (herederos del comprador Roberto Jayme Merino Sanchez),
respecto del predio registrado en la partida electronica N° 13164091 del
Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se presenta parte notarial de la escritura publica de compraventa


del 25/10/2018 otorgada ante notario de Lima Luis Manuel Gomez Verastegui.

II. DECISION IMPUGNADA

La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Adriana Chavez


Hernani denego la inscripcion, formulando la siguiente observacion:
“(...)

AGIO: COMPRA VENTA


1.- Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentacion del presente
titulo de conformidad a lo establecido por los articulos 26° y 29° del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Publicos, por cuanto sobre la partida N°
13164091 se encuentra el titulo N° 2019-306885 de fecha 06/02/2019 sobre
anotacion preventiva. La suspension concluira una vez se tache el titulo
pendiente.

2.- De otro lado, conforme al antecedente registral el inmueble denominado Mz


D Lote 8 del Programa de Vivienda Las Begonias de Santa Rosa Distrito de
2
RESOLUCION No. -2019-SUNARP-TR-L

San Martin e inscrito en la partida N° 13164091 del Registro de Predios de


Lima; a la fecha se encuentra inscrito a favor de diversos copropietarios entre
ellos el vendedor, INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES DIAMANTE SRL. For
lo tanto, a efectos de registrar la compra venta sera necesario que todos los
que aparecen como titulares registrars del referido predio ratifiquen la compra
venta mediante instrumento publico correspondiente de conformidad al articulo
48 del Dec. Leg, N° 1049.

Base Legal: Art. 2011 del Codigo Civil, Art, 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento
General de los Registros Publicos.”

FUNDAMENTOS DE LA APELACION

La recurrente sustenta su recurso de apelacion sobre la base de los siguientes


fundamentos:

- La propietaria del predio matriz es Inversiones y Constructora Diamante S.R.L.


conforme a la partida 43714899 del Registro de Predios de Lima, quien vendio
el 90% de la propiedad por lotes a 120 propietarios, dentro de los cuales se
encuentra su compraventa.

-En la partida 13164091 del Registro de Predios de Lima figura el lote 8 de la


manzana D, Programa de Vivienda Las Begonias de Santa Rosa, distrito de
San Martin de Porres, en cuya pagina 4 (asiento B00002) consta la inscripcion
definitiva de la independizacion.

- En ningun momento ban celebrado contrato con los copropietarios que


aparecen titulares en porcentajes, por lo que no tienen que ratificar dicha
compraventa con los mismos.

- Con quien tienen que ratificar la compra venta es con la duena de la partida
matriz Inversiones y Constructora Diamante S.R.L., quien se nego a otorgar la
escritura publica y fue el Juez del Quinto Juzgado Civil de Lima Norte, que en
rebeldia de la propietaria les otorga la escritura publica, no cumpliendo el
registro con lo ordenado por el Juzgado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° 13164091 del Registro de Predios de Lima.

El lote 8 de la manzana D, ubicado en el Programa de Vivienda Las Begonias


de Santa Rosa, distrito de San Martin de Porres, provincia y departamento de
Lima, corre inscrito en la partida electronica N° 13164091 del Registro de
Predios de Lima.

En el asiento C00001 de la citada partida, corre inscrito preventivamente el


dominio de Inversiones y Constructora Diamante S.R.L. en copropiedad con
otros; en merito de la pre independizacion efectuada en virtud de la anotacion
preventiva de la Habilitacion Urbana solicitada. (Titulo archivado 1140607 del
27/11/2013).

5 En el asiento B00002 consta la inscripcion definitiva de independizacion, en


merito de la Resolucion de Subgerencia No093-2017-SGHUySFL-GDU/MDSMP
de fecha 24/10/2017 emitida por la Municipalidad Distrital de San Martin de
Porres y del Plano N° 212-2017-SGHUySFL-GDU/MDSMP, aprobado por dicho
municipio. (Titulo archivado 2408828 del 9/11/2017).
3
RESOLUCION No. -2311 -2019-SUNARP-TR-L
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza, con el


informe oral del abogado Yack Gardena Torres.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
determinar son las siguientes:

- ^Como se realiza la calificacion registral de las escrituras publicas extendidas


en ejecucion de un proceso judicial de otorgamiento de escritura publica?

- Si para la inscripcion de actos de disposicion de un predio sujeto a


copropiedad se requiere del consentimiento de todos los copropietarios del
mismo.

anAlisis

1. La calificacion registral1 constituye el examen que efectua el Registrador y,


en su caso, el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo
Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos
presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos2.

2. Como situacion excepcional, la normativa vigente contiene un tratamiento


distinto a los titulos que contengan mandate judicial de inscripcion. En este
sentido, se aprecia que el segundo parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil
senala que “Lo dispuesto en el parrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una
resolucion judicial que ordene inscripcion (...)”.

Ahora bien, resulta pertinente determinar si el titulo venido en grado,


consistente en la escritura publica de compraventa otorgada por el juez en
rebeldia del obligado en otorgarla, contiene mandate judicial de inscripcion, a fin
de precisar la normativa aplicable en su calificacion.

3. El otorgamiento de escritura publica es el resultado del proceso judicial


mediante el cual el juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un
contrato, ordena a la otra parte contratante que cumpla con otorgar el
instrumento respective, el mismo que puede ser otorgado por el juez en
rebeldia de la parte obligada; es decir, en estos casos el magistrado actua

1 Al respecto, senala Pena Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano que calificar es
decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea
registrable, es decir, determinar si conforme a la Ley, procede o no practicar el asiento solicitado”.
Derecho Registral Inmobiliario para iniciacion y uso de Universitarios, Volumen II, Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espana. Centro de Estudios Registrales. J. San Jose,
S.A., Madrid, 1994, pag. 570.
2 En el mismo sentido, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Publicos establece que la calificacion comprende la verificacion del
cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la
validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcion. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacion tambien comprende
la verificacion de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicion
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacion se realiza sobre la base del titulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
4
RESOLUCION No. - -2019-SUNARP-TR-L

sustituyendo a uno de los contratantes con la finalidad de formalizar el acto o


contrato suscrito originalmente por aquel.

Asi, la demanda de otorgamiento de escritura publica tiene por objeto que el


emplazado cumpla con su obligacion de hacer, es decir, la formalizacion del
documento privado elevandolo a escritura publica; asimismo, tal formalidad
constituye un requisito para que el acto juridico se inscriba en el Registro
correspondiente, como regia general.3

La escritura publica, sera el reflejo o consecuencia material del cumplimiento de


esa obligacion sea legal o convencional reconocida en el proceso. El juez al
otorgar la escritura publica, procedera a hacer cumplir dicha obligacion.

4. En ese sentido, el articulo 1412 del Codigo Civil establece que: “si por
mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura publica o cumplirse
otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la
convenida por las partes por escrito bajo sancion de nulidad, estas pueden
compelerse reciprocamente a llenar la formalidad requerida. La pretension se
tramita como proceso sumarisimo, salvo que el titulo de cuya formalidad se
trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el tramite del proceso
correspondiente”.4

Conforme a ello, el articulo 1412 del Codigo Civil contempla un proceso judicial
a fin de compeler al obligado para que cumpla con la formalidad requerida. En
tal sentido, la actuacion del juez se limita a otorgar el instrumento publico, pues
en estos casos la sentencia se concrete a ordenar el otorgamiento de la
escritura publica y no a disponer la inscripcion del acto o contrato contenido en
ella; razon por la cual, no puede asimilarse sus efectos a los del mandato
judicial de inscripcion.

La naturaleza obligacional de la formalizacion contractual es ratificada por el


articulo 694 del Codigo Procesal Civil, al establecer que a traves del proceso
unico de ejecucion pueden demandarse obligaciones de dar, hacer y no hacer.
La formalizacion contractual es, pues, una obligacion de hacer a cargo de
ambos contratantes.

5. Al respecto, esta instancia ha establecido en reiterada y uniforme


jurisprudencia5 que la demanda de otorgamiento de escritura publica tiene por
finalidad que el emplazado cumpla con la obligacion de hacer, referida a la
formalizacion del documento privado, a fin de que el acto juridico conste en
instrumento publico en merito del cual se admita su inscripcion en el Registro,
pudiendo ser otorgado por el juez en caso de rebeldia del emplazado, siendo
que en estos casos, la escritura publica que se otorga no constituye un parte
judicial, pues la actuacion del juez se restringe a otorgar el instrumento
respective de conformidad con lo dispuesto en la sentencia.

En este orden de ideas, en el Decimo Pleno del Tribunal Registral llevado a


cabo los dias 8 y 9 de abril de 2005, se aprobo el siguiente precedente de
observancia obligatoria6:

'V
3 Articulo 2010 del Codigo Civil.-Titulo que da merito a la inscripcion
“La inscripcion se hace en virtud de titulo que conste en instrumento publico, salvo disposicion contraria”.
4 Ultimo parrafo agregado por la Primera Disposicion Modificatoria del Texto Unico Ordenado del Codigo
Procesal Civil (D. Leg. 768), aprobado por Resolucion Ministerial N° 10-93-JUS ("El Peruano" el
23.4.1993).
5 Asi tenemos: Resolucion N° 100-99-ORLCT/TR del 12 de abril de 1999, Resolucion N° 189-2001-
0RLC/TR del 30 de abril de 2001, Resolucion N° 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio de 2003, entre
otras.
6 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005.
5
RESOLUCION No. - I -2019-SUNARP-TR-L

“CALIFICACION DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO


JUDICIAL DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA
La escritura publica otorgada en ejecucion de sentencia en el proceso de
otorgamiento de escritura publica no constituye titulo judicial, no resultando
aplicables las limitaciones a la calificacion contenidas en el segundo parrafo del
articulo 2011 del Codigo Civil”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 375-2003-SUNARP-TR-L del 20 de junio


de 2003, N° 189-2001-ORLC/TR del 30 de abril de 2001 y N° 100-1999-ORLC/TR
del 12 de abril de 1999.

De ese mode, no nos encontramos frente a un titulo donde exista un mandate


de inscripcion proveniente de sede judicial, pues en este caso el fallo emitido
por el Juez solo ordena el cumplimiento de una formalidad. En tal sentido, el
acceso al Registro, de estos titulos esta condicionado al cumplimiento de los
principios registrales que sustentan la calificacion registral.

6. En el presente caso se solicita la inscripcion de la compraventa otorgada por


el Juez Gerardo Octavio Sanchez Porturas Ganoza que despacha el Quinto
Juzgado Especializado Civil de Lima Norte, en rebeldfa de Inversiones y
Constructora Diamante S.R.L., a favor de Zoila Dominga Veintimilla Vda de
Merino, Guillermo Julio Merino Veintimilla y Melybo Luz Merino Veintimilla
(herederos del comprador Roberto Jayme Merino Sanchez), respecto del lote 8
de la manzana D, ubicado en el Programa de Vivienda Las Begonias de Santa
Rosa, distrito de San Martin de Porres, provincia y departamento de Lima,
inscrito en la partida electronica N° 13164091 del Registro de Predios de Lima.

La registradora publica deniega la inscripcion suspendiendo el plazo de vigencia


del asiento de presentacion del presente titulo, por cuanto se encuentra
pendiente el titulo N° 306885 de fecha 06/02/2019.

Asimismo, sehala que el predio materia de transferencia se encuentra inscrito a


favor de diversos copropietarios entre ellos el vendedor, INVERSIONES Y
CONSTRUCCIONES DIAMANTE SRL, por lo tanto, sera necesario que todos
los que aparecen como titulares registrales del referido predio ratifiquen la
compra venta mediante instrumento publico.

Ahora bien, con respecto a la suspension del plazo de vigencia del asiento de
presentacion, cabe sehalar que de la revision del titulo 306885 del 6/2/2019, se
advierte que actualmente se encuentra tachado conforme a la anotacion de
tacha por vencimiento de fecha 16/5/2019, habiendo concluido dicho
procedimiento registral.

Por lo tanto, corresponde dejar sin efecto el numeral 1 de la esquela de


observacion.

7. Por otro lado, de la revision del asiento C00001 de la partida electronica N°


13164091 del Registro de Predios de Lima, se advierte que efectivamente,
Inversiones y Constructora Diamante S.R.L. ostenta el dominio en conjunto con
otras personas en calidad de copropietarios.

Sobre el regimen de copropiedad, este se configura cuando un bien pertenece


por cuotas ideales a dos o mas personas, conforme a lo dispuesto en el articulo
969 del Codigo Civil.

La copropiedad, entonces, importa que el derecho de propiedad sobre un


mismo bien en estado de indivision le pertenece a dos o mas personas. Asi,
6
RESOLUCION No. \ -2019-SUNARP-TR-L

pues, se trata de un derecho de propiedad compartido que esta representado


por cuotas ideales que constituyen partes abstractas e inmateriales del bien, de
tal forma que cada copropietario no ve materializado su derecho ya que ninguno
de los copropietarios tiene derecho a propiedad exclusiva sobre parte alguna
del bien. Sin embargo, su calidad de propietario con los atributos
correspondientes la ejerce sobre todo el predio siempre que no perjudique el
interes de los demas.

Los copropietarios actuan asi en dos niveles: individual y colectivo, en este


ultimo supuesto los copropietarios se entienden vinculados en su actividad por
la concurrencia con los demas o por las decisiones unanimes o mayoritarias, en
la que su participacion dependera de la cuota ideal con la que cuenten.

Si alguno de los copropietarios quiere materializar su derecho y de esa forma


poner fin a la copropiedad debera realizar la division y particion del predio, para
lo cual se requerira de la intervencion de la totalidad de los copropietarios, ya
que acorde con el articulo 986 del Codigo Civil, los copropietarios pueden hacer
particion por convenio unanime, la que podra hacerse tambien judicialmente.

8. Con relacion a las decisiones del bien sujeto a copropiedad, el articulo 971
del Codigo Civil ha establecido lo siguiente:

“Articulo 971.- Decisiones sobre el bien comun.


Las decisiones sobre el bien comun se adoptaran por:
1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en el.
2. Mayoria absoluta para los actos de administracion ordinaria. Los votes se
computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el Juez por la via
incidental."

Conforme al inciso 1 del articulo citado, se requiere la unanimidad de los


copropietarios para disponer, gravar, arrendar, dar en comodato o introducir
modificaciones sobre el bien, por lo que en los casos de compra venta de un
predio sujeto a dicho regimen se requiere necesariamente la intervencion de
todos los copropietarios.

9. En tal sentido, en vista que mediante el presente titulo se solicita la


inscripcion de la compraventa del lote 8 de la manzana D, ubicado en el
Programa de Vivienda Las Begonias de Santa Rosa, distrito de San Martin de
Porres, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electronica N°
13164091 del Registro de Predios de Lima, predio que conforme ya se ha
sehalado se encuentra sujeto a copropiedad, sin embargo, al no intervenir todos
los copropietarios no resulta procedente su inscripcion.

Es precise sehalar que el articulo 32 del TUO del Reglamento General de los
Registros Publicos establece que uno de los aspectos de la calificacion registral
es confrontar la adecuacion de los titulos con los asientos de inscripcion de la
partida registral en la que se habra de practicar la inscripcion, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma.
Es decir, en un acto de compraventa de un inmueble debe verificarse que
efectivamente participen la integridad de los copropietarios que ostentan el
dominio sobre el predio.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observacion


formulada por la registradora publica.
10. En relacion a lo sehalado por el administrado, quien indica que la
compraventa bajo estudio corresponde al 90% que vendio Inversiones y
7
RESOLUCION No. - ^ -2019-SUNARP-TR-L

Constructora Diamante S.R.L. y no al 10% restante de la partida matriz N°


43714899 del Registro de Predios, por lo que no se ha celebrado contrato con
los copropietarios de dicho 10%.

Al respecto, en la partida matriz N° 43714899 apreciamos que Inversiones y


Constructora Diamante procedio a efectuar transferencias de cuotas ideates
sobre el terreno, no figurando en los antecedentes registrales division y/o
particion sobre las areas de cada copropietario, por lo cual al momento de
proceder con la habilitacion urbana, se preindependizo (posteriormente se
convirtio en definitiva) los lotes a favor de todos los copropietarios del inmueble
matriz.

En este sentido, lo argumentado por el apelante no es viable a efectos de la


procedencia de la inscripcion.

Con la intervencion de la vocal (s) Karina Rosario Guevara Porlles, autorizada


por Resolucion N° 204-2019-SUNARP-PT del 28/8/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

DEJAR SIN EFECTO el numeral 1, y CONFIRMAR el numeral 2 de la observacion


formulada por la registradora publica del Registro de Predios de Lima al titulo
referido en el encabezamiento, de acuerdo a lo sehalado en los fundamentos
expuestos en el analisis de la presente resolucion.

Registrese y comuniquese.

2 ira. Sa!
.V"
_____RO ALAMCfHIDALGO/'
RfesiSente (e) de la Primet^Sala
del Tribunal Regisir^l

DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA KARINA ROSARIO GUEVARRA PORLXES


Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

Resoluciones 2019/591970-2019 E.Veliz/L.dg

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